Supreme Court dismisses appeal on lease contract, ruling no usury existed due to tenant's full awareness and lack of exploitation.

Απόφαση 1394 / 2009 (Α2, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)Αριθμός 1394/2009

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από τους Δικαστές:Δημήτριο Δαλιάνη, Αντιπρόεδρο, Ρένα Ασημακοπούλου, Ιωάννη Ιωαννίδη, Χαράλαμπο Ζώη και Αθανάσιο Κουτρομάνο, Αρεοπαγίτες.

ΣΥΝΗΛΘΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 16 Μαρτίου 2009, με την παρουσία και της γραμματέως Αικατερίνης Σιταρά, για να δικάσει την υπόθεση μεταξύ:

Του αναιρεσείοντος: Χ1, κατοίκου .... ο οποίος εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο του Δημήτριο Τζουμάκα.

Του αναιρεσιβλήτου: Ψ1 κατοίκου ..., ο οποίος παραστάθηκε με τον πληρεξούσιο δικηγόρο του Γεώργιο Δούμα.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 18-5-2003 αγωγή του ήδη αναιρεσείοντος, που κατατέθηκε στο Ειρηνοδικείο Λαμίας. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 351/2004 του ίδιου Δικαστηρίου και 161/2006 του Πολυμελούς Πρωτοδικείου Λαμίας. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητά ο αναιρεσείων με την από 27-7-2007 αίτησή του. Κατά τη συζήτηση της αίτησης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν όπως σημειώνεται πιο πάνω. Ο εισηγητής Αρεοπαγίτης Χαράλαμπος Ζώης ανέγνωσε την από 24-2-2009 έκθεσή του, με την οποία εισηγήθηκε την απόρριψη της κρινόμενης αίτησης αναίρεσης. Ο πληρεξούσιος του αναιρεσείοντος ζήτησε την παραδοχή της αίτησης, ο πληρεξούσιος του αναιρεσιβλήτου την απόρριψή της, καθένας δε την καταδίκη του αντιδίκου του στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Κατά το άρθρο 179 Α.Κ., άκυρη, ως αντίθετη προς τα χρηστά ήθη είναι ιδίως η δικαιοπραξία με την οποία δεσμεύεται υπερβολικά η ελευθερία του προσώπου ή η δικαιοπραξία με την οποία εκμεταλλεύεται κάποιος την ανάγκη, την κουφότητα ή την απειρία του άλλου και πετυχαίνει έτσι να συνομολογήσει ή να πάρει για τον εαυτό του ή τρίτο, για κάποια παροχή, περιουσιακά ωφελήματα, που, κατά τις περιστάσεις, βρίσκονται σε φανερή δυσαναλογία προς την παροχή.

Από τη διάταξη αυτή προκύπτει ότι για το χαρακτηρισμό της δικαιοπραξίας ως αισχροκερδούς και συνεπώς άκυρης, ως αντικείμενης στα χρηστά ήθη, απαιτείται αφενός μεν η συνομολόγηση ή λήψη περιουσιακών ωφελημάτων, που τελούν, κατά το χρόνο της συνομολόγησής τους, κατά τις περιστάσεις, σε προφανή δυσαναλογία προς την παροχή, αφ' ετέρου δε η επίτευξη των ωφελημάτων αυτών με εκμετάλλευση της ανάγκης ,της κουφότητας ή της απειρίας του άλλου από τους συμβληθέντες, περιεχομένου αναγκαίως, κατά την έννοια της εκμετάλλευσης, και του, προϋπόθεση αυτής αποτελούντος, στοιχείου της γνώσης των εν λόγω περιστάσεων. 'Ετσι, για την αναγνώριση της ακυρότητας μιας σύμβασης ως αισχροκερδούς (καταπλεονεκτικής) πρέπει να συντρέχουν οι κατωτέρω προϋποθέσεις:

α) κουφότητα, απειρία ή ανάγκη του ενός από τους συμβληθέντες ,ως τέτοιων νοουμένων 1)της "ανάγκης", εκτός άλλων και της οικονομικής τοιαύτης που έχει χαρακτήρα επιτακτικό και ανεπίδεκτο αναβολής,2) της "κουφότητας", της αδιαφορίας ως προς τις συνέπειες και τη σημασία των ίδιων πράξεων ,3) της "απειρίας" της έλλειψης της περί τη ζωή και τις συναλλαγές πείρας, β)εκμετάλλευση της κουφότητας, απειρίας ή ανάγκης του ενός από τους συμβληθέντες από τον άλλον και γ)προφανής δυσαναλογία παροχών, η οποία κρίνεται, κατ' αντικειμενική κρίση, με βάση τον χρόνο κατάρτισης της δικαιοπραξίας, κατά τις τότε υφιστάμενες περιστάσεις.

Η ακυρότητα αυτή είναι απόλυτη και συνεπώς μπορεί να την επικαλεσθεί οποιοσδήποτε έχει έννομο συμφέρον, άρα και ο κληρονόμος ενός από τους συναλλαγέντες. Στην προκειμένη περίπτωση το Πολυμελές Πρωτοδικείο απέρριψε την έφεση του αναιρεσείοντος κατά της πρωτόδικης (ειρηνοδικειακής) αποφάσεως, με την οποία είχε απορριφθεί η αγωγή του, για την αναγνώριση ως καταπλεονεκτικής και εντεύθεν άκυρης της καταρτισθείσας μεταξύ της δικαιοπαρόχου του και του αναιρεσιβλήτου (εναγομένου) μίσθωσης αγροτικών ακινήτων και για την απόδοση αυτών, δεχθέν τα εξής:

Η Θ1, που γεννήθηκε κατά τo έτος 1921 στην ..., ήταν θετή θυγατέρα του υποναυάρχου .... και κατοικούσε μόνιμα σε ιδιόκτητο διαμέρισμα στο ...., επί της οδού .... Από κληρονομιά της μητέρας της, Ρ1 είχε-στην κυριότητά της έναν αγρό έκτασης περίπου 105 στρεμμάτων που βρίσκεται στην κτηματική περιφέρεια του δημοτικού διαμερίσματος ...

και ένα αγρόκτημα (περιβόλι) στη θέση ... έκτασης περίπου 4.500 τ.μ. .Τα κτήματα αυτά η Θ1 εκμίσθωνε σε τρίτους ομοχώριους της. Ειδικότερα, τα κτήματα αυτά είχε εκμισθώσει από πολλών ετών στον ομοχώριό της Ο1, ο οποίος απεβίωσε το έτος 1998. Επειδή ο ως άνω μισθωτής στερούνταν μηχανημάτων (τρακτέρ, φρέζες κ.λ.π.), ο εναγόμενος και ο πατέρας αυτού παρείχαν με τα μηχανήματά τους και την ανελλιπή εργασία τους τις σχετικές σ' αυτόν υπηρεσίες τους.

Η Θ1 είχε επισκεφθεί το ως άνω κτήμα της και διαπίστωσε ότι ο εναγόμενος και ο πατέρας του συνέβαλαν αποφασιστικά, με την επιμελή εργασία τους, στην τακτική εκμετάλλευση των αγρών της από τον μισθωτή Ο1. Όταν ο τελευταίος απεβίωσε, η Θ1, αφού απέρριψε άλλες προτάσεις, αποφάσισε να εκμισθώσει το κτήμα της στον Π1, πατέρα του εναγόμενου.

Ο τελευταίος έδωσε στην Θ1 ένα σχέδιο μισθωτηρίου, από μίσθωση αγρών μεταξύ τρίτων, το οποίο η ίδια, αφού το διάβασε και ενέκρινε το περιεχόμενο του, το παρέδωσε μαζί με τον Π1 στη Γραμματέα της τότε Κοινότητας ... και μετέπειτα δημοτικού διαμερίσματος, ..., η οποία δακτυλογράφησε το κείμενο του από 12-1-1998 ιδιωτικού συμφωνητικού μίσθωσης αγροτικών ακινήτων (επίμορτος αγροληψία).

Για την υπογραφή του ήρθε στη... η Θ1 μόνη και χωρίς τη συνοδεία δικηγόρου. Με το συμφωνητικό αυτό, η Θ1εκμίσθωσε τους ως άνω αγρούς της καθώς και μία διώροφη αποθήκη, στη θέση..., εμβαδού 150 τ.μ., κτισμένη σε οικοπεδική έκταση 1.600 τ.μ., στον Π1, με διάρκεια της μίσθωσης πέντε γεωργικές περιόδους, η πρώτη αρχόμενη από 12-1-1998 και λήγουσα την 31-10-1998, και καθεμία των λοιπών θα άρχιζε από 1-11 και θα έληγε στο τέλος Οκτωβρίου, ενώ το μίσθωμα ορίστηκε στο ήμισυ του συνόλου της αξίας των αγροτικών προϊόντων που θα παράγονταν στα κτήματα κάθε γεωργικής περιόδου και όλα τα έξοδα καλλιέργειας, όπως άρωσης, λίπανσης, συγκομιδής κ.λ.π., θα βάρυναν τον ως άνω μισθωτή, ενώ το είδος της καλλιέργειας κάθε χρόνου θα αποφασίζονταν από κοινού από τους ως άνω συμβαλλόμενους (εκμισθώτρια και μισθωτή).

Μεταξύ άλλων όρων, ο μισθωτής υποχρεούτο να επιδεικνύει την επιμέλεια που θα επιδείκνυε και στα δικά του κτήματα (6ος όρος), απαγορεύτηκε ρητά η υπομίσθωση και η παραχώρηση της χρήσης τους σε τρίτο (7ος όρος), ο μισθωτής επιβαρύνετο με τα δημοτικά τέλη και την τήρηση των αστυνομικών και υγειονομικών διατάξεων για τη γεωργική εκμετάλλευση (10ος όρος), κάθε παράβαση όρου της μίσθωσης συμφωνήθηκε ως ουσιώδης (11ος όρος), οι δε συμβαλλόμενοι υπήγαγαν αυτή στις διατάξεις του άρθρου 641 επ.

του ΑΚ για την επίμορτο αγροληψία σε συνδυασμό με τις διατάξεις του ΑΚ για τη μίσθωση αγροτικού κτήματος (2ος όρος). Το άνω μισθωτήριο απέκτησε βέβαιη χρονολογία με την κατάθεσή του, στις 15-4-1998 στην ... ΔΟΥ .... Επειδή ο εναγόμενος επρόκειτο να ασχοληθεί με τη γεωργία, μετά από συναίνεση του Π1 πατέρα του, και προκειμένου ο εναγόμενος να τύχει των ευεργετικών διατάξεων του νόμου για τους νέους αγρότες, η Θ1, με το από 1-11-1998 ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης αγροτικών ακινήτων (επίμορτος αγροληψία), το οποίο απέκτησε βέβαιη χρονολογία με την κατάθεση του στις 3-11-1998 στην ....

ΔΟΥ ..., εκμίσθωσε τους παραπάνω αγρούς στον Ψ1, ήτοι στον εναγόμενο. Η διάρκεια της μίσθωσης ορίστηκε σε δεκαπέντε έτη, και ειδικότερα σε δεκαπέντε γεωργικές περιόδους, ενώ επαναλήφθηκαν οι όροι του προαναφερθέντος από 12-1-1998 μισθωτηρίου. Το κείμενο του μισθωτηρίου καταρτίστηκε με σχέδιο το προηγούμενο μισθωτήριο και για την κατάρτισή του ήρθε και πάλι η Θ1 στη ...

χωρίς τη συνοδεία δικηγόρου και αυτή τη φορά. Πράγματι, η μίσθωση λειτούργησε με τον εναγόμενο βάσει του μισθωτηρίου αυτού εγγράφου. Η Θ1επιβεβαιώθηκε, με επισκέψεις της στο μίσθιο κτήμα, ότι ο εναγόμενος καλλιεργούσε τους αγρούς της με επιμέλεια και σύνεση. Επρόκειτο για μίσθωση πέραν των εννέα ετών και, προκειμένου η διάρκεια αυτής να ισχύει και έναντι τρίτων στην περίπτωση εκποίησης των κτημάτων σε τρίτο, με δικαιοπραξία εν ζωή ή αιτία θανάτου, ο εναγόμενος ζήτησε από την Θ1, σε μία από τις επισκέψεις της στη ..., νέα μίσθωση που θα περιβληθεί τον συμβολαιογραφικό τύπο και αποσύνδεση του μισθώματος από την ετήσια καλλιεργητική απόδοση, με τον ορισμό συγκεκριμένου μισθώματος.

Η Θ1, μετά από σκέψη και ενημέρωση από οικείο συμβολαιογράφο για τον τύπο κατάρτισης της σύμβασης, αποφάσισε να προβεί στη σύνταξη συμβολαιογραφικής πράξης εκμίσθωσης, με ετήσιο μίσθωμα αυτό των 417.360 δρχ., επειδή επιθυμούσε να βοηθήσει τον εναγόμενο ως έντιμο και εργατικό αγρότη, που επρόκειτο να επιδοτηθεί ως νέος αγρότης.

Συγκεκριμένα, η Θ1 επικοινώνησε τηλεφωνικώς με τον γνωστό σ' αυτήν συμβολαιογράφο Λαμίας Δημήτριο Αλεξανδρή του Αθανασίου, στον οποίο, αφού ενημερώθηκε για τα σχετικά, έδωσε εντολή προετοιμασίας και σύνταξης του συμβολαιογραφικού εγγράφου μίσθωσης και τους όρους αυτής. Στο πλαίσιο αυτό καταρτίστηκε το με αριθμό ....

συμβολαιογραφικό έγγραφο του ως άνω συμβολαιογράφου Λαμίας για την εκμίσθωση των ανωτέρω κτημάτων. Ειδικότερα, με τη νέα μίσθωση, η Θ1 εκμίσθωσε στον εναγόμενο: 1) έναν αγρό, έκτασης περίπου 80 στρεμμάτων που βρίσκεται στη θέση ...., και συνορεύει ανατολικά με την Π.Ε.Ο. Λαμίας - Αθηνών, δυτικά με αποστραγγιστική τάφρο (σούδα), 2) άλλον αγρό, έκτασης 20 στρεμμάτων, που βρίσκεται στην ίδια ως άνω θέση, και συνορεύει ανατολικά με αγροτικό δρόμο, δυτικά με αποστραγγιστική τάφρο (σούδα), βόρεια με ιδιοκτησία...

και νότια με ιδιοκτησία ... και άλλο αγρό και 3) άλλο αγρό, έκτασης περίπου 4.340 τ.μ. που βρίσκεται στη θέση ... και συνορεύει ανατολικά με αγροτικό δρόμο, δυτικά με αποστραγγιστική τάφρο (σούδα), βόρεια με αγροτική οδό και νότια με ιδιοκτησία .... Η διάρκεια της μίσθωσης ορίστηκε σε είκοσι (20) έτη, λήγουσα στις 24-1-2020.

Το ετήσιο μίσθωμα ορίστηκε σε 417.360 δρχ., πλέον χαρτοσήμου, καταβλητέο την πρώτη ημέρα κάθε μισθωτικού έτους και για τα είκοσι έτη. Ακόμη, ορίστηκε ότι ο εναγόμενος - μισθωτής δικαιούται να καλλιεργήσει τους αγρούς με οποιοδήποτε γεωργικό προϊόν, ανέλαβε δε την υποχρέωση να μην αυξήσει την παραγωγή πλεονασματικών προϊόντων στο σύνολο της έκτασης της εκμετάλλευσης, μετά την επέκταση της.

Ακόμη, ο μισθωτής ανέλαβε την υποχρέωση να αποδώσει τους αγρούς, μετά τη λήξη της μίσθωσης, κατάλληλους για καλλιέργεια. Επίσης, με τον 4° όρο απαγορεύτηκε η μετατροπή της χρήσης του μισθίου, η παραχώρηση της σε τρίτους, φυσικά ή νομικά πρόσωπα, καθώς και η υπομίσθωση, η σιωπηρά αναμίσθωση, ενώ με τον 8° όρο ορίστηκαν όλοι οι όροι της μίσθωσης ως ουσιώδεις.

Σε εκτέλεση της σύμβασης αυτής, η μίσθωση λειτούργησε με τους ως άνω όρους από τις 25-1-2000 μέχρι τον Ιούλιο του έτους 2003. Συγκεκριμένα, η εκμισθώτρια Θ1 εισέπραττε το ετήσιο συμφωνημένο μίσθωμα των 417. 360 δρχ. και ήταν απόλυτα ικανοποιημένη από τους όρους της μίσθωσης σε συνδυασμό με την τακτική εκμετάλλευση των αγρών από τον εναγόμενο.

Τον μήνα Δεκέμβριο του έτους 2001, η Θ1 ασθένησε και νοσηλεύτηκε στο νοσοκομείο "...". Ευρισκόμενη σε πλήρη πνευματική διαύγεια, στις 22-12- 2001, κάλεσε στο παραπάνω νοσοκομείο τη συμβολαιογράφο Αθηνών Ερρικαίτη Τζουμάκα και συνέταξε τη με αριθμό ... δημόσια διαθήκη της, με την οποία εγκατέστησε κληρονόμο της στα παραπάνω κτήματα της τον ενάγοντα, Χ1 βαπτιστικό της.

Με επιμέλεια του εναγομένου μεταγράφηκε η πιο πάνω σύμβαση μίσθωσης στα οικεία βιβλία μεταγραφών στις 8-1-2002. Τελικώς, η εκμισθώτρια απεβίωσε στις 6-4-2002, ενώ με τα με αριθμούς 3020/21-6-2002 πρακτικά του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών δημοσιεύθηκε η προαναφερθείσα δημόσια διαθήκη. Ο ενάγων πληροφορήθηκε από τον εναγόμενο τη συμβολαιογραφική σύμβαση μίσθωσης.

Έγιναν δύο συναντήσεις των διαδίκων και διαπραγματεύσεις για την αναπροσαρμογή του μισθώματος. Δεν κατέληξαν στο ποσό της αναπροσαρμογής του μισθώματος, καθώς ο ενάγων απαιτούσε μίσθωμα υπερβαίνον κατά πολύ το σύνηθες μίσθωμα για παρόμοιους αγρούς. Οι απαιτήσεις του ενάγοντος ήταν αυξημένες επειδή κλήθηκε να πληρώσει ως φόρους για την προαναφερθείσα κληρονομιά το ποσό των 187.409,00 ευρώ, πλέον προσαυξήσεων.

Ο ενάγων, προσπαθώντας να αντιμετωπίσει το πρόβλημα ανεύρεσης οικονομικών πόρων για την πληρωμή του φόρου κληρονομίας, ισχυρίστηκε με την κρινόμενη αγωγή του ότι η συμβολαιογραφική σύμβαση μίσθωσης είναι άκυρη ως αντίθετη στα χρηστά ήθη, αισχροκερδής, και ειδικότερα, επικαλούμενος ότι υπάρχει φανερή δυσαναλογία παροχής και αντιπαροχής που επιτεύχθηκε με εκμετάλλευση της ανάγκης, κουφότητας και της απειρίας και με γνώση της ανάγκης, κουφότητας και απειρίας της εκμισθώτριας.

Είναι αληθές ότι το συμφωνηθέν ετήσιο μίσθωμα των 417.360 δρχ., για κάθε ένα από τα είκοσι έτη της μίσθωσης, υπολείπεται του πραγματικού και συνήθους μισθώματος για ποτιστικούς αγρούς, και μάλιστα σε ενιαίο κτήμα, όπως οι επίδικοι. Το μίσθωμα τέτοιων ποτιστικών κτημάτων, κατά την κατάρτιση της σύμβασης, ανέρχονταν σε 10.000 δρχ.

έως 15.000 δρχ. και ήδη 29,34 ευρώ έως 44,02 ευρώ ανά στρέμμα, ενώ τα προσκομιζόμενα από τον ενάγοντα συμφωνητικά μίσθωσης για αγρούς από την ... στον ... και από την ... στην ..., αντίστοιχα, για μισθωτική αξία 58,00 ευρώ και 60,00 ευρώ, είναι απρόσφορα, καθώς αναφέρονται σε μικρής έκτασης αγρούς, 6 και 9 στρεμμάτων, αντίστοιχα, και σε μεταγενέστερο της κατάρτισης της μίσθωσης χρόνο, και συγκεκριμένα για το χρονικό διάστημα από 01-5-2002 μέχρι 31-11-2005 και από 20-6-2004 μέχρι 30-11-2004, αντίστοιχα.

Η δυσαναλογία αυτή δεν πλήττει τα συναλλακτικά ήθη, δεν τροφοδοτεί την ανηθικότητα, τον καιροσκοπισμό, και την αχαλίνωτη κερδοσκοπία, που απαιτείται από το νόμο. Πρόκειται για ανισότητα παροχής και αντιπαροχής, που προήλθε από ίδια επιθυμία της εκμισθώτριας, και δεν οδηγεί σε ακυρότητα της σύμβασης μίσθωσης.

Ειδικότερα, η ανισότητα αυτή δεν οφείλεται σε εκμετάλλευση της απειρίας, κουφότητας ή ανάγκης της εκμισθώτριας. Η εκμισθώτρια, δικαιοπάροχος του ενάγοντος, στις 25-1-2000, (χρονολογία κατάρτισης της επίδικης μίσθωσης) διήγε το 81° έτος της ηλικίας της. Η υγεία της ήταν καλή και κινείτο μόνη της. Κατοικούσε μόνιμα στο ...

και διέθετε οικιακή οικονόμο. Νομικός της σύμβουλος ήταν ο δικηγόρος Αθηνών Δημήτριος Τζουμάκας, προς τον οποίο έτρεφε ιδιαίτερη ευγνωμοσύνη, καθώς με τη νομική βοήθεια του συνταξιοδοτήθηκε από το Δημόσιο ως θετή κόρη του υποναυάρχου .... Συγκεκριμένα, η Θ1 από την ηλικία των 68 ετών είχε έκδηλη μετατραυματική δυσκαμψία δακτύλων αριστερού χειρός με ελαφρά μυοτροφία αυτής και βαριά έκπτωση της λειτουργικότητάς της καθώς και θετικά ΗΕΓ σε κρίσεις "Ε" (επιληψίας), κρίθηκε δε ανίκανη για την άσκηση βιοποριστικού επαγγέλματος σε ποσοστό 45% για την πρώτη πάθηση και σε ποσοστό 30% για τη δεύτερη πάθηση και της χορηγήθηκε σχετική σύνταξη.

Η κατάσταση της υγείας της την κατέστησε ανίκανη για βιοποριστική εργασία. Δεν περιήγαγε, όμως, αυτήν σε ανάγκη ούτε κατέστησε αυτήν πνευματικά ανίκανη. Αντίθετα, η Θ1, η οποία δεν είχε παντρευτεί, είχε καλή οικονομική κατάσταση, καθώς η σύνταξη της ήταν πολύ καλή για να καλύπτει τόσο τα έξοδα της οικιακής και προσωπικής ζωής της, με πληρωμή και της οικιακής οικονόμου της.

Δεν αποδείχθηκε οποιοδήποτε οικονομικό πρόβλημα της Θ1, ακόμη και για την κάλυψη των εξόδων της οικιακής βοηθού της. Ακόμη, και ο εξετασθείς με πρόταση του ενάγοντος μάρτυρας, ..., κατέθεσε ότι η εκμισθώτρια δεν είχε πρόβλημα διανόησης. Κατά την υπογραφή του συμβολαιογραφικού μισθωτηρίου γνώριζε τη σημασία και τις συνέπειες της πράξης που υπέγραφε.

Γνώριζε ότι με την εικοσαετή διάρκεια της μίσθωσης εξασφαλίζετο ο μισθωτής - εναγόμενος για την περίπτωση εν ζωή ή αιτία θανάτου εκποίησης του ακινήτου απ' αυτήν. Ακόμη, γνώριζε ότι σε περίπτωση θανάτου της, οι κληρονόμοι της θα υπεισέρχονταν στη μίσθωση ως εκμισθωτές, ενώ η κληρονομούμενη δεν είχε υποσχεθεί στον ενάγοντα ότι τα κτήματα που θα του κατέλειπε δεν θα είναι μισθωμένα ούτε ότι δεν θα πληρώσει φόρους κληρονομιάς.

Πρέπει μάλιστα να σημειωθεί στο σημείο αυτό ότι η εκμισθώτρια Θ1 διέθετε εμπειρία στις εκμισθώσεις αγρών και στη διαχείριση της περιουσίας της. Ειδικότερα, από την 11-2-1983, οπότε επισυνέβη ο θάνατος της δικαιοπαρόχου μητέρας της,Ρ1, διαχειριζόταν το καταληφθέν σ' αυτήν κληρονομιαίο κτήμα με εκμίσθωσή του σε τρίτους.

Η Θ1 τελώντας σε πλήρη συνείδηση των πραττομένων καθ' όλη την έκταση και το ουσιαστικό περιεχόμενο της μίσθωσης και με γνώση του πραγματικού μισθώματος παρόμοιων μισθωμάτων, αποφάσισε να εκμισθώσει το κτήμα της στον εναγόμενο με τους προαναφερθέντες όρους και μίσθωμα. Ακόμη, η δικαιοπάροχος του ενάγοντος γνώριζε τις συνέπειες των όρων που συνομολόγησε.

Κριτήριο στην απόφαση της για υπογραφή της επίδικης σύμβασης και στη μη εναντίωσή της κατά τη λειτουργία της, αποτελούσε η εντιμότητα, η εργατικότητα και η μέθοδος της εργασίας του εναγόμενου στους αγρούς, η διασφάλιση της τακτικής εκμετάλλευσης των αγρών της, η προστασία τους από τρίτους, η επιθυμία της να βοηθήσει έναν νέο αγρότη όπως ο εναγόμενος, και ταυτόχρονα η αποσύνδεση του μισθώματος από τη διαδικασία ελέγχου της παραγωγής των αγρών με εν γνώσει είσπραξη μισθώματος κατώτερου του συνήθους μισθώματος.

Εξάλλου, η συνομολόγηση κατώτερου του αγοραίου μισθώματος δεν καθιστά τη μίσθωση καταπλεονεκτική ούτε αντίθετη στα χρηστά ήθη, καθώς το ως άνω μίσθωμα ήταν αποτέλεσμα ανεπηρέαστης και συνειδητής εκτίμησης της εκμιθώτριας, κατά το χρόνο κατάρτισης. Ακόμη, η Θ1 γνώριζε τους όρους με τους οποίους μπορούσε να γίνει η μίσθωση, και συγκεκριμένα η επίμορτη αγροληψία, όρους με τους οποίους είχε συναφθεί τόσο η μίσθωση με τον Π1 όσο και η προηγούμενη με τον εναγόμενο.

Με την κατάρτιση της συμβολαιογραφικής σύμβασης δεν ικανοποιούσε επιτακτική ανάγκη, ανεπίδεκτη αναβολής, πραγματική, άμεση ή σοβαρή. Ο εναγόμενος ήδη ήταν μισθωτής της, με το επωφελές γι' αυτήν μίσθωμα του 1/2 του συνόλου της αξίας των παραγόμενων προϊόντων, που προβλέπονταν από το 01-11-1998 ιδιωτικό μισθωτήριο, ενώ δεν υπήρχε περίπτωση εγκατάλειψης των μισθίων αγρών από τον εναγόμενο ούτε αθέτησης των συμβατικών του υποχρεώσεων στην περίπτωση που δεν υπέγραφε τη νέα συμβολαιογραφική σύμβαση μίσθωσης.

Η κατάρτιση της σύμβασης δεν έγινε ούτε με εκμετάλλευση από τον ενάγοντα κουφότητας της δικαιοπαρόχου του. Όπως προαναφέρθηκε, η Θ1 διήγε το 81° έτος της ηλικίας της με πλήρη πνευματική διαύγεια. Η προαναφερθείσα αναπηρία αυτής δεν την κατέστησε πνευματικά ανίκανη, ενώ δεν αποδείχθηκε ότι έλαβε την απόφαση της ούτε ότι οδηγήθηκε στην κατάρτιση της σύμβασης κατά τη διάρκεια επιληπτικής κρίσης.

Το γεγονός ότι έπαθε κάποια στιγμή στο μπάνιο επιληπτική κρίση και κάηκε από το ζεστό νερό, δεν κατέστησε αυτήν πνευματικά ασθενή ούτε περιήλθε σε κατάσταση ανάγκης ή κουφότητας, αλλά μετά τη νοσηλεία της αποκαταστάθηκε το κάψιμο και δεν της άφησε πνευματικά ή σωματικά προβλήματα. Μάλιστα ο προμνημονευθείς συμβολαιογράφος διαπίστωσε ότι η δικαιοπάροχος του ενάγοντος "ήταν μία πανέξυπνη γυναίκα", όπως καταθέτει στην με αριθμό 10526/12-1-2004 ένορκη βεβαίωση του ενώπιον της συμβολαιογράφου Λαμίας Θεοδώρας Ζάχου - Πολιτοπούλου.

Η Θ1 δεν επέδειξε κατά την κατάρτιση της σύμβασης αφροντιστία, αδιαφορία ή αμεριμνησία. Μάλιστα, η ίδια επικοινώνησε τηλεφωνικώς με το γνώριμό της συμβολαιογράφο τότε Λαμίας Δημήτριο Αλεξανδρή και ενημερώθηκε για τα απαιτούμενα για την κατάρτιση της επίδικης μίσθωσης έγγραφα. Τα πιστοποιητικά αυτά, μεταξύ των οποίων αντίγραφο του με αριθμό ...αποδεικτικού ενημερότητας και η από 14-1-2000 υπεύθυνη δήλωση της εκμισθώτριας προς την...

ΔΟΥ ... ότι δεν έχει υποχρέωση -να υποβάλει δήλωση Φ.Μ.Α.Π., εκδόθηκαν από την αρμόδια ... ΔΟΥ ..., με επιμέλεια της ίδιας της εκμισθώτριας Θ1 και σε κάθε περίπτωση μετά από σχετική εντολή της. Αβάσιμα ο ενάγων επικαλείται ότι ο συντάξας συμβολαιογράφος ενήργησε με σπουδή στην κατάρτιση της μίσθωσης, επικαλούμενος ότι η ως άνω επισυναφθείσα στο συμβόλαιο υπεύθυνη δήλωση ήταν ανυπόγραφη.

Καταρχήν, σύμφωνα με το άρθρο 32 παρ. 2 του ν. 2459/1997, αν αυτός που μεταβιβάζει δεν έχει υποχρέωση να υποβάλει δήλωση φόρου ακίνητης περιουσίας αντί του πιστοποιητικού του προηγούμενου εδαφίου υποβάλλει στον αρμόδιο προϊστάμενο δημόσιας οικονομικής υπηρεσίας, υπεύθυνη δήλωση στην οποία θα βεβαιώνεται ότι δεν έχει υποχρέωση να υποβάλει δήλωση ΦΜΑΠ.

Η δήλωση αυτή υποβάλλεται σε δύο αντίτυπα από τα οποία το ένα επιστρέφεται θεωρημένο στον μεταβιβάζοντα, και με την παρ. 3 του ιδίου ως άνω άρθρου ορίζεται ότι η υπεύθυνη δήλωση αυτή μνημονεύεται στο σχετικό συμβόλαιο. Στην προκειμένη περίπτωση δεν πρόκειται για ανυπόγραφη από την εκμισθώτρια υπεύθυνη δήλωση αλλά για το αντίτυπο που επιστράφηκε σ' αυτήν θεωρημένο, στις 18-1-2000, από τον προϊστάμενο της ...ΔΟΥ ..., από το κατατεθέν και καταχωρηθέν, με αριθμό 58/18-1-2000 αντίτυπο της δήλωσης.

Για τον λόγον αυτόν ο ως άνω αρμόδιος υπάλληλος κατά τη θεώρηση του δεύτερου αντιτύπου δεν απαίτησε την υπογραφή και αυτού από τη δηλούσα υπευθύνως. Σε κάθε περίπτωση και η υπεύθυνη αυτή δήλωση εκδόθηκε μετά από σχετική έγγραφη εντολή της Θ1, και η πιο πάνω η δήλωση της καταχωρήθηκε στο συμβόλαιο. Το γεγονός ότι η Θ1 δεν προσήλθε στο συμβολαιογράφο συνοδευόμενη από τον πληρεξούσιο δικηγόρο της Δημήτριο Τζουμάκα, δεν περιήγαγε αυτήν σε κατάσταση κουφότητας και εκμετάλλευσης.

Καταρχήν δεν αποδείχθηκε ότι ο πιο πάνω δικηγόρος παρίστατο κατά την υπογραφή κάθε σχετικού μισθωτηρίου στο παρελθόν. Όπως προαναφέρθηκε η Θ1 διαχειριζόμενη, από το έτος 1984, την ακίνητη περιουσία της, είχε αποκτήσει μεγάλη εμπειρία στην εκμίσθωση των ακινήτων. Για τους προαναφερθέντες λόγους η Θ1 εκτιμούσε τον δικηγόρο της Δημήτριο Τζουμάκα.

Μάλιστα απ' αυτόν είχε λάβει τις πρώτες σχετικές πληροφορίες για την εκμίσθωση αγρών. Δεν προσέφευγε όμως στις υπηρεσίες του ούτε συμβουλεύετο αυτόν για κάθε μίσθωση που κατάρτιζε. Έχοντας ήδη αποκτήσει τη σχετική εμπειρία από τις προηγούμενες μισθώσεις με τον Π1 και τον εναγόμενο, είχε καταρτίσει τις εν λόγω μισθώσεις χωρίς την οποιαδήποτε συμβολή του δικηγόρου της.

Μάλιστα το κείμενο των σχετικών ιδιωτικών συμφωνητικών είχε δακτυλογραφήσει η Γραμματέας της τότε Κοινότητας. Αν η Θ1 είχε δεχθεί τις υπηρεσίες του δικηγόρου της, μετά βεβαιότητας δεν θα ανέθετε τη δακτυλογράφηση των μισθωτηρίων στην γραμματέα της Κοινότητας. Δεν αποδείχθηκε ότι η Θ1 προέβη στην κατάρτιση της επίδικης μίσθωσης από απειρία της, καθώς διέθετε όλες τις σχετικές γνώσεις και ήταν γυναίκα που παρά το προχωρημένο της ηλικίας της ήταν κοινωνική και έμπειρη, ειδικά, και στις συναλλαγές μίσθωσης αγρών.

Συγχρόνως, ο εναγόμενος δεν γνώριζε ότι η Θ1 πάθαινε επιληπτικές κρίσεις. Το γεγονός αυτό αγνοούσε τόσο ο συμβολαιογράφος όσο και ο εναγόμενος. Άλλωστε, το γεγονός αυτό δεν είχε επιδράσει στην πνευματική και ψυχολογική κατάσταση της, καθώς επρόκειτο για κυρία με πνευματική διαύγεια και έξυπνη, όπως είχαν διαπιστώσει επανειλημμένως και οι ομοχώριοι της.

Ακόμη, η Θ1, κατά την υπογραφή της συμβολαιογραφικής μίσθωσης, δεν εξέλαβε ότι επρόκειτο για τυπική επανάληψη του από 1-11-1998 ιδιωτικού συμφωνητικού μίσθωσης. Αλλά και όταν η Θ1 εισέπραττε το ετήσιο μίσθωμα των 417.360 δρχ., είχε πλήρη συνείδηση ότι το ποσό αυτό δε συνδέεται με την αξία των παραγόμενων προϊόντων, που ήταν το προηγούμενο συμφωνημένο μίσθωμα.

Οι όροι της νέας μίσθωσης, και ειδικότερα το ύψος του μισθώματος αποτέλεσαν προϊόν της απόφασης της. Άλλωστε η εκμισθώτρια είχε την άποψη ότι, αν μεταγενέστερα έκρινε ότι το μίσθωμα δεν την ικανοποιούσε, μπορούσε να ζητήσει συμβατική και δικαστική αναπροσαρμογή του. Η συμφωνηθείσα διάρκεια των είκοσι ετών ήταν επιλογή της εκμισθώτριας, ενώ και η προηγηθείσα μίσθωση με τον εναγόμενο ήταν πολυετής και συγκεκριμένα, δεκαπενταετής.

Το γεγονός ότι στη δημόσια διαθήκη της δεν αναφέρεται ότι το κτήμα είναι μισθωμένο, δεν οδηγεί στο συμπέρασμα ότι αυτή αγνοούσε την ύπαρξη της μισθώσεως. Άλλωστε, το κτήμα και προηγουμένως ήταν μισθωμένο για το μακρό διάστημα της 15ετίας. Η μεταγραφή της συμβολαιογραφικής σύμβασης μίσθωσης δύο έτη μετά την κατάρτιση της σύμβασης δεν ασκεί έννομη επιρροή ούτε προδίδει υπαίτια εκμεταλλευτική συμπεριφορά του εναγομένου.

Άλλωστε, η μεταγραφή ουδεμία συνέπεια έχει έναντι του ενάγοντος, ο οποίος ως καθολικός διάδοχος της εκμισθώτριας υπεισήλθε στη εκμίσθωση, όπως αυτή ίσχυε και λειτουργούσε με τη δικαιοπάροχο του .Με βάση τις εκτεθείσες διαπιστώσεις του, το Πρωτοδικείο, κρίναν ότι η επίμαχη μίσθωση καταρτίσθηκε με τη βούληση της εκμισθώτριας, η οποία κατά την σύναψη της σχετικής σύμβασης δεν είχε ανάγκη και δεν εστερείτο εμπειρίας, ως προς την μισθωτική αξία των μίσθιων ακινήτων, ούτε αδιαφορούσε για τις συνέπειες της πράξης της, καθώς και ότι ο εναγόμενος μισθωτής δεν εκμεταλλεύθηκε την ανάγκη, κουφότητα ή απειρία αυτής, απέρριψε την έφεση του αναιρεσείοντος κατά της ομοίως κρίνασας ειρηνοδικειακής αποφάσεως.

Με την κρίση του αυτή το Πρωτοδικείο δεν παρεβίασε με εσφαλμένη ερμηνεία ή εφαρμογή τις ουσιαστικού δικαίου διατάξεις των άρθρων 179 και 180 ΑΚ, τις οποίες ορθώς δεν εφήρμοσε, αφού, με βάση τα ανελέγκτως γενόμενα δεκτά από αυτό ως άνω πραγματικά γεγονότα, δεν συντρέχουν οι προϋποθέσεις εφαρμογής αυτών των διατάξεων.

Επομένως ο μοναδικός λόγος της αίτησης αναίρεσης, από τον αριθμό 1 του άρθρου 559 ΚΠολΔ, με τον οποίο υποστηρίζεται το αντίθετο, είναι αβάσιμος, πληττομένης κατά τα λοιπά απαραδέκτως της ανέλεγκτης εκτίμησης των αποδείξεων. Κατ' ακολουθίαν, πρέπει να απορριφθεί η αίτηση αναιρέσεως.

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Απορρίπτει την από 27 07.2007 αίτηση του Χ1 για αναίρεση της υπ' αριθμ. 161/2006 απόφασης του Πολυμελούς Πρωτοδικείου Λαμίας Και

Καταδικάζει τον αναιρεσείοντα στα δικαστικά έξοδα του αναιρεσιβλήτου από ευρώ χίλια οκτακόσια (1.800).

Κρίθηκε και αποφασίσθηκε στην Αθήνα στις 12 Μαΐου 2009.

Δημοσιεύθηκε στην Αθήνα, σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του στις 11 Ιουνίου 2009.

Ο ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ