Supreme Court partially allows appeal, ordering partial annulment and awarding remaining rent to tenants after deposit offset.

Απόφαση 1317 / 2014 (Δ, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)Αριθμός 1317/2014

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Δ' Πολιτικό Τμήμα

ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από τους Δικαστές: Νικόλαο Λεοντή, Αντιπρόεδρο του Αρείου Πάγου, Δημητρούλα Υφαντή, Ιωάννα Πετροπούλου, Γεώργιο Σακκά και Χαράλαμπο Καλαματιανό, Αρεοπαγίτες.

ΣΥΝΗΛΘΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 9 Mαΐου 2014, με την παρουσία και της Γραμματέως Ελένης Τσιουρή, για να δικάσει μεταξύ:

Της αναιρεσείουσας-καθ' ής η κλήση: Της ΕUROBANK- ERGASIAS AE, ως καθολικής διαδόχου της Ανώνυμης τραπεζικής εταιρίας "ΝΕΑ PROTON ΑΕ" καθολικής διαδόχου της ανωνύμου τραπεζικής εταιρείας με την επωνυμία "ΩΜΕΓΑ ΤΡΑΠΕΖΑ ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ", που εκπροσωπείται νόμιμα, η οποία εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο της Δημήτριο Αλμπανίδη, βάσει δηλώσεως κατ' άρθρο 242 παρ.2 ΚΠολΔ και κατέθεσε προτάσεις.

Των αναιρεσιβλήτων-των καλούντων: 1. Π. Π. του Γ. κατοίκου ..., 2. Φ. Π. του Γ., 3 Α. Π. του Φ. και 4 Δ. Π. του Φ., κατοίκων ..., οι οποίοι εκπροσωπήθηκαν με δήλωση κατ' άρθρο 242 παρ.2 ΚΠολΔ των πληρεξουσίων δικηγόρων τους, Θωμά Μπουμπούλη και Ελένη Ζέππου-Χαρλαύτη και κατέθεσαν προτάσεις.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 3-5-2005 αγωγή των ήδη αναιρεσιβλήτων, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 221/2006 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 7020/2006 του Εφετείου Αθηνών. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητεί η αναιρεσείουσα με την από 30-11-2006 αίτησή της και τους από 18-1-2007 πρόσθετους λόγους της.

Εκδόθηκε η 1664/2009 απόφαση του Αρείου Πάγου με την οποία αναιρεί την προσβαλλομένη απόφαση και παραπέμπει την υπόθεση κατά το αναιρούμενο μέρος της για περαιτέρω εκδίκαση στο ίδιο Εφετείο.

Εκδόθηκε η 5719/2012 απόφαση του Εφετείου Αθηνών. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζήτησε η αναιρεσείουσα με την από 10-2-2013 αίτησή της.

Εκδόθηκε η 2178/2013 απόφαση του Αρείου Πάγου που αναιρεί την 5719/2012 απόφαση του Εφετείου Αθηνών κατά το αναφερόμενο στο σκεπτικό κεφάλαιο αυτής. Κρατεί και δικάζει κατά τούτο την από 3-3-2006 έφεση των αναιρεσιβλήτων κατά της 221/2006 απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, την οποία δέχθηκε ως τυπικά βάσιμη και διέταξε την επανάληψη της συζήτησης της υπόθεσης για να συμπληρωθεί το κενό που αναφέρεται στο σκεπτικό. Την υπόθεση επανέφεραν οι αναιρεσίβλητοι-καλούντες με την από 30-1-2014 κλήση τους.

Κατά τη συζήτηση της αίτησης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν, όπως σημειώνεται πιο πάνω. Ο Εισηγητής Αρεοπαγίτης, Γεώργιος Σακκάς, ανέγνωσε την από 3-9-2013 έκθεσή του, με την οποία εισηγήθηκε την παραδοχή του τετάρτου λόγου της αιτήσεως αναιρέσεως κατά το δεύτερο σκέλος του από το άρθρο 559 αριθ. 20 ΚΠολΔ για αναίρεση της 5719/2012 αποφάσεως του Εφετείου Αθηνών.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

1. Η κρινόμενη υπόθεση φέρεται προς συζήτηση στο τμήμα τούτο, με την από 30-1-2014 κλήση των αναιρεσιβλήτων (εναγόντων), μετά την έκδοση της 2178/2013 αποφάσεως του ιδίου Τμήματος του Αρείου Πάγου, με την οποία αναιρέθηκε εν μέρει η υπ'αριθμ.5719/2012 απόφαση του Εφετείου Αθηνών και κρατήθηκε η υπόθεση για περαιτέρω εκδίκαση από το ίδιο Τμήμα. Πρέπει, λοιπόν, αφού οι διάδικοι επανέρχονται στην κατάσταση που υπήρχε πριν από την απόφαση που αναιρέθηκε και κατά το μέρος που αυτή αναιρέθηκε (άρθρα 579 παρ.1 και 581 παρ.2 ΚΠολΔ), να εξεταστεί κατά το αντίστοιχο μέρος της η από 3-3-2006 έφεση των εναγόντων, η οποία νομότυπα και εμπρόθεσμα ασκήθηκε κατά της 221/2006 αποφάσεως του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών.

2. Με την από 3-5-2005 αγωγή τους οι ενάγοντες και ήδη καλούντες ισχυρίστηκαν ότι εκμίσθωσαν στην αρχική εναγομένη τραπεζική εταιρεία με την επωνυμία "ΩΜΕΓΑ ΤΡΑΠΕΖΑ Α.Ε.", στη θέση της οποίας υπεισήλθαν διαδοχικά ως καθολικοί της διάδοχοι οι τραπεζικές εταιρείες με την επωνυμία "PROTON ΤΡΑΠΕΖΑ Α.Ε.", "ΝΕΑ PROTON ΤΡΑΠΕΖΑ Α.Ε." και τώρα η ήδη καθής η κλήση ανώνυμη εταιρεία με την επωνυμία "ΤΡΑΠΕΖΑ EUROBANK ERGASIAS Α.Ε.", το αναφερόμενο σ'αυτήν πολυώροφο κτίριο για χρονικό διάστημα δώδεκα (12) ετών με μηνιαίο μίσθωμα 12.000 ευρώ, αναπροσαρμοζόμενο, σύμφωνα με τους όρους που αναφέρονται στο μισθωτήριο και ότι η εναγομένη κατήγγειλε στις 9-11-2004 τη σύμβαση μισθώσεως, κατά το άρθρο 43 του Π.Δ.34/1995.

Ζήτησαν δε να αναγνωριστεί ότι η καταγγελία αυτή είναι άκυρη ως καταχρηστική, άλλως να αναγνωριστεί ότι η εναγομένη υποχρεούται, κατά τον 14β όρο της συμβάσεως μισθώσεως, να τους καταβάλει τα μέχρι της λήξεως της σύμβασης μισθώσεως μισθώματα ύψους 1.352.985,16 ευρώ. Το Πρωτοδικείο με την υπ'αριθμ.221/2006 απόφασή του απέρριψε ως κατ'ουσίαν αβάσιμη την αγωγή.

Κατ'αυτής ασκήθηκε από τους ενάγοντες η κρινόμενη από 3-3-2006 έφεση, επί της οποίας εκδόθηκε η υπ'αριθμ.7020/2006 απόφαση του Εφετείου Αθηνών, η οποία απέρριψε την αγωγή ως προς την κυρία της βάση ως κατ'ουσίαν αβάσιμη και δέχθηκε την επικουρική της βάση, αναγνωρίζοντας ότι είναι έγκυρη η καταγγελία της μισθώσεως και ότι η εναγόμενη υποχρεούται να καταβάλει στους ενάγοντες τα μισθώματα από τη λύση της μισθώσεως (9-5-2005) μέχρι την πρώτη συζήτηση της αγωγής στο Πρωτοδικείο (27-9-2005), απορρίπτοντας την ένσταση συμψηφισμού της εναγομένης του αιτουμένου ποσού των μισθωμάτων με το ποσό της εγγυοδοσίας ύψους 28.786,28 ευρώ, όπως αναπροσαρμόστηκε στη διάρκεια της μισθώσεως ανάλογα με το ύψος του καταβαλλόμενου μισθώματος, που αυτή κατέβαλε στους εκμισθωτές ενάγοντες κατά την έναρξη της μισθώσεως, με την αιτιολογία ότι δεν επιτρέπεται ο συμψηφισμός με τον 15ο όρο του από 8-3-2001 μισθωτηρίου.

Κατά της απόφασης αυτής ασκήθηκε από την εναγομένη αίτηση αναιρέσεως, επί της οποίας εκδόθηκε η υπ'αριθμ.1664/2009 απόφαση του Αρείου Πάγου, η οποία ανήρεσε αυτήν εν μέρει, δεχόμενη ότι το Εφετείο με το να δεχθεί ότι η αγωγική αξίωση των μισθωμάτων δεν είναι ποινή, που πηγάζει από τη συνομολογηθείσα μη γνήσια ποινική ρήτρα για την περίπτωση λύσεως της μισθώσεως, αλλά μισθώματα και να απορρίψει την ένσταση συμψηφισμού αυτών με το ποσό της εγγύησης και την ένσταση μείωσης της ποινής ως δυσαναλόγως μεγάλη, κατ'αρθρ.409 ΑΚ, παραβίασε τις διατάξεις των άρθρων 404, 405, 409, 440, 441 και 587 ΑΚ, με τη μη εφαρμογή τους.

Στη συνέχεια η υπόθεση επανήλθε στο ίδιο Εφετείο και εκδόθηκε η υπ'αριθμ.5719/2012 απόφασή του, η οποία δέχτηκε ότι οι ενάγοντες Π. Π. και Φ. Π. εκμίσθωσαν στην εναγομένη ένα πολυώροφο κτίριο πέντε ορόφων, που βρίσκεται επί της οδού ... στην Αθήνα, για χρονικό διάστημα δώδεκα (12) ετών, ήτοι από 8-3-2001 έως 7-3-2013 με μηνιαίο μίσθωμα 12.000 ευρώ, το οποίο αναπροσαρμοζόμενο ετησίως ανήλθε κατά το χρόνο ασκήσεως και συζητήσεως της αγωγής στο Πρωτοδικείο σε 14.393,14 ευρώ μετά του αναλογούντος χαρτοσήμου.

Ότι στη διάρκεια της μισθώσεως υπεισήλθαν στη μίσθωση με συμφωνία όλων των συμβαλλομένων μερών οι θυγατέρες του δευτέρου ενάγοντος Φ. Π., Ά. και Δ. (τρίτη και τέταρτη των εναγόντων) λόγω μεταβίβασης απ'αυτόν σε αυτές της επικαρπίας του δευτέρου ορόφου του μισθίου και έτσι τα ποσοστά των εκμισθωτών διαμορφώθηκαν σε 50% για τον πρώτο, 33% για το δεύτερο και 8,5% για καθεμία από τις τρίτη και τέταρτη των εναγόντων.

Περαιτέρω δέχτηκε ότι με τον όρο 14β του από 8-3-2001 ιδιωτικού συμφωνητικού μισθώσεως συμφωνήθηκαν τα ακόλουθα: "Σε οποιαδήποτε περίπτωση λύσεως της μίσθωσης ύστερα από επιθυμία της μισθώτριας, ακόμη και πριν τη λήξη της και με νεώτερη και κοινή συμφωνία των μερών, όπως προβλέπει ο νόμος, η μισθώτρια υποχρεώνεται στην καταβολή όλων των υπολειπομένων μισθωμάτων μέχρι τη λήξη της 12ετίας, εκτός αν οι εκμισθωτές εκμισθώσουν εν τω μεταξύ σε άλλον το μίσθιο".

Η εναγόμενη μισθώτρια εταιρεία με το από 1-11-2004 εξώδικο έγγραφό της προς τους ενάγοντες, στους οποίους επιδόθηκε την 9-11-2004, κατήγγειλε τη σύμβαση μισθώσεως, κατά το άρθρο 43 Π.Δ.34/1995, λόγω παρόδου διετίας από την έναρξη της μίσθωσης και κατέβαλε την προβλεπόμενη από την ως άνω διάταξη αποζημίωση τεσσάρων (4) μισθωμάτων, καθώς και τα μισθώματα των έξι (6) μηνών μέχρι την επέλευση των αποτελεσμάτων της καταγγελίας, ήτοι μέχρι 9-5-2005.

Άρα οι ενάγοντες δικαιούνται, σύμφωνα με τον ως άνω 14β όρο της συμβάσεως μισθώσεως, που χαρακτηρίστηκε ανωτέρω ως συμφωνία μη γνήσιας ποινικής ρήτρας, να λάβουν ως ποινή τα μισθώματα από τη λύση της μισθώσεως (9-5-2005) έως την πρώτη συζήτηση της αγωγής (27-9-2005), κατά το οποίο διάστημα δεν είχε εκμισθωθεί το μίσθιο σε τρίτο.

Το ποσό των μισθωμάτων αυτών ανέρχεται συνολικά σε 66.208 ευρώ (μίσθωμα 14.393, 14 Χ 4 μήνες και 18 ημέρες), το οποίο επιδίκασε το Εφετείο στους ενάγοντες, απορρίπτοντας τις ενστάσεις της εναγομένης για μείωση της ποινικής ρήτρας ως υπερβολικής και συμψηφισμό του εν λόγω ποσού με την εγγυοδοσία ύψους 28.786,28 ευρώ, που κατέβαλε αυτή κατά την κατάρτιση της μισθώσεως για την καλή και πιστή εκτέλεση των όρων της μισθωτικής σύμβασης, δεχόμενο ότι η εγγυοδοσία αυτή κατέπεσε υπέρ των εναγόντων και δεν μπορεί να προταθεί σε συμψηφισμό, σύμφωνα με τον 14α όρο της συμβάσεως, κατά τον οποίο "η παράβαση οποιουδήποτε από τους όρους αυτής (που όλοι τους συμφωνούνται ως δίκαιοι και επουσιώδεις), παρέχει το δικαίωμα στους εκμισθωτές να θεωρήσουν ότι η μίσθωση έχει λυθεί με υπαιτιότητα της μισθώτριας και να επιδιώξουν την έξωσή της από το μίσθιο, σύμφωνα με τις διατάξεις της εκάστοτε ισχύουσας σχετικής νομοθεσίας και ότι σε μία τέτοια περίπτωση έχουν σωρευτικά το δικαίωμα να κατακρατήσουν την παρακρατούμενη εγγυοδοσία, να απαιτήσουν την καταβολή των υπολοίπων και μέχρι τη συμφωνημένη ημέρα λήξης της μίσθωσης υπολοίπων μισθωμάτων, καθώς επίσης και αποζημίωση για την αποκατάσταση ζημιών και φθορών του μισθίου".

Η απόφαση αυτή (αρ.5719/2012) προσβλήθηκε με αίτηση αναιρέσεως από την εναγομένη μισθώτρια και εκδόθηκε η υπ'αριθμ.2178/2013 απόφαση του Αρείου Πάγου, η οποία ανήρεσε την ανωτέρω απόφαση του Εφετείου εν μέρει κατά το κεφάλαιο της ένστασης συμψηφισμού του ποσού της εγγυοδοσίας, δεχόμενη ότι η ανωτέρω καταγγελία της μισθώσεως αποτελούσε δικαίωμα αυτής από το άρθρο 43 Π.Δ.34/95 και ότι το Εφετείο παραβίασε τη διάταξη αυτή με εσφαλμένη ερμηνεία και εφαρμογή, με το να δεχθεί ότι η αναιρεσείουσα μισθώτρια κατάγγειλε υπαιτίως τη σύμβαση μισθώσεως και έτσι επήλθε κατάπτωση της εγγυοδοσίας.

Κατ'ακολουθίαν των ανωτέρω, αντικείμενο πλέον της προκειμένης δίκης είναι η ένσταση συμψηφισμού της εγγυοδοσίας προς τα οφειλόμενα ανωτέρω ως ποινή μισθώματα, κατά το μέρος που καλύπτονται (άρθρα 440, 441 ΑΚ). Όπως προαναφέρθηκε αυτά ανέρχονται σε 66.208 ευρώ. Από το από 8-3-2001 ιδιωτικό συμφωνητικό μισθώσεως προκύπτει, ότι η εναγομένη κατέβαλε στους ενάγοντες κατά την κατάρτιση της μισθώσεως ποσό εγγυοδοσίας, το οποίο αναπροσαρμόστηκε στη συνέχεια, ανάλογα με το ύψος του μισθώματος που αναπροσαρμοζόταν κάθε φορά, κατά τη μεταξύ τους συμφωνία, και ανήλθε σε 28.786,28 ευρώ (ευρώ 14.393,14 Χ 2 μισθώματα).

Το ποσό αυτό συμφωνήθηκε να επιστραφεί κατά τη λύση της μισθώσεως και ήδη προτείνεται σε συμψηφισμό με το ανωτέρω ποσό από την εναγομένη.

Συνεπώς, μετά τον συμψηφισμό των αμοιβαίων αυτών απαιτήσεων, κατά το μέρος που καλύπτονται, οι ενάγοντες δικαιούνται το υπόλοιπο ποσό ύψους 37.421,72 ευρώ (66.208 μείον 28.786,28). Δεν έχει δε στην προκειμένη περίπτωση εφαρμογή ο ανωτέρω όρος 14α της συμβάσεως μισθώσεως ο οποίος αναφέρεται στη λύση της μισθώσεως από υπαιτιότητα του μισθωτή. Ακολούθως πρέπει να εξαφανισθεί η προσβαλλόμενη απόφαση εκτός από το ήδη αναιρεθέν κεφάλαιο της ενστάσεως συμψηφισμού του ποσού της εγγυοδοσίας και κατά το μη αναιρεθέν κεφάλαιο αυτής (αξίωση καταβολής μισθωμάων λόγω καταπτώσεως της συνομολογηθείσης ποινικής ρήτρας) για το ενιαίο της εκτελέσεως και κατά δικονομική αναγκαιότητα και για εκείνο των δικαστικών εξόδων και να γίνει εν μέρει δεκτή η αγωγή κατά την επικουρική της βάση (αριθ.κατ.2692/2005) και να αναγνωρισθεί, κατά μετατροπή του καταψηφιστικού αιτήματος, από μέρους των εναγόντων, σε αναγνωριστικό, ότι η εναγομένη οφείλει σε αυτούς το ανωτέρω υπόλοιπο ποσό των 37.421,72 ευρώ κατά το λόγο της ως άνω μερίδος του καθενός, με το νόμιμο τόκο από την επίδοση της αγωγής. Τέλος κατανέμει τα δικαστικά έξοδα αμφοτέρων των βαρών δικαιοδοσίας και της αναιρετικής δίκης κατά της κατ'ίσο μέρος εν μέρει νίκης και ήττας εκάστου των διαδίκων μερών και συμψηφίζει στο σύνολό τους (ΚΠολΔ 183, 178 παρ.1 εδ.1).

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Εξαφανίζει την 5719/2012 απόφαση του Εφετείου Αθηνών και κατά το μη αναιρεθέν κεφάλαιο αυτής.

Δέχεται εν μέρει την αγωγή κατά την επικουρική της βάση.

Αναγνωρίζει ότι η ανώνυμη τραπεζική εταιρεία με την επωνυμία "ΤΡΑΠΕΖΑ ΕUROBANK ERGASIAS Α.Ε." υποχρεούται να καταβάλει στους ενάγοντες, κατά ποσοστό 50% στον πρώτο, 33% στο δεύτερο και 8,5% σε καθεμία από υπόλοιπες, το ποσό των τριάντα επτά χιλιάδων τετρακοσίων είκοσι ένα ευρώ και εβδομήντα δύο λεπτών (37.421,72), με το νόμιμο τόκο από την επίδοση της αγωγής. Και

Συμψηφίζει στο σύνολό τους τα δικαστικά έξοδα των διαδίκων μέρων αμφοτέρων των βαθμών δικαιοδοσίας και της αναιρετικής δικής.

ΚΡΙΘΗΚΕ, αποφασίσθηκε στην Αθήνα, την 30η Μαΐου 2014.

ΔΗΜΟΣΙΕΥΘΗΚΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του, στην Αθήνα, την 12η Ιουνίου 2014.

Ο ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ