Supreme Court allows rent adjustment under good faith principle due to significant market value increase.

Απόφαση 1464 / 2009 (Δ, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ) Αριθμός 1464/2009

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Δ' Πολιτικό Τμήμα

ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από τους Δικαστές: Γεώργιο Πετράκη, Αντιπρόεδρο του Αρείου Πάγου, Αθανάσιο Πολυζωγόπουλο, Ελευθέριο Μάλλιο, Γεωργία Λαλούση και Ευτύχιο Παλαιοκαστρίτη, Αρεοπαγίτες.

ΣΥΝΗΛΘΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 27 Μαρτίου 2009, με την παρουσία και του Γραμματέα Γεωργίου Φιστούρη για να δικάσει μεταξύ:

Της αναιρεσείουσας: ..., κατοίκου ..., η οποία εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο της Άγγελο Σκιαδά με δήλωση κατ' άρθρο 242 παρ. 2 ΚΠολΔ και κατέθεσε προτάσεις.

Των αναιρεσιβλήτων: 1) ..., 2) ..., 3) ..., κατοίκων ...., οι οποίοι εκπροσωπήθηκαν από τον πληρεξούσιο δικηγόρο τους Γρηγόριο Λαγομάτη με δήλωση κατ' άρθρο 242 παρ. 2 ΚΠολΔ και δεν κατέθεσαν προτάσεις.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 8/1/2007 αγωγή του πρώτου των ως άνω αναιρεσιβλήτων, που κατατέθηκε στο Ειρηνοδικείο Γιαννιτσών. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 489/2007 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 15/1542/2008 του Πολυμελούς Πρωτοδικείου Γιαννιτσών. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητεί η αναιρεσείουσα με την από 27/2/2008 αίτησή της.

Κατά τη συζήτηση της αίτησης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν, όπως σημειώνεται πιο πάνω. Ο Εισηγητής Αρεοπαγίτης Αθανάσιος Πολυζωγόπουλος, ανέγνωσε την από 13/3/2009 έκθεσή του, με την οποία εισηγήθηκε την απόρριψη της αιτήσεως αναιρέσεως.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Η διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ, κατά την οποία ο οφειλέτης έχει υποχρέωση να εκπληρώσει την παροχή, όπως απαιτεί η καλή πίστη, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη, εφαρμόζεται σε οποιαδήποτε ενοχή, ασχέτως αν αυτή απορρέει από σύμβαση ετεροβαρή ή αμφοτεροβαρή ή από άλλη δικαιοπραξία ή αν πηγάζει ευθέως από το νόμο, εκτός αν προβλέπεται άλλη ανάλογη ειδική προστασία ή αν συντρέχουν οι ειδικές προϋποθέσεις εφαρμογής του άρθρου 388 ΑΚ.

Παρέχει δε στο δικαστή τη δυνατότητα, όταν, λόγω συνδρομής ειδικών συνθηκών, η εμμονή στην εκπλήρωση της παροχής είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και την εντιμότητα, που επιβάλλονται στις συναλλαγές, να την επεκτείνει ή να την περιορίσει με βάση αντικειμενικά κριτήρια κατά τις αντιλήψεις, που κρατούν στις συναλλαγές, στο επίπεδο εκείνο που ανταποκρίνεται στις απαιτήσεις της συναλλακτικής πίστης (ολ.

ΑΠ 927/1992). Επομένως, με βάση την πιο πάνω διάταξη, η οποία είναι εφαρμοστέα και επί των εμπορικών μισθώσεων, ενόψει του άρθρου 44 του π.δ. 34/1995, ο εκμισθωτής εμπορικής μίσθωσης μπορεί να ζητήσει κατά το άρθρο 288 ΑΚ αναπροσαρμογή του οφειλόμενου αρχικού ή μετά από αναπροσαρμογή συμβατική ή νόμιμη (αντικειμενική) μισθώματος, εφόσον εξαιτίας προβλεπτών ή απρόβλεπτων περιστάσεων επήλθε αδιαμφισβήτητα τόσο ουσιώδης αύξηση της μισθωτικής αξίας του μισθίου, ώστε με βάση τις συγκεκριμένες συνθήκες η εμμονή του μισθωτή στην καταβολή του ίδιου μισθώματος να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα που απαιτούνται στις συναλλαγές και να επιβάλλεται, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη - παρά την ανάγκη διασφάλισης των σκοπών του ως άνω νόμου και κατοχύρωσης της ασφάλειας των συναλλαγών, η οποία πρέπει πάντοτε να συνεκτιμάται - η αναπροσαρμογή του μισθώματος στο επίπεδο εκείνο το οποίο αίρει τη δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά τη διαταραχθείσα καλή πίστη (ολ.

ΑΠ 9/1997). Μεταβολή των συνθηκών, με την έννοια του άρθρου 288 ΑΚ, μπορεί να αποτελέσουν η σημαντική αύξηση ή μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου και άλλων όμορων και ομοειδών ακινήτων, η υποτίμηση του νομίσματος, η από διαφόρους λόγους αυξομείωση της ζητήσεως των ακινήτων και άλλοι λόγοι. Με βάση τα στοιχεία αυτά, το δικαστήριο οφείλει πρώτα να διαγνώσει, αν μεταξύ του οφειλομένου, κατά το σύστημα της συμβατικής ή αντικειμενικής αναπροσαρμογής, μισθώματος και εκείνου που μπορεί να επιτευχθεί υπό καθεστώς ελεύθερης μισθώσεως ("ελεύθερου"), υπάρχει διαφορά τόσο σημαντική, ώστε επιβάλλεται κατά τις αρχές της καλής πίστεως, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη, η αναπροσαρμογή του πρώτου (οφειλομένου), και ύστερα, αν διαπιστώσει τέτοια διαφορά, να αναπροσαρμόσει το ίδιο αυτομίσθωμα στο επίπεδο, το οποίο αίρει τη δυσαναλογία και αποκαθιστά τη διαταραχθείσα καλή πίστη (ΑΠ 633/2007).

Κατά συνέπεια, για την αναπροσαρμογή του μισθώματος κατ' άρθρο 288 ΑΚ απαιτείται και, συνακόλουθα, αρκεί: α) Μόνιμη μεταβολή των συνθηκών κατά το διάστημα από τη σύναψη της επαγγελματικής μίσθωσης και τον αρχικό συμβατικό προσδιορισμό του μισθώματος και της αναπροσαρμογής του ή από το χρόνο της μεταγενέστερης (συμβατικής ή νόμιμης) αναπροσαρμογής μέχρι το χρόνο άσκησης της αγωγής, ανεξάρτητα από το υπαίτιο, το έκτακτο και το απρόβλεπτό των λόγων που προξένησαν την εν λόγω μεταβολή, β) ουσιώδης απόκλιση (αύξηση ή μείωση) κατά το χρόνο ασκήσεως της αγωγής ανάμεσα στο από την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη επιβαλλόμενο αφενός και στο αρχικά συνομολογημένο ή το μετ' αναπροσαρμογή καταβαλλόμενο μίσθωμα αφετέρου, σε τρόπο ώστε η διατήρηση τούτου να επιφέρει ζημία στον ενάγοντα, η οποία υπερβαίνει τον αναλαμβανόμενο, με τον αρχικό ή μετ' αναπροσαρμογή ορισμό του μισθώματος κίνδυνο και γ) αιτιώδης σύνδεσμος (συνάφεια) ανάμεσα στη μεταβολή των συνθηκών και την ουσιώδη απόκλιση του μισθώματος, ώστε η αναπροσαρμογή να αποκλείεται αν η απόκλιση θα επερχόταν και χωρίς μεταβολή των συνθηκών.

Εξάλλου, κατά των αποφάσεων του Πρωτοδικείου, που εκδίδονται σε εφέσεις κατά των αποφάσεων των Ειρηνοδικείων, επιτρέπεται, κατ' άρθρο 560 αριθ. 1 Κ.Πολ.Δ., αναίρεση για παραβίαση κανόνα ουσιαστικού δικαίου, συνίσταται δε η παραβίαση στην εσφαλμένη ερμηνεία ή εφαρμογή κανόνα, που υπάρχει όταν εφαρμόζεται ή δεν εφαρμόζεται, κατά περίπτωση, κανόνας ουσιαστικού δικαίου αν και δεν υπάρχουν ή υπάρχουν, αντίστοιχα, οι πραγματικές προϋποθέσεις για την εφαρμογή του, σύμφωνα με τα όσα ανελέγκτως δέχθηκε το δικαστήριο της ουσίας.

Εν προκειμένω, το Πολυμελές Πρωτοδικείο, δικάζοντας ως Εφετείο, όπως προκύπτει από την προσβαλλόμενη απόφασή του, δέχθηκε, ανελέγκτως, ότι απεδείχθησαν τα ακόλουθα, αναφορικά με την αναπροσαρμογή κατ' άρθρο 288 ΑΚ του μισθώματος του αναφερομένου σ' αυτή μισθίου εμπορικού καταστήματος: " ... Με το από 30-12-1994 συμφωνητικό η δικαιοπάροχος αδελφή του ενάγοντος (ήδη πρώτου αναιρεσιβλήτου) Ρ1, είχε εκμισθώσει στην εναγομένη (ήδη αναιρεσείουσα) για χρονικό διάστημα πέντε ετών, δηλαδή μέχρι 31-12-1999 ένα ισόγειο κατάστημα, εμβαδού 85,57 τ.μ., με πατάρι 21 τ.μ.

και υπόγειο 85,57 τ.μ. της ιδιοκτησίας της, όπως αυτό με λεπτομέρεια περιγράφεται στην αγωγή, αντί μηνιαίου μισθώματος 80.000 δρχ. προκειμένου να το χρησιμοποιήσει η εναγόμενη ως κατάστημα πωλήσεως ηλεκτρικών συσκευών, χωρίς να υπάρχει συμφωνία αναπροσαρμογής του. Μετά την παρέλευση της ως άνω ημερομηνίας, η εναγόμενη παρέμεινε στο μίσθιο ακίνητο, σύμφωνα με τη νομοθεσία περί εμπορικών μισθώσεων (αρθρ. 5 του ΠΔ 34/79), όπως προκύπτει από 10-1-2005 ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης που υπογράφηκε μεταξύ αυτής και της ως άνω εκμισθώτριας και η διάρκεια της μίσθωσης παρατάθηκε για 9 επιπλέον έτη, δηλ.

μέχρι την 31-12-2013, ενώ το μίσθωμα αναπροσαρμόσθηκε στο ποσό των 280 ευρώ και συμφωνήθηκε η αναπροσαρμογή αυτού σε ποσοστό 2% ανά 2 έτη. Ωστόσο, την 7-10-2006 απεβίωσε η ως άνω εκμισθώτρια του και την κυριότητα του επιδίκου ακινήτου απέκτησε ο ενάγων-αδελφός της, δυνάμει της υπ' αριθ. ... δημόσιας διαθήκης της, που συντάχθηκε ενώπιον του συμβολαιογράφου Γιαννιτσών Γεωργίου Κοντού, η οποία δημοσιεύθηκε νόμιμα με το υπ'αριθ. 133/2006 πρακτικό του Μον.Πρωτ.Γιαννιτσών, αφού αποδέχθηκε την κληρονομιά της με την υπ'αριθ. ...δήλωση ενώπιον του ιδίου ως άνω συμβολαιογράφου που μεταγράφηκε νόμιμα στα βιβλία μεταγραφών του Υποθηκοφυλακείου ...

στον τόμο ... και με αύξ. αριθμό ... . Όπως αποδείχθηκε το εν λόγω μίσθιο βρίσκεται στον κεντρικότερο εμπορικό δρόμο της πόλης των ... επί της ... . Τα καταστήματα που βρίσκονται πάνω σε αυτό το δρόμο παρουσιάζουν σημαντική αύξηση της μισθωτικής τους αξίας λόγω της μεγάλης ζήτησης που υπάρχει στην περιοχή αυτή και αντίστοιχα της μικρής προσφοράς τέτοιων καταστημάτων.

Συγκεκριμένα αποδείχθηκε ότι : α) δυνάμει του από ... ιδιωτικού συμφωνητικού εκμισθώθηκε από τη .... στη ... ένα ισόγειο κατάστημα εμβαδού 90 τ.μ. το οποίο έχει υπόγειο και πατάρι και βρίσκεται στην ίδια με το επίδικο κατάστημα οικοδομή, για το χρονικό διάστημα από 1-2-2003 έως 31-12-2009, με μηνιαίο καταβαλλόμενο μίσθωμα το ποσό των 1.250 ευρώ, το οποίο σήμερα μετά τις συμβατικές αναπροσαρμογές του ανέρχεται στο ποσό των 1.450 ευρώ, προκειμένου να χρησιμοποιηθεί ως κατάστημα βιβλιοχαρτοπωλείο, β) δυνάμει του από ...ιδιωτικού συμφωνητικού, εκμισθώθηκε από τους ...

και ... στην ... ένα ισόγειο κατάστημα εμβαδού 92 τ.μ., που βρίσκεται στην ίδια οδό και απέναντι από το επίδικο, για το χρονικό διάστημα από 1-6-2006 έως 1-6-2016, με μηνιαίο μίσθωμα το ποσό των 1.400 ευρώ για τον πρώτο χρόνο, 1.500 ευρώ για τους δεύτερο, τρίτο και τέταρτο χρόνο, 1.550 ευρώ για τους πέμπτο, έκτο και έβδομο χρόνο και 1.600 ευρώ για τους όγδοο, ένατο και δέκατο χρόνο, προκειμένου να χρησιμοποιηθεί ως κατάστημα πώλησης ενδυμάτων, γ) δυνάμει του από 1-7-2006 ιδιωτικού συμφωνητικού εκμισθώθηκε από τους ...

και .... στη .... ένα ισόγειο κατάστημα εμβαδού 28 τ.μ., επί της οδού ..., για το χρονικό διάστημα από 1-7-2006 έως 30-6-2012 με μηνιαίο μίσθωμα το ποσό των 724 ευρώ αναπροσαρμοζόμενο κατά ποσοστό 4% ετησίως προκειμένου να χρησιμοποιηθεί ως κατάστημα πώλησης παιδικών υποδημάτων, δ) δυνάμει του από ... ιδιωτικού συμφωνητικού, εκμισθώθηκε από το ...

στον ...., ένα ισόγειο κατάστημα εμβαδού 50 τ.μ., με υπόγειο 50 τ.μ. και βοηθητικό χώρο, για το χρονικό διάστημα από 1-1-2006 έως 31-12-2011, με μηνιαίο καταβαλλόμενο μίσθωμα το ποσό των 1.000 ευρώ για τον πρώτο χρόνο, αναπροσαρμοζόμενο κατά ποσοστό 5% ετησίως προκειμένου να χρησιμοποιηθεί ως κατάστημα πώλησης υποδημάτων και δερμάτινων ειδών, ε) το έτος 2006 εκμισθώθηκε από τον ...

ένα ισόγειο κατάστημα, εμβαδού 48,50 τ.μ. επί της οδού .... με μίσθωμα 1.184 ευρώ, στ) δυνάμει του από ... ιδιωτικού συμφωνητικού εκμισθώθηκε στον ..., ένα ισόγειο κατάστημα επιφανείας 20 τ.μ. περίπου, με ένα αποθηκευτικό βοηθητικό χώρο, επί της οδού ...., για το χρονικό διάστημα από 6-4-2006 έως και 5-4-2012, με μηνιαίο καταβαλλόμενο μίσθωμα το ποσό των 200 ευρώ αναπροσαρμοζόμενο κατά ποσοστό 6% ετησίως, προκειμένου να χρησιμοποιηθεί ως εργαστήριο επιδιόρθωσης υποδημάτων και κατασκευής κλειδιών, ζ) ένα ισόγειο κατάστημα εμβαδού 70 τ.μ.

που βρίσκεται επί της οδού ..., που χρησιμοποιείται ως επιχείρηση με την επωνυμία "...", καταβάλλεται ως μίσθωμα το ποσό των 520 ευρώ και η) ένα ισόγειο κατάστημα εμβαδού 40 τ.μ. με πατάρι 10 τ.μ., επί της οδού ... που καταβάλλεται ως μηνιαίο μίσθωμα το ποσό των 340 ευρώ. Ο ενάγων ως κληρονόμος διαδέχθηκε τη δικαιοπάροχο του σε όλα τα δικαιώματα και υποχρεώσεις της μισθωτικής σχέσης (1710 ΑΚ), ωστόσο το γεγονός της διαδοχής στο πρόσωπο του εκμισθωτή συνιστά μία μεταβολή που δεν αφήνει ανεπηρέαστη τη συμβατική σχέση.

Συγκεκριμένα, η συμφωνία που συνήψε η δικαιοπάροχος του ενάγοντα στις 10-1-2005 σύμφωνα με την οποία το καταβαλλόμενο μίσθωμα ήταν 280 ευρώ και η αναπροσαρμογή αυτού θα γίνονταν σε ποσοστό 2% ανά 2 έτη, έγινε στα πλαίσια της ελεύθερης διαπράγμευσης μεταξύ των συγκεκριμένων συμβαλλομένων δηλ. της Ρ1 με την εναγόμενη.

Το γεγονός ότι κατά τη σύναψη της συμφωνίας αυτής το συμφωνηθέν μίσθωμα ήταν κατά πολύ μικρότερο από το σύνηθες καταβαλλόμενο είτε δεν ενδιέφερε την τότε εκμισθώτρια είτε η ίδια το αγνοούσε. Σε κάθε περίπτωση, η συμβατική της αυτή επιλογή δεν μπορεί να δεσμεύσει υπέρμετρα τη βούληση του διαδόχου της, ο οποίος ενώ εξακολουθεί να διατηρεί τη συμβατική ιδιότητα του εκμισθωτή, ωστόσο θεωρεί ότι αδικείται παράφορα με το να εμμένει στη συμφωνία καταβολής ενοικίου στο 1/5 περίπου της αντικειμενικής του αξίας.

Από την άλλη μεριά, η εμμονή της εναγομένης στην καταβολή μισθώματος κατώτερου κατά το 1/5 περίπου της τρέχουσας αντικειμενικής μισθωτικής του αξίας είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα που επιβάλλεται στις συναλλαγές, παρά την ανάγκη διασφάλισης των σκοπών του ως άνω νόμου και κατοχύρωσης της ασφάλειας των συναλλαγών η οποία πρέπει πάντοτε συνεκτιμάται.

Συνεπώς, αυτή η ουσιώδης αύξηση της μισθωτικής αξίας του επιδίκου αποτελεί λόγο αναπροσαρμογής του μισθώματος με βάση το 288 ΑΚ ,σύμφωνα με τα εκτιθέμενα στη μείζονα πρόταση, δεδομένου ότι η εφαρμογή των διατάξεων του ν. 2041/1992 απαιτεί να μην έχει προβλεφθεί συμβατικά η αναπροσαρμογή ή η συμφωνία αναπροσαρμογής να έχει λήξει....

Με τις παραδοχές αυτές το Πολυμελές Πρωτοδικείο, που δίκασε ως Εφετείο, έκρινε ότι στην προκειμένη περίπτωση, συντρέχει νόμιμος λόγος για αναπροσαρμογή του καταβαλλόμενου μισθώματος. Έτσι, απέρριψε την έφεση της αναιρεσείουσας κατά της πρωτόδικης απόφασης του Ειρηνοδικείου, που είχε κρίνει ομοίως. Όμως με την εξενεχθείσα ως άνω κρίση του το Πολυμελές Πρωτοδικείο παραβίασε ευθέως τις διατάξεις του άρθρου 288 ΑΚ, αφού δέχτηκε ότι έχουν εφαρμογή στην προκειμένη περίπτωση οι ως άνω διατάξεις μόνο εκ του γεγονότος ότι υπάρχει μεγάλη απόκλιση μεταξύ του καταβαλλομένου και αναπροσαρμοζόμενου ανά διετία κατά 2% μισθώματος και εκείνου που μπορεί να επιτευχθεί υπό καθεστώς ελεύθερης μίσθωσης, χωρίς να δέχεται ότι έχει επέλθει ουσιώδης μεταβολή των συνθηκών από την γενομένη στις 10-1-2005 αναπροσαρμογή μέχρι την άσκηση της αγωγής, επί της οποίας εκδόθηκε η προσβαλλόμενη απόφαση.

Επομένως ο πρώτος λόγος αναιρέσεως από το άρθρο 560 αριθ. 1 του Κ.Πολ.Δ., είναι βάσιμος και, κατά παραδοχή αυτού, πρέπει να αναιρεθεί η προσβαλλόμενη απόφαση και να παραπεμφθεί η υπόθεση για περαιτέρω εκδίκαση στο ίδιο δικαστήριο, συγκροτούμενο από δικαστές άλλους από εκείνους που δίκασαν προηγουμένως (άρθρο 580 παρ. 3 Κ.Πολ.Δ.).

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Αναιρεί την 15/1542/2008 απόφαση του Πολυμελούς Πρωτοδικείου Γιαννιτσών.

Παραπέμπει την υπόθεση για περαιτέρω εκδίκαση στο ίδιο δικαστήριο, συγκροτούμενο από άλλους δικαστές. Και

Καταδικάζει τους αναιρεσιβλήτους στη δικαστική δαπάνη της αναιρεσείουσας, την οποία ορίζει σε χίλια διακόσια (1200) Ευρώ.

Κρίθηκε και αποφασίσθηκε στην Αθήνα στις 12 Μαΐου 2009. Και

Δημοσιεύθηκε στην Αθήνα σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του στις 11 Ιουνίου 2009.

Ο ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ