1290/2012 · Άρειος Πάγος (Supreme Civil and Criminal Court of Greece)

Απόφαση 1290 / 2012 (Δ, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)Αριθμός 1290/2012

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Δ' Πολιτικό Τμήμα

Συγκροτήθηκε από τους Δικαστές: Σπυρίδωνα Ζιάκα, Προεδρεύοντα Αρεοπαγίτη (κωλυομένου του Αντιπροέδρου Χαράλαμπου Ζώη), Βασιλική Θάνου - Χριστοφίλου, Παναγιώτη Ρουμπή, Βασίλειο Λαμπρόπουλο και Μιλτιάδη Σπυρόπουλο, Αρεοπαγίτες.

Συνήλθε σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του στις 13 Ιανουαρίου 2012, με την παρουσία και της Γραμματέως Ελένης Τσιουρή, για να δικάσει μεταξύ:

Των αναιρεσειουσών: 1. Α. (Ν.) Σ. του Χ., κατοίκου ..., 2. Γ. Σ. του Χ., κατοίκου ... και 3. Της ετερόρρυθμης εταιρίας με την επωνυμία "Σ. ΥΠΗΡΕΣΙΕΣ ΚΕΤΕΡΙΝΓΚ ΜΟΝΟΠΡΟΣΩΠΗ Ε.Π.Ε. ΚΑΙ ΣΙΑ Ε.Ε,", που εδρεύει, σύμφωνα με το καταστατικό της, στην ..., της οποίας νόμιμος εκπρόσωπος και διαχειριστής της τρίτης από εμάς είναι η εταιρία με την επωνυμία "Σ. Υπηρεσίες Κέτεριγκ ΜΟΝΟΠΡΟΣΩΠΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΠΕΡΙΟΡΙΣΜΕΝΗΣ ΕΥΘΥΝΗΣ" της οποίας ΕΠΕ μοναδικός εταίρος, νόμιμος εκπρόσωπος και διαχειριστής της είναι η ατομικά η 1η των αναιρεσειόντων, οι οποίοι παραστάθηκαν δια του πληρεξουσίου δικηγόρου τους Σταύρο Νικηφοράκη και κατέθεσαν προτάσεις.

Του αναιρεσιβλήτου: Δήμου Γλυφάδας Αττικής, που εδρεύει στην Γλυφάδα Αττικής και νόμιμα εκπροσωπούμενης, ο οποίος παραστάθηκε δια του πληρεξουσίου δικηγόρου της Κωνσταντίνου Λακαφώση, βάσει δηλώσεως κατ' άρθρο 242 παρ.2 Κ.Πολ.Δ και κατέθεσε προτάσεις.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 9-1-2007 αγωγή των ήδη αναιρεσειόντων και την από 7-12-2007 αγωγή του ήδη αναιρεσιβλήτου που κατατέθηκαν στο Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις:1381/2009 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 1329/2010 του Εφετείου Αθηνών. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητούν οι αναιρεσείουσες με την από 17-11-2010 αίτησή τους.

Κατά τη συζήτηση της αίτησης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν, όπως σημειώνεται πιο πάνω. Ο Εισηγητής Αρεοπαγίτης Παναγιώτης Ρουμπής ανέγνωσε την από 29-12-2011 έκθεσή του, με την οποία εισηγήθηκε την μερική παραδοχή του πρώτου, δεύτερου, τρίτου, τέταρτου και ένατου λόγων, την ολική παραδοχή του όγδοου λόγου και την απόρριψη των πέντε των ως άνω λόγων κατά τα λοιπά ως και την ολική απόρριψη του πέμπτου, έκτου και έβδομου λόγου της από 17-10-2010 αιτήσεως αναιρέσεως.

Ο πληρεξούσιος των αναιρεσειουσών ζήτησε την παραδοχή της αιτήσεως, και την καταδίκη του αντιδίκου μέρους στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 574, 575, 576 και 585 ΑΚ, οι οποίες εφαρμόζονται ως γενικές, μη αποκλειόμενες από ειδικές, και επί των εκμισθώσεων ακινήτων των δήμων και κοινοτήτων (άρθρο 253 του ΠΔ/τος 410/1995 - Δημοτικός - Κοινοτικός Κώδικας), προκύπτει ότι, αν, κατά το χρόνο παράδοσης στο μισθωτή του μισθίου πράγματος, τούτο έχει ελάττωμα που εμποδίζει, μερικώς ή ολικώς, τη συμφωνημένη χρήση, τότε ο μισθωτής έχει δικαίωμα, εκτός από άλλα, να καταγγείλει τη σύμβαση υπό τους όρους του άρθρου 585 ΑΚ, εφόσον εξαιτίας του προβαλλόμενου από αυτόν πραγματικού ελαττώματος αναιρείται η δυνατότητα να κάνει ελεύθερη ή ανενόχλητη χρήση κατά τους όρους της σύμβασης, οπότε, σύμφωνα με το άρθρο 587 ΑΚ, αίρεται για το μέλλον η μισθωτική σχέση και δεν υποχρεούται πλέον ο μισθωτής σε καταβολή μισθωμάτων για το χρόνο μετά την καταγγελία.

Κατά την έννοια της διάταξης αυτής, το δικαίωμα της καταγγελίας κατά το ανωτέρω άρθρο 585 ΑΚ παρέχεται για κάθε είδους αθέτηση της κύριας υποχρέωσης του εκμισθωτή, του να παραδώσει στο μισθωτή τη συμφωνημένη χρήση, στην οποία περιλαμβάνονται και τα πραγματικά ελαττώματα καθώς και η έλλειψη συμφωνηθείσας ιδιότητας, ανεξαρτήτως εάν ο εκμισθωτής βαρύνεται ή όχι με υπαιτιότητα.

Η καταγγελία ασκείται με μονομερή δήλωση απευθείας στον εκμισθωτή και είναι ανεπίδεκτη αιρέσεως, είναι, όμως, δυνατόν να ενωθεί με τη δήλωση για θέση προθεσμίας προς αποκατάσταση των ελαττωμάτων, για την περίπτωση που ο εκμισθωτής δεν συμμορφωθεί, αφού η προθεσμία αυτή από τη φύση της και σύμφωνα με τη γενική θεωρία του δικαίου, προστιθέμενη στη δήλωση βουλήσεως μεταθέτει απλώς το χρονικό σημείο του ενεργού της, χωρίς να δημιουργεί αβεβαιότητα ως προς την επέλευσή του.

Περαιτέρω, ο προβλεπόμενος από το άρθρο 559 αριθμ. 1 ΚΠολΔ λόγος αναιρέσεως ιδρύεται και αν παραβιάστηκε κανόνας του ουσιαστικού δικαίου. Ο κανόνας αυτός παραβιάζεται είτε με ψευδή ερμηνεία, είτε με κακή εφαρμογή, η οποία υπάρχει αν ο κανόνας δεν εφαρμοστεί, ενώ συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις εφαρμογής του, ή αν εφαρμοστεί, ενώ δεν έπρεπε ή αν εφαρμοστεί εσφαλμένα.

Στην προκειμένη περίπτωση, το Εφετείο με την προσβαλλόμενη απόφαση του δέχθηκε ανελέγκτως ως προκύψαντα από τις αποδείξεις τα ακόλουθα κρίσιμα πραγματικά περιστατικά: "Στις 25.5.2005 διενεργήθηκε προφορική πλειοδοτική δημοπρασία για την εκμίσθωση από τον εναγόμενο - ενάγοντα Δήμο Γλυφάδας Αττικής του δημοτικού περιπτέρου που βρίσκεται στην κεντρική πλατεία της Γλυφάδας και ειδικότερα στη συμβολή των οδών ...

και ..., προκειμένου να λειτουργήσει εντός του εν λόγω μισθίου αναψυκτήριο - περίπτερο. Η δημοπρασία αυτή διενεργήθηκε σύμφωνα με την από 5-5-2005 διακήρυξη και τους όρους που περιέχονται σ' αυτήν, με τη δε υπ' αριθμ. 122/7-6-2005 απόφαση της Δημαρχιακής Επιτροπής του άνω Δήμου ανακηρύχθηκε πλειοδότρια η ενάγουσα - εναγομένη Α.

Σ., η οποία προσέφερε ως μηνιαίο μίσθωμα το ποσό των 16200 ευρώ, με ετήσια αναπροσαρμογή κατά τους όρους της πιο πάνω διακήρυξης, ύψους 6 % ετησίως υπολογιζόμενης επί του εκάστοτε καταβαλλομένου μισθώματος. Κατόπιν τούτου στις 15-6-2005 συνήφθη μεταξύ του εναγομένου - ενάγοντος και της ενάγουσας - εναγομένης Α.

Σ. το από 25-5-2005 ιδιωτικό συμφωνητικό, με το οποίο ο πρώτος εκμίσθωσε στη δεύτερη το ανωτέρω δημοτικό περίπτερο, επιφανείας 49,50 τ.μ., προκειμένου η τελευταία να λειτουργήσει εντός αυτού την επιχείρηση αναψυκτηρίου - περιπτέρου. Παράλληλα της επιτράπηκε να τοποθετεί τραπεζοκαθίσματα αποκλειστικά στον υπαίθριο χώρο, συνολικής επιφάνειας 273,07 τ.μ., κατόπιν καταβολής του αναλογούντος τέλους.

Η διάρκεια της μίσθωσης ορίστηκε εξαετής, με ημερομηνία έναρξης την 15-6-2005. Το μηνιαίο μίσθωμα ορίστηκε για το πρώτο έτος σε 16200 ευρώ, για το δεύτερο έτος σε 17172 ευρώ, για το τρίτο έτος σε 18202,32 ευρώ, για το τέταρτο έτος σε 19294,46 ευρώ, για το πέμπτο έτος σε 20452,13 ευρώ και για το έκτο έτος σε 21679,26 ευρώ, και συμφωνήθηκε ότι θα καταβάλλεται την 15° ημέρα κάθε μισθωτικού μήνα.

Με τον όρο 8 του ως άνω ιδιωτικού συμφωνητικού ορίστηκε ότι η ενάγουσα-εναγομένη μισθώτρια θα ήταν υποχρεωμένη να τηρεί τις διατάξεις, μεταξύ άλλων, για την υγιεινή και καθαριότητα, ενώ με τον όρο 9 ότι η μισθωτική σύμβαση θα διέπεται κατά τα λοιπά ζητήματα από τους όρους της διακήρυξης της δημοπρασίας, οι οποίοι θα αποτελούν και όρους της σύμβασης.

Με τον όρο 15 της διακήρυξης ορίστηκε ότι θα επιτρέπεται η σύσταση από τη μισθώτρια προσωπικής εταιρίας, εταιρίας περιορισμένης ευθύνης ή ανώνυμης εταιρίας αποκλειστικά με τα μέλη της οικογένειας της, με την υποχρέωση ότι σε περίπτωση σύστασης από τη μισθώτρια εταιρίας, αυτή θα γνωστοποιήσει στο Δήμο τα έγγραφα της μέσα σε ένα μήνα από την σύσταση της, οπότε και θα υπεισέλθει στα δικαιώματα και στις υποχρεώσεις της μίσθωσης, ευθυνόμενη στη δεύτερη περίπτωση αλληλέγγυα με την μισθώτρια.

Με τον όρο 22 της ίδιας διακήρυξης ορίστηκε ότι η μισθώτρια είχε την υποχρέωση να προσκομίσει στον εκμισθωτή Δήμο γραμμάτιο σύστασης παρακαταθήκης του Ταμείου Παρακαταθηκών και Δανείων ή εγγυητική επιστολή Τράπεζας για εγγύηση εκπλήρωσης και καλής εκτέλεσης των όρων της σύμβασης, ποσού ίσον προς το 1/10 επί των μισθωμάτων τριών ετών.

Επίσης δε ότι το ποσό αυτό θα παραμείνει στο Δήμο άτοκο μέχρι τη λήξη του χρόνου της σύμβασης και τη διαπίστωση ότι εκπληρώθηκαν στο ακέραιο οι υποχρεώσεις που ανέλαβε η μισθώτρια, ενώ σε αντίθετη περίπτωση θα εκπέσει υπέρ του Δήμου. Με τον όρο 29 προβλέφθηκε ότι σε περίπτωση που η σύμβαση λυθεί από υπαιτιότητα της μισθώτριας ή μετά από αίτησή της, η τελευταία θα είναι υποχρεωμένη να καταβάλει τα μισθώματα που θα υπολείπονται μέχρι την λήξη της μίσθωσης ως ποινική ρήτρα.

Στο ίδιο από 15-6-2005 ιδιωτικό συμφωνητικό συνεβλήθη ως εκ τρίτου συμβαλλόμενη και η εναγόμενη Γ. Σ., η οποία εγγυήθηκε την ακριβή και έγκαιρη εκτέλεση όλων των όρων της μίσθωσης, χωρίς επιφύλαξη, δηλώνοντας ότι θα εκπληρώσει η ίδια μόλις ειδοποιηθεί από το Δήμο κάθε υποχρέωση που δεν θα εκπληρώνεται εγκαίρως και πλήρως και ότι παραιτείται από τις ενστάσεις διαιρέσεως και διζήσεως.

Προς εκπλήρωση της υποχρέωσης που προβλέφθηκε με τον όρο 22 της διακήρυξης η μισθώτρια Α. Σ. προσκόμισε στον εκμισθωτή ως εγγυοδοσία την υπ' αριθμ. .../15-6-2005 εγγυητική επιστολή της ΤΡΑΠΕΖΑΣ ΚΥΠΡΟΥ ΑΕ ποσού 61889,18 ευρώ. Επίσης γνωστοποίησε στον Δήμο τη σύσταση εταιρίας στην οποία συμμετείχε η ίδια, με αποτέλεσμα στα δικαιώματα και στις υποχρεώσεις της μίσθωσης να υπεισέλθει και η εταιρία με την επωνυμία "Σ.

ΚΕΤΕΡΙΝΓΚ Μονοπρόσωπη ΕΠΕ και Σια ΕΕ". Προκειμένου να καταστεί το μίσθιο κατάλληλο για την συμφωνηθείσα χρήση οι μισθώτριες προέβησαν σε εργασίες ανακαίνισης, αναδιάρθρωσης και εσωτερικής διαμόρφωσής του, για τις οποίες απαιτήθηκαν υψηλές δαπάνες και χρόνος, προς τούτο δε και κατόπιν αιτήματος της μισθώτριας Α.

Σ. ο Δήμος, δυνάμει της υπ' αριθμ. 146/15-6-2005 απόφασης του παρέτεινε κατά δύο μήνες την έναρξη καταβολής των μηνιαίων μισθωμάτων. Κατόπιν αιτήσεως της πιο πάνω εταιρίας "Σ. ΚΕΤΕΡΙΝΓΚ ΕΠΕ και Σια ΕΕ" εκδόθηκε από το Δήμο στο όνομα της άδεια ιδρύσεως εντός του μισθίου Αναψυκτηρίου - Περιπτέρου με διακριτικό τίτλο "Do Do", με την οποία ορίστηκε ότι το κατάστημα αυτό θα είχε δυνατότητα ανάπτυξης 178 κινητών καθισμάτων στον υπαίθριο χώρο.

Από την έναρξη λειτουργίας της μίσθωσης αυτής εμφανίστηκαν προβλήματα, όπως αυτά που δημιουργήθηκαν από το ότι οι μισθώτριες στα πλαίσια ανακαίνισης του μισθίου διενήργησαν αυθαίρετες οικοδομικές εργασίες, για τις οποίες όμως χορηγήθηκε εκ των υστέρων έγκριση, από το ότι οι ίδιες ανήρτησαν ηχεία μουσικής σε όλο τον εξωτερικό χώρο του μισθίου, με αποτέλεσμα το Τμήμα Καταστημάτων και Επιχειρήσεων Υγειονομικού Ενδιαφέροντος της Δ/σης Οικονομικού του Δήμου να αρνείται τη χορήγηση άδειας λειτουργίας μουσικών οργάνων στην επιχείρηση των μισθωτριών.

Παρά τα ανωτέρω η μίσθωση λειτούργησε και οι μισθώτριες κάνοντας χρήση του μισθίου κατέβαλαν στο Δήμο ως εκμισθωτή τα μηνιαία μισθώματα μέχρι τις 14-10-2006. Στο μεταξύ όμως και συγκεκριμένα στις 23-8-2006 η Α. Σ. κατέθεσε στον εκμισθωτή τη με ημερομηνία αυτή και με αρ. 41370/23-8-2006 αίτηση της, με την οποία, αφού επεσήμανε ότι για την πλήρη ανακαίνιση του μισθίου είχε δαπανήσει ένα εξαιρετικά υψηλό χρηματικό ποσό και αφού διαμαρτυρόταν για το ότι οι διοικούντες τον Δήμο, παρά τις περί του αντιθέτου διαβεβαιώσεις τους προς αυτήν, δεν είχαν προβεί σε αναβάθμιση της περιοχής της πλατείας και της παρακείμενης παιδικής χαράς, με αποτέλεσμα να παρουσιάζονται φαινόμενα εγκατάλειψης και επικινδυνότητας, ζητούσε στη συνέχεια την επαναδιαπραγμάτευση του μισθώματος, την επίλυση των επιβαρυντικών για την επιχείρησή της συνθηκών, που δημιουργήθηκαν και επικρατούσαν στην κεντρική πλατεία και την κατόπιν συμβιβασμού κάλυψη ενός μέρους της θετικής και αποθετικής ζημίας που μέχρι τότε είχε υποστεί και εξακολουθούσε, όπως υποστήριζε να υφίσταται.

Ειδικότερα, η μισθώτρια Α. Σ. διαμαρτυρόταν για εγκατάλειψη της παρακείμενης στο μίσθιο παιδικής χαράς, για τη διαμονή εκεί αστέγων, ψυχοπαθών και ανθρώπων τελούντων υπό την επήρεια αλκοόλ, για την συγκέντρωση στον ίδιο χώρο πολλών αδέσποτων ζώων, αλλά και απορριμμάτων, για την τοποθέτηση πλέγματος επί της οδού Ν.

Ζέρβα, κατά μήκος της πλατείας, για την απομάκρυνση της αφετηρίας - τέρματος των αστικών λεωφορείων, για την μεταφορά επί της οδού ... του σημείου στάθμευσης - αφετηρίας των αυτοκινήτων - που είχε ως αποτέλεσμα να μειωθεί εκ των πραγμάτων το πλάτος της λεωφόρου και σε συνδυασμό με την μονοδρόμηση της οδού να δημιουργείται κυκλοφοριακό πρόβλημα από την διαρκή παραβίαση, από μέρους των διερχομένων οδηγών, της μονοδρόμησης και της συνακόλουθης παρακώλυσης των οχημάτων που κινούνταν κανονικά και ακόμη την ολιγωρία και ανοχή του Δήμου απέναντι στο μη δυνάμενο να αντιμετωπισθεί από την ίδια, παρά τις συνεχείς απολυμάνσεις και μυοκτονίες φαινόμενο της επιδρομής πλήθους τρωκτικών και εντόμων, τα οποία προέρχονταν από τους κεντρικούς αγωγούς αποχέτευσης της περιοχής κάτω και γύρω από το μίσθιο.

Ο Δήμος Γλυφάδας δεν απάντησε στην παραπάνω αίτηση, σε νέα δε αίτηση της ως άνω μισθώτριας με την οποία ζητούσε ενημέρωση για την ολοκλήρωση των έργων που είχαν ξεκινήσει να εκτελούνται από τις αρχές του έτους 2006 στο χώρο της παρακείμενης κεντρικής πλατείας και σύμφωνα με την ίδια, δημιουργούσαν σημαντικά προβλήματα στη λειτουργία της στεγαζόμενης στο μίσθιο επιχείρησής της, αλλά και την τελική μορφή που θα ελάμβανε μετά την ολοκλήρωση των έργων η συγκεκριμένη πλατεία, ο πρώτος απάντησε με το υπ' αρ.

πρωτ. 59301/27-11-2006 έγγραφο του Διευθυντή της Τεχνικής Υπηρεσίας του, με το οποίο γνώρισε στην τότε αιτούσα ότι η αποκατάσταση της κεντρικής πλατείας της πόλης της Γλυφάδας ξεκίνησε με μια σειρά ενεργειών και χρονοβόρων διαδικασιών, που περιελάμβαναν: Μεταφορά του τέρματος - αφετηρίας των λεωφορείων από την οδό ..., καθώς και την οργάνωση νέας αφετηρίας των ταξί και μεταφορά των ράδιο - ταξί στην παραλιακή οδό, με ταυτόχρονη οριοθέτηση του νέου μειωμένου πλάτους της οδού ...

στην προβολή της πλατείας, σε όφελος των περιμετρικών πεζοδρομίων κίνησης των πεζών. Επίσης ότι η κατασκευή της πλατείας έχει αρχίσει από τον ανάδοχο του έργου τον Ιούνιο 2006 και σύμφωνα με το αναθεωρημένο χρονοδιάγραμμα, προβλεπόταν να ολοκληρωθεί μέχρι το καλοκαίρι του 2007, ενώ έκτακτα γεγονότα, όπως παρεμβάσεις Ο.Κ.Ω, αιτιολογημένες διακοπές αναδόχου κ.λ.π., ενδεχομένως να παρέτειναν το χρόνο αποπεράτωσης.

Από τις 15-10-2006 και μετά ωστόσο και ενώ το μίσθωμα ανερχόταν σε 17172 ευρώ οι μισθώτριες δεν καταβάλλουν το εκάστοτε μηνιαίο μίσθωμα ενώ με την από 5-3-2007 εξώδικη δήλωση τους που επιδόθηκε στον εκμισθωτή στις 6-3-2007, επαναλαμβάνοντας όσα εκτέθηκαν στην άνω υπ' αρ. 41370/2006 αίτηση, κατήγγειλαν τη μίσθωση λόγω πραγματικών ελαττωμάτων και συγκεκριμένα λόγω ενοχλήσεων από τον περιβάλλοντα χώρο που καθιστούσαν ολικώς ανέφικτη τη συμφωνημένη χρήση του μισθίου και επικουρικά εξαιτίας απρόοπτης μεταβολής των μισθωτικών συνθηκών της περιοχής.

Με την ίδια εξώδικη δήλωσή τους κάλεσαν τον εκμισθωτή να προσέλθει στις 12-3-2007 και παραλάβει μέσω των αρμοδίων οργάνων του το μίσθιο, στις δε 13-3-2007 να διευθετήσει μαζί τους τις μεταξύ τους οικονομικές εκκρεμότητες που συνίσταντο, κατά τους ισχυρισμούς τους, στην επιστροφή χρημάτων που αυτές είχαν καταβάλει ως μισθώματα, καθώς και για την ανακατασκευή και διαμόρφωση του καταστήματος, προειδοποιώντας τον ότι σε αντίθετη περίπτωση θα προσέφευγαν ενώπιον των αρμοδίων Δικαστηρίων προς αποκατάσταση κάθε θετικής και αποθετικής ζημίας τους.

Ο Δήμος δεν απάντησε, οι δε μισθώτριες με νέα από 15-3-2007 εξώδικη διαμαρτυρία τους που επιδόθηκε στις 16-3-2007, αφού αναφέρθηκαν στην προηγούμενη από 5-3-2007 δήλωση - διαμαρτυρία, δήλωσαν σ' αυτόν ότι του αποδίδουν το μίσθιο και τα κλειδιά του. Ο εκμισθωτής Δήμος ακολούθως, με δεδομένη την οριστική αποχώρηση των μισθωτριών από το μίσθιο, παρέλαβε άμεσα, χωρίς επιφύλαξη ως προς την ισχύ της μίσθωσης για το μετέπειτα της παραλαβής αυτής χρονικό διάστημα τα κλειδιά του μισθίου, έτσι ώστε, όπως και στην συνέχεια έγινε, να καταστεί δυνατή η εκμίσθωση του κατόπιν δημοπρασίας σε άλλον μισθωτή.

Όπως αποδεικνύεται, ναι μεν η μεταφορά της αφετηρίας - τέρματος των αστικών λεωφορείων από το χώρο της παρακείμενης στο μίσθιο κεντρικής πλατείας σε άλλο σημείο και η τοποθέτηση ακριβώς απέναντι από το εν λόγω κατάστημα του σημείου σταθμεύσεως των ταξί, με ταυτόχρονη μονοδρόμηση και μείωση του πλάτους της οδού ..., αποτέλεσαν μειονεκτήματα που λειτούργησαν υπό τις συνθήκες που οι μισθώτριες περιέγραψαν στην άνω εξώδικη δήλωση τους και ανταποκρίνονται στην πραγματικότητα, όμως δεν αποδεικνύεται ότι κατέστησαν ανέφικτη, ολικώς ή μερικώς, τη χρήση του μισθίου καταστήματος.

Όσον αφορά στα επικαλούμενα φαινόμενα αστέγων, μεθυσμένων, ατόμων ψυχοπαθών, αδέσποτων ζώων, σκουπιδιών και φωνασκούντων ατόμων δεν αποδεικνύεται ότι εμφανίστηκαν ξαφνικά στην περιοχή του μισθίου και αποτέλεσαν το λόγο που κατέστησε ανέφικτη τη χρήση του. Για τα παραπάνω ουδείς άλλος προκύπτει ότι διαμαρτυρόταν από τους κατοίκους και καταστηματάρχες της περιοχής.

Όσον αφορά στην επικαλούμενη επιδρομή παρασιτικών ζώων και εντόμων (ποντικών, αρουραίων, κατσαριδών κ.λ.π.) και τους κινδύνους υγιεινής που δημιούργησαν, για τα οποία οι μισθώτριες προσκομίζουν πιστοποιητικά απεντόμωσης - μυοκτονίας καθώς και πιστοποιητικά απολύμανσης των εταιριών "HUNTER-ΛΥΣΕΙΣ ΕΞΥΓΙΑΝΣΗΣ" και του οργανισμού απολυμάνσεων "Α.

ΕΠΙΣΤΗΜΟΝΙΚΗ", διενεργήθηκε, μετά από τις από 12-2-2007 και 14-2-2007 καταγγελίες της Ε. Α. και Μ. Σ. αντίστοιχα, αυτοψία στο μίσθιο κατάστημα από αρμοδίους υπαλλήλους Τμήματος Υγειονομικού Ελέγχου της Νομαρχίας Αθηνών, κατά την οποία δεν διαπιστώθηκε η παρουσία νεκρών ή ζώντων τρωκτικών (βλ. υπ. αρ. πρωτ. 1968/314 και 2059/339 έγγραφα).

Ούτε η κατόπιν νέας από 5-3-2007 αναφοράς της Α. Κ. (μετά την άνω καταγγελία της μίσθωσης), σύσταση της αρμόδιας Δ/σης της Νομαρχίας Αθηνών προς τον Δήμο Γλυφάδας να επιταχύνει την αποκατάσταση των έργων για να παύσουν οι κίνδυνοι για τη δημόσια υγεία (βλ. υπ' αρ. 2668/421 έγγραφο), μπορεί να θεμελιώσει λόγο έγκυρης καταγγελίας της μίσθωσης για ύπαρξη πραγματικών ελαττωμάτων οφειλόμενων σε βαρεία αμέλεια του Δήμου, που ενώ είχε ενημερωθεί από τον Αύγουστο 2006 με αίτηση της μισθώτριας δεν προέβη σε οποιαδήποτε ενέργεια για την αντιμετώπιση της κατάστασης.

Σημειώνεται, ότι με την άνω αίτησή της η μισθώτρια, αφού αναρωτιέται για την ύπαρξη διαφόρων προβλημάτων που "μαστίζουν" την πλατεία και τον περιβάλλοντα χώρο που αποτελεί την είσοδο της πόλης "λίγα μέτρα από το Δημαρχείο και το μίσθιο" κάνει οικονομικό απολογισμό και διαπιστώνει ότι δεν έκανε οποιαδήποτε απόσβεση της επένδυσής της, ούτε είχε τις αναμενόμενες εισπράξεις, γι' αυτό ζήτησε να επιλυθούν οι ειδικές συνθήκες που επικρατούν στην πλατεία, να καλύψει ο Δήμος συμβιβαστικά ένα μέρος της θετικής και αποθετικής της ζημίας και να επαναδιαπραγματευθούν το μίσθωμα.

Όμως η ένδικη αγωγή δεν έχει ως βάση την μείωση του μισθώματος, ούτε αυτή του άρθρου 388 ΑΚ. Τονίζεται επίσης ότι στην αγωγή (σελ. 29) εκτίθενται τα οικονομικά αποτελέσματα της επιχείρησης των μισθωτριών ήτοι: α) από 15-6-2005 έως 16-6-2006 βάσει των φορολογικών τους στοιχείων, εισέπραξαν συνολικά 362.134,81 ευρώ, ποσό που αντιστοιχεί δέκα μήνες λειτουργίας του μισθίου, όπως προαναφέρθηκε, μετά την από 9-6-2005 αίτηση της αρχικής μισθώτριας, δηλαδή σε εισπράξεις 36213 ευρώ μηνιαίως (362134,81 : 10).

β) από 16-6-2006 έως 13-3-2007 (9 μήνες περίπου) εισπράξεις συνολικά 238.820,17 ευρώ, δηλαδή ανά μήνα 26.535 ευρώ. Από τα ανωτέρω αποδεικνύεται, ότι υπήρξε μείωση των εισπράξεων τους της τάξης 27 %, που δικαιολογείται τόσο από την επιδεινούμενη οικονομική κρίση, όσο και από τα πρόσκαιρα προβλήματα των έργων εξωραϊσμού - αναμόρφωσης της πλατείας και των κυκλοφοριακών ρυθμίσεων.

Τα ανωτέρω όμως δεν οδήγησαν σε αναίρεση της χρήσης του μισθίου που να δικαιολογεί καταγγελία με υπαιτιότητα του εκμισθωτή. Αξιοσημείωτο είναι επίσης, ότι ενώ στην άνω καταγγελία της μίσθωσης (σελ. 4) γίνεται λόγος ότι οι διοικούντες τον Δήμου διαβεβαίωσαν τη μισθώτρια ότι θα αναβαθμιζόταν η είσοδος της πόλης και της πλατείας με έργα εξωραϊσμού, τα οποία και ανέμενε, στη συνέχεια (σελ. 5) αναφέρεται ότι τα έργα αυτά άρχισαν το 2006 και ο συγκεκριμένος χώρος έγινε ένα απέραντο εργοτάξιο.

Από τα παραπάνω αποδεικνύεται, ότι οι αναφερόμενοι από τις ενάγουσες μισθώτριες λόγοι δεν αποτέλεσαν, όπως η εκκαλουμένη εσφαλμένα έκρινε, πραγματικά ελαττώματα, κατά την έννοια των άρθρων 576 επ. ΑΚ που να δικαιολογούν την κατ' άρθρο 585 ΑΚ καταγγελία της ένδικης μίσθωσης, αλλά σ' αυτή οδηγήθηκαν οι μισθώτριες κυρίως, λόγω του υψηλού μισθώματος που κατέβαλαν (που και ο Δήμος θεωρεί υψηλό), σε συνδυασμό με την έκτοτε αρχόμενη "οικονομική κρίση" που στη συγκεκριμένη περίπτωση επιδεινώθηκε από την εκτέλεση των έργων αναμόρφωσης της πλατείας, κατάσταση που αποτρέπει εν μέρει τους θαμώνες σε συνδυασμό με την μη χορήγηση άδειας χρήσης μουσικών οργάνων, δευτερευόντως δε από την αναφερόμενη στην περιοχή επικρατούσα κατάσταση και την εμφάνιση των τρωκτικών, που συνέβαλαν μεν, αλλά δεν κατέστησαν ανέφικτη τη χρήση του μισθίου.

Συνεπώς, η καταγγελία δεν κρίνεται έγκυρη, δοθέντος ότι τα όποια ελαττώματα δεν καθιστούσαν αδύνατη ή σε μεγάλο βαθμό αδύνατη τη χρήση του μισθίου, λαμβανομένου υπόψη, ότι κατά τον όρο 8 του μισθωτηρίου ο εγγύτερος στο μίσθιο χώρος που ήταν η παιδική χαρά ήταν συμβατική ευθύνη της μισθώτριας να καθαρίζεται και να φυλάσσεται. Συνακόλουθα οι ενάγοντες - μισθώτριες μη καταβάλλοντος τα μισθώματα που αντιστοιχούσαν για την περίοδο από 15-10-2006 και μετά, παρέβησαν τις υποχρεώσεις τους που απέρρεαν από την μίσθωση, η δε εγγυοδοσία που η πρώτη των εναγουσών, προς εκπλήρωση του όρου 22 της διακήρυξης κατέθεσε, κατέπεσε. Ακολούθως το Εφετείο, αφού εξαφάνισε την πρωτόδικη απόφαση, που δέχτηκε τα αντίθετα, απέρριψε την από 9-6-2007 αγωγή των αναιρεσειουσών και δέχτηκε την από 7-12-2007 αγωγή του αναιρεσιβλήτου Δήμου Γλυφάδας στον οποίο επιδίκασε ως καθυστερούμενα μισθώματα και ποινική ρήτρα το συνολικό ποσό των 388.688,21 ευρώ.

Με την κρίση του αυτή το Εφετείο παραβίασε τις διατάξεις ουσιαστικού δικαίου, που προαναφέρθηκαν, διότι: α) Ενώ, σύμφωνα με τις παραδοχές της προσβαλλόμενης απόφασης, τα αναφερόμενα από τις αναιρεσείουσες στην από 5-3-2007 εξώδικη δήλωση τους προς τον αναιρεσίβλητο δήμο όπου, σχετικά με τις επικρατούσες στο μίσθιο συνθήκες, γίνεται παραπομπή στην υπ' αριθ. 41370/2006 αίτηση τους, ανταποκρίνονται στην πραγματικότητα και αποτέλεσαν μειονεκτήματα στη λειτουργία της ασκούμενης στο μίσθιο αυτό επιχείρησης, οι εν λόγω δε συνθήκες, που εντοπίζονται στον περιβάλλοντα κοινόχρηστο χώρο, καθιστούν κατ' αντικειμενική κρίση, πράγματι μερικώς ανέφικτη τη χρήση του μισθίου, εντούτοις το Εφετείο έκρινε ότι τούτο δεν αποδείχθηκε και β) εξάρτησε το κύρος της καταγγελίας της μίσθωσης εξαιτίας των επικαλούμενων από τις αναιρεσείουσες πραγματικών ελαττωμάτων, από την υπαιτιότητα των οργάνων του αναιρεσιβλήτου δήμου σχετικά με την ύπαρξη των ελαττωμάτων αυτών.

Ενώ η εφαρμογή της διατάξεως του άρθρου 585 ΑΚ δεν προϋποθέτει υπαιτιότητα του εκμισθωτή. Επομένως, ο πρώτος από τον αριθμό 1 του άρθρου 559 Κ.Πολ.Δ. λόγος αναίρεσης, με τον οποίο αποδίδεται στο Εφετείο η σχετική πλημμέλεια, είναι βάσιμος και πρέπει να γίνει δεκτός, παρελθούσης της έρευνας των λοιπών λόγων αναίρεσης, να αναιρεθεί η προβαλλόμενη απόφαση και να παραπεμφθεί η υπόθεση για περαιτέρω εκδίκαση στο ίδιο δικαστήριο, του οποίου είναι δυνατή η σύνθεση.

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Αναιρεί την υπ'αριθμ.1329/2010 απόφαση του Εφετείου Αθηνών.

Παραπέμπει την υπόθεση για νέα εκδίκαση στο ίδιο δικαστήριο, που θα συγκροτηθεί από άλλους δικαστές, εκτός εκείνων που δίκασαν προηγουμένως. Και

Καταδικάζει τον αναιρεσίβλητο στα δικαστικά έξοδα των αναιρεσειουσών, που ορίζει σε χίλια πεντακόσια (1.500) ευρώ.

Κρίθηκε και αποφασίστηκε στην Αθήνα στις 3 Φεβρουαρίου 2012.

Δημοσιεύθηκε στην Αθήνα σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του στις 10 Ιουλίου 2012.

Ο ΠΡΟΕΔΡΕΥΩΝ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ