1798/2011 · Άρειος Πάγος (Supreme Civil and Criminal Court of Greece)

Απόφαση 1798 / 2011 (Δ, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)Αριθμός 1798/2011

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Δ' Πολιτικό Τμήμα

ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από τους Δικαστές: Σπυρίδωνα Ζιάκα, Προεδρεύοντα Αρεοπαγίτη (κωλυομένου του Αντιπροέδρου Χαράλαμπου Ζώη), Βασιλική Θάνου - Χριστοφίλου, Παναγιώτη Ρουμπή, Βασίλειο Λαμπρόπουλο και Μιλτιάδη Σπυρόπουλο, Αρεοπαγίτες.

ΣΥΝΗΛΘΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 7 Οκτωβρίου 2011, με την παρουσία και της Γραμματέως Ελένης Τσιουρή για να δικάσει μεταξύ:

Της αναιρεσείουσας: Ε. Σ., συμβολαιογράφου, κατοίκου ..., η οποία εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο της Στυλιανό Βλαστό, βάσει δηλώσεως κατ' άρθρο 242 παρ.2 Κ.Πολ.Δ., και δεν κατέθεσε προτάσεις. Της αναιρεσιβλήτου: Ε. Π., κατοίκου ..., η οποία παραστάθηκε δια του πληρεξουσίου δικηγόρου της Βασιλείου Τσίπρα και κατέθεσε προτάσεις.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 1-8-2005 αγωγή της ήδη αναιρεσείουσας, που κατατέθηκε στο Ειρηνοδικείο Ναυπλίου. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 23/2006 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 524/2007 του Εφετείου Ναυπλίου. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητεί η αναιρεσείουσα με την από 7-8-2007 αίτησή της.

Κατά τη συζήτηση της αίτησης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν, όπως σημειώνεται πιο πάνω. Ο Εισηγητής Αρεοπαγίτης Μιλτιάδης Σπυρόπουλος ανέγνωσε την από 13/1/2010 έκθεσή της Αρεοπαγίτου Σοφίας Καραχάλιου, κωλυομένης να συμμετάσχει στην σύνθεση αυτή, με την οποία εισηγήθηκε την παραδοχή του μόνου λόγου της αιτήσεως αναιρέσεως. Ο πληρεξούσιος της αναιρεσιβλήτου ζήτησε την απόρριψή της αιτήσεως αναίρεσης και την καταδίκη του αντιδίκου μέρους στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Επειδή, από την διάταξη του άρθρου 574 του Α.Κ, συνάγεται ότι βασικό στοιχείο της συμβάσεως μισθώσεως είναι η συμφωνία των συμβαλλομένων μερών σχετικώς με την παραχώρηση του πράγματος από τον εκμισθωτή στον μισθωτή, ώστε ο τελευταίος να ασκεί την συμφωνημένη χρήση για ορισμένο ή αόριστο χρόνο, με αντάλλαγμα το προσδιορισμένο ή προσδιορίσιμο μίσθωμα.

Εξάλλου, κατά την διάταξη του άρθρου 560 αριθμ. 1 του Κ.Πολ.Δ., κατά των αποφάσεων των Ειρηνοδικείων καθώς και των αποφάσεων των Πρωτοδικείων που εκδίδονται επί εφέσεων κατά των αποφάσεων των Ειρηνοδικείων, επιτρέπεται αναίρεση, αν παραβιάσθηκε κανόνας ουσιαστικού δικαίου εσωτερικού η διεθνούς, στον οποίο περιλαμβάνονται και οι ερμηνευτικοί κανόνες των δικαιοπραξιών.

Τέτοιοι κανόνες είναι και οι γενικοί ερμηνευτικοί κανόνες των άρθρων 173 και 200 Α.Κ, κατά το πρώτο των οποίων "κατά την ερμηνεία της δήλωσης βουλήσεως αναζητείται η αληθινή βούληση χωρίς προσήλωση στις λέξεις" και κατά το δεύτερο "οι συμβάσεις ερμηνεύονται όπως απαιτεί η καλή πίστη, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη".

Οι κανόνες που θέτουν οι ανωτέρω διατάξεις (οι οποίες συμπληρώνουν η μία την άλλη), εφαρμόζονται, από το δικαστήριο της ουσίας, όταν, κατά την ανέλεγκτη, ως προς αυτό, κρίση του, διαπιστώνει ότι υπάρχει στη σύμβαση κενό ή αμφιβολία, σχετικά με την δήλωση της βουλήσεως των συμβαλλομένων, έστω και αν η σύμβαση δεν έχει υποβληθεί σε έγγραφο τύπο.

Οι κανόνες αυτοί παραβιάζονται και όταν το δικαστήριο, παρά την έστω και έμμεση διάγνωση ατέλειας στην διατύπωση της βουλήσεως ή αμφιβολίας για την έννοια της, παραλείπει να προσφύγει στους κανόνες αυτούς και να παραθέσει τα πραγματικά περιστατικά, από τα οποία να προκύπτει η εφαρμογή των, ακόμη δε και όταν προβαίνει σε κακή εφαρμογή των, οπότε ο αναιρετικός έλεγχος καταλαμβάνει και την ορθότητα της κρίσεως του δικαστηρίου της ουσίας, αναφορικώς με την ερμηνεία της δικαιοπρακτικής βουλήσεως των μερών, αφού πρόκειται για εφαρμογή διατάξεων ουσιαστικού δικαίου.

Στην προκειμένη περίπτωση, με τον μόνο λόγο αναιρέσεως, αποδίδεται στην προσβαλλομένη απόφαση η πλημμέλεια από τον αριθμό 1 του άρθρου 560 Κ.Πολ.Δ., επειδή, καίτοι εμμέσως δέχθηκε την ύπαρξη κενού ή αμφιβολίας στην διατύπωση της βουλήσεως των συμβαλλομένων διαδίκων, ως προς την κατάρτιση οριστικής ή μη συμβάσεως μισθώσεως, δεν προσέφυγε στην εφαρμογή των κανόνων των άρθρων 173, 200 ΑΚ.

Με την προσβαλλομένη δε απόφαση του, το δίκασαν, επί εφέσεως κατ' αποφάσεως του Ειρηνοδικείου, Πολυμελές Πρωτοδικείο Ναυπλίου, δέχθηκε, ανελέγκτως, όπως προκύπτει από αυτή, τα κατωτέρω πραγματικά περιστατικά: "Η ενάγουσα τυγχάνει συμβολαιογράφος, με έδρα το Ναύπλιο, χρησιμοποιεί δε ως επαγγελματική της στέγη διαμέρισμα πρώτου ορόφου, που βρίσκεται σε διώροφο κτίριο παλαιάς κατασκευής επί της οδού ...

στο Ναύπλιο, το οποίο μισθώνει από κοινού με το δικηγόρο Ναυπλίου Θ. Κ. από την εναγόμενη από το έτος 1996 μέχρι σήμερα. Το επίδικο ακίνητο είναι το διαμέρισμα του ισογείου ορόφου της ως άνω οικοδομής, που αποτελείται από τρία κύρια δωμάτια, χωλ, κουζίνα, διάδρομο και τουαλέτα, εμβαδού 77 τ.μ., το οποίο η εναγομένη μέχρι το έτος 2003 μίσθωνε προς τρίτο πρόσωπο με μηνιαίο μίσθωμα 285 ευρώ.

Μετά τη λήξη της μίσθωσης του επιδίκου μισθίου και περί το μήνα Μάϊο του έτους 2005, η ενάγουσα εκδήλωσε ενδιαφέρον για την, πέραν του προαναφερομένου ήδη μισθωμένου απ' αυτήν ακίνητου, μίσθωση του ισογείου ορόφου του ως άνω κτιρίου, προκειμένου να το χρησιμοποιήσει για την άσκηση της επαγγελματικής της δραστηριότητας.

Επακολούθησαν συναντήσεις μεταξύ των διαδίκων, προκειμένου να επιτευχθεί συμφωνία ως προς τους όρους της μίσθωσης και ειδικότερα ως προς το ύψος του μισθώματος και την κάλυψη των δαπανών για την αναγκαία ανακαίνιση του επιδίκου διαμερίσματος. Την 09.05.2005 έλαβε χώρα συνάντηση των διαδίκων, παρουσία και του Θ.

Κ., όπου, κατόπιν διαφωνιών και έντονων διαπραγματεύσεων, ως προς το ύψος του μισθώματος, επήλθε εν τέλει προφορική συμφωνία των μερών κατά την οποία η εναγομένη ανέλαβε την υποχρέωση να μισθώσει από την 01.07.2005 το μίσθιο στην ενάγουσα, προκείμενο υ να το χρησιμοποιήσει ως επαγγελματική στέγη, για δέκα χρόνια, αντί .μηνιαίου μισθώματος ποσού 300 ευρώ τα πρώτα δύο χρόνια, αναπροσαρμοζόμενο ετησίως για τα λοιπά έτη της μίσθωσης κατά τα οριζόμενα στη διάταξη του άρθρου 7 παρ. 3 του π.δ. 34/1995, δηλαδή σε ποσοστό 75% του τιμαρίθμου του κόστους ζωής.

Επίσης συμφωνήθηκε η ενάγουσα να αναλάβει με δικές της δαπάνες την εγκατάσταση τριών κλιματιστικών, στην επισκευή των ηλεκτρικών εγκαταστάσεων του μισθίου και στην σύνδεση της υδραυλικής εγκατάστασης αυτού με τη Δ.Ε.Υ,Α.Ν., η δε εναγομένη στην επισκευή και βαφή των εσωτερικών και εξωτερικών θυρών και παραθύρων και σε γενικότερες εργασίες συντήρησης.

Με βάση τα παραπάνω πραγματικά περιστατικά και σύμφωνα με την αληθή βούληση των μερών, προκύπτει ότι την 09.05.2005 δεν καταρτίστηκε οριστική σύμβαση μίσθωσης του επίδικου ακινήτου. Ειδικότερα, με την προαναφερθείσα συμφωνία τα μέρη απλώς επεδίωξαν μία προπαρασκευαστική δέσμευση για την εξασφάλισή τους ως προς τη σύναψη οριστικής σύμβασης, μετά την πραγματοποίηση των αναγκαίων εργασιών συντήρησης και ανακαίνισης του μισθίου, γεγονός που συνάγεται από τις καταθέσεις των μαρτύρων και την ανωμοτί εξέταση της εναγομένης, σε συνδυασμό ιδίως με το ότι το μίσθιο δεν παραδόθηκε αυθημερόν προς χρήση στο μισθωτή, αλλά ορίστηκε μεταγενέστερη ρητή ημέρα παράδοσης αυτού και σύνταξης έγγραφου συμβολαίου και δη η 01.07.2005, δεν ρυθμίστηκαν λεπτομερώς τα επιμέρους θέματα και όροι της μίσθωσης παρά μόνον τα απολύτως αναγκαία στοιχεία αυτής και δεν τηρήθηκε έγγραφος τύπος, όπως συνηθίζεται στις εμπορικές μισθώσεις και όπως άλλωστε τα διάδικα μέρη είχαν πράξει κατά το παρελθόν κατά την κατάρτιση της μίσθωσης του πρώτου ορόφου του ιδίου ακινήτου.

Ενόψει των ανωτέρω, σύμφωνα και με τα εκτεθέντα στη μείζονα σκέψη της παρούσας, αποδεικνύεται ότι ουδέποτε καταρτίσθηκε οριστική σύμβαση μίσθωσης του επίδικου ακινήτου, τα όσα δε περί του αντιθέτου διαλαμβάνει η ενάγουσα στην αγωγή της και δη περί σύναψης οριστικής σύμβασης μισθώσεως την 09.05.2005 κρίνονται ουσιαστικά αβάσιμα.

Αντιθέτως, από τα ίδια πραγματικά περιστατικά συνάγεται ότι την εν λόγω ημερομηνία συνήφθη προσύμφωνο μίσθωσης, με το οποίο τα μέρη ανέλαβαν την υποχρέωση να συνάψουν την οριστική σύμβαση την 1-7-2005...". Με βάση τις παραδοχές του αυτές, το δικαστήριο έκρινε ότι, κατά την αληθή βούληση των συμβαλλομένων, δεν καταρτίστηκε οριστική σύμβαση μισθώσεως μεταξύ αυτών και απέρριψε κατ' ουσίαν την αγωγή της ήδη αναιρεσείουσας, με την οποία αυτή ζήτησε την παράδοση στην ίδια του μισθίου ακινήτου, Από τις ανωτέρω παραδοχές της προσβαλλομένης αποφάσεως προκύπτει, ότι το δικαστήριο διαπίστωσε, εμμέσως, την ύπαρξη κενού στην μεταξύ των διαδίκων σύμβαση και αμφιβολία στην διατυπωθείσα βούληση αυτών, εν σχέσει με την κατάρτιση οριστικής συμβάσεως μισθώσεως ή προσυμφώνου μισθώσεως, αναζήτησε δε την αληθινή βούληση αυτών, καταφεύγοντας σε στοιχεία πέραν της διατυπώσεως της.

Προς τούτο, όμως, δεν προσέφυγε στους κανόνες των άρθρων 173, 200 ΑΚ και δεν παρέθεσε περιστατικά από τα οποία να προκύπτει η εφαρμογή των, ήτοι ότι έλαβε υπ' όψη τις αρχές της καλής πίστεως και των συναλλακτικών ηθών που επιβάλλοντο στην συγκεκριμένη περίπτωση. Επομένως, ο μόνος λόγος αναιρέσεως πρέπει να γίνει δεκτός, ως βάσιμος.

Κατ' ακολουθίαν των ανωτέρω, πρέπει να αναιρεθεί η προσβαλλόμενη απόφαση, να παραπεμφθεί η υπόθεση προς περαιτέρω εκδίκαση στο ίδιο Πολυμελές Πρωτοδικείο, εφόσον είναι δυνατή η συγκρότησή του από άλλους δικαστές, εκτός από εκείνους που δίκασαν προηγουμένως (άρθρο 580 παρ. 3 ΚΠολΔ) και να καταδικασθεί η αναιρεσίβλητη, που ηττάται, στην πληρωμή των δικαστικών εξόδων της αναιρεσείουσας (άρθρο 176 και 183 ΚΠολΔ).-

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Αναιρεί την 524/2007 απόφαση του Πολυμελούς Πρωτοδικείου Ναυπλίου.

Παραπέμπει την υπόθεση, προς περαιτέρω εκδίκαση στο ίδιο Πολυμελές Πρωτοδικείο, που θα συγκροτηθεί από άλλους δικαστές, εκτός από εκείνους που δίκασαν προηγουμένως. Και

Καταδικάζει την αναιρεσίβλητη στην πληρωμή των δικαστικών εξόδων της αναιρεσείουσας, τα οποία ορίζει στο ποσό των χιλίων πεντακοσίων (1.500) ευρώ.

Κρίθηκε και αποφασίσθηκε στην Αθήνα στις 25 Νοεμβρίου 2011.Και,

Δημοσιεύθηκε στην Αθήνα, σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του, στις 9 Δεκεμβρίου 2011.

Ο ΠΡΟΕΔΡΕΥΩΝ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ