1516/2011 · Άρειος Πάγος (Supreme Civil and Criminal Court of Greece)

Απόφαση 1516 / 2011 (Α1, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)Αριθμός 1516/2011

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Συγκροτήθηκε από τους Δικαστές: Βασίλειο Φούκα, Προεδρεύοντα Αρεοπαγίτη (κωλυομένου του Αντιπροέδρου Εμμανουήλ Καλούδη και του αρχαιοτέρου της συνθέσεως Αρεοπαγίτη Γεωργίου Γιαννούλη), Νικόλαο Λεοντή, Γεώργιο Γεωργέλλη, Δημήτριο Τίγγα και Αντώνιο Ζευγώλη, Αρεοπαγίτες.

Συνήλθε δημόσια στο ακροατήριό του, στις 19 Σεπτεμβρίου 2011, με την παρουσία και της Γραμματέως Χριστίνας Σταυροπούλου, για να δικάσει την υπόθεση μεταξύ:

Των αναιρεσειόντων: 1 Γ. Ν. του Ι. και 2. Ι. Ν. του Γ., κατοίκων ..., οι οποίοι εκπροσωπήθηκαν από τον πληρεξούσιο δικηγόρο τους Άγγελο Σκιαδά, με δήλωση κατ' άρθρο 242 παρ. 2 ΚΠολΔ, που δεν κατέθεσαν προτάσεις.

Της αναιρεσιβλήτου: Κ. Π. συζ. Δ. Κ., κατοίκου ..., η οποία εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο της Ιωάννη Κωστόπουλο, με δήλωση κατ' άρθρο 242 παρ. 2 ΚΠολΔ.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με τις από 18-1-2007 και 20-9-2006 αγωγές των ως άνω διαδίκων που κατατέθηκαν στο Μονομελές Πρωτοδικείο Πειραιώς και συνεκδικάστηκαν. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 1946/2007 οριστική του ιδίου δικαστηρίου και 254/2008 254/2008 του Εφετείου Πειραιώς. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητούν οι αναιρεσείοντες με την από 27 -8-2008 αίτησή τους.

Κατά τη συζήτηση της υπόθεσης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν, όπως σημειώνεται πιο πάνω. Ο Εισηγητής Αρεοπαγίτης Αντώνιος Ζευγώλης, ανέγνωσε την από 5 Σεπτεμβρίου 2011 έκθεσή του, με την οποία εισηγήθηκε την απόρριψη της αιτήσεως αναιρέσεως.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 574, 575, 576 και 585 ΑΚ, οι οποίες, κατά το άρθρο 29 του ν. 813/1978, εφαρμόζονται και επί εμπορικών μισθώσεων, προκύπτει ότι, αν, κατά το χρόνο παράδοσης στο μισθωτή του μισθίου πράγματος, τούτο έχει ελάττωμα ή έλλειψη της συμφωνηθείσας ιδιότητας που εμποδίζει, μερικά ή ολικά, τη συμφωνημένη χρήση, τότε ο μισθωτής έχει δικαίωμα, εκτός από αυτά των άρθρων 575 και 576 Α.Κ., να καταγγείλει τη σύμβαση υπό τους όρους του άρθρου 585 ΑΚ, εφόσον εξαιτίας του προβαλλόμενου από αυτόν πραγματικού ελαττώματος ή έλλειψης της συμφωνηθείσας ιδιότητας αναιρείται η δυνατότητα να κάνει ελεύθερη ή ανενόχλητη χρήση κατά τους όρους της σύμβασης, οπότε, σύμφωνα με το άρθρο 587 ΑΚ, αίρεται για το μέλλον η μισθωτική σχέση και δεν υποχρεούται πλέον ο μισθωτής σε καταβολή μισθωμάτων για το χρόνο μετά την καταγγελία.

Κατά την έννοια της διάταξης αυτής, το δικαίωμα της καταγγελίας κατά το ανωτέρω άρθρο 585 ΑΚ παρέχεται για κάθε είδους αθέτηση της κύριας υποχρέωσης του εκμισθωτή, του να παραδώσει στο μισθωτή τη συμφωνημένη χρήση, στην οποία περιλαμβάνονται και τα πραγματικά ελαττώματα καθώς και η έλλειψη συμφωνηθείσας ιδιότητας, ανεξαρτήτως εάν ο εκμισθωτής βαρύνεται ή όχι με υπαιτιότητα.

Για την καταγγελία αυτή η οποία προϋποθέτει αφαίρεση παρακωλυτική χρήσεως του μισθίου πρέπει προηγουμένως να ταχθεί εύλογη προθεσμία στον εκμισθωτή για την αποκατάσταση της χρήσης και αυτή να περάσει άπρακτη, εκτός αν ο μισθωτής εξαιτίας του λόγου που δικαιολογεί την καταγγελία, δεν έχει συμφέρον στην εκτέλεση της σύμβασης, ή αν από την όλη στάση του εκμισθωτή προκύπτει ότι η θέση της προθεσμίας θα ήταν άσκοπη.

Εξ άλλου η διάταξη του άρθρου 586 ΑΚ, με την οποία ορίζεται ότι "ο μισθωτής δεν δικαιούται να καταγγείλει τη μίσθωση για πραγματικά ή νομικά ελαττώματα ή για έλλειψη συμφωνημένης ιδιότητας σε όσες περιπτώσεις δεν ευθύνεται γι αυτά ο εκμισθωτής" εφαρμόζεται σε όσες περιπτώσεις δεν ευθύνεται ο εκμισθωτής για τις ελλείψεις, δηλαδή στις περιπτώσεις των άρθρων 579-582 (γνώση ή από βαρειά αμέλεια, άγνοια του μισθωτή του ελαττώματος ή της συνομολογηθείσης ιδιότητας, ανεπιφύλακτη παραλαβή εκ μέρους του μισθωτού του μισθίου εν γνώσει του ελαττώματος, ρήτρα περί μη ευθύνης), ή όταν υπάρχει υπαιτιότητα του μισθωτή στην εμφάνιση του ελαττώματος.

Αν δεν συντρέχουν οι επικαλούμενοι λόγοι της καταγγελίας, αυτή είναι άκυρη και θεωρείται ότι δεν ασκήθηκε (άρθρα 174, 180 ΑΚ) και δεν επιφέρει κανένα αποτέλεσμα.

Συνεπώς, δεν επέρχεται λύση της μίσθωσης και ο μισθωτής οφείλει μίσθωμα, ανεξάρτητα αν χρησιμοποιεί το μίσθιο ή όχι. Περαιτέρω, από τις διατάξεις των άρθρων 281, 288, 672 και 766 του ΑΚ συνάγεται γενική αρχή του δικαίου, σύμφωνα με την οποία επιτρέπεται σε κάθε περίπτωση να καταγγελθεί μία διαρκής ενοχική σχέση, όπως η μίσθωση, όταν συντρέχει σπουδαίος λόγος, έστω και αν στη συγκεκριμένη περίπτωση δεν παρέχεται αμέσως από το νόμο το δικαίωμα καταγγελίας.

Στο δίκαιο της μίσθωσης ο νόμος, (ΑΚ και ειδικοί νόμοι), έχει καθιερώσει μεγάλο αριθμό λόγων, με τη συνδρομή των προϋποθέσεων των οποίων επιτρέπεται η καταγγελία, μεταξύ των οποίων και η περίπτωση του άρθρου 585 ΑΚ, το οποίο έχει εφαρμογή και στις εμπορικές μισθώσεις. Ενόψει του γεγονότος αυτού, πρέπει το περιεχόμενο του σπουδαίου λόγου να προσδιορίζεται στενά, για να μην δημιουργείται ανασφάλεια στα συμβαλλόμενα μέρη, σχετικά με τη διάρκεια της σύμβασης (ΑΠ 639/2007, ΑΠ 1639/2005, ΑΠ 441/2000).

Για τους ίδιους λόγους, η πιο πάνω καταγγελία είναι επικουρική από άποψη ουσιαστικού (και όχι δικονομικού) δικαίου, με την έννοια ότι αν προβλέπεται από το νόμο (ΑΚ ή το π. δ. 34/1995) άλλος λόγος καταγγελίας, έστω και επαχθέστερος για τον εκμισθωτή ή το μισθωτή, πρέπει να επιδιώκεται η λύση της μίσθωσης και η απόδοση της χρήσης του μισθίου με τις προϋποθέσεις και τις συνέπειες αυτού.

Δεν θεμελιώνεται, κατά συνέπεια, σπουδαίος λόγος καταγγελίας της μίσθωσης, όταν τα περιστατικά που τον συγκροτούν (το σπουδαίο λόγο), με άλλη διάταξη νόμου, χορηγούν δικαίωμα καταγγελίας στον μισθωτή με τις συντρέχουσες ειδικότερες προϋποθέσεις για τη συγκρότηση του συγκεκριμένου λόγου λύσης της μίσθωσης.

Είναι πρόδηλο, ότι τα περιστατικά του σπουδαίου λόγου, που συνάμα στοιχειοθετούν το πραγματικό του προβλεπόμενου στο νόμο λόγου λύσης της μίσθωσης, δεν πρέπει να αποκλείουν το δικαίωμα καταγγελίας, γιατί έτσι με το νομικό ένδυμα του σπουδαίου λόγου νομιμοποιείται επιδίωξη που από άλλη διάταξη απαγορεύεται, κατά καταστρατήγηση της απαγόρευσης και μάλιστα στο όνομα της καλής πίστης και των χρηστών συναλλακτικών ηθών.

Ετέρωθεν, κατά το άρθρο 559 αρ. 1 ΚΠολΔ επιτρέπεται αναίρεση αν παραβιάσθηκε κανόνας ουσιαστικού δικαίου στον οποίο περιλαμβάνονται και οι ερμηνευτικοί κανόνες των δικαιοπραξιών. Ο κανόνας δικαίου παραβιάζεται, αν δεν εφαρμοσθεί, ενώ συνέτρεχαν οι πραγματικές προϋποθέσεις για την εφαρμογή του, ή αν εφαρμοσθεί, ενώ δεν συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις αυτές, καθώς και αν εφαρμοσθεί εσφαλμένα, η δε παραβίαση ελδηλώνεται είτε με ψευδή ερμηνεία, είτε με κακή εφαρμογή, δηλαδή με εσφαλμένη υπαγωγή (ΟλΑΠ 7/2006, ΟλΑΠ 4/2005).

Προς εξεύρεση της παραβιάσεως ελέγχεται ο δικανικός συλλογισμός που διατυπώνεται, έστω και ατελώς, και συγκροτείται από τη μείζονα πρόταση (νομική διάταξη), την ελάσσονα πρόταση (πραγματικές παραδοχές) και το συμπέρασμα (διατακτικό). Στην περίπτωση που το δικαστήριο έκρινε κατ' ουσίαν την υπόθεση, η παράβαση κανόνα ουσιαστικού δικαίου κρίνεται ενόψει των πραγματικών περιστατικών, που ανελέγκτως δέχθηκε ότι αποδείχθηκαν το δικαστήριο της ουσίας και της υπαγωγής αυτών στο νόμο και ιδρύεται ο λόγος αυτός αναιρέσεως αν οι πραγματικές παραδοχές της αποφάσεως καθιστούν εμφανή την παράβαση (ΑΠ 625/2008, ΑΠ 38/2008).

Στην προκειμένη περίπτωση, όπως προκύπτει από την προσβαλλόμενη απάφαση, η οποία εκδόθηκε, εκτός των άλλων, και επί της ένδικης από 18-1-2007 αγωγής του πρώτου αναιρεσίβλητου (που ενδιαφέρει εν προκειμένω), το Εφετείο δέχθηκε ανελέγκτως, τα ακόλουθα: <<Με το από 20-1-2000 έγγραφο ιδιωτικό συμφωνητικό εμπορικής μισθώσεως, η εφεσίβλητη (ήδη αναιρεσίβλητη), Κ.

Π., εκμίσθωσε στον εκκαλούντα Γ. Ν. (πρώτο αναιρεσείοντα) ένα κατάστημα, ιδιοκτησίας της, αποτελούμενο από μία αίθουσα επιφάνειας 113,80 τ.μ., που βρίσκεται στο υπόγειο διώροφης οικοδομής επί της οδού ..., προκειμένου να χρησιμοποιηθεί από αυτόν αποκλειστικά και μόνο ως κατάστημα πωλήσεως ειδών οικιακής χρήσεως.

Με το ίδιο συμφωνητικό ο εκκαλών Ι. Ν. (δεύτερος αναιρεσείων) εγγυήθηκε ως πρωτοφειλέτης την πιστή και ακριβή τήρηση εκ μέρους του προαναφερθέντος μισθωτή (Γ. Ν.) όλων των όρων της άνω συμβάσεως, ευθυνόμενος εις ολόκληρον μετ' αυτού για κάθε απαίτηση της εκμισθώτριας. Η διάρκεια της μισθώσεως ορίσθηκε σε πέντε (5) έτη, αρχομένη από 1-2-2000 και λήγουσα στις 31-1-2005, το δε μηνιαίο μίσθωμα, καταβλητέο την πρώτη ημέρα κάθε μισθωτικού μήνα, συμφωνήθηκε στο ποσό των 100.000 δρχ.

για το πρώτο έτος της μισθώσεως και σε 115.000 δρχ. για το δεύτερο έτος, προσαυξανόμενο κατά ποσοστό 10% ετησίως επί του εκάστοτε καταβαλλομένου μισθώματος για καθένα από τα επόμενα τρία έτη, πλέον του αναλογούντος τέλους χαρτοσήμου (3,6%). Στη συνέχεια, με το από 18-2-2003 ιδιωτικό συμφωνητικό, που καταρτίσθηκε εγγράφως μεταξύ των πιο πάνω τριών συμβαλλομένων μερών (εκμισθώτριας, μισθωτή και εγγυητή), συμφωνήθηκε η προσωρινή διακοπή των εργασιών της ασκουμένης στο μίσθιο επιχειρήσεως και η πρόσκαιρη αποχώρηση του μισθωτή από αυτό, επειδή η εκμισθώτρια επρόκειτο να προβεί σε ανακατασκευή του κτιρίου, όπου βρίσκεται το επίδικο μίσθιο, και προσθήκη ορόφων σ' αυτό.

Ειδικότερα, συμφωνήθηκε, μεταξύ άλλων, η διάρκεια της προσωρινής αποχωρήσεως του μισθωτή από το μίσθιο να διαρκούσε οκτώ (8) μήνες, με έναρξη την 18-2-2003 και λήξη στις 17-10-2003, στο διάστημα της οποίας ο μισθωτής δεν θα είχε υποχρέωση καταβολής μισθωμάτων, ενώ η εκμισθώτρια του κατέβαλε το ποσό των 8.804 ευρώ, ως αποζημίωσή του, για την πρόσκαιρη αδυναμία ασκήσεως της εμπορίας του στο μίσθιο και την αποχώρησή του από αυτό, ότι μετά την ολοκλήρωση των οικοδομικών εργασιών, που αφορούν το μίσθιο κατάστημα, ο μισθωτής θα επανέλθει και θα επανεγκατασταθεί σ' αυτό με τους όρους του από 20-1-2000 ιδιωτικού συμφωνητικού μισθώσεως, ότι σε περίπτωση μη παραδόσεως του μισθίου στο μισθωτή ή κωλύματος αυτού να ασκήσει την επιχείρησή του σ' αυτό από την ανωτέρω αιτία η εκμισθώτρια υποχρεούται να του καταβάλει αποζημίωση ποσού 30 ευρώ για κάθε ημέρα στέρησης της χρήσεως του μισθίου πέραν της 17-1-2003 και, τέλος, ότι οι προθεσμίες παραδόσεως του μισθίου θα αναστέλλονται, εκτός άλλων, σε περίπτωση διακοπής των εργασιών υπό της αρχαιολογικής υπηρεσίας, για λόγους ανώτερης βίας κλπ, οπότε η εκμισθώτρια θα απαλλάσσεται της υποχρεώσεως καταβολής της αποζημιώσεως.

Ενόψει του ότι η αποπεράτωση των εργασιών ανακατασκευής και ανακαινίσεως του μισθίου καθυστέρησε εξαιτίας της αρχαιολογικής υπηρεσίας, η εκμισθώτρια κατέβαλε στο μισθωτή για κάθε μήνα καθυστερήσεως το ποσό των 900 ευρώ (30 ημέρες Χ 30 ευρώ ημερησίως = 900 ευρώ μηνιαίως), ως αποζημίωση για την πρόσκαιρη αδυναμία του να ασκήσει στο μίσθιο την πιο πάνω επιχειρηματική του δραστηριότητα πέραν της 17-10-2003, παρά το γεγονός, ότι, κατά τα άνω, βάσει της μεταξύ τους συμφωνίας, απαλλασσόταν της υποχρεώσεως καταβολής αποζημιώσεως για την αιτία αυτή.

Κατόπιν, με το καταρτισθέν μεταξύ των ίδιων ως άνω συμβληθέντων από 31-12-2005 τρίτο έγγραφο ιδιωτικό συμφωνητικό, συμφωνήθηκε η επανεγκατάσταση του μισθωτή στο μίσθιο κατάστημα, η συνέχιση της μισθώσεως, διεπομένης από τους όρους και συμφωνίες του αρχικού από 20-1-2000 ιδιωτικού συμφωνητικού με ορισμένες τροποποιήσεις, κατά τα κατωτέρω, και η παράταση αυτής μέχρι τις 15-12-2007.

Συγκεκριμένα συμφωνήθηκε, κατά τροποποίηση του αρχικού μισθωτηρίου συμφωνητικού, εκτός της κατά τα άνω παρατάσεως του χρόνου διάρκειας της μισθώσεως (μέχρι της 15-12-2007), ότι ο μσθωτής παρέλαβε την ίδια ημέρα (31-12-2005) το μίσθιο κατάστημα, το οποίο, όπως κατά λέξη αναφέρεται στο εν λόγω συμφωνητικό, "είναι εντελώς καινουργές, πολυτελούς κατασκευής, αποτελείται από μία αίθουσα, διαθέτει τουαλέτα 4 τ.μ., γυάλινες προθήκες (βιτρίνες) επί της οδού Εθνικής Αντιστάσεως, οροφή με ειδικό φωτισμό, πρόσβαση τόσο από την οδό με εξωτερική κλίμακα, όσο και από το εσωτερικό του κτιρίου με κλίμακα και ανελκυστήρα και έχει συνολικό εμβαδόν 80 τ.μ.", καθώς και ότι το μηνιαίο μίσθωμα διαμορφώθηκε σύμφωνα με τον όρο 2 του αρχικού (από 20-1-2000) συμφωνητικού στο ποσό των 494 ευρώ για τη χρονική περίοδο από 1-1-2006 έως 31-1-2006, από δε της 1-2-2006 και εφεξής ορίσθηκε, ότι θα αναπροσαρμόζεται κάθε έτος, όπως έχει συμφωνηθεί με τον ανωτέρω όρο του συμφωνητικού εκείνου, ενώ, περαιτέρω, ορίσθηκε, ότι όλοι οι όροι του αρχικού από 20-1-2000 ιδιωτικού συμφωνητικού μισθώσεως, εφόσον δεν τροποποιούνται με το τελευταίο, παραμένουν αμετάβλητοι και ισχυροί.

Μετά από αυτά, ο μισθωτής, αφού παρέλαβε ανεπιφύλακτα το μίσθιο κατάστημα στις 31-12-2005 και λειτούργησε σ' αυτό την επιχείρησή του πωλήσεως ειδών οικιακής χρήσεως για πέντε περίπου μήνες, μετέφερε την εμπορική του δραστηριότητα σε άλλο μισθωμένο κατάστημα επί της οδού ... και το επίδικο μίσθιο άρχισε να το χρησιμοποιεί, ως αποθηκευτικό χώρο, μετατρέποντας έτσι τη συμφωνηθείσα χρήση αυτού κατά παράβαση του όρου 3 του ισχύοντος και τότε, κατά τα προεκτεθέντα, αρχικού από 20-1-2000 ιδιωτικού συμφωνητικού μισθώσεως, που απαγόρευε απολύτως τη μετατροπή της χρήσεως του μισθίου χωρίς προηγούμενη ειδική έγγραφη άδεια της εκμισθώτριας, παρά τις προφορικές διαμαρτυρίες της τελευταίας, που εύλογα θεωρούσε, ότι κατ' αυτόν τον τρόπο αλλοιώνεται ουσιωδώς ο χαρακτήρας του.

Παράλληλα προς την κατά τα άνω αντισυμβατική συμπεριφορά του ο μισθωτής, με την από 23-5-2006 έγγραφη εξώδικη διαμαρτυρία-πρόσκληση-δήλωσή του, την οποία κοινοποίησε στην εκμισθώτρια με δικαστικό επιμελητή στις 26-5-2006, γνωστοποίησε προς αυτήν ελαττώματα και ελλείψεις του μισθίου σχετικά με τη συμφωνηθείσα επιφάνεια αυτού, η οποία, κατά τους ισχυρισμούς του, ήταν μικρότερη των 80 τ.μ.

και συγκεκριμένα, σύμφωνα με το εξώδικο, 65 τ.μ., με τα σκαλιά καθόδου σ' αυτό, τα οποία, ενώ πριν ήταν περίπου 12 έγιναν με την ανακατασκευή του μισθίου 17, με την ανυπαρξία συμβατικής ηλεκτροδότησης αλλά μόνον εργοταξιακής και με την έλλειψη τηλεφωνικής γραμμής, καλώντας την εξαιτίας τούτων, να προβούν στην τροποποίηση του προμνημονευόμενου από 21-1-2000 ιδιωτικού συμφωνητικού μισθώσεως, ως προς το ύψος του μισθώματος και του ποσοστού της ετήσιας αύξησης αυτού και προτείνοντάς της τη μείωση τούτων (μισθώματος και ετήσιας αύξησης αυτού).

Στη συνέχεια ο μισθωτής, με την επακολουθήσασα από 4-7-2006 έγγραφη εξώδικη διαμαρτυρία-πρόσκληση-δήλωσή του, την οποία κοινοποίησε στη μισθώτρια με δικαστικό επιμελητή στις 5-7-2006, επικαλούμενος εκ νέου τα αναφερόμενα στο προηγούμενο εξώδικό του πραγματικά ελαττώματα και ελλείψεις του μισθίου, επιπρόσθετα δε, ότι αναγκάσθηκε να τοποθετήσει με δικά του έξοδα προθήκη στο μίσθιο, λόγω ελλείψεως αυτής, κατήγγειλε την επίδικη μίσθωση, εκ του λόγου ότι, εξαιτίας τούτων, παρακωλύεται η χρήση του μισθίου και η άσκηση ης εμπορίας του σ' αυτό έχει καταστεί επιζήμια.

Πλην όμως, ενόψει του ότι ο μισθωτής παρέλαβε ενυπογράφως και ανεπιφύλακτα το μίσθιο κατάστημα και λειτούργησε σ' αυτό την επιχείρησή του επί πέντε (5) μήνες περίπου μετά την ανακατασκευή αυτού (πριν προβεί στην προπεριγραφόμενη μετατροπή της χρήσεως του μισθίου) γνωρίζοντας τα μνημονευόμενα στα επακολουθήσαντα εξώδικά του, φερόμενα ως ελαττώματα και ελλείψεις συμφωνημένων ιδιοτήτων του μισθίου, αφού και με βάση τα διδάγματα της κοινής πείρας, που λαμβάνονται υπόψη αυτεπαγγέλτως από το δικαστήριο (άρθρο 336 παρ. 4 ΚΠολΔ), ως εκ της επισκόπησης του ακινήτου, η εκμισθώτρια δεν ευθύνεται γι' αυτά (άρθρο 581 ΑΚ) και, ως εκ τούτου, ο μισθωτής, σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 586 ΑΚ, δεν έχει δικαίωμα να καταγγείλει την επίδικη μίσθωση για την παραπάνω αιτία, η δε εκ μέρους του πραγματοποιηθείσα καταγγελία της μισθωτικής συμβάσεως, ως αντιβαίνουσα στην κατά τα άνω απαγορευτική διάταξη του νόμου (άρθρο 586 ΑΚ), είναι άκυρη και θεωρείται σαν να μην έγινε (άρθρα 174 και 180 ΑΚ) και, επομένως, ως ανίσχυρη, δεν επέφερε οποιοδήποτε έννομο αποτέλεσμα>>.

Με βάση τις παραπάνω παραδοχές του, το Εφετείο, απέρριψε τις εφέσεις των αναιρεσειόντων, επικυρώνοντας έτσι την απόφαση του πρωτοβαθμίου Δικαστηρίου, το οποίο, με τις ίδιες αιτιολογίες, είχε απορρίψει την από 18-1-2007 αγωγή του πρώτου αναιρεσίβλητου (μισθωτή), με την οποία επιδιώκετο η επιδίκαση σ'αυτόν αποζημιώσεως λόγω λύσης της επίδικης μίσθωσης μετά την καταγγελία εκ μέρους του αυτής υπό την ιδιότητά του ως μισθωτή, εξαιτίας πραγματικών ελαττωμάτων και ελλείψεως συμφωνημένων ιδιοτήτων του μισθίου κατά το χρόνο παράδοσής του σ' αυτόν.

Κρίνοντας έτσι το Εφετείο, ορθά ερμήνευσε και εφάρμοσε και δεν παραβίασε τις ουσιαστικού δικαίου διατάξεις των άρθρων 579, 581, 585 και 586 του ΑΚ, αφού τα δεκτά γενόμενα με την προσβαλλόμενη απόφαση πραγματικά περιστατκά, χορηγούσαν στο μισθωτή δικαίωμα καταγγελίας μόνο από το άρθρο 585 ΑΚ, ως συνιστώντα αθέτηση της κύριας υποχρέωσης του εκμισθωτή, να παραδώσει στο μισθωτή τη συμφωνημένη χρήση, στην οποία περιλαμβάνονται και τα πραγματικά ελαττώματα, καθώς και η έλλειψη συμφωνηθείσας ιδιότητας, ενώ από τις ίδιες, ως άνω, παραδοχές του Εφετείου, πληρούται το πραγματικό της διατάξεως του άρθρου 586 ΑΚ, της απαγόρευσης δηλαδή στο μισθωτή να καταγγείλει τη μίσθωση για πραγματικά ή νομικά ελαττώματα ή για έλειψη συμφωνημένης ιδιότητας, στις περιπτώσεις των άρθρων 579 και 581 ΑΚ, για τα οποία δεν ευθύνεται ο εκμισθωτής, με συνέπεια, η κατά παράβαση της διατάξεως αυτής καταγγελία της μίσθωσης εκ μέρους του μισθωτή, να καθιστά την καταγελία άκυρη και να θεωρείται ότι δεν ασκήθηκε (άρθρα 174, 180 ΑΚ).

Δεν είχαν δε εφαρμογή εν προκειμένω οι διατάξεις των άρθρων 281, 288, 672 και 766 του ΑΚ, τις οποίες το Εφετείο δεν παραβίασε με το να μην εφαρμόσει, αφού, κατά τα προεκτεθέντα, τα δεκτά γενόμενα με την προσβαλλόμενη απόφαση πραγματικά περιστατικά, χορηγούσαν στο μισθωτή δικαίωμα καταγγελίας μόνο από τη διάταξη του άρθρου 585 ΑΚ, ενόψει του ότι, από τα ίδια πραγματικά περιστατικά, δεν θεμελιωνόταν σπουδαίος λόγος καταγγελίας της μίσθωσης, καθόσον, σύμφωνα με όσα εκτίθενται στη μείζονα σκέψη, δεν μπορεί να συμβεί το τελευταίο, όταν τα περιστατικά που συγκροτούν το σπουδαίο λόγο, με άλλη διάταξη νόμου, χορηγούν δικαίωμα καταγγελίας στον μισθωτή με τις συντρέχουσες ειδικότερες προϋποθέσεις για τη συγκρότηση του συγκεκριμένου λόγου λύσης της μίσθωσης.

Επομένως, ο πρώτος λόγος αναίρεσης, από το άρθρο 559 αριθ. 1 ΚΠολΔ, είναι αβάσιμος.

Επειδή με τις διατάξεις του άρθρ. 224 του Κ.Πολ.Δ θεσπίζεται η απαγόρευση μεταβολής της βάσεως της αγωγής με ποινή απαραδέκτου. Η απαγόρευση αυτή αναφέρεται στη μεταβολή της ιστορικής βάσεως της αγωγής, δηλαδή των πραγματικών περιστατικών που θεμελιώνουν το επικαλούμενο δικαίωμα με την έννομη συνέπεια του οικείου κανόνα δικαίου.

Έτσι, ο ενάγων μισθωτής που στηρίζει το δικαίωμα καταγγελίας της μισθωτικής συμβάσεως επιδιώκοντας την πρόωρη λύση αυτής, στο άρθρο 585 ΑΚ, κατά την έννοια του οποίου, παρέχεται το δικαίωμα καταγγελίας για κάθε είδους αθέτηση της κύριας υποχρέωσης του εκμισθωτή, να παραδώσει στο μισθωτή τη συμφωνημένη χρήση του μισθίου, στην οποία περιλαμβάνονται και τα πραγματικά ελαττώματα, καθώς και η έλλειψη συμφωνηθείσας ιδιότητας, δεν επιτρέπεται να μεταβάλει την ιστορική βάση με πραγματικά περιστατικά της καταγγελίας, που έχουν μεν ως αφετηρία το πραγματικό ελάττωμα και την έλλειψη συνομολογηθείσης ιδιότητας του μισθίου, τα οποία όμως συνέτειναν στην οικονομική δυσπραγία και τη μείωση του κύκλου των εργασιών της επιχειρηματικής δραστηριότητας που ασκεί στο μίσθιο, προκειμένου να θεμελιώσει καταγγελία της μίσθωσης για σπουδαίο λόγο, προς αποτροπή της απαγορευτικής διάταξης του άρθου 586 ΑΚ, για το παρεχόμενο σ' αυτόν δικαίωμα καταγγελίας της μίσθωσης, κατ' άρθρον 585 του ίδιου Κώδικα, με επικαλούμενα προς τούτο περιστατικά τα πραγματικά ελαττώματα και έλλειψη συμφωνηθείσας ιδιότητας του μισθίου κατά την παράδοση αυτού.

Εξάλλου, η μη λήψη υπόψη πραγματικών ισχυρισμών ιδρύει λόγο αναιρέσεως από το άρθρ. 559 αρ. 8 περ. β' του Κ.Πολ.Δ μόνο αν ο ισχυρισμός αυτός ασκεί ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης. Τέτοια επίδραση όμως δεν ασκεί ο απαραδέκτως προτεινόμενος ή ο αόριστος ή ο μη νόμιμος ισχυρισμός και συνεπώς η μη απάντηση σε αυτόν δεν ιδρύει τον άνω λόγο αναιρέσεως.

Στην προκειμένη περίπτωση οι αναιρεσείοντες, με τον δεύτερο λόγο αναιρέσεως, αποδίδουν στην προσβαλλόμενη απόφαση την από το άρθρο 559 αρ. 8 ΚΠολΔ πλημμέλεια, διότι το Εφετείο δεν έλαβε υπόψη τον ισχυρισμό που προέβαλαν με τις προτάσεις τους ενώπιον του πρωτοβαθμίου Δικαστηρίου και επανέφεραν με πρόσθετο λόγο εφέσεως ενώπιον του Εφετείου, κατά τον οποίο, καταγγέλθηκε η επίδικη μίσθωση για σπουδαίο λόγο, καθόσον η παραμονή του πρώτου εξ αυτών (μισθωτή) στο μίσθιο καθίστατο από οικονομικής απόψεως δυσβάστακτη εξαιτίας των αναφερόμενων στην προηγούμενη σκέψη ελαττωμάτων και ελλείψεων συμφωνημένων ιδιοτήτων του μισθίου, καθώς και του γεγονότος ότι οι εργασίες της οικοδομής που βρίσκεται δεν είχαν αποπερατωθεί, με αποτέλεσμα να εκμηδενισθεί η πελατεία του και συνακόλουθα ο κύκλος των εργασιών της επιχείρησής του και τα έσοδα που εισέπραττε από τη δραστηριότητά του αυτή, ώστε να καθίσταται αναγκαία η μεταστέγασή του σε άλλο κατάστημα, γεγονός που καταφαίνεται από τις καταβολές του ΦΠΑ στην αρμόδια ΔΟΥ, κατά το διάστημα που ασκούσε την επιχειρηματική δραστηριότητά του στο επίδικο μίσθιο και αυτές που πραγματοποίησε μετά τη μεταστέγασή του από το μίσθιο σε άλλο κατάστημα, όπου ο κύκλος των εργασιών του, κατά μέσον όρο, πενταπλασιάσθηκε, ο ισχυρισμός του δε αυτός είχε ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης.

Ο λόγος αυτός αναιρέσεως πρέπει να απορριφθεί ως απαράδεκτος, διότι τα επικαλούμενα με τις πρωτόδικες προτάσεις των αναιρεσειόντων περιστατικά, που επανέφεραν ενώπιον του Εφετείου με πρόσθετο λόγο εφέσεως συνιστούν ανεπίτρεπτη μεταβολή της βάσεως της αγωγής και επομένως η μη απάντηση του Εφετείου σε αυτόν (λόγο εφέσεως) δεν ιδρύει τον από το άρθρ. 559 αρ. 8 του Κ.Πολ.Δ λόγο αναιρέσεως.

Τα διδάγματα της κοινής πείρας, δηλαδή οι αρχές για την εξέλιξη των πραγμάτων, που συνάγονται από την παρατήρηση του καθημερινού βίου, την επιστημονική έρευνα και την εν γένει επαγγελματική ενασχόληση, μπορούν να χρησιμοποιηθούν είτε για να εξακριβωθεί η βασιμότητα πραγματικών περιστατικών, που αποτέλεσαν το αντικείμενο της απόδειξης (Κ.Πολ.Δ 336 παρ. 4), είτε για να γίνει, μετά την εξακρίβωση της βασιμότητας αυτών, υπαγωγή τους σε νομικούς κανόνες (Κ.Πολ.Δ 559 αριθ. 1) (Ολ.

Α.Π. 8/2005). Κατά δε το άρθρο 559 αριθ. 1 περ. β` του Κ.Πολ.Δ., η παράβαση των διδαγμάτων της κοινής πείρας δημιουργεί λόγο αναίρεσης αν το δικαστήριο της ουσίας παρέβη δίδαγμα της κοινής πείρας, που αφορά την ερμηνεία κανόνα ουσιαστικού δικαίου, ή την υπαγωγή των πραγματικών περιστατικών σ` αυτόν. Κατά την έννοια της διάταξης αυτής, ιδρύεται λόγος αναίρεσης που για να είναι ορισμένος θα πρέπει να αναφέρονται σ` αυτόν τα διδάγματα της κοινής πείρας που παραβιάστηκαν, όταν το δικαστήριο εσφαλμένα χρησιμοποιεί ή παρέλειψε να χρησιμοποιήσει διδάγματα από την κοινή πείρα, έστω και αυτεπάγγελτα, για την ανεύρεση της αληθινής εννοίας κανόνα δικαίου, ή για την υπαγωγή σε αυτόν των πραγματικών γεγονότων, όχι όμως όταν το δικαστήριο παραβαίνει τα διδάγματα αυτά κατά την εκτίμηση των αποδείξεων (ΑΠ 120/2004, ΑΠ 1009/2010), οπότε ο σχετικός λόγος αναίρεσης απορρίπτεται ως απαράδεκτος.

Με τον τρίτο λόγο του αναιρετηρίου αποδίδεται στην προσβαλλόμενη απόφαση η πλημμέλεια, από τον αριθμό 1 β` του αρθρ. 559 του Κ.Πολ.Δ., ότι το Εφετείο με την κρίση του ότι ο μισθωτής (πρώτος αναιρεσείων) παρέλαβε ενυπογράφως και ανεπιφύλακτα το μίσθιο κατάστημα και λειτούργησε σ' αυτό την επιχείρησή του, αδιαμαρτύρητα επί πέντε (5) μήνες περίπου μετά την ανακατασκευή αυτού, "γνωρίζωντας τα μνημονευόμενα στα επακολουθήσαντα εξώδικά του φερόμενα ως ελατώματα και ελλείψεις συμφωνημένων ιδιοτήτων του μισθίου", μεταξύ των οποίων και η επιφάνεια αυτού, παραβίασε τους κανόνες ουσιαστικού δικαίου των άρθρων 581, 585, 586, 174, 180 ΑΚ, με την υπαγωγή της γνώσης αυτής του μισθωτή ως προς τα επικαλούμενα ελαττώματα και ελλείψεις του μισθίου καταστήματος, στο δίδαγμα της κοινής πείρας "ότι ως εκ της φύσεως τούτων ήταν δυνατόν να τα αντιληφθεί από την πρώτη στιγμή με απλή επισκόπηση του ακινήτου".

Ο λόγος αυτός αναίρεσης είναι απαράδεκτος και απορριπτέος, γιατί οι αναιρεσείοντες υπό το πρόσχημα της παραβίασης κανόνα ουσιαστικού δικαίου (άρθρ. 581, 585, 586, 174, 180 του ΑΚ) μέσω της χρησιμοποίησης του πιο πάνω διδάγματος της κοινής πείρας για τη διαπίστωση της βασιμότητας πραγματικών περιστατικών, πλήττει την ανέλεγκτη από τον Άρειο Πάγο εκτίμηση των αποδείξεων.

Ο λόγος αναίρεσης του αριθ.8 του άρθρου 559 του ΚΠολΔ δίδεται όταν το δικαστήριο παρά το νόμο έλαβε υπόψη του πράγματα που δεν προτάθηκαν, ή δεν έλαβε υπόψη πράγματα που προτάθηκαν και έχουν ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης. Κατά την έννοια της διάταξης αυτής ως "πράγματα" θεωρούνται οι πραγματικοί ισχυρισμοί που έχουν αυτοτελή ύπαρξη και τείνουν στη θεμελίωση, κατάλυση ή παρακώλυση ουσιαστικού ή δικονομικού δικαιώματος που ασκήθηκε είτε ως επιθετικό είτε ως αμυντικό μέσο και άρα στηρίζουν το αίτημα αγωγής, ανταγωγής, ένστασης ή αντένστασης ή λόγου έφεσης, όχι δε οι αιτιολογημένες αρνήσεις τους, ούτε οι ισχυρισμοί που αποτελούν επιχειρήματα ή συμπεράσματα των διαδίκων ή του δικαστηρίου, τα οποία συνάγονται από την εκτίμηση των αποδείξεων αλλά ούτε και οι απαράδεκτοι ή αβάσιμοι κατά νόμο ισχυρισμοί (Ολ.ΑΠ 3/1997, Α.Π. 1933/2006).

Επίσης, δεν στοιχειοθετείται ο λόγος αυτός αναίρεσης όταν το δικαστήριο έλαβε υπόψη προταθέντα ισχυρισμό (πράγμα) και τον απέρριψε ευθέως για οποιοδήποτε λόγο τυπικό ή ουσιαστικό (Ολ.ΑΠ 12/1997), αλλά και όταν το δικαστήριο αντιμετωπίζει και απορρίπτει στην ουσία εκ των πραγμάτων προβληθέντα ισχυρισμό, με την παραδοχή ως αποδειχθέντων γεγονότων αντίθετων προς αυτά που τον συγκροτούν (Ολ.ΑΠ 11/1996).

Εξάλλου, από το άρθρο 559 αριθ. 19 ΚΠολΔ συνάγεται ότι ιδρύεται λόγος αναιρέσεως αν η απόφαση δεν έχει νόμιμη βάση, διότι έχει αντιφατικές ή ανεπαρκείς αιτιολογίες στην ελάσσονα πρόταση του δικανικού συλλογισμού σχετικά με τα αποδεικνυόμενα ή μη γεγονότα, που αφορούν ουσιώδη για την έκβαση της δίκης ζήτημα.

Ως ζήτημα, υπό την ως άνω έννοια, νοείται ο αυτοτελής πραγματικός ισχυρισμός που τείνει στη θεμελίωση, κατάλυση ή παρακώλυση ουσιαστικού δικαιώματος, που ασκήθηκε είτε ως επιθετικό είτε ως αμυντικό μέσο, όχι δε και το πραγματικό επιχείρημα, ήτοι ο πραγματικός ισχυρισμός που προβάλλεται προς ενίσχυση ή αποδυνάμωση των απόψεων των διαδίκων (ΑΠ 57/2005, ΑΠ 410/2001).

Στην προκειμένη περίπτωση, με τον τέταρτο λόγο του αναιρετηρίου, κατά το ένα μέρος του, αποδίδεται στην προσβαλλομένη απόφαση η πλημμέλεια από τον αριθ. 8 του άρθρου 559 ΚΠολΔ, ότι το Εφετείο δεν έλαβε υπόψη τον ισχυρισμό των αναιρεσειόντων, ότι όταν παρέλαβε το μίσθιο ο πρώτος εξ αυτών (μισθωτής) δεν είχαν αποπερατωθεί ακόμη οι εργασίες της οικοδομής που βρίσκεται και δεν είχε κατασκευασθεί από την αναιρεσίβλητη η υποσχεθείσα σ' αυτόν βιτρίνα, ούτε του επέτρεπε, λόγω των εκτελούμενων εργασιών, να τοποθετήσει την ενδεικτική πινακίδα που οδηγούσε στο μίσθιο και η οποία υπήρχε πριν από την ανακατασκευή της οικοδομής, με συνέπεια την ελαχιστοποίηση της πελατείας του, την κατάσταση δε αυτή γνώριζε, πλην όμως είχε την πεποίθηση της άμεσης αποκατάστασης των πραγμάτων, γεγονός όμως που δεν συνέβη τους επόμενους μήνες, ώστε να δικαιολογείται η καταγγελία του για τη λύση της μίσθωσης, αφού διαφορετικά, αν γνώριζε ότι η κατάσταση αυτή θα διατηρηθεί, δεν θα αποδέχετο την επανεγκατάστασή του στο μίσθιο.

Με τον ίδιο δε λόγο αναιρέσεως, κατά το άλλο μέρος του, οι αναιρεσείοντες, επικαλούμενοι τα ίδια πραγματικά περιστατικά, αποδίδουν στο Εφετείο την από τον αριθ. 19 του άρθρου 559 ΚΠολΔ πλημμέλεια, διότι στέρησε την προσβαλλόμενη απόφασή του νόμιμης βάσης, με το να μη περιλάβει σ' αυτήν καμια αιτιολογία, ως προς τον παραπάνω, ουσιώδη για την έκβαση της δίκης, ισχυρισμό του.

Ο λόγος αυτός αναίρεσης και κατά τα δύο μέρη του είναι απαράδεκτος και απορριπτέος, διότι ο ανωτέρω "ισχυρισμός" δεν αποτελεί "πράγμα" ή "ζήτημα", κατά την έννοια που προαναφέρθηκε, αλλά προβλήθηκε από τους αναιρεσείοντες ως επιχείρημα συναγόμενο από τις αποδείξεις προς ενδυνάμωση και απόδειξη των αγωγικών ισχυρισμών, τους οποίους το Εφετείο έλαβε υπόψη και απέρριψε κατ' ουσίαν, καθώς επίσης και για την άρση του ισχυρισμού της αναιρεσίβλητης περί της ανεπιφύλακτης παραλαβής του μισθίου καταστήματος, παρά την γνώση του πρώτου εξ αυτών (μισθωτή), ως προς τα επικαλούμενα από τον τελευταίο ελαττώματα και ελλείψεις των συμφωνημένων ιδιοτήτων του μισθίου και της εν γένει κατάστασης ως προς τις συνεχιζόμενες εργασίες της οικοδομής που βρίσκεται αυτό.

Εξάλλου, ενόψει του ότι τα προεκτιθέμενα γεγονότα συγκροτούν πραγματικά επιχειρήματα υπέρ των απόψεων του ενάγοντος μισθωτή, δεν συνιστούν ουσιώδη για την έκβαση της δίκης ζητήματα.

Κατά συνέπεια, πρέπει να απορριφθεί η υπό κρίση αίτηση αναιρέσεως και να καταδικασθεί ο αναιρεσείων στα δικαστικά έξοδα του αναιρεσίβλητου (άρθρα 176 και 183 ΚΠολΔ), όπως ειδικότερα ορίζεται στο διατακτικό.

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Απορρίπτει την από 27-08-2008 αίτηση για αναίρεση της υπ' αριθ. 254/2008 αποφάσεως του Εφετείου Πειραιώς.

Καταδικάζει τους αναιρεσείοντες στα δικαστικά έξοδα της αναιρεσίβλητης, τα οποία ορίζει σε δύο χιλιάδες επτακόσια (2700) ευρώ.

Κρίθηκε και αποφασίσθηκε στη Αθήνα στις 10 Οκτωβρίου 2011.

Δημοσιεύθηκε στην Αθήνα, σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του στις 24 Οκτωβρίου 2011.

Ο ΠΡΟΕΔΡΕΥΩΝ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ