1656/2014 · Άρειος Πάγος (Supreme Civil and Criminal Court of Greece)

Απόφαση 1656 / 2014 (Δ, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)Αριθμός 1656/2014

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Δ' Πολιτικό Τμήμα

ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από τους Δικαστές: Νικόλαο Λεοντή, Αντιπρόεδρο του Αρείου Πάγου, Βασιλική Θάνου-Χριστοφίλου, Δημητρούλα Υφαντή, Ιωάννα Πετροπούλου και Παναγιώτη Χατζηπαναγιώτη, Αρεοπαγίτες.

ΣΥΝΗΛΘΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 7 Φεβρουαρίου 2014, με την παρουσία και της Γραμματέως Ελένης Τσιουρή, για να δικάσει μεταξύ:

Της αναιρεσείουσας: Της εδρεύουσας στην Αθήνα, ανώνυμης εταιρείας με την επωνυμία "ΖΑΡΑ ΕΛΛΑΣ ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΜΠΟΡΙΚΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΕΙΔΩΝ ΕΝΔΥΣΕΩΣ ΚΑΙ ΥΠΟΔΗΣΕΩΣ", νομίμως εκπροσωπούμενης, η οποία εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο της Κωνσταντίνο Κοσμά και κατέθεσε προτάσεις.

Της αναιρεσιβλήτου: Της εδρεύουσας στην Αθήνα ανώνυμης εταιρείας με την επωνυμία "Ι. Κ. - Ι. Λ. ΤΕΧΝΙΚΗ ΚΑΙ ΕΜΠΟΡΙΚΗ ΟΙΚΟΔΟΜΙΚΩΝ ΥΛΙΚΩΝ-ΜΗΧΑΝΗΜΑΤΩΝ ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ", νομίμως εκπροσωπούμενης, η οποία εκπροσωπήθηκε δια των πληρεξουσίων δικηγόρων της Αχιλλέα Κανελλάκη και Νικόλαο Ανδρικόπουλο και κατέθεσαν προτάσεις.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 25-6-2003 αγωγή της ήδη αναιρεσιβλήτου, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις:953/2004 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 2190/2005 μη οριστική και 3224/2006 του Εφετείου Αθηνών. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητεί η αναιρεσείουσα με την από 11-12-2006 αίτησή της. Εκδόθηκε η 423/2008 απόφαση του Αρείου Πάγου, η οποία αναίρεσε την παραπάνω απόφαση και παρέπεμψε την υπόθεση για περαιτέρω εκδίκαση στο ίδιο Δικαστήριο. Εκδόθηκε η 6246/2010 του Εφετείου Αθηνών. Την αναίρεση της τελευταίας ζητεί η αναιρεσείουσα με την από 17-10-2010 αίτηση αναίρεσης και τους από 12-9-2012 πρόσθετους λόγους και την από 21-9-2012 αίτηση επαναφοράς πραγμάτων στην προτέρα κατάσταση. Εκδόθηκε η 1325/2013 απόφαση του Αρείου Πάγου η οποία αναιρεί και δικάζει και αναβάλλει να αποφασίσει οριστικά επί της ουσίας, διατάζοντας την επανάληψη της συζήτησης της υπόθεσης. Την επανέφερε για εκ νέου συζήτηση η αναιρεσείουσα, με την από 25-10-2013 κλήση της.

Κατά τη συζήτηση της αίτησης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν, όπως σημειώνεται πιο πάνω. Ο Εισηγητής Αρεοπαγίτης Παναγιώτης Χατζηπαναγιώτης, ανέγνωσε την από 18-10-2012 έκθεσή του, με την οποία εισηγήθηκε την απόρριψη της αιτήσεως αναιρέσεως και των προσθέτων λόγων της και την απόρριψη του υποβληθέντος αιτήματος για επαναφορά των πραγμάτων στην προτέρα κατάσταση.

Ο πληρεξούσιος της αναιρεσείουσας ζήτησε την παραδοχή της αιτήσεως, οι πληρεξούσιοι των αναιρεσιβλήτων την απόρριψή της και καθένας την καταδίκη του αντιδίκου μέρους στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Ι. Με την από 25.10.2013 κλήση της εν μέρει ηττηθείσας πρωτοδίκως εναγόμενης - εκκαλούσας ανώνυμης εταιρίας με την επωνυμία "ΖΑΡΑ ΕΛΛΑΣ Ανώνυμη Εμπορική και Βιομηχανική Εταιρία" (του λοιπού: ΖΑΡΑ) νόμιμα φέρεται προς κατ' ουσία εκδίκαση η υπό κρίση υπόθεση επί της από 23.11.2004 έφεσής της κατά της υπ' αριθμ. 953/2004 απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, ειδικής διαδικασίας μισθωτικών διαφορών, μετά την έκδοση της υπ' αριθμ. 1325/2013 απόφασης του Δικαστηρίου τούτου, με την οποία αφενός μεν αναιρέθηκε η υπ' αριθμ. 6246/2010 απόφαση του Εφετείου Αθηνών, που είχε εκδοθεί μετά από αναίρεση της υπ' αριθμ. 3224/2006 απόφασης του ιδίου ως άνω Εφετείου, αφετέρου δε κρατήθηκε η υπόθεση προς κατ' ουσία εκδίκαση (άρθρο 580§3 Κ.Πολ.Δ., όπως η §3 αντικαταστάθηκε από το άρθρο 12§4 του Ν. 4055/2012 και ισχύει - κατά το άρθρο 113 του νόμου αυτού - από 2.4.2012) και διατάχθηκε η επανάληψη της συζήτησης προς εκτέλεση των εις αυτήν διαλαμβανομένων.

ΙΙ. Από την κατ' άρθρο 561§2 Κ.Πολ.Δ. παραδεκτή επισκόπηση των διαδικαστικών εγγράφων της δίκης προκύπτει ότι, η αναιρεθείσα με την υπ' αριθμ. 1325/2013 απόφαση του Δικαστηρίου τούτου υπ' αριθμ. 6246/2010 απόφαση του Εφετείου Αθηνών, η οποία εκδόθηκε κατά την ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών, αποτελεί κατάληξη της ακόλουθης διαδικαστικής διαδρομής:

Με την από 25.6.2003 και με αριθμό κατάθεσης δικογράφου 5157/2003 αγωγή, η ενάγουσα και ήδη εφεσίβλητη ανώνυμη εταιρία με την επωνυμία "Εμπορική και Βιομηχανική Εταιρία Υιοί Ε. Π.", της οποίας καθολικός διάδοχος λόγω συγχώνευσης με απορρόφηση είναι η υπεισελθούσα στη δικονομική θέση αυτής ανώνυμη εταιρία με την επωνυμία "Ι.

Κ. - Ι. Λ. Τεχνική και Εμπορική Οικοδομικών Υλικών - Μηχανημάτων Ανώνυμος Εταιρία" (του λοιπού: Εταιρία), ισχυρίστηκε ότι με το νομίμως μεταγραμμένο υπ' αριθμ. .../1.12.1993 συμβόλαιο μίσθωσης ακινήτου, εκμίσθωσε στην εναγόμενη και ήδη εκκαλούσα εταιρία ΖΑΡΑ ένα οικόπεδο μετά του επ' αυτού κτιρίου, που βρίσκεται στην Αθήνα και επί της οδού ..., αριθμ. 47, για χρονική διάρκεια τριάντα (30) ετών (1.3.1994 έως 29.2.2024), αντί αρχικού μηνιαίου μισθώματος 5.000.000 δραχμών, πλέον του ημίσεως τέλους χαρτοσήμου, αναπροσαρμοζόμενου κατά τα ειδικότερον εκτιθέμενα στην αγωγή και ότι εξαιτίας προβλεπτών και απροβλέπτων περιστάσεων, που αναφέρονται στην αγωγή, επήλθε ουσιώδης αύξηση της μισθωτικής αξίας του μισθίου ακινήτου.

Με βάση δε αυτά και τα λοιπά στην αγωγή εκτιθέμενα, ζήτησε, κυρίως μεν με βάση το άρθρο 388 ΑΚ και επικουρικά με βάση το άρθρο 288 του ίδιου Κώδικα, να αναπροσαρμοσθεί το μηνιαίο μίσθωμα του επιδίκου μισθίου από το ποσό των 22.583,34 ευρώ, στο οποίο ανερχόταν κατά το χρόνο της επίδοσης της αγωγής (4.7.2003), σε εκείνο των 124.000 ευρώ, για το από την επίδοση της αγωγής και εφεξής χρονικό διάστημα.

Επί της αγωγής αυτής, η οποία συζητήθηκε κατ' αντιμωλία των διαδίκων, εκδόθηκε από το Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών, το οποίο δίκασε κατά την ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών, η υπ' αριθμ. 953/2004 απόφαση, με την οποία έγινε εν μέρει δεκτή και καθορίστηκε το μηνιαίο μίσθωμα στο ποσό των 31.200,88 ευρώ. Κατά της απόφασης αυτής άσκησαν έφεση αμφότερα τα διάδικα μέρη και ειδικότερα η μεν ενάγουσα Εταιρία άσκησε την από 23.11.2004 και με αριθμό κατάθεσης 9981/2004 έφεση, η δε εναγόμενη ΖΑΡΑ την από 23.11.2004 και με αριθμό κατάθεσης 9866/2004 τοιαύτη.

Επί των εφέσεων αυτών, οι οποίες συνεκδικάσθηκαν κατ' αντιμωλία των διαδίκων, εκδόθηκε από το Εφετείο Αθηνών, το οποίο δίκασε κατά την ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών, αρχικά η υπ' αριθμ. 2190/2005 παρεμπίπτουσα απόφαση, με την οποία διατάχθηκε η διενέργεια πραγματογνωμοσύνης σχετικά με το συνολικό εμβαδόν του επιδίκου μισθίου ακινήτου και στη συνέχεια, μετά τη διενέργεια της πραγματογνωμοσύνης, η υπ' αριθμ. 3224/2006 οριστική απόφαση με την οποία έγιναν δεκτές αμφότερες οι εφέσεις και ειδικότερα αφού, κατ' αποδοχή σχετικού λόγου της έφεσης της εναγόμενης ΖΑΡΑ, απορρίφθηκε η επί του άρθρου 388 ΑΚ τείνουσα να θεμελιωθεί κύρια βάση της αγωγής ως μη νόμιμη, ερευνήθηκε αυτή (αγωγή) κατά την επί του άρθρου 288 του ίδιου Κώδικα θεμελιούμενη επικουρική βάση και κατ' αποδοχή συναφούς λόγου της έφεσης της ενάγουσας Εταιρίας και απόρριψη σχετικού λόγου της εναγόμενης ΖΑΡΑ, εξαφανίστηκε η εκκαλούμενη ως άνω απόφαση για κακή εκτίμηση των αποδείξεων, κρατήθηκε και δικάστηκε κατ' ουσία η αγωγή και έγινε εν μέρει δεκτή αυτή ως βάσιμη και κατ' ουσία, αναπροσαρμοσθέντος του μηνιαίου μισθώματος στο ύψος του ποσού των 41.017,76 ευρώ, πλέον του ημίσεως του τέλους χαρτοσήμου.

Κατά της απόφασης αυτής άσκησε η εναγόμενη ΖΑΡΑ την από 11.12.2006 αίτηση αναίρεσης, επί της οποίας εκδόθηκε η υπ' αριθμ. 423/2008 απόφαση του Δικαστηρίου τούτου, με την οποία αφού απορρίφθηκε ως αβάσιμος ο επί του άρθρου 559 αριθμ. 1 Κ.Πολ.Δ. στηριζόμενος πρώτος λόγος της αναίρεσης, με τον οποίο αποδιδόταν στην προσβαλλόμενη απόφαση η αναιρετική πλημμέλεια του ότι παρά το νόμο έκρινε την αγωγή ως ορισμένη και νόμιμη κατά την επί του άρθρου 288 ΑΚ θεμελιούμενη αξίωσή της για αναπροσαρμογή του μισθώματος, έγινε στη συνέχεια δεκτή αυτή και αναιρέθηκε η προσβαλλόμενη απόφαση κατ' αποδοχή του επί του αριθμού 19 του άρθρου 559 Κ.Πολ.Δ.

στηριζόμενου δεύτερου λόγου της. Στη συνέχεια δε, μετά την εκ νέου εκδίκαση της υπόθεσης από το δικαστήριο της παραπομπής, εκδόθηκε η υπ' αριθμ. 6246/2010 απόφαση του ίδιου πιο πάνω Εφετείου, με την οποία έγιναν δεκτές αμφότερες οι προαναφερόμενες εφέσεις ως βάσιμες και κατ' ουσία και αφού εξαφανίστηκε η εκκαλούμενη απόφαση και κρατήθηκε και δικάστηκε κατ' ουσία η αγωγή, έγινε εν μέρει δεκτή αυτή ως βάσιμη και κατ' ουσία και αναπροσαρμόσθηκε το μηνιαίο μίσθωμα του επιδίκου μισθίου ακινήτου, για το από την επίδοση της αγωγής και εφεξής χρονικό διάστημα, στο ποσό των 32.228,24 ευρώ.

Κατά της απόφασης αυτής του Εφετείου Αθηνών ασκήθηκαν αιτήσεις αναίρεσης από αμφότερα τα διάδικα μέρη και ειδικότερα από την ενάγουσα Εταιρία η από 2.11.2011 και από την εναγόμενη ΖΑΡΑ η από 17.10.2010, με τους από 12.9.2012 πρόσθετους λόγους αυτής. Επί των αναιρέσεων αυτών, οι οποίες συνεκδικάσθηκαν, εκδόθηκε από το Δικαστήριο τούτο η υπ' αριθμ. 1325/2013 απόφαση, με την οποία απορρίφθηκε η αναίρεση της ενάγουσας Εταιρίας ως απαράδεκτη, λόγω εκπρόθεσμης άσκησής της, ενώ έγινε δεκτή εκείνη της εναγόμενης ΖΑΡΑ και αναιρέθηκε η προσβαλλόμενη απόφαση αναφορικά με την αναιρεσείουσα μισθώτρια (σελ. 14 ως άνω απόφασης) κατ' αποδοχή του επί του αριθμού 19 του άρθρου 559 Κ.Πολ.Δ.

στηριζόμενου σχετικού λόγου της. Μετά ταύτα δε και δεδομένου ότι επρόκειτο περί παραδοχής δεύτερης αναίρεσης της απόφασης του δικαστηρίου της παραπομπής, το Δικαστήριο τούτο, εφαρμόζοντας το άρθρο 580§3 Κ.Πολ.Δ., όπως η §3 ισχύει μετά την αντικατάστασή της από το άρθρο 12§4 του Ν. 4055/2012, κράτησε την υπόθεση για να την δικάσει κατ' ουσία αναφορικά με την έφεση της εναγόμενης μισθώτριας (σελ. 15 και διατακτικό απόφασης) και διέταξε επανάληψη της συζήτησης στο ακροατήριο για να προσκομισθούν τα αναφερόμενα στο σκεπτικό της ως άνω 1325/2013 απόφασής του έγγραφα (συγκριτικά στοιχεία).

Ήδη δε με την προαναφερόμενη στην υπ' αριθμ. ένα λατινικό (Ι) σκέψη της παρούσας κλήση της εναγόμενης - εκκαλούσας ΖΑΡΑ φέρεται η υπόθεση προς κατ' ουσία εκδίκαση.

ΙΙΙ. Από τις ένορκες καταθέσεις των μαρτύρων απόδειξης και ανταπόδειξης, που εξετάστηκαν ενώπιον του ακροατηρίου του πρωτοβάθμιου δικαστηρίου και περιέχονται στα ταυτάριθμα με την εκκαλουμένη απόφαση πρακτικά δημόσιας συνεδρίασης αυτού, όλα ανεξαιρέτως τα έγγραφα που νόμιμα προσκομίζουν και επικαλούνται οι διάδικοι, όλα τα συγκριτικά στοιχεία, τις τεχνικές εκθέσεις και τις φωτογραφίες που επίσης επικαλούνται και προσκομίζουν οι διάδικοι, η γνησιότητα των οποίων δεν αμφισβητείται (άρθρ. 444§1 γ, 448§2 και 457§4 Κ.Πολ.Δ., όπως το πρώτο και το δεύτερο των άρθρων τούτων ισχύουν μετά την αντικατάστασή τους από τα άρθρα 40§1 και 41§2, αντίστοιχα, του Ν. 3994/2011), την υπ' αριθμ. 246/4.9.2005 πραγματογνωμοσύνη του πολιτικού μηχανικού Ν.

Τ., που διορίστηκε με την υπ' αριθμ. 2190/2005 απόφαση του Εφετείου Αθηνών για την εμβαδομέτρηση του μισθίου ακινήτου, την υπ' αριθμ. .../29.10.2003 ένορκη βεβαίωση του μάρτυρα της εναγόμενης Ι. Π., που δόθηκε ενώπιον του Ειρηνοδίκη Αθηνών, τις υπ' αριθμ. ..., .../8.2.2005 και .../20.1.2010 ένορκες βεβαιώσεις των μαρτύρων της ενάγουσας Μ.

Κ., Ε. Ζ. και Δ. Π., οι δύο πρώτες των οποίων δόθηκαν ενώπιον της συμβολαιογράφου Αθηνών Παρασκευής Ιωαννίδη και η τρίτη εξ αυτών ενώπιον του συμβολαιογράφου Αθηνών Δημητρίου Κοντόπουλου, και οι οποίες ένορκες βεβαιώσεις (ενάγουσας και εναγόμενης) ελήφθησαν υπό τις προϋποθέσεις του άρθρου 650§1 Κ.Πολ.Δ., αποδεικνύονται τα ακόλουθα:

Με το υπ' αριθμ. .../1.12.1993 συμβόλαιο μίσθωσης ακινήτου, που συντάχθηκε στη Γενεύη από τον ασκούντα καθήκοντα συμβολαιογράφου Γενικό Πρόξενο της Ελλάδος Αθανάσιο Δενδούλη και μεταγράφηκε νόμιμα στο Υποθηκοφυλακείο Αθηνών (τόμος ..., αριθμ. 89), η αρχικά ενάγουσα εταιρία με την επωνυμία "Εμπορική και Βιομηχανική Εταιρεία Υιοί Ε.

Π. Α.Ε.", της οποίας καθολική διάδοχος λόγω συγχώνευσης με απορρόφηση είναι η υπεισελθούσα στη δικονομική θέση αυτής εταιρία με την επωνυμία "Ι. Κ. - Ι. Λ. Τεχνική και Εμπορική Οικοδομικών Υλικών - Ανώνυμος Εταιρία", εκμίσθωσε στην εναγόμενη ΖΑΡΑ ένα οικόπεδο μετά της επ' αυτού οικοδομής, που βρίσκεται στην Αθήνα και επί της οδού ..., αριθμ. 47.

Το κτίριο αυτό αποτελείται από ισόγειο, πατάρι, υπόγειο και πρώτο και δεύτερο ορόφους και με βάση την πραγματογνωμοσύνη που διατάχθηκε με την ως άνω υπ' αριθμ. 2190/2005 απόφαση του Εφετείου Αθηνών, έχει συνολικό εμβαδόν 1.464,92 τ.μ. και ειδικότερα το εμβαδόν του ισογείου είναι 576,56 τ.μ., του παταριού 286,52 τ.μ., του υπογείου 197,20 τ.μ., του πρώτου ορόφου 218,99 τ.μ.

και του δευτέρου ορόφου 185,65 τ.μ. Το εν λόγω μίσθιο ακίνητο είχε χαρακτηριστεί διατηρητέο με βάση το από 30.5.1985 Π.Δ/μα (ΦΕΚ 349, τ. Δ'/12.7.1985) και εφόσον η μίσθωση συνάφθηκε μετά την 1.9.1990 δεν υπάγεται στις διατάξεις του ΠΔ/τος 34/1995 (άρθρ. 4§1 περ. θ' ΠΔ 34/1995), διεπόμενη από τις διατάξεις του ΑΚ και τις ειδικότερες συμφωνίες των μερών.

Περαιτέρω, συμφωνήθηκε ότι η εναγόμενη ΖΑΡΑ θα χρησιμοποιούσε το μίσθιο ως κατάστημα, αποθηκευτικό χώρο και γραφεία εμπορίας και πώλησης υφασμάτων, ειδών ένδυσης, υπόδησης, νεωτερισμών και δερματίνων και λοιπών συναφών ειδών. Η διάρκεια της μίσθωσης ορίστηκε σε τριάντα έτη, αρχόμενη την 1.3.1994 και λήγουσα στις 29.2.2024.

Το μίσθιο έπρεπε να παραδοθεί την 1.3.1994 για να ξεκινήσουν οι εργασίες ανακαίνισής του και να λειτουργήσει το κατάστημα κατά την επόμενη εαρινή περίοδο και μάλιστα χορηγήθηκε από την εκμισθώτρια εταιρία στην μισθώτρια πληρεξουσιότητα, ώστε η τελευταία να προβαίνει σε όλες τις απαραίτητες ενέργειες για την έκδοση των απαιτουμένων αδειών.

Το μηνιαίο μίσθωμα ορίστηκε για τα δύο πρώτα έτη της μίσθωσης, δηλαδή από 1.3.1994 μέχρι 29.2.1996, στο ποσό των 5.000.000 δραχμών (ή 14.673,51 ευρώ), πλέον του ημίσεως τέλους χαρτοσήμου, και στη συνέχεια θα αναπροσαρμοζόταν την 1η Μαρτίου εκάστου μισθωτικού έτους με τον τρόπο που αναλυτικά συμφωνήθηκε με το προαναφερόμενο μισθωτήριο συμβόλαιο, με βάση το ποσοστό αύξησης του τιμαρίθμου του κόστους ζωής, όπως αυτό θα καθοριζόταν κάθε φορά από την Τράπεζα της Ελλάδος, ή οποιαδήποτε άλλη αρμόδια αρχή που τυχόν θα την υποκαθιστούσε στο μέλλον (όρος 2ος, σελ. 14 - 17 μισθωτήριου συμφωνητικού).

Εξάλλου, με τους 7ο και 9ο όρους του μισθωτηρίου συμφωνητικού συμφωνήθηκε και έγινε αποδεκτό ότι κατά τη λήξη ή λύση της μίσθωσης οι τυχόν προσθήκες, τροποποιήσεις, μεταρρυθμίσεις και επισκευές θα απομακρύνονταν από τη μισθώτρια, εκτός αν η εκμισθώτρια συμφωνούσε εγγράφως στη διατήρηση μέρους ή και όλων αυτών, οπότε αυτές που δεν θα μπορούσαν να αφαιρεθούν θα παρέμεναν προς όφελος του μισθίου και η μισθώτρια δεν θα δικαιούταν καμία αποζημίωση (7ος όρος) και ότι η επισκευή ή αποκατάσταση οποιασδήποτε ζημίας ή ελαττώματος θα βάρυνε την μισθώτρια (9ος όρος).

Περαιτέρω, το μίσθιο ακίνητο είχε κατασκευασθεί στις αρχές του προηγούμενου αιώνα, με φέρουσες τοιχοποιίες και ξύλινα πατώματα και στέγη και κατά τη διάρκεια της ζωής του και της χρήσης του είχε υποστεί πολλές επεμβάσεις για την εξυπηρέτηση των εκάστοτε λειτουργικών αναγκών του. Η κατάσταση του φέροντος οργανισμού και των οικοδομικών στοιχείων ήταν κακή, δεδομένου ότι υπήρχαν προβλήματα στεγανότητας της στέγης, είχε καθαιρεθεί η μεσαία φέρουσα λιθοδομή και είχε υποκατασταθεί από μεταλλική κατασκευή, που στηριζόταν στις πλευρικές τοιχοποιίες με σιδερένιους στρωτήρες, που και αυτοί είχαν διαβρωθεί, είχε καθαιρεθεί η πίσω πλευρά του ισογείου, μεγάλο μέρος του ξύλινου δαπέδου του ισογείου ήταν πλήρως κατεστραμμένο, στο πίσω μέρος του ισογείου είχε προστεθεί μεταλλικό πατάρι, στην πίσω όψη του κτιρίου υπήρχαν πρόχειρες ενισχύσεις με δοκούς και σε όλες τις φέρουσες τοιχοποιίες είχαν δημιουργηθεί ανοίγματα.

Λόγω δε των παραπάνω προβλημάτων και ιδιαίτερα των ρηγματώσεων των φερουσών τοιχοποιιών κατέστη αναγκαία όχι μόνο η επισκευή των προβληματικών περιοχών, αλλά η ριζική εξυγίανση του κτιρίου, η δημιουργία νέου αξιόπιστου σκελετού, η πλήρης ενίσχυση όλων των φερουσών τοιχοποιιών, η κατασκευή νέων πατωμάτων (φέρουσες κατασκευές) και νέων στεγών και η ανακατασκευή στοιχείων του κτιρίου (όψεις, τοιχοποιίες, σοβάδες δάπεδα κλπ).

Την αποκατάσταση δε του μισθίου ανέλαβε, μετά την έκδοση της υπ' αριθμ. .../6.7.1994 οικοδομικής άδειας, η εταιρία με την επωνυμία "Ι. Κ. - Ι. Λ. Τεχνική και Εμπορική Οικοδομικών Υλικών - Μηχανημάτων Ανώνυμος Εταιρία", με βάση τα μεταξύ αυτής και της εναγόμενης ΖΑΡΑ καταρτισθέντα από 6.7.1994 και 6.9.1994 ιδιωτικά συμφωνητικά, η οποία στη συνέχεια, όπως προαναφέρθηκε, υπεισήλθε στη δικονομική θέση της εκμισθώτριας και αρχικά ενάγουσας εταιρίας, της οποίας κατέστη καθολικός διάδοχος λόγω συγχώνευσης με απορρόφηση.

Οι προαναφερόμενες εργασίες αποκατάστασης του μισθίου διήρκεσαν από την παραλαβή του, η οποία έγινε την 1.3.1994 και περατώθηκαν περί την 15η του μηνός Δεκεμβρίου 1994, όπως οι ανωτέρω χρονολογίες συνομολογούνται από την εναγόμενη στην τρίτη και στην έκτη σελίδα, αντίστοιχα, των από 4.11.2003 προτάσεών της ενώπιον του Πρωτοβάθμιου Δικαστηρίου.

Η συνολική δαπάνη των εργασιών αποκατάστασης - ανακατασκευής του μισθίου ανήλθε, όπως ισχυρίζεται η εναγόμενη μισθώτρια ΖΑΡΑ (βλ.6η σελίδα των προαναφερομένων πρωτοδίκων προτάσεών της) και δεν αμφισβητεί η ενάγουσα εκμισθώτρια Εταιρία, συναγομένης κατά την κρίση του Δικαστηρίου, ενόψει και του συνόλου των ισχυρισμών των διαδίκων, ομολογίας της τελευταίας περί τούτου (άρθρ. 261 Κ.Πολ.Δ.), στο συνολικό ποσό των 438.812.915 δραχμών (ή 1.278.981,41 ευρώ).

Άλλωστε και οι ενώπιον του ακροατηρίου του Πρωτοβάθμιου Δικαστηρίου εξετασθέντες μάρτυρες των διαδίκων υπολογίζουν τις εν λόγω δαπάνες στο ποσό των 400 έως 500 εκατομμυρίων δραχμών. Οι δαπάνες αυτές δεν έχουν προσωρινό χαρακτήρα και θα παραμείνουν, κατά τους όρους του μισθωτηρίου, σε όφελος του μισθίου και της εκμισθώτριας, χωρίς να έχει η μισθώτρια αξίωση σε αποζημίωση.

Επομένως οι εν λόγω δαπάνες αποτελούν επαύξηση του καταβαλλόμενου μισθώματος και κατανέμονται σε κάθε μήνα από το χρόνο που περατώθηκαν (15.12.1994) μέχρι τη συμφωνημένη λήξη της μίσθωσης (29.2.2024). Ενόψει δε του ότι α) η συμβατική διάρκεια της μίσθωσης ανέρχεται σε 360 μήνες (30 έτη x 12 μήνες), β) του ότι από την κατά τα άνω συμβατική διάρκεια της μίσθωσης πρέπει να αφαιρεθεί το από 9 μήνες και 15 ημέρες χρονικό διάστημα της διάρκειας των επισκευών (1.3.1994 έως 15.12.1994), κατά τα οποίο η εναγόμενη ΖΑΡΑ δεν μπορούσε εκ των πραγμάτων να χρησιμοποιεί το μίσθιο ακίνητο για την άσκηση της εμπορίας της, και γ) του ότι μετά την κατά τα άνω αφαίρεση οι εν λόγω δαπάνες θα υπολογισθούν επί χρονικού διαστήματος 350,5 μηνών (360 μήνες μείον 9,5 μήνες ίσον 350,5 μήνες), ανέρχονται αυτές στο ποσό των 3.649 ευρώ μηνιαίως (1.278.981,41 ευρώ διά 350,5 ίσον 3.649).

Έτσι λοιπόν το κατά τον χρόνο άσκησης της αγωγής (κατάθεση 27.6.2003, επίδοση 4.7.2003) καταβαλλόμενο, από 1.3.2003, κατά συμβατική αναπροσαρμογή μηνιαίο μίσθωμα των 22.583 ευρώ, επαυξανόμενο με το κατά τα άνω ποσό των 3.649 ευρώ, ανέρχεται στο ποσό των 26.232 ευρώ (ή 17,90 ευρώ ανά τ.μ.), πλέον τέλους χαρτοσήμου από 1,8%, ποσού 472,176 ευρώ.

Περαιτέρω, αποδείχθηκε ότι η οδός ..., όπου βρίσκεται το επίδικο μίσθιο ακίνητο, αποτελούσε από τον περασμένο αιώνα και εξακολουθεί να αποτελεί έναν από τους πλέον εμπορικούς δρόμους των Αθηνών, παρά το γεγονός ότι κυκλοφορούσαν σ' αυτόν αυτοκίνητα. Μετά, όμως, την αναβάθμιση του ιστορικού κέντρου της πόλης των Αθηνών, το οποίο είχε χαρακτηρισθεί ως παραδοσιακό με την από 21.9.1979 απόφαση του Προέδρου της Δημοκρατίας (ΦΕΚ 567, τ.

Δ'/13.10.1979) και στο οποίο περιλαμβάνεται και η εν λόγω οδός, την κατά το έτος 1998 ολοκλήρωση της πεζοδρόμησης της οδού ..., της οποίας η αντικατάσταση του κανονισμού λειτουργίας ως πεζόδρομου είχε εγκριθεί με την υπ' αριθμ. Γ.34303/1783/15.11.1979 απόφαση του Υπουργού Δημοσίων Έργων (ΦΕΚ 667, τ. Δ'/22.11.1979) και την κατά το έτος 2001 ολοκλήρωση και λειτουργία του σταθμού μετρό της πλατείας Συντάγματος, σε συνδυασμό και προς την ανάπλαση της πλατείας αυτής, από την οποία το επίδικο απέχει περίπου πεντακόσια μέτρα, αυξήθηκε η εμπορική κίνηση της εν λόγω οδού και συνακόλουθα και η μισθωτική αξία των εις αυτήν κειμένων ακινήτων, μεταξύ των οποίων και το επίδικο.

Είναι δε χαρακτηριστικό ότι η αλλοδαπή εταιρία κτηματομεσιτικών συναλλαγών και ερευνών αγοράς ακινήτων Healey & Baker κατατάσσει κατά το έτος 2001 την οδό ... στην όγδοη θέση διεθνώς από άποψη ύψους ενοικίου, το οποίο αναφέρει ως ανερχόμενο στο ποσό των 2.391 δολλαρίων ανά τ.μ. (βλ. ΚΤΗΜΑΤΑΓΟΡΑ της 25.11.2001), ενώ ανάλογα δημοσιεύματα των εφημερίδων "REAL ESTATE" (φύλλο της 27ης - 28ης/12/2003) και "Η ΚΑΘΗΜΕΡΙΝΗ" (φύλλο της 18.1.2004) αναφέρουν την οδό ...

ως ευρισκόμενη, κατά το έτος 2003, στην έβδομη θέση της παγκόσμιας κατάταξης από άποψη ύψους ενοικίου καταστημάτων, που ανέρχεται στο ποσό των 2.640 ευρώ ανά τ.μ. Για το μηνιαίο μίσθωμα του επιδίκου μισθίου ακινήτου δεν γνωρίζουν ούτε ο μάρτυρας της εναγόμενης ΖΑΡΑ, Κ. Β., αρχιτέκτων μηχανικός, ούτε και ο μάρτυρας της ενάγουσας Εταιρίας, Λ.

Σ., οικονομολόγος, που εξετάστηκαν ενώπιον του Πρωτοβάθμιου Δικαστηρίου, απλώς δε ο τελευταίος καταθέτει ότι, μετά την πεζοδρόμηση της οδού ... αναβαθμίστηκε η αγορά και "οι αξίες εκτινάχτηκαν στα ύψη". Σύμφωνα με την προσαγόμενη από την ενάγουσα υπ' αριθμ. Φ.26.3/4/2532/22.4.2003 έκθεση εκτίμησης του Σώματος Ορκωτών Εκτιμητών (Σ.Ο.Ε.), η οποία υπογράφεται από τους Μ.

Β. και Δ. Κ., η μεν συνολική αγοραία αξία του μισθίου ακινήτου ανερχόταν - κατά στρογγυλοποίηση - την 1. 4. 2003 στο ποσό των 20.700.000 ευρώ, η δε μισθωτική τοιαύτη σε εκείνη των 124.000 ευρώ. Για την εκτίμησή τους δε αυτή οι προαναφερόμενοι εκτιμητές έλαβαν υπόψη την αξία του οικοπέδου, το κόστος κατασκευής, το μικτό επιχειρηματικό κέρδος και στοιχεία της κτηματαγοράς (βλ.

σελ. 13 - 16 έκθεσης), τα οποία όμως στοιχεία δεν επηρεάζουν άμεσα και την μισθωτική αξία του ακινήτου, όπως την επηρεάζουν η θέση, η εμπορική κίνηση, η κατάσταση του μισθίου, η ευκολία πρόσβασης σ' αυτό κλπ. Αναφέρεται ακόμη στην 9η σελίδα της έκθεσης αυτής ότι για τις καταρτισθείσες κατά το έτος 2003 μισθώσεις ισογείων καταστημάτων, που βρίσκονται κοντά στην πλατεία Συντάγματος, καταβάλλεται μίσθωμα το οποίο εγγίζει τα 235 έως 265 ευρώ ανά τ.μ., ενώ για τα πιο απομακρυσμένα από την ως άνω πλατεία καταστήματα και μέχρι την εκκλησία της Καπνικαρέας καταβάλλεται μίσθωμα το οποίο φθάνει τα 180 ευρώ ανά τ.μ., πλην όμως δεν μνημονεύεται κανένα συγκεκριμένο μίσθιο, ούτε και γίνεται αναφορά σε κάποιο μισθωτήριο συμβόλαιο, από τα οποία να ενισχύεται η πιο πάνω κρίση των συντακτών της έκθεσης αυτής.

Από άποψη συγκριτικών στοιχείων : Α.- Η ενάγουσα εκμισθώτρια επικαλείται και προσκομίζει τα ακόλουθα συγκριτικά στοιχεία και ειδικότερα: α) το από 18.10.2000 μισθωτήριο συμβόλαιο, με βάση το οποίο το Ορφανοτροφείο Αρρένων Γεωργίου και Αικατερίνης Χατζηκώστα, ενεργόν δια του Προέδρου του Διοικητικού Συμβουλίου του Β.

Κ., εξεμίσθωσε στην εταιρία με την επωνυμία "Αφοί Κ. Ανώνυμη Βιοτεχνική Εταιρεία Κατασκευής και Εμπορίας Ετοίμων Ενδυμάτων", κατόπιν πλειοδοτικής δημοπρασίας που διενεργήθηκε στις 28.5.2000, από το διατηρητέο ακίνητό του επί των οδών ... 37 & ..., ένα ισόγειο κατάστημα, επιφανείας 30,75 τ.μ., με υπόγειο και πατάρι αντίστοιχης προς το ισόγειο επιφάνειας, ήτοι συνολικής επιφάνειας 92,25 τ.μ. (30,75 χ 3), για το χρονικό διάστημα από 12.10.2000 έως 31.7.2005, αντί μηνιαίου μισθώματος για τα δύο πρώτα έτη της μίσθωσης ποσού 3.901.500 δραχμών, ήδη δε 11.449 ευρώ, ήτοι 124,108 ευρώ ανά τ.μ., προκειμένου να χρησιμοποιηθεί ως κατάστημα πώλησης ετοίμων ενδυμάτων και αξεσουάρ ένδυσης, και β) το επίσης από 18.10.2000 μισθωτήριο συμβόλαιο, το οποίο καταρτίσθηκε μεταξύ των ιδίων ως άνω συμβαλλομένων, ομοίως μετά από πλειοδοτική δημοπρασία που διενεργήθηκε στις 21.5.2000, δυνάμει του οποίου εκμισθώθηκε στην προαναφερόμενη εταιρία ένα ισόγειο κατάστημα, κείμενο επί των οδών ... 37 & ..., επιφανείας 78 τ.μ., με υπόγειο και πατάρι αντίστοιχης προς το ισόγειο επιφάνειας, ήτοι συνολικής επιφάνειας 234 τ.μ. (78 χ 3), για το χρονικό διάστημα από 12.10.2000 έως 11.10.2012, αντί μηνιαίου μισθώματος για τα δύο πρώτα έτη της μίσθωσης 16.500.000 δραχμών, ήδη δε 48.422 ευρώ, ήτοι 206,931 ευρώ ανά τ.μ., προκειμένου να χρησιμοποιηθεί και αυτό ως κατάστημα πώλησης ετοίμων ενδυμάτων και αξεσουάρ ένδυσης.

Τα μισθώματα αμφοτέρων των προαναφερομένων καταστημάτων συμφωνήθηκε να αναπροσαρμόζονται ανά έτος, μετά την πάροδο διετίας από την έναρξη της μίσθωσης, κατά ποσοστό ανώτερο κατά δύο (2) ποσοστιαίες μονάδες από το ύψος της μεταβολής του δείκτη τιμών καταναλωτή του μήνα της αναπροσαρμογής σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του προηγούμενου έτους, όπως αυτή υπολογίζεται από την Εθνική Στατιστική Υπηρεσία.

Παρατηρείται ότι τα ως άνω μίσθια ακίνητα είναι κατά πολύ μικρότερα από το επίδικο και επιπλέον ότι εκμισθώθηκαν μετά από πλειοδοτική δημοπρασία, είναι δε γνωστό από τα διδάγματα της κοινής πείρας αφενός ότι η μίσθωση καταστήματος μετά από πλειοδοτική δημοπρασία οδηγεί στην επίτευξη μεγαλυτέρου μισθώματος από εκείνο το οποίο θα επιτυγχανόταν υπό καθεστώς ελεύθερης διαπραγμάτευσης και αφετέρου ότι τα μικρότερα σε έκταση καταστήματα εκμισθώνονται ευκολότερα και σε αναλογικώς μεγαλύτερα μισθώματα από τα μεγάλης επιφάνειας καταστήματα.

Η ενάγουσα εκμισθώτρια επικαλείται και προσκομίζει ακόμη α) την από 17.3.2010 "Περιληπτική Έκθεση Εκτίμησης Αγοραίας Αξίας Καταστήματος Επί της ... 47, Στην Αθήνα", της εταιρίας εκτίμησης ακινήτων CUSHMAN & WAKEFIELD, η οποία αφορά το επίδικο μίσθιο, και σύμφωνα με την οποία η αγοραία αξία του, προσδιορισθείσα με την Μέθοδο Κεφαλαιοποίησης Εισοδήματος, ανέρχεται στο ποσό των 29.700.000 ευρώ, πλην όμως ουδείς λόγος γίνεται σ' αυτή για την ενδιαφέρουσα εν προκειμένω μισθωτική αξία του ακινήτου, και β) την από 25.4.2009 "Έκθεση Εκτίμησης Για Το Χαρτοφυλάκιο Ακινήτων Της EKTASIS DEVELOPMENT Α.Ε.", της εταιρίας εκτιμητών COLLIERS INTERNATIONAL, η οποία αφορά υπό ανακατασκευή ακίνητο, κείμενο επί της οδού ..., αριθμ. 70, συνολικής επιφάνειας 1.011,87 τ.μ., το οποίο, κατά την έκθεση αυτή "αναπτύσσεται σε 6 επίπεδα" (βλ.

σελ. 17), και του οποίου η μισθωτική αξία υπολογίζεται σε 89,51 ευρώ ανά τ.μ. (βλ. σελ. 32) και εξήχθη με βάση τα μνημονευόμενα στη σελίδα 30 αυτής συγκριτικά στοιχεία, τα οποία αναφέρονται σε καταστήματα κείμενα επί της οδού ..., αριθμ. 17, 22, 34, 56 και 129. Παρατηρείται σχετικά με την πρώτη των ως άνω εκθέσεων ότι η αγοραία αξία του ακινήτου λαμβάνεται υπόψη στην κατάσταση που βρίσκεται αυτό μετά την επισκευή - ανακατασκευή του από την εναγόμενη μισθώτρια (βλ.

λέξεις πρώτης σελίδας "Πρόκειται για διατηρητέο, ανακατασκευασμένο πλήρως κτίσμα επί της οδού ... 47..") και σχετικά με την δεύτερη εξ αυτών ότι ως ημερομηνία εκτίμησης λήφθηκε η 31.12.2008 (βλ. σελ. 11 έκθεσης) ενώ ενδιαφέρουσα εν προκειμένω είναι εκείνη επίδοσης της αγωγής, ήτοι η 4.7.2003. Τέλος, οι ενόρκως ενώπιον της συμβολαιογράφου Αθηνών Παρασκευής Ιωαννίδη εξετασθέντες μάρτυρες της ενάγουσας Εταιρίας α) Μ.

Κ. του Ε., έμπορος, και β) Ε. Ζ. του Γ., μεσίτης αστικών συμβάσεων, περί των οποίων οι υπ' αριθμ. ... και .../8.2.2005 ένορκες βεβαιώσεις, προσδιορίζουν την μισθωτική αξία του επιδίκου μισθίου ακινήτου ο πρώτος στο ποσό των δύο χιλιάδων (2.000) ευρώ ανά τ.μ. και ο δεύτερος, δεχόμενος ότι η όλη μισθωτική του αξία ανέρχεται στο ποσό των 124.000 ευρώ μηνιαίως, στο ποσό των 84,646 ευρώ ανά τ.μ. (124.000 δια 1464,92 τετραγωνικά μέτρα).- Β.- Η εναγόμενη μισθώτρια επικαλείται και προσκομίζει τα ακόλουθα συγκριτικά στοιχεία και ειδικότερα :

α) το από 9.4.1996 ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης, με βάση το οποίο η Σ. χήρα Η. Ξ. εκμίσθωσε στην εταιρία με την επωνυμία "Εστίαση στο Σύνταγμα Α.Ε.", για το από 9.4.1996 έως 8.4.2005 χρονικό διάστημα, ένα ισόγειο κατάστημα, το οποίο κείται επί των οδών ... 2 και ..., εμβαδού 30,97 τ.μ., με ίσης επιφάνειας πατάρι και υπόγειο εμβαδού 39,01 τ.μ., ήτοι συνολικής επιφάνειας 100,95 τ.μ., προκειμένου να χρησιμοποιηθεί από αυτήν ως εστιατόριο - ψητοπωλείο, καφενείο κλπ. (κατάστημα "Το σουβλάκι της Λωξάντρας"), αντί μηνιαίου μισθώματος για το πρώτο έτος της μίσθωσης (9.4.1996 έως 8.4.1997) ποσού 906.576 δραχμών, ήδη δε 2.660,53 ευρώ, ήτοι 26,35 ευρώ ανά τ.μ., το οποίο και θα αναπροσαρμόζεται κάθε έτος κατά το πλήρες ποσοστό αύξησης του τιμαρίθμου κόστους ζωής και σε περίπτωση ακυρότητας του ως άνω τρόπου αναπροσαρμογής αυτή θα γίνεται κατά ποσοστό 12% επί του εκάστοτε καταβαλλομένου μισθώματος.

Παρατηρείται ότι το εν λόγω μίσθιο μειονεκτεί έναντι του επιδίκου από άποψη επιφάνειας και πλεονεκτεί από άποψη θέσης, ως γωνιαίο και ευρισκόμενο πιο κοντά στην πλατεία Συντάγματος, β) το από 1.10.1997 ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης, δυνάμει του οποίου η Ριζάρειος Εκκλησιαστική Σχολή, νομίμως εκπροσωπούμενη, εκμίσθωσε στους Σ.

Σ., Β. Σ., Δ. Ν. και Θ. Σ., για το από 1.10.1997 έως 30.9.2006 χρονικό διάστημα, ένα ακίνητο, κείμενο επί της οδού ... 61, ήτοι κάτω από την εκκλησία και πλατεία της Καπνικαρέας και σε απόσταση 100 περίπου μέτρων από το μίσθιο, αποτελούμενο από υπόγειο, ισόγειο, ημιώροφο και πέντε υπέρ αυτού (ημιώροφου) ορόφους, ήτοι ολόκληρη την οικοδομή, συνολικού ωφέλιμου εμβαδού, κατά τα αναγραφόμενα στο μισθωτήριο συμφωνητικό, 765 τ.μ., προκειμένου να χρησιμοποιηθεί από αυτούς ως πολυκατάστημα για την πώληση ετοίμων ενδυμάτων, ηλεκτρικών ειδών οικιακής χρήσης και επίπλων (κατάστημα Σ.), αντί μηνιαίου μισθώματος για το πρώτο έτος της μίσθωσης (1.10.1997 έως 30.9.1998) ποσού 1.350.000 δραχμών, το οποίο κατά το έτος 2003 ανερχόταν στο ποσό των 5.379,66 ευρώ (βλ.

υπ' αριθμ. .../29.10.2003 ένορκη βεβαίωση ενώπιον του Ειρηνοδίκη Αθηνών του μάρτυρα της εναγόμενης ΖΑΡΑ Ι. Π.), ήτοι 7,032 ευρώ ανά τ.μ.. Παρατηρείται ότι το εν λόγω μίσθιο μειονεκτεί έναντι του επιδίκου τόσο από άποψη επιφάνειας, όσο και από άποψη θέσης, ως απέχον περί τα εξακόσια μέτρα από την πλατεία Συντάγματος, ευρισκόμενο κάτω (πέραν) της εκκλησίας της Καπνικαρέας, πλησίον της οδού ..., γ) το από 1.12.1997 ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης, δυνάμει του οποίου η Φ.

σύζ. Π. Θ., νομίμως εκπροσωπούμενη από τον προαναφερόμενο σύζυγό της, εκμίσθωσε στην εταιρία με την επωνυμία BENALEX A.E., για χρονικό διάστημα εννέα ετών, αρχόμενο από την 1.1.1998, με δικαίωμα της μισθώτριας για παράταση χρονικού διαστήματος έξι (6) ακόμη ετών, ένα ακίνητο κείμενο επί της πλατείας Καπνικαρέας και ειδικότερα επί της οδού ... 52 (κοντά στο επίδικο σχετικά) και σε απόσταση 700 περίπου μέτρων από το σταθμό του μετρό Πλατείας Συντάγματος, αποτελούμενο από ισόγειο 200 τ.μ., υπόγειο 200 τ.μ., α' επίπεδο 100 τ.μ., β' επίπεδο 200 τ.μ., γ' επίπεδο 200 τ.μ.

και δ' επίπεδο 100 τ.μ., ήτοι συνολικής επιφάνειας 1.000 τ.μ., προκειμένου να χρησιμοποιηθεί ως εμπορικό κέντρο ή ως καταστήματα (κατάστημα BENETTON), αντί αρχικού μηνιαίου μισθώματος για τα δύο πρώτα έτη της μίσθωσης ποσού 2.600.000 δραχμών, αναπροσαρμοζομένου ανά διετία κατά ποσοστό 15% και ανερχομένου κατά το έτος 2003 στο ποσό των 10.098 ευρώ, ήτοι σε 10,098 ευρώ ανά τ.μ. (βλ.

ίδια πιο πάνω ένορκη βεβαίωση). Παρατηρείται ότι το εν λόγω μίσθιο μειονεκτεί έναντι του επιδίκου από άποψη επιφάνειας και από άποψη θέσης, ως κείμενο μακρύτερα από εκείνο από την πλατεία Συντάγματος, δ) το από 10.6.1998 ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης, δυνάμει του οποίου οι εις αυτό μνημονευόμενοι ως εκμισθωτές (τρεις τον αριθμό) εκμίσθωσαν στους εκεί μνημονευόμενους ως μισθωτές (ομοίως τρείς τον αριθμό), για χρονικό διάστημα εννέα (9) ετών, μία πολυώροφη οικοδομή, κείμενη επί των οδών ... 46 και ..., σε απόσταση μικρότερη των πενήντα (50) μέτρων από το επίδικο, αποτελούμενη από υπόγειο 179 τ.μ., ισόγειο 199 τ.μ., ημιώροφο (πατάρι) 162 τ.μ.

και έξι (6) υπέρ τον ημιώροφο ορόφους, ο καθένας των οποίων έχει επιφάνεια 195 τ.μ., ήτοι συνολικής επιφάνειας 1.710 τ.μ. (κατάστημα ΑΘΗΝΑΙΑ), προκειμένου οι χώροι της οικοδομής αυτής να χρησιμοποιηθούν ως γραφεία και καταστήματα των εμπορικών επιχειρήσεων των μισθωτών, αντί αρχικού μηνιαίου μισθώματος, αναπροσαρμοζομένου την 1η Μαΐου κάθε έτους κατά ποσοστό ίσο με το 75% του τιμαρίθμου κόστους ζωής, όπως αυτός καθορίζεται από την Τράπεζα της Ελλάδος, ποσού 2.820.991 δραχμών, ήδη δε 8.278,77 ευρώ, ήτοι 4,84 ευρώ ανά τ.μ.

Παρατηρείται ότι το εν λόγω μίσθιο υπερτερεί έναντι του επιδίκου από άποψη επιφάνειας, ενώ ευρίσκεται στην ιδία περίπου με αυτό απόσταση από την πλατεία Συντάγματος, ε) το από 24.7.1998 ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης, δυνάμει του οποίου οι εις αυτό μνημονευόμενοι ως εκμισθωτές (οκτώ τον αριθμό) εκμίσθωσαν στην ανώνυμη εταιρία με την επωνυμία "ΚΟΝΣΕΠΤ Ανώνυμη Εισαγωγική και Εμπορική Εταιρία Υποδημάτων", για χρονικό διάστημα εννέα (9) ετών, δύο συνεχόμενα καταστήματα, εκ των οποίων το ένα κείται επί της οδού ... 22, αποτελούμενο από ισόγειο, πατάρι και α' και β' ορόφους, και το άλλο επί της οδού ... 3, 3α, 3β, αποτελούμενο από υπόγειο, ισόγειο με ακάλυπτο χώρο και α' και β' ορόφους, συνολικού εμβαδού 742 τ.μ. (κατάστημα ARTISTI ITALIANI), προκειμένου να χρησιμοποιηθούν ως ενιαίο κατάστημα εμπορίας ειδών ένδυσης - υπόδησης και αθλητικών και συναφών ειδών, αντί αρχικού μηνιαίου μισθώματος 4.500.000 δραχμών, ήδη δε 13.206,17 ευρώ, το οποίο ανερχόταν κατά το έτος 2003 στο ποσό των 17.144,82 ευρώ, ήτοι σε 23,10 ευρώ ανά τ.μ. (βλ.

προαναφερόμενη ένορκη βεβαίωση). Παρατηρείται ότι το εν λόγω μίσθιο ακίνητο μειονεκτεί έναντι του επιδίκου από άποψη επιφάνειας και υπερτερεί από άποψη θέσης, ως κείμενο πιο κοντά από εκείνο στην πλατεία Συντάγματος, από την οποία απέχει περί τα τετρακόσια μέτρα, στ) το από 29.9.2001 ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης, δυνάμει του οποίου η νομίμως εκπροσωπούμενη Ριζάρειος Εκκλησιαστική Σχολή εκμίσθωσε στην ανώνυμη εταιρία με την επωνυμία "Κ.

Ανώνυμη Εμπορική & Βιομηχανική Εταιρεία ΑΕΒΕ", για το από 1.3.2001 έως 28.2.2010 χρονικό διάστημα, ένα κατάστημα, κείμενο επί των οδών ... 39 - ... και ..., αποτελούμενο από υπόγειο 107 τ.μ., ισόγειο 150 τ.μ., ημιώροφο 73 τ.μ., α' και β' ορόφους, επιφανείας 486 τ.μ. εκάστου, και γ' όροφο 25 τ.μ., ήτοι συνολικής επιφάνειας 1.327 τ.μ. (κατάστημα "H."), προκειμένου να χρησιμοποιηθεί για την ραφή και εμπορία ειδών ιματισμού, μετά των απαραιτήτων αξεσουάρ, και για την εμπορία ειδών "Μεγάλων Καταστημάτων", αντί αρχικού μηνιαίου μισθώματος για το πρώτο έτος της μίσθωσης 5.000.000 δραχμών, ήδη δε 14.673,51 ευρώ, αναπροσαρμοζομένου κατά τα εις το μισθωτήριο αυτό ειδικότερα διαλαμβανόμενα και ανερχομένου ήδη για το ενδιαφέρον εν προκειμένω έτος 2003 (χρόνος επίδοσης της αγωγής) στο ποσό των 6.000.000 δραχμών ή 17.608,21 τ.μ., ήτοι σε 13,27 ευρώ ανά τ.μ.

Παρατηρείται ότι το εν λόγω μίσθιο μειονεκτεί έναντι του επιδίκου από άποψη επιφάνειας και πλεονεκτεί από άποψη θέσης διότι είναι γωνιακό και ευρίσκεται πιο κοντά από εκείνο στην πλατεία Συντάγματος, και ζ) για το επί των οδών ... και ... κείμενο κατάστημα "Φ.", επιφανείας 4.000 τ.μ., συμφωνήθηκε αρχικά μηνιαίο μίσθωμα 6.000.000 δραχμών ή 17.608 ευρώ, το οποίο κατά το έτος 2003 ανήρχετο σε εκείνο των 28.000 ευρώ, ήτοι σε επτά (7) ευρώ ανά τ.μ.

Τα περί του εν λόγω καταστήματος προκύπτουν από την προαναφερόμενη υπ' αριθμ. .../2003 ένορκη βεβαίωση του μάρτυρα της εναγόμενης Ι. Π., πλην όμως δεν προσκομίζεται σχετικό μισθωτήριο συμφωνητικό. Παρατηρείται ότι το εν λόγω μίσθιο υπερτερεί του επιδίκου τόσο από άποψη επιφάνειας όσο και από άποψη θέσης, διότι είναι γωνιακό και πιο κοντά στην πλατεία Συντάγματος.

Τέλος, αμφότερα τα διάδικα μέρη επικαλούνται και προσκομίζουν το με αριθμό .../2.8.2000 μισθωτήριο συμφωνητικό, που καταρτίσθηκε ενώπιον του συμβολαιογράφου Αθηνών Σωτηρίου Πέτρου Δραγωνέα, δυνάμει του οποίου οι εις αυτό μνημονευόμενοι εκμισθωτές εκμίσθωσαν στην νομίμως εκπροσωπούμενη ανώνυμη εταιρία με την επωνυμία "ΜΠΕΡΣΚΑ ΕΛΛΑΣ Ανώνυμη Εμπορική Εταιρεία Ειδών Ενδύσεως και Υποδήσεως" και τον διακριτικό τίτλο "BERSHKA" (ΜΠΕΡΣΚΑ), η οποία ανήκει στον όμιλο επιχειρήσεων της εναγόμενης ΖΑΡΑ, για χρονικό διάστημα δέκα ετών, ήτοι από 10.8.2000 έως 9.8.2010, με δικαίωμα παράτασης της μίσθωσης εκ μέρους της μισθώτριας για δέκα ακόμη έτη, ένα πολυώροφο κατάστημα, κείμενο επί της οδού ..., αριθμ. 50α - 50β, απέναντι περίπου από το επίδικο, το οποίο προέρχεται από συνένωση δύο κτιρίων, ήτοι ενός επί της οδού ... 50α - 50β και ετέρου επί των οδών ... 4 και ... 3, και αποτελείται από υπόγειο Β, υπόγειο Α, ισόγειο, ημιώροφο και πρώτο όροφο, συνολικής επιφάνειας 1664,02 τ.μ., προκειμένου να χρησιμοποιηθεί ως εμπορικό κατάστημα, αποθηκευτικός χώρος και γραφεία εμπορίας της μισθώτριας, αντί μηνιαίου μισθώματος, για το πρώτο έτος της μίσθωσης, ποσού 13.000.000 δραχμών, ήδη δε 38.151,13 ευρώ, ήτοι 22,927 ευρώ ανά τ.μ., το οποίο θα αναπροσαρμόζεται κατά τα επόμενη έτη της μίσθωσης κατά ποσοστό ίσο με το ποσοστό μεταβολής του δείκτη τιμών καταναλωτή, όπως θα υπολογίζεται από την Εθνική Στατιστική Υπηρεσία της Ελλάδος, ή όποια άλλη αρχή την αντικαταστήσει σύμφωνα με το νόμο.

Επιπλέον δε, για τη μίσθωση αυτή, συμφωνήθηκε α) κυμαινόμενο μίσθωμα, το οποίο θα καταβάλλεται "πέραν του βασικού μηνιαίου μισθώματος των δραχμών δεκατριών εκατομμυρίων (13.000.000) ..." (βλ. σελ. 52 σύμβασης, όρος 5.2) και το οποίο ορίστηκε σε ποσοστό 7% επί του συνόλου των ετήσιων καθαρών πωλήσεων που θα πραγματοποιεί η μισθώτρια, του οποίου όμως κυμαινόμενου μισθώματος δεν προκύπτει το ύψος και β) ειδικό ετήσιο μίσθωμα για την δεκαετή διάρκεια της μίσθωσης, ποσού 15.000.000 δραχμών, ήτοι 1.250.000 δραχμών μηνιαίως, το οποίο προσαυξάνει το συμφωνηθέν μηνιαίο μίσθωμα και αναβιβάζει αυτό στο ποσό των 14.250.000 δραχμών, ήδη δε 41.819,52 ευρώ, ήτοι 25,131 ευρώ ανά τ.μ.

Το εν λόγω μίσθιο υπερτερεί του επιδίκου ως προς την επιφάνεια κατά 199,10 τ.μ. (1664,02 μείον 1.464,92 ίσον 199,10), ως προς το ότι έχει προσόψεις και εισόδους από την οδό ... και από την οδό ... και ως προς το ότι είναι νεώτερο του επιδίκου, δεδομένου ότι αναγέρθηκε κατά την δεκαετία του 1970 (βλ. υπ' αριθμ. .../2.3.1970, .../23.10.1970, .../6.9.1971 και .../10.3.1977 άδειες του Γραφείου Πολεοδομίας Αθηνών).

Η απόσταση δε και των δύο από το σταθμό του μετρό πλατείας Συντάγματος και από την πλατεία Καπνικαρέας είναι η ίδια.

Κατόπιν πάντων των προαναφερομένων το Δικαστήριο τούτο οδηγείται στην κρίση ότι το δυνάμενο ελευθέρως (ήτοι υπό καθεστώς ελεύθερης διαπραγμάτευσης) να επιτευχθεί για το επίδικο μίσθιο μίσθωμα ανέρχεται στο ποσό των 32.000 ευρώ μηνιαίως. Υφίσταται λοιπόν μεταξύ του ελευθέρως δυναμένου να επιτευχθεί μισθώματος και του κατά συμβατική αναπροσαρμογή καθορισθέντος και καταβαλλομένου των 26.232,34 ευρώ διαφορά, η οποία ανέρχεται στο ποσό των 5.767,66 ευρώ (32.000 μείον 26.232,34 ίσον 5.767,66).

Κρίνεται δε περαιτέρω ότι οι επικαλούμενες από την ενάγουσα εκμισθώτρια περιστάσεις α) της αναβάθμισης του ιστορικού κέντρου της πόλης των Αθηνών, β) της πεζοδρόμησης της οδού ... και γ) της λειτουργίας του σταθμού μετρό της πλατείας Συντάγματος επέφεραν ουσιώδη αύξηση της μισθωτικής αξίας του μισθίου, δεδομένου ότι ναι μεν οι δύο πρώτες τούτων είχαν αποφασισθεί από το έτος 1979, πλην όμως υλοποιήθηκαν και σε κάθε περίπτωση ολοκληρώθηκαν κατά το έτος 1998, ήτοι μετά την κατά την 1.12.1993 κατάρτιση της ένδικης σύμβασης, η δε τρίτη εξ αυτών υλοποιήθηκε κατά το έτος 2001, έτσι ώστε η εμμονή της εναγόμενης μισθώτριας στην καταβολή του κατά τα άνω συμβατικώς καθορισθέντος και καταβαλλομένου μισθώματος εμφανίζεται ως αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα που επιβάλλονται στις συναλλαγές.

Έτσι λοιπόν επιβάλλεται, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, συνεκτιμωμένης και της ανάγκης κατοχύρωσης της ασφάλειας των συναλλαγών, η αναπροσαρμογή του μισθώματος στο ποσό των 29.000 ευρώ, το οποίο κρίνεται ότι αίρει την προαναφερόμενη δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά την διαταραχθείσα καλή πίστη.

Ο περί καταχρηστικής άσκησης του αγωγικού εν προκειμένω δικαιώματος της ενάγουσας ισχυρισμός της εναγόμενης, ο οποίος προεβλήθη πρωτοδίκως και επαναφέρεται με την μορφή του πέμπτου λόγου της έφεσής της, συνιστάμενος, κατά ακριβή αντιγραφή του, στο ότι "Η αντίδικος έλαβε κατά την κατάρτιση της σύμβασης ένα μεγάλο επιπλέον τμήμα της αντιπαροχής στην οποία απέβλεψε, δηλαδή ιδίως την εκ βάθρων ανακαίνιση του μισθίου χωρίς καμία απολύτως συμμετοχή ούτε οικονομική ούτε άλλη μέριμνα.

Το μίσθιο μετά από τις εργασίες που εμείς χρηματοδοτήσαμε αύξησε την μισθωτική του αξία και την αύξηση αυτή επιχειρεί η αντίδικος να καρπωθεί σε βάρος μας ανατρέποντας όλους τους οικονομικούς υπολογισμούς μας, η δε τυχόν αποδοχή της αγωγής της ενάγουσας θα σημάνει για μας ανεπανόρθωτη ζημία και ανατροπή όλου του εμπορικού μας σχεδιασμού" (βλ. 24η σελίδα των από 30.10.2003 πρωτοδίκων προτάσεων της εναγόμενης), είναι νόμω αβάσιμος και απορριπτέος.

Τούτο δε διότι τα επικαλούμενα πραγματικά περιστατικά τα οποία τον στοιχειοθετούν δεν δύνανται να προκαλέσουν την εφαρμογή της διάταξης του άρθρου 281 ΑΚ, επί της οποίας και τείνει αυτός να θεμελιωθεί, το μεν διότι η εναγόμενη μισθώτρια ανέλαβε συμβατικώς την ανακαίνιση του μισθίου ακινήτου, το δε διότι η προσπάθεια της εκμισθώτριας να επιδιώξει με διαπραγμάτευση ή με προσφυγή στο δικαστήριο την αναπροσαρμογή του καταβαλλομένου μισθώματος και κατ' επέκταση την επαύξηση του εισοδήματός της δεν εμφανίζεται ως αθέμιτη και αντίθετη προς την ως άνω διάταξη του άρθρου 281 ΑΚ.

Εξάλλου, τα περιστατικά τα οποία η εναγόμενη επικαλείται με τις από 24.9.2010 προτάσεις της ενώπιον του Εφετείου Αθηνών (βλ. 15η σελίδα αυτών), τα οποία επαναφέρει με τις - υπό μορφή υπομνήματος - από 11.2.2014 προτάσεις της και σύμφωνα με τα οποία η καταχρηστική άσκηση του αγωγικού εν προκειμένω δικαιώματος της ενάγουσας "έχει πλέον καταστεί πρόδηλη και ακραία μετά από την δραστική επιδείνωση της οικονομικής συγκυρίας στην χώρα μας ήδη από το έτος 2009", αναφερόμενα προεχόντως στις συνέπειες της οικονομικής κρίσης, αλυσιτελώς προβάλλονται, διότι κρίσιμος εν προκειμένω χρόνος της συνδρομής ή μη των προϋποθέσεων της αναπροσαρμογής είναι εκείνος της πρώτης συζήτησης της αγωγής ενώπιον του πρωτοβάθμιου δικαστηρίου.

Με βάση τα προαναφερόμενα το Πρωτοβάθμιο Δικαστήριο το οποίο με την εκκαλουμένη απόφασή του αναπροσάρμοσε το μίσθωμα του επιδίκου μισθίου ακινήτου στο ποσό των 31.200,88 ευρώ, συνυπολογίζοντας σ' αυτό και το από 1,8% τέλος χαρτοσήμου και εκτιμώντας ότι τούτο (μίσθιο) έχει επιφάνεια 1532,46 τ.μ., έσφαλε περί την εκτίμηση των αποδείξεων και περί του υπολογισμού του ύψους του μισθώματος, γι' αυτό και πρέπει, κατ' αποδοχή των ταύτα υποστηριζόντων συναφών τρίτου, τέταρτου και έβδομου -κατά το δεύτερο μέρος του- λόγων της έφεσης της εναγόμενης, να εξαφανισθεί.

Στη συνέχεια πρέπει να κρατηθεί και να δικασθεί η υπόθεση κατ' ουσία (άρθρ. 535§1 Κ.Πολ.Δ.), να γίνει εν μέρει δεκτή η αγωγή ως βάσιμη και κατ' ουσία, η οποία είναι νόμιμη, στηριζόμενη στις διατάξεις των άρθρων 288, 361, 574 ΑΚ, να αναπροσαρμοσθεί για τον από της επίδοσης της αγωγής (4.7.2003) και στο εξής χρόνο το καταβαλλόμενο μίσθωμα στο ποσό των είκοσι εννέα χιλιάδων (29.000) ευρώ μηνιαίως και λόγω της εν μέρει νίκης και εν μέρει ήττας κάθε διαδίκου να κατανεμηθούν τα έξοδα και να συμψηφισθούν στο σύνολό τους και για τους δύο βαθμούς δικαιοδοσίας (άρθρ. 106, 178§1, 183 Κ.Πολ.Δ.).

Περαιτέρω, πρέπει η ενάγουσα εκμισθώτρια - αναιρεσίβλητη να καταδικασθεί στην πληρωμή των δικαστικών εξόδων της κατ' αναίρεση δίκης της εναγόμενης μισθώτριας - αναιρεσείουσας, που είχε καταθέσει και προτάσεις (άρθρ. 106, 176, 183 Κ.Πολ.Δ.), όπως ορίζεται ειδικότερα στο διατακτικό.

IV. Το αίτημα περί επαναφοράς των πραγμάτων, το οποίο είχε υποβάλει η εκκαλούσα μισθώτρια - αναιρεσείουσα ενώπιον του κατ' αναίρεση δικάζοντος Δικαστηρίου τούτου, ζητώντας όπως υποχρεωθεί η εφεσίβλητη εκμισθώτρια - αναιρεσίβλητη να της αποδώσει το ποσό των 500.000 ευρώ, που είχε καταβάλει σ' αυτήν σε εκούσια εκτέλεση της αναιρεθείσας υπ' αριθμ. 6246/2010 απόφασης του Εφετείου Αθηνών για αναπροσαρμογή του μισθώματος, ώστε να γίνει επαναφορά των πραγμάτων στην κατάσταση που υπήρχε πριν από την εκτέλεση, και για το οποίο το Δικαστήριο - κρίνοντας ότι είχε υποβληθεί παραδεκτά - είχε επιφυλαχθεί να αποφανθεί κατά την έκδοση της οριστικής του απόφασης επί της έφεσης και της ευδοκίμησης ή μη αυτής και της αγωγής, πρέπει να απορριφθεί. Τούτο δε διότι μετά την κατά τα άνω ευδοκίμηση της έφεσης και της αγωγής δεν προκύπτει το ακριβές προς απόδοση ποσό, το οποίο προσδιοριζόμενο στο συνολικό ποσό των 500.000,00 Ευρώ, παραλείπεται να αναφερθεί ο τρόπος υπολογισμού του.

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Δικάζει κατ' αντιμωλία των διαδίκων.

Απορρίπτει ό,τι στο σκεπτικό κρίθηκε ως απορριπτέο.

Δέχεται κατ' ουσία την από 23.11.2004 και με αριθμό κατάθεσης 9866/2004 έφεση της ανώνυμης εταιρίας με την επωνυμία "ΖΑΡΑ ΕΛΛΑΣ Ανώνυμη Εμπορική Εταιρία Ειδών Ενδύσεως και Υποδήσεως".

Εξαφανίζει την εκκαλουμένη υπ' αριθμ. 953/2004 οριστική απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, ειδικής διαδικασίας μισθωτικών διαφορών.

Κρατεί και δικάζει κατ' ουσία την υπόθεση.

Δέχεται εν μέρει την από 25.6.2003 αγωγή.

Αναπροσαρμόζει το μηνιαίο μίσθωμα του επιδίκου μισθίου ακινήτου, που αναφέρεται στο σκεπτικό, για το από της επίδοσης της αγωγής (4.7.2003) και στο εξής χρονικό διάστημα, στο ποσό των είκοσι εννέα χιλιάδων (29.000) ευρώ.

Συμψηφίζει στο σύνολό τους τα δικαστικά έξοδα των διαδίκων αμφοτέρων των βαθμών δικαιοδοσίας.

Καταδικάζει την αναιρεσίβλητη ανώνυμη εταιρία με την επωνυμία "Ι. Κ. - Ι. Λ. Τεχνική και Εμπορική Ανώνυμος Εταιρεία", με την πρώην επωνυμία "Ι. Κ. - Ι. Λ. Τεχνική και Εμπορική Οικοδομικών Υλικών - Μηχανημάτων Ανώνυμος Εταιρεία", στην πληρωμή των δικαστικών εξόδων της κατ' αναίρεση δίκης της αναιρεσείουσας ανώνυμης εταιρίας με την επωνυμία "ΖΑΡΑ ΕΛΛΑΣ Ανώνυμη Εμπορική Εταιρία Ειδών Ενδύσεως και Υποδήσεως", τα οποία ορίζει στο ποσό των δύο χιλιάδων επτακοσίων (2.700) ευρώ.

Κρίθηκε, αποφασίσθηκε στην Αθήνα, στις 20 Ιουνίου 2014.

Ο ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ

Δημοσιεύθηκε σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του, στην Αθήνα, στις 25 Ιουλίου 2014.

Ο ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ