1312/2007 · Άρειος Πάγος (Supreme Civil and Criminal Court of Greece)

Απόφαση 1312 / 2007 (Α2, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ) Αριθμός 1312/2007

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

A2' Πολιτικό Τμήμα

ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από τους Δικαστές: Γεώργιο Χλαμπουτάκη, Αντιπρόεδρο, Νικόλαο Κασσαβέτη, Ιωάννη Παπανικολάου, Ρένα Ασημακοπούλου και Χαράλαμπο Ζώη, Αρεοπαγίτες.

ΣΥΝΗΛΘΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 15 Ιανουαρίου 2007, με την παρουσία και της γραμματέως Αικατερίνης Σιταρά, για να δικάσει την υπόθεση μεταξύ:

Των αναιρεσειόντων - αναιρεσιβλήτων: 1.Χ1, και 2. Χ2, οι οποίοι εκπροσωπήθηκαν από τον πληρεξούσιο δικηγόρο τους Ιωάννη Κουμπιάδη.

Της αναιρεσίβλητης - αναιρεσείουσας: ......, η οποία εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο της Χρίστο Χαρλαύτη.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 23-12-2002 ανακοπή της ήδη αναιρεσίβλητης-αναιρεσείουσας, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Ρόδου. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 125/2003 του ίδιου Δικαστηρίου και 79/2005 του Εφετείου Δωδεκανήσου. Την αναίρεση της τελευταίας αποφάσεως ζητούν οι αναιρεσείοντες με τις από 18-11-2005 και 10-6-2005 αιτήσεις τους. Κατά τη συζήτηση των αιτήσεων αυτών, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν όπως σημειώνεται πιο πάνω. Ο εισηγητής Αρεοπαγίτης Χαράλαμπος Ζώης ανέγνωσε τις από 5-1-2007 εκθέσεις του κωλυομένου να μετάσχει στη σύνθεση του δικαστηρίου αυτού Αρεοπαγίτη Δημητρίου Δαλιάνη, με τις οποίες εισηγήθηκε α) να γίνει δεκτός ο δεύτερος και να απορριφθεί ο πρώτος λόγος της από 18-11-2005 αιτήσεως αναιρέσεως και β)την απόρριψη της 10-6-2005 αιτήσεως αναιρέσεως. Οι πληρεξούσιοι των αναιρεσειόντων ζήτησαν την παραδοχή των αιτήσεων τους, οι πληρεξούσιοι των αναιρεσίβλητων την απόρριψή τους, καθένας δε την καταδίκη του αντιδίκου μέρους στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Κατά την αναφερόμενη στην αρχή της παρούσας δικάσιμο του δικαστηρίου τούτου, συζητήθηκαν οι εξής αιτήσεις αναιρέσεως: α) η από 18 Νοεμβρίου 2005 αίτηση των Χ1 και Χ2 κατά της ...., για αναίρεση της υπ΄ αριθμ. 79/2005 απόφασης του Εφετείου Δωδεκανήσου (αρ. πιν. 24) και β) η από 10 Ιουνίου 2005 αντίθετη αίτηση της ..... κατά των Χ1 και Χ2 για αναίρεση της ίδιας παραπάνω αναφερόμενης απόφασης του Εφετείου Δωδεκανήσου (αρ.

πιν. 25). Οι αιτήσεις αυτές αναίρεσης, κατά της ίδιας προσβαλλόμενης απόφασης, είναι συναφείς γι΄ αυτό και πρέπει αυτεπαγγέλτως, σύμφωνα με το άρθρο 246 Κ.Πολ.Δ., που εφαρμόζεται και στην αναιρετική διαδικασία κατ΄ άρθρο 573 παρ. 1 Κ.Πολ.Δ., να διαταχθεί η ένωση και συνεκδίκασή τους, διότι επιταχύνεται η διεξαγωγή της δίκης και επέρχεται μείωση των εξόδων.

Με τις παρακάτω διατάξεις του Κεφαλαίου Β΄ με τον τίτλο "Δικαιοπραξίες στις παραμεθόριες περιοχές", του ν.1892/1990, όπως η διάταξη του δευτέρου εδαφίου της πρώτης παραγράφου του άρθρου 25 αυτού αντικαταστάθηκε με το άρθρο 67 ν.1969/1991, ορίζονται τα εξής: α) "Απαγορεύεται κάθε δικαιοπραξία εν ζωή με την οποία συνιστάται υπέρ φυσικών ή νομικών προσώπων οποιοδήποτε εμπράγματο ή ενοχικό δικαίωμα, που αφορά ακίνητα κείμενα στις παραμεθόριες περιοχές και στο εδάφιο β΄ της ίδιας παραγράφου ότι "από την απαγόρευση αυτή εξαιρούνται....μισθώσεις μέχρι έξι έτη", β) για την εφαρμογή του νόμου αυτού, παραμεθόριες περιοχές ορίζονται οι εξής α) Οι νομοί....Δωδεκανήσου...." (άρθρο 24 παρ. 1 περ.

α΄), γ) Δικαιοπραξίες που συνάπτονται κατά παράβαση των διατάξεων του νόμου αυτού είναι απολύτως άκυρες..." (άρθρο 30). Οι διατάξεις αυτές αποσκοπούν στη διαφύλαξη της ασφάλειας και της εδαφικής ακεραιότητας της χώρας, μέσω νομοθετικών περιορισμών κτήσης εμπραγμάτων ή ενοχικών δικαιωμάτων επί ακινήτων στις παραμεθόριες περιοχές από πρόσωπα (φυσικά ή νομικά), ημεδαπά ή αλλοδαπά, τα οποία είναι δυνατόν να θέσουν σε κίνδυνο την ασφάλεια και εδαφική ακεραιότητα της χώρας, υπηρετούν δημόσιο συμφέρον υπέρτερο εκείνου των διατάξεων του π.δ. 34/1995 "Περί Εμπορικών μισθώσεων" και επομένως επικρατούν έναντι των τελευταίων αυτών και ειδικότερα των διατάξεων του άρθρου 5 του προαναφερομένου προεδρικού διατάγματος, για την αναγκαστική διάρκεια των εμπορικών μισθώσεων επί δωδεκαετία.

Από αυτά συνάγεται, ότι εμπορικές μισθώσεις ακινήτων σε παραμεθόριες περιοχές, που καταρτίστηκαν μετά την έναρξη ισχύος του ν.1892/1990 (31.7.1990) χωρίς να προηγηθεί άρση των απαγορεύσεων, σύμφωνα με τα οριζόμενα στο άρθρο 26 αυτού, είναι έγκυρες και ισχύουν για μία εξαετία, έστω και αν έχουν συμφωνηθεί για βραχύτερο ή αόριστο χρόνο, διεπόμενες κατά τα λοιπά από τις διατάξεις του παραπάνω αναφερομένου προεδρικού διατάγματος και επομένως και εκείνης του άρθρου 5 παρ.1 αυτού, καθώς και του άρθρου 611 ΑΚ οι διατάξεις του οποίου εφαρμόζονται και επί εμπορικών μισθώσεων, σύμφωνα με το άρθρο 44 του π.δ. 34/1995.

Περαιτέρω κατά μεν τη διάταξη του άρθρου 5 παρ.1 π.δ.34/1995, η μίσθωση ισχύει για δώδεκα έτη ακόμη και αν έχει συμφωνηθεί για βραχύτερο ή αόριστο χρόνο, μπορεί όμως να λυθεί με νεώτερη συμφωνία που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας, κατά δε τη διάταξη του άρθρου 611 ΑΚ, η μίσθωση που συνομολογήθηκε για ορισμένο χρόνο λογίζεται ότι ανανεώθηκε για αόριστο χρόνο, αν μετά την παρέλευση του χρόνου που συμφωνήθηκε ο μισθωτής εξακολούθησε να χρησιμοποιεί το μίσθιο και ο εκμισθωτής το γνωρίζει και δεν εναντιώνεται.

Από τις διατάξεις αυτές, σε συνδυασμό με τις παραπάνω αναφερόμενες διατάξεις του ν. 1892/1990 συνάγεται, ότι οι εμπορικές μισθώσεις ακινήτων κειμένων σε παραμεθόριες περιοχές μπορούν να λυθούν και πριν την παρέλευση της εξαετούς αναγκαστικής διάρκειας ή του συμφωνημένου βραχύτερου χρόνου με νεώτερη συμφωνία (αντισυμφωνία) των μερών που καταρτίζεται μετά την κατάρτιση της μισθωτικής σύμβασης και αποδεικνύεται με έγγραφο βεβαίας χρονολογίας, οι ίδιες δε αυτές μισθώσεις μετατρέπονται σε αορίστου χρόνου και ισχύουν επί εξαετία από της καταρτίσεώς τους, σύμφωνα με τον ερμηνευτικό κανόνα του άρθρου 611 ΑΚ, αν μετά την παρέλευση του βραχύτερου της εξαετίας συμφωνηθέντος χρόνου διαρκείας αυτών, ο μισθωτής εξακολουθεί να κάνει χρήση του μισθίου εν γνώσει και χωρίς εναντίωση του εκμισθωτή.

Στην προκειμένη περίπτωση το εφετείο δέχτηκε, με την προσβαλλόμενη απόφασή του, τα εξής: Με το υπ' αριθμ..... συμβολαιογραφικό μισθωτήριο της συμβολαιογράφου Ρόδου Αγάπης Καλομοίρη-Χατζηδιάκου οι ήδη αναιρεσείοντες και αναιρεσίβλητοι Χ1 και Χ2 εκμίσθωσαν στην αναιρεσείουσα και αναιρεσίβλητη ....., για το χρονικό διάστημα από 30.3.1999 μέχρι 14.11.1999, αντί μηνιαίου μισθώματος 250.000 δραχμών, ένα ισόγειο κατάστημα εμβαδού 60 τ.μ., κείμενο στην παλαιά πόλη της ...., επί της οδού ....., προκειμένου η μισθώτρια να χρησιμοποιήσει αυτό για την έκθεση και εμπορία έργων τέχνης και ταπήτων.

Μετά την παρέλευση του παραπάνω συμβατικού χρόνου και ενώ η μισθώτρια εξακολουθούσε να κάνει χρήση του μισθίου ακινήτου, οι διάδικοι υπέγραψαν το συνταχθέν από την ίδια πιο πάνω συμβολαιογράφο υπ' αριθμ...... νέο μισθωτήριο έγγραφο, στο οποίο αναφέρονται κατά λέξη τα εξής: "1)Η διάρκεια της μίσθωσης ορίστηκε για το χρονικό διάστημα από 30.3.1999 μέχρι 14 Νοεμβρίου 1999.

Η παραπάνω μίσθωση συνέχισε να ισχύει μέχρι σήμερα ως αορίστου χρόνου. Ήδη με το παρόν συμφωνητικό, το οποίο αποτελεί νεότερη, μεταγενέστερη συμφωνία, οι ώδε συμβαλλόμενοι, από κοινού και εκ συμφώνου, συμφωνούν, συνομολογούν και κάνουν αμοιβαία αποδεκτά τα παρακάτω: Η διάρκεια της παραπάνω μίσθωσης συμφωνείται όπως συνεχίσει μέχρι την 31η Οκτωβρίου 2000, η οποία ορίζεται ως ημερομηνία καταληκτική κατά την οποία θα λυθεί αυτοδίκαια η ως άνω μίσθωση και θα παύσει πλέον να συνδέει κάθε ενοχική σχέση ή δεσμός τους εκμισθωτές με τη μισθώτρια, η οποία υποχρεούται να αποδώσει απροφασίστως ελεύθερη τη χρήση του μισθίου στους εκμισθωτές εκκενώνοντας το και παραδίδοντας σ' αυτούς το κλειδί της μοναδικής εισόδου, 2)Το μηνιαίο μίσθωμα (ενοίκιο) συμφωνείται όπως συνεχίσει στο ποσό των δραχμών διακοσίων πενήντα χιλιάδων (250.000).

Κατά τα λοιπά ισχύουν όλοι οι όροι και συμφωνίες του ιδίου παραπάνω με αριθμό ..... συμβολαίου μου. Οι συμβαλλόμενοι κηρύσσουν το παρόν τίτλο εκτελεστό και απρόσβλητο μετά την 31.10.2000...". Μετά τη λήξη του δευτέρου συμβατικού χρόνου στις 31.10.2000 και ενώ το μίσθιο συνέχισε να χρησιμοποιείται από την μισθώτρια μέχρι την 15.11.2002, επιδόθηκε στην μισθώτρια, με επιμέλεια των εκμισθωτών στις 10.12.2002 αντίγραφο του απογράφου του ως άνω υπ' αριθμ...... (δευτέρου) μισθωτηρίου συμβολαίου με την κάτω από αυτό συνταχθείσα επιταγή για απόδοση του μισθίου στους εκμισθωτές.

Εν συνεχεία δε ο δικαστικός επιμελητής στο Πρωτοδικείο Ρόδου ....., συνέταξε την υπ' αριθμ..... έκθεση του, δυνάμει της οποίας αποβλήθηκε η μισθώτρια από το μίσθιο κατάστημα και εγκαταστάθηκαν σ' αυτό οι επισπεύδοντες την εκτέλεση εκμισθωτές . Ακολούθως το εφετείο κρίνοντας ότι η εμπορική αυτή μίσθωση εξακολούθησε να λειτουργεί και κατά το χρόνο της εκτέλεσης (16.12.2002) και δεν λύθηκε την 31.10.2000, σύμφωνα με την παραπάνω νεώτερη με έγγραφο βεβαίας χρονολογίας συμφωνία των συμβαλλομένων που καταρτίστηκε μετά την κατάρτιση της αρχικής συμφωνίας, δέχτηκε την έφεση της μισθώτριας κατά της απόφασης του πρωτοβαθμίου δικαστηρίου με την οποία είχε απορριφθεί η ανακοπή αυτής και, αφού εξαφάνισε αυτή, δέχτηκε την ανακοπή της μισθώτριας και ακύρωσε τις δύο πράξεις της διαδικασίας της αναγκαστικής εκτέλεσης, ήτοι την επιταγή για απόδοση του μισθίου και την έκθεση αποβολής της μισθώτριας από το μίσθιο και εγκατάστασης σ' αυτό των εκμισθωτών.

Έτσι κρίνοντας το εφετείο διέλαβε στην προσβαλλόμενη απόφασή του ασαφείς και ανεπαρκείς αιτιολογίες, συνεπεία των οποίων καθίσταται ανέφικτος ο αναιρετικός έλεγχος, επί ουσιώδους για την έκβαση της δίκης ζητήματος και ειδικότερα ως προς την ορθότητα ή μη της εφαρμογής των ουσιαστικού δικαίου διατάξεων του άρθρου 5 παρ. 1 π.δ. 34/1995 και άρθρου 611 ΑΚ, αναφορικώς με το ζήτημα αν η μίσθωση λύθηκε με τη νεότερη συμφωνία μεταξύ των μερών την 31.10.2000 ή αν μετά την παρέλευση του χρόνου αυτού η μισθώτρια εξακολούθησε να κάνει χρήση του μισθίου καταστήματος εν γνώσει και χωρίς εναντίωση των εκμισθωτών, μετατραπείσας έτσι της μίσθωσης σε αορίστου χρόνου και ισχύουσας επί εξαετία μετά την έναρξή της, ήτοι μέχρι 30.3.2005.

Ειδικότερα, ενώ το εφετείο μνημονεύει κατά λέξη την ανωτέρω νεότερη συμφωνία των μερών περί λύσεως της μισθωτικής σύμβασης την 31.10.2000 δέχεται, ότι η μισθώτρια, καθής η εκτέλεση, συνέχισε να κάνει χρήση του μισθίου μέχρι και την ως άνω αποβολή της από αυτό, χωρίς όμως να διευκρινίζει αν η εξακολούθηση της χρήσης του μισθίου από την μισθώτρια έγινε με βάση την επικαλούμενη με το δεύτερο λόγο ανακοπής νέα προφορική συμφωνία μεταξύ των μερών ή κατ΄ εφαρμογή του άρθρου 611 ΑΚ, αφού, για τη δεύτερη αυτή περίπτωση δεν αναφέρει αν η εξακολούθηση της χρήσης του μισθίου από τη μισθώτρια, μετά την 31.10.2000 έγινε εν γνώσει και χωρίς εναντίωση των εκμισθωτών, γεγονός που αποτελεί προϋπόθεση της μετατροπής της συμβάσεως σε αορίστου χρόνου.

Επομένως πρέπει να γίνει δεκτός ως βάσιμος ο δεύτερος λόγος αναίρεσης των αναιρεσειόντων εκμισθωτών, από το άρθρο 599 αρ. 19 Κ.Πολ.Δ., όπως παραδεκτώς, κατά το άρθρο 562 παρ. 4 ιδίου κώδικα, συμπληρώθηκε από τον εισηγητή, και αναιρεθεί η προσβαλλόμενη απόφαση παρελκούσης της ερεύνης του πρώτου λόγου αναιρέσεως.

Μετά από αυτά α) πρέπει να απορριφθεί, διότι δεν έχει πλέον αντικείμενο, ο μοναδικός λόγος της αντίθετης αναίρεσης της μισθώτριας, με τον οποίο αυτή ζητεί την αναίρεσης της προσβαλλόμενης απόφαση του εφετείου, διότι, μολονότι δέχτηκε την ανακοπή και ακύρωσε την επιταγή προς εκτέλεση και την έκθεση αποβολής και εγκατάστασης, παρά το νόμο απέρριψε αίτημα αυτής, που υπέβαλε στο εφετείο με πρόσθετο λόγο έφεσης, για επαναφορά στην προηγούμενη κατάσταση ήτοι την επανεγκατάστασή της στο μίσθιο κατάστημα, αφού, σύμφωνα με το άρθρο 579 παρ.1 Κ.Πολ.Δ., με την αναίρεση της προσβαλλόμενης απόφασης κατά παραδοχή της αίτησης των αντιδίκων της εκμισθωτών, η προσβαλλόμενη απόφαση αναιρείται στο σύνολο της και οι διάδικο επανέρχονται στην κατάσταση που υπήρχε πριν από την απόφαση που αναιρείται, και επομένως αναβιώνει η έφεση της ανακόπτουσας κατά της απορριψάσης την ανακοπή αυτής απόφασης του πρωτοβάθμιοι δικαστηρίου και β) πρέπει να παραπεμφθεί η υπόθεση προς περαιτέρω εκδίκαση στο ίδιο εφετείο που εξέδωσε την αναιρούμενη απόφαση συντιθέμενο από άλλους δικαστές εκτός εκείνων που εξέδωσαν την προσβαλλόμενη απόφαση (άρθρο 580 παρ.3 Κ.Πολ.Δ.)

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Συνεκδικάζει α) την από 18 Νοεμβρίου 2005 αίτηση των Χ1 και Χ2 για αναίρεση της υπ' αριθμ.79/2005 απόφασης του Εφετείου Δωδεκανήσου και β) την από 10 Ιουνίου 2005 αίτηση της ..... για αναίρεση της ίδιας παραπάνω αναφερόμενης απόφασης. Δέχεται την πρώτη και απορρίπτει τη δεύτερη από τις παραπάνω αναιρέσεις.

Αναιρεί την υπ' αριθμ. 79/2005 απόφαση του Εφετείου Δωδεκανήσου.

Παραπέμπει την υπόθεση προς περαιτέρω εκδίκαση στο ίδιο εφετείο που εξέδωσε την αναιρούμενη απόφαση, συντιθέμενο από άλλους δικαστεί εκτός εκείνων που εξέδωσαν αυτή. Και

Καταδικάζει την αναιρεσίβλητη ..... στα δικαστικά έξοδα των αναιρεσειόντων Χ1 και Χ2 από ευρώ χίλια εκατόν εβδομήντα (1.170)

Κρίθηκε και αποφασίστηκε στην Αθήνα στις 26 Απριλίου 2007.

Δημοσιεύθηκε στην Αθήνα, σε δημόσια συνεδρίαση, στο ακροατήριό τους στις 11 Ιουνίου 2007.

Ο ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ