Supreme Court dismisses appeal against rent adjustment ruling while remanding case for new evidence submission.

Απόφαση 1325 / 2013 (Δ, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)Αριθμός 1325/2013

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Δ' Πολιτικό Τμήμα

ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από τους Δικαστές: Γεώργιο Γιαννούλη, Αντιπρόεδρο του Αρείου Πάγου, Γρηγόριο Κουτσόπουλο, Παναγιώτη Ρουμπή, Δημητρούλα Υφαντή και Παναγιώτη Χατζηπαναγιώτη, Αρεοπαγίτες.

ΣΥΝΗΛΘΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του στις 22 Μαρτίου 2013, με την παρουσία και της Γραμματέως Ελένης Τσιουρή, για να δικάσει μεταξύ:

Α. Της αναιρεσείουσας: Της εδρεύουσας στην ..., ανώνυμης εταιρείας με την επωνυμία "ΖΑΡΑ ΕΛΛΑΣ ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΜΠΟΡΙΚΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΕΙΔΩΝ ΕΝΔΥΣΕΩΣ ΚΑΙ ΥΠΟΔΗΣΕΩΣ", νομίμως εκπροσωπούμενης, η οποία εκπροσωπήθηκε δια των πληρεξουσίων δικηγόρων της Μιχαήλ Σταθόπουλο και Μαργαρίτα Κοτζαμάνη και κατέθεσαν προτάσεις.

Της αναιρεσιβλήτου: Της εδρεύουσας στην ... ανώνυμης εταιρείας με την επωνυμία "Ι. Κ. - Ι. Λ. ΤΕΧΝΙΚΗ ΚΑΙ ΕΜΠΟΡΙΚΗ ΟΙΚΟΔΟΜΙΚΩΝ ΥΛΙΚΩΝ-ΜΗΧΑΝΗΜΑΤΩΝ ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ" νομίμως εκπροσωπούμενης, η οποία εκπροσωπήθηκε δια των πληρεξουσίων δικηγόρων της Βασίλειο Βάθη και Νικόλαο Ανδρικόπουλο και κατέθεσαν προτάσεις.

Β. Της αναιρεσείουσας: Της εδρεύουσας στην ... ανώνυμης εταιρείας με την επωνυμία "Ι.Κ.-Ι.Λ. ΤΕΧΝΙΚΗ ΚΑΙ ΕΜΠΟΡΙΚΗ ΑΝΩΝΥΜΟΣ ΕΤΑΙΡΕΙΑ" με την πρώην επωνυμία "Ι. Κ. - Ι. Λ. ΤΕΧΝΙΚΗ ΚΑΙ ΕΜΠΟΡΙΚΗ ΟΙΚΟΔΟΜΙΚΩΝ ΥΛΙΚΩΝ-ΜΗΧΑΝΗΜΑΤΩΝ ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ" νομίμως εκπροσωπούμενης, υπό την ιδιότητά της ως καθολικής διαδόχου της ανώνυμης εταιρείας με την επωνυμία "ΕΜΠΟΡΙΚΗ ΚΑΙ ΒΙΟΜΗΧΑΝΙΚΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΥΙΟΙ Ε.Π. Α.Ε." συνεπεία συγχωνεύσεως με απορρόφηση της δεύτερης από την πρώτη, η οποία εκπροσωπήθηκε δια των πληρεξουσίων δικηγόρων της Βασίλειο Βάθη και Νικόλαο Ανδρικόπουλο και κατέθεσαν προτάσεις.

Της αναιρεσιβλήτου: Της εδρεύουσας στην ..., ανώνυμης εταιρείας με την επωνυμία "ΖΑΡΑ ΕΛΛΑΣ ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΜΠΟΡΙΚΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΕΙΔΩΝ ΕΝΔΥΣΕΩΣ ΚΑΙ ΥΠΟΔΗΣΕΩΣ", νομίμως εκπροσωπούμενης, η οποία εκπροσωπήθηκε δια των πληρεξουσίων δικηγόρων της Μιχαήλ Σταθόπουλο και Μαργαρίτα Κοτζαμάνη και κατέθεσαν προτάσεις.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 25-6-2003 αγωγή της υπό στοιχείο Α ήδη αναιρεσιβλήτου και Β ήδη αναιρεσείοντος, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών. Αφού συνεκδικάζονται, εκδόθηκαν οι αποφάσεις:953/2004 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 2190/2005 μη οριστική και 3224/2006 του Εφετείου Αθηνών. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητεί η υπό στοιχείο Α αναιρεσείουσα με την από 11-12-2006 αίτησή της. Εκδόθηκε η 423/2008 απόφαση του Αρείου Πάγου, η οποία αναίρεσε την παραπάνω απόφαση και παρέπεμψε την υπόθεση για περαιτέρω εκδίκαση στο ίδιο Δικαστήριο. Εκδόθηκε η 6246/2010 του Εφετείου Αθηνών. Την αναίρεση της τελευταίας ζητεί η υπό στοιχείο Α αναιρεσείουσα με την από 17-10-2010 αίτηση αναίρεσης και τους από 12-9-2012 και την από 21-9-2012 αίτηση επαναφοράς πραγμάτων στην προτέρα κατάσταση και η υπό στοιχείο Β αναιρεσείουσα με την από 2-11-2011 αίτηση αναίρεσης.

Κατά τη συζήτηση της αίτησης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν, όπως σημειώνεται πιο πάνω. Ο Εισηγητής Αρεοπαγίτης, Παναγιώτης Χατζηπαναγιώτης, ανέγνωσε την από 18-10-2012 έκθεσή του, με την οποία εισηγήθηκε α) την συνεκδίκαση των υπό στοιχείο Α και Β δύο αιτήσεων και των προσθέτων λόγων της υπό στοιχείο Α αναιρεσείουσας, β) απόρριψη των αιτήσεων αναιρέσεως και των προσθέτων λόγων της υπό στοιχείο Α αναιρεσείουσας και γ) την απόρριψη του υποβληθέντος αιτήματος για επαναφορά των πραγμάτων στην προτέρα κατάσταση της υπό στοιχείο Α αναιρεσείουσας.

Οι πληρεξούσιοι των υπό στοιχείο Α και Β αναιρεσειόντων ζήτησε την παραδοχή της αιτήσεως, οι πληρεξούσιοι των αναιρεσιβλήτων την απόρριψή της και καθένας την καταδίκη του αντιδίκου μέρους στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Ι.- Οι υπό κρίση αιτήσεις αναίρεσης α) από 17.10.2010 και με αριθμό κατάθεσης 833/2011 της ανώνυμης εταιρίας με την επωνυμία "ΖΑΡΑ ΕΛΛΑΣ Ανώνυμη Εμπορική Εταιρία Ειδών Ενδύσεως Και Υποδήσεως" και β) από 2.11.2011 και με αριθμό κατάθεσης 879/2011 της ανώνυμης εταιρίας με την επωνυμία "Ι. Κ. - Ι. Λ. Τεχνική Και Εμπορική Οικοδομικών Υλικών - Μηχανημάτων Ανώνυμος Εταιρία", οι οποίες στρέφονται κατά της υπ' αριθμ. 6246/2010 απόφασης του Εφετείου Αθηνών, που εκδόθηκε κατά την ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών, πρέπει να συνεκδικασθούν λόγω της πρόδηλης μεταξύ τους συνάφειας (άρθρ. 246, 573 § 1 Κ.Πολ.Δ.) και να ερευνηθούν περαιτέρω ως προς το παραδεκτό και βάσιμο των λόγων τους (άρθρ. 571 Κ.Πολ.Δ., όπως ισχύει μετά την αντικατάστασή του με την § 1 του άρθρου 46 του Ν. 3994/2011), κατά τα κατωτέρω για μία εκάστη τούτων ειδικότερον εκτιθέμενα. Με τις αιτήσεις αυτές πρέπει να συνεκδικασθούν και να ερευνηθούν περαιτέρω και οι νομοτύπως και εμπροθέσμως ασκηθέντες (άρθρ. 569 § 2 Κ.Πολ.Δ.) από 12.9.2012 και με αριθμό κατάθεσης 103/2012 πρόσθετοι λόγοι αναίρεσης που άσκησε η αναιρεσείουσα της πρώτης των ως άνω αναιρέσεων "ΖΑΡΑ ΕΛΛΑΣ Ανώνυμη Εμπορική Εταιρία Ειδών Ενδύσεως Και Υποδήσεως".

ΙΙ.- Επί της από 2.11.2011 και με αριθμό κατάθεσης 879/2011 αίτησης αναίρεσης της ανώνυμης εταιρίας με την επωνυμία "Ι. Κ. - Ι. Λ. Τεχνική Και Εμπορική Οικοδομικών Υλικών - Μηχανημάτων Ανώνυμος Εταιρία".

Κατά τη διάταξη του άρθρου 652 § 1 του Κ.Πολ.Δ., κατά των αποφάσεων που εκδίδονται κατά την ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών (άρθρ. 647 επ. Κ.Πολ.Δ.) η προθεσμία της αναίρεσης είναι δεκαπέντε ημέρες, αν εκείνος που δικαιούται να ασκήσει αυτήν διαμένει στην Ελλάδα, και τριάντα ημέρες αν διαμένει στο εξωτερικό ή είναι άγνωστης διαμονής. Η προθεσμία αυτή αρχίζει από την επομένη της επίδοσης της απόφασης που περατώνει τη δίκη στο διάδικο ή στο νόμιμο αντιπρόσωπο ή στον αντίκλητο αυτού και λήγει την 7 μ.μ. ώρα της 15ης ή 30ης ημέρας (άρθρ. 144 § 1 του ίδιου Κώδικα). Αν δε η τελευταία ημέρα της προθεσμίας της αναίρεσης είναι εξαιρετέα ή Σάββατο, η προθεσμία λήγει την 7 μ.μ. ώρα της επόμενης εργάσιμης ημέρας (άρθρ. 1 § 12 της από 29/30.12.1980 πράξης νομοθετικού περιεχομένου, που κυρώθηκε με το Ν. 1157/1981 και ήδη άρθρ. 144 § 3 Κ.Πολ.Δ. όπως η § 3 προστέθηκε με το άρθρο 14 του Ν. 3994/2011). Περαιτέρω, το γεγονός ότι η τελευταία ημέρα της προθεσμίας είναι εξαιρετέα ή Σάββατο είναι κοινώς γνωστό, αφού προκύπτει από το προσιτό σε καθένα που επιθυμεί να το συμβουλευθεί εν χρήσει ημερολόγιο. Μέσα στην κατά τα άνω προθεσμία πρέπει να κατατεθεί το δικόγραφο της αναίρεσης και να συνταχθεί και υπογραφεί η οικεία έκθεση κατάθεσης, οπότε και τελειούται η άσκηση αυτής (άρθρ. 500 Κ.Πολ.Δ.).

Στην προκειμένη περίπτωση η αναιρεσιβαλλόμενη υπ' αριθμ. 6246/2010 απόφαση του Εφετείου Αθηνών, η οποία εκδόθηκε κατά την ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών (άρθρ. 647 επ. Κ.Πολ.Δ.), επιδόθηκε με επιμέλεια της ήδη αναιρεσείουσας ως άνω εταιρίας "Ι. Κ. - Ι. Λ. Τεχνική Και Εμπορική Οικοδομικών Υλικών - Μηχανημάτων Ανώνυμος Εταιρία" στις 4.10.2011 στην εντεταλμένη για παραλαβή δικογράφων υπάλληλο της αναιρεσίβλητης Ε. Κ. (άρθρ. 126 § 1 περ. δ' Κ.Πολ.Δ., βλ. υπ' αριθμ. 6015/4.10.2011 έκθεση επίδοσης της δικαστικής επιμελήτριας του Πρωτοδικείου Αθηνών ...). Η δεκαπενθήμερη προθεσμία για άσκηση της αναίρεσης, που άρχισε να τρέχει και εναντίον της ανωτέρω αναιρεσείουσας, με παραγγελία της οποίας έγινε η επίδοση (άρθρο 144§2 ΚΠολΔ), από την επομένη από την επίδοση ημέρα, έληγε στις 19.10.2011 ημέρα Τετάρτη, που ήταν εργάσιμη. Η κρινόμενη, όμως, αίτηση κατατέθηκε στη Γραμματεία του Εφετείου Αθηνών στις 2.11.2011 (βλ. υπ' αριθμ. 879/2.11.2011 σχετική έκθεση της αρμόδιας Γραμματέως Μαρίας Θεοτοκά), ήτοι ικανό χρόνο μετά την κατά τα άνω λήξη της δεκαπενθήμερης προθεσμίας για άσκηση αυτής.

Συνεπώς, πρέπει αυτή να απορριφθεί ως απαράδεκτη, λόγω εκπρόθεσμης άσκησής της, κατ' αποδοχή του σχετικού ισχυρισμού της αναιρεσίβλητης, που περιέχεται στις από 20.9.2012 εμπροθέσμως κατατεθείσες στις 21.9.2012 προτάσεις της (άρθρ. 570 § 1 Κ.Πολ.Δ.), πράγμα άλλωστε που εξετάζεται και αυτεπάγγελτα από το δικαστήριο, και να καταδικασθεί η αναιρεσείουσα στην πληρωμή των δικαστικών εξόδων της αναιρεσίβλητης, η οποία έχει καταθέσει και προτάσεις (άρθρ. 176, 183 Κ.Πολ.Δ.), όπως ορίζεται ειδικότερα στο διατακτικό.

ΙΙΙ.- Επί της από 17.10.2010 και με αριθμό κατάθεσης 833/2011 αίτησης αναίρεσης της ανώνυμης εταιρίας με την επωνυμία "ΖΑΡΑ ΕΛΛΑΣ Ανώνυμη Εμπορική Εταιρία Ειδών Ενδύσεως Και Υποδήσεως".

Η διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ, κατά την οποία "ο οφειλέτης έχει υποχρέωση να εκπληρώσει την παροχή όπως απαιτεί η καλή πίστη, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη", εφαρμόζεται σε οποιαδήποτε ενοχή, ασχέτως αν αυτή απορρέει από σύμβαση ετεροβαρή ή αμφοτεροβαρή ή από άλλη δικαιοπραξία ή αν πηγάζει ευθέως από το νόμο, εκτός αν προβλέπει άλλη ανάλογη ειδική προστασία ή αν συντρέχουν οι ειδικές προϋποθέσεις εφαρμογής του άρθρου 388 ΑΚ.

Παρέχει δε η διάταξη αυτή στο δικαστή τη δυνατότητα, όταν λόγω συνδρομής ειδικών συνθηκών η εμμονή στην εκπλήρωση της παροχής είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα που επιβάλλονται στις συναλλαγές, να την επεκτείνει ή περιορίσει με βάση αντικειμενικά κριτήρια κατά τις αντιλήψεις που κρατούν στις συναλλαγές στο επίπεδο εκείνο το οποίο ανταποκρίνεται στις απαιτήσεις της συναλλακτικής καλής πίστης.

Έτσι, ο εκμισθωτής δεν αποκλείεται να ζητήσει κατά το άρθρο 288 ΑΚ αναπροσαρμογή του οφειλόμενου αρχικού ή μετά από αναπροσαρμογή συμβατική ή νόμιμη (αντικειμενική) μισθώματος, εφόσον εξαιτίας προβλεπτών ή απροβλέπτων περιστάσεων επήλθε αδιαμφισβήτητα τόσο ουσιώδης αύξηση της μισθωτικής αξίας του μισθίου, ώστε με βάση τις συγκεκριμένες συνθήκες η εμμονή του μισθωτή στην καταβολή του ίδιου μισθώματος να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα που απαιτούνται στις συναλλαγές και να επιβάλλεται, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη - παρά την ανάγκη κατοχύρωσης της ασφάλειας των συναλλαγών, η οποία πρέπει πάντοτε να συνεκτιμάται - η αναπροσαρμογή του μισθώματος στο επίπεδο εκείνο το οποίο αίρει την δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά την διαταραχθείσα καλή πίστη (Ολ.ΑΠ 9/1997, ΑΠ 423/2008, ΑΠ 1487/2005, ΑΠ 1129/2004, ΑΠ 1659/2002, ΑΠ 103/2001).

Όταν συντρέχουν οι προϋποθέσεις του άρθρου αυτού (288 ΑΚ) ο εκμισθωτής μπορεί να ζητήσει με αγωγή την αναπροσαρμογή του καταβαλλομένου μισθώματος, το οποίο οφείλεται από την επίδοση της αγωγής (ΑΠ 423/2008, ΑΠ 1129/2004). Ειδικότερα δε η διεργασία του δικαστηρίου για να αποφασίσει την αναπροσαρμογή συνίσταται στη σύγκριση των δύο σκελών της αναπροσαρμογής, δηλαδή του καταβαλλομένου μισθώματος και του ελευθέρου - για το οποίο κυρίως διεξάγεται ο δικαστικός αγώνας - το οποίο παριστάνει την αξία της χρήσης του μισθίου.

Αν μεταξύ των δύο αυτών σκελών υπάρχει διαφορά δεν επιδικάζεται, αλλά πρέπει παραπέρα το δικαστήριο να κρίνει αν αυτή είναι τέτοια, ώστε κατά τις αρχές της καλής πίστης να δημιουργείται η ανάγκη αναπροσαρμογής. Ανάγκη δε αναπροσαρμογής κατά τις αρχές της καλής πίστης υπάρχει όταν λόγω ουσιώδους αύξησης της μισθωτικής αξίας του μισθίου επέρχεται ζημιά στον εκμισθωτή, με την μορφή απώλειας κέρδους, η οποία υπερβαίνει κατά τα συναλλακτικά ήθη τον κίνδυνο που αναλαμβάνει αυτός καταρτίζοντας τη μίσθωση με το συγκεκριμένο μίσθωμα, οπότε και περιορίζεται η ζημιά του με την αύξηση του μισθώματος, επίσης και στην αντίστροφη περίπτωση ζημιάς στον μισθωτή η οποία περιορίζεται με την ανάλογη μείωση του μισθώματος.

Στη συνέχεια και εφόσον διαπιστωθεί η ύπαρξη ανάγκης αναπροσαρμογής κατά την προεκτεθείσα έννοια, η αναπροσαρμογή δεν θα ακολουθήσει τυπικό μαθηματικό υπολογισμό και δεν θα χορηγηθεί ολόκληρη η προκύπτουσα διαφορά, αλλά θα αναπροσαρμοσθεί το μίσθωμα στο επίπεδο εκείνο το οποίο αίρει την δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά την διαταραχθείσα καλή πίστη.

Εξάλλου, κατά τη διάταξη του άρθρου 559 αριθμ. 19 του Κ.Πολ.Δ., αναίρεση επιτρέπεται και αν η απόφαση δεν έχει νόμιμη βάση γιατί δεν έχει καθόλου ή έχει ανεπαρκείς ή αντιφατικές αιτιολογίες σε ζήτημα που ασκεί ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης. Κατά την έννοια της διάταξης αυτής, ο από αυτήν λόγος αναίρεσης ιδρύεται όταν, από το αιτιολογικό της αναιρεσιβαλλόμενης απόφασης, δεν προκύπτουν σαφώς και επαρκώς τα πραγματικά εκείνα περιστατικά που είναι κατά το νόμο αναγκαία για την εφαρμογή, στη συγκεκριμένη περίπτωση, του κανόνα ουσιαστικού δικαίου που εφαρμόστηκε, όπως και όταν η απόφαση έχει ελλιπείς ή αντιφατικές αιτιολογίες σχετικά με τα πραγματικά περιστατικά που έχουν ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης, με συνέπεια να μην είναι δυνατός ο αναιρετικός έλεγχος της ορθής ή όχι εφαρμογής του κανόνα αυτού του ουσιαστικού δικαίου.

Αντίθετα, δεν ιδρύεται λόγος αναίρεσης, κατά τη διάταξη αυτή, όταν οι ελλείψεις της απόφασης ανάγονται στην εκτίμηση των αποδείξεων και μάλιστα στην ανάλυση και στάθμισή τους και στην αιτιολόγηση του εξαγομένου από αυτές πορίσματος, γιατί στην κρίση του αυτή το δικαστήριο προβαίνει ανελέγκτως κατά το άρθρο 561 § 1 Κ.Πολ.Δ., εκτός αν δεν είναι σαφές το πόρισμα και για το λόγο αυτό γίνεται αδύνατος ο αναιρετικός έλεγχος.

Στην προκειμένη περίπτωση από την επισκόπηση της πληττόμενης εφετειακής απόφασης προκύπτει ότι το Εφετείο, κατά την ανέλεγκτη αναιρετικά περί πραγμάτων κρίση του, δέχθηκε και τα παρακάτω κρίσιμα πραγματικά περιστατικά: Με το υπ' αριθμ. .../1.12.1993 συμβόλαιο μίσθωσης ακινήτου, που συντάχθηκε ενώπιον του ασκούντος καθήκοντα συμβολαιογράφου Προξένου της Ελλάδος στη Γενεύη Ελβετίας, η αρχικά ενάγουσα εταιρία με την επωνυμία "Εμπορική και Βιομηχανική Εταιρία Υιοί Ε.

Π. Α.Ε.", της οποίας καθολική διάδοχος λόγω συγχώνευσης με απορρόφηση είναι η υπεισελθούσα στη θέση αυτής εταιρία με την επωνυμία "Ι. Κ. - Ι. Λ. Τεχνική και Εμπορική Οικοδομικών Υλικών - Ανώνυμος Εταιρία", εκμίσθωσε στην εναγόμενη ανώνυμη εταιρία με την επωνυμία "ΖΑΡΑ ΕΛΛΑΣ Ανώνυμη Εμπορική Εταιρία Ειδών Ενδύσεως Και Υποδήσεως", ένα οικόπεδο με την εντός αυτού χαρακτηρισθείσα ως διατηρητέα οικοδομή, που βρίσκεται στην ...

και επί της οδού ... αριθμ. 47, προκειμένου να χρησιμεύσει ως κατάστημα της ασκούμενης από αυτήν εμπορίας. Το μίσθιο κατάστημα είναι συνολικού εμβαδού 1.454,92 τ.μ., αποτελούμενο από υπόγειο, εμβαδού 197,20 τ.μ., ισόγειο, εμβαδού 576,56 τ.μ., πατάρι, εμβαδού 286,52 τ.μ., πρώτο όροφο, εμβαδού 218,99 τ.μ. και δεύτερο όροφο, εμβαδού 185,65 τ.μ.

Η διάρκεια της μίσθωσης συμφωνήθηκε τριακονταετής, αρχομένη την 1.3.1994 και λήγουσα την 29.2.2024, το δε μηνιαίο μίσθωμα ορίστηκε για τα δύο πρώτα έτη της μίσθωσης (1.3.1994 έως 29.2.1996) σε 5.000.000 δραχμές ή 14.673,51 ευρώ, αναπροσαρμοζόμενο στη συνέχεια με τον καθοριζόμενο στο μισθωτήριο συμβόλαιο τρόπο και με βάση το ποσοστό αύξησης του τιμάριθμου, όπως αυτό κάθε φορά θα καθοριζόταν από την Τράπεζα της Ελλάδος.

Λόγω δε του ότι το μίσθιο, το οποίο είχε ανοικοδομηθεί στις αρχές του προηγούμενου αιώνα, βρισκόταν σε κακή κατάσταση, σύμφωνα με τα ειδικότερα στην πληττόμενη απόφαση εκτιθέμενα, συμφωνήθηκε μεταξύ της αρχικής εκμισθώτριας και της εναγόμενης μισθώτριας να παραδοθεί η χρήση του στην τελευταία την 1.3.1994 προκειμένου να προβεί αυτή στις εργασίες ανακαίνισής του, με συνεργεία που η ίδια θα εύρισκε και θα πλήρωνε.

Την αποκατάσταση του μισθίου ανέλαβε η προαναφερόμενη εταιρία με την επωνυμία "Ι. Κ. - Ι. Λ. Τεχνική και Εμπορική Οικοδομικών Υλικών - Ανώνυμος Εταιρία", η οποία στη συνέχεια απόκτησε την κυριότητα αυτού και υπεισήλθε στη μίσθωση ως εκμισθώτρια - όπως ήδη αναφέρθηκε παραπάνω - με βάση τα από 6.7.1994 και 6.9.1994 ιδιωτικά συμφωνητικά.

Οι εργασίες αποκατάστασης διήρκεσαν από την κατά τα άνω παραλαβή του μισθίου μέχρι και την 15η Δεκεμβρίου 1994 και η συνολική δαπάνη ανήλθε στο ποσό των 435.812.915 δραχμών ή 1.278.981,41 ευρώ, η οποία κρίθηκε ότι αποτελεί επαύξηση του μισθώματος κατά το ποσό των 3.649 ευρώ και ότι έτσι το τελευταίο αυτό ανερχόταν κατά το χρόνο έγερσης της αγωγής σε 26.232,34 ευρώ (22.583 το κατά συμβατική αναπροσαρμογή καταβαλλόμενο + 3.649), πλέον του ημίσεως τέλους χαρτοσήμου, ήτοι σε 17,90 ευρώ ανά τ.μ. (26.232,34 ευρώ : 1464,92 τ.μ. = 17,90).

Ακολούθως, εκτιμώντας αρχικά το Εφετείο ότι η οδός ... στην οποία κείται το επίδικο μίσθιο, εμφάνισε, για τους εκτιθέμενους στην πληττόμενη απόφαση λόγους, αύξηση της μισθωτικής αξίας των κειμένων σε αυτή μισθίων ως εμπορικών καταστημάτων από το έτος 2001 και εντεύθεν και παραθέτοντας στη συνέχεια δέκα (10) κατά σειρά συγκριτικά στοιχεία, τα οποία μνημόνευσε κατά θέση, εμβαδόν και καταβαλλόμενο μίσθωμα, έκρινε ότι το καταβαλλόμενο για το επίδικο μίσθιο μίσθωμα είναι κατώτερο εκείνου που δύναται να επιτευχθεί με βάση την πραγματική μισθωτική αξία του και ότι πρέπει να αυξηθεί αυτό από το ποσό των 17,90 ευρώ ανά τ.μ.

σε εκείνο των 22 ευρώ ανά τ.μ., προκειμένου να αρθεί η δυσαναλογία και η παροχή της μισθώτριας και ήδη αναιρεσείουσας εταιρίας να ανταποκρίνεται στις απαιτήσεις της συναλλακτικής καλής πίστης. Με βάση δε τις παραδοχές του αυτές το Εφετείο δέχθηκε τις εφέσεις, εξαφάνισε την εκκαλουμένη υπ' αριθμ. 953/2004 οριστική απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, δέχθηκε εν μέρει την αγωγή, ως προς την επί του άρθρου 288 ΑΚ στηριζόμενη επικουρική βάση της και αναπροσάρμοσε το μηνιαίο μίσθωμα του εν λόγω μισθίου, στο ποσό των 32.228,24 ευρώ, πλέον του ημίσεως του τέλους χαρτοσήμου, από την επίδοσης της αγωγής.

Έτσι που έκρινε το Εφετείο, υπέπεσε στην πλημμέλεια του άρθρου 559 αριθμ. 19 Κ.Πολ.Δ., παραβιάζοντας εκ πλαγίου την ουσιαστικού δικαίου διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ, αφού διέλαβε ελλιπείς αιτιολογίες σχετικά με την ανάγκη αναπροσαρμογής του μισθώματος στο επίπεδο εκείνο το οποίο αίρει την δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά την διαταραχθείσα καλή πίστη.

Ειδικότερα δε, ενώ αναφέρει το ύψος του καταβαλλομένου για το επίδικο μίσθιο μισθώματος και εκθέτει τα διάφορα συγκριτικά στοιχεία, προβαίνον μετά ταύτα στην αναπροσαρμογή του μισθώματος, ουδόλως προέβη προηγουμένως, όπως θα έπρεπε, στον καθορισμό του ύψους του δυναμένου ελευθέρως να επιτευχθεί γι' αυτό (μίσθιο) μισθώματος, προς το οποίο και θα συγκρινόταν το ήδη καταβαλλόμενο μίσθωμα, ώστε αρχικά να διαπιστωθεί η μεταξύ των δύο αυτών σκελών της αναπροσαρμογής υπάρχουσα διαφορά και στη συνέχεια να κριθεί αν αυτή είναι τέτοια, ώστε κατά τις αρχές της καλής πίστης να δημιουργείται η ανάγκη αναπροσαρμογής και ειδικότερα στο επίπεδο εκείνο που αίρει την δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά την καλή πίστη που διαταράχθηκε.

Επομένως, ο από το άρθρο 559 αριθμ. 19 του Κ.Πολ.Δ. πρώτος λόγος αναίρεσης, όπως το όλο περιεχόμενο αυτού προσηκόντως εκτιμάται, είναι βάσιμος και πρέπει να γίνει δεκτός και να αναιρεθεί η προσβαλλόμενη απόφαση στο σύνολό της, καθόσον αφορά την αναιρεσείουσα μισθώτρια, παρελκούσης μετά ταύτα της έρευνας των λοιπών λόγων αυτής.

Στη συνέχεια και δεδομένου ότι η προηγουμένως εκδοθείσα επί της ένδικης διαφοράς υπ' αριθμ. 3224/2006 απόφαση του Εφετείου Αθηνών αναιρέθηκε με την υπ' αριθμ. 423/2008 απόφαση του Δικαστηρίου τούτου, κατ' αποδοχή της από 11.12.2006 αίτησης αναίρεσης της και ήδη αναιρεσείουσας ανώνυμης εταιρίας με την επωνυμία "ΖΑΡΑ ΕΛΛΑΣ Ανώνυμη Εμπορική Εταιρία Ειδών Ενδύσεως Και Υποδήσεως" και ότι ήδη αναιρείται και η απόφαση του δικαστηρίου της παραπομπής, πρέπει να διακρατηθεί η υπόθεση στο Τμήμα αυτό και να εξετασθεί εκ νέου η νομοτύπως και εμπροθέσμως ασκηθείσα έφεση της ως άνω εναγομένης εταιρίας κατά της υπ' αριθμ. 953/2004 οριστικής απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών (άρθρο 580 § 3 Κ.Πολ.Δ., όπως η § 3 ισχύει μετά την αντικατάστασή της από το άρθρο 12 § 4 του Ν. 4055/2012, που άρχισε να ισχύει - σύμφωνα με το άρθρο 113 αυτού - από 2.4.2012).

Τούτο δε, δηλαδή η εκ νέου εξέταση μόνο της έφεσης της εναγόμενης μισθώτριας και όχι και η έφεση της ενάγουσας εκμισθώτριας, διότι, μετά την απόρριψη της αναίρεσης της τελευταίας, η απόφαση του Εφετείου ως προς αυτήν κατέστη αμετάκλητη.

Με την από 25.6.2003 και με αριθμό κατάθεσης δικογράφου 5157/2003 αγωγή, επί της οποίας εκδόθηκε η εκκαλούμενη απόφαση, η αρχικώς ενάγουσα ανώνυμη εταιρία με την επωνυμία "Εμπορική και Βιομηχανική Εταιρεία Υιοί Ε. Π.", της οποίας καθολικός διάδοχος λόγω συγχώνευσης με απορρόφηση είναι η υπεισελθούσα στη δικονομική θέση αυτής ήδη αναιρεσίβλητη ανώνυμη εταιρία με την επωνυμία "Ι.

Κ. - Ι. Λ. Τεχνική Και Εμπορική Οικοδομικών Υλικών - Μηχανημάτων Ανώνυμος Εταιρία", ισχυρίστηκε ότι με το νομίμως μεταγραμμένο υπ' αριθμ. .../1.12.1993 συμβόλαιο μίσθωσης ακινήτου, εκμίσθωσε στην εναγόμενη και ήδη εκκαλούσα εταιρία ένα οικόπεδο, μετά του επ' αυτού κτιρίου, που βρίσκεται στην Αθήνα και επί της οδού ...

αριθμ. 47, για χρονική διάρκεια τριάντα ετών (1.3.1994 έως 29.2.2024), αντί αρχικού μηνιαίου μισθώματος 5.000.000 δραχμών, πλέον του ημίσεως τέλους χαρτοσήμου, αναπροσαρμοζόμενο κατά τα ειδικότερον εκτιθέμενα στην αγωγή και ότι εξαιτίας προβλεπτών και απροβλέπτων περιστάσεων, που αναφέρονται στην αγωγή, επήλθε ουσιώδης αύξηση της μισθωτικής αξίας του μισθίου ακινήτου.

Με βάση δε αυτά και τα λοιπά στην αγωγή εκτιθέμενα, ζήτησε κυρίως μεν με βάση το άρθρο 388 ΑΚ και επικουρικά με βάση το άρθρο 288 ΑΚ, να αναπροσαρμοσθεί το μίσθωμα του επιδίκου μισθίου στο ποσό των 124.000 ευρώ μηνιαίως για το από την επίδοση της αγωγής και εφεξής χρονικό διάστημα. Επί της αγωγής αυτής εκδόθηκε η εκκαλουμένη απόφαση με την οποία έγινε εν μέρει δεκτή κατά την επί του άρθρου 288 ΑΚ θεμελιούμενη επικουρική βάση της και καθορίστηκε το μηνιαίο μίσθωμα στο ποσό των 31.200,88 ευρώ.

Κατά της απόφασης αυτής παραπονείται τώρα με την υπό κρίση έφεση η εναγόμενη και ήδη εκκαλούσα εταιρία, ζητώντας, για τους λόγους που εκτίθενται σ' αυτή, την εξαφάνιση της απόφασης και την καθ' ολοκληρία απόρριψη της αγωγής.

Κατά το άρθρο 254 του Κ.Πολ.Δ., το οποίο, σύμφωνα με τα άρθρα 524 § 1 και 573 § 1 του ίδιου Κώδικα έχει εφαρμογή και επί της διαδικασίας της κατ' έφεση και κατ' αναίρεση δίκης και με το οποίο θεσπίζεται απόκλιση από το καθιερούμενο με το άρθρο 106 του ίδιου Κώδικα σύστημα της συζήτησης, το δικαστήριο μπορεί και αυτεπαγγέλτως να διατάξει την επανάληψη της συζήτησης στο ακροατήριο η οποία έχει κηρυχθεί περαιωμένη, όταν κατά τη μελέτη της υπόθεσης ή τη διάσκεψη παρουσιάζονται κενά ή αμφίβολα σημεία που χρειάζονται συμπλήρωση ή επεξήγηση.

Συνεπώς, εφόσον δεν προσάγονται, όπως από την έρευνα του οικείου φακέλου διαπιστώνεται, κρίσιμα για την ασφαλή διάγνωση της υπόθεσης έγγραφα, τα οποία μνημονεύονται στην υπό κρίση έφεση και στις ενώπιον του Εφετείου υποβληθείσες προτάσεις των διαδίκων και ειδικότερα α) η μεταξύ των διαδίκων καταρτισθείσα σύμβαση μίσθωσης και β) τα επικαλούμενα ως συγκριτικά στοιχεία μισθωτήρια συμφωνητικά παρακειμένων προς το επίδικο μίσθιο ακινήτων, από την εκτίμηση του περιεχομένου των οποίων και των λοιπών αποδεικτικών στοιχείων θα οδηγηθεί το Δικαστήριο τούτο στη δημιουργία δικανικής πεποίθησης περί της ανάγκης αναπροσαρμογής ή μη του καταβαλλομένου για το μίσθιο ακίνητο μισθώματος, πρέπει να διαταχθεί, προς συμπλήρωση του εντεύθεν εμφανιζόμενου κενού, η επανάληψη της επ' ακροατηρίου συζήτησης της προκειμένης υπόθεσης, που θα ορισθεί αρμοδίως, με επιμέλεια του επιμελέστερου των διαδίκων, σε μία από τις τρεις πρώτες δικασίμους μετά την πάροδο προθεσμίας εξήντα (60) ημερών από την κλήτευση, προκειμένου να προσκομισθούν κατ' αυτήν τα προαναφερόμενα έγγραφα (άρθρ. 254 § 3, 648 Κ.Πολ.Δ., όπως το πρώτο τούτων ισχύει μετά την αντικατάστασή του με το άρθρο 9 του Ν. 2915/2001).

Το αίτημα της εκκαλούσας - αναιρεσείουσας να υποχρεωθεί η εφεσίβλητη - αναιρεσίβλητη να της αποδώσει το ποσό των 500.000 ευρώ που έχει καταβάλει σ' αυτήν σε εκούσια εκτέλεση της αναιρεσιβαλλομένης απόφασης για αναπροσαρμογή του μισθώματος, ώστε να γίνει επαναφορά των πραγμάτων στην κατάσταση που υπήρχε πριν από την εκτέλεση, παραδεκτά υποβάλλεται με τις από 20.9.2012 προτάσεις αυτής, οι οποίες έχουν κατατεθεί στις 21.9.2012 (βλ. επισημείωση του αρμόδιου γραμματέα) και είναι νόμιμο. Το Δικαστήριο επιφυλάσσεται να αποφανθεί επί της ουσιαστικής βασιμότητας του αιτήματος τούτου κατά την έκδοση της οριστικής του απόφασης επί της έφεσης και της ευδοκίμησης ή μη αυτής και της αγωγής.-

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Συνεκδικάζει τις μνημονευόμενες στην αρχή της παρούσας υπό κρίση αιτήσεις αναίρεσης κατά της υπ' αριθμ. 6246/2010 απόφασης του Εφετείου Αθηνών, που εκδόθηκε κατά την ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών.-

Απορρίπτει την από 2.11.2011 και με αριθμό κατάθεσης 879/2011 αναίρεση της ανώνυμης εταιρίας με την επωνυμία "Ι. Κ. - Ι. Λ. Τεχνική Και Εμπορική Οικοδομικών Υλικών - Μηχανημάτων Ανώνυμος Εταιρία".

Καταδικάζει την ως άνω αναιρεσείουσα στην πληρωμή των δικαστικών εξόδων της αναιρεσίβλητης, τα οποία ορίζει στο ποσό των χιλίων οκτακοσίων (1.800) ευρώ.

Δέχεται την από 17.10.2010 και με αριθμό κατάθεσης 833/2011 αναίρεση της ανώνυμης εταιρίας με την επωνυμία "ΖΑΡΑ ΕΛΛΑΣ Ανώνυμη Εμπορική Εταιρία Ειδών Ενδύσεως Και Υποδήσεως".

Αναιρεί την υπ' αριθμ. 6246/2010 απόφαση του Εφετείου Αθηνών, ειδικής διαδικασίας μισθωτικών διαφορών.-

Κρατεί την υπόθεση.

Δικάζει επί της από 23.11.2004 και με αριθμό κατάθεσης 9866/2004 έφεσης της εναγόμενης ανώνυμης εταιρίας με την επωνυμία "ΖΑΡΑ ΕΛΛΑΣ Ανώνυμη Εμπορική Εταιρία Ειδών Ενδύσεως Και Υποδήσεως".

Δέχεται τυπικά αυτήν.

Αναβάλλει να αποφασίσει οριστικά επί της ουσίας.

Διατάσσει την εις το ακροατήριο του δικαστηρίου τούτου επανάληψη της συζήτησης της υπόθεσης, κατά τα ειδικότερον στο σκεπτικό εκτιθέμενα, προκειμένου να προσκομισθούν τα σ' αυτό αναφερόμενα έγγραφα, οπότε και θα επακολουθήσει η περαιτέρω συζήτηση της υπόθεσης.

Κρίθηκε και αποφασίσθηκε, στην Αθήνα, στις 14 Ιουνίου 2013.

Δημοσιεύθηκε, σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του, στις 25 Ιουνίου 2013.

Ο ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ