1260/2007 · Άρειος Πάγος (Supreme Civil and Criminal Court of Greece)

Απόφαση 1260 / 2007 (Δ, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)

Αριθμός 1260/2007

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Δ' Πολιτικό Τμήμα

ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από τους Δικαστές: Αθανάσιο Κρητικό, Αντιπρόεδρο, Αχιλλέα Νταφούλη, Πλαστήρα Αναστασάκη, Αντώνιο Παπαθεοδώρου και Γεώργιο Πετράκη, Αρεοπαγίτες.

ΣΥΝΗΛΘΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 23 Φεβρουαρίου 2007, με την παρουσία και της Γραμματέως Μάρθας Ψαραύτη, για να δικάσει μεταξύ:

Του αναιρεσείοντος: .............., ο οποίος παραστάθηκε αυτοπροσώπως ως δικηγόρος, αφού ανακάλεσε την από 25 Ιανουαρίου 2007 δήλωση του άρθρου 242 παρ. 2 Κ.Πολ.Δικ.

Των αναιρεσίβλητων: 1. .......... και 2. ............., οι οποίοι εκπροσωπήθηκαν από τον πληρεξούσιο δικηγόρο τους Ιωάννη Κωστόπουλο.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 30 Μαρτίου 2001 αγωγή του ήδη αναιρεσείοντος, που κατατέθηκε στο Ειρηνοδικείο Αθηνών. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 270/2002 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 5738/2003 οριστική του Πολυμελούς Πρωτοδικείου Αθηνών. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητεί ο αναιρεσείων με την από 31 Μαϊου 2006 αίτησή του.

Κατά τη συζήτηση της αίτησης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν, όπως σημειώνεται πιο πάνω. Ο Εισηγητής Αρεοπαγίτης Πλαστήρας Αναστασάκης, ανέγνωσε την από 12 Φεβρουαρίου 2007 έκθεσή του, με την οποία εισηγήθηκε την εν μέρει παραδοχή της κρινόμενης αίτησης αναίρεσης. Ο αναιρεσείων ζήτησε την παραδοχή της αίτησης, ο πληρεξούσιος των αναιρεσιβλήτων την απόρριψή της και καθένας την καταδίκη του αντίδικου μέρους στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Ι. Κατά τη διάταξη του άρθρου 560 αριθ. 2 ΚΠολΔ κατά των αποφάσεων των ειρηνοδικείων καθώς και των αποφάσεων των πρωτοδικείων που εκδίδονται σε εφέσεις κατά των αποφάσεων των ειρηνοδικείων επιτρέπεται αναίρεση (και) αν το δικαστήριο δεν συγκροτήθηκε όπως ορίζει ο νόμος. Περαιτέρω σύμφωνα με το άρθρο 4 παρ. 1 γ΄ του Ν. 1756/1988 (Κώδικας οργανισμού δικαστηρίων και κατάστασης δικαστικών λειτουργών) το πολυμελές πρωτοδικείο συγκροτείται από πρόεδρο πρωτοδικών και δύο πρωτοδίκες.

Στην προκείμενη περίπτωση το Πολυμελές Πρωτοδικείο Αθηνών που εξέδωσε, δικάζοντας ως εφετείο, την προσβαλλόμενη απόφαση, συγκροτήθηκε, όπως από αυτήν προκύπτει από τους Δικαστές Βασιλική Κωστοπούλου, Πρόεδρο Πρωτοδικών, Ευγενία Κασωτάκη, Πρόεδρο Πρωτοδικών, ασκούσα χρέη πρωτοδίκη- Εισηγήτρια, Γ. Καλτσά Πρωτοδίκη και από τη Γραμματέα Αναστασία Τασιούλα.

Η σύνθεση αυτή του δικαστηρίου είναι η υπό του νόμου, κατά τα άνω, οριζομένη, αφού ρητά αναφέρεται στην προσβαλλόμενη απόφαση ότι η συμμετέχουσα σ' αυτήν δεύτερη Πρόεδρος Πρωτοδικών Ευγενία Κασωτάκη συμμετέχει ασκούσα χρέη πρωτοδίκη και σύμφωνα με το ν. 2479/199 (αρθρ. 3 παρ.9 εδ. γ΄ δ') οι θέσεις των δύο αυτών βαθμών κατέστησαν ενιαίες και ο νεώτερος ιεραρχικά Πρόεδρος πρωτοδικών νομίμως ασκεί χρέη πρωτοδίκη.

Επομένως ο περί του αντιθέτου πρώτος λόγος της αιτήσεως με τον οποίο αποδίδεται στην προσβαλλόμενη απόφαση η αιτίαση ότι υπέπεσε στην πλημμέλεια του άρθρου 560 αριθ. 2 ΚΠολΔ, είναι αβάσιμος και πρέπει να απορριφθεί.

ΙΙ. Σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 575 ΑΚ ο εκμισθωτής έχει την υποχρέωση να παραδώσει στο μισθωτή το μίσθιο κατάλληλο για τη συμφωνημένη χρήση και να το διατηρεί κατάλληλο σ' όλη τη διάρκεια της μίσθωσης. Εξάλλου κατά το άρθρο 576 ΑΚ, αν κατά το χρόνο της παράδοσης του στο μισθωτή το μίσθιο έχει ελάττωμα που εμποδίζει μερικά ή ολικά τη συμπεφωνημένη χρήση (πραγματικό ελάττωμα) ή αν κατά τη διάρκεια της μίσθωσης εμφανίστηκε τέτοιο ελάττωμα, ο μισθωτής έχει δικαίωμα μείωσης ή μη καταβολής του μισθώματος.

Το ίδιο ισχύει κι αν λείπει από το μίσθιο μια συμφωνημένη ιδιότητα ή αν έλειψε τέτοια ιδιότητα όσο διαρκεί η μίσθωση. Από τις διατάξεις αυτές συνάγεται ότι, σε περίπτωση πραγματικών ελαττωμάτων του μισθίου, σημαντικών ή ασημάντων (ΑΠ 560/1997) ο μισθωτής που εξακολουθεί να χρησιμοποιεί το μίσθιο, δικαιούται σε μείωση του μισθώματος αλλά όχι και σε μη καταβολή του (ΑΠ 1529/1998).

Στην προκειμένη περίπτωση το Εφετείο, με την προσβαλλόμενη απόφασή του, όπως από αυτήν προκύπτει, δέχτηκε, τα εξής, σε σχέση με το αίτημα του αναιρεσείοντος μισθωτή να μειωθεί, κατά το εν τη αγωγή ποσοστό, το συμφωνηθέν μίσθωμα για τη χρήση του αναφερόμενου στην αγωγή μισθίου (γραφείου) λόγω εμφανίσεως κατά τη διάρκεια της μισθώσεως ελαττωμάτων που εμποδίζουν μερικά τη συμφωνημένη χρήση του:

Με το από ........ ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης ο ενάγων μίσθωσε από τους εναγομένους ένα γραφείο του πέμπτου ορόφου πολυκατοικίας που βρίσκεται στην Αθήνα, ........., προκειμένου να το χρησιμοποιήσει ως δικηγορικό γραφείο. Η διάρκεια της μίσθωσης ορίστηκε τετραετής και δη από 1.3.98 μέχρι 28.2.2002, το μηνιαίο μίσθωμα συμφωνήθηκε για το πρώτο έτος σε 66.000 δρχ., για το δεύτερο σε 70.620 δρχ., για το τρίτο σε 74.857 και για το τέταρτο έτος (ήδη καταβαλλόμενο) 78.600 δρχ.

Περαιτέρω με τον υπ' αριθμ.7 όρο του παραπάνω μισθωτηρίου συμφωνήθηκε ότι σε περίπτωση οποιασδήποτε φθοράς, βλάβης ή ζημίας, ο μισθωτής υποχρεούται να την επισκευάσει με έξοδά του και ότι οι εκμισθωτές δεν φέρουν ευθύνη για τυχόν βλάβες ή ζημίες του μισθίου από οποιαδήποτε αιτία και να προέρχονται και δεν υποχρεούνται κατά την διάρκεια του χρόνου της μίσθωσης να επισκευάσουν ή αποκαταστήσουν αυτές αν εμφανιστούν.

Στην συνέχεια την 7.9.1999 και λόγω του μεγάλου σεισμού που συνέβη στην Αττική και έπληξε και τη Αθήνα, το μίσθιο γραφείο υπέστη ζημιές και συγκεκριμένα ρωγμές με πολλές διακλαδώσεις σε όλους του τους τοίχους. Για τις ζημιές αυτές διενεργήθηκε πραγματογνωμοσύνη κατά την οποία απαιτείτο διόρθωση των ρωγμών, σοβάντισμα των τοίχων και ελαιοχρωματισμός αυτών.

Να σημειωθεί ότι η ερμηνεία του όρου 7 του μισθωτηρίου δεν μπορεί να περιλαμβάνει και γεγονότα που οφείλονται σε ανωτέρα βία, αφού δεν συμφωνήθηκε ρητά τέτοια απαλλαγή των εκμισθωτών. Εξάλλου όπως από τα προαναφερόμενα αποδεικτικά μέσα προέκυψε το μίσθιο γραφείο είχε υποστεί από τον σεισμό τριχοειδείς ρωγμές στους τοίχους οι οποίοι έχρηζαν βεβαίως αποκατάστασης, δεν δημιουργούσαν όμως καμιά επικινδυνότητα στο μίσθιο, αφού δεν είχε πειραχθεί η στατικότητα του κτιρίου, αλλά και δεν είχε δημιουργηθεί κανένα πρόβλημα αναφορικά με τη χρήση του μισθίου.

Ο ενάγων ουδόλως εμποδίζετο στην χρήση του μισθίου από την ύπαρξη των ως άνω πραγματικών ελαττωμάτων, αφού αυτά δεν είχαν τέτοια σοβαρότητα ώστε να εμποδίζουν αυτόν ή τους πελάτες του στην χρήση του συγκεκριμένου γραφείου. Ούτε βεβαίως ελάττωσαν την χρήση του μισθίου τούτου, καθόσον όλοι οι χώροι αυτού εχρησιμοποιούντο όπως και πριν συμβεί το γεγονός του σεισμού.

Η μόνη εμφανής επίπτωση των ως άνω δημιουργηθέντων ελαττωμάτων ήταν στην καλή εμφάνιση του μισθίου που οπωσδήποτε είχε αλλοιωθεί όχι όμως στην χρήση αυτού η οποία ουδόλως είχε ελαττωθεί ή εμποδιστεί. Η ελάττωση όμως της χρήσης του μισθίου είναι προϋπόθεση που σύμφωνα με την διάταξη του άρθρ. 576 ΑΚ πρέπει να συντρέχει για να έχει ο ενάγων μισθωτής το δικαίωμα της μειώσεως του μισθώματος, χωρίς να αρκεί μόνον η ύπαρξη του ελαττώματος, σύμφωνα με όσα παραπάνω αναφέρθηκαν.

Αντίθετα ο ενάγων μέχρι και σήμερα εξακολουθεί να κάνει ολική χρήση του μισθίου, παρά την ύπαρξη των ανωτέρω ζημιών, όπως ρητά καταθέτει εξάλλου και η μάρτυράς του. Δεν αποδείχτηκε δηλαδή ότι τα αναφανέντα ως άνω ελαττώματα είχαν ως συνέπεια την ελάττωση της συμφωνηθείσης χρήσεως αυτού σε οποιονδήποτε βαθμό, αλλά πρόκειται για βλάβες οι οποίες απλώς χρήζουν αποκαταστάσεως.

Κατά συνέπεια ο ενάγων δεν δικαιούται μειώσεως του μισθώματος και η κρινόμενη αγωγή πρέπει να απορριφθεί ως ουσιαστικά αβάσιμη κατά την κυρία βάση της. Έτσι κρίνοντας όμως το Εφετείο παραβίασε τις αναφερθείσες διατάξεις των άρθρων 575 και 576 ΑΚ οι οποίες επιστηρίζουν δικαίωμα του μισθωτή που χρησιμοποιεί το μίσθιο μείωσης του μισθώματος, σε περίπτωση που κατά το χρόνο της παράδοσής του σ' αυτόν ή κατά τη διάρκεια της μίσθωσης αυτό έχει εμφανίσει, αντίστοιχα, ελάττωμα που εμποδίζει ολικά ή μερικά τη συμφωνημένη χρήση (πραγματικό ελάττωμα).

Αφού, κατά τις άνω παραδοχές του, το μίσθιο γραφείο είχε υποστεί από το σεισμό (της 7.9.1999) τριχοειδείς ρωγμές στους τοίχους οι οποίες έχρηζαν αποκαταστάσεως και οι οποίες δεν δημιουργούσαν μεν καμμία επικινδυνότητα στο μίσθιο, στη χρήση του οποίου παρέμεινε ο ενάγων, "είχαν όμως επίπτωση στην καλή εμφάνιση του μισθίου που οπωσδήποτε είχε αλλοιωθεί" και επομένως από τα πραγματικά αυτά ελαττώματα του μισθίου, ο μισθωτής (αναιρεσείων) ο οποίος, παρά την ύπαρξή των παρέμεινε στη χρήση του μισθίου, παρακωλυόταν πράγματι έστω και από αισθητική (ποιοτική) άποψη στην απόλαυση των δικαιωμάτων του από τη συμφωνηθείσα χρήση του μισθίου και για το λόγο αυτό εδικαιούτο σύμφωνα με τα άρθρα 574 και 575 ΑΚ σε μείωση του μισθώματος (ΑΠ 109/1985).

Επομένως ο δεύτερος λόγος της αιτήσεως αναιρέσεως κατά μέρος του με το οποίο προσάπτεται στην προσβαλλόμενη απόφαση η αιτίαση ότι κρίνοντας ότι ο αναιρεσείων δεν δικαιούται μειώσεως του μισθώματος εκ του λόγου αυτού (της εμφανίσεως δηλαδή των ως άνω ελαττωμάτων), παραβίασε τις πιο πάνω διατάξεις των άρθρων 575 και 576 ΑΚ και έτσι υπέπεσε στην πλημμέλεια του άρθρου 560 παρ. 1 ΚΠολΔ, είναι βάσιμος και πρέπει, κατά παραδοχή του, να αναιρεθεί η προσβαλλόμενη απόφαση, να παραπεμφθεί η υπόθεση για περαιτέρω εκδίκαση στο ίδιο Πρωτοδικείο συντιθέμενο από άλλους δικαστές (άρθρο 580 παρ. 3 ΚΠολΔ) και να καταδικασθούν οι αναιρεσίβλητοι, λόγω της ήττας των, στη δικαστική δαπάνη του αναιρεσείοντος.

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Αναιρεί την 5783/2003 απόφαση του Πολυμελούς Πρωτοδικείου Αθηνών.

Παραπέμπει την υπόθεση για περαιτέρω εκδίκαση στο ίδιο Πρωτοδικείο με άλλη σύνθεση.

Καταδικάζει τους αναιρεσίβλητους στη δικαστική δαπάνη του αναιρεσείοντος, που την ορίζει σε χίλια εκατό (1100) ευρώ.

Κρίθηκε και αποφασίσθηκε στην Αθήνα στις 23 Μαΐου 2007.

Δημοσιεύθηκε στην Αθήνα, σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του, στις 6 Ιουνίου 2007.

Ο ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ