1587/2014 · Άρειος Πάγος (Supreme Civil and Criminal Court of Greece)

Απόφαση 1587 / 2014 (Δ, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)Αριθμός 1587/2014

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Δ' Πολιτικό Τμήμα

ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από τους Δικαστές: Νικόλαο Λεοντή, Αντιπρόεδρο του Αρείου Πάγου, Δημητρούλα Υφαντή, Ιωάννα Πετροπούλου, Γεώργιο Σακκά και Παναγιώτη Χατζηπαναγιώτη, Αρεοπαγίτες.

ΣΥΝΗΛΘΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 9 Mαΐου 2014, με την παρουσία και της Γραμματέως Ελένης Τσιουρή, για να δικάσει μεταξύ:

Της αναιρεσείουσας-καθ' ής η κλήση: Ανώνυμης Εταιρείας με την επωνυμία "ΕΣΤΡΕΛΙΑ ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΗ Α.Ε." που εδρεύει στην Γλυφάδα Αττικής και εκπροσωπείται νόμιμα, η οποία εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο της Διονύσιο Πελέκη και κατέθεσε προτάσεις.

Της αναιρεσίβλητης-καλούσας: Ανώνυμης Τραπεζικής Εταιρείας με την επωνυμία "ΕΘΝΙΚΗ ΤΡΑΠΕΖΑ ΤΗΣ ΕΛΛΑΔΟΣ Α.Ε.", ως οιονεί καθολικής διαδόχου της εταιρείας "ΑΣΤΗΡ Α.Ξ.Ε.", ύστερα από συγχώνευση των δύο εταιρειών με απορρόφηση της δεύτερης από την πρώτη, που εδρεύει στην Αθήνα, η οποία εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο της Γεώργιο Πατεριανάκη και κατέθεσε προτάσεις.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 6/6/2000 αγωγή της εταιρείας "ΑΣΤΗΡ Α.Ξ.Ε." και την από 16/10/2003 αγωγή της ήδη αναιρεσιβλήτου, που κατατέθηκαν στο Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών και συνεκδικάστηκαν. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 3311/2005 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 8596/2006 οριστική του Εφετείου Αθηνών. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητεί η αναιρεσείουσα με την από 19/12/2006 αίτησή της.

Εκδόθηκε η 1787/2008 απόφαση του Αρείου Πάγου, που κήρυξε απαράδεκτη την συζήτηση της αιτήσεως αναιρέσεως. Την επανέφερε για εκ νέου συζήτηση η ήδη αναιρεσίβλητη - καλούσα με την από 14-12-2013 κλήση της.

Κατά τη συζήτηση της αίτησης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν, όπως σημειώνεται πιο πάνω.

Ο Εισηγητής Αρεοπαγίτης Παναγιώτης Χατζηπαναγιώτης, ανέγνωσε την από 28/11/2007 έκθεσή του ήδη αποχωρήσαντος από την υπηρεσία Αρεοπαγίτη Αθανάσιου Πολυζωγόπουλου, με την οποία εισηγήθηκε την απόρριψη της κρινόμενης αιτήσεως αναιρέσεως. Ο πληρεξούσιος της αναιρεσείουσας ζήτησε την παραδοχή της αιτήσεως, ο πληρεξούσιος της αναιρεσίβλητης την απόρριψή της και ο καθένας την καταδίκη του αντίδικου μέρους στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Ι. Από τις διατάξεις των άρθρων 118 αριθ. 4, 566§1, 577§3 και 578 Κ.Πολ.Δ. συνάγεται ότι, αν η αγωγή ή άλλη αυτοτελής αίτηση ή ανταίτηση κρίθηκε κατ' ουσίαν βάσιμη ή αβάσιμη, για να είναι ορισμένος και άρα παραδεκτός ο λόγος της αναίρεσης με τον οποίο προσάπτεται στο δικαστήριο της ουσίας ευθεία ή εκ πλαγίου παραβίαση κανόνα ουσιαστικού δικαίου (ΚΠολΔ 559 αριθ. 1και 19), δεν αρκεί να εκτίθενται στο αναιρετήριο το κατά την εκδοχή του αναιρεσείοντος πραγματικό μέρος της υπόθεσης, η έννοια που αποδίδει αυτός στη φερόμενη ως παραβιασθείσα διάταξη και το συμπέρασμα του δικαστηρίου που φέρεται ως προϊόν ερμηνευτικού ή υπαγωγικού σφάλματος, αλλά πρέπει επιπλέον να αναφέρονται με πληρότητα και σαφήνεια τα πραγματικά περιστατικά που δέχθηκε το δικαστήριο ως θεμελιωτικά της κρίσης του για το βάσιμο ή μη της αγωγής (ή άλλης αυτοτελούς αίτησης ή ανταίτησης).

Τούτο δε διότι η ευδοκίμηση της αναίρεσης εξαρτάται από την ορθότητα όχι του αιτιολογικού αλλά του διατακτικού της προσβαλλόμενης απόφασης (ΚΠολΔ 578),το τελευταίο δε συνάπτεται αιτιωδώς με τις ουσιαστικές παραδοχές του δικαστηρίου. Επομένως, η έκθεση των παραδοχών αυτών στο αναιρετήριο είναι αναγκαία προκειμένου να ελεγχθεί είτε αν η αποδιδόμενη στην απόφαση ευθεία παραβίαση ουσιαστικού νόμου οδήγησε σε εσφαλμένο διατακτικό, είτε αν τα πραγματικά γεγονότα που συγκροτούν την ελάσσονα πρόταση του δικανικού συλλογισμού εκτίθενται επαρκώς και χωρίς αντιφάσεις (χωρίς, δηλαδή, η ύπαρξη του ενός να αποκλείει λογικά την ύπαρξη του άλλου), ώστε να αποβαίνει εφικτός ο έλεγχος της ορθής ή μη εφαρμογής του νόμου, συνακόλουθα δε και ο έλεγχος του διατακτικού της απόφασης.

Εξάλλου η αοριστία του αναιρετικού λόγου δεν μπορεί να θεραπευθεί με παραπομπή στο δικόγραφο της αγωγής ή της έφεσης ή στις προτάσεις του αναιρεσείοντος (Ολ. ΑΠ 27/1998, ΑΠ 45/2006, ΑΠ 1353/2001). Περαιτέρω, κατά τους αριθμούς 1 και 19 του άρθρου 559 Κ.Πολ.Δ., συνιστά αναιρετικό λόγο η ευθεία ή εκ πλαγίου παραβίαση των άρθρων 173 και 200 ΑΚ για την ερμηνεία των δικαιοπραξιών, που εφαρμόζονται όταν το δικαστήριο της ουσίας κατά την ανέλεγκτη αναιρετικώς κρίση του, διαπιστώνει, έστω και εμμέσως, ότι υπάρχει στη σύμβαση κενό ή αμφιβολία ως προς τη δήλωση της βούλησης των συμβαλλομένων.

Η παραβίαση των ερμηνευτικών κανόνων συνίσταται στο ότι η αναιρεσιβαλλόμενη απόφαση είτε παρέλειψε να προσφύγει σ' αυτούς, για να διαπιστώσει την αληθινή βούληση των συμβαλλομένων, είτε προχώρησε σε εσφαλμένη εφαρμογή τους, είτε στο ότι παρέλειψε να παραθέσει πραγματικά στοιχεία, από τα οποία προκύπτει η εφαρμογή τους (ΑΠ 80/2004).

Πάντως για το ορισμένο του πιο πάνω λόγου αναίρεσης πρέπει να αναφέρεται στο αναιρετήριο, πλην άλλων, ότι το δικαστήριο της ουσίας διαπίστωσε την προαναφερόμενη ύπαρξη κενού ή αμφίβολου σημείου (ΑΠ 853/2002, ΑΠ 1199/1998).

Στην προκειμένη περίπτωση η αναιρεσείουσα με τους διαλαμβανόμενους στο αναιρετήριο πρώτο (υπό στοιχείο α' και υπό στοιχείο β' κατά το δεύτερο μέρος του), τρίτο και τέταρτο κατά σειρά λόγους της αναίρεσης, προσάπτει στο Εφετείο, που με την προσβαλλόμενη απόφασή του απέρριψε την έφεσή της κατά της πρωτόδικης απόφασης, την αιτίαση ότι παραβίασε ευθέως και εκ πλαγίου κανόνες ουσιαστικού δικαίου και συγκεκριμένα, απορρίπτοντας τους προβληθέντες με την έφεση ισχυρισμούς της, οι οποίοι είχαν παραδεκτά προβληθεί και πρωτοδίκως, περί ελαττωμάτων του μισθίου ακινήτου, περί παραίτησης της αναιρεσίβλητης από το δικαίωμά της να επιδιώξει την απόδοση της χρήσης του μισθίου ακινήτου και περί καταχρηστικής άσκησης δικαιώματος, παραβίασε ευθέως και εκ πλαγίου τις διατάξεις των άρθρων 173, 200, 281 και 576 ΑΚ και έτσι, με την προσβαλλόμενη απόφασή του, υπέπεσε στις νομικές πλημμέλειες από τους αριθμούς 1 και 19 του άρθρου 559 Κ.Πολ.Δ.

Στο αναιρετήριο, όμως, εκτίθενται αναλυτικά μόνο οι πραγματικοί ισχυρισμοί της αναιρεσείουσας, η άποψή της για την έννοια των ως άνω διατάξεων που παραβιάστηκαν και η καταληκτική κρίση του Εφετείου για τη συνδρομή των όρων της εφαρμογής αυτών, χωρίς να αναφέρονται με πληρότητα, αλλά επιλεκτικά και εντελώς αποσπασματικά, τα πραγματικά περιστατικά που δέχθηκε το δικαστήριο προκειμένου να στηρίξει τη νομική κρίση του περί της συνδρομής των όρων των διατάξεων που εφάρμοσε.

Επιπλέον, αν και προβάλλεται ως αναιρετικός λόγος παραβίαση των άρθρων 173 και 200 ΑΚ κατά την ερμηνεία των συμβατικών όρων που διαλαμβάνονται στο άρθρο 3 του από 28.7.1997 ιδιωτικού συμφωνητικού, δεν αναφέρεται στο αναιρετήριο ότι το Εφετείο διαπίστωσε κατά την ερμηνεία των ως άνω όρων του εν λόγω ιδιωτικού συμφωνητικού μίσθωσης κενά ή αμφίβολα σημεία.

Επομένως, οι ως άνω λόγοι αναίρεσης είναι αόριστοι και απορριπτέοι. Σε κάθε δε περίπτωση, οι λόγοι αυτοί αναίρεσης είναι απορριπτέοι και ως αβάσιμοι, διότι, όπως προκύπτει από την προσβαλλόμενη απόφαση, το Εφετείο, προκειμένου να στηρίξει τη νομική κρίση του περί της συνδρομής των όρων των διατάξεων που εφάρμοσε, δέχθηκε, ανελέγκτως, ότι αποδείχθηκαν τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά: "...Με το από 1-9-1993 ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης που καταρτίστηκε μεταξύ της ενάγουσας εταιρίας με την επωνυμία "ΑΣΤΗΡ Ανώνυμη Ξενοδοχειακή Εταιρία", δια του νομίμου εκπροσώπου της, ως εκμισθώτριας και των Π.

Ζ. και Π. Γ., ενεργούντων με την πρόσθετη ιδιότητα και ως ιδρυτών της μέλλουσας, τότε, να ιδρυθεί (που τελικά ιδρύθηκε) εναγομένης εταιρίας, ως μισθωτών, εκμισθώθηκε στην εναγομένη η περιγραφόμενη στο εν λόγω ιδιωτικό συμφωνητικό και κειμένη στην περιοχή Γλυφάδας Αττικής παραθαλάσσια έκταση περίπου 280 στρεμμάτων με τις κτιριακές εγκαταστάσεις και εξοπλισμό πάσης φύσεως, εκτός από το κέντρο "ΑΣΤΕΡΙΑ".

Η διάρκεια της μίσθωσης ορίσθηκε από 1-9-1993 έως 16-3-2010. Με το ανωτέρω ιδιωτικό συμφωνητικό ορίσθηκαν, εκτός άλλων, τα εξής: "άρθρο 5. Ι. Το μίσθωμα θα καταβάλλεται, χωρίς "όχληση" στα γραφεία της εκμισθώτριας έναντι έγγραφης απόδειξης, αποκλειομένου κάθε άλλου αποδεικτικού μέσου, ακόμη και του όρκου. II. Τα μέρη συνομολογούν ότι η κατά σκοπόν χρήση και η οικονομική εκμετάλλευση του μισθίου δεν θα είναι εφικτή παρά μόνο μετά την εκπλήρωση των εξής τριών προϋποθέσεων:

α) νομιμοποίηση όλων των υφισταμένων σήμερα στο μίσθιο κτισμάτων και κατασκευών, β) έκδοση των απαιτηθησομένων πράξεων της Δημόσιας Αρχής ούτως ώστε η έκδοση των οικοδομικών αδειών που θα απαιτηθούν στο μέλλον για επισκευές των υφισταμένων κτισμάτων και εγκαταστάσεων καθώς και για την ανέγερση στο μίσθιο νέων κτιρίων να γίνεται από τον Ε.Ο.Τ., δαπάναις της μισθώτριας, γ) χάραξη των γραμμών αιγιαλού και παραλίας, η οποία θα λαμβάνει υπ' όψη τη θέση των υφισταμένων σήμερα κτιρίων ...

Οι παράγραφοι III και IV του 5ου κεφαλαίου-άρθρου της μίσθωσης δεν επηρεάζουν την κρινόμενη διαφορά. V Το μίσθωμα θα αρχίσει να καταβάλλεται ευθύς ως συμβεί το πρώτο από τα κατωτέρω: α) είτε ολοκληρωθούν οι ενέργειες και ληφθούν από τις αρμόδιες αρχές οι άδειες περί ων τα στοιχεία Πα, β, γ, του παρόντος, β) είτε την 1η Ιουνίου 1994.

Αν μέχρι της 1ης Ιουνίου 1994 δεν έχουν ολοκληρωθεί από τις κατά περίπτωση αρμόδιες υπηρεσίες οι υπό στοιχείο II του παρόντος άρθρου ρυθμίσεις, τότε η μισθώτρια θα δικαιούται: ι) είτε να καταγγείλει αζημίως την παρούσα σύμβαση, οπότε θα της επιστραφεί η εγγυητική επιστολή περί ης το άρθρο 35 της παρούσας συμβάσεως, εκτός εάν εν τω μεταξύ η εκμισθώτρια έχει αξιώσεις κατά της μισθώτριας για παράβαση όρων της παρούσας συμβάσεως, ιι) είτε για να εμμείνει στην παρούσα σύμβαση, οπότε θα αρχίσει η καταβολή του μισθώματος κατά τα κατωτέρω διαλαμβανόμενα και η έναρξη υπολογισμού των μισθωτικών ετών.

VI. Α) Το μίσθωμα, το οποίο ως ήδη ελέχθη θα αρχίσει να καταβάλλεται κατά τα οριζόμενα στην υπό στοιχείο V παράγραφο του παρόντος άρθρου 5, ορίζεται για την πρώτη διετία από της ενάρξεως της υποχρεώσεως καταβολής του στο ποσό των δρχ. 260.000.000 ετησίως ... 6. Το ετήσιο μίσθωμα μετά την πάροδο του δεύτερου έτους από της ενάρξεως καταβολής του μισθώματος θα αναπροσαρμόζεται ανά διετία και για δύο εκάστοτε έτη με προσαύξηση του ετήσιου μισθώματος της αμέσως προηγούμενης διετίας κατά ποσοστό ίσο προς το 1/2 του αθροίσματος του επισήμως δηλουμένου ετησίου πληθωρισμού των δύο ετών της ληξάσης διετίας. 11.

Το μίσθιο στο σύνολο του, παραλαμβάνεται ανεπιφύλακτα από την μισθώτρια στην κατάσταση που ευρίσκεται σήμερα και η μισθώτρια συνομολογεί ότι το αποδέχεται ως έχει. 12. Το μίσθιο θα χρησιμοποιείται αποκλειστικά και μόνο για την εκμετάλλευση των υπαρχουσών και των κατασκευασθησομένων από την μισθώτρια ξενοδοχειακών και τουριστικών εγκαταστάσεων, όπως αυτές αναλύονται πιο κάτω ..

Άρθρο 14. Οι απαιτούμενες από το Νόμο άδειες κατασκευής των έργων και εγκαταστάσεων μέσα στο χώρο του μισθίου, καθώς και οι άδειες λειτουργίας τους, θα εκδοθούν με δαπάνες, με ευθύνη και επ! ονόματι της μισθώτριας, η δε εκμισθώτρια δεν φέρει καμία απολύτως ευθύνη για την έκδοση τους, θα είναι όμως υποχρεωμένη να παράσχει τη συνδρομή της (θέτοντας την υπογραφή της κλπ.) όταν τούτο απαιτείται από το Νόμο.

Άρθρο 19. Πρόβλεψη αποπεράτωσης των έργων (τμηματικές προθεσμίες), κατά την 1η 5ετία: α. Απομάκρυνση αχρήστων-καθαρισμοί β. Επισκευές οικίσκων-εγκαταστάσεων γ. Αλλαγή χρήσεως και επισκευή ορισμένων κτιρίων δ. Αποκατάσταση-Βελτίωση περιβάλλοντος χώρου ε. Ανέγερση-Εξοπλισμός συνεδριακού εκθεσιακού χώρου στ.

Ανέγερση-Εξοπλισμός χώρου σωματικής άσκησης ζ. Δημιουργία θεματικών πάρκων η. Εναλλακτικά των άνω ι. Ανέγερση ΚΕΝΤΡΩΝ ΑΝΑΨΥΧΗΣ II. WATER FUN PARK III. GAME PLACES, ELECTRONIC PARLOURS IV. ΛΟΥΝΑ ΠΑΡΚ V. ΒΟΗΘΗΤΙΚΩΝ ΚΑΤΑΣΤΗΜΑΤΩΝ (Εφημερίδες, σουβενίρ, παιχνίδια, αθλητικά είδη, νεωτερισμοί κλπ.). Εκ των ως άνω έργων, τα υπό στοιχεία α έως και δ συνεφωνήθηκε να γίνουν αμέσως και οι αιτήσεις για την λήψη σχετικών αδειών ανεγράφη ότι "θα υποβληθούν εντός διμήνου από σήμερα".

Τα υπό στοιχεία ε-λ έργα συνομολογήθηκε να γίνουν το συντομότερο δυνατό, οι δε αιτήσεις για τη λήψη των σχετικών αδειών θα έχουν υποβληθεί εντός επτά μηνών από της εγκρίσεως από μέρους της εκμισθώτριας του οριστικού χρονοδιαγράμματος εκτελέσεως έργων. Με το από 28-7-1997 ιδιωτικό συμφωνητικό που καταρτίστηκε μεταξύ των ίδιων ως άνω συμβαλλομένων και αποτελεί αναπόσπαστο σύνολο με το από 1-9-1993 ιδιωτικό συμφωνητικό, ορίσθηκαν, μεταξύ άλλων, τα εξής: "2.

Το άρθρο 19 συμπληρούται ως εξής: Επιπλέον των όσων συμφωνήθηκαν με το από 1-9-1993 ιδιωτικό συμφωνητικό, συμφωνείται η εκτέλεση και των εξής επιπλέον έργων. Τα έργα αυτά που θα είναι σύμφωνα με το Ρυθμιστικό Σχέδιο της Αθήνας (ν. 1515/85) είναι τα εξής: α. Διαμόρφωση parking δυνατότητας 1.000 - 1.500 θέσεων κατ' ανώτατο αριθμό θέσεων β.

Ανακατασκευή και εκσυγχρονισμός μεγάλων καμπάνων ως και κατασκευή πρόσθετων γ. Αναμόρφωση των υφιστάμενων και ανέγερση πρόσθετων εστιατορίων και χώρων ψυχαγωγίας (καφετέριες, μπαρ, disco, πολυοθονικών κινηματογράφων, αιθουσών ηλεκτρονικών ψυχαγωγικών μηχανών, κλπ.) ρητώς όμως αποκλειομένων μηχανών τυχερών παιχνιδιών, ηλεκτρονικών ή μη.

δ. Κατασκευή συνεδριακού κέντρου-αίθουσας πολλαπλών χρήσεων ε. Κατασκευή καταστημάτων συμβατών με τη λειτουργία όλων των εγκαταστάσεων του άρθρου 19, όπως συμπληρώθηκε με την παρούσα ... Το άρθρο 20 αντικαθίσταται ως εξής: Η μισθώτρια δύναται να επιφέρει αλλαγές στα ως άνω έργα, υπό τον όρο ότι οι αλλαγές αυτές δεν θα αντίκεινται στην παρούσα σύμβαση, ή σε οποιαδήποτε διάταξη νόμου ή απόφαση δημόσιας αρχής και θα έχουν προηγουμένως εγκριθεί εγγράφως από την εκμισθώτρια.

Αναλυτικό χρονοδιάγραμμα της εκτέλεσης των έργων που τελικώς θα αποφασισθούν από την μισθώτρια θα υποβληθεί στην εκμισθώτρια μέχρι την 31 Δεκεμβρίου 1997 το βραδύτερο. Παρελθούσης απράκτου της προθεσμίας αυτής, η εκμισθώτρια θα δικαιούται να καταγγείλει την παρούσα σύμβαση, εφαρμοζομένου του άρθρου 36 της παρούσης." 3.

Στο τέλος του άρθρου 21 προστίθεται παράγραφος έχουσα ως εξής: "Η εκμισθώτρια θα παράσχει κάθε δυνατή βοήθεια (όχι χρηματική) για να καταστεί δυνατή η έκδοση των αδειών αυτών. Αν παρ' ελπίδα δεν καταστεί δυνατή η έκδοση μιας ή περισσοτέρων των αναγκαίων για τα παραπάνω έργα νομίμων αδειών, η μισθώτρια θα υποχρεούται να προτείνει στην εκμισθώτρια την πραγματοποίηση άλλων, ίσης αξίας, επενδύσεων σε αντικατάσταση εκείνων για τις οποίες δεν κατέστη δυνατή η έκδοση των αναγκαίων κατά το νόμο αδειών.

Κάθε αντικατάσταση για τον παραπάνω λόγο οποιασδήποτε των επενδύσεων που περιγράφονται στο άρθρο 19 με άλλη χρήζει της έγγραφης έγκρισης της εκμισθώτριας την οποία δεν μπορεί να αρνηθεί χωρίς εύλογη αιτία. Σε περίπτωση που δεν καταστεί δυνατή, από οποιαδήποτε αιτία, να εκδοθούν οι απαραίτητες άδειες λειτουργίες από οποιαδήποτε δημόσια ή δημοτική Αρχή, ή ΝΠΔΔ, ή ΝΠΙΔ η εκμισθώτρια δεν υποχρεούται σε αποζημίωση της μισθώτριας".

Ήδη, από 28-12-2000, η ανωτέρω εκμισθώτρια εταιρία με την επωνυμία "ΑΣΤΗΡ Ανώνυμη Ξενοδοχειακή Εταιρία", απορροφήθηκε από την ενάγουσα τραπεζική εταιρία με την επωνυμία "Εθνική Τράπεζα Ελλάδος" ύστερα από συγχώνευση των δύο εταιριών (ΦΕΚ 11855/19-12-2000) και έτσι η τελευταία είναι κατ' αρθρ. 75 Ν.2190/1920 εκμισθώτρια αλλά και οιονεί καθολική διάδοχος της πρώτης.

Περαιτέρω, το αρχικό ετήσιο μίσθωμα των 260.000.000 δρχ. (763.022,74 ευρώ) διαμορφώθηκε, σύμφωνα με τα συμφωνηθέντα, όπως δεν αμφισβητείται από την εναγομένη, ως εξής: α) 1/6/1994-31/5/1996 763.022,74 ευρώ, β) 1/6/1996-31/5/1998 836.272,93 ευρώ (το τρίμηνο κατ' άρθρο 7 εδαφ. α 209.068,23 ευρώ), γ) 1/6/1998-31/5/2000 881.849,80 ευρώ (το τρίμηνο 220.462,45 ευρώ), δ) 1/6/2000-31/5/2002 908.746,22 ευρώ (το τρίμηνο 227.186,56 ευρώ), ε) 1/6/2002-31/5/2004 940.552,34 ευρώ (το τρίμηνο 235.138,09 ευρώ) και στ) 1/6/2004-31/5/2006 972.060,88 ευρώ (το τρίμηνο 243.015,22 ευρώ).

Όμως, η εναγομένη, μολονότι από την έναρξη της μίσθωσης, αφού έκανε επιλογή των δικαιωμάτων της από το άρθρο 5 παρ. V της συμβάσεως, χρησιμοποιεί το μίσθιο, δεν έχει καταβάλει στην ενάγουσα: α) υπόλοιπο μισθώματος Δ' τριμήνου (1/3/2000-31/5/2000) της περιόδου 1/6/1999-31/5/2000 ποσού 65.583,79 ευρώ και β) το μίσθωμα Α' τριμήνου (1/6/2000-31/5/2000) της περιόδου 1/6/2000-31/5/2001 ποσού 227.186,56 ευρώ.

Η εναγομένη ισχυρίζεται, ως και πρωτοδίκως, ότι ένεκα πραγματικού ελαττώματος του μισθίου, το οποίο εμποδίζει ολικά τη συμφωνημένη χρήση του, εκείνη δεν έχει υποχρέωση καταβολής μισθωμάτων και συγκεκριμένα το πραγματικό ελάττωμα συνίσταται στην αδυναμία έκδοσης οικοδομικής άδειας και συνακόλουθα αδειών λειτουργίας για τις νέες εγκαταστάσεις που κατά τα συμφωνηθέντα είχε υποχρέωση να κατασκευάσει η ίδια και να εκμεταλλευθεί, επικουρικά δε ισχυρίζεται ότι αν θεωρηθεί ότι η περιορισμένη εκμετάλλευση από αυτήν ορισμένων υπαρχουσών ήδη εγκαταστάσεων συνιστά μερική χρήση του μισθίου και πάλι δεν οφείλει μισθώματα για την περίοδο 1997-2003 καθόσον η χρήση αυτή αντιπροσωπεύει το 5% της συμφωνημένης χρήσης του μισθίου και έτσι αυτή οφείλει μόνο ποσοστό 5% των συμφωνηθέντων μισθωμάτων (τα οποία ανέρχονται για την ανωτέρω περίοδο σε 5.804.325,68 ευρώ) δηλαδή οφείλει 293.216,28 ευρώ, τα οποία όμως έχει ήδη καταβάλλει αφού για την περίοδο αυτή έχει καταβάλει συνολικά 2.478.737.05 ευρώ, η δε ενάγουσα ουδεμία ουσιαστική βοήθεια της παρείχε για την έκδοση των οικοδομικών αδειών αν και είχε συμβατή υποχρέωση προς τούτο.

Ο ισχυρισμός αυτός ο οποίος είναι νόμιμος (άρθρο 576 ΑΚ) για τον μέχρι της καταγγελίας χρόνον ορθώς απορρίφθηκε και πρέπει να απορριφθεί ως ουσιαστικά αβάσιμος, καθόσον - πέρα από το γεγονός ότι η εναγομένη, όπως αποδείχθηκε και η ίδια ομολογεί, χρησιμοποίησε όλες κατ' αρχήν τις εγκαταστάσεις και εξακολουθεί να χρησιμοποιεί τις περισσότερες από αυτές, ενώ ένα μέρος, όπως οι ξενοδοχειακές μονάδες εγκατελείφθησαν σε πλήρη αχρηστία, μη απαλλασσόμενη της υποχρεώσεως καταβολής του μισθώματος.

Επίσης αποδείχθηκε ότι η εναγομένη αντιμετώπισε δυσκολίες από τις αρμόδιες αρχές για την συλλογή σαράντα τριών δημοσίων εγγράφων και αποφάσεων δημοσίων υπηρεσιών και οργανισμών προαπαιτούμενων για την έκδοση άδειας ανέγερσης νέων εγκαταστάσεων, που όμως μέχρι και την πρωτόδικη συζήτηση των κρινόμενων αγωγών δεν έχει λάβει ανά χείρας, διότι τρίτοι έχουν προσβάλλει αυτήν στο Σ.τ.Ε., πλην όμως, σύμφωνα με τα ανωτέρω άρθρα 14 και 21 του από 1/9/1993 ιδιωτικού συμφωνητικού, όπως το τελευταίο συμπληρώθηκε με το άρθρο 3 του από 28/7/1997 ιδιωτικού συμφωνητικού, η έκδοση των αδειών κατασκευής των έργων και εγκαταστάσεων μέσα στο χώρο του μισθίου, καθώς και οι άδειες λειτουργίας τους είναι ευθύνη της εναγομένης, που ανέλαβε την υποχρέωση αυτή, η ενάγουσα δεν φέρει ευθύνη για την έκδοση τους, είναι όμως υποχρεωμένη να παράσχει τη συνδρομή της (θέτοντας την υπογραφή της κλπ.) όταν αυτό απαιτείται από το Νόμο και κάθε δυνατή βοήθεια, εννοείται μόνον νόμιμη τοιαύτη, (όχι χρηματική) για να καταστεί δυνατή η έκδοση των αδειών, τέτοια δε βοήθεια αποδείχθηκε ότι η ενάγουσα παρείχε στην εναγομένη (βλ.

έγγραφα της ενάγουσας με αριθ. πρωτ. 154/1-7-1998 προς τον Ε.Ο.Τ., 155/1-7-1998 προς τη Διεύθυνση Περιβαλλοντικού Σχεδιασμού, 164/13-7-1998 προς το Δασαρχείο Πειραιά, 19/23-3-1999 προς τη Διεύθυνση Περιβαλλοντικού Σχεδιασμού, 14/5-3-1999 προς τον ΟΡΣΑ, 23/28-5-1999 προς τον Υπουργό Γεωργίας 98673/2692/16-6-1999 έγγραφο της Δ/νσης Προστασίας Δασών και Φυσικού Περιβάλλοντος προς την ενάγουσα).

Το ότι τρίτοι (ανταγωνιστές της εναγομένης, ή καλοπροαίρετοι τοπικοί σύλλογοι ή κακόπιστοι τοπικοί παράγοντες) εμποδίζουν την έκδοση της επιθυμουμένης αδείας για λόγους τυπικούς (δικονομικούς) δεν σημαίνει ότι αυτή είναι παράνομη ούτε υποδηλώνει έλλειψη συμπεφωνημένης ιδιότητας του μισθίου, ούτε δύναται να γίνει λόγος για ύπαρξη πραγματικού ελαττώματος (λόγω μη εκδόσεως των οικοδομικών αδειών), αφού υπήρξε συμβατική προς τούτο ρύθμιση αζημίως υπαναχωρήσεως από την σύμβαση.

Επομένως δεν υφίσταται πραγματικό ελάττωμα του μισθίου, ώστε να δικαιούται η εναγομένη στη μη καταβολή ή τη μειωμένη καταβολή μισθώματος, και για τον λόγον αυτόν είναι απορριπτέος ως αβάσιμος ο περί του αντιθέτου πρώτος λόγος έφεσης, μη ασκούντος επιρροή του ισχυρισμού της εναγομένης ότι δεν υπάρχει πλέον το ίδιο οικονομικό κίνητρο προς εκτέλεση των αναληφθεισών υπό αυτής οικοδομικών εργασιών, ενόψει του χρόνου περατώσεως της μισθώσεως και της μειώσεως του οικοδομικού συντελεστή.

Στο σημείο τούτο επαναλαμβάνεται η συμφωνηθείσα απαλλαγή της ενάγουσας από κάθε αποζημίωση της εναγομένης για την περίπτωση μη εκδόσεως οικοδομικής αδείας (βλ. άρθρο 21 μισθωτηρίου ως ισχύσει μετά το αρθ. 3ε της από 28-7-1997 σύμβασης των διαδίκων).

Επειδή η κρινόμενη πρώτη αγωγή (η από 6/6/2000) συνεζητήθη τελικώς ύστερα από συναινετικές αναβολές και ματαιώσεις μετά από μία και πλέον πενταετία από την αρχικώς ορισθείσα δικάσιμον, αλλά τούτο δεν συνιστά σιωπηρή παραίτηση από το δικαίωμα αποδόσεως του μισθίου, ως αβασίμως ισχυρίζεται η εναγομένη με αυτοτελή (δεύτερο) και απορριπτέο λόγο έφεσης.

Συγχρόνως η εν λόγω σειρά από συναινετικές παρατάσεις που αποτελούν απόδειξη ότι η ενάγουσα καλόπιστα αναγνώρισε τις αντιμετωπιζόμενες δυσκολίες προς εκτέλεση των έργων της εναγομένης δεν είναι δυνατόν να οδηγήσουν στο σχηματισμό πεποιθήσεως υπό της εναγομένης ότι δεν θ' ασκήσει η ενάγουσα την ανωτέρω αγωγική αξίωση της πόσον μάλλον ότε το 2003 άσκησε την β' κρινόμενη αγωγή για τα μισθώματα που οφείλονταν.

Επομένως, είναι απορριπτέος ως αβάσιμος ο περί καταχρηστικής ασκήσεως του ανωτέρω δικαιώματος νόμιμος κατ' αρθ. 281 ΑΚ τρίτος λόγος έφεσης ως και πρωτοδίκως, λαμβανομένης υπόψιν κυρίως της καλόπιστης στάσης της ενάγουσας η οποία ενώ εδικαιούτο (αρθ. 20 εδαφ. τελ. του μισθωτηρίου ως ισχύει μετά την 20-7-97) δεν κατήγγειλε την μίσθωση λόγω μη τήρησης του ανωτέρω χρονοδιαγράμματος εργασιών υπό της εναγομένης ως και της συμβατικής υποχρεώσεως της ενάγουσας προς παροχή κάθε νόμιμης βοήθειας προς εκτέλεση των ανωτέρω έργων υπό της εναγομένης εις την οποίαν (βοήθειαν) ασφαλώς και περιλαμβάνεται και "μία πίστωσης χρόνου", αφού ο σχετικός όρος ερμηνεύεται κατ' αρθ. 173, 200 ΑΚ.

Στο σημείο τούτο επαναλαμβάνεται το ανωτέρω μη ασκηθέν συμβατικό δικαίωμα της εναγομένης να καταγγείλει αζημίως την μίσθωση και ν' αποφύγει τις περαιτέρω υποχρεώσεις της με την αρχική και εντός εννέα μηνών από την έναρξη της μίσθωσης διαπίστωση δυσχερειών εις εκτέλεση των αναληφθέντων υπό αυτής έργων (βλ.

ανωτέρω διατύπωση άρθρου 5 παρ. V εδαφ. β')".

Με βάση τις παραδοχές του αυτές το Εφετείο απέρριψε τους αποτελούντες και λόγους έφεσης ισχυρισμούς της εναγόμενης - αναιρεσείουσας περί μη καταβολής των οφειλομένων μισθωμάτων λόγω πραγματικών ελαττωμάτων του μισθίου, περί κατάχρησης δικαιώματος και περί σιωπηρής παραίτησης της ενάγουσας - αναιρεσίβλητης από το δικαίωμά της για απόδοση της χρήσης του μισθίου ακινήτου, επικυρώνοντας έτσι την πρωτόδικη απόφαση με την οποία έγιναν δεκτές οι αγωγές της αναιρεσίβλητης - ενάγουσας και υποχρεώθηκε η αναιρεσείουσα - εναγόμενη να αποδώσει τη χρήση του μισθίου ακινήτου και να καταβάλει τα οφειλόμενα μισθώματα.

Έτσι που έκρινε το Εφετείο σωστά ερμήνευσε και εφάρμοσε τις διατάξεις του άρθρου 576 ΑΚ, οι οποίες είναι ενδοτικού δικαίου και επιτρέπεται με τους όρους πάντοτε των γενικών διατάξεων των άρθρων 332 επ. του ίδιου Κώδικα να συμφωνηθεί ο αποκλεισμός ή ο περιορισμός της ειδικής ευθύνης του εκμισθωτή (ΑΠ 1474/2004, ΑΠ 1591/2000, ΑΠ 1585/1998).

Στην προκειμένη δε περίπτωση δέχθηκε το Εφετείο με την προσβαλλόμενη απόφασή του, ότι με ρητή συμφωνία των διαδίκων αποκλείστηκε οποιαδήποτε ευθύνη της εκμισθώτριας, αναφορικά με την έκδοση των απαραίτητων αδειών για την κατασκευή έργων και εγκαταστάσεων μέσα στο χώρο του μισθίου ακινήτου. Και ναι μεν στην προσβαλλόμενη απόφαση αναφέρεται ότι δεν υφίσταται και πραγματικό ελάττωμα του μισθίου, ώστε να δικαιούται η αναιρεσείουσα - εναγόμενη στη μη καταβολή ή τη μειωμένη καταβολή του μισθώματος, πλην όμως η αιτιολογία αυτή εκφέρεται ως εκ περισσού, αφού υπάρχει άλλη κύρια αιτιολογία, ήτοι εκείνη περί ύπαρξης συμφωνίας των διαδίκων για αποκλεισμό ευθύνης της εκμισθώτριας λόγω της μη έκδοσης των αδειών για την κατασκευή των έργων, που στηρίζει αυτοτελώς το διατακτικό της.

Γι' αυτό και είναι αλυσιτελείς οι πιο πάνω λόγοι αναίρεσης, κατά το μέρος που πλήττεται με αυτούς η προαναφερθείσα αιτιολογία. Περαιτέρω, το Εφετείο σωστά ερμήνευσε και εφάρμοσε και τις διατάξεις των άρθρων 361 και 281 ΑΚ, διέλαβε δε στην απόφασή του πλήρεις, σαφείς και χωρίς αντιφάσεις και λογικά κενά αιτιολογίες, με αναλυτική μάλιστα αξιολόγηση των κατ' ιδίαν αποδεικτικών μέσων, που επιτρέπουν τον αναιρετικό έλεγχο της ορθής ή όχι εφαρμογής των διατάξεων του ουσιαστικού δικαίου που εφαρμόστηκαν.

Δεν στέρησε λοιπόν το Εφετείο την απόφασή του νόμιμης βάσης και δεν υπέπεσε στις αποδιδόμενες αναιρετικές πλημμέλειες των αριθμών 1 και 19 του άρθρου 559 Κ.Πολ.Δ.

ΙΙ. Κατά το άρθρο 559 αριθμ. 20 Κ.Πολ.Δ., παραμόρφωση του περιεχομένου εγγράφου, που συνεπάγεται την αναίρεση της απόφασης, υπάρχει όταν το δικαστήριο αποδίδει στο έγγραφο περιεχόμενο διαφορετικό από εκείνο που διαλαμβάνεται σ' αυτό και όχι όταν, μετά από εκτίμηση του περιεχομένου του, όπως έχει πραγματικά, οδηγείται σε κρίση, ανέλεγκτη κατά το άρθρο 561§1 Κ.Πολ.Δ., διαφορετική από εκείνη την οποία ο αναιρεσείων, που προβάλλει ότι παραμορφώθηκε το περιεχόμενό του, θεωρεί ως σωστή. Γενικά ο λόγος αυτός αναίρεσης συντρέχει όταν έγινε σφάλμα διαγνωστικό, δηλαδή λάθος στην ανάγνωση του εγγράφου με την παραδοχή ως περιεχομένων σ' αυτό περιστατικών κατάδηλα διαφορετικών από εκείνα που πραγματικά διαλαμβάνονται και όχι όταν υπάρχει σφάλμα στην εκτίμηση του περιεχομένου του, το οποίο αναγνώσθηκε ορθά για τη συναγωγή του αποδεικτικού πορίσματος (ΑΠ 355/2004).

Στην προκειμένη περίπτωση, με τον πρώτο κατά σειρά λόγο αναίρεσης, κατά το υπό στοιχείο β' πρώτο μέρος του, η αναιρεσείουσα προβάλλει την αιτίαση ότι το Εφετείο παραμόρφωσε το περιεχόμενο των από 1.9.1993 και 28.7.1997 ιδιωτικών συμφωνητικών και ειδικότερα των συμβατικών όρων που διαλαμβάνονται στα άρθρα 14 και 21 του πρώτου και στο άρθρο 3 του δεύτερου, διότι δέχθηκε με την προσβαλλόμενη απόφασή του ότι συμβατικά αποκλείστηκε οποιαδήποτε ευθύνη της αναιρεσίβλητης - εκμισθώτριας για την περίπτωση μη έκδοσης των απαραίτητων για την ανέγερση των πρόσθετων εγκαταστάσεων οικοδομικών αδειών, ενώ από την ανάγνωση των ως άνω ιδιωτικών συμφωνητικών και ιδίως του άρθρου 3 του από 28.7.1997 συμφωνητικού, προκύπτει ότι, για την προεκτεθείσα περίπτωση, αποκλείστηκε συμβατικά μόνο το δικαίωμα της αναιρεσείουσας για αποζημίωση και όχι και το δικαίωμά της για μείωση ή μη καταβολή του μισθώματος.

Ο λόγος αυτός αναίρεσης είναι απαράδεκτος και απορριπτέος, διότι η αναιρεσείουσα υπό την επίκληση της πλημμέλειας του αριθμού 20 του άρθρου 559 Κ.Πολ.Δ. πλήττει την ανέλεγκτη κρίση του δικαστηρίου, το οποίο κατέληξε στο επιζήμιο για την αναιρεσείουσα πόρισμα, εκτιμώντας το περιεχόμενο των εν λόγω ιδιωτικών συμφωνητικών, όπου ρητά αναφέρεται ότι η αναιρεσίβλητη - εκμισθώτρια δεν έχει καμία απολύτως ευθύνη για την έκδοση των οικοδομικών αδειών (άρθρ. 14 του από 1.9.1993 ιδιωτικού συμφωνητικού).

ΙΙΙ. Κατά το άρθρο 559 αριθμ. 11β' Κ.Πολ.Δ., ιδρύεται λόγος αναίρεσης αν το δικαστήριο παρά το νόμο έλαβε υπόψη αποδείξεις που δεν προσκομίστηκαν.

Στην προκειμένη περίπτωση με τον δεύτερο κατά σειρά λόγο αναίρεσης, από τον προαναφερόμενο αριθμό 11β' (και όχι και 19) του άρθρου 559 Κ.Πολ.Δ., η αναιρεσείουσα αποδίδει στο Εφετείο την πλημμέλεια, ότι εσφαλμένα δέχθηκε πως αυτή ομολογεί ότι "χρησιμοποίησε κατ' αρχήν όλες τις υπάρχουσες στο μίσθιο εγκαταστάσεις και ότι χρησιμοποιεί τις περισσότερες από αυτές" και, ως εκ τούτου, ήταν υποχρεωμένη να καταβάλει το συμφωνημένο μίσθωμα. Ο ερευνόμενος αυτός λόγος της αναίρεσης είναι απορριπτέος ως αλυσιτελώς προβαλλόμενος και τούτο διότι πλήττεται με αυτόν η επικουρική σκέψη της προσβαλλόμενης απόφασης, η οποία δέχθηκε κυρίως, ότι τα παραπάνω πραγματικά περιστατικά αποδείχθηκαν ύστερα από εκτίμηση των αναφερομένων στην αρχή αυτής αποδεικτικών μέσων, ήτοι από τις ένορκες καταθέσεις των μαρτύρων και τα έγγραφα που νόμιμα προσκόμισαν και επικαλέστηκαν οι διάδικοι.

IV. Κατόπιν πάντων των προαναφερομένων και εφόσον δεν υπάρχει άλλος λόγος αναίρεσης προς έρευνα, πρέπει να απορριφθεί η κρινόμενη αίτηση αναίρεσης και να καταδικασθεί η αναιρεσείουσα στην πληρωμή των δικαστικών εξόδων της έχουσας καταθέσει και προτάσεις αναιρεσίβλητης (άρθρ. 106, 176, 183 Κ.Πολ.Δ.), όπως ορίζεται ειδικότερα στο διατακτικό.

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Απορρίπτει την από 19.12.2006 και με αριθμό κατάθεσης 1711/2006 αίτηση αναίρεσης της εκδοθείσας κατά την ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών υπ' αριθμ. 8596/2006 απόφασης του Εφετείου Αθηνών.

Καταδικάζει την αναιρεσείουσα στην πληρωμή των δικαστικών εξόδων της αναιρεσίβλητης, τα οποία ορίζει στο ποσό των χιλίων οκτακοσίων (1800) ευρώ.

ΚΡΙΘΗΚΕ, αποφασίσθηκε στην Αθήνα, την 30η Μαΐου 2014.

ΔΗΜΟΣΙΕΥΘΗΚΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του, στην Αθήνα, την 14η Ιουλίου 2014.

Ο ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ