Supreme Court remands lease dispute case for retrial due to appellate court's failure to prove implied approval of property modifications.

Απόφαση 1667 / 2009 (Δ, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)Αριθμός 1667/2009

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Δ' Πολιτικό Τμήμα

ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από τους Δικαστές: Γεώργιο Πετράκη, Αντιπρόεδρο του Αρείου Πάγου, Αθανάσιο Πολυζωγόπουλο, Ελευθέριο Μάλλιο, Γεωργία Λαλούση και Ευτύχιο Παλαιοκαστρίτη, Αρεοπαγίτες.

ΣΥΝΗΛΘΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του στις 14 Νοεμβρίου 2008, με την παρουσία και του Γραμματέα Γεωργίου Φιστούρη για να δικάσει μεταξύ:

Της αναιρεσείουσας: Ανώνυμης Εταιρείας με έδρα τον ... και την επωνυμία "ΣΟΛΠΑ-ΑΦΟΙ ΣΟΛΑΚΙΔΗ ΑΝΩΝΥΜΟΣ ΕΜΠΟΡΙΚΗ ΚΑΙ ΒΙΟΤΕΧΝΙΚΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΠΑΡΑΓΩΓΗΣ ΚΑΙ ΕΜΠΟΡΙΑΣ ΕΙΔΩΝ ΔΩΡΩΝ" και τον διακριτικό τίτλο "ΣΟΛΠΑ-ΑΦΟΙ ΣΟΛΑΚΙΔΗ ΑΕΒΕ", όπως νόμιμα εκπροσωπείται, η οποία εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο της Χρήστο Βαρβαρίγο με δήλωση του άρθρου 242 παρ. 2 ΚΠολΔ και κατέθεσε προτάσεις.

Των αναιρεσιβλήτων: 1) Ψ1, 2) Ψ2, κατοίκων .., οι οποίοι εκπροσωπήθηκαν από τον πληρεξούσιο δικηγόρο τους Κωνσταντίνο Γράππα και κατέθεσαν προτάσεις.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 22/3/2004 αγωγή των ήδη αναιρεσιβλήτων, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Πειραιώς. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 1575/2005 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 395/2006 του Εφετείου Πειραιώς. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητεί η αναιρεσείουσα με την από 13/6/2006 αίτησή της και τους από 23/3/2007 πρόσθετους λόγους αυτής.

Κατά τη συζήτηση της αίτησης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν, όπως σημειώνεται πιο πάνω. Ο Εισηγητής Αρεοπαγίτης Ευτύχιος Παλαιοκαστρίτης, ανέγνωσε την από 24/4/2007 έκθεση του αποχωρήσαντος από την Υπηρεσία Αρεοπαγίτου Αντωνίου Παπαθεοδώρου, με την οποία εισηγήθηκε την απόρριψη της αίτησης αναίρεσης και των προσθέτων λόγων αυτής.

Ο πληρεξούσιος των αναιρεσιβλήτων ζήτησε την απόρριψη της αιτήσεως και την καταδίκη του αντίδικου μέρους στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 592, 594, 599 και 330 Α.Κ. προκύπτει, ότι ο μισθωτής κατά τη διάρκεια της μισθώσεως υποχρεούται να χρησιμοποιεί το μίσθιο με επιμέλεια και κατά τους όρους της συμβάσεως, ώστε κατά την λήξη της, να είναι σε θέση να εκπληρώσει την υποχρέωσή του, να αποδώσει το μίσθιο στην κατάσταση, που το παρέλαβε, δηλαδή στην κατάσταση που θα πρέπει να βρίσκεται μετά από την γενόμενη χρήση κατά τη διάρκεια της μισθώσεως και συνεπώς χωρίς φθορές, πλην εκείνων που προκλήθηκαν από την, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, συνήθη χρήση αυτού.

Για κάθε φορά πέρα από εκείνη, που οφείλεται στη συνήθη χρήση, ο εκμισθωτής έχει αξίωση αποζημιώσεως κατά του μισθωτή, που απορρέει από τη σύμβαση της μισθώσεως και καλύπτει κάθε ζημία, θετική ή αποθετική. Εξάλλου, μόνη η αθέτηση της προυφισταμένης ενοχής δεν συνιστά αδικοπραξία. Είναι όμως δυνατόν μία υπαίτιος ζημιογόνος πράξη ή παράλειψη, με την οποία παραβιάζεται η σύμβαση, να θεμελιώνει συγχρόνως και ευθύνη από αδικοπραξία, τούτο δε συμβαίνει, όταν η ενέργεια αυτή, και χωρίς την προϋπάρχουσα συμβατική σχέση, θα ήταν παράνομη, ως αντίθετη προς το γενικό καθήκον, το οποίο επιβάλλει το άρθρο 914 του ΑΚ, να μην προκαλεί κανείς σε άλλον υπαιτίως ζημία.

Στην περίπτωση αυτή, λόγω συρροής ενδοσυμβατικής και εξωσυμβατικής ευθύνης, η από την αδικοπραξία ευθύνη θα κριθεί κατά τους γενικούς περί αδικοπραξιών όρους. Υπό την έννοια δε αυτή είναι δυνατή κατ αρχήν η συρροή ενδοσυμβατικής και εξωσυμβατικής από αδικοπραξία ευθύνης και στην περίπτωση φθορών του μισθίου, οπότε ο εκμισθωτής θα μπορεί να ασκήσει παράλληλα τη συμβατική αξίωσή του για αποζημίωση και την συρρέουσα από αδικοπραξία.

Για τη θεμελίωση όμως της πρωτογενούς αδικοπρακτικής ευθύνης πρέπει να ισχυριστεί και να αποδείξει εκείνα τα στοιχεία, που αποτελούν τις προϋποθέσεις της αποζημιώσεως, και συγκεκριμένα την παράνομη ενέργεια του υποχρέου, την υπαιτιότητα αυτού, η ζημία και τον αιτιώδη σύνδεσμο μεταξύ της παράνομης και υπαίτιας συμπεριφοράς και της ζημίας.

Κατά συνέπεια, όταν το πταίσμα, που επέφερε την ζημία, ταυτίζεται κατά το πραγματικό αυτού περιεχόμενο με την παράβαση της σύμβασης και τη δημιουργία της παρανομίας, δεν μπορούν να έχουν εφαρμογή οι διατάξεις περί αδικοπραξίας. Η ουσιώδης διαφορά μεταξύ των δύο ανωτέρω αξιώσεων έγκειτα στο ότι, αν η αξίωση θεμελιώνεται στη σύμβαση, ο εκμισθωτής ενάγων υποχρεώνεται να αποδείξει μόνο την ύπαρξη της σύμβασης και την παράβαση της ενοχικής υποχρεώσεως του μισθωτή επί της οποίας στηρίζει το περί αποζημιώσεως αίτημα, εναπόκειται δε στον εναγόμενο οφειλέτη να αποδείξει ότι οι ζημίες δεν οφείλονται σε πταίσμα του, αλλά σε γεγονός για το οποίο δεν υπέχει ευθύνη, ενώ όταν η αξίωση θεμελιώνεται στην αδικοπραξία, ο ενάγων υποχρεούται να αποδείξει και το πταίσμα, δηλαδή την υπαιτιότητα του εναγομένου.

Περαιτέρω, έλλειψη νόμιμης βάσης της απόφασης, η οποία στοιχειοθετεί τον προβλεπόμενο από τη διάταξη του άρθρου 559 αριθμ. 19 ΚΠολΔ λόγο αναίρεσης συντρέχει, όταν στο αιτιολογικό της απόφασης, που αποτελεί την ελάσσονα πρόταση του δικανικού συλλογισμού, δεν περιέχονται καθόλου ή δεν αναφέρονται με σαφήνεια, πληρότητα και χωρίς αντιφάσεις τα πραγματικά περιστατικά, στα οποία το δικαστήριο της ουσίας στήριξε την κρίση του επί ζητήματος με ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης κι έτσι δεν μπορεί να ελεγχθεί, αν στη συγκεκριμένη συνέτρεχαν οι όροι του κανόνα ουσιαστικού δικαίου, που εφαρμόστηκε, ή δεν συνέτρεχαν οι όροι εκείνου, που δεν εφαρμόστηκε.

Στην προκείμενη περίπτωση, όπως προκύπτει από την επισκόπηση της προσβαλλόμενης απόφασης, το Εφετείο, μετά από εκτίμηση των αποδείξεων, δέχθηκε τα ακόλουθα: "Δυνάμει του από 17-6-1996 ιδιωτικού συμφωνητικού, το οποίο καταρτίστηκε μεταξύ των διαδίκων, οι ενάγοντες εξεμίσθωσαν στην εναγομένη για το από 7-7-1996 μέχρι 30-6-2002 χρονικό διάστημα και αντί αρχικού μηνιαίου μισθώματος 600.000 δραχμών, αναπροσαρμοζόμενου καθ' έκαστο μισθωτικό έτος κατά ποσοστό 10% επί του εκάστοτε καταβαλλομένου μισθώματος, ένα ακίνητο, το οποίο κείται στον ...

και επί της οδού ... αριθμ. ..., και το οποίο αποτελείται από ένα ισόγειο κατάστημα, εμβαδού 80 τ.μ. περίπου, με μεσοπάτωμα (πατάρι) επιφανείας 60 τ.μ. περίπου και υπόγειο επιφανείας 100 τ.μ. περίπου, προκειμένου να χρησιμοποιηθεί από αυτή για την άσκηση της εμπορίας της, ειδών δώρου, διακόσμησης και κεντημάτων. Η μίσθωση αυτή, ως εμπορική, υπήχθη στις διατάξεις του Π.Δ. 34/1995 και μετά την παρέλευση της εξαετούς συμβατικής διάρκειάς της παρατάθηκε εκ του νόμου (άρθρο 5 παρ. 1 ως άνω Π.Δ/τος, όπως η παρ. 1 αντικ.

από το άρθρο 7 παρ. 6 Ν. 2741/1999) μέχρι τις 30.6.2008, ήτοι για έξι (6) ακόμη έτη και έληξε κατόπιν της από 13.3.2003 έγγραφης καταγγελίας της εναγόμενης, που επιδόθηκε στους ενάγοντες στις 28.3.2003 (άρθρο 43 Π.Δ. 34/1995), οι οποίοι και παρέλαβαν το μίσθιο ακίνητο στις 17.10.2003 με επιφύλαξη των δικαιωμάτων τους, το δε μηνιαίο μίσθωμα ανερχόταν κατά το χρόνο λήξης αυτής στο ποσό των 3.070 ευρώ.

Περαιτέρω, μεταξύ των συμφωνηθέντων και γενομένων αποδεκτών από τους διαδίκους όρων της εν λόγω μίσθωσης περιλαμβάνονται και οι 8ος και 11ος όροι αυτής. Σύμφωνα λοιπόν με τον πρώτο τούτων (8o) "Απαγορεύεται στη μισθώτρια να προβεί σε οποιαδήποτε τροποποίηση, αλλαγή ή μεταρρύθμιση του μισθίου, εκτός από την εσωτερική διαμόρφωση τούτου για τις λειτουργικές του ανάγκες και την καλλίτερη εκμετάλλευσή του, χωρίς την προηγούμενη έγγραφη συναίνεση των εκμισθωτών.

Αν, τυχόν, πραγματοποιηθούν αντισυμβατικά, μετατροπές ή μεταρρυθμίσεις στο μίσθιο, τότε, ανεξάρτητα από το δικαίωμα καταγγελίας που έχουν για τον λόγο αυτόν οι εκμισθωτές, η οποιαδήποτε επισκευή, προσθήκη, βελτίωση, τροποποίηση, αλλαγή ή μεταρρύθμιση, παραμένει προς όφελος του μισθίου, χωρίς κανένα δικαίωμα αποζημιώσεως της μισθώτριας για τις δαπάνες στις οποίες υποβλήθηκε, ή για την αξία των υλικών που χρησιμοποίησε, τα οποία παραμένουν σε όφελος του μισθίου ... .

Συνεπώς, ευθύνεται η μισθώτρια για την αποκατάσταση κάθε φθοράς ή βλάβης που ήθελε προκληθεί στο μίσθιο, από και κατά την διάρκεια της μισθωτικής του χρήσεως ...", ενώ κατά τον δεύτερο των όρων αυτών (11o) "Η μισθώτρια μόλις λήξει η μίσθωση, υποχρεούται ν' αποδώσει αμέσως στους εκμισθωτές ελεύθερο το μίσθιο ακίνητο, στην ίδια καλή κατάσταση που το παρέλαβε, χωρίς καμία άλλη όχληση ή ειδοποίηση, Διαφορετικά ευθύνεται σε αποζημίωση του εκμισθωτή, από οποιαδήποτε αιτία και ιδιαίτερα της βλάβης που ήθελε, τυχόν, υποστεί από τη μη έγκαιρη απόδοση του μισθίου ...".

Περαιτέρω, η εναγόμενη μισθώτρια, μετά την παραλαβή από αυτή της χρήσης του μισθίου ακινήτου, το οποίο ήταν νεότευκτο και του οποίου υπήρξε αυτή ο πρώτος μισθωτής του, αποσκοπώντας στην καλλίτερη εκμετάλλευση των χώρων του, προέβη στις παρακάτω ενέργειες έπ' αυτού και ειδικότερα: 1) άνοιξε οπή, διαστάσεων 2,50 X 3,00 μ., στο δάπεδο της ισόγειας αίθουσας και κατασκεύασε μεταλλική κλίμακα με ξύλινα πατήματα (σκαλοπάτια) προκειμένου να επικοινωνούν εσωτερικώς η υπόγεια και η ισόγεια αίθουσα, οι οποίες επικοινωνούσαν προηγουμένως εξωτερικά από το κλιμακοστάσιο του ακινήτου, 2) άνοιξε δύο (2) οπές, διαστάσεων 0,50 X 0,50 η κάθε μια, στο δάπεδο του ισογείου, που είναι συγχρόνως και η οροφή του υπογείου, για να επιτύχει τον καλλίτερο αερισμό του υπογείου το οποίο χρησιμοποιούσε όχι μόνο ως βοηθητικό χώρο αλλά και ως τοιούτο κύριας δραστηριότητας, 3) άνοιξε οπή στον οπίσθιο πρωτότοιχο για τη διέλευση των σωλήνων κλιματισμού, 4) κάλυψε τα επιστρωμένα με μάρμαρο δάπεδα, επικολλώντας κεραμικά πλακίδια στο ισόγειο, ξύλινο πάτωμα (παρκέ) στον ημιώροφο (μεσοπάτωμα ή πατάρι) και μοκέτα στο υπόγειο και (5) κατασκεύασε ψευδοροφή στην οποία τοποθετήθηκαν πολυάριθμα κουτιά, για την τοποθέτηση "χωνευτών" φωτιστικών σωμάτων (σποτ.).

Οι εν λόγω επεμβάσεις της μισθώτριας, ανεξάρτητα αν συνέβαλαν στην από αυτή καλλίτερη εκμετάλλευση των χώρων του μισθίου, επέφεραν ουσιώδη αλλοίωση στη διαρρύθμιση του και μετέβαλαν την εσωτερική του μορφή, αφού με αυτές συνενώθηκαν οι δύο αυτοτελείς χώροι του και ουδεμία επιρροή ασκεί το αν εξυπηρετούν ή ζημιώνουν τους συνεκμισθωτές ή αυξάνουν την αξία του μισθίου.

Ενόψει δε του προαναφερόμενου περιεχομένου του όγδοου όρου της σύμβασης μίσθωσης, ερμηνευμένου όπως απαιτεί η καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη και λαμβανομένου υπόψη και του είδους της χρήσης του μισθίου, το Δικαστήριο οδηγείται στην κρίση ότι το δικαίωμα που παρασχέθηκε στην εναγόμενη με τον εν λόγω όρο της σύμβασης όπως προβαίνει ελευθέρως στην εσωτερική διαμόρφωση του μισθίου, περιλαμβάνει μόνο πράξεις διευθέτησης - τοποθέτησης των επίπλων και εμπορευμάτων της προς καλλίτερη προβολή αυτών, χωρίς παρέμβαση στην υλική υπόσταση του ακινήτου.

Συνεπώς, οι προαναφερόμενες μεταβολές και προσθήκες υπερβαίνουν τα όρια της εν λόγω ευχέρειας της εναγόμενης και γι' αυτό απαιτείτο πριν από την εκτέλεση τους η έγγραφη συναίνεση των εναγόντων, η οποία όμως δεν αποδεικνύεται ότι είχε χορηγηθεί, Ούτε δε προκύπτει από τα στοιχεία της δικογραφίας και μάλιστα κατά τρόπο σαφή και αναμφίβολο, ότι οι ενάγοντες ενέκριναν σιωπηρά τις παραπάνω ενέργειες της εναγόμενης.

Το Πρωτοβάθμιο Δικαστήριο, συνεπώς, το οποίο με την εκκαλουμένη απόφαση του δέχθηκε ως προς το θέμα αυτό τα ίδια, κατ' ουδέν έσφαλε της εναγόμενης είναι αβάσιμα και πρέπει να απορριφθούν. Οι ως άνω λοιπόν μεταρρυθμίσεις, οι οποίες αποτελούν και φθορές του μισθίου, δεν εντάσσονται στα πλαίσια της συμβατικής χρήσης αυτού και, συνεπώς, η εναγόμενη μισθώτρια έπρεπε πριν την απόδοση της χρήσης του να επαναφέρει τα πράγματα με δικές της δαπάνες στην προηγούμενη κατάσταση, δηλαδή σ' εκείνη που θα βρισκόταν το μίσθιο αν είχε ασκηθεί η συνήθης χρήση.

Πλην όμως όταν απέδωσε αυτή το μίσθιο, στις 17.10.2003, δεν είχε επανορθώσει τις συγκεκριμένες φθορές, για την αποκατάσταση των οποίων οι συνεκμισθωτές πρέπει να δαπανήσουν τα ακόλουθα ποσά και ειδικότερα: 1) για την καθαίρεση και αποκομιδή της κλίμακας 300 ευρώ, 2) για το κλείσιμο της οπής που στηρίζεται η κλίμακα 900 ευρώ, 3) για επίστρωση του δαπέδου με μάρμαρα επιφανείας 7,50 τ.μ.

και επίχρισμα οροφής υπογείου στο σημείο της οπής 1000 ευρώ, 4) για την αφαίρεση των επικολληθέντων δαπέδων 1.375 ευρώ, ήτοι α) μοκέτας υπογείου 175 ευρώ, β) πλακιδίων ισογείου 750 ευρώ και γ) μεσοπατώματος 450 ευρώ, 5) για τρίψιμο των μαρμάρων 2.316 ευρώ (193 τ.μ. χ 12 ευρώ ανά τ.μ.) και 6) για την αποξήλωση και αποκομιδή της ψευδοροφής 500 ευρώ.

Περαιτέρω τα υπό στοιχεία της αγωγής Δ' και ΣΤ' κονδύλια, ήτοι της αποζημίωσης για την αφαίρεση των επικολληθέντων από την εναγόμενη δαπέδων και για την αφαίρεση της ψευδοροφής, ύψους 6.692 και 1.170 ευρώ, αντίστοιχα, είναι ορισμένα, διότι εκτίθενται λεπτομερώς σ' αυτή (αγωγή) ο τρόπος υπολογισμού και τα επί μέρους ποσά τα οποία απαρτίζουν το καθένα από αυτά και ο περί αοριστίας αυτών ισχυρισμός της εναγόμενης, ο οποίος προβάλλεται με το πρώτο σκέλος του δεύτερου λόγου της έφεσης της, είναι αβάσιμος και πρέπει να απορριφθεί.

Ακόμη τα ανωτέρω υπό στοιχεία Δ' και ΣΤ' κονδύλια, όπως και το υπό στοιχείο Α' αγωγικό κονδύλι, ήτοι της αποζημίωσης για το κλείσιμο της οπής στο δάπεδο του ισογείου και την αφαίρεση και αποκομιδή της σκάλας, ύψους 2.701,25 ευρώ, δεν είναι ουσιαστικά αβάσιμα εκ του λόγου ότι, όπως υποστηρίζει η εναγόμενη, τα διατήρησε ο νέος μισθωτής του επιδίκου μισθίου ακινήτου και τούτο διότι η υποχρέωση προς αποζημίωση γεννάται από την πρόκληση της ζημίας και όχι από την αποκατάσταση αυτής.

Κατά συνέπεια, το Πρωτοβάθμιο Δικαστήριο το οποίο με την εκκαλουμένη απόφαση του έκανε δεκτά τα κονδύλια αυτά ως και μερικώς κατ' ουσία βάσιμα, έστω και αν δεν έχει γίνει η αποκατάσταση των φθορών στις οποίες αυτά αναφέρονται, δεν έσφαλε και τα αντιθέτως υποστηριζόμενα με τον τρίτο λόγο της έφεσης της εναγόμενης είναι αβάσιμα και πρέπει να απορριφθούν.

Εξάλλου, πέραν των προαναφερομένων μεταρρυθμίσεων που επέφερε η εναγόμενη στο μίσθιο, προέβη αυτή, χωρίς συναίνεση ή έγκριση των εναγόντων εκμισθωτών, και σε αντικατάσταση των από λευκό αλουμίνιο κουφωμάτων της πρόσοψης και του ημιώροφου (μεσοπατώματος) του μισθίου με άλλα πράσινου χρώματος. Γι' αυτό το λόγο οι ενάγοντες ζήτησαν όπως τους επιδικασθεί αποζημίωση ύψους 6.232 ευρώ, το δε σχετικό αγωγικό κονδύλι (υπό στοιχείο Ε') διατυπώθηκε ως ακολούθως "Αντικατάσταση κουφωμάτων.

Συνολική επιφάνεια κουφωμάτων ισογείου και ημιορόφου 31,16 τ.μ. X 200 ευρώ ανά τ.μ. = 6.232 ευρώ". Διατυπούμενο κατ' αυτό τον τρόπο το εν λόγω κονδύλι, ήτοι με αναφορά των τ.μ. των προς αντικατάσταση κουφωμάτων και με μνεία της ανά τ.μ. αξίας αυτών, χωρίς να ζητείται εργατική δαπάνη, είναι ορισμένο και νόμιμο. Για την αποκατάσταση δε της ζημίας αυτής απαιτείται το ποσό των 2.181 ευρώ (31,16 τ.μ.

X 70 ευρώ ανά τ.μ. = 2181,20 και κατά στρογγυλοποίηση 2.181, βλ. και την προσαγόμενη από την εναγόμενη τεχνική έκθεση του αρχιτέκτονα - μηχανικού ..., τελευταία σελίδα, αριθμός 5). Περαιτέρω, σύμφωνα με τον προαναφερόμενο 11ο όρο του μισθωτηρίου συμφωνητικού, η εναγόμενη μισθώτρια είχε υποχρέωση να παραδώσει το μίσθιο στην ίδια καλή κατάσταση που το παρέλαβε, χωρίς να είναι απαραίτητο προς τούτο να προηγηθεί όχληση ή ειδοποίηση αυτής από τους εκμισθωτές.

Η εναγόμενη όμως, παρά την συμβατική αυτή υποχρέωση της, παρέδωσε το μίσθιο στις 17.10.2003 με τις προαναφερόμενες μεταρρυθμίσεις - φθορές, τις οποίες και δεν αποκατέστησε, μολονότι είχε οχληθεί και εξωδίκως προς τούτο με την από 17.11.2003 σχετική όχληση των εναγόντων που της επιδόθηκε στις 25.11.2003. Συνεπεία αυτής της συμπεριφοράς της, ήτοι της πρόκλησης των φθορών και της μη αποκατάστασης τούτων, το μίσθιο παρέμεινε ανεκμετάλλευτο, δηλαδή δεν κατέστη δυνατό να εκμισθωθεί, κατά το χρονικό διάστημα από την 1.11.2003 μέχρι και την 30.3.2004 και τελικά εκμισθώθηκε με το από 10.6.2004 συμφωνητικό στην εδρεύουσα στον ...

και επί της οδού ... αριθμ. ..., ανώνυμη εταιρία με τον διακριτικό τίτλο "VITAL ΑΕ" και αντί μηνιαίου μισθώματος, για το πρώτο έτος της μίσθωσης, 2.600 ευρώ. Το γεγονός ότι οι προαναφερόμενες φθορές ήταν ο λόγος για τον οποίο δεν εκμισθώθηκε κατά το παραπάνω χρονικό διάστημα το επίδικο μίσθιο, συνάγεται α) από το ότι ο μάρτυρας των εναγόντων και νόμιμος εκπρόσωπος της ως άνω νέας μισθώτριας εταιρίας ..., πολιτικός μηχανικός το επάγγελμα, καταθέτει με σαφήνεια ότι το μίσθιο ευρίσκεται σε περιοχή με μεγάλη εμπορική κίνηση και ότι δεν μπορούσε να εκμισθωθεί από την εκπροσωπούμενη από αυτόν εταιρεία αν προηγουμένως δεν είχαν αποκατασταθεί από τις προαναφερόμενες φθορές οι δύο οπές (διαστάσεων εκάστης 0,50 χ 0,50) που είχαν ανοιχθεί από την εναγόμενη στο δάπεδο του ισογείου, που αποτελεί συγχρόνως και οροφή του υπογείου, και β) από το περιεχόμενο του 4ου όρου του πιο πάνω από 10.6.2004 μισθωτηρίου συμφωνητικού, όπου γίνεται σαφής λόγος ότι η νέα μισθώτρια θα προβεί σε κλείσιμο των ανωτέρω δύο οπών και σε αποξήλωση των πλακιδίων και της μοκέτας που επικολλήθηκαν στο δάπεδο του ισογείου και του υπογείου, αντίστοιχα, του μισθίου ακινήτου, η δε απαιτούμενη προς τούτο δαπάνη θα καταβληθεί από την μισθώτρια και θα αφαιρείται από το καταβαλλόμενο από αυτή στον εκμισθωτή Ψ1 μίσθωμα.

Έτσι λοιπόν, οι ενάγοντες στερήθηκαν (ζημιώθηκαν) τα μισθώματα του ανωτέρω χρονικού διαστήματος (1.11.2003 έως 30.3.2004) που προσδοκούσαν και που κατά τη συνήθη πορεία των πραγμάτων θα εισέπρατταν αν δεν μεσολαβούσε η ως άνω αντισυμβατική και παράνομη συμπεριφορά της εναγόμενης και τα οποία ανέρχονται στο ποσό των 2.600 ευρώ μηνιαίως και συνολικά σε 13.000 ευρώ (2.600 X μήνες).

Το ποσό των 2.600 ευρώ μηνιαίως, και όχι εκείνο των 3.070 ευρώ που αιτούνται οι ενάγοντες και που κατέβαλε ως μηνιαίο μίσθωμα κατά τη λύση της μίσθωσης η εναγόμενη, καθορίζεται με κριτήριο το ότι, σύμφωνα με τα προαναφερθέντα, η νέα μισθώτρια θα καταβάλει τούτο ως μίσθωμα κατά το πρώτο έτος της μίσθωσης. Στη συνέχεια από την παραπάνω αντισυμβατική, παράνομη και υπαίτια συμπεριφορά της εναγόμενης, η οποία είχε ως αποτέλεσμα την πρόκληση στο μίσθιο ακίνητο των προαναφερομένων φθορών, οι ενάγοντες, ο πρώτος των οποίων είναι ψιλός κύριος του μισθίου, αμφότεροι δε επικαρπωτές τούτου κατά ποσοστό 50% έκαστος, υπέστησαν ηθική βλάβη λόγω της ταλαιπωρίας την οποία υπέστησαν και της στενοχώριας την οποία ένοιωσαν και πρέπει να επιδικαστεί σε καθένα από αυτούς ως χρηματική ικανοποίηση το ποσό των πεντακοσίων (500) ευρώ, το οποίο, μετά τη στάθμιση των κατά νόμο στοιχείων, κρίνεται εύλογο (άρθρο 932 ΑΚ).

Με βάση τα δεδομένα αυτά η συνολική απαίτηση των εναγόντων κατά της εναγόμενης ανέρχεται στο ποσό των 22.742 ευρώ, στο οποίο περιλαμβάνονται εκτός από τα παραπάνω κονδύλια και 1) 140 ευρώ, για το κλείσιμο των δύο οπών του δαπέδου του ισογείου, επιφανείας 0,50 X 0,50 εκάστης, και 2) 30 ευρώ, για το κλείσιμο της οπής του οπίσθιου πρωτότοιχου από όπου περνούσαν οι σωλήνες του κλιματιστικού, ως προς τα οποία δεν πλήττεται η εκκαλούμενη απόφαση (300 + 900 + 1000 + 1375 + 2.316 + 500 + 2.181 + 13.000 + 500 + 500 + 140 + 30).

Κατόπιν όλων όσων προαναφέρθηκαν και εφόσον η συνολική απαίτηση των εναγόντων κατά της εναγόμενης ανέρχεται στο ποσό των 22.742 ευρώ, το Πρωτοβάθμιο Δικαστήριο που με την εκκαλούμενη απόφαση του δέχθηκε ότι ανέρχεται αυτή σε 8.850 ευρώ και απέρριψε ως αόριστο το υπό στοιχείο Ε' κονδύλι της αγωγής (αντικατάσταση κουφωμάτων αλουμινίου, 6.232 ευρώ), έσφαλε, όπως βάσιμα παραπονούνται οι ενάγοντες με τους πρώτο, τρίτο και τέταρτο λόγους της έφεσης τους, αλλά και η εναγόμενη με το δεύτερο σκέλος του δεύτερου λόγου της έφεσης της, με το οποίο πλήττεται αυτή διότι επεδίκασε για το τρίψιμο των μαρμάρων του μισθίου ποσό 2.360 ευρώ ενώ οι ενάγοντες ζητούσαν 2.316 ευρώ (μέρος του υπό στοιχείο Δ' της κονδυλίου της αγωγής), καθώς και με τον 4ο λόγο της έφεσης της, που αφορά το ύψος του μηνιαίου μισθώματος".

Έτσι όπως έκρινε το Εφετείο, διέλαβε στην απόφασή του ανεπαρκείς και ασαφείς αιτιολογίες με τα κρίσιμα και ουσιώδη ζητήματα σχετικά με την συνδρομή των προϋποθέσεων για την αξίωση αποζημιώσεως των εκμισθωτών κατά του μισθωτή για τις ζημίες τους λόγω φθορών στο μίσθιο κατά την διάρκεια της σύμβασης μισθώσεως και συγκεκριμένα αναφορικά με το προβληθέντα από τη μισθώτρια αναιρεσείουσα ισχυρισμό σιωπηρής έγκρισης από τους εκμισθωτές αναιρεσιβλήτους των επίδικων μεταβολών του μισθίου με συνέπεια να είναι ανέφικτος στην προκειμένη περίπτωση ο αναιρετικός έλεγχος για την ορθή ή όχι εφαρμογή των αναφερόμενων στη μείζονα σκέψη ουσιαστικών διατάξεων.

Ειδικότερα δέχεται το Εφετείο, ότι "... ούτε προκύπτει από τα στοιχεία της δικογραφίας και μάλιστα κατά τρόπο σαφή και αναμφίβολο, ότι οι ενάγοντες ενέκριναν σιωπηρά τις παραπάνω ενέργειες της εναγομένης ..." δεν διευκρινίζει όμως ποια πραγματικά περιστατικά από εκείνα, που επικαλείται μισθώτρια αναιρεσείουσα για την θεμελίωση του ισχυρισμού της σιωπηρής έγκρισης των επίδικων μεταβολών του μισθίου ακινήτου από τους εκμισθωτές αναιρεσίβλητους δεν αποδείχθηκαν και ποια από αυτά αποδείχθηκαν, αλλά δεν συγκροτούν σιωπηρή έγκριση των μεταβολών αυτών και για ποιο λόγο.

Κατά συνέπεια το Εφετείο υπέπεσε στην πλημμέλεια από το άρθρο 559 αριθμ. 19 ΚΠολΔ, που αποδίδεται στην προσβαλλόμενη απόφαση με τον έκτο λόγο της αίτησης αναίρεσης ο οποίος έτσι, είναι ουσιαστικά βάσιμος. Κατόπιν αυτών και αφού παρέλκει η εξέταση των υπολοίπων λόγω της αίτησης αναίρεσης και των πρόσθετων λόγων πρέπει να αναιρεθεί η προσβαλλόμενη απόφαση, να παραπεμφθεί η υπόθεση, προς περαιτέρω εκδίκαση, στο ίδιο Εφετείο Πειραιώς, του οποίου είναι εφικτή η σύνθεση από άλλους δικαστές και να καταδικαστούν οι αναιρεσίβλητοι στα δικαστικά έξοδα της αναιρεσείουσας, λόγω της ήττας τους (άρθρο 176, 183 ΚΠολΔ).

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Αναιρεί την 395/2006 απόφαση του Εφετείου Πειραιώς.

Παραπέμπει την υπόθεση για περαιτέρω εκδίκαση στο ίδιο Εφετείο Πειραιώς, το οποίο θα συγκροτηθεί από άλλους δικαστές εκτός από εκείνους που δίκασαν προηγουμένως.

Καταδικάζει τους αναιρεσίβλητους στα δικαστικά έξοδα της αναιρεσείουσας, τα οποία ορίζει στο ποσόν των χιλίων οκτακοσίων (1.800) ευρώ.

Κρίθηκε και αποφασίσθηκε στην Αθήνα στις 28 Απριλίου 2009.

Δημοσιεύθηκε στην Αθήνα σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του στις 30 Ιουνίου 2009.

Ο ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ