Supreme Court dismisses appeal on procedural grounds regarding void party and substantive law errors in lease dispute.

Απόφαση 1962 / 2008 (Δ, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)Αριθμός 1962/2008

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Δ' Πολιτικό Τμήμα

ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από τους Δικαστές: Γεώργιο Πετράκη, Αντιπρόεδρο του Αρείου Πάγου, Αθανάσιο Πολυζωγόπουλο, Ελευθέριο Μάλλιο, Γεωργία Λαλούση και Ευτύχιο Παλαιοκαστρίτη, Αρεοπαγίτες.

ΣΥΝΗΛΘΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 10 Οκτωβρίου 2008, με την παρουσία και του Γραμματέα Γεωργίου Φιστούρη για να δικάσει μεταξύ:

Της αναιρεσείουσας: Εδρεύουσας στην Αθήνα εταιρείας με την επωνυμία "..... ΚΑΙ ΣΙΑ ΟΕ" νομίμως εκπροσωπουμένης, η οποία εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο της Ιωάννη Παπαγεωργίου και κατέθεσε προτάσεις και προσθήκη.

Της αναιρεσιβλήτου: Εδρεύουσας στην Αθήνα ανωνύμου εταιρείας με την επωνυμία "ΕΜΠΟΡΙΚΗ ΤΡΑΠΕΖΑ ΤΗΣ ΕΛΛΑΔΟΣ Α.Ε." νομίμως εκπροσωπουμένης, η οποία εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο της Κωνσταντίνο Ξερνό και κατέθεσε προτάσεις.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 15/11/2004 αγωγή της ήδη αναιρεσείουσας, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 1422/2005 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 7033/2006 οριστική του Εφετείου Αθηνών. Την αναίρεση των αποφάσεων αυτών ζητεί η αναιρεσείουσα με την από 30/4/2007 αίτησή της.

Κατά τη συζήτηση της αίτησης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν, όπως σημειώνεται πιο πάνω. Η Εισηγήτρια Αρεοπαγίτης Γεωργία Λαλούση, ανέγνωσε την από 1/10/2008 έκθεσή της, με την οποία εισηγήθηκε την απόρριψη της αναίρεσης. Ο πληρεξούσιος της αναιρεσείουσας ζήτησε την παραδοχή της αιτήσεως, ο πληρεξούσιος της αναιρεσιβλήτου την απόρριψή της και καθένας την καταδίκη του αντίδικου μέρους στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Ι. Από το συνδυασμό των άρθρων 553 παρ. 1 και 524 παρ. 3 ΚΠολΔ προκύπτει ότι η απόρριψη της έφεσης λόγω ερημοδικίας του εκκαλούντος γίνεται κατ' ουσίαν και όχι κατά τύπους και επομένως στην περίπτωση αυτή προσβλητή με το ένδικο μέσο της αναιρέσεως είναι μόνο η μη υποκείμενη πλέον σε ανακοπή ερημοδικίας απόφαση του Εφετείου, στην οποία ενσωματώνεται η πρωτόδικη. Έτσι, τα τυχόν σφάλματα της πρωτόδικης απόφασης, αφού επικυρώνονται από το Εφετείο, μπορούν να προταθούν με την αίτηση αναιρέσεως ως σφάλματα της δευτεροβάθμιας απόφασης, εφόσον συνιστούν και αναιρετικούς λόγους που προβάλλονται παραδεκτώς (Ολ ΑΠ 40/1996, ΟλΑΠ 16/1990). Στην προκείμενη περίπτωση η αίτηση αναιρέσεως απευθύνεται α) κατά της 1422/2005 απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών και β) κατά της 7033/2006 απόφασης του Εφετείου Αθηνών, η οποία απέρριψε κατ' ουσίαν, λόγω ερημοδικίας της εκκαλούσας-αναιρεσείουσας, την από 5-12-2005 έφεση αυτής κατά της πρωτόδικης απόφασης. Η αίτηση αναιρέσεως, επομένως, είναι απαράδεκτη κατά το μέρος που στρέφεται κατά της πρωτόδικης απόφασης και παραδεκτή μόνον κατά το μέρος που στρέφεται κατά της απόφασης του εφετείου.

ΙΙ. Κατά το άρθρο 5 παρ. 1 του π.δ. 34/1995, όπως διαμορφώθηκε μετά την αντικατάστασή του με το άρθρο 7 παρ. 6 του ν 2741/1999, η νόμιμη διάρκεια των μισθώσεων, που υπάγονται στο εν λόγω π. δ/μα, είναι δωδεκαετής. Σύμφωνα δε με το άρθρο 7 παρ. 8 του ν. 2741/1999, η ως άνω ρύθμιση καταλαμβάνει και τις υφιστάμενες μισθώσεις, δηλαδή αυτές που έχουν καταρτιστεί πριν από την ισχύ του νόμου τούτου (28-9-1999) και δεν έχουν συμπληρώσει συνολικό χρόνο δώδεκα ετών.

Περαιτέρω, από τις διατάξεις των άρθρων 60 και 61 του ειρημένου π. δ/τος, όπως αντικαταστάθηκαν με το άρθρο 7 παρ. 14 και 15 του ν. 2741/1999, προκύπτει: α) ότι, σε περίπτωση που η εμπορική μίσθωση λήξει με τη συμπλήρωση δωδεκαετίας, ο εκμισθωτής οφείλει να καταβάλει στον μισθωτή, ως αποζημίωση για την άυλη εμπορική αξία του μισθίου, ποσό ίσο με το καταβαλλόμενο κατά το χρόνο της λήξεως μίσθωμα είκοσι τεσσάρων μηνών και β) ότι η αποζημίωση αυτή δεν οφείλεται, πλην άλλων, και όταν, ο μισθωτής αποχωρήσει οικειοθελώς από το μίσθιο, καθώς και όταν μετά τη λήξη της μισθώσεως λόγω συμπληρώσεως δωδεκαετίας, παρέλθει χρονικό διάστημα τεσσάρων ετών, χωρίς η σχετική περί αποδόσεως του μισθίου αγωγή να έχει ασκηθεί εντός εννέα μηνών από τη λήξη της μισθώσεως, έστω και αν η διάρκειά της έχει συμφωνηθεί για διάστημα μεγαλύτερο των δώδεκα ετών.

Στην περίπτωση αυτή η μίσθωση θεωρείται ότι έχει παραταθεί για μια τετραετία, μετά τη λήξη της οποίας ο εκμισθωτής μπορεί να ζητήσει με αγωγή την απόδοση του μισθίου, χωρίς να υποχρεούται στην πληρωμή αποζημιώσεως για άυλη εμπορική αξία. Έτσι, αν ο μισθωτής παραμείνει στη χρήση του μισθίου επί χρόνο μείζονα των δέκα έξι ετών (12+4) δεν δικαιούται να λάβει αποζημίωση για άυλη εμπορική αξία.

Νομοθετικός σκοπός της ρυθμίσεως αυτής είναι η εξισορρόπηση των συμφερόντων του μισθωτή και του εκμισθωτή, αφού, σύμφωνα με την εισηγητική έκθεση του ν. 2741/1999 "σε αυτή την περίπτωση με την επιπλέον παραμονή του μισθωτή στο μίσθιο θεωρείται ότι καρπώθηκε (ο μισθωτής) την άυλη αυτή εμπορική αξία". Εξάλλου, όπως προκύπτει από τη διάταξη του άρθρου 58 παρ. 1 του π.δ. 34/1995, ως χρόνος παραμονής στη χρήση του μισθίου, με βάση τον οποίο προσδιορίζεται η νόμιμη (δηλαδή η υποχρεωτική) διάρκεια της μισθώσεως, νοείται ο συνολικός χρόνος που συμπληρώνεται, χωρίς διακοπή, στο πρόσωπο του μισθωτή, συνυπολογιζόμενου και του χρόνου των τυχόν δικαιοπαρόχων του, ανεξαρτήτως του είδους της συμβάσεως.

Ως εκ τούτου, συνυπολογίζεται και ο χρόνος της προγενέστερης μισθώσεως, στην περίπτωση που αυτή ανανεώνεται ή στην περίπτωση που καταργείται και συνάπτεται νέα μίσθωση μεταξύ των ίδιων προσώπων. Αν όμως οι συμβαλλόμενοι, στο πλαίσιο της συμβατικής ελευθερίας (άρθρο 361 ΑΚ), η οποία περιλαμβάνει και την ελευθερία διαμορφώσεως του περιεχομένου της συμβάσεως, ήθελαν πράγματι στη συγκεκριμένη περίπτωση την κατάργηση της παλαιάς και τη σύναψη νέας μισθώσεως ανεξάρτητης από την παλαιά, τότε στον νόμιμο χρόνο διάρκειας της μισθώσεως δεν συνυπολογίζεται ο χρόνος της προηγούμενης μίσθωσης.

Και τούτο, διότι η διάταξη του άρθρου 58 παρ. 11 του π.δ. 34/1995 είναι ερμηνευτική των δηλώσεων βουλήσεως των συμβαλλομένων και δεν εφαρμόζεται, αν προκύπτει σαφώς ότι, με τις εκατέρωθεν δηλώσεις τους, οι συμβαλλόμενοι ήθελαν την κατάρτιση νέας μισθώσεως ανεξάρτητης από την παλαιά. Στη συγκεκριμένη περίπτωση, το Εφετείο, με την προσβαλλόμενη απόφαση, η οποία με την απόρριψη της έφεσης επικύρωσε την πρωτόδικη, δέχθηκε ανέλεγκτα τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά: "Δυνάμει του από 1-9-1982 ιδιωτικού συμφωνητικού που καταρτίστηκε μεταξύ της δικαιοπαρόχου της εναγομένης ομορρύθμου εταιρίας με την επωνυμία ".....-.....

ΟΕ", ως εκμισθώτριας και του δικαιοπαρόχου της ενάγουσας Α, ως μισθωτή, η πρώτη εκμίσθωσε στον τελευταίο ένα διαμέρισμα του πρώτου ορόφου πολυκατοικίας, που βρίσκεται στην Αθήνα και επί της οδού ....., αποτελούμενο από έξι αίθουσες, προκειμένου να χρησιμοποιηθεί απ' αυτόν για την επαγγελματική του δραστηριότητα και συγκεκριμένα ως φροντιστήριο.

Η διάρκεια της μίσθωσης συμφωνήθηκε για δύο έτη, από 1-9-1982 μέχρι 31-8-1984, ενώ το μηνιαίο μίσθωμα ορίστηκε σε 32.200 δραχμές. Μετά την πάροδο του συμβατικού αυτού χρόνου, η ένδικη μίσθωση συνεχίστηκε εν γνώσει της πιο πάνω εκμισθώτριας και χωρίς εναντίωσή της, ενώ την 1-2-1986 οι ως άνω συμβαλλόμενοι συνέταξαν στην τελευταία σελίδα του πιο πάνω προσκομιζόμενου μισθωτηρίου και υπέγραψαν όρο αναπροσαρμογής του μισθώματος σε 35.000 δραχμές.

Ακολούθως, με συναίνεση της εκμισθώτριας, υπεισήλθε στην ένδικη μίσθωση στη θέση του μισθωτή η ενάγουσα, νομίμως συσταθείσα ομόρρυθμη εταιρία με την επωνυμία "..... και Σια ΟΕ" και στις 5-4-1988 αποφάσισαν από κοινού την αναπροσαρμογή του μισθώματος σε 42.000 δραχμές για το διάστημα από 1-3-1988 και μετέπειτα, συντάσσοντας και υπογράφοντας πάλι σχετικό όρο στην ίδια σελίδα του αυτού ως άνω μισθωτηρίου.

Όμως, η ένδικη μίσθωση, λόγω της φύσεώς της ως εμπορικής, παρατάθηκε και αναγκαστικά μέχρι 30-4-1992 (άρθρο 1 παρ. 1 του Ν 1962/1991 σε συνδ. με την 13992/1992 απόφαση του Υπουργού Δικαιοσύνης, που εκδόθηκε σε εκτέλεση της ίδιας αυτής διάταξης). Κατά την παραπάνω λήξη της σύμβασης η εκμισθώτρια (.....-..... ΟΕ) δεν επεδίωξε την απόδοση του μισθίου και η ενάγουσα-μισθώτρια συνέχισε να παραμένει στη χρήση του μισθίου.

Περαιτέρω αποδείχθηκε ότι οι εν λόγω συμβαλλόμενοι κατάρτισαν το προσκομιζόμενο από 1-12-1995 ιδιωτικό συμφωνητικό μισθώσεως, που θεωρήθηκε νόμιμα από την αρμόδια ΔΟΥ. Με βάση αυτό, καταρτίστηκε νέα σύμβαση μίσθωσης, δυνάμει της οποίας η πιο πάνω εκμισθώτρια εκμίσθωσε στην ενάγουσα-μισθώτρια το επίδικο μίσθιο, επιφάνειας 168,69 τμ, προκειμένου να χρησιμοποιηθεί και πάλι ως φροντιστήριο ή ως σχολή και οποιαδήποτε παρεμφερή χρήση.

Η διάρκεια της νέας μίσθωσης συμφωνήθηκε για χρονικό διάστημα εννέα (9) ετών, αρχομένη από 1-12-1995 μέχρι 1-12-2004 (όρος 1ος μισθωτηρίου) και μετά τη λήξη του συμβατικού αυτού χρόνου ορίστηκε ότι ο μισθωτής δικαιούται να παρατείνει τη διάρκεια της μίσθωσης για τρία ακόμη έτη (όρος 6ος μισθωτηρίου), το δε μηνιαίο μίσθωμα, προκαταβαλλόμενο εντός του πρώτου πενθημέρου κάθε μήνα, στο ποσό των 200.000 δραχμών.

Επίσης κατά την κατάρτιση της σύμβασης αυτής συμφωνήθηκε η παροχή εγγυήσεως εκ μέρους της ενάγουσας-μισθώτριας ποσού 200.000 δραχμών (όρος 10ος μισθωτηρίου). Έτσι καταρτίστηκε νέα μίσθωση, δυνάμει της οποίας δημιουργήθηκε νέα συμβατική σχέση ανάμεσα στην εκμισθώτρια και την μισθώτρια εταιρία. Στο μισθωτήριο αυτό δεν γίνεται αναφορά στους όρους ή τη διάρκεια της προηγούμενης σύμβασης μισθώσεως, ούτε αναφέρεται ότι πρόκειται για παράταση παλαιότερης.

Αντίθετα αναφέρεται ρητά νέα συμβατική διάρκεια με αναφορά του χρόνου έναρξης και λήξης της μίσθωσης, η οποία ταυτίζεται με τον ισχύοντα τότε ελάχιστο χρόνο των εμπορικών μισθώσεων (9ετία), περιγράφεται το μίσθιο με κάθε λεπτομέρεια, πράγμα που δεν θα χρειαζόταν αν επρόκειτο για παράταση προηγούμενης μίσθωσης, ενώ καθορίζεται νέο μίσθωμα και νέα εγγύηση.

Κατά τη διάρκεια της μίσθωσης αυτής, μετά από πλειστηριασμό που διενεργήθηκε στις 16-11-1996, το μίσθιο ακίνητο περιήλθε στην κυριότητα της εναγόμενης "Εμπορικής Τράπεζας της Ελλάδος ΑΕ", στην οποία μεταβιβάστηκε εκ του νόμου η επίμαχη μισθωτική σχέση και έκτοτε αυτή (εναγομένη) υπεισήλθε στα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις της μίσθωσης στη θέση της πιο πάνω εκμισθώτριας, όπως συνομολογείται.

Επίσης το ότι καταρτίστηκε νέα μίσθωση τονίζει και η εξετασθείσα μάρτυρας της εναγομένης στο ακροατήριο του δικαστηρίου, η οποία εργάζεται τριάντα χρόνια στη μισθώτρια και έχει άμεση γνώση, κυρίως όμως προκύπτει από το ίδιο το μισθωτήριο συμφωνητικό. Τέλος, υπέρ της εκδοχής αυτής συνηγορεί και το γεγονός ότι, στο μεταγενέστερο από 5-1-1998 συμφωνητικό, που καταρτίστηκε μεταξύ της εναγομένης-εκμισθώτριας και της ενάγουσας-μισθώτριας, με το οποίο συμφωνήθηκε η αναπροσαρμογή του μισθώματος στο ποσό των 220.000 δραχμών από 1-12-1997 για ένα έτος και στη συνέχεια (η αναπροσαρμογή αυτού) ετησίως κατά το ποσοστό του τιμαρίθμου (όπως αυτό προσδιορίζεται από την Τράπεζα Ελλάδος), προσαυξημένο κατά τρεις (3) ποσοστιαίες μονάδες, πλέον των τελών χαρτοσήμου μέχρι τις 30-11-2000, περιελήφθη ρητή συμφωνία τους ότι κατά τα λοιπά να ισχύουν οι όροι του αρχικού από 1-12-1995 μισθωτηρίου χωρίς καμία απολύτως αναφορά σε παλαιότερη σύμβαση μίσθωσης.

Όμως η νόμιμη διάρκεια της νέας αυτής μίσθωσης, που άρχισε την 1-12-1995, είναι πλέον δώδεκα ετών (άρθρο 5 παρ. 1 του ΠΔ 34/95 όπως αντικ με άρθρο 7 παρ. 6 του Ν 2741/1999) και συνεπώς η ένδικη μίσθωση λήγει την 1-12-2007 ως σύμβαση ορισμένου χρόνου.

Συνεπώς, ο ισχυρισμός της ενάγουσας ότι το ως άνω από 1-12-1995 συμφωνητικό βεβαίας χρονολογίας αποτελεί παράταση της διάρκειας της από 1-9-1982 συναφθείσας μίσθωσης και συνάμα εμπεριέχει και ρητή κοινή συμφωνία των πιο πάνω συμβαλλομένων για λύση της μίσθωσης αυτής την 1-12-2004, αποδεικνύεται αβάσιμος, καθόσον από το εν λόγω συμφωνητικό προκύπτει αναμφίβολα ότι δεν εμπεριέχεται σ' αυτό καμία τέτοια ρητή συμφωνία για λύση της από 1-9-1982 μίσθωσης, αντίθετα ο προβλεφθείς χρόνος αφορά το συμβατικό χρόνο της νέας συναφθείσας με αυτό (συμφωνητικό) μίσθωσης, ο οποίος όμως εκ του νόμου αναγκαστικά παρατείνεται μέχρι την συμπλήρωση δωδεκαετίας την 1-12-2007, όπως προαναφέρθηκε". Με τις παραδοχές αυτές η προσβαλλόμενη απόφαση, εφόσον δέχθηκε ότι με το από 1-12-1995 ιδιωτικό συμφωνητικό καταρτίστηκε νέα μίσθωση, ορθά ερμήνευσε και εφάρμοσε τις προαναφερθείσες διατάξεις ουσιαστικού δικαίου και ο πρώτος λόγος της αναίρεσης με τον οποίο αποδίδεται η πλημμέλεια από τον αριθμό 1 του άρθρου 559 ΚΠολΔ είναι απορριπτέος ως αβάσιμος.

ΙΙΙ. Ο προβλεπόμενος από το άρθρο 559 αριθμός 20 ΚΠολΔ λόγος αναιρέσεως για παραμόρφωση του περιεχομένου εγγράφου ιδρύεται όταν το δικαστήριο της ουσίας υπέπεσε σε διαγνωστικό σφάλμα, αναγόμενο δηλαδή στην ανάγνωση του εγγράφου με την παραδοχή ότι περιέχει περιστατικά προδήλως διαφορετικά από εκείνα που πράγματι περιλαμβάνει, όχι δε και όταν από το περιεχόμενο του εγγράφου, το οποίο σωστά διέγνωσε, συνάγει αποδεικτικό πόρισμα διαφορετικό από εκείνο που ο αναιρεσείων θεωρεί ορθό.

Πράγματι, στην τελευταία περίπτωση πρόκειται για παράπονο αναφερόμενο στην εκτίμηση πραγματικών γεγονότων, η οποία εκφεύγει από τον αναιρετικό έλεγχο. Πάντως για να θεμελιωθεί ο προαναφερόμενος λόγος αναιρέσεως θα πρέπει το δικαστήριο της ουσίας να έχει στηρίξει το αποδεικτικό του πόρισμα αποκλειστικά ή κατά κύριο λόγο στο έγγραφο, το περιεχόμενο του οποίου φέρεται ότι παραμορφώθηκε, όχι δε όταν το έχει συνεκτιμήσει απλώς μαζί με άλλα αποδεικτικά μέσα, χωρίς να εξαίρει το έγγραφο, αναφορικά με το πόρισμα στο οποίο κατέληξε για την ύπαρξη ή μη του αποδεικτέου γεγονότος (ΟλΑΠ 2/2008).

Στην προκείμενη περίπτωση, η αναιρεσείουσα με το δεύτερο λόγο αναιρέσεως προβάλλει την ανωτέρω πλημμέλεια ότι το Εφετείο παραμόρφωσε το περιεχόμενο του από 1-12-1995 ιδιωτικού συμφωνητικού μισθώσεως. Ο λόγος αυτός αναίρεσης είναι απαράδεκτος, επειδή το Εφετείο δεν υπέπεσε σε λάθος αναγόμενο στην ανάγνωση του ανωτέρω εγγράφου, αλλά, αφού το ανέγνωσε σωστά, το συνεκτίμησε με τα άλλα αποδεικτικά μέσα και κατέληξε σε διαφορετικό πόρισμα από αυτό, που η αναιρεσείουσα θεωρεί ορθό.

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Απορρίπτει την από 30-4-2007 αίτηση της εταιρίας "..... και Σια ΟΕ" για αναίρεση της 7033/2007 απόφασης του Εφετείου Αθηνών και κατά της 1422/2005 απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών. Και

Καταδικάζει την αναιρεσείουσα στη δικαστική δαπάνη της αναιρεσίβλητης, την οποία ορίζει σε χίλια διακόσια (1200) ευρώ.

Κρίθηκε και αποφασίσθηκε στην Αθήνα, στις 18 Νοεμβρίου 2008. Και

Δημοσιεύθηκε στην Αθήνα, σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του στις 19 Δεκεμβρίου 2008.

Ο ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ