Supreme Court dismisses appeal on rent adjustment, upholding lower court's finding of significant imbalance under good faith principles.

Απόφαση 1911 / 2022 (Δ, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)

Αριθμός 1911/2022

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Δ' Πολιτικό Τμήμα

Συγκροτήθηκε από τους Δικαστές: Μυρσίνη Παπαχίου, Αντιπρόεδρο του Αρείου Πάγου, Αικατερίνη Βλάχου, Γεωργία Κατσιμαγκλή, Ασπασία Μεσσηνιάτη - Γρυπάρη και Σταύρο Μάλαινο, Αρεοπαγίτες.

Συνήλθε σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 16 Σεπτεμβρίου 2022, με την παρουσία και του Γραμματέα Αθανασίου Λιάπη, για να δικάσει μεταξύ:

Του αναιρεσείοντος: ΝΠΔΔ με την επωνυμία "Περιφέρεια Αττικής", που εδρεύει στην Αθήνα και εκπροσωπείται νόμιμα, το οποίο εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο του Ιωάννη Σχινά με δήλωση του άρθρου 242 παρ. 2 ΚΠολΔ.

Της αναιρεσίβλητης: Ανώνυμης εταιρείας με την επωνυμία "... ΑE", που εδρεύει στο Γαλάτσι Αττικής και εκπροσωπείται νόμιμα, η οποία εκπροσωπήθηκε από την πληρεξούσια δικηγόρο της Ελένη Καγκλή με δήλωση του άρθρου 242 παρ. 2 ΚΠολΔ.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 23-3-2017 αγωγή της ήδη αναιρεσίβλητης, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 82/2018 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 1228/2020 του Μονομελούς Εφετείου Αθηνών. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητεί το αναιρεσείον με την από 29-9-2020 αίτησή του.

Κατά τη συζήτηση της υπόθεσης αυτής, με Εισηγητή τον Αρεοπαγίτη Σταύρο Μάλαινο, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν όπως σημειώνεται πιο πάνω.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Η κρινόμενη από 9-7-2018 (ειδικ. αριθμ. καταθ. 875/30-9-2020) αίτηση αναιρέσεως της υπ' αριθμ. 1.228/2020 τελεσιδίκου αποφάσεως του Μονομελούς Εφετείου Αθηνών, η οποία εκδόθηκε αντιμωλία των διαδίκων, κατά την ειδική διαδικασία των περιουσιακών διαφορών (άρθρα 614 έως 620 του Κ.Πολ.Δ., όπως αντικαταστάθηκαν από το άρθρο 1 άρθρο τέταρτο του Ν. 4.335/2015), ασκήθηκε νομίμως και εμπροθέσμως (άρθρα 552, 553, 556, 558, 564, 566 παρ. 1 του ΚΠολΔ).

Συνεπώς, πρέπει να ερευνηθεί, ως προς το παραδεκτό και βάσιμο των λόγων της (άρθρο 577 παρ. 1 και 3 ΚΠολΔ).

Με την από 23-3-2017 αγωγή της η ενάγουσα-μισθώτρια και ήδη αναιρεσίβλητη, ζήτησε να αναπροσαρμοστεί (μειωθεί) κατ' άρθρο 288 ΑΚ το μηνιαίο μίσθωμα που καταβάλλει στο εναγόμενο και ήδη αναιρεσείον Ν.Π.Ι.Δ. για το περιγραφόμενο μίσθιο ακίνητο από το ποσό των 28.000 ευρώ μηνιαίως, που είχε καθορισθεί με την υπ' αριθμ. 672/2013 τελεσίδικη απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, στο ποσό των 14.000 ευρώ μηνιαίως, καθώς, επίσης, να αναγνωρισθεί ότι, σε περίπτωση ευδοκιμήσεως της αγωγής, δεν ισχύει ο όρος της συμβάσεως μισθώσεως περί συμβατικής αναπροσαρμογής του μισθώματος. Επί της αγωγής αυτής εκδόθηκε η υπ' αριθμ. 82/2018 οριστική απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, που απέρριψε την αγωγή ως αβάσιμη κατ' ουσίαν. Κατά της απόφασης αυτής η ενάγουσα άσκησε την από 4-4-2018 έφεσή της, επί της οποίας εκδόθηκε η προσβαλλόμενη απόφαση. Με την απόφαση αυτή έγινε δεκτή η έφεση και εξαφανίσθηκε η εκκαλουμένη απόφαση. Ακολούθως, το Εφετείο κράτησε και δίκασε την υπόθεση κατ' ουσίαν, δέχθηκε την ένδικη αγωγή και καθόρισε το μίσθωμα, στο ποσό των 20.000 ευρώ μηνιαίως και αναγνώρισε ότι δεν ισχύει ο όρος περί συμβατικής αναπροσαρμογής του μισθώματος.

Η διάταξη του άρθρου 288 Α.Κ., κατά την οποία "ο οφειλέτης έχει υποχρέωση να εκπληρώσει την παροχή όπως απαιτεί η καλή πίστη, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη", εφαρμόζεται σε οποιαδήποτε ενοχή, άσχετα του αν αυτή απορρέει από σύμβαση ετεροβαρή ή αμφοτεροβαρή ή από άλλη δικαιοπραξία ή αν πηγάζει ευθέως από το νόμο, εκτός αν προβλέπει άλλη ανάλογη ειδική προστασία ή αν συντρέχουν οι ειδικές προϋποθέσεις εφαρμογής του άρθρου 388 Α.Κ. .

Η διάταξη αυτή, που εφαρμόζεται, σύμφωνα με το άρθρο 44 του π. δ/τος 34/1995, και στις εμπορικές μισθώσεις, παρέχει στο δικαστή τη δυνατότητα, όταν, λόγω συνδρομής ειδικών συνθηκών, η εμμονή στην εκπλήρωση της παροχής είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και την εντιμότητα που επιβάλλονται στις συναλλαγές, να την επεκτείνει ή να την περιορίσει, με βάση αντικειμενικά κριτήρια, κατά τις αντιλήψεις που κρατούν στις συναλλαγές, στο επίπεδο εκείνο το οποίο ανταποκρίνεται στις απαιτήσεις της συναλλακτικής καλής πίστης.

Έτσι, ο μισθωτής δεν αποκλείεται να ζητήσει, κατά το άρθρο 288 Α.Κ., αναπροσαρμογή του οφειλόμενου, αρχικού ή μετά από αναπροσαρμογή, συμβατική ή νόμιμη (αντικειμενική), μισθώματος, εφόσον, εξαιτίας προβλεπτών ή απρόβλεπτων περιστάσεων, επήλθε αδιαμφισβήτητα τόσο ουσιώδης μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου, ώστε, με βάση τις συγκεκριμένες συνθήκες, η εμμονή του εκμισθωτή στην καταβολή του ίδιου μισθώματος να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και την εντιμότητα που απαιτούνται στις συναλλαγές και να επιβάλλεται, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη - παρά την ανάγκη κατοχύρωσης της ασφάλειας των συναλλαγών, η οποία πρέπει πάντοτε να συνεκτιμάται - η αναπροσαρμογή του μισθώματος στο επίπεδο εκείνο το οποίο αίρει την δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά την καλή πίστη που έχει διαταραχθεί (Ολ.

ΑΠ 3/2014, Ολ. ΑΠ 9/1997). Όταν συντρέχουν οι προϋποθέσεις του άρθρου 288 Α.Κ., ο μισθωτής μπορεί να ζητήσει με αγωγή την αναπροσαρμογή του καταβαλλόμενου μισθώματος, το οποίο οφείλεται από την επίδοση της αγωγής. Ειδικότερα, το έργο του δικαστηρίου, προκειμένου να αποφασίσει την αναπροσαρμογή, συνίσταται στη σύγκριση δύο ποσών, δηλαδή του καταβαλλόμενου μισθώματος και του "ελεύθερου" - για το οποίο κυρίως διεξάγεται ο δικαστικός αγώνας - το οποίο παριστάνει την αξία της χρήσεως του μισθίου και το οποίο, ευρισκόμενο με βάση τα προσκομιζόμενα από τους διαδίκους συγκριτικά στοιχεία, πρέπει να καθορίζεται στην απόφαση.

Αν μεταξύ των δύο αυτών ποσών υπάρχει διαφορά, αυτή δεν επιδικάζεται, αλλά πρέπει περαιτέρω το δικαστήριο να κρίνει αν αυτή είναι τέτοια, ώστε, κατά τις αρχές της καλής πίστεως, να δημιουργείται η ανάγκη αναπροσαρμογής. Ανάγκη αναπροσαρμογής, κατά τις αρχές της καλής πίστεως, υπάρχει όταν, λόγω ουσιώδους μειώσεως της μισθωτικής αξίας του μισθίου, επέρχεται ζημία στο μισθωτή, η οποία υπερβαίνει, κατά τα συναλλακτικά ήθη, τον κίνδυνο που αναλαμβάνει αυτός, καταρτίζοντας τη μίσθωση με το συγκεκριμένο μίσθωμα, οπότε και περιορίζεται η ζημία του με τη μείωση του μισθώματος, όπως επίσης και στην αντίστροφη περίπτωση ζημίας στον εκμισθωτή, η οποία περιορίζεται με την ανάλογη αύξηση του μισθώματος.

Στη συνέχεια, και, εφόσον διαπιστωθεί η ύπαρξη ανάγκης αναπροσαρμογής κατά την προεκτιθέμενη έννοια, η αναπροσαρμογή δεν θα ακολουθήσει τυπικό μαθηματικό υπολογισμό και δεν θα χορηγηθεί ολόκληρη η διαφορά που έχει προκύψει, αλλά θα αναπροσαρμοστεί το μίσθωμα στο επίπεδο εκείνο το οποίο αίρει τη δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά την καλή πίστη που έχει διαταραχθεί (Ολ.

ΑΠ 3/2014). Μεταβολή των συνθηκών με την έννοια του άρθρου 288 Α.Κ., μπορεί να αποτελέσουν η σημαντική αύξηση ή ουσιώδης μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου, η σημαντική αύξηση ή μείωση του τιμαρίθμου, η υποτίμηση του νομίσματος, η από διαφόρους λόγους αυξομείωση της ζητήσεως των ακινήτων και άλλοι λόγοι, με δεδομένο ότι οι περιπτώσεις, στις οποίες χωρεί αναπροσαρμογή μισθώματος κατά τη διάταξη αυτή, δεν είναι δυνατό, όπως είναι φυσικό, να προβλεφθούν λεπτομερώς, αφού η σχετική κρίση εξαρτάται από τις συγκεκριμένες συνθήκες, που συντρέχουν κάθε φορά.

Τη συνδρομή, πάντως, των ειδικών συνθηκών, που επιβάλλουν την εφαρμογή της εν λόγω διατάξεως οφείλει, για την πληρότητα της σχετικής αγωγής, να επικαλεστεί και, σε περίπτωση αμφισβητήσεως, να αποδείξει ο ενάγων (ΑΠ 549/2020). Το δικαίωμα αναπροσαρμογής του μισθώματος είναι διαπλαστικής φύσεως, παρέχει δηλαδή τη δυνατότητα να επιδιωχθεί με αγωγή η διάπλαση για το μέλλον της εννόμου σχέσεως της μισθώσεως, η οποία μεταβάλλεται ως προς το ύψος του μισθώματος από την άσκηση της αγωγής (ΑΠ 549/2020, ΑΠ 155/2018, ΑΠ 983/2018).

Συνεπώς, αν, πραγματοποιηθεί αναπροσαρμογή με δικαστική απόφαση λόγω ακριβώς του διαπλαστικού της χαρακτήρα, για τον εφεξής χρόνο ο περί μισθώματος συμβατικός όρος (ήτοι η συμφωνία περί σταδιακής αναπροσαρμογής του μισθώματος) καταλύεται και δεν ισχύει για το μέλλον, αφού κρίνεται ότι είναι απρόσφορος πλέον ο όρος αυτός να ρυθμίσει το ζήτημα του ύψους του μισθώματος.

Μετά από αυτή (δικαστική αναπροσαρμογή και κατάλυση του περί του μισθώματος συμβατικού όρου) το μόνο που μπορεί να ισχύσει για το μέλλον, είναι η νόμιμη αναπροσαρμογή, που ρυθμίζεται με το άρθρο 7 παρ. 3 του ως άνω Π.Δ/τος 34/1995, η δε απαιτούμενη από τον νόμο για την πραγματοποίηση αυτής ετήσια προθεσμία αρχίζει από τον χρόνο, που συντελείται η αναπροσαρμογή με την απόφαση του Δικαστηρίου, δηλαδή από την επίδοση της αγωγής.

Εξάλλου, με την δικαστική απόφαση αναπροσαρμογής μεταβάλλονται τα περιστατικά, πάνω στα οποία οι συμβαλλόμενοι στήριξαν την συμφωνία για σταδιακή αναπροσαρμογή και, έτσι, δεν μπορεί να γίνει λόγος για τήρηση των συμφωνηθέντων. Αυτή δε η ίδια η προσφυγή στο δικαστήριο εκ μέρους του ενός των συμβληθέντων μερών (ή και αμφοτέρων) υποδηλώνει με σαφήνεια την θέληση του ενός (ή και αμφοτέρων), για μη τήρηση των συμφωνηθέντων.

Η άποψη, κατά την οποία, μετά την δικαστική αναπροσαρμογή του μισθώματος, που γίνεται σε ορισμένο στάδιο, δεν καταργείται η συμφωνία σταδιακής αναπροσαρμογής, αφού αυτή ισχύει μόνο για το στάδιο, στο οποίο βρίσκεται και, επομένως, διατηρείται για τα επόμενα στάδια, με δυνατότητα αντιμετωπίσεως με νέα δικαστική παρέμβαση, κατ' εφαρμογή των ιδίων διατάξεων, μελλοντικής νέας διαταράξεως της ισορροπίας χρήσεως του μισθίου και του μισθώματος, δεν είναι προκριτέα ενόψει ιδίως:

α) του ότι τα στάδια αναπροσαρμογής βρίσκονται μεταξύ τους σε λογική αλληλουχία και κάθε ένα στηρίζεται στο προηγούμενο, ώστε αν διασπαστεί η αλληλουχία αυτή, δεν μπορούν τα επόμενα στάδια να διατηρήσουν την αυτοτέλειά τους και να γίνει νέα (ερειδόμενη στην σύμβαση) αναπροσαρμογή, β) είναι δυνατό να ζητείται δικαστική αναπροσαρμογή για κάθε περαιτέρω στάδιο, με αποτέλεσμα, το μεν, να είναι δυνατή η εντός ενός και του ιδίου σταδίου διπλή αναπροσαρμογή (συμβατική και δικαστική), το δε, να δημιουργούνται περισσότερες δίκες, που θα βρίσκονται σε εξέλιξη και που κάθε μία θα εξαρτάται από την προηγούμενη, ώστε η σύμβαση θα βρίσκεται σε αποσταθεροποίηση και τα συμβληθέντα μέρη σε αβεβαιότητα και γ) τίθεται ζήτημα περί του πρακτέου, στην περίπτωση κατά την οποία η σταδιακή αναπροσαρμογή έχει συμφωνηθεί σε ποσό (συγκεκριμένο μίσθωμα) και όχι σε ποσοστό, το δε κατ' αναπροσαρμογή ορισθέν από το δικαστήριο μίσθωμα, κατ' άρθρο 288 του Α.Κ., είναι κατά ποσό υπέρτερο του μισθώματος του επομένου ή των επομένων σταδίων, οπότε εκ του πράγματος θα επέλθει αδράνεια του σταδίου ή των σταδίων αυτών της συμβάσεως, εφόσον η δικαστική αναπροσαρμογή θα υπερκαλύπτει την συμβατική τοιαύτη.

Εν κατακλείδι, με την αναπροσαρμογή του μισθώματος από το Δικαστήριο και την συνακόλουθη κατάργηση της συμφωνίας σταδιακής αναπροσαρμογής, επιτυγχάνεται η σε βάθος χρόνου ομαλοποίηση της διαταραχθείσας συμβατικής σχέσεως και ελαχιστοποιείται ο κίνδυνος μελλοντικών δικαστικών διενέξεων από την ίδια συμβατική σχέση και για την ίδια αιτία (Ολ.

Α.Π. 3/2014).

Κατά τη διάταξη του άρθρου 559 αριθμ. 1 του Κ.Πολ.Δ., αναίρεση επιτρέπεται, αν παραβιάστηκε κανόνας του ουσιαστικού δικαίου, στον οποίο περιλαμβάνονται και οι ερμηνευτικοί κανόνες των δικαιοπραξιών. Ο κανόνας δικαίου παραβιάζεται, αν δεν εφαρμοστεί, ενώ συντρέχουν οι πραγματικές προϋποθέσεις για την εφαρμογή του ή, αν εφαρμοστεί, ενώ δεν συντρέχουν οι προϋποθέσεις αυτές, καθώς και αν εφαρμοστεί εσφαλμένα, η δε παραβίαση εκδηλώνεται είτε με ψευδή ερμηνεία είτε με κακή εφαρμογή, δηλαδή με εσφαλμένη υπαγωγή (Ολ.

Α.Π. 4/2021, Ολ. Α.Π. 2/2019, Ολ. Α.Π. 7/2006). Με τον λόγο αυτόν ελέγχονται τα σφάλματα του δικαστηρίου κατά την εκτίμηση του νόμω βάσιμου της αγωγής ή των ισχυρισμών των διαδίκων, καθώς και τα νομικά σφάλματα κατά την έρευνα της ουσίας της διαφοράς. Ελέγχεται, δηλαδή, αν η αγωγή, ένσταση κ.λπ., ορθώς απορρίφθηκε ως μη νόμιμη ή αν, κατά παράβαση ουσιαστικού κανόνα δικαίου, έγινε δεκτή ως νόμιμη ή απορρίφθηκε ή έγινε δεκτή κατ' ουσίαν (Ολ.

Α.Π. 2/2019, Ολ. Α.Π. 27/1998). Στην περίπτωση κατά την οποία το Δικαστήριο έκρινε κατ' ουσίαν την υπόθεση, η παράβαση κανόνα ουσιαστικού δικαίου κρίνεται ενόψει των πραγματικών περιστατικών, που ανελέγκτως δέχθηκε ότι αποδείχθηκαν το Δικαστήριο της ουσίας και της υπαγωγής αυτών στον νόμο και ιδρύεται ο λόγος αυτός αναιρέσεως, αν οι πραγματικές παραδοχές της αποφάσεως καθιστούν εμφανή την παράβαση.

Τούτο συμβαίνει, όταν το Δικαστήριο εφάρμοσε τον νόμο, μολονότι τα πραγματικά περιστατικά που δέχθηκε ότι αποδείχθηκαν, δεν ήταν αρκετά για την εφαρμογή του ή δεν εφάρμοσε τον νόμο, αν και τα πραγματικά περιστατικά, που δέχθηκε, αρκούσαν για την εφαρμογή του, καθώς και όταν προέβη σε εσφαλμένη υπαγωγή των πραγματικών περιστατικών σε διάταξη, στο πραγματικό της οποίας αυτά δεν υπάγονται (Ολ.

Α.Π. 2/2019, Ολ. Α.Π. 7/2006). Περαιτέρω, κατά τη διάταξη του άρθρου 559 αριθμ. 19 του Κ.Πολ.Δ., αναίρεση επιτρέπεται αν η απόφαση δεν έχει νόμιμη βάση. Έλλειψη νομίμου βάσεως της αποφάσεως, η οποία στοιχειοθετεί τον προβλεπόμενο από την διάταξη του αριθμού 19 του άρθρου 559 του Κ.Πολ.Δ. λόγο αναιρέσεως, συντρέχει, όταν στο αιτιολογικό της αποφάσεως, που αποτελεί την ελάσσονα πρόταση του δικανικού συλλογισμού, δεν περιέχονται καθόλου ή δεν αναφέρονται με σαφήνεια, πληρότητα και χωρίς αντιφάσεις τα πραγματικά περιστατικά, στα οποία το Δικαστήριο της ουσίας στήριξε την κρίση του επί ζητήματος με ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης και έτσι δεν μπορεί να ελεγχθεί, αν στην συγκεκριμένη περίπτωση συνέτρεχαν ή όχι οι όροι του κανόνα ουσιαστικού δικαίου, που εφαρμόσθηκε ή αν συνέτρεχαν οι όροι άλλου κανόνα, που ήταν εφαρμοστέος, αλλά δεν εφαρμόσθηκε (Ολ.

Α.Π. 2/2019, Ολ. Α.Π. 6/2006). Από την διάταξη αυτή, που αποτελεί κύρωση της παραβάσεως του άρθρου 93 παρ. 3 του Συντάγματος, προκύπτει ότι ο προβλεπόμενος από αυτή λόγος αναιρέσεως ιδρύεται, όταν στην ελάσσονα πρόταση του νομικού συλλογισμού δεν εκτίθενται καθόλου πραγματικά περιστατικά (έλλειψη αιτιολογίας) ή όταν τα εκτιθέμενα δεν καλύπτουν όλα τα στοιχεία, που απαιτούνται, βάσει του πραγματικού του εφαρμοστέου κανόνα δικαίου, για την επέλευση της έννομης συνέπειας που απαγγέλθηκε ή την άρνησή της (ανεπαρκής αιτιολογία) ή όταν αντιφάσκουν μεταξύ τους (αντιφατική αιτιολογία), δηλαδή όταν τα πραγματικά περιστατικά που στηρίζουν το αποδεικτικό πόρισμά της για κρίσιμο ζήτημα, συγκρούονται μεταξύ τους και αλληλοαναιρούνται, αποδυναμώνοντας έτσι την κρίση της αποφάσεως για την υπαγωγή ή μη της ατομικής περιπτώσεως στο πραγματικό συγκεκριμένου κανόνα ουσιαστικού δικαίου, που συνιστά και τον νομικό χαρακτηρισμό της ατομικής περιπτώσεως.

Δεν υπάρχει, όμως, ανεπάρκεια αιτιολογιών, όταν η απόφαση περιέχει συνοπτικές αλλά πλήρεις αιτιολογίες. Εξάλλου, το κατά νόμο αναγκαίο περιεχόμενο της ελάσσονος προτάσεως προσδιορίζεται από τον εκάστοτε εφαρμοστέο κανόνα ουσιαστικού δικαίου, του οποίου το πραγματικό πρέπει να καλύπτεται πλήρως από τις παραδοχές της αποφάσεως στο αποδεικτικό της πόρισμα και να μην καταλείπονται αμφιβολίες.

Ελλείψεις δε αναγόμενες μόνο στην ανάλυση και στάθμιση των αποδεικτικών μέσων και, γενικότερα, ως προς την αιτιολόγηση του αποδεικτικού πορίσματος, αν αυτό διατυπώνεται σαφώς, δεν συνιστούν ανεπαρκείς αιτιολογίες. Δηλαδή, μόνο το τι αποδείχθηκε ή δεν αποδείχθηκε είναι ανάγκη να εκτίθεται στην απόφαση πλήρως και σαφώς και όχι γιατί αποδείχθηκε ή δεν αποδείχθηκε (Ολ.

Α.Π. 6/2020, Ολ. Α.Π. 1/2020, Ολ. Α.Π. 6/2019, Ολ. Α.Π. 2/2019, Ολ. Α.Π. 15/2006).

Στην προκειμένη περίπτωση, το Μονομελές Εφετείο Αθηνών, με την πληττόμενη απόφασή του, δέχθηκε, κατά την ανέλεγκτη αναιρετικά, ως προς τα πραγματικά γεγονότα, κρίση του (άρθρο 561 παρ. 1 του Κ.Πολ.Δ.), τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά: "Με το από 22.12.2009 ιδιωτικό συμφωνητικό, το Ν.Π.Δ.Δ. με την επωνυμία "Νομαρχιακή Αυτοδιοίκηση Αθηνών - Πειραιώς" του οποίου καθολικός διάδοχος κατέστη δυνάμει του άρθρου 283 του Ν. 3852/2010, "ΚΑΛΛΙΚΡΑΤΗΣ", από 1.1.2011 ο Ο.Τ.Α.

Β' Βαθμού με την επωνυμία "Περιφέρεια Αττικής" εκμίσθωσε, κατόπιν δημόσιου πλειοδοτικού διαγωνισμού, στην ανώνυμη εταιρεία με την επωνυμία "... ΑΝΩΝΥΜΟΣ ΕΤΑΙΡΙΑ", ένα κατάστημα, το οποίο βρίσκεται στην ... Αθηνών και αποτελείται από ισόγειο επιφάνειας 150 τ.μ., υπόγειο επιφάνειας 150 τ.μ., την στεγασμένη με κεραμοσκεπή περιμετρική βεράντα του ισογείου επιφάνειας 233 τ.μ.

και περιβάλλοντα χώρο επιφάνειας 473 τ.μ., προκειμένου η τελευταία να το χρησιμοποιήσει ως χώρο εστίασης (αναψυκτήριο). Η διάρκεια της μίσθωσης ορίστηκε δεκαετής, αρχόμενη στις 31.1.2010, ημερομηνία που υπεγράφη το πρωτόκολλο παράδοσης και παραλαβής του μισθίου, ενώ το μηνιαίο μίσθωμα, προκαταβαλλόμενο σε τραπεζικό λογαριασμό του εκμισθωτή στο πρώτο πενθήμερο κάθε μισθωτικού μήνα, συμφωνήθηκε να ανέρχεται στο ποσό των 47.244 Ευρώ για το πρώτο μισθωτικό έτος, αναπροσαρμοζόμενο ετησίως κατά το ποσοστό της αυξήσεως του τιμαρίθμου του κόστους ζωής, όπως αυτό προσδιορίζεται από την Εθνική Στατιστική Υπηρεσία της Ελλάδος, προσαυξανόμενο κατά δύο (2) ποσοστιαίες μονάδες επί του μισθώματος του αμέσως προηγούμενου έτους.

Στον όρο 3 του εν λόγω συμφωνητικού, ορίστηκε ότι η ένδικη μίσθωση δεν είναι εμπορική, καθώς το μίσθιο βρίσκεται σε δημόσιο χώρο εντός άλσους, ενώ, με τον όρο 11 αυτού, επισημάνθηκε ότι απαγορεύεται να παραχωρηθεί η χρήση του μισθίου σε άλλον ή να υπεκμισθωθεί μερικά ή ολικά ή να προσληφθεί συνεταίρος από τη μισθώτρια ή να αλλάξει με οποιοδήποτε τρόπο το πρόσωπο της μισθώτριας χωρίς έγγραφη συγκατάθεση του εκμισθωτή Ν.Π.Δ.Δ.

Κατόπιν του με αριθμό πρωτ. 103/21.1.2010 εγγράφου της αρμόδιας Διεύθυνσης Οικονομικών της Νομαρχιακής Αυτοδιοίκησης Αθηνών - Πειραιώς, η τελευταία έδωσε τη συναίνεσή της στην αρχική μισθώτρια εταιρεία για τη μεταβίβαση (εκχώρηση) της εν λόγω μισθωτικής σύμβασης στην νυν ενάγουσα, η οποία, δυνάμει του από 31.1.2010 ιδιωτικού συμφωνητικού εκχώρησης μισθωτικών δικαιωμάτων υπεισήλθε στη θέση της αρχικής μισθώτριας.

Στην συνέχεια η ενάγουσα άσκησε κατά του εναγομένου Ν.Π.Δ.Δ. την από 22.6.2011 και με αριθμό κατάθεσης 118779/3583/2011 αγωγή της ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, με την οποία ζήτησε την μείωση του μισθώματος λόγω ουσιώδους μεταβολής των οικονομικών συνθηκών και μειώσεως της μισθωτικής αξίας του μισθίου.

Επ' αυτής εκδόθηκε η με αριθμό 672/2013 απόφαση του παραπάνω Δικαστηρίου, με την οποία έγινε εν μέρει δεκτή η αγωγή και καθορίσθηκε το μηνιαίο μίσθωμα στο ποσό των 28.000 Ευρώ για τον μετά την επίδοση της αγωγής χρόνο. Κατά της απόφασης αυτής το εναγόμενο Ν.Π.Δ.Δ. άσκησε την από 7.6.2013 και με αριθμό καταθέσεως 3058/268/2013 έφεσή του ενώπιον του Μονομελούς Εφετείου Αθηνών, επί της οποίας εκδόθηκε η με αριθμό 6969/2013 απόφαση του παραπάνω Δικαστηρίου, με την οποία έγινε δεκτή η έφεση.

Ωστόσο, η απόφαση αυτή αναιρέθηκε με τη με αριθμό 1099/2015 απόφαση του Αρείου Πάγου, η οποία παρέπεμψε την υπόθεση προς περαιτέρω εκδίκαση στο Μονομελές Εφετείο Αθηνών, το οποίο με την με αριθμό 321/2017 απόφασή του απέρριψε στην ουσία την ασκηθείσα έφεση. Ειδικότερα, το Εφετείο με την απόφασή του αυτή δέχθηκε ότι η οικονομική κρίση που έπληξε την χώρα από το έτος 2010 με αποτέλεσμα την προσφυγή της Ελλάδος στον μηχανισμό στήριξης της Ευρωπαϊκής Ένωσης, της Ευρωπαϊκής Τράπεζας και του Διεθνούς Νομισματικού Ταμείου και την υπογραφή του πρώτου Μνημονίου (ν. 3845/2010), με συνέπεια την επιβολή επαχθών μέτρων, συνισταμένων σε δραστικές περικοπές των μισθών των εργαζομένων στον ευρύτερο και στον στενότερο δημόσιο τομέα και των συντάξεων, σε μείωση των δημοσίων δαπανών, σε αύξηση των φορολογικών υποχρεώσεων των φυσικών και των νομικών προσώπων, σε επιβολή έκτακτων εισφορών σε επιχειρήσεις κλπ, τα οποία επέφεραν μείωση της αγοραστικής δυνάμεως των πολιτών, την μείωση του κύκλου εργασιών των επιχειρήσεων (τζίρου), την μείωση της μισθωτικής αξίας των ακινήτων, αποτελεί έκτακτο και απρόβλεπτο γεγονός, που έπληξε την ενάγουσα, η οποία υπέστη μεγάλη μείωση των εσόδων της (άνω του 40%) κατά το χρονικό διάστημα από την έναρξη της κρίσεως μέχρι την συζήτηση της αγωγής στο πρωτοβάθμιο Δικαστήριο τον Ιανουάριο του έτους 2013.

Αποδεικνύεται περαιτέρω ότι μετά την άσκηση της ως άνω αγωγής της ενάγουσας τον Ιούλιο του έτους 2011 μέχρι την συζήτηση της ένδικης αγωγής της στο πρωτοβάθμιο Δικαστήριο, τον Ιούνιο του έτους 2017, η οικονομική κρίση στην χώρα επιδεινώθηκε ραγδαία, προς αντιμετώπισή της δε επιβλήθηκαν νέα δημοσιονομικά και φορολογικά μέτρα.

Ειδικότερα, ψηφίσθηκαν ο ν. 4002/22.8.2011 και ο ν. 4024/27.10.2011 με τους οποίους επιβλήθηκαν μειώσεις στις συντάξεις του δημοσίου και εισήχθη το ενιαίο μισθολόγιο, εν συνεχεία δε ψηφίσθηκαν ο ν. 4046/4.2.2012 (Μνημόνιο 2, PSI), ο ν. 4093/12.11.2012 (Μεσοπρόθεσμο Πλαίσιο Δημοσιονομικής Στρατηγικής 2013-2016), ο ν. 4254/7.4.2014 (Μέτρα στήριξης και ανάπτυξης στο πλαίσιο εφαρμογής του Μνημονίου 2), ο ν. 4336/14.8.2015 (Μνημόνιο 3), ακολούθως με την ΠΝΠ της 28.6.2015 επεβλήθη Τραπεζική αργία και με την ΠΝΠ της 18.7.2015 επεβλήθησαν περιορισμοί στην ανάληψη μετρητών και στην κίνηση κεφαλαίων, επακολούθησαν ο ν. 4387/2016 με τον οποίο συνεστήθη ο ΕΦΚΑ και επήλθαν μεταρρυθμίσεις στις συντάξεις και στην ασφάλιση των εργαζομένων και ο εφαρμοστικός νόμος 4389/2016 με τον οποίο συνεστήθη η Αρχή Δημοσίων Εσόδων.

Η δημοσιονομική αυτή προσαρμογή (όπως ονομάζεται) μέσω της επιβολής των ως άνω νέων μέτρων είχε ως επακόλουθο την περαιτέρω αύξηση της ανεργίας, την περαιτέρω μείωση της αγοραστικής δύναμης των πολιτών, την περαιτέρω μείωση της εμπορικής και επιχειρηματικής δραστηριότητας σε όλους τους τομείς της οικονομίας, συμπεριλαμβανομένων των επιχειρήσεων παροχής καταλύματος και εστιάσεως και την περαιτέρω μείωση της μισθωτικής αξίας των ακινήτων.

Καθόσον αφορά στην ενάγουσα ο κύκλος εργασιών της κατά τα έτη 2011-2017 περιορίστηκε σημαντικά και οι ζημίες της κατά τα αντίστοιχα έτη αυξήθηκαν κατακόρυφα και δη: (α) Κατά την υπερδωδεκάμηνη χρήση των ετών 2010-2011 τα καθαρά έσοδά της ανήλθαν στο ποσό των 1.388.970,94 Ευρώ, δηλαδή κατά μέσο όρο στο ποσό των 115.748 Ευρώ μηνιαίως, τα έξοδά της ανήλθαν στο ποσό των 2.178.564,51 Ευρώ και οι ζημίες της ανήλθαν στο ποσό των 789.593,57 Ευρώ, (β) Κατά το έτος 2012 τα καθαρά έσοδά της ανήλθαν στο ποσό των 456.476,04 Ευρώ, δηλαδή κατά μέσο όρο στο ποσό των 38.039,67 Ευρώ μηνιαίως, τα έξοδά της ανήλθαν στο ποσό των 1.285.348,58 Ευρώ και οι ζημίες της ανήλθαν στο ποσό των 828.872,54 Ευρώ, (γ) Κατά το έτος 2013 τα καθαρά έσοδά της ανήλθαν στο ποσό των 431.363,71 Ευρώ, δηλαδή κατά μέσο όρο στο ποσό των 35.946 Ευρώ μηνιαίως, τα έξοδά της ανήλθαν στο ποσό των 1.313.109,99 Ευρώ και οι ζημίες κατά το έτος 2013 ανήλθαν στο ποσό των 881.746,28 Ευρώ, (δ) Κατά το έτος 2014 τα καθαρά έσοδά της ανήλθαν στο ποσό των 440.449,78 Ευρώ, δηλαδή κατά μέσο όρο στο ποσό των 36.704 Ευρώ μηνιαίως, τα έξοδά της ανήλθαν στο ποσό των 1.215.807,78 Ευρώ και οι ζημίες κατά το έτος 2014 ανήλθαν στο ποσό των 775.358 Ευρώ, (ε) Κατά το έτος 2015 τα έσοδά της ανήλθαν στο ποσό των 516.671,79 Ευρώ, δηλαδή κατά μέσο όρο στο ποσό των 43.055 Ευρώ μηνιαίως, τα έξοδά της ανήλθαν στο ποσό των 1.344.623,84 Ευρώ και οι ζημίες ανήλθαν στο ποσό των 827.952,05 Ευρώ, (στ) Κατά το έτος 2016 τα καθαρά έσοδά της ανήλθαν στο ποσό των 576.630,60 Ευρώ, δηλαδή κατά μέσο όρο στο ποσό των 48.052,55 Ευρώ μηνιαίως, τα έξοδά της ανήλθαν στο ποσό των 1.147.935,10 Ευρώ και οι ζημίες κατά το έτος 2016 ανήλθαν στο ποσό των 571.304,50 Ευρώ, (ζ) Κατά τον μήνα Ιανουάριο του έτους 2017 τα καθαρά έσοδα της ενάγουσας ανήλθαν στο ποσό των 35.636,86 Ευρώ, τα έξοδά της ανήλθαν στο ποσό των 66.315,94 Ευρώ και οι ζημίες της στο ποσό των 30.677,08 Ευρώ, τον Φεβρουάριο του ίδιου έτους η ενάγουσα είχε έσοδα 32.642,67 Ευρώ, έξοδα 83.316,19 Ευρώ και ζημίες 50.673,52 Ευρώ, τον Μάρτιο του ίδιου έτους η ενάγουσα είχε έσοδα 34.348,74 Ευρώ, έξοδα 89.406,38 Ευρώ και ζημίες 55.057,64 Ευρώ, τον Απρίλιο του ίδιου έτους η ενάγουσα είχε έσοδα 40.517,01 Ευρώ, έξοδα 99.851,49 Ευρώ και ζημίες 59.334,48 Ευρώ, τον Μάιο του ίδιου έτους η ενάγουσα είχε έσοδα 54.748,94 Ευρώ, έξοδα 105.523,72 Ευρώ και ζημίες 50.774,78 Ευρώ.

Η ενάγουσα, συνεπεία των επί σειρά ετών δυσμενών οικονομικών αποτελεσμάτων της, αναγκάσθηκε να προβεί σε τραπεζικό δανεισμό ύψους άνω των 350.000 Ευρώ προκειμένου να αποφύγει την οικονομική κατάρρευση. Από τα εκτεθέντα αποδεικνύεται ότι από τον χρόνο ασκήσεως της ως άνω, προγενέστερης αγωγής της ενάγουσας (Ιούλιος του έτους 2011), μέχρι την συζήτηση στο πρωτοβάθμιο δικαστήριο της ένδικης αγωγής (Ιούνιος 2017) επήλθε περαιτέρω μεταβολή των περιστατικών στα οποία ενόψει της καλής πίστεως και των συναλλακτικών ηθών τα μέρη στήριξαν την σύναψη της συμβάσεως, ώστε η παροχή της ενάγουσας, για την εκπλήρωση της οποίας απαιτείται να υποβληθεί σε μεγάλες θυσίες, να καθίσταται ιδιαίτερα επαχθής.

Η ενάγουσα, εκτελώντας την σύμβαση υφίσταται ουσιώδη και υπερμεγέθη ζημία, η οποία προκλήθηκε από την περαιτέρω επιδείνωση της οικονομίας και την μη αναστροφή της οικονομικής κρίσεως, ώστε η μεταβολή αυτή να έχει αποκτήσει χαρακτήρα μονιμότητας, το δε εναγόμενο ωφελείται υπέρμετρα από την περιουσία της, ενώ αν η σύμβαση εξελισσόταν υπό ομαλές συνθήκες η οικονομική επιβάρυνση θα ήταν συνήθης και εντός του επιχειρηματικού κινδύνου που είχε αναλάβει κατά την κατάρτιση της συμβάσεως, η εμμονή δε του εναγομένου στην καταβολή του μισθώματος των 28.000 Ευρώ μηνιαίως αντιμάχεται την απαιτούμενη στις συναλλαγές ευθύτητα και εντιμότητα, με συνέπεια να παρίσταται αναγκαία, κατά την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, η μείωση του μισθώματος στο ύψος εκείνο που αίρει την δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά την διαταραχθείσα καλή πίστη.

Η ενάγουσα, αναφορικώς με το ύψος του ελευθέρου μισθώματος, προσκομίζει ως συγκριτικό στοιχείο μίσθιο κατάστημα, το οποίο είναι πρόσφορο για σύγκριση με το ένδικο μίσθιο, ήτοι ακίνητο κείμενο στην ..., το οποίο χρησιμοποιείται ως αναψυκτήριο, αποτελούμενο από ισόγειο χώρο εμβαδού 176 τ.μ., υπαίθριο χώρο για τραπεζοκαθίσματα εμβαδού 1040 τ.μ., και βοηθητικούς χώρους, αποθήκες κλπ συνολικής επιφάνειας 397 τ.μ., του οποίου το μηνιαίο μίσθωμα αναπροσαρμόσθηκε με την υπ' αριθμ. 236/2017 απόφαση του Δικαστηρίου τούτου από το ποσό των 18.000 Ευρώ μηνιαίως στο ποσό των 12.000 Ευρώ μηνιαίως.

Ενόψει των όσων εκτέθηκαν και λαμβανομένης υπόψη της υπέρτερης μισθωτικής αξίας του ενδίκου ακινήτου σε σχέση με το ως άνω συγκριτικό στοιχείο, ανερχομένης κατά την συμφωνία των μερών κατά την κατάρτιση της συμβάσεως στο ποσόν των 47.244 Ευρώ μηνιαίως, το καταβαλλόμενο μίσθωμα από την ενάγουσα των 28.000 Ευρώ μηνιαίως πρέπει να μειωθεί στο ποσόν των 20.000 Ευρώ μηνιαίως, προς άρση της διαταράξεως της καλής πίστεως και των συναλλακτικών ηθών και αποκατάσταση της ισορροπίας των εκατέρωθεν παροχών, από την επίδοση της αγωγής μέχρι την συμβατική λήξη της μισθώσεως.

Πρέπει επίσης να αναγνωρισθεί ότι μετά την δικαστική αναπροσαρμογή του μισθώματος δεν ισχύει ο όρος της συμβάσεως μισθώσεως περί συμβατικής αναπροσαρμογής αυτού (ΑΠ Ολ. 3/2004). Το πρωτοβάθμιο δικαστήριο, το οποίο κρίνοντας αντιθέτως απέρριψε την αγωγή ως ουσία αβάσιμη, έσφαλε ως προς την εκτίμηση των αποδείξεων.

Η έφεση συνεπώς πρέπει να γίνει δεκτή, ..., να εξαφανισθεί η πρωτόδικη απόφαση, να διακρατηθεί η υπόθεση από το δικαστήριο τούτο, να δικασθεί η αγωγή, να γίνει δε δεκτή αυτή ως κατ' ουσίαν βάσιμη κατά το διατακτικό". Με βάση τις παραδοχές αυτές, το Εφετείο δέχθηκε τυπικά και κατ' ουσίαν την από 4-4-2018 (με αριθμ.

καταθ. 2931/2018) έφεση της ενάγουσας-μισθώτριας και ήδη αναιρεσίβλητης κατά της πρωτοδίκου υπ' αριθμ. 82/2018 αποφάσεως του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, με την οποία, κατά τα προεκτεθέντα, είχε απορριφθεί ως κατ'ουσίαν αβάσιμη η ένδικη αγωγή και, μετά εξαφάνιση της πρωτοδίκου αποφάσεως, δέχθηκε εν μέρει την αγωγή και αναπροσάρμοσε το μηνιαίο μίσθωμα του επιδίκου μισθίου στο ποσό των 20.000 ευρώ, για το από της επιδόσεως της αγωγής και μέχρι τη συμβατική λήξη της μισθώσεως χρονικό διάστημα, ενώ αναγνώρισε ότι μετά από τη δικαστική αναπροσαρμογή του μισθώματος δεν ισχύει ο συμβατικός όρος περί αναπροσαρμογής αυτού.

Κρίνοντας έτσι το Εφετείο ορθώς ερμήνευσε και εφάρμοσε την ως άνω ουσιαστικού δικαίου διάταξη του άρθρου 288 του Α.Κ., καθόσον τα ανελέγκτως πιο πάνω δεκτά γενόμενα ως αποδειχθέντα πραγματικά περιστατικά πληρούν τις προϋποθέσεις για την εφαρμογή στην προκειμένη περίπτωση της εν λόγω διατάξεως (του άρθρου 288 του Α.Κ.).

Επομένως, ο πρώτος λόγος της αιτήσεως αναιρέσεως, με τον οποίο αποδίδεται στην προσβαλλομένη απόφαση η αιτίαση από τον αριθμό 1 του άρθρου 559 του Κ.Πολ.Δικ. (παραβίαση ουσιαστικής διατάξεως του άρθρου 288 του Α.Κ.), είναι απορριπτέος ως αβάσιμος. Περαιτέρω, από τις ίδιες πιο πάνω παραδοχές της προσβαλλομένης αποφάσεως στο αποδεικτικό της πόρισμα προκύπτει ότι έχει νόμιμη βάση και δη τις απαιτούμενες αιτιολογίες, γιατί καλύπτεται χωρίς λογικά κενά και αντιφάσεις και με πληρότητα και σαφήνεια, χωρίς να χρειαζόταν οποιαδήποτε άλλη παραδοχή, το πραγματικό του εφαρμοσθέντος κανόνα ουσιαστικού δικαίου της διατάξεως του άρθρου 288 του Α.Κ., την οποία η προσβαλλομένη απόφαση δεν παραβίασε εκ πλαγίου με ανεπαρκείς και αντιφατικές αιτιολογίες.

Ειδικότερα, με πληρότητα, κατά τα ανελέγκτως γενόμενα δεκτά από το Εφετείο, αιτιολογείται η κρίση της προσβαλλομένης αποφάσεως ότι, εξαιτίας της περαιτέρω επελθούσας οικονομικής κρίσεως [από το χρόνο ασκήσεως της προγενέστερης αγωγής της ενάγουσας (Ιούλιο του έτους 2011) έως το χρόνο συζητήσεως της ένδικης αγωγής στο προωτοβάθμιο Δικαστήριο (Ιούνιο του έτους 2017)]:

α) επήλθε περαιτέρω μείωση της αγοραστικής ικανότητας των Ελλήνων πολιτών, αύξηση της ανεργίας, μείωση της ήδη μειωμένης εμπορικής και επιχειρηματικής δραστηριότητας σε όλους τους τομείς της οικονομίας, αύξηση φορολογίας, που είχε ως αποτέλεσμα να μειωθεί η ζήτηση των υπηρεσιών και να επηρεαστεί δυσμενώς η εμπορική δραστηριότητα των επιχειρήσεων γενικά, συμπεριλαμβανομένων των επιχειρήσεων παροχής καταλύματος και εστιάσεως, καθώς, και, ειδικότερα της ενάγουσας, που υπέστη μείωση των εσόδων της, ενόψει του ότι ο κύκλος εργασιών της από το έτος 2011 και εντεύθεν παρουσίαζε συνεχή πτώση και δη, ενώ κατά την υπερδωδεκάμηνη χρήση των ετών 2010-2011 τα καθαρά έσοδά της ανήλθαν στο ποσό των 1.388.970,94 ευρώ (τα έξοδά της στο ποσό των 2.178.564,51 ευρώ και οι ζημίες της στο ποσό των 789.593,57 ευρώ), σταδιακά μειούμενα, τα καθαρά έσοδά της, ανήλθαν, τον Ιανουάριο του 2017, στο ποσό των 35.636,86 ευρώ (τα έξοδά της στο ποσό των 66.315,94 ευρώ και οι ζημίες της στο ποσό των 30.677,08 ευρώ), το Φεβρουάριο του 2017, στο ποσό των 32.642,67 ευρώ (τα έξοδά της στο ποσό των 83.316,19 ευρώ και οι ζημίες της στο ποσό των 50.673,52 ευρώ), το Μάρτιο του 2017 στο ποσό των 34.348,74 ευρώ (τα έξοδά της στο ποσό των 89.406,38 ευρώ και οι ζημίες της στο ποσό των 55.057,64 ευρώ), τον Απρίλιο του 2017 στο ποσό των 40.517,01 ευρώ (τα έξοδά της στο ποσό των 99.851,49 ευρώ και οι ζημίες της στο ποσό των 59.334,48 ευρώ), τον Μάιο 2017 στο ποσό των 54.748,94 ευρώ (έξοδά της στο ποσό των 105.523,72 ευρώ και οι ζημίες της στο ποσό των 50.774,78 ευρώ), β) επήλθε πτώση της μισθωτικής αξίας των επαγγελματικών ακινήτων στην περιοχή του επιδίκου μισθίου (άρα και του επιδίκου), γ) συνεπεία της περαιτέρω επιδείνωσης της οικονομίας και τη μη αναστροφή της οικονομικής κρίσεως (κατά το από Ιούλιο του έτους 2011 έως Ιούνιο του έτους 2017 διάστημα) η μεταβολή αυτή να έχει αποκτήσει χαρακτήρα μονιμότητας και δ) μεταξύ του καταβαλλομένου, κατά το χρόνο ασκήσεως της αγωγής, μηνιαίου μισθώματος ποσού 28.000 ευρώ (καθορισθέντος δυνάμει της υπ' αριθμ. 672/2013 τελεσιδίκου αποφάσεως του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών) και εκείνου, που μπορεί να επιτευχθεί υπό καθεστώς ελεύθερης μισθώσεως ("ελευθέρου μισθώματος"), ανερχομένου στο ποσό των 20.000 ευρώ, υπάρχει σημαντική διαφορά, η οποία επέφερε ουσιώδη σημαντική ζημία στην ενάγουσα μισθώτρια (αναιρεσιβαλλομένη), ώστε επιβάλλεται, κατά την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, η μείωση του μισθώματος, προκειμένου να επέλθει ισορροπία μεταξύ παροχής και αντιπαροχής.

Περαιτέρω, αφού συνεκτίμησε, εκτός άλλων, το σύνολο των συνθηκών, που σχετίζονται με τη μίσθωση, καθόρισε το μηνιαίο μίσθωμα στο ποσό των 20.000 ευρώ, κρίνοντας ότι η μείωση αυτού στο εν λόγω επίπεδο αίρει τη δυσαναλογία μεταξύ των δύο παροχών (μισθώματος και μισθωτικής αξίας μισθίου) και αποκαθιστά τη διαταραχθείσα καλή πίστη.

Επομένως, ο δεύτερος (και τελευταίος) λόγος αναιρέσεως, από τον αριθμό 19 του άρθρου 559 του Κ.Πολ.Δ., με τον οποίο το αναιρεσείον αποδίδει στην προσβαλλομένη απόφαση την αιτίαση ότι έχει ανεπαρκείς αιτιολογίες και, συγκεκριμένα, ότι δεν προσδιορίζεται το ποσό του "ελευθέρου" μισθώματος, είναι απορριπτέος ως αβάσιμος.

Κατ' ακολουθίαν των ανωτέρω, μη υπάρχοντος άλλου λόγου αναιρέσεως προς έρευνα, πρέπει να απορριφθεί η κρινόμενη αίτηση αναιρέσεως και να καταδικασθεί το αναιρεσείον Ν.Π.Δ.Δ. με την επωνυμία "Περιφέρεια Αττικής", που ηττήθηκε στην δίκη, στα δικαστικά έξοδα της αναιρεσίβλητης, που κατέθεσε προτάσεις, κατά το βάσιμο, περί τούτου αίτημα της τελευταίας (άρθρα 176, 183, 189, 191 παρ. 2 του Κ.Πολ.Δ.), μειωμένα, όμως, κατά το άρθρο 281 παρ. 2 του Ν. 3.463/2006 (περί Κώδικος Δήμων και Κοινοτήτων), όπως, ειδικότερα, ορίζεται στο διατακτικό.

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Απορρίπτει την από 29 Σεπτεμβρίου 2020 και με ειδικό αριθμό καταθέσεως 875/30-9-2020 αίτηση για αναίρεση της υπ' αριθμ. 1.228/2020 αποφάσεως του Μονομελούς Εφετείου Αθηνών. Και

Καταδικάζει το αναιρεσείον στα δικαστικά έξοδα της αναιρεσίβλητης, τα οποία ορίζει στο ποσό των εξακοσίων ευρώ (600€).

ΚΡΙΘΗΚΕ, αποφασίσθηκε στην Αθήνα, στις 21 Οκτωβρίου 2022.

ΔΗΜΟΣΙΕΥΘΗΚΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του, στην Αθήνα, στις 15 Νοεμβρίου 2022.

H ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ