Supreme Court dismisses appeal on rent arrears, ruling agreed rent is valid despite tenant's illegal property expansion.

Απόφαση 1470 / 2009 (Δ, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ) Αριθμός 1470/2009

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Δ' Πολιτικό Τμήμα

ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από τους Δικαστές: Γεώργιο Πετράκη, Αντιπρόεδρο του Αρείου Πάγου, Αθανάσιο Πολυζωγόπουλο, Ελευθέριο Μάλλιο, Γεωργία Λαλούση και Ευτύχιο Παλαιοκαστρίτη, Αρεοπαγίτες.

ΣΥΝΗΛΘΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 27 Μαρτίου 2009, με την παρουσία και του Γραμματέα Γεωργίου Φιστούρη για να δικάσει μεταξύ:

Των αναιρεσειόντων: 1) ..., 2) Ομόρρυθμης Εταιρείας με την επωνυμία "... Ο.Ε.", που εδρεύει στην Αθήνα και εκπροσωπείται νόμιμα, οι οποίοι εκπροσωπήθηκαν από τον πληρεξούσιο δικηγόρο τους Στεφανογιάννη Οικονόμου με δήλωση κατ' άρθρο 242 παρ. 2 ΚΠολΔ και κατέθεσε προτάσεις.

Της αναιρεσιβλήτου: Δημοτικής Επιχείρησης Ανάπτυξης του Δήμου Χαϊδαρίου, που εδρεύει στο Χαϊδάρι Αττικής και εκπροσωπείται νόμιμα, η οποία εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο της Νικόλαο-Ελευθέριο Σαγώνα και κατέθεσε προτάσεις.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 26/10/2004 αγωγή της ήδη αναιρεσιβλήτου, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 2388/2005 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 6177/2006 του Εφετείου Αθηνών. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητούν οι αναιρεσείοντες με την από 3/9/2006 αίτησή τους.

Κατά τη συζήτηση της αίτησης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν, όπως σημειώνεται πιο πάνω. Ο Εισηγητής Αρεοπαγίτης Αθανάσιος Πολυζωγόπουλος, ανέγνωσε την από 2/11/2007 έκθεσή του, με την οποία εισηγήθηκε την απόρριψη της αιτήσεως αναιρέσεως. Ο πληρεξούσιος της αναιρεσιβλήτου ζήτησε την απόρριψη της αιτήσεως και την καταδίκη του αντίδικου μέρους στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Στη διάταξη του άρθρου 601 ΑΚ ορίζεται: "ο μισθωτής, για όσο χρόνο παρακρατεί το μίσθιο μετά τη λήξη της μίσθωσης, οφείλει ως αποζημίωση το συμφωνημένο μίσθωμα, χωρίς αυτό να αποκλείει δικαίωμα του εκμισθωτή να απαιτήσει και άλλη περαιτέρω ζημία". Κατά τη διάταξη αυτή προϋποθέσεις για την απαίτηση του συμφωνημένου μισθώματος, ως αποζημιώσεως χρήσεως, είναι η λήξη της μίσθωσης και η μετά ταύτα παράνομη παρακράτηση του μισθίου από τον μισθωτή, χωρίς να ερευνάται αν ο εκμισθωτής υπέστη ζημία από την καθυστέρηση της απόδοσης.

Εκτός όμως από την πιο πάνω αποζημίωση χρήσεως ο εκμισθωτής δικαιούται να απαιτήσει για την παρακράτηση του μισθίου και την αποκατάσταση κάθε άλλης περαιτέρω ζημίας κατά τις γενικές διατάξεις περί υπερημερίας του οφειλέτη (άρθρο 343 επ. ΑΚ), η οποία έχει ως προϋπόθεση το πταίσμα του οφειλέτη, το οποίο τεκμαίρεται και την ανυπαρξία αυτού οφείλει να επικαλεσθεί κατ'ένσταση και ν' αποδείξει ο οφειλέτης (άρθρα 336, 342 ΑΚ) για να απαλλαγεί.

Τέτοια ζημία είναι συνήθως το μίσθωμα, το οποίο θα ελάμβανε ο εκμισθωτής από άλλο μισθωτή, εάν του παραδιδόταν το μίσθιο κατά τη λήξη της μίσθωσης. Εξάλλου, κατά το άρθρο 559 αριθ. 1 Κ.Πολ.Δ., δημιουργείται λόγος αναιρέσεως αν παραβιασθεί κανόνας ουσιαστικού δικαίου, συνίσταται δε η παραβίαση στην εσφαλμένη ερμηνεία ή εφαρμογή κανόνα, που υπάρχει, όταν εφαρμόζεται ή δεν εφαρμόζεται, κατά περίπτωση, κανόνας ουσιαστικού δικαίου αν και δεν υπάρχουν ή υπάρχουν, αντίστοιχα, οι πραγματικές προϋποθέσεις για την εφαρμογή του, σύμφωνα με τα όσα ανελέγκτως δέχθηκε το δικαστήριο της ουσίας.

Στην προκειμένη περίπτωση, όπως προκύπτει από την προσβαλλόμενη απόφαση, το Εφετείο, δέχθηκε, ανελέγκτως ότι απεδείχθησαν τα παρακάτω πραγματικά περιστατικά, αναφορικά με την αποζημίωση χρήσης της αναιρεσίβλητης εκμισθώτριας, λόγω παρακράτησης από τους αναιρεσείοντες μισθωτές της χρήσης του επίδικου καταστήματος: " ....

Με το από ... ιδιωτικό συμφωνητικό, η ενάγουσα εκμίσθωσε, μετά από δημόσιο πλειοδοτικό διαγωνισμό, στον πρώτο εναγόμενο, ένα ακίνητο και συγκεκριμένα ένα ακίνητο που χαρακτηρίζεται ως τουριστικό περίπτερο, αποτελούμενο (κατόπιν προσθήκης και επεκτάσεως ισογείου και πρώτουορόφου, διαρκούσης της μίσθωσης) από δύο ορόφους με υπόγειο συνολικής επιφάνειας 347,61 τ.μ.

που βρίσκεται εντός του Άλσους ... του Δήμου Χαϊδαρίου, προκειμένου να το χρησιμοποιήσει ως εστιατόριο και αναψυκτήριο. Η διάρκεια της μίσθωσης συμφωνήθηκε εξαετής από 15.11.1993 έως 14.11.1999, ενώ το μίσθωμα ορίστηκε αρχικά στο ποσό των 1.500.000 δρχ. μηνιαίως, αναπροσαρμοζόμενο κατά ποσοστό 10% ετησίως. Ο μισθωτής παρέλαβε το μίσθιο και έκανε χρήση αυτού, ενώ σύμφωνα με όρο του μισθωτηρίου του (25°) συνέστησε τη δεύτερη εναγομένη ομόρρυθμη εταιρία με έδρα το επίδικο μίσθιο, η οποία, και με τη συναίνεση της ενάγουσας, υπεισήλθε στη μισθωτική σχέση, ως συμμισθώτρια.

Η εν λόγω μίσθωση, κατά τη λήξη του συμβατικού της χρόνου (14/11/1999) παρατάθηκε για μία τριετία, σύμφωνα με όρο του μισθωτηρίου, με μηνιαίο μίσθωμα κατά τον χρόνο αυτόν ανερχόμενο σε 10.940 ευρώ. Σύμφωνα με το αρθ. 4 παρ. 1ε του π.δ. 34/95, η ένδικη μίσθωση δεν προστατεύεται από τις διατάξεις περί εμπορικών μισθώσεων και ως αστική σύμβαση ορισμένου χρόνου, έληξε στις 14.11.2002, λόγω παρόδου του συμφωνημένου χρόνου (αρθρ. 608 παρ. 1 Α.Κ.), πλην όμως οι εναγόμενοι εξακολούθησαν να παρακρατούν το μίσθιο, αρνούμενοι να αποδώσουν την χρήση του στην ενάγουσα παρά τις οχλήσεις της ....

Κατόπιν αυτού η τελευταία ήσκησε την από 20.1.2003 αγωγή ενώπιον του ανωτέρω Δικαστηρίου επί της οποίας εκδόθηκε η υπ' αριθ. 3791/2003 απόφαση, που κατέστη τελεσίδικη με την υπ' αριθ. 3977/2004 απόφαση του Εφετείου Αθηνών, η οποία έκανε δεκτή την αγωγή και διέταξε να αποδώσουν οι εναγόμενοι τη χρήση του μισθίου στην ενάγουσα όπερ και εγένετο την 30/9/2004 μετά την απόρριψη αίτησης αναστολής εκτελέσεως λόγω ασκηθείσας αναίρεσης ......

Εν τω μεταξύ η ενάγουσα, με την υπ' αριθ. ... διακήρυξη, προκήρυξε και διενήργησε δημόσιο πλειοδοτικό διαγωνισμό προς εκμίσθωση του παραπάνω ακινήτου για χρονικό διάστημα έξι ετών στον οποίον έλαβε μέρος και η εναγομένη. Ο εν λόγω διαγωνισμός κατακυρώθηκε, όπως προκύπτει από το υπ' αριθ. πρωτ. ... απόσπασμα πρακτικών, στην πλειοδότρια ανώνυμη εταιρία με την επωνυμία "Καφεζαχαροπλαστεία ΑΙΝΙΓΜΑ ΑΕ", με μηνιαίο μίσθωμα 30.000 ευρώ, πλέον του αναλογούντος τέλους χαρτοσήμου ποσοστού 3,6% αναπροσαρμοζόμενο ετησίως κατά ποσοστό 5%, επί του τελευταίου κάθε φορά καταβαλλόμενου μισθώματος.

Η νέα μίσθωση όμως με την πιο πάνω εταιρία άρχισε την 1.10.2004, αφού οι εναγόμενοι απέδωσαν το μίσθιο στις 30-9-2004, γεγονός που οφείλεται σε αποκλειστική υπαιτιότητα των εναγομένων. Περαιτέρω αποδείχθηκε, ότι λόγω της υπερημερίας των εναγομένων ως προς την απόδοση της χρήσης του μισθίου η ενάγουσα ζημιώθηκε τα ακόλουθα ποσά: 1) κατά το χρονικό διάστημα από 14-11-2002 έως 23-12-2003, το ποσό των 20.140 ευρώ το μήνα, το οποίο αποτελεί τη διαφορά μεταξύ του ποσού των 31.080 ευρώ, που θα εισέπραττε κάθε μήνα ως μίσθωμα από τη νέα μισθώτρια και του ποσού των 10.940 ευρώ, που κατέβαλαν κάθε μήνα οι εναγόμενοι, ως αποζημίωση χρήσεως και συνολικά 241.680 ευρώ (20.140 ευρώ Χ 12 μήνες) και 2) κατά το χρονικό διάστημα από 24-12-2003 έως 30-9-2004 το ποσό των 21.940 ευρώ το μήνα, το οποίο αποτελεί τη διαφορά μεταξύ του ποσού των 32.634 ευρώ, που θα εισέπραττε κάθε μήνα από τη νέα μισθώτρια και του ποσού των 10.940 ευρώ που κατέβαλαν κάθε μήνα οι εναγόμενοι και συνολικά 195.246 ευρώ (21.694 ευρώ Χ 9 μήνες) ήτοι συνολικά 436.926 (241.680 + 195.246) ευρώ.

Οι εναγόμενοι ισχυρίζονται ότι συντέλεσε και πταίσμα της ενάγουσας στην επέλευση της ζημίας της (άρθ. 300 ΑΚ), αφού, από τις 29/10/2003, που εκδόθηκε η υπ' αριθ. 3791/2003 προσωρινά εκτελεστή απόφαση του Δικαστηρίου τούτου, μέχρι τις 30/6/2004 που έλαβαν προσωρινή διαταγή από τον Άρειο Πάγο περί μη εκτελέσεως της ανωτέρω αποφάσεως είχε τη δυνατότητα να προβεί στην έξωση των μισθωτών και δεν το έκανε.

Ο ισχυρισμός αυτός είναι απορριπτέος ως αβάσιμος διότι οι ίδιοι οι εναγόμενοι με παρακλήσεις προς την εκμισθώτρια, αλλά και με δικαστικές ενέργειες επεδίωκαν την αναστολή της εκτελέσεως, η δε αναμονή εκδόσεως αποφάσεως επί αγωγής του εκμισθωτή για απόδοση του μισθίου λόγω λήξεως, δεν αίρει την υπερημερία του μισθωτή ....

Επί πλέον δε τούτου η ενάγουσα αντέδρασε και δεν αμέλησε στην επιχειρηθείσα από τους εναγομένους αναστολή εκτελέσεως στον Α.Π. .... Περαιτέρω η εναγομένη ισχυρίζεται ότι βάσει των οικονομικών αποδόσεων που δύναται να επιτευχθούν από τη χρήση του μισθίου το μηνιαίο μίσθωμα του δεν δύναται να υπερβεί το ποσό των 16.000 ευρώ, το οποίο προσέφερε στον ανωτέρω διαγωνισμό.

Το επιτευχθέν μίσθωμα των 30.000 ευρώ με βάση το οποίο υπολογίζεται η ανωτέρω αποζημίωση είναι ''εξωφρενικό" και οφείλεται στο ότι η νέα μισθώτρια (η πλειοδότρια) εσκόπευε να επαυξήσει τον ωφέλιμο χώρο του, όπερ και έπραξε διπλασιάζοντας την επιφάνεια του παρανόμως αφού έκλεισε υπαιθρίους χώρους του. Ούτω συμπεραίνει η εναγομένη ότι η ως άνω υπολογισθείσα ζημία της εκμισθώτριας (θετική και αποθετική) είναι λανθασμένη, αφού κατά την συνήθη πορεία των πραγμάτων το ανωτέρω μίσθωμα και βάση της αποζημιώσεως, ουδεμία πιθανότητα είχε να επιτευχθεί.

Ο ισχυρισμός αυτός είναι απορριπτέος ως αβάσιμος γιατί η αποζημίωση χρήσεως κατ' άρθ. 601 Α.Κ. εξετάζεται και ορίζεται ανά περίπτωση .... και στην προκειμένη περίπτωση η μεταγενέστερη αυθαίρετη επέκταση του μισθίου δεν καθιστά την νεώτερη μίσθωση παράνομη, ούτε αντίθετη με τα χρηστά ήθη ούτως ώστε να μη υπολογισθεί στην ζημία της ενάγουσας το επιτευχθέν ως άνω μίσθωμα.

Επομένως είναι απορριπτέος ως αβάσιμος ο συναφής (β') λόγος έφεσης. Στην συνέχεια του λόγου τούτου, οι εναγόμενοι ισχυρίζονται ότι η ενάγουσα δεν υπέστη ζημία εκ της μη πλήρως εισπράξεως του ανωτέρω μισθώματος αφού η νέα μίσθωση συνεφωνήθη για μία εξαετία από της παραδόσεως στην νέα μισθώτρια του μισθίου.

Και ο λόγος αυτός είναι απορριπτέος ως αβάσιμος, διότι η ενάγουσα απώλεσε το νέο ηυξημένο μίσθωμα καθό χρόνο παρεκρατείτο από τους εναγομένους το μίσθιο και επί πλέον η νέα μίσθωση παρετάθη για όσο χρόνο καθυστέρησε η παράδοση του μισθίου με τους όρους της νέας μίσθωσης και ούτω απώλεσε το δικαίωμα να διαπραγματευθεί ενωρίτερον είτε με την πλειοδότρια νέα μισθώτρια ή με τρίτον βελτίωση των μισθωτικών όρων ...".

Με τις παραδοχές αυτές το Εφετείο προσδιόρισε το ποσό της αποζημίωσης σε 436.926 Ευρώ και, ύστερα από την αφαίρεση του αναλογούντος χαρτοσήμου 3,6 % για το λόγο ότι στην αποζημίωση χρήσης δεν οφείλεται χαρτόσημο, αναγνώρισε την υποχρέωση των αναιρεσειόντων-εναγομένων να καταβάλουν εις ολόκληρον στην αναιρεσίβλητη-ενάγουσα το ποσό των 423.966 Ευρώ, νομιμοτόκως από την επίδοση της αγωγής.

Με την κρίση του αυτή το Εφετείο ορθά ερμήνευσε και εφάρμοσε τις διατάξεις ουσιαστικού δικαίου που προαναφέρθηκαν, αφού, με βάση τα όσα έγιναν δεκτά, οι μεταγενέστερες πολεοδομικές παραβάσεις της νέας μισθώτριας, που πλειοδότησε στον διενεργηθέντα πλειοδοτικό διαγωνισμό συνεπεία των οποίων διπλασιάστηκε ο ωφέλιμος μίσθιος χώρος, δεν έχουν ληφθεί υπόψη κατά την κατάρτιση της νέας μισθώσεως και τη συνομολόγηση του αυξημένου μισθώματος και έτσι δεν βρίσκονται σε αιτιώδη συνάφεια με το ζημιογόνο γεγονός και το ύψος της ζημίας.

Επομένως, οι πρώτος και δεύτερος λόγοι αναιρέσεως από το εδάφιο 1 του άρθρου 559 Κ.Πολ.Δ., με τους οποίους υποστηρίζονται τα αντίθετα, είναι απορριπτέοι ως αβάσιμοι.

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Απορρίπτει την από 3-9-2006 αίτηση των ... κ.λ.π. για αναίρεση της 6177/2006 αποφάσεως του Εφετείου Αθηνών. Και

Καταδικάζει τους αναιρεσείοντες στη δικαστική δαπάνη της αναιρεσίβλητης, την οποία ορίζει σε χίλια διακόσια (1200) Ευρώ.

Κρίθηκε και αποφασίσθηκε στην Αθήνα στις 12 Μαΐου 2009. Και

Δημοσιεύθηκε στην Αθήνα σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του στις 11 Ιουνίου 2009.

Ο ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ