Supreme Court annuls Athens Court of Appeal ruling for lack of specific motive justification in criminal appeal.

Απόφαση 1897 / 2018 (ΣΤ, ΠΟΙΝΙΚΕΣ)ΑΡΙΘΜΟΣ 1897/2018

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

ΣΤ' ΠΟΙΝΙΚΟ ΤΜΗΜΑ - ΣΕ ΣΥΜΒΟΥΛΙΟ

Συγκροτήθηκε από τους Δικαστές: Αρτεμισία Παναγιώτου, Προεδρεύουσα Αρεοπαγίτη, (σύμφωνα με την υπ' αριθμ. 231/2018 πράξη του Προέδρου του Αρείου Πάγου), Γεώργιο Αναστασάκο και Ευφροσύνη Καλογεράτου - Ευαγγέλου - Εισηγήτρια, Αρεοπαγίτες.

Συνήλθε σε συμβούλιο στο Κατάστημά του στις 18 Σεπτεμβρίου 2018, με την παρουσία του Αντεισαγγελέα του Αρείου Πάγου Ιωάννη Κωνσταντινόπουλου, (γιατί κωλύεται ο Εισαγγελέας) και του Γραμματέως Χαράλαμπου Αθανασίου, για να δικάσει την αίτηση του Εισαγγελέα του Αρείου Πάγου, περί αναιρέσεως του 492/2018 βουλεύματος του Συμβουλίου Εφετών Αθηνών. Με κατηγορούμενους τους 1. Γ. Μ. του Γ., κατοίκου ..., 2. Σ. Λ. του Κ., κατοίκου ..., 3. Γ. Δ. του Σ., κατοίκου ..., 4. P. P. N. D. του R., κατοίκου ..., 5. P. M. του L., κατοίκου ... και 6) I. G. του J., κατοίκου ....

Το Συμβούλιο Εφετών Αθηνών, με το ως άνω βούλευμά του διέταξε όσα λεπτομερώς αναφέρονται σ' αυτό, και ο αναιρεσείων Εισαγγελέας του Αρείου Πάγου ζητεί τώρα την αναίρεση αυτού, για τους λόγους που αναφέρονται στην με αριθμό …9 από 3.5.2018 έκθεση αναιρέσεως, η οποία συντάχθηκε ενώπιον της Γραμματέως του Ποινικού Τμήματος του Αρείου Πάγου Γεώργιου Σωφρονιάδη και καταχωρίστηκε στο οικείο πινάκιο με τον αριθμό 582/2018.

Έπειτα ο Αντεισαγγελέας του Αρείου Πάγου Ιωάννης Κωνσταντινόπουλος, εισήγαγε για κρίση στο Συμβούλιο τη σχετική δικογραφία με την πρόταση του Αντεισαγγελέα του Αρείου Πάγου Δημήτριου Δασούλα με αριθμό πρωτ. …1/10.5.2018, στην οποία αναφέρονται τα ακόλουθα:

"Εισάγουμε στο Δικαστήριο Σας, σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 485 παρ. 1 ΚΠΔ, την υπ' αρ. …9/2018 αναίρεση μας κατά του υπ' αρ. 492/12-4-2018 βουλεύματος του Συμβουλίου Εφετών Αθηνών και εκθέτουμε τα ακόλουθα.

Η ανωτέρω αναίρεσή μας ασκήθηκε σύμφωνα με τις κείμενες διατάξεις και για τους διαλαμβανόμενους σ' αυτή νόμιμους και βάσιμους λόγους, στους οποίους και εξ ολοκλήρου αναφερόμεθα. Επομένως η υπό κρίση αναίρεση μας πρέπει να γίνει τυπικά και ουσιαστικά δεκτή, να αναιρεθεί το προσβαλλόμενο βούλευμα και να παραπεμφθεί η υπόθεση για νέα συζήτηση στο ίδιο Δικαστικό Συμβούλιο, συντιθέμενο από άλλους δικαστές, εκτός εκείνων που εξέδωσαν το προσβαλλόμενο βούλευμα.

Για τους λόγους αυτούς Προτείνουμε: Α) Να γίνει δεκτή η υπ' αρ. ..9/2018 αίτηση αναίρεσής μας και να αναιρεθεί το υπ' αρ. 492/12-4-2018 βούλευμα του Συμβουλίου Εφετών Αθηνών και Β) Να παραπεμφθεί η υπόθεση για νέα κρίση, στο ίδιο Συμβούλιο Εφετών Αθηνών, που θα συγκροτηθεί από άλλους Δικαστές, εκτός από εκείνους που δίκασαν προηγουμένως.

Ο Αντεισαγγελέας του Αρείου Πάγου Δημήτριος Κων. Δασούλας

Αφού άκουσε τον Αντεισαγγελέα, που αναφέρθηκε στην παραπάνω εισαγγελική πρόταση και έπειτα αποχώρησε.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Από τις διατάξεις των άρθρων 479, 483 παρ. 3 και 484 παρ. 1 δ' του ΚΠοινΔ προκύπτει, ότι ο Εισαγγελέας του Αρείου Πάγου μπορεί να ζητήσει την αναίρεση οποιουδήποτε βουλεύματος με σχετική δήλωση στο γραμματέα του Αρείου Πάγου, μέσα σε προθεσμία ενός (1) μηνός από την έκδοση του (συμπεριλαμβανομένων εκείνων με τα οποία τα συμβούλια πλημμελειοδικών και εφετών αποφαίνονται αμετακλήτως), για όλους τους αναφερόμενους στο άρθρο 484 παρ. 1 ΚΠοινΔ λόγους, μεταξύ των οποίων περιλαμβάνεται και εκείνος της από το άρθρο 139 του ΚΠοινΔ έλλειψης ειδικής και εμπεριστατωμένης αιτιολογίας. Επομένως, η εμπροθέσμως και νομοτύπως ασκηθείσα αναίρεση στις 3 Μαΐου 2018 του Εισαγγελέα του Αρείου Πάγου κατά του υπ' αριθμ. 492/12.4.2018 βουλεύματος του Συμβουλίου Εφετών Αθηνών, παραδεκτώς φέρεται ενώπιον του παρόντος Συμβουλίου και πρέπει να ερευνηθεί κατ ουσίαν.

Σύμφωνα με το άρθρο 256 του ΠΚ, όπως η περίοδος γ' αυτού αντικαταστάθηκε με το άρθρο 14 παρ. 5 ν. 2721/1999, "ο υπάλληλος που κατά τον προσδιορισμό, την είσπραξη ή την διαχείριση φόρων, δασμών, τελών ή άλλων φορολογημάτων ή οποιωνδήποτε εσόδων ελαττώνει εν γνώσει του, και για να ωφεληθεί ο ίδιος ή άλλος τη δημόσια, δημοτική ή την κοινοτική περιουσία, ή την περιουσία νομικού προσώπου δημοσίου δικαίου, (η φράση "ή στην περιουσία νομικού προσώπου δημοσίου δικαίου" προστέθηκε στο άρθρο 256 ΠΚ με την παρ. 2 του άρθρου 5 ν. 3904/10), της οποίας η διαχείριση του είναι εμπιστευμένη, τιμωρείται:

α) με φυλάκιση τουλάχιστον έξι μηνών, β) αν η ελάττωση είναι ιδιαίτερα μεγάλης αξίας, με φυλάκιση τουλάχιστον δύο ετών, γ) με κάθειρξη μέχρι δέκα ετών αν: αα) ο υπαίτιος μεταχειρίστηκε ιδιαίτερα τεχνάσματα και η ελάττωση της περιουσίας είναι ιδιαίτερα μεγάλης αξίας ανώτερης συνολικά των 30.000 ευρώ ή ββ) το αντικείμενο της πράξης έχει συνολική αξία μεγαλύτερη των 120.000 ευρώ".

Δημόσια περιουσία είναι κάθε περιουσιακό στοιχείο του Δημοσίου, ανεξάρτητα από το χαρακτήρα και το σκοπό που επιτελεί, ενώ η ελάττωση της περιουσίας του λαμβάνει χώρα μόνον από υπάλληλο που είναι, είτε δυνάμει ρητής διάταξης του νόμου είτε στα πλαίσια του νόμου αρμόδιος να διαχειρίζεται αναπτύσσοντας πρωτοβουλία και ενεργώντας κατά διάκριση τη δημόσια περιουσία κατά τον προσδιορισμό η την είσπραξη ή την διαχείριση φόρων, τελών και γενικά κάθε περιουσιακού στοιχείου που εισάγεται στη δημόσια περιουσία.

Το έγκλημα αυτό τελεί και αυτός που συνάπτει για λογαριασμό του δημοσίου συμβάσεις που είναι επιβλαβείς γι' αυτό. Από τη διάταξη αυτή προκύπτει ότι για τη στοιχειοθέτηση του εγκλήματος της απιστίας περί την υπηρεσία, απαιτείται να συντρέχουν αθροιστικώς: αντικειμενικώς μεν η με οποιαδήποτε πράξη ή παράλειψη οφειλόμενης ενέργειας του εισπράττοντος ή διαχειριζόμενου την περιουσία του Δημοσίου υπαλλήλου, ελάττωση της δημόσιας κλπ περιουσίας, η διαχείριση της οποίας είναι εμπιστευμένη στον υπάλληλο, η ελάττωση να λαμβάνει χώρα κατά τον προσδιορισμό, την είσπραξη ή κατά τη διαχείριση των φόρων, των δασμών, των τελών ή άλλων φορολογημάτων ή των οιωνδήποτε εσόδων, υποκειμενικώς δε άμεσος δόλος του υπαλλήλου (εν γνώσει, άρθρο 27 ΠΚ), δηλαδή πρέπει ο δράστης :

α) εν γνώσει του να επιχειρεί ή να παραλείπει επιζήμια για το δημόσιο πράξη και β) να επιδιώκει έτσι να ζημιώσει αυτό και να ωφεληθεί ο ίδιος ή άλλος, ανεξαρτήτως της πραγματοποιήσεως του (ΑΠ 229/2016, ΑΠ 430/2014).

Περαιτέρω από τη διάταξη του άρθρου 47 παρ.1 του Π.Κ. προκύπτει ότι απλή συνέργεια αποτελεί οποιαδήποτε συνδρομή υλική ή ψυχική, θετική ή αρνητική (με παράλειψη), παρεχόμενη (χωρίς να είναι άμεση) στον αυτουργό της συγκεκριμένης κύριας πράξης, πριν από την τέλεση αυτής, ή κατά την τέλεσή της, εφ' όσον εκείνος που την παρέχει ενεργεί με πρόθεση. Για την πράξη της απλής συνέργειας υποκειμενικά απαιτείται δόλος του συνεργού, ο οποίος συνίσταται στη γνώση της τέλεσης από τον αυτουργό ορισμένης αξιόποινης πράξης και στη βούληση ή αποδοχή να συμβάλλει με την συνδρομή του, στην πραγμάτωσή της. Έτσι, ο δόλος του απλού συνεργού, όπως και κάθε συμμέτοχου, είναι διπλός και περιλαμβάνει και καλύπτει τόσον γνωσιακά όσον και βουλητικά αφ' ενός μεν την παροχή συνδρομής στον δράστη της κυρίας πράξεως προς τέλεση αυτής, αφ' ετέρου δε και την τέλεση της κυρίας πράξεως από τον αυτουργό. Προσέτι, από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 47 παρ. 1 και 48 του ΠΚ προκύπτει, ότι για την ύπαρξη της απλής συνέργειας υπό την ανωτέρω έννοιά της, αρκεί να στοιχειοθετείται η αντικειμενική υπόσταση του εγκλήματος, δηλαδή η στοιχειοθέτηση αξιοποίνου πράξεως, για την οποία δεν συντρέχει λόγος που αποκλείει τον άδικο χαρακτήρα της, χωρίς να απαιτείται να είναι και καταλογιστή.

Συνεπώς απλή συνέργεια υπάρχει έστω και αν ο αυτουργός δεν υπέχει ποινική ευθύνη, γιατί ενεργεί ως ακαταλόγιστος ή χωρίς δόλο ή ως συγγνωστός (ΑΠ 1240/2006, ΑΠ 2185/2003, ΑΠ 224 /1989, 1223/1985). Στην αντίθετη περίπτωση, δηλαδή όταν δεν τελεσθεί αντικειμενικώς αξιόποινη πράξη από τον αυτουργό, δεν νοείται, παρά την αυτοτέλεια του αξιοποίνου των συμμέτοχων και συνεπώς και του απλού αυτουργού ( άρθρο 48 ΠΚ) συμμετοχή σε ανύπαρκτο έγκλημα ( ΑΠ 2185 / 2003).

Κατά τη διάταξη της παρ. 1 του άρθρου 1 του Ν. 1608/1950, όπως αντικαταστάθηκε με το αρ. 36 του Ν. 2172/1993 και τροποποιήθηκε με τις παρ. 3 του άρθρου 24 του Ν. 2298/1995 και 3 του αρ. 4 του Ν. 2408/1996 και ισχύει από 4.6.1996, στον ένοχο των αδικημάτων που προβλέπονται στα άρθρα 216, 218, 235, 236, 237, 242, (256), 258, 372, 375 και 386 του Ποινικού Κώδικα, εφόσον αυτά στρέφονται κατά του Δημόσιου ή των νομικών προσώπων δημοσίου δικαίου ή και άλλου νομικού προσώπου από εκείνα που αναφέρονται στο άρθρο 263Α του ΠΚ και το όφελος που πέτυχε ή επιδίωξε ο δράστης ή η ζημία που προξενήθηκε ή οπωσδήποτε απειλήθηκε στο Δημόσιο ή στα πιο πάνω νομικά πρόσωπα υπερβαίνει το ποσό των πενήντα εκατομμυρίων (50.000.000) δραχμών, επιβάλλεται η ποινή της κάθειρξης και αν συντρέχουν ιδιαζόντως επιβαρυντικές περιστάσεις, ιδίως αν ο ένοχος εξακολούθησε επί μακρό χρόνο την εκτέλεση του εγκλήματος ή το αντικείμενο του είναι ιδιαίτερα μεγάλης αξίας, επιβάλλεται η ποινή της ισόβιας κάθειρξης.

Στον ένοχο του αδικήματος που προβλέπεται ειδικώς από το άρθρο 256 του Ποινικού Κώδικα, τα παραπάνω εφαρμόζονται μόνο όταν το αδίκημα στρέφεται κατά του Δημοσίου, των οργανισμών τοπικής αυτοδιοίκησης και των νομικών προσώπων δημοσίου δικαίου". Είναι σαφές, ότι η ανωτέρω διάταξη, δογματικά, απλώς εισάγει επιβαρυντικές περιστάσεις, αφού δεν τυποποιεί εξαρχής νέα αδικήματα, αλλά επαυξάνει το υφιστάμενο κατά τον Ποινικό Κώδικα αξιόποινο συγκεκριμένων εγκλημάτων με την συνδρομή ορισμένου ύψους ζημίας (υπερβαινούσης τώρα, κατ' άρθρο 5 παρ. 7 Ν. 2943/2001, τα 150.000 ευρώ) σε βάρος του Δημοσίου κ.λπ.

θεσπίζεται δηλ. μία ακόμη σειρά αυτοτελών και ιδιαίτερα διακεκριμένων μορφών των ήδη τυποποιημένων στον Ποινικό Κώδικα βασικών εγκλημάτων, προϋποθέτοντας την πλήρωση όλων των νομοτυπικών στοιχείων της αντικειμενικής και υποκειμενικής υποστάσεως αυτών. Έτσι, εφόσον το βασικό έγκλημα της απιστίας στην υπηρεσία υπάγεται, λόγω του ύψους του οφέλους ή της ζημίας, στην διάταξη του άρθρου 1 παρ. 1 Ν. 1608/1950, ελάχιστη σημασία έχει η θεμελίωση των επικαλυπτομένων από το τελευταίο επιβαρυντικών κακουργηματικών περιστάσεων του άρθρου 256 εδ.

γ' Π Κ.

Επειδή, ο ν. 3986/2011 ("Επείγοντα Μέτρα Εφαρμογής Μεσοπρόθεσμου Πλαισίου Δημοσιονομικής Στρατηγικής 2012-2015", ΦΕΚ Α' 152), όπως συμπληρώθηκε και τροποποιήθηκε με τις μεταγενέστερες διατάξεις των νόμων 4038/2012 (ΦΕΚ Α 14), 4092/2012 (ΦΕΚ Α' 220), 4093/2012 (ΦΕΚ Α' 222), 4111/2013 (ΦΕΚ Α' 18) και 4172/2013 (ΦΕΚ Α' 167), ορίζει στο άρθρο 1 παράγραφοι 1 - 3 τα εξής: "1.

Συνιστάται ανώνυμη εταιρεία με την επωνυμία "ΤΑΜΕΙΟ ΑΞΙΟΠΟΙΗΣΗΣ ΙΔΙΩΤΙΚΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ ΤΟΥ ΔΗΜΟΣΙΟΥ Α.Ε." (εφεξής ΤΑΙΠΕΔ). Το ΤΑΙΠΕΔ έχει αποκλειστικό σκοπό την αξιοποίηση περιουσιακών στοιχείων της ιδιωτικής περιουσίας του Δημοσίου, Ν.Π.Δ.Δ. ή των δημοσίων επιχειρήσεων των οποίων το μετοχικό κεφάλαιο ανήκει εξ ολοκλήρου, άμεσα ή έμμεσα, στο Δημόσιο ή σε Ν.Π.Δ.Δ., όπως ορίζεται στην παράγραφο 1 του άρθρου 5, σύμφωνα με τις επικρατούσες συνθήκες της αγοράς και με εγγυήσεις πλήρους διαφάνειας, προκειμένου να επιτευχθούν οι στόχοι των εσόδων.

Τα περιουσιακά στοιχεία μεταβιβάζονται στο ΤΑΙΠΕΔ, σύμφωνα με τις επόμενες διατάξεις. 2. Το προϊόν αξιοποίησης χρησιμοποιείται αποκλειστικά για την αποπληρωμή του δημοσίου χρέους της χώρας, σύμφωνα με όσα ορίζονται στην παράγραφο 17 του επόμενου άρθρου. 3. Το ΤΑΠΊΕΔ λειτουργεί για την εξυπηρέτηση του δημοσίου συμφέροντος, σύμφωνα με τους κανόνες της ιδιωτικής οικονομίας, δεν υπάγεται στην κατηγορία των οργανισμών και επιχειρήσεων του ευρύτερου δημόσιου τομέα και δεν εφαρμόζονται σε αυτό, καθώς και στις εταιρείες των οποίων το μετοχικό κεφάλαιο ανήκει εξ ολοκλήρου, άμεσα ή έμμεσα, στο ΤΑΙΠΕΔ, οι διατάξεις που διέπουν εταιρείες που ανήκουν άμεσα ή έμμεσα στο Δημόσιο, με εξαίρεση όσων ρητά ορίζονται στις διατάξεις του παρόντος Κεφαλαίου [άρθρα 1 - 9]".

Ορίζονται δε περαιτέρω στο άρθρο 2 παράγραφοι 4, 5, 7 και 12 του νόμου, μεταξύ των άλλων, τα ακόλουθα: "4. Στο Ταμείο μεταβιβάζονται και περιέρχονται, χωρίς αντάλλαγμα: α) ... γ) Κατά πλήρη κυριότητα, νομή και κατοχή, ακίνητα που περιλαμβάνονται στο Πρόγραμμα Αποκρατικοποιήσεων του Μεσοπρόθεσμου Πλαισίου Δημοσιονομικής Στρατηγικής 2012-2015 του άρθρου 6Α του ν. 2362/1995, καθώς και κάθε επόμενου Μεσοπρόθεσμου Πλαισίου Δημοσιονομικής Στρατηγικής που εκδίδεται δυνάμει του εν λόγω άρθρου, ή ανήκουν στην ιδιωτική περιουσία του Δημόσιου, σε Ν.Π.Δ.Δ.

ή σε δημόσιες επιχειρήσεις των οποίων το μετοχικό κεφάλαιο ανήκει εξ ολοκλήρου, άμεσα ή έμμεσα, στο Δημόσιο ή σε Ν.Π.Δ.Δ. 5...[Τα] ακίνητα που αναφέρονται [στην περίπτωση] γ' της προηγούμενης παραγράφου μεταβιβάζονται και περιέρχονται στο ΤΑΙΠΕΔ, με απόφαση της Διυπουργικής Επιτροπής Αναδιαρθρώσεων και Αποκρατικοποιήσεων (Δ.Ε.Α.Α.) που προβλέπεται στο άρθρο 3 του ν. 3049/2002 (Α' 212) ...

Τα ανωτέρω περιουσιακά στοιχεία περιέρχονται στο Ταμείο, κατά πλήρη κυριότητα, νομή και κατοχή και το Δημόσιο απεκδύεται κάθε δικαιώματος του επί αυτών από τη δημοσίευση της απόφασης της Δ.Ε.Α.Α. στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως. Για την εφαρμογή των προηγούμενων εδαφίων και προκειμένου για τη μεταβίβαση στο ΤΑΙΠΕΔ της κυριότητας, νομής και κατοχής ακινήτων στη Δ.Ε.Α.Α.

συμμετέχει αντί του Υπουργού Εργασίας και Κοινωνικής Ασφάλισης, ο Υπουργός στη διαχειριστική αρμοδιότητα του οποίου υπάγεται το ακίνητο που μεταβιβάζεται και περιέρχεται στο Ταμείο ... 7. Το πράγμα ή δικαίωμα που μεταβιβάσθηκε ή παραχωρήθηκε στο Ταμείο, σύμφωνα με την παράγραφο 5 του παρόντος άρθρου, δεν μπορεί να αναμεταβιβαστεί στον προηγούμενο κύριο ή δικαιούχο, καθ' οιονδήποτε τρόπο ... 12.

Από τη δημοσίευση της απόφασης της Δ.Ε.Α.Α. που προβλέπεται στην παράγραφο 5, το περιουσιακό στοιχείο περιέρχεται στην κυριότητα, νομή και κατοχή του Ταμείου, ελεύθερο από κάθε δικαίωμα τρίτου. Για τυχόν δικαιώματά του επί του περιουσιακού στοιχείου που μεταβιβάζεται στο Ταμείο, ο τρίτος έχει αποκλειστικό δικαίωμα αποζημιώσεως, έναντι μόνον του Δημοσίου ...".

Περαιτέρω, το άρθρο 5 παρ. 1 του νόμου προβλέπει την αξιοποίηση των περιουσιακών στοιχείων που μεταβιβάζονται στο Ταμείο με κάθε πρόσφορο τρόπο, και ιδίως με την πώληση, τη σύσταση εμπραγμάτων και ενοχικών δικαιωμάτων (όπως δικαιωμάτων οριζόντιας και κάθετης ιδιοκτησίας και επικαρπίας επί δικαιώματος οποιασδήποτε φύσης), την μεταβίβαση εμπραγμάτων και ενοχικών δικαιωμάτων οποιασδήποτε φύσης επί αυτών, την εκμίσθωση, την παραχώρηση της χρήσης ή της εκμετάλλευσής τους, την ανάθεση της διαχείρισής τους, την εισφορά τους σε ανώνυμες εταιρείες και στη συνέχεια πώληση των μετοχών που προκύπτουν, καθώς και την τιτλοποίηση απαιτήσεων, ανεξάρτητα από τον επιχειρηματικό ή μη χαρακτήρα τους.

Από τα ανωτέρω άρθρα συνάγεται ότι προβλέπεται η μεταβίβαση στο Τ.Α.Ι.ΠΕ.Δ., κατά πλήρη κυριότητα, νομή και κατοχή, των ακινήτων που περιλαμβάνονται στο Πρόγραμμα Αποκρατικοποιήσεων του Μεσοπρόθεσμου Πλαισίου Δημοσιονομικής Στρατηγικής 2012 - 2015, καθώς και εμπραγμάτων δικαιωμάτων επί των ακινήτων αυτών, αλλά και των ακινήτων εν γένει που ανήκουν στην ιδιωτική περιουσία του Δημοσίου ή νομικού προσώπου δημοσίου δικαίου ή και δημοσίων επιχειρήσεων, (στην οποία δεν περιλαμβάνονται τα ακίνητα, τα οποία έχουν τον χαρακτήρα κοινοχρήστων πραγμάτων - άρθρο 967 του Αστικού Κώδικα).

Η μεταβίβαση των περιουσιακών στοιχείων στο Ταμείο διενεργείται με βάση τις προβλέψεις του Μεσοπρόθεσμου Πλαισίου Δημοσιονομικής Στρατηγικής του άρθρου 6Α του ν. 2362/1995 και σε χρόνο που επιτρέπει την αξιοποίησή τους σύμφωνα με το Επιχειρησιακό Πρόγραμμα Αξιοποίησης που προβλέπεται στην παράγραφο 10 ... 6 ... 7 ... 8. ... 9. ... 10.

Τα περιουσιακά στοιχεία του Ταμείου και των εταιρειών των οποίων το μετοχικό κεφάλαιο ανήκει εξ ολοκλήρου, άμεσα ή έμμεσα, στο Ταμείο αξιοποιούνται σύμφωνα με επιχειρησιακό πρόγραμμα. Με το άρθρο 3 του ιδίου νόμου προβλέπεται η σύσταση πενταμελούς Διοικητικού Συμβουλίου του πιο πάνω Ταμείου, η χρονική διάρκεια της θητείας του και οι αρμοδιότητες αυτού, στις οποίες περιλαμβάνεται κατά την παρ. 7 του άρθρου αυτού η αρμοδιότητα του Διοικητικού Συμβουλίου να αποφασίζει για κάθε πράξη που αφορά στη διοίκηση του Ταμείου, στην αξιοποίηση και διαχείριση των περιουσιακών του στοιχείων και γενικά στη πραγμάτωση του σκοπού του.

Με το άρθρο 4 του ιδίου νόμου προβλέπεται η σύσταση επταμελούς Συμβουλίου Εμπειρογνωμόνων με τριετή θητεία, που συγκροτείται από πρόσωπα εγνωσμένου διεθνούς κύρους που διακρίνονται για την επιστημονική τους κατάρτιση και την επαγγελματική τους εμπειρία στον τεχνικό, οικονομικό ή νομικό τομέα, στις αρμοδιότητες του οποίου περιλαμβάνονται κατά την παρ. 2 του ιδίου άρθρου και η υποχρεωτική κατάρτιση γνωμοδότησης αναφορικά με τις συμβάσεις που αφορούν αξιοποίηση περιουσιακού στοιχείου του Ταμείου.

Κατά δε το τελευταίο εδάφιο της ως άνω παρ. 2, όπως το εδάφιο αυτό προστέθηκε με το άρθρο 7 παρ. 4 του Ν. 4038/2012 και ίσχυσε μέχρι την κατάργηση του με το άρθρο 214 παρ.3 του Ν. 4389/2016, το Συμβούλιο Εμπειρογνωμόνων γνωμοδοτεί ως προς το αν τηρήθηκε η προβλεπομένη από το νόμο διαδικασία και αν οι σχετικές συμβάσεις είναι επωφελείς για το Ταμείο και το Ελληνικό Δημόσιο, υποδεικνύοντας για το σκοπό αυτό και τυχόν τροποποίηση των όρων τους.

Με το άρθρο 5 παρ. 1 του ιδίου νόμου ορίσθηκε κατά τρόπο ενδεικτικό ο τρόπος αξιοποίησης των περιουσιακών στοιχείων του Ταμείου, στον οποίο περιλαμβάνεται μεταξύ άλλων και η πώληση, ενώ με την παρ. 9 του ιδίου άρθρου, η οποία προστέθηκε με την παρ. 2 περ. β του άρθρου τρίτου του Ν. 4092/2012 ορίσθηκε ότι στις περιπτώσεις σύναψης από το Ταμείο των συμβάσεων της παρ. 1 του άρθρου 1 του Ν. 3581/2007, αυτό συμβάλλεται και ως εντολοδόχος του προηγούμενου κυρίου ή δικαιούχου για τη μίσθωση του ίδιου ακινήτου προς αυτόν.

Στις παραπάνω συμβάσεις το Ταμείο μπορεί να συμφωνεί για λογαριασμό του προηγούμενου κύριου ή δικαιούχου: α) το δικαίωμα αγοράς του μεταβιβαζόμενου εμπράγματου δικαιώματος από τον προηγούμενο κύριο ή δικαιούχο μετά τη συμβατική λήξη της ως άνω σύμβασης μίσθωσης είτε με τίμημα αγοράς προσδιοριζόμενο με συμφωνούμενη με τη συναπτόμενη σύμβαση μέθοδο, είτε άνευ ανταλλάγματος ή και β) το δικαίωμα πρώτης προτίμησης του προηγούμενου κυρίου ή δικαιούχου για την αγορά του εμπραγμάτου δικαιώματος σε περίπτωση εκποιήσεως από τον εκάστοτε κύριο.

Οι όροι και προϋποθέσεις ασκήσεως των ως άνω δικαιωμάτων καθορίζονται στη σύμβαση που συνάπτεται σύμφωνα με το πρώτο εδάφιο της παρούσας παραγράφου και δεσμεύουν τους ειδικούς και καθολικούς ή οιονεί καθολικούς διαδόχους του αγοραστή. Ειδικότερα με το Νόμο 3581/2007 "Πώληση και ταυτόχρονη μίσθωση ακινήτων του Δημοσίου, μακροχρόνιες και χρηματοδοτικές μισθώσεις και άλλες διατάξεις" (ΦΕΚ Α 140) θεσπίσθηκε το νομοθετικό πλαίσιο που ρυθμίζει τις πιο πάνω συμβάσεις, μορφή των οποίων συνιστούν κατά το άρθρο 1 παρ. 1 περ.

α του εν λόγω νόμου και οι συμβάσεις μεταβίβασης της κυριότητας ακινήτου έναντι ανταλλάγματος με ταυτόχρονη μίσθωση του ακινήτου αυτού. Αντικείμενο των συμβάσεων αυτών είναι η έναντι ανταλλάγματος μεταβίβαση της κυριότητας ή άλλου εμπραγμάτου δικαιώματος ή η παραχώρηση ενοχικού δικαιώματος χρήσης ή εκμετάλλευσης επί ολοκλήρου ή μέρους ακινήτου του Δημοσίου με ταυτόχρονη συμφωνία με τον αγοραστή ή το φορέα του δικαιώματος χρήσης ή εκμετάλλευσης του ακινήτου να το εκμισθώνει προς το Δημόσιο, ενώ η σύμβαση αυτή μπορεί να έχει διάρκεια μέχρι ενενήντα εννέα (99) έτη.

Οι ρυθμίσεις του νόμου αυτού διαφέρουν σε πολλά σημεία του Ν. 3130/2003 που αφορούν βραχυχρόνιες (μέχρι δώδεκα έτη) μισθώσεις ακινήτων τρίτων από το Δημόσιο προς στέγαση των υπηρεσιών του. Συγκεκριμένα με τις διατάξεις των παρ. 1, 2 και 3 του άρθρου 2 του Ν. 3581/2007 ορίζεται ότι οι δαπάνες, φροντίδες και ευθύνη με αντικείμενο τη συντήρηση, λειτουργία και ασφάλιση του μισθίου ή των εγκαταστάσεων του μπορούν (δυνητικά) να συμφωνηθούν ότι βαρύνουν τον εκμισθωτή (τρίτο), ότι στις συμβάσεις αυτές μπορεί να περιλαμβάνεται και όρος ότι ο μισθωτής (Ελληνικό Δημόσιο) έχει το δικαίωμα ή την υποχρέωση αγοράς του ακινήτου κατά τη διάρκεια ή λήξη της σύμβασης και ότι στις συμβάσεις αυτές μπορεί να περιλαμβάνεται και όρος ότι ο μισθωτής (Ελληνικό Δημόσιο) μπορεί να υπεκμισθώνει το μίσθιο.

Με τη διάταξη του άρθρου 5 του Ν. 3581/2007 ορίζεται ότι η λύση των συμβάσεων του νόμου αυτού μπορεί να επέλθει μόνο με τη συνδρομή λόγων που αναφέρονται ρητά σε αυτές [και κατ' ακολουθία μπορεί να είναι και χρονικά περιορισμένη], κατ' αποκλεισμό τυχόν άλλων λόγων που προβλέπονται σε κείμενες διατάξεις. Μάλιστα με τη διάταξη του άρθρου τρίτου παρ. 19 του Ν. 4092/2012 (ΦΕΚ Α 220) προστέθηκε εδάφιο στο πιο πάνω άρθρο 5 του Ν. 3581/2007, με το οποίο ορίσθηκε ρητά ότι η ρύθμιση αυτή κατισχύει κάθε άλλης διάταξης, γενικής ή ειδικής, η οποία ρυθμίζει διαφορετικά τα σχετικά θέματα και ότι διατάξεις τυπικών νόμων που τίθενται σε ισχύ μετά την έναρξη ισχύος του παρόντος νόμου και επιφέρουν μεταβολή σε όσα συμφωνήθηκαν κατά τα αναφερόμενα στο άρθρο 5 του Ν. 3581/2007 δημιουργούν δικαίωμα αποζημίωσης για τον εκμισθωτή.

Οι τελευταίες αυτές ρυθμίσεις αποσκοπούν να διασφαλίσουν μέρους των αποδόσεων του επενδυθέντος κεφαλαίου εκ μέρους του επενδυτή - αγοραστή από τυχόν άσκηση δικαιώματος καταγγελίας εκ μέρους του μισθωτή - πωλητή. Οι ως άνω ρυθμίσεις των άρθρων 2 παρ.1 και 5 του Ν. 3581/2007 υπερισχύουν εκείνων των άρθρων 18 και 19 του Ν. 3130/2003 που αφορούν βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων τρίτων εκ μέρους του Ελληνικού Δημοσίου, δυνάμει των οποίων ο εκμισθωτής (τρίτος) είναι υποχρεωμένος να προβαίνει στις αναγκαίες επισκευές φθορών και βλαβών που οφείλονται στη συνηθισμένη χρήση του μισθίου και το Δημόσιο μπορεί οποτεδήποτε να προβαίνει σε λύση της μίσθωσης, χωρίς αποζημίωση του μισθωτήρια τους αναγραφόμενους στη πιο πάνω διάταξη λόγους.

Σημειώνεται ότι ο Ν 3130/2003 δεν περιέχει ειδικές ρυθμίσεις για την ανάληψη του κόστους ασφάλισης των εκμισθούμενων κτηρίων.

Το προσβαλλόμενο με την ένδικη αναίρεση Βούλευμα του Συμβουλίου Εφετών Αθηνών, εκδοθέν κατόπιν της 1789 / 17 αποφάσεως του Αρείου Πάγου, μετ' αναίρεση του υπ' αριθμ. 999/ 17 Βουλεύματος του ιδίου Συμβουλίου : α) με παραπομπή στην υπ' αριθμ. 2378 /17 Εισαγγελική πρόταση, με το ακόλουθο, κατά τα ενδιαφέροντα εν προκειμένω σημεία της, περιεχόμενο "......η αξιοποίηση των περιουσιακών στοιχείων του Ελληνικού Δημοσίου και η διάθεση των εσόδων που προκύπτουν από την αξιοποίηση αυτή για τη μείωση του δημοσίου χρέους και την δι' αυτής ανάκτηση της πιστοληπτικής ικανότητας του Ελληνικού Κράτους αμελεί βασικό άξονα της Δημοσιονομικής Στρατηγικής μετά το 2010.

Το Ελληνικό Δημόσιο (εφεξής ΕΔ) την περίοδο εκείνη υπέγραψε το "Μνημόνιο Οικονομικής και Χρηματοπιστωτικής Πολιτικής" το οποίο προσαρτήθηκε ως Παράρτημα III στον Ν. 3845/6-5-2010 στο οποίο διαλαμβανόταν ότι η Κυβέρνηση θα ετοίμαζε ένα πρόγραμμα αποκρατικοποιήσεων για την πώληση περιουσιακών στοιχείων και επιχειρήσεων, που ανήκουν στο Ελληνικό Κράτος, με στόχο την είσπραξη ενός δισεκατομμυρίου ευρώ, ανά έτος, για την περίοδο 2Θ11-2013.

Ο φιλόδοξος αυτός στόχος εξειδικεύθηκε ως προς το διαδικαστικό και ρυθμιστικό πλαίσιο επίτευξης του στο "Μεσοπρόθεσμο Πλαίσιο Δημοσιονομικής Στρατηγικής των ετών 2012-2015" (εφεξής ΜΠΔΣ] που αποτέλεσε τον Ν. 3 985/1-7-2011 και καταρτίσθηκε κατ' εφαρμογή του άρθρου 6Α Ν.2362/1995 περί Κώδικα Δημοσίου Λογιστικού, που προστέθηκε με το ά. 9 Ν.3871/17-8-2010 "Δημοσιονομική Διαχείριση και Ευθύνη".

Το ΜΠΔΣ 20-12-2015 (άρθρο μόνο Ν.3985/2011) περιέλαβε στο κεφάλαιο Β II "Πρόγραμμα Αποκρατικοποιήσεων" την αξιοποίηση, μεταξύ άλλων, των ακινήτων που ανήκουν στην ιδιωτική περιουσία του ΕΔ. προκειμένου να ενισχυθούν τα δημόσια έσοδα και συναφώς να εξυπηρετηθεί το δημόσιο Χρέος. Στην αιτιολογική έκθεση το ο σχεδίου νόμου αναφερόταν ότι " η κυριότερη πρωτοβουλία είναι η δημιουργία του Ταμείου Αξιοποίησης της Ιδιωτικής Περιουσίας του Δημοσίου, στο οποίο θα περιέλθουν μεταξύ άλλων και όλα τα ιδιωτικά ακίνητα του δημοσίου, που μπορούν να αξιοποιηθούν" καθώς και ότι "έχει ήδη επιλεγεί συγκεκριμένος αριθμός σημαντικού μεγέθους ακινήτων, τα οποία αναμένεται να προσελκύσουν σημαντικό επενδυτικό ενδιαφέρον" ενώ γινόταν παραπομπή σε συνημμένο πίνακα 3.2.

του Κεφ.Β II. 1.5, Τμήμα χώροι Γραφείων, όπου καταγράφονταν τριάντα εννέα (39) ακίνητα τελούντα υπό τη Διαχείριση της Κτηματικής Εταιρείας του Δημοσίου (εφεξής ΚΕΔ), τα οποία όπως σχετικώς σημειώνεται είχαν επιλεγεί "με βάση την υφιστάμενη χρήση τους από δημόσιους φορείς σύμφωνα με τα παρακάτω κριτήρια: Κτίρια σε μεγάλες αστικές περιοχές όπως είναι η Αθήνα, η Θεσσαλονίκη και άλλες μεγάλες πόλεις της Ελλάδας-Ακίνητα που έχουν τη δυνατότητα πρόσθετων χρήσεων (π.χ.

γραφεία) πέραν των υφισταμένων χρήσεων από Κυβερνητικούς φορείς-Επιφάνεια Κτιρίων-Κτίρια με μεγάλη ωφέλιμη ζωή - Κτίρια στα οποία το ΕΔ (Ελληνικό Δημόσιο) είναι αποκλειστικός χρήστης. Επιπλέον, το Δημόσιο εξέφραζε την πρόθεσή του ("προτίθεται") να αξιοποιήσει τα ακίνητα αυτά συνθέτοντας χαρτοφυλάκιο και διαθέτοντας χρεόγραφα έναντι των ακινήτων αυτών σε ιδιώτες με τη μέθοδο της πώλησης και επαναμίσθωσης των ακινήτων (sale & leaseback).

Η δε συναλλαγή αναμενόταν να ολοκληρωθεί έως το 4° τρίμηνο του 2011.

Η τυπική έναρξη της υπό εξέταση συναλλαγής ανάγεται στην 12η Μαΐου 2011, ημερομηνία κατά την οποία συνεδρίασε η Διυπουργική Επιτροπή Αναδιαρθρώσεων & Αποκρατικοποιήσεων (Δ.Ε.Α.Α.) με τη διευρυμένη σύνθεσή της με θέμα "Δικαιώματα επί ακινήτων που κατέχει άμεσα το Δημόσιο ή έμμεσα μέσω εταιρειών του ή εποπτευομένων από τους ως άνω υπουργούς φορέων (Δικαιώματα Ακινήτων)" (σχετ.

το με αριθμό 179/12-5-2011 Πρακτικό). Η Δ.Ε.Α.Α. αφού έλαβε υπόψη ... "5. Το γεγονός ότι υπάρχει επείγουσα ανάγκη και λόγοι δημοσίου συμφέροντος για την υλοποίηση του προγράμματος αποκρατικοποιήσεων της Κυβέρνησης και ότι τα Ακίνητα περιλαμβάνονται σε αυτό και " 6. Την από 32-5-201 1 εισήγηση του Ειδικού Γραμματέα Αναδιαρθρώσεων και Αποκρατικοποιήσεων και την προφορική εισήγηση του Υπουργείου Οικονομικών", αποφάσισε "τη σύσταση μιας ή περισσοτέρων εταιρειών στις οποίες θα εισφερθούν Δικαιώματα Ακινήτων και τη διερεύνηση δυνατότητας και των εναλλακτικών τρόπων για την αξιοποίηση της συμμετοχής του Δημοσίου στις εν λόγω εταιρείες, καθώς και σε υφιστάμενες εταιρείες διαχείρισης ακινήτων κυριότητας των, ή /και θυγατρικές τους".

Η με αρ. πρωτ. 2 5 0/12-5-201 1 εισήγηση του Ειδικού Γραμματέα Αναδιαρθρώσεων & Αποκρατικοποιήσεων, Γ. Χ., προς τη Δ.Ε.Α.Α. αναφέρει ότι λαμβάνοντας υπόψη "τις δεσμεύσεις του Ελληνικού Δημοσίου προς την Ευρωπαϊκή Ένωση, την Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα και το Διεθνές Νομισματικό Ταμείο στο Μνημόνιο Οικονομικής και Χρηματοπιστωτικής Πολιτικής καθώς και την κατεπείγουσα ανάγκη προώθησης για λόγους δημοσίου συμφέροντος, του προγράμματος αποκρατικοποιήσεων και αξιοποίησης της δημόσιας περιουσίας, κατ' εντολή του προέδρου της Διυπουργικής Επιτροπής Αναδιαρθρώσεων & Αποκρατικοποιήσεων, Υπουργού Οικονομικών κ.

Γ. Π. διενεργήθηκε διαγωνιστική διαδικασία για την επιλογή χρηματοοικονομικών συμβούλων για τα ακόλουθα περιουσιακά στοιχεία:... (1. αυτοκινητόδρομοι, 2.0 ΔΙ Ε, 3. 0ΠΑΠ, 4.Κρατικά λαχεία, 5. Φάσμα Συχνοτήτων, 6. ΕΛΒΟ) & 7. Ακίνητη Περιουσία). Σχετικά με την Ακίνητη Περιουσία", αναφέρεται η ακόλουθη Περιγραφή Έργου:

"Σχετικά με τα δικαιώματα του Δημοσίου επί ακινήτων που κατέχει άμεσα ή έμμεσα μέσω εταιρειών του ή εποπτευομένων από τα Υπουργεία φορέων, το Δημόσιο αποφάσισε τη σύσταση μιας ή περισσοτέρων εταιριών στις οποίες θα εισφερθούν τα δικαιώματα αυτά, καθώς και τη διερεύνηση της δυνατότητας και των εναλλακτικών τρόπων για την αξιοποίηση της συμμετοχής του Δημοσίου στις εν λόγω εταιρείες, καθώς και σε υφιστάμενες εταιρείες διαχείρισης ακινήτων κυριότητάς του, ή /και θυγατρικές τους. Σημειώνεται ότι προαπαιτούμενο στάδιο για τα ανωτέρω είναι η καταγραφή του συνόλου των ακινήτων του Δημοσίου και 2. Η σχετική ανάλυση επενδυτικών δυνατοτήτων των υποψηφίων προς αξιοποίηση". Η αναφερόμενη στο προοίμιο επιλογή χρηματοοικονομικών συμβούλων διενεργήθηκε με τη μέθοδο υποβολής προσφορών για το σύνολο των έργων. Στο συγκεκριμένο σημείο (7) για την Ακίνητη Περιουσία αναφέρεται ότι: "Στις 11-3- η Εισηγήτρια 2011 εστάλη από τη ΕΓΑΑ (Ειδική Γραμματεία Αναδιαρθρώσεων και Αποκρατικοποιήσεων) πρόσκληση για υποβολή πρότασης συνεργασίας στις ακόλουθες εννέα ελληνικές τράπεζες: Εμπορική Τράπεζα, ALPHA BANK, EUROBANK, IBG, NBG, PIRAEUS BANK, HELLENIC POST BANK, ATTICA BANK και ATE. Κατόπιν υποβολής πρότασης συνεργασίας και από τις εννέα, το έργο ανατέθηκε σε όλες.

Από του συνδυασμό των ανωτέρω, προκύπτει ότι: α) Ο τρόπος αξιοποίησης (εισφορά δικαιωμάτων ακινήτων σε εταιρεία) είχε ήδη αποφασιστεί τουλάχιστον από την 11-3-2011 όταν η Ειδική Γραμματεία Αναδιαρθρώσεων και Αποκρατικοποιήσεων προέβη στην αναφερόμενη "διαγωνιστική διαδικασία" μέσω της πρόσκλησης για υποβολή προσφορών προς τις τράπεζες ή όπως ακριβώς αναφέρεται στην εισήγηση "προσφορά προς τις τράπεζες για υποβολή πρότασης συνεργασίας" προκειμένου να επιλεγούν οι χρηματοοικονομικοί σύμβουλοι για την αξιοποίηση της Ακίνητης Περιουσίας, β) Τόσο η εισήγηση όσο και η απόφαση κάνουν λόγο για "τη διερεύνηση της δυνατότητας και των εναλλακτικών τρόπων για την αξιοποίηση της συμμετοχής του Δημοσίου στην/ις εν λόγω εταιρεία/ες" και όχι για εναλλακτικούς τρόπους αξιοποίησης των ίδιων των ακινήτων, γ) Η εισήγηση του Ειδικού Γραμματέα Αποκρατικοποιήσεων θέτει ως "προαπαιτούμενο για τα ανωτέρω" (δηλ. τη σύσταση και τη διερεύνηση...), "την καταγραφή του συνόλου των ακινήτων του Δημοσίου και τη σχετική ανάλυση επενδυτικών δυνατοτήτων των υποψηφίων προς αξιοποίηση"" δ) Με την απόφαση αυτή δεν αποφασίζεται η πώληση ή/και επαναμίσθωση των συγκεκριμένων ακινήτων αλλά η διερεύνηση τρόπων αξιοποίησης της περιουσίας του Δημοσίου που συμπεριλαμβάνουν και τα ακίνητα που τελικώς πωλήθηκαν και επαναμισθώθηκαν.

Εξάλλου, με την ίδια ως άνω Απόφαση της Δ.Ε.Α.Α. (Πρακτικό …9/12-5- 201 1) εξουσιοδοτήθηκε ο Υπουργός Οικονομικών να "διαπραγματευτεί και εγκρίνει τους όρους και -υπό την αίρεση της επιτυχούς κατάληξης των διαπραγματεύσεων αυτών- να υπογράψει για λογαριασμό του Δημοσίου τις συμβάσεις ανάθεσης των έργων χρηματοοικονομικού συμβούλου με τις -προτεινόμενες Τράπεζες "ΕΘΝΙΚΗ ΤΡΑΠΕΖΑ ΤΗΣ ΕΛΛΑΔΟΣ Α.Ε., ALPHA BANK Α.Ε., EUROBANK EFG EQUITIES A.E., ΕΠΕΝΔΥΤΙΚΗ ΤΡΑΠΕΖΑ ΤΗΣ ΕΛΛΑΔΟΣ Α.Ε., ΕΜΠΟΡΙΚΗ ΤΡΑΠΕΖΑ ΤΗΣ ΕΛΛΑΔΟΣ Α.Ε., ΤΡΑΠΕΖΑ ΠΕΙΡΑΙΩΣ Α.Ε., ΤΑΧΥΔΡΟΜΙΚΟ ΤΑΜΙΕΥΤΗΡΙΟ Α.Τ.Ε., ΤΡΑΠΕΖΑ ΑΤΤΙΚΗΣ Α.Ε.

και ΑΓΡΟΤΙΚΗ -ΡΑΠΕΖΑ ΤΗΣ ΕΛΛΑΔΟΣ Α.Ε.". Ενόσω η Δ.Ε.Α.Α. είχε εξουσιοδοτήσει τον Υπουργό Οικονομικών να διαπραγματευτεί και εγκρίνει τους όρους και -υπό την αίρεση της επιτυχούς κατάληξης των διαπραγματεύσεων αυτών-να υπογράψει για λογαριασμό του Δημοσίου τις συμβάσεις ανάθεσης των έργων χρηματοοικονομικού συμβούλου με τις προτεινόμενες Τράπεζες", την επόμενη ημέρα ήτοι την 13-5-2011, η Δ.Ε.Α.Α.

με την τυπική σύνθεσή της συνεδρίασε εκ νέου, προκειμένου να καθορίσει τους "ειδικότερους όρους των συμβάσεων ανάθεσης χρηματοοικονομικών συμβούλων για δικαιώματα επί ακινήτων που κατέχει άμεσα ή έμμεσα το Δημόσιο (Δικαιώματα Ακινήτων)" (σχετ. το με αριθμό …0/13- 5-2011 Πρακτικό). Στη νεότερη αυτή συνεδρίαση της Δ.Ε.Α.Α.

αποφασίστηκε ότι οι ειδικότεροι όροι των συμβάσεων ανάθεσης του έργου χρηματοοικονομικού συμβούλου επί δικαιωμάτων ακινήτων -σύμφωνα με την από 12.5.2011 απόφαση της ΔΕΑΑ- στις εννέα (9) Τράπεζες, θα περιέχουν κατ' ελάχιστον τα εξής: "ι. Συντονίστρια του έργου θα είναι η Εθνική Τράπεζα της Ελλάδος ΑΕ ιι. Οι ανεξάρτητοι χρηματοοικονομικοί σύμβουλοι του Ελληνικού Δημοσίου, επικουρούμενοι από συμβούλους των αναγκαίων ειδικοτήτων (τεχνικούς, νομικούς, αποτίμησης περιουσίας), τους οποίους και θα συντονίζουν με ευθύνη τους θα προωθήσουν: (α) Εκπόνηση έκθεσης με καταγραφή των ακινήτων επί των οποίων υφίστανται Δικαιώματα επί Ακινήτων, με αποτύπωση και καταμέτρηση τους, προσδιορισμό του ιδιοκτησιακού και νομικού τους καθεστώτος και του καθεστώτος που διέπει την εκμετάλλευσή τους, των επιτρεπόμενων και επιθυμητών χρήσεων, τυχόν κωλυμάτων και εκκρεμοτήτων κάθε είδους που κωλύουν την αξιοποίηση τους, καθώς και προσδιορισμό του χρονικού ορίζοντα και των προϋποθέσεων (περιλαμβανομένων τυχόν θεσμικών παρεμβάσεων) προκειμένου να καταστούν ώριμα προς αξιοποίηση, (β) Επεξεργασία και αιτιολογημένη συγκριτική αξιολόγηση δυνατοτήτων αξιοποίησης των Δικαιωμάτων επί Ακινήτων μέσω διαδικασιών αποκρατικοποίησης, με γνώμονα τη διασφάλιση των συμφερόντων του Ελληνικού Δημοσίου και τη μεγιστοποίηση γι' αυτό της αξίας που θα προκύψει από την εκμετάλλευση τους.

Οι εναλλακτικές μορφές αξιοποίησης είναι δυνατόν να περιλαμβάνουν, μεταξύ άλλων, την εισφορά Δικαιωμάτων επί Ακινήτων οε επιχειρήσεις ή εταιρείες (υφιστάμενες ή συσταθησόμενες) του Ελληνικού Δημοσίου, εταιρείες εκμετάλλευσης ακίνητης περιουσίας ή άλλες, καθώς και εν συνεχεία τη μεταβίβαση εν όλω ή εν μέρει στον ιδιωτικό τομέα, (γ) Αιτιολογημένη εισήγηση, βάσει των πορισμάτων της υπό (α) και (β) διερεύνησης, ως προς τη σκοπιμότητα σύνθεσης και συνδυασμού περισσοτέρων επιμέρους περιουσιακών στοιχείων, προκειμένου να συγκροτήσουν νομικά ενιαία αντικείμενα, ελεύθερα βαρών, προς εκμετάλλευση υπό κοινό σχήμα".

Από τα ανωτέρω, προκύπτει ότι: Η νεότερη απόφαση της Δ.Ε.Α.Α. αφορά α) καταγραφή των ακινήτων, β) συγκριτική αξιολόγηση δυνατοτήτων αξιοποίησης των δικαιωμάτων και γ) ενοποίηση ακινήτων προς εκμετάλλευση (ή σύνθεση ενιαίων νομικών αντικειμένων προς εκμετάλλευση υπό κοινό σχήμα. Άρα περιλαμβάνει τον όρο που ετίθετο ως "προαπαιτούμενο" (για τη σύσταση μιας ή περισσοτέρων εταιριών και τη διερεύνηση της δυνατότητας και των εναλλακτικών τρόπων για την αξιοποίηση της συμμετοχής του Δημοσίου στις εν λόγω εταιρείες) στην εισήγηση του Ειδικού Γραμματέα Αποκρατικοποιήσεων.

Η ίδια απόφαση τροποποιεί την όμοια της προηγούμενης ημέρας ως προς το αντικείμενο της συγκριτικής αξιολόγησης, το οποίο διευρύνει καθώς αντικείμενο επεξεργασίας και συγκριτικής αξιολόγησης θα ήταν τα δικαιώματα του Ελληνικού Δημοσίου επί ακινήτων εν γένει, με τη σύσταση εταιρείας στην οποία θα εισφέρονται τα δικαιώματα αυτά να καθίσταται μία εκ των πλειόνων εναλλακτική.

Σημειώνουμε ότι η σχετική σύμβαση με Χρηματοοικονομικούς συμβούλους υπογράφηκε έξι (6) μήνες μετά ήτοι την 2-11-2011. Τον ίδιο περίπου χρόνο συστήνεται η Γενική Γραμματεία Δημόσιας Περιουσίας και λειτουργεί παράλληλα με την Ειδική Γραμματεία Αποκρατικοποιήσεων. Σύμφωνα με τον ιδρυτικό της Νόμο (άρθρο 20 του Ν. 3 965/201 1 (ΦΕΚ Α' 113 18-5-2011) "Σύσταση Γενικής Γραμματείας Δημόσιας Περιουσίας, 1.

Στο Υπουργείο Οικονομικών συνιστάται Γενική Γραμματεία Δημόσιας Περιουσίας (Γ.Γ.Δ.Π.), η οποία υπάγεται απευθείας στον Υπουργό Οικονομικών" και "2. Η Γενική Γραμματεία Δημόσιας Περιουσίας εποπτεύει συντονίζει και ελέγχει την εφαρμογή της κυβερνητικής πολιτικής από συναρμόδιες υπηρεσίες και νομικά πρόσωπα για τη διοίκηση, διαχείριση αξιοποίηση και προστασία της δημόσιας περιουσίας, της ιδιωτικής περιουσίας του Δημοσίου, καθώς και της κοινωφελούς περιουσίας και κατευθύνει παρακολουθεί, συντονίζει και ελέγχει τη λειτουργία και το έργο των υπηρεσιών και των συλλογικών οργάνων και επιτροπών, που υπάγονται σε αυτήν με σκοπό την καλύτερη διαχείριση και αξιοποίηση της δημόσιας και κοινωφελούς περιουσίας".

Επομένως, για την "Αποκρατικοποίηση" "Δημόσιας Περιουσία " υπήρχαν πλέον (και ταυτόχρονα) δύο αρμόδιοι φορείς υπαγόμενοι απευθείας στον Υπουργό Οικονομικών. Περαιτέρω, η Ειδική Γραμματεία Αποκρατικοποιήσεων καταργήθηκε την 26-1-2012 και το αντικείμενο των αποκρατικοποιήσεων μεταφέρθηκε στην Ειδική Γραμματεία Δημοσίων Επιχειρήσεων και Οργανισμών (Δ.Ε.Κ.Ο.), μετά την κατάργηση της Ειδικής Γραμματείας Δ.Ε.Κ.Ο., στη Διεύθυνση Δ.Ε.Κ.Ο.

μετά την κατάργηση της τελευταίας, στην Μονάδα Αποκρατικοποιήσεων της Γενικής Γραμματείας Δημόσιας Περιουσίας (υποπαράγραφος Γ.2 του άρθρ πρώτου του Ν. 4254/2014 ( Φ Ε Κ - 8 5 Α/7-4-14).

Όπως προαναφέρθηκε, η Γενική Γραμματεία Δημόσιας Περιουσίας (Γ.Γ.Δ.Π.) συστάθηκε μεν την 18-5-2011 (Ν.3965/2011) πλην όμως η έναρξη λειτουργίας της ορίστηκε με Κ.Υ.Α. τρεις (3) μήνες αργότερα (ήτοι για την 05.08.2011). Ειδικότερα, η παρ. 8 του άρθρου 20 του Ν.3965/2011 προέβλεπε ότι "8. Με κοινή υπουργική απόφαση των Υπουργών Εσωτερικών, Αποκέντρωσης και Ηλεκτρονικής Διακυβέρνησης Οικονομικών καθορίζεται η έναρξη λειτουργίας της Γενικής Γραμματείας Δημόσιας Περιουσίας, καθώς και η έναρξη και παύση λειτουργίας υπηρεσιών αυτής", οπότε, με την υπ' αριθ.

Δ6Α/1 1 04503/ΕΞ20 1 1/2 1.07.20 1 1 (ΦΕΚ 1 670/τ.Β /27- 7-2011) απόφαση των Υπουργών Διοικητικής Μεταρρύθμισης και Ηλεκτρονικής Διακυβέρνησης και Οικονομικών, ορίστηκε ως ημερομηνία έναρξης λειτουργίας της Γενικής Γραμματείας Δημόσιας Περιουσίας η 5η Αυγούστου 2011. Επομένως, κατά την ψήφιση του Ν. 3985/11 (ΦΕΚ 151 Α/1-7-2011) "Μεσοπρόθεσμο Πλαίσιο Δημοσιονομικής Στρατηγικής 2012-2015" η Γ.Γ.Δ.Π.

ενώ είχε συσταθεί, δεν είχε αρχίσει ακόμη τη λειτουργία της. Επιπλέον, ο πολιτικός προϊστάμενος της Υπηρεσίας αυτής δηλαδή ο Γενικός Γραμματέας, διορίστηκε περίπου έξι μήνες αργότερα ήτοι την 3-1- 2012. Στο κρίσιμο αυτό διάστημα, ο καθ' ύλην αρμόδιος φορέας που "εποπτεύει, συντονίζει και ελέγχει την εφαρμογή της κυβερνητικής πολιτικής από τις συναρμόδιες υπηρεσίες και νομικά πρόσωπα για τη διοίκηση, διαχείριση, αξιοποίηση και προστασία της δημόσιας περιουσίας, της ιδιωτικής περιουσίας του Δημοσίου, καθώς και της κοινωφελούς περιουσίας..." είναι ανενεργός, ενώ από την 5-8-2011 και μέχρι τον διορισμό του Γενικού Γραμματέα (3-1-2012) οι αρμοδιότητες της ΓΓΔΠ ασκούνταν από τον ίδιο τον Υπ.

Οικονομικών, καθότι η Υπηρεσία, υπάγεται απευθείας στον ίδιο. Επιπλέον, η αρμοδιότητα της καταγραφής της δημόσιας περιουσίας δεν ανήκε από την αρχή στη ΓΓΔΠ, αλλά της αποδόθηκε ένα χρόνο αργότερα, τον Νοέμβριο του 2012 με το Ν. 4092/12, (ΦΕΚ- 220 Α/8- 11-2012, παρ.24 του άρθρου 3ο): "Η Γενική Γραμματεία Δημόσιας Περιουσίας είναι αρμόδια για την καταγραφή, σε ενιαίο Μητρώο, όλης της ακίνητης περιουσίας φορέων του Δημόσιου Τομέα και ειδικότερα των Υπουργείων, των Δημοσίων Επιχειρήσεων στις οποίες το Δημόσιο κατέχει το σύνολο του μετοχικού τους κεφαλαίου, των Δημοσίων Οργανισμών και των Ν.Π.Δ.Δ. (Μητρώο Ακίνητης Περιουσίας, Μ.Α.Π.).

Οι ανωτέρω φορείς υποχρεούνται να διαβιβάσουν στη Γενική Γραμματεία Δημόσιας Περιουσίας κάθε στοιχείο και δεδομένο που αφορά στην ακίνητη περιουσία τους και να την ενημερώνουν άμεσα για κάθε αλλαγή και τροποποίηση, προκειμένου να επικαιροποιείται αντίστοιχα το Μ.Α.Π.. Επίσης, οφείλουν να παρέχουν κάθε είδους συνδρομή που θα τους ζητηθεί από τη Γενική Γραμματεία Δημόσιας Περιουσίας για την οργάνωση, συστηματοποίηση και αξιοποίηση του ανωτέρω Μητρώου".

Εξάλλου, όπως προαναφέρθηκε στην Αιτιολογική Έκθεση (Ανατύπωση 27-6- 2011) του σχεδίου νόμου "Μεσοπρόθεσμο πλαίσιο Δημοσιονομικής Στρατηγικής 2012-2015" (Ν. 3985/2011), Κεφάλαιο 2: ΤΟ ΜΕΣΟΠΡΟΘΕΣΜΟ ΠΛΑΙΣΙΟ ΔΗΜΟΣΙΟΝΟΜΙΚΗΣ ΣΤΡΑΤΗΓΙΚΗΣ, 1. ΔΗΜΟΣΙΟΝΟΜΙΚΗ ΣΤΡΑΤΗΓΙΚΗ ΚΑΙ ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ, 1.5 Ακίνητη περιουσία, "Δημιουργία επενδυτικών χαρτοφυλακίων ακινήτων", (σελ. 28-30) αναφέρεται: "Η Κυβέρνηση προωθεί μια σειρά από νομοθετικές και διοικητικές πρωτοβουλίες για να καθιερώσει και να εξασφαλίσει αποτελεσματικότητα στη διαχείριση της ακίνητης περιουσίας, όπως η ανάπτυξη της τουριστικής κατοικίας, κ.ά..

Η κυριότερη πρωτοβουλία είναι η δημιουργία του Ταμείου Αξιοποίησης Ιδιωτικής Περιουσίας του Δημοσίου, στο οποίο θα περιέλθουν μεταξύ άλλων περιουσιακών δικαιωμάτων και όλα τα ιδιωτικά ακίνητα του Δημοσίου που μπορούν να αξιοποιηθούν. Με τον τρόπο αυτό θα επιταχυνθεί η διαδικασία μεταβίβασης μακροχρόνιας μίσθωσης ή άλλης αξιοποίησης τους, ενώ παράλληλα θα προβλεφθεί ταχύρρυθμη διαδικασία απόδοσης χρήσεων γης όπου αυτό χρειάζεται.

Περαιτέρω, η Κυβέρνηση έχει ξεκινήσει τη διαδικασία για τη δημιουργία ενός πλήρους μητρώου δημόσιων εμπορικών ακινήτων και για τη διαχείριση των επενδυτικών χαρτοφυλακίων που θα δημιουργηθούν. Ο πλήρης εντοπισμός η καταχώρηση και ο χαρακτηρισμός των περιουσιακών στοιχείων αναμένεται να ολοκληρωθεί σε τέσσερις φάσεις ανά εξάμηνο, ήτοι τον Ιούνιο και Δεκέμβριο του 2011 και του 2012 αντίστοιχα.

Μια δεύτερη, παράλληλη διαδικασία, πρόκειται να ξεκινήσει τον Ιούνιο του 2011 μετά την παράδοση πρώτης κατάστασης αξιοποιήσιμων ακινήτων, η οποία περιλαμβάνει σχηματισμό χαρτοφυλακίων και την κατάλληλη επενδυτική αξιοποίηση μέσω εξειδικευμένων εταιρειών ειδικού σκοπού Ε.Ε.Σ. (ή Special Purpose Vehicles SPV όπως αναφέρεται στο αγγλικό κείμενο) και άλλων χρηματοοικονομικών εργαλείων.

Στην περίπτωση ακινήτων εθνικής σημασίας, η βασική μέθοδος αξιοποίησης περιλαμβάνει την είσοδο ιδιωτικής τεχνογνωσίας και κεφαλαίου μέσω μακροχρόνιων συμβάσεων παραχώρησης ή συμβάσεων χρηματοδοτικής μίσθωσης. Η διαμόρφωση των επενδυτικών χαρτοφυλακίων των προς αξιοποίηση ακινήτων θα είναι μία συνεχής διαδικασία που θα ξεκινήσει μετά την παράδοση της πρώτης κατάστασης των προς αξιοποίηση ακινήτων τον Ιούνιο 2011 διαδικασία αυτή θα αποδώσει ώριμες συναλλαγές στην αγορά από το τρίμηνο του 2011 έως το τέλος του 2015.

Έχει ήδη επιλεγεί συγκεκριμένος αριθμός σημαντικού μεγέθους ακινήτων από την ιδιωτική περιουσία του Δημοσίου τα οποία αναμένεται να προσελκύσουν σημαντικό επενδυτικό ενδιαφέρον και τα οποία ανήκουν σε κρατικές εταιρείες αξιοποίησης ακίνητης περιουσίας. Το Δημόσιο προτίθεται να αξιοποιήσει τα ακίνητα αυτά συνθέτοντας χαρτοφυλάκιο και διαθέτοντας χρεόγραφα έναντι των ακινήτων αυτών σε ιδιώτες με τη μέθοδο της πώλησης και επαναμίσθωσης των ακινήτων (sale & leaseback).

Η συναλλαγή αναμένεται να ολοκληρωθεί έως το 4ο τρίμηνο του 2011". Την 6-9-2011 εκδίδεται βάσει των διατάξεων του Ν. 3985/2011 και ά. 2 - παρ.4, 5 Ν. 3986/2011 η με αριθμό 186/2011 (ΦΕΚ 2061 Β/16-9-2011) Απόφαση της Διυπουργικής Επιτροπής Αναδιαρθρώσεων και Αποκρατικοποιήσεων για την μεταφορά στην εταιρεία "Ταμείο Αξιοποίησης Ιδιωτικής Περιουσίας του Δημοσίου" περιουσιακών στοιχείων του Δημοσίου κατά τις διατάξεις του ν. 3986/2011 (ΦΕΚ Α1 152).

Σύμφωνα με την απόφαση αυτή, "Μεταβιβάζονται και περιέρχονται χωρίς αντάλλαγμα στην ανώνυμη εταιρεία με την επωνυμία "Ταμείο Αξιοποίησης Ιδιωτικής Περιουσίας του Δημοσίου" (Ταμείο) κατά πλήρη κυριότητα, νομή και κατοχή τριάντα πέντε (35 ) συνολικά ακίνητα κυριότητας του Δημοσίου, των οποίων η διοίκηση και διαχείριση ασκείται από την εταιρεία Κτηματική Εταιρεία του Δημοσίου Α.Ε.

με την απόφαση αυτή δηλαδή μεταβιβάστηκαν στο ΤΑΙΠΕΔ τριάντα πέντε (35 ) από τα αρχικά τριάντα εννέα (39) ακίνητα που περιλαμβάνονταν στον Πίνακα 3.2 "Χώροι Γραφείων Διαχείρισης ΚΕΔ" της Αιτιολογικής έκθεσης, συνολικής επιφάνειας 280.900 τ.μ.. Δεν μεταβιβάζονται με αυτή την 1η απόφαση μεταβίβασης τα εξής τέσσερα (4) κτίρια:

Γενικό Χημείο του Κράτους, Υπουργείο Προστασίας του Πολίτη, Υπουργείο Παιδείας και Θρησκευμάτων και Υπουργείο Πολιτισμού, τα οποία αθροίζουν συνολική επιφάνεια 67.400 τ.μ. και αποτελούν το 20% περίπου (19,35%) της επιφάνειας των κτιρίων του Πίνακα 3.2.της αιτιολογικής που έχουν συνολικό εμβαδόν 348.300 τ.μ.. Από τα τριάντα πέντε (35) κτίρια που μεταβιβάστηκαν με την Απόφαση 186/6-9-2011 τα είκοσι πέντε (25) συμπεριλήφθηκαν στο τελικό χαρτοφυλάκιο των είκοσι οκτώ (28) επίδικων ακινήτων.

Κι ενόσω όλα τα κτίρια σύμφωνα με την απόφαση εμφανίζονται ως χώροι των οποίων "η διοίκηση και διαχείριση ασκείται από την εταιρεία Κτηματική Εταιρεία του Δημοσίου Α.Ε." σε δύο (2) τουλάχιστον από αυτά δεν εμφανίζεται/δεν υπάρχει ο Αριθμός Βιβλίου Καταγραφής. Τα κτίρια αυτά είναι της Διεύθυνσης Εγκληματολογικών Ερευνών ΕΛΑΣ, (Αθηνών και Αντιγόνης 4-6, Αθήνα) και το κτίριο της Εθνικής Στατιστικής Υπηρεσίας Ελλάδος (ΕΣΥΕ), (Πειραιώς και Επονιτών, Πειραιάς).

Η υπ' αριθμ. 186/2011 απόφαση της ΔΕΑΑ εν συνεχεία τροποποιήθηκε α) με την με αριθμό 224 (ΦΕΚΒ' 3006/5-11- 2012) όμοια με την οποία διορθώθηκαν τα στοιχεία (συνολική επιφάνεια/ Α.Β.Κ.) είκοσι τριών (23) εκ των τριανταπέντε (35) ακινήτων, β) με την με αριθμό 243 (ΦΕΚ Β' 2883/14-1 1- 20 1 3) όμοια με την οποία (άρθρο μόνο αριθμ.30) διορθώθηκε η συνολική επιφάνεια του με αύξοντα αριθμό 15 ακινήτου με ΑΒΚ 6041 και γ) με το άρθρο πρώτο υποπαρ.

Δ.2 παρ.2,3 Ν. 4093/2012, με το οποίο αφενός μεν με την παρ.2.α καταργήθηκε η με αριθμό 186/2011 απόφαση της ΔΕΑΑ ως την μεταβίβαση του ακινήτου με αύξοντα αριθμό 3 4 (Υπουργείο Δικαιοσύνη ς) και αυτό με την παρ.2.γ επαναμεταβιβάστηκε αφού εγκρίθηκε το ρυμοτομικό διάγραμμα εντός ζωνών ΔΙ και Δ2 (Προστασίας Υμηττού-π.δ. 14-6-2011 ) του Μητροπολιτικού Πάρκου "Γουδή" μείζονος εκτάσεως 1 29.500 τ.μ., από την οποία αποσπάστηκε τμήμα εκτάσεως 1 1.903 τ.μ..

Μετά ταύτα, απέμενε η μεταβίβαση τεσσάρων ακόμη ακινήτων του Πίνακα 3.2. της Αιτιολογικής Εκθέσεως. Η μεταβίβαση στο ΤΑΙΠΕΔ των τριών (3) εξ αυτών έγινε έξι (6) μήνες αργότερα με την απόφαση με αριθμό 202/2012 (ΦΕΚ 656 Β/7-3-2012): Μεταφορά στην εταιρεία "Ταμείο Αξιοποίησης Ιδιωτικής Περιουσίας του Δημοσίου" περιουσιακών στοιχείων του Δημοσίου κατά τις διατάξεις του Ν 3986/2011 (ΦΕΚ Α' 152).

Πιο συγκεκριμένα, με την απόφαση αυτή, μεταβιβάστηκαν τρία (3) επιπλέον κτίρια. Στο διάστημα των έξι (6)μηνών που μεσολάβησε μεταξύ των δυο αποφάσεων μεταβίβασης είχε συντελεστεί η συγχώνευση της ΚΕΔ Α.Ε. και της ETA Α.Ε. στην ΕΤΑΔ Α.Ε. και το αρχείο των ακινήτων της ΚΕΔ είχε (μερικώς) μεταφερθεί στην ΕΤΑΔ Α.Ε..

Σύμφωνα με την 2η αυτή απόφαση μεταβίβασης και "μετά από εισήγηση του Υπουργού Οικονομικών, η Διυπουργική Επιτροπή Αναδιαρθρώσεων και Αποκρατικοποιήσεων, αποφασίζει: 1. Μεταβιβάζονται και περιέρχονται χωρίς αντάλλαγμα στην ανώνυμη εταιρεία με την επωνυμία "Ταμείο Αξιοποίησης Ιδιωτικής Περιουσίας του Δημοσίου Α.Ε." κατά πλήρη κυριότητα, νομή και κατοχή τα ακόλουθα ακίνητα κυριότητας του Δημοσίου, των οποίων η διοίκηση και διαχείριση ασκείται από την εταιρεία "Εταιρεία Ακινήτων Δημοσίου Α.Ε." με Αριθμό Βιβλίου Καταγραφής, ως ακολούθως Και επίσης, "Μεταβιβάζεται και περιέρχεται χωρίς αντάλλαγμα στην ανώνυμη εταιρεία με την επωνυμία "Ταμείο Αξιοποίησης Ιδιωτικής Περιουσίας του Δημοσίου Α.Ε." κατά πλήρη κυριότητα, νομή και κατοχή το ακίνητο κυριότητας του Δημοσίου, του οποίου η διοίκηση και διαχείριση ασκείται από την εταιρεία "Εταιρεία Ακινήτων Δημοσίου Α.Ε.", που βρίσκεται επί της οδού Μπουμπουλίνας 20-22 στην Αθήνα, εμβαδού 5 000 τ.μ.

περίπου, όπως αυτό περιγράφεται στο υπ' αριθμ. …02/1993 αγοραπωλητήριο συμβόλαιο του συμβολαιογράφου Χ. Γ., μεταγραφέν στον τόμο ….0, αύξ. αριθμό … 74 στα βιβλία μεταγραφών του Υποθηκοφυλακείου Αθηνών". Κι ενόσω "η διοίκηση και διαχείριση" των τριών (3) αυτών κτιρίων "ασκείτο" πλέον από την εταιρεία "Εταιρεία Ακινήτων Δημοσίου Α.Ε." στην οποία είχαν περιέλθει κατόπιν της συγχώνευσης της ΚΕΔ Α.Ε.

με την ΕΤΑ Α.Ε. από 2-12-2011, για το κτίριο επί της οδού Μπουμπουλίνας 20-22 στην Αθήνα (Υπουργείο Πολιτισμού) δεν εμφανίζεται ή δεν υπάρχει ο Αριθμός Βιβλίου Καταγραφής. Διαπιστώνουμε ότι εκ των τριάντα εννέα (39) περιλαμβανομένων στον πίνακα 3.2. της Αιτιολογικής έκθεσης του σχεδίου τουΝ.3985/201 1, στο ΤΑΙΠΕΔ τελικώς μεταβιβάστηκαν τα τριάντα οκτώ (38) ενώ εξαιρέθηκε το με αύξοντα αριθμό 37 Κτίριο του Υπουργείου Προστασίας του Πολίτη.

Συνεπώς, ο αριθμός των υπό αξιοποίηση ακινήτων (το Χαρτοφυλάκιο) συμπληρώθηκε τον Μάρτιο του 2012 με την ως άνω απόφαση μεταβίβασης. Ωστόσο, οι παρουσιάσεις των ΧΟΣ στο Διοικητικό Συμβούλιο του Ταμείου είχαν αρχίσει από τον Νοέμβριο του 2011. Μάλιστα στην 1η παρουσίαση των ΧΟΣ την 2/11/2011 αναφέρεται ότι η συναλλαγή αφορά στα 39 ακίνητα του Πίνακα 3.2 της Αιτιολογικής, συνολικού εμβαδού 348.260 τμ.

θεωρώντας ως δεδομένο πως θα μεταφερθούν όλα στο ΤΑΙΠΕΔ, Όπως προαναφέρθηκε, η με αρ. πρωτ. ..0/12-5-2011 εισήγηση του Ειδικού Γραμματέα Αναδιαρθρώσεων & Αποκρατικοποιήσεων κ. Γ. Χ. προς τη ΔΕΑΑ ενόψει της λήψης απόφασής της για την αξιοποίηση των ακινήτων έθετε ως δεύτερο "προαπαιτούμενο στάδιο" τη σχετική ανάλυση επενδυτικών δυνατοτήτων των υποψηφίων προς αξιοποίηση".

Προς τούτο, συνήφθησαν σχετικές συμβάσεις με τους Χρηματοοικονομικούς και άλλους Συμβούλους την 2α Νοεμβρίου 2011, ο Υπουργός Οικονομικών υπογράφει "στο όνομα και για λογαριασμό του Ελληνικού Δημοσίου" (σ.σ. και όχι το ΤΑΙΠΕΔ δυνάμει του ά. 9 παρ. 2 Ν. 3986/2 011 πιθανώς διότι δεν είχαν μεταβιβαστεί ακόμη όλα τα ακίνητα του Χαρτοφυλακίου σε αυτό) το Mandate Letter που απευθύνεται στην Ειδική Γραμματεία Αποκρατικοποιήσεων & Αναδιαρθρώσεων, σύμφωνα με (pursuando) τις αποφάσεις αρ. 17 9/12-5-2011 & 1 80/13-5-2011 της Διυπουργικής Επιτροπής Αναδιαρθρώσεων και Αποκρατικοποιήσεων ("ΔΕΑΑ"), με τις Τράπεζες Εθνική Τράπεζα της Ελλάδας Α.Ε. ("Ε τ Ε"), Eurobank EFG Equities Α.Ε. ("EFG "), Alpha Bank Α.Ε.("Alpha") και Τράπεζα Πειραιώς Α.Ε. ("Πειραιώς"), οι οποίες σύμφωνα με τους όρους και τις προϋποθέσεις της επιστολής θα ενεργούν από κοινού ως αποκλειστικοί χρηματοοικονομικοί σύμβουλοι του Ελληνικού Δημοσίου (το "ΕΔ").

Με την ανωτέρω σύμβαση (Mandate Letter) φαίνεται ότι ανατέθηκε στους ΧΟΣ η εκτέλεση (the execution) της συναλλαγής πώλησης και επαναμίσθωσης, χωρίς την πρόβλεψη προηγούμενης εκπόνησης, από τους ίδιους συγκριτικής μελέτης για τον τρόπο αξιοποίησης και μεγιστοποίησης της ωφέλειας του Δημοσίου, όπως προέβλεπε η με αριθμό 180/13-5-2011 απόφαση της Δ.Ε.Α.Α.

Από το περιεχόμενο της ως άνω σύμβασης καθίσταται προφανές ότι η σύμβαση περιορίζει τις υποχρεώσεις των συμβούλων σε σχέση με όσες θα έπρεπε να περιλαμβάνει βάσει των αποφάσεων της Διυπουργικής Επιτροπής Αναδιαρθρώσεων & Αποκρατικοποιήσεων.

Συνεπώς, την 2-11-2011, με την υπογραφή της συμβάσεως με τους ΧΟΣ, με το περιεχόμενο που προεκτέθηκε, αποκρυσταλλώνεται ότι η Συναλλαγή θα λάβει την μορφή της πώλησης και επαναμίσθωσης και δη της λειτουργικής (operational) τοιαύτης, την εκτέλεση και μόνο της οποίας ανέλαβαν οι ΧΟΣ, χωρίς υποχρέωση να εκφέρουν άποψη ή να παράσχουν συμβουλή για την καταλληλόλητα (suitability) της Συναλλαγής. Δηλαδή, εν τοις πράγμασι περιστέλλεται κατά το περιεχόμενο της η εξουσιοδότηση που χορηγήθηκε από την Διυπουργική Επιτροπή Αναδιαρθρώσεων και Αποκρατικοποιήσεων με την με αριθμό 180/13.05.2011 απόφασή της στον Υπουργό των Οικονομικών να συνάψει συμβάσεις με χρηματοοικονομικούς συμβούλους για την εκπόνηση αιτιολογημένης μελέτης συγκριτικής αξιολόγησης δυνατοτήτων αξιοποίησης των δικαιωμάτων επί ακινήτων (επενδυτικές ικανότητες), που θα αποτελούσαν το Χαρτοφυλάκιο.

Περαιτέρω τα επίδικα είκοσι οκτώ (28) χωρίστηκαν σε δύο ομάδες (Χαρτοφυλάκια) των δεκατεσσάρων ακινήτων, έκαστο, ώστε Να δημοπρατηθεί το καθένα από αυτά ενιαία. Τα δύο χαρτοφυλάκια περιέλαβαν τελικώς τα ακόλουθα ακίνητα:

I. ΧΑΡΤΟΦΥΛΑΚΙΟ Α (μικτής μισθώσιμης επιφάνειας 134.716 τ.μ.). Υπουργείο Πολιτισμού και Τουριστικής Ανάπτυξης Λεωφόρος Θηβών 196-198, Ρέντης-Πειραιάς. (Τελικώς, αναφέρεται ως στεγάζον Γενικές Κυβερνητικές Υπηρεσίες), 2. Γενική Γραμματεία Πληρ/κών Συστημάτων Γ.Γ.Π.Σ. θεσσαλονίκης & Χανδρή 1 - Μοσχάτο, 3) Αρχηγείο Αστυνομίας θεσσαλονίκης, Μοναστηριού 326, θεσσαλονίκη, 4) Διεύθυνση Εγκ/κών Ερευνών ΕΛΑΣ Αθηνών & Αντιγόνης 4-6, Αθήνα, 5) Εθνική Στατιστική Υπηρεσία Ελλάδος (ΕΣΥΕ) Πειραιώς & Επονιτών, Πειραιάς, 6) Γενική Γραμματεία Τύπου Φραγκούδη 1 1 Καλλιθέα, 7) Υπουργείο Εσωτερικών Βασ. Σοφίας 15, Αθήνα, 8) Υπουργείο Πολιτισμού Μπουμπουλίνας 20-22, Αθήνα, 9) Δ.Ο.Υ. Σταυρούπολης Καραολή & Δημητρίου 13-15, Θεσσαλονίκη, 10) Δ.Ο.Υ. Αλεξανδρούπολης Αγίου Δημητρίου 2, Αλεξανδρούπολη, 11) Δ.Ο.Υ. Αγ. Αναργύρων Πριγκ. Ολγας & Πριγκ. Σοφίας, Αγ. Ανάργυροι, 12) Δ.Ο.Υ. Παλλήνης Εθνικής Αντιστάσεως 43 & Δερβενακίων, Παλλήνη, 13) Δ.Ο.Υ Γλυφάδας Γούναρη 227, Γλυφάδα, 14) Δ.Ο.Υ. Κηφισιάς, Αχαρνών 43, Κηφισιά.

I. ΧΑΡΤΟΦΥΛΑΚΙΟ Β (μικτής μισθώσιμης επιφάνειας 135.744 τ.μ.).1 . Ε Λ . Α Σ. - Γενική Αστυνομική Διεύθυνση Αττικής Αλεξάνδρας & Δημητσάνας, Αθήνα. 2. Υπουργείο Παιδείας και Θρησκευμάτων Αν. Παπανδρέου 37 Μαρούσι, 3. Υπουργείο Υγείας & Κοινωνικής Αλληλεγγύης (ΕΟΠΥΥ) Κηφισίας 39, Μαρούσι, 4. Τμήμα Αλλοδαπών Πέτρου Ράλλη 24, Ταύρος, 5. Υπουργείο Δικαιοσύνης Μεσογείων 96, Γουδί, 6. Γενικό Χημείο του Κράτους Τσόχα 16, Αθήνα, 7. Δ.Ο.Υ. Ξάνθης Α & Β και Χημείο Ξάνθης Μεσολογγίου 13, Ξάνθη (Α&Β Δ ΟΥ, ΧΗΜΙΚΗ, ΣΤΑΤΙΣΤΙΚΗ & ΚΤΗΜΑΤΙΚΗ ΥΠΗΡΕΣΙΑ ΞΑΝΘΗΣ), 8. Δ. Ο. Υ. Αθηνών Α Αναξαγόρα 6-8, Αθήνα, 9. Δ.Ο.Υ. Αθηνών ΙΖ Δαμάρεως 173-175, Αθήνα, 10. Δ.Ο.Υ. Β Κορίνθου ΕΟ Αθηνών-Κορίνθου, 11. Δ.Ο.Υ. Β' Χαλκίδας Δημάρχου Σκούρα, Δυο Δένδρα Χαλκίδας, 12. Αρχηγείο Αστυνομίας Σερρών Γ. Παπανδρέου & θεσσαλονίκης, Σέρρες, 13. Δ.Ο.Υ. Αθηνών 10' Ευελπίδων & Λευκάδος 47, Αθήνα, 14. Δ.Ο.Υ. Χολαργού Ελ. Βενιζέλου 100, Χολαργός.

Εξάλλου, νωρίτερα, την 12-5-2011 με απόφαση της ΔΕΑΑ (Πρακτικό 179/12-5-2011) είχε αποφασιστεί η σύσταση μιας ή περισσοτέρων εταιρειών στις οποίες θα εισφέρονταν Δικαιώματα επί Ακινήτων, η διερεύνηση της δυνατότητας και των εναλλακτικών τρόπων για την αξιοποίηση της συμμετοχής του Δημοσίου στις εν λόγω εταιρείες και είχε χορηγηθεί εξουσιοδότηση προς τον Υπουργό των Οικονομικών να συνάπτει συμβάσεις με τους χρηματοοικονομικούς συμβούλους (τραπεζικά ιδρύματα).

Την επομένη ήτοι την 13-5- 2011 με απόφαση της ΔΕΑΑ (Πρακτικό …80/13-5-2011) προσδιορίστηκαν οι ειδικοί όροι των συμβάσεων με τους χρηματοοικονομικούς συμβούλους. Την 2-11-2011 υπογράφηκε σύμβαση μεταξύ του Ελληνικού Δημοσίου εκπροσωπούμενου από τον Υπουργό των Οικονομικών (κατ' εξουσιοδότηση των 179/12-5- 2011 & 180/13-5-2011 αποφάσεων της Διυπουργικής Επιτροπής Αναδιαρθρώσεων και Αποκρατικοποιήσεων) και των Χρηματοοικονομικών Συμβούλων (εφεξής ΧΟΣ).

Οι ΧΟΣ ήταν:-η Εθνική Τράπεζα της Ελλάδος -η Eurobank Equities Investment Firm - η ALPHA BANK -η Τράπεζα Πειραιώς. Την ίδια μέρα (2-11-2011) έγινε η πρώτη παρουσίαση των Χρηματοοικονομικών Συμβούλων προς το Δ.Σ. του ΤΑΙΠΕΔ σχετικά με την εξεταζόμενη Συναλλαγή (εφεξής "η Συναλλαγή") που αρχικά αφορούσε τα 39 ακίνητα του Πίνακα 3.2 της Αιτιολογικής Έκθεσης του Μεσοπρόθεσμου.

Κατά την εν θέματι παρουσίαση, αναφέρεται ότι το ΕΔ θεωρούσε ότι η συναλλαγή θα πρέπει να δομηθεί ως "Λειτουργική Πώληση και Επαναμίσθωση" (Operating Sale & Leaseback ) με στόχο τον ιδιωτικό τομέα, η οποία θα περιελάμβανε την πλήρη ιδιωτικοποίηση του Χαρτοφυλακίου ( σε αυτή τη φάση δεν είχαν δομηθεί δύο χαρτοφυλάκια ) μέσω πραγματικής πώλησης και την πλήρη μεταφορά του οικονομικού κινδύνου στον ιδιωτικό τομέα.

Η διάρκεια της συναλλαγής θα ήταν από 25-30 χρόνια. Σε αυτή την πρώιμη φάση, αναφέρεται (στοιχείο iv σελ. 4 Παρουσίασης) ότι το ΕΔ μπορεί να έχει το δικαίωμα πρώτης άρνησης να επαναγοράσει το Χαρτοφυλάκιο στις επικρατούσες αγοραίες τιμές στην ωρίμανση/λήξη της μίσθωσης, οι οποίες μάλιστα, όπως σημειώνεται θα υπόκεινται σε ανεξάρτητη διαδικασία αποτίμησης που θα συμφωνηθεί.

Επίσης, σε αυτή τη φάση, οι ΧΟΣ παρουσίασαν τη δυνατότητα να επιμεριστεί το Χαρτοφυλάκιο σε πλείονα μικρότερα, προκειμένου να πραγματοποιηθούν πολλαπλές συναλλαγές σύμφωνα με τις ανάγκες των επενδυτών και τις συνθήκες της αγοράς καθώς και τις εξής εναλλακτικές μορφές δόμησης της συναλλαγής (χωρίς αξιολόγηση της αποδοτικότητας αυτών για το ΕΔ): 1) Είτε το ΕΔ θα συνεισέφερε το Χαρτοφυλάκιο σε μια νεοϊδρυθείσα Ανώνυμη Εταιρεία και θα μεταβίβαζε τις μετοχές της στον επενδυτή ακινήτων, 2) είτε θα πωλούσε το Χαρτοφυλάκιο απευθείας σε υφιστάμενη Ανώνυμη Εταιρεία ή Εταιρεία Ειδικού Σκοπού (SPV) που θα ανήκε εξ ολοκλήρου στον επενδυτή, 3) είτε " σε περίπτωση που οι συν θήκες της αγοράς καθιστούν τη δομή της συναλλαγής ανέφικτη ή ασύμφορη, το ΤΑΙΠΕΔ θα μπορούσε να εξετάσει την εναλλακτική λύση της συνεισφοράς του Χαρτοφυλακίου σε μια νεοσύστατη Ανώνυμη Εταιρεία, η οποία στη συνέχεια θα δανειστεί κεφάλαια μέσω μιας συνήθους συναλλαγής χρηματοδότησης ή μέσω έκδοσης ομολόγων.

Η Ανώνυμη Εταιρεία εν συνεχεία θα εισφέρει τα κεφάλαια στην ΕΔ σε αντάλλαγμα για τα μισθώματα της ΕΔ τα οποία θα χρησιμοποιηθούν για την εξυπηρέτηση του δανείου. Το Χαρτοφυλάκιο θα χρησιμοποιηθεί ως εξασφάλιση στην εν λόγω χρηματοδότηση" (σελ. 7Παρουσίασης). Στο σημείο αυτό επισημαίνουμε ότι σύμφωνα με το άρθρο 5 παρ. 3 του Ν. 3936/2011 "το Ταμείο μπορεί να εκδίδει ομολογιακά δάνεια, για τα οποία επιτρέπεται να παρέχεται η εγγύηση του Δημοσίου με απόφαση του Υπουργού Οικονομικών.

Οι ομολογίες εκδόσεως του Ταμείου εξομοιώνονται με ομόλογα του Δημοσίου, μπορούν να εκδίδονται σε άυλη μορφή και διέπονται από τις διατάξεις για τους άυλους τίτλους του Δημοσίου." Συνεπώς, υπάρχει η δυνατότητα έκδοσης ομολόγων, μέσω σύστασης εταιρείας ειδικού σκοπού, έτσι ώστε το Ελληνικό Δημόσιο να δανείζεται έμμεσα.

Παρακάτω στην ίδια παρουσίαση (σελ. Η) επισημαίνεται ότι οι επικρατούσες συνθήκες αγοράς δεν ήταν ευνοϊκές για την ολοκλήρωση μιας συναλλαγής τέτοιου τύπου και μεγέθους, η οποία θα γινόταν προφανώς λόγω του όγκου της "σημείο αναφοράς". Τον Φεβρουάριο 2012 γίνεται η δεύτερη παρουσίαση των Χρηματοοικονομικών Συμβούλων προς το Δ.

Σ. του ΤΑΙΠΕΔ σχετικά με την εξεταζόμενη συναλλαγή. Σε αυτή τη φάση, έχουν απομείνει ως προείπαμε είκοσι οκτώ (28) ακίνητα, από τα οποία τα είκοσι επτά (27) είχαν εκκρεμή τεχνικά ή νομικά θέματα. Παρουσιάζεται η πρόταση για διαχωρισμό των ακινήτων σε δύο χαρτοφυλάκια τα οποία θα παρείχαν παρόμοιο συνολικό μίσθωμα, κατόπιν συζητήσεων με τους επενδυτές και ενώ στην πρώτη παρουσίαση είχε διαφανεί ότι δεν ήταν ευνοϊκές οι συνθήκες της αγοράς για τόσο μεγάλες συναλλαγές.

Επίσης, καθίσταται σαφές ότι θα πρέπει να υπάρξει ρήτρα επαναγοράς στην αγοραία τιμή των ακινήτων κατά την λήξη της μίσθωσης, προκειμένου η συναλλαγή να χαρακτηριστεί ως λειτουργική μίσθωση, σύμφωνα με την Οδηγία της Eurostat. Άξιο λόγου είναι ότι στη φάση αυτή φαίνεται ότι έχουν εγκαταλειφθεί τα εναλλακτικά σενάρια αξιοποίησης των Ακινήτων (τιτλοποίηση, σύσταση εταιρείας ειδικού σκοπού, η οποία θα προέβαινε σε δανεισμό), χωρίς να έχουν παρουσιαστεί στο ΑΣ του Ταμείου στοιχεία σε απόλυτους αριθμούς για τα συγκριτικά οφέλη και μειονεκτήματα κάθε εναλλακτικής μορφής αξιοποίησης.

Την 29-5- 2012 υπογράφεται μεταξύ του Διευθύνοντος Συμβούλου του ΤΑΙΠΕΔ Κ. Μ. και του νομίμου εκπροσώπου της ανώνυμης εταιρείας με την επωνυμία "... Λ.Ε.". Π. Δ., σύμβαση έργου που συνίστατο στην εκτίμηση της Αγοραίας Μισθωτικής Αξίας των είκοσι οκτώ ακινήτων, σύμφωνα με τα International Valuation Standards και το RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors).

Σημειώνεται ότι την 23- 4-2013 δηλαδή ένα έτος μετά υπογράφηκε μεταξύ του Διευθύνοντος Συμβούλου του ΤΑΙΠΕΔ Ιωάννη Εμίρη και του Παναγιώτη Δανού, Πρόσθετη Πράξη στην από 29-5-2012 Σύμβαση με έργο την "επανεκτίμηση" των ακινήτων παρότι η αγοραία μισθωτική αξία θα επιβεβαιωνόταν και από την ΒΝΡ Paribas. Σε εκτέλεση των ανωτέρω, παραδόθηκε στο ΤΑΙΠΕΔ η με ημερομηνία, 30-4-2013 πεντασέλιδη κοινή έκθεση εκτίμησης της μισθωτικής αξίας των Ακινήτων των Συμβούλων "...

ΑΕ" και "ΒΝΡ Paribas Real Estate Advisory & Property Management UK Ltd", με την οποία εκτιμάτο ότι η μισθωτική αξία του Χαρτοφυλακίου Α' ανερχόταν σε 11.530.000 ευρώ και του Χαρτοφυλακίου Β* σε 14Ό557000 ευρω "και συνολικά σε 257600.000 ευρών Εξάλλου, την 9-5-2013 το Ταμείο απέστειλε στην Γενική-Γραμματεία Δημόσιας Περιουσίας του Υπουργείου Οικονομικών σχέδιο μισθωτικής σύμβασης, προκειμένου να διατυπώσει η τελευταία τις απόψεις της επί των όρων της μισθώσεως μέχρι την 13-5-2013 (δηλαδή εντός τετραημέρου);

Η Γενική Γραμματεία Δημόσιας Περιουσίας (ΓΓΔΠ) με το υπ' αριθμ. πρωτ. …08/16-5-2013 έγγραφο της προς τη Διεύθυνση Τεχνικών Υπηρεσιών και Στέγασης της Γενικής Διεύθυνσης Δημόσιας Περιουσίας & Εθνικών Κληροδοτημάτων ζήτησε τις απόψεις της αρμόδιας Διεύθυνσης για το ύψος των μισθωμάτων, δίνοντας περιθώριο επτά ημερών για να δοθεί απάντηση.

Οι απόψεις της Υπηρεσίας εκφράσθηκαν σε τρία ενημερωτικά σημειώματα απευθυνόμενα στον Γενικό Γραμματέα Δημόσιας Περιουσίας. Στο πρώτο εξ αυτών (υπ' αρ. πρωτ. ΔΤΥ...2013 ΕΜΠ/Π από 17-5-2013) επισημαίνονταν από τον Ζ. Χ., υπάλληλο της αρμόδιας Διεύθυνσης Τεχνικών Υπηρεσιών και Στέγασης (ορ. και σχετ. από 11-6-14 ένορκη κατάθεσή του) όροι που απέκλιναν από τις διατάξεις του Ν.3130/2013 περί μισθώσεων του Δημοσίου και ήταν επαχθείς για το Ελληνικό Δημόσιο.

Στο σημείο αυτό, πρέπει να γίνει η ακόλουθη επισήμανση: Οι υπάλληλοι Διεύθυνσης της ΓΓΔΠ γνώριζαν και χειρίζονταν τις μισθώσεις του Δημοσίου διέπονται από το Ν.3130/2003 και με βάση τις διατάξεις του εξέφρασαν τις απόψεις τους. Η Συναλλαγή ( για την οποία ζητούνταν οι απόψεις τους ) ερειδόταν αντιθέτως στον Ν. 3581/2007.

Όπως προκύπτει από τα ενημερωτικά σημειώματα που συνέταξαν, προσπάθησαν ευλόγως να καταδείξουν ότι οποιαδήποτε απόπειρα ευθείας σύγκρισης μισθωτικών όρων και ύψους μισθωμάτων θα παρέμενε ατελέσφορη, εάν δεν ετίθεντο υπόψη τους συνολικές επιβαρύνσεις ή οφέλη του Δημοσίου από τη Συναλλαγή πέραν του καταβλητέου μισθώματος (που θα προέκυπταν από το τίμημα της πώλησης από την υποχρέωση καταβολής ασφαλίστρων, από το κόστος της ελαφράς συντήρησης, από τις αναπροσαρμογές του μισθώματος κ.λπ.).

Έτσι, ως λογικό, προσπάθησαν να καταδείξουν ότι ως "μίσθωμα" μπορεί να νοηθεί το συνολικό ποσό δημοσιονομικής επιβάρυνσης του Δημοσίου από μίσθωση. Αναλυτικότερα, στο με ημερομηνία 17-5-2013 ενημερωτικό σημείωμα αναφερόταν: "όσον αφορά στην εκτίμηση του οικονομικού οφέλους που θα προκύψει για το Δημόσιο από την εν λόγω σύμβαση μίσθωσης, καθίσταται σαφές ότι δεν αρκεί να ληφθεί υπόψη μόνο το μίσθωμα που θα καταβάλει το δημόσιο αλλά πρέπει να συνεκτιμηθούν και άλλες παράμετροι όπως, το ποσόν που θα εισπράξει το Δημόσιο κατά το στάδιο της "πώλησης", ο τρόπος αναπροσαρμογής του μισθώματος, το ύψος των ασφαλίστρων..., το κόστος συντήρησης του ακινήτου και ποιον θα βαρύνει...

καθώς και κάθε άλλη παράμετρος ή όρος της σύμβασης που δυνητικά δημιουργεί δαπάνη κατά τη διάρκεια της μίσθωσης". Σύμφωνα με το ν. 3130/2003: Η συντήρηση ανήκει στον εκμισθωτή (άρθρο 18), η διάρκεια σύμβασης είναι 12ετής, άρα μπορεί να υπάρξει αναπροσαρμογή του μισθώματος μετά την πάροδο των 12 ετών (άρθρα 4 και 23), υπό προϋποθέσεις μπορεί να λυθεί η σύμβαση πριν την λήξη της δωδεκαετίας χωρίς επιβάρυνση του Δημοσίου (άρθρο 19), η ασφάλιση του κτιρίου δεν καλύπτεται από το Δημόσιο, ενώ μέχρι την 1-1-2015 δεν προβλέπεται αναπροσαρμογή του ενοικίου (ά. 21 Ν.4002/2011 και παρατάσεις του).

Ωστόσο, στην υπό εξέταση μισθωτική σύμβαση συμπεριλήφθηκαν οι παρακάτω όροι: "27.4. Ο Μισθωτής θα καταβάλλει το Κόστος Ασφάλισης σε ετήσια δόση σύμφωνα με τους όρους της Ασφαλιστικής Σύμβασης. Ρητώς συμφωνείται ότι δικαιούχος ασφαλίσματος της ασφάλισης υλικών ζημιών θα είναι ο Εκμισθωτής. Το κόστος Ασφάλισης άλλων κινδύνων πέραν των Ασφαλισμένων Κινδύνων θα βαρύνει αποκλειστικά, τον εκμισθωτή", "13.2 Η Συντήρηση Μικρής Κλίμακας του Μισθίου θα διενεργείται από τον Μισθωτή ή τους εργάτες, εργολάβους ή νομίμους εκπροσώπους του με δαπάνες του Μισθωτή",

"33.4 Ο Μισθωτής δικαιούται να καταγγείλει την παρούσα μίσθωση οποτεδήποτε μεταξύ του 9°" και II01 έτους της Μισθωτικής διάρκειας (το "Πρώτο Δικαίωμα καταγγελίας") και μεταξύ του 150u και 17ου έτους της Μισθωτικής Διάρκειας (το "Δεύτερο Δικαίωμα καταγγελίας"), εκτός εάν ο Εκμισθωτής κοινοποιήσει στο Μισθωτή ότι το άθροισμα: (α) του Ετήσιου μισθώματος, και (β) των ετησίων μισθωμάτων όπως έχουν συμφωνηθεί μεταξύ του Εκμισθωτή και τον Μισθωτή για τη μίσθωση άλλων ακινήτων που αναγράφονται στο Παράρτημα 3,αναφορικά με τα οποία ο Μισθωτής έχει ήδη ασκήσει το δικαίωμα καταγγελίας της μίσθωσης τους, αντιστοιχεί σε ποσοστό 7% (για το Πρώτο Δικαίωμα Καταγγελίας) και άνω του 15% (για το Δεύτερο Δικαίωμα Καταγγελίας) τον συνολικού ποσού των ετησίων μισθωμάτων που είναι καταβλητέα από το Μισθωτή για όλα τα συμβόλαια μίσθωσης αναφορικά με τα ακίνητα που αναφέρονται στο παράρτημα 3 (συμπεριλαμβανομένης της παρούσας Μίσθωσης)".

Η Διεύθυνση Τεχνικών Υπηρεσιών & Στέγασης στο υπ' αρ. πρωτ. ΔΤΥ...2Θ13 ΕΜΠ/11/1 7-5-2013 Ενημερωτικό της Σημείωμα πρότεινε: δ) Για την καταγγελία της μίσθωσης εκ μέρους του Δημοσίου και συγκεκριμένα τις προβλέψεις του όρου 33.4 του σχεδίου της σύμβασης, κρίνουμε ότι τα προβλεπόμενα ποσοστά για την άσκηση του Πρώτου και Δευτέρου Δικαιώματος καταγγελίας, θα πρέπει να αυξηθούν στο 15 και 25% αντίστοιχα, ώστε να αυξηθεί η δυνατότητα του Δημοσίου να απαγκιστρωθεί από μισθωμένα ακίνητα (πρβλ.

άρθρο 19 ν.3130/2003 όπως ισχύει, περί δικαιωμάτων του Δημοσίου για πρόωρη αζήμια λύση της μίσθωσης ή πρόωρη λύση με αποζημίωση)" ενώ για τους ειδικότερους όρους πρότεινε: (α) το μίσθωμα ασφάλισης, θα πρέπει να βαρύνει τον εκμισθωτή και όχι το Δημόσιο, καθώς ο εκμισθωτής είναι ο δικαιούχος της τυχόν αποζημίωσης (όροι 6.1, 27.4_ και 27.5 του σχεδίου σύμβασης)... (ε) οι φθορές συνήθους χρήσεων, θα πρέπει να διέπονται από όρους σύμφωνα με το.

προβλεπόμενα στο άρθρο 18 του ν. 3130/2003. ήτοι να βαρύνουν τον εκμισθωτή και όχι το Δημόσιο όπως προβλέπεται στον όρο 13.2 του σχεδίου σύμβασης, (στ) οι συντηρήσεις του εξοπλισμού του κτιρίου, ήτοι των "μέσων εξυπηρέτησης κτιρίου" όπως αυτά ορίζονται στο τέλος της παρ.

1. I του υπόψη σχεδίου σύμβασης, θα πρέπει να βαρύνουν τον εκμισθωτή, όπως ισχύει σε όλες τις μισθώσεις του Δημοσίου, δηλαδή αντίθετα από την πρόβλεψη τον όρου 10.1 του σχεδίου σύμβασης, (ζ ) ομοίως όσον αφορά το. μέτρα πυροπροστασίας, θα πρέπει να ζητείται από τον εκμισθωτή να αναλάβει την έκδοση και ανανέωση της βεβαίωσης τήρησης των μέτρων πυροπροστασίας που εκδίδεται από την αρμόδια Πυροσβεστική Υπηρεσία, όπως ισχύει σε όλες τις μισθώσεις του Δημοσίου, δηλαδή αντίθετα από την πρόβλεψη του όρου 21.5 του σχεδίου σύμβασης".

Άλλες παρατηρήσεις της αρμόδιας Υπηρεσίας, η καταβολή του μισθώματος έπρεπε να γίνεται δεδουλευμένα και όχι να προκαταβάλλεται, τα κτίρια θα έπρεπε να παραδίδονται έτοιμα προς χρήση, ο εκμισθωτής θα έπρεπε να έχει την ευθύνη να τακτοποιήσει όποιες πολεοδομικές παραβάσεις τυχόν υπάρχουν στο ακίνητο, το δημόσιο θα έπρεπε να μπορεί διαρκούσης της μίσθωσης να μεταβάλει τη χρήση μονομερούς δηλαδή να στεγάσει άλλη υπηρεσία ή να συστεγάσει τέτοια, χωρίς επιβάρυνση του μισθώματος.

Περαιτέρω, η Διεύθυνση Τεχνικών Υπηρεσιών με το Δ Τ Υ ...2013 Ε Μ Π/1 3/27-5-2013 "Ενημερωτικό Σημείωμα" διαβίβασε στο ΤΑΙΠΕΔ πίνακες που είχε συντάξει η υπάλληλος της ίδιας υπηρεσίας Μ. Μ., στους οποίους περιέχονταν συγκριτικά μισθώματα ακινήτων που ήδη μίσθωνε το δημόσιο, στην εγγύς ή ευρύτερη περιοχή και οι αποκλίσεις τους σε σχέση με τα προτεινόμενα από το ΤΑΙΠΕΔ.

Για τον εντοπισμό των συγκρίσιμων λόγω εγγύτητας μισθίων, η εν λόγω υπάλληλος χρησιμοποίησε στοιχεία από το επικαιροποιημένο ηλεκτρονικό αρχείο μισθώσεων της Υπηρεσίας σε συνδυασμό με την εφαρμογή google earth (op. από 11-6-2014 ένορκη κατάθεση της). Η ίδια υπάλληλος παραθέτει "στοιχεία μισθωμένων ακινήτων που βρίσκονται στην ευρύτερη περιοχή του προς αξιοποίηση ακινήτου.

Τα στοιχεία περιλαμβάνουν την θέση του ακινήτου, την συνολική επιφάνειά του, το σημερινό καταβαλλόμενο μίσθωμα καθώς και το μίσθωμα ανά τ.μ.", επισημαίνοντας στην ΓΓΔΠ ότι τα μισθώματα δεν είναι συγκρίσιμα διότι "για τη χρήση των παρατιθέμενων στοιχείων πρέπει να ληφθούν υπόψη οι διαφορές των μισθωτικών όρων μεταξύ των δύο τύπων σύμβασης".

Από την επισκόπηση του πίνακα που διαβιβάστηκε παρατηρούμε ότι 17 από τα κτίρια είναι κατά πολύ μεγαλύτερα σε επιφάνεια από αυτά με τα οποία συγκρίνονται (τουλάχιστον δέκα φορές σε επιφάνεια). Επίσης, σε ορισμένες περιπτώσεις όπως π.χ. στην περίπτωση του Αρχηγείου της Αστυνομίας στην Θεσσαλονίκη, η απόσταση μεταξύ του πλησιέστερου είναι 2,5 km σε ευθεία, ή της Δ.Ο.Υ Κηφισιάς είναι 2km ή της Δ.Ο.Υ Χαλκίδας είναι 3 km ( δηλαδή οι περιοχές δεν είναι συγκρίσιμες στην δε τελευταία περίπτωση το οικόπεδο είναι εν μέρει εκτός σχεδίου.

Επίσης, οι υπάλληλοι της Διεύθυνσης Τεχνικών Υπηρεσίας αξιολογώντας τις εκτιμήσεις του ανεξάρτητου εκτιμητή (ΔΑΝΟΣ) στον συγκριτικό πίνακα μισθωμάτων (στον οποίο συγκρίνεται το προτεινόμενο από τον εκτιμητή, μίσθωμα με το μίσθωμα του πλησιέστερου μισθωμένου κτιρίου από το Δημόσιο) έθεσαν υπόψη του ΓΓΔΠ δύο άλλες παραμέτρους, α) την αντιστρόφως ανάλογη σχέση μισθώματος και μεγέθους επιφάνειας προς μίσθωση και ("είθισται το αγοραίο μίσθωμα να είναι μειωμένο σε περίπτωση μεγάλης επιφάνειας κτιρίων" για το κτίριο της Δ/νσης Εγκληματολογικών Ερευνών και σε άλλες δύο περιπτώσεις σημειώνει ότι λόγω του μεγάλου μεγέθους του κτιρίου θεωρούμε ότι το προτεινόμενο μίσθωμα θα έπρεπε να καθορισθεί σε χαμηλότερο επίπεδο" για το κτίρια του ΕΟΠΥΥ και του Υπουργείου Παιδείας ), και β) την σχέση μεταξύ μισθώματος σε σχέση με την υποβάθμιση ή μη της περιοχής που βρίσκεται το ακίνητο ("το συγκεκριμένο ακίνητο βρίσκεται σε πολύ υποβαθμισμένη περιοχή, ως εκ τούτου υστερεί σε σχέση με τα λοιπά ακίνητα που χρησιμοποιήθηκαν για συγκριτικά στοιχεία, ακόμη δε και από το πλησιέστερο ακίνητο " για το κτίριο της Α' Α Ο Υ Αθηνών).

Εν συνεχεία, με το από 22-8-2013 έγγραφο της Διεύθυνσης Υπηρεσιών και Στέγασης της Γενικής Γραμματείας Δημόσιας Περιουσίας διατυπώθηκαν οι απόψεις της Υπηρεσίας σχετικά με το διαχωρισμό των Εργασιών συντήρησης των δομικών στοιχείων και των εγκαταστάσεων των ακινήτων κατά τη διάρκεια της μισθώσεως. Στο έγγραφο αυτό διαλαμβάνονται τα ακόλουθα κρίσιμα: "[...]3.Η επισκευή-αποκατάσταση φθορών που οφείλονται σε συνήθη χρήση του εξοπλισμού και των εγκαταστάσεων γίνονται με μέριμνα και δαπάνη του εκμισθωτή (ιδιοκτήτη του ακινήτου). 4.

Φθορές που προκαλούνται από μη ορθολογική ή/και κακή χρήση των εγκαταστάσεων και του εξοπλισμού αποκαθίστανται από τον χρήστη- μισθωτή του κτιρίου ο οποίος αναλαμβάνει και τη σχετική δαπάνη. Η συντήρηση του εξοπλισμού που τυχόν εγκατασταθεί από τον ενοικιαστή και λειτουργεί για την εξυπηρέτησή του βαρύνει τον ίδιο.

Σε κάθε περίπτωση πριν την έναρξη των εργασιών ενημερώνεται και ο ιδιοκτήτης ώστε να συμφωνήσει και να εγκρίνει το είδος και την έκταση της επέμβασης αλλά και να ενημερώσει το μητρώο του κτιρίου. 5. Η αποκατάσταση ζημιών που αφορούν τις κτιριακές και τις πάγιες εγκαταστάσεις και προκαλούνται από σεισμούς, θεομηνίες, βανδαλισμούς, τρομοκρατικές ενέργειες και άλλα έκτακτα περιστατικά βαρύνουν τον εκμισθωτή. 6.

Η προσαρμογή των κτιριακών εγκαταστάσεων ώστε να πληρούν κάθε φορά τα προβλεπόμενα από τις πολεοδομικές ή άλλες διατάξεις με στόχο την έκδοση των σχετικών πιστοποιητικών όπως: Εργασίες και ενέργειες που υπαγορεύονται από τις απαιτήσεις πυρασφάλειας (έκδοση και ενημέρωση σχετικών πιστοποιητικών πυρασφάλειας)/ Νομιμοποιήσεις αυθαιρέτων κτισμάτων ή/και κατασκευών/ Μέτρα για την ενεργειακή κατανάλωση των κτιρίων, καθορισμός ενεργειακής κλάσης (έκδοση πιστοποιητικού ενεργειακής ταυτότητας κτιρίου)/Επεμβάσεις με στόχο την διευκόλυνση της προσβασιμότητας από Άτομα με Ειδικές Ανάγκες (ΑμΕΑ)/Πιστοποιητικά που αφορούν στη λειτουργία ανελκυστήρων, καυστήρων, λεβητοστασίων κλπ που εκδίδονται κάθε φορά σύμφωνα με το νόμο αποτελούν ευθύνη του ιδιοκτήτη.

Ο ενοικιαστής με τακτικές έγγραφες υπομνήσεις του υπενθυμίζει την υποχρέωση αυτή στον ιδιοκτήτη [...]". Στην τρίτη σελίδα του εγγράφου αυτού έχουν καταγραφεί (ιδιοχείρως) οι απόψεις της Γενικής Διευθύντριας Δημόσιας Περιουσίας Α. Β.. Από το κείμενο αυτό αποχωρίζουμε τα ακόλουθα κρίσιμα: " [...] οφείλετε ως Υπηρεσία αρμόδια για την παρακολούθηση του θεσμικού πλαισίου των στεγάσεων των δημοσίων υπηρεσιών να ερευνήσετε σε βάθος το ζήτημα που ανακύπτει από την εκμετάλλευση αυτών των δημοσίων κτιρίων [...] στις περιπτώσεις βέβαια που σε αυτά στεγάζονται σήμερα Δημόσιες Υπηρεσίες.

Περαιτέρω, να τοποθετηθείτε όσον αφορά τους όρους που πρέπει να περιλαμβάνουν οι σχετικές συμβάσεις (ενν. μισθώσεως), τις οποίες όπως προκύπτει από τα ίδια ως άνω στοιχεία, θα υπογράφει ο Υπουργός των Οικονομικών εκπροσωπώντας το Ελληνικό Δημόσιο, ώστε να διασφαλίζονται τα συμφέροντα του Δημοσίου, όπως αντίστοιχα διασφαλίζονται με τις δ ν. 3130/2003 περί στεγάσεως Δημοσίων Υπηρεσιών.

Άλλωστε, το ύφος των δαπανών αυτών έχει άμεση σχέση με το προσδιορισθησόμενο μίσθωμα".

Από την μελέτη και ερμηνεία των ενημερωτικών σημειωμάτων της Διεύθυνσης Στέγασης της ΓΓΔΠ, συνάγουμε ότι οι συντάξαντες αυτά υπάλληλοι ήθελαν να καταδείξουν ότι: α) τα μισθώματα θα έπρεπε να είναι χαμηλότερα επειδή το Δημόσιο επωμίζεται και το κόστος συντήρησης. Επίσης, η συντήρηση των κτιρίων από το Ελληνικό Δημόσιο συμβάλλει στην διατήρηση της αξίας των ακινήτων, την οποία όμως θα καρπωθεί ο εκμισθωτής στην περίπτωση που το Δημόσιο επιδιώξει την επαναγορά των ακινήτων.

Αυτό επιβεβαιώνεται από το υπ' πρωτ. …8/14-1 1-2012 έγγραφο του Εντεταλμένου Συμβούλου του ΤΑΙΠΕΔ προς την ΕΛΣΤΑΤ στο οποίο αναφέρει ότι " τα οφέλη από τις συμβάσεις αυτές θα παραμένουν στον επενδυτή/εκμισθωτή, αφού και οι εργασίες συντήρησης θα γίνονται και θα παραμένουν προς όφελος των ακινήτων...", β) τα μισθώματα θα έπρεπε να είναι χαμηλότερα επειδή το Δημόσιο ( αναλαμβάνει μέρος της ασφάλισης των ακινήτων), γ) το Δημόσιο δεν μπορεί να προβεί σε λύση της σύμβασης, όπως ισχύει στον Ν.3 130/2003, στην περίπτωση που μελλοντικά και ιδίως πριν το 9° ή 15° έτος-εξασφαλίσει στέγαση για κάποιες από τις υπηρεσίες που στεγάζονται στα κτίρια που μισθώνει και το ποσοστό του μισθώματος στο συνολικό ετήσιο μίσθωμα είναι πάνω από 7% ή 15% αντίστοιχα.

Δηλαδή, σε αυτή την περίπτωση το ΕΔ θα είναι υποχρεωμένο να καταβάλει μισθώματα ακόμη και στη περίπτωση που δεν συντρέχουν ή έχουν μεταβληθεί οι ανάγκες στέγασης δημοσίων υπηρεσιών.

Περαιτέρω, την 12-10-2012 το ΤΑΙΠΕΔ απέστειλε στην Ελληνική Στατιστική Αρχή (ΕΛ.ΣΤΑΤ.) ένα αρχικό σχέδιο των βασικών σχεδίων μίσθωσης και ζήτησε να αξιολογηθεί αν αυτοί πληρούσαν τις προϋποθέσεις των λειτουργικών μισθώσεων κατά τα πρότυπα της Eurostat ( καθώς το ζήτημα αν επρόκειτο για λειτουργική ή χρηματοδοτική πώληση και επαναμίσθωση ήταν σημαντικό διότι επηρέαζε τον τρόπο εγγραφής/εμφάνισης της συναλλαγής στους εθνικούς λογαριασμούς). Η ΕΛ.ΣΤΑΤ. αφενός απηύθυνε το ίδιο έγγραφο στην Eurostat και αφετέρου την 01- 11- 2012 ζήτησε περισσότερα στοιχεία για την μίσθωση, προκειμένου με βάση το λογιστικό πρότυπο -σύστημα ESA95, το εγχειρίδιο για το χρέος και το έλλειμμα της Γενικής Κυβέρνησης ( έκδοση του 2012 της Eurostat που επεξηγεί τον Κανονισμό 2223/96 της EE) να δύναται να προβεί στη ζητούμενη αξιολόγηση.

Στο με ημερομηνία 1-11-2012 έγγραφο τον Προέδρου της ΕΛ.ΣΤΑΤ Ανδρέα Γεωργίου αναφέρονται τα ακόλουθα: "Σε απάντηση του ανωτέρω εγγράφου, σας γνωρίζουμε ότι η ΕΛΣΤΑΤ μελέτησε σε συνεργασία με τη Eurostat το σχέδιο αναφορικά με το ανωτέρω θέμα προκειμένου να αποφανθεί αν η συναλλαγή αποτελεί operational ή financial leasing θα πρέπει να αξιολογηθούν τα παρακάτω σημεία:

α) αν στο νέο επενδυτικό όχημα (SPV) θα συμμετέχει η κυβέρνηση ή όχι. Η διευκρίνιση αυτή είναι απαραίτητη για το SPV ώστε να γίνει ταξινόμηση του εντός ή εκτός της Γενικής Κυβέρνησης. Η ταξινόμηση της μονάδας SPV έχει επίπτωση στο πώς θα καταγραφεί η μεταβίβαση του ακινήτου (ή άλλου παγίου στοιχείου). Αν η μονάδα SPV ταξινομηθεί στη γενική κυβέρνηση, δεν εγγράφονται έσοδα από πώληση παγίων (που μειώνουν το κυβερνητικό έλλειμμα) αφού θεωρούμε ότι πρόκειται για αναδιάρθρωση παγίων για πιο αποτελεσματική χρήση τους.

Αν η μονάδα SPV αποδεδειγμένα είναι ιδιωτική θεσμική μονάδα τότε η πώληση των παγίων καταγράφεται ως συναλλαγή παγίων και επομένως βελτιώνει το κυβερνητικό ισοζύγιο. Αυτό δεν ισχύει αν η συναλλαγή (μίσθωση) θεωρηθεί ότι είναι χρηματοπιστωτικού χαρακτήρα (financial lease) αφού το πάγιο παραμένει στην περίπτωση αυτή στον ισολογισμό της κυβέρνησης:

Θα πρέπει λοιπόν να διευκρινισθεί αν ο εκμισθωτής/αγοραστής προέρχεται από τον ιδιωτικό τομέα ή αποτελεί επιχείρηση του Δημοσίου. Στο επόμενο στάδιο μας ενδιαφέρει η φύση της μίσθωσης αν είναι λειτουργική (operating) ή χρηματοπιστωτική financial) μίσθωση. 1. Στην περίπτωση της λειτουργικής μίσθωσης το πάγιο καταγράφεται στον ισολογισμό του εκμισθωτή (lessor) που στην περίπτωση αυτή είναι η υπό δημιουργία, νέα μονάδα και επιστρέφει σε αυτήν μετά το τέλος της μίσθωσης.

Όλοι οι κίνδυνοι και τα οφέλη που σχετίζονται με το πάγιο παραμένουν επομένως στον εκμισθωτή. Ο εκμισθωτής (και όχι ο μισθωτής-δηλαδή στη περίπτωση αυτή η κυβέρνηση) αναλαμβάνει όλες τις δαπάνες συντήρησης και τυχόν επιδιορθώσεων του παγίου όπως επίσης έχει την υποχρέωση αντικατάστασης του αν προκύψει τέτοια ανάγκη. 2.

Στην περίπτωση της χρηματοπιστωτικής μίσθωσης ο εκμισθωτής (lessor- δηλαδή η υπό δημιουργία νέα μονάδα) μεταφέρει εκ των πραγμάτων όλους τους κινδύνους και τα οφέλη ιδιοκτησίας στον μισθωτή. Ο εκμισθωτής δηλαδή δεν παίζει παρά ένα χρηματοπιστωτικό ρόλο στη συναλλαγή γι' αυτό και η συναλλαγή αυτή εγγράφεται ως παροχή δανείου και τα μισθώματα ως τοκοχρεολύσια του δανείου αυτού.

Το πάγιο βρίσκεται στην περίπτωση αυτή στον ισολογισμό του μισθωτή. Επομένως οι όροι της σύμβασης θα πρέπει να διατυπωθούν με ακρίβεια. Συγκεκριμένα το αν η σύμβαση αποτελεί operational ή financial leasing αξιολογείται από την ανάλυση των όρων της μίσθωσης όπου διατυπώνονται με σαφήνεια οι όροι, αναφορικά με την επισκευή, την ασφάλιση και το δίκαιοι με ROFO (Right of first offer).

Στο σχέδιο που έχετε αποστείλει δεν είναι σαφές τι εννοείται με την επισκευή διότι δεν μπορεί ταυτόχρονα να αναγράφεται πλήρης επισκευή και ελαφρά συντήρηση. Άλλο ένα σημείο που δημιουργεί ερωτηματικά είναι το θέμα της ασφάλισης όπου δημιουργείται το ερώτημα γιατί η ασφάλιση πληρώνεται από τον μισθωτή και όχι από τον εκμισθωτή.

Σχετικά με το δικαίωμα ROFO έτσι όπως διατυπώνεται σημαίνει ότι το ownership (η ιδιοκτησία) είναι αμφισβητούμενο και δεν περνάει στον εκμισθωτή και αυτό αποτελεί ένδειξη ότι το ακίνητο παραμένει στον ισολογισμό του κράτους και συνεπώς αποτελεί μάλλον financial leasing παρά operationalleasing. Επίσης το δικαίωμα της υπεκμίσθωσης από τον Μισθωτή αποτελεί ένδειξη ότι το ακίνητο παραμένει στην κυριότητά του.

Επίσης δεν αναφέρεται με τη λήξη της μίσθωσης αν ο εκμισθωτής μπορεί να εκμισθώσει το ακίνητο αλλού. Για παράδειγμα, στην περίπτωση της λειτουργικής μίσθωσης ο εκμισθωτής μπορεί να το εκμισθώσει αλλού ή να το χρησιμοποιήσει διαφορετικά. Αυτό σημαίνει ότι στην περίπτωση αυτή η περίοδος εκμίσθωσης δεν καλύπτει αναγκαστικά όλο το χρόνο οικονομικής ζωής του παγίου.

Τα στοιχεία της επισκευής και ασφάλισης και δικαιώματος ROFO όπως αναγράφονται στο παράδειγμα που μας αναφέρετε αποτελούν ένδειξη ότι μάλλον είναι στοιχεία χρηματοοικονομικής παρά λειτουργικής μίσθωσης. Επίπτωση: - operational leasing σημαίνει ότι το ποσό του ενοικίου επιβαρύνει το έλλειμμα χωρίς επίπτωση στο χρέος - financial leasing σημαίνει ότι η σύμβαση αποτελεί δανειακή σύμβαση ώστε, επιβαρύνεται το χρέος κατά το δάνειο δηλαδή στην περίπτωση μας κατά το ποσό της αξίας του ακινήτου και το έλλειμμα κατά το ποσό του ενοικίου που αντιστοιχεί στους τόκους του δανείου.

Παρακαλούμε για την παροχή από μέρους σας εκ νέου σχεδίου που να λαμβάνονται υπόψη οι ανωτέρω παρατηρήσεις, ώστε να αξιολογηθεί με βάση τα δεδομένα, η ταξινόμηση του υπό δημιουργία φορέα και στη συνέχεια να γίνει αξιολόγηση της μίσθωσης με βάση τα ακριβή χαρακτηριστικά της. (Παραπομπές: Κανονισμός (ΕΚ) 2223/96,παράρτημα 2 σημεία 3 και 4, Manual of General Government Deficit and Debt (2012), κεφάλαιο VI.3).

Την 14-11-2012 το ΤΑΙΠΕΔ με σχετικό έγγραφο του Εντεταλμένου Συμβούλου του Ανδρέα Ταπραντζή (αρ.πρωτ. 463 8) διευκρίνισε ότι: α) τα ακίνητα θα μεταβιβάζονταν κατά κυριότητα σε ιδιώτη επενδυτή, β) όλοι ο κίνδυνοι και τα οφέλη θα μεταβιβάζονταν στον επενδυτή, ότι οι δαπάνες για ελαφριά συντήρηση και ασφάλεια θα επιβάρυναν τον μισθωτή αλλά σε περίπτωση επέλευσης του ασφαλιστικού κινδύνου η ασφαλιστική αποζημίωση θα καταβαλλόταν στον εκμισθωτή.

Σχετικά με την μετακύληση του κόστους της ελαφράς συντήρησης και ασφάλισης στον μισθωτή, το ΤΑΙΠΕΔ ανέφερε ότι αυτό αποτελούσε αντικείμενο εμπορικής διαπραγμάτευσης μεταξύ επενδυτή/εκμισθωτή και μισθωτή, σε μια προσπάθεια να γίνει η Συναλλαγή ελκυστικότερη στους υποψηφίους επενδυτές ενώ προσέθετε ότι η διατύπωση του Κανονισμού 2223/96 ΕΚ (..οι εκμισθωτές συνήθως αναλαμβάνουν την ευθύνη για τις επισκευές και τη συντήρηση ενός αγαθού...

καθιστά την ανάληψη του σχετικού κόστους από τον εκμισθωτή δυνητική ή κα επιδεκτική επιμερισμού (όπως εν προκειμένω ελαφρά-βαριά συντήρηση), γ) αναφορικά με το " δικαίωμα πρώτης προσφοράς ", έχει προβλεφθεί ότι ο επενδυτής δε θα δικαιούται να προβεί σε πώληση των ακινήτων σε τρίτο με τίμημα κατώτερο και όρους καταβολής δυσμενέστερους αυτών της προσφοράς του μισθωτή αλλά θα δύναται είτε να.

πωλήσει τα ακίνητο, σε τρίτους με καλύτερους όρους είτε καθόλου, με αποτέλεσμα το δημόσιο να μην ελέγχει σε καμία περίπτωση τη διαδικασία πώλησης των ακινήτων, δ) αναφορικά με το δικαίωμα υπεκμίσθωσης, ο μισθωτής θα μπορεί να υπεκμισθώνει σε τρίτους τα ακίνητα κατόπιν έγγραφης συναίνεσης του επενδυτή/εκμισθωτή, με αντάλλαγμα που δε θα υπερβαίνει το μίσθωμα που ο ίδιος καταβάλλει με βάση τη δική του σύμβαση μισθώσεως και με τους ίδιους όρους, με αποτέλεσμα να μην μπορεί να αντλήσει όφελος από την υπεκμίσθωση, ε) αναφορικά με τη δυνατότητα του εκμισθωτή κατά την λήξη της μίσθωσης να εκμισθώσει το ακίνητο σε τρίτους, έχει προβλεφθεί ότι τυχόν παράταση ή ανανέωση της μίσθωσης προϋποθέτει έγγραφη συμφωνία των μερών και ως εν τούτου η διάθεση και εκμετάλλευση των μισθίων αφίεται στην απόλυτη κρίση του εκμισθωτή.

Μετά τη χορήγηση των ανωτέρω διευκρινίσεων, η ΕΛ.ΣΤΑΤ. απάντησε με το από 10-1- 2013 (αριθμ. πρωτ. Γ1-…2) έγγραφο της που συνέταξε ο Προϊστάμενος της Διεύθυνσης Εθνικών Λογαριασμών της Γενικής Διεύθυνσης Στατιστικών Ερευνών της Αρχής Κωνσταντίνος Μολφέτας. Σύμφωνα με αυτό: "Σύμφωνα με το ESA1995, παράρτημα Π, περί μίσθωσης και αγοράς διαρκών αγαθών/παγίων, παράγραφος 3:

Σε μία λειτουργική μίσθωση ο μισθωτής αποκτά το δικαίωμα να χρησιμοποιεί ένα διαρκές αγαθό (μίσθιο) για μια ορισμένη χρονική περίοδο, που μπορεί να είναι μεγάλη ή μικρή και δεν χρειάζεται απαραίτητα να έχει συμφωνηθεί από την αρχή. Όταν λήξει η περίοδος μίσθωσης, ο εκμισθωτής αναμένει ότι θα του επιστραφεί το μίσθιο στην ίδια περίπου κατάσταση που ήταν όταν το εκμίσθωσε, εκτός από την κανονική φθορά.

Στη συνέχεια, ο εκμισθωτής μπορεί να εκμισθώσει το μίσθιο σε άλλον μισθωτή ή να το χρησιμοποιήσει με οποιοδήποτε άλλο τρόπο. Έτσι, η περίοδος μίσθωσης δεν καλύπτει το σύνολο ή σημαντικό μέρος, της διάρκειας οικονομικής ζωής του μισθίου. Προκειμένου να διατηρεί το μίσθιο σε καλή κατάσταση λειτουργίας, ο εκμισθωτής πρέπει να πραγματοποιεί εργασίες συντήρησης και επισκευής του.

Επίσης, ο εκμισθωτής συνήθως αναλαμβάνει την ευθύνη για επισκευές και συντήρηση ενός μισθίου, που έχει διατεθεί 9ωτή. Από την άλλη πλευρά σύμφωνα με το ESA1995,παράρτημα II, περί μίσθωσης και αγοράς διαρκών αγαθών, παράγραφος 4: Σε μια χρηματοδοτική μίσθωση, ο μισθωτής αποκτά το δικαίωμα να χρησιμοποιεί ένα διαρκές αγαθό (μίσθιο) με αντάλλαγμα την καταβολή μισθωμάτων για μια προκαθορισμένη και παρατεταμένη χρονική περίοδο.

Αν όλοι οι κίνδυνοι και τα οφέλη της ιδιοκτησίας μεταβιβάζονται, εκ των πραγμάτων αν και όχι τυπικά, από τον εκμισθωτή στο μισθωτή, η μίσθωση είναι χρηματοδοτική μίσθωση. Στη χρηματοδοτική Μίσθωση, η περίοδος μίσθωσης καλύπτει το σύνολο ή το μεγαλύτερο μέρος της διάρκειας οικονομικής ζωής του Μίσθιου.

Στο τέλος της περιόδου μίσθωσης, ο μισθωτής έχει συχνά τη δυνατότητα, εάν θέλει, να αγοράσει το αγαθό (μίσθιο) σε συμβολική τιμή. 0 εκμισθωτής δεν προσφέρει υπηρεσίες επισκευής, συντήρησης στο μισθωτή.

Συνεπώς, ο ρόλος του εκμισθωτή είναι καθαρά χρηματοπιστωτικός. To ESA 1995 αναγνωρίζει την οικονομική πραγματικότητα που βρίσκεται πίσω από τη χρηματοδοτική μίσθωση, καταγράφοντας την ως εξής: ο εκμισθωτής χορηγεί στο μισθωτή ένα δάνειο που δίνει τη δυνατότητα, στο μισθωτή να αγοράσει το μίσθιο, του οποίου ο μισθωτής γίνεται εκ των πραγμάτων ιδιοκτήτης.

Συνεπώς το ESA 1995 αντιμετωπίζει το διαρκές αγαθό σαν να ήταν ιδιοκτησία του μισθωτή από την αρχή της περιόδου μίσθωσης. Τα μισθώματα που καταβάλλει στην πραγματικότητα ο μισθωτής προς τον εκμισθωτή πρέπει να υποδιαιρεθούν σε εξοφλήσεις κεφαλαίου και τόκους που αφορούν το τεκμαρτό δάνειο. Σύμφωνα με το ESA1995 στην περίπτωση της λειτουργικής Μίσθωσης το μίσθιο/πάγιο καταγράφεται στον ισολογισμό του εκμισθωτή (lessor) που στην περίπτωση αυτή είναι η υπό δημιουργία νέα μονάδα και επιστρέφει σε αυτήν μετά το τέλος της μίσθωσης.

Όλοι οι κίνδυνοι και τα οφέλη που σχετίζονται με το πάγιο παραμένουν επομένως στον εκμισθωτή, 0 εκμισθωτής (και όχι ο μισθωτής- lessee- δηλαδή στη περίπτωση αυτή το Ελληνικό Δημόσιο) αναλαμβάνει όλες τις δαπάνες συντήρησης και τυχόν επιδιορθώσεων του παγίου όπως επίσης έχει την υποχρέωση αντικατάστασης του αν προκύψει τέτοια ανάγκη.

Στην περίπτωση της χρηματοδοτικής μίσθωσης ο εκμισθωτής (lessor-δηλαδή η υπό δημιουργία νέα μονάδα) μεταφέρει εκ των πραγμάτων όλους τους κινδύνους και τα οφέλη ιδιοκτησίας στον μισθωτή. Ο εκμισθωτής δηλαδή παίζει ένα χρηματοπιστωτικό ρόλο στη συναλλαγή γι' αυτό και η συναλλαγή αυτή εγγράφεται ως παροχή δανείου και τα μισθώματα ως τοκοχρεολύσια του δανείου αυτού.

Το πάγιο καταγράφεται στην περίπτωση αυτή στον ισολογισμό του μισθωτή. Σύμφωνα με τις διευκρινήσεις τις οποίες μας στείλατε καθώς και την τηλεφωνική επικοινωνία με στελέχη σας προκύπτουν οι εξής ενδεικτικοί όροι: Ταυτότητα του επενδυτή: Ο επενδυτής θα είναι ιδιώτης εξ ολοκλήρου. Επίσης σε περίπτωση δανειοδότησης του επενδυτή από Τράπεζα δεν θα προβλέπεται/παρέχεται η εγγύηση του Ελληνικού Δημοσίου έμμεσα ή άμεσα.

Δαπάνες Συντήρησης και Ασφάλισης: Την πλειοψηφία των κινδύνων και ωφελειών που σχετίζονται με την ιδιοκτησία του ενοικιαζόμενου ακινήτου θα την έχει ο επενδυτής. Δηλαδή οι κίνδυνοι και τα οφέλη που σχετίζονται με το πάγιο/μίσθιο θα μεταβιβαστούν στον επενδυτή/εκμισθωτή με την πώληση των ακινήτων. Ο επενδυτής/εκμισθωτής θα βαρύνεται με τις βαριές δαπάνες συντήρησης όπως στέγη, βάψιμο κτιρίου κλπ ενώ οι ελαφριές δαπάνες συντήρησης όπως συντήρηση ασανσέρ, συντήρηση ηλεκτρολογική (πχ πρίζες κλπ) που είναι απαραίτητες για την καθημερινή λειτουργία του κτιρίου και χωρίς αυτές δεν διασφαλίζεται η επιστροφή του κτιρίου στην ίδια ή περίπου στην ίδια κατάσταση θα βαρύνουν τον μισθωτή.

Η ασφάλιση από τον μισθωτή (Ελληνικό Δημόσιο) έχει περισσότερο τον στόχο να γίνει ελκυστικό το πακέτο προς τον επενδυτή. Το. ακίνητα θα ασφαλιστούν για τις βασικές καλύψεις. Δικαίωμα πρώτης προσφοράς-ROFO: Σύμφωνα με την 2η διευκρινιστική επιστολή του ΤΑΙΠΕΔ, το Ελληνικό Δημόσιο θα έχει το δικαίωμα, ως μισθωτής των ακινήτων, να καταθέσει πρώτο προσφορά οποτεδήποτε ο επενδυτής /'εκμισθωτής αποφασίσει να προβεί σε πώληση των ακινήτων.

Το δικαίωμα της πρώτης προσφοράς έχει να κάνει με το να μπορεί το δημόσιο να επαναγοράσει το ακίνητο με τη λήξη της μίσθωσης εφόσον το επιθυμεί και αφετέρου με τον επενδυτή που θα γνωρίζει ότι υπάρχει τουλάχιστον ένας ενδιαφερόμενος. Με το δικαίωμα πρώτης προσφοράς ο επενδυτής/εκμισθωτής δεν θα δικαιούται να προβεί σε πώληση ακινήτων σε τρίτο με όρους καταβολής δυσμενέστερους αυτών της προσφοράς του μισθωτή αλλά θα δύναται είτε να πωλήσει τα ακίνητα σε οποιοδήποτε τρίτο με καλύτερο τίμημα από αυτό της προσφοράς του Ελληνικού Δημοσίου είτε να μην πωλήσει τα ακίνητα καθόλου.

Ως εκ τούτου δεν προκύπτει ότι ο μισθωτής ελέγχει τη διαδικασία πώλησης των ακινήτων. Υπεκμισθώσεις: Ο μισθωτής θα μπορεί να παραχωρήσει σε τρίτους τη χρήση του μισθίου κατόπιν συναίνεσης του εκμισθωτή με μίσθωμα που δεν θα υπερβαίνει το μίσθωμα που ο ίδιος καταβάλει. Αυτός ο όρος σχετίζεται αφενός με τη δυνατότητα του δημοσίου να μεταφέρει δημόσιες υπηρεσίες σε ένα από τα ακίνητα που εκμισθώνει και αφετέρου στην περίπτωση που κάποιο κτίριο από αυτά που έχει μισθώσει δεν το χρειάζεται να μπορεί να το υπεκμισθώνει χωρίς κέρδος (με αντάλλαγμα που δεν υπερβαίνει το μίσθωμα που ο ίδιος καταβάλει με βάση τη δική του σύμβαση).

Λήξη της μίσθωσης: Μετά τη λήξη ή την καταγγελία της σύμβασης της μίσθωσης ο εκμισθωτής μπορεί εκμεταλλεύεται τα ακίνητα κατά την κρίση του. Στην περίπτωση της λειτουργικής μίσθωσης ο εκμισθωτής μπορεί να το εκμισθώσει αλλού ή να το χρησιμοποιήσει διαφορετικά. Λυτό σημαίνει ότι στην περίπτωση αυτή η περίοδος εκμίσθωσης δεν καλύπτει αναγκαστικά όλο το χρόνο οικονομικής "ζωής" του παγίου.

Από τους ανωτέρω ενδεικτικούς όρους της υπό εξέταση συναλλαγής προκύπτει ότι αυτή περιέχει αρκετά στοιχεία λειτουργικής μίσθωσης. Πρόβλημα δημιουργείται στην αξιολόγηση εξαιτίας της ύπαρξης δαπανών συντήρησης και ασφάλισης που για μεν τις δαπάνες συντήρησης πρέπει αποδεδειγμένα να ορίζονται ότι αποτελούν δαπάνες ελαφράς συντήρησης για δε το κόστος ασφάλισης στο ESA 1995 ί5εν γίνεται καμία πρόβλεψη για ασφάλιστρα.

Εδώ υπάρχει ένα ερωτηματικό γιατί το Ελληνικό Δημόσιο να ασφαλίζει ένα ακίνητο/πάγιο που δεν του ανήκει. Επίσης για την αξιολόγηση είναι απαραίτητο να είναι γνωστή η σχέση μεταξύ της παρούσας αξίας των μισθωμάτων σε σχέση με την αξία των εκμισθωμένων περιουσιακών στοιχείων, στοιχείο που μόνο ένα τελικό υπογραφέν συμβόλαιο μπορεί να περιέχει.

Λαμβάνοντας υπόψη τα ανωτέρω, η ΕΛΣΤΑΤ δεν μπορεί να παρέχει αξιολόγηση της σύμβασης στη βάση ενδεικτικών όρων (σχέδιο σύμβασης). Η αξιολόγηση μπορεί να γίνει επι πραγματικών όρων σε ένα οριστικό υπογραφέν συμβόλαιο όπου θα διατυπώνονται οι τελικοί όροι της σύμβασης. Περαιτέρω, η ΕΛΣΤΑΤ θα μπορεί σε αυτή τη βάση να απευθυνθεί για έλεγχο της αξιολόγησης της προς τη Eurostat, που αποτελεί τον αρμόδιο θεσμοθετημένο φορέα για τον έλεγχο της ορθής καταγραφής των συναλλαγών κατά ESA1995".

Εξάλλου, από την με ημερομηνία 18-6-2014 ένορκη κατάθεσή του ο Κωνσταντίνος Μολφέτας διευκρίνισε ότι αν η συναλλαγή καταγραφόταν ως (χρηματοδοτική μίσθωση, πρακτικά το αποτέλεσμα θα ήταν σαν το δημόσιο να έπαιρνε ένα τεκμαρτό δάνειο, οπότε θα επιβαρυνόταν το χρέος αλλά τη στιγμή της συναλλαγής θα είχε μία αύξηση των ρευστών και ότι αν αντιθέτως, η συναλλαγή μίσθωση, αυτό θα σήμαινε ισόποση με το διαθεσίμων του εμφανιζόταν ως λειτουργική εισπραττόμενο τίμημα μείωση του ελλείμματος και ισόποση αύξηση των ρευστών διαθεσίμων αλλά ταυτόχρονα και επιβάρυνση του ελλείμματος κατά το ποσό του ετησίου μισθώματος για τα έτη διάρκειας της μίσθωσης.

Εν συνεχεία, τον Δεκέμβριο 2012 έγινε η τρίτη παρουσίαση των Χρηματοοικονομικών Συμβούλων προς το Δ.Σ. του ΤΑΙΠΕΔ σχετικά με την Συναλλαγή. Σε αυτή τη φάση α) ο Τεχνικός Έλεγχος των Ακινήτων είχε ολοκληρωθεί από τους Τεχνικούς Συμβούλους ενώ εκκρεμούσαν νομικά Ζητήματα τακτοποίησης των Ακινήτων, β) ο Σύμβουλος Ακινήτων Π.

Δανός και Συνεργάτες ΑΕ" είχε ολοκληρώσει από τον Ιούλιο 2012 την εκτίμηση των αγοραίων μισθωμάτων των είκοσι οκτώ ακινήτων, τα οποία θα ανέρχονταν σε 32.2 εκ. ευρώ ετησίως (16 περίπου εκ. ευρώ για κάθε Χαρτοφυλάκιο-από αυτή την αρχική εκτίμηση της μισθωτικής αξίας προέκυψε η κατανομή των ακινήτων σε δύο ίσης αξίας Χαρτοφυλάκια, που ωστόσο τελικά ανατράπηκε), γ ) Ο Ασφαλιστικός Σύμβουλος " M." είχε ολοκληρώσει την εκτίμηση των ασφαλίστρων, τα οποία θα βάραιναν το ΕΔ ως μισθωτή και τα οποία εκτιμάτο ότι θα ανέρχονταν σε 626.000 ευρώ χωρίς ασφάλιση για γεγονότα σχετικά με τρομοκρατία και σε 1,5 εκ ευρώ στην περίπτωση που ζητείτο (ενν.

από τους επενδυτές) τέτοια ασφάλιση, δ) Το κόστος ελαφράς συντήρησης που θα βάρυνε το ΕΔ υπολογίστηκε σε 4.6 εκ. ευρώ ετησίως. Έτσι, η συνολική ετήσια επιβάρυνση του ΕΔ εκτιμήθηκε σε 37,4 εκ. ευρώ. Από νομικής πλευράς, επισημαινόταν ότι έπρεπε να γίνουν κάποιες " αναπροσαρμογές " της ελληνικής νομοθεσίας προκειμένου να "διασφαλιστεί η μακροπρόθεσμη φύση της μισθώσεως", όπως η τροποποίηση είτε του Ν.3130/2003 είτε του Ν.3581/2007, ώστε αφενός να απαλειφθεί ευχέρεια του ΕΔ να αρνηθεί να πληρώνει τα έξοδα ελαφράς συντήρησης ή ασφάλισης στα ακίνητα που μισθώνει για τη στέγαση υπηρεσιών του και να προβλεφθούν συγκεκριμένες (ή και καμία) δυνατότητα καταγγελία της συμβάσεως μισθώσεως.

Τέλος, προκειμένου να αντιμετωπιστεί περίπτωση κατά την οποία το ΕΔ αποφασίσει μονομερώς να μειώσει τα μισθώματα μέσω νομοθετικής ρυθμίσεως (όπως είχε πράξει με το ά. 2 Ν.4002/2011 και ά.2 Ν.4081/2012), ο Νομικός Σύμβουλος, πρότεινε να συμπεριληφθεί όρος στη Σύμβαση Πωλήσεως που θα προβλέπει αποζημίωση του επενδυτή στην περίπτωση αυτή.

Αξιοσημείωτη είναι επίσης, η πρόταση για επίλυση των αναφυομένων διαφορών από τη Σύμβαση μέσω Διεθνούς Διαιτησίας, "προκειμένου να παρέχεται μεγαλύτερη ασφάλεια στον επενδυτή".

Με την από 12-12-2012 απόφασή του το ΤΑΙΠΕΔ ενέκρινε την έναρξη της διαδικασίας αξιοποίησης μέσω της πώλησης και επαναμίσθωσης (sale & leaseback) καθώς και το σχετικό Σχέδιο Πρόσκλησης Υποβολής Εκδήλωσης Ενδιαφέροντος με ψήφους 5 υπέρ και 1 κατά. Αξίζει να σημειωθεί ότι κατά τη συνεδρίαση αυτή, το μέλος τον ΔΣ Αντώνιος Βαρθολομαίος ζήτησε "να υπάρξει πρόβλεψη ότι όλα τα κτίρια θα κατοικηθούν εγκαίρως πριν την έναρξη της συναλλαγής, προκειμένου να μην υπάρξει ποτέ περίπτωση να καταβάλλονται τα ενοίκια από το ΕΔ και τα κτίρια να είναι άδεια ", για να λάβει την απάντηση από τους Συμβούλους ότι αυτό θα οριστικοποιείτο στη δεύτερη φάση.

Την 11-3-2013, το ΤΑΙΠΕΔ απηύθυνε Δημόσια Πρόσκληση υποβολής εκδήλωσης ενδιαφέροντος για την πώληση των ακινήτων του και την εκμίσθωσή τους στο ΕΔ και ζήτησε από τους ενδιαφερόμενους την υποβολή σε αυτήν προσφορών, για την αγορά ακινήτων ιδιοκτησίας της μέσω δημόσιου διεθνούς πλειοδοτικού διαγωνισμού. Στην από 11-3-2013 Πρόσκληση ορίστηκε ότι η πώληση θα πραγματοποιείτο ενιαία κατά Χαρτοφυλάκιο, με δυνατότητα των ενδιαφερομένων να συμμετάσχουν είτε για το ένα είτε και για τα δύο Χαρτοφυλάκια και προβλέφθηκαν οι ενδεικτικοί όροι επαναμίσθωσης (διάρκεια, μίσθωμα, δικαίωμα πρόωρης καταγγελίας μισθωτή, κατανομή υποχρεώσεων συντήρησης, ασφαλίστρων, δικαίωμα επαναγοράς κατά την λήξη της μίσθωσης στην αγοραία τιμή κ.ά.)• Ακόμη, ορίστηκε ότι ο διαγωνισμός θα ήταν πλειοδοτικός και θα εξελισσόταν σε δύο φάσεις.

Στην Α' φάση, τα ενδιαφερόμενα μέρη θα καλούντο να εκφράσουν το ενδιαφέρον τους και να υποβάλουν τα απαραίτητα δικαιολογητικά και στη δεύτερη φάση οι προ επιλεγέντες υποψήφιοι θα καλούνταν να μετάσχουν στην οριστικοποίηση των Σχεδίων Σύμβασης Πώλησης και Εκμίσθωσης και θα υπέβαλαν δεσμευτικές προσφορές.

Ως καταληκτική ημερομηνία υποβολής Δηλώσεων ενδιαφέροντος ορίστηκε η 19-4-2013. Η Πρόσκληση δημοσιεύθηκε σε Περίληψη στον ελληνικό και διεθνή τύπο, αναρτήθηκε στην ιστοσελίδα του ΤΑΙΠΕΔ ενώ εφεξής από τους ΧΟΣ προσεγγίστηκαν εκατόν πενήντα ( 150 ) δονητικά ενδιαφερόμενοι επενδυτές, από τους οποίους μόνο οι 50 εκδήλωσαν κάποιο ενδιαφέρον να συνεχίσουν την επικοινωνία.

Μετέπειτα, την 14-5-2013 το ΤΑΙΠΕΔ δημοσίευσε πρόσκληση υποβολής προσφορών για την εκπόνηση ανεξάρτητης εκτίμησης για την αξιοποίηση των Ακινήτων μέσω πώλησης και επαναμίσθωσης και "κατόπιν αξιολόγησης των υποβληθεισών προσφορών, ανάδοχος αναδείχθηκε η εταιρεία με την επωνυμία "...", νομίμως εκπροσωπούμενη από τον Δ.

Μ.. Σύμφωνα με την με ημερομηνία 2-7- 2013 σύμβαση έργου που συνήφθη μεταξύ του Διευθύνοντος Συμβούλου του ΤΑΙΠΕΔ Ι. Ε. και του νομίμου εκπροσώπου "...", Δ. Μ., ο ανάδοχος υποχρεούτο εντός της ταχθείσας προθεσμίας να υποβάλει αναλυτική έκθεση αποτίμησης της εύλογης αξίας του τιμήματος που θα προέκυπτε από τη συναλλαγή πώλησης και επαναμίσθωσης των εν θέματι ακινήτων, περιγράφοντας την μεθοδολογία που εφάρμοσε επί τη βάσει των χορηγηθέντων σε αυτόν εκτιμώμενων ενοικίων που παρασχέθηκαν από το Σύμβουλο Αξιοποίησης Ακίνητης Περιουσίας του ΤΑΙΠΕΔ για τη συγκεκριμένη συναλλαγή, τις νομικές και τεχνικές εκθέσεις που εκπονήθηκαν από τους νομικούς και τεχνικούς συμβούλους τον ΤΑΙΠΕΔ για τη συγκεκριμένη συναλλαγή και το σχέδιο συμβολαίου μίσθωσης που είχε ετοιμαστεί από τους Χρηματοοικονομικούς, Νομικούς και Τεχνικούς Συμβούλους του ΤΑΙΠΕΔ.

Εξάλλου, σύμφωνα με το ά. 4 παρ.4 της Σύμβασης, ο ανάδοχος δήλωσε ότι δεν υφίστατο ασυμβίβαστο ή σύγκρουση συμφερόντων, τέτοιας δε νοούμενης, μεταξύ άλλων, της παροχής συμβουλευτικών υπηρεσιών σε πιθανούς ενδιαφερόμενους επενδυτές που θα ελάμβαναν μέρος στο σχετικό Διαγωνισμό. Την 17-10-2013, ο Ανεξάρτητος Εκτιμητής "...", υπέβαλε την Έκθεση Αποτίμησης που συνέταξε σύμφωνα με τη διάταξη του ά. 6 παρ. 3 Ν. 3986/2011, σε εκτέλεση της από 2-7-2013 σύμβασης παροχής υπηρεσιών Ανεξάρτητου Αποτιμητή.

Μέχρι την καταληκτική ημερομηνία (19-4-2013) ενδιαφέρον εκδήλωσαν εννέα, υποψήφιοι επενδυτές ήτοι οι α ) ... Ltd. β) ... LTd γ) ... ΑΕΕΑΠ δ) ... ΑΕΕΑΠ ε) ... REIC στ) ... LTD ζ) ... SarL η) ... I και θ) Argo ... Ltd. Η εκ των ανωτέρω "... Ανώνυμη Εταιρεία Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία" είναι θυγατρική του Ομίλου Εθνική Τράπεζα της Ελλάδος ΑΕ και συστάθηκε νομίμως δυνάμει της με αριθμό …08/26-3-2010 Πράξεως της Συμβολαιογράφου Μ. Π. - Α., η οποία δημοσιεύθηκε στο ΦΕΚ τ.ΑΕ και ΕΠΕ με αριθμό 2 …1/14-4-2010, προήλθε δε από την εισφορά της ακίνητης περιουσίας (απόσχιση κλάδου επενδυτικών ακινήτων που περιλάμβανε 242 εμπορικά ακίνητα και κυρίως τραπεζικά καταστήματα και γραφεία) της Τραπεζικής εταιρείας Εθνική Τράπεζα της Ελλάδος ΑΕ (εφεξής ΕΤΕ). Το μετοχικό της κεφάλαιο ορίσθηκε σε 590.000.000 ευρώ και καταβλήθηκε ολοσχερώς (με εισφορά ακίνητης περιουσίας και με μετρητά) από την ΕΤΕ, η οποία κατέστη μοναδική της μέτοχος εκ 100%. Σήμερα, ποσοστό 66% τον μετοχικού της κεφαλαίου κατέχει η επενδυτική πλατφόρμα διαχείρισης ιδιωτικών κεφαλαίων (private equity fund) "Invel Real Estate Partners".

Η "... Ανώνυμη Εταιρεία Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία", είναι θυγατρική του Ομίλου Τράπεζα Eurobank Ergasias Α.Ε. και προήλθε από την μετατροπή της "EFG ... Ανώνυμη Εταιρεία Διαχείρισης Ακινήτων" σε Ανώνυμη Εταιρεία Επενδύσεων σε ακίνητα με την με ημερομηνία 24- 8-2005 Απόφαση της Γενικής Συνελεύσεως των μετόχων της. Την 5- 4-2013 οπότε υπέβαλε εκδήλωση ενδιαφέροντος, η Εθνική Τράπεζα της Ελλάδος (ΕΤΕ) κατείχε μέσω της θυγατρικής της Eurobank Ergasias Α.Ε. ποσοστό 55,6% του μετοχικού της κεφαλαίου. Τον Οκτώβριο 2013 μετονομάστηκε σε "... Α.Ε.Ε.Α.Π." Σήμερα, ποσοστό 41,65% του μετοχικού της κεφαλαίου κατέχει η "... Limited".

Η ... Ltd συστάθηκε την 17-4-2013 στην .... Το μετοχικό της κεφάλαιο ανερχόταν σε 5.000 ευρώ (ορ. καταστατικό της) διαιρεμένο σε 5.000 μετοχές και κατεχόταν από την εταιρεία περιορισμένης ευθύνης K.C. ... Ltd. Την 17-10-2013 μέτοχοι αυτής είχαν καταστεί οι: ... (έδρα ….) σε ποσοστό 34%, ... S.a.r.l. σε ποσοστό 33,99%, η οποία ελέγχεται εξολοκλήρου από το επενδυτικό όχημα ...g S.a.r.L., το οποίο είχε υποβάλει αυτοτελώς εκδήλωση ενδιαφέροντος στην υπό κρίση διαδικασία αξιοποίησης.

Το τελευταίο είναι επενδυτικό σχήμα ελεγχόμενο από την ... LP (με έδρα στη ...) ... SPC (που ανήκει με τη σειρά του στην ... L.P.) σε ποσοστό 32,01%.Εκ των ανωτέρω, όλοι πλην της Argo ... Ltd., προκρίθηκαν στη Β' φάση της Διαδικασίας Απόκτησης, δυνάμει των από 1-5- 2013 και 16-5-2013 αποφάσεων του Δ.Σ. του Ταμείου (οι "Προεπιλεγέντες Επενδυτές").

Περαιτέρω, με την ίδια απόφαση εγκρίθηκαν οι όροι του Σχεδίου Πρόσκλησης Υποβολής Δεσμευτικών Προσφορών και των Αρχικών Συμβάσεων Πώλησης (δύο τον αριθμό) και επαναμίσθωσης ( είκοσι οκτώ τον αριθμό ). Άξιο αναφοράς είναι ότι στη συνεδρίαση του ΔΣ της 1-5-2013, ο εκ των παρατηρητών που όρισαν τα κράτη μέλη της Ευρωζώνης H.

L. R. επεσήμανε την ανάγκη να εξεταστεί τυχόν θέμα σύγκρουσης συμφερόντων των εκ των ΧΟΣ Eurobank Equities και ... λόγω της συμμετοχής στη διαγωνιστική διαδικασία των εταιρειών ... και ... ΑΕΕΑΠ, χωρίς η επισήμανση να προκύπτει ότι συζητήθηκε περαιτέρω. Για τον λόγο, προφανώς, αυτό την ίδια επισήμανση έκανε ο ανωτέρω εκ των παρατηρητών κατά την συνεδρίαση του ΔΣ της 16-5-2013 για να λάβει την απάντηση του Διευθύνοντος Συμβούλου, Ι.

Ε., ότι τα θέματα αυτά ρυθμίζονται από τις συμβάσεις που υπέγραφαν οι ΧΟΣ και ότι θα ζητηθεί έγγραφη επιβεβαίωση (από τους ίδιους) περί της μη ύπαρξης ή κινδύνου πρόκλησης τυχόν θεμάτων συγκρούσεως συμφερόντων. Κατά την τελική διαμόρφωση τον Συμβολαίου Μίσθωσης που εγκρίθηκε με την από 7-8-2013 απόφαση του ΔΣ του ΤΑΙΠΕΔ, αποκρυσταλλώθηκαν οι όροι της μισθωτικής σύμβασης ως εξής:

Η μισθωτική διάρκεια ορίσθηκε σε είκοσι έτη, προβλέφθηκε το ύψος του μισθώματος σύμφωνα με την από 30-4-2013 έκθεση εκτίμησης των Ανεξάρτητων Εκτιμητών "... ΑΕ" και " ... Ltd ", οι όροι καταβολής και αναπροσαρμογής του, η έκταση των δαπανών συντήρησης που θα βάρυναν μισθωτή και εκμισθωτή, τα έξοδα και η έκταση ασφάλισης, ένα περιορισμένο σε έκταση και σε χρόνο δικαίωμα εκκένωσης μισθίων και καταγγελίας, δικαίωμα προαίρεσης του μισθωτή για αγορά του μισθίου, στην αγοραία αξία του, κατά το χρόνο λήξης της μίσθωσης, η πρόβλεψη Διεθνούς Διαιτησίας για την επίλυση των αναφυόμενων κατά την εκτέλεση της σύμβασης διαφορών, ο όρος ότι σε περίπτωση που το ΕΔ εισάγει νομοθεσία για την αναγκαστική μείωση των καταβλητέων υπ' αυτού μισθωμάτων, ο μισθωτής θα προβαίνει αμέσως σε συμφωνία αύξησης του ετησίου μισθώματος, ώστε να εξασφαλίζεται ότι για όσο χρόνο η νομοθεσία παραμένει σε ισχύ, ο εκμισθωτής θα εξακολουθεί να εισπράττει το οριζόμενο στη σύμβαση μίσθωμα, ο όρος ότι τα ληξιπρόθεσμα μισθώματα θα επιβαρύνονται με τον νόμιμο τόκο υπερημερίας κ.α.

Μέχρι την καταληκτική ημερομηνία υποβολής δεσμευτικών προσφορών ήτοι την 11-10- 2013 (κατά δεύτερη παράταση της αρχικώς ορισθείσας 23-8- 1013 ) μόνο τρεις προεπιλεγέντες επενδυτές υπέβαλαν δεσμευτικές προσφορές ήτοι η ... ΑΕΕΑΠ για το πρώτο χαρτοφυλάκιο, η ... ΑΕΕΑΠ για το δεύτερο χαρτοφυλάκιο και η ... Ltd και για τα δύο χαρτοφυλάκια.

Την 17-10- 2013 το Α.Σ. του Τ.Α.Ι.Π.ΕΛ συνεδρίασε προκειμένου να προβεί στην αποσφράγιση των προσφορών και να ανακηρύξει πλειοδότη για κάθε Χαρτοφυλάκιο. Προ αυτού: 1) Οι ΧΟΣ παρουσίασαν τη Συναλλαγή στα μέλη του ΔΣ. Τα βασικά σημεία της Συναλλαγής σύμφωνα με την παρουσίαση ήταν τα ακόλουθα: Επρόκειτο για μια Συναλλαγή Πώλησης των Ακινήτων στον επενδυτή, ο οποίος στη συνέχεια θα τα εκμίσθωνε στο ΕΔ.

Τα ακίνητα χωρίσθηκαν σε δύο Χαρτοφυλάκια (Α και Β) αποτελούμενα από 14 ακίνητα το καθένα, με παρόμοια χαρακτηριστικά όσον αφορά την γεωγραφική κατανομή και την μικτή μισθώσιμη επιφάνεια. Το ετήσιο μίσθωμα για το Χαρτοφυλάκιο Α θα ανερχόταν σε 11.534.400 ευρώ και για το Χαρτοφυλάκιο Β σε 14.055.600 ευρώ. Το συνολικό ετήσιο μίσθωμα ύψους των περίπου 26 εκ.

ευρώ θα αναπροσαρμοζόταν ετησίως βάσει τον ευρωπαϊκού εναρμονισμένου δείκτη τιμών καταναλωτή (ΔΤΚ). Σε περίπτωση που το ΕΔ -ισάγει νομοθεσία για την αναγκαστική μείωση των καταβλητέων υπ' αυτού μισθωμάτων, ο μισθωτής θα προβαίνει αμέσως σε συμφωνία αύξησης του ετησίου μισθώματος, ώστε να εξασφαλίζεται ότι για όσο χρόνο η νομοθεσία παραμένει σε ισχύ, ο εκμισθωτής θα εξακολουθεί να εισπράττει το οριζόμενο στη σύμβαση μίσθωμα.

Προβλέφθηκε περιορισμένο σε έκταση και χρόνο δικαίωμα "διακοπής " της σύμβασης μισθώσεως και ειδικότερα μεταξύ 9ου και 11ου έτους μέχρι και του 7% του συνολικού μισθώματος και μεταξύ 15ου και 17ου έτους μέχρι και του 15% του συνολικού μισθώματος αθροιστικά. Οι εργασίες βαριάς συντήρησης αναλαμβάνονταν από τον εκμισθωτή και οι ελαφράς από το ΕΔ.

Το κόστος ασφάλισης αναλάμβανε το ΕΔ. Η ασφάλιση περιλαμβάνει τη βασική κάλυψη για το πρώτο μισθωτικό έτος ενώ για τα επόμενα μισθωτικά έτη η ασφαλιστική κάλυψη θα συμφωνείται μεταξύ των μερών και σε περίπτωση διαφωνίας τους θα ορίζεται διεθνώς αναγνωρισμένος μεσίτης ασφαλειών, ο οποίος ως ανεξάρτητος εμπειρογνώμονας θα διενεργεί συγκριτική μελέτη προσφορών αντίστοιχων ασφαλιστικών καλύψεων και θα προτείνει δεσμευτικά για τα μέρη την πλέον συμφέρουσα προσφορά.

Προβλέφθηκε δικαίωμα πρώτης προσφοράς του ΕΔ στην περίπτωση που διαρκούσης της μίσθωσης, ο Επενδυτής αποφασίσει να πωλήσει κάποιο μίσθιο, δεσμευόμενος να μην το πωλήσει σε τρίτο με χαμηλότερο της Προσφοράς αντίτιμο ή με δυσμενέστερους όρους. Προβλέφθηκε ότι οι αναφυόμενες διαφορές θα επιλύονται από Διεθνή Διαιτησία.

Τα έσοδα από τη Συναλλαγή θα διατεθούν για την κάλυψη κεφαλαίων που δεν διαθέτει το ΕΔ και θα αποτελέσουν μέρος των προϋπολογισθέντων για το 2013 εσόδων από ιδιωτικοποιήσεις. Με την επιφύλαξη έγκρισης από την Eurostat, η Συναλλαγή μπορεί να χαρακτηρισθεί ως "λειτουργική" μίσθωση (σε αντιδιαστολή προς τη χρηματοδοτική) και ως εκ τούτου να καταγραφεί ως χρηματοδότηση εκτός ισολογισμού από το ΕΔ.

Υποστηρίχθηκε από τους ΧΟΣ ότι ο επενδυτής στη συγκεκριμένη Συναλλαγή θα ήταν εύλογο να απαιτήσει επιπλέον ( της τρέχουσας αποδόσεως των Κρατικών Ομολόγων περιθώριο (premium) αποδόσεως. Τούτο διότι η πώληση και επαναμίσθωση συνιστά χρηματοοικονομική συναλλαγή, η οποία παρέχει εγγύηση μέσω του υποκείμενου περιουσιακού στοιχείου, προσφέρει στον επενδυτή μακροχρόνια χρηματορροή σταθερής προσόδου σε συνδυασμό με την υπολειπόμενη καταληκτική αξία δηλαδή την αξία των ακινήτων στο τέλος της σύμβασης πλην όμως:

α) η "εγγύηση" δηλαδή τα πωλούμενα και επαναμισθούμενα ακίνητα είναι σε κάποιον βαθμό μη ευχερώς ρευστοποιήσιμα και οι αποδόσεις τους (μίσθωμα) δεν διαμορφώνονται στην αγορά (αλλά μεταξύ των αντισυμβαλλομένων) σε αντίθεση με τα κρατικά χρεόγραφα που διακινούνται στη δευτερογενή αγορά χρεογράφων, όπου δραστηριοποιούνται πολλοί αντισυμβαλλόμενοι που διαμορφώνουν τις τιμές της αγοράς και είναι ευχερώς ρευστοποιήσιμα, β) Η δεξαμενή επενδυτών που ενδιαφέρεται για συναλλαγές πώλησης και επαναμίσθωσης είναι περιορισμένη σε σχέση με τον αριθμό των επενδυτών που ενδιαφέρονται για Κρατικά Ομόλογα σταθερής προσόδου, γ) Τη δεδομένη χρονική στιγμή η καμπύλη απόδοσης των ελληνικών ομολόγων είχε αρχίσει να εξομαλύνεται σταδιακά και άρα οι αποδόσεις αυτών κινούνταν πτωτικά, δ) Τα Κρατικά Ομόλογα λόγω της αναδιάρθρωσης με τη διαδικασία του Ρ8Ι υπάγονται στο αγγλικό δίκαιο και οι επενδυτές αισθάνονται μεγαλύτερη ασφάλεια σε σχέση με το ελληνικό δίκαιο, ε) η συγκεκριμένη συναλλαγή δεν είναι triple net lease (ΝΝΝ- κάλυψη φόρων ακίνητης περιουσίας- συντήρηση-ασφάλιση).

Η ανταπόκριση της αγοράς στη σκοπούμενη συναλλαγή ήταν μη ικανοποιητική. Από τους 163 επενδυτές με τους οποίους ήρθαν σε επαφή οι ΧΟΣ, μόνο 9 υπέβαλαν εκδήλωση ενδιαφέροντος και τελικώς μόνο 3 υπέβαλαν δεσμευτική προσφορά. Ο ανεξάρτητος εκτιμητής παρέδωσε σε σφραγισμένο φάκελο την από 11-10-2013 έκθεση αποτίμησης. Σύμφωνα με την εν λόγω αποτίμηση η αξία των χαρτοφυλακίων εκτιμάτο: α ) για το μεν "Χαρτοφυλάκιο Α " σε €1 1 1.828.306 και β) για το "Χαρτοφυλάκιο Β" σε €140.520.610 και άρα συνολικά το άθροισμα των αξιών των δύο χαρτοφυλακίων ανερχόταν σε €252.348.916. Επίσης ο ανεξάρτητος εκτιμητής …. παρέδωσε το από 11-10-2013 Πιστοποιητικό εκτίμησης και δεκατέσσερις εκθέσεις αποτίμησης Χαρτοφυλακίου Α', σύμφωνα με τις διατάξεις του ά. 6 παρ.3 Ν.3986/2011.

Εξάλλου, από τους χρηματοοικονομικούς συμβούλους του Τ.Α.Ι.ΠΕ.Δ. η αξία των χαρτοφυλακίων εκτιμήθηκε περί τα 230-260 εκ ευρώ. Κατά τη διαλογική συζήτηση (η οποία αποτυπώνεται συνοπτικά στο με ημερομηνία 17-10-2013 Απόσπασμα Πρακτικού),συμφερόντων των εκ των ΧΟΣ ... και Eurobank Equities, δεδομένης της συμμετοχής στη διαγωνιστική διαδικασία των εταιρειών ... ΑΕΕΑΓΙ και ...AEEAn και οι παριστάμενοι εκπρόσωποι του Διεθνούς Νομικού Συμβούλου W., F. & W. απάντησαν ότι κανείς εκ των ΧΟΣ δεν χειρίστηκε μονομερώς θέματα κατά τη διάρκεια του διαγωνισμού, ούτε έλαβε μονομερώς αποφάσεις ούτε είχε πρόσβαση σε μονομερείς πληροφορίες ενώ πρόσθεσαν ότι δεν υπάρχει διάταξη νόμου που να απαγορεύει τη συμμετοχή τους.

Ο Εντεταλμένος Σύμβουλος Α. Τ. επεσήμανε α) την υψηλή ανταγωνιστικότητα της διαγωνιστικής διαδικασίας, την οποία συνήγαγε από την εκδήλωση ενδιαφέροντος από εννέα (9) υποψήφιους επενδυτές - σημειώνεται ότι αρχικά είχαν προσεγγιστεί 613-, εκ των οποίων οι τέσσερις (4) -καθώς η εκ των προεπιλεγέντων επενδυτών ενδιαφερόμενη ...

SarL είχε ήδη αποκτήσει συμμετοχή στην ... Ltd πριν από την υποβολή δεσμευτικών προσφορών - υπέβαλαν δεσμευτικές προσφορές, β) το γεγονός ότι το Υπουργείο Οικονομικών συμμετείχε στη διαδικασία σύνταξης των τελικών συμβατικών κειμένων της μίσθωσης (προφανώς εννοούσε διά των με ημερομηνία 17 και 31-5-2013 εγγράφων της Γενικής Γραμματείας Δημόσιας Περιουσίας, στο οποίο περιλαμβάνονταν πίνακες με "συγκρίσιμα" αγοραία μισθώματα), γ) το γεγονός ότι ενσωματώθηκαν στην μισθωτική σύμβαση όροι που καθιστούσαν τη Συναλλαγή λιγότερο επωφελή και ασφαλή για τον επενδυτή, όπως η ανάληψη του κόστους βαριάς συντήρησης και μέρους της ασφάλισης από τον Εκμισθωτή, η παραχώρηση στο Δημόσιο δικαιωμάτων υπεκμίσθωσης και μονομερούς καταγγελίας της μίσθωσης αλλά και ταυτόχρονα (οι ίδιοι όροι) καθιστούσαν την μίσθωση λειτουργική και όχι χρηματοδοτική, προκειμένου το ετήσιο κόστος μισθωμάτων να μην επιβαρύνει το δημόσιο Χρέος, δ) το ύψος των συμφωνηθέντων ετησίων μισθωμάτων βρίσκεται κάτω από το εύρος της αγοράς, ε) το ΕΔ θα εξοικονομήσει επιπλέον 6 δις ευρώ από μισθώματα που δαπανά για τη στέγαση δημοσίων Υπηρεσιών, που θα στεγαστούν στα Ακίνητα, στ) το γεγονός ότι οι ελληνικές εκ των προ επιλεγέντων εταιρείες είναι σε διαδικασία αλλαγής μετοχικής σύνθεσης με τη συμμετοχή σε αυτές μεγάλων ξένων επενδυτών (αναφέρεται στην εξαγορά της ...

ΑΕΕΠ από την ….. και στην εξαγορά της ... από την …..), ζ) το γεγονός ότι επ' ευκαιρία της Συναλλαγής τακτοποιήθηκαν πολεοδομικά προβλήματα των ακινήτων, τα οποία χρόνιζαν.

Από την αποσφράγιση των φακέλων των τριών υποψηφίων προέκυψε ότι οι Οικονομικές τους Προσφορές ήταν οι ακόλουθες: 1) ... Ltd για το μεν Α Χαρτοφυλάκιο 77.100.000 ευρώ και για το Β' Χαρτοφυλάκιο 94.000.000 ευρώ, 2) ... Α.Ε.Ε.Α.Π. για το Χαρτοφυλάκιο Α 1 15.500.000 ευρώ και 3) ... Α.Ε.Ε.Α.Π. για το Χαρτοφυλάκιο Β: 145.810.000 ευρώ. Κατόπιν αυτών, την 18-10-2013 επαναλήφθηκε η συνεδρίαση του ΔΣ και αφού έλαβε υπόψη του την από 18-10- 2013 ομόφωνη θετική Γνωμοδότηση του Συμβουλίου Εμπειρογνωμόνων που αποτελείτο από τους Γ. Μ., Γ.Δ., Σ.Λ., P.P.N. D., P.M., I. G., σύμφωνα με τις διατάξεις του ά. 4 Ν. 3986/2011 και ά. 25 του Καταστατικού του ΤΑΙΠΕΔ, απέρριψε την προσφορά της ...Ltd και ανακήρυξε ως Τελικώς Επιλεγέντες Επενδυτές της διαδικασίας για την πώληση των εν θέματι ακινήτων του Τ. Α. 1.77. Ε. Δ. και την εκμίσθωσή τους στο Ελληνικό Δημόσιο τους ακόλουθους προεπιλεγέντες Επενδυτές: (α) για το Χαρτοφυλάκιο Α: ... Α.Ε.Ε.Α.Π. έναντι οικονομικού ανταλλάγματος ύψους €1 15.500.000 και (β) για το Χαρτοφυλάκιο Β: ... Α.Ε.Ε.Α.Π. έναντι οικονομικού ανταλλάγματος, ύψους €1 45.810.000 ήτοι συνολικά €261.310.000.00.

Περαιτέρω, την 16-12-2013, στα πλαίσια του προσυμβατικού ελέγχου της τυπικής νομιμότητας της συναλλαγής, το Ζ' Κλιμάκιο του Ελεγκτικού Συνεδρίου, με την με αριθμό 275/2013 απόφασή του κώλυε την υπογραφή της συμβάσεως αφενός μεν διότι σε όλα τα στάδια της διαγωνιστικής διαδικασίας συμμετείχαν ως χρηματοοικονομικοί σύμβουλοι του ΤΑΙΠΕΔ εταιρείες των Ομίλων της Εθνικής Τράπεζας (...

SA) και της Eurobank Α.Ε. (...), των οποίων θυγατρικές επελέγησαν ως επενδυτές, κατά παράβαση των αρχών της αμεροληψίας και διαφάνειας αφετέρου διότι οι αποφάσεις του ΑΣ του ΤΑΙΠΕΑ στερούνταν επαρκούς αιτιολογίας για το επωφελές και συμφέρον της συναλλαγής για το Δημόσιο και τέλος διότι κρίθηκαν ένιοι όροι ως καταπλεονεκτικοί για το Ελληνικό Δημόσιο.

Ο όροι αυτοί ήταν 1) ο με αριθμό 1 1 σύμφωνα με τον οποίο, σε περίπτωση καθυστέρησης καταβολής μισθώματος, ο μισθωτής επιβαρύνεται με τόκο υπολογιζόμενο βάσει του Επιτοκίου Υπερημερίας καθόσον αντίκειται στο ά. 21 ν.δ. 26-6/10-7-1944 "Περί Κώδικος Δικών του Δημοσίου", που διατηρήθηκε σε ισχύ με το ά. 109 εδ. δ1 ΕισΝΑΚ, σύμφωνα με το οποίο ο τόκος κάθε οφειλής του Δημοσίου ορίζεται σε ποσοστό 6% ετησίως, σε αντίθεση με τα ισχύοντα για τους ιδιώτες και 2 ) ο όρος 6.2, σύμφωνα με τον οποίο σε περίπτωση που το ΕΔ εισάγει νομοθεσία για την αναγκαστική μείωση των καταβλητέων υπ' αυτού μισθωμάτων, ο μισθωτής θα προβαίνει αμέσως σε συμφωνία αύξησης του ετησίου μισθώματος, κατά τέτοιο ποσό ώστε να εξασφαλίζεται ότι για όσο χρόνο η νομοθεσία παραμένει σε ισχύ, ο εκμισθωτής θα εξακολουθεί να εισπράττει το οριζόμενο στη σύμβαση μίσθωμα καθόσον οδηγεί σε δέσμευση του μελλοντικού νομοθέτη και ευθεία καταστρατήγηση της βούλησής του, η οποία θα υπαγορευτεί από έκτακτες συνθήκες για την εξυπηρέτηση του δημοσίου συμφέροντος και τον εξορθολογισμό των μισθωμάτων που θα καταβάλει το δημόσιο κατά τον κρίσιμο χρόνο σε σχέση με την πραγματική μισθωτική αξία το)ν ακινήτων.

Εν συνεχεία, την 7-2-2014, το Ελεγκτικό Συνέδριο με την με αριθμό 1204/2014 απόφαση του Τμήματος VI ανακάλεσε την προαναφερθείσα απόφαση του Ζ Κλιμακίου του ίδιου Δικαστηρίου και αποφάνθηκε ότι δεν κωλύεται η υπογραφή των συμβάσεων. Ειδικότερα, έκρινε ότι "... τα επίμαχα 28 αστικά ακίνητα [...] ανήκουν στην πλήρη κυριότητα του Δημοσίου και χρησιμοποιούνται για τη στέγαση δημοσίων υπηρεσιών, δηλαδή πρόκειται όχι για κοινόχρηστα δημόσια πράγματα, στα οποία αναφέρεται η 891/2008 απόφαση Ολομ.

ΣτΕ, αλλά για ιδιόχρηστα ή ειδικής χρήσης δημόσια πράγματα που υπηρετούν αυτούσια ειδικούς δημοσιολογικούς σκοπούς και είναι αμέσως απαραίτητα για τη λειτουργία των δημοσίων υπηρεσιών ". Κρίθηκε δε, περαιτέρω, ότι "...δεν απαγορεύεται η μεταβίβαση της κυριότητας αυτών από το Δημόσιο στην ανώνυμη εταιρεία του ν. 3986/201 1 (ΤΑ1ΠΕΔ), εφόσον δεν αντιτίθεται στο δημοσιολογικό σκοπό που τα ακίνητα υπηρετούν, για την ταυτότητα δε του λόγου είναι επιτρεπτή και η περαιτέρω αξιοποίηση, σύμφωνα με τις διατάξεις των ν. 3985 και 3986/201 1 και 3581/2007, των αστικών αυτών ακινήτων με τη μέθοδο της ταυτόχρονης πώλησής τους προς τρίτο - ιδιώτη ή μη και επαναμίσθωσής τους στο Δημόσιο, εφόσον δεν αναιρείται ή παρακωλύεται ο ειδικός δημοσιολογικός σκοπός που ικανοποιούν ...".

Εξάλλου, ως προς το τίμημα κρίθηκε ότι οι κατά τις διατάξεις του ν. 3986/2011 κρίσεις του Συμβουλίου Εμπειρογνωμόνων του ΤΑΙΠΕΔ σχετικά με το επωφελές και συμφέρον της ελεγχόμενης συναλλαγής για το ΤΑΙΠΕΔ και το Ελληνικό Δημόσιο άπτονται οικονομικών ζητημάτων που απαιτούν εξειδικευμένες γνώσεις στον οικονομικό και χρηματοοικονομικό τομέα, ήτοι πρόκειται για αμιγώς τεχνικές κρίσεις, οι οποίες δεν ελέγχονται από το Ελεγκτικό Συνέδριο, στο πλαίσιο του προσυμβατικού ελέγχου νομιμότητας σύμφωνα με τα άρθρα 9 παρ. 4 του Ν. 3986/201 1 και 35 του Ν. 4 129/2013 (βλ.

ιδ. σελ. 33 ως άνω απόφασης ).

Συνεπώς το ελεγκτικό συνέδριο τελικά δεν έλαβε θέση, και μάλιστα θετική, για το επωφελές η μη της επίδικης σύμβασης, αλλά απεφάνθη μόνο για το ζήτημα του εάν υπάρχει σαφής και ειδική αιτιολογία στην από 18.10.2013 επίδικη γνωμοδότηση του Συμβουλίου Πραγματογνωμόνων του ΤΑΙΠΕΔ, την οποία και δέχτηκε ως υφισταμένη (βλ σελ. 35 ως άνω απόφασης).

Κατόπιν τούτων, την 12-5-2014 και την 23-5-2014 υπογράφηκαν δύο (2) συμβάσεις πώλησης και είκοσι οκτώ (28) συμβάσεις επαναμίσθωσης (για ένα έκαστο των ακινήτων) μεταξύ της Ελληνικής Δημοκρατίας, εκπροσωπούμενης από τον Πρόεδρο του Δ.Σ. του Τ.Α.Ι.Π.Ε.Δ. Κ. Μ. και των επιλεγέντων επενδυτών, νομίμως εκπροσωπούμενων ήτοι για την μεν ... A EE ΑΠ από τους Π.- Α. Β. και Ν. Σ., για δε την ... ΑΕΕΑΠ από τους Α. Κ. και Θ. Μ..

Όπως προαναφέρθηκε το Χαρτοφυλάκιο Α' πωλήθηκε στην ... Α.Ε.Ε.Α.Π. έναντι οικονομικού ανταλλάγματος, ύψους € 115.500.000 και το Χαρτοφυλάκιο Β' στην ... Α.Ε.Ε.Α.Π. έναντι οικονομικού ανταλλάγματος, ύψους € 1 45.810.00 ήτοι συνολικά 26 1.310.000,00€.Σύμφίονα με το από 28-11-2014 έγγραφο της Διεύθυνσης Προϋπολογισμού Γενικής Κυβέρνησης του Γενικού Λογιστηρίου του Κράτους "[..

συνολικό ποσό του εσόδου από την πώληση των συγκεκριμένων ακινήτων ανέρχεται σε 254.06 εκ. ευρώ και βαρύνει τον ΚΑΕ 6729 "Λοιπά έσοδα Αποκρατικοποιήσεων". Το εν λόγω ποσό κατατέθηκε το έτος 2014 από το ΤΑΙΠΕΔ σε ιδιαίτερο τραπεζικό λογαριασμό που προορίζεται απευθείας για την αποπληρωμή δημοσίου χρέους (segregated account) και ως εκ τούτου δεν περιλαμβάνεται στο χρηματοοικονομικό ισοζύγιο του κρατικού προϋπολογισμού δεδομένου σε ότι αφορά σε χρηματοοικονομική συναλλαγή".

Σύμφωνα με το από 2-6-2015 έγγραφο της Ελληνικής Στατιστικής Αρχής ( το οποίο με τη σειρά του παραπέμπει στο με αριθμ. πρωτ. 2/.../25- 8-2014 έγγραφο του Γενικού Λογιστηρίου του Κράτους) "[...] Στις 19-5-2014 και στις 3-6-2014 κατατέθηκαν στον ειδικό λογαριασμό της παρ. 5 του ά 4 του Ν.4063/2012 με την ονομασία "Ελληνικό Δημόσιο (ΕΔ) Εισπράξεις και Πληρωμές, για την εξυπηρέτηση του Δημοσίου Χρέους,Ιν (segregated account) τα έσοδα από την πώληση του Χαρτοφυλακίου Β' ύφους 142.109.655,46 ευρώ και Α ύψους 111.951.489,29 ευρώ, αντίστοιχα, των ακινήτων (sale and leaseback).

Τα εν λόγω έσοδα εγγράφηκαν στον ΚΑΕ εσόδου του Κρατικού Απολογισμού 6729 κ καταμετρηθεί στα έσοδα του υποτομέα του Κράτους του υποτομέα της Γενικής Κυβέρνησης [,..]".Σε σχέση με τα μισθώματα, σύμφωνα με το από 28-11-2014 έγγραφο της Διεύθυνσης Προϋπολογισμού Γενικής Κυβέρνησης του Γενικού Λογιστηρίου του Κράτους "στο σχέδιο του Κρατικού Προϋπολογισμού έτους 2015 που έχει κατατεθεί στη Βουλή προς ψήφιση, και ειδικότερα στις εκτιμήσεις δαπανών τρέχοντος έτους έχουν περιληφθεί πιστώσεις για την κάλυψη των δαπανών μίσθωσης, ασφάλισης, συντήρησης των είκοσι οχτώ (28) αστικών ακινήτων που καν και επαναμισθώθηκαν από το ΤΑΙΠΕΔ.

Οι πιστώσεις που έχουν προβλεφθεί στον εκτελούμενο προϋπολογισμό των αρμόδιων υπουργείων ανέρχονται σε 16, 2 εκατ. Ευρώ, βάσει της ημερομηνίας ισχύος των συμβάσεων, ι. Η συνολική ετήσια δαπάνη που έχει προβλεφθεί για τον ίδιο σκοπό στο σχέδιο του Κρατικού Προϋπολογισμού έτους 2015 που έχει κατατεθεί στη Βουλή προς ψήφιση, ανέρχεται στο συνολικό ποσό των 25.589.800€ ευρώ, το οποίο και θα συμπεριληφθεί και στα ανώτατα ετήσια όρια των Υπουργείων από το 2016 και μετά, επιπλέον του ΜΠΔΣ 201 5-2018.

Η δαπάνη βαρύνει τον ΚΑΕ 0813 "Μισθώματα κτιρίων" του Τακτικού Προϋπολογισμού των οικείων υπουργείων, η οποία αναλύεται ανά φορέα ως εξής: ΔΑΠΑΝΕΣ ΜΙΣΘΩΜΑ ΤΩΝ ΑΠΟ SALE AND LEASE BACK α/α ΠΡΟΥΠ/ΣΜΟΣ 2015 (ετήσια δαπάνη) Ποσά σε ευρώ 1. ΔΙΚΑΙΟΣΥΝΗΣ 1.251.600 2. ΠΟΛΙΤΙΣΜΟΥ & ΑΘΛΗΤΙΣΜΟΥ 589.000 3. ΔΗΜ. ΤΑΞΗΣ & ΠΡΟΣΤΑΣΙΑΣ ΤΟΥ ΠΟΛΙΤΗ 6.291.600 4.

ΥΓΕΙΑΣ 3.487.200 5. ΠΑΙΔΕΙΑΣ & ΘΡΗΣΚΕΥΜΑΤΩΝ 3.542.400 6. ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΩΝ 6.984.000 7. Δ.Μ. & ΗΛ. ΔΙΑΚΥΒ.

792.000 ΥΠΟΣΥΝΟΛΟ 22.937.800 Πρόβλεψη πιστώσεων από Τακτικό Αποθεματικό για το κτίριο Λ. Θηβών 196 2.652.000 ΓΕΝΙΚΟ ΣΥΝΟΛΟ 25.589.800 Το ετήσιο κόστος των μισθωμάτων επιβαρύνει το ταμειακό ισοζύγιο του κρατικού προϋπολογισμού και ως εκ τούτου λαμβάνεται υπόψη στον καθορισμό τον ύψους του δημοσίου χρέους της χώρας /.../".

Οι όροι που διέπουν τελικά τις ως άνω μισθωτικές συμβάσεις είναι οι ακόλουθοι: 1) Η διάρκεια της μισθώσεως είναι εικοσαετής. Άρχεται από την 12.05.2014 και λήγει την 12-5- 2034για τα ακίνητα του Β' Χαρτοφυλακίου και άρχεται την 23-5-2014 και λήγει την 23-5- 2034 για τα ακίνητα του Α' Χαρτοφυλακίου. Η διάρκεια της μίσθωσης είναι μικρή σε σχέση με την οικονομική ζωή των παγίων/μισθίων (που υπολογίζεται από τους ίδιους τους Συμβούλους σε 120 έτη) τα οποία έχουν στην πλειονότητά τους ωφέλιμη οικονομική ζωή πάνω από 70 έτη, με την πλειοψηφία αυτών(75%) να έχουν ηλικία μικρότερη των 15 ετών.

Αντιθέτως, ο ν.3581/2007 που ρυθμίζει τις χρηματοδοτικές μισθώσεις του δημοσίου ορίζει τη διάρκεια αυτών από 10-99 έτη. Κατ' αποτέλεσμα το ΕΔ θα υποχρεωθεί στην λήξη των συμβάσεων μισθώσεως να αποξενωθεί από ακίνητα που θα έχουν μακρά ωφέλιμη οικονομική ζωή και τα χρειάζεται είτε να καταβάλει την αγοραία αξία τους για να αποκτήσει τα ίδια ή άλλα ανάλογα που θα καλύπτουν τις ανάγκες στέγασης των υπηρεσιών του και τα χρειάζεται.

Όσο η μισθωτική διάρκεια μεγάλωνε, αυξανόταν ο κίνδυνος η μίσθωση να χαρακτηριστεί χρηματοδοτική, καθώς στην τελευταία, ο μισθωτής είναι στην πραγματικότητα οικονομικός κύριος του μισθίου και εξαντλεί την οικονομική ζωή του μισθίου. 2 ) [όρος 6.1]. Το ετήσιο μίσθωμα καταβάλλεται σε τέσσερις δόσεις οι οποίες προκαταβάλλονται.

Δηλαδή τα μισθώματα δεν καταβάλλονται δεδουλευμένα όπως στην περίπτωση των μισθώσεων του δημοσίου σύμφωνα με το ν. 3130/2003. 3 ) [όρος 13 σε συνδ. με τελευταίο ορισμό 1.1. της σύμβασης] Ο μισθωτής δηλαδή το Ελληνικό Δημόσιο βαρύνεται με δαπάνες ελαφράς συντήρησης ή αλλιώς "συντήρησης μικρής κλίμακας" που αφορά μη δομικές βλάβες που προκαλούνται από τη συνήθη χρήση του μισθίου.

Παρατήρηση: Ο όρος κατατείνει προς τη χρηματοδοτική μίσθωση, αφού ο μισθωτής φέρει μέρος των βαρών/κινδύνων, πλην όμως προέκυψε στα πλαίσια της εμπορικής διαπραγμάτευσης προκειμένου να καταστεί η Συναλλαγή "ελκυστικότερη στους επενδυτές" (ορ. ανωτέρω) αναφερόμενο έγγραφο ΤΑΙΠΕΔ προς ΕΛΣΤΑΤ από Νοεμβρίου 2013), 4) [όρος 6.2] Σε περίπτωση που το ΕΔ εισάγει νομοθεσία για την αναγκαστική μείωση των καταβλητέων υπ' αυτού μισθωμάτων, ο μισθωτής θα προβαίνει αμέσως σε συμφωνία αύξησης του ετησίου μισθώματος, ώστε να εξασφαλίζεται ότι για όσο χρόνο η νομοθεσία παραμένει σε ισχύ ο εκμισθωτής θα εξακολουθεί να εισπράττει το οριζόμενο στη σύμβαση μίσθωμα.

Παρατήρηση: Κατ1 αποτέλεσμα ο νομοθέτης του μέλλοντος αποστερείται οριστικά της δυνατότητας εξορθολογισμού των δαπανών του για μισθώματα (που αποτελεί άσκηση δημοσιονομικής πολιτικής), τα οποία μέσα στη διαδρομή των είκοσι ετών, μπορεί να μην ανταποκρίνονται στα αγοραία. Άξιο λόγου είναι ότι στο σημείο 6.2 της συμβάσεως μετά το σχετικό όρο αναφέρεται ότι "ο μισθωτής συμφωνεί ότι η υποχρέωσή του να καταβάλει αύξηση στο Ετήσιο Μίσθωμα οπό αυτές τις συνθήκες αποτελεί μία δίκαιη κατ αν ο μ ή κινδύνων και ευθυνών μεταξύ Εκμισθωτή και Μισθωτή, λαμβανομένης υπόψη της φύσης του Μισθωτή και του Προοιμίου της Παρούσας".

Είναι σαφές ότι το τελευταίο εδάφιο του σημείου 6.2 περιλαμβάνει μια δήλωση αναγνώρισης του δίκαιου του όρου. Δεδομένου όμως ότι το ΤΑΙΠΕΔ συμβάλλεται ως εντολοδόχος του ΕΔ, απορίας άξιον καθίσταται από πού αντλεί την εξουσία να προβαίνει σε αυτή τη δήλωση, η οποία μάλιστα θα μπορούσε να χρησιμοποιηθεί εναντίον του ΕΔ σε περίπτωση αγωγής ακύρωσης του όρου ως παράνομου ή καταπλεονεκτικού, ως στηρίζουσα την πλήρη επίγνωση των όρων από τους συμβαλλόμενους, 5 ) [όρος 7) Το ετήσιο μίσθωμα θα αναπροσαρμόζεται ετησίως κατά ποσοστό ίσο με την αύξηση τον Ευρωπαϊκού Εναρμονισμένου Δείκτη Τιμών Καταναλωτή.

Δεν επιλέγεται ο Εθνικός Δείκτης Τιμών Καταναλωτή διότι είναι διαχρονικά μικρότερος και με μεγαλύτερες διακυμάνσεις του αντιστοίχου της Ευρωζώνης (και μάλιστα τα έτη 2013-2014 ήταν αρνητικός) με αποτέλεσμα να εξασφαλίζεται σταθερή και μεγαλύτερη αναπροσαρμογή του μισθώματος αλλά και να αποτρέπεται μείωσή του.

Εξάλλου, στην εισήγηση του 8OU/2013 των Χρηματοοικονομικών Συμβούλων προς το ΔΣ του ΤΑΙΠΕΔ αναφέρεται ότι "οι προεπιλεγέντες Επενδυτές προτιμούν ένθερμα τον ευρωπαϊκό ΔΤΚ για την ετήσια προσαρμογή του μισθώματος επειδή βελτιώνει την ορατότητα των ταμειακών ροών και διευκολύνει τη χρηματοδότηση" (σελ 6).

Τέλος, σύμφωνα με τις τυποποιημένες συμβάσεις μισθώσεων που συνάπτει το Δημόσιο η αναπροσαρμογή γίνεται "κατά ποσοστό ίσο με τη μεταβολή του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή του προηγούμενου δωδεκαμήνου, όπως αυτή υπολογίζεται από την Ελληνική Στατιστική Αρχή." 6) [όρος 10] Ο μισθωτής θα καταβάλει στον εκμισθωτή κατόπιν απαίτησης αυτού, την στο μίσθιο αντιστοιχούσα αναλογία των δαπανών που είναι πληρωτέα για τη συντήρηση, φωτισμό και καθαρισμό όλων των μέσων εξυπηρέτησης Κτιρίου και άλλων δομών ή πραγμάτων που ανήκουν ή δύνανται να ενταχθούν στην κοινή χρήση του μισθίου και άλλου ακινήτου. 7) [όρος 11] Σε περίπτωση καθυστέρησης καταβολής μισθώματος άλλου ποσού καταβλητέου σύμφωνα με τη σύμβαση, ο μισθωτής θα καταβάλει στον εκμισθωτή τόκο επί του ποσού αυτού υπολογιζόμενο βάσει του Επιτοκίου Υπερημερίας για τη χρονική περίοδο που άρχεται από την ημερομηνία που ποσό καθίσταται καταβλητέο και λήγει την ημερομηνία καταβολής του.

Ως επιτόκιο Υπερημερίας (όρος 1.1 σύμβασης) ορίζεται το Επιτόκιο οφειλών του Δημοσίου, 8) [όρος 16.1] Ο μισθωτής δικαιούται να προβαίνει με ευθύνη, επιμέλεια και δαπάνες του, μετά από προηγούμενη συναίνεση του εκμισθωτή, σε εργασίες μετατροπές και τροποποιήσεις του μισθίου απαραίτητες για την Επιτρεπτή χρήση [...] (β) Αν για τις ανωτέρω εργασίες απαιτείται άδεια από Πολεοδομία, αυτή θα εκδοθεί μετά από επιμέλεια, ευθύνη και δαπάνες μισθωτή [...] (γ) ο μισθωτής θα καταβάλει κάθε επιπλέον ασφάλιστρο για ασφάλιση του μισθίου σχετικά με αυξημένους κινδύνους που απορρέουν από τέτοιες εργασίες κατά τη διάρκεια εκτέλεσης αυτών, 9) [όρος 21.4] Ο μισθωτής θα τηρεί στο μίσθιο εξοπλισμό πυροπροστασίας [...] θα συντηρεί δεόντως τον ως άνω μηχανολογικό εξοπλισμό [...] τυχόν επιπλέον εξοπλισμός ή σύστημα που απαιτούνται από Ασφαλιστές του μισθίου, τοποθετούνται και συντηρούνται με ευθύνη δαπάνες του μισθωτή, 10) [όρος 25] Ο μισθωτής δικαιούται να υπεκμισθώνει μέρος ή σύνολο του μισθίου άνευ συναίνεσης του εκμισθωτή.

Το εισπραττόμενο υπομίσθωμα συνάγεται από τη διατύπωση του όρου (σημείο 25.2) ότι δεν μπορεί να ανώτερο του καταβαλλόμενου μισθώματος, 11) [όρος 27] Ο μισθωτής υποχρεούται να ασφαλίζει το μίσθιο καθ' όλη τη μισθωτική διάρκεια, κατά των ζημιών από ασφαλισμένους κινδύνους για ποσό που αντιστοιχεί στο πλήρες κόστος αποκατάστασης του μισθίου.

Ο εκμισθωτής και ο μισθωτής έχουν ήδη συμφωνήσει σχετικά με τους όρους της ασφαλιστικής κάλυψης για το πρώτο μισθωτικό έτος. Για τα επόμενα έτη σε περίπτωση διαφωνίας των μερών θα ορίζεται διεθνώς αναγνωρισμένος μεσίτης ασφαλειών, η αμοιβή του οποίου θα καταβάλλεται ισόποσα από τα μέρη, τα οποία θα δεσμεύονται από την πρότασή του.

Δικαιούχος του ασφαλίσματος είναι ο εκμισθωτής. Ο όρος αυτός κατατείνει προς τη χρηματοδοτική μίσθωση, αφού ο μισθωτής φέρει μέρος των βαρών/κινδύνων, πλην όμως προέκυψε στα πλαίσια της εμπορικής διαπραγμάτευσης προκειμένου να καταστεί η Συναλλαγή "ελκυστικότερη στους επενδυτές" (ορ. ανωτέρω αναφερόμενο έγγραφο ΤΑΙΠΕΔ προς ΕΛΣΤΑΤ από Νοεμβρίου 2013).

Στους νόμους 313 0/2003 και 3581/2007 δεν προβλέπεται καμία ανάλογη υποχρέωση του μισθωτή, 12) [όρος 27.6 (ζ)] Ο μισθωτής θα συνάπτει ασφαλιστική σύμβαση σχετικά με τον εξοπλισμό του και την κινητή του περιουσία με δικό του κόστος και με όποιους όρους θεωρεί κατάλληλους, 13) [όρος 31] Αν οποτεδήποτε εντός της διάρκειας της μισθώσεως, ο εκμισθωτής επιθυμεί να πωλήσει το μίσθιο θα επιδώσει έγγραφη κοινοποίηση στον μισθωτή και πρόσκληση να υποβάλει πρώτη προσφορά για την αγορά του μισθίου, 14) [όρος 32] Δικαίωμα προαίρεσης:

Ο Εκμισθωτής χορηγεί στον μισθωτή το δικαίωμα να αγοράσει το μίσθιο κατά την λήξη της μισθωτικής διάρκειας στην αγοραία αξία τον, όπως αυτή θα εκτιμηθεί από ανεξάρτητο εκτιμητή κατά τον χρόνο εκείνο. Η πρόβλεψη του δικαιώματος επαναγοράς στο τέλος της μισθώσεως στην τρέχουσα αξία των παγίων και όχι αζημίως ή σε τιμή ευκαιρίας κατατείνει προς την λειτουργική μίσθωση, 15) [ όρος 33 ] Ο εκμισθωτής έχει δικαίωμα καταγγελίας της συμβάσεως μετά την πάροδο 90 ημερών από την επίδοση ειδοποίησης περί μη καταβολής οιασδήποτε δόσης του ετησίου μισθώματος ή επί παραβιάσεως οιασδήποτε υποχρεώσεως εκ της συμβάσεως μισθώσεως.

Σε αυτή την περίπτωση οφείλονται μισθώματα μέχρι την παρέλευση 90 ημερών από την επίδοση της καταγγελίας, ο αναλογούν σε αυτά τόκος υπερημερίας, διαφυγόντα κέρδη καθώς και αποζημίωση ίση με την παρούσα αξία των υπολειπόμενων καταβολών ετησίου μισθώματος μέχρι την λήξη της μισθωτικής διάρκειας, άνευ ετήσιας αναπροσαρμογής.

Το προεξοφλητικό επιτόκιο που θα χρησιμοποιηθεί για τον υπολογισμό της αξίας θα καθοριστεί από ανεξάρτητο εκτιμητή που θα καθορισθεί από κοινού από τα μέρη. Ο όρος έλαβε το παραπάνω περιεχόμενο προκειμένου να μειωθεί "η αβεβαιότητα της χρηματορροής, αφού η Ελληνική Δημοκρατία θα έχει επαρκές αντικίνητρο ώστε να αθετήσει τις υποχρεώσεις της από τη σύμβαση μισθώσεως" (σελ.10 από 8ου/2013 Παρουσίασης ΧΟΣ), 16) [όρος 33.4J Ο μισθωτής δικαιούται να καταγγείλει την μίσθωση προ 90 ημερών οποτεδήποτε μεταξύ του 9ου και 11ου έτους της μισθωτικής διάρκειας για μίσθια τα μισθώματα των οποίων δε θα υπερβαίνουν ποσοστό 7% του συνολικού ποσού των ετησίων μισθωμάτων για όλα τα μίσθια του Χαρτοφυλακίου και μεταξύ 15ου και 17ου έτους της μισθωτική διάρκειας για μίσθια τα μισθώματα των οποίων δε θα υπερβαίνουν ποσοστό 15% του συνολικού ποσού των ετησίων μισθωμάτων για όλα τα μίσθια του Χαρτοφυλακίου.

Προβλέπεται δηλαδή ένα πολύ περιορισμένο σε έκταση και σε χρόνο δικαίωμα εκκένωσης μισθίων και καταγγελίας σε αντίθεση μάλιστα με τις διατάξεις του Ν. 330/2003 για τις μισθώσεις του Δημοσίου όπου προβλέπεται ότι το Ε Δ μπορεί να εγκαταλείπει τα μίσθια με αποζημίωση μίσθωμα ενός μήνα, με τρίμηνη ειδοποίηση ή ακόμη και άνευ των ανωτέρω, ενώ στην επίμαχη σύμβαση η εκκένωση είναι εφικτή μόνο μεταξύ 9-11"" και 15"" 17"" έτους και μόνο για ποσοστό 7% ή 15% του συνολικού χαρτοφυλακίου, αποτέλεσμα το Ε Δ να χάνει την ευελιξία μετεγκατάστασης και εξορθολογισμού της στέγασης των Υπηρεσιών του.

Συνεπεία του όρου αυτού, το δικαίωμα καταγγελίας είναι εξαιρετικά περιορισμένο. Επίσης, δεν προβλέπεται η δυνατότητα του δημοσίου να καταγγέλλει τη σύμβαση αν αποφασίσει να μεταστεγάσει ή ανακατατάξει τις υπηρεσίες του, όπως αντιθέτως προβλέπεται στον ν. 3130/2003. Σημειώνεται ότι για να εισαχθεί αυτός ο όρος απαιτήθηκε τροποποίηση του ά. 5 Ν. 3581/2007 με το ά. 19 παρ.3 Ν.4092/2012, 17) [όρος 38.21 Οι αναφυόμενες διαφορές θα επιλύονται με Διαιτησία σύμφωνα με τον Κανονισμό Διαιτησίας του Διεθνούς Εμπορικού Επιμελητηρίου.

Ο όρος αυτός εισήχθη προκειμένου να αισθάνονται μεγαλύτερη ασφάλεια οι επενδυτές (οι οποίοι σημειωτέον είναι εδρεύουσες στην ημεδαπή Ανώνυμες Εταιρείες ΕΑΠ), οι οποίοι ζητούσαν η σύμβαση να διέπεται αι αγγλικό δίκαιο, με το σκεπτικό/αιτιολογικό ότι τα ελληνικά κρατικά ομόλογα μετά το PSI διέπονται από το αγγλικό δίκαιο.

Επειδή η σύμβαση δεν ήταν δυνατό να διέπεται από αλλοδαπό δίκαιο καθώς τα ακίνητα κείνται Ελλάδα, ως αντιστάθμισμα ("προκειμένου να εξευμενίσουμε τους επενδυτές σελ. 12 της από 8ορ /2013 Παρουσίασης των ΧΟΣ), εισήχθη ο όρος περί διαιτησίας. Κατ' αποτέλεσμα το ΕΑ σε περίπτωση οιασδήποτε διαφοράς απειλείται να καταβάλει υπέρογκα ποσά για αμοιβές μελών διαιτητικών δικαστηρίων.

Λαμβάνοντας υπόψη τις διατάξεις των άρθρων 2 παρ. 2,3,4 Ν.Δ. 68/1968 και άρθρο 29 Ν. 1968/199 1, επί της αιτήσεως αυτής, γνωμοδοτώ ως ακολούθως: Περαιτέρω, όπως αναφέρθηκε στην αρχή της παρούσας, τα είκοσι οκτώ (28) ακίνητα που συγκρότησαν το αρχικό χαρτοφυλάκιο (όπως και τα λοιπά 1 1 που δεν περιελήφθησαν τελικώς) επιλέχθηκαν μεταξύ άλλων με κριτήριο την υφιστάμενη χρήση τους προκειμένου να αξιοποιηθούν μέσω Πώλησης και Επαναμίσθωσης.

Εξάλλου, όπως επισημαινόταν στην αιτιολογική έκθεση του Ν. 3986/20 1 1 "η διαμόρφωση των επενδυτικών Χαρτοφυλακίων των προς αξιοποίηση ακινήτων θα είναι μια συνεχής διαδικασία [...Έχει ήδη επιλεγεί συγκεκριμένος αριθμός σημαντικού μεγέθους ακινήτων από την ιδιωτική περιουσία του Δημοσίου, τα οποία αναμένεται να προσελκύσουν σημαντικό επενδυτικό ενδιαφέρον [...]".

Περαιτέρω, σύμφωνα με το ά. 4 παρ. 2 του Ν. 3986/201 1 "το Συμβούλιο Εμπειρογνωμόνων γνωμοδοτεί ως προ το αν τηρήθηκε η προβλεπόμενη από το νόμο διαδικασία και αν οι σχετικές συμβάσεις είναι επωφελείς και συμφέρουσες για το Ταμείο και το Ελληνικό Δημόσιο υποδεικνύοντας για το σκοπό αυτόν και τυχόν τροποποίηση των όρων τους.

Επίσης, σύμφωνα με το σημείο 5.7 της Πρόσκλησης Υποβολής Εκδήλωσης Ενδιαφέροντος "Το Ταμείο επιφυλάσσεται του δικαιώματος να επαναλάβει, αναβάλει, ακυρώσει ή τροποποιήσει τους όρους [....] καθώς και τη Διαδικασία Απόκτησης ή την Συναλλαγή [...], οποτεδήποτε, χωρίς καμιά προηγούμενη ειδοποίηση και χωρίς καμιά ευθύνη έναντι των ενδιαφερομένων μερών [...]".

Από τα ανωτέρω προκύπτει ότι το ΕΔ επέλεξε τα συγκεκριμένα κτίρια, με το σκεπτικό ότι του ήταν απαραίτητα για την στέγαση των υπηρεσιών του, ως κατάλληλα και ενδεδειγμένα για την προτιθέμενη μορφή αξιοποίησης ήτοι μέσω της Πώλησης και Επαναμίσθωσης. Επίσης, προκύπτει ότι η διαδικασία διαμόρφωσης των Χαρτοφυλακίων ήταν μια συνεχώς διαμορφούμενη διαδικασία, κατά την οποία έπρεπε να ληφθούν υπόψη τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά εκάστου ακινήτου, ενώ από καμία δεσμευτική διάταξη δεν επιβαλλόταν η Συναλλαγή να λάβει μεγάλο μέγεθος. Αντιθέτως, το αρχικώς μεταβιβασθέν Χαρτοφυλάκιο (portfolio) θα μπορούσε να διασπαστεί σε δύο, τέσσερα, οκτώ ή και περισσότερα Υποχαρτοφυλάκια, στα οποία θα ενσωματώνονταν καταλλήλως και με λογικά κριτήρια τα προς αξιοποίηση ακίνητα. Ακόμη προκύπτει ότι το Συμβούλιο Εμπειρογνωμόνων μπορεί πάντοτε αν κρίνει ότι μια συναλλαγή (5ev είναι επωφελής να υποδείξει τις κατάλληλες τροποποιήσεις, προκειμένου αυτή να καταστεί αποδοτική και συμφέρουσα για το ΕΔ. Εκ τούτων συνάγεται ότι προκειμένου να αξιοποιηθούν με την ως άνω μέθοδο, τα μεταβιβασθέντα στο Ταμείο Ακίνητα, θα έπρεπε τουλάχιστον να στεγάζουν Υπηρεσίες του Δημοσίου δηλαδή να γίνεται μια υφιστάμενη χρήση τους και μάλιστα εν όλω ώστε να υπάρχει πλήρης αξιοποίηση αυτών, μη αρκούσης της εν μέρει χρήσης τους.

Συνακόλουθα και σε σχέση με την περίπτωση ακινήτου Παλαιών Καπναποθηκών Κεράνη θα πρέπει να σημειωθούν τα εξής: Το ακίνητο των πρώην Καπναποθηκών Κεράνη επί της οδού Θηβών στο δήμο Νίκαιας - Αγ. Ι. Ρέντη, εντός του Ο.Τ. 112 (πρώην Ο.Τ. 31) της Πολεοδομικής ενότητας Ελαιώνα του εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου Αθηνών, που είχε αγορασθεί από το Ελληνικό Δημόσιο το έτος 1998, συνολικής μισθωτικής επιφανείας 49.664,08 τ.μ, σε οικόπεδο 15.766,59 τ.μ.

αποτελεί το μεγαλύτερο σε επιφάνεια κτίριο και των δύο Χαρτοφυλακίων. Το εν θέματι ακίνητο αρχικώς, την 16-9-2011 μεταβιβάστηκε στο ΤΑΙΠΕΔ ως Κτίριο Υπουργείο Πολιτισμού I παρότι κατά το χρόνο εκείνο παρέμενε κενό. Το Δ.Σ. του ΤΑΙΠΕΔ αποφάσισε στη συνεδρίαση του της 24-7-2013 να παραχωρήσει στο Υπουργείο Δικαιοσύνης, Διαφάνειας και Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων το ακίνητο αυτό προκειμένου να εγκατασταθούν εκεί τα δικαστήρια του Πειραιώς.

Ακολούθως, με την 8001/5.9.2013 απόφαση του Διευθύνοντος Συμβούλου της Εταιρείας Ακινήτων Δημοσίου (ΕΤΑΔ ΑΕ ), που ασκεί τη διοίκηση και διαχείριση του ακινήτου ως εντολοδόχος του ΤΑΙΠΕΔ, παραχωρήθηκε στο Υπουργείο Δικαιοσύνης η χρήση του ως άνω ακινήτου με στοιχεία ΑΒΚ ….11. Σύμφωνα με την απόφαση παραχώρησης, πρόκειται για κτίριο συνολικής επιφάνειας 49.664,08 τ.μ.

σε οικόπεδο 1 5.766,59 τ.μ., το οποίο παραχωρείται στο Υπουργείο Δικαιοσύνης, για αόριστο χρόνο και υπό την επιφύλαξη μονομερούς ανακλήσεως ή τροποποιήσεως των όρων της παραχωρήσεως από την ΕΤΑΔ κατόπιν ιδίως αιτήματος του ΤΑΙΠΕΔ, με αποκλειστικό σκοπό τη στέγαση των Δικαστικών Υπηρεσιών του Πειραιά, χωρίς μεν αντάλλαγμα μέχρι την ολοκλήρωση των διαδικασιών διαγωνισμού παραχωρήσεως του δημοσίου ακινήτου σε ιδιώτη επενδυτή από το ΤΑΙΠΕΔ σύμφωνα με τον ως άνω ν.3986/2011, εφ' εξής δε αντί ετησίου μισθώματος, προσδιοριζομένου στο ποσό των 2.652.000 ευρώ.

Την 20-9-2013 συντάχθηκε σχετικό πρωτόκολλο παράδοσης- παραλαβής. Την 18-10-2013 ολοκληρώθηκε ο σχετικός διαγωνισμός του ΤΑΙΠΕΔ και την 22-10-2013, αναδείχθηκε πλειοδότης για το χαρτοφυλάκιο ακινήτων Α, στο οποίο περιλαμβάνεται το επίμαχο ακίνητο, έναντι συνολικού ανταλλάγματος, 145.810.000 ευρώ. Εξάλλου η ανάγκη μεταβολής της έδρας του συνόλου των Δικαστηρίων του Πειραιά κρίθηκε ότι αιτιολογείται επαρκώς με γνωμοδοτήσεις του Συμβουλίου Επικρατείας σε Ολομέλεια και Συμβούλιο (31/2013), του Αρείου Πάγου Ολομέλεια (48/2013), του Διοικητικού Εφετείου Πειραιώς σε Ολομέλεια (2/2013) και του Εφετείου Πειραιώς σε Ολομέλεια (5/2013).

Οι εν λόγω γνωμοδοτήσεις ελήφθησαν υπόψη κατά την επεξεργασία των σχεδίων π.δ για τη μεταβολή της έδρας των εν λόγω δικαστηρίων από τον Πειραιά στον Δήμο Νίκαιας- Αγ. I. Ρέντη (ΠΕ 325, 330, 335 και 336/2013). Ακολούθως, ο Υπουργός Δικαιοσύνης, Διαφάνειας και Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων, με την 8 0635/24.09.20 1 3 (Β 2491), απόφασή του, ανέθεσε στην εταιρία "θέμις Κατασκευαστική ΑΕ" τη μελέτη, δημοπράτηση, επίβλεψη και παραλαβή του έργου "Αναδιαρρύθμιση των χώρων του κτιρίου των παλαιών καπναποθηκών Κεράνης για την κάλυψη των αναγκών στέγασης των δικαστικών υπηρεσιών του Πειραιά.

Στη συνέχεια η εταιρία αυτή προκήρυξε για το εν λόγω έργο, προϋπολογισμού 759.7 1 3 ευρώ, δημόσιο ανοιχτό μειοδοτικό διαγωνισμό. Η κατασκευαστική εταιρία του αναδόχου ξεκίνησε στο κτίριο εργασίες χωρίς άδεια της Πολεοδομικής Αρχής, οι οποίες ύστερα από καταγγελία διακόπηκαν με το 1909/24-10-20 13 έγγραφο αυτής.

Στη συνέχεια, υπέβαλε η εταιρία αίτηση στην Πολεοδομία του Δήμου Νίκαιας - Αγ. 1. Ρέντη και εκδόθηκε η 1945/3 0-10-20 13 έγκριση "Εργασιών μικρής κλίμακας" της Πολεοδομίας Ρέντη που αφορά εκτέλεση εργασιών μικρής κλίμακας για την προσαρμογή γραφειακών χώρων των υπηρεσιών. Με την 7/2014 απόφαση του Διοικητικού Εφετείου Πειραιώς σε Συμβούλιο απορρίφθηκε αίτηση αναστολής εκτέλεσης κατά της εν λόγω εγκρίσεως.

Εν συνεχεία, με το 73509/8-1 1-2013 έγγραφο της η "θέμις Κατασκευαστική ΑΕ" ζήτησε από τον Υπουργό Περιβάλλοντος Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής να εκδοθεί κοινή υπουργική απόφαση και να οριστούν οι κτιριοδομικοί όροι για το έργο "Έγκριση εργασιών μετατροπής κτιρίου γραφείων Δημόσιας Διοίκησης (κτίριο πρώην καπνοβιομηχανίας ΚΕΡΑΝΗΣ) σε κτίριο που θα στεγάσει γραφεία και χώρους ακροατήριων Δικαστηρίων, λοιπών Υπηρεσιών και Ανεξάρτητων Αρχών".

Λαμβάνοντας υπόψη, μεταξύ άλλων, τον υποβληθέντα φάκελο μελέτης και την τεχνική έκθεση της "Θέμις Κατασκευαστική ΑΕ" εκδόθηκε, κατ' επίκληση των διατάξεων του άρθρου 5 παρ. 7 στ του ν. 2408/1996, η με αριθμό 625 77/1 1/12-12- 2013 κοινή απόφαση των Υπουργών ΠΕΚΑ και Δικαιοσύνης, Διαφάνειας και Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων, με την οποία καθορίστηκαν οι πολεοδομικοί και κτιριοδομικοί όροι για την αναδιαρρύθμιση των χώρων του παραπάνω κτιρίου, μεταξύ των οποίων προβλέπεται και η αλλαγή χρήσης σε χώρους ακροατηρίων στους ισόγειο, Α', Β1 και Δ' ορόφους, η οποία επέχει θέση άδειας δόμησης (ΑΑΠ 4 59/17-12-2013).

Στην εν λόγω απόφαση, μεταξύ άλλων, αναφέρεται στο επίμαχο κτίριο θα στεγαστούν και άλλες υπηρεσίες πέραν των δικαστηρίων του Πειραιά, μετά από σύμφωνη γνώμη της ΕΤΑΔ. Εν συνεχεία εκδόθηκε το υπ' 7463 1/17.1 1.2014 έγγραφο του Υπουργού Δικαιοσύνης, απευθυνόμενο προς την Γενική Γραμματεία Δημόσιας Περιουσίας του Υπουργείου Οικονομικών με θέμα "Παραχώρηση του κτιρίου του πρώην εργοστασίου Κεράνης".

Με το έγγραφο αυτό ανακοινώνεται στην ως άνω υπηρεσία ότι το επίμαχο κτίριο δεν έχει τις συνομολογηθείσες ιδιότητες για την εγκατάσταση ακροατηρίων και υπενθυμίζεται ότι προοριζόταν για τη μεταστέγαση των δικαστικών υπηρεσιών Πειραιά, ως εκ τούτου δε το Υπουργείο Δικαιοσύνης δεν επιθυμεί τη χρήση του συγκεκριμένου ακινήτου.

Από τα ανωτέρω, συνάγεται ότι το εν θέματι ακίνητο ήταν κενό κατά την μεταβίβασή του στο ΤΑΙΠΕΔ, παρέμεινε επίσης κενό καθ' όλη την μακρά διαγωνιστική διαδικασία αλλά και κατά την κατάληξη αυτής, οπότε πωλήθηκε και επαναμισθώθηκε ως Κτίριο Γενικών Κυβερνητικών Υπηρεσιών. Κατά τη διαδικασία δε αυτή και ενώ η διαμόρφωση των Χαρτοφυλακίων ήταν στην απόλυτη ευχέρεια εισηγήσεως των ΧΟΣ και στην απόλυτη ευχέρεια γνωμοδοτήσεως του Συμβουλίου Εμπειρογνωμόνων η κατάλληλη αξιοποίηση, και ενώ άπαντες οι ανωτέρω τελούσαν σε γνώση του γεγονότος ότι δεν πραγματοποιείτο υφιστάμενη χρήση αλλά ούτε και επιτυγχανόταν η επιδιωκόμενη χρήση, εντούτοις περιέλαβαν το ακίνητο αυτό μεταξύ λοιπών πράγματι χρησιμοποιουμένων, παραλείποντας να εισηγηθούν ή να υποδείξουν αυτοτελώς αξιοποίησή του με άλλον καταλληλότερο τρόπο, ο οποίος δε θα οδηγούσε ευθέως σε ζημία του ΕΔ, καθώς για το ακίνητο αυτό καταβάλλεται ετησίως μίσθωμα εκ 2.652.000 ευρώ (πλέον από το Τακτικό Αποθεματικό όπως αναφέρθηκε παραπάνω).

Εξάλλου, η παραλαβή του ακινήτου από τον αρμόδιο Υπουργό την 20-9-2013 (δηλαδή ένα μήνα πριν την ανακήρυξη αναδόχου, χρόνο κατά τον οποίο το Ταμείο διατηρούσε ακόμη το δικαίωμα να τροποποιήσει ή και να ακυρώσει τη Συναλλαγή ), επ' ουδένί δεν μπορεί να λογιστεί ως υφιστάμενη χρήση, αφού ως τέτοια μπορεί να νοηθεί μόνο η πραγματική στέγαση δημόσιας υπηρεσίας σε ορισμένο ακίνητο, το οποίο είναι αμέσως απαραίτητο για την λειτουργία της.

Αναλυτικότερα, η ζημία του Ελληνικού Δημοσίου που επήλθε, σε σχέση με τη μίσθωση του ως άνω κτιρίου συνίσταται στα ακόλουθα: α) Το μηνιαίο μίσθωμα αυτού προσδιορίσθηκε σε 221.000 ευρώ για το πρώτο μισθωτικό έτος (23- 5-2014 έως 23-5-2015) και σε 225.699 ευρώ για το δεύτερο μισθωτικό έτος και το ετήσιο σε 2.652.000 ευρώ για το πρώτο μισθωτικό έτος και 2.708.393 ευρώ για το δεύτερο μισθωτικό έτος και η μίσθωση άρχισε την 23-5-2014 (ήμερο μ ηνία υπογραφής του σχετικού συμβολαίου).

Για το έτος 2014 και μέχρι τον μήνα Ιούνιο του έτους 2015, οπόταν και ασκήθηκε η ποινική δίωξη, το συνολικό αυτό ποσό, το οποίο έχει καταβληθεί αδικαιολογήτως και αχρεωστήτως ανέρχεται σε 2.877.699 ευρώ [2.652.000 (221.000 Χ 12 μήνες)+ 225.699 ευρώ (225.699 Χ 1 μήνα)].

Περαιτέρω σε σχέση με το ακίνητο του Υπουργείου Υγείας(ΕΟΠΥΥ) σημειωτέα τα εξής: Το κτίριο του Υπουργείου Υγείας που κείται επί της λεωφόρου Κηφισίας αριθ. 39 στεγάζει σήμερα τον Ενιαίο Οργανισμό Παροχής Υπηρεσιών Υγείας (ΕΟΠΥΥ). Η κατασκευή του κτιρίου αυτού είχε προγραμματιστεί, μελετηθεί και πραγματοποιηθεί σύμφωνα με το π.δ. 220/2000 για να εξυπηρετήσει τη στέγαση του Ολυμπιακού Κέντρου Γραπτού Τύπου M.P.C. (Ολυμπιακό Συγκρότημα κατά την έννοια του ά. 9 παρ. 1 Ν. 33 42/2005), στα πλαίσια διεξαγωγής των Ολυμπιακών Αγώνων το έτος 2004.

Με το ά. 35 παρ. 1 Ν.3342/2005 η αποκλειστική χρήση και εκμετάλλευση των Ολυμπιακών Συγκροτημάτων, μεταξύ των οποίων και το ανωτέρω, ανατέθηκε στην Ανώνυμη Εταιρεία με την επωνυμία "Ολυμπιακά Ακίνητα Α.Ε.", η οποία το έτος 2011 απορροφήθηκε από την "Εταιρεία Ακινήτων του Δημοσίου ΑΕ" (ΕΤΑΔ ΑΕ). Σύμφωνα με το από 23-4-2015 έγγραφο της Διεύθυνσης Τεχνικών Υπηρεσιών του Υπουργείου Υγείας (αριθμ.

πρωτ. Α6β/...47) " [...] α) Με την ΔΥ16/Γ.Π. 121785/26-9-2007 απόφαση του Υπουργού Υγείας και Κοινωνικής Αλληλεγγύης, ανατέθηκε στη ... Α.Ε. (σήμερα Κτιριακές Υποδομές Α. Ε.) η εκτέλεση του έργου "Εσωτερικές διαρρυθμίσεις για την μεταολυμπιακή αξιοποίηση του Ολυμπιακού Κέντρου Γραπτού Τύπου (MPC) για την στέγαση των υπηρεσιών του Υ.Υ.Κ,Α." συνολικής προϋπολογιζόμενης δαπάνης 4.1 00. 000, 00 ευρώ συμπεριλαμβανομένου του Φ.Π.Α.

Το ανωτέρω έργο δημοπρατήθηκε από τη ... Α.Ε. και η συνολική συμβατική δαπάνη του έργου ορίσθηκε στο ποσό των 3.041.329,00 ευρώ πλέον 10% για τυχόν νέες εργασίες και Φ.Π.Α . Η σχετική σύμβαση υπεγράφη στις 22/4/2008 με τη μειοδότρια εταιρεία. ΜΞΟΑ Α. Τ. Ε. Με την Α Υ Α/Γ.Π. 471 66/30-05- 2011 απόφαση του Υπουργού Υγείας και κοινωνικής Αλληλεγγύης, ανατέθηκε στη ...

Α.Ε, η εκτέλεση συμπληρωματικά εργασιών λειτουργικής και τεχνικής ολοκλήρωσης τον έργου "Εσωτερικές διαρρυθμίσεις για την μεταολυμπιακή αξιοποίηση του Ολυμπιακού Κέντρου Γραπτού Τύπου (MPC) για την στέγαση των υπηρεσιών του Υ.Υ.Κ.Α.." προϋπολογιζόμενης δαπάνης 2.057.000,00 ευρώ συμπεριλαμβανομένου τον Φ.Π.Α.

Στις 2/2/2012 υπεγράφη η 1ι! συμπληρωματική σύμβαση ποσού 1.392.125,72 ευρώ πλέον 10% για τυχόν νέες εργασίες και Φ.Π.Α. β ) Η ανωτέρω εργολαβία χρηματοδοτήθηκε από το Π.Α.Ε. ΣΑΕ 091/5 με αριθμό έργου 2 008ΣΕ09150000 και με αρχικό προϋπολογισμό 4.100.000,00 ευρώ, ο οποίος τελικά τροποποιήθηκε σε 6.157.000,00 ευρώ, σύμφωνα με τις προαναφερόμενες Υπουργικές Αποφάσεις γ) Δεν έχουν ολοκληρωθεί οι εργασίες μετασκευής του κτιρίου, η δε εργολαβία βρίσκεται στη διαδικασία διάλυσης, δ) Η συνολική ωφέλιμη επιφάνεια, χωρίς κλιμακοστάσια κλπ, που καταλαμβάνει το ΕΚΕΠΥ (μοναδική Υπηρεσία του Υπουργείου Υγείας που στεγάζεται σήμερα στο MPC), στα επίπεδα 0 και I του κτιρίου 3, είναι περίπου 1.450 τ.μ.

Στις 12/5/2 014 με το υπ' αριθμ …11 συμβόλαιο εκμίσθωσης ακινήτου (διάρκειας 20 ετών)μεταξύ του ΤΑΙΠΕΔ Α.Ε. και της ... Α.Ε.Ε.Α.Π. (σήμερα ... Α. Ε. Ε. Α. Π ορίζεται ως μισθωτής του κτιρίου του MPC (Μίσθιο) η ανώνυμη εταιρεία ΤΑΙΠΕΔ Α.Ε. η οποία ενεργεί ως εντολοδόχος του Ελληνικού Δημοσίου. Σύμφωνα με το ανωτέρω συμβόλαιο, το συνολικό εμβαδόν των κτιρίων 2 και 3 τουΜΡΟ.

όπως αυτό αναγράφεται στο συμβόλαια εκμισθώσεως του ακινήτου είναι 31.839.14 τ.μ. ενώ το συνολικό εμβαδόν των κτιρίων2 και 3 του MPC, όπως αναγράφεται στις κατόψεις που χορήγησε στην Υπηρεσία μας η Εκμισθώτρια και οι οποίες αφορούν υπαγωγή στο νόμο 4178/2013 πει αυθαιρέτων, είναι 32.609.11 τ.μ. Σημειώνεται ότι στο Παράρτημα (πρωτόκολλο παράδοσης) του συμβολαίου, η συνολική επιφάνεια του MPC (κτίρια 2 και 3) αναγράφεται ως 28.856.50 τ.μ. (βάσει Ο.Α.), που πιθανά νοείται η οικοδομική άδεια.

Από τα ανωτέρω συνάγεται ότι από το συνολικό εμβαδό 31.839,14 τ.μ. (κατά το μισθωτήριο) ή 32.609,11 τ.μ. (σύμφωνα με τις κατόψεις της Εκμισθώτριας) ή 28.856,50 τ.μ. (σύμφωνα με το πρωτόκολλο παράδοσης του ακινήτου στο ΤΑΙΠΕΔ) του ανωτέρω ακινήτου, η συνολική ωφέλιμη επιφάνεια, χωρίς κλιμακοστάσια κλπ, που καταλαμβάνει το ΕΚΕΠΥ και ΕΟΠΥΥ (μοναδική Υπηρεσία του Υπουργείου Υγείας που στεγάζεται σήμερα στο Μ PC) στα επίπεδα Ο και 1 του κτιρίου 3, είναι περίπου 1.450 τ.μ.

Δηλαδή, παρότι καταβάλλεται ετήσιο μίσθωμα 3.487.200 ευρώ, τα υπόλοιπα 30.000 περίπου τ.μ. δεν χρησιμοποιούνται για τη στέγαση δημοσίων υπηρεσιών αλλά παραμένουν κενά. Τούτο δε προφανώς διότι η υπόλοιπη επιφάνεια του κτιρίου ( των 30.000 περίπου τ. μ.) ε ν είχε μετασκευαστεί ώστε να καταστεί αυτό κατάλληλο για την μεταολυμπιακή του χρήση (δηλαδή τη στέγαση των Υπηρεσιών του Υπουργείου Υγείας) αφού .όπως ανωτέρω αναφέρει η αρμόδια Υπηρεσία του Υπουργείου Υγείας η σχετική εργολαβία διαλύθηκε.

Τα ανωτέρω δε πραγματικά περιστατικά ήταν γνωστά στο ΤΑΙΠΕΔ, καθώς αφενός ο ανεξάρτητος εκτιμητής S αν ills είχε πραγματοποιήσει αυτοψία στο κτίριο σε συνέχεια της οποίας παρέδωσε στο ΤΑΙΠΕΔ την από Οκτωβρίου 2013 έκθεση τον, στην οποία (σελ. 4 πρώτη παράγραφος) διελάμβανε ότι οι υπόλοιποι χώροι του κτιρίου (πλην του ισογείου και του πρώτου υπογείου) ήταν κενοί και αφετέρου από το Παράρτημα 4 της με ημερομηνία 12-5-2014 συμβάσεως μισθώσεως, προέκυπταν αναλυτικά τα επίπεδα των κτιρίων που ήταν όχι απλώς κενά αλλά και αδιαμόρφωτα.

Καθ' όλη δε την μακρά διαγωνιστική διαδικασία αλλά και κατά την κατάληξη αυτής, οπότε το ανωτέρω κτίριο πωλήθηκε και επαναμισθώθηκε ως Κτίριο Υπουργείου Υγείας και ενώ η διαμόρφωση των Χαρτοφυλακίων ήταν στην απόλυτη ευχέρεια εισηγήσεως των ΧΟΣ και στην απόλυτη ευχέρεια γνωμοδοτήσεως του Συμβουλίου Εμπειρογνωμόνων η κατάλληλη αξιοποίηση, και ενώ άπαντες οι ανωτέρω τελούσαν σε γνώση του γεγονότος ότι δεν πραγματοποιείτο υφιστάμενη, χρήση, αφού ως τέτοια δεν απορεί να νοηθεί η χρήση ενός ελάχιστου τμήματος του όλου ακινήτου, εντούτοις περιέλαβαν το ακίνητο αυτό μεταξύ λοιπών πράγματι χρησιμοποιούμενων, παραλείποντας να εισηγηθούν ή να υποδείξουν αυτοτελώς αξιοποίησή του με άλλον καταλληλότερο τρόπο, ο οποίος δε θα οδηγούσε ευθέως σε ζημία του ΕΔ, καθώς για το ακίνητο αυτό καταβάλλεται ετησίως μίσθωμα εκ 3.487.200 ευρώ.

Συνεπώς η ζημία του Ελληνικού Δημοσίου που επήλθε, σε σχέση με τη μίσθωση του ως άνω κτιρίου συνίσταται στα ακόλουθα: στο ποσό που αντιστοιχεί στα μισθώματα που υποχρεώθηκε να καταβάλει το Ελληνικό Δημόσιο για την μίσθωση τον Κτιρίου του Υπουργείου Υγείας (πρώην Ολυμπιακό Κέντρο Γραπτού Τύπου) συνολικής επιφανείας 31.839,14 τ.μ.

από την οποία η συνολική ωφέλιμη επιφάνεια, της οποίας γίνεται υφιστάμενη χρήση είναι μόλις 1.450 τ.μ. (ή 4,5%) καθώς το υπόλοιπο δεν έχει μέχρι σήμερα μετασκευαστεί για να καταστεί κατάλληλο για την μεταολυμπιακή του χρήση για τη στέγαση υπηρεσιών. Το μηνιαίο μίσθωμα αυτού προσδιορίσθηκε σε 290.600 ευρώ για το πρώτο μισθωτικό έτος (12-5-2014 έως 12-5-2015) και σε 296.779 ευρώ για το δεύτερο μισθωτικό έτος και το ετήσιο σε 3.487.200 ευρώ για το πρώτο μισθωτικό έτος και σε 3.561.348 ευρώ για το δεύτερο μισθωτικό έτος και η μίσθωση άρχισε την 12-5-2014 (ημερομηνία υπογραφής του σχετικού συμβολαίου).

Για τα έτη 2014 και μέχρι τον μήνα Ιούνιο του έτους 2015, οπόταν και ασκήθηκε η ποινική δίωξη το συνολικό αυτό ποσό, το οποίο έχει καταβληθεί αδικαιολογήτως και αχρεωστήτως ανέρχεται σε 3.783.979 ευρώ [ 3.487.200 (290.600 Χ 12 μήνες) + 296.779 ευρώ (296.779 Χ 1 μήνα)], πρόκειται δε για το σύνολο του καταβλητέου μισθώματος καθώς η χρήση ενός ελάχιστου ποσοστού της όλης επιφανείας δεν μπορεί να λογιστεί ως υφιστάμενη χρήση.

Στο σημείο αυτό θα πρέπει να σημειωθεί ότι τα εκτιμώμενα από τον ανεξάρτητο εκτιμητή ... ΕΠΕ μισθώματα για την20ετία ανέρχονται σε 65.254.101 ευρώ για το μεν κτίριο των πρώην Καπναποθηκών Κεράνη και σε 85.804.714 ευρώ για το κτίριο του Υπουργείου Υγείας, εκ των οποίων ποσό 6.661.678 ευρώ έχει ήδη καταβληθεί. Εφόσον τα εν λόγω δύο μίσθια παραμείνουν κενά για το υπόλοιπο χρονικό διάστημα μέχρι την λήξη της μισθωτικής συμβάσεως, θα προκύψει, μετά βεβαιότητας, και επιπλέον ζημία σε βάρους του Ελληνικού Δημοσίου ίση με τα αντίστοιχα μισθώματα εκ ποσού 144.397.137 (151.058.815- 6.661.678) ευρώ.

Περαιτέρω, αποδείχτηκε, ότι το κόστος ασφάλισης των ως άνω μίσθιων ακινήτων, που επωμίσθηκε το Ελληνικό Δημόσιο (χρήστης- μισθωτής), χωρίς μάλιστα ανάλογη ελάφρυνση του μισθώματος, σύμφωνα με τον υπ' αριθμ. 27.1 και 4 του όρου των μισθωτικών συμβάσεων, παρότι α ) δεν είναι νομικός και οικονομικός κύριος των ακινήτων και β) παρότι δικαιούχος της ασφαλιστικής αποζημίωσης σε περίπτωση επέλευσης του ασφαλιστικού κινδύνου είναι ο εκμισθωτής-επενδυτής, για το πρώτο έτος της μισθωτικής διάρκειας, για το οποίο έχουν συμφωνηθεί οι όροι της ασφαλιστικής κάλυψης και το οποίο έχει καταβληθεί μέχρι σήμερα, είναι 149.987 ευρώ, ενώ με βάση το ποσό αυτό, απειλείται, μετά βεβαιότητας ζημία σε βάρος του Ελληνικού Δημοσίου (149.987 ευρώ Χ 20 έτη με τιμαριθμική αναπροσαρμογή με εναρμονισμένο δείκτη ΤΚ), ίση προς το ποσό των 3.540.559 ευρώ (3.690.547-149.987).

Επίσης, αποδείχτηκε ότι το κόστος ελαφράς συντήρησης (ή συντήρησης μικρής κλίμακας) των ως άνω μίσθιων ακινήτων, παρότι δεν είναι νομικός και οικονομικός κύριος των ακινήτων (αφού πρόκειται για λειτουργική μίσθωση) και β) τα οφέλη από τη συντήρηση των ακινήτων στην μισθωτική λήξη θα παραμένουν στον Εκμισθωτή, χωρίς μάλιστα, και σε αυτή την περίπτωση, να συμφωνηθεί ελάφρυνση του μισθώματος, το επωμίσθηκε το ελληνικό δημόσιο-μισθωτής σε αντίθεση και με το ισχύον θεσμικό πλαίσιο περί μισθώσεων του Δημοσίου (Ν. 3130/2003 ) στο οποίο ρητά προβλέπεται ότι "η συντήρηση ανήκει στον εκμισθωτή". Ως εκ τούτου με δεδομένο ότι αυτό έχει υπολογιστεί σε 2.283.831 ευρώ, για το πρώτο μισθωτικό έτος, και σε συνολικό ποσό, μέχρι την λήξη της μισθωτικής διάρκειας, σε 56.195.086 ευρώ (ονομαστικές τιμές), και για τα δύο Χαρτοφυλάκια, η βέβαιη μέχρι σήμερα ζημία του Ελληνικού Δημοσίου ανέρχεται στο ποσό των 2.283.831 ευρώ και η οπωσδήποτε απειλούμενη, ως τέτοια, μέχρι την λήξη της σύμβασης, κατά το ποσό των 53.91 1.255 (56.195.086-2.283.831) ευρώ.

Περαιτέρω, μετά. βεβαιότητας απειλούμενη, ζημία του ελληνικού δημοσίου, από την σύναψη των ως άνω μισθωτικών συμβάσεων, προκύπτει, και από το ποσό που θα απαιτηθεί, στο τέλος της ως άνω μισθωτικής διάρκειας, για την επαναγορά των ακινήτων, στην τότε αγοραία αξία τους (όρος 32, βλ ανωτέρω συμφωνηθέν - διαπλαστικό δικαίωμα προαίρεσης) ή για την αγορά άλλων ανάλογων απαραίτητων για τη στέγαση των υπηρεσιών του Δημοσίου, αφού με την πρόκριση της συγκεκριμένης μεθόδου αξιοποίησης έναντι άλλων που ήταν στην πραγματικότητα επωφελέστερες και δεν προϋπέθεταν απώλεια της επί των ακινήτων πλήρους κυριότητας το Ελληνικό Δημόσιο αποξενώθηκε από την ακίνητη περιουσία του και το οποίο έχει υπολογισθεί (on exit) σε περίπου 420.000.000 ευρώ σε ονομαστικές αξίες ( βλ. το από 11.10.2013 πιστ/κο εκτίμησης του τιμήματος από την συναλλαγή πώλησης και επαναμίσθωσης 28 δημόσιων ακινήτων του ανεξάρτητου εκτιμητή savills και σελ. 164 εισαγγελικού πορίσματος ). Ειδικότερα η πιθανή απόδοση για τους επενδυτές, στην εικοσαετία, ανέρχεται σε 969.771.118 ευρώ (μισθώματα και τελική αξία εξόδου των ακινήτων, 548.114.196 και421.656.929, αντίστοιχα).

Περαιτέρω αποδείχτηκε ότι ελλείψει εξέτασης εναλλακτικών σεναρίων και εκτίμησης της οικονομικής αποδοτικότητας διαφορετικών μεθόδων αξιοποίησης των συγκεκριμένων ακινήτων, η απόφαση για την ωφέλεια του Ελληνικού Δημοσίου, από τη συγκεκριμένη συναλλαγή, βασίστηκε σχεδόν αποκλειστικά στην εκτίμηση της εύλογης αξίας των ακινήτων από τον Ανεξάρτητο Εκτιμητή που έγινε με τη μέθοδο της Κεφαλαιοποίησης, παρότι ήταν γνωστές και άλλες εκτιμήσεις της πραγματικής αξίας των ακινήτων, και επίσης σύμφωνα με τη θεωρία η μέθοδος της κεφαλαιοποίησης χρησιμοποιείται για να δώσει μια βάση πάνω στην οποία θα μπορούσε να εκτιμηθεί η αξία μιας ιδιοκτησίας.

Αυτό θεωρείται συνήθως ως μια προεργασία πριν τη χρήση της κλασσικής συγκριτικής μεθόδου, σύμφωνα με το TEE. Επομένως, ανεξαρτήτως του αποτελέσματος της εκτίμησης της εύλογης αξίας η τελική απόφαση όφειλε να συνυπολογίσει όλο. Τα δεδομένα με γνώμονα τη διασφάλιση του Δημοσίου Συμφέροντος. Ο Ανεξάρτητος Εκτιμητής χρησιμοποίησε μόνο τη μέθοδο της Κεφαλαιοποίησης, ειδικότερα αυτή της Προεξόφλησης Ταμειακών Ροών, προκειμένου να υπολογίσει την Καθαρή Παρούσα Αξία (ΚΠΑ ή NPV) που δείχνει ποιά θα είναι η αξία.

σε σημερινές τιμές των κερδών μιας επένδυσης στη διάρκεια της ζωής της. Σύμφωνα με τον ίδιο, "Προκειμένου να υπολογίσουμε την Αγοραία Αξία. των ακινήτων, που απαρτίζουν τα δύο χαρτοφυλάκια, εφαρμόσαμε την επενδυτική μέθοδο μέσω της προσέγγισης της Προεξόφλησης Ταμειακών Ροών (Discounted Cash Flow-DCF)". Η συγκεκριμένη εκτίμηση βασίστηκε στα πρότυπα RICS Valuation-Professional Standards) με α) προσυμφωνημένο επίπεδο μισθώματος και β) προσυμφωνημένους, συγκεκριμένους όρους μίσθωσης, Τα στοιχεία αυτά είναι γνωστά εκ των προτέρων σε όλα τα ενδιαφερόμενα μέρη αποτελούν δε προϋποθέσεις της συναλλαγής και, προφανώς, λαμβάνονται υπόψη από τους υποψήφιους επενδυτές ως προς τη διαμόρφωση του τιμήματος αυτοί θεωρούν εύλογο...".

Περαιτέρω, ο εκτιμητής επεξηγεί την απόφασή του για χρήση συγκεκριμένης μεθόδου έναντι της εκτίμησης της Αγοραίας Αξίας με τη μέθοδο των συγκριτικών στοιχείων. "Στο πλαίσιο της συγκεκριμένης συναλλαγής δεν κρίνεται ως ορθή η χρήση της Συγκριτικής Μεθόδου καθώς τα ακίνητα τα οποία προσφέρονται ως ελεύθερα προς πώληση στην αγορά δε διέπονται από την επιβολή αντίστοιχων όρων μίσθωσης, όπως αυτοί έχουν διαμορφωθεί στην παρούσα περίπτωση.

Πρακτικά αυτό σημαίνει ότι η αξία των 28 ακινήτων καθορίζεται σε πολύ σημαντικό βαθμό από τους όρους της συγκεκριμένης μισθωτικής συμφωνίας". Γενικότερα όμως είναι παραδεκτό ότι, για να δοθούν σωστές απαντήσεις στα διάφορα ερωτήματα που προκύπτουν χρησιμοποιώντας την μέθοδο κεφαλαιοποίησης, πρέπει προηγουμένους να γίνει μια εκτενής έρευνα αγοράς.

Ο εκτιμητής οφείλει να έχει μια πλήρη και γενική εικόνα των οικονομικών δεδομένων της κτηματαγοράς καθώς και ακόμα ειδικότερα καλή γνώση μισθωμάτων της περιοχής. Επομένως, τα προσυμφωνημένα μισθώματα πιθανώς και να μην ήταν τόσο "δεσμευτικά" για τη συγκεκριμένη εκτίμηση. Επίσης, τα Διεθνή Λογιστικά πρότυπα προβλέπουν ότι, "Όταν δεν υπάρχουν αγοραίες ενδείξεις στις οποίες μπορεί να βασιστεί η εύλογη αξία, λόγω της ιδιάζουσας φύσης του στοιχείου των ενσώματων ακινητοποιήσεων και επειδή σπάνια πωλούνται τέτοια στοιχεία, παρά μόνο ως τμήμα μιας συνεχιζόμενης επιχείρησης, μπορεί να χρειαστεί η οντότητα να υπολογίσει την εύλογη αξία με χειρισμό μέσω λογαριασμού αποτελεσμάτων ή αναπόσβεστου κόστους αντικατάσταση" (ΔΑΠ 16,παρ. 33).

Ο υπολογισμός της εύλογης αξίας από τον Ανεξάρτητο Εκτιμητή επηρεάζεται από κάποιες παραμέτρους, όπως : α) η ελάχιστη επιθυμητή απόδοση της επένδυσης (TRR) - Συντελεστής προεξόφλησης. Σύμφωνα με την εκτίμηση "η ελάχιστη επιθυμητή απόδοση (Target Rate of Return - TRR) είναι ο συντελεστής με τον οποίον γίνεται η προεξόφληση των μελλοντικών ταμειακών ροών σε παρούσες αξίες.

Ο συντελεστής αυτός ουσιαστικά αποτελεί την ποσοτικοποίηση των κινδύνων που είναι διατεθειμένος να αναλάβει ο επενδυτής με την αγορά του ακινήτου και την επακόλουθη σύναψη της μισθωτικής συμφωνίας με το ΤΑΙΠΕΔ και οι οποίοι μπορούν ενδεχόμενα οδηγήσουν σε μεταβολή, προς το δυσμενέστερο, της προβλεπόμενης σήμερα χρηματορροής, κάτι που συνεπάγεται βεβαίως αντίστοιχη μείωση του επιχειρηματικού οφέλους " και περαιτέρω, "σύμφωνα με την οικονομική θεωρία η ελάχιστη επιθυμητή απόδοση αποτελείται από το άθροισμα της απόδοσης της αποζητείται από τους επενδυτές για επενδύσεις μηδενικού κινδύνου (riskfree -Rf ) συν ένα πρόσθετο ποσοστό κινδύνου (ri skpremium - Rp ) το οποίο αποτελεί την ποσοτικοποίηση των επιπλέον κινδύνων που αφορούν στη συγκεκριμένη επένδυση .Κατά συνέπεια ισχύει ότι:

TRR= Rf+ Rp. Με βάση το σκεπτικό αυτό υπολογίζεται η ελάχιστη επιθυμητή απόδοση της επένδυσης/ο συντελεστής προεξόφλησης (TRR) σε 12,5 %, ως εξής:

Απόδοση μηδενικού κινδύνου (Riskfree-Rf): Ως απόδοση μηδενικού κινδύνου εκλαμβάνεται από τον εκτιμητή "ο Μέσος Όρος των αποδόσεων που είχαν την 7-10-2013 τα ομόλογα δεκαετίας της Γερμανίας (1.81%), της Γαλλίας (2,35%) και της Ολλανδίας (2,19%). 0 Μέσος Όρος αυτών υπολογίζεται στο 2,12% τον οποίο για τις ανάγκες της παρούσας εκτίμησης στρογγυλοποιούμε στο 2,00%. Η επιλογή των ομολόγων των τριών αυτών χωρών έγινε διότι πρόκειται για χώρες εντός της ευρωζώνης, συνεπώς αποκλείεται η επίδραση συναλλαγματικών διαφορών που ενδεχομένως επηρεάζουν τις αποδόσεις τους σε σχέση με χώρες εκτός ευρωζώνης, όπως η Μεγάλη Βρετανία (2,70%), οι ΗΠΑ (2,62%) ή η Ελβετία (1,01%).

Απόδοση με ανάληψη κινδύνου (RiskPremium-Rp): στην premium απόδοση, ως επιπρόσθετη ανταμοιβή για τον κίνδυνο που αναλαμβάνει ο επενδυτής, ο εκτιμητής εντόπισε τους παράγοντες που θεωρεί ότι ενδέχεται να αποτελέσουν τις κύριες πηγές κινδύνου για τον επενδυτή. Οι κίνδυνοι αυτοί κατηγοριοποιήθηκαν σε τρεις κύριες κατηγορίες, ήτοι τους κινδύνους της αγοράς, τους κινδύνους του χαρτοφυλακίου και τους κινδύνους μισθωτή που προκύπτουν από τη μισθωτική συμφωνία. Στη συνεχεία ο κάθε κίνδυνος ποσοτικοποιήθηκε "σύμφωνα με ποσοστά τα οποία κρίθηκαν εύλογα με βάση την πρότερη εμπειρία από την ανάλυση και εκτίμηση χαρτοφυλακίων μεγάλου μεγέθους και παρόμοιας φύσεως". Αθροίζοντας τα ποσοστά αυτά η εκτίμηση κατέληξε σε πρόσθετο ποσοστό κινδύνου J θ, 5%, οπότε ο συντελεστής προεξόφλησης υπολογίστηκε σε 12,5% ("Με βάση τα ανωτέρω, κρίνουμε ότι μία εύλογη Ελάχιστη Επιθυμητή Απόδοση για το σύνολο του χαρτοφυλακίου ως μία ενιαία επένδυση ανέρχεται στο 12,50%").

Προκειμένου να υπολογιστεί η Εύλογη αξία των ακινήτων ο Ανεξάρτητος εκτιμητής προεξόφλησε τις μελλοντικές καθαρές χρηματορροές, δηλ. τα καθαρά μισθώματα της εικοσαετίας και την κεφαλαιοποιημένη αξία των ακινήτων στο τέλος της μισθωτικής περιόδου, με επιτόκιο προεξόφλησης συναρτώμενο με τον συγκεκριμένο συντελεστή. Όπως αναφέρεται, "ο συντελεστής προεξόφλησης, που αποτελεί την ελάχιστη επιθυμητή απόδοση που προσδοκά ένας επενδυτής, είναι μέγεθος αντιστρόφως ανάλογο της Καθαρής Παρούσας Αξίας", δηλαδή, όσο μεγαλύτερος είναι ο συντελεστής προεξόφλησης τόσο μικρότερη υπολογίζεται η Καθαρή Παρούσα Αξία της επένδυσης.

Η απόδοση της συγκεκριμένης συναλλαγής για τους επενδυτές εκτιμήθηκε σε ονομαστικές αξίες σε περίπου 1 δισεκατομμύριο Ευρώ (€969.771.118) που αναλύεται σε: 1. καθαρά μισθώματα που θα εισπραχθούν, κατά την εικοσαετία, που ανέρχονται σε €548.114.196, 2. κεφαλαιοποιημένη αξία των ακινήτων, στο τέλος, που εκτιμήθηκε σε €421.656.922.

Η προεξόφληση με TRR 12,5% αυτών των εσόδων μείον τα αρχικά έξοδα εγκατάστασης (€3.075.000) δίνει σημερινή Αγοραία Αξία €254.371.398, δηλαδή οι επενδυτές για να εισπράξουν μελλοντικά περί το 1 δις ευρώ (σε ονομαστικές τιμές) επενδύουν σήμερα 254,4 εκατομμύρια ευρώ. Αν η επένδυση ήταν RiskFree, και άρα TRR 2%, δηλαδή αν επένδυαν με βάση το Μ.Ο.

των ομολόγων Γερμανίας, Γαλλίας και Ολλανδίας, για να προσδοκούν στο τέλος της εικοσαετίας τις ίδιες αποδόσεις, θα έπρεπε σήμερα να καταβάλουν €762,2 εκατομμύρια. Αν από τους υπολογισμούς εξέλειπαν μόνο οι κίνδυνοι της αγοράς, που αθροιστικά αποτελούν το 6,75% του πρόσθετου ποσοστού κινδύνου, τότε. το TRR θα διαμορφώνονταν σε 5,25% και η εύλογη αξία των ακινήτων και των δύο χαρτοφυλακίων θα διαμορφώνονταν σε € 476,4 εκατομμύρια, σχεδόν διπλάσια τιμή.

Με μόνο την αφαίρεση του κινδύνου των μακροοικονομικών συνθηκών που αποτελεί το 4% του πρόσθετου ποσοστού κινδύνου, η εύλογη αξία των χαρτοφυλακίων θα ήταν περί τα 100 εκατομμύρια μεγαλύτερη, ήτοι €357,7 εκατομμύρια. Όσον φορά στους κινδύνους της αγοράς ο ίδιος ο εκτιμητής επισημαίνει ότι "σχετίζονται και με παράγοντες ξένους προς την κτηματαγορά οι οποίοι όμως ασκούν μεγάλη επίδραση σε αυτή και συνήθως είναι παράγοντες δύσκολα προβλέψιμοι", αλλά παράλληλα υπολογίζει τον κίνδυνο των μακροοικονομικών συνθηκών σε 4%, χωρίς αυτό να στηρίζεται σε κάποια μακροοικονομικά δεδομένα κατανάλωσης και επενδύσεων που να επεξηγούν την τιμή αυτή, είτε σε επίσημα στοιχεία, π.χ.

εκθέσεις της ΤτΕ είτε της ΕΚΤ.

Πλέον ειδικότερα αποδείχτηκε ότι: Α) ο ανεξάρτητος εκτιμητής Savills, προκειμένου να υπολογίσει την εύλογη αξία των ακινήτων χρησιμοποίησε μία παραδεδεγμένη μέθοδο αυτή της προεξόφλησης ταμιακών ροών (ως συνάρτηση των μισθωμάτων) και αποτίμησε την μέγιστη εύλογη αξία του Χαρτοφυλακίου Α' σε 112.652.069 ευρώ και του Χαρτοφυλακίου Β' σε 141.719.328 ευρώ δηλαδή αθροιστικά στο ποσό των 254.371.398 ευρώ [Τη στιγμή που οι ίδιες οι ΑΕΕΑΠ σύμφωνα με τη Υ.Α. υπ'αρ ιθ μ. 2 6 2 94/Β . 1 42 5/Φ Ε Κ Β1 949/3 1-7-2000 υποχρεούνται κατά την αποτίμηση των στοιχείων ακίνητης περιουσίας του ενεργητικού τους, που διενεργούν ανά εξάμηνο να χρησιμοποιούν τουλάχιστον δύο από τις έξι παραδεδεγμένες μεθόδους (Μέθοδος Συγκριτικών Στοιχείων, Μέθοδος Κεφαλαιοποίησης, Μέθοδος Υπολοίπων. Μέθοδος Κερδών, Μέθοδος Αντικατάστασης Καινουργούς, Μέθοδος Αντιπαροχής)]. Ωστόσο, με τη χρήση οποιοσδήποτε άλλης παραδεδεγμένης μεθόδου αποτίμησης, η αξία των ακινήτων υπολογίζεται μεγαλύτερη από την αξία στην οποίο, μεταβιβάστηκαν.

Αναλυτικά: Μέθοδος Υπολειμματικής Αξίας-Λογιστικός Προσδιορισμός: η αξία των ακινήτων (και μάλιστα όχι των 28 αλλά των 23 για τα οποία κατέστη δυνατό να ευρεθούν στοιχεία κόστους κτήσης και τόκων δανείων) με την μέθοδο αυτή υπολογίστηκε σε 90 εκ. ευρώ, παραπάνω, από την εύλογη αξία που υπολογίστηκε κατά τα ανωτέρω. Αντικειμενικός προσδιορισμός: Σύμφωνα με τον ανεξάρτητο εκτιμητή ... ΕΠΕ ( σελ. 12 εκθέσεώς του ), η συνολική αντικειμενική αξία των είκοσι οκτώ ακινήτων υπολογίστηκε σε 384.811.654 ευρώ (130% της αγοραίας). Σύμφωνα με τη Δ.Ο. Υ. ( αναγραφόμενες στα συμβόλαια αξίες ) η ίδια αξία υπολογίστηκε σε 403.792.485 ευρώ. Μέθοδος Αντικατάστασης: Η μέθοδος χρησιμοποιήθηκε από του Εκτιμητές για να υπολογίσουν το κόστος συντήρησης και ασφάλισης. Η αξία αντικατάστασης υπολογίστηκε συνολικά σε 349.582.158 ευρώ. Η διαφορά που προκύπτει εκ ευρώ 95.210.760 αποτελεί την επελθούσα ζημία του Ελληνικοί Δημοσίου, με τη χρήση της μεθόδου αυτής. Μέθοδος Αντικατάστασης όπως υπολογίστηκε από τον Ασφαλιστικό Σύμβουλο M. ΕΠΕ: Η αξία αντικατάστασης υπολογίστηκε συνολικά σε 391.833.793 ευρώ. Η διαφορά που προκύπτει εκ ευρώ 130.523.793 αποτελεί την επελθούσα ζημία του Ελληνικού

Δημοσίου. Τουλάχιστον δε αυτή η εκτίμηση ήταν γνωστή στους κατηγορουμένους.

Για λόγους πληρότητας σημειώνεται ότι η ασφαλιζόμενη αξία των ακινήτων υπολογίστηκε συνολικά σε 303.788.579 ευρώ (και πάλι προκύπτει διαφορά εκ ευρώ +42.478.5 79 ευρώ). Σημειώνεται δε ότι με βάση την αποτίμηση της εύλογης αξίας των ακινήτων από τις ίδιες τις ΑΕΕΑΠ ένα μήνα μετά τη συναλλαγή (30-6-2014), το Χαρτοφυλάκιο Α ' αποτιμήθηκε σε 121.406.731 ευρώ, δηλαδή 5,7 εκ. -ευρώ παραπάνω από το τίμημα που καταβλήθηκε την 23-5-2015 και το Χαρτοφυλάκιο Β' σε 146.922.441,79 ευρώ, δηλαδή 0,75 εκ. ευρώ παραπάνω, από το τίμημα που καταβλήθηκε την 12-5-2015.Από τα παραπάνω συνάγεται ότι με τη χρήση οιασδήποτε άλλης παραδεδεγμένης μεθόδου αποτίμησης της αξίας των ακινήτων, το τίμημα που θα εισπραττόταν θα ήταν μετά βεβαιότητας ανώτερο του πράγματι εισπραχθέντος. Η ζημία του Ελληνικού Δημοσίου κυμαίνεται, ανάλογα με την εκτιμητική μέθοδο, από 90 έως 130 εκ ευρώ περίπου.

Επίσης ζημία αποδείχτηκε και σε σχέση με τον καθορισμό της μισθωτικής απόδοσης (Rental Yield) δηλαδή της σχέσης μεταξύ των τρεχουσών αξιών των ετησίων μισθωμάτων προς την αξία αγοράς των ακινήτων η οποία και κυμάνθηκε περί το 10% (Το Αρχικό ετήσιο μίσθωμα για το σύνολο των ακινήτων ήταν €25,6 εκατ. Η μέση μικτή αρχική μισθωτική απόδοση (Gross Initial Yield) υπολογίστηκε σε 10,43% για το σύνολο της συναλλαγής που αναλύεται σε Μ.Ο. 10,40% για το χαρτοφυλάκιο Α και 10,45% για το χαρτοφυλάκιο Β.

Αντίστοιχα η μέση καθαρή αρχική μισθωτική απόδοση (Net Initial Yield) υπολογίστηκε σε 9,06% για το σύνολο της συναλλαγής πού αναλύεται σε Μ.Ο. 8,89% για το χαρτοφυλάκιο Α' και 9,23% για το χαρτοφυλάκιο Β1. Πρακτικά αυτό σημαίνει ότι ο επενδυτής κάθε έτος εισπράττει ως μισθώματα περί το 10% του ποσού που επένδυσε για την αγορά των ακινήτων (και συνακόλουθα αποσβένει την επένδυση εντός δεκαετίας).

Κατά την διαμόρφωση της Συναλλαγής, οι Χρηματοοικονομικοί Σύμβουλοι είχαν εκτιμήσει το εύρος των επιθυμητών αποδόσεων για τους επενδυτές μεταξύ 8% και 10%. Ωστόσο, λαμβανομένων υπόψη ότι: α) Σύμφωνα με την προηγούμενη εκτίμηση της Πώλησης και Επαναμίσθωσης στο ΣΣ της ΚΕΔ, η Μισθωτική Απόδοση είχε υπολογιστεί σε 5,8% για το χαρτοφυλάκιο των 15 ακινήτων των Κεντρικών Υπηρεσιών σημαντικά χαμηλότερη από τα υφιστάμενα (τότε) επίπεδα του 7% της αγοράς, και σε 6,7% για τα χαρτοφυλάκια των 17 ακινήτων Περιφερειακών Υπηρεσιών σημαντικά χαμηλότερη από τα υφιστάμενα επίπεδα του 8% της αγοράς, β) ότι η μακροχρόνια μισθωτική σύμβαση με το Δημόσιο προσδίδει σημαντική υπεραξία και θα έπρεπε να πιέζει τα μισθώματα προς τα κάτω, γ) ότι οι μισθωτικές αποδόσεις που ζητούνταν (και επιτυγχάνονταν) την ίδια περίοδο κινούνταν στα επίπεδα του 1% έως 3% (σχετ.

έκθεση ανεξάρτητου εκτιμητή επί λέξει: "υπάρχει μία σημαντική απόκλιση μεταξύ των μισθωτικών αξιών και των ζητούμενων τιμών πώλησης, καθώς αφενός η αγορά των μισθώσεων, που είναι πιο ευέλικτη, προσαρμόστηκε γρηγορότερα στα δεδομένα της εποχής, αφετέρου οι πωλητές εξακολουθούν να κρατούν ψηλά τις απαιτήσεις τους και να μην προσαρμόζονται ανάλογα, κάτι που έχει ως αποτέλεσμα να παρατηρούνται ζητούμενες αποδόσεις (ιδίως για πολύ εμπορικά ακίνητα) σε επίπεδα από 1% έως 3%, κάτι που από επενδυτικής σκοπιάς και με βάση τα δεδομένα της εποχής και της ελληνικής οικονομίας, είναι παντελώς ανεδαφικό", δ) ότι η αγορά ακινήτων βρίσκεται σε ύφεση (ενώ δε βρισκόταν σε ύφεση το 2008), με αποτέλεσμα να παρουσιάζεται μείωση των πωλήσεων ακινήτων και ως εκ τούτου να αναμένεται πτώση των τιμών λόγω της αυξημένης προσφοράς ακινήτων προς πώληση, αλλά επίσης να αναμένεται και μείωση των αντίστοιχων μισθωμάτων λόγω του ότι οι ιδιοκτήτες προσπαθούν να προσελκύσουν νέους ενοικιαστές ή να διατηρήσουν τα υπάρχοντα ενοικιοστάσια μειώνοντας αντίστοιχα τις μισθωτικές τους αξίες, ε) οι προσδοκίες των επενδυτών για αποδόσεις περιορίζονται στο ελάχιστο, λόγω της μεγάλης προσφοράς κενών χώρων αλλά και της αδυναμίας των μισθωτών να ανταποκριθούν στις υποχρεώσεις τους, πολύ δε περισσότερο να δεσμευτούν με μακροχρόνιες μισθωτικές συμφωνίες (20ετείς).

Ώστε, η μισθωτική απόδοση, που χρησιμοποιήθηκε ως παράμετρος για τον υπολογισμό της αγοραίας αξίας των ακινήτων, θα έπρεπε ποσοστιαία να κυμαίνεται μεταξύ 1% και 3% (η οποία συνιστά σύμφωνα με τον ανεξάρτητο εκτιμητή τη "ζητούμενη" στην αγορά κατά τον κρίσιμο χρόνο μισθωτική απόδοση, την οποία ο ίδιος χαρακτήρισε "ανεδαφική").

Αν δε τούτο είχε συμβεί, η αγοραία αξία των ακινήτων τον Απρίλιο 2013 θα είχε διαμορφωθεί σε 2.559.000.000 ευρώ (με απόδοση 1%) ή σε 1.280.000.000 ευρώ (με απόδοση 2%) ή σε 853.000.000 ευρώ με απόδοση 3% και τον Οκτώβριο 2013 σε 2.244.000.000 ευρώ (με απόδοση 1%), ή σε 1.122.000.000 ευρώ (με απόδοση 2%) ή σε 748 εκ. ευρώ με απόδοση 3%. Από τα παραπάνω συνάγεται ότι με τη χρήση μιας περισσότερο ανταποκρινόμενης στην πραγματικότητα ποσοστιαίως παραμέτρου θα είχε επιτευχθεί μεγαλύτερο τίμημα για την πώληση των ακινήτων κυμαινόμενο από 487 εκ ευρώ (748-261) έως 1.983 εκ.

ευρώ (2.244-261). Η δε ζημία του Ελληνικού Δημοσίου από την υπερεκτιμηθείσα μισθωτική απόδοση κυμαίνεται μεταξύ 487 και 1.983 εκ. ευρώ. Για λόγους πληρότητας αναφέρεται ότι ακόμη και αν είχαν τεθεί οι μισθωτικές αποδόσεις επιπέδου Στρατηγικού Σχεδίου ΚΕΔ (5,8% για τα ακίνητα των Κεντρικών Υπηρεσιών και 6,7% για τα ακίνητα των Περιφερειακών Υπηρεσιών κατώτερο, της κατά το έτος 2008 ζητούμενης απόδοσης 7% και 8% αντιστοίχως) η αγοραία αξία των ακινήτων τον Οκτώβριο 2013 θα.

είχε διαμορφωθεί από 374 εκ. ευρώ (με απόδοση 6%) έως 321 εκ. ευρώ (με απόδοση 7%), και πάλι θα προέκυπτε ζημία του Ελληνικού Δημοσίου κυμαινόμενη από 60 έως 113 εκ. ευρώ (374-261 και 321-261 αντιστοίχως, βλ αναλυτικά σελ. 173 επ. εισαγγελικού πορίσματος).

Περαιτέρω από την Έκθεση Ακινήτων Δημοσίου της ΚΕΔ του Ιουλίου 2008 προκύπτει ότι σε δύο από τα επίμαχα ακίνητα δεν έχει εξαντληθεί ο Συντελεστής Δόμησης, ενώ στην περίπτωση του κτιρίου της Διεύθυνσης Εγκληματολογικών Ερευνών αναφέρεται ότι έχει χορηγηθεί απόφαση ανέγερσης, κατά παρέκκλιση, ενός επιπλέον ορόφου για την στέγαση της Interpol. Τα δύο ακίνητα τα οποία προκύπτει σαφώς ότι έχουν υπόλοιπο συντελεστή δόμησης είναι α) το ακίνητο του Υπουργείου Δικαιοσύνης και β) το ακίνητο του Γενικού χημείου του Κράτους. Ειδικότερα: α) Ακίνητο Υπουργείου Δικαιοσύνης: Από την από Μάιου 2013 τεχνική έκθεση, σελ. 6-7, 23 των εταιρειών.... Α.Ε. - .... Α.Ε. και από το από Οκτωβρίου 2012 τοπογραφικό διάγραμμα του ATM Ε. Β. προκύπτει ότι η μεγίστη επιτρεπόμενη δόμηση (που είναι ανεξάρτητη από το εμβαδόν του γηπέδου) ανέρχεται σε 15.000 τ.μ..Αν αφαιρεθεί η δομημένη επιφάνεια, προκύπτει ότι απομένουν4.640,95 τ.μ. προς δόμηση, β) Ακίνητο Γενικού Χημείου του Κράτους: Το οικόπεδο, επί του οποίου κείται το κτίριο, έχει επιφάνεια 5.937,71 τ.μ. και συντελεστή δόμησης 3,6. Έτσι, με απλό μαθηματικό υπολογισμό, συνάγεται ότι η μέγιστη επιτρεπόμενη δόμηση ανέρχεται σε (5.397,7 1X3,6 = ) 1 9.43 1,8 τ.μ. Η υφιστάμενη δόμηση σύμφωνα με το καταρτισθέν συμβόλαιο (που περιλαμβάνει όλους τους χώρους, υπόγεια κ.λπ. που ενδέχεται να μην προσμετρώνται στην δομημένη επιφάνεια πολεοδομικά ) ανέρχεται σε 8.765,98 τ.μ..

Συνεπώς, απομένει δυνατότητα δόμησης τουλάχιστον 10.665,8 τ.μ. Ώστε, στην εκτίμηση της αγοραίας αξίας των ακινήτων δεν ελήφθη υπόψη, με συνέπεια την αντίστοιχη ζημία του Ελληνικού Δημοσίου, η αξία της γης που αντιστοιχεί στο υπόλοιπο του συντελεστή δόμησης για κάθε ένα εκ των ανωτέρω δύο ακινήτων. Σημειώνεται ότι η εκτίμηση αυτή αφενός επιβαλλόταν διότι ναι μεν αντικείμενο της ενοχικής συμβάσεως της μισθώσεως είναι το κτίριο όμως αντικείμενο της συμβάσεως πωλήσεως είναι το έδαφος μετά των συστατικών του, που δεν μπορούν να αποτελούν χωριστά αντικείμενο κυριότητας κατ' ά. 953 ΑΚ που αποτελεί εκδήλωση της γενικής αρχής του δικαίου "τα επικείμενα είκει τοις υποκειμένοις" (μεταβίβαση μόνο του κτιρίου θα ήταν εφικτή μόνο μέσω σύστασης και μεταβίβασης δικαιώματος επιφανείας που επανεισήχθη στο δίκαιο μας και ρυθμίζεται από τα ά. 18-26 ΙΜ. 3986/20 1 1 ) και αφετέρου ήταν εφικτή διά της χρήσης της μεθόδου της Υπολειμματικής Αξίας (Residual Method).

Επίσης το Ελληνικό Δημόσιο ζημιώθηκε και κατά τούτο: Το κτίριο επί της οδού Ανδρέα Παπανδρέου στο Μαρούσι (Υπ. Παιδείας) βρίσκεται εκτός σχεδίου επί γηπέδου 95 στρεμμάτων. Στο συμβόλαιο αγοραπωλησίας με αριθμό 5 0 99/12-5-2014 της συμβολαιογράφου Α. Ν. Μ. αναφέρεται ότι "η πωλήτρια αναλαμβάνει την υποχρέωση όπως, εντός περιόδου τριών (3) ετών από την υπογραφή της παρούσας συμβολαιογραφικής πράξης, χωρίς έξοδα ή άλλα κόστη της αγοράστριας, προβεί σε κάθε αναγκαία ενέργεια ώστε, πλέον της υφιστάμενης χρήσης γης στην περιοχή του ακινήτου του Υπουργείου Παιδείας, να εισαχθεί/θεσμοθετηθεί συμπληρωματικά νομίμως και η χρήση "Γραφεία, Τράπεζα, Ασφάλειες, Κοινωφελείς Οργανισμοί" σύμφωνα με την παράγραφο Β.4 του άρθρου 1 του ΠΔ 23-2-1987 (ΦΕΚ Δ 166/1987)" (σελ. 425).

Πέραν του ότι δεν καθίσταται σαφές πώς (δηλαδή δυνάμει ποιας διατάξεως) το ΤΑΙΠΕΔ συνήψε (δεσμευτικά για το Ελληνικό Δημόσιο; Τυπικά όχι αλλά πρακτικά ναι καθώς ο αγοραστής θα μπορεί να εγείρει αξίωση αποζημιώσεως, επί μη εκπλήρωσης του σχετικού όρου από τον πωλητή) όρο που συνδέεται με τη θέσπιση κανονιστικής διάταξης, χωρίς μάλιστα το περιεχόμενο του να έχει αποτελέσει αντικείμενο εμπορικής διαπραγμάτευσης, σε περίπτωση που ο όρος πληρωθεί, αυξάνονται σημαντικά οι δυνατότητες αξιοποίησης του ακινήτου (ενδέχεται να δημιουργηθεί "συνεργιστική" αξία κατά τον προπαρατιθέμενο ορισμό του RICS, λόγω γειτνίασης με μεγάλα εμπορικά κέντρα της ευρύτερης περιοχής-Athens Mall κ.λ.π.) και συνακόλουθα και η αξία αυτού, χωρίς η προσδοκία αυτή να έχει αποτιμηθεί και ενσωματωθεί στο τίμημα της πώλησης.

Περαιτέρω αποδείχτηκε ότι το ελληνικό δημόσιο βεβαίως απειλήθηκε στην περιουσία του, σε ποσά που δεν μπορούν να αποτιμηθούν, αλλά αποτελούν οπωσδήποτε βεβαία απειλούμενη ζημία αυτού, απότοκη της συνομολόγησης επαχθών μισθωτικών όρων (βλ. ανωτέρω μισθωτικοί όροι). Τέτοιοι όροι είναι ιδίως ο όρος 6.2 περί αυξήσεως του ετησίου μισθώματος σε ποσό ίσο με την τυχόν επιβαλλόμενη από το ΕΔ αναγκαστική μείωση των μισθωμάτων του, καθώς το Δημόσιο αποστερείται της δυνατότητας εξορθολογισμού των δαπανών του για μισθώματα τα οποία σε βάθος εικοσαετίας μπορεί να μην ανταποκρίνονται στην αγοραία αξία, ο όρος 7 σύμφωνα με τον οποίο η ετήσια αναπροσαρμογή τον μισθώματος γίνεται με βάση τον Ευρωπαϊκό Εναρμονισμένο ΔΤΚ, ο όρος 33.4 σύμφωνα με τον οποίο το Δημόσιο έχει πολύ περιορισμένο σε έκταση και σε χρόνο δικαίωμα καταγγελίας, καθώς παρότι οι στεγαστικές του ανάγκες μπορεί να αλλάξουν στο μέλλον, εντούτοις δε θα μπορεί να προβαίνει σε εκκενώσεις μισθίων, ο όρος 38.2 σύμφωνα με τον οποίο οι αναφυόμενες διαφορές θα επιλύονται με διαιτησία, καθώς ενδέχεται να απαιτηθεί να καταβληθούν υπέρογκα ποσά για αμοιβές διαιτητικών δικαστηρίων.

Ώστε, κατόπιν των ανωτέρω, η ζημία του Ελληνικού Δημοσίου από την υπό διερεύνηση Συναλλαγή υπολογίζεται ΤΟΥΛΑΧΙΣΤΟΝ (καθώς υπάρχει επιπλέον ζημία που δεν είναι δυνατό ή δεν κατέστη εφικτό στο πλαίσιο της έρευνας να αποτιμηθεί) σε ποσό 575.856.504 ευρώ, το οποίο αναλύεται ως ακολούθως: 1 ) Ήδη επελθούσα ζημία =6.661.678 (μίσθωμα κενών α' έτους και ενός μήνα) + 149.987 (ασφάλιστρα α' έτους) + 2.283.83 1 (ελαφρά συντήρηση α' έτους) + 90 εκ ευρώ (ΤΟΥΛΑΧΙΣΤΟΝ ΜΕ ΤΟΥΣ ΠΙΟ ΜΕΤΡΙΟΠΑΘΕΙΣ ΥΠΟΛΟΓΙΣΜΟΥΣ υποτίμηση της αγοραίας αξίας των ακινήτων)Λ 99,095.496 ευρώ, 2) Οπωσδήποτε απειλούμενη ζη μία = 2.849.753 (ασφάλιστρα 20ετίας μείον α' έτους) + 53.91 1.255 (ασφάλιση 20ετίας μείον α' έτος) + περί τα 420 εκ ευρώ (αξία επαναγοράς ακινήτων) = 476.761.008 ευρώ.

Συνεπώς ΕΛΑΧΙΣΤΗ συνολική ζημία (επελθούσα και οπωσδήποτε απειλούμενη)Λ 575.856.504 (99.095.496 + 476.761.008) ευρώ.

Και τα ανωτέρω έπραξαν ενώ υπήρχαν καταλληλότεροι δηλαδή συμφερότεροι τρόποι αξιοποίησης της εν θέματι ακίνητης περιουσίας του Δημοσίου και εντεύθεν απομείωσης του Χρέους, οι οποίοι αν είχαν επιλεγεί/εφαρμοσθεί αφενός θα είχαν θετικότερη επίδραση στο Χρέος και αφετέρου θα οδηγούσαν σε μικρότερη δημοσιονομική επιβάρυνση για το Ελληνικό Δημόσιο, χωρίς να συνυπολογίζεται η εξοικονόμηση της δαπάνης για την επαναγορά των ακινήτων (των ίδιων ή άλλων ανάλογων ή της μίσθωσης των ίδιων ή άλλων ανάλογων), που στην περίπτωση αυτή θα χρησιμοποιούνταν ως εξασφαλίσεις και το Ελληνικό Δημόσιο δε θα αποστερείτο του δικαιώματος κυριότητας επ' αυτών. Αναλυτικά: A) Αν επιλεγόταν ο δανεισμός (π.χ. έμμεσος δανεισμός από το Τ.Α.Ι.ΠΕ.Δ, μέσω έκδοσης ομολογιακού δανείου σύμφωνα με το ά. 5 παρ. 3 Ν. 3986/2011. ο οποίος ήταν εφικτός ακόμη και αν υποστηριχτεί ότι το ΕΔ δε θα μπορούσε να προβεί συγκεκριμένη χρονική στιγμή σε δανεισμό): Το σωρευτικό όφελος του Ελληνικού Δημοσίου από την απομείωση του Χρέους τη δεδομένη χρονική στιγμή κατά το ποσό που εισέπραξε και κατέθεσε στον ειδικό λογαριασμό ανέρχεται σε 610.633.119,34 ευρώ (άθροισμα κεφαλαίου και εξοικονομούμενων τόκων). Αυτό αποτελεί τη βάση σύγκρισης των αποτελεσμάτων των κατωτέρα) σεναρίων:

Εναλλακτική μέθοδος Χρηματοδότησης Σενάριο 1° Προβολή του ποσού στο μέλλον δηλαδή ισόποσος (261.310.000 ευρώ) δανεισμός μέσω εκδόσεως ομολόγων του ΕΔ, σταθερού επιτοκίου, διαρκείας είκοσι ετών, με εφάπαξ καταβολή κεφαλαίου στην λήξη για δάνειο με ημερομηνία έκδοσης και διακανονισμού σε τρεις ημερομηνίες: 15-10-2013 (περί την κατακύρωση), 15-5-2014 (περί την υπογραφή των συμβάσεων), 15-9-2014 (τυχαία επόμενη χρονική στιγμή). Το σωρευτικό όφελος του Ελληνικού Δημοσίου την 15- 10- 2013 θα ανερχόταν σε 722.887.984 ευρώ, την 15-5-2014 σε 627.980.192 ευρώ και την 15-10-2013 σε 597.041.0,88 ευρώ. Αν δηλαδή το Δημόσιο επέλεγε να δανειστεί υπό τους ανωτέρω όρους την 15-10-2013 ή την 15-5-2014 θα είχε μεγαλύτερο σωρευτικό όφελος (δηλαδή θετικότερη επίδραση στο Χρέος) από 17 έως 112 εκ ευρώ. Το σενάριο πάσχει διότι στηρίζεται σε υποθετικά δεδομένα (οιονεί δανεισμό) αλλά υπερτερεί διότι στην περίπτωση που επιλεγόταν το ΕΔ δε θα αποξενωνόταν από την κυριότητά του επί των ακινήτων.

Εναλλακτική μέθοδος Χρηματοδότησης -Σενάριο 2° Αναγωγή του ποσού των μισθωμάτων στο παρόν. Εδώ υποθέτουμε ότι το Δημόσιο αντί να καταβάλει τα ετήσια μισθώματα (τα οποία έχει δεσμευτεί συμβατικά να καταβάλλει), προτιμά να καταβάλει ισόποσες χρηματορροές στις ίδιες ημερομηνίες στον ειδικό λογαριασμό για την απομείωση του Χρέους. Σε αυτή την περίπτωση, η συνολική θετική επίδραση θα ανερχόταν σε 629.657.656 ευρώ (δηλαδή κατά 19 εκ ευρώ περίπου περισσότερα από την πραγματική θετική επίδραση). Στο υποσενάριο είκοσι οιονεί δανείων (αν το ΕΔ δεν είχε τις χρηματορροές στα έσοδά του και προέβαινε σε δανεισμούς -για την πρώτη χρηματορροή 20 ετούς διάρκειας, για ιστούς κ.ο.κ.) με υποθετικά επιτόκια της 15-10-2013,15- 5-2014 και 15-9-2014, το σωρευτικό όφελος του ΕΔ θα ανερχόταν σε 1.0 1 2.62 1,35 ευρώ, 9 3 2.439.19 1,29 ευρώ και 91 7.608.602,48 ευρώ. Αν δηλαδή το Δημόσιο επέλεγε να καταβάλει κατ' έτος ισόποσες με τα μισθώματα χρηματορροές είτε εξ ιδίων είτε δανειζόμενο θα είχε μεγαλύτερο σωρευτικό όφελος (δηλαδή θετικότερη επίδραση στο Χρέος) από 19 έως 400 εκ ευρώ.

Εναλλακτική μέθοδος Χρηματοδότησης - Σενάριο 3° Πληρωμή ενός στεγαστικού δανείου. Εδώ υποθέτουμε ότι το Δημόσιο πωλεί τα ακίνητα του αντί του πράγματι εισπραχθέντος τιμήματος και την ίδια στιγμή (15-5-2014) δανείζεται το ίδιο ποσό για να καλύψει τις στεγαστικές του ανάγκες. Το συνολικό ποσό δόσεων αποπληρωμής του δανείου σε αυτήν την περίπτωση θα ήταν 478.232.945,16 ευρώ ήτοι περίπου 570 εκ. ευρώ λιγότερο από το κόστος της μίσθωσης και επαναγοράς των ακινήτων.

Από τα παραπάνω συνάγεται ότι με την επιλογή ενός εκ των ανωτέρω τρόπων μείωσης του Χρέους (δανεισμός, καταβολή ισόποσων χρηματορροών κατ' έτος είτε εξ ιδίων είτε μέσω δανεισμού, στεγαστικό δάνειο), η θετική επίδραση των καταβολών στο Δημόσιο Χρέος θα ήταν μεγαλύτερη (από 19 έως 570 εκ ευρώ) ενώ το ΕΔ δε θα αποξενωνόταν από την κυριότητά του επί των ακινήτων, τα οποία θα μπορούσαν να χρησιμοποιηθούν ως εξασφαλίσεις των δανείων, χωρίς να χρειάζεται να επαναγορασθούν στην τρέχουσα αγοραία αξία του μέλλοντος, η οποία έχει υπολογισθεί περί τα 420 εκ ευρώ. Ως εκ τούτου, ο επιλεγείς τρόπος αξιοποίησης προς εξυπηρέτηση του υπέρτερου δημοσίου συμφέροντος απομείωσης του Χρέους δεν ήταν ο επωφελέστερος για το Ελληνικό Δημόσιο.

Σημειώνεται επίσης ότι εάν είχε επιλέγει η μέθοδος αξιοποίησης των Ακινήτων μέσω της εισφοράς τους σε Εταιρεία Ειδικού Σκοπού (που αποτελούσε κατά ίο αρχικό στάδιο της διαμόρφωσης της Συναλλαγής μία εκ των τριών εναλλακτικών, η οποία ωστόσο ουδέποτε εξετάστηκε ούτε παρουσιάστηκε κατά την οικονομική της αποδοτικότητα σε απόλυτους αριθμούς), τότε η εκτίμηση της αξίας των Ακινήτων η οποία θα αποτελούσε και το μετοχικό κεφάλαιο της εταιρείας δε θα μπορούσε επ' ουδενί να υπολείπεται της φορολογικής/αντικειμενικής τους δηλαδή του ποσού των 403.792.485 ευρώ".

"Περαιτέρω και συμπληρωματικά-διευκρινιστικά σε σχέση με το ως άνω νομικό και πραγματικό μέρος της υπόθεσης σημειώνουμε τα ακόλουθα: Σύμφωνα με το άρθρο 4 του Ν. 3986/2011 "1. Στο Ταμείο συνιστάται επταμελές Συμβούλιο Εμπειρογνωμόνων (Σ.Ε.). Το Σ.Ε. ορίζεται με απόφαση του Διοικητικού Συμβουλίου του Ταμείου, για θητεία τριών (3) ετών, που μπορεί να ανανεώνεται για ίσο χρονικό διάστημα.

Τα μέλη του Σ.Ε. είναι πρόσωπα εγνωσμένου διεθνούς κύρους που διακρίνονται για την επιστημονική τους κατάρτιση και την επαγγελματική τους εμπειρία στον τεχνικό, οικονομικό ή νομικό τομέα. Τρία (3) από τα επτά (7) μέλη του Σ.Ε. υποδεικνύονται στο Διοικητικό Συμβούλιο του Ταμείου για τοποθέτηση, από τους εκπροσώπους που προβλέπονται στην παράγραφο 11 του άρθρου 3. 2.

Το Συμβούλιο Εμπειρογνωμόνων γνωμοδοτεί υποχρεωτικά: α) Στις περιπτώσεις που προβλέπονται στην παράγραφο 10 του άρθρου 2 και στην παράγραφο 4 του άρθρου 5. Β ) Στις συμβάσεις που αφορούν την αξιοποίηση περιουσιακού στοιχείου του Ταμείου ή εταιρείας της οποίας το μετοχικό κεφάλαιο ανήκει εξ ολοκλήρου, άμεσα ή έμμεσα, στο Ταμείο, καθώς και στις συμβάσεις που είναι απαραίτητες για την αξιοποίηση περιουσιακού στοιχείου, εφόσον για τις τελευταίες απαιτείται απόφαση του Διοικητικού Συμβουλίου του Ταμείου και γ ) Για κάθε άλλο θέμα που παραπέμπεται στο Συμβούλιο Εμπειρογνωμόνων για γνωμοδότηση, με απόφαση του Διοικητικού Συμβουλίου του Ταμείου. "Το Συμβούλιο Εμπειρογνωμόνων γνωμοδοτεί ως προς το αν τηρήθηκε η προβλεπόμενη από το νόμο διαδικασία και αν οι σχετικές συμβάσεις είναι επωφελείς και συμφέρουσες για το Ταμείο και το Ελληνικό Δημόσιο, υποδεικνύοντας για.

το σκοπό αυτόν και τυχόν τροποποίηση των όρων τους." Το τελευταίο εδάφιο της παρ. 2 το οποίο είχε προστεθεί με το άρθρο 7 παρ. 4 Ν.4038/2012, ΦΕΚ Α 14/2.2.2012, καταργήθηκε με το άρθρο 214 παρ.3 Ν.43 89/20 1 6, ΦΕΚ Α 94/27.5.20 1 6. 3. Το Συμβούλιο Εμπειρογνωμόνων γνωμοδοτεί μέσα σε εύλογη προθεσμία που τάσσεται από το Διοικητικό Συμβούλιο, η οποία σε κάθε περίπτωση δεν μπορεί να υπερβαίνει τους δύο (2) μήνες.

Απόφαση του Διοικητικού Συμβουλίου, για την έκδοση της οποίας προβλέπεται η προηγούμενη υποχρεωτική γνωμοδότηση του Συμβουλίου Εμπειρογνωμόνων είναι απολύτως άκυρη, αν εκδοθεί χωρίς τη γνωμοδότηση αυτή. 4. Το Συμβούλιο Εμπειρογνωμόνων μπορεί να εισηγείται προς το Διοικητικό Συμβούλιο του Ταμείου τη λήψη μέτρων που κρίνει κατάλληλα για την επίτευξη των σκοπών του Ταμείου.

Το Διοικητικό Συμβούλιο παρέχει στο Σ.Ε. κάθε στοιχείο ή πληροφορία που είναι αναγκαία για την εκπλήρωση της αποστολής του.

Σύμφωνα με το άρθρο 3 παρ. 7 του ως άνω νόμου " Το Α.Χ. είναι αρμόδιο να αποφασίζει για κάθε πράξη που αφορά στη διοίκηση του Ταμείου, στην αξιοποίηση και διαχείριση των περιουσιακών του στοιχείων και γενικά στην πραγμάτωση του σκοπού του, με εξαίρεση τα θέματα που σύμφωνα με τις προηγούμενες διατάξεις ανήκουν στις αρμοδιότητες του Προέδρου ή του Διευθύνοντος Συμβούλου και τα θέματα επί των οποίων η αποκλειστική αρμοδιότητα ανήκει, σύμφωνα με τις διατάξεις του κ.ν. 2190/1920 ή του Καταστατικού, στη γενική συνέλευση του μετόχου". Σύμφωνα με τα παραπάνω οι ως άνω κατηγορούμενοι έχουν την γνωμοδοτική-υπαλληλική-διαχειριστική αρμοδιότητα για να κρίνουν για να κρίνουν για το επωφελές ή μη των ως άνω συμβάσεων και για την υπόδειξη τυχόν τροποποιήσεων.

Από τα ανωτέρω προκύπτει ότι τον κυρίαρχο ρόλο, για την υπογραφή της σύμβασης, τον είχε το Διοικητικό Συμβούλιο του ΤΑΙΠΕΔ. Εάν τα μέλη του αρνούνταν την υπογραφή, πράγμα που δεν έγινε στην παρούσα περίπτωση, καμία σύμβαση δεν θα υπήρχε. Ως εκ τούτου οι ως άνω κατηγορούμενοι-πραγματογνώμονές μόνο ως βοηθητικά - προπαρασκευαστικά - υποστηρικτικά όργανα της επελθούσης πράξης της απιστίας στην υπηρεσία και δη ως απλοί συνεργοί, κατά συναυτουργία, μπορεί να χαρακτηριστούν και να αξιολογηθούν ποινικά (βλ και σελ. 108 σκέψεις του ως άνω αρεοπαγιτικού βουλεύματος, υπό στοιχείο Λ).

Η ως άνω γνωμοδότηση όμως ήταν απαραίτητη προϋπόθεση (sine qua non) έκδοσης της ως άνω απόφασης του ΤΑΙΠΕΔ, επί ποινή ακυρότητας, και βάσει της τότε ισχύουσας νομοθεσίας, καμία ευθύνη δεν έφεραν τα μέλη του Δ.Σ του ΤΑΙΠΕΔ εφόσον υπήρχε προσυμβατικός έλεγχος του Ελεγκτικού Συνεδρίου και (προφανώς) θετική γνωμοδότηση του ως άνω Συμβουλίου Εμπειρογνωμόνων για την υπογραφή αυτής (βλ.

αρθρ. 9 του Ν. 3986/2011 σύμφωνα το οποίο "Συμβάσεις που συνομολογήθηκαν, σύμφωνα με τον προσυμβατικό έλεγχο του Ελεγκτικού Συνεδρίου και τη γνωμοδότηση του Σ.Ε., θεωρούνται επωφελείς και συμφέρουσες για το Ταμείο και το Ελληνικό Δημόσιο, όσον αφορά την ευθύνη "αστική ή ποινική" των μελών του Διοικητικού Συμβουλίου).

Δηλαδή ο νομοθέτης, αρχικά, απέκλεισε οποιαδήποτε υπαιτιότητα, οιασδήποτε μορφής, για την ως άνω σύμβαση, (όπως π.χ δόλο ή και αμέλεια ) των μελών του Δ.Σ του ΤΑΙΠΕΔ, ενόψει των ως άνω θετικών ελέγχων. Αυτός δε ήταν και ο λόγος της αμετάκλητης αρχειοθέτησης της υπόθεσης, από την Εισαγγελέα Διαφθοράς Αθηνών, όσον αφορά την ποινική ευθύνη των μελών του Δ.Σ του ΤΑΙΠΕΔ, για την ως άνω σύμβαση (βλ σχετική πράξη της).

Ο νομοθέτης όμως δεν απέκλεισε και την υπαιτιότητα των μελών του Συμβουλίου Εμπειρογνωμόνων, αρχικά, για την ως άνω σύμβαση. Μετέπειτα, θεσμοθέτησε παρόμοια ρύθμιση και για αυτούς (βλ. κατωτ. παρ. 8 του άρθρου 192 του Ν. 4389/2016). Η συμμετοχή των εμπειρογνωμόνων ήταν βοηθητική - γνωμοδοτική, πλην όμως απαραίτητη και καθοριστική για την υπογραφή των ως άνω ζημιογόνων συμβάσεων.

Το γεγονός και μόνο ότι οι ως άνω κατηγορούμενοι, φαίνεται, να έλαβαν υπόψη τους για την υπογραφή της επίδικης γνωμοδότησης: α ) την παρουσίαση των χρηματοοικονομικών συμβούλων (Alpha Bank, Eurobank Equities, NBG Securities και Τράπεζα Πειραιώς ), β ) το με ημερομηνία 16.10.2013 γνωμοδοτικό σημείωμα του Επ. Καθηγητή Νομικής του Πανεπιστημίου Αθηνών Γ.

Α. Γ., περί της μη εφαρμογής των αντικειμενικών αξιών κατά την πώληση των ακινήτων του ΤΑΙΠΕΔ, γ ) την μελέτη ανεξάρτητης αποτίμησης της Savillis (Hellas ) Limited με αξία συναλλαγής για το χαρτοφυλάκιο Α σε 1 1 1.828.306 ευρώ και για το χαρτοφυλάκιο Β σε 140.520.610 ευρώ και δη συνολικά 252.348.916 ευρώ, δ) μελέτες άλλων εταιρειών για την εκτίμηση της μισθωτικής αξίας των ως άνω ακινήτων, οι οποίες δεν διέφεραν σημαντικά από την υπό κρίση συμφωνία, δεν μπορεί να τους απαλλάξει από την ως άνω ποινική ευθύνη τους, αφού ήσαν αρμόδιοι και, ουσιαστικά, τελικοί κριτές των ως άνω εισηγήσεων.

Το Δ.Σ του ΤΑΙΠΕΔ, θα έκανε ότι αυτοί, ως ειδήμονες και έμπειροι γνώστες των οικονομικών θεμάτων, εισηγούντο, όπως και έγινε, διαφορετικά η απόφαση του θα ήταν νομικά και ουσιαστικά έωλη όπως επίσης και ποινικά αξιόλογη. Η αποφασιστική αρμοδιότητα των ως άνω κατηγορουμένων-εμπειρογνωμόνων ανακύπτει και από το θεσπισθέντα νομοθετικό λόγο "ασυλίας"- απαλλαγής από κάθε ευθύνη των μελών του Δ.Σ του ΤΑΙΠΕΔ. ( βλ.

ως άνω άρθρο. 9 του Ν. 3986/2011).

Περαιτέρω σύμφωνα με την παρ. 8 του άρθρου 192 του Ν. 4389/2016 όπως αυτή προστέθηκε και η υπάρχουσα παρ. 8 αναριθμήθηκε σε παρ. 9 με το άρθρο εικοστό Ν.44 J1/2016, ΦΕΚ Α 142/3.8.2016 "Οι εμπειρογνώμονες, τα μέλη Συμβουλίων Εμπειρογνωμόνων ή τα μέλη άλλων γνωμοδοτικών οργάνων της Εταιρείας και των άμεσων θυγατρικών της δεν υπέχουν αστική ή ποινική ευθύνη για γνωμοδοτήσεις τους, εφόσον οι τελευταίες έχουν συνταχθεί σύμφωνα με τις προβλεπόμενες από το νόμο διαδικασίες ή τα οριζόμενα στους εσωτερικούς κανονισμούς και τα καταστατικά τους, γεγονός που τεκμαίρεται αν έχει ακολουθήσει θετικός έλεγχος του Ελεγκτικού Συνεδρίου". Η ως άνω νομοθετική διάταξη θεσπίσθηκε εκκρεμούσης της ποινικής διαδικασίας σε βάρος των κατηγορουμένων και δη μετά την άσκηση ποινικής δίωξης σε βάρος τους και ως εκ τούτου ελέγχεται ως αντισυνταγματική, ως συνιστώσα μια μορφή συγκεκαλυμμένης αμνηστίας, και συνεπώς, ως μη εφαρμοστέα σύμφωνα με το άρθρο 93 παρ. 4 του Συντάγματος ( βλ. ΑΠ 588 /2004, Ποιν Χρον. ΝΔ, 514 και σε Δασκαλόπουλου " Επιλεγμένα ζητήματα ποινικής δικαιοσύνης και νομολογιακή αντιμετώπησή τους υπό 14 "αντισυνταγματικός ποινικός νόμος"........

...... Η ως άνω διάταξη, αφορά συγκεκριμένα πρόσωπα (εμπειρογνώμονες συγκεκριμένης "εταιρείας" και δη της ανώνυμης εταιρείας με την επωνυμία "Ελληνική Εταιρεία Συμμετοχών και Περιουσίας Α.Ε." και των θυγατρικών της, μεταξύ άλλων και το Ταμείο Αξιοποίησης της Ιδιωτικής Περιουσίας του Δημοσίου του ν. 3986/2011 "ΤΑΙΠΕΔ") και συγκεκριμένες περιπτώσεις (γνωμοδοτήσεις αυτών σε συμβάσεις που συνάπτουν οι ως άνω εταιρείες) και δεν έχει τεθεί σε γενικό και αφηρημένο επίπεδο.

Θεσπίζει δε και ποινική ατιμωρησία σε περίπτωση προηγούμενου διαδικαστικού θετικού ελέγχου του Ελεγκτικού Συνεδρίου, στον οποίο όμως δεν περιλαμβάνεται έλεγχος για το επωφελές η μη των συμβάσεων στο πλαίσιο του προσυμβατικού ελέγχου νομιμότητας σύμφωνα με τα άρθρα 9 παρ. 4 του Ν. 3986/201 1 και 35 του Ν. 4129/2013 (βλ και σύμφωνους ισχυρισμούς της υπεράσπισης των κατηγορουμένων για αυτό το ζήτημα στο από 24.01.20 1 7, μετά την εισαγγελική πρόταση, υπόμνημα τους, ενώπιον του Συμβουλίου Εφετών Αθηνών σελ. 4).

Δηλαδή ο νομοθέτης αντιφάσκει και άγεται στο λογικώς αδύνατο (άτοπο absurdum). Ουσιαστικά αυτή η προϋπόθεση που θέτει ο νομοθέτης, για να προκρίνει την ποινική απαλλαγή των ως άνω κατηγορουμένων, δεν μπορεί να αξιολογηθεί σε ποινικό επίπεδο και είναι σαν να μην υπάρχει και έτσι πρέπει να ερμηνευτεί. Γιατί δεν είναι λογικώς κατανοητό να στηρίξουμε απαλλακτική κρίση για ζημιογόνα ποινική συμπεριφορά, σε βάρος της δημόσιας περιουσίας, σε δικαστική κρίση που άπτεται τελείως διαφορετικού ζητήματος και δη τυπικού-διαδικαστικού.

Συνεπώς εάν την ως άνω προϋπόθεση την θεωρήσουμε ως μη πρόσφορη για ποινική αξιολόγηση, τότε αυτόθροα προκύπτει ότι ο νομοθέτης αποποινικοποιεί οποιαδήποτε τυχόν ευθύνη από γνωμοδότηση των κατηγορουμένων, χωρίς κανένα αξιόπιστο συναξιολογικό κριτήριο και χωρίς να φαίνεται να υπάρχει κανένα γενικότερο κοινωνικό συμφέρον, πράγμα που αντίκειται στην αρχή της ισότητας του άρθρου 4 του Συντάγματος που επιβάλλει την ομοιόμορφη μεταχείριση των προσώπων που βρίσκονται κάτω από τις ίδιες συνθήκες.

Επίσης η ως άνω διάταξη αντίκειται και στην αρχή της διάκρισης των εξουσιών του άρθρου 26 του Συντάγματος και στο άρθρο 96 παρ. 1 του Συντάγματος δεδομένου ότι η ως άνω ρύθμιση αφορά συγκεκριμένα πρόσωπα για συγκεκριμένες πράξεις και έννομες σχέσεις εκκρεμούσης της ποινικής τους δίκης και αποτελεί άμεση και σκόπιμη χαριστική προνομιακή επέμβαση του νομοθέτη στο έργο της δικαστικής εξουσίας, υπέρ των κατηγορουμένων ( βλ και Απόστολου Γεωργιάδη " Αναζητώντας το Δίκαιο Μελέτες και Αρθρα" "Προβλήματα συνταγματικότητας του άρθρου 45 παρ. 3 του Ν. 2172/93, σελ. 93 επ. Αθήνα 2017, επίσης Σπυρόπουλου-Κοντιάδη- Ανθόπουλου-Γεραπετρίτη "Σύνταγμα, κατ' άρθρον ερμηνεία", σελ. 943 επ., 946 υπό 29, Αθήνα-Θεσσαλονίκη 2017).

Ακόμα όμως και εάν θεωρηθεί η ανωτέρω διάταξη ως συνταγματική και νόμιμη και δεχθούμε ότι συντρέχουν οι προϋποθέσεις εφαρμογής της, στην συγκεκριμένη περίπτωση, αυτό και μόνο το γεγονός δεν αίρει το δόλο των κατηγορουμένων καθότι το Ελεγκτικό Συνεδρίου, επ' ουδενί δεν έκρινε και δεν μπορούσε να κρίνει για το επωφελές ή μη των ως άνω συμβάσεων.

Το δε προκύπτει από την ως άνω γραμματική διατύπωση του νόμου, εάν είναι αμάχητο ή μαχητό. Σίγουρα ο σκοπός του, λογικού, νομοθέτη πρέπει να είναι η προάσπιση της δημόσιας περιουσίας, πράγμα που δεν επιτυγχάνεται ολωσδιόλου με ένα απλό τυπικό έλεγχο νομιμότητας από το Ελεγκτικό Συνέδριο. Μόνο εάν το τελευταίο Δικαστήριο διενεργούσε ουσιαστικό έλεγχο θα μπορούσε να μιλήσει κανείς για πιθανή άρση του δόλου, και όχι "της αντικειμενικής υπόστασης της απιστίας", των κατηγορουμένων (εάν φυσικά και το Ελεγκτικό Συνέδριο αξιολογούσε και αυτό ορθά και λογικά την υπόθεση ).

Ο δε άμεσος δόλος ( animus socii, βλ. Wolfgang Schild " Taeterschaft als Tatherrshaft" Berlin 1994, σελ. 6-7) των συμμετόχων-απλών συνεργών εμπειρογνωμόνων κατηγορουμένων για το επιζήμιο των συμβάσεων και την αντίστοιχη σκοπούμενη ωφέλεια των ως άνω αναδόχων ανωνύμων εταιρειών είναι αυταπόδεικτος, από την ως άνω ανάλυση του πραγματικού μέρους της υπόθεσης και από το εν τέλει, ευθέως και ευνόητο, ειδικά για την εξειδικευμένη γνώση και εμπειρία αυτών, ζημιογόνο χαρακτήρα αυτών.

Θα πρέπει δε να σημειωθεί ότι όπως προκύπτει από τα πρακτικά της συνεδρίασης του συμβουλίου εμπειρογνωμόνων της 18.10.2013 (meeting of experts ) οι τρεις ως άνω αλλοδαποί κατηγορούμενοι-εμπειρογνώμονες συμμετείχαν και ενέκριναν τα τελικά σχέδια των συμβάσεων πωλήσεων και μίσθωσης των 28 ακινήτων από την Ελληνική Δημοκρατία τηλεφωνικά.

Δηλαδή αυτό σημαίνει, ότι είχαν πλήρη γνώση του προς υπογραφή αντικειμένου και δεν χρειαζόταν η φυσική τους παρουσία στην χώρα μας για περαιτέρω διευκρινήσεις και υπόδειξη τυχόν βελτιωτικών τροποποιήσεων της σύμβασης.

Περαιτέρω η προκύπτουσα ζημία του Ελληνικού Δημοσίου, από την καταβολή μισθωμάτων για κενά κτίρια και δη για το κτίριο Κεράνη και για το κτίριο του Ολυμπιακού Κέντρου Γραπτού Τύπου είναι δεδομένη, καθότι τα ως άνω κτίρια ήσαν και είναι, ακόμη, κενά στη χρήση τους και το ελληνικό δημόσιο πληρώνει, ως μη όφειλε, εκατομμύρια ευρώ, ετησίως, για μισθώματα. Το σίγουρο είναι ότι δεν θα έπρεπε να προχωρήσει η ως άνω διαδικασία και να υπογραφεί η ως άνω σύμβαση χωρίς να εξασφαλιστεί η προηγούμενη ολοκληρωτική χρήση των υπό πώληση και υπό μίσθωση ακινήτων από το Δημόσιο και κατά τούτο θα έπρεπε οι ως άνω πραγματογνώμονες να προτείνουν, επιτρεπτά, την τροποποίηση της σύμβασης ως ανωτέρω αναφέρεται. Το γεγονός δε ότι είχαν δρομολογηθεί διαδικασίες για αξιοποίηση των ως άνω ακίνητων και υπήρχε," Αφηρημένα, η δυνατότητα αξιοποίησης τους από το Δημόσιο, δεν αναιρεί τον δόλο των κατηγορουμένων δεδομένου ότι αυτό ήταν λίαν αβέβαιο ότι θα μπορούσε να πραγματοποιηθεί, όπως μάλιστα και εκ των υστέρων αποδείχτηκε. Οι κατηγορούμενοι- πραγματογνώμονες, σε κάθε περίπτωση, θα έπρεπε να είχαν, αρνηθεί την υπογραφή της σύμβασης ανεξάρτητα από τα γραφειοκρατικά κωλύματα και τις ορισθείσες προθεσμίες, ή και να προτείνουν επωφελείς τροποποιήσεις. Γνώριζαν, τον εξαιρετικά ζημιογόνο χαρακτήρα της ως άνω σύμβασης, για το ελληνικό δημόσιο, και εγκληματικά αδιαφόρησαν.

Σύμφωνα με το άρθρο 2 παρ. 1 του Ν. 3581/2007 " Στις συμβάσεις της παραγράφου 1 του ' άρθρου 1 δύναται να συμφωνείται ενδεικτικά ότι ο εκμισθωτής με δαπάνες, φροντίδες και ευθύνη του αναλαμβάνει τη συντήρηση, λειτουργία, ασφάλιση του μισθίου και των εγκαταστάσεων του εν όλω ή εν μέρει, την παροχή της χρήσης επίπλων και λοιπού εξοπλισμού του ακινήτου, καθώς και την παροχή εκ μέρους του και άλλων υπηρεσιών έναντι ανταλλάγματος, το οποίο είτε καταβάλλεται επιπλέον του μισθώματος είτε περιλαμβάνεται στο μίσθωμα.

Από την ως άνω διάταξη προκύπτει ότι τα έξοδα ελαφριάς συντήρησης των ως άνω είκοσι οκτώ (28) ακινήτων που ανέλαβε το ελληνικό δημόσιο- μισθωτής, καθόλη την διάρκεια της δεσμευτικής μισθωτικής σύμβασης (20 έτη), και δη το συνολικό ποσό, κατ' εκτίμηση, των 56.195.086 ευρώ, <5εν ήταν κάτι το υποχρεωτικό για το ελληνικό δημόσιο.

Στα πλαίσια της εμπορικής διαπραγμάτευσης τα μέρη μπορούσαν να συμφωνήσουν ότι ωφελούσε καθένα από αυτά. Καμία συνήθης εμπορική πρακτική δεν υπήρχε. Όλα αποτελούσαν θέμα συμφωνίας και σίγουρα ο ως άνω όρος ήταν ασυνήθης για μισθώσεις ακινήτων από το ελληνικό δημόσιο ( Ν. 3 130/2003 και Ν. 358 1/2007, Καν. 2223/96, εγχειρίδιο για το δημόσιο έλλειμμα και χρέος του 2013 κεφ.

VI.2.1 ) και φυσικά επιζήμιος για το τελευταίο αφού παρότι μισθωτής, και όχι κύριος των ακινήτων, που μάλιστα πολλά από αυτά είχε δανειστεί χρήματα για να τα αγοράσει ( δάνεια ΚΕΔ ) για να εξοικονομεί μισθώματα, υποχρεωνόταν και σε δεσμευτικά έξοδα συντήρησης αυτών δεκάδων εκατομμυρίων ευρώ προκειμένου να γίνει η συναλλαγή "ελκυστικότερη στους επενδυτές".

Τα αυτά ισχύουν και για την ανάληψη του κόστους ασφάλισης (όρος 27) των ως άνω ακινήτων, καθ' όλη τη ως άνω μισθωτική διάρκεια, κατά των ζημιών από ασφαλισμένους κινδύνους, από το ελληνικό δημόσιο στο πλήρες κόστος αποκατάστασης του μισθίου, με δικαιούχο του ασφαλίσματος τον εκμισθωτή- επενδυτή. Το τυχόν ασφάλισμα που προέκυπτε από τη σύμβαση ήταν στην κυριότητα και διάθεση του εκμισθωτή-επενδυτή, με αβέβαια αποτελέσματα, και το συνεχές ετήσιο κόστος ασφάλισης, για ενδεχόμενη-υποθετική ζημία, το ανελάμβανε το ελληνικό Δημόσιο, ως μη όφειλε.

Περαιτέρω το γεγονός ότι είχε "αποκρυσταλλωθεί" με το Mandate Letter της 02.11.2011 του Υπουργού των Οικονομικών (πιθανότατα καθότι δεν προκύπτει σαφώς ποιος υπογράφει αυτό) προς τις συστημικές Τράπεζες, ως από κοινού χρηματοοικονομικών Συμβούλων του Ελληνικού Δημοσίου, προς τις συστημικές Τράπεζες, ως από κοινού χρηματοοικονομικών Συμβούλων του Ελληνικού Δημοσίου, και την υπογραφή της από 2.11.2011 σύμβασης με αυτούς, ότι η συναλλαγή θα λάβει τη μορφή της πώλησης και επαναμίσθωσης των ακινήτων και δη της λειτουργικής τοιαύτης χωρίς πλέον τη πρόβλεψη προηγούμενης εκπόνησης συγκριτικής μελέτης για την εύρεση άλλου τρόπου αξιοποίησης αυτών και μεγιστοποίησης της ωφέλειας του Δημοσίου, δεν υποχρέωνε τους κατηγορουμένους να μην υποδείξουν άλλες μεθόδους αξιοποίησης των ακινήτων που δεν θα προϋπέθεταν άπώλεια της κυριότητας αυτών, δεδομένου ότι το ως άνω Mandate Letter ήταν παράνομο, καθότι εκτός νομοθετικής εξουσιοδότησης, και δη εκτός του περιεχομένου της υπ' αριθμ. 18Ο/13.05.2011 απόφασης της Διυπουργικής Επιτροπής Αναδιαρθρώσεων και Αποκρατικοποιήσεων απευθυνομένης προς τον Υπουργό Οικονομικών να συνάψει συμβάσεις με χρηματοοικονομικούς συμβούλους για την εκπόνηση αιτιολογημένης μελέτης συγκριτικής αξιολόγησης δυνατοτήτων αξιοποίησης των δικαιωμάτων επί ακινήτων (επενδυτικές ικανότητες), που θα αποτελούσαν το Χαρτοφυλάκιο.

Εξάλλου σύμφωνα και με την ως άνω απόφαση ετίθετο ως ειδικότερος όρος της σύμβασης με τους ΧΟΣ ότι, "θα προωθήσουν την επεξεργασία και αιτιολογημένη συγκριτική αξιολόγηση δυνατοτήτων αξιοποίησης των Δικαιωμάτων επί Ακινήτων μέσω διαδικασιών αποκρατικοποίησης, με γνώμονα τη διασφάλιση των συμφερόντων του Ελληνικού Δημοσίου και τη μεγιστοποίηση γι' αυτό της αξίας που θα προκόψει από την εκμετάλλευσή τους".

Σε περιπτώσεις ακίνητης περιουσίας μπορούν να εφαρμοστούν διάφορες εναλλακτικές μέθοδοι αξιοποίησης όπως χρηματοδοτική μίσθωση, λειτουργική μίσθωση, τιτλοποίηση απαιτήσεων από ακίνητα, επενδυτικά κεφάλαια ανοικτού και κλειστού τύπου, αμοιβαία κεφάλαια ακίνητης περιουσίας, κλπ.

Στη συνηθέστερη περίπτωση, η συναλλαγή πώλησης με επαναμίσθωση υλοποιείται μέσω εταιρείας ειδικού σκοπού (ΕΕΣ), προκειμένου να διευκολύνεται η άντληση χρηματοδότησης και να βελτιστοποιείται η φορολογική αντιμετώπιση. Ο τρόπος αυτός αξιοποίησης -όπως έχει προαναφερθεί, αποτέλεσε αντικείμενο προηγούμενης ανάθεσης έργου της ΔΕΑ (2009) στις εταιρείες Goldman Sachs, Εθνική Τράπεζα και EFG Eurobank Εργασίας, οι οποίοι μελετούσαν την υλοποίηση της Π&Ε των ίδιων ακινήτων μέσω της πώλησης του χαρτοφυλακίου σε νεοϊδρυθείσα Ανώνυμη Εταιρεία Ειδικού Σκοπού του ΕΔ και την επαναμίσθωσή τους στο ΕΔ, για περίοδο 30 ετών, η δε χρηματοδότηση της συναλλαγής θα γινόταν μέσω της έκδοσης ομολογιακού δανείου, με την έκδοση μετοχών και χρέους (μειωμένης εξασφάλισης-subordinated debt).

Το δε γεγονός ότι ο ίδιος ο νομοθέτης (μεταγενέστερος ν. 3985/2011) προέβλεπε την αποκρατικοποίηση, ακινήτων τον Δημοσίου με την άνω μέθοδο (sales and lease) δεν σημαίνει ότι οι κατηγορούμενοι έπρεπε να γνωμοδοτήσουν θετικό, για την ως άνω σύμβαση, με το ως άνω επιζήμιο περιεχόμενο της (βλ και μεταγενέστερη, της ανωτέρω, νομοθετική τροποποίηση, και δη το άρθρο 4 περ. 2 εδ.

γ του Ν.3986/01.07.2011 σύμφωνα με το οποίο." Το Συμβούλιο Εμπειρογνωμόνων γνωμοδοτεί ως προς το αν τηρήθηκε η προβλεπόμενη από το νόμο διαδικασία και αν οι σχετικές συμβάσεις είναι επωφελείς και συμφέρουσες για το Ταμείο και το Ελληνικό Δημόσιο, υποδεικνύοντας για το σκοπό αυτόν και τυχόν τροποποίηση των όρων τους." Το τελευταίο αυτό εδάφιο το οποίο είχε προστεθεί με το άρθρο 7 παρ. 4 Ν.4038/2012, ΦΕΚ Α 14/2.2.2012, καταργήθηκε με το άρθρο 214 παρ.3 Ν.4389/2016, ΦΕΚ Α 94/27.5.2016 ).

Η ως άνω σύμβαση (sale & lease bock), με το ως άνω περιεχόμενο, ήταν ήλιου φαεινότερο, ακόμη και για τον απλό γνώστη οικονομικών ζητημάτων, πολλώ μάλλον για έμπειρους και διεθνούς κύρους οικονομολόγους όπως οι κατηγορούμενοι ότι ήταν εξαιρετικά επιζήμια για το ελληνικό δημόσιο και όφειλαν και μπορούσαν να απέχουν της τηλεφωνικής-γνωμοδότησης-υπογραφής.

Το γεγονός ότι υπήρχε πολιτική-νομοθετική απόφαση για την μέθοδο αξιοποίησης των ως άνω ακινήτων - ("sale & lease back ), δεν αίρει τον δόλο τους καθότι αυτοί, έκριναν, ad hoc, το επωφελές ή μη του συγκεκριμένου περιεχόμενου της ως άνω σύμβασης η οποία και μπορούσε να λάβει διάφορη, κατά πολύ επωφελέστερη, για τα δικαιώματα του ελληνικού δημοσίου μορφή.

Ο καθένας κρίνεται για τις πράξεις του και όχι από τις πράξεις των άλλων. Επίσης η υπόθεση ότι δεν ήταν δυνατή η με διάφορο επωφελέστερο τρόπο δανειοδότηση του ελληνικού δημοσίου δεν αφορά τους κατηγορουμένους που έκριναν μόνο το επωφελές ή μη της σύμβασης και όχι το αναγκαίο ή μη αυτής. Εναλλακτικοί επωφελέστεροι τρόποι χρηματοδότησης υπήρχαν, αναφέρονται ανωτέρω, και όφειλαν να τους προτείνουν ή και αξιολογήσουν για να κρίνουν το επωφελές ή μη τής ως άνω σύμβασης, (βλ.

ως άνω άρθρο 4 περ. 2 εδ. γ του Ν. 3986/01.07.2011). Διαφορετικά ποίος ο λόγος ύπαρξης αυτής της γνωμοδότησης εφόσον όλα ησαν προαποφασισμένα και νομοθετικά περιγεγραμμένα (τα μέλη του δ.σ. του ΤΑΙΠΕΔ απηλλάγησαν καθότι στηρίχτηκαν σε αυτή τη γνωμοδότηση- υπόθεση τέθηκε αμετάκλητα στο αρχείο, με εισαγγελική πράξη, ελλείψει δόλου).

Περαιτέρω το γεγονός και μόνο ότι συμφωνήθηκε διαπλαστικό δικαίωμα προαίρεσης (option) του ελληνικού δημοσίου να αγοράσει τα ως άνω ακίνητα στην αγοραία αξία τους κατά την λήξη της μίσθωσης (on exit) και όχι σε πολύ πιο μειωμένη, ως είθισται (ισχύοντα συναλλακτική ήθη) και δη σε αυτήν των 420.000.000 ευρώ, ως εκτιμητικά προσεγγίστηκε, κείται εκτός των ορίων και δη πέραν του μέτρου της επιτρεπτής και οφειλόμενης, δυνητικής, εννόμου δράσης των ως άνω κατηγορουμένων-διαχειριστών ("rechtliches Duerfen-rechtliches Koennen"), μαρτυρεί μια "διάρρηξη της σχέσης εμπιστοσύνης"(βλ.

Τιμητικός Τόμος-Χριστόφορου Α ργυρ ύπουλου, υπό Στυλιανού Παπαγεωργίου-Γονατά "Απιστία: Έγκλημα αυτοτελούς ή συμπληρωματικής απαξίας;" σελ. 773 ) μεταξύ αυτών και του ελληνικού δημοσίου και αποτελεί οπωσδήποτε και αναμφίβολα απειλούμενη- διακινδυνευθείσα ενεστώσα ζημία, του ελληνικού δημοσίου δεδομένου και του ότι τα ως άνω κτίρια ήταν, είναι και θα είναι αναγκαία για τις στεγαστικές του ανάγκες και το δημόσιο μετά μεγάλης πιθανότητας εγγίζουσας την βεβαιότητα θα ασκήσει το ως άνω διαπλαστικό δικαίωμα στη λήξη της μίσθωσης.

Ακόμη όμως και εάν θεωρηθεί, στην απίθανη περίπτωση, ότι το δημόσιο δεν θα ασκήσει το ως άνω διαπλαστικό του δικαίωμα είναι σίγουρο ότι μετά την λήξη της ως άνω μίσθωσης, θα αναζητήσει για αγορά ή μίσθωση άλλα, αντίστοιχα ή μη, ακίνητα καταβάλλοντος, χρηματικό ποσό, πιθανώς, και πολύ πιο μεγάλο (ειδικά σε περίπτωση μίσθωσης ή και αγοράς νέων κτιρίων) από το ως άνω ποσό, για να ικανοποιήσει τις αντίστοιχες στεγαστικές του ανάγκες, δεδομένου ότι με την ως άνω προκριθείσα μέθοδο αποξενώθηκε πλήρως της κυριότητας των ως άνω ακινήτων.

Οι ως άνω αναφερόμενες εναλλακτικές μέθοδοι εκτίμησης της εύλογης αξίας των ακινήτων ήσαν οι παραδεγμένοι μέθοδοι εκτίμησης της αξίας των ακινήτων, για την υπό κρίση περίπτωση, και εάν είχαν ακολουθηθεί θα υπήρχε κατά πολύ μεγαλύτερη εκτιμητική αξία των ακινήτων (βλ αναλ. σελ. 142-160 εισαγγελικού πορίσματος επίκουρων εισαγγελέων εγκλημάτων διαφθοράς. Το εάν θα βρίσκονταν, παρολαυτά, επενδυτές να καταβάλουν μεγαλύτερο ποσό, δεδομένης της ισχνής συμμετοχής υποψηφίων, δεν αίρει τον αναγκαίο δόλο των κατηγορουμένων, δεδομένου ότι αυτοί δεν υπέδειξαν, ως όφειλαν, τρόπους ανεύρεσης της υψηλότερης αξίας και θεώρησαν ορθή την λίαν σημαντική υποεκτίμηση των ακινήτων ενόψει διεθνούς δημόσιου διαγωνισμού που κανείς δεν γνωρίζει τη συμμετοχή και το αποτέλεσμα. Τουλάχιστον η ζημία του ελληνικού δημοσίου ήταν σε επίπεδο δόλιας, βέβαιης, απειλής για τα περιουσιακά του δίκαια.

Η μισθωτική απόδοση (Rental Yield) που χρησιμοποιήθηκε ως λίαν αρνητική παράμετρος για τον υπολογισμό της αγοραίας αξίας των ως άνω ακινήτων (μείωση κατά πολύ της αξίας τους) προκύπτει μη ομαλή, κατά πολύ αυξημένη και απέχουσα από τις επικρατούσες αποδόσεις της αγοράς σύμφωνα με τα ως άνω αναφερόμενα αξιόπιστα κριτήρια (βλ και σελ. 94-99 με ανάλυση ευαισθησίας αξίας χαρτοφυλακίου σε σχέση με το αγοραίο μίσθωμα, της έκθεσης ειδικών επιστημόνων Σ. Π. και Ν. Β. ). Σημειωτέον ότι με την ως άνω απόδοση ο επενδυτής αποσβένει την επένδυση εντός δεκαετίας.

Η ως άνω μεταβίβαση των ως άνω ακινήτων έγινε σε τιμές πολύ μικρότερες της λογιστικής υπολειμματικής τους αξίας (Residual Method). Χαρακτηριστικά αναφέρεται στην ως άνω έκθεση ειδικών επιστημόνων Παπουτσή-Βίττη, σελ. 72, ότι εάν μερικά από τα ως άνω ακίνητα, και δη είκοσι τρία (23) από αυτά είχαν απογραφεί στον ισολογισμό (κατάσταση χρηματοοικονομικής θέσης) του Ελληνικού Κράτους ως πάγια, σε μητρώο ενσωμάτων παγίων περιουσιακών στοιχείων της Κεντρικής Διοίκησης, η ανωτέρω μεταβίβαση των περιουσιακών στοιχείων σε τιμή μικρότερη της λογιστικά υπολειμματικής τους αξίας, θα εγγράφονταν ως ζημία τουλάχιστον ενενήντα (90) εκατομμυρίων ευρώ της καθαρής θέσης Πολιτών. Ειδικά για τα ακίνητα που έχουν υπόλοιπο συντελεστή δόμησης και δη: α) το ακίνητο του Υπουργείου Δικαιοσύνης και β) το ακίνητο του Γενικού χημείου του Κράτους προκύπτει ότι δεν εκτιμήθηκε για την εύρεση της αγοραίας τους αξίας η συνολική δυνατότητα δόμησης τουλάχιστον 10.665,8 τ.μ. με αντίστοιχη ζημία του Ελληνικού Δημοσίου, η αξία της γης που αντιστοιχεί στο υπόλοιπο του συντελεστή δόμησης για κάθε ένα εκ των ανωτέρω δύο ακινήτων (βλ. ανωτέρω), η οποία δεν εξειδικεύτηκε περαιτέρω στον παρόν στάδιο της δίκης και δεν ήταν και αναγκαία σε σχέση με την συνολική κρίση της υπόθεσης.

Τέλος οι συμφωνηθέντες όροι της ως άνω μισθωτικής σύμβασης, όπως π.χ οι 6.2, 7, 33.4, 38.2 είναι ασυνήθεις, ετεροβαρείς, καταπλεονεκτικοί-δεσμευτικοί-λίαν ζημιογόνοι και συνεπώς παράνομοι και μπορούσαν να ήσαν διαφορετικοί και κατά πολύ επωφελέστεροι για το ελληνικό δημόσιο (βλ αναλυτικά ανωτέρω, επίσης την επιστολή παραίτησης του πρώην Γ ενικού Γραμματέα Δημόσιας Περιουσίας, Δημήτριου Κλούρα, η οποία έγινε με αίτημα του τότε Αναπληρωτή Υπουργού Οικονομικών, προ της κατάρτισης από αυτόν σχετικού γνωμοδοτικού πορίσματος, που χαρακτηρίζει γενικά τους μισθωτικούς όρους της ως άνω σύμβασης "άκρως ετεροβαρείς".

Ενόψει των ανωτέρω προέκυψαν επαρκείς ενδείξεις που στηρίζουν κατηγορία σε βάρος των, ως άνω, κατηγορουμένων, 1) Γ. Μ. του Γ. και Μ., γεν. το έτος 1 95 5, κατοίκου ..., επί της οδού ..., οικονομολόγου, 2) Σπυρίδωνα Λ. του Κ. και Ι., γεν. το έτος 1947, κατοίκου ..., επί της οδού ..., ομότιμου καθηγητή Οικονομικού Πανεπιστημίου Αθηνών, 3) Γ.

Δ. του Σ. και Β., γεν. το έτος 1961, κατοίκου ... οικονομολόγου, 4) P. P. N. D., του R. και I., γεν. το έτος 1 953, κατοίκου ..., οικονομολόγου, 5) P. M. του L. και M., γεν. το έτος 1 955, κατοίκου ... ( νέα διεύθυνση με το απολογητικό του υπόμνημα), 6) I. G.R.A.N.S.K.Y. του J. και J., γεν. το έτος 1964, κατοίκου ... αρ. 546/23, μηχανικού, για την πράξη, κατ' επιτρεπτή μεταβολή τη κατηγορίας, της απλής συνέργειας, από κοινού, στην πράξη της απιστίας, στην υπηρεσία, που στρέφεται κατά του Δημοσίου, με επιτευχθέν και απειληθέν όφελος και αντίστοιχη επιτευχθείσα και απειληθείσα περιουσιακή ζημία, που υπερβαίνει το ποσό των 150.000 ευρώ, και είναι ιδιαίτερα μεγάλης αξίας" και β) με τις ακόλουθες κατά πιστή μεταφορά, ίδιες σκέψεις "....Από το σύνολο του αποδεικτικού υλικού που συγκεντρώθηκε από την κύρια ανάκριση και την προηγηθείσα προανάκριση και ειδικότερα από τις ένορκες καταθέσεις των μαρτύρων, τα έγγραφα της δικογραφίας, τις έγγραφες εξηγήσεις των κατηγορουμένων, τις μετέπειτα απολογίες τους και τα απολογητικά τους υπομνήματα, καθώς και το από 20-12-2017 υπόμνημα αυτών, το οποίο, ελήφθη υπόψη, προέκυψαν και κατά την κρίση του παρόντος Συμβουλίου Εφετών τα πραγματικά περιστατικά που αναγράφονται αναλυτικά στην ως άνω υπ' αριθμ. 2378/2017 Εισαγγελική πρόταση, στις ορθές και νόμιμες σκέψεις της οποίας το Συμβούλιο αναφέρεται προς αποφυγή άσκοπων επαναλήψεων, με την πρόσθετη επισήμανση ότι:

Στη διάταξη του άρθρου 4 του Ν. 3986/2011 "Επείγοντα Μέτρα Εφαρμογής Μεσοπρόθεσμου Πλαισίου Δημοσιονομικής Στρατηγικής των ετών 2012-2015" ορίζονται τα ακόλουθα: 1. Στο Ταμείο συνιστάται επταμελές Συμβούλιο Εμπειρογνωμόνων (Σ.Ε.). Το Σ.Ε. ορίζεται με απόφαση του Διοικητικού Συμβουλίου του Ταμείου, για θητεία τριών (3) ετών, που μπορεί να ανανεώνεται για ίσο χρονικό διάστημα.

Τα μέλη του Συμβουλίου Εμπειρογνωμόνων, είναι πρόσωπα εγνωσμένου διεθνούς κύρους που διακρίνονται για την επιστημονική τους κατάρτιση και την επαγγελματική τους εμπειρία στον τεχνικό, οικονομικό ή νομικό τομέα. Τρία (3) από τα επτά (7) μέλη του Σ.Ε. υποδεικνύονται στο Διοικητικό Συμβούλιο του Ταμείου για τοποθέτηση, από τους εκπροσώπους που προβλέπονται στην παράγραφο 11 του άρθρου 3. 2.

Το Σ.Ε. γνωμοδοτεί υποχρεωτικά: α) Στις περιπτώσεις που προβλέπονται στην παράγραφο 10 του άρθρου 2 και στην παράγραφο 4 του άρθρου 5. β) Στις συμβάσεις που αφορούν την αξιοποίηση περιουσιακού στοιχείου του Ταμείου ή εταιρείας της οποίας το μετοχικό κεφάλαιο ανήκει εξ ολοκλήρου, άμεσα ή έμμεσα, στο Ταμείο, καθώς και στις συμβάσεις που είναι απαραίτητες για την αξιοποίηση περιουσιακού στοιχείου, εφόσον για τις τελευταίες απαιτείται απόφαση του Διοικητικού Συμβουλίου του Ταμείου και γ) Για κάθε άλλο θέμα που παραπέμπεται στο Συμβούλιο Εμπειρογνωμόνων για γνωμοδότηση, με απόφαση του Διοικητικού Συμβουλίου του Ταμείου.

Το Σ.Ε. γνωμοδοτεί ως προς το αν τηρήθηκε η προβλεπόμενη από το νόμο διαδικασία και αν οι σχετικές συμβάσεις είναι επωφελείς και συμφέρουσες για το Ταμείο και το Ελληνικό Δημόσιο, υποδεικνύοντας για το σκοπό αυτό και τυχόν τροποποίηση των όρων τους. Το τελευταίο εδάφιο της παρ.2, το οποίο είχε προστεθεί με το άρθρο 7 παρ. 4 Ν. 4038/2012, ΦΕΚ Α14/2.2.2012 "Επείγουσες ρυθμίσεις που αφορούν την εφαρμογή του Μεσοπρόθεσμου Πλαισίου", καταργήθηκε με το άρθρο 214 παρ. 3 Ν. 4389/2016, ΦΕΚ Α 94/27.5.2016. 3.

Το Σ.Ε. γνωμοδοτεί μέσα σε εύλογη προθεσμία που τάσσεται από το Διοικητικό Συμβούλιο, η .οποία σε κάθε περίπτωση δεν μπορεί να υπερβαίνει τους δύο (2) μήνες. Απόφαση του Διοικητικού Συμβουλίου, για την έκδοση της οποίας προβλέπεται η προηγούμενη υποχρεωτική γνωμοδότηση του Συμβουλίου Εμπειρογνωμόνων είναι απολύτως άκυρη, αν εκδοθεί χωρίς τη γνωμοδότηση αυτή. 4.

Το Σ.Ε. μπορεί να εισηγείται προς το Διοικητικό Συμβούλιο του Ταμείου τη λήψη μέτρων που κρίνει κατάλληλα για την επίτευξη των σκοπών του Ταμείου. Το Διοικητικό Συμβούλιο παρέχει στο Σ.Ε. κάθε στοιχείο ή πληροφορία που είναι αναγκαία για την εκπλήρωση της αποστολής του.

Περαιτέρω, σύμφωνα με το άρθρο 3 παρ. 7 του ως άνω νόμου "Το Δ.Σ. είναι αρμόδιο να αποφασίζει για κάθε πράξη που αφορά στη διοίκηση του Ταμείου, στην αξιοποίηση και διαχείριση των περιουσιακών του στοιχείων και γενικά στην πραγμάτωση του σκοπού του, με εξαίρεση τα θέματα που, σύμφωνα με τις προηγούμενες διατάξεις, ανήκουν στις αρμοδιότητες του Προέδρου ή του Διευθύνοντος Συμβούλου και τα θέματα επί των οποίων η αποκλειστική αρμοδιότητα ανήκει, σύμφωνα με τις διατάξεις του Ν.2190/1920 ή του Καταστατικού, στη γενική συνέλευση του μετόχου".

Από το συνδυασμό των ως άνω διατάξεων καταδικνύεται ότι κυρίαρχο ρόλο για την υπογραφή των συμβάσεων πώλησης και επαναμίσθωσης των αναφερόμενων στην ως άνω υπ' αριθμ.2378/20 1 7 Εισαγγελική πρόταση είκοσι οκτώ (28) επίδικων ακινήτων της .ιδιωτικής περιουσίας του Ελληνικού Δημοσίου, τα οποία είχαν μεταβιβασθεί στο Ταμείο Αξιοποίησης της Ιδιωτικής Περιουσίας του Δημοσίου Ανώνυμη Εταιρεία (ΤΑΙΠΕΔ), με αποφάσεις της Διυπουργικής Επιτροπής Αναδιαρθρώσεων και Αποκρατικοποιήσεων (ΔΕΑΑ), στο πλαίσιο εφαρμογής των συμφωνηθέντων δυνάμει του Μεσοπρόθεσμου Πλαισίου Δημοσιονομικής Στρατηγικής, που κυρώθηκε με το άρθρο μόνο του Ν. 3985/2011, είχε το Διοικητικό Συμβούλιο του Ταμείου (ΤΑΙΠΕΔ).

Οι κατηγορούμενοι, ως μέλη του προβλεπόμενου από το άρθρο 4 του Ν.3986/201 1 Συμβουλίου Εμπειρογνωμόνων, είχαν την γνωμοδοτική, υπαλληλική και διαχειριστική αρμοδιότητα για να κρίνουν ως προς το αν οι ως άνω συμβάσεις είναι επωφελείς ή όχι για το ΤΑΙΠΕΔ και το Ελληνικό Δημόσιο και την υπόδειξη τυχόν τροποποιήσεων.

Ως εκ τούτου, αφού σύμφωνα με τα προαναφερόμενα, στους κατηγορούμενους - εμπειρογνώμονες δεν είχε από το νόμο ανατεθεί η διαχείριση της συγκεκριμένης περιουσίας του ΤΑΙΠΕΔ, δεν ήσαν και δεν θα μπορούσαν να είναι τα ενεργητικά υποκείμενα του εγκλήματος της απιστίας σχετικά με την υπηρεσία, ως αυτουργοί αυτού, πλην όμως αφού απετέλσαν, σύμφωνα με το πνεύμα, αλλά και με το " γράμμα του ως άνω νόμου βοηθητικά-προπαρασκευαστικά- υποστηρικτικά όργανα του Διοικητικού Συμβουλίου του ΤΑΙΠΕΔ, στην τέλεση της συγκεκριμένης πράξης της απιστίας στην υπηρεσία, συνέπραξαν με τη μορφή της απλής συνέργειας, δηλαδή, μπορούν να χαρακτηρισθούν και να αξιολογηθούν ποινικά ως απλοί συνεργοί, ενόψει και του ότι η ως άνω γνωμοδότηση αυτών, ήταν υποχρεωτική ως ουσιώδης τύπος της σχετικής απόφασης του Διοικητικού Συμβουλίου του ΤΑΙΠΕΔ, και μάλιστα επί ποινή ακυρότητας, δεδομένου ότι ουδεμία ευθύνη έφεραν τα μέλη του Δ.Σ.

του ΤΑΙΠΕΔ, εφόσον υπήρχε προσυμβατικός έλεγχος του Ελεγκτικού Συνεδρίου και θετική γνωμοδότηση του ως άνω Εμπειρογνωμόνων, αφού σύμφωνα με το άρθρο 9 του Ν. 3986/2011 "Συμβάσεις που συνομολογήθηκαν, σύμφωνα με τον προσυμβατικό έλεγχο του Ελεγκτικού Συνεδρίου και τη γνωμοδότηση του Σ.Ε., θεωρούνται επωφελείς και συμφέρουσες για το Ταμείο και το Ελληνικό Δημόσιο, όσον αφορά την ευθύνη (αστική ή ποινική) των μελών του Διοικητικού Συμβουλίου".

Δηλαδή ο νομοθέτης, ενόψει των ως άνω θετικών ελέγχων, απέκλεισε οποια¬δήποτε υπαιτιότητα (όπως π.χ δόλο ή και αμέλεια) για την ως άνω σύμβαση των μελών του Δ.Σ. του ΤΑΙΠΕΔ, ενώ δεν απέκλεισε και την υπαιτιότητα των μελών του Συμβουλίου Εμπειρογνωμόνων, αρχικά, για την ως άνω σύμβαση. Μετέπειτα, κατά τα κατωτέρω εκτιθέμενα, θεσμοθέτησε παρόμοια ρύθμιση και για αυτούς.

Και ναι μεν η συμμετοχή των Εμπειρογνωμόνων είχε βοηθητικό - γνωμοδοτικό, χαρακτήρα, πλην όμως, ήταν απαραίτητη και καθοριστική για την υπογραφή των ως άνω ζημιογόνων συμβάσεων. Το γεγονός ότι στα αυτά συμπεράσματα κατέληξαν ως προς την εκτίμηση της εύλογης αξίας του τιμήματος για την πώληση των ως άνω ακινήτων η ανεξάρτητη εκτιμητική αρχή "...

LTD", με .αξία συναλλαγής για το χαρτοφυλάκιο Α' σε 1 1 1.828.306 ευρώ και για το χαρτοφυλάκιο Β' σε 140.520.610 ευρώ και συνολικά 252.348.916 ευρώ, όσο και ως προς την εκτίμηση της μισθωτικής αξίας των ακινήτων τον Απρίλιο 2013 η εταιρεία "... Α.Ε." σε συνεργασία με την εταιρεία "... Ltd" σε 1 1.530.000 ευρώ, για τα ακίνητα του Χαρτοφυλακίου Α' και σε 14.055.000 ευρώ, για τα ακίνητα του Χαρτοφυλακίου Β' και συνολικά των 25.585.000 ευρώ και για τα δύο Χαρτοφυλάκια και το γεγονός ότι οι εν λόγω εκτιμήσεις δεν διέφεραν σημαντικά των ποσών των 261.310.000 ευρώ του τιμήματος και των 25.589.800 ευρώ των ετησίων μισθωμάτων αντίστοιχα, που συμφωνήθηκαν για την πώληση και στη συνέχεια επαναμίσθωση των επιδίκων ακινήτων, μετά την ολοκλήρωση του διεθνούς πλειοδοτικού διαγωνισμού, οι σχετικές συμβάσεις των οποίων κρίθηκαν επωφελείς και συμφέρουσες για το Δημόσιο με την επίδικη γνωμοδότηση, δεν μπορεί να απαλλάξει τους κατηγορουμένους από την ως άνω ποινική ευθύνη τους, αφού δεν δεσμεύονταν από τις ως άνω εισηγήσεις, τις οποίες φαίνεται να έλαβαν υπόψη τους για την υπογραφή της επίδικης γνωμοδότησης, αλλά αντίθετα ήσαν αρμόδιοι και ουσιαστικά, τελικοί κριτές των συγκεκριμένων εισηγήσεων.

Το Δ.Σ. του ΤΑΙΠΕΔ, θα έκανε ότι αυτοί, ως ειδήμονες και έμπειροι γνώστες των οικονομικών θεμάτων, εισηγούνταν, όπως και έγινε, διαφορετικά η απόφασή του Δ.Σ. θα ήταν τυπικά και ουσιαστικά έωλη, όπως επίσης και ποινικά αξιολογήσιμη.

Περαιτέρω, με τις διατάξεις του άρθρου 26 του Συντάγματος εισάγεται η θεμελιώδης αρχή της διάκρισης των κρατικών λειτουργιών και ορίζεται ότι: "1. Η νομοθετική λειτουργία ασκείται από τη Βουλή και τον Πρόεδρο της Δημοκρατίας. 2. Η εκτελεστική λειτουργία ασκείται από τον Πρόεδρο της Δημοκρατίας και την Κυβέρνηση. 3.

Η δικαστική λειτουργία ασκείται από τα δικαστήρια, οι αποφάσεις τους εκτελούνται στο όνομα του Ελληνικού λαού". Εξάλλου, κατά το άρθρο 47 παρ. 3 και 4 του Συντάγματος: "3.Αμνηστία παρέχεται μόνο για πολιτικά εγκλήματα, με νόμο που ψηφίζεται από την Ολομέλεια της Βουλής με πλειοψηφία των τριών πέμπτων του όλου αριθμού των βουλευτών. 4.

Αμνηστία για κοινά εγκλήματα δεν παρέχεται ούτε με νόμο. Αμνηστία, κατά την έννοια των διατάξεων αυτών, αποτελεί η αναδρομική εξάλειψη του αξιοποίνου ορισμένων τελεσθέντων ήδη εγκλημάτων, με αποτελέσματα το απαράδεκτο της δίωξής τους, την οριστική παύση των ασκηθεισών ποινικών διώξεων και την εξαφάνιση των τυχόν εκδοθεισών καταδικαστικών αποφάσεων.

Από την αμνήστευση των εγκλημάτων που τελέσθηκαν δεν επηρεάζεται η ποινική πρόβλεψη και ο άδικος χαρακτήρας των εγκλημάτων καθεαυτών, ενώ αυτή αφορά μόνο τα συγκεκριμένα εγκλήματα που έχουν ήδη διαπραχθεί και με αυτή παρέχεται νομοθετική άφεση της ποινικής ευθύνης ορισμένων δραστών. Έτσι όμως, η αμνηστία αποτελεί ευθεία επέμβαση της νομοθετικής .εξουσίας στο έργο της δικαστικής, αφού με νομοθετικό μέτρο είτε ατομικό, είτε αναφερόμενο σε συγκεκριμένο κύκλο περιπτώσεων και προσώπων, κηρύσσονται ως μη τελεσθέντα, διαπραχθέντα ήδη εγκλήματα, αφαιρώντας την επί αυτών κρίση από τα Δικαστήρια και καταργώντας όσες καταδικαστικές αποφάσεις έχουν τυχόν εκδοθεί.

Επομένως η αμνηστία είναι ασυμβίβαστη προς την συνταγματική αρχή της διάκρισης των εξουσιών και γι' αυτό απαγορεύεται με τη προαναφερθείσα διάταξη του άρθρου 47 παρ. 4 του Συντάγματος. Η δυνατότητα αμνήστευσης περιορίζεται, με τη διάταξη της παρ. 3 ίδιου άρθρου, μόνο στα "πολιτικά εγκλήματα", με σκοπό τον κατευνασμό των πολιτικών παθών και την αποκατάσταση της κοινωνικής γαλήνης, υπό την προϋπόθεση πάντως της αυξημένης ως άνω πλειοψηφίας του όλου αριθμού των βουλευτών.

Το πότε πρόκειται για αμνηστία αποτελεί ζήτημα νομικού χαρακτηρισμού, που απόκειται στα Δικαστήρια, ανεξάρτητα από την ονομασία που χρησιμοποιήθηκε στο κείμενο της νομοθετικής διάταξης ή τον τρόπο τον οποίο χρησιμοποίησε ο νομοθέτης για τη συγκάλυψη της πραγματικής νομικής φύσης του λαμβανομένου νομοθετικού μέτρου (ΟΛ.Α.Π. 3/2016 Ποιν.

Χρον. ΞΣΤ/2016, σελ., 747).

Στην προκειμένη περίπτωση, σύμφωνα με την παρ. 8 του άρθρου 192 του Ν. 4389/2016, όπως αυτή προστέθηκε και η υπάρχουσα παρ. 8 αναριθμήθηκε σε παρ.9 με το άρθρο εικοστό του Ν.441 1/2016, ΦΕΚ.Α.142/3.8.2016 "Οι εμπειρογνώμονες, τα μέλη Συμβουλίων Εμπειρογνωμόνων ή τα μέλη άλλων γνωμοδοτικών οργάνων της Εταιρείας και των άμεσων θυγατρικών της δεν υπέχουν αστική ή ποινική ευθύνη για γνωμοδοτήσεις τους, εφόσον οι τελευταίες έχουν συνταχθεί σύμφωνα με τις προβλεπόμενες από το νόμο διαδικασίες ή τα οριζόμενα στους εσωτερικούς κανονισμούς και τα καταστατικά τους, γεγονός που τεκμαίρεται αν έχει ακολουθήσει θετικός έλεγχος του Ελεγκτικού Συνεδρίου".

Η προαναφερθείσα νομοθετική διάταξη θεσπίστηκε, εκκρεμούσης της ποινικής διαδικασίας σε βάρος των στην παρούσα δικογραφία κατηγορουμένων και δη μετά την άσκηση της ποινικής δίωξης σε βάρος τους. Επίσης, η διάταξη αυτή αφορά συγκεκριμένα πρόσωπα (εμπειρογνώμονες συγκεκριμένης "εταιρείας" και δη της ανώνυμης εταιρείας με την επωνυμία "Ελληνική Εταιρεία Συμμετοχών και Περιουσίας Α.Ε." και των θυγατρικών της, μεταξύ άλλων και το Ταμείο Αξιοποίησης της Ιδιωτικής Περιουσίας του Δημοσίου του Ν. 3986/201 1 "ΤΑΙΠΕΔ") και συγκεκριμένες περιπτώσεις (γνωμοδοτήσεις αυτών σε συμβάσεις που συνάπτουν οι ως άνω εταιρείες) και δεν έχει τεθεί σε γενικό και αφηρημένο επίπεδο.

Επιπλέον δε θεσπίζει και ποινική ατιμωρησία σε περίπτωση προηγούμενου διαδικαστικού θετικού ελέγχου του Ελεγκτικού Συνεδρίου, στον οποίον, όμως, δεν περιλαμβάνεται έλεγχος για το επωφελές ή μη των συμβάσεων στο πλαίσιο του προσυμβατικού ελέγχου νομιμότητας, σύμφωνα με τα άρθρα 9 παρ. 4 του Ν. 3986/201 1 και 35 του Ν. 4129/201 3.

Ουσιαστικά αυτή η προϋπόθεση που θέτει ο νομοθέτης, για να προκρίνει την ποινική απαλλαγή των κατηγορουμένων, δεν μπορεί να αξιολογηθεί σε ποινικό επίπεδο και είναι σαν να μην υπάρχει και έτσι πρέπει να ερμηνευτεί, γιατί δεν είναι νομικώς και λογικώς κατανοητό να στηριχθεί απαλλακτική κρίση για ζημιογόνα ποινική συμπεριφορά, σε βάρος της δημόσιας περιουσίας, σε δικαστική κρίση που άπτεται τελείως διαφορετικού ζητήματος και δη τυπικού- διαδικαστικού.

Συνεπώς, εάν την ως άνω προϋπόθεση τη θεωρήσουμε ως μη πρόσφορη για ποινική αξιολόγηση, τότε αυτόθροα προκύπτει ότι ο νομοθέτης αποποινικοποιεί οποιαδήποτε τυχόν ευθύνη από γνωμοδότηση κατηγορουμένων, χωρίς κανένα αξιόπιστο αξιολογικό κριτήριο και χωρίς να φαίνεται να υπάρχει κανένα γενικότερο κοινωνικό συμφέρον, πράγμα που αντίκειται στην ουσιώδη αρχή της ισότητας του άρθρου 4 του Συντάγματος, που επιβάλλει την ομοιόμορφη μεταχείριση των προσώπων που βρίσκονται κάτω από τις ίδιες συνθήκες.

Επιπρόσθετα, η ως άνω διάταξη υποκρύπτει συγκεκαλυμμένη αμνηστία, ώστε να αρθεί η ποινική ευθύνη των ήδη κατηγορουμένων, κατά των οποίων υπάρχει εκκρεμής κατηγορία, μολονότι κατά το Σύνταγμα αμνηστία για κοινά εγκλήματα δεν παρέχεται ούτε με νόμο (άρθρο 47 παρ.4 του Συντάγματος). Για όλους τους παραπάνω λόγους η ανωτέρω διάταξη είναι αντισυνταγματική και συνεπώς ανεφάρμοστη, κατά το άρθρο 93 παρ. 4 του Συντάγματος, διότι αντιβαίνει στις διατάξεις των άρθρων 4, 26,και 47 παρ. 3 και 4 αυτού.

Άλλωστε, ακόμη και αν για την πληρότητα του λόγου και μόνον θεωρηθεί η ανωτέρω διάταξη ως συνταγματική και^ γίνει δεκτό ότι συντρέχουν οι προϋποθέσεις εφαρμογής της, στην προκειμένη περίπτωση, το καθ' υπόθεση γεγονός αυτό και μόνο δεν αίρει το δόλο των κατηγορουμένων, καθόσον το Ελεγκτικό Συνέδριο δεν έκρινε και δεν μπορούσε να κρίνει για το επωφελές ή μη των ως άνω συμβάσεων.

Ειδικότερα, το Ελεγκτικό Συνέδριο με την υπ' αριθμ. 1204/2014 απόφαση του Τμήματος VI έκρινε, ως προς το τίμημα, ότι κατά τις διατάξεις του Ν. 3986/201 1, κρίσεις του Συμβουλίου Εμπειρογνωμόνων του ΤΑΙΠΕΔ, σχετικά με το επωφελές και συμφέρον της ελεγχόμενης συναλλαγής για το ΤΑΙΠΕΔ και το Ελληνικό Δημόσιο, άπτονται οικονομικών ζητημάτων που απαιτούν εξειδικευμένες γνώσεις στον οικονομικό και χρηματοοικονομικό τομέα, δηλαδή ότι πρόκειται για αμιγώς τεχνικές κρίσεις, οι οποίες δεν ελέγχονται από το Ελεγκτικό Συνέδριο, στο πλαίσιο του προσυμβατικού ελέγχου νομιμότητας, σύμφωνα με τα άρθρα 9 παρ. 4 του Ν. 3986/201 1 και 35 του Ν. 4129/2013.

Το δε νομοθετημένο τεκμήριο απαλλαγής των κατηγορουμένων, δεν προκύπτει από την ως άνω γραμματική διατύπωση του νόμου, εάν είναι αμάχητο ή μαχητό. Σίγουρα ο σκοπός του νομοθέτη πρέπει να είναι η προάσπιση της δημόσιας περιουσίας, πράγμα που δεν επιτυγχάνεται ολωσδιόλου με ένα απλό τυπικό έλεγχο νομιμότητας από το Ελεγκτικό Συνέδριο.

Μόνο εάν το τελευταίο Δικαστήριο διενεργούσε ουσιαστικό έλεγχο θα μπορούσε να μιλήσει κανείς για πιθανή άρση του δόλου και όχι "της αντικειμενικής υπόστασης της απιστίας" των κατηγορουμένων (εάν φυσικά και το Ελεγκτικό Συνέδριο αξιολογούσε και αυτό ορθά και λογικά την υπόθεση). Οι κατηγορούμενοι, καίτοι γνώριζαν, λόγω της εξειδικευμένης γνώσης και εμπειρίας τους, για το ζημιογόνο χαρακτήρα των ως άνω συμβάσεων, γνωμοδότησαν ομόφωνα, εκ των οποίων οι τρεις ως άνω αλλοδαποί κατηγορούμενοι-εμπειρογνώμονες τηλεφωνικώς, ότι οι επίμαχες συμβάσεις πωλήσεως και μισθώσεως των ως άνω εικοσιοκτώ (28) ακινήτων είναι επωφελείς και συμφέρουσες για το Ελληνικό Δημόσιο, χωρίς να προτείνουν βελτιωτικές τροποποιήσεις των συμβάσεων, με σκοπό να ωφελήσουν αντίστοιχα τις ανάδοχες ανώνυμες εταιρείες "...

Α.Ε.Ε.Α.Π." και "Eurobank Propertis Α.Ε.Ε.Α.Π.".

Περαιτέρω, η προκύπτουσα ζημία του Ελληνικού Δημοσίου, από την καταβολή μισθωμάτων για κενά κτίρια και δη για το κτίριο Κεράνη και για το κτίριο του Ολυμπιακού Κέντρου Γραπτού Τύπου είναι δεδομένη, καθόσον τα ως άνω κτίρια ήταν και είναι, ακόμη, κενά στη χρήση τους και το Ελληνικό Δημόσιο πληρώνει, ως μη όφειλε, εκατομμύρια ευρώ, ετησίως, για μισθώματα.

Το γεγονός ότι είχαν δρομολογηθεί οι διαδικασίες για αξιοποίηση των ως άνω ακινήτων και υπήρχε, αφηρημένα, η δυνατότητα αξιοποίησής τους από το Ελληνικό Δημόσιο, δεν αναιρεί τον δόλο των κατηγορουμένων, καθόσον αυτό ήταν λίαν αβέβαιο ότι θα μπορούσε να πραγματοποιηθεί, όπως μάλιστα, και εκ των υστέρων αποδείχτηκε.

Οι κατηγορούμενοι-πραγματογνώμονες θα έπρεπε να είχαν αρνηθεί την υπογραφή της σύμβασης ανεξάρτητα από τα γραφειοκρατικά κωλύματα και τις ορισθείσες προθεσμίες ή και να προτείνουν επωφελείς τροποποιήσεις, αφού γνώριζαν τον εξαιρετικά ζημιογόνο χαρακτήρα της ως άνω σύμβασης, για το Ελληνικό Δημόσιο.

Το γεγονός ότι είχε αποφασισθεί, πριν την υποβολή της επίδικης γνωμοδότησης, η ενιαία δημοπράτηση των ως άνω ακινήτων σε δύο ομάδες (χαρτοφυλάκια) των δεκατεσσάρων (14) ακινήτων το καθένα, ισόποσης περίπου αξίας και στο πλαίσιο αυτό είχε λάβει χώρα η διενέργεια του διεθνούς πλειοδοτικού διαγωνισμού, δεν εμπόδισε τους κατηγορούμενους, οι οποίοι γνώριζαν ότι δεν πραγματοποιείτο υφιστάμενη χρήση, αλλά και επιπλέον ότι ήταν αβέβαιο αν θα επιτυγχανόταν η επιδιωκόμενη χρήση των ως άνω ακινήτων, να αρνηθούν την υπογραφή της σύμβασης ή να προτείνουν επωφελείς για το Ταμείο και το Ελληνικό Δημόσιο τροποποιήσεις αυτής.

Εξάλλου, τα έξοδα ελαφριάς συντήρησης των ως άνω είκοσι οκτώ (28) ακινήτων που ανέλαβε το Ελληνικό Δημόσιο-μισθωτής, καθόλη τη διάρκεια της δεσμευτικής μισθωτικής σύμβασης (20 έτη) και δη το συνολικό ποσό, κατ' εκτίμηση, των 56.195.086 ευρώ, δεν ήταν κάτι το υποχρεωτικό για το Ελληνικό Δημόσιο, καθόσον, σύμφωνα με το άρθρο 2 παρ. 1 του Ν. 3581/2007 -"Πώληση και ταυτόχρονη μίσθωση ακινήτων του Δημοσίου μακροχρόνιες χρηματοδοτικές μισθώσεις του Δημοσίου και άλλες διατάξεις"-στις συμβάσεις της παραγράφου 1 του άρθρου 1 δύναται να συμφωνείται ενδεικτικά ότι ο εκμισθωτής με δαπάνες, φροντίδες και ευθύνη του, αναλαμβάνει τη συντήρηση, λειτουργία, ασφάλιση του μισθίου και των εγκαταστάσεών του εν όλω ή εν μέρει, την παροχή της χρήσης επίπλων και λοιπού εξοπλισμού του ακινήτου, καθώς και την παροχή εκ μέρους του και άλλων υπηρεσιών έναντι ανταλλάγματος, το οποίο είτε καταβάλλεται επιπλέον του μισθώματος, είτε περιλαμβάνεται στο μίσθωμα.

Επομένως, στα πλαίσια της εμπορικής διαπραγμάτευσης τα μέρη μπορούσαν να συμφωνήσουν ό,τι ωφελούσε καθένα από αυτά. Καμία συνήθης εμπορική πρακτική δεν υπήρχε. Όλα αποτελούσαν θέμα συμφωνίας και σίγουρα ο ως άνω όρος ήταν ασυνήθης για μισθώσεις ακινήτων από το Ελληνικό Δημόσιο, αφού και σύμφωνα με το Ν. 3 130/2003 "Μισθώσεις ακινήτων για στέγαση Δημοσίων Υπηρεσιών και άλλες διατάξεις" ο εκμισθωτής είναι υποχρεωμένος κατά τη διάρκεια της μίσθωσης να προβαίνει στις αναγκαίες επισκευές φθορών και βλαβών, που οφείλονται στη συνηθισμένη χρήση του μισθίου, μέσα στην προθεσμία που τάσσεται από τη στεγαζόμενη υπηρεσία (άρθρο 18 του ως άνω νόμου) και φυσικά επιζήμιος για το τελευταίο, αφού παρότι μισθωτής, και όχι κύριος των ακινήτων, που μάλιστα, πολλά από αυτά, είχε δανειστεί χρήματα για να τα αγοράσει (δάνεια ΚΕΔ) για να εξοικονομεί μισθώματα, υποχρεωνόταν και σε δεσμευτικά έξοδα συντήρησης αυτών δεκάδων εκατομμυρίων ευρώ προκειμένου να γίνει η συναλλαγή "ελκυστικότερη στους επενδυτές".

Τα αυτά ισχύουν και για την ανάληψη του κόστους ασφάλισης από το Ελληνικό Δημόσιο των ως άνω ακινήτων, με δικαιούχο του ασφαλίσματος τον εκμισθωτή-επενδυτή. Την ασφαλιστική αποζημίωση, σε περίπτωση επελεύσεως του ασφαλισμένου κινδύνου, ελάμβανε ο εκμισθωτής-επενδυτής, με αβέβαια αποτελέσματα και το συνεχές ετήσιο κόστος ασφάλισης, για ενδεχόμενη-υποθετική ζημία το ανελάμβανε το Ελληνικό Δημόσιο, ως μη όφειλε.

Περαιτέρω, το γεγονός ότι είχε "αποκρυσταλλωθεί" με το Mandate Letter της 02.11.2011 του Υπουργού των Οικονομικών προς τις συστημικές Τράπεζες, ως από κοινού χρηματοοικονομικών Συμβούλων του Ελληνικού Δημοσίου, και την υπογραφή της από 2.11.2011 σύμβασης με αυτούς, ότι η συναλλαγή θα λάβει τη μορφή της πώλησης και επαναμίσθωσης των ακινήτων και δη της λειτουργικής τοιαύτης, χωρίς πλέον την πρόβλεψη προηγούμενης εκπόνησης συγκριτικής μελέτης για την εύρεση άλλου τρόπου αξιοποίησης αυτών και μεγιστοποίησης της ωφέλειας του Δημοσίου, δεν υποχρέωνε τους κατηγορουμένους να μην υποδείξουν άλλες μεθόδους αξιοποίησης των ακινήτων, οι οποίες δεν θα προϋπέθεταν απώλεια της κυριότητας αυτών, σύμφωνα με τα αναλυτικά αναφερόμενα στην Εισαγγελική Πρόταση, στην οποία, κατά τα λοιπά το Συμβούλιο αναφέρεται.

Επίσης, το γεγονός και μόνο ότι συμφωνήθηκε διαπλαστικό δικαίωμα προαίρεσης (option) του Ελληνικού Δημοσίου να αγοράσει τα ως άνω ακίνητα στην αγοραία αξία τους κατά τη λήξη της μίσθωσης (on exit) και όχι σε πολύ πιο μειωμένη, ως είθισται, σύμφωνα με τα συναλλακτικά ήθη και δη σε αυτήν των 420.000.000 ευρώ, ως εκτιμητικά προσεγγίστηκε, αποτελεί οπωσδήποτε και αναμφίβολα απειλούμενη - διακινδυνευθείσα και ενεστώσα ζημία του Ελληνικού Δημοσίου δεδομένου και του ότι τα ως άνω κτίρια ήταν, είναι και θα είναι αναγκαία για τις στεγαστικές του ανάγκες και το Δημόσιο μετά μεγάλης πιθανότητας, εγγίζουσας τη βεβαιότητα, θα ασκήσει το ως άνω διαπλαστικό δικαίωμα κατά τη λήξη της μίσθωσης.

Ακόμη όμως, και εάν θεωρηθεί, στην απίθανη περίπτωση, ότι το Δημόσιο δεν θα ασκήσει το ως άνω διαπλαστικό του δικαίωμα, είναι σίγουρο ότι μετά τη λήξη της ως άνω μίσθωσης, θα αναζητήσει για αγορά ή μίσθωση άλλα, αντίστοιχα ή μη, ακίνητα, καταβάλλοντας χρηματικό ποσό, πιθανώς και πολύ πιο μεγάλο (ειδικά σε περίπτωση μίσθωσης ή και αγοράς νέων κτιρίων) από το ως άνω ποσό, για να ικανοποιήσει τις αντίστοιχες στεγαστικές του ανάγκες, δεδομένου ότι με την ως άνω προκριθείσα μέθοδο αποξενώθηκε πλήρως της κυριότητας των ως άνω ακινήτων.

Οι αναφερόμενες στην Εισαγγελική Πρόταση εναλλακτικές μέθοδοι εκτίμησης της εύλογης αξίας των ακινήτων ήσαν οι παραδεγμένες μέθοδοι εκτίμησης της αξίας των ακινήτων, για την υπό κρίση περίπτωση και εάν είχαν ακολουθηθεί, θα μετά βεβαιότητας κατά πολύ μεγαλύτερη εκτιμητική αξία των ακινήτων, σύμφωνα με το Εισαγγελικό πόρισμα των Επίκουρων Εισαγγελέων εγκλημάτων διαφθοράς (σελ. 142- 160).

Τέλος το εάν θα βρίσκονταν, παρόλα αυτά, επενδυτές να καταβάλουν μεγαλύτερο ποσό, δεδομένης της ισχνής συμμετοχής υποψηφίων, δεν αίρει τον αναγκαίο δόλο των κατηγορουμένων, δεδομένου ότι αυτοί δεν υπέδειξαν, ως όφειλαν, τρόπους ανεύρεσης της υψηλότερης αξίας και θεώρησαν ορθή τη λίαν σημαντική υποεκτίμηση των ακινήτων, ενόψει διεθνούς δημόσιου διαγωνισμού.

Η μισθωτική απόδοση (Rental Yield), που χρησιμοποιήθηκε ως λίαν αρνητική παράμετρος για τον υπολογισμό της αγοραίας αξίας των ως άνω ακινήτων (μείωση κατά πολύ της αξίας τους), προκύπτει μη ομαλή, κατά πολύ αυξημένη και απέχουσα από τις επικρατούσες αποδόσεις της αγοράς, σύμφωνα με τα αναφερόμενα στην Εισαγγελική Πρόταση, στην οποία, και πάλι το Συμβούλιο αναφέρεται.

Σημειωτέον ότι με την ως άνω απόδοση ο επενδυτής αποσβένει την επένδυση εντός δεκαετίας. Τέλος, οι συμφωνηθέντες όροι της ως άνω μισθωτικής .σύμβασης, όπως οι 6.2, 7, 33.4," 38.2 είναι ασυνήθεις, ετεροβαρείς, καταπλεονεκτικοί, δεσμευτικοί και λίαν ζημιογόνοι και συνεπώς παράνομοι, ενώ θα μπορούσαν να ήσαν διαφορετικοί και κατά πολύ επωφελέστεροι για το Ελληνικό Δημόσιο, χαρακτηρίζονται δε γενικά οι μισθωτικοί όροι της ως άνω σύμβασης "άκρως ετεροβαρείς" στην επιστολή παραίτησης του πρώην Γενικού Γραμματέα Δημόσιας Περιουσίας, Δ.

Κ., η οποία έγινε με αίτημα του τότε Αναπληρωτή Υπουργού Οικονομικών, προ της κατάρτισης από αυτόν σχετικού γνωμοδοτικού πορίσματος", παρέπεμψε στο ακροατήριο του Τριμελούς Εφετείου Κακουργημάτων Αθηνών τους κατηγορουμένους 1. Γ. Μ. του Γ. 2. Σ. Α. του Κ., 3. Γ. Δ. του Σ., 4. P. P. N. D. του R., 5. P. M. του L. και 6. I. G. S. του J., προκειμένου να δικασθούν ως από κοινού απλοί συνεργοί στην πράξη της απιστίας στην υπηρεσία με τις επιβαρυντικές περιστάσεις του άρθρ. 1 ν. 1608/1950 και, συγκεκριμένα, προκειμένου να δικασθούν ως υπαίτιοι του ότι:• "Στην Αθήνα, στις 18-10-2013, ενεργώντας με την ιδιότητά τους ως υπάλληλοι, κατά την έννοια του άρθρ. 263Α περ.

γ, ε ΠΚ, και ειδικότερα ως μέλη τον επταμελούς Γνωμοδοτικού Οργάνου του άρθρ. 4 του Ν. 3986/2011 "Συμβουλίου Εμπειρογνωμόνων" που γνωμοδοτεί υποχρεωτικά και επί ποινή ακυρότητας προς το Διοικητικό Συμβούλιο του νομικού προσώπου ιδιωτικού δικαίου με την επωνυμία "Ταμείο Αξιοποίησης της Ιδιωτικής Περιουσίας του Δημοσίου Ανώνυμη Εταιρεία" που ιδρύθηκε από το Ελληνικό Δημόσιο, το οποίο κατέχει ποσοστό 100% του μετοχικού του κεφαλαίου, ως προς το αν τηρήθηκε η προβλεπόμενη από το νόμο διαδικασία και αν οι συναπτόμενες από το Ταμείο συμβάσεις για την αξιοποίηση της δημόσιας περιουσίας που μεταβιβάζεται στο Ταμείο, προς εξυπηρέτηση του δημοσίου συμφέροντος, είναι επωφελείς και συμφέρουσες για το ίδιο και το Ελληνικό Δημόσιο, από κοινού, ως μέλη της ως άνω επιτροπής, με την από 30-5-2013.

απόφαση του Διοικητικού Συμβουλίου του Τ.Α.Ι.ΠΕ.Δ., κατά τη διαχείριση οποιωνδήποτε εσόδων του Ελληνικού Δημοσίου, παρέσχαν με πρόθεση σε άλλον οποιαδήποτε συνδρομή, πριν από την τέλεση της άδικης πράξης που διέπραξε, και δη συνήργησαν, εν γνώσει τους, στην ελάττωση της δημόσιας περιουσίας, η διαχείριση της οποίας τους ήταν εμπιστευμένη, στα πλαίσια του νόμου, για να ωφεληθεί άλλος, η δε ζημία που προξενήθηκε στο Δημόσιο, καθώς και αυτή που οπωσδήποτε απειλήθηκε υπερβαίνει το ποσό των 1 50.000 ευρώ και είναι ιδιαίτερα μεγάλης αξίας και ανέρχεται τουλάχιστον στο ποσό των 720.253.641 ευρώ.

Ειδικότερα, με την ανωτέρω αναφερόμενη ιδιότητά τους, από κοινού, την 18-10-2013 γνωμοδοτήσανε, ομόφωνα, θετικά προς το Διοικητικό Συμβούλιο του νομικού προσώπου ιδιωτικού δικαίου με την επωνυμία "Ταμείο Αξιοποίησης της Ιδιωτικής Περιουσίας του Δημοσίου Ανώνυμη Εταιρεία" σχετικά με την τήρηση της. προβλεπόμενης από το νόμο διαδικασίας και το επωφελές των όρων των τελικών σχεδίων των Συμβάσεων Πώλησης και μίσθωσης είκοσι οκτώ αστικών ακινήτων της ιδιωτικής περιουσίας του Ελληνικού Δημοσίου, τα οποία είχαν μεταβιβαστεί στο Ταμείο (ΤΑΙΠΕΔ) με τις Αποφάσεις της Διυπουργικής Επιτροπής Αναδιαρθρώσεων και Αποκρατικοποιήσεων με αριθμούς 186 (ΦΕΚ Β' 2061/16-9-201 1) [όπως αυτή τροποποιήθηκε:

α) με τη με αριθμό 224 (ΦΕΚ Β' 3006/5-1 1-2012) όμοια, β) με τη με αριθμό 243 (ΦΕΚ Β' 28 83/14-1 1 -2013) όμοια και γ) με το άρθρο πρώτο υποπαρ. Δ.2 παρ. 2, 3 Ν. 4093/2012] και 202 (ΦΕΚ Β' 656/7-3- 2012) όμοια [όπως αυτή τροποποιήθηκε: α) με τη με αριθμό 224 (ΦΕΚ Β' 3006/12-1 1-2012 όμοια και β) με τη με αριθμό 248 (ΦΕΚ Β' 3-4-2014) όμοια] και είχαν χωρισθεί σε δύο ομάδες (χαρτοφυλάκια) των δεκατεσσάρων ακινήτων, προκειμένου να δημοπρατηθούν ενιαία, στο πλαίσιο διαγωνιστικής διαδικασίας, που είχε τη μορφή διεθνούς πλειοδοτικού διαγωνισμού σε δύο φάσεις (σύμφωνα με τις από 11-3-2013 Πρόσκληση Εκδήλωσης Ενδιαφέροντος και 31-5-2013 Πρόσκληση Υποβολής Δεσμευτικών Προσφορών) και η οποία διαγωνιστική διαδικασία ολοκληρώθηκε την 18-10-2013 με την ανάδειξη από το Διοικητικό Συμβούλιο του Ταμείου - αφού έλαβε υπόψη του την ανωτέρω γνωμοδότηση - ως αναδόχων των Ανωνύμων Εταιρειών Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία "... (...) Α.Ε.Ε.Α.Π" για το Β' Χαρτοφυλάκιο έναντι οικονομικού ανταλλάγματος 145.810.000 ευρώ και "...

Α.Ε.Ε.Α.Π" για το Α' Χαρτοφυλάκιο έναντι οικονομικού ανταλλάγματος 1 15.500.000 ευρώ και συνολικά 261.310.000 ευρώ, ενώ σε εκτέλεση της απόφασης αυτής του ΔΣ του ΤΑΙΠΕΔ, στις 12-5-2014 και στις 23-5-2014 καταρτίσθηκαν δύο (2) συμβολαιογραφικές πράξεις πώλησης και εικοσιοκτώ (28) συμβολαιογραφικές πράξεις (επανα)μίσθωσης εικοσαετούς διάρκειας, ενός εκάστου των πωληθέντων ακινήτων, για να εξυπηρετηθούν οι ανάγκες στέγασης των δημοσίων Υπηρεσιών, αντί συνολικών μισθωμάτων για το πρώτο μισθωτικό έτος εκ 25.589.800 ευρώ.

Την ανωτέρω από 18-10-2013 Γνωμοδότηση, η οποία αποτελούσε όρο του κύρους της απόφασης του Διοικητικού Συμβουλίου του ΤΑΙΠΕΔ και οδήγησε ευθέως στη σύμφωνη, με ίδια ημερομηνία, απόφαση αυτού, εξέδωσαν- υπέγραψαν αυτοί, από κοινού, με πλήρη επίγνωση, λόγω των ιδιαιτέρων ικανοτήτων τους και επαγγελματικής εμπειρίας και εν γνώσει του γεγονότος ότι η ανωτέρω συναλλαγή δεν ήταν επωφελής και συμφέρουσα για το Δημόσιο, αλλά αντίθετα ήταν ασύμφορη και επέφερε, αλλά και οπωσδήποτε απειλούσε ζημία του, ιδιαίτερα μεγάλης αξίας, ανερχόμενη, τουλάχιστον, σε 720.253.641 ευρώ, ενώ παρέλειψαν να υποδείξουν, ως είχαν υποχρέωση από το Ν. 3986/2011, τροποποίηση των όρων της Συναλλαγής, ώστε η αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας του Δημοσίου να είναι κατάλληλη και συμφέρουσα, πράγμα που μπορούσαν να πράξουν λόγω των ιδιαιτέρων ικανοτήτων τους. Τούτο δε έπραξαν προκειμένου να ωφελήσουν άλλους και συγκεκριμένα τους επιλεγέντες επενδυτές "... (...) Α.Ε.Ε.Α.Π" και "…… Α.Ε.Ε.Α.Π.".

Αναλυτικότερα, η ζημία του Ελληνικού Δημοσίου που επήλθε ή οπωσδήποτε απειλήθηκε, με την ως άνω απόφαση του Δ.Σ. του "Ταμείου Αξιοποίησης της Ιδιωτικής Περιουσίας του Δημοσίου Ανώνυμη Εταιρεία" και στην οποία ως άνω. απόφαση, συνέδραμαν, ως άνω, από κοινού, ως άνω οι κατηγορούμενοι, συνίσταται στα ακόλουθα:

1) Στο συνολικό ποσό των μισθωμάτων που υποχρεώθηκε να καταβάλει το Ελληνικό Δημόσιο από την έναρξη της μισθώσεως μέχρι σήμερα για τη μίσθωση κενών εν όλω ή εν μέρει κτιρίων, δηλαδή για τα κτίρια που δεν γίνεται υφιστάμενη χρήση, ανερχόμενο στο ποσό των 6.661.678 ευρώ [επελθούσα ζημία]. Το ποσό αυτό αναλύεται ως εξής:

α) στο ποσό που αντιστοιχεί στα μισθώματα που υποχρεώθηκε να καταβάλει το Ελληνικό Δημόσιο για τη μίσθωση του Κτιρίου των Παλαιών Καπναποθηκών Κεράνη, το οποίο ήταν κενό κατά τη μεταβίβασή του στο Τ.Α.Ι.ΠΕ.Δ., παρέμενε κενό καθ' όλη τη διάρκεια της διαγωνιστικής διαδικασίας και δεν είχε χρησιμοποιηθεί με οποιοδήποτε τρόπο ούτε κατά την ανάδειξη αναδοχών την 18-10-2013, αλλά ούτε και κατά την υπογραφή της σχετικής σύμβασης μισθώσεως, με το μηνιαίο μίσθωμα αυτού να έχει προσδιορισθεί σε 221.000 ευρώ για το πρώτο μισθωτικό έτος (23-5-2014 έως 23-5-201 5) και σε 225.699 ευρώ για το δεύτερο μισθωτικό έτος και το ετήσιο σε 2.652.000 ευρώ για το πρώτο μισθωτικό έτος και 2.708.393 ευρώ για το δεύτερο μισθωτικό έτος και η μίσθωση άρχισε την 23-5-2014, με αποτέλεσμα να έχει καταβληθεί για το έτος 2014 και μέχρι την άσκηση της ποινικής δίωξης, αδικαιολογήτως και αχρεωστήτως το ποσό των 2.877.699 ευρώ [2.652.000 (221.000 Χ 12 μήνες) + 225.699 ευρώ (225.699 Χ 1 μήνα)], β) στο ποσό που αντιστοιχεί στα μισθώματα που υποχρεώθηκε να καταβάλει το Ελληνικό Δημόσιο για τη μίσθωση του Κτιρίου του Υπουργείου Υγείας (πρώην Ολυμπιακό Κέντρο Γραπτού Τύπου), συνολικής επιφανείας 31.839,14 τ.μ., από την οποία η συνολική ωφέλιμη επιφάνεια, της οποίας γίνεται υφιστάμενη χρήση είναι μόλις 1.450 τ.μ. (ή 4,5%), για το οποίο το μηνιαίο μίσθωμα αυτού προσδιορίσθηκε σε 290.600 ευρώ για το πρώτο μισθωτικό έτος (12-5-2014 έως 12-5-2015) και σε 296.779 ευρώ για το δεύτερο μισθωτικό έτος και το ετήσιο σε 3.487.200 ευρώ για το πρώτο μισθωτικό έτος και σε 3.561.348 ευρώ για το δεύτερο μισθωτικό έτος, οπότε, με δεδομένο ότι η μίσθωση άρχισε την 12-5-2014 (ημερομηνία υπογραφής του σχετικού συμβολαίου), για τα έτη 2014 και μέχρι το χρόνο άσκησης της ποινικής δίωξης, να έχει καταβληθεί αδικαιολογήτως και αχρεωστήτως το ποσό των 3.783.979 ευρώ [3.487.200 (290.600 Χ 12 μήνες) + 296.779 ευρώ (296.779 Χ 1 μήνα)], ενώ εφόσον τα εν λόγω δύο μίσθια παραμείνουν κενά για το υπόλοιπο χρονικό διάστημα μέχρι τη λήξη του χρόνου της μισθωτικής συμβάσεως, θα προκύψει και επιπλέον ζημία σε βάρος του Ελληνικού Δημοσίου ίση με τα αντίστοιχα μισθώματα εκ ποσού 144.397.137 (151.058.815 - 6.661.678) ευρώ.

2) Στο κόστος ασφάλισης των ακινήτων, που επωμίσθηκε το Ελληνικό Δημόσιο, παρότι: α) δεν είναι νομικός και οικονομικός κύριος των ακινήτων και β) παρότι δικαιούχος της ασφαλιστικής αποζημίωσης σε περίπτωση επέλευσης του ασφαλιστικού κινδύνου είναι ο εκμισθωτής. Το συνολικό ποσό για το πρώτο έτος της μισθωτικής διάρκειας, για το οποίο έχουν συμφωνηθεί οι όροι της ασφαλιστικής κάλυψης και το οποίο έχει καταβληθεί μέχρι σήμερα είναι 149.987 ευρώ, ενώ με βάση το ποσό αυτό, απειλείται ζημία σε βάρος του Ελληνικού Δημοσίου (149.987 ευρώ Χ 20 έτη με τιμαριθμική αναπροσαρμογή με εναρμονισμένο δείκτη ΤΚ), ίση προς το ποσό των 3.540.559 ευρώ (3.690.547 - 149.987).

3) Στο κόστος ελαφράς συντήρησης (ή συντήρησης μικρής κλίμακας) των ακινήτων που έχει υπολογιστεί σε 2.283.83 1 ευρώ για το πρώτο μισθωτικό έτος και σε συνολικό ποσό (μέχρι τη λήξη της μισθωτικής διάρκειας σε 56.195.086 ευρώ (ονομαστικές τιμές) και για τα δύο Χαρτοφυλάκια και αποτελεί βέβαιη μέχρι σήμερα κατά το ποσό των 2.283.831 ευρώ και οπωσδήποτε απειλούμενη ζημία μέχρι τη λήξη της σύμβασης κατά το ποσό των 53.911.255 (56.195.086 - 2.283.831) ευρώ.

4) Στο ποσό που θα απαιτηθεί στο τέλος της μισθωτικής διάρκειας για την επαναγορά των ακινήτων ή για την αγορά άλλων ανάλογων απαραίτητων για τη στέγαση των υπηρεσιών του Δημοσίου, αφού με την πρόκριση της συγκεκριμένης μεθόδου αξιοποίησης έναντι άλλων που ήταν στην πραγματικότητα επωφελέστερες και δεν προϋπέθεταν απώλεια της επί των ακινήτων πλήρους κυριότητας το Ελληνικό Δημόσιο αποξενώθηκε από την ακίνητη περιουσία του και το οποίο έχει υπολογισθεί (on exit) σε περίπου 420.000.000 ευρώ σε ονομαστικές αξίες και αποτελεί οπωσδήποτε απειλούμενη ζημία του Ελληνικού Δημοσίου.

5) Στο ποσό κατά το οποίο εκτιμήθηκε - υποτιμήθηκε η εύλογη/αγοραία αξία των ακινήτων, με αποτέλεσμα να εισπραχθεί μικρότερο του εύλογου τίμημα για την πώληση των ακινήτων και αποτελεί επελθούσα ζημία του Ελληνικού Δημοσίου και πιο συγκεκριμένα στον υπολογισμό της εύλογης/αγοραίας αξίας των ακινήτων με μόνο μία παραδεδεγμένη μέθοδο και δη αυτή της προεξόφλησης ταμιακών ροών (ως συνάρτηση των μισθωμάτων), με αποτέλεσμα να αποτιμηθεί η μέγιστη εύλογη αξία του Χαρτοφυλακίου Α' σε 1 12.652.069 ευρώ και του Χαρτοφυλακίου Β' σε 141.719.328 ευρώ, δηλαδή αθροιστικά στο ποσό των 254.371.398 ευρώ αντί να επιλεγεί να αποτιμηθούν οι ως άνω αξίες με περισσότερες από μία παραδεδεγμένες μεθόδους (Μέθοδος Συγκριτικών Στοιχείων, Μέθοδος Κεφαλαιοποίησης, Μέθοδος Υπολοίπων, Μέθοδος Κερδών, Μέθοδος Αντικατάστασης Καινουργούς, Μέθοδος Αντιπαροχής), αφού με τη χρήση οποιασδήποτε άλλης παραδεδεγμένης μεθόδου αποτίμησης, η αξία των ακινήτων θα υπολογιζόταν μεγαλύτερη από την αξία στην οποία μεταβιβάστηκαν και το τίμημα που θα εισπραττόταν θα ήταν μετά βεβαιότητας ανώτερο του πράγματι εισπραχθέντος, η δε ζημία του Ελληνικού Δημοσίου κυμαίνεται ανάλογα με την εκτιμητική μέθοδο από 90 έως 130 εκ. ευρώ περίπου.

6) Στον καθορισμό, της μισθωτικής απόδοσης (Rental Yield), δηλαδή της σχέσης μεταξύ των τρεχουσών αξιών των ετησίων μισθωμάτων προς την αξία αγοράς των ακινήτων, περί το 10% και δη σε ποσοστό 10,43% για το σύνολο της συναλλαγής που αναλύεται σε Μ.Ο. 10,40% για το χαρτοφυλάκιο Α και 10,45% για το χαρτοφυλάκιο Β, ενώ δεν λήφθηκαν υπόψη παράγοντες, όπως:

α) προηγούμενη εκτίμηση της Πώλησης και Επαναμίσθωσης στο ΣΣ της ΚΕΔ, με υπολογισμένη Μισθωτική Απόδοση 5,8% για το χαρτοφυλάκιο των 15 ακινήτων των Κεντρικών Υπηρεσιών σημαντικά χαμηλότερη από τα υφιστάμενα (τότε) επίπεδα του 7% της αγοράς, και σε 6,7% για τα χαρτοφυλάκια των 17 ακινήτων Περιφερειακών Υπηρεσιών, β) ότι η μακροχρόνια μισθωτική σύμβαση με το Δημόσιο προσδίδει σημαντική υπεραξία και θα έπρεπε να πιέζει τα μισθώματα προς τα κάτω, γ) ότι οι μισθωτικές αποδόσεις που ζητούνταν (και επιτυγχάνονταν) την ίδια περίοδο κινούνταν στα επίπεδα του 1% έως 3%, δ) ότι η αγορά ακινήτων βρίσκεται σε ύφεση, με αποτέλεσμα να παρουσιάζεται μείωση των πωλήσεων ακινήτων και ως εκ τούτου να αναμένεται πτώση των τιμών λόγω της αυξημένης προσφοράς ακινήτων προς πώληση, αλλά επίσης να αναμένεται και μείωση των αντίστοιχων μισθωμάτων λόγω του ότι οι ιδιοκτήτες προσπαθούν να προσελκύσουν νέους ενοικιαστές ή να διατηρήσουν τα υπάρχοντα ενοικιοστάσια μειώνοντας αντίστοιχα τις μισθωτικές τους αξίες, ε) οι προσδοκίες των επενδυτών για αποδόσεις περιορίζονται στο ελάχιστο, λόγω της μεγάλης προσφοράς κενών χώρων, αλλά και της αδυναμίας των μισθωτών να ανταποκριθούν στις υποχρεώσεις τους, πολύ δε περισσότερο να δεσμευτούν με μακροχρόνιες μισθωτικές συμφωνίες (20ετείς).

Αυτό είχε ως αποτέλεσμα ότι με τη χρήση μιας περισσότερο ανταποκρινόμενης στην πραγματικότητα ποσοστιαίας παραμέτρου θα είχε επιτευχθεί μεγαλύτερο τίμημα για την πώληση των ακινήτων, κυμαινόμενο από 487 εκ. ευρώ (748 - 261) έως 1.983 εκ. ευρώ (2.244 - 261). Η δε ζημία του Ελληνικού Δημοσίου από την υπερεκτιμηθείσα μισθωτική απόδοση παράμετρο κυμαίνεται μεταξύ 48 7 και 1.983 εκ.

ευρώ.

7) Στο ποσό που αντιστοιχεί στις επιφάνειες των ακινήτων που δεν εκτιμήθηκαν, στην αξία γης που δεν εκτιμήθηκε λόγω απο μένοντος συντελεστή δόμησης σε κάποια ακίνητα ή λόγω της βάσιμης προσδοκίας να μεταβληθούν/αυξηθούν οι χρήσεις γης, το οποίο δεν κατέστη εφικτό να υπολογιστεί.

8) Σε ποσά που δεν μπορούν να αποτιμηθούν, αλλά αποτελούν οπωσδήποτε απειλούμενη ζημία του Ελληνικού Δημοσίου, απότοκη της συνομολόγησης επαχθών μισθωτικών όρων, όπως ο όρος 6.2 περί αυξήσεως του ετησίου μισθώματος σε ποσό ίσο με την τυχόν επιβαλλόμενη από το ΕΔ αναγκαστική μείωση των μισθωμάτων του, καθώς το Δημόσιο αποστερείται της δυνατότητας εξορθολογισμού των δαπανών του για μισθώματα, τα οποία σε βάθος εικοσαετίας μπορεί να μην ανταποκρίνονται στην αγοραία αξία, ή όπως ο όρος 7, .σύμφωνα με το οποίο η ετήσια αναπροσαρμογή του μισθώματος γίνεται με βάση τον Ευρωπαϊκό Εναρμονισμένο ΔΤΚ, ή όπως ο όρος 33.4, σύμφωνα με τον οποίο το Δημόσιο έχει πολύ περιορισμένο σε έκταση και σε χρόνο δικαίωμα καταγγελίας, καθώς παρότι οι στεγαστικές του ανάγκες μπορεί να αλλάξουν στο μέλλον, εντούτοις δε θα μπορεί να προβαίνει σε εκκενώσεις μισθίων, καθώς και ο όρος 38.2, σύμφωνα με τον οποίο οι αναφυόμενες διαφορές θα επιλύονται με διαιτησία, καθώς ενδέχεται να απαιτηθεί να καταβληθούν υπέρογκα ποσά για αμοιβές διαιτητικών δικαστηρίων.

Ώστε, κατόπιν των ανωτέρω, η ζημία του Ελληνικού Δημοσίου υπολογίζεται τουλάχιστον (καθώς υπάρχει επιπλέον ζημία που δεν είναι δυνατό ή δεν κατέστη εφικτό έως σήμερα να υπολογιστεί) σε ποσό 720.253.641 ευρώ, το οποίο και αναλύεται ως ακόλουθα: 1) ήδη επελθούσα ζημία = 6.661.678 (μίσθωμα κενών α' έτους και ενός μήνα) + 149.987 (ασφάλιστρα α' έτους) + 2.283.83 1 (ελαφρά συντήρηση α' έτους) + 90 εκ. ευρώ υποτίμηση της αγοραίας αξίας των ακινήτων) = 99.095.496 ευρώ. 2) Οπωσδήποτε απειλούμενη ζημία = 2.849.753 (ασφάλιστρα 20ετίας μείον α' έτους) + 53.91 1.255 (ασφάλιση 20ετίας μείον α' έτος) + περί τα 420 εκ. ευρώ (αξία επαναγοράς ακινήτων) + 144.397.137 απειλούμενη βέβαια ζημία από τη μίσθωση των ως άνω, υπό στοιχείο 1, κενών ακινήτων = 621.158.145 ευρώ. Άρα, ελάχιστη συνολική ζημία (επελθούσα και οπωσδήποτε απειλούμενη) = 720.253.641 (99.095.496 + 621.158.145) ευρώ".

Με τις ανωτέρω παραδοχές το προσβαλλόμενο Βούλευμα δεν διέλαβε την απαιτούμενη από το Σύνταγμα και τον ΚΠΔ ειδική και εμπεριστατωμένη αιτιολογία καθ όσον δεν παραθέτει συγκεκριμένα πραγματικά περιστατικά, από τα οποία να προκύπτει ο άμεσος δόλος των κατηγορουμένων, δηλαδή η θέληση και η επιδίωξή τους να ζημιώσουν το Ελληνικό Δημόσιο και να ωφελήσουν τις παραπάνω ανάδοχες εταιρίες. Ειδικότερα, δεν διαλαμβάνονται συγκεκριμένα πραγματικά περιστατικά δόλιας προαίρεσης των κατηγορουμένων υπό τη μορφή της γνώσης του επιβλαβούς για το Ελληνικό Δημόσιο χαρακτήρα της πράξης τους και του σκοπού επέλευσης ωφέλειας για τις ανάδοχες εν προκειμένω εταιρίες, όπως με την εν γνώσει χρήση εκ μέρους τους αναληθών στοιχείων προκειμένου να καταλήξουν στο επιβλαβές για το Δημόσιο συμπέρασμα ή με τις ιδιαίτερες σχέσεις αυτών με τις ανάδοχες εταιρίες ή με τη διενέργεια δωροδοκιών ή άλλων αξιοποίνων πράξεων. Πλέον συγκεκριμένα: όπως προκύπτει από την, παραδεκτή για τις ανάγκες του αναιρετικού ελέγχου, επισκόπηση των αναφερομένων στο προσβαλλόμενο Βούλευμα πρακτικών της συνεδρίασης του Συμβουλίου Εμπειρογνωμόνων της 18.10.2013, το περιεχόμενο τους έχει ως ακολούθως :

"ΠΡΑΚΤΙΚΑ ΤΗΣ ΣΥΝΕΔΡΙΑΣΗΣ ΤΟΥ ΣΥΜΒΟΥΛΙΟΥ ΕΜΠΕΙΡΟΓΝΩΜΟΝΩΝ 18 ΟΚΤΩΒΡΙΟΥ 2013 Η συνεδρίαση έλαβε χώρα την Παρασκευή 18 Οκτωβρίου 2013 στις 12.30 π. μ. στηνΑδήνα, σης εγκαταστάσεις της εταιρίας "Ταμείο Αξιοποίησης Ιδιωτικής Περιουσίας του Δημοσίου Α.Ε." (το "Ταμείο") (Κολοκοτρώνη 1 και Σταδίου), με την ακόλουϋη ημερήσια διάταξη:

Γνωμοδότηση επί των προτεινόμενων Τελικών Σχεδίων των Συμβάσεων Πώλησης και Μίσθωσης yia την πώληση των 28 ακινήτων του Ταμείου και την εκμίσθωση των ίδιων ακινήτων στην Ελληνική Δημοκρατία Παρόντες στη συνεδρίαση ήταν οι:

1. Γ. Μ., 2. Σ. Λ., 3. Γ. Δ., 4. P. P. N. D. (συμμετείχε τηλεφωνικώς) 5. P. M. (συμμετείχε τηλεφωνικώς) 6. I. G. (συμμετείχε τηλεφωνικώς).

Στις 17.10.2013, όλα τα προαναφερόμενα μέλη του ΣΕ προσήλθαν στο ΔΣ του Ταμείου, το οποίο συνεδρίαζε, προκειμένου να παρακολουθήσουν την αποσφράγιση των υποβληθεισών οικονομικών προσφορών, οι οποίες είχαν εμπροθέσμως υποβληθεί, καθώς και το άνοιγμα της ανεξάρτητης αποτίμησης για το έργο που αφορά στην πώληση των 28 ακινήτων του Ταμείου και την εκμίσθωση των ίδιων ακινήτων στην Ελληνική Δημοκρατία (έργο/συναλλαγή "Sale and Lease Back") σε δύο Χαρτοφυλάκια (Χαρτοφυλάκια Α και Β) των 14 ακινήτων το καθένα.

Κατά τη διάρκεια της, κοινής συνεδρίασης οι Χρηματοοικονομικοί (Alpha Bank, Eurobank Equities, NBG Securities, Τράπεζα Πειραιώς) Σύμβουλοι, και ο Νομικός (δικηγορική εταιρεία W., F. & W.) Σύμβουλος, που προσελήφθησαν από το Ελληνικό Δημόσιο και το Ταμείο για την υποστήριξη του προαναφερόμενου έργου παρουσίασαν στα μέλη του ΔΣ και του ΣΕ τη μελέτη και τις γνωμοδοτήσεις τους αντίστοιχα αναφορικά με το εν λόγω έργο.

Επιπλέον, οι Σύμβουλοι παρουσίασαν στα μέλη του ΔΣ και του ΣΕ τις επιμέρους φάσεις της διαγωνιστικής διαδικασίας από την έρευνα αγοράς μέχρι την τελική προσφορά και υπογράμμισαν τα βασικά σημεία και τους όρους των προτεινόμενων Τελικών Σχεδίων των Συμβάσεων Πώλησης και Μίσθωσης, όπως οι Συμβάσεις αυτές είχαν παρουσιασθεί στο ΣΕ και εγκριθεί από το ΔΣ.

Έπειτα, οι Σύμβουλοι κατόπιν ερωτήματος που τους ετέθη αναφορικά με την παρουσίαση από αυτούς του εύρους της κλίμακας των προσδοκώμενων εσόδων δήλωσαν ότι, στηριζόμενοι στα βασικά σημεία και τους όρους της συναλλαγής, στο ετήσιο μίσθωμα των 28 ακινήτων που συμφωνήθηκε με την Ελληνική Δημοκρατία και στην καμπύλη απόδοσης που συμπεριλαμβάνεται στη σελίδα 12 της παρουσίασης τους με ημερομηνία 17.10.2013, το εύρος των προσδοκώμενων εσόδων και για τα δύο Χαρτοφυλάκια εκτιμάται μεταξύ €230 και €260 εκατομμυρίων.

Σε συνέχεια των προαναφερόμενων παρουσιάσεων, ο ανεξάρτητος εκτιμητής, ..., παρέδωσε σε σφραγισμένο φάκελο την με ημερομηνία 11.10.2013 μελέτη αποτίμησης. Σύμφωνα με την εν λόγω αποτίμηση, η αγοραία αξία των χαρτοφυλακίων εκτιμάται για το "Χαρτοφυλάκιο Α" σε €111.828.306 και για το "Χαρτοφυλάκιο Β" σε €140.520.610, και άρα συνολικά το άθροισμα των αξιών των δύο χαρτοφυλακίων ανέρχεται σε €252.348.916. Επιπροσθέτως, ο ανεξάρτητος αποτιμητής παρείχε στα μέλη του ΔΣ και του ΣΕ διευκρινίσεις σε σχέση με την ανωτέρω μελέτη, τις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων των ως άνω Χαρτοφυλακίων, καθώς και συγκριτικά στοιχεία από άλλες πρόσφατες συναλλαγές στην ελληνική αγορά.

Έπειτα, και με την παρουσία αντιπροσώπων των υποψηφίων ... Ltd, ... Α.Ε.Ε.Α.Π. και ... Α.Ε.Ε.Α.Π., οι προσφορές των οποίων υποβλήθηκαν εμπροθέσμως και σύμφωνα με τους όρους και τις προϋποθέσεις που τίθενται από την Πρόσκληση Υποβολής Προσφορών, αποσφραγίστηκαν οι Φάκελοι Β' των Προσφορών και αναγνώστηκαν οι ακόλουθες οικονομικές προσφορές: ... Ltd: €77.100.000 για το Χαρτοφυλάκιο Α και €94.000.000 για το Χαρτοφυλάκιο Β, ... Α.Ε.Ε.Α.Π.: €115.500.000 για το Χαρτοφυλάκιο Α, ... Α.Ε.Ε.Α.Π. €145.810.000 για το Χαρτοφυλάκιο Β.

Στη συνέχεια, τα μέλη του ΣΕ συνέχισαν τη σύσκεψη τους την Παρασκευή 18.10.2013 από κοινού με τα μέλη που συμμετείχαν μέσω τηλεφώνου, όπου είχαν την τελική τους συζήτηση επί του έργου, αναφερόμενοι στις πληροφορίες που είχαν λάβει παραλλήλως με το ΔΣ καθ' όλη τη διαγωνιστική διαδικασία από το προσωπικό του Ταμείου και τους συμβούλους, σχετικά με την πρόοδο του έργου, καθώς επίσης και για τη δομή της διαδικασίας, τους βασικούς όρους του διαγωνισμού και τους κύριους όρους των Συμβάσεων Πώλησης και Μίσθωσης.

Σε συνέχεια των παραπάνω, το Συμβούλιο των Εμπειρογνωμόνων, λαμβάνοντας υπόψη:

1. το άρθρο 4 του Ν. 3986/2011 και το άρθρο 25 του Κανονισμού του Ταμείου (ΦΕΚ Β' 931/16.04.2013), 2. τον αναθεωρημένο Κανονισμό του ΣΕ της 14.03.2012, όπως αποφασίσθηκε από το ΔΣ του Ταμείου, σύμφωνα με το άρθρο 8 παρ. 1 του Ν. 3986/2011, 3. τις υπ' αρ. 186/6.9.2011 (ΦΕΚ 2061/Β/16.9.2011), 202/21.2.2012 (ΦΕΚ 656/Β/7.3.2012) και 224/5.11.2012 (ΦΕΚ 3006/Β/12.11.2012) αποφάσεις της Διυπουργικής Επιτροπής Αναδιαρθρώσεων και Αποκρατικοποιήσεων και τις διατάξεις του Ν.4093/2012, άρθρο πρώτο, παρ. Δ, υποπαρ. Δ2 (ΦΕΚ 222/Α/12.11.2012), με τις οποίες μεταβιβάστηκαν στο ΤΑΙΠΕΔ τα 28 ακίνητα της εν λόγω συναλλαγής, 4. την Πρόσκληση Υποβολής Εκδήλωσης Ενδιαφέροντος για την αξιοποίηση 28 αστικών ακινήτων του Δημοσίου μέσω της πώλησής τους και της εκμίσθωσης τους στο Ελληνικό Δημόσιο με ημερομηνία 11.03.2013, 5. την Πρόσκληση Υποβολής Προσφορών με ημερομηνία 31.05.2013, η οποία διανεμήθηκε στους Προεπιλεγέντες Επενδυτές στη δεύτερη φάση του διαγωνισμού, 6. τις από 12.07.2013 επιστολές του Διευθύνοντος Συμβούλου του ΤΑΙΠΕΔ στις NBG Securities ΑΕΠΕΥ και Eurobank Equities ΑΕΠΕΥ και τις σχετικές από 15.07.2013 έγγραφες απαντητικές επιστολές των τελευταίων, που επιβεβαιώνουν τη μη ύπαρξη ή πρόκληση τυχόν λόγων σύγκρουσης συμφερόντων στο διαγωνισμό, ως απόρροια της συμμετοχής στο διαγωνισμό των υποψηφίων ... Α.Ε.Ε.Α.Π. και ... Α.Ε.Ε.Α.Π.

7. την παρουσίαση των Χρηματοοικονομικών Συμβούλων (Alpha Bank, Eurobank Equities, NBG Securities και Τράπεζα Πειραιώς) με ημερομηνία 17.10.2013, 8. την με ημερομηνία 17.10.2013 γνωμοδότηση του Νομικού Συμβούλου (W., F. & W.s) αναφορικά με την πληρότητα και συμφωνία των Φακέλων Α' των Δεσμευτικών Προσφορών που υποβλήθηκαν με τους όρους της Πρόσκλησης Υποβολής Προσφορών, 9.

την με ημερομηνία 18.10.2013 γνωμοδότηση του Νομικού Συμβούλου (W., F. & W.) αναφορικά με την πληρότητα και συμφωνία με τους όρους της Πρόσκλησης Υποβολής Προσφορών των Φακέλων Β' των Δεσμευτικών Προσφορών που υποβλήθηκαν, 10. την με ημερομηνία 18.10.2013 γνωμοδότηση του Νομικού Συμβούλου (W., F. & W.) αναφορικά με την εν γένει νομιμότητα της διαγωνιστικής διαδικασίας με την κείμενη Ελληνική νομοθεσία, καθώς και τη μη ύπαρξη λόγων άνισου ανταγωνισμού και γενικά περιπτώσεων παράβασης ή καταστρατήγησης της διαγωνιστικής διαδικασίας, ή προσβολής της αρχής της ίσης μεταχείρισης μεταξύ των συμμετεχόντων υποψηφίων, 11.

το με ημερομηνία 16.10.2013 γνωμοδοτικό σημείωμα του Επ. Καθηγητή Νομικής του Πανεπιστημίου Γ. Α. Γ., περί της μη εφαρμογής των αντικειμενικών αξιών κατά την πώληση ακινήτων του ΤΑΙΠΕΔ, 12. το γεγονός ότι η διαγωνιστική διαδικασία που ακολουθήθηκε διεξήχθη με όρους διαφάνειας και ανοιχτού διαγωνισμού και ότι δόθηκε επαρκής χρόνος σε όλους τους υποψήφιους ενδιαφερομένους να ενημερωθούν και να συμμορφωθούν με τις προθεσμίες της διαγωνιστικής διαδικασίας, 13.

το γεγονός ότι από τους εννέα (9) ενδιαφερόμενους επενδυτές της πρώτης φάσης, οκτώ (8) προεπιλέχθηκαν για τη δεύτερη φάση και τέσσερις (4) από αυτούς (η Monarch απέκτησε μερίδιο συμμετοχής στην ... πριν την υποβολή των δεσμευτικών προσφορών) υπέβαλαν τρεις δεσμευτικές προσφορές, διασφαλίζοντας το υψηλό επίπεδο του ανταγωνισμού κατά τη διαγωνιστική διαδικασία, 14.

το γεγονός ότι ο επενδυτής αναλαμβάνει διάφορες υποχρεώσεις, μεταξύ των οποίων την υποχρέωση βαριάς συντήρησης των ακινήτων, η οποία εκτιμάται στο ποσό των 100 εκατομμυρίων καθ' όλη τη διάρκεια της μίσθωσης, ενώ η Ελληνική Δημοκρατία διατηρεί ένα περιορισμένο δικαίωμα καταγγελίας, καθώς και το δικαίωμα υπομίσθωσης των εν λόγω ακινήτων, γεγονός που προσδίδει στη συναλλαγή το χαρακτήρα της λειτουργικής μίσθωσης, 15.

τα Τελικά Σχέδια των Συμβολαίων Πώλησης και Μίσθωσης για την πώληση των 28 ακινήτων του Ταμείου και την εκμίσθωση των ίδιων ακινήτων στην Ελληνική Δημοκρατία, 16. τις ως άνω αναφερόμενες Δεσμευτικές Προσφορές που υπέβαλαν οι ... Ltd, ... A.E.Ε.Α.Π. και ... Α.Ε.Ε.Α.Π., 17. το γεγονός ότι σύμφωνα με τη μελέτη ανεξάρτητης αποτίμησης της ...

η αξία της συναλλαγής εκτιμάται για το "Χαρτοφυλάκιο Α" σε €111.828.306 και για το "Χαρτοφυλάκιο Β" σε €140.520.610 και αφού εξέτασε και συζήτησε επί των ανωτέρω εγγράφων και γνωμοδοτήσεων, εκφράζει την ομόφωνη θετική γνωμοδότηση επί των προτεινόμενων Τελικών Σχεδίων των Συμβολαίων Πώλησης και Μίσθωσης για την πώληση των 28 ακινήτων του Ταμείου και την εκμίσθωση τους στην Ελληνική Δημοκρατία, και συγκεκριμένα:

- για τα ακίνητα του "Χαρτοφυλακίου Α" στην ... Α.Ε.Ε.Α.Π. έναντι οικονομικού ανταλλάγματος, ύψους,€115.500.000 και - για τα ακίνητα του "Χαρτοφυλάκιο Β" στην ... Α.Ε.Ε.Α.Π. έναντι οικονομικού ανταλλάγματος, ύψους €145.810.000.

Τα πρακτικά εγκρίθηκαν και υπογράφηκαν από όλα τα μέλη που ήταν παρόντα".

Πλην όμως, ουδόλως στο προσβαλλόμενο Βούλευμα εκτίθεται αν τα αναφερόμενα στο ως άνω πρακτικό στοιχεία, τα οποία έλαβαν υπόψη τους οι κατηγορούμενοι και όπως αυτά παρουσιάστηκαν στο συγκεκριμένο χρόνο (18.10.2013) ήσαν ανακριβή εν γνώσει όλων των ως άνω εμπλεκομένων προσώπων και φορέων προς βλάβη των συμφερόντων του Ελληνικού Δημοσίου προκειμένου να ωφεληθούν οι δύο ανάδοχες εταιρίες, ενώ, περαιτέρω, ουδόλως αναφέρεται αν υπήρξε οποιαδήποτε ιδιαίτερη σχέση ή οποιοσδήποτε επηρεασμός των κατηγορουμένων από τις ανάδοχες εταιρίες, τις οποίες, κατά το Βούλευμα, ήθελαν αυτοί να ωφελήσουν με βλάβη του Δημοσίου.

Περαιτέρω, η αιτιολογία ότι "οι κατηγορούμενοι, καίτοι γνώριζαν λόγω της εξειδικευμένης γνώσης και εμπειρίας τους, για το ζημιογόνο χαρακτήρα των ως άνω συμβάσεων, γνωμοδότησαν ομόφωνα ότι οι επίμαχες συμβάσεις πωλήσεως και μισθώσεως των ως άνω είκοσι οκτώ (28) ακινήτων είναι επωφελείς και συμφέρουσες για το Ελληνικό Δημόσιο χωρίς να προτείνουν βελτιωτικές τροποποιήσεις των συμβάσεων με σκοπό να ωφελήσουν αντίστοιχα τις ανάδοχες ανώνυμες εταιρίες "...

Α.Ε.Ε.Α.Π" και "... Α.Ε.Ε.Α.Π", δεν είναι η απαιτούμενη ειδική και εμπεριστατωμένη, μη αρκούσης, για την κατάφαση του απαιτούμενου άμεσου δόλου των κατηγορουμένων, της εξειδικευμένης γνώσης και εμπειρίας αυτών, σε συνδυασμό με το γεγονός ότι, κατά τις παραδοχές του Βουλεύματος, αφ' ενός μεν τήρησαν το Mandate Letter της 2.11.11, σύμφωνα με το οποίο η ένδικη συναλλαγή θα λάμβανε τη μορφή της πώλησης και της επαναμίσθωσης των ακινήτων και δη της λειτουργικής χωρίς την πρόβλεψη προηγούμενης εκπόνησης συγκριτικής μελέτης για την εύρεση άλλου τρόπου αξιοποίησης αυτών, αφ' ετέρου δε υπήρχε πολιτική - νομοθετική απόφαση για την μέθοδο αξιοποίησής τους (sale and lease back) καθώς και σε συνδυασμό με τη διαπίστωση του Βουλεύματος ότι "η ανταπόκριση της αγοράς στη σκοπούμενη συναλλαγή ήταν μη ικανοποιητική ( τελικά μόνο 3 επενδυτές υπέβαλαν δεσμευτική προσφορά".

Ωσαύτως, η διαλαμβανόμενη στο προσβαλλόμενο Βούλευμα αιτιολογία (που περιέχεται στην εισαγγελική πρόταση ) "το γεγονός και μόνο ότι οι ως άνω κατηγορούμενοι φαίνεται να έλαβαν υπόψη τους για την υπογραφή της επίδικης γνωμοδότησης : α . την παρουσίαση των χρηματοοικονομικών συμβούλων ( Alpha Bank, Eurobank Equities, NBG Securities και Τράπεζα Πειραιώς), β.

το με ημερομηνία 16.10.2013 γνωμοδοτικό σημείωμα του Επ.Καθηγητή Νομικής του Πανεπιστημίου Γ.Α. Γ., περί της μη εφαρμογής των αντικειμενικών αξιών κατά την πώληση των ακινήτων του ΤΑΙΠΕΔ, γ. τη μελέτη ανεξάρτητης αποτίμησης της ... Limited με αξία συναλλαγής για το χαρτοφυλάκιο Α σε 111.828.306 ευρώ και για το χαρτοφυλάκιο Β σε 140.520.610 ευρώ και δη συνολικά 252.348.916 ευρώ, δ.

μελέτες άλλων εταιριών για την εκτίμηση της μισθωτικής αξίας των ως άνω ακινήτων, οι οποίες δεν διέφεραν σημαντικά από την υπό κρίση συμφωνία, δεν μπορεί να τους απαλλάξει από την ως άνω ποινική ευθύνη τους, αφού ήταν αρμόδιοι και, ουσιαστικά, τελικοί κριτές των ως άνω εισηγήσεων", καθώς και η συμπληρωματική αιτιολογία "το γεγονός ότι στα αυτά συμπεράσματα κατέληξαν ως προς την εκτίμηση της εύλογης αξίας του τιμήματος για την πώληση των ως άνω ακινήτων η ανεξάρτητη εκτιμητική αρχή ... ltd με αξία συναλλαγής για το χαρτοφυλάκιο Α σε 11.828.306 ευρώ και για το χαρτοφυλάκιο Β σε 140.520.610 ευρώ και συνολικά 252.348.916 ευρώ, όσο και ως προς την εκτίμηση της μισθωτικής αξίας των ακινήτων τον Απρίλιο 2013 η εταιρία " ...

ΑΕ", σε συνεργασία με την εταιρία " ... Ltd" σε 11.530.000 ευρώ για τα ακίνητα του χαρτοφυλακίου Α και σε 14.055.000 ευρώ για τα ακίνητα του χαρτοφυλακίου Β και συνολικά των 25.585.800 ευρώ και για τα δύο χαρτοφυλάκια και το γεγονός ότι οι εν λόγω εκτιμήσεις δεν διέφεραν σημαντικά των ποσών των 261.310.000 ευρώ του τιμήματος και των 25.589.800 ευρώ των ετησίων μισθωμάτων αντίστοιχα, που συμφωνήθηκαν για την πώληση και στη συνέχεια επαναμίσθωση των επιδίκων ακινήτων, μετά από την ολοκλήρωση του διεθνούς πλειοδοτικού διαγωνισμού, οι σχετικές συμβάσεις των οποίων κρίθηκαν επωφελείς και συμφέρουσες για το Δημόσιο με την επίδικη γνωμοδότηση, δεν μπορεί να απαλλάξει του κατηγορουμένους από την ως άνω ποινική ευθύνη τους, αφού δεν δεσμεύονταν από τις ως άνω εισηγήσεις, τις οποίες φαίνεται να έλαβαν υπόψη τους για την υπογραφή της επίδικης γνωμοδότησης, αλλά αντίθετα ήταν αρμόδιοι και ουσιαστικά, τελικοί κριτές των συγκεκριμένων εισηγήσεων.

Το ΔΣ του ΤΑΙΠΕΔ θα έκανε ότι αυτοί, ως ειδήμονες και έμπειροι γνώστες των οικονομικών θεμάτων, εισηγούνταν, όπως και έγινε, διαφορετικά η απόφαση του ΔΣ θα ήταν τυπικά και ουσιαστικά έωλη, όπως επίσης και ποινικά αξιολογήσιμη", δεν είναι η απαιτούμενη με την εκτεθείσα έννοια (αιτιολογία), καθ' όσον δεν αιτιολογεί με την παράθεση πραγματικών περιστατικών για ποιο λόγο οι κατηγορούμενοι δεν έπρεπε να λάβουν υπόψη τους τις ανωτέρω εισηγήσεις, ενόψει μάλιστα του ότι επρόκειτο για εισηγήσεις συμβούλων του Δημοσίου και του Ταμείου, σε συνδυασμό και με το γεγονός ότι ως προαναφέρθηκε, ουδόλως παρατίθενται συγκεκριμένα πραγματικά περιστατικά από τα οποία να προκύπτει ότι τα αναφερόμενα στις εισηγήσεις αυτές στοιχεία ήσαν ανακριβή, ενώ η περαιτέρω παραδοχή του Βουλεύματος ότι έπραξαν ως ανωτέρω "παρ ότι ήταν γνωστές και άλλες εκτιμήσεις της πραγματικής αξίας των ακινήτων" χωρίς να αναφέρεται συγκεκριμένα ποιες ήταν αυτές, είναι εντελώς ασαφής και αόριστη.

Τέλος, και η αιτιολογία "ο δε άμεσος δόλος των συμμέτοχων - απλών συνεργών εμπειρογνωμόνων κατηγορουμένων για το επιζήμιο των συμβάσεων και την αντίστοιχη σκοπούμενη ωφελεία των ως άνω αναδόχων ανωνύμων εταιρειών είναι αυταπόδεικτος, από την ως άνω ανάλυση του πραγματικού μέρους της υπόθεσης και από το εν τέλει, ευθέως και ευνόητο, ειδικά για την εξειδικευμένη γνώση και εμπειρία αυτών, ζημιογόνο χαρακτήρα αυτών", δεν είναι η απαιτούμενη από το Σύνταγμα και τον ΚΠΔ, καθ' όσον, όπως προαναφέρθηκε, ιδιαίτερη αιτιολογία για την ύπαρξη δόλου δεν είναι κατ' αρχήν αναγκαία, αφού αυτός ενυπάρχει στη θέληση παραγωγής των πραγματικών περιστατικών που συγκροτούν την αντικειμενική υπόσταση του εγκλήματος και εξυπακούεται ότι υπάρχει σε κάθε συγκεκριμένη περίπτωση από την πραγμάτωση των περιστατικών αυτών, όπου, όμως, ο νόμος αξιώνει πρόσθετα στοιχεία για την θεμελίωση της υποκειμενικής υπόστασης του εγκλήματος, όπως η "εν γνώσει" ορισμένου περιστατικού ( δηλαδή άμεσος δόλος), όπως στο έγκλημα της απιστίας στην υπηρεσία, η ύπαρξη τέτοιου δόλου πρέπει να αιτιολογείται ειδικώς στο παραπεμπτικό βούλευμα, με παράθεση των περιστατικών που δικαιολογούν ότι υπήρχε το στοιχείο της γνώσης .

Κάτι τέτοιο όμως δεν συμβαίνει εν προκειμένω, θεωρουμένου του αναγκαίου δόλου των κατηγορουμένων " αυταπόδεικτου" μόνο " από το εν τέλει ευθέως και ευνόητο ειδικά για τις εξειδικευμένες γνώσεις και εμπειρία αυτών ζημιογόνο χαρακτήρα " των ενδίκων συμβάσεων χωρίς καμία περαιτέρω θεμελιωτική της κρίσης αυτής αιτιολογία, έλλειψη η οποία δεν μπορεί να συμπληρωθεί από τις ωσαύτως μη θεμελιούμενες σε πραγματικά περιστατικά κρίσεις του Βουλεύματος αφ' ενός ότι οι κατηγορούμενοι " γνώριζαν τον εξαιρετικά ζημιογόνο χαρακτήρα της ως άνω σύμβασης για το Δημόσιο και εγκληματικά αδιαφόρησαν " και αφ' ετέρου ότι τον αναγκαίο δόλο αυτών δεν αίρει το " εάν θα βρίσκονταν παρόλα αυτά επενδυτές να καταβάλουν μεγαλύτερο ποσό, δεδομένης της ισχνής συμμετοχής υποψηφίων".

Επομένως ο - μόνος - από το άρθρο 484 παρ. 1 στοιχ. δ' ΚΠοινΔ λόγος αναίρεσης του Εισαγγελέα του Αρείου Πάγου, με τον οποίο πλήττεται το προσβαλλόμενο βούλευμα για έλλειψη ειδικής και εμπεριστατωμένης αιτιολογίας, είναι βάσιμος και πρέπει να γίνει δεκτός, να αναιρεθεί το προσβαλλόμενο βούλευμα και να παραπεμφθεί η υπόθεση για νέα κρίση στο ίδιο Συμβούλιο, που θα συγκροτηθεί από άλλους δικαστές, εκτός από εκείνους που δίκασαν προηγουμένως ( άρθρα 485 παρ. 1, 519 ΚΠοινΔ).

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

ΑΝΑΙΡΕΙ το υπ' αριθμ. 492/2018 βούλευμα του Συμβουλίου Εφετών Αθηνών. Και

ΠΑΡΑΠΕΜΠΕΙ την υπόθεση για νέα κρίση στο ίδιο Συμβούλιο, το οποίο θα συγκροτηθεί από άλλους δικαστές, εκτός από εκείνους που δίκασαν προηγουμένως.

ΚΡΙΘΗΚΕ και αποφασίστηκε στην Αθήνα στις 30 Οκτωβρίου 2018. Και

ΕΚΔΟΘΗΚΕ στην Αθήνα στις 13 Νοεμβρίου 2018.

Η ΠΡΟΕΔΡΕΥΟΥΣΑ ΑΡΕΟΠΑΓΙΤΗΣ

Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ