Supreme Court quashes lower court ruling on condominium management fees and remands case for retrial.

Απόφαση 1681 / 2008 (Δ, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)

Αριθμός 1681/2008

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Δ' Πολιτικό Τμήμα

ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από τους Δικαστές: Ιωάννη Παπανικολάου, Αντιπρόεδρο, Γεώργιο Πετράκη, Αθανάσιο Πολυζωγόπουλο, Ιωάννη Σίδερη (κωλυομένης της Αρεοπαγίτου Ελένης Μαραμαθά) και Γεωργία Λαλούση, Αρεοπαγίτες.

ΣΥΝΗΛΘΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 4 Απριλίου 2008, με την παρουσία και του Γραμματέα Γεωργίου Φιστούρη για να δικάσει μεταξύ:

Των αναιρεσειόντων: 1) ....., 2)......., 3) ......., οι οποίοι εκπροσωπήθηκαν από τον πληρεξούσιο δικηγόρο τους Ευάγγελο Χαλή, με δήλωση του άρθρου 242 παρ. 2 ΚΠολΔ και κατέθεσαν προτάσεις.

Των αναιρεσιβλήτων: 1) Ψ1, με την ιδιότητά της ως διαχειρίστριας της συνιδιοκτησίας της πολυκατοικίας που βρίσκεται στην ..... Αττικής, οδός .... και ...... που αντικατέστησε την αρχική αναιρεσίβλητη διαχειρίστρια Ψ με την υπ' αριθμόν ....... απόφαση της γενικής συνέλευσης των συνιδιοκτητών της παραπάνω πολυκατοικίας και η οποία εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο της Γεώργιο Καλυβιώτη, 2) Ψ2, που αντικατέστησε τον αρχικά αναιρεσίβλητο Ψ2α ως μέλος της διαχειριστικής επιτροπής της παραπάνω πολυκατοικίας με την υπ' αριθμόν ..... απόφαση της γενικής συνέλευσης των συνιδιοκτητών αυτής και ο οποίος παραστάθηκε μετά του πληρεξουσίου δικηγόρου του Γεωργίου Καλυβιώτη, 3) Ψ3, ο οποίος παραστάθηκε μετά του πληρεξουσίου δικηγόρου του Γεωργίου Καλυβιώτη, 4) Ψ4, που αντικατέστησε τον αρχικά αναιρεσίβλητο Ψ4α ως μέλος της διαχειριστικής επιτροπής της παραπάνω πολυκατοικίας με την υπ' αριθμόν ....... απόφαση της γενικής συνέλευσης των συνιδιοκτητών αυτής και ο οποίος παραστάθηκε μετά του πληρεξουσίου δικηγόρου του Γεωργίου Καλυβιώτη. Οι αναιρεσίβλητοι κατέθεσαν προτάσεις.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 14/7/2003 αγωγή των ήδη αναιρεσειόντων, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 2755/2004 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 1530/2007 του Εφετείου Αθηνών. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητούν οι αναιρεσείοντες με την από 4/7/2007 αίτησή τους.

Κατά τη συζήτηση της αίτησης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν, όπως σημειώνεται πιο πάνω. Η Εισηγήτρια Αρεοπαγίτης Γεωργία Λαλούση, ανέγνωσε την από 28/3/2008 έκθεσή της, με την οποία εισηγήθηκε την απόρριψη των έξι πρώτων λόγων της αναίρεσης και την παραδοχή του έβδομου και τελευταίου αυτής. Ο πληρεξούσιος των αναιρεσιβλήτων ζήτησε την απόρριψη της αιτήσεως αναιρέσεως και την καταδίκη του αντιδίκου μέρους στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 62, 64 παρ. 3 και 286 ΚΠολΔ και 4 παρ. 1 και 2 του ν. 3741/1929 "περί της ιδιοκτησίας κατ' ορόφους", που διατηρήθηκε σε ισχύ με το άρθρο 54 ΕισΝΑΚ, προκύπτει, ότι ο διαχειριστής πολυώροφης οικοδομής, αν δεν ορίζεται διαφορετικά στον κανονισμό της, εκπροσωπεί και ενώπιον των δικαστηρίων το σύνολο των ιδιοκτητών της, ως ένωση προσώπων η οποία στερείται νομικής προσωπικότητας, για τις υποθέσεις που σχετίζονται με τη διαχείριση αυτής.

Αν δε κατά τη διάρκεια της επιδικίας επέλθει μεταβολή στο πρόσωπο του διαχειριστή, τότε την ένωση των ιδιοκτητών εκπροσωπεί ο νέος διαχειριστής, αντίστοιχα δε παύει χωρίς άλλο και η σχετική προς εκπροσώπηση εξουσία του προηγούμενου διαχειριστή, χωρίς να επέρχεται βίαιη διακοπή της δίκης, όπως ισχύει και για τα νομικά πρόσωπα, για την ταυτότητα του νομικού λόγου.

Διαδικαστικές πράξεις, που έχουν απευθυνθεί προς τον προηγούμενο διαχειριστή δεν είναι απαράδεκτες, έστω και αν κατά τη προσδιορισθείσα συζήτηση στο ακροατήριο, έχει, στο μεταξύ, με απόφαση της συνέλευσης, αντικατασταθεί ο διαχειριστής, αφού διάδικος είναι η ομάδα των συνιδιοκτητών και όχι ο διαχειριστής, η δε συζήτηση χωρεί με το νέο διαχειριστή, ο οποίος μπορεί να εμφανιστεί κατά τη συζήτηση με την ιδιότητα αυτή στη θέση του παλιού και να προβάλλει υπεράσπιση επί της ουσίας της διαφοράς.

Στην προκείμενη περίπτωση το δικόγραφο της ένδικης αίτησης αναίρεσης στρεφόταν κατά της Ψ, με την ιδιότητα της ως διαχειρίστριας της πολυκατοικίας που βρίσκεται στη......Αττικής, οδός.... και ........, και των Ψ2α, Ψ3, Ψ4α, με την ιδιότητά τους ως μελών της διαχειριστικής επιτροπής της ίδιας πολυκατοικίας. Ήδη, εμφανίστηκαν στο ακροατήριο και εκπροσώπησαν τους συνιδιοκτήτες της πολυκατοικίας, η Ψ1 με την ιδιότητα της διαχειρίστριας της πολυκατοικίας, η οποία εξελέγη κατά τη γενική συνέλευση των ιδιοκτητών που πραγματοποιήθηκε στις 8-9-2007, και οι Ψ2, Ψ3, Ψ4, με την ιδιότητά τους ως μελών της διαχειριστικής επιτροπής, οι οποίοι εκλέχθηκαν κατά την ίδια γενική συνέλευση των συνιδιοκτητών, οι οποίοι (διαχειρίστρια και μέλη της διαχειριστικής επιτροπής) νομίμως προβάλλουν την υπεράσπιση των συνιδιοκτητών κατά της αναίρεσης.

Αλλά και οι αναιρεσείοντες, ενάγοντες και εφεσίβλητοι, άσκησαν την αναίρεση και παρίστανται για τους εαυτούς τους ατομικώς και ως καθολικοί διάδοχοι (εκ διαθήκης κληρονόμοι) του ενάγοντος και εφεσιβλήτου ........., αποβιώσαντος στις 11-12-2006, ήτοι μετά τη συζήτηση της υπόθεσης στο Εφετείο (21.11.2006) και προ της δημοσίευσης της αναιρεσιβαλλομένης (16.3.2007).

Η παράγραφος 1 του άρθρου 4 του Ν 3741/1929 "περί ιδιοκτησίας κατ' ορόφους" ορίζει ότι "επιτρέπεται εις τους συνιδιοκτήτας ίνα δι' ιδιαιτέρας συμφωνίας, εις ην είναι απαραίτητος η κοινή πάντων συναίνεσις κανονίσωσι τα της συνιδιοκτησίας δικαιώματα και υποχρεώσεις, να καθορίσωσι γενικάς συνελεύσεις και να δώσωσιν εις καθωρισμένην πλειοψηφίαν, δυναμένην να μεταβληθή αναλόγως της σοβαρότητας των ληφθησομένων αποφάσεων, το δικαίωμα να λαμβάνη εν τω κοινώ συμφέροντι πάσαν απόφασιν σχετικήν με την συντήρησιν, βελτίωσιν και χρήσιν των κοινών μερών της οικίας".

Από τη διατύπωση της διάταξης αυτής, προκύπτει ότι ρητά περιορίζει τα δικαιώματα, που μπορεί να εκχωρήσει η παμψηφία των συνιδιοκτητών με ιδιαίτερη συμφωνία σε ορισμένη πλειοψηφία των συνιδιοκτητών, μόνο στη λήψη αποφάσεων σχετικών με τη συντήρηση, βελτίωση και χρήση των κοινών μερών της οικίας, ήτοι μέτρων που αφορούν τη χρήση αυτών προς το κοινό συμφέρον (ΑΠ 216/1981 Νοβ 29.1404), Περαιτέρω, από τις διατάξεις των άρθρων 1002, 1117 ΑΚ και 2 παρ. 1, 4 παρ. 1, 5 παρ. 1α και 13 του ν 3741/1929 προκύπτει ότι οι ιδιοκτήτες οριζοντίων ιδιοκτησιών οικοδομής έχουν αναγκαστική συγκυριότητα και δικαίωμα συμμετοχής στη χρήση σε όλα τα ενδεικτικώς οριζόμενα κοινόκτητα και κοινόχρηστα μέρη της οικοδομής και μπορούν, με ομόφωνη απόφασή τους, που πρέπει να καταρτιστεί συμβολαιογραφικός και να μεταγραφεί, να ρυθμίσουν κατά διάφορο τρόπο το δικαίωμα χρήσης εκάστου επί των κοινοκτήτων και κοινοχρήστων μερών και ειδικότερα να συμφωνήσουν ότι κάποιος από τους ιδιοκτήτες οριζοντίων ιδιοκτησιών θα έχει δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης επί των ως άνω μερών.

Οι ανωτέρω συμφωνίες, με τις οποίες κανονίζονται κατά διάφορο τρόπο τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις των ιδιοκτητών οριζοντίων ιδιοκτησιών επί των κοινοκτήτων και κοινοχρήστων πραγμάτων, δημιουργούν περιορισμούς της επί των πραγμάτων τούτων αναγκαστικής συγκυριότητας, από την οποία και απορρέει το δικαίωμα συμμετοχής στη χρήση τους.

Οι κατά τον ανωτέρω τρόπο δημιουργούμενοι περιορισμοί, κατά τη διάταξη του άρθρου 13 παρ. 3 "φέρουν χαρακτήρα δουλείας". Οι περιορισμοί αυτοί δεν είναι δουλείες, κατά την έννοια 1118 επ., 1142 επ. και 1188 επ. ΑΚ, αλλά φέρουν το χαρακτήρα δουλείας, υπό την έννοια και μόνον ότι δεσμεύουν τους καθολικούς και ειδικούς διαδόχους των συνομολογησάντων αυτούς ιδιοκτητών των οριζοντίων ιδιοκτησιών και αντιτάσσονται κατά τρίτων.

Αν ο προσδιορισμός των κοινοχρήστων μερών δεν ορίζεται ούτε με τη συστατική της οροφοκτησίας δικαιοπραξία ούτε με ιδιαίτερες συμφωνίες, τότε ισχύει ο προσδιορισμός που προβλέπεται από τις παραπάνω αναγκαστικού δικαίου διατάξεις του νόμου. Εξ άλλου, η ρύθμιση που εισάγεται με το ν. 3741/1929, σε σχέση με την απόκτηση και την κατάργηση ιδιαίτερων δικαιωμάτων χρήσης στα κοινόκτητα και κοινόχρηστα μέρη της υπαγόμενης στη ρύθμισή του ιδιοκτησίας, προπαντός εξυπηρετεί την ανάγκη δημιουργίας κατάστασης σταθερότητας και ασφάλειας σε σχέση προς τα δικαιώματα των ιδιοκτητών οριζοντίων ιδιοκτησιών στα κοινόκτητα και κοινόχρηστα μέρη της κατ' ορόφους ιδιοκτησίας.

Από αυτά παρέπεται ότι οι διατάξεις αυτές, ως ειδικές, κατισχύουν των γενικών διατάξεων των άρθρων 785 επ. ΑΚ περί κοινωνίας. (ΑΠ 186/1996, ΑΠ 689/1997, απ 844/2001). Στη συγκεκριμένη περίπτωση το Εφετείο δίκασε έφεση του διαχειριστή και της διαχειριστικής επιτροπής της πολυκατοικίας που αναφέρεται, κατά της 2755/2004 απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, με την οποία έγινε δεκτή αγωγή ακύρωσης απόφασης της γενικής συνέλευσης των συνιδιοκτητών για τροποποίηση του κανονισμού.

Το Εφετείο με την προσβαλλόμενη απόφαση δέχθηκε ανέλεγκτα τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά: "Η πρώτη ενάγουσα έχει στην κυριότητά της, τις υπό στοιχεία Π-1, Β-8α και Β-9 διηρημένες ιδιοκτησίες, μετά του δικαιώματος υψούν της πολυκατοικίας, που βρίσκεται στην περιοχή της ....... Αττικής και επί της συμβολής των οδών .....

και ....., όπως επίσης τυγχάνει επικαρπώτρια της υπό στοιχείο Γ-12 οριζόντιας ιδιοκτησίας, ο δεύτερος ενάγων είναι κύριος της υπό στοιχείο Β-5 οριζόντιας ιδιοκτησίας, η τρίτη ενάγουσα είναι κυρία της υπό στοιχεία Π-3 και ψιλή κυρία της υπό στοιχείο Γ-12 οριζόντιας ιδιοκτησίας και ο τέταρτος είναι κύριος των υπό στοιχεία Γ-7 και Π-2 οριζοντίων ιδιοκτησιών.

Η πολυκατοικία έχει υπαχθεί σε καθεστώς ιδιοκτησίας κατ' ορόφους, με την υπ' αριθμ. ..... πράξη του συμβολαιογράφου Αθηνών Νικολάου Χατζηγιάννη, όπως τροποποιήθηκε μεταγενεστέρως με τις υπ' αριθμ. ..... πράξη του ίδιου συμβολαιογράφου Αθηνών Λάζαρου Εγγονόπουλου και ..... πράξη του συμβολαιογράφου Αθηνών Ιωάννη Χατζηγιάννη, που έχουν όλες μεταγραφεί νόμιμα.

Οι μεταξύ των συνιδιοκτητών σχέσεις διέπονται από τον συνοδεύοντα την παραπάνω πράξη συστάσεως οροφοκτησίας, κανονισμό. Δυνάμει του άρθρου 33 αυτού, για την τροποποίηση του απαιτείται πλειοψηφία των ιδιοκτητών συγκεντρούντων τουλάχιστον 800 ψήφους. Οι εναγόμενοι, εκ των οποίων ο πρώτος τυγχάνει διαχειριστής και οι λοιποί, δεύτερος, τρίτος και τέταρτος εξ αυτών, μέλη της διαχειριστικής επιτροπής, ως εντολοδόχοι και νόμιμοι εκπρόσωποι της ενώσεως των συνιδιοκτητών της ως άνω πολυκατοικίας, συγκάλεσαν έκτακτη γενική συνέλευση για τις 29-6-2003 με θέμα την τροποποίηση, συμπλήρωση και κατάργηση διατάξεων του ισχύοντος κανονισμού.

Κατά την επιγενόμενη έκτακτη γενική συνέλευση της ενώσεως των συνιδιοκτητών, με την προς τούτο εκτεθείσα υπ' αριθμ..... απόφαση, αποφασίστηκε η τροποποίηση, η συμπλήρωση και η κατάργηση των διατάξεων του κανονισμού, που αφορούν την αυξημένη ισχύ τούτων έναντι της συστατικής της οροφοκτησίας πράξεως, της εντάξεως στην κοινοχρησία χώρων του ακάλυπτου της οικοδομής μετά των συναφών εξαιρέσεων (θέσεων σταθμεύσεως αυτοκινήτων), της απαγορεύσεως ορισμένης χρήσεως για τις αυτοτελείς διηρημένες ιδιοκτησίες στο χώρο της πυλωτής, της επιπρόσθετης υποχρεώσεως των συνιδιοκτητών στην καλή συντήρηση των αυλών και των θέσεων σταθμεύσεως που ανήκουν στην αποκλειστική τους χρήση, του αριθμού του συνόλου των ψήφων, ανερχομένου εν συνόλω σε 710, επί του συνόλου του οποίου αριθμού υπολογίζεται και η 80% απαιτούμενη πλειοψηφία για κάθε μεταγενέστερη τροποποίηση του κανονισμού και την κατανομή της αφορώσας το παλαιό κτίσμα (με στοιχείο Κ) κοινόχρηστης δαπάνης.

Επίσης, με την παραπάνω και ήδη προσβαλλόμενη υπ' αριθμ. .... απόφαση της έκτακτης γενικής συνέλευσης των συνιδιοκτητών της πολυκατοικίας, καταργήθηκε το άρθρο 34 του κανονισμού, περί μονομερούς εκ μέρους της πρώτης ενάγουσας τροποποίησης της ..... πράξης σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας, περί ανακατανομής των ποσοστών εξ αδιαιρέτου του άνω οικοπέδου και των αντίστοιχων ψήφων που της ανήκουν.

Η παραπάνω απόφαση της έκτακτης γενικής συνέλευσης λήφθηκε με ψήφους 613 (όπως σε αυτή αναφέρεται, στις σελίδες 2, 3 και 12), με την απαιτούμενη, βάσει της επιβαλλόμενης αναλογίας του 80% επί των ενεργών και εχόντων δικαίωμα συμμετοχής 710 ψήφων (1000-290), όπως περί του τελευταίου κρίθηκε τελεσιδίκως με τη 2094/2002 απόφαση του Εφετείου Αθηνών και αμετακλήτως με τη 279/2003 απόφαση του Δικαστηρίου του Αρείου Πάγου (αποφάσεις που δεν αναφέρονται στην εκκαλουμένη και ήδη εξαφανισθείσα απόφαση, μολονότι μνημονεύονται στο αγωγικό δικόγραφο), δηλαδή με την απαιτούμενη πλειοψηφία των 568 ψήφων (710 Χ 80%) και όχι με την εσφαλμένως αναγραφόμενη και χωρίς αιτιολογία στην εκκαλουμένη απόφαση των 700 ψήφων (876 Χ 80%), μη αφαιρώντας τις 290 ψήφους, που αφορούν και ανήκουν στις προβλεπόμενες να ανεγερθούν κατ' επέκταση της άνω πολυκατοικίας μελλοντικά οριζόντιες ιδιοκτησίες των ήδη εναγόντων, ως προς τη λήψη αποφάσεων τόσον για θέματα που αφορούν τη διοίκηση και διαχείριση της πολυκατοικίας, όσο και με θέματα που αφορούν την τροποποίηση του κανονισμού, όπως επιτάσσει η αμετάκλητη 2094/2002 απόφαση του Εφετείου Αθηνών, αλλά (αφαιρώντας) μόνο 124 ψήφους (1000-124 ίσον 876).

Επομένως, η παραπάνω απόφαση της έκτακτης γενικής συνέλευσης είναι νόμιμη, σύμφωνα με τον κανονισμό της πολυκατοικίας και τις 2094/2002 και 279/2003 αποφάσεις του Εφετείου Αθηνών και του Δικαστηρίου του Αρείου Πάγου, αντιστοίχως και δεσμεύει τους συμβληθέντες συνιδιοκτήτες, έχουσα μεταξύ αυτών όχι εμπράγματη αλλά ενοχική ενέργεια, μη δεσμεύουσα τους διαδόχους αυτών.

Εξάλλου, η μη νομότυπη κλήτευση του τέταρτου ενάγοντος, έχοντος ψήφους 14, δεν επηρεάζει το αποτέλεσμα της ψηφοφορίας, αφού ο συνολικός αριθμός των 582 ψήφων (568 συν 14), δεν υπερβαίνει και πάλιν τις 613 ψήφους της πλειοψηφίας, ο δε ισχυρισμός του τέταρτου ενάγοντος ότι ουδέποτε έλαβε γνώση της σύγκλησης της συνέλευσης, είναι αβάσιμος, αφού αυτός είναι γιος της πρώτης και του δεύτερου των εναγόντων και αδελφός της τρίτης τούτων, έλαβε γνώση της σύγκλησης της συνέλευσης και μπορούσε να εκπροσωπηθεί δια πληρεξουσίου από αυτούς στη γενική συνέλευση, επειδή είχαν κοινά συμφέροντα, όπως έπραξαν άλλοι συνιδιοκτήτες.

Τέλος, ο ισχυρισμός των εναγόντων ότι απαιτείτο παμψηφία, ότι η συμπεριφορά των εναγομένων είναι καταχρηστική, δεδομένης της προσχώρησης τους στην πράξη σύστασης οριζοντίων ιδιοκτησιών, ότι υπάρχει οιονεί δεδικασμένο από τις 23389/1998 και 4268/2001 αποφάσεις του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών και ότι τα εμπράγματα δικαιώματα που έχουν συσταθεί υπέρ της πρώτης, τρίτης και τετάρτου τούτων, ασκούνται νόμιμα για περισσότερα από 25 χρόνια, είναι απορριπτέοι ως αβάσιμοι, διότι αντιφάσκουν με τα αμετακλήτως ως άνω κριθέντα από τις προαναφερθείσες Εφετειακή και Αρεοπαγιτική αποφάσεις, που αποτελούν δεδικασμένο, άμεσα σχετιζόμενο με τα νομικά και ουσιαστικά θέματα της προκειμένης διαφοράς, προσέτι δε η παμψηφία που διατείνεται η πρώτη ενάγουσα (εργολήπτρια) αντιφάσκει με τη μονομερή εκ μέρους της συνταχθείσα ..... (τρεις μόλις ημέρες πριν την προσβαλλόμενη.......

απόφαση της έκτακτης γενικής συνέλευσης) πράξη τροποποίησης σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας του συμβολαιογράφου Αθηνών Ιωάννη Χατζηγιάννη, με την οποία, μεταξύ των άλλων, αύξησε μονομερώς και αυθαιρέτως τα χιλιοστά και τις ψήφους της Π-1 οριζόντιας ιδιοκτησίας της, η οποία με τις 2027/2002 και 2572/2004 αποφάσεις του Διοικητικού Εφετείου Αθηνών και του Συμβουλίου της Επικρατείας, αντιστοίχως, κρίθηκε, αμετακλήτως, παράνομη, αυθαίρετη και κατεδαφιστέα".

Μετά τις παραδοχές αυτές το Εφετείο δέχθηκε την έφεση των εναγομένων-αναιρεσιβλήτων ως και κατ' ουσίαν βάσιμη, εξαφάνισε την εκκαλούμενη απόφαση και απέρριψε την αγωγή ακύρωσης της απόφασης της γενικής συνέλευσης των συνιδιοκτητών. Με τον υπό στοιχείο 1Β λόγο της αναίρεσης οι αναιρεσείοντες-ενάγοντες προσάπτουν στην προσβαλλόμενη απόφαση ότι υπέπεσε στην πλημμέλεια του αριθμού 1 του άρθρου 559 ΚΠολΔ παραβιάζοντας τις διατάξεις ουσιαστικού δικαίου του άρθρου 4 παρ. 1 και του άρθρου 13 παρ. 1 και 3 του Ν 3741/1929, αφού δέχθηκε ότι είναι δυνατή με απόφαση της πλειοψηφίας η τροποποίηση του κανονισμού πολυκατοικίας και κατά τις διατάξεις αυτού με τις οποίες παραχωρούνται σ' αυτούς δικαιώματα αποκλειστικής χρήσης κοινόκτητων μερών, καθόρισαν νέο ποσοστό απαρτίας για την τροποποίηση του κανονισμού, έθεσαν διάταξη που απαγορεύει τη χρήση των υπό στοιχεία Π-1, Π-2 και Π-3 οριζοντίων ιδιοκτησιών ως καταστημάτων, κατάργησαν το άρθρο 34 του κανονισμού με το οποίο είχαν παρασχεθεί με την αρχική συστατική πράξη ανέκλητες εντολές και πληρεξουσιότητες και όρισαν ότι οι δαπάνες κοινοχρήστων του οικοπέδου που ανέρχονται σε 63% και επιβάλλονται στο υπάρχον παλαιό κτίσμα (ιδιοκτησίας του οικοπεδούχου), επιμερίζονται στις λοιπές οριζόντιες ιδιοκτησίες.

Έτσι όμως που έκρινε το Εφετείο υπέπεσε στην πλημμέλεια από το αριθμό 19 του άρθρου 559 ΚΠολΔ στερώντας την απόφαση του από νόμιμη βάση κατά την ερμηνεία και εφαρμογή των προαναφερόμενων διατάξεων ουσιαστικού δικαίου λόγω ανεπαρκών αιτιολογιών που δεν επιτρέπουν τον αναιρετικό έλεγχο για την ορθή ή όχι εφαρμογή των διατάξεων ως προς το ουσιώδες ζήτημα της δυνατότητας τροποποίησης του κανονισμού της πολυκατοικίας από την πλειοψηφία των συνιδιοκτητών και της έκτασης της δυνατότητας αυτής.

Ειδικότερα δεν αναφέρεται στην προσβαλλόμενη απόφαση το περιεχόμενο του άρθρου του κανονισμού που παρέχει στην πλειοψηφία εξουσία τροποποίησης αυτού, ώστε να κριθεί αν η απόφαση της γενικής συνέλευσης των συνιδιοκτητών είναι σύμφωνη με την εξουσία που της έχει χορηγηθεί. Ούτε εκθέτει το Εφετείο αν τα όσα έγιναν δεκτά με την προσβαλλόμενη απόφαση και δέχεται και το Δικαστήριο εκείνο είναι σχετικά με την συντήρηση, βελτίωση και χρησιμοποίηση των κοινών μερών και αφορούν στο κοινό συμφέρον όλων των συνιδιοκτητών ή μήπως η ίδια απόφαση τροποποιεί τον κανονισμό κατά τρόπο που συνεπάγεται διαφοροποίηση των δικαιωμάτων των εναγόντων που έχουν συμφωνηθεί με αυτόν (κανονισμό).

Γιατί αν συμβαίνει το δεύτερο τότε η προσβαλλόμενη απόφαση είναι άκυρη, σύμφωνα με τις προαναφερόμενες ουσιαστικές διατάξεις και εκείνη του άρθρου 174 ΑΚ.

Συνεπώς, κατά τη γνώμη που επικράτησε στο Δικαστήριο, ο υπό στοιχείο 1Β λόγος αναίρεσης, ο οποίος συνίσταται στην από τον αριθμό 1 του άρθρου 559 ΚΠολΔ αιτίαση για την πλημμέλεια της παραβίασης των προαναφερόμενων διατάξεων ουσιαστικού δικαίου που εφαρμόστηκαν, η οποία αιτίαση περιέχει σιωπηρά την από τον αριθμό 19 του άρθρου 559 ΚΠολΔ αιτίαση για την πλημμέλεια της έλλειψης νόμιμης βάσης κατά την εφαρμογή των διατάξεων αυτών (ΑΠ 1597/2001, ΑΠ 203/1971), είναι παραδεκτός και βάσιμος και πρέπει να γίνει δεκτός.

Κατά τη γνώμη όμως του μέλους του Δικαστηρίου Γεωργίας Λαλούση, από τη διατύπωση της διάταξης του άρθρου 4 παρ. 1 του νόμου 3741/1929 προκύπτει ότι ο νομοθέτης ανέθεσε τη ρύθμιση των δικαιωμάτων και των υποχρεώσεων των συνιδιοκτητών της πολυκατοικίας στην παμψηφία των συνιδιοκτητών, στους οποίους έδωσε το δικαίωμα να ρυθμίζουν, με συμφωνίες που καταρτίζονται με κοινή συναίνεση όλων, τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις αυτές τόσο στα κοινά μέρη που θα καθορίσουν, όσο και στις διαιρεμένες ιδιοκτησίας κατά παρέκκλιση των διατάξεων του νόμου αυτού που αποτελούν ενδοτικό δίκαιο, καθώς και το δικαίωμα να εκχωρήσει στην πλειοψηφία των συνιδιοκτητών εξουσία για λήψη αποφάσεων για κάποια θέματα.

Από τη διάταξη αυτή προκύπτει επίσης ότι, αφού έχουν τη δυνατότητα να ρυθμίζουν όπως θέλουν τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις τους, έχουν και τη δυνατότητα να αναθέτουν και σε ορισμένη πλειοψηφία από αυτούς το δικαίωμα να λαμβάνει αποφάσεις για τα αναφερόμενα στη διάταξη αυτή συνηθισμένα θέματα διαχείρισης, όχι όμως με σκοπό αποκλεισμού της δυνατότητας να αναθέσει η παμψηφία των συνιδιοκτητών σε ορισμένη πλειοψηφία και σε άλλα θέματα, ειδικότερα δε σε θέματα που συνάπτονται με τη χρήση από τον καθένα από τους συνιδιοκτήτες των κοινοκτήτων μερών (ΑΠ 216/1981, γενικά αλλά ιδιαίτερα γνώμη μειοψηφίας), ακόμη και όταν έχουν παραχωρηθεί αποκλειστικά δικαιώματα χρήσης με τον αρχικό κανονισμό σε κάποιους από τους συνιδιοκτήτες, δεδομένου ότι οι περιορισμοί που έχουν τεθεί με τον κανονισμό πρέπει να είναι δικαιολογημένοι εξεταζόμενοι σε σχέση με τον προορισμό της οροφοκτησίας γενικά, αλλά και σε σχέση με τις επί μέρους χωριστές ιδιοκτησίες και τα κοινά μέρη.

Η εκδοχή αυτή ενισχύεται από το γεγονός ότι κανένας από τους ιδιοκτήτες οριζόντιας ιδιοκτησίας δεν μπορεί να αποκτήσει δικαίωμα αποκλειστικής ή μεγαλύτερης από τη μερίδα τους χρήσης επί των κοινοκτήτων και κοινοχρήστων μερών, ούτε να απωλέσει με αχρησία, το δικαίωμα συμμετοχής του στην κοινή χρήση των ως άνω μερών (ΑΠ 121/1993) και λαμβανομένου υπόψη επιπροσθέτως ότι κάθε συνιδιοκτήτης δικαιούται στην απόλυτη χρήση των κοινών πραγμάτων και εφόσον παραβλάπτεται στη χρήση των κοινών πραγμάτων και μειώνεται η ασφάλεια της οικοδομής, έχει το δικαίωμα να ζητήσει με αγωγή την άρση της προσβολής και την παράλειψη αυτής στο μέλλον (ΑΠ 40/2007, ΑΠ 115/2003).

Έτσι, κατά τη μειοψηφούσα γνώμη, το Εφετείο δεν παραβίασε τις διατάξεις των άρθρων 4 παρ. 1 και 13 παρ. 1 και 3 του ν 3741/1929, αφού σύμφωνα με τις παραδοχές ο κανονισμός της πολυκατοικίας όπου είναι συνιδιοκτήτες οι διάδικοι παρέχει δικαίωμα στην πλειοψηφία να συνέρχεται να αποφασίζει για την τροποποίησή του, και δεν ήταν αναγκαία παμψηφία για το σκοπό αυτό και επιπλέον, εφόσον, κατά τις παραδοχές πάντοτε της απόφασης, οι τροποποιήσεις αναφέρονται σε θέματα που αφορούν τη χρήση κοινοκτήτων μερών από όλους τους συνιδιοκτήτες και την καλή συντήρηση αυτών.

Έτσι ως απόφαση δεν πάσχει από ακυρότητα, η περιαφή δε του συμβολαιογραφικού τύπου απόκειται στην εξουσία αυτών και δεν ενδιαφέρει στην παρούσα φάση και δίκη. Ο υπό στοιχείο 1Β λόγος αναίρεσης επομένως έπρεπε να απορριφθεί ως αβάσιμος.

Μετά από αυτά, και αφού παρέλκει η εξέταση των λοιπών λόγων αναίρεσης, πρέπει να αναιρεθεί η προσβαλλόμενη απόφαση και να παραπεμφθεί η υπόθεση προς εκδίκαση στο ίδιο Εφετείο Αθηνών, διότι είναι δυνατή η σύνθεση του από άλλους δικαστές (άρθρο 580 παρ. 3 ΚΠολΔ).

Από τις διατάξεις του άρθρου 579 παρ. 1 και 2 ΚΠολΔ προκύπτει ότι αν αναιρεθεί η απόφαση, οι διάδικοι επανέρχονται στην κατάσταση που υπήρχε πριν από την απόφαση που αναιρέθηκε και, αν αποδεικνύεται προαποδεικτικά η εκτέλεση της απόφασης αυτής, εκούσια ή αναγκαστικά, διατάσσεται με αίτηση του αναιρεσείοντος η επαναφορά των πραγμάτων στην κατάσταση που υπήρχε πριν από την εκτέλεση.

Η αίτηση μπορεί να υποβληθεί και με τις προτάσεις υπό την προϋπόθεση ότι έχουν κατατεθεί ως την παραμονή της συζήτησης, όπως επιβάλλεται και στην περίπτωση της αυτοτελούς αίτησης, για την ταυτότητα του νομικού λόγου. Το αίτημα, επομένως, των αναιρεσειόντων να υποχρεωθούν οι αναιρεσίβλητοι να αποδώσουν το ποσό των 1.000 ευρώ που έχουν καταβάλει σ' αυτούς σε εκούσια εκτέλεση της αναιρεσιβαλλόμενης απόφασης για τη δικαστική δαπάνη που επιδικάστηκε με αυτή, ώστε να γίνει επαναφορά των πραγμάτων στην κατάσταση που υπήρχε πριν από την εκτέλεση, παραδεκτά υποβάλλεται με τις προτάσεις, οι οποίες έχουν κατατεθεί στις 3-4-2008 (βλ.

επισημείωση του αρμόδιου γραμματέα) και είναι νόμιμο. Οι αναιρεσείοντες για την απόδειξη της συμμόρφωσης προς την αναιρεσιβαλλόμενη απόφαση και την καταβολή του προαναφερόμενου ποσού προσκομίζουν και επικαλούνται την από 11 Μαΐου 2007 απόδειξη εισπράξεως 1.000 ευρώ, η οποία έχει εκδοθεί και υπογραφεί από τον πληρεξούσιο δικηγόρο των αναιρεσιβλήτων, οι αναιρεσίβλητοι δε εξάλλου δεν αμφισβητούν το γεγονός της είσπραξης του ποσού.

Η εκούσια εκτέλεση, επομένως, της προσβληθείσας απόφασης για των ποσό της επιδικασθείσας δικαστικής δαπάνης προαποδεικνύεται και γι' αυτό το αίτημα επαναφοράς στην κατάσταση που υπήρχε πριν από την εκτέλεση πρέπει να γίνει δεκτό και ως κατ' ουσίαν βάσιμο.

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Αναιρεί την 1530/2007 απόφαση του Εφετείου Αθηνών.

Παραπέμπει την υπόθεση στο ίδιο Εφετείο Αθηνών που θα συγκροτηθεί από άλλους δικαστές, εκτός από εκείνους που δίκασαν προηγουμένως.

Διατάσσει την επαναφορά των πραγμάτων στην κατάσταση που υπήρχε πριν από την εκτέλεση της αναιρεθείσας απόφασης.

Υποχρεώνει τους αναιρεσιβλήτους να καταβάλουν στους αναιρεσείοντες το χρηματικό ποσό των χιλίων (1000) ευρώ.

Καταδικάζει τους αναιρεσιβλήτους στη δικαστική δαπάνη των αναιρεσειόντων, την οποία ορίζει σε χίλια πεντακόσια (1500)ευρώ.

Κρίθηκε και αποφασίστηκε στην Αθήνα στις 12 Ιουνίου 2008.

Δημοσιεύτηκε σε έκτακτη δημόσια στο ακροατήριο συνεδρίαση στις 18 Σεπτεμβρίου 2008.

Ο ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ