171/2015 · Άρειος Πάγος (Supreme Civil and Criminal Court of Greece)

Απόφαση 171 / 2015 (Δ, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)

Αριθμός 171/2015

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Δ' Πολιτικό Τμήμα

Συγκροτήθηκε από τους Δικαστές: Βασιλική Θάνου - Χριστοφίλου, Αντιπρόεδρο του Αρείου Πάγου, Δημητρούλα Υφαντή, Γεώργιο Σακκά, Παναγιώτη Χατζηπαναγιώτη και Χαράλαμπο Καλαματιανό, Αρεοπαγίτες.

Συνήλθε σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 24 Οκτωβρίου 2014, με την παρουσία και του γραμματέα Αθανασίου Λιάπη, για να δικάσει μεταξύ:

Των αναιρεσειόντων: 1) Ι. Ε. του Η., 2) Ε. χας Η. Ε., 3) Μ. Ε. του Η. και 4) Η. Ε. του Ι., όλων κατοίκων ... οι οποίοι εκπροσωπήθηκαν από τον πληρεξούσιο δικηγόρο τους Νικόλαο Χαιρόπουλο.

Των αναιρεσιβλήτων: 1) Π. Γ. του Σ., κατοίκου ..., ο οποίος εκπροσωπήθηκε από την πληρεξούσια δικηγόρο του Ι. Π. και 2) μονοπρόσωπης εταιρείας περιορισμένης ευθύνης με την επωνυμία "SAINT ΓΕΝΙΚΗ ΕΜΠΟΡΙΚΗ ΜΟΝΟΠΡΟΣΩΠΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΠΕΡΙΟΡΙΣΜΕΝΗΣ ΕΥΘΥΝΗΣ" και το διακριτικό τίτλο "SAINT ΜΟΝΟΠΡΟΣΩΠΗ ΕΠΕ", που εδρεύει στην Αθήνα και εκπροσωπείται νόμιμα, για την οποία παραστάθηκε ο νόμιμος εκπρόσωπός της Ν. Ν. του Αλεξάνδρου με τον πληρεξούσιο δικηγόρο του Παναγιώτη Ζυγούρη.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 31-5-2011 αγωγή των ήδη αναιρεσιβλήτων και του Ν. Ν. του Α. (ήδη νομίμου εκπροσώπου της 2ης), που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Πειραιώς. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 3557/2012 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 182/2014 του Μονομελούς Εφετείου Πειραιώς. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητούν οι αναιρεσείοντες με την από 3-4-2014 αίτησή τους.

Κατά τη συζήτηση της υπόθεσης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν όπως σημειώνεται πιο πάνω. Ο Εισηγητής Αρεοπαγίτης Παναγιώτης Χατζηπαναγιώτης διάβασε την από 20-10-2014 έκθεσή του, με την οποία εισηγήθηκε την απόρριψη όλων των λόγων της από 3-4-2014 και με αριθμό κατάθεσης 36/2014 αίτησης για αναίρεση της εκδοθείσας κατά την ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών υπ' αριθμ. 182/2014 απόφασης του Μονομελούς Εφετείου Πειραιώς. Ο πληρεξούσιος των αναιρεσειόντων ζήτησε την παραδοχή της αίτησης, οι πληρεξούσιοι των αναιρεσιβλήτων την απόρριψή της, καθένας δε την καταδίκη του αντιδίκου μέρους στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Ι.- Η νομική αοριστία της αγωγής, που συνδέεται με τη νομική εκτίμηση του εφαρμοστέου κανόνα ουσιαστικού δικαίου, ελέγχεται ως παραβίαση από το άρθρο 559 αριθμ. 1 του ΚΠολΔ, αν το Δικαστήριο για το σχηματισμό της περί νομικής επάρκειας της αγωγής κρίσης του αξίωσε περισσότερα στοιχεία από όσα απαιτεί ο νόμος προς θεμελίωση του ασκούμενου δικαιώματος ή αρκέσθηκε σε λιγότερα (Ολ.ΑΠ 18/1998, ΑΠ 536/2011, ΑΠ 271/2007, ΑΠ 438/2002).

Η δε ποιοτική αοριστία, δηλαδή η επίκληση των στοιχείων του νόμου, χωρίς αναφορά περιστατικών και η ποσοτική αοριστία, δηλαδή η μη αναφορά όλων των στοιχείων που απαιτούνται κατά νόμο για τη θεμελίωση του αιτήματος της αγωγής, ελέγχονται από τους αριθμούς 8 και 14, αντίστοιχα, του άρθρου 559 ΚΠολΔ (ΟλΑΠ15/2000), αν το δικαστήριο έκρινε ορισμένη την αγωγή λαμβάνοντας υπόψη γεγονότα που δεν αναφέρονται σ' αυτή ή αντιθέτως έκρινε αόριστη την αγωγή μη λαμβάνοντας υπόψη τέτοια γεγονότα.

Ο ισχυρισμός περί νομικής και περί ποσοτικής ή ποιοτικής αοριστίας της αγωγής, για να είναι παραδεκτός, πρέπει να προτείνεται στο δικαστήριο της ουσίας, σύμφωνα με τον κανόνα του άρθρου 562 § 2 του ΚΠολΔ, όπως επίσης πρέπει να αναφέρεται στο αναιρετήριο ότι προτάθηκε παραδεκτά και νόμιμα στο δικαστήριο που εξέδωσε την αναιρεσιβαλλόμενη απόφαση, ακόμη και αν έπρεπε να ληφθεί υπόψη αυτεπαγγέλτως, διαφορετικά ο λόγος είναι αόριστος (ΑΠ 536/2011, ΑΠ 438/2002).

Επομένως, ο πρώτος κατά σειρά λόγος της αίτησης αναίρεσης, με τον οποίο οι εναγόμενοι και ήδη αναιρεσείοντες προβάλλουν την από το άρθρο 559 αριθ. 1 ΚΠολΔ απορρέουσα αιτίαση, ότι το Μονομελές Εφετείο, το οποίο, με την προσβαλλόμενη τελεσίδικη απόφασή του, έκρινε νομικά ορισμένη την από 31.5.2011 αγωγή των ήδη αναιρεσιβλήτων, με την οποία καταγγελόταν κατ' άρθρο 585 ΑΚ η μεταξύ των αναιρεσειόντων, ως εκμισθωτών, και των αναιρεσιβλήτων, ως μισθωτών, καταρτισθείσα σύμβαση μίσθωσης, γιατί αρκέσθηκε σε λιγότερα στοιχεία από τα απαιτούμενα από τη διάταξη αυτή και έπρεπε να την απορρίψει ως μη νόμιμη, χωρίς όμως να αναφέρουν οι αναιρεσείοντες στο αναιρετήριο, ότι πρότειναν στο πιο πάνω δικαστήριο τον ισχυρισμό, περί αοριστίας της αγωγής, πρέπει να απορριφθεί ως αόριστος και συνακόλουθα ως απαράδεκτος.-

ΙΙ.- Κατά τους ορισμούς και την έννοια του άρθρου 559 αριθμ. 8 εδάφ. α' Κ.Πολ.Δ., λόγος αναίρεσης ιδρύεται όταν το δικαστήριο, κατ' εσφαλμένη εκτίμηση των διαδικαστικών εγγράφων, παρά το νόμο έλαβε υπόψη πράγματα που δεν προτάθηκαν και έχουν ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης. Ως "πράγματα" νοούνται οι αυτοτελείς πραγματικοί ισχυρισμοί, που τείνουν στη θεμελίωση, κατάλυση ή παρακώλυση του ασκούμενου με την αγωγή, ένσταση ή αντένσταση ουσιαστικού ή δικονομικού δικαιώματος και με την έννοια αυτή "πράγμα" αποτελεί η ιστορική βάση της αγωγής και τα θεμελιωτικά αυτής πραγματικά περιστατικά (ΑΠ 879/2013, ΑΠ 1008/ 2007).

Περαιτέρω, από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 574, 575, 576 και 585 ΑΚ, οι οποίες, κατά το άρθρο 44 του ΠΔ/τος 34/1995, εφαρμόζονται και επί εμπορικών μισθώσεων, προκύπτει ότι, αν, κατά το χρόνο παράδοσης στο μισθωτή του μισθίου πράγματος, τούτο έχει ελάττωμα ή έλλειψη της συμφωνηθείσας ιδιότητας που εμποδίζει, μερικά ή ολικά, τη συμφωνημένη χρήση, τότε ο μισθωτής έχει δικαίωμα, εκτός από αυτά των άρθρων 575 και 576 ΑΚ, να καταγγείλει τη σύμβαση υπό τους όρους του άρθρου 585 ΑΚ, εφόσον, εξαιτίας του προβαλλόμενου από αυτόν πραγματικού ελαττώματος ή έλλειψης της συμφωνηθείσας ιδιότητας, αναιρείται η δυνατότητα να κάνει ελεύθερη ή ανενόχλητη χρήση κατά τους όρους της σύμβασης, οπότε, σύμφωνα με το άρθρο 587 ΑΚ, αίρεται για το μέλλον η μισθωτική σχέση και δεν υποχρεούται πλέον ο μισθωτής σε καταβολή μισθωμάτων για το χρόνο μετά την καταγγελία.

Κατά την έννοια της διάταξης αυτής, το δικαίωμα της καταγγελίας κατά το ανωτέρω άρθρο 585 ΑΚ παρέχεται για κάθε είδους αθέτηση της κύριας υποχρέωσης του εκμισθωτή, του να παραδώσει στο μισθωτή ανεμπόδιστη τη συμφωνημένη χρήση, στην οποία περιλαμβάνονται και τα πραγματικά ελαττώματα καθώς και η έλλειψη συμφωνηθείσας ιδιότητας, ανεξαρτήτως του εάν ο εκμισθωτής βαρύνεται ή όχι με υπαιτιότητα.

Τέτοιο δε πραγματικό ελάττωμα αποτελεί και η αδυναμία χρήσης του μισθίου όπως συμφωνήθηκε, λόγω απαγόρευσης της χρήσης από δημόσια αρχή ή λόγω αδυναμίας χορήγησης της απαιτούμενης άδειας δημόσιας αρχής. Για την καταγγελία αυτή, η οποία προϋποθέτει παρακώλυση της χρήσης του μισθίου, πρέπει προηγουμένως να ταχθεί εύλογη προθεσμία στον εκμισθωτή για την αποκατάσταση της χρήσης και αυτή να περάσει άπρακτη (α' εδάφ.

ΑΚ 585), εκτός αν ο μισθωτής εξαιτίας του λόγου που δικαιολογεί την καταγγελία, δεν έχει συμφέρον στην εκτέλεση της σύμβασης, ή αν από την όλη στάση του εκμισθωτή προκύπτει ότι η θέση της προθεσμίας θα ήταν άσκοπη (β' εδάφ. ΑΚ 585). Από τα προαναφερόμενα προκύπτει με σαφήνεια ότι επί καταγγελίας της σύμβασης μίσθωσης από τον μισθωτή, κατ' άρθρο 585 εδάφ.

β' ΑΚ, στοιχεία της ιστορικής βάσης της αγωγής, τα οποία θεμελιώνουν αυτήν, αποτελούν η κατάρτιση έγκυρης σύμβασης μίσθωσης, η συμφωνηθείσα χρήση του μισθίου και η ύπαρξη πραγματικού ελαττώματος, το οποίο εμποδίζει, μερικά ή ολικά, τη συμφωνηθείσα χρήση και ένεκα του οποίου ο μισθωτής δεν έχει συμφέρον στην εκτέλεση της σύμβασης.

Δεν αποτελεί, όμως, στοιχείο της εν λόγω αγωγής και η μνεία σ' αυτήν ότι δεν χορηγείται προθεσμία προς αποκατάσταση του πραγματικού ελαττώματος του μισθίου, ως και ο λόγος για τον οποίο δεν χορηγείται η προθεσμία. Εάν δε ο εκμισθωτής προσβάλλει ως άκυρη την καταγγελία που έγινε χωρίς τήρηση της προθεσμίας, στο μισθωτή απόκειται να αποδείξει την έλλειψη συμφέροντός του για την εγκατάστασή του στο μίσθιο, η οποία και δικαιολογεί την καταγγελία χωρίς προηγούμενη προθεσμία.

Κατά συνέπεια, ο δεύτερος κατά σειρά λόγος της αίτησης αναίρεσης, με τον οποίο προσάπτεται στο Εφετείο η από τον αριθμό 8 εδάφ. α' του άρθρου 559 Κ.Πολ.Δ. αναιρετική πλημμέλεια, υπό την έννοια της λήψης υπόψη πραγμάτων μη προταθέντων και ασκούντων ουσιώδη επιρροή στην έκβαση της δίκης, συνισταμένη στο ότι μολονότι στην ένδικη αγωγή δεν διαλαμβανόταν ότι οι καταγγέλοντες μισθωτές δεν χορηγούν προθεσμία για την αποκατάσταση του πραγματικού ελαττώματος του μισθίου, ως και ο λόγος για τον οποίο δεν χορηγείται η προθεσμία, εντούτοις το Δικαστήριο εκείνο δέχθηκε με την προσβαλλόμενη απόφασή του την ύπαρξη πραγματικού ελαττώματος του μισθίου, δικαιολογούντος την καταγγελία και χωρίς προθεσμία αποκατάστασης της χρήσης του μισθίου και μετά ταύτα ως έγκυρη την γενόμενη καταγγελία, πρέπει να απορριφθεί ως απαράδεκτος.

Τούτο δε διότι τα φερόμενα ως μη προταθέντα και ληφθέντα υπόψη από το Εφετείο δεν αποτελούν, κατά τα προαναφερόμενα, στοιχεία της ιστορικής βάσης της αγωγής και άρα "πράγμα" κατά την έννοια του νόμου, αλλά και διότι - σε κάθε περίπτωση - από την επισκόπηση του περιεχομένου της ένδικης αγωγής, στην οποία εμπεριέχεται και η γενομένη καταγγελία της σύμβασης μίσθωσης, προκύπτει ότι μνημονεύεται σ' αυτήν (αγωγή) με σαφήνεια το πραγματικό ελάττωμα του μισθίου (αναστολή χορήγησης άδειας λειτουργίας καταστημάτων υγειονομικού ενδιαφέροντος στην περιοχή Κολωνακίου, όπου και το επίμαχο κατάστημα), το οποίο δεν επιτρέπει τη συμφωνηθείσα χρήση αυτού (βλ.

σελ. 12, 13, 15, 16 αγωγής) και, συνεπώς, το Εφετείο, δεχθέν την ύπαρξη του πραγματικού τούτου ελαττώματος και την ένεκα τούτου εγκυρότητα της καταγγελίας - χωρίς την χορήγηση προθεσμίας - και εντεύθεν τη λύση της μίσθωσης, δεν δέχθηκε πράγματα μη προταθέντα και ο προκείμενος λόγος είναι, σε κάθε περίπτωση, απορριπτέος, ως αβάσιμος.

Εξάλλου, ο από τον ίδιο παραπάνω αριθμό 8 εδάφ. β' του προαναφερόμενου άρθρου 559 Κ.Πολ.Δ. προβλεπόμενος λόγος αναίρεσης ιδρύεται και όταν το δικαστήριο της ουσίας παρά το νόμο δεν έλαβε υπόψη πράγματα που προτάθηκαν και έχουν ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης. Ως πράγματα δε στην περίπτωση αυτή νοούνται οι νόμιμοι, παραδεκτοί, ορισμένοι και λυσιτελείς πραγματικοί ισχυρισμοί των διαδίκων που τείνουν στη θεμελίωση αγωγής, ανταγωγής, ένστασης ή αντένστασης, όχι δε και οι μη νόμιμοι, απαράδεκτοι, αόριστοι και αλυσιτελείς ισχυρισμοί, οι οποίοι δεν ασκούν επίδραση στην έκβαση της δίκης και το δικαστήριο δεν υποχρεούται να απαντήσει σ' αυτούς (ΟλΑΠ 14/2004, ΑΠ 1569/2010).

Όμως ο από το β' εδάφιο του άνω αριθμού και άρθρου του Κ.Πολ.Δ. προβλεπόμενος λόγος αναίρεσης δεν στοιχειοθετείται, αν το δικαστήριο που δίκασε έλαβε υπόψη του προταθέντα ισχυρισμό και τον απέρριψε για οποιονδήποτε λόγο, τυπικό ή ουσιαστικό. Στην προκειμένη περίπτωση οι αναιρεσείοντες, με τον τέταρτο κατά σειρά λόγο αναίρεσης, από τον αριθμό 8 περ.

β' του άρθρου 559 Κ.Πολ.Δ., ψέγουν το Εφετείο διότι δεν έλαβε υπόψη του τους πρωτοδίκως προταθέντες και κατ' έφεση επαναφερθέντες ισχυρισμούς τους - ενστάσεις α) περί ανισχύρου της επίμαχης καταγγελίας της σύμβασης μίσθωσης, εκ του λόγου ότι οι αναιρεσίβλητοι μισθωτές συμφώνησαν και αποδέχθηκαν ότι σε περίπτωση που από ανώτερη βία, όπως είναι και η άρνηση της αρμόδιας αρχής να χορηγήσει άδεια λειτουργίας εστιατορίου στο μίσθιο, οπότε αυτοί (αναιρεσείοντες εκμισθωτές) δεν θα μπορούσαν να παραδώσουν το μίσθιο κατάλληλο για την συμφωνημένη χρήση, οι αναιρεσίβλητοι δεν θα δικαιούνταν να καταγγείλουν τη μίσθωση, αλλά είχαν την υποχρέωση να εγκατασταθούν στο μίσθιο εντός ενός μηνός από την άρση της ανώτερης βίας και την προσφορά του μισθίου κατάλληλου προς χρήση, πράγμα (προσφορά του μισθίου κατάλληλου προς χρήση) που θα συνέβαινε στις 10.5.2011 ή το αργότερο στις 23.6.2011 και β) περί καταχρηστικής άσκησης του αγωγικού εν προκειμένω δικαιώματος των αναιρεσιβλήτων μισθωτών προς καταγγελία της σύμβασης μίσθωσης εκ του λόγου ότι, μεταξύ άλλων, 1) "οι αναιρεσίβλητοι, παρόλο που γνώριζαν, κατά το χρόνο της καταγγελίας, ότι το επίμαχο πραγματικό ελάττωμα του μισθίου έληγε στις 10.5.2011, δεν ανέμεναν μέχρι την ημερομηνία αυτή αλλά προέβησαν στην καταγγελία της μίσθωσης, χωρίς μάλιστα να θέσουν, ως όφειλαν κατ' άρθρο 585 ΑΚ, εύλογη προθεσμία προς παραχώρηση της χρήσης του μισθίου, 2) ενώ κατά τη σύμβαση της μίσθωσης, οι εκμισθωτές θα έπρεπε να παραδώσουν στους αναιρεσίβλητους - μισθωτές το μίσθιο το αργότερο εντός ενός έτους από 1.2.2011, ήτοι μέχρι 31.1.2012, εντούτοις, οι αναιρεσίβλητοι έσπευσαν να καταγγείλουν τη μίσθωση από το Μάρτιο του 2011 και 3) ενώ από 1.2.2011 μέχρι τα μέσα Μαρτίου 2011 οι αναιρεσίβλητοι πίεζαν αφόρητα τους αναιρεσείοντες - εκμισθωτές για την παράδοση σ' αυτούς του μισθίου, κατά τρόπο αντιφατικό προέβησαν εσπευσμένα στην καταγγελία της μίσθωσης παρόλο που όφειλαν να αναμείνουν μέχρι 10.5.2011".

Από την προσβαλλόμενη απόφαση προκύπτει ότι το Εφετείο έλαβε υπόψη και απέρριψε όλους τους προαναφερόμενους ισχυρισμούς και ειδικότερα τον πρώτο τούτων ως μη νόμιμο και τον δεύτερο εξ αυτών ως αβάσιμο (βλ. 17ο φύλλο επ. προσβαλλόμενης απόφασης), αναφερόμενο διεξοδικώς σε όλα τα θέματα τα οποία φέρονται κατά τους αναιρεσείοντες ως συγκροτούντα την ένσταση κατάχρησης δικαιώματος και τα οποία μνημονεύονται στις σελίδες 57 έως και 61 της από 11.3.2013 έφεσης των εναγομένων - αναιρεσειόντων, η οποία κρίθηκε από το Εφετείο ότι ισχύει κατά μετατροπή ως αντέφεση, δεδομένου ότι ως έφεση κρίθηκε απαράδεκτη και απορριπτέα λόγω εκπρόθεσμης άσκησής της.

Συνεπώς, ο ερευνόμενος λόγος αναίρεσης (τέταρτος) είναι αβάσιμος και απορριπτέος.

IΙΙ.- Κατά τη διάταξη του άρθρου 559 αριθμ. 19 Κ.Πολ.Δ., αναίρεση επιτρέπεται και αν η απόφαση δεν έχει νόμιμη βάση γιατί δεν έχει καθόλου ή έχει ανεπαρκείς ή αντιφατικές αιτιολογίες σε ζήτημα που ασκεί ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης. Κατά την έννοια της διάταξης αυτής, ο από αυτήν λόγος αναίρεσης ιδρύεται όταν, από το αιτιολογικό της αναιρεσιβαλλόμενης απόφασης, δεν προκύπτουν σαφώς και επαρκώς, τα πραγματικά εκείνα περιστατικά που είναι, κατά το νόμο, αναγκαία για την εφαρμογή, στη συγκεκριμένη περίπτωση, του κανόνα ουσιαστικού δικαίου που εφαρμόστηκε, όπως και όταν η απόφαση έχει ελλιπείς ή αντιφατικές αιτιολογίες σχετικά με τα πραγματικά περιστατικά που έχουν ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης, με συνέπεια να μην είναι δυνατός ο αναιρετικός έλεγχος της ορθής ή όχι εφαρμογής του κανόνα αυτού του ουσιαστικού δικαίου.

Αντίθετα, δεν ιδρύεται λόγος αναίρεσης, κατά τη διάταξη αυτή, όταν οι ελλείψεις της απόφασης ανάγονται στην εκτίμηση των αποδείξεων και μάλιστα στην ανάλυση και στάθμισή τους και στην αιτιολόγηση του εξαγομένου από αυτές πορίσματος, γιατί στην κρίση του αυτή το δικαστήριο προβαίνει ανελέγκτως κατά το άρθρο 561 § 1 Κ.Πολ.Δ., εκτός αν δεν είναι σαφές το πόρισμα και για το λόγο αυτό γίνεται αδύνατος ο αναιρετικός έλεγχος (ΑΠ 1416/2012, ΑΠ 1208/2011, ΑΠ 44/2003, ΑΠ 1702/2001).

Ούτε επίσης ιδρύεται ο λόγος αυτός από την αναφορά ή μη στην επιχειρηματολογία των διαδίκων ή από την επιχειρηματολογία του δικαστηρίου (ΑΠ 16/2005). Περαιτέρω, το άρθρο 582 AK, το οποίο αναφερόταν στον αποκλεισμό ή περιορισμό της ευθύνης του εκμισθωτή για ελαττώματα ή έλλειψη συνομολογηθείσης ιδιότητας του μισθίου, καταργήθηκε, από 21.8.2002, με το άρθρο 2 § 3 του Ν. 3043/2002 και, συνεπώς, εφαρμογής τυγχάνει πλέον για το έγκυρο ή μη της συμφωνίας για μη ευθύνη του εκμισθωτή από πταίσμα, η διάταξη του άρθρου 332 § 1 ΑΚ, όπως ισχύει μετά την αντικατάστασή της με το άρθρο 2 § 1 του ως άνω νόμου, σύμφωνα με την οποία "άκυρη είναι κάθε εκ των προτέρων συμφωνία με την οποία αποκλείεται ή περιορίζεται η ευθύνη από δόλο ή βαριά αμέλεια".

Τέλος, όπως ρητά ορίζεται στο άρθρο 586 ΑΚ, αν η καταγγελία γίνεται για ύπαρξη ελαττωμάτων, νομικών ή πραγματικών, ή για έλλειψη συμφωνημένης ιδιότητας, ο μισθωτής δεν έχει το δικαίωμα να ενεργήσει αυτήν, στις περιπτώσεις κατά τις οποίες για την ύπαρξη των ελαττωμάτων τούτων ή της έλλειψης της ιδιότητας, δεν είναι υπεύθυνος ο εκμισθωτής.

Οι περιπτώσεις αυτές, στις οποίες το άρθρο 586 ΑΚ προφανώς παραπέμπει, είναι α) των άρθρων 579 και 581 για τα πραγματικά ελαττώματα και την συμφωνηθείσα ιδιότητα, β) του άρθρου 580, μόνο για τα πραγματικά ελαττώματα και γ) του άρθρου 579 μόνο για τα νομικά ελαττώματα. Επομένως, εάν ο μισθωτής γνώριζε κατά τη συνομολόγηση της σύμβασης είτε την ύπαρξη του νομικού ή πραγματικού ελαττώματος ή την έλλειψη της ιδιότητας ή από βαριά αμέλειά του αγνοούσε την ύπαρξη του πραγματικού ελαττώματος ή εάν αυτός γνωρίζοντας το πραγματικό ελάττωμα ή την έλλειψη παρέλαβε ανεπιφύλακτα το πράγμα, δεν δικαιούται σε καταγγελία της σύμβασης της μίσθωσης.- Στην προκειμένη περίπτωση, όπως προκύπτει από την αναιρεσιβαλλόμενη απόφαση, το Εφετείο, αναφορικά με την εγκυρότητα της γενομένης από μέρους των αναιρεσιβλήτων μισθωτών καταγγελίας της σύμβασης μίσθωσης για ύπαρξη πραγματικού ελαττώματος του μισθίου, χωρίς να ταχθεί στους εκμισθωτές εύλογη προθεσμία για την αποκατάσταση της χρήσης του μισθίου, την απόρριψη ως αβασίμων των ισχυρισμών των αναιρεσειόντων εκμισθωτών για απαλλαγή τους από το επίμαχο πραγματικό ελάττωμα του μισθίου και την συμβατική δέσμευση των μισθωτών να μην προβούν σε καταγγελία της μίσθωσης πριν περάσει ένα έτος από την μη εμπρόθεσμη παράδοση του μισθίου, ήτοι όχι πριν την 1.2.2012, δέχθηκε τα ακόλουθα: "Ο Ν.

Ν., τρίτος ενάγων, είναι νόμιμος εκπρόσωπος της μονοπρόσωπης εταιρείας περιορισμένης ευθύνης με την επωνυμία "SAINT ΓΕΝΙΚΗ ΕΜΠΟΡΙΚΗ ΜΟΝΟΠΡΟΣΩΠΗ ΕΤΑΙΡΙΑ ΠΕΡΙΟΡΙΣΜΕΝΗΣ ΕΥΘΥΝΗΣ" και το διακριτικό τίτλο "SAINT ΜΟΝΟΠΡΟΣΩΠΗ ΕΠΕ", δεύτερης των εναγόντων, η οποία δραστηριοποιείται στο χώρο της εκμετάλλευσης κέντρων εστίασης και ψυχαγωγίας, επαγγελματική δραστηριότητα που ασκεί και ο πρώτος των εναγόντων, Π.

Γ.. Η δεύτερη και ο τρίτος των εναγόντων ξεκίνησαν το έτος 2004 μία κοινή επιχειρηματική δραστηριότητα θέτοντας σε λειτουργία ένα κατάστημα υγειονομικού ενδιαφέροντος στο Κολωνάκι Αττικής, στην οδό Πλουτάρχου, αριθμός 10 και στη συνέχεια, και πιο συγκεκριμένα το έτος 2007, αυτοί έθεσαν σε λειτουργία ένα όμοιο κατάστημα στη Μύκονο.

Οι ανωτέρω, και για την απόδοση της πραγματικότητας, ο πρώτος και ο τρίτος, φυσικά πρόσωπα, είναι επιτυχημένοι επαγγελματίες στο χώρο που δραστηριοποιούνται. Αυτοί αποφάσισαν να επεκτείνουν την επιχειρηματική τους δραστηριότητα και να θέσουν σε λειτουργία ένα ακόμα κατάστημα υγειονομικού ενδιαφέροντος στο Κολωνάκι Αττικής.

Για το λόγο αυτό το Νοέμβριο του 2008 ο Ν. Ν., εκπροσωπώντας τυπικώς την εταιρεία του, και ατύπως και τον πρώτο των εναγόντων, Π. Γ., ήρθε σε επαφή με τον Ι. Ε., πρώτο των εναγομένων, ο οποίος είναι συγκύριος με τους υπόλοιπους τρεις εναγομένους, δύο ισογείων συνεχόμενων καταστημάτων, τα οποία αποτελούν ένα ενιαίο ακίνητο συνολικού εμβαδού 142,41 τ.μ., το οποίο βρίσκεται σε οικοδομή επί της συμβολής των οδών Πατριάρχου Ιωακείμ αριθμός 43 και Πλουτάρχου αριθμός 23.

Συγκεκριμένα οι εναγόμενοι είναι συγκύριοι εξ αδιαιρέτου, ο πρώτος σε ποσοστό 16,875%, η δεύτερη σε ποσοστό 56,25%, η τρίτη σε ποσοστό 21,875% και ο τέταρτος σε ποσοστό 5%. Το εν λόγω μίσθιο τη συγκεκριμένη χρονική στιγμή ήταν μισθωμένο στην εταιρεία με την επωνυμία "Λ. Γ. ΚΑΙ ΣΙΑ Ε.Ε", η οποία το εκμεταλλευόταν ως κατάστημα υγειονομικού ενδιαφέροντος (πιτσαρία) και με βάση σχετική συμφωνία με τους εναγομένους είχε δικαίωμα να κάνει χρήση αυτού μέχρι τις 31-1-2011.

Οι ενάγοντες θεωρούσαν ότι το υπό διαπραγμάτευση μίσθιο βρισκόταν σε προνομιακή θέση, τόσο λόγω της συγκεκριμένης χωροταξικής τοποθεσίας του, αλλά και επειδή αυτό βρισκόταν στην ευρύτερη περιοχή, γειτονική στην ουσία, με αυτή στην οποία ήδη αυτοί διατηρούσαν από το παρελθόν άλλο "δικό τους" κατάστημα, το οποίο είχε επικερδή για τους ίδιους λειτουργία και πολύ καλή εμπορική φήμη, έκριναν δε ότι η μίσθωση ενός νέου καταστήματος, και πιο συγκεκριμένα του υπό διαπραγμάτευση μισθίου, θα τους βοηθούσε στην επέκταση της πελατείας τους και συνακόλουθα στην αύξηση των οικονομικών κερδών τους.

Οι εναγόμενοι επίσης γνώριζαν, ότι είχαν στην ιδιοκτησία τους ένα ιδιαίτερα αξιοποιήσιμο ακίνητο, καθόσον αυτό βρίσκεται σε μία περιοχή, την οποία πολλοί άνθρωποι θεωρούν κοσμοπολίτικη, αλλά και σε πολύ καλή τοποθεσία, κεντρική και γωνιακή. Έτσι ο Π. Γ. και η εταιρεία "SAINT", νόμιμα εκπροσωπούμενη από τον Ν.

Ν., συμφώνησαν με τους εναγομένους να μισθώσουν το παραπάνω ενιαίο κατάστημα, προκειμένου να λειτουργήσει σ' αυτό επιχείρηση εστιατορίου - καφέ μπαρ. Ειδικότερα μεταξύ των παραπάνω διαδίκων συνήφθη στις 19-11-2008 ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης, στο οποίο καθοριζόταν, ότι η μίσθωση θα άρχιζε όχι άμεσα αλλά στο μέλλον και πιο συγκεκριμένα την 1-2-2011 και θα έληγε στις 31-1-2023.

Στον τρίτο όρο του παραπάνω συμφωνητικού αναφέρθηκε επί λέξει: "ότι το μίσθιο θα χρησιμοποιηθεί ως εστιατόριο ή καφέ - μπαρ ή αναψυκτήριο ή για οποιαδήποτε συναφή χρήση". Στον ίδιο όρο του αυτού συμφωνητικού μίσθωσης συμφωνήθηκε, ότι απαγορεύεται οποιαδήποτε αλλαγή της παραπάνω συμφωνηθείσας χρήσης, προβλέφθηκε δε ότι η παράβαση του όρου αυτού θα συνεπάγεται την άμεση λύση της μίσθωσης και την έξωση των μισθωτών.

Την ίδια ημέρα, δηλαδή στις 19-11-2008, υπογράφηκε μεταξύ των ιδίων ως παραπάνω συμβαλλομένων ένα δεύτερο ιδιωτικό συμφωνητικό, με το οποίο συμφωνήθηκε ότι η τρίτη προς τους διαδίκους εταιρεία με την επωνυμία "Λ. Γ. ΚΑΙ ΣΙΑ Ε.Ε", η οποία βρισκόταν ήδη από το έτος 1989 στη χρήση του μισθίου ακινήτου θα παρέμενε σ' αυτό μέχρι τις 31-1-2011, οπότε θα αποχωρούσε άνευ άλλου τινός.

Με το "πρώτο" από 19-11-2008 συμφωνητικό συμφωνήθηκε μεταξύ των διαδίκων ότι οι εκμισθωτές δεν θα φέρουν καμία ευθύνη σε περίπτωση που δεν χορηγηθεί ή αφαιρεθεί από τις αρμόδιες αρχές η άδεια λειτουργίας της επιχείρησης του μισθωτή. Κατά την υπογραφή του "πρώτου" συμφωνητικού οι ενάγοντες κατέβαλαν, μετά από αίτημα των εναγομένων, το ποσό των 30.000 ευρώ.

Με βάση όσα αναφέρθηκαν στη νομική σκέψη της παρούσας το ποσό αυτό, το οποίο στις συναλλαγές αποκαλείται εγγύηση, αποτελεί συμβατική εγγυοδοσία και ο σκοπός για τον οποίο δόθηκε στη προκειμένη περίπτωση το ως άνω ποσό ήταν η εξασφάλιση των εκμισθωτών για την καλή εκτέλεση της σύμβασης εκ μέρους των μισθωτών, δηλαδή την εκπλήρωση όλων των απορρεουσών απ' αυτή υποχρεώσεων των τελευταίων, μεταξύ των οποίων και η υποχρέωση των μισθωτών για την καταβολή του μισθώματος, καθώς και για την πληρωμή δαπανών, τις οποίες υποχρεούται να καταβάλει ο μισθωτής (κοινόχρηστα, ηλεκτρικό ρεύμα, νερό), συμφωνήθηκε δε ότι το ποσό αυτό θα επιστρεφόταν στους μισθωτές μετά τη λύση της μισθώσεως, την εμπρόθεσμη αποχώρηση των μισθωτών από το μίσθιο και την παράδοση του μισθίου και των κλειδιών του.

Επίσης οι ενάγοντες κατέβαλαν, κατόπιν απαίτησης των εναγομένων, δυνάμει του "δευτέρου" συμφωνητικού μίσθωσης και το ποσό των 150.000 ευρώ ως τμήμα του, εκ των εναγομένων καθορισθέντος, ποσού 350.000 ευρώ για την άυλη εμπορική αξία του μισθίου. Οι ενάγοντες ήσαν με βάση την ίδια ως άνω συμφωνία υποχρεωμένοι να καταβάλλουν το υπόλοιπο, εκ των 350.000 ευρώ, ποσό των 200.000, μία μόλις ημέρα πριν την έναρξη της σύμβασης μίσθωσης την 1-2-2011, δηλαδή στις 30-1-2011.

Οι εναγόμενοι δεν παρέδωσαν τη χρήση του μισθίου στους ενάγοντες την 1-2-2011. Το γεγονός αυτό συνομολογούν οι εναγόμενοι, αφού παραδέχονται ότι με τη με ημερομηνία σύνταξης 3-3-2011 εξώδικη δήλωση, η οποία κοινοποιήθηκε στους ενάγοντες, τους γνωστοποίησαν την "απελευθέρωση" του επιδίκου μισθίου από τη προηγούμενη μισθώτρια εταιρεία.

Οι ενάγοντες, επειδή παρήλθε όχι μόνο η 1-2-2011 αλλά και αρκετές μέρες επιπλέον, απέστειλαν στις 25-2-2011 στους εναγόμενους την από 23-2-2011 εξώδικη δήλωση, εκφράζοντας τη διαμαρτυρία τους για τη μη εμπρόθεσμη, σύμφωνα με τη σύμβαση μίσθωσης, παραχώρηση της χρήσης του μισθίου. Οι εναγόμενοι απέστειλαν στους ενάγοντες και συγκεκριμένα στις 8-3-2011 στον ενάγοντα Π.

Γ. και στις 10-3-2011 στην ενάγουσα εταιρεία "SAINT" την παραπάνω από 3-3-2011 εξώδικη δήλωση, με την οποία τους καλούσαν να καταβάλουν το ποσό των 200.000 ευρώ ως εναπομείναν υπόλοιπο της άυλης εμπορικής αξίας του επιδίκου μισθίου, γνωστοποιώντας ότι το μίσθιο θα τους παραδοθεί, εφόσον προηγηθεί η καταβολή του παραπάνω ποσού εντός δέκα (10) ημερών από τη λήψη της ανωτέρω εξώδικης δήλωσης.

Τα ανωτέρα δεδομένα και πιο ειδικά τη μη παραχώρηση της χρήσης του μισθίου στους ενάγοντες την 1-2-2011, την αποστολή στις 25-2-2011 εξωδίκου από τους ενάγοντες στους εναγομένους με το ανωτέρω περιεχόμενο και την εκ μέρους των εναγομένων εξώδικη "απάντηση" σ' αυτό (παραπάνω εξώδικο) για παράδοση της χρήσης υπό την προϋπόθεση καταβολής εκ μέρους των εναγόντων του ποσού των 200.000 ευρώ συνομολογούν οι εναγόμενοι.

Η λειτουργία της επιχείρησης εστιατορίου στο επίδικο μίσθιο ήταν όμως ανέφικτη, καθόσον με την υπ' αριθμ. 290/23-2-2009 απόφαση του Δημοτικού Συμβουλίου Αθηναίων αποφασίσθηκε η αναστολή χορήγησης νέων αδειών ίδρυσης και λειτουργίας καταστημάτων υγειονομικού ενδιαφέροντος για δύο (2) χρόνια σε πολλές περιοχές του Δήμου Αθηναίων και μεταξύ αυτών και στη περιοχή του Κολωνακίου, όπου βρίσκεται το επίδικο μίσθιο.

Επίσης με την υπ' αριθμ. 97/21-2-2011 απόφαση του Δημοτικού Συμβουλίου του Δήμου Αθηναίων παρατάθηκε η ισχύς της παραπάνω απόφασης μέχρι τις 10-5-2011, απαγόρευση που τελικώς ίσχυσε μέχρι τις 23-6-2011, οπότε εκδόθηκε η υπ' αριθμ. 19934/16785/23-6-2011 απόφαση του Γ.Γ. Αποκεντρωμένης Διοίκησης Αττικής, που αφορούσε την ακύρωση της υπ' αριθμ. 462/2-5-2011 Πράξεως της 4ης Συνεδρίασης του Δημοτικού Συμβουλίου του Δήμου Αθηναίων, η οποία ενέκρινε την αναστολή χορήγησης αδειών λειτουργίας καταστημάτων υγειονομικού ενδιαφέροντος μέχρι τις 31-12-2011.

Η αδυναμία εκδόσεως νέας άδειας λειτουργίας καταστήματος υγειονομικού ενδιαφέροντος ανέκυψε μετά τη σύναψη των δύο συμφωνητικών, που προαναφέρθηκαν, και μάλιστα για πρώτη φορά, γεγονός που ενδιαφέρει στην ένδικη υπόθεση, ανέκυψε σε σύντομο χρονικό διάστημα μετά την υπογραφή αυτών (συμφωνητικών) και πιο συγκεκριμένα στις 23-2-2009.

Η σύζυγος του πρώτου και μητέρα του τέταρτου των εναγομένων, Α. Κ., ήταν μέλος του Δημοτικού Συμβουλίου του Δήμου Αθηναίων από το έτος 1998 και ειδικότερα αυτή εξελέγη δημοτικός σύμβουλος τον Οκτώβριο του 1998, ενώ στη δεύτερη θητεία της διετέλεσε και Αντιδήμαρχος. Αυτή συμμετείχε στη συνεδρίαση του δημοτικού συμβουλίου στις 23-2-2009, όπως προκύπτει από το απόσπασμα της υπ' αριθμ. 290/23-2-2009 απόφασης του Δημοτικού Συμβουλίου Αθηναίων, οπότε αποφασίστηκε η αναστολή χορήγησης νέων αδειών για δύο χρόνια.

Η ανωτέρω γνώριζε βέβαια κατά το χρόνο συνάψεως της σύμβασης μισθώσεως την επικείμενη απαγόρευση έκδοσης νέων αδειών λειτουργίας καταστημάτων υγειονομικού ενδιαφέροντος, διότι ένα τέτοιο θέμα, το οποίο είναι σημαντικό, κυρίως λόγω του οικονομικού αντίκτυπου και δευτερευόντως λόγω του "κοσμοπολίτικου" χαρακτήρα της περιοχής του Κολωνακίου, αποτελεί μετά βεβαιότητας αντικείμενο εκτενούς και "μακροχρόνιας" συζήτησης μεταξύ των μελών του Δημοτικού Συμβουλίου πριν τη λήψη σχετικής απόφασης και δεν ανακύπτει αιφνιδίως και πολύ περισσότερο δεν αποφασίζεται "εν μία νυκτί", με την έννοια ότι η σύζυγος του πρώτου και μητέρα του τέταρτου των εναγομένων, ασχολούμενη για πολλά έτη με την τοπική αυτοδιοίκηση, γνώριζε εγκαίρως, δηλαδή πριν τη κατάρτιση του συμφωνητικού μισθώσεως του επιδίκου μισθίου το πραγματικό ελάττωμα που μισθίου, το οποίο αυτό θα ανέκυπτε μετά βεβαιότητας πολύ σύντομα.

Η γνώση της Α. Κ. για το παραπάνω θέμα πριν τη κατάρτιση των δύο συμφωνητικών αποδεικνύεται από το γεγονός ότι στις 21-7-2008 υποβλήθηκε στο Δημοτικό Συμβούλιο του Δήμου Αθηναίων η με αριθμό πρωτοκόλλου 169065 έγγραφη διαμαρτυρία της ένωσης "Κίνηση Πολιτών Κολωνακίου", με την οποία διατυπωνόταν, υπό την επίκληση παραπόνων, αίτημα περί αναστολής χορήγησης αδειών λειτουργίας καταστημάτων υγειονομικού ενδιαφέροντος.

Είναι δε αυτονόητο ότι όλοι οι εναγόμενοι πληροφορήθηκαν από τη σύζυγο του πρώτου και μητέρα του τέταρτου των εναγομένων, Α. Κ., το σοβαρό θέμα περί επικείμενης μη χορήγησης νέων αδειών λειτουργίας σε καταστήματα υγειονομικού ενδιαφέροντος και στο Κολωνάκι, ανεξάρτητα αν η ανωτέρω (Α. Κ.) δεν χειριζόταν, με την έννοια της εποπτείας και του ελέγχου, κατά την ημερομηνία κατάρτισης του συμφωνητικού μισθώσεως, η ίδια θέματα σχετικά με την έκδοση αδειών λειτουργίας καταστημάτων υγειονομικού ενδιαφέροντος.

Οι εναγόμενοι ισχυρίζονται, ότι δεν φέρουν ευθύνη για τη μη "ακριβόχρονη", με βάση τη σύμβαση μίσθωσης, παράδοση του μισθίου, αφού η μη έγκαιρη αποχώρηση της προηγούμενης μισθώτριας αποτελεί γεγονός ανώτερης βίας, για το οποίο δεν υπέχουν καμία απολύτως ευθύνη οι ίδιοι, γεγονός το οποίο εκ προοιμίου είχαν αποδεχθεί οι ενάγοντες με τη "δεύτερη" σύμβαση, αφού στον όρο 5 αυτής αναφέρεται επί λέξει: "Σε περίπτωση όμως που από "ανωτέρα βία" ο εκμισθωτής δεν καθίσταται δυνατόν να παραδώσει το μίσθιο στον μισθωτή τότε ο μισθωτής υποχρεούται να εγκατασταθεί στο μίσθιο εντός ενός (1) μηνός αφ' ότου αρθεί το πρόβλημα της ανωτέρας βίας και το ακίνητο προσφερθεί ως κατάλληλο προς χρήση και κληθεί από τον εκμισθωτή να αρχίσει και να συνεχίσει την μίσθωση...".

Ο συγκεκριμένος ισχυρισμός των εναγομένων - εκμισθωτών περί μη ευθύνης τους για τη μη έγκαιρη παράδοση του μισθίου, όπως αυτός αναλύθηκε παραπάνω δεν είναι νόμιμος, καθόσον, σύμφωνα με όσα προαναφέρθηκαν στην υπό στοιχεία -4β- νομική σκέψη ο εκμισθωτής ευθύνεται για τη μη παραχώρηση της χρήσης του μισθίου και από τυχαίο γεγονός (σεισμός) (ΑΠ 311/2006 ο.π), ανεξάρτητα του ότι η αποχώρηση της προηγούμενης μισθώτριας από τη χρήση του επιδίκου μισθίου δεν μπορεί να θεωρηθεί γεγονός "ανωτέρας βίας" ή γεγονός, για το οποίο δεν φέρουν ευθύνη οι εναγόμενοι - εκμισθωτές, διότι αυτοί μπορούσαν να εξασφαλίσουν δικαστικώς την απόδοση της χρήσης του ακινήτου τους, υπαρχούσης για τη συγκεκριμένη δυνατότητα των εναγομένων και σχετικής πρόβλεψης στο συμφωνητικό μίσθωσης του επιδίκου μισθίου, που καταρτίσθηκε μεταξύ των εναγομένων και της τρίτης, προς τους διαδίκους της συγκεκριμένης ένδικης υπόθεσης, μισθώτριας εταιρείας με την επωνυμία "Λ.

Γ. ΚΑΙ ΣΙΑ Ε.Ε", αναφερομένης επίσης της σχετικής δυνατότητας των εναγομένων στο "δεύτερο" συμφωνητικό μίσθωσης με τους ενάγοντες, αφού επισυνάφθηκε στο συμφωνητικό αυτή η σχετική συμφωνία μίσθωσης με τη τρίτη μισθώτρια εταιρεία, ώστε να λάβουν γνώση οι ανωτέρω (ενάγοντες). Περαιτέρω αναφορικά με το πραγματικό ελάττωμα της μη χορήγησης άδειας λειτουργίας από την αρμόδια διοικητική αρχή, οι εναγόμενοι υποστηρίζουν κατ' αρχήν ότι η ευθύνη τους για οποιοδήποτε πραγματικό ελάττωμα, όπως και αυτό που σχετίζεται με την άδεια λειτουργίας, αποκλείστηκε με σχετική συμφωνία με τους ενάγοντες, συμπεριληφθείσα στη σύμβαση μισθώσεως.

Στη σύμβαση μίσθωσης υπάρχει σχετική πρόβλεψη περί μη ευθύνης των εναγόμενων για την περίπτωση που ανακύψει πρόβλημα σχετικό με την έκδοση άδειας λειτουργίας. Ωστόσο όμως οι προαναφερόμενες διατάξεις των άρθρων 576 επ. ΑΚ, με τις οποίες ρυθμίζεται η ευθύνη του εκμισθωτή για κάθε είδους ελαττώματα του μισθίου, πραγματικά ή νομικά, όπως από αυτές τις ίδιες προκύπτει, είναι ενδοτικού δικαίου, με την έννοια ότι επιτρέπεται, με τους όρους πάντοτε των γενικών διατάξεων των άρθρων 332 επ.

ΑΚ, να συμφωνηθεί ο αποκλεισμός ή ο περιορισμός της ειδικής αυτής ευθύνης του εκμισθωτή. Η συμφωνία αυτή, στα πλαίσια της αρχής της ελευθερίας των συμβάσεων (άρθρο 361 ΑΚ), με την οποία ο εκμισθωτής δεν φέρει καμία ευθύνη για φθορές ή βλάβες του μισθίου που θα προκύψουν κατά την πορεία της μίσθωσης από οποιαδήποτε αιτία ακόμη και για τα τυχερά ή την ανώτερη βία, είναι άκυρη αν τα ελαττώματα αποσιωπήθηκαν από δόλο ή βαρειά αμέλεια και στη προκειμένη περίπτωση οι εναγόμενοι αποσιώπησαν σκοπίμως, δηλαδή με δόλο, το πραγματικό ελάττωμα του μισθίου, το οποίο γνώριζαν, όπως ήδη αναφέρθηκε παραπάνω.

Περαιτέρω πρέπει να αναφερθεί ότι κατά τη κατάρτιση της σύμβασης μισθώσεως οι ενάγοντες δεν γνώριζαν αυτό το πραγματικό ελάττωμα του μισθίου, ούτε το αγνοούσαν από βαρειά αμέλεια τους, καθόσον το "άλλο - δικό τους" κατάστημα που ήδη λειτουργούσε από το παρελθόν με επιμέλειά τους στην ίδια ευρύτερη περιοχή δεν αντιμετώπιζε κανένα πρόβλημα νόμιμης λειτουργίας, αφού δεν ανακλήθηκε ποτέ η άδεια λειτουργίας του και οι ενάγοντες δεν είχαν κανένα λόγο να παρακολουθούν κάθε στιγμή τις μελλοντικές εξελίξεις από νομική πλευρά στο χώρο των καταστημάτων μαζικής εστίασης.

Οι εναγόμενοι - εκμισθωτές, για να άρουν την ευθύνη τους από την ύπαρξη του πιο πάνω ελαττώματος ισχυρίζονται, ότι οι ενάγοντες αγνοούσαν από βαρειά αμέλειά τους την ύπαρξη του σχετικού ελαττώματος, αφού ως έμπειροι και πολύπειροι επαγγελματίες όφειλαν να γνωρίζουν το αγορανομικό καθεστώς που αφορούσε τα καταστήματα στη συγκεκριμένη περιοχή της Αττικής.

Όμως, και το σκέλος αυτό, του βασικού ισχυρισμού των εναγομένων περί έλλειψης ευθύνης τους για το πραγματικό ελάττωμα του μισθίου δεν αποδεικνύεται ότι είναι ουσιαστικά βάσιμο και πρέπει να απορριφθεί, σύμφωνα με τα αμέσως παραπάνω αναφερόμενα. Έτσι δεν αίρεται η ευθύνη των εναγομένων - εκμισθωτών για το ερευνώμενο πραγματικό ελάττωμα (άρθρο 581 ΑΚ), αφού αυτοί αφενός μεν γνώριζαν με βεβαιότητα, ότι το μίσθιο επρόκειτο να στεγάσει κατάστημα υγειονομικού ενδιαφέροντος (εστιατόριο) και ήταν απαραίτητη η ύπαρξη άδειας λειτουργίας καταστήματος, αφετέρου ο εναγόμενοι γνώριζαν αναμφιβόλως το πραγματικό ελάττωμα του μισθίου, αφού είχαν άμεση και έγκαιρη ενημέρωση για τη μεθοδευόμενη από το Δήμο Αθηναίων αναστολή χορήγησης νέων αδειών λειτουργίας από τη σύζυγο και μητέρα του πρώτου και τέταρτου των εναγομένων αντίστοιχα, το δε ελάττωμα του μισθίου οι εναγόμενοι απέκρυψαν μεθοδευμένα από τους ενάγοντες, γεγονός που επιβεβαιώνεται από το ότι ακόμα και όταν ανέκυψε με επίσημο τρόπο το σχετικό κώλυμα νόμιμης λειτουργίας δεν ενημέρωσαν τους τελευταίους, αλλά απλώς αρκέστηκαν να τους το επιβεβαιώσουν, όταν οι ενάγοντες παραπονέθηκαν γι' αυτό το ελάττωμα του μισθίου, παραμένοντας αυτοί (εναγόμενοι) αμετακίνητοι στις οικονομικές αξιώσεις τους με την επίκληση των συμφωνητικών, τα οποία πρέπει να σημειωθεί ότι διασφάλιζαν με αξιοσημείωτες δικλείδες ασφαλείας και "μονόπλευρο" τρόπο τα συμφέροντα των εκμισθωτών, αφού οι εναγόμενοι παραιτούνται προκαταβολικά σημαντικών δικαιωμάτων τους.

Περαιτέρω πρέπει να αναφερθεί ότι οι εναγόμενοι δεν θα απαλλασσόταν από την ευθύνη τους για πραγματικό ελάττωμα του μισθίου ακόμα και αν οι ενάγοντες παρελάμβαναν το μίσθιο ανεπιφύλακτα, γεγονός που δεν έλαβε χώρα ούτως ή άλλως, διότι η επικαλούμενη από τους εναγομένους συμφωνία περί αποκλεισμού της ευθύνης τους είναι μη νόμιμη, διότι αφορά σε εκ των προτέρων συμφωνία για πλήρη απαλλαγή των εκμισθωτών για την ευθύνη τους από δόλο ή βαρειά αμέλεια και επομένως σε συμφωνία άκυρη, σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 332 παρ. 1 ΑΚ, το οποίο εφαρμόζεται και στη σύμβαση μίσθωσης, μετά την κατάργηση του άρθρου 582 ΑΚ (από 21-8-2002) με το άρθρο 2 παρ. 3 του Ν. 3043/ 2002 (η ένδικη σύμβαση καταρτίσθηκε μεταγενέστερα της 9-6-2003) [ΑΠ 325/2013 "ΝΟΜΟΣ"].

Άλλωστε, όπως ήδη προειπώθηκε, οι εναγόμενοι γνώριζαν ότι το μίσθιο επρόκειτο να στεγάσει κατάστημα υγειονομικού ενδιαφέροντος (εστιατόριο) και ως τέτοια αποκλειστικά επαγγελματική στέγη εκμισθώθηκε στους ενάγοντες με ρητό και απαράβατο όρο της σύμβασης μίσθωσης, ώστε κατά τις συγκεκριμένες περιστάσεις, πρέπει να θεωρηθεί ότι η άδεια λειτουργίας καταστήματος υγειονομικού ενδιαφέροντος αποτελεί συνήθη ιδιότητα του επιδίκου μισθίου, αφού αυτό λειτουργούσε ως τέτοιο κατάστημα, και μάλιστα με όμοιο κατά βάση αντικείμενο με αυτό που επιθυμούσαν να θέσουν σε λειτουργία οι ενάγοντες, καθόσον η τρίτη προς τους διαδίκους εταιρεία "Λ.

Γ. ΚΑΙ ΣΙΑ Ε.Ε" λειτουργούσε στο μίσθιο από το έτος 1989, οπότε το μίσθωσε από τους εναγομένους, κατάστημα πιτσαρίας, αδιαλείπτως μέχρι την αποχώρησή της, που έλαβε χώρα το Μάρτιο του 2011. Από την άλλη πλευρά για τους ίδιους ως αμέσως παραπάνω λόγους οι ενάγοντες μισθωτές ευλόγως δικαιούνταν να προσδοκούν ως υπάρχουσα και ως φύσει εξυπακουόμενη την άδεια λειτουργίας καταστήματος υγειονομικού ενδιαφέροντος (ΑΠ 195/2010 "ΝΟΜΟΣ").

Οι ενάγοντες, "απαντώντας" στην εξώδικη δήλωση των εναγομένων, με την οποία οι τελευταίοι ζητούσαν την άμεση ουσιαστικά καταβολή του ποσού των 200.000 ευρώ, προκειμένου να τους παραδοθούν τα κλειδιά του μισθίου ακινήτου, απέστειλαν στις 14-3-2011 στους εναγομένους εξώδικη δήλωση, με την οποία καλούσαν τους τελευταίους σε συνάντηση, προκειμένου να εξευρεθεί λύση στο θέμα που ανέκυψε με την αδυναμία εκδόσεως άδειας λειτουργίας του μισθίου.

Επειδή το "αδιέξοδο" δεν διευθετήθηκε οι ενάγοντες κατήγγειλαν στις 24-3-2011 τη σύμβαση μισθώσεως, καθόσον απέστειλαν στο καθένα εναγόμενο έγγραφη καταγγελία, όπως αποδεικνύεται από τις υπ' αριθμ. 23 Α, 23 Β, 23 Γ και 23 Δ/24-3-2011 εκθέσεις επιδόσεως του δικαστικού επιμελητή στο Πρωτοδικείο Αθηνών, Ι. Π., επικαλούμενοι την απαγόρευση χορήγησης άδειας λειτουργίας καταστήματος υγειονομικού ενδιαφέροντος στο μίσθιο, γεγονός που αποτελεί σοβαρό πραγματικό ελάττωμα, που εμφανίστηκε μετά τη συνομολόγηση της σύμβασης.

Μάλιστα με την έγγραφη αυτή καταγγελία δεν ετάχθη προθεσμία (εύλογη) για την αποκατάσταση της χρήσης του μισθίου, γιατί ήταν αναμφισβήτητα ανέφικτη η άμεση ή εν ευθέτω χρόνω αποκατάσταση της χρήσης και έτσι κάτι τέτοιο ήταν άσκοπο, αφού πλέον, κατά τα παραπάνω, δεν ήταν δυνατή η χορήγηση της άδειας ίδρυσης και λειτουργίας της ως άνω επιχείρησης και η χρήση του μισθίου κατά τη συμφωνία.

Οι εναγόμενοι με εξώδικη δήλωση που κοινοποίησαν στους ενάγοντες στις 28-3-2011 αμφισβήτησαν την καταγγελία της μίσθωσης. Ήδη οι εναγόμενοι με την αντέφεσή τους υποστηρίζουν ότι αυτή είναι άκυρη γιατί ασκήθηκε πρόωρα, διότι με βάση τη συμφωνία τους με τους ενάγοντες, οι τελευταίοι δεσμεύονταν να μην καταγγείλουν τη μίσθωση πριν περάσει ένα έτος από τη μη εμπρόθεσμη παράδοση του μισθίου, δηλαδή όχι πριν τη 1-2-2012 και σε κάθε περίπτωση δεν είχαν δικαίωμα να καταγγείλουν τη μίσθωση πριν το Μάιο του 2011, καταληκτική ημερομηνία διάρκειας αναστολής έκδοσης νέων αδειών λειτουργίας.

Με όσα αναφέρθηκαν όμως ως αποδεδειγμένα γεγονότα η ως άνω καταγγελία είναι έγκυρη και έχει ως αποτέλεσμα την άρση της μισθωτικής σχέσης για το μέλλον. Και τούτο γιατί, κατά τα αναφερόμενα στη νομική σκέψη, η μη έγκαιρη παράδοση της χρήσης του μισθίου θεμελιώνει δικαίωμα καταγγελίας της μίσθωσης εκ μέρους του μισθωτή ανεξαρτήτως υπαιτιότητας του εκμισθωτή η δε μη χορήγηση από την αρμοδία αρχή της απαιτούμενης άδειας ίδρυσης και λειτουργίας της επιχείρησης (κατάστημα μαζικής εστίασης - εστιατόριο) των μισθωτών στο μίσθιο, εφόσον με την έλλειψη της αδείας, παρεμποδίζεται ολικά η συμφωνημένη χρήση του, αποτελεί πραγματικό ελάττωμα, κατά την έννοια που αναφέρθηκε, γιατί δεν πρόκειται για μία απλή δυσμενή κατάσταση της υλικής υπόστασης του μισθίου πράγματος, αλλά πρόκειται για κατάσταση τέτοια που επηρεάζει την προσφορότητα για λειτουργική χρήση αυτού, και γι' αυτό οι ενάγοντες - μισθωτές είχαν το δικαίωμα να καταγγείλουν τη μίσθωση, χωρίς να υποχρεούνται να αναμείνουν την παρέλευση ενός έτους, κατά τα ειδικότερα συμφωνηθέντα, και χωρίς να δεσμεύονται σχετικώς, αφού η συγκεκριμένη επιμέρους συμφωνία, δηλαδή περί σημαντικής περιστολής του δικαιώματος καταγγελίας, είναι άκυρη κατ' άρθρο 332 ΑΚ, όπως αναλυτικά προαναφέρθηκε.

Αποδεικνύεται δε ακόμη ότι το παραπάνω πραγματικό ελάττωμα του μισθίου, που παρεμπόδιζε ολικά τη χρήση του, ανέκυψε πολύ σύντομα μετά τη κατάρτιση της σύμβασης μίσθωσης και συνακόλουθα υπήρχε κατά το χρόνο της συμφωνηθείσας παράδοσης, στο μέλλον σε σχέση με το χρόνο κατάρτισης της σύμβασης μίσθωσης, του μισθίου, που τελικώς δεν έλαβε χώρα, χωρίς να έχει έννομη επιρροή για την ισχύ της καταγγελίας, αν οι εκμισθωτές βαρύνονται ή όχι με υπαιτιότητα για το ως άνω ελάττωμα.

Επιπλέον η καταγγελία είναι ισχυρή και έγκυρη και επέφερε τα αποτελέσματά της, (την άρση της μισθωτικής σχέσης από 24-3-2011), γιατί αυτή δεν ασκήθηκε καταχρηστικά, όπως αβάσιμα ισχυρίζονται οι εκμισθωτές. Και τούτο γιατί οι μισθωτές, ευελπιστώντας ότι θα υπερκερασθεί το εμπόδιο της νόμιμης λειτουργίας του καταστήματος με τη βοήθεια - σύμπραξη των εκμισθωτών στην εξασφάλιση της άδειας λειτουργίας, υπέβαλαν προς τη Διεύθυνση Πολεοδομίας Αθηνών στις 4-3-2011 αίτηση έκδοσης άδειας εργασιών μικρής κλίμακας, προκειμένου να προβούν στην εσωτερική διαρρύθμιση του χώρου του μισθίου.

Οι εναγόμενοι όμως επέμεναν στην είσπραξη του υπολοίπου ως άυλη αξία ποσού των 200.000 ευρώ, πρόθεση και βούληση που διατύπωσαν ξεκάθαρα με την από 8-3-2011 εξώδικη δήλωσή τους, μολονότι γνώριζαν αναμφιβόλως το σοβαρό πραγματικό ελάττωμα του μισθίου της ιδιοκτησίας τους. Η σχετική εμμονή των εναγομένων στην είσπραξη του παραπάνω ποσού παρά την ύπαρξη του ελαττώματος συνομολογείται ουσιαστικά από τους ίδιους, δεδομένου ότι αυτοί επικαλούνται τη με ημερομηνία 16-3-2011 σχετική επιστολή του πληρεξουσίου δικηγόρου τους (ηλεκτρονική αλληλογραφία), με την οποία χορηγούσαν ολιγοήμερη προθεσμία, (μέχρι τις 30-3-2011), αποπληρωμής του ποσού των 200.000 ευρώ.

Συνεπώς οι παραπάνω ισχυρισμοί των εναγομένων, υποβληθέντες με σχετικούς λόγους της αντέφεσής τους, ότι δηλαδή οι ενάγοντες σε κάθε περίπτωση, γνώριζαν το ελάττωμα ή από βαριά αμέλεια το αγνοούσαν, και ότι η καταγγελία ασκήθηκε καταχρηστικά, χωρίς να συντρέχουν οι νόμιμες προϋποθέσεις και είναι άκυρη, πρέπει να απορριφθούν ως ουσιαστικά αβάσιμοι.

Περαιτέρω αποδείχθηκε, ότι το ποσό των 150.000 ευρώ που δόθηκε αμέσως κατά την υπογραφή του "δεύτερου" συμφωνητικού μίσθωσης έναντι του συνολικού ποσού των 350.000 ευρώ, που αφορούσε το τίμημα της άυλης εμπορικής αξίας του μισθίου, αποτελούσε προκαταβολή του για τη συγκεκριμένη αιτία συμφωνηθέντος ποσού και μορφή αποζημίωσης για τον "αέρα" του καταστήματος και δεν συμφωνήθηκε ούτε δόθηκε για τη προσήκουσα εκπλήρωση της σύμβασης μίσθωσης, ώστε σε περίπτωση υπαίτιας παράβασης των συμφωνηθέντων εκ μέρους των εναγόντων να καταπίπτει υπέρ των εναγομένων - δανειστών, "λειτουργία" που χαρακτηρίζει τη ποινική ρήτρα, κατά τον γενόμενο αυτεπαγγέλτως από το Δικαστήριο αυτό προσήκοντα νομικό χαρακτηρισμό, χωρίς αυτό να δεσμεύεται από τον αναγραφόμενο από τους ενάγοντες χαρακτηρισμό του ανωτέρω κονδυλίου ως ποινική ρήτρα και χωρίς τούτο να συνιστά ανεπίτρεπτη μεταβολή της σχετικής βάσης της αγωγής ή του περιεχομένου του ανωτέρω "δεύτερου" συμφωνητικού μίσθωσης.

Επίσης δεν χρειάζεται να προσφύγει το Δικαστήριο τούτου στους ερμηνευτικούς κανόνες των δικαιοπραξιών (άρθρα 173 και 200 ΑΚ), προκειμένου να διαγνώσει και διαπιστώσει το χαρακτήρα του ποσού των 350.000 ευρώ, διότι δεν υπάρχει, κατά τη κρίση του παρόντος Δικαστηρίου κενό στη σύμβαση μισθώσεως, ώστε να ανακύπτει ανάγκη προσφυγής στους παραπάνω ερμηνευτικούς κανόνες για την εξεύρεση της αληθούς βούλησης των συμβαλλομένων.

Η πρόβλεψη ότι σε περίπτωση μη καταβολής του υπολοίπου ποσού των 200.000 ευρώ το ήδη δοθέν ποσό των 150.000 ευρώ θα καταπίπτει υπέρ των εναγομένων τέθηκε προδήλως με επιμέλεια και πρωτοβουλία των εναγομένων, οι οποίοι επιθυμούσαν διακαώς να εξασφαλίσουν υπέρ των ιδίων την είσπραξη του σημαντικού ποσού των 350.000 ευρώ και σε κάθε περίπτωση να μην απωλέσουν το ήδη εισπραχθέν από αυτούς ποσό των 150.000 ευρώ ακόμα και αν δεν υφίστατο υπαιτιότητα των εναγόντων στην "ομαλή" εξέλιξη και λειτουργία της σύμβασης μίσθωσης.

Μόνο αυτό το γεγονός, δηλαδή της επιλογής των συμβαλλομένων να αναγράψουν στο συμφωνητικό ότι το ποσό αυτό θα καταπίπτει ως ποινική ρήτρα δεν αρκεί, ώστε να προσδώσει στο συγκεκριμένο ποσό το χαρακτήρα της ποινικής ρήτρας. Έτσι οι ενάγοντες, αφού διαπίστωσαν το πραγματικό ελάττωμα, που όπως επανειλημμένως αναφέρθηκε παραπάνω, ανέκυψε μετά τη σύναψη της σύμβασης μισθώσεως, το οποίο αυτοί αγνοούσαν χωρίς τη παραμικρή υπαιτιότητά τους κατήγγειλαν τη μίσθωση.

Έτσι, συνεπεία της καταγγελίας, που έλαβε χώρα νομότυπα και εγκύρως, πρώτον σχετικά με τη δοθείσα εγγύηση, και λαμβανομένου υπόψη ότι δεν αποδείχτηκε ότι οι μισθωτές οφείλουν στους εκμισθωτές οποιοδήποτε ποσό από αυτή καθεαυτή τη σύμβαση μισθώσεως, όπως για παράδειγμα μισθώματα ή δαπάνες κοινοχρήστων, ηλεκτρικού ρεύματος, νερού κ.λπ., οι εναγόμενοι - εκμισθωτές έχουν υποχρέωση να αποδώσουν στους ενάγοντες - μισθωτές τη καταβληθείσα από τους τελευταίους εγγύηση ποσού 30.000 ευρώ.

Δεύτερον, (με βάση την αυτή καταγγελία) δεν υφίσταται υποχρέωση των εναγόντων να αποδώσουν το υπόλοιπο της από τους εναγομένους καθορισθείσας αξίας της άυλης εμπορικής αξίας, ύψους αυτού 200.000 ευρώ, αφετέρου υποχρεούνται οι εναγόμενοι να αποδώσουν ως αχρεωστήτως, (λόγω της νόμιμης καταγγελίας), εισπραχθέν το ποσό των 150.000 ευρώ.

Εκ περισσού οι ενάγοντες δεν επέδειξαν καμία υπαίτια συμπεριφορά, ώστε να καταπέσει ως "ποινική ρήτρα" το ήδη καταβληθέν ποσό των 150.000 ευρώ, που όμως δεν αποτελεί τέτοια (ποινική ρήτρα), ενώ οι εναγόμενοι ευθύνονται τόσο για τη μη έγκαιρη παραχώρηση αλλά και για τη μη παραχώρηση του μισθίου καταλλήλου για τη συμφωνημένη χρήση, δεδομένου ότι αυτό είχε σπουδαίο πραγματικό ελάττωμα, που αναιρούσε τη συμφωνηθείσα χρήση του μισθίου.

Οι εναγόμενοι ισχυρίζονται ότι η αγωγή απόδοσης και του καταβληθέντος για την άυλη εμπορική αξία ποσού υπερβαίνει τα όρια που διαγράφονται από το άρθρο 281 ΑΚ, επειδή αυτοί επικαλούνται ότι, εάν υποχρεωθούν να επιστρέψουν, πλην της εγγύησης, και το ποσό των 150.000 ευρώ, υφίστανται σοβαρή οικονομική ζημία, λαμβανομένου υπόψη ότι απώλεσαν σημαντικά χρηματικά ποσά παραιτούμενοι αξιώσεων χρηματικής φύσεως έναντι της προηγούμενης μισθώτριας, προκειμένου να είναι συνεπείς προς τους ενάγοντες, ενώ οι τελευταίοι παραμένουν "αλώβητοι" από οικονομική άποψη, αφού φρόντισαν να διαπραγματευτούν τη μίσθωση του αξιόλογου από οικονομική άποψη επιδίκου μισθίου και να το "δεσμεύσουν" πριν "ενσκήψει" η οικονομική κρίση, ότι ενώ οι ίδιοι (εναγόμενοι) επέδειξαν καλή πίστη και τήρησαν τα συμφωνηθέντα, οι ενάγοντες συμπεριφέρθηκαν κακόπιστα και αντισυμβατικά, προβαίνοντας βεβιασμένα και καταχρηστικά σε καταγγελία της μίσθωσης, ενώ αδιαφόρησαν από βαρειά αμέλειά τους να είναι ενήμεροι για το αγορανομικό καθεστώς που διαμορφώθηκε και το οποίο θα έπρεπε και θα μπορούσαν να γνωρίζουν λόγω πολυετούς εμπορικής εμπειρίας, επωφελούμενοι της καταγγελίας της μίσθωσης, επειδή άλλαξαν επιχειρηματικά σχέδια και δεν επιμελήθηκαν, ως όφειλαν την απόκτηση της άδειας λειτουργίας από την προηγούμενη μισθώτρια του επιδίκου.

Ο παραπάνω ισχυρισμός των εναγομένων δεν είναι ουσιαστικά βάσιμος, διότι κατ' αρχήν η απόκτηση της άδειας λειτουργίας εκ μέρους της προηγούμενης μισθώτριας του επιδίκου δεν ήταν εφικτή χωρίς οικονομικό αντάλλαγμα, το οποίο δεν ήταν σε θέση να καταβάλλουν οι ενάγοντες, ενόψει του αιτουμένου ποσού των 80.000 ευρώ, το οποίο τελικώς ζήτησε η ιδιοκτήτρια αυτής, δηλαδή η εταιρεία "Λ.

Γ. ΚΑΙ ΣΙΑ Ε.Ε", όπως αποδεικνύεται από την ένορκη κατάθεση του μάρτυρα των εναγόντων, Γ. Φ.. Περαιτέρω, δεν υφίσταται κακόπιστη και αντίθετη προς τα χρηστά ήθη και την καλή πίστη συμπεριφορά των εναγόντων, οι οποίοι, διακατεχόμενοι από την έντονη επιχειρηματική επιθυμία μίσθωσης του επιδίκου, αποδέχτηκαν εξαιρετικά καινοφανείς από οικονομική πλευρά δεσμεύσεις εις βάρος των οικονομικών συμφερόντων τους, παραιτηθέντες προκαταβολικά από την άσκηση νομίμων δικαιωμάτων τους, τα οποία έχει θεσπίσει η έννομη τάξη προς το σκοπό αποφυγής υπέρμετρης και κυρίως άδικης δέσμευσης του φορέα του κάθε δικαιώματος.

Αξιοσημείωτο επίσης, όσον αφορά την επαχθή, δυνάμει των προαναφερθέντων συμφωνητικών μίσθωσης, δέσμευση των εναγόντων αποτελεί το γεγονός, ότι στη νέα σύμβαση μίσθωσης του επιδίκου, την οποία κατάρτισαν οι εναγόμενοι στις 10-8-2011 με χρόνο έναρξης την 1-10-2011, με την ανώνυμη εταιρεία με την επωνυμία "Κ. -Μ. ΕΚΜΕΤΑΛΛΕΥΣΗ ΕΣΤΙΑΤΟΡΙΩΝ ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ" δεν υπάρχει όρος για "προκαταβολική" για οποιαδήποτε αιτία απαγόρευση καταγγελίας της μίσθωσης, ούτε για καταβολή "αποζημίωσης" για την άυλη εμπορική αξία του επιδίκου, η δε εγγύηση ανέρχεται μόλις στο ποσό των 18.000 ευρώ, αντί των 30.000 ευρώ που υποχρεώθηκαν να καταβάλουν για την αυτή αιτία οι ενάγοντες στους εναγομένους, ενώ ανακριβώς επικαλούνται οι εναγόμενοι ότι εκμισθώθηκε το επίδικο μίσθιο, μολονότι εξακολουθεί να υφίσταται αναστολή χορήγησης αδειών λειτουργίας, αφού δεν ισχύει κάτι τέτοιο, διότι η απαγόρευση έκδοσης νέων αδειών λειτουργίας τελικώς ίσχυσε μέχρι τις 23-6-2011, οπότε εκδόθηκε η υπ' αριθμ. 19934/16785/23-6-2011 απόφαση του Γ.Γ.

Αποκεντρωμένης Διοίκησης Αττικής, που αφορούσε την ακύρωση της υπ' αριθμ. 462/2-5-2011 Πράξεως της 4ης Συνεδρίασης του Δημοτικού Συμβουλίου του Δήμου Αθηναίων, η οποία ενέκρινε την αναστολή χορήγησης αδειών λειτουργίας καταστημάτων υγειονομικού ενδιαφέροντος μέχρι τις 31-12-2011. Οι εναγόμενοι επιλέγοντας μία διαφορετική στάση με τη νέα μισθώτρια εταιρεία ανέλαβαν συμβατικά, την νόμιμη σε κάθε περίπτωση υποχρέωση να συμπράξουν στην εξασφάλιση της απαιτούμενης άδειας λειτουργίας (ΑΠ 1303/2010 "ΝΟΜΟΣ"), ενώ δεν ανέλαβαν όμοια υποχρέωση στις συμβάσεις που υπέγραψαν με τους ενάγοντες.

Τέλος, οι εναγόμενοι, αλλάζοντας τελείως συναλλακτική στάση, παραχώρησαν τη χρήση του επιδίκου μισθίου στη νέα μισθώτρια εταιρεία "Κ. - Μ." από τις 10-8-2011, ημέρα κατάρτισης της σύμβασης, έως την 1-10-2011, ημέρα έναρξης της μίσθωσης, "αζημίως - αφιλοκερδώς", προκειμένου να προετοιμασθεί το μίσθιο, ενώ στη περίπτωση της μίσθωσης του επιδίκου μισθίου προς τους ενάγοντες οι εναγόμενοι έθεταν ως απαραίτητη προϋπόθεση παράδοσης της χρήσης του μισθίου την εξοφλητική "προκαταβολή" των 200.000 ευρώ.

Επίσης οι εναγόμενοι αόριστα και σε κάθε περίπτωση γενικόλογα επικαλούνται στα πλαίσια της καταχρηστικής άσκησης της αγωγής (των εναγόντων), ότι περιήλθαν σε δυσμενή οικονομική θέση εξαιτίας των εναγόντων, αφού για χάρη αυτών οι ίδιοι (εναγόμενοι) παραιτήθηκαν της διεκδίκησης καταπεσούσας ποινικής ρήτρας εις βάρος της προηγούμενης μισθώτριας καθώς και της δικαστικής επιδίωξης των μη καταβληθέντων μισθωμάτων, χωρίς όμως αυτοί να εκθέτουν ποια συμπεριφορά των εναγόντων και με ποιο τρόπο τους ζημίωσε αναφορικά με τις σχέσεις αυτών με την προηγούμενη μισθώτρια του επιδίκου και τις οικονομικές διεκδικήσεις τους έναντι της προηγούμενης μισθώτριας εταιρείας και συνακόλουθα τους κατέστησε "αντικείμενο" κατάχρησης, αφού η διεκδίκηση ή μη αποζημίωσης για ζημία εξ υπαιτιότητας της προηγούμενης μισθώτριας αποτελεί επιλογή των εναγομένων, μη ευθυνόμενων των εναγόντων για τις επικαλούμενες, πλην όμως αναπόδεικτες, ζημίες των εναγομένων.

Επίσης ως προς τον ισχυρισμό των εναγομένων περί της εις βάρος τους καταχρηστικής συμπεριφοράς των εναγόντων, οι οποίοι έσπευσαν "σε ανύποπτο" χρόνο και μάλιστα πρώιμα να δεσμεύσουν το μίσθιο και έτσι "εκμεταλλεύθηκαν" τους ίδιους, οι οποίοι δεν είχαν κανένα λόγο να βιάζονται να εκμισθώσουν το ακίνητό τους, το οποίο ούτως ή άλλως ήταν εκμισθωμένο, αλλά κυρίως αυτό λόγω της προνομιακής θέσης του δεν "αντιμετώπιζε" πρόβλημα "εκμισθωτικής" αξιοποίησης είναι ουσιαστικά αβάσιμος, αφού ο μάρτυρας που εξετάστηκε ενώπιον του πρωτοβάθμιου δικαστηρίου με δική τους επιμέλεια, δηλαδή ο Ι.

Μ. κατέθεσε επί λέξει: "Το 2008 το είχα ζητήσει πρώτος εγώ, προτίμησε προφανώς, έκανε καλύτερη συμφωνία με τους άλλους". Από τη συγκεκριμένη αποστροφή της κατάθεσης του παραπάνω μάρτυρα αποδεικνύεται χωρίς αμφιβολία, ότι οι εναγόμενοι ήσαν εξαιρετικά επιμελείς και προνοητικοί, ώστε να είναι πάντα εκμισθωμένο το μίσθιο ακίνητό τους, αφού πριν ακόμα λήξει η προηγούμενη μίσθωση, η οποία είχε διάρκεια μέχρι τον Ιανουάριο του 2011, μεριμνούσαν πολύ νωρίς και πιο συγκεκριμένα από το έτος 2008, ώστε να εξασφαλίσουν νέο μισθωτή για το ακίνητό τους για το επέκεινα χρονικό διάστημα.

Το πρωτοβάθμιο δικαστήριο κατέληξε στο συμπέρασμα ότι "ουδέποτε τέθηκε σε ισχύ" η επίδικη μίσθωση μεταξύ των διαδίκων (της ένδικης υπόθεσης), αφού αυτή τελούσε υπό την αναβλητική αίρεση αποπληρωμής - εξόφλησης του υπολοίπου ποσού των 200.000 ευρώ για την άυλη εμπορική αξία του μισθίου, η οποία αίρεση, αφού επληρώθη συνεπεία της μη καταβολής εκ μέρους των εναγόντων, επέφερε τη ματαίωση της ενεργοποίησης της σύμβασης μισθώσεως, μη υφισταμένης νομικής δυνατότητας των εναγόντων να προβούν σε καταγγελία, αφού δεν υφίσταται η έννομη σχέση της μίσθωσης.

Έτσι το πρωτοβάθμιο δικαστήριο δέχθηκε, ότι οι εναγόμενοι υποχρεούνται να επιστρέψουν στους ενάγοντες το ως εγγύηση καταβληθέν ποσό των 30.000 ευρώ, κατά το οποίο αυτοί κατέστησαν πλουσιότεροι, όχι όμως και το ποσό των 150.000 ευρώ, το οποίο κατέπεσε ως ποινική ρήτρα υπέρ των εναγομένων, καθόσον η κατάπτωση της ποινικής ρήτρας συμφωνήθηκε, κατά τη κρίση του πρωτοβάθμιου δικαστηρίου, ανεξαρτήτως υπαιτιότητας των εναγόντων, ωστόσο δέχθηκε το παραπάνω δικαστήριο ότι οι ενάγοντες σε κάθε περίπτωση επέδειξαν υπαίτια συμπεριφορά, αφού από βαρειά αμέλειά τους αγνοούσαν το πραγματικό ελάττωμα του επιδίκου μισθίου.

Η κρίση του πρωτοβάθμιου δικαστηρίου ότι δεν καταρτίσθηκε σύμβαση μισθώσεως και ως εκ τούτου δεν δύναται να γίνει λόγος περί καταγγελίας αυτής καθώς και, η εκ του λόγου αυτού, κρίση του περί μη ύπαρξης πεδίου δικαστικής κρίσης σχετικά με την αγωγική αξίωση περί αναγνώρισης μη ύπαρξης υποχρέωσης των εναγόντων καταβολής του ποσού των 200.000 ευρώ είναι εσφαλμένη.

Η κρίση όμως του ανωτέρω δικαστηρίου σχετικά με την επιβεβλημένη επιστροφή της εγγύησης είναι ορθή, έστω και με εσφαλμένη αιτιολογία, η οποία διορθώνεται από την αιτιολογία της απόφασης αυτής, και ως εκ τούτου ο σχετικός λόγος της αντέφεσης πρέπει να απορριφθεί ως ουσιαστικά αβάσιμος. Η κρίση του παραπάνω δικαστηρίου ότι δεν πρέπει να επιστραφεί στους ενάγοντες το ποσό των 150.000 ευρώ με τις ειδικότερες στην απόφαση αυτού αιτιολογίες είναι εσφαλμένη, όπως βάσιμα παραπονούνται οι εκκαλούντες με τις εφέσεις τους.

Έτσι πρέπει να γίνει δεκτός ο σχετικός λόγος των δύο εφέσεων ως ουσιαστικά βάσιμος και να εξαφανισθεί η εκκαλουμένη απόφαση, να κρατηθεί η υπόθεση και αφού δικαστεί από το δικαστήριο τούτο, να γίνει δεκτή στο σύνολό της η αγωγή ως προς τους ενάγοντες Π. Γ. και την εταιρεία περιορισμένης ευθύνης με την επωνυμία "SAINT ΓΕΝΙΚΗ ΕΜΠΟΡΙΚΗ ΜΟΝΟΠΡΟΣΩΠΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΠΕΡΙΟΡΙΣΜΕΝΗΣ ΕΥΘΥΝΗΣ", δεδομένου ότι οι ανωτέρω κατέβαλαν από κοινού και κατ' ίσα μέρη ο καθένας το ποσό των 30.000 ευρώ ως εγγύηση και το ποσό των 150.000 ευρώ ως άυλη εμπορική αξία, απορριπτόμενης της αγωγής ως προς τον ενάγοντα Ν.

Ν., ο οποίος δεν κατέβαλε ο ίδιος κανένα απολύτως ποσό, αλλά με την ιδιότητά του ως νόμιμος εκπρόσωπος και διαχειριστής της παραπάνω εταιρείας. Ειδικότερα πρέπει να αναγνωρισθεί ότι η καταγγελία της σύμβασης μισθώσεως είναι έγκυρη, ότι οι ενάγοντες Π. Γ. και η εταιρεία περιορισμένης ευθύνης με την επωνυμία "SAINT ΓΕΝΙΚΗ ΕΜΠΟΡΙΚΗ ΜΟΝΟΠΡΟΣΩΠΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΠΕΡΙΟΡΙΣΜΕΝΗΣ ΕΥΘΥΝΗΣ" δεν υποχρεούνται να καταβάλλουν στους εναγόμενους το ποσό των 200.000 ευρώ, ότι οι εναγόμενοι υποχρεούνται να καταβάλουν κατά το ποσοστό συγκυριότητάς τους επί του επιδίκου μισθίου ακινήτου στους αμέσως παραπάνω αναφερόμενους ενάγοντες το ποσό των 30.000 ευρώ και το ποσό των 150.000 ευρώ, δηλαδή συνολικά το ποσό των 180.000 ευρώ και πιο ειδικά 90.000 ευρώ στο καθένα από τους ενάγοντες αυτούς, με το νόμιμο τόκο από την επόμενη ημέρα καταγγελίας της σύμβασης μισθώσεως, δεδομένου ότι η εγγυοδοσία ως εκ του προορισμού της, αλλά και η προκαταβολή του ποσού της άυλης εμπορικής αξίας του μισθίου καθίστανται ληξιπρόθεσμες μόνο μετά τη λήξη της μίσθωσης (Εφ.Λαρ 685/2006, Εφ.Θεσ 2442/1999 "ΝΟΜΟΣ").

Ο Ν. Ν. δεν ισχυρίζεται ότι είναι δικαιούχος του επιδίκου δικαιώματος, ώστε η αγωγή αυτού να είναι απαράδεκτη για έλλειψη διαδικαστικής προϋπόθεσης της δίκης, αφού, σύμφωνα με το άρθρο 68 ΚΠολΔ, δικαστική προστασία έχει δικαίωμα να ζητήσει ο έχων έννομο συμφέρον. Το πρωτοβάθμιο δικαστήριο απέρριψε σιγή την αγωγή του παραπάνω, κρίση η οποία είναι κατ' αποτέλεσμα ορθή, έστω και με ελλιπή αιτιολογία η οποία συμπληρώνεται από την αιτιολογία της παρούσας απόφασης.

Περαιτέρω, πρέπει να απορριφθεί ως ουσιαστικά αβάσιμη η έφεση που άσκησε ο Ν. Ν.".

Έτσι που έκρινε το Εφετείο διέλαβε πλήρεις, σαφείς και χωρίς λογικά κενά και αντιφάσεις αιτιολογίες, αναφορικά με τα προαναφερόμενα θέματα της εγκυρότητας της γενομένης από μέρους των αναιρεσιβλήτων μισθωτών καταγγελίας της σύμβασης μίσθωσης για ύπαρξη πραγματικού ελαττώματος του μισθίου, χωρίς να ταχθεί στους εκμισθωτές εύλογη προθεσμία για την αποκατάσταση της χρήσης του μισθίου, της απόρριψης ως αβασίμων των ισχυρισμών των αναιρεσειόντων εκμισθωτών για απαλλαγή τους από το επίμαχο πραγματικό ελάττωμα του μισθίου και της συμβατικής δέσμευσης των μισθωτών να μην προβούν σε καταγγελία της μίσθωσης πριν περάσει ένα έτος από την μη εμπρόθεσμη παράδοση του μισθίου, ήτοι όχι πριν την 1.2.2012, οι οποίες καθιστούν δυνατό τον αναιρετικό έλεγχο της ορθής ή μη εφαρμογής των υπ' αυτού εφαρμοσθεισών ουσιαστικού δικαίου διατάξεων των άρθρων 361, 576, 585, 586, 587 και 332 § 1 ΑΚ (όχι δε και 582 ΑΚ, αφού αυτή, κατά τα προαναφερόμενα, είχε καταργηθεί από 21.8.2002), τις οποίες και δεν παραβίασε εκ πλαγίου, ενώ δεν ήταν αναγκαία η παράθεση και άλλων αιτιολογιών.

Συνεπώς, τα αντιθέτως προβαλλόμενα με τον από το άρθρο 559 αριθμ. 19 Κ.Πολ.Δ., τρίτο κατά σειρά λόγο της αναίρεσης είναι αβάσιμα και απορριπτέα.-

ΙV.- Κατόπιν πάντων των προαναφερομένων και εφόσον δεν υφίσταται άλλος λόγος αναίρεσης προς έρευνα, πρέπει α) να απορριφθεί η κρινόμενη αίτηση αναίρεσης, β) να διαταχθεί η εισαγωγή στο δημόσιο ταμείο του εκ τριακοσίων (300) ευρώ παραβόλου, το οποίο κατατέθηκε από τους αναιρεσείοντες για την άσκηση της αναίρεσης (άρθρ. 495 § 4 Κ.Πολ.Δ., όπως η §4 προστέθηκε με το άρθρο 12 § 2 του Ν. 4055/2012, που ισχύει, σύμφωνα με το άρθρο 113 αυτού, από 2.4.2012) και για το οποίο εκδόθηκαν τα υπ' αριθμ. 1595821, 1595822, 1638180 παράβολα του Δημοσίου, των 40 ευρώ έκαστο, και τα υπ' αριθμ. 50897, 50898 και 50899 παράβολα του ΤΑ.Χ.ΔΙΚ., των 60 ευρώ έκαστο, και γ) να καταδικασθούν οι αναιρεσείοντες στην πληρωμή των δικαστικών εξόδων των αναιρεσιβλήτων, όπως ορίζονται ειδικότερα στο διατακτικό (άρθρ. 106, 176, 183 Κ.Πολ.Δ.), ενιαίως οριζομένων και για τους δύο (ήτοι μία δικαστική δαπάνη), οι οποίοι εκ περισσής προνοίας και χωρίς να έχουν αντιτιθέμενα μεταξύ τους συμφέροντα, εκπροσωπήθηκαν από διαφορετικούς πληρεξούσιους δικηγόρους και ειδικότερα ο μεν πρώτος (Π. Γ.), ο οποίος κατέθεσε και προτάσεις, εκπροσωπήθηκε από την πληρεξουσία δικηγόρο του Ι. Π., η δε δεύτερη (SAINT ΜΟΝΟΠΡΟΣΩΠΗ ΕΠΕ), η οποία επίσης κατέθεσε προτάσεις, εκπροσωπήθηκε από τον νόμιμο εκπρόσωπό της Ν. Ν., ο οποίος εμφανίσθηκε κατά τη συζήτηση της υπόθεσης στο ακροατήριο με τον πληρεξούσιο δικηγόρο του Παναγιώτη Ζυγούρη.-

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Απορρίπτει την από 3.4.2014 αίτηση αναίρεσης της εκδοθείσας κατά την ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών υπ' αριθμ. 182/2014 απόφασης του Μονομελούς Εφετείου Πειραιώς.- Διατάσσει την εισαγωγή στο δημόσιο ταμείο του εκ τριακοσίων (300) ευρώ παραβόλου, το οποίο κατέθεσαν οι αναιρεσείοντες για την άσκηση της προαναφερόμενης αίτησης αναίρεσης και για το οποίο εκδόθηκαν τα υπ' αριθμ. 1595821, 1595822, 1638180 παράβολα του Δημοσίου, των 40 ευρώ έκαστο, και τα υπ' αριθμ. 50897, 50898 και 50899 παράβολα του ΤΑ.Χ.ΔΙΚ., των 60 ευρώ έκαστο.- Και

Καταδικάζει τους αναιρεσείοντες στην πληρωμή των δικαστικών εξόδων των αναιρεσιβλήτων, τα οποία ορίζει συνολικά και για τους δύο στο ποσό των χιλίων οκτακοσίων (1.800) ευρώ.

ΚΡΙΘΗΚΕ και αποφασίσθηκε στην Αθήνα στις 18 Δεκεμβρίου 2014.

ΔΗΜΟΣΙΕΥΘΗΚΕ στην Αθήνα σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του στις 20 Φεβρουαρίου 2015.

Η ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ