Supreme Court dismisses appeal on lease rent adjustment where parties agreed on alternative method excluding statutory 75% CPI increase.

Απόφαση 1937 / 2013 (Δ, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)Αριθμός 1937/2013

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Δ' Πολιτικό Τμήμα

ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από τους Δικαστές: Νικόλαο Λεοντή, Αντιπρόεδρο του Αρείου Πάγου, Βασιλική Θάνου-Χριστοφίλου, Δημητρούλα Υφαντή, Ιωάννα Πετροπούλου και Παναγιώτη Χατζηπαναγιώτη, Αρεοπαγίτες.

ΣΥΝΗΛΘΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του στις 20 Σεπτεμβρίου 2013, με την παρουσία και της Γραμματέως Ελένης Τσιουρή, για να δικάσει μεταξύ:

Των αναιρεσειόντων: 1. Σ. χήρας Κ. Λ. θυγατέρας Ι. Μ. και 2. Σ. Λ. του Κ., κατοίκων ..., οι οποίοι εκπροσωπήθηκαν από την πληρεξούσια δικηγόρο τους Κωνσταντίνα Χόρτη και κατέθεσαν προτάσεις.

Της αναιρεσιβλήτου: Ανώνυμης Τραπεζικής Εταιρείας με την επωνυμία "ΕΘΝΙΚΗ ΤΡΑΠΕΖΑ ΕΛΛΑΔΟΣ Α.Ε." νόμιμα εκπροσωπούμενης, η οποία εκπροσωπήθηκε δια του πληρεξουσίου δικηγόρου της Σπύρο Τσαντίνη, βάσει δηλώσεως κατ' άρθρο 242 παρ.2 ΚΠολΔ και κατέθεσε προτάσεις.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 17-6-2008 αγωγή των ήδη αναιρεσειόντων, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Χαλκίδας. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις:33/2009 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 21/2011 του Εφετείου Αθηνών. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητούν οι αναιρεσείοντες με την από 21-5-2012 αίτησή τους.

Κατά τη συζήτηση της αίτησης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν, όπως σημειώνεται πιο πάνω. Ο Εισηγητής Αρεοπαγίτης, Παναγιώτης Χατζηπαναγιώτης ανέγνωσε την από 4-1-2013 έκθεσή του, με την οποία εισηγήθηκε την απόρριψη της αιτήσεως αναιρέσεως.

Ο πληρεξούσιος των αναιρεσειόντων ζήτησε την παραδοχή της αιτήσεως και την καταδίκη του αντιδίκου μέρους στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΤΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Κατά το άρθρο 5 § § 1, 2 εδ. α' του Ν. 813/1978, όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 1 του Ν. 2041/1992, αναδιατυπώθηκε με το άρθρο 71 § 1 του Ν. 2065/1992 και συμπληρώθηκε με το άρθρο 2 § 9 του Ν. 2235/1994 (ήδη άρθρο 7 § § 1, 2 Π.Δ. 34/1995) το μίσθωμα κατά τη σύναψη της μίσθωσης καθορίζεται ελεύθερα από τους συμβαλλόμενους και αναπροσαρμόζεται κατά τα χρονικά διαστήματα και το ύψος που ορίζεται στη σύμβαση.

Όρος για ποσοστιαία σταδιακή αναπροσαρμογή του μισθώματος που συνομολογείται μετά την 1.9.1994 ισχύει και για χρόνο (συμβατικό ή με αναγκαστική παράταση) για τον οποίο δεν έχει προβλεφθεί σταδιακή αναπροσαρμογή, εφόσον τα μέρη δεν έχουν αποκλείσει την ισχύ του για χρόνο που δεν προβλέπεται από τη σύμβαση.

Σε περίπτωση που δεν υπάρχει συμφωνία αναπροσαρμογής του μισθώματος ή αυτή έχει εξαρτηθεί από άκυρη ρήτρα, η αναπροσαρμογή γίνεται μετά διετία από την έναρξη της σύμβασης και καθορίζεται σε ποσοστό ετησίως όχι κατώτερο του έξι τοις εκατό (6%) της αντικειμενικής αξίας του μισθίου και για τους ακάλυπτους χώρους του τέσσερα τοις εκατό (4%) και στις περιοχές που δεν ισχύει το σύστημα αυτό, της αγοραίας αξίας τους, εκτός αν συντρέχουν εξαιρετικοί λόγοι που επιβάλλουν διαφορετική ρύθμιση και οι οποίοι πρέπει να μνημονεύονται στη σύμβαση.

Από τις διατάξεις αυτές συνάγεται ότι για να γίνει η, αμέσως εκ του νόμου χωρίς δικαστική διαμεσολάβηση, αναπροσαρμογή του μισθώματος στις μισθώσεις που υπάγονται στις διατάξεις του ν. 813/1978 και ήδη Π.Δ. 34/1995, πρέπει να μην υπάρχει συμφωνία των μερών για σταδιακή αναπροσαρμογή αυτού, δηλαδή κατά ορισμένα χρονικά διαστήματα και καθ' ορισμένο ύψος.

Κατά την αληθινή έννοια των διατάξεων αυτών, νόμιμη αναπροσαρμογή αυτού δεν γίνεται, όχι μόνον όταν έχει συμφωνηθεί αναπροσαρμογή κατά ορισμένα χρονικά διαστήματα και σε ορισμένο ύψος, αλλά και όταν έχει συμφωνηθεί σταδιακή αναπροσαρμογή κατ' άλλο τρόπο, όπως μάλιστα τούτο ρητά αναφέρεται στην εισηγητική έκθεση επί του ν. 2041/1992.

Και ναι μεν η συνομολόγηση σε εμπορική μίσθωση ότι το μίσθωμα θα αναπροσαρμόζεται κατά ορισμένα χρονικά διαστήματα με μεταγενέστερη συμφωνία των μερών δεν αποτελεί σύμβαση για "σταδιακή" αναπροσαρμογή σε "ορισμένο" ποσό ή ποσοστό, αποτελεί όμως συμφωνία αναπροσαρμογής "κατ' άλλον τρόπον".

Συνεπώς αν υπάρχει συμβατική πρόβλεψη για αναπροσαρμογή του μισθώματος σταδιακή ή κατ' άλλο τρόπο, υποχωρεί η εφαρμογή των διατάξεων του άρθρου 7 § § 2, 3 του ως άνω Π.Δ/τος 34/1995, για τον προσδιορισμό του μισθώματος βάσει της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου και περαιτέρω, κατ' έτος αναπροσαρμογή στο 75% του τιμαρίθμου του κόστους ζωής (ΑΠ 1256/2007, ΑΠ 177/2003, ΑΠ 345/1999, ΑΠ 818/1997).

Έχει κριθεί δε (Ολομ.ΑΠ 1381/1983) ότι και όταν ο καθορισμός του ύψους του μισθώματος αφέθηκε σε μεταγενέστερη συμφωνία των συμβαλλομένων, οι οποίοι σαφώς θέλησαν δεσμευτική γι' αυτούς την κατ' αυτό τον τρόπο, μερικώς ατελώς καταρτισθείσα με τη θέλησή τους σύμβαση, αυτή είναι έγκυρη, και σε περίπτωση που ο ένας απ' αυτούς αρνηθεί να συμπράξει στον προσδιορισμό του ύψους του μισθώματος, αυτός θα γίνει κατ' ανάλογη εφαρμογή του άρθρου 371 εδ.

β' του ΑΚ από το δικαστήριο, στο οποίο θα προσφύγει, ο καλόπιστος συμβαλλόμενος. Ειδικότερα, στην περίπτωση αυτή ο εκμισθωτής, δικαιούμενος να απαιτήσει το μίσθωμα, σύμφωνα με την ερμηνευτική της βούλησης των συμβαλλομένων διάταξη του άρθρου 379 του ΑΚ, προβαίνει στον προσδιορισμό σύμφωνα με τους ορισμούς του άρθρου 371 του ΑΚ, δηλαδή κατά δίκαιη κρίση, την οποία, αν δεν είναι τέτοια ή βραδύνει, την υποκαθιστά η κρίση του δικαστηρίου, προκαλουμένου σ' αυτό από τον αμφισβητούντα ότι ο προσδιορισμός έγινε με τέτοια κρίση ή θεωρεί ότι βραδύνει από τον αντισυμβαλλόμενο (ΑΠ 345/1999, ΑΠ 818/1997).

Εξάλλου, ο από τη διάταξη του άρθρου 559 αριθμ. 1 εδάφ. α' του Κ.Πολ.Δ. προβλεπόμενος λόγος αναίρεσης ιδρύεται αν παραβιάστηκε κανόνας ουσιαστικού δικαίου, αδιάφορο αν πρόκειται για νόμο εσωτερικού ή διεθνούς δικαίου. Ο κανόνας δικαίου παραβιάζεται, αν δεν εφαρμοστεί, ενώ συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις εφαρμογής του ή αν εφαρμοστεί, ενώ δεν έπρεπε, καθώς και αν εφαρμοστεί εσφαλμένα (Ολ.ΑΠ 4/2005), η δε παραβίαση εκδηλώνεται είτε με ψευδή ερμηνεία, είτε με κακή εφαρμογή, δηλαδή με εσφαλμένη υπαγωγή (Ολ.ΑΠ 8/2006).-

Στην προκειμένη περίπτωση, όπως προκύπτει από την προσβαλλόμενη απόφαση, το εφετείο δέχθηκε ανελέγκτως τα ακόλουθα: Με το από 15.12.1998 ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης η ενάγουσα και ήδη πρώτη αναιρεσείουσα Σ. Λ. και ο κατά την 15.2.2006 αποβιώσας σύζυγός της Κ. Λ. εκμίσθωσαν στην εναγόμενη και ήδη αναιρεσίβλητη τραπεζική εταιρία ένα ισόγειο κατάστημα, επιφανείας 217 τ.μ., και τμήμα, επιφανείας 100 τ.μ., του συνεχόμενου και λειτουργούντα ενιαίως με το κατάστημα τούτο πρώτου ορόφου, μιας οικοδομής που κείται στο ...

και επί της συμβολής των οδών ... και ..., προκειμένου να χρησιμοποιηθεί από αυτήν ως τραπεζικό υποκατάστημά της. Η μίσθωση συμφωνήθηκε για εννέα (9) έτη και το μηνιαίο μίσθωμα καθορίστηκε για το πρώτο έτος της μίσθωσης στο ποσό των 700.000 δραχμών, προσαυξανόμενο για έκαστο των δευτέρου, τρίτου και τετάρτου ετών κατά 5%, που θα υπολογιζόταν επί του μισθώματος του αμέσως προηγούμενου έτους, και για το υπόλοιπο διάστημα της αρχικής μίσθωσης, ήτοι μέχρι τη συμπλήρωση των εννέα ετών, θα αναπροσαρμοζόταν στο 100% του επίσημου δείκτη κόστους ζωής, του αμέσως προηγούμενου της εκάστοτε ημερομηνίας αναπροσαρμογής δωδεκαμήνου, όπως αυτός ο δείκτης θα καθοριζόταν κάθε φορά από την Τράπεζα της Ελλάδος, πλέον μιας εκατοστιαίας μονάδας (1%).

Περαιτέρω, με το από 22.12.1998 ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης, που ήταν τροποποιητικό του πρώτου, οι προαναφερόμενοι συμβαλλόμενοι συμφώνησαν ότι η μισθώτρια εταιρία θα είχε δικαίωμα να παρατείνει μονομερώς τη μίσθωση με δήλωσή της προς τους εκμισθωτές, υπό τους ιδίους όρους και συμφωνίες του αρχικού μισθωτήριου συμφωνητικού, πλην του μισθώματος, το οποίο θα καθοριζόταν εκ νέου μετά την παρέλευση της εννεαετίας από την αρχική μίσθωση με νεότερη συμφωνία μεταξύ των μερών.

Σε περίπτωση δε διαφωνίας και με επιμέλεια των εκμισθωτών το μίσθωμα θα αναπροσαρμοζόταν από το αρμόδιο δικαστήριο. Στη συνέχεια η εναγόμενη - αναιρεσίβλητη τραπεζική εταιρία, με την από 7.6.2007 δήλωσή της, την οποία επέδωσε στις 14.6.2007 στην πρώτη ενάγουσα και ήδη πρώτη αναιρεσείουσα και στους εικαζόμενους κληρονόμους του αρχικού εκμισθωτή Κ.

Λ., μεταξύ των οποίων και ο δεύτερος των αναιρεσειόντων Σ. Λ., παρέτεινε την διάρκεια της ένδικης μίσθωσης μέχρι 31.12.2013, την οποία δήλωση αποδέχθηκαν αυτοί και ενώ ήδη με το άρθρο 7 § 6 του Ν. 2471/1999 η διάρκεια των εμπορικών μισθώσεων είχε οριστεί σε δώδεκα (12) έτη και καταλάμβανε και τις υφιστάμενες μισθώσεις, έστω και αν είχε συμφωνηθεί διάρκεια μικρότερη ή αορίστου χρόνου.

Περαιτέρω, η ήδη αναιρεσίβλητη μισθώτρια εξακολούθησε να καταβάλει και μετά τη λήξη του αρχικού συμβατικού χρόνου της μίσθωσης (9ετία) το μίσθωμα που ίσχυε κατά το τελευταίο έτος της αρχικής διάρκειας της σύμβασης, ήτοι εκείνο των 2.951,65 ευρώ και όχι αναπροσαρμοσμένο κατά 100% του επίσημου δείκτη κόστους ζωής του αμέσως προηγούμενου δωδεκαμήνου + μία εκατοστιαία (1%) μονάδα.

Τούτο δε γιατί, όπως επί λέξει αναφέρεται στην εφετειακή απόφαση, "μετά τη λήξη του αρχικώς ορισθέντος συμβατικού χρόνου δεν υπήρξε νεότερη συμφωνία μεταξύ των διαδίκων για το ύψος του καταβαλλομένου μισθώματος ούτε προσέφυγαν οι εκμισθωτές στο δικαστήριο με αγωγή αναπροσαρμογής για να καθορίσει αυτό το ύψος του μισθώματος, όπως προβλέπονταν από τη μεταξύ τους από 22.12.1998 σύμβαση.

Σημειωτέον ότι η κατ' έτος αναπροσαρμογή στο 75% του τιμαρίθμου του κόστους ζωής με βάση το άρθρο 7 § § 2 και 3 του Π.Δ/τος 34/1995 δεν ισχύει ούτε μέχρι τη συμπλήρωση 12ετίας (νόμιμη αναγκαστική παράταση), δεδομένου ότι είχε αποκλειστεί συμβατικά και η αναπροσαρμογή είχε συμφωνηθεί κατ' άλλο τρόπο (με νεότερη συμφωνία μεταξύ των συμβαλλομένων και σε περίπτωση διαφωνίας προσφυγή στο δικαστήριο, όπου οι εκμισθωτές θα μπορούσαν να επικαλεστούν οτιδήποτε άλλο ισχύει στην ελεύθερη αγορά)".

Από τις παραδοχές αυτές προκύπτει ότι το Εφετείο δέχθηκε ότι μεταξύ των διαδίκων, με το μνησθέν από 22.12.1998 ιδιωτικό συμφωνητικό, συμφωνήθηκε, όσον αφορά το χρόνο της συμβατικής παράτασης της μίσθωσης, ο οποίος εκ του πράγματος καλύπτει εκείνον της αναγκαστικής παράτασης, ότι οι αναιρεσείοντες εκμισθωτές δικαιούνται να απαιτήσουν ως μίσθωμα αναπροσαρμοζόμενο καθ' ύψος αυτό που θα προσδιορισθεί με κοινή συμφωνία των μερών και σε περίπτωση διαφωνίας ο προσδιορισμός του ύψους του μισθώματος θα γίνει κατ' ανάλογη εφαρμογή του άρθρου 371 εδ.

β' του ΑΚ από το δικαστήριο. Η συμφωνία αυτή, που δεν αντιβαίνει σε απαγορευτική διάταξη νόμου, θεωρείται ότι αποτελεί συμφωνία αναπροσαρμογής "κατ' άλλο τρόπο", αποκλείουσα την αξίωση των εκμισθωτών να ζητήσουν το μίσθωμα με βάση την αρχική συμφωνία περί αναπροσαρμογής, ως και το αναπροσαρμοζόμενο υπό του νόμου λόγω παρόδου διετίας από την έναρξη της μίσθωσης μίσθωμα και εντεύθεν την περαιτέρω ετήσια αναπροσαρμογή κατά ποσοστό 75% του τιμαρίθμου του κόστους ζωής.

Επομένως, το Εφετείο που έκρινε ότι οι αναιρεσείοντες δεν έχουν δικαίωμα να αξιώσουν από την αναιρεσίβλητη τραπεζική εταιρία να τους καταβάλει κατά το χρόνο της παράτασης της μίσθωσης μίσθωμα αναπροσαρμοζόμενο με βάση την αρχική συμφωνία περί αναπροσαρμογής, αλλά ούτε και το καθοριζόμενο από το νόμο (άρθρο 5 § § 1, 2, 3 Ν. 813/1978 και ήδη άρθρο 7 ΠΔ/τος 34/1995), δεν παραβίασε ευθέως τις προαναφερόμενες διατάξεις, ο δε αντίθετος από το άρθρο 559 αριθμ. 1 του Κ.Πολ.Δ.

μοναδικός λόγος της αναίρεσης είναι αβάσιμος και πρέπει να απορριφθεί. Κατόπιν τούτων πρέπει να απορριφθεί η αναίρεση και να καταδικασθούν οι αναιρεσείοντες στην πληρωμή των δικαστικών εξόδων της έχουσας καταθέσει και προτάσεις αναιρεσίβλητης (άρθρ. 106, 176, 183 Κ.Πολ.Δ.), όπως ορίζεται ειδικότερα στο διατακτικό, και διαταχθεί η εισαγωγή του παραβόλου στο Δημόσιο Ταμείο(Κ.Πολ.Δ 496 παρ. 4 εδ.45).

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Απορρίπτει την από 21.5.2012 και με αριθμό κατάθεσης 610/2012 αίτηση για αναίρεση της υπ' αριθμ. 21/2011 απόφασης του Εφετείου Αθηνών, μεταβατικής έδρας Χαλκίδας, που εκδόθηκε κατά την ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών.-

Καταδικάζει τους αναιρεσείοντες στην πληρωμή των δικαστικών εξόδων της αναιρεσίβλητης, τα οποία ορίζει στο ποσό των χιλίων οκτακοσίων (1.800) ευρώ.-Και

Διατάσσει την εισαγωγή του παραβόλου, ποσού τριακοσίων (300,00) ευρώ, για το οποίο εκδόθηκε το με αριθμό 4428431 σειρά Χ διπλότυπο της ΚΑ' ΔΟΥ Αθηνών, στο Δημόσιο Ταμείο.

Κρίθηκε και αποφασίσθηκε στην Αθήνα στις 17 Οκτωβρίου 2013.

Δημοσιεύθηκε στην Αθήνα, σε δημόσια συνεδρίαση, στο ακροατήριό του στις 1 Νοεμβρίου 2013.

Ο ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ