128/2009 · Άρειος Πάγος (Supreme Civil and Criminal Court of Greece)

Απόφαση 128 / 2009 (Δ, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)Αριθμός 128/2009

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Δ' Πολιτικό Τμήμα

ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από τους Δικαστές: Γεώργιο Πετράκη, Αντιπρόεδρο του Αρείου Πάγου, Αθανάσιο Πολυζωγόπουλο, Ελευθέριο Μάλλιο, Γεωργία Λαλούση και Ευτύχιο Παλαιοκαστρίτη, Αρεοπαγίτες.

ΣΥΝΗΛΘΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 31 Οκτωβρίου 2008, με την παρουσία και του Γραμματέα Γεωργίου Φιστούρη για να δικάσει μεταξύ:

Των αναιρεσειόντων: 1) Χ1, κατοίκου ......, 2) Χ2, κατοίκου ......, οι οποίοι παραστάθηκαν μετά της πληρεξουσίας δικηγόρου τους Βασιλικής Κουτσοπανάγου, 3) Χ3, κατοίκου ......, η οποία εκπροσωπήθηκε από την πληρεξούσια δικηγόρο της Βασιλική Κουτσοπανάγου και κατέθεσαν προτάσεις.

Των αναιρεσιβλήτων: 1) Ψ1, κατοίκου ......, 2) Ψ2, κατοίκου ......, 3) Ψ3, κατοίκου ......, οι οποίοι εκπροσωπήθηκαν από την πληρεξούσια δικηγόρο τους Αθανασία Τασολάμπρου και κατέθεσαν προτάσεις.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 30/4/2004 αγωγή του πρώτου των ως άνω αναιρεσιβλήτων και την από 10/12/2004 πρόσθετη παρέμβαση των δεύτερου και τρίτης των ως άνω αναιρεσιβλήτων, που κατατέθηκαν στο Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών και συνεκδικάστηκαν. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 1598/2005 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 4779/2006 οριστική του Εφετείου Αθηνών όπως αυτή διορθώθηκε με την υπ'αριθμό 3037/2007 απόφαση του ιδίου δικαστηρίου. Την αναίρεση της υπ'αριθμό 4779/2006 απόφασης του Εφετείου Αθηνών ζητούν οι αναιρεσείοντες με την από 24/9/2007 αίτησή τους και τους από 3/7/2008 πρόσθετους λόγους.

Κατά τη συζήτηση της αίτησης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν, όπως σημειώνεται πιο πάνω. Ο Εισηγητής Αρεοπαγίτης Αθανάσιος Πολυζωγόπουλος, ανέγνωσε την από 16/10/2008 έκθεσή του, με την οποία εισηγήθηκε την απόρριψη των λόγων αναιρέσεως και του προσθέτου λόγου. Η πληρεξούσια των αναιρεσειόντων ζήτησε την παραδοχή της αιτήσεως, η πληρεξούσια των αναιρεσιβλήτων την απόρριψή της και καθένας την καταδίκη του αντίδικου μέρους στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Από τον συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 1002 και 1117 ΑΚ, 1, 2§1, 3, 4§1, 5 και 13 του Ν. 3741/1929 "περί ιδιοκτησίας κατ' ορόφους", ο οποίος διατηρήθηκε σε ισχύ και μετά την εισαγωγή του ΑΚ (άρθρο 54 ΕισΝ.ΑΚ), προκύπτει, ότι επί οριζόντιας ιδιοκτησίας ιδρύεται, κυρίως μεν χωριστή κυριότητα επί ορόφου οικοδομής ή διαμερίσματος ορόφου, παρεπομένως δε και αναγκαστική συγκυριότητα, που αποκτάται αυτοδικαίως κατ' ανάλογη μερίδα στα μέρη του όλου ακινήτου που χρησιμεύουν σε κοινή από όλους τους οροφοκτήτες χρήση, μεταξύ των οποίων περιλαμβάνονται, κατά ενδεικτική, στις διατάξεις αυτές, απαρίθμηση, το έδαφος, οι αυλές κλπ.

Ο προσδιορισμός των κοινόκτητων και κοινόχρηστων αυτών μερών γίνεται είτε με τη συστατική της οροφοκτησίας δικαιοπραξία, είτε με ιδιαίτερες συμφωνίες μεταξύ όλων των οροφοκτητών. Αν αυτό δεν συμβεί, αν δηλαδή δεν ορίζεται τίποτε από την ως άνω δικαιοπραξία ούτε με ιδιαίτερες συμφωνίες, τότε ισχύει ο προσδιορισμός που προβλέπεται από τις πιο πάνω διατάξεις (ολ.

ΑΠ 23/2000, 5/1991). Εξάλλου, κατά το άρθρο 559 αριθ. 1 ΚΠολΔ αναίρεση επιτρέπεται, αν παραβιάστηκε κανόνας του ουσιαστικού δικαίου, στον οποίο περιλαμβάνονται και αυτοί των άρθρων 173 και 200 του ΑΚ. Οι εν λόγω κανόνες εφαρμόζονται σε κάθε περίπτωση που υπάρχει κενό στη σύμβαση ή αμφιβολία για τις βουλήσεις που δηλώθηκαν.

Η διαπίστωση από το δικαστήριο της ουσίας της ύπαρξης κενού ή αμφιβολίας δεν υπόκειται στον έλεγχο του Αρείου Πάγου. Αν όμως αυτό διαπιστώσει έστω και έμμεσα, την ύπαρξη κενού ή αμφιβολίας, η παράλειψή του να προσφύγει στους ερμηνευτικούς κανόνες, που καθιερώνουν οι διατάξεις των παραπάνω άρθρων, προς ανεύρεση τη αληθινής βούλησης των συμβαλλομένων ιδρύει τον ανωτέρω αναιρετικό λόγο.

Τούτο συμβαίνει και όταν, παρόλο που το δικαστήριο τη ουσίας βεβαιώνει στην απόφαση ότι η δήλωση βουλήσεως είναι σαφή, εν τούτοις προβαίνει σε ερμηνεία της δικαιοπραξίας, χωρίς όμως να προσφύγει στους ανωτέρω ερμηνευτικούς κανόνες (ολ.ΑΠ 26/2004). Στην προκειμένη περίπτωση, το Εφετείο, όπως προκύπτει από την προσβαλλόμενη απόφασή του, δέχθηκε, ανελέγκτως, τα εξής: "...

Οι διάδικοι είναι ιδιοκτήτες χωριστών ιδιοκτησιών (διαμερισμάτων) της πολυώροφης οικοδομής που βρίσκεται στη θέση "......" στο ......, επί της οδού ...... αριθ. ..., και ειδικότερα ο ενάγων είναι ιδιοκτήτης του υπό στοιχεία Α-3 διαμερίσματος του πρώτου ορόφου της οικοδομής, δυνάμει του νομίμως μεταγραφέντος υπ' αριθ. ......

πωλητηρίου συμβολαίου της συμβολαιογράφου Αθηνών Φλώρας Μπλάνα - Ζούλια, η πρώτη και δεύτερος των εναγομένων είναι συνιδιοκτήτες, κατά ποσοστό 1/2 εξ αδιαιρέτου καθένας, του ισογείου καταστήματος της οικοδομής, δυνάμει των νομίμως μεταγραφέντων υπ' αριθμ. ...... και ...... συμβολαίων των Συμβολαιογράφων Αθηνών Ελευθερίου Πέγκου και Ελένης Μπαμπλέκου, αντιστοίχως, η τρίτη των εναγόμενων είναι ιδιοκτήτρια του κτίσματος του δώματος επί του τρίτου υπέρ το ισόγειο ορόφου, δυνάμει του νομίμως μεταγραφέντος, υπ' αριθμ. ......

συμβολαίου του Συμβολαιογράφου Αθηνών Ελευθερίου Πέγκου, οι δε προσθέτως υπέρ του ενάγοντος παρεμβαίνοντες είναι ιδιοκτήτες διαμερισμάτων του δευτέρου ορόφου της οικοδομής και, συγκεκριμένα, ο μεν Ψ2 (δεύτερος των εφεσιβλήτων) του υπό στοιχεία Β-3 διαμερίσματος και η Ψ3 (τρίτη των εφεσιβλήτων) του υπό στοιχεία Β-1 διαμερίσματος.

Η πολυώροφη αυτή οικοδομή, αποτελούμενη από ισόγειο όροφο, διαμορφωμένο στο προαναφερόμενο κατάστημα, συνιδιοκτησίας των δύο πρώτων εκ των εναγομένων, δύο υπέρ το ισόγειο ορόφους, και τρίτο μετά το ισόγειο όροφο (δώμα), ιδιοκτησίας, όπως προαναφέρθηκε, του τελευταίου αυτού ορόφου της τρίτης των εναγομένων, έχει υπαχθεί στο καθεστώς της οριζόντιας ιδιοκτησίας, δυνάμει της νομίμως μεταγραφείσας υπ' αριθμ. ......

πράξης συστάσεως οριζόντιας ιδιοκτησίας του ως άνω Συμβολαιογράφου Αθηνών Ελευθερίου Πέγκου. Στην πράξη αυτή προβλέπεται το δικαίωμα για τους συμβληθέντες σ' αυτήν Α και Β, συγκύριους του οικοπέδου επί του οποίου η εν λόγω οικοδομή ανεγέρθηκε, για περαιτέρω υποδιαίρεση των ορόφων σε διαμερίσματα ή χώρους οριζοντίως ή καθέτως, μετά δε τη μεταβίβαση, λόγω πωλήσεως από τους τελευταίους στους δεύτερο και τρίτη των εναγομένων (συζύγους) όλων των ορόφων της οικοδομής, δυνάμει των προαναφερομένων υπ' αριθμ. ......

και ...... συμβολαίων, οι εναγόμενοι αυτοί προέβησαν στην υποδιαίρεση των Α' και Β' ορόφων της οικοδομής σε διαμερίσματα, δυνάμει των νομίμως μεταγραφέντων υπ' αριθμ. ...... και ...... πράξεων "συστάσεως καθέτου ιδιοκτησίας επί συνεστημένης οριζοντίου τοιαύτης" του ως άνω Συμβολαιογράφου Ελευθερίου Πέγκου. Όλα δε τα προκύψαντα από την υποδιαίρεση αυτή διαμερίσματα, στη συνέχεια οι τελευταίοι μετεβίβασαν, λόγω πωλήσεως, σε τρίτους, μεταξύ των οποίων και στους δικαιοπαρόχους του ενάγοντος και του προσθέτως παρεμβαίνοντος Ψ2, καθώς και στην προσθέτως παρεμβαίνουσα Ψ3.

Με την ανωτέρω πράξη συστάσεως της οροφοκτησίας (υπ' αριθμ. ......) και αναφορικά με τους κοινόκτητους και κοινόχρηστους χώρους της οικοδομής, ορίζεται μόνο ότι το πλατύσκαλο και η κλίμακα ανόδου θα είναι κοινόχρηστα, χωρίς δηλαδή, ορισμό των υπολοίπων κοινόκτητων και κοινόχρηστων μερών αυτής, ενώ περαιτέρω δεν γίνεται οποιαδήποτε αναφορά ως προς τα μέρη αυτά και τη χρήση τους από τους συνιδιοκτήτες και στις λοιπές ως άνω πράξεις, με τις οποίες έγινε, κατά τα προεκτεθέντα, η υποδιαίρεση των δύο ορόφων.

Δεδομένου δε ότι ούτε και στη συνέχεια συντάχθηκε Κανονισμός, ο προσδιορισμός των υπολοίπων κοινόκτητων και κοινόχρηστων μερών της οικοδομής, καθώς και η συμμετοχή στη χρήση τους καθενός από τους συνιδιοκτήτες, γίνεται με βάση τις προαναφερόμενες διατάξεις του Ν. 3741/1929, κατά τα αναπτυχθέντα στη μείζονα σκέψη.

Έτσι, στη συγκεκριμένη περίπτωση, στους κοινόκτητους και κοινόχρηστους χώρους περιλαμβάνονται και οι ακάλυπτοι χώροι του οικοπέδου και συγκεκριμένα ο έμπροσθεν της οικοδομής και επί της βόρειας πλευράς αυτής ακάλυπτος χώρος (πρασιά) και ο όπισθεν της οικοδομής και επί της νότιας πλευράς αυτής ακάλυπτος χώρος, καθώς και το δώμα.

Περαιτέρω αποδείχθηκε ότι ο δεύτερος εναγόμενος, αφότου απέκτησε την κυριότητα του ανωτέρω ισογείου καταστήματος της οικοδομής, χρησιμοποιούσε αυτό για τη λειτουργία επιχειρήσεώς του "καφετέριας - εστιατορίου" και για την εξυπηρέτηση αυτής τοποθετούσε τραπέζια και καρέκλες στον προαναφερόμενο χώρο της πρασιάς έμπροσθεν της οικοδομής, ενώ από το έτος 1999 ο ίδιος και η πρώτη εναγομένη, ως συνιδιοκτήτες του καταστήματος αυτού, περιέκλεισαν το εν λόγω χώρο της πρασιάς με κατασκευή που φέρει υαλοπίνακες μετακινούμενους και κεραμοσκεπή, ακολούθως δε συνεκμίσθωσαν αυτόν μαζί με το ισόγειο κατάστημα σε τρίτους (αρχικά στη Γ και στη συνέχεια στους Δ, Ε και ΣΤ, ως συμμισθωτές), προβαίνοντας έτσι, χωρίς νόμιμο δικαίωμα, στην αποκλειστική χρήση του ανωτέρω κοινόχρηστου χώρου της πρασιάς και παρεμποδίζοντας τους λοιπούς συνιδιοκτήτες στην ελεύθερη χρήση του.

Και τούτο γιατί εν προκειμένω, σύμφωνα με τα προεκτεθέντα, δεν υπάρχει συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών της οικοδομής, που να έχει καταρτισθεί με συμβολαιογραφικό έγγραφο και να έχει μεταγραφεί, η οποία να επιτρέπει την αποκλειστική χρήση του συγκεκριμένου κοινόχρηστου χώρου της πρασιάς στους ανωτέρω εναγομένους συνιδιοκτήτες, πέραν του ότι η χρησιμοποίησή του για την εξυπηρέτηση της λειτουργίας του ισογείου καταστήματος, κατά τον προαναφερόμενο τρόπο, συνιστά και ανεπίτρεπτη μεταβολή του προβλεπομένου προορισμού του χώρου αυτού.

Ειδικότερα, τόσο στην αρχική υπ' αριθμ. ...... πράξη συστάσεως οριζόντιας ιδιοκτησίας, ως και στις μεταγενέστερες υπ' αριθμ. ...... και ......, πράξεις, ουδεμία αναφορά γίνεται για αποκλειστική χρήση του εν λόγω χώρου της πρασιάς από τους εκάστοτε ιδιοκτήτες του ισογείου καταστήματος, ενώ ούτε ιδιαίτερη τέτοια συμφωνία μεταξύ όλων των συνιδιοκτητών της οικοδομής υπάρχει.

Το γεγονός ότι σε ορισμένο εκ των συμβολαίων, με τα οποία ο δεύτερος και η τρίτη των εναγομένων μετεβίβασαν διαμερίσματα σε τρίτους, γίνεται αναφορά περί της ανωτέρω αποκλειστικής χρήσεως, δεν ασκεί εν προκειμένω έννομη επιρροή, αφού η συμφωνία αυτή δεν καλύπτει το σύνολο των ιδιοκτητών της οικοδομής, μάλιστα δε στα μεταβιβαστικά συμβόλαια που αφορούν τα διαμερίσματα του ενάγοντος και των προσθέτως παρεμβαινόντων, ουδεμία αντίστοιχη αναφορά γίνεται.

Επιπλέον αποδείχθηκε ότι, ενώ σύμφωνα με την οικοδομική άδεια, για την ανωτέρω οικοδομή, προβλεπόταν η κατασκευή στον όπισθεν αυτής ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου, βοηθητικού κτίσματος, σε απόσταση τουλάχιστον 2 μέτρων από τη νότια πλευρά αυτής, που βρίσκεται και η κυρία είσοδος της πολυκατοικίας, ο δεύτερος εναγόμενος κατασκεύασε μετά το έτος 1984 βοηθητικό κτίσμα σε επαφή με την οπίσθια αυτή πλευρά της οικοδομής, το οποίο συνένωσε με τον υπόλοιπο χώρο του ισογείου καταστήματός του, έκτοτε δε το κτίσμα αυτό χρησιμοποιείται ως κουζίνα και τουαλέτες του καταστήματος.

Για την κατασκευή του κτίσματος αυτού στη συγκεκριμένη θέση και για την αποκλειστική χρήση του από τους ιδιοκτήτες του καταστήματος δεν υφίσταται και πάλι οποιαδήποτε συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών, που να έγινε με συμβολαιογραφικό έγγραφο και να έχει μεταγραφεί. Περαιτέρω η τρίτη εναγομένη έχει προβεί, τουλάχιστον από το έτος 2003, στην κατασκευή δύο ημιϋπαίθριων χώρων στο δώμα της οικοδομής και σε προέκταση του κτίσματος αυτού, εμβαδού 26,77 τ.μ. (3,15μ, Χ 8,50μ) εκάστου, τους οποίους έχει καλύψει με κεραμοσκεπή, χρησιμοποιώντας το συνολικό χώρο (μαζί με το κτίσμα), εμβαδού 104,60 τ.μ ως κατοικία της.

Επιπλέον η τελευταία τοποθέτησε σιδερένια πόρτα στο τελευταίο σκαλοπάτι της κλίμακας ανόδου από τον δεύτερο στον τρίτο όροφο (δώμα) της οικοδομής, αποκλείοντας έτσι την ελεύθερη πρόσβαση των λοιπών συνιδιοκτητών της οικοδομής στο πέραν του ιδιοκτησίας της κτίσματος (50 τ.μ) τμήμα του δώματος (ταράτσας), το οποίο, κατά τα προεκτεθέντα, είναι κοινόχρηστο, και δεν υπάρχει συμφωνία, που να έγινε με συμβολαιογραφικό έγγραφο και να έχει μεταγραφεί, επιτρέπουσα σ' αυτήν την αποκλειστική χρήση του, με αντίστοιχο αποκλεισμό των λοιπών συνιδιοκτητών.

Όλες οι προαναφερόμενες ενέργειες των εναγομένων, ανεξαρτήτως του ότι προσκρούουν και σε πολεοδομικές διατάξεις, αφού ορισμένες εκ των ανωτέρω κατασκευών έχουν χαρακτηρισθεί αυθαίρετες και έχει διαταχθεί η κατεδάφισή τους (σχετική η υπ' αριθμ. ...... έκθεση αυτοψίας του Πολεοδομικού Γραφείου Μαρκοπούλου), προσβάλλουν το δικαίωμα των λοιπών συνιδιοκτητών στη χρήση των ανωτέρω κοινόκτητων και κοινόχρηστων μερών της οικοδομής ...".

Με τις παραδοχές αυτές το Εφετείο απέρριψε την έφεση των αναιρεσειόντων κατά της πρωτόδικης απόφασης που είχε κρίνει ομοίως. Όμως, με την κρίση του αυτή το Εφετείο παραβίασε τόσο τις διατάξεις του ν. 3741/1929 όσο και τις διατάξεις των άρθρων 173 και 200 του ΑΚ. Και τούτο γιατί, ενώ δέχεται ότι μ τη συστατική της οροφοκτησίας δικαιοπραξία προσδιορίσθηκαν ως κοινόχρηστα μέρη η σκάλα και το πλατύσκαλο της πολυκατοικίας και, περαιτέρω, βεβαιώνει σαφώς για την ύπαρξη κενού στις δηλωθείσες βουλήσεις των αρχικά συμβληθέντων, αναφορικά με τα λοιπά κοινόκτητα και κοινόχρηστα μέρη της οικοδομής, παρέλειψε να προσφύγει στους ερμηνευτικούς κανόνες των άρθρων 173 και 200 ΑΚ προς ανεύρεση της αληθούς βουλήσεως των ως άνω συμβληθέντων αναφορικά με το κενό τούτο, και, στη συνέχεια, προέβη στον προσδιορισμό των κοινοκτήτων και κοινοχρήστων μερών της πολυκατοικίας με βάση τις διατάξεις του ν. 3741/1929 οι οποίες δεν ήταν εφαρμοστέες σύμφωνα με τις παραδοχές του αφού οι διατάξεις αυτές, κατά τα αναφερόμενα στην αρχή, εφαρμόζονται αν δεν ορίζεται τίποτε από την συστατική της οροφοκτησίας δικαιοπραξία ούτε με ιδιαίτερες συμφωνίες ενώ, εν προκειμένου το δικαστήριο της ουσίας δέχεται ότι υπήρχε τέτοια συμφωνία στη συστατική της οροφοκτησίας δικαιοπραξία.

Επομένως, το Εφετείο με την προσβαλλόμενη απόφασή του υπέπεσε στη νομική πλημμέλεια του εδαφίου 1 του άρθρου 559 ΚΠολΔ. Γι' αυτό, κατά παραδοχή του δεύτερου λόγου αναιρέσεως και του μοναδικού προσθέτου λόγου, πρέπει ν' αναιρεθεί η προσβαλλόμενη απόφαση και να παραπεμφθεί η υπόθεση για περαιτέρω εκδίκαση στο ίδιο Εφετείο, συγκροτούμενο από δικαστές άλλους από εκείνους που δίκασαν προηγουμένως (άρθρο 580 παρ. 3 ΚΠολΔ).

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Αναιρεί την 4779/2006 απόφαση του Εφετείου Αθηνών.

Παραπέμπει την υπόθεση για περαιτέρω εκδίκαση στο ίδιο Εφετείο, συγκροτούμενο από άλλους δικαστές.

Καταδικάζει τους αναιρεσίβλητους στη δικαστική δαπάνη των αναιρεσειόντων, την οποία ορίζει σε δύο χιλιάδες τριακόσια (2.300) ευρώ.

Κρίθηκε και αποφασίσθηκε στην Αθήνα, στις 2 Δεκεμβρίου 2008. Και

Δημοσιεύθηκε στην Αθήνα, σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του στις 13 Ιανουαρίου 2009.

Ο ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ