1650/2018 · Άρειος Πάγος (Supreme Civil and Criminal Court of Greece)

Απόφαση 1650 / 2018 (Δ, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)

Αριθμός 1650/2018

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Δ' Πολιτικό Τμήμα

Συγκροτήθηκε από τους Δικαστές: Ειρήνη Κιουρκτσόγλου - Πετρουλάκη, Αντιπρόεδρο του Αρείου Πάγου, Ειρήνη Καλού, Γεώργιο Χοϊμέ, Μαρία Τζανακάκη και Ελένη Φραγκάκη, Αρεοπαγίτες.

Συνήλθε σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 21 Σεπτεμβρίου 2018, με την παρουσία και του Γραμματέα Αθανασίου Λιάπη, για να δικάσει μεταξύ:

Της αναιρεσείουσας: Ε. Σ. του Δ., συζ. Μ. Κ., κατοίκου ..., η οποία εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο της Γεώργιο Νικολάου.

Της αναιρεσίβλητης: Ε. Π. του Α., κατοίκου ..., η οποία εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο της Βασίλειο Βάθη.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 1η-10-2010 αγωγή της ήδη αναιρεσίβλητης, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Ναυπλίου. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 915/2013 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 250/2017 του Μονομελούς Εφετείου Ναυπλίου. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητεί η αναιρεσείουσα με την από 19-10-2017 αίτησή της και τους από 20-8-2018 πρόσθετους λόγους αυτής.

Κατά τη συζήτηση της υπόθεσης αυτής, με Εισηγήτρια την Αρεοπαγίτη Μαρία Τζανακάκη, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν όπως σημειώνεται πιο πάνω. Ο πληρεξούσιος της αναιρεσείουσας ζήτησε την παραδοχή της αίτησης αναίρεσης και των προσθέτων λόγων, καθώς και τη διατήρηση αναστολής της αναιρεσιβαλλόμενης απόφασης μέχρι την έκδοση της απόφασης του Αρείου Πάγου (αίτημα το οποίο έγινε δεκτό από το Δικαστήριο), ο πληρεξούσιος της αναιρεσίβλητης την απόρριψη της αίτησης αναίρεσης, των προσθέτων λόγων και του αιτήματος διατήρησης της αναστολής, καθένας δε την καταδίκη του αντιδίκου μέρους στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Η κρινόμενη από 19-10-2017 (αρ. κατ. 44/2017) αίτηση για την αναίρεση της υπ' αριθμ. 250/2017 οριστικής απόφασης του Μονομελούς Εφετείου Ναυπλίου, που εκδόθηκε με την ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών (άρθρο 647 επ. ΚΠολΔ, όπως ίσχυε, πριν το Ν. 4335/2015) και οι από 20-8-2018 (αρ. κατ. 68/2018) πρόσθετοι λόγοι αυτής έχουν ασκηθεί νόμιμα και εμπρόθεσμα. Επομένως, πρέπει να ερευνηθούν ως προς το παραδεκτό και βάσιμο των κατ' ιδίαν λόγων αυτών (άρθρο 577 παρ. 1 και 3, 569 παρ. 2 περ. α' και β' ΚΠολΔ) και να συνεκδικαστούν λόγω της πρόδηλης μεταξύ τους συνάφειας προς εξοικονόμηση χρόνου και δαπάνης (άρθρ. 246, 573 παρ. 1 ΚΠολΔ).

Σύμφωνα με το άρθρο 178 ΑΚ, δικαιοπραξία που αντιβαίνει στα χρηστά ήθη είναι άκυρη. Κατά την έννοια της διατάξεως αυτής, ως κριτήριο των χρηστών ηθών χρησιμεύουν οι ιδέες του μέσης ηθικής κοινωνικού ανθρώπου, που σκέπτεται με σωφροσύνη και χρηστότητα. Η αντίθεση στα χρηστά ήθη, που δημιουργεί ακυρότητα της δικαιοπραξίας κρίνεται αντικειμενικά, από το περιεχόμενό της, ενόψει, όχι της μεμονωμένης αιτίας που κίνησε τους συμβαλλόμενους να τη συνάψουν ή του σκοπού στον οποίο αποβλέπουν, αλλά του συνόλου των συνθηκών και περιστάσεων, που συνοδεύουν την προβαλλόμενη ως επιλήψιμη συμπεριφορά.

Τα αίτια που προκάλεσαν τη δικαιοπρακτική βούληση, μόνο κατ' εξαίρεση επιδρούν στο κύρος της δικαιοπραξίας, όταν συντρέχουν οι όροι των άρθρων 140-153 ΑΚ (πλάνη, απάτη, απειλή), οπότε παρέχεται το διαπλαστικό δικαίωμα της ακύρωσης αυτής, κατά τα άρθρα 154 και 155 ΑΚ. Επομένως τα περιστατικά που συνδέονται με τις καταστάσεις αυτές (πλάνη, απάτη, απειλή) και ρυθμίζονται ειδικά με τις παραπάνω διατάξεις, δεν υπάγονται στο άρθρο 178 ΑΚ, το οποίο, άλλωστε, προβλέπει εξαρχής ακυρότητα και όχι ακύρωση.

Δηλαδή, η ακυρωσία της δήλωσης βούλησης, συνεπεία πλάνης, απάτης ή απειλής, δεν μπορεί από μόνη της, να οδηγήσει στην κατ' άρθρο 178 ΑΚ ακυρότητα, όταν, εκτός του ανεπίτρεπτου, κατ' αυτήν, επηρεασμού της βούλησης, δεν συντρέχουν και άλλα περιστατικά, που επηρεάζουν το γενικό χαρακτήρα της αδικοπραξίας. Από το ανωτέρω άρθρο καλύπτονται και οι περιπτώσεις εκείνες, όπου, αν και υπάρχει εκμετάλλευση, δεν συντρέχουν οι προϋποθέσεις του επόμενου άρθρου 179 ΑΚ.

Εξάλλου, κατά το άρθρο 179 ΑΚ, το οποίο αποτελεί ειδικότερη περίπτωση του άρθρου 178 ΑΚ, άκυρη, ως αντίθετη προς τα χρηστά ήθη, είναι, ιδίως, η δικαιοπραξία με την οποία εκμεταλλεύεται κάποιος την ανάγκη, κουφότητα ή απειρία του άλλου και πετυχαίνει έτσι να συνομολογήσει ή να λάβει για τον εαυτό του ή τρίτον, για κάποια παροχή, περιουσιακά ωφελήματα που, κατά τις περιστάσεις, βρίσκονται σε φανερή δυσαναλογία προς την παροχή.

Από τις διατάξεις αυτές, των άρθρων 178 και 179 ΑΚ και ειδικότερα τη δεύτερη, προκύπτει ότι, για το χαρακτηρισμό της δικαιοπραξίας ως αισχροκερδούς και συνεπώς άκυρης, ως αντικειμένης στα χρηστά ήθη, απαιτείται, αφενός μεν η συνομολόγηση ή λήψη περιουσιακών ωφελημάτων, που τελούν, κατά το χρόνο της συνομολόγησής τους, κατά τις περιστάσεις σε προφανή δυσαναλογία προς την παροχή, αφετέρου δε η επίτευξη των ωφελημάτων αυτών να γίνεται με εκμετάλλευση της ανάγκης, της κουφότητας ή της απειρίας του άλλου από τους συμβληθέντες.

Έτσι, για να χαρακτηριστεί μια δικαιοπραξία ως αισχροκερδής - καταπλεοναστική απαιτείται να συντρέχουν, αθροιστικά, τρία στοιχεία, ήτοι: α) προφανής δυσαναλογία μεταξύ παροχής και αντιπαροχής, β) ανάγκη ή κουφότητα ή απειρία του ενός των συμβαλλομένων και γ) εκμετάλλευση της γνωστής σ' αυτόν ανάγκης ή κουφότητας ή απειρίας του συμβαλλομένου τούτου, από τον αντισυμβαλλόμενο.

Αν λείπει ένα από τα στοιχεία αυτά, δεν μπορεί να γίνει λόγος περί ακυρότητας της δικαιοπραξίας, ως αισχροκερδούς. Απειρία είναι η έλλειψη συνήθους πείρας ως προς τα οικονομικά δεδομένα και μεγέθη, ως προς τις τιμές και ως προς τις συναλλαγές. Κουφότητα είναι η αδιαφορία για τις συνέπειες και τη σημασία των πράξεων, δηλαδή, το θύμα, λόγω της απερισκεψίας ή της έλλειψης επαρκούς σκέψης, η οποία μπορεί να οφείλεται και σε διανοητική μειονεξία, δεν αποδίδει στις πράξεις του τη σημασία και την αξία που αυτές είχαν, ενώ ανάγκη είναι και η οικονομική, αρκεί να είναι άμεση και επιτακτική.

Η δυσαναλογία παροχής και αντιπαροχής πρέπει να είναι προφανής. Ειδικότερα, προφανής δυσαναλογία μεταξύ παροχής και αντιπαροχής είναι αυτή, που υποκύπτει στην αντίληψη λογικού και έχοντος πείρα των σχετικών συναλλαγών ανθρώπου και η οποία υπερβαίνει το μέτρο, κατά το οποίο είναι ανθρωπίνως φυσικό και θεμιτό να αποκομίζει ο ένας κάποιο όφελος από σύμβαση οικονομικού περιεχομένου επί ζημία του άλλου.

Η δυσαναλογία αυτή διαπιστώνεται, ενόψει των περιστάσεων και της φύσης της συγκεκριμένης δικαιοπραξίας, κατά το χρόνο της κατάρτισής της, χωρίς να λαμβάνονται υπόψη οι υποκειμενικές περιστάσεις ή επιθυμίες των μερών, αποτελεί δε νομική έννοια και ως εκ τούτου η κρίση περί της υπάρξεως αυτής ελέγχεται από τον Άρειο Πάγο.

Εξάλλου, εκμετάλλευση υπάρχει, όταν αυτός που γνωρίζει την ως άνω κατάσταση του αντισυμβαλλομένου του (ανάγκη, κουφότητα, απειρία), επωφελείται και με κατάλληλο χειρισμό επιτυγχάνει προφανώς μειωμένη αντιπαροχή, χωρίς να είναι απαραίτητη, για να συντρέξει το στοιχείο της εκμετάλλευσης, κάποια ενέργεια του εκμεταλλευτή, η οποία να εκδηλώνεται με ηθικώς επιλήψιμα περιστατικά, που αποσκοπούν στην επίτευξη της αισχροκέρδιας.

Αν συντρέξουν οι παραπάνω προϋποθέσεις του άρθρου 179 ΑΚ, σε κάθε ανταλλακτική σύμβαση δημιουργείται απόλυτη ακυρότητα της σύμβασης, κατά την έννοια του άρθρου 180 ΑΚ. Αν, όμως λείπει ένα από τα ανωτέρω στοιχεία, δεν μπορεί να γίνει λόγος για ακυρότητα της δικαιοπραξίας, ως αισχροκερδούς, κατά το άρθρο 179 ΑΚ, γιατί απαιτείται να συντρέχουν και η φανερή δυσαναλογία μεταξύ παροχής και αντιπαροχής και η ανάγκη ή κουφότητα ή απειρία του άλλου συμβαλλομένου, χωρίς, όμως να αποκλείεται και στην περίπτωση αυτή, ακυρότητα της δικαιοπραξίας, λόγω της αντίθεσής της προς τα χρηστά ήθη, κατά τη γενική διάταξη του άρθρου 178 ΑΚ, αν συντρέχουν στοιχεία προσδίδοντα σ' αυτήν ανήθικο χαρακτήρα (ΑΠ 1467/2018, ΑΠ 379/2017, ΑΠ 403/2017).

Με το άρθρο 559 αριθ. 1 του Κ.Πολ.Δ., ιδρύεται λόγος αναίρεσης αν παραβιάστηκε κανόνας του ουσιαστικού δικαίου, στον οποίο περιλαμβάνονται και οι ερμηνευτικοί κανόνες των δικαιοπραξιών. Κατά την έννοια της διάταξης αυτής, ο κανόνας δικαίου παραβιάζεται, αν δεν εφαρμοστεί, ενώ συντρέχουν οι προϋποθέσεις για την εφαρμογή του, ή αν εφαρμοστεί, ενώ δεν συντρέχουν οι προϋποθέσεις αυτές, καθώς και αν εφαρμοστεί εσφαλμένα, η δε παραβίαση εκδηλώνεται, είτε με ψευδή ερμηνεία, είτε με κακή εφαρμογή, δηλαδή με εσφαλμένη υπαγωγή (Ολ.Α.Π. 7/2006, 4/2005). Με τον συγκεκριμένο λόγο αναίρεσης ελέγχονται τα σφάλματα του δικαστηρίου κατά την εκτίμηση του νόμω βασίμου της αγωγής ή των ισχυρισμών των διαδίκων, καθώς και τα νομικά σφάλματα κατά την έρευνα της ουσίας της διαφοράς. Ελέγχεται, δηλαδή, αν η αγωγή, ένσταση κ.λπ. ορθώς απορρίφθηκε ως μη νόμιμη ή αν, κατά παράβαση ουσιαστικού κανόνος δικαίου, έγινε δεκτή ως νόμιμη ή απορρίφθηκε ή έγινε δεκτή κατ' ουσίαν (Ολ.ΑΠ 27 και 28/1998, ΑΠ 1467/2018, ΑΠ 349/2014).

Κατά τη διάταξη του άρθρου 559 αριθ. 19 του ΚΠολΔ, αναίρεση επιτρέπεται αν η απόφαση δεν έχει νόμιμη βάση και ιδίως αν δεν έχει καθόλου αιτιολογίες, ή έχει αιτιολογίες αντιφατικές ή ανεπαρκείς σε ζητήματα που ασκούν ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης. Από την υπόψη διάταξη, που αποτελεί κύρωση της παράβασης του άρθρου 93 παράγραφος 3 του Συντάγματος προκύπτει, ότι ο προβλεπόμενος απ' αυτή λόγος αναίρεσης ιδρύεται, όταν στην ελάσσονα πρόταση του νομικού συλλογισμού δεν εκτίθενται καθόλου πραγματικά περιστατικά (έλλειψη αιτιολογίας), ή όταν τα εκτιθέμενα δεν καλύπτουν όλα τα στοιχεία που απαιτούνται βάσει του πραγματικού του εφαρμοστέου κανόνα δικαίου για την επέλευση της έννομης συνέπειας που απαγγέλθηκε ή την άρνηση της (ανεπαρκής αιτιολογία), ή όταν αντιφάσκουν μεταξύ τους (αντιφατική αιτιολογία) (Ολ.ΑΠ 1/1999).

Δεν υπάρχει, όμως, ανεπάρκεια αιτιολογιών, όταν η απόφαση περιέχει συνοπτικές αλλά πλήρεις αιτιολογίες. Εξάλλου, το κατά νόμο αναγκαίο περιεχόμενο της ελάσσονος πρότασης προσδιορίζεται από τον εκάστοτε εφαρμοστέο κανόνα ουσιαστικού δικαίου, του οποίου το πραγματικό πρέπει να καλύπτεται πλήρως από τις παραδοχές της απόφασης στο αποδεικτικό της πόρισμα, και να μην καταλείπονται αμφιβολίες.

Ελλείψεις δε αναγόμενες μόνο στην ανάλυση και στάθμιση των αποδεικτικών μέσων και γενικότερα ως προς την αιτιολόγηση του αποδεικτικού πορίσματος, αν αυτό διατυπώνεται σαφώς, δεν συνιστούν ανεπαρκείς αιτιολογίες (Ολ.ΑΠ 861/1984). Δηλαδή, μόνο το τι αποδείχθηκε ή δεν αποδείχθηκε είναι ανάγκη να εκτίθεται στην απόφαση πλήρως και σαφώς, και όχι γιατί αποδείχθηκε ή δεν αποδείχθηκε.

Τα επιχειρήματα δε του δικαστηρίου, που σχετίζονται με την εκτίμηση των αποδείξεων δεν συνιστούν παραδοχές επί τη βάσει των οποίων διαμορφώνεται το αποδεικτικό πόρισμα και ως εκ τούτου δεν αποτελούν "αιτιολογία" της απόφασης, ώστε στο πλαίσιο της ερευνώμενης διάταξης του άρθρου 559 αριθ. 19 να επιδέχεται αυτή μομφή για αντιφατικότητα ή ανεπάρκεια, ενώ δεν δημιουργείται ο ίδιος λόγος αναίρεσης του αριθμού 19 του άρθρου 559 του ΚΠολΔ, ούτε εξαιτίας του ότι το δικαστήριο δεν αναλύει ιδιαιτέρως και διεξοδικά τα μη συνιστώντα αυτοτελείς ισχυρισμούς επιχειρήματα των διαδίκων, οπότε ο σχετικός λόγος αναίρεσης απορρίπτεται ως απαράδεκτος (ΑΠ 174/2015, ΑΠ 198/2015, ΑΠ 845/2012).

Επίσης, από τη διάταξη του άρθρου 561 παρ. 1 του ΚΠολΔ προκύπτει, ότι η εκτίμηση από το δικαστήριο της ουσίας των πραγματικών περιστατικών, εφόσον δεν παραβιάστηκαν με αυτά κανόνες ουσιαστικού δικαίου, στους οποίους περιλαμβάνονται και οι ερμηνευτικοί, ή εφόσον η εκτίμησή τους δεν ιδρύει λόγους αναίρεσης από τους αριθμούς 19 και 20 του άρθρου 559 του ΚΠολΔ, είναι από τον Άρειο Πάγο ανέλεγκτη, ο δε αντίστοιχος λόγος αναίρεσης, εκ του περιεχομένου του οποίου προκύπτει ότι δεν συντρέχει καμία από τις προαναφερθείσες εξαιρετικές περιπτώσεις απορρίπτεται ως απαράδεκτος, εφόσον πλέον πλήττεται η ουσία της υπόθεσης, που δεν υπόκειται σε αναιρετικό έλεγχο (ΑΠ 1134/2018, ΑΠ 53/2018).

Με τον 1ο κύριο λόγο της αίτησης αναίρεσης, κατά το Α' σκέλος αυτού και εν μέρει με τον 2ο πρόσθετο λόγο η αναιρεσείουσα - μισθώτρια αποδίδει στην προσβαλλόμενη απόφαση την πλημμέλεια εκ του άρθρου 559 αρ. 1α' ΚΠολΔ, με την αιτίαση ότι το Εφετείο παραβίασε ευθέως τις ουσιαστικού κανόνα δικαίου διατάξεις των άρθρων 178, 179 και 180 ΑΚ, τις οποίες εφάρμοσε, αν και δεν συνέτρεχαν οι νόμιμες προϋποθέσεις για την εφαρμογή τους και έτσι κατέληξε στο εσφαλμένο αποδεικτικό πόρισμα, ότι η από 12-6-2009 σύμβαση μίσθωσης του επίδικου ακινήτου είναι άκυρη ως καταπλεοναστική. Επίσης, με το συναφές Β' σκέλος του ίδιου 1ου αναιρετικού λόγου και εν μέρει με τον 3ο πρόσθετο λόγο της αίτησης αναίρεσης, η αναιρεσείουσα αποδίδει στην προσβαλλόμενη απόφαση την πλημμέλεια εκ του άρθρου 559 αρ. 19 ΚΠολΔ για την εκ πλαγίου παραβίαση των ίδιων ως άνω ουσιαστικών διατάξεων με ελλιπείς, άλλως αντιφατικές και ενδοιαστικές αιτιολογίες ως προς το κρίσιμο ζήτημα της ακυρότητας ως καταπλεοναστικής της ως άνω σύμβασης μίσθωσης και ειδικότερα, ως προς το "προφανές" της δυσαναλογίας μεταξύ της πραγματικής μισθωτικής αξίας του επιδίκου διατηρητέου μισθίου καταστήματος και του καταβαλλόμενου μισθώματος, σε σχέση με την κουφότητα και απειρία της εκμισθώτριας.

Στην προκειμένη περίπτωση από την επισκόπηση της προσβαλλόμενης απόφασης και των λοιπών διαδικαστικών εγγράφων της δίκης (άρθρο 561 αρ. 2 ΚΠολΔ) και κατά το ενδιαφέρον την αναιρετική δίκη μέρος προκύπτει το ακόλουθο διαδικαστικό ιστορικό: Η ενάγουσα και ήδη αναιρεσίβλητη άσκησε την από 1-10-2010 (αρ. κατ. ….4/2010) αγωγή κατά της εναγομένης και ήδη αναιρεσείουσας, στην οποία ισχυρίστηκε, ότι η εξ αγχιστείας θεία της, Φ.

χήρα Ν. Π. (Ολλανδικής καταγωγής), στις 21-11-2006 εκμίσθωσε στην εναγομένη ένα ισόγειο κατάστημα, επιφάνειας 144,50 Μ2 με το υπόγειο αυτού, επιφάνειας 15 Μ2, μιας διατηρητέας οικοδομής, που βρίσκεται στο ιστορικό κέντρο της πόλης του Ναυπλίου, για να λειτουργήσει ως καφετέρια - εστιατόριο, με μηνιαίο μίσθωμα 650 ευρώ αναπροσαρμοζόμενο κατά ποσοστό 5% ετησίως επί του αρχικού μισθώματος, για συνολική διάρκεια 16 έτη, (λήξη της μίσθωσης το έτος 2025), με όρους, μεταξύ άλλων, δικαιώματος υπεκμίσθωσης αυτού από την μισθώτρια και παραίτησης της εκμισθώτριας και των διαδόχων αυτής (καθολικών και ειδικών) από το δικαίωμα ιδιόχρησης, ότι η ενάγουσα, που ήταν ψιλή κυρία του μισθίου ακινήτου, μετά το θάνατο της θείας της, στις 27-8-2009, κατέστη πλήρης κυρία αυτού, ότι όμως υπάρχει προφανής δυσαναλογία του καταβαλλόμενου μισθώματος και της πραγματικής εμπορικής αξίας του μισθίου, που οφείλεται στην κουφότητα και απειρία της αρχικής εκμισθώτριας εξαιτίας σοβαρών προβλημάτων της υγείας της λόγω της μεγάλης ηλικίας της, την οποία εν γνώσει της εκμεταλλεύτηκε η μισθώτρια και ήδη αναιρεσείουσα.

Με το ιστορικό αυτό ζητούσε να αναγνωριστεί η ακυρότητα της σύμβασης μίσθωσης ως καταπλεονεκτικής, άλλως ως καταχρηστικής και να διαταχθεί η απόδοση της χρήσης του μισθίου στην ενάγουσα - εκμισθώτρια. Επί της αγωγής αυτής και κατά το μέρος που αφορά την αναιρετική δίκη, εκδόθηκε η υπ' αριθμ. 915/2013 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Ναυπλίου, η οποία δέχθηκε, ότι υπάρχει δυσαναλογία μεταξύ του μισθώματος και της εμπορικής αξίας του μισθίου, αλλά, ότι δεν αποδείχθηκε ότι αυτή είναι προφανής, αλλά στα πλαίσια της ελευθερίας των συμβάσεων και κατόπιν τούτου απέρριψε την αγωγή ως ουσιαστικά αβάσιμη κατ' αμφότερες τις αγωγικές βάσεις (κύρια και επικουρική).

Η ενάγουσα και ήδη αναιρεσίβλητη άσκησε την από 4-3-2014 (αρ. κατ. 25/2014) έφεση, επί της οποίας εκδόθηκε η προσβαλλόμενη απόφαση, η οποία, μετά την ουσιαστική παραδοχή της έφεσης, εξαφάνισε την εκκαλουμένη απόφαση του πρωτοβάθμιου Δικαστηρίου και δέχθηκε κατ' ουσίαν την αγωγή, ως προς την κύρια βάση αυτής. Στη συνέχεια, αναγνώρισε την ακυρότητα του από 12-6-2009 ιδιωτικού συμφωνητικού μίσθωσης ως περιέχον καταπλεονεκτική σύμβαση και υποχρέωσε την εναγομένη μισθώτρια και ήδη αναιρεσείουσα να αποδώσει στην ενάγουσα εκμισθώτρια και ήδη αναιρεσίβλητη το μίσθιο ακίνητο-κατάστημα.

Πιο συγκεκριμένα, το Εφετείο, κατά την ανέλεγκτη αναιρετικά περί των πραγμάτων κρίση του, δέχτηκε, τα ακόλουθα, κατ' ακριβή λεκτική αντιγραφή: "...Από την επανεκτίμηση των ενόρκων καταθέσεων των μαρτύρων των διαδίκων που εξετάσθηκαν νομότυπα ενώπιον του ακροατηρίου του πρωτοβάθμιου Δικαστηρίου και περιέχονται στα ταυτάριθμα με την εκκαλουμένη πρακτικά δημόσιας συνεδρίασης του ίδιου Δικαστηρίου, από όλα τα έγγραφα που οι διάδικοι νόμιμα επικαλούνται και προσκομίζουν, που λαμβάνονται υπόψη είτε προς άμεση απόδειξη είτε προς έμμεση για τη συναγωγή δικαστικών τεκμηρίων (άρθρα 336 παρ. 3 και 395 ΚΠολΔ), καθώς και από τα διδάγματα της κοινής πείρας και λογικής που λαμβάνονται υπόψη από το Δικαστήριο και αυτεπαγγέλτως (άρθρο 336 παρ. 4 ΚΠολΔ), αποδεικνύονται, κατά την κρίση του, τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά:

Η ενάγουσα είναι κυρία μίας παλαιάς διατηρητέας οικοδομής, που αποτελείται από υπόγειο όροφο, ο οποίος συνίσταται από μία αποθήκη, εμβαδού 8,75 τ.μ., από ισόγειο όροφο, ο οποίος συνίσταται από ένα κατάστημα, είσοδο και κλιμακοστάσιο, συνολικού εμβαδού 144,50 τ.μ., και πρώτο υπέρ το ισόγειο όροφο, ο οποίος συνίσταται από μία κατοικία που καταλαμβάνει ολόκληρο τον πρώτο υπέρ το ισόγειο όροφο και πλατύσκαλο κλιμακοστασίου, συνολικού εμβαδού 144,50 τ.μ.

Η οικοδομή αυτή ευρίσκεται εντός του εγκεκριμένου σχεδίου της πόλης του …, της περιφέρειας του Δήμου …. του Νομού …., επί της πλατείας …. (οδός ...), στο υπ' αριθμ. ….0 Ο.Τ., και είναι κτισμένη σε οικόπεδο έκτασης 230 τ.μ. Δυνάμει της υπ' αριθμ. ….5/22.10.2008 δήλωσης αποδοχής κληρονομιάς του συμβολαιογράφου … Ι. Δ., η οποία μεταγράφηκε νόμιμα στα βιβλία μεταγραφών του Υποθηκοφυλακείου …., τ.

….50, αρ. …6, η ενάγουσα απέκτησε την ψιλή κυριότητα του εν λόγω ακινήτου, ενώ την επικαρπία αυτού είχε, εφ' όρου ζωής, η Φ. χήρα Ν. Π., η οποία απεβίωσε την 27.8.2009, έκτοτε δε, με το θάνατο της επικαρπώτριας, η επικαρπία αποσβέστηκε (άρθρ. 1167 εδ. α' ΑΚ) και η ενάγουσα κατέστη πλήρης κυρία του ακινήτου. Τόσο ο σύζυγος της ως άνω επικαρπώτριας, Ν.

Π. μέχρι τον κατά το έτος 1975 θάνατό του, όσο και η ίδια η επικαρπώτρια ακολούθως εκμίσθωναν τον ισόγειο όροφο της ανωτέρω οικοδομής, προκειμένου να χρησιμοποιείται ως κατάστημα ειδών λαϊκής τέχνης, αρχικά και στη συνέχεια ως καφετέρια, μπάρ-εστιατόριο. Ειδικότερα, δε, ο ως άνω ισόγειος όροφος αποτέλεσε αντικείμενο μισθώσεων από το έτος 1968 έως και σήμερα.

Με το από 12-6-2009 ιδιωτικό συμφωνητικό μισθώσεως καταστήματος η ανωτέρω επικαρπώτρια συμφώνησε με την εναγόμενη και ήδη εφεσίβλητη να της εκμισθώσει το ως άνω ισόγειο κατάστημα, εμβαδού 110 τ.μ., περίπου, με το υπόγειο αυτού, 15 τ.μ., περίπου, προκειμένου να χρησιμοποιηθεί ως καφετέρια, μπάρ-εστιατόριο ή κάθε χρήση συναφή προς τα παραπάνω, όπως επίσης και για οποιαδήποτε άλλη νόμιμη χρήση, για χρονικό διάστημα οκτώ (8) ετών, αρχομένης της μίσθωσης από 12-6-2009, με αρχικό μηνιαίο μίσθωμα το ποσό των 650 ευρώ, το οποίο στη συνέχεια θα αυξάνεται από την 1η Οκτωβρίου κάθε έτους, κατά ποσοστό 5% επί του αρχικού μισθώματος.

Συμφωνήθηκε επίσης ότι η μισθώτρια εναγόμενη έχει μονομερώς το δικαίωμα να υπεκμισθώνει το μίσθιο καθ' όλη τη διάρκεια της σύμβασης και της παράτασης αυτής, ενώ της παρασχέθηκε και το δικαίωμα να συστήνει μαζί με άλλο ή άλλα τρίτα πρόσωπα οποιασδήποτε νομικής μορφής εταιρεία, η οποία από τη σύστασή της θα υπεισέρχεται ως μισθώτρια στα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις της μίσθωσης και στην οποία θα δικαιούνται να εισέρχονται και άλλα πρόσωπα, από την οποία θα δύναται ελευθέρως και χωρίς περιορισμούς να αποχωρεί η εναγόμενη, χωρίς οι μεταβολές αυτές στη σύνθεση της συσταθησομένης εταιρείας να επιφέρουν οποιαδήποτε μεταβολή στην παραπάνω ρήτρα για το οφειλόμενο εκάστοτε μίσθωμα και την κατά τα άνω αναπροσαρμογή του.

Επίσης με το ανωτέρω συμφωνητικό οι συμβαλλόμενες συμφώνησαν ότι αν η εναγόμενη μισθώτρια στο τέλος της οκταετίας συνεχίζει να είναι μισθώτρια ή υπεκμισθώτρια ή να συμμετέχει σε συσταθησόμενη εταιρεία κατά οποιοδήποτε ποσοστό ή και ακόμη να έχει αποχωρήσει από αυτή, τότε θα δύναται μονομερώς, είτε αυτή είτε η εταιρεία στην οποία θα συμμετέχει ή όχι, να παρατείνουν τη μίσθωση για άλλα οκτώ (8) έτη, του μισθώματος αυξανομένου κατά τον ίδιο ως άνω τρόπο, δηλαδή κατά 5% ετησίως για κάθε επιπλέον χρόνο, ενημερώνοντας εγγράφως γι' αυτό την εκμισθώτρια πριν από τη λήξη της αρχικής συμβατικής διάρκειας της μίσθωσης.

Επιπλέον συμφωνήθηκε ότι τόσο η ίδια η εκμισθώτρια, όσο και οι τυχόν ειδικοί ή καθολικοί της διάδοχοι, παραιτούνται από το δικαίωμα της ιδιόχρησης του μισθίου καταστήματος καθ' όλη τη διάρκεια (συμβατική, κύρια και παράτασή της, καθώς επίσης και τυχόν αναγκαστική) της εν λόγω σύμβασης μίσθωσης. Το ως άνω συμφωνηθέν μηνιαίο μίσθωμα των 650 ευρώ, όμως, τελεί σε φανερή δυσαναλογία προς την πραγματική μισθωτική αξία του συγκεκριμένου μισθίου.

Και τούτο διότι, το εν λόγω μίσθιο κατάστημα βρίσκεται σε διατηρητέα οικοδομή στο κέντρο του παραδοσιακού οικισμού της πόλης του …, όπου υπάρχει μεγάλη εμπορική και τουριστική κίνηση. Όπως δε προκύπτει από τα προσκομιζόμενα από την ενάγουσα ιδιωτικά συμφωνητικά μισθώσεως καταστημάτων, ετών 2002, 2004, 2006, 2007 και 2013, τα καταστήματα που βρίσκονται στην ίδια ως άνω περιοχή εκμισθώνονται όλα αυτά τα χρόνια με μηνιαία μισθώματα που κυμαίνονται από 3.000 έως και 5.000 ευρώ.

Επομένως, η μισθωτική αξία του ως άνω καταστήματος κατά το χρόνο σύναψης της εν λόγω μίσθωσης (12-6-2009) υπερέβαινε το ποσό των 3.000 ευρώ, μηνιαίως, Πέραν όμως τούτου, όλοι οι συμφωνηθέντες όροι της εν λόγω σύμβασης είναι ιδιαιτέρως επαχθείς για την εκμισθώτρια και ουδόλως συνηθίζονται ακόμη και σε επαγγελματικές μισθώσεις.

Συγκεκριμένα δε τόσο η αναπροσαρμογή του μισθώματος κατά ποσοστό 5% επί του αρχικού μισθώματος, η οκταετής διάρκεια της μίσθωσης με δυνατότητα παράτασης για ακόμη οκτώ έτη αλλά κυρίως ο όρος περί δικαιώματος της μισθώτριας να υπεκμισθώνει το μίσθιο καθ' όλη τη διάρκεια της σύμβασης και της παράτασής της είναι όροι εξαιρετικά δυσμενείς για τον εκμισθωτή και αρμόζουν σε συμβάσεις προσχωρήσεως και όχι σε μισθωτική σύμβαση με αντικείμενο μίσθιο κατάστημα στην παλαιά πόλη του ….

και μάλιστα καταρτισθείσα κατά το έτος 2009, οπότε δεν είχε ακόμη κάνει την εμφάνισή της στη χώρα η οικονομική κρίση. Αποκορύφωμα της προφανούς δυσαναλογίας όμως είναι ο όρος της ως άνω μίσθωσης, σύμφωνα με τον οποίο η εκμισθώτρια καθώς και οι ειδικοί και καθολικοί διάδοχοί της παραιτούνται από το δικαίωμα της ιδιόχρησης καθ' όλη τη διάρκεια της μίσθωσης (ήτοι συμβατική, κύρια και παράτασή της καθώς και τυχόν αναγκαστική).

Η ως άνω δυσαναλογία μεταξύ παροχής και αντιπαροχής, η οποία υποπίπτει στην αντίληψη λογικού και έχοντος πείρα των σχετικών συναλλαγών ανθρώπου, προφανώς και υπερβαίνει το μέτρο, κατά το οποίο είναι ανθρωπίνως θεμιτό να αποκομίζει η συμβαλλόμενη μισθώτρια ενάγουσα όφελος από την ως άνω σύμβαση οικονομικού περιεχομένου με ζημία της εκμισθώτριας, λαμβανομένου υπόψη τόσο του πολύ χαμηλού μισθώματος (650 ευρώ) σε σχέση με τη μισθωτική αξία όσο και των λοιπών επαχθών συμφωνηθέντων όρων.

Περαιτέρω, από τα ίδια ως άνω αποδεικτικά μέσα αποδείχθηκε ότι η αποβιώσασα Φ. χήρα Ν. Π. από το χρόνο της χηρείας της (25-2-1975) ζούσε ιδιόρρυθμα, αποφεύγοντας τις κοινωνικές συναναστροφές και έχοντας ως αποκλειστική συντροφιά της αρκετά κατοικίδια ζώα, τα οποία φιλοξενούσε στην ευρισκόμενη ακριβώς πάνω από το ισόγειο κατάστημα οικία της.

Μάλιστα ήταν τόσο μεγάλη η αγάπη που έτρεφε προς τα ζώα, ώστε με την από 23-2-2007 ιδιόγραφη διαθήκη της αυτή κατέλειπε το περιεχόμενο των αναφερομένων σ' αυτή τραπεζικών λογαριασμών, των οποίων ήταν δικαιούχος, καθώς και όλα τα κινητά πράγματα που βρίσκονταν στην οικία της στον εδρεύοντα στην …. Σύλλογο Προστασίας και Περίθαλψης Άγριας Ζωής.

Περί της απομόνωσής της και της ιδιορρυθμίας της κατέθεσαν εξεταζόμενοι ενόρκως στο ακροατήριο τόσο η μάρτυρας της ενάγουσας όσο και ο μάρτυρας της εναγόμενης. Αυτή κατά το χρόνο σύνταξης της προρρηθείσας μισθωτικής σύμβασης διήγαγε το 87° έτος της ηλικίας της και όταν την 12-6-2009 συνήψε την εν λόγω σύμβαση αντιμετώπιζε σοβαρά προβλήματα υγείας.

Συγκεκριμένα αυτή έπασχε από οργανικό ψυχοσύνδρομο, οστεοπόρωση και σακχαρώδη διαβήτη, συνεπεία των οποίων επήλθε από καρδιακή ανακοπή μετά από δυόμιση περίπου μήνες (27-8-2009) ο θάνατός της (βλ. την υπ' αριθμ. ….6/43ος/28-8-2009 ληξιαρχική πράξη θανάτου, που συνέταξε η Ληξίαρχος ….). Περαιτέρω, ένεκα του οργανικού ψυχοσυνδρόμου, από το οποίο έπασχε η αποβιώσασα εκμισθώτρια, αποδεικνύεται ότι, κατά το χρόνο σύναψης της επίμαχης σύμβασης μίσθωσης, είχε προκληθεί σ' αυτήν σοβαρή έκπτωση των νοητικών της λειτουργιών, σε σημείο ώστε, χωρίς μεν να προκύπτει με ασφάλεια ότι είχε περιορισθεί αποφασιστικά η λειτουργία της βουλήσεώς της, να έχει αυτή περιέλθει σε κατάσταση κουφότητας και δη αμεριμνησίας και αδιαφορίας για τις υποθέσεις της και τις επιχειρούμενες από την ίδια πράξεις, εξαιτίας της οποίας δεν μπορούσε να εκτιμήσει τη σημασία και τις συνέπειες των πράξεών της, μεταξύ των οποίων και της επιχειρηθείσας από αυτήν σύμβασης μισθώσεως.

Αξίζει δε να σημειωθεί ότι λίγες ημέρες πριν από το θάνατό της και ενώ νοσηλευόταν στο Γενικό Κρατικό Νοσοκομείο Ναυπλίου, συντάχθηκε το υπ' αριθμ. ...9/20-8-2009 πληρεξούσιο του συμβολαιογράφου …. Γ. Π., με το οποίο αυτή παρείχε στην εναγόμενη και το σύζυγό της την εντολή και πληρεξουσιότητα να προβαίνουν σε κάθε πράξη διαχείρισης της κινητής και ακίνητης περιουσίας της.

Επιπλέον δε η ως άνω εκμισθώτρια είχε περιέλθει και σε κατάσταση απειρίας, συνεπεία της παραπάνω ψυχοδιανοητικής κατάστασης -η οποία, σημειωτέον, δε μπορεί να αποκλειστεί ότι υπήρχε όχι μόνον δυόμιση μήνες πριν το θάνατό της αλλά και μερικά χρόνια πριν από αυτόν, λόγω του προχωρημένου της ηλικίας της- εξαιτίας της οποίας είχε απολέσει οποιεσδήποτε σχετικές εμπειρίες είχε προηγουμένως συγκεντρώσει, στερούμενη της συνήθους πείρας, ως προς τις συναλλαγές.

Το γεγονός δε ότι αυτή από το έτος 2002 εκμίσθωνε το ως άνω μίσθιο κατάστημα με μηνιαίο μίσθωμα 440,21 ευρώ και με τους ίδιους, σχεδόν, επαχθείς γι' αυτήν όρους μίσθωσης (βλ. το προσκομιζόμενο από την εναγόμενη από 8-3-2002 ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης του εν λόγω καταστήματος) συνηγορεί στο ότι αυτή, τουλάχιστον κατά την τελευταία δεκαετία της ζωής της, λόγω της κοινωνικής της απομόνωσης, της μεγάλης της ηλικίας αλλά και της κατά μεγάλη πιθανότητα, από εκείνη την εποχή πνευματικής της αδυναμίας, στερείτο της συνήθους πείρας, ως προς τα οικονομικά δεδομένα και μεγέθη, ως προς τις τιμές και τις συναλλαγές, με αποτέλεσμα να προσέρχεται στη σύναψη των ιδιωτικών συμφωνητικών μισθώσεων χωρίς να δίνει σημασία στα οικονομικά δεδομένα αλλά, κυρίως, χωρίς να είναι σε θέση να γνωρίζει και να σταθμίζει αυτά (οικονομικά δεδομένα), ώστε να επιχειρεί τις ως άνω δικαιοπραξίες προς το συμφέρον της.

Εξάλλου, αποδεικνύεται ότι η εναγόμενη γνωρίζοντας τόσο την ψυχοδιανοητική κατάσταση της εκμισθώτριας, που καθίστατο εμφανής στους τρίτους, ακόμη και στους μη διαθέτοντες ειδικές γνώσεις ιατρικής επιστήμης, όσο και την κατάσταση της απειρίας της και αποβλέποντας να αποκομίσει η ίδια οικονομικά οφέλη από την περιουσία της, εκμεταλλεύτηκε την παραπάνω κατάστασή της, προκειμένου να καταρτίσει την εν λόγω σύμβαση μίσθωσης με το προφανώς δυσανάλογο με την μισθωτική αξία του μισθίου μίσθωμα των 650 ευρώ αλλά και με τη συνομολόγηση των ως άνω αναλυτικά αναφερομένων όρων, που εξυπηρετούν αποκλειστικά και μόνον το συμφέρον της ιδίας (μισθώτριας).

Την κατάσταση απειρίας της εκμισθώτριας γνώριζε τόσο η εναγόμενη όσο και ο σύζυγός της, Μ. Κ.ς, από το έτος 2005, οπότε ο τελευταίος μίσθωσε για πρώτη φορά το εν λόγω κατάστημα με το εξαιρετικά χαμηλό για την εποχή μίσθωμα των 485,10 ευρώ και τους ίδιους ως άνω ιδιαιτέρως δυσμενείς γι' αυτήν όρους (βλ. το από 1-5-2005 ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης, που προσκομίζει η εναγόμενη).

Εκμεταλλευόμενοι δε την ανικανότητά της να γνωρίζει και να σταθμίζει τα οικονομικά δεδομένα και να πράττει προς το συμφέρον της, κατάρτισαν με αυτήν και άλλα ιδιωτικά συμφωνητικά μίσθωσης με τους ίδιους επαχθείς γι' αυτήν όρους (ήτοι τα από 24-10-2005 και από 21-11-2006) και όταν αντιλήφθηκαν ότι αυτή, πλην της απειρίας της, βρισκόταν και σε κατάσταση κουφότητας λόγω του οργανικού ψυχοσύνδρομου από το οποίο έπασχε, φρόντισαν να καταρτισθεί και η τελευταία επίμαχη από 12-6-2009 σύμβαση μίσθωσης μεταξύ αυτής και της εναγόμενης, προκειμένου να προστεθεί και ο όρος της παραίτησης από το δικαίωμα ιδιόχρησης τόσο της ίδιας όσο και κυρίως των καθολικών της διαδόχων, ώστε να συνεχίσουν να λαμβάνουν σε βάρος της περιουσιακά ωφελήματα, που τελούν σε προφανή δυσαναλογία προς την παροχή της εναγόμενης, εξασφαλίζοντας ότι δεν διατρέχουν ούτε τον κίνδυνο της ιδιόχρησης του μισθίου.

Από όλα τα ανωτέρω αποδειχθέντα, το Δικαστήριο καταλήγει στην κρίση ότι κατά το χρόνο κατάρτισης της παραπάνω δικαιοπραξίας (ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης), συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις που επιτάσσει το άρθρο 179 ΑΚ, οι οποίες μάλιστα συντρέχουν σωρευτικά, κατά τα αναφερόμενα στη μείζονα σκέψη της παρούσας, και ως εκ τούτου είναι άκυρη η από 12-6-2009 σύμβαση μίσθωσης του ακινήτου της ενάγουσας, που καταρτίσθηκε μεταξύ της ανωτέρω αποβιώσασας, Φ.

χήρας Ν. Π., και της εναγόμενης, ως αισχροκερδής - καταπλεονεκτική...".

Με τις ανωτέρω παραδοχές του το Εφετείο δεν παραβίασε ευθέως τις ουσιαστικού κανόνα δικαίου διατάξεις των άρθρων 178, 179 και 180 ΑΚ στις οποίες ορθά υπήγαγε τα πραγματικά περιστατικά, που δέχθηκε, ότι αποδείχθηκαν και τα οποία πληρούσαν το πραγματικό των ανωτέρω διατάξεων. Επίσης, διέλαβε σαφείς και χωρίς αντιφάσεις αιτιολογίας για τα κρίσιμα ζητήματα της δυσαναλογίας μεταξύ παροχής και αντιπαροχής και της κουφότητας και απειρίας της εκμισθώτριας, που εν γνώσει εκμεταλλεύτηκε η μισθώτρια και ήδη αναιρεσείουσα.

Ειδικότερα, αναφορικά με το ζήτημα της προφανούς δυσαναλογίας του μισθώματος με την αγοραία μισθωτική αξία του μισθίου καταστήματος, το Εφετείο δέχτηκε, ότι το μίσθωμα των 650 ευρώ μηνιαία, σε περίοδο μάλιστα που δεν ήταν ακόμη εμφανής η οικονομική κρίση, που έπληξε τη Χώρα μας, ήταν ιδιαίτερα χαμηλό, ενόψει των χαρακτηριστικών του καταστήματος, που βρίσκεται στον ισόγειο όροφο διατηρητέου κτιρίου, στο ιστορικό κέντρο του …, που προσελκύει μεγάλη τουριστική κίνηση, ότι με βάση τα συγκριτικά στοιχεία, που συνεκτίμησε διαπιστώθηκε ότι η μισθωτική αξία των καταστημάτων της περιοχής κυμαινόταν, κατά την κατάρτιση της μισθωτικής σύμβασης, από 3.000 έως 5.000 ευρώ και ότι η μισθωτική μηνιαία αξία του επιδίκου μισθίου ακινήτου (ισόγειο με υπόγειο) ανέρχεται σε 3.000 ευρώ, ότι το μισθωτήριο συμβόλαιο εμπεριέχει ιδιαίτερα δεσμευτικούς και ασυνήθεις όρους για την εκμισθώτρια, όπως ενδεικτικά, ετήσια αναπροσαρμογή 5% επί του αρχικού μισθώματος και όχι επί του καταβαλλόμενου, λήξη της μίσθωσης μετά 16 έτη, δικαίωμα υπεκμίσθωσης με ιδιαίτερα ευνοϊκούς όρους για τη μισθώτρια, παραίτηση αυτής και των διαδόχων της (καθολικών και ειδικών) από την ιδιόχρηση αυτού, που ουσιαστικά αποξενώνουν την εκμισθώτρια από το μίσθιο ακίνητο, με την παροχή ασυνήθων δικαιωμάτων στην μισθώτρια.

Επίσης, με επαρκή αιτιολογία το Εφετείο δέχτηκε, ότι η εκμισθώτρια εμφάνιζε κατά τα τελευταία δέκα έτη σοβαρά προβλήματα υγείας, μεταξύ των οποίων οργανικό ψυχοσύνδρομο, εξαιτίας των οποίων αποβίωσε στις 27-8-2009 σε ηλικία 87 ετών, τα οποία συνετέλεσαν σε έκπτωση των νοητικών λειτουργιών της, αποτέλεσμα των οποίων ήταν να ζεί ιδιόρρυθμα και απομονωμένη κοινωνικά και να περιέλθει σε κουφότητα -αμεριμνησία και αδιαφορία- για τις οικονομικές της υποθέσεις, αλλά και σε απειρία, ως προς τις συναλλαγές και τα οικονομικά δεδομένα και μεγέθη στις μισθωτικές συμβάσεις, με συνέπεια να απωλέσει την όποια εμπειρία είχε στο μεταξύ αποκτήσει και ότι η μισθώτρια γνώριζε την κατάστασή της κατά την κατάρτιση της μίσθωσης το έτος 2009.

Προς ενίσχυση δε των παραδοχών αυτών το Εφετείο επισημαίνει, το γεγονός, ότι, 7 ημέρες πριν από το θάνατό της,η αρχική εκμισθώτρια, Φ. χήρα Ν. Π., παρείχε στην μισθώτρια και ήδη αναιρεσείουσα και στον σύζυγο της τελευταίας, ενώ ακόμη νοσηλευόταν στο Γενικό Νοσοκομείο …, την εντολή και πληρεξουσιότητα να διαχειρίζονται κάθε κινητή και ακίνητη περιουσία της, από την οποία αποξενώθηκε πλήρως.

Οι αιτιολογίες αυτές ήταν αρκετές για να στηρίξουν το διατακτικό της προσβαλλόμενης απόφασης.

Οι περαιτέρω αιτιάσεις της αναιρεσείουσας ότι το Εφετείο δεν αιτιολογεί τα χαρακτηριστικά των συγκριτικών στοιχείων, που έλαβε υπόψη του, ούτε την αντικειμενική αξία του μισθίου ύψους 786,83, με βάση το φύλλο αντικειμενικού προσδιορισμού, που δεν υπολείπεται του καταβαλλόμενου μισθώματος και τις προηγούμενες μισθωτικές συμβάσεις του μισθίου, που δεν αμφισβητήθηκαν ως καταπλεονεκτικές, αν και ήταν παρεμφερείς με την επίδικη, καθώς επίσης ότι η προσβαλλόμενη περιέχει ενδοιαστικές διατυπώσεις στη σελίδα 10 αυτής, που αποδυναμώνουν το αποδεικτικό της πόρισμα, πρέπει πρωτίστως να απορριφθούν ως απαράδεκτες, διότι υπό την επίφαση της αναιρετικής πλημμέλειας της έλλειψης νόμιμης βάσης, η αναιρεσείουσα επιχειρεί να πλήξει την ανέλεγκτη αναιρετικά κρίση του Δικαστηρίου της ουσίας ως προς την εκτίμηση του αποδεικτικού υλικού, ενώ επίσης, αναφέρονται σε ελλείψεις για την πληρέστερη ανάλυση των αποδείξεων κατά την άποψη της αναιρεσείουσας.

Σε κάθε περίπτωση οι ανωτέρω αιτιάσεις είναι και ουσιαστικά αβάσιμες, διότι το Εφετείο με πλήρη και σαφή αιτιολογία, όπως προεκτέθηκε, δέχτηκε ότι η σύμβαση μίσθωσης είναι καταπλεονεκτική για την εκμισθώτρια. Στο σημείο αυτό πρέπει, επίσης, να επισημανθεί, ότι η παραδοχή της προσβαλλόμενης απόφασης, ότι η παραίτηση της εκμισθώτριας από το δικαίωμα ιδιόχρησης συνιστά καταπλεονεκτικό όρο, τέθηκε πλεοναστικά και συνεπώς είναι αλυσιτελής, διότι οι διατάξεις περί καταγγελίας της μίσθωσης λόγω ιδιόχρησης αφορούν επαγγελματική μίσθωση, που υπάγεται στο ΠΔ 34/1995.

Η ένδικη όμως μίσθωση δεν υπάγεται στις προστατευόμενες από το ανωτέρω διάταγμα μισθώσεις, σύμφωνα με το άρθρο 4 παρ. 1 περ. Θ αυτού, εφόσον έχει συναφθεί μετά την 1-9-1990 και αφορά διατηρητέο ακίνητο, όπως άλλωστε και η αναιρεσείουσα αναφέρει στη σελίδα 31 του αναιρετηρίου. Η πλεοναστική αυτή όμως παραδοχή δεν αλλοιώνει το διατακτικό της προσβαλλόμενης απόφασης, που στηρίζεται επαρκώς στις λοιπές αιτιολογίες της, οι οποίες αρκούσαν για να υπαχθούν στο πραγματικό των εφαρμοστέων ουσιαστικών διατάξεων των άρθρων 178, 179 και 180 ΑΚ (ΑΠ 243/2015, ΑΠ 681/2014).

Κατόπιν τούτου, οι ερευνώμενοι ως άνω αναιρετικοί λόγοι για την ευθεία και εκ πλαγίου παραβίαση των ανωτέρω ουσιαστικών κανόνων δικαίου πρέπει να απορριφθούν ως ουσιαστικά αβάσιμοι.

Κατά τη διάταξη του άρθρου 180 του ΑΚ ορίζεται ότι "...η άκυρη δικαιοπραξία θεωρείται σαν να μην έγινε...". Σύμφωνα με την αληθή έννοια της διάταξης αυτής, από την άκυρη μίσθωση δεν θίγονται τα δικαιώματα του "εκμισθωτή" του ακινήτου, που απορρέουν από την κυριότητα ή νομή του και μπορεί ο κύριος ή ο επικαρπωτής να επιδιώξει την απόδοσή του, ασκώντας, είτε τη διεκδικητική αγωγή, είτε την αγωγή περί νομής, είτε να ζητήσει την απόδοση της χρήσης του από εκείνον που έλκει τα δικαιώματά του από την άκυρη μίσθωση, με βάση τις διατάξεις περί αποδόσεως του μισθίου (ΑΠ 63/2017, ΑΠ 751/2009).

Στην προκειμένη περίπτωση με τον 2ο κύριο αναιρετικό λόγο κατά το Α' σκέλος του, η αναιρεσείουσα αποδίδει στην προσβαλλόμενη απόφαση την πλημμέλεια της ευθείας παραβίασης της ουσιαστικού κανόνα δικαίου διάταξης του άρθρου 180 ΑΚ, την οποία το Εφετείο εσφαλμένα εφάρμοσε αρκούμενο σε λιγότερα στοιχεία, από όσα ο νόμος απαιτεί, με την ειδικότερη αιτίαση, ότι αν και το Εφετείο αναγνώρισε την ακυρότητα της σύμβασης μίσθωσης ως καταπλεονεκτικής .εντούτοις διέταξε την απόδοση της χρήσης του μισθίου καταστήματος στην αναιρεσίβλητη, που όμως (κατά την άποψη της αναιρεσείουσας) προϋποθέτει έγκυρη σύμβαση μίσθωσης. Ο λόγος αυτός, που σημειωτέον προτείνεται παραδεκτά το πρώτον ενώπιον του Δικαστηρίου τούτου, διότι η αναιρετική πλημμέλεια προκύπτει από την προσβαλλόμενη απόφαση (άρθρο 562 παρ. 2 περ. β' ΚΠολΔ), πρέπει να απορριφθεί ως ουσιαστικά αβάσιμος, εφόσον η ακυρότητα της σύμβασης μίσθωσης δεν θίγει τα δικαιώματα του εκμισθωτή, που απορρέουν από την κυριότητα, για να επιδιώξει την απόδοση της χρήσης του μισθίου, που απορρέει από τη μισθωτική σύμβαση, όταν για οποιονδήποτε λόγο παύσει να ισχύει η μισθωτική σχέση, όπως στην ένδικη υπόθεση.

Περαιτέρω, ο λόγος αναιρέσεως από το άρθρο 559 αρ. 17 ΚΠολΔ ιδρύεται, αν η ίδια απόφαση περιέχει αντιφατικές διατάξεις. Για να ιδρυθεί λόγος αναιρέσεως με βάσει την εν λόγω διάταξη πρέπει η αντίφαση μεταξύ των διατάξεων της προσβαλλόμενης αποφάσεως να υπάρχει στο διατακτικό της, έτσι ώστε να καθίσταται εξ αιτίας αυτής, αδύνατη η εκτέλεσή της ή να εμποδίζεται η παραγωγή και η ενέργεια του δεδικασμένου. Εάν η αντίφαση υπάρχει στο αιτιολογικό ή ανάμεσα στο αιτιολογικό και το διατακτικό της αποφάσεως και έχει τη μορφή ανεπαρκών ή αντιφατικών αιτιολογιών, δεν ιδρύεται ο αναιρετικός λόγος του άρθρου 559 αρ. 17 ΚΠολΔ (ΑΠ 644/2014, ΑΠ 1341/2014, ΑΠ 41/2009).

Στην προκειμένη περίπτωση, με το συναφές Β' σκέλος του ίδιου 2ου αναιρετικού λόγου η αναιρεσείουσα αποδίδει την πλημμέλεια εκ του άρθρου 559 αρ. 17 ΚΠολΔ, με την αιτίαση ότι η προσβαλλόμενη περιέχει αντιφατικές διατάξεις και ειδικότερα, ότι η διάταξη περί αναγνώρισης της απόλυτης ακυρότητας της από 12-6-2009 σύμβασης μίσθωσης, που καταρτίστηκε μεταξύ της αναιρεσείουσας και της εξ αγχιστείας θείας της αναιρεσίβλητης, αρχικής εκμισθώστριας, έρχεται σε ευθεία αντίφαση, με τη διάταξη περί υποχρέωσης της αναιρεσείουσας να παραδώσει τη χρήση του μισθίου, που προϋποθέτει έγκυρη και ενεργή σύμβαση μίσθωσης. Και ο λόγος αυτός, που επίσης προτείνεται το πρώτον παραδεκτά στον Άρειο Πάγο κατά τα ανωτέρω, πρέπει να απορριφθεί κατ' ουσίαν διότι το Εφετείο με το να διατάξει την απόδοση της χρήσης του μισθίου δεν διέλαβε αντιφατική διάταξη, σύμφωνα με όσα έχουν εκτεθεί στην προηγούμενη νομική σκέψη.

Κατά το άρθρο 559 αρ. 11 περ. γ' ΚΠολΔ, αναίρεση επιτρέπεται, αν το δικαστήριο, παρά το νόμο, δεν έλαβε υπόψη αποδεικτικά μέσα, που οι διάδικοι επικαλέσθηκαν και προσκόμισαν. Από τη διάταξη αυτή, συνδυαζόμενη με εκείνες των άρθρων 335, 338 έως 340 και 346 του ίδιου κώδικα, προκύπτει, ότι το δικαστήριο της ουσίας, προκειμένου να σχηματίσει δικανική πεποίθηση για τη βασιμότητα των πραγματικών ισχυρισμών των διαδίκων, που έχουν ουσιώδη επιρροή στην έκβαση της δίκης, που επιδρούν δηλαδή στο διατακτικό της αποφάσεως (Ολ.ΑΠ 2/2008), οφείλει να λάβει υπόψη τα νομίμως προσκομισθέντα, είτε προς άμεση απόδειξη, είτε για τη συναγωγή δικαστικών τεκμηρίων αποδεικτικά μέσα, εφόσον γίνεται σαφής και ορισμένη επίκληση αυτών από το διάδικο.

Είναι δε σαφής και ορισμένη η επίκληση, όταν είναι ειδική και από αυτήν προκύπτει η ταυτότητά του. Καμιά ωστόσο διάταξη δεν επιβάλλει την ειδική μνεία και τη χωριστή αξιολόγηση καθενός από τα αποδεικτικά μέσα, που επικαλέσθηκαν και προσκόμισαν οι διάδικοι, αλλά αρκεί η γενική μνεία των κατ' είδος αποδεικτικών μέσων.

Μόνο αν από τη γενική ή και ρητή ακόμη αναφορά, σε συνδυασμό με το περιεχόμενο της απόφασης, δεν προκύπτει κατά τρόπο αναμφίβολο (Ολ.ΑΠ 2/2008) ή κατ'άλλη έκφραση αδιστάκτως βέβαιο (Ολ.ΑΠ 14/2005), ότι λήφθηκε υπόψη κάποιο συγκεκριμένο αποδεικτικό μέσο, στοιχειοθετείται ο αναιρετικός αυτός λόγος (ΑΠ 273/2018, ΑΠ 145/2015, ΑΠ 224/2015).

Με τον 1ο πρόσθετο λόγο της αίτησης αναίρεσης η αναιρεσείουσα αποδίδει στην προσβαλλόμενη απόφαση την πλημμέλεια εκ του άρθρου 559 αρ. 11 περ. γ' ΚΠολΔ, με την αιτίαση ότι το Εφετείο δεν έλαβε υπόψη του το φύλλο προσδιορισμού της αντικειμενικής αξίας του μισθίου καταστήματος, που είχε συνταχθεί νόμιμα κατ' άρθρ. 8 του ΠΔ 34/1995 και είχε προσκομισθεί με νόμιμη επίκληση από αυτήν, τόσο στην πρωτοβάθμια, όσο και στη δευτεροβάθμια δίκη και ήταν ουσιώδες για το κρίσιμο ζήτημα της προφανούς δυσαναλογίας του μισθώματος έναντι της αγοραίας - πραγματικής μισθωτικής αξίας του επιδίκου μισθίου καταστήματος.

Ο λόγος αυτός προεχόντως είναι απαράδεκτος ως αλυσιτελής, διότι, πλέον των όσων έχουν εκτεθεί προηγουμένως, το μη ληφθέν υπόψη έγγραφο - αποδεικτικό μέσο δεν είχε στην ένδικη υπόθεση αποδεικτική ισχύ, διότι το μίσθιο είχε χαρακτήρα διατηρητέου και επομένως δεν εφαρμόζεται το ΠΔ 34/1995 (άρθρο 4 παρ. 1 περ. Θ αυτού), όπως και η αναιρεσείουσα αναφέρει στη σελίδα 31 του αναιρετηρίου, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 7 και 8 του οποίου συνετάγη το έγγραφο αυτό στα πλαίσια απόφασης του Υπουργού Οικονομίας (ΦΕΚ 269Β/28-2-2007) για τον καθορισμό του συντελεστή εμπορικότητας κτιρίου, όπως επίσης αναφέρει η αναιρεσείουσα στη σελίδα 11 του αναιρετηρίου και στη σελίδα 5 των προσθέτων λόγων της αναίρεσης. Σε κάθε περίπτωση ο λόγος αυτός πρέπει να απορριφθεί και ως ουσιαστικά αβάσιμος, διότι το μη ληφθέν υπόψη, κατά την αναιρεσείουσα, αποδεικτικό μέσο, συνιστά έγγραφο, που συνεκτιμήθηκε μαζί με όλα τα αποδεικτικά στοιχεία, όπως η προσβαλλόμενη ρητά αναφέρει στη σελίδα 5 αυτής και τούτο προκύπτει αδιστάκτως από το όλο περιεχόμενο της απόφασης χωρίς να προκύπτει αμφιβολία.

Σύμφωνα με το άρθρο 181 του ΑΚ, η ακυρότητα μέρους συνεπιφέρει την ακυρότητα ολόκληρης της δικαιοπραξίας, αν συνάγεται, ότι δεν θα είχε επιχειρηθεί χωρίς το άκυρο μέρος. Κατά την έννοια της διάταξης αυτής, ολική είναι η ακυρότητα, όταν καταλαμβάνει ολόκληρη τη δικαιοπραξία, ενώ μερική είναι η ακυρότητα, εάν φορά μέρος μόνο της δικαιοπραξίας.

Μερική ακυρότητα υπάρχει όταν, κατά την έννοια του νόμου, η ενέργεια ακυρότητας (και όχι η αιτία - λόγος ακυρότητας) πλήττει μέρος μόνο της δικαιοπραξίας. Η μερική ακυρότητα δικαιοπραξίας μπορεί να αναφέρεται σε οποιονδήποτε λόγο ακυρότητας, ο δε γενικός ερμηνευτικός κανόνας του άρθρου 181 ΑΚ έχει εφαρμογή, όταν η δικαιοπραξία μπορεί να διαιρεθεί σε δύο ή περισσότερα διακριτά μεταξύ τους μέρη ή όταν πρόκειται για ενιαία εξωτερικά δικαιοπραξία αποτελούμενη από περισσότερες αυτοτελείς δικαιοπραξίες, που συνάπτουν οι συμβαλλόμενοι και συναποτελούν, λόγω του περιεχομένου και του σκοπού τους, ενιαία οικονομική ενότητα και, κατά τη θέληση όλων των συμβαλλομένων μερών, οι περισσότερες αυτοτελείς δικαιοπραξίες τελούν σε συνεξάρτητη και έχουν συνομολογηθεί ως ουσιώδεις, με την έννοια ότι η σύναψη της μίας έχει εξαρτηθεί από τη σύναψη της άλλης, ώστε και η ακυρότητα μίας από αυτές να καθιστά μη θελημένη την ενιαία δικαιοπραξία.

Για να επεκταθεί η ακυρότητα του μέρους σε ολόκληρη τη δικαιοπραξία, πρέπει ένας από τους συμβαλλόμενους να ισχυριστεί και να αποδείξει ότι η υποθετική θέληση όλων των μερών κατά τον χρόνο κατάρτισης της δικαιοπραξίας θα ήταν να μην ισχύσει η (όλη) δικαιοπραξία, αν αυτά γνώριζαν την ακυρότητα του μέρους, δηλαδή του συγκεκριμένου όρου ή της αυτοτελούς συμφωνίας κλπ.

Η δε αναζήτηση και εξακρίβωση της σχετικής υποθετικής βούλησης των συμβαλλόντων γίνεται με χρήση υποκειμενικών κριτηρίων (αξιολογήσεις των συμβαλλομένων κατά τη σύναψη της δικαιοπραξίας, οικονομικά συμφέροντα αυτών κ.λπ.), αλλά και με χρήση αντικειμενικών κριτηρίων (φύση της δικαιοπραξίας, σκοπός αυτής κ.λπ.), βάσει της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών (ΑΠ 772/2014, ΑΠ 1448/2014, πρβλ.

επίσης ΑΠ 1036/2017, ΑΠ 1005/2010).

Περαιτέρω, κατά τη διάταξη του άρθρου 562 παρ. 2 ΚΠολΔ, που αφορά όλους τους λόγους αναίρεσης, είναι απαράδεκτος ο λόγος αναίρεσης που στηρίζεται σε αυτοτελή ισχυρισμό, ο οποίος δεν προτάθηκε νόμιμα στο δικαστήριο της ουσίας, εκτός αν πρόκειται α) για παράβαση που δεν μπορούσε να προβληθεί στο δικαστήριο της ουσίας, β) για σφάλμα που προκύπτει από την ίδια την προσβαλλόμενη απόφαση (όπως αυτή έχει και χωρίς να συνδυαστεί με άλλα στοιχεία) και γ) για ισχυρισμό που αφορά τη δημόσια τάξη.

Η εν λόγω διάταξη αποτελεί εκδήλωση της θεμελιώδους αρχής, ότι ο Άρειος Πάγος ελέγχει τη νομιμότητα της απόφασης του δικαστηρίου της ουσίας με βάση την πραγματική και νομική κατάσταση, που όφειλε να λάβει υπόψη του ο ουσιαστικός δικαστής, καθιερώνει δε ειδική προϋπόθεση του παραδεκτού των λόγων αναίρεσης, της οποίας η συνδρομή πρέπει να προκύπτει από το αναιρετήριο.

Δηλαδή, πρέπει να αναφέρεται στο αναιρετήριο, ότι ο ισχυρισμός που στηρίζει τον λόγο αναίρεσης είχε προταθεί παραδεκτά και νόμιμα στο δικαστήριο που εξέδωσε την προσβαλλόμενη απόφαση. Γι' αυτόν τον λόγο πρέπει στο αναιρετήριο να παρατίθεται ο ισχυρισμός, όπως αυτός είχε προταθεί στο δικαστήριο της ουσίας και ακόμη να αναφέρεται ο τρόπος επαναφοράς του ισχυρισμού στο ανώτερο δικαστήριο, ώστε να μπορεί να κριθεί, με βάση το αναιρετήριο, αν αυτός ήταν παραδεκτός και νόμιμος (ΑΠ 234/2014).

Ειδικότερα, αν προσβάλλεται με τον παραπάνω λόγο απόφαση του δευτεροβάθμιου δικαστηρίου, θα πρέπει ο ισχυρισμός, που δεν αξιολογήθηκε, να είχε προταθεί παραδεκτά στο πρωτοβάθμιο δικαστήριο, αλλά και να επαναφέρθηκε παραδεκτά (με λόγο έφεσης ή αναλόγως, κατά το άρθρ. 240 ΚΠολΔ, με τις προτάσεις) και στο δεύτερο βαθμό και να αναφέρεται αυτό στο αναιρετήριο, εκτός αν υπάγεται στις εξαιρέσεις του άρθρ. 562 παρ. 2 ΚΠολΔ ή πρόκειται για ισχυρισμό που παραδεκτά κατά το άρθρ. 527 ΚΠολΔ προτάθηκε για πρώτη φορά στην κατ' έφεση δίκη, που επίσης πρέπει να διευκρινίζεται στο αναιρετήριο.

Συνεπώς για να ιδρύεται ο παραπάνω λόγος αναίρεσης πρέπει σε κάθε περίπτωση ο κρίσιμος ισχυρισμός, που δεν λήφθηκε υπόψη από το δικαστήριο της ουσίας, να προτάθηκε εκεί ευθέως ως ισχυρισμός του ίδιου του αναιρεσείοντος και δεν αρκεί αντίθετα να συνάγεται έμμεσα από τα προσκομιζόμενα απ' αυτόν με επίκληση έγγραφα.

Συνακόλουθα δεν ιδρύει τον παραπάνω λόγο αναίρεσης ούτε η παράλειψη του δικαστηρίου της ουσίας να απαντήσει σε ισχυρισμό εκπρόθεσμο, αόριστο και γενικώς απαράδεκτο, μη νόμιμο ή αλυσιτελή ή σε απλώς αρνητικό ή διευκρινιστικό ισχυρισμό, δηλαδή σε ισχυρισμό, που δεν καταλήγει στην επίκληση έννομης συνέπειας και βέβαια το δικαστήριο δεν υποχρεούται να απαντήσει, ούτε στα πραγματικά επιχειρήματα των διαδίκων, που αντλούν αυτοί από τα προσκομιζόμενα αποδεικτικά μέσα, έστω και αν διατυπώνονται υπό τη μορφή λόγου έφεσης, ούτε στα νομικά επιχειρήματά τους, που σε αντίθεση με τους αυτοτελείς ισχυρισμούς τους δεν περιέχουν κρίση ως προς την επέλευση ή όχι μιας έννομης συνέπειας, αλλά προβάλλονται με σκοπό να συμβάλλουν στον καθορισμό του αληθινού νοήματος του επικαλούμενου ή αποκρουσμένου στη συγκεκριμένη περίπτωση κανόνα δικαίου.

Ο ίδιος λόγος αναίρεσης απορρίπτεται ως αβάσιμος, αν το δικαστήριο έλαβε μεν υπόψη του τον κρίσιμο ισχυρισμό του αναιρεσείοντος, όμως τον απέρριψε, ρητά ή και σιωπηρά, για οποιαδήποτε τυπική ή ουσιαστική αιτία (ΑΠ 180/2014, πρβλ. επίσης, ΑΠ 243/2015, ΑΠ 279/2015, ΑΠ 9/2014).

Στην προκειμένη περίπτωση με τον 2ο πρόσθετο λόγο της αίτησης αναίρεσης η αναιρεσείουσα αποδίδει την πλημμέλεια εκ του άρθρου 559 αρ. 1 ΚΠολΔ για την ευθεία παραβίαση της ουσιαστικού κανόνα δικαίου διάταξης του άρθρου 181 ΑΚ, με την αιτίαση ότι το Εφετείο εσφαλμένα παρέλειψε να την εφαρμόσει, αν και συνέτρεχαν οι νόμιμες προϋποθέσεις για την εφαρμογή της, και ειδικότερα, διότι το Εφετείο κρίνοντας ορισμένους μόνο όρους της σύμβασης μίσθωσης ως επαχθείς για την εκμισθώτρια, κατέγνωσε εσφαλμένα την ακυρότητα ολόκληρης της σύμβασης μίσθωσης, χωρίς να εξακριβώσει τη βούληση των συμβαλλομένων, εάν επιθυμούσαν να εξακολουθήσει αυτή να ισχύει για τους λοιπούς μη επαχθείς όρους.

Επίσης, με τον συναφή 3ο πρόσθετο λόγο η αναιρεσείουσα αποδίδει την πλημμέλεια και της εκ πλαγίου παραβίασης της ανωτέρω διάταξης κατ' άρθρ. 559 αρ. 19 ΚΠολΔ, διότι το Εφετείο χωρίς αιτιολογία, άλλως με ελλιπή, άλλως αντιφατική αιτιολογία κατέγνωσε την ακυρότητα ολόκληρης της σύμβασης μίσθωσης και όχι μόνο των καταπλεονακτικών επαχθών όρων αυτής, όπως θα έπρεπε, ζήτημα που ήταν κρίσιμο για το αποτέλεσμα της δίκης.

Οι λόγοι αυτοί, κατά το μέρος που αφορούν τους επαχθείς όρους της σύμβασης (πλην του όρου για την ρήτρα αναπροσαρμογής του μισθώματος) προβάλλονται απαραδέκτως το πρώτον ενώπιον του Δικαστηρίου τούτου κατ' άρθρ. 562 παρ. 2 ΚΠολΔ, που εφαρμόζεται για κάθε αναιρετικό λόγο (ΑΠ 84/2015, ΑΠ 89/2013), ενώ συγχρόνως δεν προκύπτει ότι συντρέχουν οι εξαιρέσεις των περιπτώσεων α, β, γ της διάταξης αυτής.

Ειδικότερα, όπως προκύπτει από τις προτάσεις της αναιρεσείουσας ενώπιον του πρωτοβάθμιου και του δευτεροβάθμιου Δικαστηρίου (σελ. 6 και 7 αυτών, αντίστοιχα), που επιτρεπτά επισκοπούνται κατ' άρθρ. 561 αρ. 2 ΚΠολΔ ως διαδικαστικά έγγραφα της δίκης, η αναιρεσείουσα είχε ισχυριστεί, ότι η διαφορά του καταβαλλόμενου μισθώματος με το αναλογούν στην αντικειμενική μισθωτική αξία υπολειπόταν κατά 34,37 ευρώ και ότι τυχόν ακυρότητα της ρήτρας για το μίσθωμα, θα μπορούσε να θεραπευθεί με την υποχρέωση της μισθώτριας να καταβάλει το νόμιμο μίσθωμα, θίγοντας ακροθιγώς τη διάταξη του άρθρου 181 ΑΚ, αναφορικά με τη ρήτρα μισθώματος, χωρίς όμως συγχρόνως να αναφερθεί και στους λοιπούς επαχθείς όρους, για τους οποίους αιτιάται απαράδεκτα το πρώτον ενώπιον του Αρείου Πάγου με τους ερευνώμενους αναιρετικούς λόγους.

Περαιτέρω, και αναφορικά με τη ρήτρα μισθώματος, που είναι στοιχείο της μίσθωσης κατ' άρθρ. 574 ΑΚ, οι ερευνώμενοι 2ος και 3ος πρόσθετοι λόγοι στηρίζονται σε εσφαλμένη προϋπόθεση και συνεπώς, κρίνονται απορριπτέοι ως ουσιαστικά αβάσιμοι, διότι όπως συνάγεται από το αιτητικό της αγωγής, αλλά και από την προσβαλλόμενη απόφαση η ενάγουσα και ήδη αναιρεσίβλητη ζητούσε να αναγνωριστεί η πλήρης και απόλυτη κατ' άρθρ. 180 του ΑΚ ακυρότητα της σύμβασης μίσθωσης, διότι το μίσθωμα ήταν καταπλεονεκτικό.

Επίσης, το Εφετείο δέχθηκε, ότι οι επαχθείς όροι του μισθωτηρίου συμβολαίου, τους οποίους ειδικά ανέλυσε, άρα και η ρήτρα μισθώματος είναι ουσιώδεις και επιφέρουν την ακυρότητα ολόκληρης της μίσθωσης. Εξάλλου, το Εφετείο, κατά την ουσιαστική έρευνα της αγωγής δεν είχε υποχρέωση να αιτιολογήσει τη συνδρομή των προϋποθέσεων του άρθρου 181 ΑΚ, διότι η αγωγή δεν στηριζόταν στη διάταξη αυτή, αλλά στη διάταξη του άρθρου 180 ΑΚ και, αφού ερεύνησε, εάν τα αποδειχθέντα πραγματικά περιστατικά πληρούν το πραγματικό αυτής, την εφάρμοσε και δέχθηκε την αγωγή ως ουσιαστικά βάσιμη και ακολούθως αναγνώρισε την ακυρότητα όλης της σύμβασης μίσθωσης.

Η νομική αοριστία της αγωγής, στηρίζει λόγο αναιρέσεως για παραβίαση κανόνα ουσιαστικού δικαίου (άρθρο 559 αρ. 1 ΚΠολΔ), συντρέχει δε αν το δικαστήριο για τη θεμελίωση της αγωγής στο συγκεκριμένο κανόνα ουσιαστικού δικαίου αρκέσθηκε σε στοιχεία λιγότερα ή αξίωσε περισσότερα από εκείνα που ο κανόνας αυτός απαιτεί για τη γένεση του οικείου δικαιώματος, κρίνοντας αντιστοίχως νόμιμη ή μη στηριζόμενη στο νόμο την αγωγή. Αντίθετα, η ποσοτική ή ποιοτική αοριστία της αγωγής, η οποία υπάρχει, όταν δεν εκτίθενται στην αγωγή όλα τα στοιχεία, που απαιτούνται κατά νόμο για τη στήριξη του αιτήματος της αγωγής, τα πραγματικά δηλαδή περιστατικά που απαρτίζουν την ιστορική βάση της αγωγής και προσδιορίζουν το αντικείμενο της δίκης, δημιουργεί λόγους αναίρεσης από το άρθρο 559 αρ. 8 και 14 του ΚΠολΔ (ΑΠ 151/2017, ΑΠ 1097/2013, ΑΠ 481/2012).

Κατά το άρθρο 559 αρ. 14 ΚΠολΔ, υπάρχει λόγος αναιρέσεως αν το δικαστήριο παρά το νόμο κήρυξε ή δεν κήρυξε ακυρότητα, έκπτωση από δικαίωμα ή απαράδεκτο. Ο λόγος αυτός αναιρέσεως αναφέρεται σε ακυρότητες, δικαιώματα και απαράδεκτα από το δικονομικό δίκαιο (ΑΠ 67/2015, ΑΠ 902/2008). Μέσω του λόγου αυτού ελέγχεται και το παραδεκτό της άσκησης του ενδίκου μέσου της έφεσης (ΑΠ 371/2008).

Με τον 4ο πρόσθετο λόγο της αίτησης αναίρεσης κατά το Α' σκέλος αυτού η αναιρεσείουσα αποδίδει στην προσβαλλόμενη απόφαση την πλημμέλεια εκ του άρθρου 559 αρ. 14 ΚΠολΔ, με την αιτίαση ότι το Εφετείο, παρά το νόμο δεν κήρυξε απαράδεκτη την αγωγή της αναιρεσίβλητης διότι ήταν αόριστη (παρά το νόμο μη κήρυξη δικονομικού απαραδέκτου), καθόσον η ενάγουσα ζητούσε να αναγνωρισθεί η ολική ακυρότητα της από 12-6-2009 σύμβασης μίσθωσης και να διαταχθεί η απόδοση της χρήσης του μισθίου, χωρίς όμως να επικαλείται (κατά την άποψη της αναιρεσείουσας) τα πραγματικά περιστατικά, που επιβάλλει η διάταξη του άρθρου 181 ΑΚ, από τα οποία να συνάγεται ότι οι συμβαλλόμενοι απέδωσαν τέτοια σπουδαιότητα στην ακυρότητα του μέρους και αν γνώριζαν τούτο δεν θα κατάρτιζαν τη σύμβαση μίσθωσης.

Ο λόγος αυτός πρέπει επίσης να απορριφθεί, διότι στηρίζεται σε εσφαλμένη προϋπόθεση, εφόσον, όπως έχει ήδη εκτεθεί προηγουμένως, με αφορμή προηγούμενους αναιρετικούς λόγους, η αγωγή θεμελιωνόταν στη διάταξη του άρθρου 180 ΑΚ και η ενάγουσα ζητούσε την πλήρη ακυρότητα της όλης σύμβασης και όχι μέρους αυτής.

Εξάλλου, η αγωγή ήταν αρκούντως ορισμένη, διότι η ενάγουσα επικαλέστηκε την κατάρτιση της σύμβασης μίσθωσης, την αξία της παροχής (καταβαλλόμενο μίσθωμα) και της αντιπαροχής (μισθωτική εμπορική αξία του μισθίου), για να μπορεί να διαπιστωθεί η μεταξύ τους δυσαναλογία, την επίτευξη της ωφέλειας της μισθώτριας - αναιρεσείουσας με την εκμετάλλευση της κουφότητας και απειρίας της αρχικής εκμισθώτριας και τα περιστατικά κουφότητας και απειρίας, όπως και το χρόνο με βάση τον οποίο κρίθηκε η δυσαναλογία κατά την κατάρτιση της μίσθωσης.

Επομένως, το Εφετείο με το να κρίνει την αγωγή ορισμένη και νόμιμη σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 180 ΑΚ, σε συνδυασμό με εκείνες των άρθρων 178-179 ΑΚ, όχι παρά το νόμο δεν κήρυξε δικονομικό απαράδεκτο. Κατά τους ορισμούς και την έννοια του άρθρου 559 αριθμός 8 Κ.Πολ.Δ., λόγος αναίρεσης ιδρύεται όταν το δικαστήριο, κατ' εσφαλμένη εκτίμηση των διαδικαστικών εγγράφων, παρά τον νόμο δεν έλαβε υπόψη πράγματα που προτάθηκαν ή έλαβε υπόψη πράγματα που δεν προτάθηκαν και έχουν ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης.

Ως "πράγματα" νοούνται οι αυτοτελείς πραγματικοί ισχυρισμοί, που τείνουν στη θεμελίωση, κατάλυση ή παρακώλυση του ασκούμενου με την αγωγή, ένσταση ή αντένσταση ουσιαστικού ή δικονομικού δικαιώματος και με την έννοια αυτή "πράγμα" αποτελεί η ιστορική βάση της αγωγής και τα θεμελιωτικά αυτής πραγματικά περιστατικά (ΑΠ 879/2013, ΑΠ 1008/2007).

Δεν ιδρύεται ο λόγος αυτός της αναίρεσης, αν το δικαστήριο που δίκασε, έλαβε υπόψη τον ισχυρισμό, που προτάθηκε και τον απέρριψε για οποιονδήποτε λόγο, τυπικό ή ουσιαστικό (ΑΠ 600/2018, ΑΠ 1486/2014).

Με το συναφές Β' σκέλος του ίδιου ως άνω 4ου πρόσθετου λόγου η αναιρεσείουσα αποδίδει την πλημμέλεια εκ του άρθρου 559 αρ. 8 περ. α' ΚΠολΔ με την αιτίαση, ότι το Εφετείο με το να δεχθεί ως ουσιαστικά βάσιμη την αγωγή έλαβε υπόψη του μη προταθέντες αυτοτελείς ισχυρισμούς και ειδικότερα, ότι οι συμβαλλόμενοι απέδωσαν τέτοια σπουδαιότητα στο άκυρο μέρος της σύμβασης, που αφορούσε τους κριθέντες επαχθείς καταπλεονεκτικούς όρους, την ακυρότητα των οποίων, εάν αυτοί θα γνώριζαν, δεν θα προέβαιναν στην κατάρτιση της σύμβασης μίσθωσης.

Ο λόγος αυτός πρέπει να απορριφθεί προεχόντως ως απαράδεκτος, διότι αντιφάσκει με το Α' σκέλος αυτού, κατά το οποίο η αγωγή δεν περιείχε τις προϋποθέσεις του άρθρου 181 ΑΚ. Σε κάθε περίπτωση όμως είναι και ουσιαστικά αβάσιμος, διότι το Εφετείο δέχθηκε ότι αποδείχθηκε η απόλυτη ακυρότητα όλης της σύμβασης μίσθωσης, διότι οι επαχθείς όροι αυτής ήταν ουσιώδεις και επέφεραν την ακυρότητα όλης της σύμβασης, που ήταν ενιαία και δεν μπορούσε να διαιρεθεί σε διαιρετά μέρη, όπως προϋποθέτει η διάταξη του άρθρου 181 ΑΚ, στοιχεία, που ούτε η μισθώτρια επικαλέστηκε, ούτε απέδειξε.

Πλέον τούτου η μισθώτρια με τις προτάσεις της ζητούσε να διορθωθεί η δυσαναλογία μόνο της ρήτρας του μισθώματος και όχι και των λοιπών όρων της σύμβασης, τους οποίους το Εφετείο δέχθηκε, ότι όλοι ήταν ουσιώδεις, όπως επίσης και η ρήτρα μισθώματος και ότι επέφεραν την ολική ακυρότητα της μίσθωσης.

Συνεπώς, το Εφετείο, αφού ερεύνησε όλους τους αυτοτελείς ουσιώδεις ισχυρισμούς κατέληξε σε αντίθετο αποδεικτικό πόρισμα από εκείνο που η εναγομένη - αναιρεσείουσα θεωρούσε ορθό και συνακόλουθα, δεν έλαβε υπόψη του πράγματα, που δεν προτάθηκαν και στηρίζονται στην διάταξη του άρθρου 181 ΑΚ, όπως αντιφατικά, άλλως ουσιαστικά αβάσιμα υποστηρίζει η αναιρεσείουσα με τον ερευνώμενο ως άνω πρόσθετο λόγο, που πρέπει να απορριφθεί στο σύνολό του. Κατόπιν όλων αυτών και μη υπάρχοντος άλλου κύριου ή πρόσθετου λόγου αναίρεσης προς έρευνα, η κρινόμενη αίτηση αναίρεσης και οι πρόσθετοι λόγοι αυτής πρέπει να απορριφθούν στο σύνολό τους. Επίσης, πρέπει να διαταχθεί η εισαγωγή του παραβόλου στο Δημόσιο Ταμείο, που έχει καταθέσει η αναιρεσείουσα για την άσκηση της αίτησης αναίρεσης (άρθρο 495 παρ. 3 εδ. Β'δ' ΚΠολΔ). Τέλος, πρέπει να καταδικαστεί η αναιρεσείουσα λόγω της ήττας της (άρθρο 176, 183 ΚΠολΔ) στα δικαστικά έξοδα της αναιρεσίβλητης, που παραστάθηκε και κατέθεσε προτάσεις, κατά το νόμιμο αίτημα αυτής, όπως ειδικότερα, ορίζεται στο διατακτικό.

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Απορρίπτει την από 19-10-2017 (αρ. κατ. 44/2017) αίτηση αναίρεσης και τους από 20-8-2018 (αρ. κατ. 68/2018) πρόσθετους λόγους αυτής για την αναίρεση της υπ' αριθμ. 250/2017 οριστικής απόφασης του Μονομελούς Εφετείου Ναυπλίου (ειδική διαδικασία μισθωτικών διαφορών).

Διατάσσει την εισαγωγή του παραβόλου, που έχει κατατεθεί για την άσκηση της αίτησης αναίρεσης, στο Δημόσιο Ταμείο. Και

Καταδικάζει την αναιρεσείουσα στα δικαστικά έξοδα της αναιρεσίβλητης, που ορίζει σε χίλια οκτακόσια (1.800) ευρώ.

ΚΡΙΘΗΚΕ και αποφασίστηκε στην Αθήνα στις 19 Νοεμβρίου 2018.

ΔΗΜΟΣΙΕΥΤΗΚΕ στην Αθήνα σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του στις 12 Δεκεμβρίου 2018.

Η ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ

Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ