Supreme Court dismisses appeal regarding landlord's claim for rent damages due to tenant's refusal to accept exchange property.

Απόφαση 1487 / 2017 (Α2, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)Αριθμός 1487/2017

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Α2' Πολιτικό Τμήμα

ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από τους Δικαστές: Γεώργιο Σακκά, Αντιπρόεδρο του Αρείου Πάγου, ο οποίος ορίστηκε με την υπ' αριθμ. 64/2017 Πράξη της Προέδρου του Αρείου Πάγου, κωλυομένης της Αντιπροέδρου του Αρείου Πάγου Δήμητρας Παπαντωνοπούλου, Ιωσήφ Τσαλαγανίδη, Γεώργιο Κοντό, Αβροκόμη Θούα και Μιλτιάδη Χατζηγεωργίου, Αρεοπαγίτες.

ΣΥΝΗΛΘΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 13 Μαρτίου 2017, με την παρουσία και της γραμματέως, Θεοδώρας Παπαδημητρίου, για να δικάσει την υπόθεση μεταξύ:

Της αναιρεσείουσας: εταιρείας περιορισμένης ευθύνης με την επωνυμία "..." και τον διακριτικό τίτλο "...", που εδρεύει στην ... και εκπροσωπείται σύμφωνα με το νόμο, εκπροσωπήθηκε δε από την πληρεξούσια δικηγόρο της Μαρία Βραχά.

Του αναιρεσιβλήτου: Κ. Ι. του Γ., κατοίκου ..., ο οποίος εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο του Σταύρο Αναστασιάδη, με δήλωση του άρθρου 242 παρ. 2 του Κ.Πολ.Δ.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με τις από 18-6-2010 και 14-2-2012 αγωγές της ήδη αναιρεσείουσας και τις από 9-7-2010 και 2-8-2010 αγωγές του ήδη αναιρεσιβλήτου, που κατατέθηκαν στο Πολυμελές Πρωτοδικείο Αθηνών και συνεκδικάσθηκαν. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 2350/2013 του ίδιου Δικαστηρίου και 6319/2014 του Τριμελούς Εφετείου Αθηνών. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητεί η αναιρεσείουσα με την από 31-7-2015 αίτησή της.

Κατά τη συζήτηση της αίτησης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν, όπως σημειώνεται πιο πάνω. Ο εισηγητής Αρεοπαγίτης Γεώργιος Κοντός, ανέγνωσε την από 1-3-2017 έκθεσή του, με την οποία εισηγήθηκε την απόρριψη της κρινόμενης αίτησης.

Η πληρεξούσια της αναιρεσείουσας ζήτησε την παραδοχή της αίτησης και την καταδίκη του αντιδίκου μέρους στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Επειδή, από την επισκόπηση των διαδικαστικών εγγράφων προκύπτουν τα εξής: Οι διάδικοι όντες συνιδιοκτήτες οικοπέδου κατά ποσοστά 25% η ενάγουσα-εναγομένη (ήδη αναιρεσείουσα) και 75% ο εναγόμενος-ενάγων (ήδη αναιρεσίβλητος), στην περιοχή ..., απεφάσισαν την ανέγερση επ' αυτού πολυωρόφου οικοδομής κατά το σύστημα της αντιπαροχής, την οποίαν ανέλαβε ως εργολάβος και ολοκλήρωσε η πρώτη εξ αυτών.

Η ανέγερση της εν λόγω οικοδομής υπήρξε η αιτία για την άσκηση μεταξύ των διαδίκων τεσσάρων αγωγών (δύο από κάθε πλευρά). Ειδικότερα η ήδη αναιρεσείουσα με την πρώτη αγωγή της, επικαλουμένη την ολοκλήρωση της οικοδομής και την άρνηση του αναιρεσιβλήτου να της μεταβιβάσει το εξ 139/1000 υπόλοιπο του εργολαβικού ανταλλάγματος που αντιστοιχεί στην περιγραφομένη στην αγωγή οριζόντια ιδιοκτησία, εζήτησε να υποχρεωθεί αυτός σε σχετική δήλωση βουλήσεως και στην απόδοση της νομής της εν λόγω οριζοντίου ιδιοκτησίας, ενώ με την δευτέρα αγωγή της ισχυρίσθηκε επί πλέον ότι συνεπεία της αρνήσεως του εναγομένου- αναιρεσείοντος να της μεταβιβάσει το ανωτέρω διαμέρισμα, ματαιώθηκε η προσυμφωνηθείσα εκ μέρους της πώληση τούτου και υποχρεώθηκε να καταβάλλει ως αρραβώνα στους υποψηφίους αγοραστές του το χρηματικό ποσό των 20.000 ευρώ.

Προσέτι δε μειώθηκε η αξία του διαμερίσματος κατά το ποσό των 150.000 ευρώ και απώλεσε τους τόκους του καθυστερουμένου εργολαβικού ανταλλάγματος που ανέρχονται σε 67.500 ευρώ. Τέλος εξαιτίας της υπερημερίας του εναγομένου να παραλάβει τα διαμερίσματα που αντιστοιχούν στην συμφωνηθείσα αντιπαροχή του, η ίδια επιβαρύνθηκε με την καταβολή μισθωμάτων ύψους 18.200 ευρώ για την κάλυψη των στεγαστικών αναγκών τούτου, ενώ για την εκτέλεση επί των ιδίων διαμερισμάτων προσθέτων εργασιών που της ανέθεσε ο αναιρεσίβλητος δικαιούται επί πλέον αμοιβής 36.410,20 και 3.512,90 ευρώ.

Εζήτησε δε κατόπιν αυτού με την ως άνω αγωγή της να υποχρεωθεί ο εναγόμενος να της καταβάλει το συνολικό ποσό των 295.623,10 ευρώ. Εξάλλου ο ήδη αναιρεσίβλητος με την πρώτη αγωγή του, επικαλούμενος την αυτή ως άνω εργολαβική σύμβαση και την ύπαρξη επί των διαμερισμάτων της αντιπαροχής ελλείψεων και ελαττωμάτων, συνεπαγομένων μείωση της εμπορικής και μισθωτικής των αξίας, εζήτησε να αναγνωρισθεί η υποχρέωση της εναγομένης και του συνεναχθέντος νομίμου εκπροσώπου της (μη διαδίκου στην παρούσα δίκη) να του καταβάλουν, εις ολόκληρον έκαστος, τα ποσά των 260.476 ευρώ, ως αποζημίωση και των 300.000 ευρώ, ως χρηματική ικανοποίηση λόγω ηθικής βλάβης.

Επίσης ο αναιρεσίβλητος με την δευτέρα αγωγή του, επικαλούμενος πρόσθετη μείωση της εμπορικής αξίας του διαμερίσματος αυτού στο τέταρτο όροφο, και την επιβάρυνσή του με δαπάνες μισθώσεως, λόγω των κακοτεχνιών των οριζοντίων ιδιοκτησιών του και της μη εμπροθέσμου και προσηκούσης παραδόσεως αυτών, εζήτησε να αναγνωρισθεί η υποχρέωση των εναγομένων να του καταβάλουν εις ολόκληρον έκαστος το ποσό των 166.800 ως αποζημίωση για τη περιουσιακή του ζημία και το ποσό των 500.000 ευρώ, ως χρηματική ικανοποίηση λόγω της ηθικής του βλάβης.

Με την πρωτόδικη απόφαση απερρίφθησαν εξολοκλήρου, ως κατ' ουσίαν αβάσιμες, οι συνεκδικασθείσες αγωγές του αναιρεσιβλήτου, έγιναν δε εν μέρει δεκτές οι αγωγές της αναιρεσείουσας και ειδικότερα κατεδικάσθη ο εναγόμενος στην αιτηθείσα με την πρώτη αγωγή δήλωση βουλήσεως, κατά μερική δε παραδοχή της δευτέρας υποχρεώθηκε να καταβάλει στην ενάγουσα νομιμοτόκως το ποσό των 20.000 ευρώ, ως αποζημίωση για την εκ μέρους της επιστροφή εις διπλούν του ληφθέντος παρά των υποψηφίων αγοραστών του διαμερίσματος αρραβώνος, ενώ οι αγωγές αυτές απερρίφθησαν κατά τα λοιπά αιτήματά τους.

Κατόπιν εφέσεων αμφοτέρων των διαδίκων μερών, εξεδόθη η ήδη προσβαλλομένη απόφαση, η οποία απέρριψε την έφεση της εναγούσης, απέρριψε τους προσθέτους λόγους εφέσεως του εναγομένου καθώς και την έφεση αυτού ως προς τον εκπρόσωπο της εναγούσης, δέχθηκε δε εν μέρει την έφεση του ιδίου ως προς την τελευταία, και εξαφανίζοντας την πρωτόδικη απόφαση κατά το μέρος που δέχθηκε εν μέρει την δευτέρα αγωγή αυτής, απέρριψε κατά το αντίστοιχο μέρος την αγωγή αυτή ως μη νόμιμη.

Η τελευταία αυτή απόφαση, κατά το μέρος που απέρριψες τις αγωγής της αναιρεσείουσας πλήττεται ήδη με την κρινομένη αίτηση και για τους λόγους που αναλύονται ειδικότερα κατωτέρω.

Επειδή, από τις διατάξεις των άρθρων 111 παρ. 2, 118 αριθ. 4 και 216 παρ. 1 ΚΠολΔ, προκύπτει ότι το δικόγραφο της αγωγής πρέπει να περιέχει, σαφή έκθεση των γεγονότων, τα οποία θεμελιώνουν κατά νόμο την αγωγή και δικαιολογούν την άσκηση αυτής από τον ενάγοντα κατά του εναγομένου, ακριβή περιγραφή του αντικειμένου της διαφοράς και ορισμένο αίτημα.

Η έκθεση δε στο δικόγραφο της αγωγής των πραγματικών περιστατικών, τα οποία πρέπει να είναι όσα είναι νομικώς ικανά και αναγκαία για τη θεμελίωση του δικαιώματος, η προστασία του οποίου ζητείται και τα οποία πρέπει να αναφέρονται με τέτοια σαφήνεια ώστε να εξατομικεύουν την επίδικη έννομη σχέση και να μην καταλείπεται αμφιβολία περί της αξιώσεως, η οποία απορρέει από αυτά, είναι απαραίτητη για να υπάρχει η δυνατότητα, το μεν Δικαστήριο να κρίνει τη νομική βασιμότητα της αγωγής και να διατάξει τις δέουσες αποδείξεις, ο δε εναγόμενος να μπορεί να αμυνθεί κατά της αγωγικής αξιώσεως που θεμελιώνεται επ' αυτών με ανταπόδειξη ή ένσταση (Α.Π. 2048/2013, 882/2013, 481/2012).

Περαιτέρω, από τη διάταξη του άρθρου 681 Α.Κ. προκύπτει ότι ουσιώδες στοιχείο στη σύμβαση μισθώσεως έργου είναι η συμφωνία για την αμοιβή, ως αντάλλαγμα για την εκτέλεση του έργου. Η αμοιβή μπορεί να ορίζεται κατ' αποκοπή, κατά μονάδα, επί τη βάσει προϋπολογισμού, απολογιστικώς, χρονικώς, με ποσοστά ή και να καταλείπεται ακαθόριστη ως προς το ποσό και τον τρόπο υπολογισμού.

Στην τελευταία περίπτωση, ο καθορισμός της αμοιβής θα γίνει βάσει της ειθισμένης αμοιβής, αυτής δηλαδή που συνηθίζεται υπό τις ίδιες συνθήκες τόπου, χρόνου κλπ. να καταβάλλεται σε εργολάβους της ίδιας κατηγορίας για όμοιες εργασίες, ή κατά τα άρθρα 371 επ. ΑΚ. Επομένως, ο εργολάβος, ο οποίος ασκεί κατά του εργοδότη αγωγή για την καταβολή της αμοιβής του, πρέπει να διαλαμβάνει στο αγωγικό δικόγραφο, εκτός των άλλων, τη συμφωνία για την αμοιβή, κατά έναν από τους προαναφερθέντες τρόπους και σε περίπτωση που αυτή αφέθηκε ακαθόριστη κατά ποιον από τους πιο πάνω τρόπους θα καθορισθεί (Α.Π.940/2002).Τέλος η νομική αοριστία της αγωγής, που συνδέεται με τη νομική εκτίμηση του εφαρμοστέου κανόνος ουσιαστικού δικαίου, ελέγχεται ως παραβίαση από το άρθρο 559 αριθ. 1 του Κ.Πολ.Δ., αν το Δικαστήριο για το σχηματισμό της περί νομικής επαρκείας της αγωγής κρίσεώς του αξίωσε περισσότερα στοιχεία από όσα απαιτεί ο νόμος προς θεμελίωση του ασκουμένου δικαιώματος ή αρκέσθηκε σε λιγότερα (Ολ.

Α.Π.18/1998). Η δε ποιοτική αοριστία, δηλαδή η επίκληση των στοιχείων του νόμου, χωρίς αναφορά περιστατικών και η ποσοτική αοριστία, δηλαδή η μη αναφορά όλων των στοιχείων που απαιτούνται κατά νόμο για τη θεμελίωση του αιτήματος της αγωγής, ελέγχονται από τους αριθμούς 8 και 14 αντιστοίχως του άρθρου 559 Κ.Πολ.Δ. (Ολ.ΑΠ.15/2000), Ειδικότερα, ο από το άρθρο 559 αριθ. 8 Κ.Πολ.Δ.

λόγος αναιρέσεως ιδρύεται αν το δικαστήριο έκρινε ορισμένη και νόμιμη την αγωγή, λαμβάνοντας υπόψη αναγκαία για τη θεμελίωσή της και την περιγραφή του αντικειμένου της δίκης γεγονότα που όμως δεν εκτίθενται σ' αυτήν ή εάν απέρριψε ως αόριστη ή μη νόμιμη την αγωγή, παραγνωρίζοντας τα εκτιθέμενα για τη θεμελίωση και την περιγραφή του αντικειμένου της δίκης γεγονότα, που με επάρκεια εκτίθενται σ' αυτήν, ενώ ο από το άρθρο 559 αριθ. 14 Κ.Πολ.Δ.

λόγος αναιρέσεως ιδρύεται αν το δικαστήριο, παρά την μη επαρκή έκθεση σ` αυτήν των στοιχείων που είναι αναγκαία για την στήριξη του αιτήματος της αγωγής, την έκρινε ορισμένη, θεωρώντας ότι αυτά εκτίθενται με επάρκεια ή αν παρά την επαρκή έκθεση των στοιχείων αυτών την απέρριψε ως αόριστη( Α.Π.536/2011, 705/2011, 604/2009).

Στην προκειμένη περίπτωση, όπως προκύπτει από την αναιρεσιβαλλομένη απόφαση, το Εφετείο αξιολογώντας τον τέταρτο λόγο εφέσεως της αναιρεσείουσας, που αφορούσε την απόρριψη ως αορίστου του αγωγικού της αιτήματος περί επιδικάσεως αμοιβής για πρόσθετες εργασίες, διέλαβε στην απόφασή του τα εξής: "...Η ενάγουσα εργολάβος με την...αγωγή της ζητεί α) το ποσό των 36.410,20 ευρώ ως αμοιβή για τις πρόσθετες εργασίες που κατόπιν προφορικής συμφωνίας της με τον οικοπεδούχο εκτέλεσε στα διαμερίσματα της αντιπαροχής και β) το ποσό των 3.512,90 ευρώ, ως αμοιβή για την κατεδάφιση αυθαίρετων κατασκευών που είχαν γίνει κατ' εντολή του οικοπεδούχου στις οριζόντιες ιδιοκτησίες του, η οποία (κατεδάφιση) ήταν αναγκαία για τη σύνδεση της οικοδομής με τα δίκτυα παροχής ύδατος και ρεύματος.

Τα ποσά αυτά υπολογίζει η ενάγουσα παραθέτοντας στην αγωγή πίνακες, στους οποίους αναγράφονται αναλυτικά οι πρόσθετες εργασίες και οι εργασίες καθαίρεσης και παραπλεύρως αυτών οι τιμές κόστους ανά μονάδα και στο άθροισμα αυτών υπολογίζει και εργολαβικό όφελος σε ποσοστό 20%, καθώς και ΦΠΑ 23%. Με το προαναφερόμενο περιεχόμενο όμως η αγωγή είναι αόριστη, ως προς μεν το πρώτο από τα προαναφερόμενα αιτήματά της, διότι η ενάγουσα δεν ισχυρίζεται ότι με την προφορική συμφωνία των διαδίκων, με την οποία ο εναγόμενος της ανέθεσε την εκτέλεση πρόσθετων εργασιών, καθορίσθηκε η αμοιβή της κατά συγκεκριμένο τρόπο και δη βάσει απολογισμού και ειδικότερα με ποσοστό εργολαβικού οφέλους 20% επί του πραγματικού κόστους των εργασιών που θα εκτελούνταν, ούτε ότι η αμοιβή της αφέθηκε μεν ακαθόριστη κατά τη σύναψη της συμφωνίας με την οποία της ανατέθηκαν οι πρόσθετες εργασίες, πλην όμως η αμοιβή που ζητεί με την αγωγή, βάσει απολογισμού, είναι η ειθισμένη αμοιβή, αυτή δηλαδή που συνηθίζεται για όμοιες εργασίες που εκτελούνται υπό τις ίδιες συνθήκες, ως προς δε το δεύτερο από τα προαναφερόμενα αιτήματά της, διότι η ενάγουσα επικαλείται την αναγκαιότητα της καθαίρεσης των αναφερόμενων στην αγωγή αυθαίρετων κατασκευών για τη σύνδεση της οικοδομής με τα δίκτυα κοινωφελών παροχών και όχι σύμβαση έργου, με την οποία να της ανέθεσε ο εναγόμενος την καθαίρεση των αυθαίρετων αυτών κατασκευών έναντι αμοιβής, ώστε να δύναται να θεμελιωθεί κατ' αυτού αίτημα περί καταβολής εργολαβικού ανταλλάγματος για την καθαίρεση των ως άνω κατασκευών.

Επομένως, το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο που με την εκκαλούμενη απόφασή του, έστω και με εν μέρει διαφορετική αιτιολογία, η οποία αντικαθίσταται από αυτήν της παρούσας (άρθρο 534 ΚΠολΔ) απέρριψε ως αόριστα τα παραπάνω αιτήματα της από 14-2-2012 αγωγής, ορθά ερμήνευσε και εφάρμοσε το νόμο, απορριπτομένου ως αβασίμου του τέταρτου λόγου της από 5-7-2013 έφεσης, με τον οποίο υποστηρίζονται τα αντίθετα".

Έτσι που έκρινε το Εφετείο, δεν παρεβίασε τις ουσιαστικού δικαίου διατάξεις των άρθρων 681 και 682 Α.Κ., αξιώνοντας για το σχηματισμό της περί νομικής επαρκείας των σχετικών αγωγικών κονδυλίων κρίσεώς του στοιχεία περισσότερα από εκείνα που προβλέπονται από τις διατάξεις αυτές για την θεμελίωση των αντιστοίχων αγωγικών αξιώσεων.

Επομένως οι περί του αντιθέτου πρώτος και τέταρτος λόγοι του αναιρετηρίου, κατά το πρώτο μέρος των, (i/α και iv/α), που αφορούν αντιστοίχως την απόρριψη των ως άνω κονδυλίων και προσάπτουν στην προσβαλλομένη απόφαση αιτιάσεις από τον αριθμό 1 του άρθρου 559 Κ.Πολ.Δ., υπό την έννοια ότι το Εφετείο κατ' εσφαλμένη εφαρμογή των προαναφερομένων διατάξεων έκρινε την αγωγή κατά τα εν λόγω κονδύλιά της αόριστη είναι αβάσιμοι.

Αβάσιμος ωσαύτως τυγχάνει ο δεύτερος από τους ανωτέρω λόγους (iv/β στο αναιρετήριο), και κατά την εκ του αριθμού 14 του άρθρου 559 Κ.Πολ.Δ. αιτίασή του, της εσφαλμένης δηλαδή απορρίψεως ως αρίστου του σχετικού αγωγικού κονδυλίου παρά την επαρκή έκθεση στην αγωγή των αναγκαίων για την θεμελίωσή του στοιχείων.

Εξάλλου οι αυτοί, ως άνω, πρώτος και τέταρτος λόγοι αναιρέσεως (i/β και iv/γ στο αναιρετήριο), κατά την εκ του άρθρου 559 αριθμ. 19 Κ.Πολ.Δ. αιτίασή των για αντιφατικές αιτιολογίες στην περί αοριστίας της αγωγής, κατά τα προαναφερθέντα κονδύλιά της, κρίση της προσβαλλομένης αποφάσεως, είναι απαράδεκτοι , καθόσον ο σχετικός λόγος αναιρέσεως, με τον οποίον ελέγχεται η ορθότητα της ελάσσονος προτάσεως του νομικού συλλογισμού, δεν ιδρύεται όταν το δικαστήριο της ουσίας έχει απορρίψει την αίτηση παροχής εννόμου προστασίας ως μη νόμιμη ή απαράδεκτη, ως εν προκειμένω, αφού στις περιπτώσεις αυτές το δικαστήριο δεν εκτιμά πραγματικά περιστατικά, ώστε να είναι δυνατόν να υπάρξουν ελλείψεις στην περιγραφή τους (Ολ.

ΑΠ 44/1990). Επειδή, με την διάταξη του άρθρου 681 του Α.Κ. καθορίζονται τα ουσιώδη στοιχεία της συμβάσεως μισθώσεως έργου, που είναι η συμφωνία των συμβαλλομένων, το έργο και η αμοιβή, η οποία σύμφωνα με το άρθρο 694 του ιδίου Κώδικος, καταβάλλεται κατά την παράδοση του έργου, εκτός αν η παράδοση τούτου συμφωνήθηκε κατά τμήματα, οπότε καταβάλλεται με την παράδοση εκάστου τμήματος.

Ως παράδοση του έργου νοείται η εκπλήρωση της κυρίας υποχρεώσεως του εργολάβου, συνισταμένη στην εκτέλεση και προσπόριση του έργου στον εργοδότη, στην περιέλευση δηλαδή αυτού στη σφαίρα εξουσιάσεως του τελευταίου, υπό την προϋπόθεση ότι το έργο είναι το προσήκον, ήτοι δεν είναι εντελώς διάφορο του συμφωνηθέντος, διότι τότε ο εργολάβος δεν θεωρείται ότι προεκπλήρωσε την παροχή του, ώστε να δικαιούται κατ' άρθρο 694 Α.Κ.

την συμφωνηθείσα αμοιβή του. Από το συνδυασμό, δε των διατάξεων των άρθρων 688, 689, 690, και 694 του Α.Κ. προκύπτει ότι ένα έργο θεωρείται περατωμένο ή εκτελεσμένο, έστω και αν έχει ελλείψεις συμφωνημένων ιδιοτήτων ή πραγματικά ελαττώματα, ακόμη και ουσιώδη που το καθιστούν άχρηστο. Στην περίπτωση αυτή ο κύριος του έργου έχει, υπό προϋποθέσεις, ορισμένα δικαιώματα, όπως αυτό της αναστροφής της συμβάσεως ή της μειώσεως της αμοιβής ή εκείνο της αποζημιώσεως, ενώ δεν έχει ούτε τις κατά τις γενικές διατάξεις ενστάσεις της μη εκπληρώσεως ή της μη προσηκούσης εκπληρώσεως της συμβάσεως (αρθρ. 374 Α.Κ.), ούτε τα δικαιώματα από τα άρθρα 380 επ. 383 επ.

σε συνδυασμό προς τα άρθ. 337, 343 παρ. 2, 384, 386 και 387 ΑΚ για τις περιπτώσεις της αδυναμίας ή της υπερημερίας του εργολάβου σχετικά με τη μη προσήκουσα εκπλήρωση της παροχής του, άρα ούτε απαλλαγής του από την αντιπαροχή (καταβολή της αμοιβής του εργολάβου), εκτός αν α) εξαιτίας της ελλείψεως ιδιοτήτων ή των ελαττωμάτων το έργο το οποίο παρεδόθη ή προσφέρθηκε είναι εντελώς διάφορο του συμφωνηθέντος ως εκτελεστέου, αφού τότε δεν υπάρχει εκπλήρωση της παροχής και ο εργολάβος δεν δικαιούται να αξιώσει την αμοιβή του, ή β) έχει συμφωνηθεί μεταξύ κυρίου του έργου και εργολάβου αντίθετος της προαναφερομένης ρύθμιση, αφού οι σχετικές διατάξεις έχουν χαρακτήρα διατάξεων ενδοτικού δικαίου (Α.Π. 5/2016, Α.Π. 877/2013, 1714/2012, 503/2010).

Περαιτέρω, κατά το άρθρο 559 αριθ. 1 Κ.Πολ.Δ.: "Αναίρεση επιτρέπεται αν παραβιάστηκε κανόνας του ουσιαστικού δικαίου, στον οποίο περιλαμβάνονται και οι ερμηνευτικοί κανόνες των δικαιοπραξιών". Ο κανόνας δικαίου παραβιάζεται, αν δεν εφαρμοστεί ενώ συντρέχουν οι πραγματικές προϋποθέσεις για την εφαρμογή του, ή αν εφαρμοστεί ενώ δεν συντρέχουν οι προϋποθέσεις αυτές, καθώς και αν εφαρμοστεί εσφαλμένα, η δε παραβίαση εκδηλώνεται είτε με ψευδή ερμηνεία, είτε με κακή εφαρμογή, δηλαδή με εσφαλμένη υπαγωγή.

Με το λόγο αυτό αναιρέσεως ελέγχονται τα σφάλματα του δικαστηρίου κατά την εκτίμηση του νόμω βασίμου της αγωγής ή των ισχυρισμών των διαδίκων, καθώς και τα νομικά σφάλματα κατά την έρευνα της ουσίας της διαφοράς. Ελέγχεται, δηλαδή, αν η αγωγή, ένσταση κ.λπ. ορθώς απερρίφθη ως μη νόμιμη ή αν κατά παράβαση ουσιαστικού κανόνος δικαίου, έγινε δεκτή ως νόμιμη ή απερρίφθη ή έγινε δεκτή κατ' ουσίαν (Ολ.Α.Π. 27 και 28/1998, Α.Π. 1756/2011).

Στην περίπτωση δε που το δικαστήριο έκρινε κατ' ουσίαν την υπόθεση, η παραβίαση κανόνος ουσιαστικού δικαίου κρίνεται ενόψει των πραγματικών περιστατικών, τα οποία ανελέγκτως εδέχθη ως αποδειχθέντα το δικαστήριο της ουσίας και της υπαγωγής αυτών στο νόμο, ιδρύεται δε ο λόγος αυτός αναιρέσεως, αν οι πραγματικές παραδοχές της αποφάσεως καθιστούν προφανή την παραβίαση (Α.Π. 43/2013, 335/2012).

Εξάλλου, κατά το άρθρο 559 αριθ. 19 Κ.Πολ.Δ. "Αναίρεση επιτρέπεται αν η απόφαση δεν έχει νόμιμη βάση και ιδίως αν δεν έχει καθόλου αιτιολογίες, ή έχει αιτιολογίες αντιφατικές ή ανεπαρκείς σε ζητήματα που ασκούν ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης". Ο λόγος αυτός ιδρύεται, όταν στην ελάσσονα πρόταση του νομικού συλλογισμού δεν εκτίθενται καθόλου πραγματικά περιστατικά (έλλειψη αιτιολογίας), ή όταν τα εκτιθέμενα δεν καλύπτουν όλα τα στοιχεία που απαιτούνται, βάσει του πραγματικού του εφαρμοστέου κανόνος δικαίου, για την επέλευση της εννόμου συνεπείας που απαγγέλθηκε ή την άρνησή του (ανεπαρκής αιτιολογία), ή όταν αντιφάσκουν μεταξύ τους (αντιφατική αιτιολογία (Ολ.

ΑΠ 1/1999). Δεν υπάρχει όμως ανεπάρκεια αιτιολογιών, όταν η απόφαση περιέχει συνοπτικές αλλά πλήρεις αιτιολογίες. Εξάλλου, το κατά νόμον αναγκαίο περιεχόμενο της ελάσσονος προτάσεως προσδιορίζεται από τον εκάστοτε εφαρμοστέο κανόνα ουσιαστικού δικαίου, του οποίου το πραγματικό πρέπει να καλύπτεται πλήρως από τις παραδοχές της αποφάσεως στο αποδεικτικό της πόρισμα, και να μην καταλείπονται αμφιβολίες.

Ελλείψεις δε αναγόμενες μόνο στην ανάλυση και στάθμιση των αποδεικτικών μέσων και γενικότερα ως προς την αιτιολόγηση του αποδεικτικού πορίσματος, αν αυτό διατυπώνεται σαφώς, δεν συνιστούν ανεπαρκείς αιτιολογίες. Δηλαδή, μόνο το τι αποδείχθηκε ή δεν αποδείχθηκε είναι ανάγκη να εκτίθεται στην απόφαση πλήρως και σαφώς, και όχι γιατί αποδείχθηκε ή δεν αποδείχθηκε.

Τα επιχειρήματα δε του δικαστηρίου, που σχετίζονται με την εκτίμηση των αποδείξεων δεν συνιστούν παραδοχές, επί τη βάσει των οποίων διαμορφώνεται το αποδεικτικό πόρισμα, και ως εκ τούτου δεν αποτελούν "αιτιολογία" της αποφάσεως, ώστε στο πλαίσιο της ερευνωμένης διατάξεως του άρθρου 559 αριθ. 19 να επιδέχεται αυτή μομφή για αντιφατικότητα ή ανεπάρκεια, ενώ δεν δημιουργείται ο λόγος αυτός αναιρέσεως ούτε εξαιτίας του ότι το δικαστήριο δεν αναλύει ιδιαιτέρως και διεξοδικώς τα μη συνιστώντα αυτοτελείς ισχυρισμούς επιχειρήματα των διαδίκων (Α.Π. 1577/2013).

Επί πλέον, κατά το άρθρο 559 αριθμ. 11 περ. γ' του Κ.Πολ.Δ., αναίρεση επιτρέπεται "αν το δικαστήριο δεν έλαβε υπόψη αποδεικτικά μέσα που οι διάδικοι επικαλέσθηκαν και προσκόμισαν". Κατά την έννοια της διατάξεως ταύτης, για την ίδρυση του σχετικού λόγου αναιρέσεως αρκεί και μόνη η ύπαρξη αμφιβολιών για τη λήψη υπόψη προσκομισθέντων με επίκληση αποδεικτικών μέσων, τα οποία, κατά τις συνδυασμένες διατάξεις των άρθρων 335, 338, 339, 341 και 346 Κ.Πολ.Δ., το δικαστήριο έχει υποχρέωση να λαμβάνει υπόψη του (Ολ.Α.Π. 2/2008).

Ο λόγος αυτός απορρίπτεται, ως κατ' ουσίαν αβάσιμος, αν αποδεικνύεται από την απόφαση ότι ελήφθησαν υπόψη όλα τα αποδεικτικά μέσα, τα οποία προσεκομίσθησαν και των οποίων έγινε επίκληση. Ο λόγος αυτός δεν ιδρύεται αν το δικαστήριο δεν προσέδωσε στο αποδεικτικό μέσο την αποδεικτική βαρύτητα που υποστηρίζει ο αναιρεσείων ότι αυτό έχει, αφού η σχετική εκτίμηση δεν υπόκειται, σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 561 παρ. 1 του Κ.Πολ.Δ., στον έλεγχο του Αρείου Πάγου (Α.Π.100/2007).

Τέλος , από τη διάταξη του άρθρ. 559 αριθ. 14 Κ.Πολ.Δ., που ορίζει ότι επιτρέπεται αναίρεση αν το δικαστήριο παρά το νόμο κήρυξε ή δεν κήρυξε ακυρότητα, έκπτωση από δικαίωμα ή απαράδεκτο, προκύπτει ότι ο λόγος αυτός αναιρέσεως ιδρύεται μόνον όταν η πλημμέλεια αναφέρεται σε παράβαση δικονομικών διατάξεων, δηλαδή διατάξεων που ρυθμίζουν τη διαδικασία, ενώ αν πρόκειται για ακυρότητες του ουσιαστικού δικαίου και γενικότερα για παράβαση κανόνων ουσιαστικής φύσεως, ιδρύεται ο λόγος αναιρέσεως από τον αριθμό 1 του ως άνω άρθρου (Ολ.Α.Π. 1/1999, 12/2000).

Στην προκειμένη περίπτωση, το Εφετείο, με την προσβαλλομένη απόφασή του, δέχθηκε κατά το ενδιαφέρον την παρούσα αναιρετική διαδικασία μέρος, τα εξής: "Οι διάδικοι είναι συγκύριοι κατά ποσοστό 75%... ο ενάγων (ήδη αναιρεσίβλητος)...και κατά ποσοστό 25%...η ενάγουσα (ήδη αναιρεσείουσα)...ενός οικοπέδου, εκτάσεως 523, τ.μ., το οποίο βρίσκεται στο Δήμο ......Με το υπ' αριθμ....

προσύμφωνο μεταβίβασης ποσοστών εξ αδιαιρέτου-εργολαβικό συμβόλαιο της ..., οι διάδικοι συμφώνησαν την ανέγερση επί του...οικοπέδου πολυόροφης οικοδομής... από υπόγειο, ισόγειο- πυλωτή, τέσσερις ορόφους πάνω από το ισόγειο και δώμα, με το σύστημα της αντιπαροχής, την κατασκευή της οποίας ανέλαβε ως εργολάβος η εκ των οικοπεδούχων "..." (αναιρεσείουσα)...

Ο οικοπεδούχος Κ. Ι. (αναιρεσίβλητος) θα λάμβανε, ως αντιπαροχή, ποσοστό 376/1000 εξ αδιαιρέτου του οικοπέδου, στο οποίο αντιστοιχούσαν: α) το υπό στοιχ. Α-1 διαμέρισμα πρώτου ορόφου, επιφανείας 64,04 τ.μ., αποτελούμενο ...και στο οποίο θα ανήκε το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης της υπό στοιχ. Ρ-8 ανοικτής θέσης στάθμευσης του ισογείου, β) το υπό στοιχ.

Δ-1 διαμέρισμα τέταρτου ορόφου, επιφανείας 110,98 τ.μ., αποτελούμενο...και στο οποίο θα ανήκε το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης της υπό στοιχ. Ρ-7 ανοικτής θέσης στάθμευσης ισογείου και του μη κοινόχρηστου τμήματος του δώματος, επιφανείας 53,18 τ.μ., γ) οι υπό στοιχ. ΑΠ-2 και ΑΠ-3 αποθήκες του υπογείου, επιφανείας 10,38 τ.μ.

και 10,91 τ.μ., αντιστοίχως και δ) ο υπό στοιχ. Ρ-1 χώρος στάθμευσης αυτοκινήτου του υπογείου, επιφανείας 12 τ.μ. Στο ποσοστό συγκυριότητας (250/1000 εξ αδιαιρέτου του οικοπέδου) της οικοπεδούχου εταιρείας "..." αντιστοιχούσαν α) το υπό στοιχ. Γ-1 διαμέρισμα του τρίτου ορόφου, επιφανείας 110,98 τ.μ., β) ο υπό στοιχ. Ρ-2 χώρος στάθμευσης αυτοκινήτου του υπογείου, επιφανείας 12 τ.μ., γ) ο υπό στοιχ.

Ρ-3 χώρος στάθμευσης του υπογείου, επιφανείας 12 τ.μ., δ) ο υπό στοιχ. Ρ-5 χώρος στάθμευσης αυτοκινήτου του υπογείου, επιφανείας 27,55 τ.μ. και ε) ο υπό στοιχ. Ρ-6 κλειστός χώρος στάθμευσης αυτοκινήτου του ισογείου, επιφανείας 18,11 τ.μ..Το υπόλοιπο ποσοστό 374/1000 εξ αδιαιρέτου του οικοπέδου, από το αρχικό ποσοστό 750/1000 εξ αδιαιρέτου που ανήκε στον οικοπεδούχο Κ.

Ι. αντιστοιχούσε α) στην υπό στοιχ. ΙΣ1-Α2 μεζονέτα ισογείου-πρώτου ορόφου, επιφανείας 72,22 τ.μ., β) στο υπό στοιχ. Β-1 διαμέρισμα δεύτερου ορόφου, επιφανείας 110,98 τ.μ. γ) στις αποθήκες υπό στοιχ. ΑΠ-1 και ΑΠ-4 του υπογείου και δ) στον υπό στοιχ. Ρ-4 χώρο στάθμευσης αυτοκινήτου του υπογείου. Τις οριζόντιες αυτές ιδιοκτησίες ο οικοπεδούχος...ανέλαβε την υποχρέωση να μεταβιβάσει στην... "..." ή σε τρίτους που αυτή θα υποδείκνυε, ως εργολαβικό αντάλλαγμα σταδιακά και συγκεκριμένα 242/1000 εξ αδιαιρέτου με την αποπεράτωση των οπτοπλινθοδομών των διαμερισμάτων που θα περιέρχονταν στον οικοπεδούχο και β) τα 142/1000 εξ αδιαιρέτου μετά την πλήρη αποπεράτωση και παράδοση όλων των οριζοντίων ιδιοκτησιών που περιέρχονται στον οικοπεδούχο....Η εργολάβος...ανέλαβε την υποχρέωση να μεταβιβάσει και παραδώσει α) τις οριζόντιες ιδιοκτησίες που περιέρχονται στον οικοπεδούχο "με το κλειδί στο χέρι" μέσα σε είκοσι (20) μήνες από την έκδοση της οικοδομικής άδειας και β) τους κοινόχρηστους χώρους, μέρη, πράγματα και εγκαταστάσεις της πολυκατοικίας, μέσα σε είκοσι δύο (22) μήνες από την έκδοση της οικοδομικής άδειας.

Πριν από την έκδοση της οικοδομικής άδειας η εργολάβος υπέβαλε ....αίτηση... προς τη ΔΕΗ, προκειμένου η τελευταία να γνωμοδοτήσει για το εάν ήταν απαραίτητη η εγκατάσταση υποσταθμού διανομής ηλεκτρικού ρεύματος στην υπό ανέγερση οικοδομή...Η ΔΕΗ...γνωμοδότησε ότι ήταν απαραίτητο να εγκαταστήσει υποσταθμό διανομής ρεύματος στην...οικοδομή...Στις 21-11-2008 εκδόθηκε...η υπ' αριθμ. ...

οικοδομική άδεια και στη συνέχεια υπογράφηκε η...... πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας και κανονισμός πολυκατοικίας της Συμβολαιογράφου Αθηνών Κων/νας Παρασκευοπούλου, που μεταγράφηκε νόμιμα. Στο άρθρο 2 της πράξης σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας προβλέπεται ότι ο υποσταθμός ΔΕΗ του υπογείου θα έχει επιφάνεια 28,86 τ.μ.

και ποσοστό συνιδιοκτησίας στο οικόπεδο 1/1000 εξ αδιαιρέτου, ενώ περιγράφονται ακριβώς όπως και στο εργολαβικό συμβόλαιο οι οριζόντιες ιδιοκτησίες που περιέρχονται στον οικοπεδούχο Κ. Ι.. Μετά την έκδοση της οικοδομικής άδειας η εργολάβος ξεκίνησε τις οικοδομικές εργασίες και ολοκλήρωσε την κατασκευή της πολυκατοικίας τον Ιανουάριο του έτους 2010, εντός της προβλεπόμενης από τον εργολαβικό συμβόλαιο προθεσμίας.

Κατά την πρόοδο των εργασιών ο Κ. Ι. μεταβίβασε στην εργολάβο τα πρώτα 234/1000... του εργολαβικού ανταλλάγματος. Στις 4-2-2010 η εργολάβος επέδωσε στον Κ. Ι. την από 3-2-2010 εξώδικη πρόσκληση, συνοδευόμενη από υπεύθυνη δήλωση του επιβλέποντος μηχανικού, Δ. Π., περί πλήρους αποπεράτωσης των οριζοντίων ιδιοκτησιών του και κάλεσε αυτόν να τις παραλάβει και να προσέλθει στις 16-2-2010 στο γραφείο της Συμβολαιογράφου...προκειμένου να της μεταβιβάσει τα εναπομείναντα 140/1000...

του εργολαβικού ανταλλάγματος, που αντιστοιχούσαν κατά 1/1000 στον υποσταθμό της ΔΕΗ και κατά 139/1000 στην υπό στοιχ. ΙΣ1- Α2 μεζονέτα του ισογείου-πρώτου ορόφου. Αυθημερόν ο Κ. Ι. επέδωσε στην εργολάβο την από 4-2-2010 εξώδική δήλωσή του, με την οποία διαμαρτυρόταν για την εγκατάσταση υποσταθμού της ΔΕΗ στο υπόγειο και για αυθαίρετες κατασκευές στην ως άνω υπό στοιχ.

ΙΣ1-Α2 μεζονέτα και στον υπό στοιχ. Ρ-6 χώρο στάθμευσης αυτοκινήτου του υπογείου. Ήδη στις 23-1-2010 οι μηχανικοί Ε Β. και Α. Γ. είχαν πραγματοποιήσει αυτοψία στην οικοδομή, την οποία επανέλαβαν στις 9-2-2010 και συνέταξαν την από 10-2-2010 τεχνική έκθεση, στην οποία διαπιστώθηκαν πολεοδομικές παραβάσεις και συγκεκριμένα....Οι κακοτεχνίες και ελλείψεις αυτές ήταν μικρής σημασίας, ουδόλως παρεμπόδιζαν τη χρήση των διαμερισμάτων της αντιπαροχής και για την αποκατάστασή τους απαιτείται συνολική δαπάνη ύψους 3.411,63 ευρώ, σύμφωνα με την από 24-1-2011 έκθεση πραγματογνωμοσύνης του αρχιτέκτονα μηχανικού Δ.

Θ., που διορίσθηκε από το ΤΕΕ μετά από αίτηση του οικοπεδούχου Κ. Ι.. Ο παραπάνω οικοπεδούχος, στις 12-2-2010, επέδωσε στην εργολάβο την από 12-2-2012 εξώδικη δήλωσή του, μαζί με την προαναφερόμενη τεχνική έκθεση των μηχανικών Ε Β. και Α. Γ. και δήλωσε ότι αν δεν αποκατασταθούν οι προπεριγραφόμενες αυθαίρετες κατασκευές στην οικοδομή και οι ατέλειες των διαμερισμάτων του, δεν θα παραλάμβανε αυτά και δεν θα προέβαινε στη μεταβίβαση του εναπομένοντος εργολαβικού ανταλλάγματος.

Πρέπει εδώ να σημειωθεί ότι το κλείσιμο των ημιυπαίθριων χώρων στο Δ-1 διαμέρισμα του Κ. Ι. έγινε κατόπιν εντολής του, προς αύξηση της επιφανείας του διαμερίσματος, όπως σαφώς συνάγεται από το γεγονός ότι αυτός ουδέποτε προηγουμένως διαμαρτυρήθηκε για τη μετατροπή αυτή, αντιθέτως, ήδη προτού κληθεί από την εργολάβο για να παραλάβει τα διαμερίσματα της αντιπαροχής και να μεταβιβάσει το εναπομένον εργολαβικό αντάλλαγμα, είχε σπεύσει να προβεί στην τακτοποίηση αυτών, σύμφωνα με τα άρθρα 40 και 41 του τότε ισχύοντος ν. 3775/2009 και είχε υποβάλει προς τούτο τη σχετική υπ' αριθμ.

πρωτ. 20132/16-9-2009 αίτησή του προς τη Διεύθυνση Πολεοδομίας Ανατολικού Τομέα Αττικής. Τελικά ο Κ. Ι. προσήλθε στο γραφείο της Συμβολαιογράφου...και συντάχθηκε η υπ' αριθμ. ... πράξη εμφανίσεως, στην οποία αυτός δήλωσε ότι επαναλαμβάνει το περιεχόμενο της από 12-2-2010 εξώδικης δήλωσής του, στην οποία περιέχεται η από 10-2-2010 τεχνική έκθεση, με τη διευκρίνιση ότι δεν απαιτεί αλλαγή α) ως προς τους ημιυπαίθριους χώρους των διαμερισμάτων του, β) τους γρανίτες στην κουζίνα του Δ-1 διαμερίσματος, γ) τις συρόμενες πόρτες εφόσον τοποθετηθούν χούφτες και κλειδαριές, δ) το δάπεδο του υπνοδωματίου στο Δ-1 διαμέρισμα εφόσον αποκατασταθούν ορισμένα πλακίδια που δεν ήταν καλά κολλημένα και ε) την έλλειψη σαπουνοθήκης στο νιπτήρα του λουτρού του Δ-1 διαμερίσματος.

Τους επόμενους μήνες η εργολάβος...αποκατέστησε πολλές από τις ατέλειες των διαμερισμάτων που αναφέρονται στην από 10-2-2010 τεχνική έκθεση....Ήδη δε από το Μάρτιο του 2010 κατοικούνταν ο δεύτερος και ο τρίτος όροφος της πολυκατοικίας. Παρά ταύτα, τον Μάρτιο του έτους 2010, ο οικοπεδούχος Κ. Ι. μεταβίβασε στην εργολάβο μόνο ποσοστό 1/1000 εξ αδιαιρέτου από το εργολαβικό αντάλλαγμα, που αντιστοιχούσε στον υποσταθμό της ΔΕΗ, αρνούμενος την παραλαβή των διαμερισμάτων του και τη μεταβίβαση του εναπομείναντος ποσοστού 139/1000 εξ αδιαιρέτου του εργολαβικού ανταλλάγματος, που αντιστοιχεί στην υπό στοιχ.

ΙΣ1-Α2 μεζονέτα και τον Οκτώβριο του έτους 2010 ζήτησε τη διενέργεια πραγματογνωμοσύνης από το ΤΕΕ. Ο διορισθείς από το ΤΕΕ αρχιτέκτων μηχανικός Δ. Θ., μετά από αυτοψία, συνέταξε την προαναφερθείσα από 24-1-2011 έκθεση πραγματογνωμοσύνης, στην οποία διαπιστώνονται οι πολεοδομικές παραβάσεις (κλείσιμο υμιυπαίθριων χώρων) στα διαμερίσματα της αντιπαροχής, οι αυθαίρετες κατασκευές (barbeque, χτιστό τραπέζι, χτιστός νεροχύτης και πάγκος) στο ιδιόχρηστο τμήμα του δώματος, οι οποίες πρέπει να καθαιρεθούν, οι πολεοδομικές παραβάσεις στην υπό στοιχ.

ΙΣ1-Α2 μεζονέτα του εργολαβικού ανταλλάγματος, με τη μνεία ότι μπορούν να τακτοποιηθούν με το ν. 3843/2010, καθώς και μικροελλείψεις και κακοτεχνίες στα διαμερίσματα της αντιπαροχής, ορισμένες από τις οποίες ταυτίζονται με τις αναφερόμενες στην από 10-2-2010 τεχνική έκθεση των μηχανικών Α. Γ. και Ε Β., και των οποίων αποτίμησε τη δαπάνη αποκατάστασης στο ποσό των 3.411,63 ευρώ.

Στη συνέχεια ο οικοπεδούχος Κ. Ι. αξίωσε από την εργολάβο την καθαίρεση των κτισμάτων από τους υμιυπαίθριους χώρους και το καλοκαίρι του έτους 2011, προκειμένου να ηλεκτροδοτηθεί κανονικά η οικοδομή, η εργολάβος άνοιξε τους υμιυπαίθριους χώρους... Όλες οι προαναφερόμενες παρεκκλίσεις της οικοδομής από τα προβλεπόμενα στην υπ' αριθμ. ...

οικοδομική άδεια, συνιστούν πολεοδομικές παραβάσεις για τις οποίες έχουν συνταχθεί και σχετικές εκθέσεις αυτοψίας από την Πολεοδομία..., χωρίς με κάποια από αυτές να χαρακτηρίζεται αυθαίρετη η υπό στοιχ. ΙΣ1-Α2 μεζονέτα, που αποτελεί το εργολαβικό αντάλλαγμα...Με βάση τα παραπάνω αποδεικνύεται ότι η εργολάβος εκτέλεσε και παρέδωσε στον εργοδότη τις οριζόντιες-ιδιοκτησίες της αντιπαροχής του.

Τόσο δε οι συνιστώσες και πολεοδομικές παραβάσεις παρεκκλίσεις του έργου, όσο και οι μικρής σημασίας ελλείψεις στα διαμερίσματα της αντιπαροχής, δεν καθιστούν το έργο εντελώς διαφορετικό από το συμφωνηθέν, ώστε να αναιρείται το δικαίωμα της εργολάβου για την απόληψη της αμοιβής της, ο δε εργοδότης δικαιούται σε άσκηση των δικαιωμάτων που προβλέπονται στα άρθρα 688, 689, 690 ΑΚ (διόρθωση ελαττωμάτων, μείωση αμοιβής, υπαναχώρηση από τη σύμβαση), τα οποία και δεν έχει ασκήσει, όχι όμως και σε άρνηση καταβολής του εργολαβικού ανταλλάγματος μέχρι τη διόρθωση των ελαττωμάτων, αφού, στην περίπτωση αυτή...ο εργοδότης δεν μπορεί να προτείνει κατά του εργολάβου την κατ' άρθρο 374ΑΚ ένσταση του μη εκπληρωθέντος συναλλάγματος....Η ενάγουσα εργολάβος ισχυρίζεται ότι με το από 18-1-2010 ιδιωτικό συμφωνητικό, συμφώνησε την πώληση στους Δ.

Δ. και Σ. Τ. της υπό στοιχ. ΙΣ1-Α2 μεζονέτας, του υπό στοιχ. Ρ-5 χώρου στάθμευσης του υπογείου και της υπό στοιχ. Ρ-6 κλειστής θέσης στάθμευσης του ισογείου, αντί συνολικού τιμήματος 450.000 ευρώ, καταβλητέου μέχρι την 8-7-2010, όταν θα υπογραφόταν το οριστικό συμβόλαιο μεταβίβασης των ως άνω οριζοντίων ιδιοκτησιών.

Με το ίδιο ιδιωτικό συμφωνητικό καταβλήθηκε στην ενάγουσα από τους υποψήφιους αγοραστές το ποσό των 20.000 ευρώ, ως αρραβώνας, με τη συμφωνία ότι...σε περίπτωση ματαίωσης της οριστικής σύμβασης από υπαιτιότητα της ενάγουσας, αυτή υποχρεούτο να επιστρέψει τον αρραβώνα εις διπλούν. Ότι εξ αιτίας της αδικαιολόγητης άρνησης του εναγόμενου οικοπεδούχου να της μεταβιβάσει την υπό στοιχ.

ΙΣ1-Α2 μεζονέτα, που αντιστοιχούσε στο εναπομένον ποσοστό 149/1000 εξ αδιαιρέτου του εργολαβικού ανταλλάγματος, η ενάγουσα θεωρήθηκε υπαίτια για τη μη κατάρτιση της οριστικής σύμβασης και στις 8-11-2010 επέστρεψε στους αγοραστές τον αρραβώνα εις διπλούν, δηλαδή τους κατέβαλε το συνολικό ποσό των 40.000 ευρώ και υπέστη θετική ζημία ύψους 20.000 ευρώ, το οποίο ζήτησε να της επιδικασθεί ως αποζημίωση...Η...αγωγή, ως προς το προαναφερόμενο αίτημά της, είναι νόμω αβάσιμη και απορριπτέα, αφού, υπό τα εκτιθέμενα σ' αυτήν, η σύμβαση περί αρραβώνα δεν είχε καταρτισθεί εγκύρως, διότι αφορούσε τη μεταβίβαση ακινήτων και δεν είχε περιβληθεί τον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου, επομένως η ενάγουσα...

υποχρεούτο μεν σε απόδοση του... ληφθέντος ποσού των 20.000 ευρώ... όχι όμως και στην καταβολή προς τους υποψήφιους αγοραστές του διπλάσιου του ληφθέντος αρραβώνα...Επομένως το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο, το οποίο, με την εκκαλούμενη απόφασή του, διέγνωσε τη νομιμότητα της ως άνω αγωγής ως προς το προαναφερόμενο αίτημά της, το οποίο δέχθηκε ως ουσία βάσιμο και επιδίκασε στην ενάγουσα αποζημίωση ύψους 20.000 ευρώ για την ως άνω αιτία, έσφαλε ως προς την ερμηνεία και εφαρμογή του νόμου...

Περαιτέρω, ...δεν αποδείχθηκε ότι εξ αιτίας της άρνησης του εναγομένου οικοπεδούχου να μεταβιβάσει στην ενάγουσα την υπό στοιχ. ΙΣ1-Α2 μεζονέτα του εργολαβικού ανταλλάγματος, αυτή υπέστη μείωση της αξίας της, ανερχόμενη στο ποσό των 150.000 ευρώ, λόγω της οικονομικής κρίσης που έπληξε την αγορά ακινήτων. Η ενάγουσα- εργολάβος προσκομίζει την από 10-3-2014 εκτίμηση (οικονομοτεχνική μελέτη) της εταιρείας "...", με την οποία προσδιορίζεται η εμπορική αξία της μεζονέτας σε 300.000 ευρώ κατά το χρόνο συζήτησης της από 14-2-2012 αγωγής (Ιανουάριο 2013), χωρίς οποιαδήποτε αναφορά στην αξία της τον Φεβρουάριο του έτους 2010, οπότε όφειλε ο εναγόμενος οικοπεδούχος να την μεταβιβάσει στην ενάγουσα, ώστε να δύναται να διαπιστωθεί αν και κατά ποιο ποσό διαφοροποιήθηκε η αξία του παραπάνω ακινήτου μεταξύ των δύο αυτών χρονικών σημείων.

Το προσκομιζόμενο από την ενάγουσα 18-1-2010 ιδιωτικό συμφωνητικό, με το οποίο αυτή φέρεται να αναλαμβάνει την υποχρέωση να μεταβιβάσει στους Δ. Δ. και Σ. Τ. το παραπάνω ακίνητο αντί τιμήματος 450.000 ευρώ δεν αποτελεί πρόσφορο αποδεικτικό μέσο από το οποίο να αποδεικνύεται ότι πράγματι η αξία του ακινήτου ανερχόταν στο εν λόγω ποσό, εφόσον δεν ενισχύεται από άλλα συγκριτικά στοιχεία (αντικειμενικές αξίες ακινήτων της περιοχής, συμβόλαια με τα οποία η ενάγουσα μεταβίβασε τα άλλα διαμερίσματα της ιδιοκτησίας της στην ίδια πολυκατοικία, συμβόλαια πώλησης άλλων ακινήτων στην ίδια περιοχή, αγγελίες κλπ).

Για τον ίδιο λόγο, δηλαδή επειδή δεν ενισχύονται από πρόσφορα συγκριτικά στοιχεία, δεν κρίνονται πειστικές στο σημείο τούτο οι καταθέσεις των μαρτύρων Σ. Γ. (που εξετάσθηκε στο ακροατήριο κατά πρόταση της ενάγουσας), η οποία προσδιορίζει την αξία των ακινήτων στην περιοχή κατά το έτος 2010 σε 4.000/τ.μ. και Δ.

Κ. (που εξετάσθηκε στο ακροατήριο κατά πρόταση του εναγομένου), ο οποίος αορίστως κατέθεσε ότι "πρέπει να υπήρξε μία μείωση στα διαμερίσματα, αν και η …έχει κρατήσει τιμή, ένα 15%". Ο δε ισχυρισμός που η ενάγουσα διαλαμβάνει στον πρώτο λόγο της από 5-7-2013 έφεσής της, ότι το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο έπρεπε να λάβει υπόψη αυτεπαγγέλτως και χωρίς απόδειξη τη μείωση της αξίας του ακινήτου, σύμφωνα με το άρθρο 336 ΚΠολΔ, είναι αβάσιμος, διότι ανεξαρτήτως του πασίδηλου γεγονότος της γενικής πτώσης της αγοράς ακινήτων κατά τα τελευταία έτη, εξ αιτίας της οικονομικής κρίσης, η ειδικότερη διαμόρφωση των εμπορικών αξιών των ακινήτων ανά συγκεκριμένη περιοχή δεν αποτελεί γεγονός πασίδηλο, ούτε γνωστό κατά τα διδάγματα της κοινής πείρας, ώστε να δύναται να ληφθεί υπόψη από το Δικαστήριο αυτεπαγγέλτως και χωρίς απόδειξη.

Επίσης, από τα προσκομισθέντα αποδεικτικά μέσα δεν αποδείχθηκε ότι εάν ο εναγόμενος οικοπεδούχος μεταβίβαζε εγκαίρως την υπό στοιχ. ΙΣ1-Α2 μεζονέτα του εργολαβικού ανταλλάγματος στην ενάγουσα εργολάβο, αυτή, κατά τη συνήθη πορεία των πραγμάτων, θα κατέθετε το τίμημα που θα εισέπραττε από την πώλησή της σε Τραπεζικό προθεσμιακό λογαριασμό, με επιτόκιο 5% ετησίως και θα εισέπραττε τόκους συνολικού ποσού 67.500 ευρώ, κατά το χρονικό διάστημα από 7-7-2010 μέχρι τη συζήτηση της από 14-2-2012 αγωγής της και ότι δεν θα επένδυε το ποσόν αυτό σε άλλο έργο ή δεν θα το διέθετε για την κάλυψη τρεχουσών υποχρεώσεών της, όπως συνήθως πράττουν οι τεχνικές εταιρείες σε όμοιες περιπτώσεις, λαμβανομένου υπόψη και του γεγονότος ότι η ενάγουσα εργολάβος, τουλάχιστον από την εκτέλεση του επίδικου έργου, έχει ληξιπρόθεσμη οφειλή προς το ΙΚΑ, ποσού 56.568,54 ευρώ.

Επομένως, το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο που με την εκκαλούμενη απόφασή του...απέρριψε ως ουσία αβάσιμα τα αιτήματα της από 14-2-2012 αγωγής περί αποζημίωσης της ενάγουσας α) για μείωση της αξίας της υπό στοιχ. ΙΣ1- Α2 μεζονέτας του εργολαβικού ανταλλάγματος κατά το ποσό των 150.000 ευρώ, λόγω της οικονομικής κρίσης που μεσολάβησε κατά τη διάρκεια της άρνησης του εναγομένου να προβεί στη μεταβίβασή της και β) λόγω απώλειας τόκων συνολικού ποσού 67.500 ευρώ, που θα της απέδιδε το τίμημα της πώλησης της παραπάνω μεζονέτας με την κατάθεσή του σε προθεσμιακό λογαριασμό, ορθά ερμήνευσε και εφάρμοσε το νόμο και εκτίμησε τις αποδείξεις, απορριπτομένων ως αβασίμων των πρώτου και δεύτερου λόγων της από 5-7-2013 έφεσης...".

Έτσι που έκρινε το Εφετείο, ως προς τα αμέσως ανωτέρω αναφερόμενα αγωγικά κονδύλια (μείωση αξίας του διαμερίσματος και απώλεια τόκων επί του τιμήματος) δεν παρεβίασε την ουσιαστικού δικαίου διάταξη του άρθρου 298 Α.Κ. απαιτώντας για την εφαρμογή της να συντρέχουν σωρευτικώς ως προϋποθέσεις του μετά πιθανότητος προσδοκωμένου κέρδους η συνηθισμένη πορεία των πραγμάτων και οι ειδικές περιστάσεις.

Επομένως ο περί του αντιθέτου δεύτερος κατά το πρώτο μέρος του (ii/α στο αναιρετήριο) λόγος αναιρέσεως από τον αριθμό 1 του άρθρου 559 Κ.Πολ.Δ., με τον οποίον προσάπτεται στην αναιρεσιβαλλομένη αιτίαση για εσφαλμένη, εκ της ρηθείσης αιτίας, εφαρμογή του άρθρου 298 Α.Κ. τυγχάνει αβάσιμος. Επί πλέον το Εφετείο με την προδιαληφθείσα κρίση του δεν εστέρησε την απόφασή του νομίμου βάσεως, καθόσον διέλαβε σ' αυτήν την απαιτουμένη αιτιολογία, παραθέτοντας με σαφήνεια και πληρότητα τα ανελέγκτως γενόμενα δεκτά ως αποδειχθέντα πραγματικά περιστατικά που θεμελιώνουν το σαφώς διατυπούμενο αποδεικτικό του πόρισμα ότι τα ως είρηται αγωγικά κονδύλια τυγχάνουν κατ' ουσίαν αβάσιμα, αφού δεν απεδείχθησαν από τα προσκομισθέντα ενώπιόν του αποδεικτικά μέσα.

Επομένως οι περί του αντιθέτου δεύτερος κατά το τέταρτο μέρος του και τρίτος ( ii/δ και iii στο αναιρετήριο) λόγοι αναιρέσεως από τον αριθμό 19 του άρθρου 559 Κ.Πολ.Δ., με τους οποίους προσάπτονται στην προσβαλλομένη απόφαση αιτιάσεις για ελλιπείς και αντιφατικές αιτιολογίες ως προς την απόρριψη των προαναφερομένων αγωγικών κονδυλίου, είναι αβάσιμοι.

Εξάλλου, το Εφετείο, με την αναιρετικώς ανέλεγκτη κρίση του ότι το προσκομιζόμενο από την ενάγουσα από 18-1-2010 ιδιωτικό συμφωνητικό, με το οποίο φέρεται να αναλαμβάνει την υποχρέωση πωλήσεως του ανωτέρω ακινήτου αντί τιμήματος 450.000 ευρώ, μη ενισχυόμενο από άλλα συγκριτικά στοιχεία (συμβόλαια μεταβιβάσεως κ.λ.π) δεν αποτελεί πρόσφορο αποδεικτικό μέσο για την απόδειξη της αξίας του εν λόγω ακινήτου, δεν υπέπεσε σε οποιαδήποτε αναιρετική πλημμέλεια από τον αριθμό 11 του άρθρου 559 Κ.Πολ.Δ., και ο περί του αντιθέτου δεύτερος κατά το δεύτερο μέρος του (ii/β στο αναιρετήριο) λόγος αναιρέσεως από την ρηθείσα διάταξη, πέραν της αοριστίας του συνισταμένης στο ότι δεν προσδιορίζεται σε ποια ειδικότερη πλημμέλεια υπέπεσε τα Εφετείο με την ανωτέρω κρίση του, τυγχάνει αβάσιμος.

Τέλος, με τον ίδιο ως άνω δεύτερο κατά το τρίτο μέρος του (ii/γ στο αναιρετήριο) λόγο αναιρέσεως, υπό την επίκληση του άρθρου 559 αριθμ. 14 Κ.Πολ.Δ., ψέγεται το Εφετείο ότι ενώ η διάταξη του άρθρου 298 εδ. β' Α.Κ. καθορίζει ως στοιχείο του διαφυγόντος κέρδος την πιθανότητα επελεύσεώς του, δεν εστήριξε την σχετική αποδεικτική του κρίση, όπως είχε υποχρέωση (άρθρο 347 Κ.Πολ.Δ.) σε πιθανολόγηση των κρισίμων για την θεμελίωση του αντιστοίχου αγωγικού κονδυλίου πραγματικών περιστατικών, αλλά αξίωσε πλήρη απόδειξη, η οποία, κατά την κρίση του, δεν συνέτρεξε και για το λόγο αυτό απέρριψε ως αβάσιμο το εν λόγω κονδύλιο.

Ο λόγος αυτός αναιρέσεως είναι αβάσιμος, διότι η πιθανότητα επελεύσεως ως στοιχείο του διαφυγόντος κέρδους δεν καθορίζει και την διαδικασία εκδικάσεως της σχετικής αγωγής. Επομένως εφόσον η ένδικη αγωγή υπάγεται στην τακτική διαδικασία, στην οποία απαιτείται πλήρης απόδειξη, ορθώς το Εφετείο, όπως άλλωστε και το Πρωτοβάθμιο Δικαστήριο, αξίωσε την νόμιμη ταύτη απόδειξη και δεν αρκέσθηκε σε πιθανολόγηση.

Επειδή, σύμφωνα με τα άρθρα 349 και 351 του Α.Κ., ο δανειστής γίνεται υπερήμερος αν δεν αποδέχεται την παροχή που του προσφέρεται, καθώς επίσης και αν, μολονότι προσκλήθηκε από τον οφειλέτη, δεν προβαίνει στην απαραίτητη πράξη ή σύμπραξη, χωρίς την οποία δεν μπορεί ο οφειλέτης να εκπληρώσει την παροχή. Κατά το άρθρο δε 358 Α.Κ., ο οφειλέτης έχει δικαίωμα να απαιτήσει από τον υπερήμερο δανειστή κάθε τι, που χρειάσθηκε να δαπανήσει επί πλέον για την ατελεσφόρητη προσφορά της παροχής, καθώς και για τη φύλαξη και τη συντήρησή της κατά τη διάρκεια της υπερημερίας.

Με βάση τις ανωτέρω διατάξεις ρυθμίζεται η ευθύνη του δανειστή, σύμφωνα με την αρχή ότι η αποδοχή της παροχής αποτελεί κατά κανόνα δικαίωμα αυτού και όχι υποχρέωσή του, θεσπίζεται δε περιορισμένη υποχρέωση για αποζημίωση, ανεξαρτήτως από το πταίσμα του δανειστή. Όμως, από τις διατάξεις αυτές ή άλλους ορισμούς του νόμου, δεν μπορεί να συναχθεί ότι η υπαίτια παράλειψη των ως άνω ενεργειών από το δανειστή, όπως είναι και ο εργοδότης στην εργολαβική σύμβαση, αποτελεί παράβαση υποχρεώσεως από μόνο το λόγο ότι αυτές είναι απαραίτητες για την εκπλήρωση της παροχής από τον οφειλέτη και χωρίς τη συνδρομή άλλων περιστατικών και ότι ο δανειστής περιέρχεται κατόπιν αυτού σε υπερημερία οφειλέτη, ώστε να ευθύνεται σε πλήρη αποζημίωση.

Ως επί πλέον δαπάνες, περιλαμβανόμενες στην περιορισμένη αποζημίωση που δικαιούται, κατά το άρθρο 358 Α.Κ., ο οφειλέτης θεωρούνται εκείνες, οι οποίες δεν θα γίνονταν αν ο δανειστής δεχόταν την εκπλήρωση της παροχής ή προέβαινε στην απαραίτητη πράξη ή σύμπραξη για την εκπλήρωση της παροχής του οφειλέτη. (Α.Π.887/2013, Ολ.Α.Π. 828/73).

Στην προκειμένη περίπτωση το Εφετείο κρίνοντας τον τρίτο λόγο εφέσεως της αναιρεσειούσης που αφορούσε την απόρριψη ως μη νομίμου του αιτήματος αυτής περί επιδικάσεως ως αποζημιώσεως του ποσού των 18.200 ευρώ το οποίο κατέβαλε για την πληρωμή των μισθωμάτων της οικίας του αναιρεσιβλήτου, κατά την διάρκεια της υπερημερίας αυτού περί την παραλαβήν των διαμερισμάτων της αντιπαροχής του , διέλαβε στην προσβαλλομένη απόφασή του τα εξής : "...η ενάγουσα ισχυρίζεται ότι δυνάμει του από 15-5-2008 ιδιωτικού συμφωνητικού μισθώσεως που συνήψε με εκμισθώτρια την...

μίσθωσε ένα διαμέρισμα που βρίσκεται σε πολυκατοικία επί της οδού..., αντί μηνιαίου μισθώματος 1.400 ευρώ, προκειμένου αυτό να χρησιμοποιηθεί ως κατοικία του εναγόμενου οικοπεδούχου και της οικογένειάς του, μέχρι την αποπεράτωση των διαμερισμάτων της αντιπαροχής επί της προαναφερόμενης οικοδομής που η ενάγουσα ανήγειρε ως εργολάβος...Ότι ο εναγόμενος, αν και τα διαμερίσματα της αντιπαροχής αποπερατώθηκαν κατά το τέλος Ιανουαρίου 2010 και προσκλήθηκε να τα παραλάβει, αρνείται αδικαιολόγητα την παραλαβή τους και εξακολουθεί να διαμένει στο μισθωμένο από την ενάγουσα διαμέρισμα και ότι εξ αιτίας της προπεριγραφόμενης συμπεριφοράς του εναγομένου η ενάγουσα ζημιώθηκε κατά το ποσό των 18.200 ευρώ, το οποίο κατέβαλε για μισθώματα κατά το χρονικό διάστημα από 1-2-2010 έως 30-3-2011 (1.400 X 13 μήνες), το οποίο ζήτησε να της επιδικασθεί.

Το αίτημα αυτό της αγωγής είναι μη νόμιμο και απορριπτέο, αφού...η αδικαιολόγητη άρνηση του εναγομένου οικοπεδούχου να παραλάβει τα αποπερατωμένα διαμερίσματα της αντιπαροχής καθιστά αυτόν υπερήμερο δανειστή, κατά του οποίου η ενάγουσα δικαιούται να αξιώσει περιορισμένη αποζημίωση, στην οποία δεν περιλαμβάνονται τα προαναφερόμενα μισθώματα που κατέβαλε για τη διαμονή του σε μισθωμένο διαμέρισμα κατά το χρονικό διάστημα της υπερημερίας του, καθόσον αυτά δεν συνιστούν δαπάνες που έγιναν για την ατελεσφόρητη προσφορά των αποπερατωμένων διαμερισμάτων της αντιπαροχής ούτε για τη φύλαξη ή τη συντήρησή τους κατά τη διάρκεια της υπερημερίας του εναγομένου.

Επομένως, το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο που με την εκκαλούμενη απόφασή του απέρριψε το προαναφερόμενο αίτημα της αγωγής ως μη νόμιμο, ορθά ερμήνευσε και εφάρμοσε το νόμο, απορριπτομένου ως αβασίμου του τρίτου λόγου της από 5-7-2013 έφεσης....". Έτσι που έκρινε το Εφετείο, ορθώς ερμήνευσε και εφήρμοσε τις προεκτεθείσες ουσιαστικού δικαίου διατάξεις των άρθρων 349 , 351 και 358 Α.Κ., απορρίπτοντας ως μη νόμιμο το αντίστοιχο αγωγικό κονδύλιο, και ο περί του αντιθέτου τέταρτος κατά το τελευταίο μέρος του λόγος του αναιρετηρίου, με τον οποίο προσάπτεται στην προσβαλλομένη απόφαση πλημμέλεια από τον αριθμό 1 του άρθρου 559 Κ.Πολ.Δ., λόγω παραβιάσεως των προειρημένων διατάξεων είναι αβάσιμος.

Κατ' ακολουθίαν των ανωτέρω, η αίτηση αναιρέσεως πρέπει να απορριφθεί, να διαταχθεί δε η εισαγωγή του κατατεθέντος από την αναιρεσείουσα παραβόλου στο Δημόσιο Ταμείο (άρθρο 495 παρ. 4 Κ.Πολ.Δ.) και να καταδικασθεί επί πλέον η τελευταία, ως ηττωμένη (άρθρα 176, 183 και 191 παρ.2 Κ.Πολ.Δ.) στην πληρωμή των δικαστικών εξόδων του αναιρεσιβλήτου, κατά τα ειδικότερα στο διατακτικό εκτιθέμενα.

Γ Ι Α Τ Ο Υ Σ Λ Ο Γ Ο Υ Σ Α Υ Τ Ο Υ Σ

Απορρίπτει την από 31 Ιουλίου 2015 αίτηση της Εταιρείας Περιορισμένης Ευθύνης, με την επωνυμία "..." για αναίρεση της υπ' αριθμ. 6319/2014 αποφάσεως του Εφετείου Αθηνών.

Διατάσσει την εισαγωγή του κατατεθέντος παραβόλου στο Δημόσιο Ταμείο.

Επιβάλλει στην αναιρεσείουσα τα δικαστικά έξοδα του αναιρεσιβλήτου, τα οποία ορίζει στο ποσό των δύο χιλιάδων επτακοσίων (2.700) ευρώ. ΚΡΙΘΗΚΕ, αποφασίσθηκε στην Αθήνα, στις 14 Ιουνίου 2017.

ΔΗΜΟΣΙΕΥΘΗΚΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του, στην Αθήνα, στις 5 Σεπτεμβρίου 2017.

Ο ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ