2022/2014 · Άρειος Πάγος (Supreme Civil and Criminal Court of Greece)

Απόφαση 2022 / 2014 (Δ, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)Αριθμός 2022/2014

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Δ' Πολιτικό Τμήμα

Συγκροτήθηκε από τους Δικαστές: Βασιλική Θάνου - Χριστοφίλου, Αντιπρόεδρο του Αρείου Πάγου, Δημητρούλα Υφαντή, Γεώργιο Σακκά, Παναγιώτη Χατζηπαναγιώτη και Μαρία Χυτήρογλου, Αρεοπαγίτες.

Συνήλθε σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 19 Σεπτεμβρίου 2014, με την παρουσία και του γραμματέα Αθανασίου Λιάπη, για να δικάσει μεταξύ:

Των αναιρεσειουσών: 1) Α. χας Χ. Μ., το γένος Π. Π., 2) Κ. Μ. του Χ. και 3) Ε. Μ. του Χ., κατοίκων ..., οι οποίες εκπροσωπήθηκαν από τον πληρεξούσιο δικηγόρο τους Ιωάννη Κατρά με δήλωση του άρθρου 242 παρ. 2 ΚΠολΔ.

Της αναιρεσίβλητης: Ανώνυμης εταιρείας με την επωνυμία "Λ. Λ. ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΕΚΜΕΤΑΛΛΕΥΣΗΣ ΕΣΤΙΑΤΟΡΙΩΝ, ΤΑΧΥΦΑΓΕΙΩΝ, ΦΑΣΤ ΦΟΥΝΤΣ, ΚΑΦΕ, ΠΙΤΣΑΡΙΩΝ ΚΑΙ ΣΥΝΑΦΩΝ ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΕΩΝ", που εδρεύει στον ... και εκπροσωπείται νόμιμα, η οποία εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο της Διονύσιο Βραχάτη με δήλωση του άρθρου 242 παρ. 2 ΚΠολΔ.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 22-9-2011 αγωγή της ήδη αναιρεσίβλητης, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Πειραιώς. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 3050/2012 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 1066/2013 του Μονομελούς Εφετείου Πειραιώς. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητούν οι αναιρεσείουσες με την από 17-2-2014 αίτησή τους και τους από 7-8-2014 πρόσθετους λόγους αυτής.

Κατά τη συζήτηση της υπόθεσης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν όπως σημειώνεται πιο πάνω. Η Εισηγήτρια Αρεοπαγίτης Μαρία Χυτήρογλου διάβασε την από 2-9-2014 έκθεσή της, με την οποία εισηγήθηκε την απόρριψη της με αύξοντα αριθμό εκθέσεως καταθέσεως 15/2014 αιτήσεως και των με αύξοντα αριθμό εκθέσεως καταθέσεως 79/2014 πρόσθετων λόγων αναιρέσεως της 1066/2013 απόφασης του Μονομελούς Εφετείου Πειραιώς (διαδικασία μισθωτικών διαφορών).

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Με την με αύξοντα αριθμό εκθέσεως καταθέσεως 15/2014 και 79/2014 αίτησης και πρόσθετων λόγων αντίστοιχα, ζητείται η αναίρεση της 1066/2013 απόφασης του Μονομελούς Εφετείου Πειραιά που εκδόθηκε κατά την ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών.

Με την από 22/9/2011 αγωγή της η ενάγουσα, ήδη αναιρεσίβλητη, με την ιδιότητα της μισθώτριας τού, επί της κεντρικής πλατείας ..., μισθίου καταστήματος, επικαλούμενη ουσιώδη μεταβολή των συνθηκών που μεσολάβησαν, από την τελευταία αναπροσαρμογή του μισθώματος μέχρι την άσκηση της αγωγής, με αντίστοιχη ουσιώδη μεταβολή της μισθωτικής αξίας των ακινήτων της περιοχής ώστε, το καταβαλλόμενο από αυτήν μίσθωμα να είναι σημαντικά μεγαλύτερο, εκείνου που διαμορφώνεται ελεύθερα, στην ίδια περιοχή, και δυσανάλογα υψηλό σε σχέση με την μισθωτική αξία του, ζήτησε την μείωσή του από το ποσό των 11.132,00 ευρώ που κατέβαλε σε εκείνο των 6.030 ευρώ.

Επ' αυτής εκδόθηκε η 3050/2012 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς, με την οποία έγινε μερικά δεκτή ως ουσιαστικά βάσιμη και καθορίστηκε το μίσθωμα στο ποσό των 8.040,00 ευρώ για το από της επιδόσεως της αγωγής και εντεύθεν χρονικό διάστημα. Μετά από εφέσεις που άσκησαν αμφότερα τα διάδικα μέρη εκδόθηκε η προσβαλλομένη απόφαση του Μονομελούς Εφετείου Πειραιώς η οποία, αφού εξαφάνισε την εκκαλουμένη, δίκασε επί της αγωγής, την έκανε δεκτή ως ουσιαστικά βάσιμη και, αναπροσάρμοσε το μίσθωμα στο ποσό των 6.030 ευρώ για το από της επιδόσεως της αγωγής και εντεύθεν χρονικό διάστημα.

Από τη διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ. η οποία εφαρμόζεται και για τις εμπορικές μισθώσεις, σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 44 του π.δ. 34/1995, προβλέπεται η δυνατότητα διαμορφώσεως της έννομης σχέσεως, όταν αυτό επιβάλλεται από την καλή πίστη. Η καλή πίστη επιβάλλει, είτε, την επιχείρηση θετικών πράξεων είτε την απαγόρευση ενεργειών τόσον στον οφειλέτη, όσον και στον δανειστή.

Τέτοια περίπτωση είναι και η υποχρέωση του οφειλέτη σε συναίνεση για την τροποποίηση της συμβάσεως, εφόσον υπάρχει ιδιαίτερα σοβαρός λόγος και συντρέχουν αντικειμενικά κριτήρια, αντλούμενα από την ίδια την έννομη τάξη και τις κρατούσες αντιλήψεις. Για το ορισμένο, της αγωγής αναπροσαρμογής, με βάση το άρθρο 288 του ΑΚ πρέπει να εκτίθενται σε αυτήν τα εξής: 1) έγκυρη σύμβαση εμπορικής μισθώσεως, 2) μόνιμη μεταβολή των συνθηκών κατά το διάστημα από τη σύναψη της μισθώσεως ή από το χρόνο της τυχόν προγενέστερης συμβατικής ή νόμιμης αναπροσαρμογής μέχρι το χρόνο της πρώτης συζητήσεως της αγωγής, ανεξάρτητα από το υπαίτιο, το έκτακτο και απρόβλεπτο των λόγων που προξένησαν την λόγω μεταβολή, 3) ουσιώδης απόκλιση, (αύξηση ή μείωση), κατά το χρόνο ασκήσεως της αγωγής ανάμεσα στο επιβαλλόμενο από την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη αφ` ενός, και στο αρχικά συνομολογημένο ή μετά την αναπροσαρμογή καταβαλλόμενο μίσθωμα, αφ` ετέρου, σε τρόπο ώστε, η διατήρηση αυτού να επιφέρει ζημία στον ενάγοντα, η οποία υπερβαίνει τον αναλαμβανόμενο με τον αρχικό ή μετά την αναπροσαρμογή ορισμό του μισθώματος, 4) αιτιώδης σύνδεσμος, (συνάφεια), μεταξύ της μεταβολής συνθηκών και της ουσιώδους απόκλισης του μισθώματος και 5) ορισμένο αίτημα χωρίς να είναι απαραίτητη η παράθεση της μισθωτικής αξίας ομόρων ακινήτων.

Επομένως, για τη νομιμότητα και το ορισμένο της αγωγής πρέπει να ιστορούνται, εκτός από το καταβαλλόμενο μίσθωμα και τα περιστατικά από τα οποία συνάγεται το συγκεκριμένο ύψος του μισθώματος που θα ανταποκρινόταν στη συναλλακτική καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη. Πρέπει, επίσης, ο ενάγων της σχετικής αγωγής να διαλαμβάνει στο δικόγραφό της και τους προσδιοριστικούς εκείνους παράγοντες, που λαμβάνονται υπόψιν για τον καθορισμό του μισθώματος, όπως είναι η μισθωτική αξία του μισθίου ακινήτου, ακριβής αύξηση της μισθωτικής αυτής αξίας, η μεγάλη ή μικρή προσφορά καταστημάτων στην ίδια περιοχή της αυτής περίπου έκτασης θέσεως και χρήσεως.

Ακόμη προσδιοριστικά στοιχεία συνιστούν η ουσιώδης μεταβολή των ειδικών οικονομικών συνθηκών, που υπήρχαν κατά την κατάρτιση της συμβάσεως και, ειδικότερα, η σημαντική αύξηση του τιμαρίθμου και του ατομικού εισοδήματος, η στενότητα της επαγγελματικής στέγης και η ζημία του αιτούντος στην αναπροσαρμογή συμβαλλόμενου μέρους η οποία υπερβαίνει από τον κίνδυνο που ανέλαβε με τη σύμβαση.

Με βάση τα στοιχεία αυτά, το Δικαστήριο οφείλει πρώτα να διαγνώσει, αν μεταξύ του οφειλομένου, κατά το σύστημα της συμβατικής ή της αντικειμενικής αναπροσαρμογής μισθώματος, και εκείνου που μπορεί να επιτευχθεί υπό καθεστώς ελεύθερης μισθώσεως, (ελεύθερου), υπάρχει διαφορά τόσο σημαντική, ώστε επιβάλλεται, κατά τις αρχές της καλής πίστεως, αφού ληφθούν υπόψη τα συναλλακτικά ήθη, αναπροσαρμογή του οφειλομένου και ύστερα, αν διαπιστώσει τέτοια διαφορά, να το αναπροσαρμόσει στο επίπεδο που αίρει τη δυσαναλογία και αποκαθιστά τη διαταραχθείσα καλή πίστη.

Το σχετικό δικαίωμα που απορρέει από την παραπάνω διάταξη του άρθρου 288 του ΑΚ για αναπροσαρμογή του μισθώματος είναι διαπλαστικό, διότι, αποτελεί διαμόρφωση της ενοχής στο προσήκον μέτρο, συνιστά, δηλαδή, διάπλαση ενός από τα στοιχεία της μισθωτικής σύμβασης με συνέπεια η σχετική αγωγή και η απόφαση που αναπροσαρμόζει το μίσθωμα να είναι διαπλαστική.

Αποτέλεσμα τούτου είναι ότι το ασκηθέν δικαίωμα ενεργοποιείται από της επιδόσεως της αγωγής και μελλοντικώς, χωρίς αναδρομικότητα, υπό την προϋπόθεση ότι η μίσθωση είναι ενεργός.

Από το άρθρο 559 αριθ. 14 ΚΠολΔ λόγος αναίρεσης ιδρύεται αν το δικαστήριο, παρά τη μη επαρκή έκθεση σε αυτήν των στοιχείων που είναι αναγκαία για τη στήριξη του αιτήματος της αγωγής, την έκρινε ορισμένη, θεωρώντας ότι αυτά εκτίθενται με επάρκεια ή αν παρά την επαρκή έκθεση των στοιχείων αυτών την απέρριψε ως αόριστη.

Στην προκειμένη περίπτωση από την παραδεκτή επισκόπηση του δικογράφου της αγωγής προκύπτει ότι περιλαμβάνει όλα τα αναγκαία περιστατικά για το ορισμένο κατά το άρθ. 288 ΑΚ, ήτοι, την κατάρτιση της συμβάσεως μισθώσεως, το καταβαλλόμενο μίσθωμα, τα περιστατικά από τα οποία συνάγεται το συγκεκριμένο ύψος του μισθώματος που θα ανταποκρινόταν στην καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, τον αιτιώδη σύνδεσμο, (συνάφεια), μεταξύ της μεταβολής συνθηκών και της ουσιώδους απόκλισης του μισθώματος και τέλος ορισμένο αίτημα χωρίς να είναι απαραίτητη η παράθεση της μισθωτικής αξίας ομόρων ακινήτων, όπως διατείνονται με τον σχετικό των ισχυρισμό και λόγο εκ του αριθμού 14 άρθ. 559 Κ.Πολ.Δ. (πέμπτο) οι αναιρεσείουσες αφού, τα εν λόγω στοιχεία είναι ζήτημα ουσίας και αποτελούν αντικείμενο αποδείξεως, με αποτέλεσμα αυτός να είναι απορριπτέος ως αβάσιμος.

Με τον δεύτερο λόγο του αναιρετηρίου κατ' εκτίμηση του περιεχομένου του πλήττεται η προσβαλλομένη απόφαση για πλημμέλεια εκ του αριθμού 1 και 19 άρθ. 559 Κ.Πολ.Δ. διότι με την παράθεση στο δημοσιευθέν πρόχειρο σχέδιο της απόφασης ότι η εκκαλουμένη δέχθηκε την αγωγή κατά την κύρια βάση της, (ερειδόμενη επί του άρθ. 388 ΑΚ), την οποία όμως διόρθωσε κατά την υπογραφή της απόφασης, με την φράση "εν λόγω" η οποία αναφερόταν στην διάταξη του άρθ. 288 ΑΚ, περιέλαβε αντιφατικές αιτιολογίες που καθιστούν δυσχερή τον αναιρετικό έλεγχο ως προς το αν εφαρμόστηκε τελικά η διάταξη εκ του άρθ. 388 ή 288 ΑΚ.

Από τις συνδυασμένες διατάξεις των άρθρ. 300, 304 και 313 ΚΠολΔ προκύπτει, ότι η λήψη της απόφασης από τους δικαστές που έλαβαν μέρος στη συζήτηση της υπόθεσης, δηλαδή, η σύνταξη, χρονολόγηση και υπογραφή του σχεδίου της από τον εισηγητή δικαστή και τον πρόεδρο, αποτελεί την ουσιώδη πράξη διαμόρφωσης της βούλησης του δικαστηρίου, με την έννοια ότι οι δικαστές που συγκρότησαν το δικαστήριο δεν δικαιούνται να μεταβάλουν εφεξής γνώμη, ενώ η δημοσίευση αυτής, η οποία επιφέρει την τελείωσή της, μετά την οποία επέρχονται οι έννομες συνέπειές της έναντι των διαδίκων, συνιστά απλώς τυπική πράξη, στην οποία προβαίνει το δικαστήριο και υπό άλλη σύνθεση, αφού, στην τελευταία περίπτωση, δεν παραβλάπτεται το κύρος της δημοσίευσης, ενόψει του ότι το υπό δημοσίευση σχέδιο δεν είναι δεκτικό μεταβολών και ως εκ τούτου δεν υπάρχει κίνδυνος δημοσίευσης άλλης απόφασης από εκείνη που εκδόθηκε.

Η σύνταξη σχεδίου της απόφασης από τον εισηγητή δικαστή, στον οποίο, κατά τη λεκτική διατύπωση της διάταξης του άρθρου 304 ΚΠολΔ, ανήκει το δικαίωμα διατυπώσεως των νοημάτων και της γραφής καθώς και των παραπομπών στη νομολογία και τη θεωρία ακολουθεί κατά κανόνα την περάτωση της ψηφοφορίας - χωρίς να αποκλείεται και η πριν από αυτή σύνταξή του, - αποτελεί προπαρασκευή της δημοσίευσης (καθώς και προϋπόθεσή της).

Έτσι, πριν από αυτή - δημοσίευση - δεν αποτελεί απόφαση και, συνακόλουθα, δεν δημιουργεί οποιαδήποτε δέσμευση του δικαστηρίου, το οποίο μπορεί να επανέλθει με νέα διάσκεψη και να καταλήξει σε νέα, διαφορετική από την προηγούμενη απόφαση, αφού η τελευταία λαμβάνει υπόσταση μόνο με τη δημοσίευσή της και από αυτή το σχέδιο αποτελεί δημόσιο έγγραφο.

Για την ουσιαστική, επομένως, τήρηση της διάταξης του άρθρου 304 ΚΠολΔ, που απαιτεί την απλή σύνταξη του σχεδίου της απόφασης, αρκεί η σύνταξη του εν λόγω σχεδίου που περιέχει το αιτιολογικό και το διατακτικό της απόφασης - έστω και ελλιπές, δυνάμενο να διορθωθεί είτε με τα ένδικα μέσα είτε με τις διατάξεις των άρθρων 315 επ.

ΚΠολΔ περί διόρθωσης και ερμηνείας από το δικαστή που εκδίδει την απόφαση ή τον εισηγητή δικαστή του άρθρου 341 παρ. 3 ΚΠολΔ και κατά περιεχόμενο αντιστοιχεί προς την υπόθεση που εκδικάστηκε. Στην προκειμένη υπόθεση από το δημοσιευθέν πρόχειρο σχέδιο της απόφασης προκύπτει ότι έγινε δεκτό ότι "... το πρωτοβάθμιο δικαστήριο που έκρινε κατά τον ίδιο τρόπο και δέχθηκε ως επαρκώς ορισμένη την ένδικη αγωγή, κατά την κύρια βάση της, ορθά το νόμο ερμήνευσε και εφήρμοσε..." πλην όμως, εκτός του ότι είναι εμφανές ότι η συγκεριμένη αναγραφή οφείλεται σε παραδρομή, δεν προκύπτει οποιαδήποτε αντίφαση ή ασάφεια που να καθιστά αδύνατο τον έλεγχο ως προς την εφαρμοσθείσα διάταξη, αφού, από όλο το σκεπτικό της απόφασης σε συνδυασμό και με τις μείζονες νομικές σκέψεις που έχει συμπεριλάβει, προκύπτει ότι η υπαγωγή των πραγματικών περιστατικών έγινε ορθά στην διάταξη του άρθ. 288 ΑΚ, με αποτέλεσμα ο σχετικός λόγος να πρέπει να απορριφθεί ως αβάσιμος.

Ο εκ του άρθρου 559 παρ. 1 ΚΠολΔ, λόγος αναιρέσεως, για παραβίαση κανόνα ουσιαστικού δικαίου, ιδρύεται αν το δικαστήριο δεν εφήρμοσε τέτοιο κανόνα, ενώ συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις της εφαρμογής του, ή αν εφήρμοσε αυτόν, ενώ δεν έπρεπε, καθώς και αν προσέδωσε στον εφαρμοστέο κανόνα έννοια διαφορετική από την αληθή.

Στην περίπτωση κατά την οποία το δικαστήριο έκρινε κατ` ουσίαν την υπόθεση, η παράβαση κανόνα ουσιαστικού δικαίου κρίνεται ενόψει των πραγματικών περιστατικών που, ανελέγκτως, δέχθηκε το δικαστήριο της ουσίας ότι αποδείχθηκαν και της υπαγωγής αυτών στο νόμο και ιδρύεται ο λόγος αυτός αναιρέσεως, αν οι πραγματικές παραδοχές της αποφάσεως καθιστούν προφανή την παραβίαση.

Περαιτέρω, η παράβαση των διδαγμάτων της κοινής πείρας, δηλαδή των γενικών και αφηρημένων αρχών για την εξέλιξη των πραγμάτων, οι οποίες αντλούνται από την εμπειρική πραγματικότητα με τη βοήθεια της επιστημονικής έρευνας ή της επαγγελματικής ενασχολήσεως, ιδρύει λόγο αναιρέσεως μόνον όταν αυτά αφορούν την ερμηνεία κανόνων δικαίου ή την υπαγωγή σε αυτούς των πραγματικών γεγονότων και όχι όταν παραβιάζει τα διδάγματα αυτά κατά την εκτίμηση των αποδείξεων και των πραγματικών γεγονότων, δηλαδή, της ουσίας της υπόθεσης για τη διαπίστωση αυτών.

Κατά το άρθρο 559 αριθ. 8 περ. β` του Κ.Πολ.Δ., ιδρύεται λόγος αναίρεσης της απόφασης και όταν το δικαστήριο παρά το νόμο δεν έλαβε υπόψη πράγματα που προτάθηκαν και έχουν ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης. Ως πράγματα, κατά την έννοια της διάταξης αυτής, νοούνται οι αυτοτελείς ισχυρισμοί των διαδίκων, που συγκροτούν την ιστορική βάση και επομένως στηρίζουν το αίτημα αγωγής, ανταγωγής, ένστασης ή αντένστασης και όχι ισχυρισμοί που αποτελούν άρνηση της αγωγής ή επιχειρήματα, νομικά η πραγματικά, τα οποία αντλούνται από το νόμο ή από την εκτίμηση των αποδείξεων.

Για να ιδρυθεί ο λόγος αυτός αναίρεσης θα πρέπει ο ισχυρισμός να είχε προταθεί από τον αναιρεσείοντα ενώπιον του δικαστηρίου που εξέδωσε την αναιρεσιβαλλόμενη απόφαση κατά τρόπο ορισμένο και παραδεκτό, να είναι νόμιμος και να ασκεί ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης. O εκ του άρθρου 559 αρ. 11γ του ΚπολΔ λόγος αναίρεσης ιδρύεται αν το δικαστήριο δεν έλαβε υπόψη αποδεικτικά μέσα που οι διάδικοι επικαλέσθηκαν και προσκόμισαν.

Κατά τη διάταξη του άρθρου 559 αριθ. 19 του ΚΠολΔ, αναίρεση επιτρέπεται αν η απόφαση δεν έχει νόμιμη βάση και ιδίως αν δεν έχει καθόλου αιτιολογίες, ή έχει αιτιολογίες αντιφατικές ή ανεπαρκείς σε ζητήματα που ασκούν ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης. Από την υπόψη διάταξη, που αποτελεί κύρωση της παράβασης του άρθρου 93 παράγραφος 3 του Συντάγματος προκύπτει ότι ο προβλεπόμενος απ` αυτή λόγος αναίρεσης ιδρύεται όταν στην ελάσσονα πρόταση του νομικού συλλογισμού δεν εκτίθενται καθόλου πραγματικά περιστατικά, (έλλειψη αιτιολογίας), ή όταν τα εκτιθέμενα δεν καλύπτουν όλα τα στοιχεία που απαιτούνται βάσει του πραγματικού του εφαρμοστέου κανόνα δικαίου για την επέλευση της έννομης συνέπειας που απαγγέλθηκε ή την άρνησή του (ανεπαρκής αιτιολογία), ή όταν αντιφάσκουν μεταξύ τους (αντιφατική αιτιολογία).

Τέλος ο εκ του αριθμού 20 λόγος αναιρέσεως ιδρύεται όταν το δικαστήριο ανέγνωσε εσφαλμένα αποδεικτικό έγγραφο προσδίδοντάς του διαφορετικό περιεχόμενο και κατέληξε σε πόρισμα στηριζόμενο αποκλειστικώς ή κυρίως στην εσφαλμένη ανάγνωσή του.

Στην προκειμένη περίπτωση, πλήττονται με την αίτηση και τους πρόσθετους λόγους οι κατωτέρω παρατιθέμενες παραδοχές της προσβαλλομένης απόφασης για πλημμέλεια εκ των αριθμών 1, 8, 11γ, 19 και 20 άρθ. 559 Κ.Πολ.Δ. Με την προσβαλλόμενη απόφαση έγιναν δεκτά τα εξής: "Στην προκειμένη περίπτωση, από τις ένορκες καταθέσεις των μαρτύρων αποδείξεως και ανταποδείξεως, οι οποίες περιέχονται στα ταυτάριθμα με την εκκαλουμένη πρακτικά δημόσιας συνεδρίασης, από τις φωτογραφίες των οποίων η γνησιότητα δεν αμφισβητείται...

από όλα τα έγγραφα που νόμιμα επικαλούνται και προσκομίζουν οι διάδικοι, είτε προς άμεση απόδειξη, είτε, προς συναγωγή δικαστικών τεκμηρίων, από την υπ' αριθμ. ... ένορκη βεβαίωση ενώπιον της συμβολαιογράφου Πειραιώς Παναγιώτας Χρονοπούλου η οποία ελήφθη κατόπιν νομότυπης και εμπρόθεσμης κατ' άρθ. 650 παρ. 1 ΚΠολΔ κλητεύσεως της αντιδίκου, από την υπ' αριθμ. ...

ένορκη βεβαίωση ενώπιον του Ειρηνοδίκη Νικαίας, η οποία ελήφθη μετά νομότυπη κλήτευση της αντιδίκου εταιρείας... καθώς και από τα διδάγματα κοινής πείρας και λογικής αποδείχθησαν τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά: Οι εναγόμενες τυγχάνουν συγκυρίες ενός ισογείου καταστήματος επιφανείας 335 περίπου τ.μ., το οποίο ευρίσκεται στον ...

και επί της οδού .... Το εν λόγω κατάστημα εκμισθώθηκε στις 25.1.2005 στην ενάγουσα εταιρεία, δυνάμει του καταρτισθέντος κατά την αυτή ημερομηνία, μεταξύ των διαδίκων, ιδιωτικού συμφωνητικού, για διάστημα δώδεκα (12) ετών και συγκεκριμένα από 25.1.2005 έως 24.1.2017, προκειμένου να χρησιμοποιεί αυτό για τη λειτουργία της επιχειρήσεώς της ως καφετέρια - μπαρ - ταχυφαγείο - πιτσαρία - εστιατόριο.

Συμφωνήθηκε επίσης ως μίσθωμα το ποσό των 7.847,70 ευρώ, αναπροσαρμοζόμενο από 1.1.2006 και για κάθε επόμενο έτος της μίσθωσης μέχρι τη λήξη της, κατά ποσοστό 6% ετησίως, πλέον τέλους χαρτοσήμου εκ ποσού 3,6% επί του εκάστοτε καταβαλλόμενου μηνιαίου μισθώματος. Κατά το έτος ασκήσεως της ένδικης αγωγής (2011), μετά από διαδοχικές αναπροσαρμογές, το μίσθωμα είχε διαμορφωθεί στο ποσόν των 11.132 ευρώ, πλέον τέλους εκ ποσού 400,76 ευρώ, ήτοι στο συνολικό ποσόν των (11.132 + 400,76 =) 11.532,86 ευρώ.

Περαιτέρω, αποδείχθηκε ότι σε χρόνο μεταγενέστερο της καταρτίσεως της ως άνω συμβάσεως μισθώσεως επήλθε δυσμενής και μη παροδικού χαρακτήρα, μεταβολή των οικονομικών δεδομένων της χώρας. Πιο συγκεκριμένα, περί τα τέλη του 2009 εκδηλώθηκε έντονη οικονομική κρίση, που συνεχίζεται μέχρι σήμερα και μάλιστα επιδεινούμενη, προς αντιμετώπιση της οποίας, προσέφυγε η χώρα προς δανειοδότηση στο Δ.Ν.Τ.

και στο μηχανισμό στήριξης της Ε.Ε. Παράλληλα, προέβη σε εκτενείς περικοπές στις εν γένει δαπάνες του δημοσίου τομέα, μισθολογικές και μη, με φυσικό επακόλουθο τη μείωση της αγοραστικής δύναμης ενός μεγάλου ποσοστού του πληθυσμού, του οποίου οι απολαβές προέρχονταν από τον ευρύτερο δημόσιο τομέα. Τα ανωτέρω δε σε συνάρτηση και με την έλλειψη ρευστότητας, καθώς και με την αδυναμία του τραπεζικού συστήματος, το οποίο περιόρισε δραστικά κάθε μορφής δανειοδότηση, χρηματοδότηση, συμπεριλαμβανομένων και των επαγγελματικών επιχειρηματικών δανείων, προκάλεσαν περιστολή της εμπορικής δραστηριότητας, κένωση εμπορικών καταστημάτων, χωρίς πρόθεση από τους επαγγελματίες να αναλάβουν νέες επαγγελματικές πρωτοβουλίες και να προβούν σε επενδύσεις που συνεπάγονται έκθεση σε οικονομικό κίνδυνο, με αποτέλεσμα την έτι περαιτέρω δυσμενή μεταβολή του οικονομικού κλίματος (ύφεση).

Η έλλειψη αυτή, επιχειρηματικού ενδιαφέροντος προκάλεσε κατακόρυφη μείωση της μισθωτικής αξίας των διαθεσίμων ακινήτων, ενώ ανάλογη ήταν η μείωση του τζίρου -κύκλου εργασιών - μεικτών κερδών, αλλά και των καθαρών κερδών όλων των εμπορικών εκμεταλλεύσεων. Ενόψει των δεδομένων αυτών εκδόθηκε η υπ' αριθμ. 2/32619 απόφαση του Υπουργείου Οικονομικών, δια της οποίας συνεστήθη η αναδιαπραγμάτευση όλων των μισθωμάτων που καταβάλλονται για ακίνητα που εκμισθώνονται από τον ευρύτερο δημόσιο τομέα (Ν.Π.Δ.Δ., Ο.Τ.Α.), ενώ με το νόμο 4002/2011 μειώθηκε το ύψος των καταβαλλόμενων από το Ελληνικό Δημόσιο μισθωμάτων σε ποσοστό 20%.

Επιπλέον δε, με το άρθρο 17 του Ν. 3.583/2010, που τροποποίησε το άρθρο 43 εδ. 2 του Π.Δ. 34/1995, περιορίστηκε, αφενός, η περίοδος δέσμευσης του μισθωτή εμπορικής μίσθωσης σε περίπτωση καταγγελίας λόγω μεταμέλειας, αφετέρου μειώθηκε η κατά νόμο οφειλόμενη αποζημίωση, προκειμένου, κατά τα διαλαμβανόμενα στην εισηγητική έκθεση του ως άνω νόμου να "διευκολυνθεί η επαναδιαπραγμάτευση των μισθώσεων στο πλαίσιο της νέας οικονομικής συγκυρίας που διαμορφώνεται".

Επιπλέον, η αναστολή της ιδιωτικής εμπορικής επιχειρηματικής δραστηριότητας λόγω των εμπλοκών του τραπεζικού συστήματος και της αφερεγγυότητας του Ελληνικού Δημοσίου, είχε, ως συνέπεια την απώλεια πολύ μεγάλου αριθμού θέσεων εργασίας και μείωση των αποδοχών στον ιδιωτικό τομέα, με αποτέλεσμα την περαιτέρω μείωση της αγοραστικής δύναμης και της κατανάλωσης, η οποία εκδηλώθηκε ακόμα και στα είδη εστιάσεως.

Η συνεχιζόμενη ραγδαία επιδείνωση των οικονομικών δεδομένων της χώρας οδήγησε σε σχηματισμό κυβέρνησης ευρείας κοινοβουλευτικής συμμετοχής και σε εκ νέου προσφυγή σε δανεισμό από το Δ.Ν.Τ. και τον Ευρωπαϊκό Μηχανισμό Χρηματοπιστωτικής Στήριξης, γεγονός το οποίο επέτεινε τις συνέπειες που προαναφέρθηκαν.

Εξ αυτών των λόγων αλλά και του γεγονότος ότι η εκμετάλλευση του μισθίου αφορά μορφή δαπάνης στον ευρύ χώρο της εστίασης, η οποία πλέον, χαρακτηρίζεται από τη συντριπτική πλειοψηφία των καταναλωτών ως πολυτελής, η ασκούμενη από την ενάγουσα, δραστηριότητα στο μίσθιο ακίνητο παρουσιάζει πτωτική πορεία, με αποτέλεσμα ο κύκλος εργασιών αυτής να ανέρχεται το έτος 2010 στο ποσόν των 684.941,83 ευρώ και το έτος 2011 στο ποσό των 459.461,39 ευρώ με κέρδη (προ φόρων) 34.267,5 ευρώ και ζημίες (προ φόρων) 91.618,07 ευρώ αντίστοιχα. (βλ.

ισολογισμούς μηνός Δεκεμβρίου των ετών 2010 και 2011). Η φθίνουσα δε πορεία της οικονομικής κατάστασης της εταιρίας είχε σαν επακόλουθο τη μείωση του απασχολούμενου προσωπικού (βλ. προσκομιζόμενους πίνακες προσωπικού της εταιρείας κατά τα έτη 2009 - 2012). Ήδη, όπως προκύπτει από τις προσκομιζόμενες φωτογραφίες, κάποια καταστήματα επί της πλατείας ..., έχουν κενωθεί και διατίθενται προς μίσθωση.

Ειδικότερα, το μίσθιο κατάστημα που ευρίσκεται στο επάνω μέρος της πλατείας ..., όπου φέρει τον αριθμό 26. Σύμφωνα με την υπ' αριθμ. πρωτ. ... άδεια ιδρύσεως και λειτουργίας του καταστήματος, τούτο έχει εταιρικό ωφέλιμο χώρο 191,71 τ.μ. επί συνολικού εμβαδού 267,94 τ.μ., οι θέσεις των πελατών στον εσωτερικό χώρο είναι 94, στο πεζοδρόμιο 20 και στην πλατεία 96, ήτοι έχει σύνολο θέσεων 210.

Για τη χρήση του χώρου του πεζοδρομίου, εμβαδού 20 τ.μ. και της πλατείας, εμβαδού 149,1 τ.μ. έχει λάβει σχετική άδεια από το Δήμο ... και καταβάλλει το συμφωνηθέν ετήσιο μίσθωμα. Λόγω της ενάρξεως των εργασιών κατασκευής σταθμού μετρό στην ως άνω πλατεία, ο πέραν του καταστήματος χώρος περιορίσθηκε στα 70 τ.μ. Οι εργασίες αυτές θα διαρκέσουν πέντε περίπου χρόνια και κατά το διάστημα αυτό θα απομακρυνθούν τα τραπεζοκαθίσματα της πλατείας, τα οποία αποτελούν την κύρια πηγή του τζίρου της επιχειρήσεως της ενάγουσας.

Επιπλέον, ο θόρυβος, η σκόνη και η εν γένει αναστάτωση και αλλοίωση του χώρου θα συμβάλλουν αρνητικά στην προσέλευση των πελατών. Κατά την ενάγουσα η μισθωτική αξία του επιδίκου καταστήματος ανέρχεται σε 18 ευρώ ανά τ.μ., ενώ οι εναγόμενες προσδιορίζουν την αξία αυτή στο ποσόν των 40 τουλάχιστον ευρώ ανά τ.μ.

Ως συγκριτικά στοιχεία επικαλείται ο ενάγων: 1) το από 4.5.2009 μισθωτήριο επαγγελματικής μισθώσεως, που αφορά ακίνητο συνολικής επιφάνειας 351,99 τ.μ., κείμενο επί της πλατείας ... και στο ύψος αυτής, που φέρει τον αριθμό 7, για το οποίο έχει συμφωνηθεί μηνιαίο μίσθωμα 4.500 ευρώ, ήτοι 12,78 ευρώ ανά τ.μ. και 2) το από 1.3.2013 ιδιωτικό συμφωνητικό επαγγελματικής μίσθωσης, που αφορά, κατά την αυτολεξεί περιγραφή του στο εν λόγω συμφωνητικό, "το διαμορφωμένο ως ενιαίο ισόγειο ακίνητο του κτιρίου που βρίσκεται επί της Π. ...

αριθμ. 6 στον ..., συνολικού εμβαδού 202,46 τ.μ., το οποίο έχει δημιουργηθεί από τη λειτουργική συνένωση των εξής δύο οριζόντιων ιδιοκτησιών, ήτοι (1) ισογείου καταστήματος εμβαδού, σύμφωνα με πρόσφατη καταμέτρηση 115,95 τ.μ... και ενός (1) ισογείου διαμερίσματος σύμφωνα με πρόσφατη καταμέτρηση 86,51 τ.μ..., τα οποία είναι συνεχόμενα και συνενωμένα...", για το οποίο συμφωνήθηκε μηνιαίο μίσθωμα 4.500 ευρώ ήτοι 22,27 ευρώ ανά τ.μ.

Το εν λόγω κατάστημα φέρει την επωνυμία "ΜΕCCA BAR" και πρόκειται για το ίδιο κατάστημα, (με κάποιες διαφοροποιήσεις ως προς τον προσδιορισμό της επιφανείας του), που επικαλούνται ως συγκριτικό στοιχείο οι εναγόμενες. Οι τελευταίες, όμως, προσκομίζουν προγενέστερο (από 30.4.2010) μισθωτήριο, όπου το συμφωνηθέν μίσθωμα ανέρχεται στα 7.000 ευρώ και ενόψει του ότι το εμβαδόν του φέρεται σ' αυτό στα 212 τ.μ., η μισθωτική του αξία ανά τ.μ.

ανέρχεται στα 33 ευρώ. Από τα εν λόγω συμβόλαια του ως άνω ακινήτου σαφώς προκύπτει η πτωτική πορεία των μισθωμάτων των καταστημάτων της πλατείας. Επίσης, από τις εναγόμενες προσκομίζεται και το από 9.5.2005 ιδιωτικό συμφωνητικό μισθώσεως καταστήματος ευρισκομένου επί της πλατείας, χωρίς να προκύπτει ο αριθμός της ακριβούς θέσεώς του, το οποίο φέρεται να έχει εμβαδόν 88,40 τ.μ.

περίπου και η μισθωτική του αξία κατά τον ως άνω χρόνο εκμισθώσεώς του (2005) είχε προσδιορισθεί στα 2.500 ευρώ, ήτοι η αναλογία αυτού ανά τ.μ. ήταν τότε (2.500 : 88,40 =) 28,28 ευρώ. Η εν λόγω, όμως, σύμβαση συνήφθη το έτος 2005, ήτοι πολύ πριν την εκδηλωθείσα οικονομική κρίση και ως εκ τούτου το συμφωνηθέν μίσθωμα, δεν μπορεί να αποτελέσει ασφαλές συγκριτικό στοιχείο λόγω της κατά τα ανωτέρω, επακολουθήσασας πτωτικής πορείας της μισθωτικής αξίας των ακινήτων.

Το κτηματομεσιτικό γραφείο "ΠανΓαία" στο οποίο ανετέθη η εκτίμηση της μισθωτικής αξίας του επιδίκου, λαμβάνοντας υπόψη τα ειδικότερα στοιχεία αυτού (περιοχή, θέση, εμβαδόν), την επίπτωση της οικονομικής κρίσεως στην οικονομική κατάσταση της κτηματαγοράς, καθώς και την αξία των μισθωμάτων των επαγγελματικών χώρων επί της πλατείας ...

και κάνοντας ιδιαίτερη επισήμανση στο γεγονός ότι οι εργασίες κατασκευής σταθμού μετρό στην ως άνω πλατεία έχουν συντελέσει στη μείωση της εμπορικότητας του συγκεκριμένου καταστήματος, εξαιτίας της έντονης όχλησης στον εξωτερικό χώρο και της κατά τα προεκτεθέντα μειώσεως του χώρου των τραπεζοκαθισμάτων από 161 τ.μ.

σε 70 τ.μ., καθώς και στο ότι η συγκεκριμένη θέση του επιδίκου επί της πλατείας δεν παρουσιάζει την ίδια εμπορικότητα με άλλα καταστήματα, ευρισκόμενα σε άλλα σημεία της πλατείας, κατέληξε στο συμπέρασμα ότι η ανά τ.μ. εύλογη αξία του μισθώματος ανέρχεται στο ποσό των (9) έως (12) ευρώ (βλ. προσκομιζόμενη σχετική εκτιμητική έκθεση).

Προς τα ανωτέρω εναρμονίζεται και η κατάθεση του μάρτυρος αποδείξεως Μ. Χ., λογιστή της ενάγουσας, αλλά και άλλων επιχειρήσεων επί της πλατείας, ο οποίος προσδιόρισε τη μισθωτική αξία του επιδίκου στο ποσόν των (15) έως (18) ευρώ ανά τ.μ. Αντίθετα, ο μάρτυρας ανταποδείξεως Ν. Σ. αναβιβάζει το ποσόν στα 40 - 60 ευρώ το τ.μ., αποκλίνοντας έτσι κατά πολύ ακόμη και από τα επικαλούμενα από τις εναγόμενες συγκριτικά στοιχεία.

Όσον δε αφορά τις αναρτημένες στο διαδίκτυο αγγελίες προς εκμίσθωση ακινήτων, πέραν του ότι τα περισσότερα εξ' αυτών δεν ευρίσκονται επί της πλατείας, δεν αποτελούν αξιόπιστο αποδεικτικό στοιχείο, καθόσον το όποιο αναγραφόμενο μίσθωμα δεν σημαίνει ότι θα είναι και το πράγματι συμφωνηθέν σε περίπτωση τυχόν καταρτίσεως μισθωτικής συμβάσεως.

Σημειωτέον, επίσης, ότι το μηνιαίο μίσθωμα του εν λόγω καταστήματος, δυνάμει των προβλεπομένων στη σύμβαση αναπροσαρμογών, αυξήθηκε από 7.847 ευρώ σε 11.132 ευρώ, ήτοι κατά συνολικό ποσόν 42%, ενώ κατά την ίδια περίοδο ο μέσος όρος του δείκτη δωδεκαμήνου τιμών καταναλωτή ουδέποτε, όπως είναι γνωστό, κινήθηκε σε τέτοια υψηλά επίπεδα δοθέντος ότι, παρά τις προβλέψεις, για την αυξητική τάση του τιμαρίθμου, αυτός καθόλο το προαναφερθέν χρονικό διάστημα κινήθηκε σε πολύ χαμηλά επίπεδα.

Ενόψει όλων αυτών, που παραπάνω εκτέθηκαν, κατά την κρίση του Δικαστηρίου, το μίσθωμα του επιδίκου ακινήτου, όπως αυτό είχε διαμορφωθεί, μετά τις διαδοχικές ετήσιες προσαυξήσεις, κατά το χρόνο επίδοσης της αγωγής, ανερχόμενο στο ποσό των 11.132 ευρώ ή (11.132 : 335 =) 33,22 ευρώ ανά τ.μ. πρέπει, σύμφωνα με τις αρχές της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, να αναπροσαρμοσθεί και να μειωθεί στο ποσό των 18 ευρώ ανά τ.μ.

και συνολικά στο ποσό των (18 Χ 335 =) 6.030 ευρώ μηνιαίως, καθόσον υπάρχει μεγάλη απόκλιση μεταξύ του ως άνω επιβαλλόμενου από τις προεκτεθείσες αρχές μισθώματος και του πράγματι καταβαλλόμενου, σε τρόπο ώστε η διατήρηση του τελευταίου να υπερβαίνει καταφανώς τον κίνδυνο που ανέλαβε η μισθώτρια εταιρεία, η δε εμμονή των εναγομένων εκμισθωτριών στην πληρωμή του έρχεται σε αντίθεση με την απαιτούμενη στις συναλλαγές ευθύτητα και εντιμότητα.

Σημειωτέον, εξάλλου, ότι το ως άνω ποσόν των 6.030 ευρώ, στο οποίο αναπροσαρμόσθηκε το καταβαλλόμενο μίσθωμα, είχε συμφωνηθεί να καταβάλλεται στις εναγόμενες από το μήνα Φεβρουάριο και εφεξής, δυνάμει του από 15.2.2012 ιδιωτικού συμφωνητικού, που συνήφθη μεταξύ των διαδίκων, διατηρουμένης, ωστόσο, επιφυλάξεως εκ μέρους των εκμισθωτριών προς αναζήτηση του επιπλέον ποσού του μισθώματος.

Το Πρωτοβάθμιο, επομένως, Δικαστήριο που έκρινε διαφορετικά και καθόρισε το αναπροσαρμοζόμενο μίσθωμα στο ποσόν των 8.040 ευρώ, έσφαλε ως προς την ερμηνεία και εφαρμογή του νόμου, καθώς και ως προς την εκτίμηση των αποδείξεων και πρέπει ο σχετικός, (μοναδικός), λόγος εφέσεως της ενάγουσας να γίνει δεκτός ως και κατ' ουσίαν βάσιμος, απορριπτόμενων των περί του αντιθέτου ισχυρισμών των εναγομένων, που προβάλλουν αυτές με τους δεύτερο έως και πέμπτο των λόγων της εφέσεώς τους." Με το αναιρετήριο και τους πρόσθετους λόγους κατ' εκτίμηση του περιεχομένου των πλήττονται οι άνω παραδοχές όπως προαναφέρθηκε, εκ των αριθμών 1, 8, 11, 19 και 20 άρθ. 559 Κ.Πολ.Δ., διότι 1α) η καλή πίστη που επιτάσσεται στην διάταξη του άρθ. 288 ΑΚ, ως αναγκαία για την εκπλήρωση κάθε παροχής, δεν αφορά το κατά την σύμβαση προσδιορισμένο από τους συμβαλλόμενους αντικείμενο αυτής, με αποτέλεσμα να μη εφαρμόζεται στην περίπτωση που ζητείται αναπροσαρμογή του συμφωνηθέντος μισθώματος λόγω απρόοπτης μεταβολής των οικονομικών νομισματικών και λοιπών συνθηκών, όπως στην παρούσα υπόθεση, αφού η διαδικασία αναπροσαρμογής του μισθώματος ρυθμίζεται, εξαντλητικά και αποκλειστικά από τις διατάξεις του ν. 2041/1992 ενώ δεν εκτίθεται στην προσβαλλομένη ποιό είναι το ελεύθερο μίσθωμα που ήταν δυνατό να επιτευχθεί ώστε να κριθεί αν το συμβατικό τελούσε σε δυσαναλογία παροχής και αντιπαροχής (πρώτος λόγος και πρώτος πρόσθετος λόγος), β) ότι μετά την προσήκουσα εκπλήρωση της παροχής των προς την αναιρεσίβλητη με την αδιακώλυτη παροχή της κατοχής του μίσθιου δεν νοείται εφαρμογή των διατάξεων του άρθ. 288 ΑΚ (τρίτος λόγος του αναιρετηρίου και τρίτος πρόσθετος λόγος), γ) ότι λόγω των συμφωνηθεισών αναπροσαρμογών στο ύψος του μισθώματος κατά την κατάρτιση της συμβάσεως μισθώσεως και την εκ μέρους της αναιρεσίβλητης γνώσης των οικονομικών συνθηκών που ίσχυαν κάθε φορά δεν εφαρμόζεται η διάταξη του άρθ. 288 ΑΚ ενώ με το να συμπεριλάβει μελλοντικά πραγματικά γεγονότα ως προς την διαμόρφωση της αξίας του μισθίου, όπως η εξαιτίας της έναρξης των εργασιών κατασκευής του μετρό απομάκρυνση των τραπεζοκαθισμάτων παραβίασε την άνω διάταξη (τέταρτος λόγος του αναιρετηρίου και των πρόσθετων λόγων), δ) ότι με το να μη εκτιμήσει τον μέσο όρο μεταξύ των μισθωμάτων που αφορούν παρακείμενα καταστήματα αλλά μόνο εκείνα που είχαν μίσθωμα μικρότερο από το καταβαλλόμενο για το μίσθιο, και, αναπροσαρμόζοντας το μίσθωμα σε ποσό μικρότερο εκείνου που είχε αρχικά συμφωνηθεί, παραβίασε τα διδάγματα της κοινής πείρας και τα συναλλακτικά ήθη (δέκατος λόγος του αναιρετηρίου και πέμπτος, έκτος και έβδομος των πρόσθετων λόγων), 2α) ότι με το να δεχθεί ως αποδειχθέντα τα πραγματικά περιστατικά ότι "...μετά την σύναψη της παραπάνω μισθώσεως επήλθε απρόοπτη αρνητική μεταβολή των οικονομικών νομισματικών και λοιπών συνθηκών λόγω της οικονομικής κρίσεως που από τα τέλη του 2009 πλήττει τη χώρα μας η οποία προς αντιμετώπισή της υποχρεώθηκε να προβεί σε δανεισμό..." και ότι η επιτήρηση του ΔΝΤ είχε "ως φυσικό επακόλουθο την ανεργία, τη μείωση των αποδοχών...

τη μείωση της αγοραστικής δύναμης του καταναλωτικού κοινού και της εν γένει καταναλωτικής κίνησης..." και ότι "ενόψει όλων αυτών μειώθηκε η εμπορική κίνηση και κατά συνέπεια τα ακαθάριστα έσοδα... καθώς και η μισθωτική αξία τόσο του δικού της καταστήματος όσο και των λοιπών καταστημάτων και εν γένει ακινήτων της περιοχής με περαιτέρω συνέπεια την αυξημένη προσφορά και τη μειωμένη ζήτηση αυτών..." και ότι "...ενόψει όλων αυτών μεταβλήθηκαν οι προϋποθέσεις εκπλήρωση της συμβατικής παροχής στο μέτρο που είχε συμφωνηθεί..." και "ότι η μισθωτική αξία του συμφωνημένου μηνιαίου μισθώματος και του καθοριζόμενου υπό καθεστώς ελεύθερης μίσθωσης προκύπτει τόσο μεγάλη διαφορά ώστε να επιβάλλεται κατά την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη αναπροσαρμογή (μείωση) του μισθώματος στο προσήκον μέτρο...

προκειμένου να επέλθει η άρση της δυσαναλογίας των εκατέρωθεν παροχών..." τα οποία δεν είχαν προταθεί από την αναιρεσίβλητη υπέπεσε στην εκ του αριθμού 8 άρθ. 559 Κ.Πολ.Δ. πλημμέλεια (έκτος λόγος του αναιρετηρίου), β) ότι με το να παραλείψει την εκτίμηση "της βελτιούμενης οικονομικής κατάσταση και της αρξαμένης προοδευτικής μείωσης της ύφεσης" και την παράλειψη προσδιορισμού στοιχείων επιδείνωσης της οικονομικής κατάστασης υπέπεσε στην πλημμέλεια εκ των αριθμών 8 και 19 Κ.Πολ.Δ. (έβδομος λόγος), 3) ότι για την διαμόρφωση του αποδεικτικού της πορίσματος δεν έλαβε υπόψη της τα έγγραφα που προσκόμισαν και επικαλέστησαν με τις προτάσεις των ήτοι, την ομάδα δέκα (10) φωτογραφιών τα οποία απεικονίζουν το μίσθιο κατάστημα και άλλα καταστήματα στην παρακείμενη πλατεία ..., άλλη ομάδα 16 φωτογραφιών που απεικονίζουν τμήμα της προσόψεως του μισθίου με τον τίτλο DALI BISTRO με πλήθη θαμώνων, τεράστιες πέργκολες και κινητές ομπρέλλες στους εξωτερικούς χώρους του μισθίου, έτερη ομάδα οκτώ φωτογραφιών που απεικονίζουν διαφημιστικές αφίσες και όλη την κινητικότητα μουσικών πολιτικών εορταστικών κ.λπ.

εκδηλώσεων έμπροσθεν και εντός του καταστήματος με λεζάντα τμήματος αυτού, (καφέ μπαρ), ως DALI BISTRO και ποικίλες διαφημιστικών αγγελιών, την από Απριλίου 2013 τεχνική έκθεση του πολιτικού μηχανικού Α. Κ. προς απόδειξη του πραγματικού εμβαδού όλων των χώρων του μισθίου των σε 380 τ.μ. αντί του 335 τ.μ. που δέχθηκε η προσβαλλόμενη απόφαση και της διαπλάτυνσης του πεζοδρομίου από 7 σε 11 μέτρα που η απόφαση αγνόησε μειώνοντας έτσι το ύψος του μισθώματος, το από Δεκεμβρίου 1994 σχεδιάγραμμα κάτοψης του μισθίου καταστήματος από το οποίο προκύπτει το ακριβές εμβαδόν του μισθίου καταστήματος, το από 2-7-2012 ενημερωτικό σημείωμα και τα από 13-12-2012 και 5-4-2013 δελτία τύπου της Ανώνυμης εταιρείας με την επωνυμία "Αττικό Μετρό" από την οποία εμφαίνεται η ευρύτατη και σημαντική ανάπλαση της όλης περιοχής και ανατίμηση της αξίας όλων των ακινήτων της περιοχής, όπως και τις 2316/2012 και ...

ένορκες βεβαιώσεις που είχε προσκομίσει, υπέπεσε στην πλημμέλεια εκ του αριθμού 11γ άρθ. 559 Κ.Πολ.Δ. (όγδοος λόγος στην αίτηση και δεύτερος και όγδοος των πρόσθετων λόγων). Όλοι οι πιο πάνω λόγοι εκ του αριθμού 1 άρθ. 559 Κ.Πολ.Δ. (1α, β, γ και δ) πρέπει να απορριφθούν ως αβάσιμοι δεδομένου ότι η διάταξη του άρθ. 288 ΑΚ εφαρμόζεται, σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 44 του π.δ. 34/1995, και στις εμπορικές μισθώσεις, όπως η ένδικη, όταν η καλή πίστη επιβάλλει είτε στην επιχείρηση θετικών πράξεων είτε την απαγόρευση ενεργειών στον οφειλέτη και στον δανειστή.

Είναι δε τέτοια περίπτωση και η τροποποίηση της συμβάσεως όσον αφορά το ύψος του οφειλομένου μισθώματος όταν υπάρχει ιδιαίτερα σοβαρός λόγος και συντρέχουν αντικειμενικά κριτήρια, αντλούμενα από την ίδια την έννομη τάξη και τις κρατούσες αντιλήψεις, όπως έγινε δεκτό και στην προκειμένη περίπτωση που αποδείχθηκε ότι οι ειδικές συνθήκες οι οποίες δεν ίσχυαν κατά την κατάρτιση ή την επελθούσα αύξηση του μηνιαίου μισθώματος του καταστήματος μεταβλήθηκαν εξαιτίας παραγόντων που δεν αφορούσαν τους διαδίκους με αποτέλεσμα το ελεύθερα διαμορφούμενο μίσθωμα για καταστήματα, αντίστοιχα εκείνου του μισθίου, να είναι κατά πολύ κατώτερο εκείνου που κατέβαλε η αναιρεσίβλητη και ως εκ τούτου το καταβαλλόμενο, να πρέπει, ενόψει των αρχών της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, η τήρηση των οποίων επιβάλλεται σε κάθε σύμβαση, να μειωθεί από το καταβαλλόμενο σε εκείνο των 6.083 ευρώ.

Εξάλλου, με όσα αναφέρονται για παραβίαση της διάταξης του άρθ. 288 ΑΚ ευθέως και εκ πλαγίου πλήττεται ανεπιτρέπτως η ανέλεγκτη περί τα πράγματα κρίση του δικαστηρίου. Απορριπτέοι αξιολογούνται και οι λόγοι αναιρέσεως για πλημμέλεια ορθώς εκ του αριθμού 8 (όχι 19), αφού οι αναφερόμενες πλημμέλειες δεν ιδρύουν τους σχετικούς λόγους δεδομένου ότι όσα αναφέρονται ότι παραλείφθηκαν να ληφθούν υπόψει από το δικαστήριο ή λήφθηκαν υπόψει χωρίς να έχουν προταθεί δεν αποτελούν πράγματα με την έννοια που αναφέρεται στην διάταξη εκ του αριθμού 8 άρθ. 559 Κ.Πολ.Δ.

και στοιχειοθετούν την εξ αυτού πλημμέλεια, αλλά επιχειρήματα και στοιχεία που προέκυψαν από τα αποδεικτικά στοιχεία. Απορριπτέος ως αβάσιμος είναι και ο λόγος για παραβίαση της εκ του αριθμού 11γ άρθ. 559 Κ.Πολ.Δ. διάταξης δεδομένου ότι από την παραδοχή στην προσβαλλόμενη απόφαση ότι λήφθηκαν υπόψει όλα τα έγγραφα, την ειδική επισήμανση ορισμένων αυτών στην απόφαση (φωτογραφίες), και των άνω ένορκων βεβαιώσεων προκύπτει ότι πραγματικά λήφθηκαν υπόψει όλα τα ανωτέρω έγγραφα και αξιολογήθηκαν από το δικαστήριο για την διαμόρφωση του αποδεικτικού του πορίσματος.

Απορριπτέος είναι και ο για πλημμέλεια εκ του αριθμού 20 λόγος αναίρεσης για παραμόρφωση του από 15-2-2012 ιδιωτικού συμφωνητικού ως αβάσιμος, αφού η πλημμέλεια που αποδίδεται για διαφορετική εκτίμηση του περιεχομένου του από εκείνη των αναιρεσειουσών και όχι εσφαλμένη ανάγνωση διότι δεν ιδρύει τον σχετικό λόγο, ενώ, σε κάθε περίπτωση η προσβαλλομένη απόφαση δεν στήριξε το αποδεικτικό της πόρισμα αποκλειστικά σ' αυτό αλλά το συνεκτίμησε με τα λοιπά αποδεικτικά στοιχεία.

Τέλος, απορριπτέος είναι και ο λόγος για παραβίαση του άρθ. 14 με τον οποίο αποδίδεται η πλημμέλεια της μη απόρριψης ως απαραδέκτου του σχετικού αιτήματος για αναπροσαρμογή του μισθώματος από την επομένη της επίδοσης της αγωγής και 19 άρθ. 559 Κ.Πολ.Δ. διότι η αναδρομικότητα που προσέδωσε στο αίτημα αναπροσαρμογής του μισθώματος από την επίδοση της αγωγής είναι μη νόμιμη, διότι, εκτός του ότι με τα αναφερόμενα στο αναιρετήριο, δεν ιδρύεται η συγκεκριμένη πλημμέλεια, η παραδοχή για ισχύ του μειωθέντος μισθώματος από την επίδοση της αγωγής είναι νόμιμη, δεδομένου ότι η σχετική αγωγή και η απόφαση που αναπροσαρμόζει το μίσθωμα είναι διαπλαστική και το ασκηθέν δικαίωμα ενεργοποιείται από της επιδόσεως της αγωγής και μελλοντικώς.

Με βάση όλα τα ανωτέρω πρέπει να απορριφθεί στο σύνολό της η ένδικη αίτηση αναίρεσης και οι πρόσθετοι σ' αυτήν λόγοι, διαταχθεί η εισαγωγή των παραβόλων στο δημόσιο ταμείο και καταδικαστούν οι αναιρεσείουσες στην πληρωμή των δικαστικών εξόδων της αναιρεσίβλητης που παρέστη και κατέθεσε προτάσεις (άρθ. 183 Κ.Πολ.Δ.).-

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Απορρίπτει την με αύξοντα αριθμό εκθέσεως καταθέσεως 15/2014 και 79/2014 αίτηση και πρόσθετους λόγους αναιρέσεως, αντίστοιχα, της 1066/2013 απόφασης του Μονομελούς Εφετείου Πειραιά (διαδικασία μισθωτικών διαφορών).

Διατάσσει την εισαγωγή των παραβόλων με αριθμούς 050686, 050687, 050688, 1595634, 1595635, 1595636/2014 στο Δημόσιο Ταμείο.

Καταδικάζει τις αναιρεσείουσες στην πληρωμή των δικαστικών εξόδων της αναιρεσίβλητης, τα οποία ορίζει στο ποσό των χιλίων οκτακοσίων (1.800) ευρώ.

ΚΡΙΘΗΚΕ και αποφασίσθηκε στην Αθήνα στις 15 Οκτωβρίου 2014.

ΔΗΜΟΣΙΕΥΘΗΚΕ στην Αθήνα σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του στις 6 Νοεμβρίου 2014.

Η ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ