Supreme Court allows appeal against eviction notice revocation due to appellate court's failure to apply civil code interpretation rules.

Απόφαση 1487 / 2006 (Δ, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)

Αριθμός 1487/2006

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Δ΄ Πολιτικό Τμήμα

ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από τους Δικαστές: Αθανάσιο Κρητικό, Αντιπρόεδρο, Γεώργιο Βούλγαρη, Δημήτριο Κυριτσάκη, Αχιλλέα Νταφούλη και Δημήτριο Δαλιάνη, Αρεοπαγίτες.

ΣΥΝΗΛΘΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 7 Απριλίου 2006, με την παρουσία και της Γραμματέως Μάρθας Ψαραύτη, για να δικάσει μεταξύ:

Της αναιρεσείουσας: Εταιρείας περιορισμένης ευθύνης με την επωνυμία «............................ Ε.Π.Ε.Υ.Ε.», που εδρεύει στην Αθήνα, βρίσκεται στο στάδιο της εκκαθάρισης και εκπροσωπείται νόμιμα από τους εκκαθαριστές της ..................... και ......................., η οποία εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο της Απόστολο Γεωργιάδη.

Της αναιρεσιβλήτου: Ανώνυμης εταιρείας με την επωνυμία «SATO ΒΙΟΜΗΧΑΝΙΑ ΕΠΙΠΛΩΝ ΓΡΑΦΕΙΟΥ Α.Ε.», που εδρεύει στη Θεσσαλονίκη και εκπροσωπείται νόμιμα, η οποία εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο της Δημήτριο Φαρμακίδη – Μάρκου, με δήλωση του άρθρου 242 παρ. 2 ΚΠολΔ.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με τις από 1-4-2004 και 23-4-2004 αντίθετες αγωγές της ήδη αναιρεσείουσας και αναιρεσιβλήτου, αντίστοιχα, που κατατέθηκαν στο Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών και συνεκδικάσθηκαν. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 3512/2004 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 7347/2005 οριστική του Εφετείου Αθηνών. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητεί η αναιρεσείουσα με την από 5 Οκτωβρίου 2005 αίτησή της.

Κατά τη συζήτηση της αίτησης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν, όπως σημειώνεται πιο πάνω. Ο Εισηγητής Αρεοπαγίτης Δημήτριος Δαλιάνης, ανέγνωσε την από 29 Μαρτίου 2006 έκθεσή του, με την οποία εισηγήθηκε την εν μέρει παραδοχή της κρινόμενης αίτησης αναίρεσης. Ο πληρεξούσιος της αναιρεσείουσας ζήτησε την παραδοχή της αίτησης και την καταδίκη του αντίδικου μέρους στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Ι. Κατά το άρθρο 5 παρ.1 του π.δ. 34/1995, όπως διαμορφώθηκε μετά την αντικατάστασή του με το άρθρο 7 παρ.6 του ν.2741/1999, η νόμιμη διάρκεια των μισθώσεων που υπάγονται στο εν λόγω π.δ/μα είναι δωδεκαετής. Σύμφωνα δε με το άρθρο 7 παρ.8 του ν.2741/1999 η ως άνω ρύθμιση καταλαμβάνει και τις υφιστάμενες μισθώσεις, δηλαδή αυτές που έχουν καταρτισθεί πριν από την ισχύ του νόμου τούτου (28-9-1999) και δεν έχουν συμπληρώσει συνολικό χρόνο δώδεκα ετών.

Περαιτέρω, από τις διατάξεις των άρθρων 60 και 61 του ειρημένου π.δ/τος, όπως αντικαταστάθηκαν με το άρθρο 7 παρ.14 και 15 του Ν.2741/1999, προκύπτει α) ότι, σε περίπτωση που η εμπορική μίσθωση λήξει με τη συμπλήρωση δωδεκαετίας, ο εκμισθωτής οφείλει να καταβάλει στον μισθωτή, ως αποζημίωση για την άϋλη εμπορική αξία του μισθίου, ποσό ίσο με το καταβαλλόμενο κατά τον χρόνο της λήξεως μίσθωμα είκοσι τεσσάρων μηνών και β) ότι η αποζημίωση αυτή δεν οφείλεται, πλην άλλων, και όταν, μετά τη λήξη της μισθώσεως λόγω συμπληρώσεως δωδεκαετίας, παρέλθει χρονικό διάστημα τεσσάρων ετών, χωρίς η σχετική περί αποδόσεως του μισθίου αγωγή να έχει ασκηθεί εντός εννέα μηνών από τη λήξη της μισθώσεως, έστω και αν η διάρκειά της έχει συμφωνηθεί για διάστημα μεγαλύτερο των δώδεκα ετών.

Στην περίπτωση αυτή η μίσθωση θεωρείται ότι έχει παραταθεί για μια τετραετία, μετά τη λήξη της οποίας ο εκμισθωτής μπορεί να ζητήσει με αγωγή την απόδοση του μισθίου, χωρίς να υποχρεούται στην πληρωμή αποζημιώσεως για άϋλη εμπορική αξία. ΄Ετσι, αν ο μισθωτής παραμείνει στη χρήση του μισθίου επί χρόνο μείζονα των δέκα έξι ετών (12+4) δεν δικαιούται να λάβει αποζημίωση για άϋλη εμπορική αξία.

Νομοθετικός σκοπός της ρυθμίσεως αυτής είναι η εξισορρόπηση των συμφερόντων του μισθωτή και του εκμισθωτή, αφού, σύμφωνα με την εισηγητική έκθεση του Ν.2741/1999 «σε αυτή την περίπτωση με την επιπλέον παραμονή του μισθωτή στο μίσθιο θεωρείται ότι καρπώθηκε (ο μισθωτής) την άϋλη αυτή εμπορική αξία». Εξάλλου, όπως προκύπτει από τη διάταξη του άρθρου 58 παρ.1 του π.δ. 34/1995, ως χρόνος παραμονής στη χρήση του μισθίου, με βάση τον οποίο προσδιορίζεται η νόμιμη (δηλ.

η υποχρεωτική) διάρκεια της μισθώσεως, νοείται ο συνολικός χρόνος που συμπληρώνεται, χωρίς διακοπή, στο πρόσωπο του μισθωτή, συνυπολογιζόμενου και του χρόνου των τυχόν δικαιοπαρόχων του, ανεξαρτήτως του είδους της συμβάσεως. Ως εκ τούτου, συνυπολογίζεται και ο χρόνος της προγενέστερης μισθώσεως, στην περίπτωση που αυτή ανανεώνεται ή στην περίπτωση που καταργείται και συνάπτεται νέα μίσθωση μεταξύ των ίδιων προσώπων.

Αν όμως οι συμβαλλόμενοι, στο πλαίσιο της συμβατικής ελευθερίας (άρθρο 361), η οποία περιλαμβάνει και την ελευθερία διαμορφώσεως του περιεχομένου της συμβάσεως, ήθελαν πράγματι στη συγκεκριμένη περίπτωση την κατάργηση της παλαιάς και τη σύναψη νέας μισθώσεως ανεξάρτητης από την παλαιά, τότε στον νόμιμο χρόνο διάρκειας της μισθώσεως δεν συνυπολογίζεται ο χρόνος της προηγούμενης μισθώσεως.

Και τούτο, διότι η διάταξη του άρθρου 58 παρ.11 του π.δ. 34/1995 είναι ερμηνευτική των δηλώσεων βουλήσεως των συμβαλλομένων και δεν εφαρμόζεται, αν προκύπτει σαφώς ότι, με τις εκατέρωθεν δηλώσεις τους, οι συμβαλλόμενοι ήθελαν την κατάρτιση νέας μισθώσεως ανεξάρτητης από την παλαιά. Για την ταυτότητα του νομοθετικού λόγου, η ίδια λύση προσήκει και στην περίπτωση καταγγελίας της μισθωτικής συμβάσεως, αφού, όπως προκύπτει από τις διατάξεις των άρθρων 167, 587 εδ.α΄ ΑΚ και 15 του π.δ. 34/1995, η περιέλευση της σχετικής μονομερούς δηλώσεως καταγγελίας στον αντισυμβαλλόμενο του καταγγέλλοντος επιφέρει την άμεση και αυτοδίκαιη λύση της μισθώσεως, δηλαδή την απόσβεση ολόκληρης της μισθωτικής συμβάσεως για το μέλλον.

΄Ετσι, στον νόμιμο χρόνο διάρκειας της μισθώσεως δεν προσμετρείται ο χρόνος της προηγούμενης μισθώσεως, η οποία έχει λυθεί με καταγγελία. Συνυπολογίζεται όμως ο χρόνος αυτός, σε περίπτωση συμβατικής ανακλήσεως της καταγγελίας, αν δηλαδή με νεότερη σύμβαση των μερών συμφωνήθηκε η άρση των συνεπειών της καταγγελίας ή θεωρήθηκε αυτή ως μη γενόμενη.

Εν προκειμένω, το εφετείο δέχθηκε με την προσβαλλόμενη απόφασή του, ανελέγκτως, τα εξής: Με σύμβαση μισθώσεως, που άρχισε την ................ και παρατάθηκε με νεότερη συμφωνία έως την ..............., η αναιρεσείουσα εκμίσθωσε στην αναιρεσίβλητη ανώνυμη εταιρία το επί των οδών ............... αρ........... και ευρισκόμενο κατάστημα, αποτελούμενο από ισόγειο, πατάρι και υπόγειο εμβαδού 570 τ.μ., 230 τ.μ και 570 τ.μ, αντιστοίχως, προκειμένων η τελευταία να το χρησιμοποιήσει για την άσκηση της επιχειρηματικής δραστηριότητάς της.

Με την από 28-11-1988 αγωγή της, η αναιρεσείουσα, επικαλούμενη κακή χρήση του μισθίου από την αναιρεσίβλητη, κατήγγειλε τη μίσθωση και ζήτησε την απόδοση της χρήσεώς του. Επί της αγωγής αυτής εκδόθηκαν η 1369/1989 απορριπτική απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών και η 3569/1990 απορριπτική της σχετικής εφέσεως απόφαση του Εφετείου Αθηνών, ακολούθως δε, επί σχετικής αιτήσεως αναιρέσεως, εκδόθηκε η 262/1992 απόφαση του Αρείου Πάγου, με την οποία, αφού αναιρέθηκε η εφετειακή απόφαση, έγινε δεκτή η αγωγή και καταδικάσθηκε η αναιρεσίβλητη να αποδώσει τη χρήση του μισθίου στην αναιρεσείουσα.

Αντίγραφο του απογράφου της άνω αποφάσεως του Αρείου Πάγου με επιταγή προς εκτέλεση επιδόθηκε στην αναιρεσίβλητη την 31-3-1992, πλην όμως η διαδικασία της αναγκαστικής εκτελέσεως δεν ολοκλήρώθηκε, αφού, με το από ........ ιδιωτικό συμφωνητικό, η αναιρεσείουσα εκμίσθωσε εκ νέου στην αναιρεσίβλητη το ίδιο ως άνω κατάστημα για το χρονικό διάστημα από 1-4-1992 έως 31-3-1998 και, κατόπιν συμβατικής παρατάσεως, έως 31-3-2004, αντί μηνιαίου μισθώματος 3.500.000 δραχμών, το οποίο, αναπροσαρμοζόμενο συμβατικώς, είχε διαμορφωθεί στο ποσό των 27.052.20 ευρώ από την 1-4-2003.

Πριν παρέλθουν εννέα μήνες από την 31-3-2004, η αναιρεσείουσα άσκησε την από 1-4-2004 αγωγή, με την οποία ζήτησε την απόδοση της χρήσεως του μισθίου, λόγω λήξεως της μισθώσεως στις 31-3-2004, η δε αναιρεσίβλητη άσκησε την από 23-4-2004 αγωγή, με την οποία ζήτησε να αναγνωρισθεί η υποχρέωση της αναιρεσείουσας (εναγομένης) να καταβάλει σ' αυτή (αναιρεσίβλητη), ως αποζημίωση για την άϋλη εμπορική αξία του μισθίου, το ποσό των 649.252,80 ευρώ, το οποίο αντιστοιχεί στο μίσθωμα είκοσι τεσσάρων μηνών, όπως αυτό είχε διαμορφωθεί κατά τον χρόνο λήξεως της μισθώσεως.

Με αφετηρία τις εκτεθείσες διαπιστώσεις, το εφετείο έκρινε α) ότι με την καταγγελία, που περιέχεται στην από 28-11-1988 αγωγή της αναιρεσείουσας, επήλθε η λύση της αρχικής μισθώσεως, β) ότι η εν συνεχεία εκ μέρους της αναιρεσίβλητης χρήση του μισθίου, ως γενόμενη χωρίς καμία συμβατική σχέση, ήταν αυθαίρετη και δεν επέφερε ανατροπή των αποτελεσμάτων της καταγγελίας, ούτε αναβίωση ή παράταση της μισθώσεως, γ) ότι η μεταγενέστερη από20-4-1992 μίσθωση, που άρχισε την 1-4-1992, είναι νέα, αυτοτελής και ανεξάρτητη εμπορική μίσθωση, η οποία, καταληφθείσα από τις ρυθμίσεις του ν.2235/1994 και του ν.2741/1999, έληξε την 31-3-2004 με τη συμπλήρωση της νόμιμης δωδεκαετούς διάρκειας, που συμπίπτει με τη συμβατική της διάρκεια και δ) ότι στον χρόνο της νέας αυτής μισθώσεως δεν συνυπολογίζεται ο χρόνος της αρχικής (καταγγελθείσας) μισθώσεως, ούτε ο χρόνος της μετέπειτα αυθαίρετης χρήσεως του μισθίου από την αναιρεσίβλητη.

Ακολούθως το εφετείο απέρριψε την από 31-12-2004 έφεση της αναιρεσείουσας κατά της πρωτόδικης αποφάσεως, με την οποία έγινε δεκτή η από 23-4-2004 αγωγή της αναιρεσίβλητης και αναγνωρίσθηκε η υποχρέωση της αναιρεσείουσας να καταβάλει στην πρώτη το ποσό των 649.252, ευρώ (27.052,20 ευρώ Χ 24 μήνες), ως αποζημίωση για την άϋλη εμπορική αξία του μισθίου.

Με τις κρίσεις του αυτές το εφετείο δεν παρεβίασε, με εσφαλμένη ερμηνεία ή εφαρμογή, τις προαναφερθείσες διατάξεις του ουσιαστικού δικαίου. Επομένως, ο περί του αντιθέτου, εκ του άρθρου 559 αρ.1 ΚΠολΔ απορρέων, πρώτος λόγος του αναιρετηρίου είναι αβάσιμος.

ΙΙ. Ο προβλεπόμενος στο άρθρο 559 αρ.1 εδ.α΄ ΚΠολΔ λόγος αναιρέσεως για παραβίαση των ερμηνευτικών κανόνων των δικαιοπραξιών δημιουργείται και όταν το δικαστήριο της ουσίας, ενώ διαπιστώνει ρητώς ή εμμέσως, κατά τη μη υποκείμενη σε αναιρετικό έλεγχο κρίση του, την ύπαρξη κενού ή ασάφειας στη δικαιοπραξία ως προς την έννοια της δηλώσεως βουλήσεως, παραλείπει να προσφύγει στις γενικές ερμηνευτικές αρχές των άρθρων 173 και 200 ΑΚ προς διακρίβωση του νοήματος της δηλώσεως βουλήσεως ή να παραθέσει στην απόφασή του τα πραγματικά εκείνα στοιχεία από τα οποία προκύπτει η εφαρμογή των κανόνων αυτών.

Όπως προκύπτει από την προσβαλλόμενη απόφαση, το εφετείο απέρριψε ως κατ' ουσίαν αβάσιμο τον ισχυρισμό της αναιρεσείουσας περί της γενόμενης με το από ............. μισθωτήριο σιωπηρής συμβατικής ανακλήσεως της καταγγελίας της πρώτης μισθώσεως, δεχθέν ότι από το περιεχόμενο του εν λόγω μισθωτηρίου, «σε συνδυασμό με το σύνολο του ως άνω αποδεικτικού υλικού» (δηλ.

τις ένορκες καταθέσεις των μαρτύρων και τα έγγραφα που επικαλέσθηκαν και προσκόμισαν οι διάδικοι), δεν αποδεικνύεται η προβληθείσα από την αναιρεσείουσα συμφωνία καταργήσεως και άρσεως των αποτελεσμάτων της κρίσιμης καταγγελίας. Η παραδοχή αυτή εμπεριέχει έμμεση διαπίστωση της υπάρξεως κενού και ασάφειας στις διαλαμβανόμενες στο άνω μισθωτήριο δηλώσεις βουλήσεως των συμβαλλομένων (δηλ.

της αναιρεσείουσας και της αναιρεσίβλητης), ως προς το ζήτημα αν με το κρίσιμο μισθωτήριο έγινε ή όχι ανάκληση της καταγγελίας της πρώτης μισθώσεως, αφού το εφετείο, κατά τη διαμόρφωση της αποφατικής προς τούτο κρίσεώς του, προέβη σε ερμηνευτική επεξεργασία του εν λόγω μισθωτηρίου, λαμβάνοντας υπόψη και άλλα (εξωσυμβατικά) στοιχεία.

Ενώ όμως έπρεπε, μετά την άνω διαπίστωση, να προσφύγει στους περιεχόμενους στα άρθρα 173 και 200 ΑΚ ερμηνευτικούς κανόνες των δικαιοπραξιών, προκειμένου να αποσαφηνίσει το νόημα των επίμαχων δηλώσεων βουλήσεως με τα μέτρα της καλής πίστεως και των συναλλακτικών ηθών, δεν έκανε χρήση των εν λόγω κανόνων, ούτε παραθέτει στην απόφασή του στοιχεία δηλωτικά της χρήσεως των κανόνων αυτών.

Ως εκ τούτου, το εφετείο παρεβίασε, παραλείποντας να εφαρμόσει, τις διατάξεις των άρθρων 173 και 200 ΑΚ. Επομένως, ο εκ του άρθρου 559 αρ.1 ΚΠολΔ απορρέων δεύτερος λόγος της αιτήσεως αναιρέσεως, με τον οποίο καταλογίζεται στο εφετείο η πλημμέλεια αυτή, είναι βάσιμος. Κατ΄ ακολουθίαν, πρέπει να αναιρεθεί η προσβαλλόμενη απόφαση κατά το μέρος που απορρίφθηκε ο ισχυρισμός της αναιρεσείουσας περί συμβατικής ανακλήσεως της καταγγελίας της πρώτης μισθώσεως και να παραπεμφθεί αντιστοίχως η υπόθεση προς περαιτέρω εκδίκαση στο ίδιο εφετείο, το οποίο θα συγκροτηθεί από δικαστές άλλους εκείνων που δίκασαν προηγουμένως.

Τα δικαστικά έξοδα πρέπει να επιβληθούν σε βάρος της αναιρεσίβλητης (άρθρα 176 και 183 ΚΠολΔ).

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

-

Αναιρεί την 7347/2005 απόφαση του Εφετείου Αθηνών κατά το αναφερόμενο στο σκεπτικό μέρος.

-

Παραπέμπει κατά το μέρος αυτό την υπόθεση προς περαιτέρω εκδίκαση στο ίδιο εφετείο με άλλη σύνθεση. Και

-

Καταδικάζει την αναιρεσίβλητη στην πληρωμή των δικαστικών εξόδων της αναιρεσείουσας, τα οποία οποία ορίζει σε χίλια εκατό (1.100) ευρώ.

Κρίθηκε και αποφασίσθηκε στην Αθήνα, στις 31 Μαΐου 2006. Και

Δημοσιεύθηκε στην Αθήνα, σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του στις 4 Ιουλίου 2006.

Ο ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ