Supreme Court annuls appeal court decision for insufficient reasoning on property defect argument under Greek Civil Code.

Απόφαση 1420 / 2013 (Α1, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)Αριθμός 1420/2013

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Α1' Πολιτικό Τμήμα

Συγκροτήθηκε από τους Δικαστές: Βασίλειο Λυκούδη, Αντιπρόεδρο Αρείου Πάγου, Ιωάννη Σίδερη, Νικόλαο Λεοντή, Γεώργιο Γεωργέλλη και Μιχαήλ Αυγουλέα, Αρεοπαγίτες.

Συνεδρίασε δημόσια στο ακροατήριό του, στις 15 Απριλίου 2013, με την παρουσία και της Γραμματέως Χριστίνας Σταυροπούλου, για να δικάσει την υπόθεση μεταξύ:

Του αναιρεσείοντος: Α. Κ. του Ε. - Γ., κατοίκου ... ο οποίος εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο του Ελευθέριο Βερβερίδη.

Της αναιρεσιβλήτου: Ε. συζ. Β. Ξ. το γένος Σ. Π., κατοίκου ... η οποία εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο της Κωνσταντίνο Τσεβρένη.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 21 Φεβρουαρίου 2007 αγωγή του ήδη αναιρεσείοντος που κατατέθηκε στο Πολυμελές Πρωτοδικείο Αθηνών. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 7127/2009 οριστική του ιδίου δικαστηρίου και 3826/2011 του Εφετείου Αθηνών. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητεί ο αναιρεσείων με την από 29 Μαρτίου 2012 αίτησή του.

Κατά τη συζήτηση της υπόθεσης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν, όπως σημειώνεται πιο πάνω. Ο Εισηγητής Αρεοπαγίτης Μιχαήλ Αυγουλέας, ανέγνωσε την από 4 Απριλίου 2013 έκθεσή του, με την οποία εισηγήθηκε την παραδοχή της αιτήσεως και την αναίρεση της προσβαλλόμενης απόφασης.

Ο πληρεξούσιος του αναιρεσείοντος ζήτησε την παραδοχή της αιτήσεως, ο πληρεξούσιος της αναιρεσιβλήτου την απόρριψή της, καθένας δε την καταδίκη του αντιδίκου του στη δικαστική δαπάνη του.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

1.Με την κρινόμενη αίτηση αναιρέσεως, προσβάλλεται η αντιμωλία των διαδίκων, εκδοθείσα κατά την τακτική διαδικασία υπ' αριθ. 3826/2011 απόφαση του Εφετείου Αθηνών. Με την απόφαση αυτή: 1) απορρίφθηκε η έφεση του αναιρεσείοντος κατά της 7127/2009 οριστικής απόφασης του Πολυμελούς Πρωτοδικείου Αθηνών και 2) έγινε δεκτή κατ' ουσίαν η έφεση της αναιρεσίβλητης και εξαφανίστηκε η πρωτοβάθμια απόφαση, με την οποία είχε γίνει δεκτή εν μέρει η αγωγή του αναιρεσείοντος, για μείωση του τιμήματος, εξαιτίας της έλλειψης συνομολογηθείσης ιδιότητας του πωληθέντος σ' αυτόν ακινήτου.

Στη συνέχεια δε η αγωγή απορρίφθηκε ως κατ' ουσίαν αβάσιμη. Η αίτηση ασκήθηκε νομότυπα και εμπρόθεσμα (άρθρα 552, 553, 556, 558, 564, 566 παρ. 1 ΚΠολΔ). Επομένως, είναι πρέπει να ερευνηθεί το παραδεκτό και βάσιμο των λόγων της (άρθρο 577 παρ. 3 ΚΠολΔ). 2. Κατά τη διάταξη του άρθρου 534 ΑΚ, όπως ισχύει μετά την αντικατάσταση της από το άρθρο 1 §1 του ν. 3043/2002, ο πωλητής υποχρεούται να παραδώσει το πράγμα με τις συνομολογημένες ιδιότητες και χωρίς πραγματικά ελαττώματα.

Συνομολογημένη ιδιότητα είναι τα φυσικά γνωρίσματα ή πλεονεκτήματα του πράγματος, ακόμη δε και οποιαδήποτε σχέση, η οποία λόγω του είδους και της διάρκειας της επιδρά κατά τις συναλλαγές στην αξία ή τη χρησιμότητα του. Πότε ο πωλητής δεν εκπληρώνει την υποχρέωση του ορίζεται στο άρθρο 535 ΑΚ, όπου αναφέρεται ότι αυτό συμβαίνει αν το πράγμα που παραδίδει στον αγοραστή δεν ανταποκρίνεται στη σύμβαση, ενώ ακολούθως απαριθμούνται ενδεικτικά μόνον ορισμένα κριτήρια που συνιστούν προϋποθέσεις εννοιολογικού προσδιορισμού της ελαττωματικότητας του πράγματος.

Η παροχή πράγματος από τον πωλητή στον αγοραστή, χωρίς τις άνω ιδιότητες και με πραγματικά ελαττώματα, είναι θεμελιωτική της ευθύνης λόγω μη εκπληρώσεως, η οποία υπόκειται στην ειδική ρύθμιση του άρθρου 537 ΑΚ, που παρέχει στον αγοραστή, είτε πρόκειται για πώληση γένους είτε για πώληση είδους, μεταξύ άλλων και το δικαίωμα να αξιώσει τη μείωση του τιμήματος, κατά το άρθρο 540 §1α', 2 ΑΚ, διότι μετά τη μετάθεση του κινδύνου στον αγοραστή, ήτοι μετά την παράδοση σ' αυτόν του πράγματος και τη διαπίστωση της ελαττωματικότητάς του, εφαρμόζονται οι ειδικές διατάξεις των άρθρων 540 επ.

ΑΚ και όχι οι γενικές διατάξεις του ΑΚ. Η ευθύνη του πωλητή, στην περίπτωση αυτή είναι αντικειμενική, δηλαδή ανεξάρτητη από την γνώση ή την έστω ανυπαίτια άγνοια αυτού περί της υπάρξεώς του. Μόνο η θετική γνώση του αγοραστή για την έλλειψη της συνομολογηθείσας ιδιότητας, κατά το χρόνο συνάψεως της συμβάσεως, επιφέρει, κατά το άρθρο 545 εδ.

β' ΑΚ, απαλλαγή του πωλητή, από την εν λόγω ευθύνη του, ενώ δεν αρκεί ούτε η έστω και υπαίτια άγνοια του αγοραστή. Περαιτέρω, από τη διάταξη του άρθρου 550 Α. Κ. που ορίζει ότι αν ο πωλητής ακινήτου διαβεβαίωσε τον αγοραστή ότι το ακίνητο έχει ορισμένη έκταση, ευθύνεται όπως και για συμφωνημένη ιδιότητα, συνάγεται ότι είναι ζήτημα ερμηνείας της συμβάσεως πότε υπάρχει διαβεβαίωση του πωλητή προς τον αγοραστή περί ορισμένης εκτάσεως του πωληθέντος ακινήτου και ότι ο προσδιορισμός στη σύμβαση της εκτάσεως και η απλή δήλωση του πωλητή περί αυτής, δεν έχει πάντοτε την έννοια υποσχεθείσης ιδιότητας, αφού είναι δυνατόν ο προσδιορισμός να έγινε για τον καθορισμό της ταυτότητας του ακινήτου και να αποτελεί μέρος της περιγραφής αυτού.

Παρέπεται ότι, εάν το πωληθέν ακίνητο ευρεθεί να έχει έκταση μικρότερη της αναγραφομένης στο συμβόλαιο, το δε τίμημα έχει ορισθεί ενιαίως για όλη την έκταση και όχι κατά μονάδα, πρόδηλο είναι ότι τα μέρη με τον καθορισμό ενιαίου τιμήματος δεν απέβλεψαν εις ορισμένη έκταση αλλά στην πώληση του συγκεκριμένου ακινήτου, αδιαφόρως της ακριβούς εκτάσεως αυτού, εκτός εάν ο προσδιορισμός του τελικώς οφειλομένου από τον αγοραστή τιμήματος γίνεται στο μεταβιβαστικό συμβόλαιο επί τη βάσει του ειδικώς συμφωνηθέντος τιμήματος ανά μονάδα μετρήσεως της εκτάσεως που μεταβιβάζεται.

Στην περίπτωση δε που το ουσιαστικό δικαστήριο διαπιστώσει ανέλεγκτα την ύπαρξη κενού ή αμφιβολίας σε σχέση με την ύπαρξη της αληθούς βούλησης των συμβληθέντων ως προς το εάν η πραγματική έκταση του πωληθέντος ακινήτου αποτελεί ή όχι συνομολογηθείσα ιδιότητά του, τότε στο πλαίσιο εφαρμογής των διατάξεων των άρθρων 173 και 200 Α.Κ.

συνεκτιμά τις δηλώσεις των μερών προς άλληλα και τη φορολογική αρχή, το περιεχόμενο των καταρτισθέντων συμβολαιογραφικών εγγράφων, τις τυχόν προηγηθείσες διαπραγματεύσεις, το μέγεθος της διαφοράς μεταξύ των αναγραφομένων και αληθών εμβαδών και οτιδήποτε άλλο οδηγεί στη διαπίστωση της αληθούς βούλησης των συμβληθέντων ( ΑΠ 658/2011. 989/2008).

3Κατά τη διάταξη του αρθρ. 559 αριθ. 1 του ΚΠολΔ, αναίρεση επιτρέπεται μόνο αν παραβιάστηκε κανόνας του ουσιαστικού δικαίου στον οποίο περιλαμβάνονται και οι ερμηνευτικοί κανόνες των δικαιοπραξιών. Ο κανόνας δικαίου παραβιάζεται, αν δεν εφαρμοστεί, ενώ συνέτρεχαν οι πραγματικές προϋποθέσεις για την εφαρμογή του, ή αν εφαρμοστεί, ενώ δεν συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις αυτές, καθώς και αν εφαρμοστεί εσφαλμένα, η δε παραβίαση εκδηλώνεται είτε με ψευδή ερμηνεία, είτε με κακή εφαρμογή, δηλαδή με εσφαλμένη υπαγωγή (Ολ.

ΑΠ 7/2006). Η παραβίαση του κανόνα αυτού ελέγχεται από τον Άρειο Πάγο αποκλειστικώς και μόνο με βάση τα πραγματικά περιστατικά που δέχεται το δικαστήριο ότι αποδείχθηκαν ή ότι δεν αποδείχθηκαν. Ειδικότερα, οι γενικοί ερμηνευτικοί κανόνες των άρθρων 173 και 200 του Α.Κ, εφαρμόζονται, όπως και πιο πάνω αναφέρθηκε, σε κάθε περίπτωση που το δικαστήριο της ουσίας κατά την αναιρετικώς ανέλεγκτη κρίση του, διαπιστώνει ότι υφίσταται κενό στη σύμβαση ή ότι γεννιέται αμφιβολία για την έννοια των δηλώσεων βουλήσεως.

Παραβιάζονται δε οι κανόνες αυτοί όταν το δικαστήριο, παρά τη διαπίστωση έστω και έμμεσα, της υπάρξεως κενού ή αμφιβολίας σχετικά με την έννοια της δηλώσεως βουλήσεως, παραλείπει να προσφύγει σ` αυτούς, για την (ερμηνευτική) αποσαφήνιση του νοηματικού περιεχομένου της δικαιοπρακτικής δηλώσεως βουλήσεως ή να παραθέσει στην απόφασή του τα πραγματικά στοιχεία από τα οποία προκύπτει η εφαρμογή τους ή προβαίνει σε κακή εφαρμογή τους, με την έννοια ότι το πόρισμα, στο οποίο κατέληξε μετά από ερμηνεία της δικαιοπραξίας, δεν είναι σύμφωνο με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη (Ολ.

ΑΠ 26/2004). Οι διατάξεις των ως άνω άρθρων αποσκοπούν στην ερμηνεία της δήλωσης βούλησης και κάθε μια από αυτές συμπληρώνει την άλλη. Η πρώτη εξαίρει το υποκειμενικό στοιχείο της δήλωσης, δηλαδή την άποψη του δηλούντος και απαιτεί η ερμηνεία να μην προσκολλάται στις λέξεις της δήλωσης αλλά να αναζητεί την αληθινή βούληση του δηλούντος, η δε δεύτερη εξαίρει το αντικειμενικό στοιχείο, δηλαδή την άποψη των συναλλαγών και επιβάλλει η δήλωση να ερμηνεύεται όπως απαιτεί η καλή πίστη, για τον προσδιορισμό της οποίας και μόνο θα πρέπει να ληφθούν υπόψη τα συναλλακτικά ήθη.

Καλή πίστη είναι η συμπεριφορά που επιβάλλεται στις συναλλαγές κατά την κρίση χρηστού και εχέφρονος ανθρώπου και νοείται αντικειμενικά, ενώ συναλλακτικά ήθη είναι οι συνηθισμένες, στις συναλλαγές τρόποι ενέργειας. Για τη διαμόρφωση της σχετικής κρίσης, το δικαστήριο λαμβάνει υπόψη, με διαφορετική κατά περίπτωση βαρύτητα, τα συμφέροντα των μερών και κυρίως εκείνου από αυτά, το οποίο αποβλέπει να προστατεύσει ο ερμηνευόμενος όρος, τον δικαιοπρακτικό σκοπό, τις συνήθειες και τις λοιπές τοπικές, χρονικές και άλλες συνθήκες, υπό τις οποίες έγιναν οι δηλώσεις βούλησης των συμβαλλομένων καθώς και τη φύση της σύμβασης.

Έτσι, κάθε δήλωση βούλησης, θα πρέπει να ληφθεί με την έννοια που απαιτεί στη συγκεκριμένη περίπτωση η συναλλακτική ευθύτητα και κατά τους κανόνες της οποίας θα μπορούσε να γίνει αντιληπτή η δήλωση βούλησης και από τον τρίτο. Ωστόσο, το δικαστήριο, όταν ερμηνεύει, κατά τις αρχές της καλής πίστης, λαμβάνοντας υπόψη του και τα συναλλακτικά ήθη, τη δήλωση βούλησης, δεν είναι ανάγκη να αναλύσει και εξειδικεύσει τις αρχές αυτές ή τα συναλλακτικά ήθη και δεν δεσμεύεται στην κρίση του από τους ισχυρισμούς των διαδίκων, όταν είναι απλά επιχειρήματα, χωρίς να οδηγούν υποχρεωτικά στην παραδοχή της προβαλλόμενης ερμηνευτικής άποψης.

Εξάλλου, η διάγνωση από το δικαστήριο της ουσίας ύπαρξης ή κενού ή αμφιβολίας δεν υπόκειται στον αναιρετικό έλεγχο ( ΑΠ 282/2005).Περαιτέρω, κατά τη διάταξη του άρθρου 559 αριθ. 19 του ΚΠολΔ, αναίρεση επιτρέπεται αν η απόφαση δεν έχει νόμιμη βάση και ιδίως αν δεν έχει καθόλου αιτιολογίες, ή έχει αιτιολογίες αντιφατικές ή ανεπαρκείς σε ζητήματα που ασκούν ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης.

Από τη διάταξη αυτή, που αποτελεί κύρωση της παράβασης του άρθρου 93 παράγραφος 3 του Συντάγματος προκύπτει ότι ο προβλεπόμενος απ' αυτή λόγος αναίρεσης ιδρύεται όταν στην ελάσσονα πρόταση του νομικού συλλογισμού δεν εκτίθενται καθόλου πραγματικά περιστατικά "έλλειψη αιτιολογίας", ή όταν τα εκτιθέμενα δεν καλύπτουν όλα τα στοιχεία που απαιτούνται βάσει του πραγματικού του εφαρμοστέου κανόνα δικαίου για την επέλευση της έννομης συνέπειας που απαγγέλθηκε ή την άρνηση του "ανεπαρκής αιτιολογία", ή όταν αντιφάσκουν μεταξύ τους "αντιφατική αιτιολογία.

Ειδικότερα αντιφατικές αιτιολογίες έχει η απόφαση, όταν τα πραγματικά περιστατικά που στηρίζουν το αποδεικτικό πόρισμα της για κρίσιμο ζήτημα, δηλαδή για ζήτημα αναφορικά με ισχυρισμό των διαδίκων που τείνει στη θεμελίωση ή στην κατάλυση του επίδικου δικαιώματος, συγκρούονται μεταξύ τους και αλληλοαναιρούνται, αποδυναμώνοντας έτσι την κρίση της απόφασης για την υπαγωγή ή μη της ατομικής περίπτωσης στο πραγματικό συγκεκριμένου κανόνα ουσιαστικού δικαίου, που συνιστά και το νομικό χαρακτηρισμό της ατομικής περίπτωσης.

Αντίστοιχα ανεπάρκεια αιτιολογίας υπάρχει όταν από την απόφαση δεν προκύπτουν σαφώς τα περιστατικά που είτε είναι κατά το νόμο αναγκαία για τη στοιχειοθέτηση, στη συγκεκριμένη περίπτωση, της διάταξης ουσιαστικού δικαίου που εφαρμόσθηκε είτε αποκλείουν την εφαρμογή της, όχι δε και όταν υφίστανται ελλείψεις στην ανάλυση, στάθμιση και γενικώς στην εκτίμηση των αποδείξεων, εφόσον το πόρισμα από την εκτίμηση αυτή εκτίθεται με σαφήνεια και πληρότητα.

Το κατά νόμο αναγκαίο περιεχόμενο της ελάσσονος πρότασης προσδιορίζεται από τον εκάστοτε εφαρμοστέο κανόνα ουσιαστικού δικαίου, του οποίου το πραγματικό πρέπει να καλύπτεται πλήρως από τις παραδοχές της απόφασης στο αποδεικτικό της πόρισμα, και να μην καταλείπονται αμφιβολίες. Ελλείψεις δε αναγόμενες μόνο στην ανάλυση και στάθμιση των αποδεικτικών μέσων και γενικότερα ως προς την αιτιολόγηση του αποδεικτικού πορίσματος, αν αυτό διατυπώνεται σαφώς, δεν συνιστούν ανεπαρκείς αιτιολογίες.

Δηλαδή, μόνο το τι αποδείχθηκε ή δεν αποδείχθηκε είναι ανάγκη να εκτίθεται στην απόφαση πλήρως και σαφώς, και όχι γιατί αποδείχθηκε ή δεν αποδείχθηκε). Τα επιχειρήματα δε του Δικαστηρίου που σχετίζονται με την εκτίμηση των αποδείξεων δεν συνιστούν παραδοχές επί τη βάσει των οποίων διαμορφώνεται το αποδεικτικό πόρισμα και ως εκ τούτου δεν αποτελούν "αιτιολογία" της απόφασης, ώστε στο πλαίσιο της ερευνώμενης διάταξης του άρθρου 559 αριθ. 19 ΚΠολΔ να επιδέχεται αυτή μομφή για αντιφατικότητα ή ανεπάρκεια, ενώ δεν δημιουργείται ο ίδιος λόγος αναίρεσης του αριθμού 19 του άρθρου 559 του ΚΠολΔ ούτε εξαιτίας του ότι το δικαστήριο δεν αναλύει ιδιαιτέρως και διεξοδικά τα μη συνιστώντα αυτοτελείς ισχυρισμούς επιχειρήματα των διαδίκων, οπότε ο σχετικός λόγος αναίρεσης απορρίπτεται ως απαράδεκτος (ΑΠ 465/1988).

Τέλος, από τη διάταξη του άρθρου 561 παράγραφος 1 του ΚΠολΔ προκύπτει ότι η εκτίμηση από το δικαστήριο της ουσίας των πραγματικών περιστατικών, εφόσον δεν παραβιάστηκαν με αυτά κανόνες ουσιαστικού δικαίου, στους οποίους περιλαμβάνονται και οι ερμηνευτικοί, ή εφόσον η εκτίμησή τους δεν ιδρύει λόγους αναίρεσης από τους αριθμούς 19 και 20 του άρθρου 559 του ΚΠολΔ, είναι από τον Άρειο Πάγο ανέλεγκτη, ο δε αντίστοιχος λόγος αναίρεσης, εκ του περιεχομένου του οποίου προκύπτει ότι δεν συντρέχει καμία από τις προαναφερθείσες εξαιρετικές περιπτώσεις απορρίπτεται ως απαράδεκτος, εφόσον πλέον πλήττεται η ουσία της υπόθεσης που δεν υπόκειται σε αναιρετικό έλεγχο.

Η παραβίαση του κανόνα ουσιαστικού δικαίου, καθώς και η έλλειψη νόμιμης βάσης της αποφάσεως για ελλείπεις, ανεπαρκείς ή αντιφατικές αιτιολογίες, πρέπει να προκύπτουν από τη διατυπωθείσα προς στήριξη του διατακτικού της αποφάσεως ελάσσονα πρόταση του δικαστηρίου, δηλαδή από τις παραδοχές της αποφάσεως επί των ζητημάτων που ασκούν ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης και με βάση τις οποίες το δικαστήριο, ως αναγκαίες, κατέληξε στην κρίση περί παραδοχής ή απόρριψης της αγωγής, της ένστασης ή αντένστασης.

Στην προκειμένη περίπτωση, το δευτεροβάθμιο δικαστήριο, με την προσβαλλόμενη απόφασή του, όπως απ' αυτήν προκύπτει, μετά από συνεκτίμηση των αποδεικτικών στοιχείων που αναφέρει, δέχτηκε κατά την ανέλεγκτη κρίση του, ως αποδειχθέντα τα εξής: " Περί τις αρχές Φεβρουαρίου 2006 ο ενάγων προσήλθε στο μεσιτικό γραφείο με την επωνυμία "...", επί της ...

στον ... προκειμένου να του υποδειχθεί κάποιο κατάστημα προς αγορά, το οποίο σκόπευε να χρησιμοποιήσει ως κουρείο. Πράγματι, μετά από μεσολάβηση του ως άνω γραφείου, του υπεδείχθη προς αγορά ένα ισόγειο κατάστημα επιφανείας 40 τ.μ. μετά της ανήκουσας σε αυτό υπόγειας αποθήκης 40 τ.μ. κειμένου στη συμβολή των οδών ...

και ... στην …, το οποίο ανήκε στην εναγόμενη, ακίνητο το οποίο προσέλκυσε τελικώς το αγοραστικό ενδιαφέρον του ενάγοντος. Προς τούτο συνετάγη ανάμεσα στους διαδίκους, το από 17-2-2006, ιδιωτικό συμφωνητικό, το οποίο αφενός μεν περιέγραφε το ως άνω ακίνητο και δη μεταξύ άλλων και ως προς τα ήδη αναφερθέντα τετραγωνικά μέτρα αυτού, αφετέρου δε καθόριζε το τίμημα πώλησης στο ποσό των 170.000 €.

Σε εκτέλεση της ανωτέρω συμφωνίας υπογράφηκε μεταξύ των διαδίκων, στις 19-4-2006, το υπ' αρ. .../19-4-2006 αγοραπωλητήριο συμβόλαιο της συμβολαιογράφου Αθηνών Ευαγγελίας Καρύδη, όπου το ως άνω ακίνητο περιγράφεται ως προς την έκτασή του, σύμφωνα με τα παραπάνω αναφερθέντα τετραγωνικά μέτρα ήτοι 40 τ.μ. γιά το ισόγειο και 40 τ.μ.

για το υπόγειο. Στο μεταβιβαστικό συμβόλαιο προς τον ενάγοντα, η περιγραφή του ανωτέρω ακινήτου και ειδικώς ως προς την επιφάνεια του ισογείου και υπογείου, ταυτίζεται απόλυτα με εκείνη που γίνεται στους τίτλους κτήσεως της κυριότητας της εναγομένης και ειδικότερα στην υπ' αριθ. .../1970 πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας και κανονισμού πολυκατοικίας της Συμ/φου Αθηνών Ερμίνας Κομίνη - Συλλαίου και στο υπ' αριθ. .../1971 προικοσυμβόλαιο της ιδίας ως άνω Συμ/φου.

Στα ανωτέρω συμβόλαια αναγράφεται ότι η επιφάνεια 1) του ισογείου καταστήματος ανέρχεται σε 40 τ.μ. και 2) της αποθήκης του υπογείου ανέρχεται σε 40 τ.μ. και με αυτήν την επιφάνεια επαναλαμβάνεται η περιγραφή του ακινήτου της εναγομένης και στο ένδικο συμβόλαιο μεταβιβάσεως στον ενάγοντα. Στο τελευταίο το τίμημα πωλήσεως, δεν καθορίζεται ανά τετραγωνικό μέτρο του μεταβιβαζομένου ακινήτου αλλά ορίζεται στο προαναφερθέν ποσό, για ολόκληρο το ακίνητο το οποίο και εξοφλήθη ολοσχερώς από τον ενάγοντα από προϊόν δανείου.

Μετά την υπογραφή του ανωτέρω μεταβιβαστικού της κυριότητας συμβολαίου, που μεταγράφηκε νόμιμα, ο ενάγων προέβη σε εμβαδομέτρηση του αγορασθέντος από αυτόν καταστήματος όπου διαπιστώθηκε ότι το εμβαδόν του ισογείου ανερχόταν σε 31 τ.μ. και αυτό του υπογείου σε 32 τ.μ. (βλ. την από Δεκεμβρίου 2006 έκθεση αυτοψίας του μηχανικού Π.

Δ.), αντί των 40 τ.μ. και 40 τ.μ. αντιστοίχως που αναγράφονται στο ανωτέρω συμβόλαιο. Από το περιεχόμενο του πωλητηρίου συμβολαίου σε συνδυασμό προς τις καταθέσεις των εξετασθέντων μαρτύρων και των λοιπών εγγράφων, ερμηνευομένου του συμβολαίου, όπου υπάρχει ασάφεια ως προς την έκταση, κατ' εφαρμογή των άρθρων 173, 200 και 288 ΑΚ, ως απαιτεί η καλή πίστη λαμβανομένων υπ' όψη και των χρηστών ηθών, αποδείχθηκε ότι οι διάδικοι απέβλεπαν στην πώληση του ισογείου καταστήματος μετά της υπόγειας αποθήκης αυτού όπως τα όρια αυτών προσδιορίζονται ακριβώς στο συμβόλαιο, οποιασδήποτε επιφάνειας ήταν αυτά χωρίς καμμία συνέπεια σε βάρος της πωλήτριας -εναγομένης, σε περίπτωση που η επιφάνεια ήταν μικρότερη από την αναγραφόμενη στο συμβόλαιο.

Τούτο σαφώς συνάγεται από το γεγονός ότι το τίμημα ορίστηκε ενιαίως, χωρίς καμία άλλη ένδειξη για την κατά τετραγωνικό μέτρο αξία αυτού. Η απλή δήλωση της πωλήτριας-εναγομένης περί της επιφανείας δεν έγινε προδήλως με την έννοια της εγγυήσεως, ότι δηλαδή τούτο έχει την δηλωθείσα επιφάνεια, αλλά σαν στοιχείο προσδιοριστικό της ταυτότητας του ακινήτου και έτσι δεν αποτελεί διαβεβαίωση της εναγόμενης προς τον ενάγοντα για την ακριβή έκταση του ακινήτου, κατά την έννοια του άρθρου 550 εδ α' ΑΚ.

Σε κάθε δε περίπτωση δεν αποδείχθηκε ότι η εναγόμενη γνώριζε ότι τα μεταβιβασθέντα ακίνητα είχαν μικρότερη επιφάνεια και με πρόθεση να βλάψει τον ενάγοντα απέκρυψε την πραγματική έκταση αυτών, αφού η περιγραφή κατ' έκταση στο ένδικο συμβόλαιο αποτελεί επανάληψη αυτών από τους προαναφερθέντες τίτλους.

Εξάλλου ο ενάγων προς τον οποίο παρεδόθησαν από την εναγομένη οι τίτλοι ιδιοκτησίας τα σχέδια και η άδεια της πολεοδομίας, ήλεγξε τους τίτλους, του προς πώληση ακινήτου δια του πληρεξουσίου του δικηγόρου και γνώριζε την κατ' έκταση και όρια περιγραφή καθώς και ότι με την ίδια περιγραφή έπρεπε να συνταχθεί στο συμβόλαιο, στο οποίο δήλωσε ότι: "αφού εξέτασε την οριζόντια ιδιοκτησία και την βρήκε της απολύτου αρεσκείας του, ανάλογη προς την παροχή και κατάλληλη για τον σκοπό που την προορίζει την παρέλαβε στην πλήρη αποκλειστική κυριότητα, νομή και κατοχή του".

Κατ' ακολουθία των ανωτέρω, εφόσον αποδείχθηκε ότι η δήλωση της εναγομένης αναφορικά με την έκταση της πωληθείσας οριζόντιας ιδιοκτησίας, έγινε για τον προσδιορισμό της ταυτότητας αυτής και δεν είχε την έννοια υποσχεθείσας ιδιότητας, η αγωγή είναι απορριπτέα τόσο ως προς την κύρια, όσο και ως προς την επικουρική βάση της".

Με βάση αυτά το Εφετείο απέρριψε την αγωγή του αναιρεσείοοντος ως κατ' ουσίαν αβάσιμη. Oι αιτιολογίες της, ως προς τους εφαρμοσθέντες ερμηνευτικούς κανόνες των δικαιοπραξιών, των άρθρων 173 και 200 ΑΚ, είναι ανεπαρκείς. Τούτο διότι δεν εκτίθενται αν διεγνώσθη κενό ή αμφιβολία, ούτε διαλαμβάνονται τα πραγματικά γεγονότα και τα στοιχεία με βάση τα οποία συνάγεται το αποδεικτικό πόρισμα ότι η αληθής βούληση των συμβαλλομένων ήταν η πραγματική έκταση των πωληθέντων να μην αποτελεί συνομολογηθείσα ιδιότητα αυτών, αφού ελλείπει οιαδήποτε αναφορά στις δηλώσεις των μερών, προς άλληλα και τη φορολογική αρχή, στο περιεχόμενο των καταρτισθέντων συμβολαιογραφικών εγγράφων, στις προηγηθείσες διαπραγματεύσεις, καθώς και στη διαφορά του τιμήματος σε σχέση με την πραγματική έκταση του πωληθέντος.

Επομένως η προσβαλλόμενη απόφαση στερείται και νόμιμης βάσης. Κατά συνέπεια, οι λόγοι αναιρέσεως από τους αριθμούς 1 και 19 του άρθρου 559 ΚΠολΔ, είναι βάσιμοι. Ενόψει όλων αυτών, πρέπει να αναιρεθεί η προσβαλλόμενη απόφαση στο σύνολό της. Στη συνέχεια η υπόθεση πρέπει να παραπεμφθεί, προς περαιτέρω εκδίκαση στο ίδιο Εφετείο, κατ' ορθή ερμηνευτική διατύπωση του άρθρου 580 παρ. 3 ΚΠολΔ, όπως αυτή αντικαταστάθηκε και ίσχυε κατά τη συζήτηση της υπόθεσης, του οποίου είναι δυνατή η σύνθεση, από δικαστές, άλλους από εκείνους που εξέδωσαν την απόφαση.

Τέλος, πρέπει η αναιρεσίβλητη, ως ηττώμενη διάδικος, να καταδικασθεί στη δικαστική δαπάνη του αναιρεσείοντα (άρθρα 176 και 183 ΚΠολΔ).

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Αναιρεί την υπ' αριθ. 3826/2011απόφαση του Εφετείου Αθηνών.

Παραπέμπει την υπόθεση, για περαιτέρω εκδίκαση στο ίδιο δικαστήριο, συντιθέμενο από άλλους δικαστές. Επιβάλει στην αναιρεσίβλητη τη δικαστική δαπάνη του αναιρεσείοντα, την οποία ορίζει στο ποσό των τριών χιλιάδων (3000) ευρώ.

Κρίθηκε και αποφασίστηκε στην Αθήνα στις 13 Μαΐου 2013. Και Δημοσιεύτηκε στην Αθήνα, σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του, στις 27 Ιουνίου 2013.

Ο ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ