Supreme Court dismisses appeal against condominium regulation regarding terrace rights and deferred rent clauses.

Απόφαση 1538 / 2009 (Δ, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)Αριθμός 1538/2009

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από τους Δικαστές: Γεώργιο Πετράκη, Αντιπρόεδρο του Αρείου Πάγου, Αθανάσιο Πολυζωγόπουλο, Ελευθέριο Μάλλιο, Γεωργία Λαλούση και Ευτύχιο Παλαιοκαστρίτη, Αρεοπαγίτες.

ΣΥΝΗΛΘΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 30 Ιανουαρίου 2009, με την παρουσία και του Γραμματέα Γεωργίου Φιστούρη για να δικάσει μεταξύ:

Του αναιρεσείοντος: ..., ο οποίος εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο του Στυλιανό Σταματόπουλο και κατέθεσε προτάσεις.

Των αναιρεσιβλήτων: 1)..., 2) ..., 3) ..., 4) ... κατοίκων ..., οι οποίοι εκπροσωπήθηκαν από τον πληρεξούσιο δικηγόρο τους Δημήτριο Πουρνάρα και κατέθεσαν προτάσεις.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 17/11/2000 αγωγή του ήδη αναιρεσείοντος και προσώπων που δεν είναι διάδικοι στην παρούσα δίκη και την από 18/10/2000 αγωγή του 2ου των ως άνω αναιρεσιβλήτων και προσώπου που δεν είναι διάδικος στην παρούσα δίκη, που κατατέθηκαν στο Μονομελές Πρωτοδικείο Θεσσαλονίκης και συνεκδικάστηκαν. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 14978/2001 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και οι 2624/2003, 2326/2005 μη οριστικές και 392/2007 οριστική του Εφετείου Θεσσαλονίκης. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητεί ο αναιρεσείων με την από 30/5/2007 αίτησή του.

Κατά τη συζήτηση της αίτησης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν, όπως σημειώνεται πιο πάνω. Ο Εισηγητής Αρεοπαγίτης Ευτύχιος Παλαιοκαστρίτης, ανέγνωσε την από 4/1/2009 έκθεσή του, με την οποία εισηγήθηκε την παραδοχή του με στοιχείο Β λόγου της αναίρεσης και την απόρριψη των υπολοίπων. Ο πληρεξούσιος του αναιρεσείοντος ζήτησε την παραδοχή της αιτήσεως, ο πληρεξούσιος των αναιρεσιβλήτων την απόρριψή της και καθένας την καταδίκη του αντίδικου μέρους στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Ι. Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 1002 ,1117 του Α.Κ και 1, 2 παρ. 1,4 παρ, 1,5, 13 και 15 του Ν. 3741/1929,που διατηρήθηκε σε ισχύ και μετά την εισαγωγή του Α.Κ με το άρθρο 54 του Εισ.Ν.ΑΚ , συνάγεται, ότι οι συνιδιοκτήτες κοινής οικοδομής, που έχει υπαχθεί στο καθεστώς του ανωτέρω νόμου, μπορούν να ρυθμίσουν ελεύθερα με σύμβαση, που καταρτίζεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο και μεταγράφεται, τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις τους τόσο ως προς τα αναγκαστικά αδιαίρετα κοινά μέρη της οικοδομής όσο και ως προς τις χωριστές ιδιοκτησίες σε ορόφους ή διαμερίσματα και μάλιστα κατά παρέκκλιση από τις ενδοτικού δικαίου διατάξεις του παραπάνω νόμου και του Α.Κ , οπότε οι κατά τον τρόπο αυτόν δημιουργούμενοι περιορισμοί της κυριότητας έχουν τον χαρακτήρα δουλείας και δεσμεύουν και τους διαδόχους αυτών,που είχαν συμβληθεί από την αρχή, και εκείνους που προσχώρησαν μεταγενέστερα στον κανονισμό που καταρτίστηκε με τη σύμβαση .

Ειδικότερα, οι συνιδιοκτήτες, σύμφωνα με το άρθρο 13 παρ. 1 και 3 του Ν. 3741/1929 μπορούν με τον κανονισμό να ρυθμίσουν κατά τρόπο διάφορο το δικαίωμα χρήσης καθενός από τα κοινόκτητα και κοινόχρηστα μέρη της οικοδομής και να συμφωνήσουν ότι κάποιος από τους συνιδιοκτήτες θα έχει δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης σε ένα από τα κοινόχρηστα μέρη της οικοδομής, χωρίς η συμφωνία αυτή να πάσχει ακυρότητα .

Εξάλλου, από τις διατάξεις των άρθρων 201 , 205και 206 Α.Κ συνάγεται, ότι ο δικαιούχος υπό αναβλητική αίρεση έχει το δικαίωμα της αναμονής ή της ελπίδας . Έτσι, η δικαιοπραξία, που τελεί υπό αναβλητική αίρεση, δεν είναι άκυρη, αλλά παραμένει ανενεργός, μέχρις ότου πληρωθεί η αίρεση. Στην προκειμένη περίπτωση, το Εφετείο, με την προσβαλλόμενη απόφαση, δέχτηκε τα παρακάτω :

Με το με αρίθμ.... συμβόλαιο Κανονισμού διοικήσεως πολυκατοικίας της συμβολαιογράφου Θεσ/κης Μαίρης Αθανασιάδου, που μεταγράφηκε νόμιμα, οι ιδιοκτήτες των χωριστών ιδιοκτησιών της πολυόροφης οικοδομής, που αναφέρεται στο ως άνω συμβόλαιο, συμφώνησαν, εκτός των άλλων και για τον τρόπο χρήσεως των κοινοχρήστων και κοινοκτήτων μερών της πολυκατοικίας .

Με τον με στοιχείο Α όρο του εν λόγω συμβολαίου συμφωνήθηκε ο αναιρεσείων, ιδιοκτήτης διαμερίσματος του τελευταίου ορόφου και μικρού κτίσματος επί του δώματος, να έχει την αποκλειστική χρήση της ταράτσας, όπως αυτή θα διαμορφώνεται, ενώ με τον 19ο όρο ορίστηκε, ότι ο Κανονισμός και επομένως και η συμφωνία για αποκλειστική χρήση της ταράτσας από τον αναιρεσείοντα τελεί υπό την αναβλητική αίρεση της έγκρισης του κανονισμού από τους συνιδιοκτήτες Σ1 και Σ2, οι οποίοι δεν τον υπέγραψαν και έτσι μέχρι σήμερα δεν έχει πληρωθεί.

Με βάση δε τα ως άνω πραγματικά περιστατικά αναγνώρισε, ότι ο όρος του Κανονισμού για αποκλειστική χρήση του δώματος από τον αναιρεσείοντα, αφού δεν πληρώθηκε η αίρεση, υπό την οποία τελούσε, και δεν υπήρξε συμφωνία με συμβολαιογράφο όλων των συνιδιοκτητών για την ισχύ του ως άνω όρου και μεταγγραφή αυτής, δεν είναι ισχυρός κατά τον χρόνο εκείνο κι επομένως είναι άκυρος διευκρινίζοντας συνάμα ότι ο ως άνω όρος θα είναι ισχυρός μόνο μετά την πλήρωση της εν λόγω αναβλητικής αίρεσης.

Έτσι όπως έκρινε το Εφετείο ορθά εφάρμοσε τις προαναφερόμενες διατάξεις και εκείνες των άρθρων 158 , 159 , παρ. 1 , 180 185 , 189 , 192 Α.Κ , αφού την ακυρότητα του ως άνω όρου τη στήριξε στην μη πλήρωση της αιρέσεως και την έλλειψη συμφωνίας όλων των συνιδιοκτητών και μεταγραφής αυτής και όχι μόνο στην ύπαρξη της αναβλητικής αιρέσεως.

Κατά συνέπεια το Εφετείο δεν υπέπεσε στην πλημμέλεια από το άρθρο 559 αριθμ. 1 Κ.Πολ.Δ., που αποδίδεται με τον υπό στοιχείο Β λόγο της αναίρεσης και πρέπει αυτός να απορριφθεί ως αβάσιμος. Με τον ίδιο ως άνω λόγο, καθώς και με τον υπό στοιχείο Α λόγο της αίτησης αναίρεσης αποδίδεται στην προσβαλλόμενη απόφαση η πλημμέλεια κατ' ορθή εκτίμηση και των δύο από το άρθρο 559 αρίθμ. 8 Κ.Πολ.Δ., με την αιτίαση, ότι το Εφετείο εσφαλμένα έλαβε υπόψη πράγματα και συγκεκριμένα την ως άνω ένσταση περί αναβλητικής αιρέσεως στον κανονισμό της πολυκατοικίας για την παροχή στον αναιρεσείοντα του δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης της ταράτσας, η οποία δεν είχε προταθεί με την αγωγή των αναιρεσιβλήτων και κατά της αγωγής του αναιρεσείοντος.

Οι αιτιάσεις αυτές είναι αβάσιμες στην ουσία, εφόσον ή μη υπογραφή του Κανονισμού της οροφοκτησίας από τους Σ1 και Σ2 περιέχεται στην αγωγή των αναιρεσιβλήτων και στηρίζει το αίτημά τους για ακυρότητα του Κανονισμού, ενώ ο ισχυρισμός για την αναβλητική αίρεση περιέχεται στην έφεση του αναιρεσείοντος κατά της πρωτόδικης απόφασης και προέκυπτε από το συμβολαιογραφικό έγγραφο του Κανονισμού που ο ίδιος είχε επικαλεστεί και προσκομίσει.

Πρέπει επομένως και ο ως άνω λόγος της αναίρεσης να απορριφθεί ως αβάσιμος. Επίσης απορριπτέος είναι και ο με στοιχείο Γ λόγος της αναίρεσης με τον οποίο αποδίδεται η πλημμέλεια από το άρθρο 559 αριθμ. 19 Κ.Πολ.Δ., με την αιτίαση ότι οι αιτιολογίες, με τις οποίες έγινε δεκτός ο ισχυρισμός για αναβλητική αίρεση, είναι ανεπαρκείς, αφού, όπως προκύπτει από την αναιρεσιβαλλόμενη το Εφετείο από τη σαφή γραμματική και μόνο διατύπωση του 19ου όρου του κανονισμού και όχι με ερμηνεία του περιεχομένου του δέχθηκε τη συνομολόγηση της πιο πάνω αναβλητικής αίρεσης κι' επομένως η προβαλλόμενη υπό στοιχείο α' έλλειψη είναι αβάσιμη.

Η άλλη δε υπό στοιχείο β' προβαλλόμενη έλλειψη όσον αφορά τα γεγονότα με βάση τα οποία το δικαστήριο έκρινε ότι πρόκειται, κατά την βούληση των συμβαλλομένων, για αναβλητική αίρεση είναι απαράδεκτη, διότι αφορά την πληρέστερη αιτιολόγηση του σαφώς συντιθέμενου στην απόφαση αποδεικτικού πορίσματος. Κατόπιν αυτών πρέπει να απορριφθεί η αίτηση αναίρεσης και να επιβληθούν τα δικαστικά έξοδα σε βάρος του αναιρεσείοντος λόγω της ήττας του (άρθρ. 176, 183 Κ.Πολ.Δ.).

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Απορρίπτει την από 30-5-2007 αίτηση του ... για αναίρεση της 392/2007 απόφασης του Εφετείου Θεσ/κης. Και,

Καταδικάζει τον αναιρεσείοντα στα δικαστικά έξοδα των αναιρεσιβλήτων, τα οποία ορίζει στο ποσόν των χιλίων οκτακοσίων (1.800) ευρώ.

Κρίθηκε και αποφασίσθηκε στην Αθήνα στις 28 Μαΐου 2009.

Δημοσιεύθηκε στην Αθήνα, σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του στις 19 Ιουνίου 2009.

Ο ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ