Supreme Court allows appeal against lower court ruling on necessary vs beneficial expenses in property disputes.

Απόφαση 1429 / 2015 (Γ, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)

Αριθμός 1429/2015

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Γ’ Πολιτικό Τμήμα

Συγκροτήθηκε από τους Δικαστές: Ιωάννη Γιαννακόπουλο Αντιπρόεδρο Αρείου Πάγου, Ελένη Διονυσοπούλου, Ευγενία Προγάκη, Πέτρο Σαλίχο και Ιωάννη Φιοράκη Αρεοπαγίτες.

Συνεδρίασε δημόσια στο ακροατήριό του, στις 18 Νοεμβρίου 2015, με την παρουσία και της γραμματέως Σπυριδούλας Τζαβίδη, για να δικάσει την εξής υπόθεση μεταξύ:

Της αναιρεσείουσας: Ε. Α. του Κ., κατοίκου ..., που παραστάθηκε δια του πληρεξουσίου δικηγόρου Ευάγγελου Μπέη.

Της αναιρεσίβλητης: Ομόρρυθμης εταιρείας με την επωνυμία "Δ. Κ.-Ν.Α. ΟΕ", που εδρεύει στον ... και εκπροσωπείται νόμιμα, η οποία εκπροσωπήθηκε από την πληρεξούσια δικηγόρο Σοφία Δημητρακοπούλου με δήλωση κατ’ άρθρο 242 παρ. 2 ΚΠολΔ.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 12-10-2009 αγωγή της ήδη αναιρεσίβλητης, που κατατέθηκε στο Πολυμελές Πρωτοδικείο Αθηνών. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 4360/2009 του ιδίου Δικαστηρίου και 6529/2014 του Εφετείου Αθηνών. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητεί η αναιρεσείουσα με την από 5-5-2015 αίτησή της και τους από 15-10-2015 προσθέτους λόγους επ’ αυτής.

Κατά τη συζήτηση της αίτησης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν όπως σημειώνεται πιο πάνω. Η Εισηγήτρια Αρεοπαγίτης Ευγενία Προγάκη, ανέγνωσε την από 3-11-2015 έκθεσή της, με την οποία εισηγήθηκε να απορριφθεί η αίτηση αναίρεσης και οι πρόσθετοι λόγοι. Ο πληρεξούσιος της αναιρεσείουσας ζήτησε να γίνει δεκτή η αίτηση αναίρεσης και οι πρόσθετοι λόγοι επ’ αυτής και να καταδικασθεί το αντίδικο μέρος στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Επειδή οι αναφερόμενες στα άρθρα ...1, 811, 722 και 736 ΑΚ αναγκαίες επί του πράγματος δαπάνες, που κατά περίπτωση οφείλει να αποδώσει ο κύριος του πράγματος ή ο χρήστης ή ο εντολέας, είναι εκείνες που έγιναν προκειμένου να διατηρηθεί το πράγμα κατάλληλο για τακτική εκμετάλλευση, ενώ από τη διάταξη του άρθρου ...3 ΑΚ προκύπτει ότι επωφελείς δαπάνες είναι εκείνες, εξαιτίας των οποίων επήλθε επαύξηση της αξίας του πράγματος.

Το ζήτημα αν στη συγκεκριμένη περίπτωση πρόκειται για αναγκαία ή επωφελή δαπάνη είναι νομικό και συνεπώς η σχετική κρίση του δικαστή της ουσίας υπόκειται στον έλεγχο του Αρείου Πάγου. Η ωφελιμότητα ή χρησιμότητα της δαπάνης πρέπει να κρίνεται αντικειμενικά και όχι κατά τις υποκειμενικές αντιλήψεις του συγκεκριμένου νομέα ή κυρίου κλπ, η δε αντικειμενική αυτή κρίση πρέπει να γίνεται αφηρημένα και όχι σε συνάρτηση με τη λειτουργία και τη θέση ή αποστολή του πράγματος στην περιουσία του ιδιοκτήτη.

Εξάλλου ο προβλεπόμενος από το άρθρο 559 αρ. 1 ΚΠολΔικ λόγος αναιρέσεως, για ευθεία παράβαση κανόνα ουσιαστικού δικαίου, εφόσον το δικαστήριο έκρινε κατ’ ουσίαν την υπόθεση, κρίνεται ενόψει των πραγματικών περιστατικών που ανελέγκτως δέχθηκε το δικαστήριο της ουσίας και της υπαγωγής αυτών στο νόμο και ιδρύεται ο λόγος αυτός αναιρέσεως, αν οι πραγματικές παραδοχές της αποφάσεως καθιστούν φανερή την παραβίαση και τούτο συμβαίνει όταν το δικαστήριο εφάρμοσε το νόμο, παρότι τα πραγματικά περιστατικά που δέχθηκε δεν αρκούσαν για την εφαρμογή του, καθώς και όταν προέβη σε εσφαλμένη υπαγωγή των περιστατικών στη διάταξη, στο πραγματικό της οποίας αυτά δεν υπάγονται.

Εξ ετέρου κατά την έννοια της διατάξεως του αριθμού 19 του ίδιου άρθρου, λόγος αναιρέσεως για έλλειψη νομίμου βάσεως της αποφάσεως ιδρύεται, όταν από τις αιτιολογίες της αποφάσεως δεν προκύπτουν σαφώς τα περιστατικά που είναι αναγκαία για να κριθεί αν στην συγκεκριμένη περίπτωση συντρέχουν οι νόμιμοι όροι της ουσιαστικής διατάξεως που εφαρμόσθηκε ή δεν συντρέχουν, ώστε να αποκλείεται η εφαρμογή της, καθώς και όταν η απόφαση δεν έχει καθόλου αιτιολογίες ή έχει αιτιολογίες ελλιπείς και αντιφατικές, ως προς το νομικό χαρακτηρισμό των πραγματικών περιστατικών τα οποία έγιναν δεκτά και έχουν ουσιώδη επιρροή στην έκβαση της δίκης.

Τέλος πραγματικά γεγονότα η εκτίμηση των οποίων διαφεύγει του ελέγχου του Αρείου Πάγου, είναι εκείνα, η εκτίμηση των οποίων γίνεται όχι με βάση τους νομικούς κανόνες, αλλά με βάση τους κανόνες της λογικής και της ανθρώπινης εμπειρίας, γνώστης των οποίων είναι ο δικαστής. Αντίθετα νομική έννοια η οποία ελέγχεται αναιρετικώς είναι κάθε έννοια που συντίθεται από στοιχεία του εφαρμοζόμενου κανόνα δικαίου.

Η εκτίμηση των πραγματικών γεγονότων από το δικαστήριο της ουσίας, δηλαδή η αξιολόγηση των αποδεικτικών στοιχείων και η βάσει αυτών εκφερόμενη κρίση του δικαστηρίου της ουσίας, είναι αναιρετικά ανέλεγκτη. Στην προκειμένη περίπτωση, από την παραδεκτή επισκόπηση της προσβαλλομένης αποφάσεως (άρθρο 561 παρ. 2 ΚΠολΔικ), το Εφετείο μετά από συνεκτίμηση των νομικών σ’ αυτό επικληθέντων και προσκομισθέντων αποδεικτικών μέσων, δέχθηκε κατ’ ανέλεγκτη κρίση τα ακόλουθα κρίσιμα πραγματικά περιστατικά ως προς την ένδικη διεκδικητική αγωγή της αναιρεσίβλητης κατά της αναιρεσείουσας και των υποβληθεισών από την τελευταία ενστάσεων συμψηφισμού και καταχρηστικής ασκήσεως του κατατεθέντος σε δίκη δικαιώματος της αναιρεσίβλητης "Δυνάμει του υπ’ αριθμ. .../13-7-1999 προσυμφώνου μεταβίβασης ποσοστών εξ αδιαιρέτου οικοπέδου - εργολαβικού του συμβ/φου Αθηνών Κωνσταντίνου Στ.

Βέννη, που καταρτίστηκε μεταξύ της κοινοπραξίας με την επωνυμία "Δ. Κ. Ν. Α.", νομίμως εκπροσωπουμένης και των α) Α. Κ. του Κ., β) Μ. Κ. του Κ., γ) Α. συζύγου Κ. Κ., το γένος Ι. Δ., δ) Ε. - Α. συζύγου Ι.Κ., το γένος Ι. Δ., ε) Ι. Δ. του Ν. και στ) Ι. Δ. του Π., οι τελευταίοι, με την ιδιότητα των οικοπεδούχων, ανέθεσαν στην αντισυμβαλλόμενη τους την ανέγερση συγκροτήματος ανεξαρτήτων κατοικιών με το σύστημα της αντιπαροχής και δη οκτώ διώροφων και δύο μονόροφων επί ενός οικοπέδου τους, άρτιου και οικοδομήσιμου, έκτασης 2044,91 τμ που βρίσκεται εντός σχεδίου πόλεως του Δήμου ...

Αττικής, στη θέση "..." στο υπ’ αριθμ. ... ΟΤ στη διασταύρωση των οδών ...........Δυνάμει του ανωτέρω εργολαβικού συμφωνήθηκε, μεταξύ των άλλων, οι οικοπεδούχοι : α) να παρακρατήσουν στην κυριότητα, νομή και κατοχή τους τα 400/1000, εξ αδιαιρέτου, επί του ως άνω οικοπέδου, που αντιστοιχούν στις οριζόντιες ιδιοκτησίες του συγκροτήματος ανεξαρτήτων κατοικιών, που θα περιέρχονταν σε αυτούς ως αντιπαροχή και θα κατασκευάζονταν από την εργολήπτρια και (β) να μεταβιβάσουν τα υπόλοιπα 600/1000, εξ αδιαιρέτου επί του οικοπέδου, που αντιστοιχούν στις υπόλοιπες οριζόντιες ιδιοκτησίες του συγκροτήματος ανεξαρτήτων κατοικιών ως εργολαβικό αντάλλαγμα, στην εργολήπτρια κοινοπραξία ή σε τρίτα πρόσωπα, που η τελευταία θα τους υποδείκνυε.

Επιπλέον συμφωνήθηκε η παράδοση του έργου πλήρως αποπερατωμένου να γίνει εντός 24 μηνών από τη υπογραφή του συμβολαίου σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας επ’ αυτού. Περαιτέρω, αποδείχθηκε ότι εκδόθηκε η υπ’ αριθμόν .../27-10-2000 οικοδομική άδεια από την Πολεοδομία του Δήμου ... και ακολούθως με την υπ’ αριθμόν .../22-1-2001 πράξη του ιδίου ως άνω συμβολαιογράφου Αθηνών, αφενός τροποποιήθηκε το προρρηθέν προσύμφωνο - εργολαβικό συμβόλαιο, αφετέρου, η εργολήπτρια κοινοπραξία, εκχώρησε όλα τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις της, τα απορρέοντα από αυτό (το προσύμφωνο), στην ενάγουσα ομόρρυθμη εταιρία με την επωνυμία "Δ.

Κ. - Ν. Α. Ο.Ε", νομίμως εκπροσωπούμενη από τους δύο ομόρρυθμους εταίρους της Δ. Κ. και Ν. Α. (με συμμετοχή εκάστου 50%), η οποία συστήθηκε την 8-11-2000 με μοναδικό σκοπό την ανέγερση του ανωτέρω συγκροτήματος κατοικιών. Την ως άνω εκχώρηση ενέκριναν όλοι οι οικοπεδούχοι, που συνυπέγραψαν την προεκτεθείσα υπ’ αριθμ. .../22-1-2001 συμβολαιογραφική πράξη ως εκ τρίτου συμβαλλόμενοι.

Εν συνεχεία, με το υπ’ αριθμ. ..../2.3.2001 συμβόλαιο σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας και κανονισμού συγκροτήματος κατοικιών του ιδίου ως άνω συμβολαιογράφου Αθηνών, νομίμως μεταγραφέν την 23.3.2001 στα βιβλία του Υποθηκοφυλακείου ... στον τόμο … με αριθμό ..., οι οικοπεδούχοι και η εργολήπτρια ομόρρυθμη εταιρία (ενάγουσα) ως εκ τρίτου συμβαλλόμενη προέβησαν :

α)στην σύσταση είκοσι μία (21) χωριστών, αυτοτελών οριζοντίων ιδιοκτησιών, ήτοι δέκα (10) οικιών μεζονέτων (υπό στοιχεία Μ-1, Μ-2, Μ-3, Μ-4, Μ-5, Μ-6, Μ-7, ..., ... και ...) και έντεκα (11) θέσεων στάθμευσης στο υπόγειο (υπό στοιχεία Σ-1, Σ-2, Σ-3, Σ-4, ..., Σ-6, Σ-7, Σ-8, Σ-9, ... και Σ-11), με τους αντίστοιχους ιδιόχρηστους, κοινόχρηστους και κοινόκτητους χώρους τους και β) στη σύνταξη του κανονισμού των σχέσεων, των δικαιωμάτων και υποχρεώσεων των εκάστοτε συνιδιοκτητών του όλου οικοδομικού συγκροτήματος των οριζοντίων ιδιοκτησιών.

Η ανωτέρω συμβολαιογραφική πράξη συμπληρώθηκε, ως προς την λεπτομερέστερη περιγραφή των τίτλων κτήσεως των οικοπεδούχων, με την υπ’ αριθμ. .../4.12.2001 πράξη του συμβολαιογράφου Αθηνών Ανδρέα Αθ. Μπουγιούκου, νομίμως μεταγραφείσα στα βιβλία του Υποθηκοφυλακείου ... στον τόμο … και αριθμό ... Ακολούθως, αποδείχθηκε ότι μεταξύ των οριζοντίων ιδιοκτησιών, που είχε συμφωνηθεί ότι θα μεταβιβάζονταν ως εργολαβικό αντάλλαγμα στην εργολήπτρια εταιρία από τους οικοπεδούχους, ήταν και η υπό στοιχείο ...

οριζόντια ιδιοκτησία - μεζονέτα, που είναι κτισμένη επί του ως άνω οικοπέδου, συνολικής επιφάνειας (58,06 τμ, με επιφάνεια ημιϋπαίθριων χώρων 16,50 τμ, όγκο ιδιόκτητο 285,90 κμ, επιφάνεια κοινόχρηστων 6,95 τμ και συνολική επιφάνεια 65,01 τμ, όγκο κοινόχρηστων 20,86 κμ, συνολικό όγκο 292,85 τμ, αναλογία δαπανών κοινοχρήστων 37,68/1000, ποσοστό συγκυριότητας στο όλο οικόπεδο 37,68/1000 εξ αδιαιρέτου και ψήφους 38 επί συνόλου 1000, αναλογία στο οικόπεδο 77,05 τμ και εμβαδόν ιδιοχρήστου ακάλυπτου χώρου αποκλειστικής χρήσης της μεζονέτας αυτής 174,03 τμ.

Η ανωτέρω μεζονέτα, αποτελούμενη - κατά τον τίτλο σύστασης - από υπόγειο και ισόγειο όροφο που επικοινωνούν με εσωτερική κλίμακα, αποτυπώνεται στα προσαρτώμενα, στην υπ’ αριθμ. ....../2001 συμβολαιογραφική πράξη, από Ιούλιο 1999 σχεδιαγράμματα κάτοψης υπογείου (υπ’ αριθμ. σχεδίου ...) και ισογείου ορόφου (υπ’ αριθμ.

σχεδίου ...) και στον από Ιούλιο 1999 πίνακα ποσοστών συγκροτήματος ανεξάρτητων κατοικιών του αρχιτέκτονα μηχανικού Δ. Κ. Ειδικότερα σύμφωνα με την ανωτέρω συμβολαιογραφική πράξη, στον υπόγειο όροφο η ως άνω μεζονέτα αποτελείται από μία αποθήκη, ήτοι από μία αίθουσα και από μία εσωτερική κλίμακα επιφανείας 24,48 τμ και συνορεύει γύρωθεν με ακάλυπτο χώρο οικοπέδου, εξωτερική κλίμακα, τις υπό στοιχεία ...

και ... μεζονέτες και τον κοινόχρηστο διάδρομο του υπογείου στον ισόγειο όροφο η ως άνω υπό στοιχεία ... μεζονέτα αποτελείται από καθημερινό, κουζίνα, λουτρό, ημιϋπαίθριο χώρο του ισογείου, εσωτερική κλίμακα προς το υπόγειο, εξωτερική κλίμακα εισόδου, επιφανείας 33,58 τμ και συνορεύει γύρωθεν με ακάλυπτο χώρο οικοπέδου, με τις υπό στοιχεία ...

και ... μεζονέτες, την ιδιόχρηστη αυτής πρασιά και πέραν αυτής με τις οδούς .... Στον εκάστοτε ιδιοκτήτη της μεζονέτας αυτής ανήκει η αποκλειστική χρήση του τμήματος του ακαλύπτου χώρου του οικοπέδου, επιφανείας 174,03 τμ, περικλειομένου από τα αλφαβητικά γράμματα ζ’ Η, Γ, κ,’ λ,’ μ,’ π,’ ο,’ ξ,’ ν,’ θ,’ ζ,’ και φ,’ υ,’ σ,’ τα,’ ψ,’ χ,’ φ’ σύμφωνα με τα προρρηθέντα σχεδιαγράμματα.

Στην πραγματικότητα, όμως, πρόκειται για κατοικία, τύπου μεζονέτας, εξαιρετικής κατασκευής, αποτελούμενη από ημιυπόγειο, ισόγειο και 1° όροφο, συνολικού εμβαδού ... τμ. Τα ανωτέρω προκύπτουν από το από 20-5-2004 ασφαλιστήριο συμβόλαιο περιουσίας της ασφαλιστικής εταιρίας ... AAEZ, που προσκόμισε η εναγομένη αναφορικά με την ασφάλιση της εν λόγω κατοικίας για το διάστημα από 6.5.2004 έως 6.5.2005, επιβεβαιώνονται δε από την κατάθεση του μάρτυρα αποδείξεως (που υπήρξε ο μηχανολόγος του ως άνω κτιριακού συγκροτήματος), που αναφέρεται σε πολυτελή κατασκευή με πατάρι - σοφίτα πέραν του υπογείου και ισογείου που περιγράφονται στον τίτλο κτήσης, που επικοινωνούν μεταξύ τους και με ασανσέρ, καθώς και από την με αρ.

πρωτ. 2653/10-1-2011 αίτηση της ενάγουσας ομόρρυθμης εταιρίας προς την Πολεοδομία Κηφισίας περί τακτοποιήσεως με το Ν. 3843/2010 του ημιυπαίθριου χώρου, που ενσωματώθηκε με χρήση κύριας κατοικίας, αλλαγής χρήσης αποθήκης και κατασκευής παταριού. Περαιτέρω, αποδείχθηκε ότι η εναγομένη διατηρούσε στενές φιλικές σχέσεις με τον ομόρρυθμο εταίρο της ενάγουσας Ν.

Α., αρχιτέκτονα μηχανικό, με τον οποίο μάλιστα συνεργάζονταν και στα πλαίσια της μη κυβερνητικής οργάνωσης ... (για την προστασία των μνημείων της πρώην γιουγκοσλαβικής δημοκρατίας), αυτή ως υπάλληλος του υπουργείου πολιτισμού και αυτός λόγω της επαγγελματικής του ιδιότητας. Επιπλέον η θυγατέρα της εναγομένης ήταν σύζυγος του υιού του Μ.

Κ., ήτοι ενός εκ των οικοπεδούχων. Λόγω αυτών των σχέσεων η εναγομένη μεσολάβησε στο να ανατεθεί η κατασκευή των οικοδομών στην ενάγουσα ομόρρυθμη εταιρία | Η εναγομένη στις αρχές Αυγούστου του 2000 εκδήλωσε την επιθυμία της να αγοράσει μία κατοικία στο ανωτέρω συγκρότημα. Η επιθυμία της αυτή αποτυπώθηκε στο από 5-8-2000 χειρόγραφο σημείωμα του Ν.

Α. επί επιστολόχαρτου της ... ΕΠΕ (τεχνικής εταιρίας που είχαν συστήσει οι Δ. Κ. και Ν. Α. ήδη από το 1994 βλ. σχετ, υπ’ αριθμ. .../27-7-1994 και υπ’ αριθμ. .../15-2-2000, τεύχη Α.Ε και Ε.Π.Ε της ΕτΚ, η οποία, όμως, ουδεμία εμπλοκή είχε στην ανέγερση του ως άνω κτιριακού συγκροτήματος), που αν και τιτλοφορείται ιδιωτικό συμφωνητικό δεν φέρει την υπογραφή της εναγομένης, στο οποίο αναφέρεται ότι η εναγομένη επέλεξε να αγοράσει την ...

κατοικία, αποτελούμενη από υπόγειο, ισόγειο και α’ όροφο, ότι το τίμημα ορίσθηκε σε 26.000.000 δρχ (=...302 ευρώ), ότι ως προκαταβολή έδωσε στον Ν. Α. το ποσό των 10.000.000 δρχ(= 29.350 ευρώ και δη τμηματικά 9.000.000 δρχ+350.000 δρχ+650.000 δρχ) και ότι το "τελικό" συμβόλαιο θα καταρτισθεί το Σεπτέμβριο του 2000 "μετά την έκδοση της οικοδομικής άδειας".

Την επόμενη ημέρα, 6-8-2000, ο Ν.Α. συνέταξε και νέο χειρόγραφο σημείωμα, που τιτλοφορείται επίσης ιδιωτικό συμφωνητικό, αλλά υπογράφει μόνο ο ίδιος, στο οποίο αναφέρει ότι για την εξόφληση του τιμήματος της αγοράς της ως άνω κατοικίας η εναγομένη οφείλει 10.000.000 δρχ, καθόσον ήδη είχε καταβάλει ως προκαταβολή 10.000.000 δρχ. "ενώ τα υπόλοιπα 6.000.000 δρχ είναι υποχρέωση του υπογράφοντα ως προς την εταιρία ...

ΕΠΕ". Ακολούθως με το από 10-8-2001 ιδιωτικό συμφωνητικό, που συνυπέγραψαν ο Ν.Α. ως διαχειριστής της κοινοπραξίας με την επωνυμία "Δ. Κ. - Ν. Α.ς" (παρόλο που τα δικαιώματα της κοινοπραξίας από το εργολαβικό συμβόλαιο είχαν ήδη από 22-1-2001 εκχωρηθεί στην ενάγουσα ομόρρυθμη εταιρία) και η εναγομένη, συμφωνήθηκε η πώληση στην τελευταία της υπό στοιχείο ...

κατοικίας -αν και αναφέρεται ότι το αναλογούν σε αυτή ποσοστό συγκυριότητας επί του οικοπέδου είναι 48,6/1000, αντί του ορθού 37,68/1000- και της υπό στοιχείο ... θέσης στάθμευσης ως αυτοτελούς οριζόντιας ιδιοκτησίας, έναντι τιμήματος εκ 20.000.000 δρχ, εκ των οποίων 10.000.000 δρχ έχουν ήδη καταβληθεί, ενώ το υπόλοιπο των 10.000.000 δρχ.

θα καταβάλλονταν με την πρόοδο των εργασιών και θα εξοφλούνταν με την παράδοση πλήρως αποπερατωμένης της ως άνω κατοικίας, η οποία (παράδοση) έπρεπε να λάβει χώρα μέχρι την 31-12-2002, ενώ το οριστικό συμβόλαιο θα καταρτίζονταν μετά την μεταγραφή της πράξης σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας επί του οικοπέδου, παρόλο που αυτή είχε λάβει χώρα ήδη από 2-3-2001.

Τέλος, ανέλαβε ο Ν. Α.ς ως διαχειριστής της κοινοπραξίας με την επωνυμία "Δ. Κ. - Ν. Α." να κατασκευάσει, χωρίς πρόσθετη αμοιβή, πατάρι 33,5 τμ, που θα συνδέονταν με ανελκυστήρα με το υπόγειο. Το ως άνω ιδιωτικό συμφωνητικό συνυπέγραψε "ως μάρτυρας" η Π. Δ.. Περαιτέρω αποδείχθηκε ότι η εναγομένη με την υπ’ αριθμόν ...

τραπεζική επιταγή της Eurobank εκδόσεως της κατέβαλε στον Δ. Κ. το ποσό των 11.740 ευρώ ενώ σε άγνωστο χρόνο του κατέβαλε 3500 ευρώ, ήτοι 1575 ευρώ για την εξόφληση δαπάνης για παράθυρα και 1925 ευρώ για πρόσθετες εργασίες επί της ως άνω μεζονέτας. Συνολικά δηλ. η εναγομένη για την αγορά της ως άνω μαιζονέτας κατέβαλε το ποσό των 41.090 ευρώ ή 14.001.417 δρχ (=10.000.000 δρχ ή 29350 ευρώ +11740 ευρώ)- πλέον 3500 ευρώ για πρόσθετες εργασίες- στους ομόρρυθμους εταίρους προσωπικά της ενάγουσας ομόρρυθμης εταιρίας και υπολείπονταν το ποσό των 5.998.583 δρχ ή 17.604 ευρώ για την εξόφληση του συμφωνηθέντος την 10-8-2001 εκ 20.000.000 δρχ τιμήματος.

Ακολούθως, λόγω της ιδιαίτερης σχέσης της εναγομένης με τον εταίρο της εργολήπτριας ενάγουσας εταιρίας Ν.Α., επιτράπηκε στην εναγομένη το Μάιο του 2004 να εγκατασταθεί στην ανωτέρω κατοικία, παρόλο που δεν είχε εξοφληθεί ακόμη το συμφωνηθέν τίμημα και δεν είχε καταρτισθεί οιοδήποτε συμβολαιογραφικό έγγραφο (προσύμφωνο ή οριστικό) αναφορικά με την ανωτέρω πώληση.

Η ανωτέρω παραχώρηση της χρήσης της επίδικης οριζόντιας ιδιοκτησίας ουσιαστικά ισοδυναμούσε με σύμβαση χρησιδανείου (810 ΑΚ) καταρτισθείσα μεταξύ της ενάγουσας ΟΕ και της εναγομένης. Σε αυτήν την εγκατάσταση οι οικοπεδούχοι ουδόλως εναντιώθηκαν, αφενός λόγω της συγγενικής σχέσης τους με την εναγομένη και αφετέρου επειδή η εν λόγω κατοικία αποτελούσε μέρος του συμφωνηθέντος εργολαβικού ανταλλάγματος και γνώριζαν ότι έπρεπε να |j| μεταβιβάσουν, σύμφωνα με το εργολαβικό, είτε στην ίδια την ενάγουσα ΟΕ, είτε σε πρόσωπο που θα τους υπεδείκνυε αυτή.

Η εναγομένη, άμεσα, προέβη στην τοποθέτηση ξύλινων κατασκευών επί της ανωτέρω κατοικίας και δη ντουλαπιών κουζίνας, ντουλαπών υπνοδωματίων ξύλινης σκάλας συνδέουσας το ισόγειο με το υπόγειο ερμαρίων κάτωθι της σκάλας, στο διάδρομο, στο λουτρό και στη αποθήκη, λινοθήκης και παπουτσοθήκης (βλ. την από 10-5-2004 μελέτη ξυλουργικών εργασιών της αρχιτέκτονα εσωτερικών χώρων Ά.

Β.), για τις οποίες κατέβαλε συνολικά στον ξυλουργό Γ. Ν. το ποσό των 30.000 ευρώ κατά το διάστημα από 30-7-2004 έως 30-3-2005. Επίσης τοποθέτησε μάρμαρα, για τα οποία κατέβαλε την 8-8-2004 το ποσό των 1600 ευρώ. Άλλες εργασίες δεν αποδείχθηκε ότι έγιναν, ούτε η εναγομένη επικαλείται κάποιες συγκεκριμένες, παρόλο που γενικά ισχυρίζεται ότι παρέλαβε ημιτελή την κατοικία.

Οι ανωτέρω δαπάνες ουδόλως αποδείχθηκε ότι αφορούν κατασκευές που εμπίπτουν στις υποχρεώσεις της ενάγουσας εργολήπτριας εταιρίας σύμφωνα με το εργολαβικό ή το ιδιωτικό συμφωνητικό της 10-8-2001, ώστε η κάλυψη τους με χρήματα της εναγομένης να οδηγεί στο συμπέρασμα ότι εξοφλήθηκε το συμφωνηθέν τίμημα ούτε ότι η εν λόγω κατοικία κατά το χρόνο παράδοσης στην εναγομένη ήταν ημιτελής, αφού αυτή εγκαταστάθηκε άμεσα και μετά προέβη στις προρρηθείσες κατασκευές.

Αντίθετα πρόκειται για επωφελείς δαπάνες στις οποίες προέβη "οικεία βουλήσει" η εναγομένη επί της ανωτέρω κατοικίας, υπαγορευόμενες από την προσωπική της αισθητική και ανάγκες, με την προοπτική ότι η κατοικία θα αποτελέσει, την οικογενειακή της στέγη. Εξάλλου η ένορκη βεβαίωση της Ά. Β. ότι η εναγομένη "συμφώνησε με τους κατασκευαστές να αποπερατώσει εκείνη τις εργασίες στη μεζονέτα της, να αναλάβει εκείνη όλη τη σχετική δαπάνη και να μην τους πληρώσει το υπόλοιπο της οφειλής της των 6.000.000 δρχ, το οποίο έπρεπε να τους πληρώσει κατά την παράδοση και παραλαβή της μεζονέτας της πλήρως αποπερατωμένης", όπως και σχετική γενικόλογη αναφορά του μάρτυρα ανταπόδειξης στο ακροατήριο, δεν κρίνονται πειστικές, επειδή δεν επιβεβαιώνονται από άλλα στοιχεία και δη κάποιο έγγραφο σημείωμα που να αποτυπώνει αυτή τη συμφωνία ή παραστατικά ότι κατέβαλε η εναγομένη αυτά τα χρήματα για την αγορά υλικών και αμοιβές συνεργείων για να πραγματοποιηθούν συγκεκριμένες εργασίες, τις οποίες μάλιστα ούτε η ίδια, ούτε κάποιος μάρτυρας επικαλείται, αρκούμενοι στη γενικόλογη αναφορά ότι η επίδικη κατοικία ήταν ημιτελής.

Εξάλλου υπάρχει και η από 6-8-2000 υπόσχεση του Ν. Α. να καταβάλει ο ίδιος το ποσό των 6.000.000 δρχ, από το συνολικό τότε συμφωνηθέν τίμημα των 26.000.000 δρχ, προφανώς για τακτοποίηση προσωπικών του υποχρεώσεων από δανεισμό από την εναγομένη (βλ. κατάθεση μάρτυρα απόδειξης) οπότε δημιουργείται σύγχυση στους μάρτυρες για το τι αφορούν τα 6.000.000 δρχ.

και ποιο το τελικά συμφωνηθέν τίμημα. Από τον Μάιο του 2004, οπότε και εγκαταστάθηκε η εναγομένη στην ανωτέρω κατοικία, οι νόμιμοι εκπρόσωποι της ενάγουσας εταιρίας με επανειλημμένες προφορικές τους οχλήσεις της ζητούσαν την αποπληρωμή του τιμήματος, ώστε να καταρτισθεί το οριστικό συμβόλαιο μεταβίβασης, καθόσον όλο αυτό το διάστημα η εναγομένη για να εξυπηρετήσει τις ανάγκες της κατοικίας της σε ηλεκτρικό ρεύμα και ύδρευση, έκανε χρήση των κοινόχρηστων συνδέσεων του κτιριακού συγκροτήματος με ΔΕΗ, ΕΥΔΑΠ κλπ.

επιβαρύνοντας τους λοιπούς ιδιοκτήτες με τις σχετικές δαπάνες. Εντούτοις η εναγομένη με διάφορες προφάσεις απέφευγε την εξόφληση, οπότε η ενάγουσα ομόρρυθμη εταιρία με την από 27-1-2006 εξώδικη δήλωση, που επιδόθηκε στην εναγομένη την 6-2-2006 και κοινοποιήθηκε στους οικοπεδούχους, την κάλεσε όπως εντός 3 ημερών προσέλθει στο γραφείο της δικηγόρου Φ.

Χ. για να ρυθμίσουν τις εκκρεμότητες αναφορικά με την εξόφληση του τιμήματος. Με την από 9-2-2006 εξώδικη απάντηση, που επιδόθηκε αυθημερόν η εναγομένη ζήτησε -το πρώτον- την κατάρτιση του οριστικού συμβολαίου ισχυριζόμενη ότι εξόφλησε το τίμημα των 20.000.000 δρχ. και δη με το να καταβάλει τα ποσά των 10.000.000 δρχ και 11.740 ευρώ (ομολογεί ότι τα 3500 ευρώ τα έδωσε στο Κ.

για πρόσθετες εργασίες), ενώ τα υπόλοιπα 6.000.000 δρχ τα συμψήφισε με τις εργασίες που έκανε επί της οικίας, την οποία κατά τους ισχυρισμούς της παρέλαβε ημιτελή και την αποπεράτωσε με δικά της συνεργεία με την επίβλεψη του Ν. Α., ισχυρισμοί, όμως, που δεν αποδείχτηκαν. Η ενάγουσα ομόρρυθμη εταιρία με την από 15-3-2006 εξώδικη δήλωση (που επιδόθηκε στην εναγομένη την 28-3-2006) ισχυρίσθηκε -για πρώτη φορά -ότι το συμφωνηθέν τίμημα ήταν 75.000.000 δρχ (=220.102,72 ευρώ), ήτοι- κατά τους ισχυρισμούς της- χαμηλότερο κατά το ήμισυ από την εμπορική αξία και την κάλεσε όπως εντός 2 ημερών προσέλθει στο ανωτέρω δικηγορικό γραφείο για τη ρύθμιση της διαφοράς τους, άλλως θα καλούσε τους οικοπεδούχους προς μεταβίβαση στην ίδια (ενάγουσα ΟΕ) της ανωτέρω μεζονέτας.

Η εναγομένη με την από 30-3-2006 εξώδικη απάντησή της ζήτησε την κατάρτιση του οριστικού συμβολαίου, χωρίς την καταβολή οιουδήποτε επιπλέον ποσού και κατηγόρησε την ενάγουσα ΟΕ για εκβιασμό, οπότε και ο εταίρος Δ. Κ. κατέθεσε την υπό στοιχείο ΑΒΜ Β06/2839/30-5-2006 μήνυση ενώπιον του Εισαγγελέα Πλημμελειοδικών Αθηνών για δυσφήμηση και συκοφαντική δυσφήμηση.

Αναλόγως απάντησε η ενάγουσα ΟΕ με την από 13-4-2006 εξώδικη δήλωση της και με άλλη (εξώδικη δήλωση), που επέδωσε στους οικοπεδούχους την 18-4-2006, τους κάλεσε όπως την 4-5-2006 προσέλθουν στο συμβολαιογράφο Κωνσταντίνο Βέννη για την μεταβίβαση της κυριότητας σε αυτήν (ενάγουσα ΟΕ) ποσοστού 37,68/1000 επί του οικοπέδου, που αντιστοιχεί στην υπό στοιχείο ...

μεζονέτα και αποτελεί μέρος του εργολαβικού ανταλλάγματος, εις εκτέλεση του εργολαβικού προσυμφώνου, άλλως θα προέβαινε στην κατάρτιση του οριστικού συμβολαίου με τη χρήση της ρήτρας αυτοσύμβασης. Οι εκ των οικοπεδούχων Μ. Κ., Α. Κ. και Ι. Ν.Δ. με τις από 28-4-2006 εξώδικες δηλώσεις τους γνωστοποίησαν στην ενάγουσα ΟΕ την πρόθεσή τους να μην προσέλθουν για την κατάρτιση οριστικού συμβολαίου μεταβίβασης της μεζονέτας ...

σε αυτήν, διότι γνώριζαν για τη συμφωνία περί πώλησης στην εναγομένη και δεν επιθυμούσαν να εμπλακούν περισσότερο στη μεταξύ των τελευταίων διαφορά "προς αποφυγή ποινικών και αστικών ευθυνών τους". Στο μεταξύ ανέκυψε ζήτημα και με την κυριότητα και χρήση της υπό στοιχείο ... θέσης στάθμευσης αυτοκινήτου - οριζόντιας ιδιοκτησίας, που σύμφωνα με το από 10-8-2001 ιδιωτικό συμφωνητικό είχε υποσχεθεί ο Ν.

Α. να πωλήσει στην εναγομένη, χωρίς μάλιστα ιδιαίτερο τίμημα και την οποία από το Μάιο του 2004 χρησιμοποιούσε η εναγομένη, πλην όμως με το υπ’ αριθμόν .../18-4-2005 πωλητήριο συμβόλαιο της συμβολαιογράφου Αθηνών Ιωάννας Γαλάτειας Καλλή-Μπενάρδου είχε μεταβιβασθεί κατά πλήρη κυριότητα και κατ’ ισομοιρία στους Ν.

και Π. Μ.. Οι τελευταίοι αξίωσαν τη χρήση της εν λόγω θέσης στάθμευσης, οπότε η εναγομένη με την από 18-4-2006 εξώδικη δήλωση, που κοινοποίησε και στους οικοπεδούχους, διαμαρτυρήθηκε για την ως άνω μεταβίβαση. Επί της ανοιχθείσης δίκης μεταξύ της εναγομένης και των Ν. και Π. Μ. εκδόθηκε η υπ’ αριθμόν 1276/2011 οριστική απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, που αναγνώρισε τους τελευταίους συγκυρίους της υπό στοιχείο ...

θέσης στάθμευσης και υποχρέωσε την εναγομένη να τους την αποδώσει. Περαιτέρω αποδείχθηκε ότι με το υπ’ αριθμόν .../6-6-2007 πωλητήριο συμβόλαιο του συμβολαιογράφου Αθηνών Σπυρίδωνα Βέννη, νομίμως μεταγραφέν στα Βιβλία του Υποθηκοφυλακείου Κηφισίας στον τόμο ... και αριθμό ..., ο εκ των οικοπεδούχων Ιωάννης Διονυσιώτης του Παναγιώτη μεταβίβασε στην ενάγουσα ομόρρυθμη εταιρία ποσοστό 5,019/1000 επί του ως άνω περιγραφέντος οικοπέδου, που αντιστοιχούσε στο ποσοστό συγκυριότητας του εκ 12,65% εξ αδιαιρέτου επί της υπό στοιχείο ...

οριζόντιας ιδιοκτησίας-μεζονέτας και επί της υπό στοιχείο.... θέσης στάθμευσης εις εκτέλεση του προρρηθέντος προσυμφώνου-εργολαβικού συμβολαίου. Ομοίως, με το υπ’ αριθμόν .../31-12-2007 πωλητήριο συμβόλαιο του συμβολαιογράφου Αθηνών Σπυρίδωνα Βέννη, νομίμως μεταγραφέvτος στα, Βιβλία του Υποθηκοφυλακείου Κηφισίας στον τόμο ...

και αριθμό ..., η εκ των οικοπεδούχων Ε.-Α. σύζ. Ι. Κ., το γένος Ι. και Ε. Δ. μεταβίβασε στην ενάγουσα ομόρρυθμη εταιρία ποσοστό 3.734/1000 επί του ως άνω περιγραφέντος οικοπέδου, που αντιστοιχούσε στο ποσοστό συγκυριότητας της εκ 9,41% εξ αδιαιρέτου επί της υπό στοιχείο ... οριζόντιας ιδιοκτησίας - μεζονέτας και επί της υπό στοιχείο ...

θέσης στάθμευσης .Ακολούθως, η ενάγουσα ομόρρυθμη εταιρία με την από 14-4-2008 εξώδικη δήλωση, που επιδόθηκε στους λοιπούς -4- οικοπεδούχους την 5-5-2008, τους κάλεσε εκ νέου την 26-5-2008, ώρα 14.00 μ.μ ενώπιον του συμβολαιογράφου Αθηνών Σπυρίδωνα Κ. Βέννη, προκειμένου να της μεταβιβάσουν το υπόλοιπο, ανήκον σε αυτούς ποσοστό εξ αδιαιρέτου επί του οικοπέδου τους, που αντιστοιχεί στην επίδικη ...

μεζονέτα και ... θέση στάθμευσης, που αποτελούν εργολαβικό αντάλλαγμα, διαφορετικά, σε αντίθετη περίπτωση, θα έθετε σε εφαρμογή το άρθρο 6 του προρρηθέντος εργολαβικού συμβολαίου περί κατάρτισης με αυτοσύμβαση. Οι ως άνω -4- οικοπεδούχοι με την από 12-5-2008 εξώδικη δήλωση τους, που επιδόθηκε στην ενάγουσα ομόρρυθμη εταιρία και στο συμβολαιογράφο την 26-5-2008 περί ώρα 13.00 και 11.45 αντίστοιχα, γνωστοποίησαν την πρόθεση τους να μην προσέλθουν την 26.5.2008 για την υπογραφή του συμβολαίου μεταβίβασης της επίδικης μεζονέτας σε άλλο πρόσωπο πλην της εναγόμενης, για τους ίδιους λόγους που είχαν επικαλεστεί και την προηγούμενη φορά.

Ακολούθως συντάχθηκε η υπ’ αριθμόν .../26-5-2008 πράξη μη εμφάνισης του συμβολαιογράφου Αθηνών Σπυρίδωνα Βέννη και με το υπ’ αριθμόν .../31.12.2008 πωλητήριο συμβόλαιο του συμβολαιογράφου Αθηνών Σπυρίδωνα Κων. Βέννη, που μεταγράφηκε την 30.1.2009 στα βιβλία του Υποθηκοφυλακείου ... στον τόμο ... και αριθμό ..., η ενάγουσα ομόρρυθμη εταιρία προέβη με αυτοσύμβαση - σύμφωνα με τον σχετικό υπό στοιχείο 6 όρο του υπ’ αριθμ. .../1999 προσυμφώνου και εργολαβικού συμβολαίου - στην μεταβίβαση σε αυτήν του υπολοίπου, ανήκοντος στους τέσσερα οικοπεδούχους, ποσοστού 30,927/1000 εξ αδιαίρετου επί του οικοπέδου, που αντιστοιχεί στην υπό στοιχείο ...

μεζονέτα και στην υπό στοιχείο ... θέση στάθμευσης, σε εκτέλεση του προσυμφώνου και εργολαβικού συμβολαίου και σε πλήρη εξόφληση και εκπλήρωση των αναληφθεισών υποχρεώσεων τους από την ως άνω εργολαβική σύμβαση. Κατόπιν τούτου η ενάγουσα απέκτησε την πλήρη κυριότητα της ως άνω υπό στοιχείο ... οριζόντιας ιδιοκτησίας-μεζονέτας εξ αγοράς από τους οικοπεδούχους.

Εν συνεχεία, η ενάγουσα ομόρρυθμη εταιρία με την από 25-5-2009 εξώδικη δήλωση της, που επέδωσε στην εναγομένη την 9-6-2009, επικαλούμενη την αποκλειστική κυριότητα της επί της επίδικης μεζονέτας, που χρησιμοποιούσε η εναγομένη, κατήγγειλε την μεταξύ τους υφιστάμενη σύμβαση χρησιδανείου, καλώντας την εντός προθεσμίας 15 ημερών από την επίδοση να της παραδώσει την χρήση και κατοχή της ένδικης μεζονέτας.

Η εναγομένη, όμως, με την από 19.6.2009 εξώδικη δήλωση της, που επιδόθηκε την 25.6.2009 στην ενάγουσα, αρνήθηκε την απόδοση της επίδικης μεζονέτας με συνέπεια την άσκηση εκ μέρους της ενάγουσας ομόρρυθμης εταιρίας της ένδικης διεκδικητικής αγωγής. Συνακόλουθα των ανωτέρω, κατά την κρίση του παρόντος Δικαστηρίου, προέκυψε ότι μεταξύ της εναγομένης και του Ν.

Α. ομόρρυθμου εταίρου της ενάγουσας ομόρρυθμης εταιρίας, το καλοκαίρι του 2000 συμφωνήθηκε η πώληση στην πρώτη της υπό στοιχείο ... μεζονέτας - οριζόντιας ιδιοκτησίας σε κτιριακό συγκρότημα που θα κατασκεύαζε ο δεύτερος, έναντι τιμήματος αρχικά ορισθέντος στο ποσό των 26.000.000 δρχ., που αργότερα μειώθηκε σε 20.000.000 δρχ (=58.695 ευρώ) και για το λόγο αυτό η εναγομένη του κατέβαλε ως προκαταβολή το ποσό των 10.000.000 δρχ.

Της εν λόγω συμφωνίας έλαβε γνώση και ο άλλος εταίρος, Δ. Κ. και δεν εναντιώθηκε, εισπράττοντας μάλιστα ο ίδιος το ποσό των 11.740 ευρώ(=4.000.000 δρχ) έναντι του συμφωνηθέντος τιμήματος και το ποσό των 3500 ευρώ για πρόσθετες εργασίες. Το συνολικά καταβληθέν από την εναγομένη ποσό των 41.090 ευρώ(=10.000.00 δρχ. ή 29350 ευρώ +11.740 ευρώ) υπολείπεται ακόμη και από την αντικειμενική αξία της ανωτέρω μεζονέτας, την οποία το παρόν Δικαστήριο υπολογίζει σε 43.276 ευρώ, λαμβάνοντας υπόψη ότι η αντικειμενική αξία της γειτονικής υπό στοιχείο ...

μεζονέτας -σχεδόν διπλάσιας επιφάνειας-, ήτοι εμβαδού 132,32 τμ +39,33 τμ με αναλογούν ποσοστό συγκυριότητας επί του οικοπέδου εκ 95,86/1000 εξ αδιαιρέτου, μαζί με δύο θέσεις στάθμευσης αυτοκινήτου με αναλογούν ποσοστό συγκυριότητας επί του οικοπέδου εκ 6/1000, ανέρχονταν σε 116.987,80 ευρώ σύμφωνα με το υπ’ αριθμόν .../18-4-2005 πωλητήριο συμβόλαιο της συμβολαιογράφου Αθηνών Ιωάννας Γαλάτειας Καλλή-Μπενάρδου.

Εντούτοις, σύμφωνα με τα κρατούντα στις συναλλαγές εκείνη την εποχή (2000-2005) η αντικειμενική αξία της εν λόγω μεζονέτας υπολείπονταν κατά πολύ της πραγματικής αξίας, η οποία ανέρχονταν τουλάχιστον στο ποσό των 92.000 ευρώ, όσο δηλ. ασφαλίσθηκε από την εναγομένη, λαμβανομένων υπόψη της θέσης της (Κηφισιά), του είδους κατασκευής της (νεόδμητη εξαιρετικής τάξης χαρακτηρίζεται κατά το ασφαλιστήριο συμβόλαιο) με πολυτελή στοιχεία (εσωτερικό ασανσέρ), των ορόφων (τριών, ήτοι ημιυπόγειο, ισόγειο και 1ος όροφος), της πραγματικής δομημένης επιφάνειας (...

τμ), του χώρου αποκλειστικής χρήσης (κήπος 174,03 τμ) και του ότι η εμπορική αξία της -εκείνη την εποχή- ήταν πολύ μεγαλύτερη, ανερχόμενη -κατά τα διδάγματα της κοινής πείρας-στο τριπλάσιο της αντικειμενικής (περίπου 130.000 ευρώ). Το ότι συμφωνήθηκε χαμηλό τίμημα, ήτοι 20.000.000 δρχ ή 58.695 ευρώ δικαιολογείται από τις ιδιαίτερες σχέσεις που συνέδεαν την εναγομένη με τον ομόρρυθμο εταίρο της ενάγουσας Ν.

Α. και οι οποίες μετά το 2005 για άγνωστο λόγο διαταράχθηκαν, αν και η κατοχή από την εναγομένη των προρρηθέντων από 5-8-2000 και 6-8-2000 χειρόγραφων σημειωμάτων του Ν. Α., καθώς και η αναφορά σε θέση στάθμευσης στο από 10-8-2001 ιδιωτικό συμφωνητικό, όπως και η αναγραφή εσφαλμένου ποσοστού συγκυριότητας που αναλογεί στη μεζονέτα, υποδηλώνουν ότι συντάχθηκαν υπό την πίεση της εναγομένης για να έχει μία έγγραφη απόδειξη των υποχρεώσεων που ανέλαβε έναντι αυτής ο Ν.

Α., χωρίς όμως τη σύνταξη του αναγκαίου συμβολαιογραφικού εγγράφου που συνεπάγεται οικονομικές επιβαρύνσεις για τον αγοραστή. Η εναγομένη κατέβαλε συνολικά στην ενάγουσα, δια των νομίμων εκπροσώπων της, 41.090 ευρώ και απέμενε υπόλοιπο εκ 17.605 ευρώ (=58695-41090), το οποίο ουδέποτε εξόφλησε, προφασιζόμενη ότι παρέλαβε την ως άνω οικία ημιτελή, ισχυρισμός που ουδόλως αποδείχθηκε αφού από την πρώτη στιγμή ήταν κατοικήσιμη, οι δε δαπάνες, στις οποίες υπεβλήθη-όπως ανωτέρω αναφέρθηκε δεν ήταν αναγκαίες, αλλά επωφελείς.

Επομένως η μη κατάρτιση συμβολαίου μεταβίβασης της ανωτέρω κατοικίας σε αυτήν οφείλεται σε υπαιτιότητα της, που δεν αποπλήρωνε το συμφωνηθέν τίμημα, το οποίο, όπως αναφέρθηκε, ανέρχονταν μόλις στο ένα τρίτο της εμπορικής αξίας της κατοικίας. Η ενάγουσα ΟΕ με την παρέλευση σχεδόν έτους από την εγκατάσταση της εναγομένης στην ως άνω κατοικία άρχισε να την ενοχλεί συστηματικά για την αποπληρωμή του τιμήματος και την κατάρτιση του μεταβιβαστικού συμβολαίου, χωρίς να αποδειχθεί οιαδήποτε καθυστέρηση ή αδράνεια της, διαπιστώνοντας δε την απροθυμία της εναγομένης, απευθύνθηκε στους οικοπεδούχους για την κατάρτιση της σύμβασης πώλησης σε αυτήν (ενάγουσα) σε εκτέλεση των αναληφθεισών με το εργολαβικό υποχρεώσεων, καθόσον ήδη είχε παρέλθει οκταετία από την ανάληψη του έργου και το ιδιοκτησιακό καθεστώς της εν λόγω κατοικίας παρέμενε μετέωρο, φερόμενη να ανήκει κατά κυριότητα στους οικοπεδούχους, αλλά παράλληλα να τους βαρύνει η υποχρέωση να τη μεταβιβάσουν ως εργολαβικό αντάλλαγμα στην εργολήπτρια ενάγουσα ΟΕ, ενώ την κατείχε και τη χρησιμοποιούσε η εναγομένη.

Ενόψει των προεκτεθέντων, το Δικαστήριο κρίνει ότι η άσκηση του δικαιώματος της ενάγουσας Ο.Ε. να διεκδικήσει την επίδικη υπό στοιχεία ... μεζονέτα από την εναγόμενη δεν είναι καταχρηστική, αφού δεν συντρέχει περίπτωση προφανούς υπέρβασης των ορίων που επιβάλλουν η καλή πίστη, τα χρηστά ήθη και ο οικονομικός και ο κοινωνικός σκοπός του δικαιώματος αυτού, υπό την έννοια που αναπτύχθηκε στη μείζονα σκέψη της παρούσας.

Συγκεκριμένα, η εναγομένη γνώριζε ότι απέμενε ανεξόφλητο υπόλοιπο, περίπου 1/3, του συμφωνηθέντος τιμήματος, ότι δεν είχε συνταχθεί οιοδήποτε συμβολαιογραφικό έγγραφο αναφορικά με την πώληση του ακινήτου σε αυτήν εξοικονομώντας η ίδια τη σχετική δαπάνη (πχ για φόρους, συμβολαιογραφικά κλπ) και μάλιστα δεν αξίωσε την κατάρτιση αυτού παρά μόνο μετά την πρώτη εξώδικη δήλωση της ενάγουσας, ότι από το Μάιο του 2004 με το να κατοικεί στο ανωτέρω ακίνητο απολαμβάνει τα οφέλη ενός αξιόλογου περιουσιακού στοιχείου, χωρίς να επιβαρύνεται με οποιοδήποτε φόρο και δαπάνη, αφού αυτά βεβαιώνονται στα όνομα των κυρίων και η ίδια -λόγω και του μορφωτικού και επαγγελματικού της επιπέδου (υπάλληλος του υπουργείου πολιτισμού) γνώριζε τούτο και επεδίωκε αφενός την παράταση της εκκρεμότητας του ιδιοκτησιακού καθεστώτος, αφού ουσιαστικά αυτό μόνο τα δικά της συμφέροντα εξυπηρετούσε και αφετέρου την απόλαυση δικαιωμάτων που μόνο μία αυστηρά τυπική σύμβαση, όπως η εμπράγματη, προσφέρει.

Αντίθετα η συμπεριφορά της ενάγουσας ΟΕ, η οποία εξωθήθηκε στην κατάρτιση του οριστικού συμβολαίου μεταβίβασης στην ίδια λόγω της άρνησης της εναγομένης να καταβάλει το υπόλοιπο του συμφωνηθέντος τιμήματος, αποσκοπούσε στην τακτοποίηση των οικονομικών εκκρεμοτήτων από το εργολαβικό προσύμφωνο.

Με βάση τις παραδοχές αυτές το Εφετείο δέχθηκε ως ουσιαστικά βάσιμη την έφεση της ενάγουσας - αναιρεσίβλητης και αφού εξαφάνισε την πρωτόδικη απόφαση, δίκασε εκ νέου την αγωγή και την δέχθηκε ως ουσιαστικά βάσιμη, απορρίπτοντας τις προαναφερθείσες περί συμψηφισμού και καταχρήσεως ενστάσεις της εναγομένης - αναιρεσείουσας.

Με αυτά που δέχθηκε και έτσι που έκρινε το Εφετείο παραβίασε την αυτεπαγγέλτως προστιθέμενη διάταξη του άρθρου 813 ΑΚ καθώς και τις επικαλούμενες των άρθρων 736 και 722 ΑΚ, στις οποίες η ΑΚ 813 παραπέμπει και δη ως προς το ζήτημα των αναγκαίων και επωφελών δαπανών, καθόσον ενώ δέχεται ότι η ένδικη μεζονέτα κατά τον τίτλο σύστασή της και στους επακολουθήσαντες τίτλους αποτελείται από υπόγειο και ισόγειο, που επικοινωνούν με εσωτερική σκάλα, η οποία ως συνδέουσα το υπόγειο με το ισόγειο είναι απαραίτητη κατασκευή και συνακόλουθα αναγκαία, την θεωρεί ως επωφελή, ενώ προσέτι εκτός από τη σκάλα θεωρεί ως επωφελείς δαπάνες την τοποθέτηση ντουλαπιών κουζίνας και ντουλαπών υπνοδωματίων, στις οποίες η εναγομένη προέβη "οικεία βουλήσει που διαμορφώθηκε από τις προσωπικές της ανάγκες και την αισθητική της".

ενώ η χρησιμότητα των κατασκευών αυτών, αντικειμενικά, τις κατατάσσει στις απαραίτητες για τη λειτουργικότητα μιας κατοικίας και συνακόλουθα η δαπάνη για την κατασκευή τους είναι αναγκαία και όχι επωφελής. Ενόψει τούτων το Εφετείο παραβίασε την κατά τα αναφερόμενα στη μείζονα σκέψη "νομική" και όχι "περί τα πράγματα" έννοια των επωφελών και των αναγκαίων δαπανών και συνακόλουθα τις προαναφερθείσες ουσιαστικού δικαίου διατάξεις (Οι λοιπές ξυλουργικές εργασίες που δεν αποτέλεσαν αντικείμενο της αναιρέσεως, καλύπτονται ως προς το τίμημά τους με το φερόμενο ως καταβληθέν, για όλες τις ξυλουργικές εργασίες, ποσό των 30.000 ευρώ).

Περαιτέρω η προσβαλλομένη περιέχει αντιφατικές αιτιολογίες ως προς το ζήτημα των βαρυνουσών την αναιρεσίβλητη ενάγουσα κατασκευαστικών δαπανών και ειδικότερα ενώ δέχεται ότι η ένδικη μεζονέτα κατά τον τίτλο σύστασης και τα επακολουθήσαντα συμβόλαια και δη την υπ’ αριθμ. .../22-1-2001 πράξη εκχώρησης, το υπ’ αριθμ. ...../2-3-2001 συμβόλαιο σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας και κανονισμού συγκροτήματος κατοικιών, καθώς και στα αναφερόμενα σχεδιαγράμματα κάτοψης και πίνακα ποσοστών, αποτελείται από υπόγειο και ισόγειο που επικοινωνούν μεταξύ τους με εσωτερική σκάλα επιφάνειας 24,48 τμ, στη συνέχεια δέχεται ότι η κατασκευή της σκάλας δεν αναφέρεται στον εργολαβικό ως υποχρέωση της εργολήπτριας.

Οι αιτιολογίες αυτές στερούν την απόφαση από νομική βάση, ως προς το ζήτημα αυτό, αφού δημιουργείται αμφιβολία ως προς το ποιος από τους διαδίκους βαρύνεται με την υποχρέωση αυτή, που κατά τις επίμαχες αιτιολογίες αναφέρεται στους αναφερομένους τίτλους συστάσεως ως κατασκευαστική υποχρέωση, αλλά και δεν προκύπτει ότι αναφέρεται.

Ενόψει τούτων ο από τους αριθμούς 1 και 19 του άρθρου 559 ΚΠολΔικ πρώτος λόγος του κυρίου δικογράφου της αναίρεσης, κατά το πρώτο και τρίτο μέρος του, καθώς και ο πρώτος λόγος του προσθέτου δικογράφου πρέπει να γίνουν δεκτοί και να αναιρεθεί η προσβαλλομένη απόφαση και μάλιστα στο σύνολό της, καθόσον η ύπαρξη ανταπαιτήσεως από τις επίμαχες δαπάνες και η κάλυψη από αυτή του οφειλομένου τιμήματος είναι στοιχεία της ενστάσεως συμψηφισμού και ένα από τα λαμβανόμενα υπόψη στοιχεία για τη βασιμότητα ή μη της ενστάσεως καταχρήσεως.

Κατόπιν τούτων πρέπει αναιρεθεί η προσβαλλομένη απόφαση και να παραπεμφθεί η υπόθεση για περαιτέρω εκδίκαση στο ίδιο δικαστήριο, αφού είναι δυνατή η σύνθεσή του από άλλους δικαστές, πλην των πρότερον δικασάντων (άρθρο 580 παρ. 3 ΚΠολΔικ), ενώ πρέπει να διαταχθεί η επιστροφή στον αναιρεσείοντα του παραβόλου που αυτός είχε καταθέσει (άρθρο 495 παρ. 4 ΚΠολΔικ).

Η αναιρεσίβλητη, ως ηττώμενη διάδικος, πρέπει να καταδικασθεί στη δικαστική δαπάνη, της αναιρεσείουσας (άρθρο 176 και 183 ΚΠολΔικ), κατά τα οριζόμενα στο διατακτικό.

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Αναιρεί την υπ’ αριθμ. 6529/2014 απόφαση του Τριμελούς Εφετείου Αθηνών.

Παραπέμπει την υπόθεση στο Τριμελές Εφετείο Αθηνών, το οποίο θα συγκροτηθεί από άλλους δικαστές, πλην εκείνων που εξέδωσαν την αναιρούμενη απόφαση.

Διατάσσει την επιστροφή στην αναιρεσείουσα, του κατατεθέντος, από αυτήν, παραβόλου.

Καταδικάζει την αναιρεσίβλητη στη δικαστική δαπάνη της αναιρεσείουσας, την οποία ορίζει στο ποσό των τριών χιλιάδων τριακοσίων (3.300) ευρώ.

ΚΡΙΘΗΚΕ, αποφασίσθηκε στην Αθήνα, στις 15 Δεκεμβρίου 2015.

ΔΗΜΟΣΙΕΥΘΗΚΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του, στην Αθήνα, στις 17 Δεκεμβρίου 2015.

Ο ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ