Supreme Court allows landlord to claim lost rent difference when tenant illegally holds property after lease ends.

Απόφαση 1307 / 2013 (Δ, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)Αριθμός 1307/2013

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Δ' Πολιτικό Τμήμα

ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από τους Δικαστές: Γεώργιο Γιαννούλη, Αντιπρόεδρο του Αρείου Πάγου, Γρηγόριο Κουτσόπουλο, Παναγιώτη Ρουμπή, Δημητρούλα Υφαντή και Βασίλειο Λαμπρόπουλο, Αρεοπαγίτες.

ΣΥΝΗΛΘΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του στις 17 Μαΐου 2013, με την παρουσία και της Γραμματέως Ελένης Τσιουρή, για να δικάσει μεταξύ:

Του αναιρεσείοντος: Νομικού Προσώπου Δημοσίου Δικαίου με την επωνυμία "ΤΕΧΝΙΚΟ ΕΠΙΜΕΛΗΤΗΡΙΟ ΕΛΛΑΔΑΣ" που εδρεύει στην Αθήνα, νομίμως εκπροσωπούμενο, το οποίο εκπροσωπήθηκε δια του πληρεξουσίου δικηγόρου του Κωνσταντίνο Βλαχογιάννη, ο οποίος ανακάλεσε την δήλωση του κατ' άρθρο 242 παρ,2 ΚΠολΔ και κατέθεσε προτάσεις.

Του αναιρεσιβλήτου: Ι. Μ. του Α., κατοίκου ..., ο οποίος εκπροσωπήθηκε δια της πληρεξουσίας δικηγόρου του Σπυριδούλα-Αγγελική Λιώση και κατέθεσε προτάσεις.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από11-6-2009 αγωγή του ήδη αναιρεσείοντος, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις:100/2011 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 4264/2012 του Εφετείου Αθηνών. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητεί το αναιρεσείον με την από 10-1-2013 αίτησή του.

Κατά τη συζήτηση της αίτησης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν, όπως σημειώνεται πιο πάνω. Ο Εισηγητής Αρεοπαγίτης, Γρηγόριος Κουτσόπουλος, ανέγνωσε την από 7-5-2013 έκθεσή του, με την οποία εισηγήθηκε την παραδοχή των δεύτερου και πέμπτου λόγου και την απόρριψη των λοιπών λόγων της αιτήσεως αναιρέσεως.

Ο πληρεξούσιος του αναιρεσείοντος ζήτησε την παραδοχή της αιτήσεως, η πληρεξούσια του αναιρεσιβλήτου την απόρριψή της και καθένας την καταδίκη του αντιδίκου μέρους στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΤΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Κατά το άρθρο 601ΑΚ, ο μισθωτής για όσο χρόνο παρακρατεί το μίσθιο μετά τη λήξη της μίσθωσης, οφείλει ως αποζημίωση το συμφωνημένο μίσθωμα, χωρίς αυτό να αποκλείει δικαίωμα του εκμισθωτή να απαιτήσει και άλλη περαιτέρω ζημία. Από την παρατεθείσα διάταξη προκύπτει , ότι προϋποθέσεις για την απαίτηση του συμφωνηθέντος μισθώματος ως αποζημιώσεως είναι η λήξη της μίσθωσης και μετά ταύτα παράνομη παρακράτηση του μισθίου από τον μισθωτή, χωρίς να ερευνάται αν υπέστη ο εκμισθωτής ζημία από την καθυστέρηση της αποδόσεως.

Από την αμέσως παραπάνω διάταξη προκύπτει ότι δεν μπορεί να αξιωθεί αποζημίωση για ζημία του εκμισθωτή, πέραν της ισούμενης με το συμφωνηθέν μίσθωμα τοιαύτης, για όσο χρόνο ο μισθωτής παρακρατεί το μίσθιο μετά τη λήξη της μίσθωσης, κατ' εφαρμογή της γενικής ρήτρας του άρθρου 288ΑΚ, δεδομένου ότι εν προκειμένω προβλέπεται από τη διάταξη του άρθρου 601ΑΚ ειδική προστασία του εκμισθωτή, συνισταμένη στη δυνατότητα τούτου να απαιτήσει από το μισθωτή περαιτέρω αποζημίωση και για κάθε άλλη αποδεικνυόμενη ζημία, στην οποία περιλαμβάνεται και το επί πλέον ποσό που θα επιτύγχανε ο εκμισθωτής με βεβαιότητα ως μίσθωμα από τρίτο, αν του παραδινόταν το μίσθιο έγκαιρα (ΑΠ 1470/2009, ΑΠ 1610/2011).

Περαιτέρω, κατά τη διάταξη του άρθρου 559 αριθ 1του ΚΠολΔ, αναίρεση επιτρέπεται μόνο αν παραβιάστηκε κανόνας του ουσιαστικού δικαίου, στον οποίο περιλαμβάνονται και οι ερμηνευτικοί κανόνες των δικαιοπραξιών. Ο κανόνας δικαίου παραβιάζεται, αν δεν εφαρμοσθεί ενώ συνέτρεχαν οι πραγματικές προϋποθέσεις για την εφαρμογή του, ή αν εφαρμοσθεί ενώ δεν συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις αυτές, καθώς και αν εφαρμοστεί εσφαλμένα, η δε παραβίαση εκδηλώνεται είτε με ψευδή ερμηνεία, είτε με κακή εφαρμογή, δηλαδή με εσφαλμένη υπαγωγή (ΟλΑΠ 7/2006, 4/2005).

Με το λόγο αναίρεσης από τον αριθμό 1 του άρθρου 559 ΚΠολΔ) παραβίαση κανόνα του ουσιαστικού δικαίου) ελέγχονται τα σφάλματα του δικαστηρίου κατά την εκτίμηση του νόμω βάσιμου της αγωγής ή των ισχυρισμών των διαδίκων, καθώς και τα νομικά σφάλματα κατά την έρευνα της διαφοράς. Ελέγχεται, δηλαδή, αν η αγωγή, ένσταση κ.λ.π.

ορθώς απορρίφθηκε ως μη νόμιμη ή αν, κατά παράβαση του ουσιαστικού κανόνα δικαίου έγινε δεκτή ως νόμιμη ή απορρίφθηκε ή έγινε δεκτή κατ' ουσίαν (ΟλΑΠ 27 και 28/1998, ΑΠ 1610/2011).

Στην προκειμένη περίπτωση με την από 11-6-2009 αγωγή το ενάγον ιστορεί ότι με τα από 28-1-1983 και 1-11-1984 ιδιωτικά συμφωνητικά εκμίσθωσε στον εναγόμενο δυο συνεχόμενα τμήματα οικοπέδων επιφανείας αντίστοιχα 813 και 925 τμ αντί του εις αυτήν (αγωγή) αναφερομένου μηνιαίου μισθώματος, ότι στις 1-12-1989 ιδιωτικό συμφωνητικό, αναπροσαρμόστηκε το μίσθωμα και για τα δυο μίσθια τμήματα του οικοπέδου στο ποσό των 260.000δραχμών για το χρονικό διάστημα από 1-12-1989 έως 30-11-1990, ενώ με το Ν. 2041/1992 συνδέθηκε το ύψος του μισθώματος με την αντικειμενική αξία του μισθίου οικοπέδου και ορίστηκε, ότι το καταβαλλόμενο μίσθωμα δεν μπορεί να είναι μικρότερο του 4% της αντικειμενικής αξίας του μισθίου υπαιθρίου χώρου ...

Ότι τελικά επήλθε λήξη των ως άνω μισθώσεως στις 31-8-2001 πλην όμως ο εναγόμενος συνέχισε να κάνει χρήση των μισθίων και μετά την λήξη αυτών, οπότε το ενάγον με την από 24-7-2002 αγωγή του ζήτησε την απόδοση των μισθίων οικοπέδων ... Επί της αγωγής αυτής εκδόθηκε η 612/2003 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, που κατέστη τελεσίδικη, με την οποία υποχρεώθηκε ο εναγόμενος να αποδώσει τη χρήση των μισθίων ακινήτων.

Ότι τελικά, η ως άνω απόφαση εκτελέστηκε αναγκαστικά και ο εναγόμενος αποβλήθηκε από τα μίσθια ακίνητα στις 5-12-2008. Ότι ο εναγόμενος κατά χρονικό διάστημα από 1-9-2001 έως 30-4-2008, κατέβαλε ως αποζημίωση χρήσης το ποσό των 1811,72 ευρώ και για τα δυο μίσθια, ενώ κατά το χρονικό διάστημα από 1-5-2008 έως 4-12-2008 δεν κατέβαλε κανένα ποσό ως αποζημίωση χρήσης, μολονότι έκανε χρήση αυτών, και ως εκ τούτου οφείλει για το τελευταίο αυτό διάστημα το ποσό των 12.923,60 ευρώ.

Ότι εξαιτίας της παράνομης παρακράτησης των μισθίων ακινήτων και μετά τη λήξη των ως άνω συμβάσεων μισθώσεως και δη: από 1-9-2001 έως 5-12-2008 από τον εναγόμενο, το ενάγον δεν μπόρεσε να τα εκμεταλλευτεί με την εκμίσθωσή τους σε τρίτα πρόσωπα, οπότε θα κέρδιζε τη διαφορά ανάμεσα στα ποσά τα οποία λάμβανε ως αποζημίωση χρήσεως από τον εναγόμενο και εκείνων που επιτύγχανε με τις νέες εκμισθώσεις που θα προέβαινε αν ο εναγόμενος δεν κατακρατούσε παράνομο τη χρήση τους μετά τη λήξη των μισθώσεων ...

Με βάση το ιστορικό αυτό το ενάγον ζήτησε να υποχρεωθεί ο εναγόμενος (εκτός των άλλων) να του καταβάλει το ποσό των 342343,68 ευρώ ως περαιτέρω αποζημίωση για το χρονικό διάστημα από 1-9-2001 έως 4-12-2008 με το νόμιμο τόκο κάθε επιμέρους ποσό από το τέλος κάθε μήνα για τον οποίο δεν κατέβαλε την αντιστοιχούσα αποζημίωση χρήσης, άλλως από την επίδοση της από 21-5-2009 εξώδικης δήλωσής του, άλλως από την επίδοση της αγωγής.

Υπό τα δεδομένα αυτά η ένδικη αγωγή κατά το κύριο αίτημά της είναι νόμιμη, στηριζόμενη στις διατάξεις των άρθρων 601, 343 επ, 298ΑΚ αφού με αυτήν ζητείται ως αποζημίωση χρήσεως η καταβολή της διαφοράς του εκ 1.811,72 ευρώ μηνιαίου μισθώματος που είχε καθορισθεί προηγουμένως με δικαστική απόφαση και εκείνου του ποσού που αυτό (αναιρεσείον) θα μπορούσε να εισπράξει, εκμισθώνοντας τα μίσθια ακίνητα σε άλλο μισθωτή με υψηλότερο των 1.811,72 ευρώ μηνιαίως, το οποίο κατέβαλε ο αναιρεσίβλητος κατά το παραπάνω χρονικό διάστημα κατά τα αναφερόμενα αναλυτικά στην ως άνω αγωγή.

Το Εφετείο με την προσβαλλόμενη απόφασή του απέρριψε την αγωγή κατά το ως άνω κεφάλαιο ως μη νόμιμη, αφού δέχθηκε ότι με αυτήν (αγωγή) επιχειρείται αναπροσαρμογή του μισθώματος σύμφωνα με το άρθρο 7 παρ.2 του ΠΔ 34/1995 με τις ισχύουσες αντικειμενικές αξίες την 1-9-2001, για τον προσδιορισμό της περαιτέρω αποζημίωσης.

Έτσι που έκρινε το Εφετείο παρεβίασε με εσφαλμένη ερμηνεία και εφαρμογή τις ουσιαστικού δικαίου διατάξεις των άρθρων 298, 601 ΑΚ και 7 παρ2 του ΠΔ 34/1995, και συνεπώς, οι σχετικοί δεύτερος και πέμπτος λόγοι αναιρέσεως από τον αριθμ. 1 του άρθρου 559 ΚΠολΔ. πρέπει να γίνουν δεκτοί ως βάσιμοι. Κατ' ακολουθίαν αυτών παρελκούσης της έρευνας των λοιπών λόγων αναιρέσεως, πρέπει να αναιρεθεί η προσβαλλόμενη απόφαση, να παραπεμφθεί η υπόθεση προς περαιτέρω εκδίκασή στο ίδιο δικαστήριο, συγκροτούμενο από άλλους δικαστές, εκτός αυτών που εξέδωκαν την αναιρούμενη απόφαση και να καταδικαστεί ο αναιρεσίβλητος στα δικαστικά έξοδα του αναιρεσείοντος (αρθρ. 176, 183ΚΠολΔ)

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Αναιρεί την υπ' αριθμ. 4264/2012 απόφαση του Εφετείου Αθηνών.

Παραπέμπει την υπόθεση προς περαιτέρω εκδίκαση στο ίδιο δικαστήριο, συγκροτούμενο από άλλους δικαστές, εκτός αυτών που εξέδωσαν την αναιρούμενη απόφαση. Και

Καταδικάζει τον αναιρεσίβλητο στα δικαστικά έξοδα του αναιρεσείοντος, τα οποία ορίζει σε δυο χιλιάδες τριακόσια (2.300)ευρώ.

Κρίθηκε και αποφασίσθηκε στην Αθήνα στις 31 Μαΐου 2013.

Ο ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ

Δημοσιεύθηκε στην Αθήνα, σε δημόσια συνεδρίαση, στο ακροατήριό του στις 21 Ιουνίου 2013.

Ο ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ