Supreme Court remands appeal case regarding post-contract defect in lease due to lack of parking space permit.

Απόφαση 1303 / 2010 (Δ, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ) Αριθμός 1303/2010

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από τους Δικαστές: Διονύσιο Γιαννακόπουλο, Αντιπρόεδρο του Αρείου Πάγου, Ελευθέριο Μάλλιο, Γεωργία Λαλούση, Ευτύχιο Παλαιοκαστρίτη και Βασιλική Θάνου-Χριστοφίλου, Αρεοπαγίτες.

ΣΥΝΗΛΘΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 5 Μαρτίου 2010, με την παρουσία και του Γραμματέα Γεωργίου Φιστούρη για να δικάσει μεταξύ:

Των αναιρεσειόντων: 1) Χ1, 2) Ετερόρρυθμης Εταιρείας με την επωνυμία "... Ε.Ε." και τον διακριτικό τίτλο "...", που εδρεύει στο ... και εκπροσωπείται νόμιμα, οι οποίοι εκπροσωπήθηκαν από τον πληρεξούσιο δικηγόρο τους Ανδρέα Μακρή με δήλωση κατ' άρθρο 242 παρ. 2 ΚΠολΔ και δεν κατέθεσαν προτάσεις.

Των αναιρεσιβλήτων: 1) Ψ1, 2) Ψ2, 3) Ψ3, οι οποίοι δεν εμφανίστηκαν στο ακροατήριο ούτε εκπροσωπήθηκαν από πληρεξούσιο δικηγόρο, 4) Ψ4, 5) Ψ5, 6) Ψ6, οι οποίοι εκπροσωπήθηκαν από τον πληρεξούσιο δικηγόρο τους Γεώργιο Κωσταρέλλο και κατέθεσαν προτάσεις, 7) Ψ7, ο οποίος παραστάθηκε αυτοπροσώπως λόγω της δικηγορικής του ιδιότητας και δεν κατέθεσε προτάσεις.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 21/6/2005 αγωγή των 1ης, 4ου και 5ου των ως άνω ήδη αναιρεσιβλήτων, την από 23/2/2007 αγωγή και τις από 13/1/2006 και 12/3/2007 κύριες παρεμβάσεις του 6ου των ως άνω ήδη αναιρεσιβλήτων, την από 26/8/2006 αγωγή του 7ου των ως άνω ήδη αναιρεσιβλήτων και την από 12/3/2007 κύρια παρέμβαση των 2ης και 3ου των ως άνω ήδη αναιρεσιβλήτων που κατατέθηκαν στο Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών και συνεκδικάστηκαν. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 2548/2007 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 2491/2008 του Εφετείου Αθηνών. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητούν οι αναιρεσείοντες με την από 22/9/2008 αίτησή τους.

Κατά τη συζήτηση της αίτησης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν, όπως σημειώνεται πιο πάνω. Ο Εισηγητής Αρεοπαγίτης Ευτύχιος Παλαιοκαστρίτης ανέγνωσε την από 25/2/2010 έκθεσή του, με την οποία εισηγήθηκε να γίνουν μερικά δεκτοί οι δύο πρώτοι λόγοι της αναίρεσης από το άρθρο 559 αριθμ. 1 και 19 ΚΠολΔ, όπως στο σκεπτικό, εξ ολοκλήρου δεκτοί οι τρίτος και τέταρτος και να απορριφθούν οι υπόλοιποι.

Οι πληρεξούσιοι των παραστάντων αναιρεσιβλήτων ζήτησαν την απόρριψη της αιτήσεως και την καταδίκη του αντίδικου μέρους στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

'Οπως αποδεικνύεται από τις 2193, 2194 και 2195/23-2-2009 εκθέσεις επιδόσεως του αρμόδιου δικαστικού επιμελητή στο Πρωτοδικείο Αθηνών ..., που νόμιμα προσκομίζουν και επικαλούνται οι αναιρεσείοντες, επικυρωμένο αντίγραφο της αίτησης αναίρεσης, που δικάζεται, με πράξη ορισμού δικασίμου και κλήση για συζήτηση νομότυπα και εμπρόθεσμα εκδόθηκε στους τρεις πρώτους αναιρεσίβλητους . Οι τελευταίοι δεν εμφανίστηκαν κατά τη δικάσιμο, που ορίστηκε, μετά από αναβολή από το οικείο πινάκιο, και δεν εκπροσωπήθηκαν με πληρεξούσιο δικηγόρο, ούτε με δήλωση του άρθρου 242 του Κ.Πολ.Δ. Πρέπει, επομένως, να δικαστούν ερήμην, να προχωρήσει, όμως, το δικαστήριο σαν να ήταν και αυτοί παρόντες ( αρθρ. 576 Κ.Πολ.Δ).

'Οπως προκύπτει από τις διατάξεις των άρθρων 574 και 575 του Α.Κ., ο εκμισθωτής έχει τη βασική υποχρέωση από τη σύμβαση μισθώσεως να παραχωρήσει στο μισθωτή το μίσθιο κατάλληλο για τη συμφωνημένη χρήση. Στην περίπτωση που η συμφωνημένη χρήση του μισθίου αφορά την άσκηση σ` αυτό επαγγελματικής δραστηριότητας από τον μισθωτή, για την οποία απαιτείται άδεια της αρμόδιας αρχής, τότε ο εκμισθωτής βαρύνεται με την υποχρέωση να συμπράξει στις αναγκαίες εκ των περιστάσεων πράξεις με τις οποίες πρόκειται να εξασφαλιστεί στο μισθωτή η συμφωνημένη χρήση του μισθίου .Ο ιδιοκτήτης εκμισθωτής του μισθίου ακινήτου οφείλει να υποβάλει στην αρμόδια διοικητική αρχή σχετική αίτηση, με τα απαιτούμενα αναγκαία δικαιολογητικά, που συνδέονται με το πρόσωπο του και τα οποία αυτός μόνο διαθέτει, προκειμένου η αρχή αυτή να παράσχει την έγκριση της για την τροποποίηση της οικοδομικής άδειας, που θα καταστήσει έτσι δυνατή τη συμφωνημένη χρήση του μισθίου.

Η άρνηση ή η αδράνεια του εκμισθωτή να συμπράξει προς την, ως άνω, κατεύθυνση αποτελεί λόγο, που θεμελιώνει την ύπαρξη πραγματικού ελαττώματος του μισθίου, με συνέπεια ο μισθωτής να μπορεί να ασκήσει κατά τούτου τα περιεχόμενα σ' αυτόν δικαιώματα από τις διατάξεις των άρθρων 576 επ. Α.Κ., δηλαδή μη καταβολή του μισθώματος ή καταγγελία της μισθώσεως ( 576, 585 ΑΧ ) .Εξάλλου, από τις διατάξεις των άρθρων 579 παρ.1 παρ 1,580 και 581 ΑΚ ο εκμισθωτής δεν ευθύνεται για τα πραγματικά μισθώματα που ο μισθωτής γνώριζε η αγνοούσε από βαρεία αμέλεια κατά τη συνομολόγηση της σύμβασης ή αν παρέλαβε ανεπιφύλακτα το μίσθιο γνωρίζοντας το ελάττωμα.

Από τις τελευταίες αυτές διατάξεις προκύπτει, ότι ο εκμισθωτής δεν ευθύνεται για πραγματικά ελαττώματα, που εμποδίζουν ολικά ή μερικά τη συμφωνημένη χρήση του , συνεπώς και για το ότι το μίσθιο είναι ακατάλληλο για τη χρήση που συμφωνείται, γιατί δεν έχει την απαιτούμενη άδεια της επαγγελματικής δραστηριότητας του μισθωτή στο μίσθιο, αν ο τελευταίος, κατά τη συνομολόγηση της μίσθωσης, γνώριζε ή από βαρειά αμέλεια αγνοούσε το ελάττωμα ή αν παρέλαβε ανεπιφύλακτα το μίσθιο εν γνώσει του ελαττώματος .

Στην προκειμένη περίπτωση, το Εφετείο, με την προσβαλλόμενη απόφασή του, δέχτηκε τα παρακάτω : Με το από 1-8-2000 συμφωνητικό εμπορικής μίσθωσης κ ... εκμίσθωσε στον πρώτο αναιρεσείοντα Χ1 ένα οικόπεδο - αγροτεμάχιο που εμβαδού 2760 τ.μ. , που βρίσκεται στη θέση ... έναντι του γηπέδου του ... για να χρησιμοποιηθεί για την εγκατάσταση και εκμετάλλευση σ αυτό γηπέδων αθλοπαιδιών - ποδοσφαίρου.

Η διάρκεια της μισθώσεως συμφωνήθηκε για έξι έτη και το μηνιαίο μίσθωμα σε 600.000 δρχ. Με το από 27-12-2000 ιδιωτικό συμφωνητικό παρατάθηκε για δύο ακόμη έτη ο χρόνος της μισθώσεως, δηλαδή μέχρι την 1-8-2008 και δόθηκε το δικαίωμα στον ως άνω μισθωτή να συστήσει εταιρία με δικαίωμα ν αυτή να λειτουργεί στο μίσθιο .

Με το από 28-8-2002 ιδιωτικό συμφωνητικό που υπογράφεται από την ως άνω εκμισθώτρια τον μισθωτή και την εταιρία " ... που συνέστησε ο αρχικός μισθωτής. Ορίστηκε ότι από την ημερομηνία της υπογραφής του εν λόγω συμφωνητικού στην μίσθωση υπεισέρχεται ως συνεκμισθωτής και ο δικηγόρος Αθηνών Ψ7 στο γραφείο του οποίου στο εξής θα κατατίθενται από τους μισθωτές τα οφειλόμενα μισθώματα.

Κατά την υπογραφή όμως του συμφωνητικού αυτού η αρχική εκμισθώτρια δεν είχε την συνείδηση των πραττομένων εξαιτίας της ασθένειας "Διαταραχές συμπεριφοράς και ψυχωσική συμπτωματολογία επί ανοϊκού εδάφους ... και εκ του λόγου αυτού η από 28-8-2002 σύμβαση ήταν άκυρη κατά τα άρθρα 131 και 180 Α.Κ...Οι μισθωτές παρέλαβαν κανονικά το μίσθιο κατά την έναρξη της μισθώσεως και έκτοτε ως μισθωτές το κατέχουν για το σκοπό που το μίσθωσαν και οφείλουν το συμφωνημένο μίσθωμα.

Οι μισθωτές αυτοί ισχυρίζονται ότι δεν οφείλουν μισθώματα κατ άρθρο 576 ΑΚ. γιατί λόγω πραγματικού ελαττώματος του μισθίου που υπήρχε κατά το χρόνο της παράδοσης του σ αυτούς αλλά και συνεχίζει να υφίσταται, εμποδίζονται ολικώς στη χρήση αυτού . Ειδικότερα ισχυρίζονται ότι το μίσθιο δεν μπορούσε να χρησιμοποιηθεί για το σκοπό που μισθώθηκε γιατί είχε χαρακτηριστεί ως βιομηχανικό πάρκο και προκειμένου να γίνει εγκατάσταση και εκμετάλλευση αυτού ως γηπέδου αθλοπαιδιών ποδοσφαίρου, όπως συμφωνήθηκε με τη σύμβαση μίσθωσης έπρεπε να προηγηθεί αλλαγή χρήσεως γης, πράγμα το οποίο και επέτυχαν οι ίδιοι οι μισθωτές με δικές τους ενέργειες με την έκδοση της με αρίθμ. 25427/25-6-2003 Υπουργικής Απόφασης και επιπλέον ότι, και παρά την άρση αυτού του ελαττώματος συνεχίστηκε η αδυναμία χρήσεως του μισθίου λόγω εμφανίσεως και άλλου ελαττώματος εξαιτίας του οποίου εμποδίζονταν η χρήση του μισθίου.

Ειδικότερα για την έκδοση της οικοδομικής αδείας για τη συμφωνημένη χρήση του μισθίου ήταν απαραίτητη η υπογραφή από τους ως άνω εκμισθωτές συνιδιοκτήτες συμβολαιογραφικής πράξεως περί δεσμεύσεως οχτώ θέσεων σταθμεύσεως αυτοκινήτων αυτοί δεν προσήλθαν για να υπογράψουν την εν λόγω συμβολαιογραφική πράξη αν και ειδοποιήθηκαν και προσκλήθηκαν και εγγράφως ....

Είναι αληθές ότι το μίσθιο ακίνητο κατά την παράδοσή του στους μισθωτές είχε πραγματικό ελάττωμα και αυτό συνίστατο στο ότι η περιοχή του μισθίου, είχε πολεοδομικώς χαρακτηριστεί ως βιομηχανικό πάρκο όμως τούτο το εγνώριζαν οι μισθωτές οι ίδιοι ανέλαβαν να το άρουν με τον αποχαρακτηρισμό του μισθίου.

Γι αυτόν δε το λόγο στο από 1-8-2000 μισθωτήριο έγγραφο αναφέρεται ότι παραδόθηκε σ αυτούς πλήρης σειρά τίτλων και σχεδιαγραμμάτων πράγμα το οποίο δεν θα συνέβαινε αν επρόκειτο το μίσθιο να χρησιμοποιηθεί από τους μισθωτές ως παρεδόθηκε σ αυτούς κατά την έναρξη της μίσθωσης. Ενόψει των προεκτεθέντων οι εναγόμενοι μισθωτές οι οποίοι κατά τη συνομολόγηση της μίσθωσης γνώριζαν το ως άνω πραγματικό ελάττωμα του μισθίου υποχρεούνται να καταβάλουν το μίσθωμα από τον Σεπτέμβριο 2002 έως και τον Ιούνιο του 2005που διαλαμβάνονται στην από 21-6-2005ένδικη αγωγή και από 13 -1-2006 κυρία παρέμβαση του Ψ6 απορριπτόμενης ως αβασίμου της επί του άρθρου 576 Α.Κ ερειδομένης ένστασης των εναγομένων μισθωτών περί απαλλαγής τους για καταβολή του μισθώματος λόγω πραγματικών ελαττωμάτων του μισθίου που εμποδίζουν τη χρήση αυτού κατά παραδοχήν της επί του άρθρου 579 ΑΚ αντένστασης των εναγόντων και κυρίως παρεμβαινόντων εκμισθωτών.

Οι μισθωτές έχουν καταβάλει στον Ψ7 το ποσό των 44.451 ευρώ για μισθώματα της χρονικής περιόδου Σεπτεμβρίου 2002 - Απριλίου 2004 και το ποσόν των 30.500 ευρώ για μισθώματα της χρονικής περιόδου Μαΐου 2004 - Αυγούστου 2005 Τα τελευταία δε μισθώματα καταβλήθηκαν μετά την άσκηση κατά των μισθωτών της από 18-10-2005 αγωγής του Ψ7 ο οποίος μετά την καταβολή των οφειλομένων μισθωμάτων από τους μισθωτές παραιτήθηκε από το δικόγραφο της ως άνω αγωγής.... Εφόσον οι μισθωτές δεν κατέβαλαν την 5η ημέρα κάθε μισθωτικού μήνα και συγκεκριμένα την 5η ημέρα των μηνών Μαΐου 2004 - Ιουνίου 2005, ως είχε συμφωνηθεί περιήλθαν σε υπερημερία περί την καταβολή των μισθωμάτων η οποία τεκμέρεται εκ μόνης της άπρακτης παρέλευσης της καθορισθείσης ως άνω ημέρας πληρωμής τους. Λόγος άρσης της υπερημερίας των εναγομένων μισθωτών, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 341, 342 ΑΚ εν προκειμένω δεν συντρέχει, καθόσον δεν αποδείχτηκε εύλογη αιτία καταβολής των ως άνω μισθωμάτων. Ειδικότερα αποδείχτηκε ότι η καθυστέρηση καταβολής των μισθωμάτων δεν οφείλεται στο γεγονός ότι δεν εγνώριζαν τους κληρονόμους της εκμισθώτριας

με την ένδικη από 21-6-2005 αγωγή τους που επέδωσαν στους εναγομένους μισθωτές την 24-6-2005 κατήγγειλαν την από 1-87-2000 σύμβαση μισθώσεως, οπότε αυτή μετά ένα μήνα μετά την καταγγελία λύθηκε κατ άρθρο 597 ΑΚ και εκ του λόγου τούτου οι μισθωτές υποχρεούνται να αποδώσουν στους εκμισθωτές τη χρήση του μισθίου ακινήτου και να οφείλουν τα μισθώματα και εκείνα που κατέβαλαν στον Ψ7 εφόσον κατά τα προεκτεθέντα η από 22-8-2002 τροποποιητική σύμβαση είναι άκυρη και δεν θεωρούμενη ως μη γενομένη ......

Ειδικότερα το ποσόν που εισέπραξε χωρίς δικαίωμα ο δικηγόρος Ψ7 ανέρχεται στο ποσόν των 70392, 6 ευρώ συνολικά εν γνώσει της ως άνω ψυχικής νόσου της πελάτισσάς του και εκμεταλλευόμενος με αποτέλεσμα να προκαλέσει στην ίδια και μετά το θάνατο της στους νυν εκμισθωτές κληρονόμου της ισόποση ζημία την οποία υποχρεούνται να αποκαταστήσει ....Για το χρονικό διάστημα Δεκεμβρίου 2005 - Αυγούστου 2006 που οι μισθωτές παρακράτησαν το μίσθιο μετά τη λήξη της μισθώσεως οφείλουν ως αποζημίωση χρήσεως το ποσόν των 20.863,35 ευρώ..". 'Ετσι όπως έκρινε το Εφετείο διέλαβε στην απόφαση του ανεπαρκείς και ασαφείς αιτιολογίες μόνο αναφορικά με το κρίσιμο και ουσιώδες ζήτημα της επικαλούμενης από τους αναιρεσείοντες εμφάνισης ελαττώματος μετά την κατάρτιση της συμβάσεως μίσθωσης, και συγκεκριμένα της αδυναμίας εκδόσεως άδειας αλλαγής χρήσεως γης εξαιτίας της αρνήσεως των εκμισθωτών να συμπράξουν στην έκδοση της εν λόγω άδειας με την υπογραφή των απαραίτητων εγγράφων για την δημιουργία θέσεων στάθμευσης αυτοκινήτων στο μίσθιο.

Συγκεκριμένα, ενώ το Εφετείο δέχεται, ότι το, ως άνω, ελάττωμα εμφανίστηκε μετά την κατάρτιση της συμβάσεως μισθώσεως, καταλήγει στο συμπέρασμα, ότι οι αναιρεσείοντες εγνώριζαν το ελάττωμα αυτό, όταν καταρτίστηκε η σύμβαση αυτή, χωρίς να διευκρινίζεται πως ήταν δυνατόν να υπάρχει αυτή η γνώση, όταν, μάλιστα, η υποχρέωση για δημιουργία θέσεων στάθμευσης προβλέφτηκε με Υπουργική απόφαση, που εκδόθηκε μεταγενέστερα.

Οι υπόλοιπες αιτιολογίες της προσβαλλόμενης απόφασης είναι σαφείς πλήρεις και χωρίς αντιφάσεις και όσα αντίθετα υποστηρίζουν οι αναιρεσείοντος είναι αβάσιμα. Πρέπει, κατά συνέπεια, να γίνουν μερικά δεκτοί οι δύο πρώτοι λόγοι της αναίρεσης, με τους οποίους αποδίδονται οι πλημμέλειες από τα άρθρα 1 και 19 Κ.Πολ.Δ., μόνο ως προς το μέρος τους που αναφέρονται στην εμφάνιση του ελαττώματος μετά την κατάρτιση της μίσθωσης.

Μετά την παραδοχή των ανωτέρω λόγων της αναίρεσης παρέλκει η εξέταση των υπολοίπων λόγων της και πρέπει να αναιρεθεί η προσβαλλόμενη απόφαση, να παραπεμφθεί η υπόθεση για περαιτέρω εκδίκαση ενώπιον του ίδιου δικαστηρίου που την εξέδωσε και να καταδικαστούν οι αναιρεσίβλητοι στα δικαστικά έξοδα των αναιρεσειόντων λόγω της ήττας τους (άρθρ. 176, 183 Κ.Πολ.Δ.), όπως στο διατακτικό.

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Αναιρεί την 2491/2008 απόφαση του Εφετείου Αθηνών.

Παραπέμπει την υπόθεση για περαιτέρω εκδίκαση ενώπιον του ίδιου Εφετείου Αθηνών, το οποίο θα συγκροτηθεί από άλλους δικαστές εκτός από εκείνους που δίκασαν προηγουμένως.

Καταδικάζει τους αναιρεσίβλητους στα δικαστικά έξοδα των αναιρεσειόντων τα οποία ορίζει στο ποσόν των τριών χιλιάδων (3000) ευρώ.

Κρίθηκε και αποφασίσθηκε στην Αθήνα στις 14 Μαΐου 2010.

Δημοσιεύθηκε στην Αθήνα, σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του στις 29 Ιουνίου 2010.

Ο ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ