Supreme Court dismisses appeal on lease termination, ruling voluntary rent return does not waive right to appeal.

Απόφαση 1970 / 2009 (Δ, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ) Αριθμός 1970/2009

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Δ' Πολιτικό Τμήμα

ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από τους Δικαστές: Γεώργιο Πετράκη, Αντιπρόεδρο του Αρείου Πάγου, Αθανάσιο Πολυζωγόπουλο, Ελευθέριο Μάλλιο, Γεωργία Λαλούση και Ευτύχιο Παλαιοκαστρίτη, Αρεοπαγίτες.

ΣΥΝΗΛΘΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 30 Ιανουαρίου 2009, με την παρουσία και του Γραμματέα Γεωργίου Φιστούρη για να δικάσει μεταξύ:

Της αναιρεσείουσας: Ομόρρυθμης Εταιρίας με την επωνυμία "... Ο.Ε.", που εδρεύει στο ... και εκπροσωπείται νόμιμα, η οποία εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο της Γεώργιο Μαυρόπουλο με δήλωση κατ' άρθρο 242 παρ. 2 ΚΠολΔ και κατέθεσε προτάσεις.

Των αναιρεσιβλήτων: 1) ..., 2) ..., 3) ..., οι οποίοι εκπροσωπήθηκαν από τον πληρεξούσιο δικηγόρο τους Ευστράτιο Βαξεβάνη με δήλωση κατ' άρθρο 242 παρ. 2 ΚΠολΔ και κατέθεσε προτάσεις.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 10/11/2005 αγωγή των ήδη αναιρεσιβλήτων, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 1638/2006 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 3759/2007 του Εφετείου Αθηνών. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητεί η αναιρεσείουσα με την από 5/12/2007 αίτησή της.

Κατά τη συζήτηση της αίτησης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν, όπως σημειώνεται πιο πάνω. Ο Εισηγητής Αρεοπαγίτης Ευτύχιος Παλαιοκαστρίτης, ανέγνωσε την από 11/11/2008 έκθεσή του, με την οποία εισηγήθηκε την μερική παραδοχή των λόγων της αναίρεσης από το άρθρο 559 αριθ. 1 και 19 ΚΠολΔ, όπως στο σκεπτικό και την απόρριψη των υπολοίπων.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

I. O ισχυρισμός των αναιρεσιβλήτων που προβάλλεται με τις εμπρόθεσμες προτάσεις τους, ότι η ένδικη αίτηση είναι απαράδεκτη, διότι η αναιρεσίβλητη αποδέχθηκε την προσβαλλόμενη απόφαση α) με το να αποδώσει εκούσια το μίσθιο στις 13-9-2007, ήτοι πριν από την άσκηση της αναίρεσης (7-12-2007) και β) με το να καταβάλει στις 17-12-2008 από το ποσό που επιδικάστηκε 1.000 ευρώ και να υποσχεθεί την καταβολή του υπολοίπου, είναι αβάσιμες πρωτίστως, διότι 1) μόνη η εκούσια απόδοση του μισθίου σε εκτέλεση της τελεσίδικης απόφασης, δεν συνιστά σιωπηρή παραίτηση από το δικαίωμα άσκησης της αναίρεσης και β) η μερική καταβολή και η υπόσχεση της εξόφλησης της απαίτησης έγιναν μετά την άσκηση της αναίρεσης, οπότε απαιτείται μόνο ρητή παραίτηση από αυτή, γενόμενη με την τήρηση των διατυπώσεων του άρθρου 297 ΚΠολΔ.

ΙΙ. Όπως προκύπτει από τις διατάξεις των άρθρων 574 και 575 του Α.Κ., ο εκμισθωτής έχει τη βασική υποχρέωση από τη σύμβαση μισθώσεως να παραχωρήσει στο μισθωτή το μίσθιο κατάλληλο για τη συμφωνημένη χρήση. Στην περίπτωση που η συμφωνημένη χρήση του μισθίου αφορά την άσκηση σ' αυτό επαγγελματικής δραστηριότητας από τον μισθωτή, για την οποία απαιτείται άδεια της αρμόδιας αρχής, τότε ο εκμισθωτής βαρύνεται με την υποχρέωση να συμπράξει στις αναγκαίες εκ των περιστάσεων πράξεις, με τις οποίες πρόκειται να εξασφαλιστεί στο μισθωτή η συμφωνημένη χρήση του μισθίου.

Ο ιδιοκτήτης εκμισθωτής του μισθίου ακινήτου οφείλει να υποβάλει στην αρμόδια διοικητική αρχή σχετική αίτηση με τα απαιτούμενα αναγκαία δικαιολογητικά, που συνδέονται με το πρόσωπό του και τα οποία αυτός μόνο διαθέτει, προκειμένου η αρχή αυτή να παράσχει την έγκρισή της για την τροποποίηση της οικοδομικής άδειας, που θα καταστήσει έτσι δυνατή τη συμφωνημένη χρήση του μισθίου.

Η άρνηση ή η αδράνεια του εκμισθωτή να συμπράξει προς την ως άνω κατεύθυνση αποτελεί λόγο, που θεμελιώνει την ύπαρξη πραγματικού ελαττώματος του μισθίου, με συνέπεια ο μισθωτής να μπορεί να ασκήσει κατά τούτου τα παρεχόμενα σ' αυτόν δικαιώματα από τις διατάξεις των άρθρων 576 επ. Α.Κ., δηλαδή μη καταβολή του μισθώματος ή καταγγελία της μισθώσεως (576, 585 Α.Κ.).

Εξάλλου κατά τις διατάξεις των άρθρων 579 παρ.1 παρ 1, 580 και 581 ΑΚ, ο εκμισθωτής δεν ευθύνεται για τα πραγματικά ελαττώματα, που ο μισθωτής γνώριζε ή αγνοούσε από βαρειά αμέλεια κατά τη συνομολόγηση της σύμβασης ή αν παρέλαβε ανεπιφύλακτα το μίσθιο, γνωρίζοντας το ελάττωμα. Από τις τελευταίες αυτές διατάξεις προκύπτει ότι ο εκμισθωτής δεν ευθύνεται για πραγματικά ελαττώματα, που εμποδίζουν ολικά ή μερικά τη συμφωνημένη χρήση του, συνεπώς και για το ότι το μίσθιο είναι ακατάλληλο για τη χρήση που συμφωνείται, γιατί δεν έχει την απαιτούμενη άδεια της επαγγελματικής δραστηριότητας του μισθωτή στο μίσθιο, αν ο τελευταίος κατά τη συνομολόγηση της μίσθωσης γνώριζε ή από βαρειά αμέλεια αγνοούσε το ελάττωμα ή αν παρέλαβε ανεπιφύλακτα το μίσθιο εν γνώσει του ελαττώματος.

Στην προκειμένη περίπτωση, το Εφετείο, με την προσβαλλόμενη απόφασή του, δέχτηκε τα παρακάτω: Οι ενάγοντες συνιδιοκτήτες μίας ισόγειας οικίας με τον περιβάλλοντα χώρο της (αυλή), αποτελούμενης από ένα ισόγειο διαμέρισμα επιφάνειας 100 τ.μ., δώμα - βοηθητικό χώρο 17 τ.μ., ημιυπόγειο χώρο 57 τ.μ. και γκαράζ επιφανείας 23 τ.μ.

στην οδό ... συνεκμίσθωσαν τούτο με το από 5-8-2005 ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης στην εναγόμενη ομόρρυθμη εταιρία "..." προκειμένου να το χρησιμοποιήσει για τη λειτουργία με τη μορφή οργανωμένης επιχείρησης παιδικού σταθμού. Η διάρκεια της μίσθωσης συμφωνήθηκε για δώδεκα χρόνια και το μηνιαίο μίσθωμα, το οποίο έπρεπε να προκαταβάλλεται την πρώτη ημέρα του κάθε μισθωτικού μήνα, καθορίστηκε στο ποσόν των 1500 ευρώ αναπροσαρμοζόμενο από το δεύτερο μισθωτικό έτος και έκτοτε κατά ποσοστό 1% ετησίως επιπλέον του πληθωρισμού, χωρίς όμως η αναπροσαρμογή αυτή να είναι κατώτερη του 4% ετησίως, με επιπλέον το ανάλογο χαρτόσημο από 3,6%, που βάρυνε εξολοκλήρου την εναγομένη μισθώτρια.

Με τον όρο 1 του συμφωνητικού μισθώσεως οι συμβαλλόμενοι συμφώνησαν ως εναρκτήριο χρονικό σημείο της μίσθωσης και της καταβολής του μισθώματος, το πέρας των εργασιών βελτίωσης, που εκτελούσαν τότε (5-8- 2005) οι εκμισθωτές, δηλαδή την 1-10-2005 και καταληκτικό χρονικό σημείο, κατά το οποίο λήγει, στις 30-9-2007. Σε εκτέλεση της σύμβασης αυτής οι ενάγοντες, αφού πραγματοποίησαν τις επισκευές που είχε το μίσθιο, λόγω και της παλαιότητός του, για να γίνει κατάλληλο για τη συμφωνημένη χρήση, παρέδωσαν στην εναγομένη τη χρήση του μισθίου την 1-10-2005, αυτή δε αφού το εξέτασε και το βρήκε κατάλληλο παρέλαβε και εγκαταστάθηκε σ'αυτό.

Παρόλα αυτά όμως, όπως συνομολογείται δεν πλήρωσε τα ληξιπρόθεσμα και απαιτητά κατά το χρόνο άσκησης της αγωγής μισθώματα των μηνών Οκτωβρίου και Νοεμβρίου 2005 όπως και το τέλος χαρτοσήμου που αναλογεί σ' αυτά. Για το λόγο αυτό οι ενάγοντες εκμισθωτές με την αγωγή τους, που επιδόθηκε στην εναγομένη στις 11-11-2005, κατάγγειλε τη μίσθωση.

Προηγουμένως στις 17-10-2005 η εναγομένη επέδωσε στους ενάγοντες την από 10-10-2005 εξώδικη δήλωσή της, με την οποία γνωστοποίησε την πρόθεσή της να μην πληρώνει μίσθωμα, γιατί το μίσθιο είχε ήδη από το χρόνο παράδοσής του πραγματικό ελάττωμα, το οποίο παρακώλυσε κατά νόμο τη χρησιμοποίησή του συνιστάμενο στο ότι το μίσθιο βρίσκεται σε οικιστική περιοχή και ήταν αδύνατη η έκδοση άδειας λειτουργίας σ'αυτό παιδικού σταθμού.

Το Εφετείο περαιτέρω έκρινε με βάση τα παρατιθέμενα πραγματικά περιστατικά, ότι οι ενάγοντες εκμισθωτές δεν είχαν αναλάβει με κανένα όρο του συμφωνητικού μίσθωσης τη συμβατική υποχρέωση να προβούν σε όποια ενέργεια απαιτείται για να εκδοθεί άδεια ίδρυσης και λειτουργίας στο μίσθιο παιδικού σταθμού.

Απεναντίας από την ημέρα της υπογραφής του μισθωτηρίου η μισθώτρια ήταν υποχρεωμένη να προβαίνει σε όλες τις διαδικασίες έκδοσης και απόκτησης στο όνομά της άδειας λειτουργίας, ειδικότερα δε με τον 7ο όρο του ως άνω συμφωνητικού μισθώσεως προβλέφτηκε ότι η μισθώτρια υποχρεούται να λάβει από τις αρμόδιες αρχές και να διατηρεί σε ισχύ για όσο χρόνο λειτουργεί η επιχείρηση κάθε τυχόν απαιτούμενη άδεια για τη λειτουργία της επιχείρησης με αποκλειστικά δική της φροντίδα, ευθύνη και δαπάνη και ότι οι εκμισθωτές δεν φέρουν καμία απολύτως ευθύνη σχετικά με την έκδοση των αδειών εγκατάστασης και λειτουργίας της επιχείρησης, σε περίπτωση δε που η μισθώτρια δεν θα εξασφάλιζε άδεια για τη λειτουργία της επιχείρησης της, συμφωνήθηκε η μίσθωση να ισχύει μεταξύ των ίδιων εκμισθωτών και της εταιρίας περιορισμένης ευθύνης "ΓΕΝΙΚΗ ΕΠΕ".

Και ότι η μισθώτρια εγνώριζε κατά την κατάρτιση της σύμβασης μίσθωσης ότι το μίσθιο βρίσκεται σε οικιστική περιοχή, η οποία είχε οριστεί ως αμιγούς κατοικίας και ότι για το λόγο αυτό για να λειτουργήσει στο μίσθιο παιδικός σταθμός ήταν απαραίτητο να εκδοθεί άδεια από την αρμόδια διεύθυνση της Νομαρχιακής Αυτοδιοίκησης Ανατολικής Αττικής που προϋπέθετε την έκδοση άδειας από τη πολεοδομία για αλλαγή της χρήσεως που όφειλε η ίδια να επιδιώξει.

Με βάση τα ανωτέρω περιστατικά το Εφετείο απέρριψε την ένσταση, που είχε προβάλλει η εναγομένη για τα ανωτέρω πραγματικά ελαττώματα του μισθίου μετά από παραδοχή αντένστασης των εναγόντων για γνώση των εν λόγω ελαττωμάτων και συμβατικής απαλλαγής τους από την ευθύνη για τα ελαττώματα. Απέρριψε επίσης ως αναπόδεικτο και τον ισχυρισμό της εναγομένης ότι πέραν των προαναφερθέντων ελαττωμάτων το μίσθιο είχε και αυθαίρετες κατασκευές, με συνέπεια να είναι αδύνατη η έκδοση άδειας από την πολεοδομία για την αλλαγή της χρήσης του μισθίου χωρίς την σύμπραξη των ίδιων των εκμισθωτών, την οποία όμως αυτοί αρνήθηκαν.

Τελικά δε έκρινε ότι η αγωγή έπρεπε να γίνει δεκτή ως βάσιμη και στην ουσία ως προς τα αιτήματά της για απόδοση στους εκμισθωτές του μισθίου λόγω λήξεως της μισθώσεως μετά από καταγγελία για καθυστέρηση καταβολής οφειλομένων μισθωμάτων για καταβολή των μισθωμάτων αυτών και αποζημίωσης χρήσης για την κατακράτηση του μισθίου μετά τη λήξη της μίσθωσης και για την κατάπτωση της εγγυοδοσίας και εξαφάνισε την εκκαλούμενη απόφαση, με την οποία είχε απορριφθεί η αγωγή κατά παραδοχή της ενστάσεως της εναγομένης περί ελαττωμάτων του μισθίου.

Έτσι, όπως, έκρινε το Εφετείο δεν παραβίασε ευθέως τις αναφερόμενες στη μείζονα σκέψη ουσιαστικές διατάξεις, αλλ' ούτε εκ πλαγίου κι'έτσι δεν στέρησε την απόφασή του από νόμιμη βάση αναφορικά με την έλλειψη ευθύνης των αναιρεσιβλήτων για την μη έκδοση άδειας λειτουργίας στο μίσθιο της συμφωνημένης επιχείρησης και αδείας από την αρμόδια πολεοδομία για την αλλαγή της χρήσης του μισθίου, προκειμένου αυτό να καταστεί κατάλληλο για τη συμφωνημένο χρήση.

Ειδικότερα διέλαβε σαφείς, πλήρεις και χωρίς αντιφάσεις αιτιολογίες για τη γνώση εκ μέρους της αναιρεσείουσας κατά το χρόνο συνάψεως της συμβάσεως μισθώσεως, ότι το μίσθιο δεν είχε άδεια, για τη λειτουργίας της επιχείρησης παιδικού σταθμού της αναιρεσείουσας και ότι για να λειτουργήσει η εν λόγω επιχείρηση στο μίσθιο ήταν αναγκαία η έκδοση άδειας αλλαγής χρήσεως αυτού, δεδομένου ότι η περιοχή στην οποία βρίσκεται είναι αποκλειστικά οικιστική αμιγούς κατοικίας την οποία άδεια ήταν η ίδια υποχρεωμένη να εκδώσει.

Επίσης σαφώς και χωρίς αντιφάσεις δέχεται ότι η προσβαλλόμενη αυθαίρετη κατασκευή στο μίσθιο δεν συνδέεται, με τη μη έκδοση αδείας λειτουργίας της επιχείρησης κι' έτσι έλαβε υπ' όψη τον σχετικό αντίθετο ισχυρισμό και τον απέρριψε, καθώς και ότι όσον αφορά τα θέματα, της μη σύνδεσης της αποχέτευσης του μισθίου με το δίκτυο αποχέτευσης της Ε.Υ.Δ.Α.Π.

και της μη λειτουργίας της κεντρικής θέρμανσης σ'αυτό, οι εκμισθωτές εκπλήρωσαν όλες τις συμβατικές δεσμεύσεις τους, προκειμένου το μίσθιο να γίνει κατάλληλο για τη συμφωνημένη χρήση. Συνακόλουθα, δεν υπέπεσε ως προς τα ανωτέρω στις πλημμέλειες από το άρθρο 559 αρίθμ. 1, 8 και 19 Κ.Πολ.Δ. που αποδίδονται με τον πρώτο λόγο της αναίρεσης από τους αριθμούς 1 και 19 που αποδίδονται με τον δεύτερο λόγο και από τον αριθμό 10, που κατά ένα μέρος αποδίδεται με τον τρίτο και τον τέταρτο λόγο, και κατά συνέπεια οι λόγοι αυτοί είναι αβάσιμοι στην ουσία και πρέπει να απορριφθούν.

ΙΙΙ. Με τον τρίτο λόγο της αναίρεσης αποδίδεται και η πλημμέλεια από το άρθρο 559 αρίθμ. 10 Κ.Πολ.Δ., με την αιτίαση ότι εσφαλμένα και χωρίς απόδειξη αλλά και χωρίς να διατάξει αποδείξεις το Εφετείο, δέχτηκε ότι η αναιρεσείουσα υπέβαλε αίτηση για αλλαγή χρήσεως του μισθίου σε παιδικό σταθμό, ενώ το μίσθιο είχε εκμισθωθεί αποκλειστικά και μόνο για τη λειτουργία επιχείρησης δημιουργικής απασχόλησης και ψυχαγωγίας παιδιών προσχολικής ηλικίας αποκλειόμενης οποιασδήποτε άλλης χρήσεως. Ο λόγος αυτός της αναίρεσης είναι απαράδεκτος ως προς το μέρος του, με τον οποίο προβάλλεται αιτίαση, για το ότι δεν διατάχτηκαν αποδείξεις ως προς το ανωτέρω ζήτημα, διότι τέτοια αιτίαση δεν θεμελιώνει ήδη τον προαναφερόμενο αναιρετικό λόγο, ενώ κατά το υπόλοιπο μέρος του είναι αβάσιμος στην ουσία, εφόσον από την προσβαλλόμενη απόφαση προκύπτει ότι το Εφετείο στήριξε την κρίση του για το ανωτέρω ζήτημα στα αποδεικτικά μέσα, τα οποία αναλυτικά αναφέρονται.

IV. Με τον τέταρτο τελευταίο λόγο της αναίρεσης από τους αριθμούς 8, 12 και 19 του άρθρου 559 ΚΠολΔ η αναιρεσείουσα προβάλλει αιτιάσεις για τη μη λήψη υπόψη του ισχυρισμού της από το άρθρο 597 εδ. β του ΑΚ για παρακατάθεση στο Τ.Π.Δ., στις 14-11-2005 των επίμαχων δύο μισθωμάτων του Οκτωβρίου και Νοεμβρίου 2005, που καθιστά ανενεργή τη γενόμενη καταγγελία της μίσθωσης. Ο λόγος αυτός, ως προς την πρώτη πλημμέλεια (αριθ. 8) είναι απαράδεκτος πρωτίστως λόγω αοριστίας, διότι δεν αναφέρονται στο αναιρετήριο πως και πότε πρόσβαλε τον παραπάνω ισχυρισμό, προκειμένου να κριθεί αν προβληθούν παραδεκτώς, καθώς και περιστατικά, που να καθιστούν νόμιμη την επικαλούμενη παρακατάθεση και συνεπαγόμενη την απόσβεση της απάντησης κατά τα άρθρα 427 και 431 ΑΚ. (υπερημερία αναιρεσιβλήτων κλπ). Ο ίδιος λόγος ως προς τις άλλες πλημμέλειες είναι επίσης απαράδεκτος, διότι δεν προβάλλονται πραγματικά περιστατικά, που να τις θεμελιώνουν. Τέλος όλες οι υπόλοιπες αιτιάσεις των λόγων αναίρεσης πλήττουν την αναιρετικά ανέλεγκτη για πράγματα κρίση του δικαστηρίου της ουσίας και είναι απορριπτέες ως απαράδεκτες κατά το άρθρο 561 παρ 1 Κ.Πολ.Δ. Κατόπιν αυτών πρέπει να απορριφθεί η αίτηση αναίρεσης και να καταδικαστεί η αναιρεσείουσα στα δικαστικά έξοδα των αναιρεσιβλήτων, διότι έχασε τη δίκη (άρθρα 176, 183 Κ.Πολ.Δ.).

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Απορρίπτει την από 5-12-2007 αίτηση της Ομόρρυθμης εταιρίας με την επωνυμία "... Ο.Ε." για αναίρεση της 3759/2007 αποφάσεως του Εφετείου Αθηνών.

Καταδικάζει την αναιρεσείουσα στα δικαστικά έξοδα των αναιρεσιβλήτων, τα οποία ορίζει στο ποσόν των χιλίων διακοσίων (1.200) ευρώ.

Κρίθηκε και αποφασίσθηκε στην Αθήνα, στις 12 Μαΐου 2009. Ο ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ O ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ

Δημοσιεύθηκε στην Αθήνα, σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του στις 10 Σεπτεμβρίου 2009. Ο ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ O ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ