Supreme Court dismisses appeal against lease rent adjustment ruling based on good faith principles.

Απόφαση 1446 / 2021 (Δ, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)

Αριθμός 1446/2021

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Δ' Πολιτικό Τμήμα

Συγκροτήθηκε από τους Δικαστές: Ευστάθιο Νίκα, Προεδρεύοντα Αρεοπαγίτη (λόγω κωλύματος της Αντιπρόεδρου Κωστούλας Φλουρή - Χαλεβίδου), Μαρία Βάρκα, Άννα Αγγελάτου - Βασιλείου, Γεωργία Κατσιμαγκλή και Αθανάσιο Τσουλό, Αρεοπαγίτες.

Συνήλθε σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 24 Σεπτεμβρίου 2021, με την παρουσία και του Γραμματέα Αθανασίου Λιάπη, για να δικάσει μεταξύ:

Των αναιρεσειουσών: 1) Ι. χας Χ. Κ., το γένος Ε. Μ., 2) Α. Κ. του Χ. και 3) Μ. Κ. του Χ., κατοίκων …, οι οποίες εκπροσωπήθηκαν από τον πληρεξούσιο δικηγόρο τους Εμμανουήλ Καρπαθάκη με δήλωση του άρθρου 242 παρ. 2 ΚΠολΔ.

Της αναιρεσίβλητης: Ανώνυμης εταιρείας με την επωνυμία "Ε. Κ. Ο. Α. Β. Κ. Ε. Ε." και ήδη "Ε. Κ. Ο. Μ. Α. Β. Κ. Ε. Ε." και το δ.τ. "Ε. Α." (πρώην "Ε. Κ. Α. Ε. Ε." που απορρόφησε την "Ε. Α. Β. Κ. Ε. Ε. Π."), που εδρεύει στο … και εκπροσωπείται νόμιμα, η οποία εκπροσωπήθηκε από την πληρεξούσια δικηγόρο της Αικατερίνη Λαλεδάκη με δήλωση του άρθρου 242 παρ. 2 ΚΠολΔ.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 29-11-2011 αίτηση της ανώνυμης εταιρείας με την επωνυμία "Ε. Α. Β. Κ. Ε. Ε. Π.", που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 1170/2016 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 176/2020 του Μονομελούς Εφετείου Αθηνών. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητούν οι αναιρεσείουσες με την από 25-5-2020 αίτησή τους.

Κατά τη συζήτηση της υπόθεσης αυτής, με Εισηγήτρια την Αρεοπαγίτη Άννα Αγγελάτου - Βασιλείου, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν όπως σημειώνεται πιο πάνω.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Η κρινόμενη από 25-5-2020 (αρ. κατ.2796/303/27-5-2020) αίτηση αναίρεσης κατά της υπ' αρ. 176/2020 οριστικής απόφασης του Μονομελούς Εφετείου Αθηνών, που εκδόθηκε κατά την ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών έχει ασκηθεί νόμιμα και εμπρόθεσμα (άρθρα 553, 556, 558, 564 παρ. 3, 566 παρ. 1 ΚΠολΔ) και είναι παραδεκτή (άρθρο 577 παρ. 1 ΚΠολΔ). Επομένως, πρέπει να ερευνηθεί ως προς τη νομική και ουσιαστική βασιμότητα των κατ' ιδίαν λόγων αυτής (άρθρο 577 παρ. 3 ΚΠολΔ).

Από την επιτρεπτή επισκόπηση της προσβαλλόμενης απόφασης και των λοιπών διαδικαστικών εγγράφων της δίκης (άρθρο 561 αρ.2 ΚΠολΔ), αναφορικά με τη διαδικαστική πορεία της υπόθεσης, προκύπτει ότι η αναιρεσίβλητη ανώνυμη εταιρεία - μισθώτρια, άσκησε την από 29-11-2011 (αρ.κατ 208409/5899/2011) αγωγή κατά των ήδη αναιρεσειουσών στην οποία ισχυρίστηκε, ότι δυνάμει του αναφερομένου στο πιο πάνω δικόγραφο ιδιωτικού συμφωνητικού μίσθωσης μίσθωσε από τις εναγόμενες το περιγραφόμενο σε αυτή ακίνητο, που βρίσκεται επί της Λ.

… αρ.82 …, προκειμένου να το χρησιμοποιήσει ως πρατήριο πετρελαιοειδών και συναφών με αυτά προϊόντων της, κατάστημα μικρής αγοράς ειδών αυτοκινήτου και αυτοκινητιστικών ή και άλλων συναφών ειδών, ως πλυντήριο - λιπαντήριο, συνεργείο αυτοκινήτων, βουλκανιζατέρ και για κάθε άλλη συναφή χρήση, καθώς και ως χώρο τοποθέτησης ηλεκτρονικού συστήματος διάθεσης αυτόματης τροφοδοσίας καυσίμων αυτοκινήτων από πρατήρια, εγκατάστασης μηχανημάτων αυτόματης συναλλαγής οποιασδήποτε τράπεζας, εστίασης και επιλογής έτοιμου φαγητού, κατάστημα μίνι μάρκετ και ως χώρο τοποθέτησης διαφημίσεων της μισθώτριας και των συνεργαζομένων επιχειρήσεων, για χρονικό διάστημα 20 ετών, αντί μηνιαίου μισθώματος, το οποίο κατά τον χρόνο κατάθεσης της αγωγής (29-11-2011) ανερχόταν στο ποσό των 8.151,02 ευρώ πλέον τέλους χαρτοσήμου 3,6 %, αναπροσαρμοζόμενου ετησίως κατά τα ειδικότερα συμφωνημένα και ότι συνεπεία της έκτακτης και απρόβλεπτης οικονομικής κρίσης της Χώρας μας η ίδια υπέστη μείωση της εμπορικής της δραστηριότητας, περιορίστηκε ο κύκλος εργασιών της, ενώ τα μισθώματα αντίστοιχης δραστηριότητας στην περιοχή μειώθηκαν σε τέτοιο βαθμό, ώστε να υπάρχει ουσιώδης απόκλιση ανάμεσα στο ως άνω καταβαλόμενο μίσθωμα και σε αυτό που επιβάλλεται από την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, ενώ ανετράπη η συμβατική αντιστοιχία μεταξύ παροχής και αντιπαροχής, καθιστώντας υπέρμετρα επαχθή για την ενάγουσα μισθώτρια την εξακολούθηση της καταβολής του συμφωνημένου μισθώματος.

Με το ιστορικό αυτό η ενάγουσα-μισθώτρια και ήδη αναιρεσίβλητη ζήτησε τη μείωση του μηνιαίου μισθώματος στο προσήκον μέτρο, δηλαδή στο ποσό των 5.705,71 ευρώ πλέον τέλους χαρτοσήμου 3.6% μηνιαίως, κυρίως σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 388 ΑΚ και επικουρικά κατά τη διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ. Επί της αγωγής αυτής εκδόθηκε η υπ` αριθμ. 1170/2016 οριστική απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, η οποία απέρριψε την αγωγή κατά την κύρια βάση της, εκ του άρθρου 388 ΑΚ, ως μη νόμιμη και κατά την επικουρική της βάση, εκ του άρθρου 288 Α.Κ., ως αόριστη.

Κατά της απόφασης αυτής η ενάγουσα άσκησε την από 11-7-2018 έφεσή της, επί της οποίας εκδόθηκε η προσβαλλόμενη απόφαση, με την οποία έγινε δεκτή η έφεση και μετά την εξαφάνιση της εκκαλουμένης απόφασης, την διακράτηση και εκδίκαση της υποθέσεως, απερρίφθη ως αόριστη η αγωγή ως προς την κυρία βάση της, εκ του άρθρου 388 ΑΚ., ενώ έγινε δεκτή ως βάσιμη στην ουσία της κατά την επικουρική βάση, εκ του άρθρου 288 ΑΚ.

Επειδή, η νομική αοριστία της αγωγής, στηρίζει λόγο αναιρέσεως για παραβίαση κανόνα ουσιαστικού δικαίου (άρθρο 559 αριθμ. 1 του Κ.Πολ.Δικ.), συντρέχει δε αν το δικαστήριο για την θεμελίωση της αγωγής στον συγκεκριμένο κανόνα ουσιαστικού δικαίου αρκέστηκε σε στοιχεία λιγότερα ή αξίωσε περισσότερα από εκείνα που ο κανόνας αυτός απαιτεί για την γένεση του οικείου δικαιώματος, κρίνοντας αντιστοίχως νόμιμη ή μη στηριζόμενη στο νόμο την αγωγή.

Αντίθετα, η ποσοτική και η ποιοτική αοριστία της αγωγής, που συνίστανται, η μεν στο ότι το δικόγραφο δεν αναφέρει με πληρότητα τα πραγματικά περιστατικά που αποτελούν την προϋπόθεση εφαρμογής του κανόνα δικαίου, στον οποίο στηρίζεται το αίτημα της αγωγής, η δε στο ότι στο ίδιο δικόγραφο γίνεται επίκληση απλώς των όρων του νόμου, χωρίς να αναφέρονται τα περιστατικά που είναι αναγκαία για την εφαρμογή του, ελέγχονται αναιρετικά ως παραβίαση από τους αριθμούς 8 ή 14 του άρθρου 559 του Κ.Πολ.Δικ.

Ο λόγος αναιρέσεως από τον αριθμό 8 ιδρύεται εάν το δικαστήριο έκρινε ορισμένη και νόμιμη την αγωγή, λαμβάνοντας υπόψη αναγκαία για την θεμελίωσή της και την περιγραφή του αντικειμένου της δίκης γεγονότα που δεν εκτίθενται σ' αυτήν ή εάν απέρριψε ως αόριστη ή μη νόμιμη την αγωγή, παραγνωρίζοντας εκτιθέμενα για την θεμελίωσή της και την περιγραφή του αντικειμένου της δίκης γεγονότα, ενώ ο από τον αριθμό 14 λόγος αναιρέσεως ιδρύεται αν το δικαστήριο, παρά την μη επαρκή έκθεση σε αυτήν των στοιχείων που είναι αναγκαία για την στήριξη του αιτήματος της αγωγής, την έκρινε ορισμένη, θεωρώντας ότι αυτά εκτίθενται με επάρκεια ή αν παρά την επαρκή έκθεση των στοιχείων αυτών την απέρριψε ως αόριστη (ΑΠ 1182/ 2012, ΑΠ 443/2011).

Εξ άλλου, για τη νομιμότητα και το ορισμένο της αγωγής αναπροσαρμογής μισθώματος ακινήτου, στηριζομένης στην διάταξη του άρθρου 288 του Α.Κ. πρέπει, σύμφωνα με την διάταξη του άρθρου 216 του Κ.Πολ.Δικ., να αναφέρονται σ' αυτήν τα εξής: 1) έγκυρη σύμβαση εμπορικής μισθώσεως, 2) μόνιμη μεταβολή των συνθηκών κατά το διάστημα από την σύναψη της μισθώσεως ή από τον χρόνο της τυχόν προγενέστερης συμβατικής ή νόμιμης αναπροσαρμογής μέχρι τον χρόνο της πρώτης, ενώπιον του πρωτοβαθμίου δικαστηρίου, συζητήσεως της αγωγής, ανεξάρτητα από το υπαίτιο, το έκτακτο και απρόβλεπτο των λόγων που προξένησαν την εν λόγω μεταβολή, 3) ουσιώδης απόκλιση (αύξηση ή μείωση) κατά τον χρόνο ασκήσεως της αγωγής ανάμεσα στο από την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη επιβαλλόμενο αφενός και στο αρχικά συνομολογημένο ή το μετά την αναπροσαρμογή καταβαλλόμενο μίσθωμα αφετέρου, σε τρόπο ώστε η διατήρηση τούτου να επιφέρει ζημία στον ενάγοντα, η οποία υπερβαίνει τον αναλαμβανόμενο με τον αρχικό ή μετά την αναπροσαρμογή ορισμό του μισθώματος κίνδυνο.

Επομένως, για τη νομιμότητα και το ορισμένο της σχετικής αγωγής πρέπει να ιστορούνται, εκτός από το καταβαλλόμενο μίσθωμα και τα περιστατικά από τα οποία συνάγεται το συγκεκριμένο ύψος του μισθώματος, που θα ανταποκρινόταν στη συναλλακτική καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη. Τούτο, συνήθως, συμβαδίζει με τη μισθωτική αξία των όμορων ή και παράπλευρων με το μίσθιο ακινήτων, 4) αιτιώδη σύνδεσμο (συνάφεια) μεταξύ της μεταβολής συνθηκών και της ουσιώδους αποκλίσεως του μισθώματος και 5) ορισμένο αίτημα (ΑΠ 423/2008, ΑΠ 2045/2006).

Στην προκειμένη περίπτωση, όπως προκύπτει από την ένδικη από 29.11.2011 αγωγή, το δικόγραφο της οποίας, ως διαδικαστικό έγγραφο, εκτιμάται από τον Άρειο Πάγο (άρθρο 560 παρ. 2 του Κ.Πολ.Δικ.) εκτίθενται σ' αυτήν τα ακόλουθα: Δυνάμει συμβάσεως μισθώσεως, η οποία καταρτίστηκε μεταξύ των διαδίκων με το από 21.7.2006 ιδιωτικό συμφωνητικό, η ενάγουσα και ήδη αναιρεσίβλητη μίσθωσε από τις εναγόμενες και ήδη αναιρεσείουσες ένα οικόπεδο εμβαδού 1.780,93 τ.μ., όπως εμφαίνεται στο από Απριλίου 2006 τοπογραφικό διάγραμμα της τοπογράφου μηχανικού Β.

Κ., που συνοδεύει το παραπάνω συμφωνητικό, με τα εντός αυτού κτίσματα, δηλαδή, ισόγειο κατάστημα, πλυντήριο - λιπαντήριο και ισόγεια αποθήκη και περιβάλλοντα ακάλυπτο χώρο, κείμενο στο δήμο … καθώς επίσης και ένα σύνολο κινητών πραγμάτων, ιδιοκτησίας των εναγομένων, προκειμένου να το χρησιμοποιήσει ως πρατήριο πετρελαιοειδών και συναφών με αυτά προϊόντων της, κατάστημα μικρής αγοράς ειδών αυτοκινήτου και αυτοκινητιστικών ή και άλλων συναφών ειδών, ως πλυντήριο - λιπαντήριο, συνεργείο αυτοκινήτων, βουλκανιζατέρ και για κάθε άλλη συναφή χρήση, καθώς επίσης και ως χώρο τοποθέτησης ηλεκτρονικού συστήματος διάθεσης αυτόματης τροφοδοσίας καυσίμων αυτοκινήτων από πρατήρια εγκατάστασης μηχανημάτων αυτόματης συναλλαγής οποιασδήποτε τράπεζας εστίασης και επιλογής έτοιμου φαγητού, κατάστημα μίνι μάρκετ και ως χώρο τοποθέτησης διαφημίσεων της μισθώτριας και των συνεργαζομένων επιχειρήσεων, για το χρονικό διάστημα είκοσι ετών από την παράδοση του ακινήτου, δηλαδή, από 21-7-2006, αντί μηνιαίου μισθώματος ύψους 7.000 ευρώ, για τα δύο πρώτα έτη και 7.500 ευρώ για το τρίτο έτος πλέον τέλους χαρτοσήμου 3,6%, αναπροσαρμοζομένου, κατά τα ειδικότερον εκτιθέμενα.

Ότι μετά την τελευταία αναπροσαρμογή το μηνιαίο μίσθωμα ανέρχεται κατά τον χρόνο άσκησης της αγωγής στο ποσό των 8.151,02 ευρώ πλέον χαρτοσήμου 3,6%.Ότι μετά την σύναψη της ως άνω μισθώσεως επήλθε απρόβλεπτη αρνητική μεταβολή των οικονομικών συνθηκών της χώρας, λόγω λήψεως δημοσιονομικών και άλλων μέτρων, ώστε να υπάρχει ουσιώδης απόκλιση ανάμεσα στο καταβαλόμενο μίσθωμα και σε αυτό που επιβάλει η καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη και να παρίσταται βάσιμο το αίτημα αναπροσαρμογής του μισθώματος κατά τα ειδικότερα πιο κάτω επί λέξει στην αγωγή εκτιθέμενα: "ΑΙΤΗΜΑ ΜΕΙΩΣΗΣ ΤΟΥ ΚΑΤΑΒΑΛΛΟΜΕΝΟΥ ΜΙΣΘΩΜΑΤΟΣ ΚΑΙ ΑΡΘΡΟ 388 ΑΚ:

Η ανωτέρω μίσθωση και το καταβλητέο μίσθωμα συμφωνήθηκε ανάμεσα στην εταιρεία μας και τις εναγόμενες στα πλαίσια των συγκεκριμένων οικονομικών συνθηκών που επικρατούσαν στη χώρα μας τον Ιούλιο 2006. Το χρονικό εκείνο διάστημα η πορεία της ελληνικής οικονομίας έδειχνε ανθηρή και τίποτε δεν προμήνυε την αντίστροφη κατάσταση που ακολούθησε.

Από τον Ιούλιο 2006 μέχρι σήμερα όμως έχουν μεταβληθεί ραγδαία, προς το χειρότερο, όλα τα πραγματικά περιστατικά, στα οποία η εταιρεία μας και οι εκμισθώτριες στηρίξαμε την υπογραφή του μισθωτηρίου συμφωνητικού. Η καταναλωτική ισχύς των ελλήνων, μεταξύ των οποίων και των καταναλωτών των ανατολικών προαστίων της Αττικής στους οποίους αποκλειστικά και μόνο απευθύνεται το πρατήριο, ήταν πολύ πιο ανθηρή από τη σημερινή Οι καταναλωτές δεν έχουν πλέον την ίδια οικονομική ευμάρεια ώστε να μπορούν να προμηθεύονται καύσιμα όπως στο παρελθόν. Και τούτο διότι σήμερα τα οικονομικά τους έχουν επιβαρυνθεί με έκτακτες εισφορές, πρόσθετα τέλη, με τις αυξήσεις που επιβλήθηκαν στις τιμές των καυσίμων παγκοσμίως και τις επιβαρύνσεις επί αυτών που έχουν επιβληθεί από το κράτος, όπως πχ ο ειδικός φόρος κατανάλωσης και ο ΦΠΑ.

Με την αναθεώρηση του δημοσίου χρέους περί τα τέλη του έτους 2009, η χώρα μας εισήλθε σε βαθιά οικονομική κρίση και ύφεση. Αναπόφευκτα έχουν πληγεί όλες οι κοινωνικές τάξεις, δημόσιοι και ιδιωτικοί υπάλληλοι, ελεύθεροι επαγγελματίες και επιχειρήσεις, όσοι δηλαδή συνιστούν την πελατεία μας. Η κατάσταση επιδεινώθηκε το Μάιο του έτους 2010, όταν, στα πλαίσια του μνημονίου για τη δανειοδότηση της Ελλάδας από το Διεθνές Νομισματικό Ταμείο και την Ευρωπαϊκή Ένωση, επιβλήθηκαν δυσβάσταχτα μέτρα σε όλους, εργαζόμενους και συνταξιούχους, με άμεση συνέπεια τη ραγδαία μείωση της αγοραστικής τους δύναμης.

Κατά το έτος 2010 οι επιβαρύνσεις στην τιμή των καυσίμων (ειδικός φόρος κατανάλωσης, ΦΠΑ κλπ) αυξήθηκαν κατακόρυφα. Ειδικότερα ο ειδικός φόρος κατανάλωσης αυξήθηκε 3 φορές. Τον Φεβρουάριο 2010 ο ΕΦΚ της αμόλυβδης βενζίνης ανήλθε στα 530 ευρώ/1.000 λίτρα βενζίνης, επιβαρύνοντας κατά περίπου 0,143 ευρώ τη λιανική τιμή ανά λίτρο. Τον Μάρτιο 2010 η δεύτερη αύξηση ανέβασε τον φόρο της αμόλυβδης βενζίνης στα 610 ευρώ / 1.000 λίτρα και τη λιανική τιμή κατά 0,08 ευρώ ανά λίτρο. Στις αρχές Μαΐου 2010 η τρίτη αύξηση ανέβασε τον φόρο στα 670 ευρώ / 1.000 λίτρα και τη λιανική τιμή στα 1,6 ευρώ! Παράλληλα εντός του 2010 αυξήθηκε ο ΦΠΑ κατά 4 ποσοστιαίες μονάδες, ήτοι από 19% σε 23%. Οι ανωτέρω παράγοντες αύξησαν την τιμή των καυσίμων σε ποσοστό περίπου 35%! Το αρνητικό κλίμα που έχει δημιουργηθεί έχει θίξει ουσιαστικά και την προμήθεια καυσίμων θέρμανσης. Οι περισσότερες πολυκατοικίες έχουν μειώσει τις ώρες λειτουργίας της κεντρικής θέρμανσης ενώ οι νεώτερες μονοκατοικίες που έχουν ανεγερθεί στην ευρύτερη περιοχή της … έχουν προσφύγει σε άλλα μέσα θέρμανσης (σόμπα, τζάκι, κλπ).

Το έτος 2011 οι οικονομικές συνθήκες στη χώρα μας επιδεινώθηκαν θεαματικά με την επιβολή πρόσθετων κι έκτακτων φόρων, τις απολύσεις των εργαζομένων, τις αναγγελίες περί εργασιακής εφεδρείας καθώς και των βαρύτατων ποινών που συνεπάγεται η μη τήρηση των επιβαλλόμενων μέτρων, όπως η διακοπή ηλεκτροδότησης στην περίπτωση μη καταβολής του ειδικού τέλους ακινήτων κλπ. Η βαθιά οικονομική κρίση έχει πλήξει οριζόντια όλες τις κοινωνικές ομάδες, στις οποίες απευθύνεται το εν λόγω πρατήριο. Οι καταναλωτές έχουν μειώσει δραστικά τα κονδύλια που διέθεταν για την προμήθεια καυσίμων. Προτιμούν είτε να προμηθεύονται μικρότερη ποσότητα καυσίμων είτε να μη χρησιμοποιούν τα δικά τους μεταφορικά μέσα αλλά τα μέσα μαζικής μεταφοράς. Κατ' επέκταση τα οικονομικά αποτελέσματα του εν λόγω πρατηρίου έχουν πληγεί καίρια.

Η δυσμενής οικονομική κατάσταση δυστυχώς επιτείνεται από την αβεβαιότητα και την ανασφάλεια που υπάρχει μεταξύ των ελλήνων για την εξέλιξη της οικονομίας, τα πρόσθετα μέτρα που ενδέχεται να ληφθούν, τις φημολογίες και το κλίμα κινδυνολογίας που ενίοτε καλλιεργείται αλλά και τις γενικότερες εξελίξεις στις χώρες της ευροζώνης και κυρίως τις γείτονες μεσογειακές χώρες.

Οι ανωτέρω λόγοι είναι έκτακτοι και με κανέναν τρόπο δεν ήταν δυνατό να προβλεφθούν κατά την έναρξη της μίσθωσης. Κατά τους κανόνες της λογικής και της κοινής πείρας, οι ανωτέρω λόγοι υπερβαίνουν κατά πολύ το συνηθισμένο μέτρο, δεδομένου ότι τον Ιούλιο 2006 τίποτε δεν προμήνυε τη φθίνουσα πορεία της ελληνικής οικονομίας και την επιδείνωση των οικονομικών των ελλήνων καταναλωτών. Αντίθετα οι κρατικές ανακοινώσεις της περιόδου ήταν θετικές ενώ η συμπεριφορά των τραπεζών δημιουργούσαν σε όλους κλίμα αισιοδοξίας.

Οι ανωτέρω παράγοντες συνιστούν μεταβολή των περιστατικών, στα οποία η εταιρεία μας στήριξε τη σύναψη της μισθωτήριας σύμβασης με τις εναγόμενες. Αποβλέπαμε στην ανθηρή οικονομική κατάσταση των πελατών μας, η οποία θα τους επέτρεπε να προμηθεύονται καύσιμα όπως στο παρελθόν. Δεν ήταν δυνατό να προβλέψουμε την απότομη μείωση των εισοδημάτων, την ανασφάλεια για το μέλλον και την επιβολή νέων φόρων, όπως ο φόρος κατανάλωσης και ο ΦΠΑ, που σκοπούν αποκλειστικά στη συγκέντρωση δημοσίων εσόδων.

Οι λόγοι αυτοί είναι αναμφίβολα έκτακτοι, απρόβλεπτοι (ΑΠ 1138/1990 ΕλλΔνη 38 σελ. 808) και κατά τους κανόνες της λογικής και της κοινής πείρας υπερβαίνουν το συνηθισμένο μέτρο.

Απ' όλα τα παραπάνω αποδεικνύεται ότι η καταβολή του συμφωνηθέντος μισθώματος είναι πλέον ιδιαίτερα επαχθής για την εταιρεία μας κι ότι η επιμονή των εναγομένων στην καταβολή του ανωτέρω μισθώματος είναι προδήλως αντίθετη προς την ευθύτητα και την εντιμότητα που απαιτούνται στις συναλλαγές.

Συνεπώς επιβάλλεται η αναπροσαρμογή του μισθώματος στο επίπεδο εκείνο, το οποίο κατά την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, αίρει τη δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών, όπως αναλυτικά αναφέρουμε παρακάτω.

ΑΙΤΗΜΑ ΜΕΙΩΣΗΣ ΤΟΥ ΚΑΤΑΒΑΛΛΟΜΕΝΟΥ ΜΙΣΘΩΜΑΤΟΣ ΚΑΤ' ΑΡΘΡΟ 288 ΑΚ:

Άλλως επικουρικά, στην περίπτωση που το ανωτέρω αίτημά μας για αναπροσαρμογή και μείωση του καταβαλλόμενου μισθώματος δεν γίνει δεκτό από το δικαστήριό σας, με βάση το άρθρο 388 ΑΚ, επαναλαμβάνουμε το αίτημά μας με βάση το άρθρο 288 ΑΚ. Ειδικότερα:

I. Η παγκόσμια οικονομική κρίση και η κρίση της ελληνικής οικονομίας, σύμφωνα με όσα αναλυτικά αναφέρουμε παραπάνω, έχουν επιφέρει σημαντική επιδείνωση του ατομικού εισοδήματος του μέσου καταναλωτή. Ως εκ τούτου η οικονομική απόδοση του πρατηρίου έχει μειωθεί ουσιαστικά και είναι βέβαιο ότι δεν πρόκειται να ανακάμψει. Η γενικότερη ύφεση έχει μειώσει σημαντικά και την αξία του μισθίου, σε σχέση με αυτήν που είχε το πρατήριο τον Ιούλιο 2006, όταν συνήφθη η μίσθωση. Η καταβολή του αρχικά συμφωνηθέντος μισθώματος είναι πλέον ιδιαίτερα επαχθής για την εταιρεία μας και μας προκαλεί σημαντική ζημία.

Ανάμεσα στη γενικευμένη οικονομική κρίση και την ζημία που υφιστάμεθα από τη μη μείωση του μισθώματος υπάρχει αιτιώδης συνάφεια δεδομένου ότι η συστηματική απώλεια των ατομικών εισοδημάτων των πελατών μας συνεπάγεται δραστικές περικοπές κάθε είδους δαπανών διαβίωσής τους. Οι περικοπές αφορούν πλέον όχι μόνο σε είδη πολυτελούς διαβίωσης, όπως η αναψυχή κλπ αλλά και σε είδη καθημερινής ανάγκης, όπως η μετακίνηση με αυτοκίνητο κλπ. Σταδιακά και θεαματικά μειώνονται και οι πωλήσεις των προϊόντων μας από το πρατήριο. Η ζημία που υφιστάμεθα έχει ήδη ξεπεράσει τον κίνδυνο που αναλάβαμε με τη σύναψη της μίσθωσης. Ως εκ τούτου η επιμονή των εκμισθωτριών να απαιτούν την καταβολή του ανωτέρω υπερβολικού μισθώματος, αντίκειται σε κάθε έννοια της "καλής πίστης" και δημιουργεί προφανή δυσαναλογία παροχής και αντιπαροχής.

II. Προσδιοριστικοί παράγοντες για τον καθορισμό του μισθώματος που θα έπρεπε να καταβάλλουμε στις εναγόμενες, δεδομένης της μεταβολής των οικονομικών και των λοιπών συνθηκών αποτελούν τα πιο κάτω συγκριτικά στοιχεία, που αφορούν όμορα πρατήρια:

Δυνάμει του 20/7/2003 ιδιωτικού συμφωνητικού, όπως τροποποιήθηκε με το από 31/5/2010 συμφωνητικό και του από συμφωνητικού, η "Ε. Κ. Α. Ε. Ε." πρώην "Β. Ε. ΑΕ" έχει μισθώσει το πρατήριο, που βρίσκεται στη θέση "…" της κτηματικής περιφέρειας του Δήμου …, στο 17° χλμ της λεωφόρου …. Το πρατήριο προέρχεται από συνένωση 2 όμορων ακινήτων, το μεν πρώτο, ιδιοκτησίας …, έχει έκταση 1.618,05τμ και το δεύτερο, ιδιοκτησίας Γ. και Α. Π., έχει έκταση 2.140τμ. Το πρατήριο είναι γνωστό ως πρατήριο "…". Το ενιαίο καταβαλλόμενο μίσθωμα ανέρχεται σήμερα σε ευρώ 5.445,60 το μήνα.

Δυνάμει του από 10/4/2008 ιδιωτικού συμφωνητικού η "Ε. Κ. Α. Ε. Ε." πρώην "Β. Ε. ΑΕ" έχει μισθώσει από την Α. Π. ένα οικόπεδο - πρατήριο, που βρίσκεται στη θέση "…", επί της λεωφόρου …, έκτασης 4. 431,60τμ. Το πρατήριο βρίσκεται στον ίδιο δρόμο και στην ίδια πλευρά (με κατεύθυνση προς …), πριν το ανωτέρω πρατήριο, πολύ κοντά στη διασταύρωση με τη λεωφόρο που κατευθύνεται στη …. Σήμερα λειτουργεί με πρατηριούχο τον Α. Μ.. Το μηνιαίο καταβαλλόμενο μίσθωμα ανέρχεται σήμερα σε ευρώ 3.859,20.

Δυνάμει του από 1/12/2001 ιδιωτικού συμφωνητικού, η ανωτέρω εταιρεία έχει μισθώσει από τη Σ. Π. Χ. ένα ακίνητο με κτίσματα, έκτασης 2.371τμ, στη θέση "…" της κτηματικής περιφέρειας του Δήμου …, στο 14° χλμ της λεωφόρου ..., για το οποίο καταβάλλει ως μηνιαίο μίσθωμα το ποσό των ευρώ 5.651.

Απ' όλα τα παραπάνω αποδεικνύεται ότι υπάρχει ουσιώδης απόκλιση μεταξύ του σημερινού καταβαλλόμενου μισθώματος των ευρώ 8.151,02 πλέον χαρτοσήμου 3,6% από ευρώ 293,44 και συνολικά των ευρώ 8.444,45 και της μισθωτικής αξίας του ακινήτου, όπως έχει διαμορφωθεί σήμερα. Η καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη επιβάλλουν να μειωθεί το καταβαλλόμενο μίσθωμα στο προσήκον μέτρο.

ΥΨΟΣ ΑΝΑΠΡΟΣΑΡΜΟΓΗΣ - ΜΕΙΩΣΗΣ ΤΟΥ ΜΙΣΘΩΜΑΤΟΣ ΚΑΤΑΒΛΗΤΕΟ ΠΟΣΟ ΜΙΣΘΩΜΑΤΟΣ:

t.

Εν προκειμένω το καταβαλλόμενο μηνιαίο μίσθωμα των ευρώ 8.151,02 πρέπει να μειωθεί κατά ποσοστό τουλάχιστον 30%, συμμέτρως για καθεμιά εναγόμενη, για να αναχθεί στο μέτρο που αρμόζει, δηλαδή να μειωθεί συνολικά κατά το ποσό των ευρώ 2.445.31 και να αναπροσαρμοστεί συνολικά στο ποσό των ευρώ πέντε χιλιάδων επτακοσίων πέντε και εβδομήντα ενός λεπτών (5.705,71 ευρώ). Το ποσό αυτό ανταποκρίνεται πλήρως στην απαιτούμενη ισορροπία μεταξύ της παροχής, δηλαδή της χρήσης του μισθίου και της αντιπαροχής, δηλαδή του μισθώματος.

Επίσης το ποσό αυτό των ευρώ 5.707,71 είναι ίσο με τη σημερινή μισθωτική αξία του ακινήτου και απολύτως αντίστοιχο με τις τιμές που ισχύουν για αντίστοιχα πρατήρια και άλλα ακίνητα στην περιοχή. Έτσι εξασφαλίζεται η ισορροπία της παροχής των εκμισθωτριών και της αντιπαροχής της εταιρείας μας και αποτρέπεται η ζημιογόνος οικονομική δραστηριότητα του πρατηρίου".

Με την επίκληση των πραγματικών αυτών περιστατικών ζήτησε, εκτός άλλων, που δεν ενδιαφέρουν εν προκειμένω, να αναπροσαρμοστεί (μειωθεί) το μηνιαίο μίσθωμα του επιδίκου μισθίου ακινήτου από το ποσό των 8.151.02 ευρώ στο ποσό των 5.705,71 ευρώ, κατ' άρθρο 288 του Α.Κ. Αυτό το περιεχόμενο και αίτημα έχουσα η ένδικη αγωγή περιέχει, ως προς την βάση της εκ του άρθρου 288 ΑΚ, σύμφωνα με τα εκτιθέμενα στην προηγηθείσα μείζονα σκέψη, όλα τα κατά νόμο ανωτέρω αναφερόμενα στοιχεία για τη νομική θεμελίωση του ασκούμενου δι' αυτής δικαιώματος και δη της αξιώσεως αναπροσαρμογής του μισθώματος, σύμφωνα με την διάταξη του άρθρου 288 του Α.Κ., συνεπώς, είναι (νομικά) ορισμένη.

Ειδικότερα, στην αγωγή μνημονεύονται τα εξής: α) η έγκυρη σύμβαση μίσθωσης, β) το καταβαλλόμενο μίσθωμα ανερχόμενο στο ποσό των 8.151,02 ευρώ και ότι αυτό είναι ανώτερο από εκείνο που μπορεί να επιτευχθεί με τη συνδρομή των προϋποθέσεων της διάταξης του άρθρου 288 ΑΚ, γ) οι συγκεκριμένες οικονομικές συνθήκες, (οικονομική κρίση, μείωση της πελατείας του καταστήματος, μείωση της οικονομικής απόδοσης αυτού), τα οποία μετέβαλαν τις προϋποθέσεις εκπλήρωσης της συμβατικής παροχής στο μέτρο, που είχε συμφωνηθεί και δικαιολογούν με αντικειμενικά κριτήρια, κατά τις αντιλήψεις που επικρατούν στις συναλλαγές τη μείωση του μισθώματος στο ποσό των 5.705,71 ευρώ, δ) η ζημία της μισθώτριας, λόγω της πτώσης του κύκλου εργασιών της επιχείρησης και της μείωσης των ακαθαρίστων εσόδων αυτής και συνακόλουθα των κερδών της ε) η αιτιώδης συνάφεια μεταξύ της μεταβολής των συνθηκών και της ουσιώδους απόκλισης (μείωσης) του μισθώματος και στ) ορισμένο αίτημα που συνίσταται στην αναπροσαρμογή του μισθώματος στο ποσό των 5.705,71 ευρώ, που ανταποκρίνεται στην καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη.

Επί πλέον, πρέπει να σημειωθεί ότι δεν ήταν αναγκαίο να παραθέτει η ενάγουσα μισθώτρια στην αγωγή της, αναλυτικά τα ετήσια έσοδα της επιχείρησης ούτε συγκριτικά στοιχεία για τα μειωμένα μισθώματα, που καταβάλουν καταστήματα παρόμοια με το δικό της κατάστημα, που βρίσκονται στην ίδια περιοχή και των οποίων οι μισθώσεις έχουν καταρτιστεί σε χρόνο μεταγενέστερο της ένδικης σύμβασης μίσθωσης, διότι αυτά αποτελούν στοιχεία, που προκύπτουν κατά την εκτίμηση των εκατέρωθεν αποδεικτικών μέσων και, συνεπώς, δεν αποτελούν στοιχεία για τον προσδιορισμό της μισθωτικής αξίας του μισθίου ακινήτου, θεμελιωτικά του παραδεκτού και ορισμένου της αγωγής, εκ του άρθρου 288 ΑΚ.

Επομένως, με το ν' αποφανθεί το Εφετείο ότι η αγωγή ήταν νομικά ορισμένη και απορρίπτοντας τον σχετικό ισχυρισμό των εφεσιβλήτων εναγομένων εκμισθωτριών και ήδη αναιρεσειουσών - περί αοριστίας της αγωγής, τον οποίο είχαν προτείνει παραδεκτώς, ενώπιον του πρωτοβαθμίου Δικαστηρίου και επανέφεραν, ενώπιον του Εφετείου, κατά την συζήτηση της εφέσεως, με τις προτάσεις τους - δεν υπέπεσε στην πλημμέλεια από τον αριθμό 14 του άρθρου 559 του Κ.Πολ.Δικ., εφόσον δεν αρκέστηκε σε λιγότερα στοιχεία από εκείνα που είναι αναγκαία για την στήριξη του αγωγικού αιτήματος.

Επομένως, ο πρώτος λόγος αναιρέσεως, με τον οποίο αποδίδεται στην προσβαλλομένη απόφαση η πλημμέλεια από τον αριθμό 14 του άρθρου 559 του Κ.Πολ.Δικ. κρίνεται αβάσιμος και απορριπτέος.

Η διάταξη του άρθρου 288 του Α.Κ., κατά την οποία "ο οφειλέτης έχει υποχρέωση να εκπληρώσει την παροχή όπως απαιτεί η καλή πίστη, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη", εφαρμόζεται σε οποιαδήποτε ενοχή, ασχέτως αν αυτή απορρέει από σύμβαση ετεροβαρή ή αμφοτεροβαρή ή από άλλη δικαιοπραξία ή αν πηγάζει ευθέως από το νόμο, εκτός αν προβλέπει άλλη ανάλογη ειδική προστασία ή αν συντρέχουν οι ειδικές προϋποθέσεις εφαρμογής του άρθρου 388 του Α.Κ.

Παρέχει δε η διάταξη αυτή στον δικαστή την δυνατότητα, όταν λόγω συνδρομής ειδικών συνθηκών η εμμονή στην εκπλήρωση της παροχής είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα που επιβάλλονται στις συναλλαγές, να την επεκτείνει ή να την περιορίσει, με βάση αντικειμενικά κριτήρια, κατά τις αντιλήψεις που κρατούν στις συναλλαγές, στο επίπεδο εκείνο, το οποίο ανταποκρίνεται στις απαιτήσεις της συναλλακτικής καλής πίστεως.

Έτσι, ο εκμισθωτής ή ο μισθωτής δεν αποκλείεται να ζητήσουν, κατά το άρθρο 288 του Α.Κ., αναπροσαρμογή του οφειλόμενου αρχικού ή μετά από αναπροσαρμογή συμβατική ή νόμιμη (αντικειμενική) μισθώματος, εφόσον εξαιτίας προβλεπτών ή απροβλέπτων περιστάσεων επήλθε αδιαμφισβήτητα ως προς μεν τον εκμισθωτή τόσο ουσιώδης αύξηση της μισθωτικής αξίας του μισθίου, ως προς δε τον μισθωτή τόσο ουσιώδης μείωση της μισθωτικής αξίας αυτού (μισθίου), ώστε με βάση τις συγκεκριμένες συνθήκες η εμμονή του μισθωτή στην πρώτη περίπτωση (ουσιώδους αυξήσεως της μισθωτικής αξίας του μισθίου και του εκμισθωτή στην δεύτερη περίπτωση (ουσιώδους μειώσεως της μισθωτικής αξίας αυτού) στην καταβολή του ίδιου μισθώματος να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα που απαιτούνται στις συναλλαγές και να επιβάλλεται, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη - παρά την ανάγκη κατοχυρώσεως της ασφάλειας των συναλλαγών, η οποία πρέπει πάντοτε να συνεκτιμάται - η αναπροσαρμογή του μισθώματος στο επίπεδο εκείνο, το οποίο αίρει την δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά την διαταραχθείσα καλή πίστη (Ολ.ΑΠ 3/2014, Ολ.ΑΠ 9/1997, ΑΠ 762/2015, ΑΠ 1325/2013).

Ειδικότερα η διεργασία του δικαστηρίου για να αποφασίσει την αναπροσαρμογή συνίσταται στην σύγκριση δύο ποσών, δηλαδή του καταβαλλομένου μισθώματος και του ελευθέρου - για το οποίο κυρίως διεξάγεται ο δικαστικός αγώνας - το οποίο παριστάνει την αξία της χρήσεως του μισθίου και το οποίο, ευρισκόμενο με βάση τα προσκομιζόμενα από τους διαδίκους συγκριτικά στοιχεία, πρέπει να καθορίζεται στην απόφαση (Ολ.ΑΠ 3/2014).

Αν μεταξύ των δύο αυτών ποσών υπάρχει διαφορά δεν επιδικάζεται, αλλά πρέπει περαιτέρω το δικαστήριο να κρίνει αν αυτή είναι τέτοια, ώστε κατά τις αρχές της καλής πίστεως, να δημιουργείται η ανάγκη αναπροσαρμογής. Ανάγκη δε αναπροσαρμογής, κατά τις αρχές της καλής πίστεως υπάρχει όταν, λόγω ουσιώδους μειώσεως της μισθωτικής αξίας του μισθίου, επέρχεται ζημιά στον μισθωτή, η οποία υπερβαίνει κατά τα συναλλακτικά ήθη τον κίνδυνο που αυτός αναλαμβάνει, καταρτίζοντας την μίσθωση με το συγκεκριμένο μίσθωμα, οπότε και περιορίζεται η ζημιά με την μείωση του μισθώματος, όπως επίσης και στην αντίστροφη περίπτωση ζημιάς στον εκμισθωτή, η οποία περιορίζεται με την ανάλογη αύξηση του μισθώματος.

Στη συνέχεια και εφόσον διαπιστωθεί η ύπαρξη ανάγκης αναπροσαρμογής κατά την προεκτεθείσα έννοια, η αναπροσαρμογή δεν θα ακολουθήσει τυπικό μαθηματικό υπολογισμό και δεν θα χορηγηθεί ολόκληρη η προκύπτουσα διαφορά, αλλά θα ορισθεί (αναπροσαρμοστεί) το μίσθωμα στο επίπεδο εκείνο, το οποίο αίρει την δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά την διαταραχθείσα καλή πίστη (Ολ.ΑΠ 3/2014).

Τούτο δε καθ' όσον η αναπροσαρμογή του μισθώματος, κατά την διάταξη του άρθρου 288 του Α.Κ., δεν σημαίνει εξουσία του δικαστηρίου να διαμορφώσει το μίσθωμα σε εκείνο ακριβώς το ύψος που μπορεί να επιτευχθεί υπό καθεστώς ελεύθερης μισθώσεως με βάση την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη. Αντίθετα σημαίνει ότι το δικαστήριο οφείλει πρώτα να ερμηνεύσει αν μεταξύ του οφειλόμενου, κατά το σύστημα της αντικειμενικής ή συμβατικής αναπροσαρμογής, μισθώματος και εκείνου του "ελευθέρου" υπάρχει διαφορά τόσο σημαντική, ώστε να επιβάλλεται κατά τις αρχές της καλής πίστεως, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη, η αναπροσαρμογή του πρώτου (οφειλόμενου) και ύστερα, αν διαπιστώσει τέτοια διαφορά, να αναπροσαρμόσει το ίδιο αυτό μίσθωμα στο επίπεδο εκείνο, το οποίο αίρει την δυσαναλογία και αποκαθιστά την διαταραχθείσα καλή πίστη (ΑΠ 1487/2005).

Η ανάγκη, επομένως, της αναπροσαρμογής του μισθώματος, όταν υπάρχει ουσιώδης μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου, αποσυνδέεται από το πρόσωπο του μισθωτή και συνδέεται μόνον με τη ζημία του (μισθωτή) εκ της μειώσεως της μισθωτικής αξίας του μισθίου και με την ευθύτητα και εντιμότητα που επιβάλλονται αντικειμενικά στις συναλλαγές.

Μιά τέτοια συμπεριφορά, ανταποκρινόμενη στην αντικειμενική καλή πίστη, είναι αναμενόμενη από τον εκμισθωτή, υπό την έννοια ότι η εμμονή του τελευταίου στην εκπλήρωση της παροχής (μισθώματος) εκ μέρους του μισθωτή, όπως συμφωνήθηκε, παρά τη μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου, θεωρείται αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα που επιβάλλονται στις συναλλαγές.

Περαιτέρω, κατά την διάταξη του άρθρου 559 αρ. 1 του Κ.Πολ.Δικ., αναίρεση επιτρέπεται για (ευθεία) παραβίαση κανόνα ουσιαστικού δικαίου αν το δικαστήριο της ουσίας, με βάση τα αναιρετικώς ανέλεγκτα γενόμενα δεκτά από εκείνο, ως αποδειχθέντα, πραγματικά περιστατικά, δεν εφαρμόσει τον συγκεκριμένο κανόνα ουσιαστικού δικαίου, ενώ συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις εφαρμογής του, ή εφαρμόσει αυτόν, ενώ δεν έπρεπε, καθώς και αν εφαρμόσει αυτόν εσφαλμένα, η δε παραβίαση εκδηλώνεται, είτε με ψευδή ερμηνεία, είτε με κακή εφαρμογή, δηλαδή με εσφαλμένη υπαγωγή ή μη υπαγωγή των πραγματικών περιστατικών στον κανόνα δικαίου (Ολ.ΑΠ 1/2013).

Στην περίπτωση, που το δικαστήριο έκρινε κατ' ουσίαν την υπόθεση, η παραβίαση κανόνα ουσιαστικού δικαίου κρίνεται ενόψει των πραγματικών περιστατικών, που ανελέγκτως δέχτηκε ότι αποδείχθηκαν το δικαστήριο της ουσίας και της υπαγωγής αυτών στο νόμο, και ιδρύεται ο λόγος αυτός αναίρεσης, αν οι πραγματικές παραδοχές της απόφασης καθιστούν φανερή την παραβίαση (Ολ.ΑΠ 9/2013).

Εξ άλλου, κατά την διάταξη του άρθρου 559 αρ. 19 του Κ.Πολ.Δικ. αναίρεση χωρεί αν η απόφαση του δικαστηρίου της ουσίας δεν έχει νόμιμη βάση και ιδίως αν δεν έχει καθόλου αιτιολογίες ή έχει αιτιολογίες αντιφατικές ή ανεπαρκείς σε ζήτημα που ασκεί ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης. Ανεπάρκεια αιτιολογιών, κατά την έννοια της διατάξεως αυτής, υπάρχει όταν δεν προκύπτουν από την απόφαση σαφώς και επαρκώς τα περιστατικά που είναι κατά νόμο αναγκαία για τη στοιχειοθέτηση στη συγκεκριμένη περίπτωση της διάταξης ουσιαστικού δικαίου που εφαρμόσθηκε ή όταν η απόφαση έχει ελλείψεις, όσον αφορά το νομικό χαρακτηρισμό των κρίσιμων περιστατικών που έγιναν δεκτά.

Αντιφατικότητα δε αιτιολογιών υπάρχει όταν εξ αιτίας της δεν προκύπτει ποια πραγματικά περιστατικά δέχθηκε το δικαστήριο για να στηρίξει το διατακτικό, ώστε να μπορεί να ελεγχθεί αν σωστά εφάρμοσε το Νόμο. Η αντιφατικότητα ή ανεπάρκεια πρέπει να έχει σχέση με ουσιώδεις ισχυρισμούς και κεφάλαια παροχής έννομης προστασίας και επιθετικά ή αμυντικά μέσα και όχι με την επιχειρηματολογία των διαδίκων ή του δικαστηρίου, ούτε την εκτίμηση των αποδείξεων, εφόσον το πόρισμα από την εκτίμηση αυτή διατυπώνεται σαφώς (Ολ.ΑΠ 24/1992, Ολ.ΑΠ 1/1999, ΑΠ 9/2013, ΑΠ 1325/2013).

Με τον δεύτερο λόγο της αίτησης αναίρεσης οι αναιρεσείουσες προσάπτουν στην πληττόμενη απόφαση αιτιάσεις, από τον αριθμό 19 του άρθρου 559 ΚΠολΔ, ισχυριζόμενες ότι το δευτεροβάθμιο δικαστήριο κατέληξε στο πόρισμά του, διαλαμβάνοντας ανεπαρκείς αιτιολογίες αναφορικά με το ουσιώδες ζήτημα της συνδρομής των όρων αναπροσαρμογής του μισθώματος και με τον τρίτο λόγο προσάπτουν στην πληττόμενη απόφαση αιτιάσεις, από τον αριθμό 1 του άρθρου 559 ΚΠολΔ, ισχυριζόμενες ότι το δευτεροβάθμιο δικαστήριο κατέληξε στο πόρισμά του παραβιάζοντας με εσφαλμένη εφαρμογή την διάταξη του άρθρο 288 Α.Κ.

και μάλιστα με εσφαλμένη υπαγωγή των πραγματικών περιστατικών που δέχτηκε στην διάταξη αυτή. Στην ερευνώμενη περίπτωση, το Μονομελές Εφετείο Αθηνών, με την προσβαλλόμενη υπ'αριθμ. 176/2020 απόφασή του δέχθηκε, κατά την αναιρετικά ανέλεγκτη, ως προς τα πραγματικά γεγονότα, κρίση του (άρθρο 561 παρ.1ΚΠολΔ), τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά, σε σχέση με τους παραπάνω λόγους της αναίρεσης: "Δυνάμει του από 21-7-2006 ιδιωτικού συμφωνητικού μίσθωσης ακινήτου, οι εναγόμενες [...] εκμίσθωσαν στην ενάγουσα ανώνυμη εταιρεία, με την επωνυμία "Ε.

Α. Β. Κ. Ε. Ε. Π." και με τον διακριτικό τίτλο "Ε. Α.", ένα οικόπεδο έκτασης κατά μεν τον τίτλο κτήσης 1872,50 τ.μ., κατά δε νεότερη καταμέτρηση 1840,70 τ.μ., μετά των επ' αυτού κτισμάτων, ήτοι α) ισόγειου καταστήματος - πλυντηρίου - λιπαντηρίου, συνολικής επιφάνειας 103,52 τ.μ., β) ισόγειας αποθήκης επιφάνειας 92,41 τ.μ., που βρίσκεται εντός του εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου του Δήμου …, στο ΟΤ 39, με πρόσοψη στη Λεωφόρο …, επί της οποίας φέρει τον αριθμό 82 και με εγκεκριμένη οδό ...

Η διάρκεια της μίσθωσης ορίστηκε 20ετής από 21-7-2006 ως 21-7-2026 (βλ. ιδίως, το από 28-7-2006 ιδιωτικό συμφωνητικό μεταξύ των ιδίων ως άνω συμβαλλομένων), ενώ συμφωνήθηκε ότι το μίσθιο θα χρησιμοποιηθεί από τη μισθώτρια ή από το φυσικό ή νομικό πρόσωπο που η τελευταία είχε δικαίωμα υπεκμίσθωσης ή παραχώρησης της χρήσης μέρους ή ολόκληρου του μισθίου, "αποκλειστικά ως πρατήριο πετρελαιοειδών προϊόντων της (Ε.

Α.) και συναφών μ' αυτά προϊόντων (π.χ. λιπαντικά), κατάστημα "μικρής αγοράς" (Μικρή Αγορά), ειδών αυτοκινήτου και αυτοκινητιστών ή άλλων συναφών ειδών, ως πλυντήριο - λιπαντήριο, συνεργείο αυτοκινήτων, βουλκανιζατέρ και για κάθε άλλη συναφή χρήση, κατά την κρίση της "Ε. Α.", ως χώρος τοποθέτησης ηλεκτρονικού συστήματος διάθεσης/διαχείρισης αυτόματης τροφοδοσίας καυσίμων αυτοκινήτων από πρατήρια (το οποίο ανήκει στην κυριότητα της E.), εγκατάστασης μηχανημάτων αυτόματης συναλλαγής οποιασδήποτε Τράπεζας επιλογής της "Ε.

Α.", εστίασης και παροχής ετοίμου φαγητού, σάντουϊτς, snacs, κατάστημα Mini market (τυποποιημένα τρόφιμα, γαλακτοκομικά προϊόντα, είδη καπνιστού, εφημερίδες και περιοδικά, αναψυκτικά, ψιλικά, είδη ατομικής υγιεινής, χαρτικά, απορρυπαντικά, κ.λ.π.), χώρος τοποθέτησης διαφημίσεων της Ε. Α. και των συνεργαζομένων με αυτήν επιχειρήσεων, απαγορευμένης οποιασδήποτε μεταβολής της χρήσης του χωρίς την προηγούμενη συναίνεση των εκμισθωτών." Το μίσθωμα ορίστηκε στο ποσό των 7.000,00 ευρώ, για τα δύο πρώτα συμβατικά έτη, 7.500,00 ευρώ για το τρίτο συμβατικό έτος, αναπροσαρμοζόμενο στη συνέχεια κατά την έναρξη κάθε νέου (συμβατικού) έτους, αυξανόμενο κατά το ποσοστό στα εκατό (%) της μεταβολής του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή του μήνα της αναπροσαρμογής σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του προηγούμενου έτους (απλή δωδεκάμηνη μεταβολή), όπως αυτή υπολογίζεται από την Εθνική Στατιστική Υπηρεσία, επί του εκάστοτε μισθώματος του προηγούμενου (συμβατικού) έτους, πλέον τέλους χαρτοσήμου 3,6%.

Η ενάγουσα, αφότου παρέλαβε το μίσθιο, έκανε, έκτοτε, ανενόχλητα χρήση αυτού, καταβάλλοντας ανελλιπώς το μίσθωμα, το οποίο, κατά τον χρόνο κατάθεσης της αγωγής (29-11-2011), ανερχόταν στο ποσό των 8.151,02 ευρώ πλέον του αναλογούντος χαρτοσήμου 3,6%, ήτοι πλέον 293,44 ευρώ. Ωστόσο, στις αρχές του έτους 2010, προκειμένου να ανταποκριθεί στις τρέχουσες δημοσιονομικές της ανάγκες, η χώρα κατέφυγε στη στήριξη του Διεθνούς Νομισματικού Ταμείου και στον μηχανισμό στήριξης της Ευρωπαϊκής Ένωσης.

Ακολούθησε σημαντική μείωση των αποδοχών των μισθωτών και συνταξιούχων, η εμπορική κίνηση περιήλθε σε ολοένα και αυξανόμενη πτωτική τροχιά, ενώ πολλές επιχειρήσεις έκλεισαν, με συνέπεια την απώλεια σημαντικού αριθμού θέσεων εργασίας. Συνακόλουθα, από το έτος 2010 αυξήθηκαν κατακόρυφα οι επιβαρύνσεις επί της τιμής των καυσίμων (Ειδικός Φόρος Κατανάλωσης, Φ.Π.Α.

κλπ), με αποτέλεσμα, σε συνδυασμό με τη συρρίκνωση της καταναλωτικής δύναμης των πολιτών, τη μεγάλη πτώση των πωλήσεων καυσίμων. Και ναι μεν το μίσθιο βρίσκεται σε περιοχή με μεγάλη κίνηση, πλην όμως, όπως προκύπτει από τα προσκομισθέντα και επικαλούμενα από την ενάγουσα στοιχεία της κίνησης του πρατηρίου της επί του επίδικου μισθίου, εμφάνιζε η ενάγουσα ζημίες από την εκμετάλλευση του επίδικου πρατηρίου για το έτος 2010 συνολικού ποσού 221.857,00 ευρώ, για το έτος 2011 συνολικού ποσού 203.580,00 ευρώ και για τη διαχειριστική περίοδο Ιανουαρίου έως και Οκτωβρίου 2012 συνολικού ποσού 202.012,00 ευρώ.

Περαιτέρω σύμφωνα με τα επικαλούμενα από την ενάγουσα συγκριτικά στοιχεία στην ίδια περιοχή, και ειδικότερα, για πρατήριο πετρελαιοειδών, συνολικής επιφάνειας 3.931 τ.μ., επί του 17ου χλμ της Λεωφόρου … καταβαλλόταν, κατά τα έτη 2012 και 2013, ως μηνιαίο μίσθωμα από τη μισθώτρια "Ε. Κ. ΑΕΕ" το ποσό των 4.759,00 ευρώ (το οποίο υπομίσθωσε στον Σ.

Γ. με μηνιαίο μίσθωμα ποσού 3.861,00 ευρώ), για πρατήριο υγρών καυσίμων αποτελούμενο από κατάστημα, πλυντήριο, λιπαντήριο, λιπαντήριο φορτηγών και ένα στέγαστρο, συνολικής επιφάνειας 4.431,60 τ.μ., στη θέση "…" επί της Λεωφόρου … καταβαλλόταν κατά το χρονικό διάστημα από 1-12-2011 έως 31-12-2012, ως μηνιαίο μίσθωμα, από τη μισθώτρια "H.

F. SA" (πρώην B. H. AE), το ποσό των 3.200,00 ευρώ, ενώ για πρατήριο πετρελαιοειδών, συνολικής επιφάνειας 2.371 τ.μ., επί του 14ου χλμ της Λεωφόρου … αρ. 172 καταβαλλόταν κατά τον χρόνο κατάθεσης της ένδικης αγωγής (29-11-2011), ως μηνιαίο μίσθωμα, από τη μισθώτρια "Ε. Κ. ΑΕΕ" το ποσό των 1.706,58 ευρώ (το οποίο υπομίσθωσε στην Ε. Κ. με μηνιαίο μίσθωμα ποσού 1.000,00 ευρώ).

Περαιτέρω αποδείχθηκε ότι το επίδικο πρατήριο, που λειτουργεί σταθερά από 21-7-2006, βρίσκεται σε προνομιούχα θέση, στην …, εντός σχεδίου και επί της Λεωφόρου …, δεν περιορίζεται μόνο στην πώληση πετρελαιοειδών, αλλά διαθέτει: α) κατάστημα μικρής αγοράς ειδών αυτοκινήτου, β) πλυντήριο - λιπαντήριο, γ) βουλκανιζατέρ, δ) θυρίδες αυτόματης τροφοδοσίας και τραπεζικής συναλλαγής, ε) κατάστημα εστίασης και επιλογής έτοιμου φαγητού, στ) κατάστημα "ΜΙΝΙ ΜΑΡΚΕΤ", με τυποποιημένα προϊόντα, τρόφιμα, γαλακτοκομικά, είδη καπνιστού, εφημερίδες, περιοδικά, αναψυκτικά, ψιλικά, είδη ατομικής υγιεινής, χαρτικά και απορρυπαντικά.

Επίσης, πρέπει να σημειωθεί ότι η ενάγουσα εταιρεία συγχωνεύτηκε με απορρόφηση από την ανώνυμη εταιρεία με την επωνυμία "Ε. Κ. Α. Ε. Ε." και με τον διακριτικό τίτλο "H. F. SA", που εδρεύει στο … και εκπροσωπείται νόμιμα, με αποτέλεσμα η τελευταία να υπεισέλθει σε όλα τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις της ενάγουσας εταιρείας, μεταξύ των οποίων και αυτών που είχε ως μισθώτρια στην επίδικη μίσθωση.

Τέλος, αποδείχθηκε ότι η επωνυμία της ως άνω απορροφώσας εταιρείας τροποποιήθηκε σε "Ε. Κ. Ο. Α. Β. Κ. Ε. Ε." με διακριτικό τίτλο "Ε. Α." και ήδη έχει τροποποιηθεί η επωνυμία αυτής εκ νέου σε "Ε. Κ. Ο. Μ. Α. Β. Κ. Ε. Ε." με διακριτικό τίτλο "Ε. Α." (βλ. ιδίως, τα ακριβή επικυρωμένα φωτοαντίγραφα των με αρ. πρωτ. …, … και … ανακοινώσεων της Διεύθυνσης Μητρώων και Ανάπτυξης Πληροφοριακών Συστημάτων του Εμπορικού και Βιομηχανικού Επιμελητηρίου Αθηνών).

Κατόπιν όλων των ανωτέρω και ενόψει της, εξαιτίας της οικονομικής κρίσης, μείωσης των εσόδων της ασκούμενης στο επίδικο μίσθιο επιχείρησης της ενάγουσας, αλλά και των εν γένει δεδομένων περί τη μισθωτική αξία των καταστημάτων της περιοχής, κρίνεται ότι η μηνιαία μισθωτική αξία του επίδικου μισθίου, υπό καθεστώς ελεύθερης μίσθωσης ανέρχεται στο ποσό των 6.500,00 ευρώ (πλέον του τέλους χαρτοσήμου 3,6%).

Συνεπώς, προκύπτει ότι μεταξύ του συμβατικώς αναπροσαρμοζόμενου οφειλόμενου μισθώματος και εκείνου που μπορεί να επιτευχθεί υπό καθεστώς ελεύθερης μίσθωσης ("ελεύθερου μισθώματος"), υπάρχει διαφορά σημαντική, ώστε επιβάλλεται, κατά τις αρχές της καλής πίστης, αφού ληφθούν υπόψη τα συναλλακτικά ήθη, να αναπροσαρμοστεί το καταβαλλόμενο μίσθωμα στο επίπεδο που αίρει τη δυσαναλογία και αποκαθιστά τη διαταραχθείσα καλή πίστη. Η δε εμμονή των εναγομένων στην πληρωμή του συμφωνημένου μισθώματος, προσκρούει στην απαιτούμενη από τις συναλλαγές καλή πίστη, με συνέπεια να παρίσταται αναγκαία, όπως προαναφέρθηκε, η αναπροσαρμογή (μείωση) του μισθώματος, στο ποσό των 6.500,00 ευρώ μηνιαίως (πλέον του τέλους χαρτοσήμου 3,6%) για το χρονικό διάστημα από την επίδοση της αγωγής και εντεύθεν...". Με βάση τα παραπάνω το δευτεροβάθμιο δικαστήριο, αφού δέχτηκε μερικά την αγωγή, καθόρισε το μηνιαίο, για το επίδικο μίσθιο, μίσθωμα στο ποσό των 6.500 ευρώ πλέον τέλους χαρτοσήμου, 3,6%, για το χρονικό διάστημα από την επίδοση της αγωγής και εντεύθεν. Έτσι που έκρινε το Εφετείο ορθά ερμήνευσε και εφάρμοσε την εφαρμοσθείσα ως άνω ουσιαστικού δικαίου διάταξη του άρθρου 288 του Α.Κ., καθόσον τα ανελέγκτως πιο πάνω δεκτά γενόμενα ως αποδειχθέντα πραγματικά περιστατικά πληρούν τις προϋποθέσεις για την εφαρμογή στην προκειμένη περίπτωση της εν λόγω διατάξεως (του άρθρου 288 του Α.Κ.).

Συνεπώς, ο συναφής (τρίτος) λόγος της αιτήσεως αναιρέσεως πρέπει να απορριφθεί, προεχόντως, ως αβάσιμος. Σε κάθε περίπτωση δε απαραδέκτως προβάλλεται, γιατί, υπό το πρόσχημα της ευθείας παραβιάσεως του προαναφερθέντος κανόνος ουσιαστικού δικαίου, πλήττεται στην πραγματικότητα η ανέλεγκτη από τον Άρειο Πάγο εκτίμηση των αποδείξεων.

Περαιτέρω, στην προσβαλλομένη απόφαση αναφέρεται το ύψος του συμφωνημένου για το μίσθιο ακίνητο και καταβαλλομένου μηνιαίου μισθώματος, που ανερχόταν στο ποσό των 8.151,02 ευρώ, εκτίθενται τα διάφορα πρόσφορα συγκριτικά στοιχεία που ελήφθησαν υπόψη και διαλαμβάνεται ότι η πραγματική μισθωτική αξία του επιδίκου μισθίου κατά τον χρόνο ασκήσεως της αγωγής, η οποία μπορεί να επιτευχθεί σύμφωνα με τις αρχές της καλής πίστεως και των συναλλακτικών ηθών, δεν υπερβαίνει το ποσό των 6.500 ευρώ μηνιαίως.

Περαιτέρω, το Εφετείο, αφού δέχεται ότι, εξ αιτίας της μόνιμης πλέον δυσμενούς οικονομικής καταστάσεως, οι μισθωτικές αξίες επαγγελματικών χώρων γνωρίζουν προοδευτική μείωση, προέβη, πριν, από την αναπροσαρμογή του μισθώματος, στην σύγκριση των δύο ποσών (συμφωνημένου μισθώματος και ελευθέρου τοιούτου) και αξιολογώντας την διαπιστωθείσα μεταξύ των δύο αυτών ποσών υπάρχουσα διαφορά ως τοιαύτη, εξ αιτίας της οποίας δημιουργείται, κατά τις αρχές της καλής πίστεως και των συναλλακτικών ηθών, η ανάγκη αναπροσαρμογής του συμφωνημένου και καταβαλλομένου μισθώματος, επεδίκασε αυτήν (διαφορά) στο σύνολό της, κρίνοντας ότι η μείωση του μηνιαίου μισθώματος στο επίπεδο των 6.500 ευρώ είναι αναγκαία, προκειμένου να αρθεί, στην συγκεκριμένη περίπτωση, η δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και να αποκατασταθεί η διαταραχθείσα καλή πίστη.

Επομένως, η προσβαλλομένη απόφαση έχει νόμιμη βάση και δη την απαιτούμενη αιτιολογία, γιατί καλύπτεται χωρίς λογικά κενά και αντιφάσεις και με πληρότητα και σαφήνεια, χωρίς να χρειαζόταν οποιαδήποτε άλλη παραδοχή, το πραγματικό του εφαρμοστέου εδώ κανόνα ουσιαστικού δικαίου του άρθρου 288 του Α.Κ., τον οποίο η προσβαλλομένη απόφαση δεν παραβίασε εκ πλαγίου με ανεπαρκείς αιτιολογίες, ενώ δεν ήταν αναγκαία η παράθεση και άλλων και ειδικότερα, η αναφορά των εσόδων-εξόδων της επιχείρησης.

Συνεπώς, ο δεύτερος λόγος αναιρέσεως, με τον οποίο αποδίδεται στην προσβαλλομένη απόφαση η πλημμέλεια από τον αριθμό 19 του άρθρου 559 του Κ.Πολ.Δικ. κρίνεται αβάσιμος και απορριπτέος. Μετά από αυτά, πρέπει να απορριφθεί η κρινόμενη αίτηση αναίρεσης και να διαταχθεί η εισαγωγή του παραβόλου στο δημόσιο ταμείο. Τέλος, οι αναιρεσείουσες που νικήθηκαν στη δίκη πρέπει να καταδικαστούν στην πληρωμή των δικαστικών εξόδων της αναιρεσίβλητης που κατέθεσε προτάσεις, κατά το νόμιμο και βάσιμο αίτημά της (άρθρα 176, 183, 189 παρ.1, 191 παρ.2 ΚΠολΔ), όπως ορίζεται στο διατακτικό.

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Απορρίπτει την από 25-5-2020 (με αύξοντα αριθμό κατάθεσης 2796/303/27-5-2020) αίτηση για αναίρεση της 176/2020 απόφασης του Μονομελούς Εφετείου Αθηνών.

Διατάσσει την εισαγωγή του κατατεθέντος από τις αναιρεσείουσες για την άσκηση της αναίρεσης παραβόλου στο δημόσιο ταμείο.

Καταδικάζει τις αναιρεσείουσες στα δικαστικά έξοδα της αναιρεσίβλητης τα οποία ορίζει στο ποσό των χιλίων οκτακοσίων (1.800) ευρώ.

ΚΡΙΘΗΚΕ, αποφασίσθηκε στην Αθήνα, στις 5 Νοεμβρίου 2021.

ΔΗΜΟΣΙΕΥΘΗΚΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του, στην Αθήνα, στις 3 Δεκεμβρίου 2021.

Ο ΠΡΟΕΔΡΕΥΩΝ Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ