1257/2015 · Άρειος Πάγος (Supreme Civil and Criminal Court of Greece)

Απόφαση 1257 / 2015 (Δ, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)

Αριθμός 1257/2015

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Δ’ Πολιτικό Τμήμα

Συγκροτήθηκε από τους Δικαστές: Βασιλική Θάνου - Χριστοφίλου, Αντιπρόεδρο του Αρείου Πάγου, Γεώργιο Σακκά, Χαράλαμπο Καλαματιανό, Μαρία Χυτήρογλου και Σοφία Ντάντου, Αρεοπαγίτες.

Συνήλθε σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 3 Απριλίου 2015, με την παρουσία και του γραμματέα Αθανασίου Λιάπη, για να δικάσει μεταξύ:

Του αναιρεσείοντος: Ι. Π. του Γ., κατοίκου ..., ο οποίος παραστάθηκε αυτοπροσώπως με την ιδιότητά του ως δικηγόρου και διόρισε ως πληρεξουσίους του και τους δικηγόρους Χρήστο Βαρβαρίγο και Νεκτάριο Πολυχρονίου.

Του αναιρεσιβλήτου: Δήμου Παλαιού Φαλήρου, που εδρεύει στο Παλαιό Φάληρο Αττικής και εκπροσωπείται νόμιμα, ο οποίος εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο του Στυλιανό Κατσέλη με δήλωση του άρθρου 242 παρ. 2 ΚΠολΔ.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 22-10-2009 αγωγή του ήδη αναιρεσείοντος, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 334/2013 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 7146/2013 του Μονομελούς Εφετείου Αθηνών. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητεί ο αναιρεσείων με την από 24-11-2014 αίτησή του. Κατά τη συζήτηση της υπόθεσης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν όπως σημειώνεται πιο πάνω. Η Εισηγήτρια Αρεοπαγίτης Σοφία Ντάντου διάβασε την από 26-3-2015 έκθεσή της, με την οποία εισηγήθηκε την απόρριψη των λόγων αναίρεσης. Ο αναιρεσείων και οι πληρεξούσιοί του ζήτησαν την παραδοχή της αίτησης αναίρεσης και την καταδίκη του αντιδίκου μέρους στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Η διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ, κατά την οποία "ο οφειλέτης έχει υποχρέωση να εκπληρώσει την παροχή όπως απαιτεί η καλή πίστη, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη", εφαρμόζεται σε οποιαδήποτε ενοχή, ασχέτως αν αυτή απορρέει από σύμβαση ετεροβαρή ή αμφοτεροβαρή ή από άλλη δικαιοπραξία ή αν πηγάζει ευθέως από τον νόμο, εκτός αν προβλέπει άλλη ανάλογη ειδική προστασία ή αν συντρέχουν οι ειδικές προϋποθέσεις εφαρμογής του άρθρου 388 ΑΚ.

Παρέχει δε η διάταξη αυτή στο δικαστή τη δυνατότητα, όταν, λόγω συνδρομής ειδικών συνθηκών, η εμμονή στην εκπλήρωση της παροχής είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα που επιβάλλονται στις συναλλαγές, να την επεκτείνει ή να την περιορίσει, με βάση αντικειμενικά κριτήρια κατά τις αντιλήψεις που κρατούν στις συναλλαγές, στο επίπεδο εκείνο, το οποίο ανταποκρίνεται στις απαιτήσεις της συναλλακτικής καλής πίστης (Ολ.ΑΠ 9/1997).

Εξάλλου, από τις διατάξεις του άρθρου 7 (§§ 1 έως και 3) του ΠΔ/τος 34/1995 "Κωδικοποίηση διατάξεων νόμων περί εμπορικών μισθώσεων", προκύπτει, εκτός άλλων, ότι επί των εμπορικών και γενικά των προστατευομένων από το νόμο αυτό μισθώσεων, το μίσθωμα καθορίζεται ελεύθερα κατά την σύναψη της μίσθωσης από τους συμβαλλόμενους, αναπροσαρμόζεται δε κατά τα χρονικά διαστήματα και το ύψος που προβλέπεται στη σύμβαση.

Όρος για ποσοστιαία σταδιακή αναπροσαρμογή του μισθώματος, που συνομολογείται μετά την 1η Σεπτεμβρίου 1994, ισχύει και για χρόνο (συμβατικό ή με αναγκαστική παράταση), για τον οποίο δεν έχει προβλεφθεί σταδιακή αναπροσαρμογή, εφόσον τα μέρη δεν έχουν αποκλείσει την ισχύ του για χρόνο που δεν προβλέπεται από τη σύμβαση.

Αν δεν υπάρχει συμφωνία αναπροσαρμογής ή αυτή έχει εξαρτηθεί από άκυρη ρήτρα, η αναπροσαρμογή γίνεται μετά διετία από την έναρξη της σύμβασης, χωρίς δικαστική μεσολάβηση, στα ποσοστά που αναφέρονται στην §2 του ως άνω άρθρου. Στη συνέχεια χωρεί αναπροσαρμογή του μισθώματος με μόνη προϋπόθεση την πάροδο έτους από την προηγούμενη, ανέρχεται δε η αναπροσαρμογή αυτή σε ποσοστό 75% της μεταβολής του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή του μήνα της αναπροσαρμογής σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του προηγούμενου έτους (απλή δωδεκάμηνη μεταβολή), όπως αυτή υπολογίζεται από την Εθνική Στατιστική Υπηρεσία της Ελλάδος.

Τέλος με την §4 του αυτού άρθρου ορίστηκε ότι "σε κάθε περίπτωση μπορεί να ζητηθεί αναπροσαρμογή του μισθώματος με τη συνδρομή του άρθρου 388 του Αστικού Κώδικα". Εξάλλου, η αναφορά στο νόμο μόνο του τελευταίου άρθρου δεν υποδηλώνει βούληση αποκλεισμού αναπροσαρμογής του μισθώματος υπό τις προϋποθέσεις της εφαρμοστέας, όπως προαναφέρθηκε, σε κάθε οφειλή διάταξης του άρθρου 288 του ΑΚ (Ολ.ΑΠ 9/1997).

Ο εκμισθωτής, επομένως, δεν αποκλείεται, ενόψει και του άρθρου 44 του ως άνω ΠΔ/τος, που ορίζει ότι οι μισθώσεις του εν λόγω διατάγματος, εφόσον δεν ορίζεται κάτι άλλο σ’ αυτό, διέπονται από τους συμβατικούς όρους τους και τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα, να ζητήσει κατά το άρθρο 288 ΑΚ αναπροσαρμογή του οφειλόμενου αρχικού ή μετά από αναπροσαρμογή μισθώματος, εφόσον εξαιτίας προβλεπτών ή απρόβλεπτων περιστάσεων επήλθε αδιαμφισβήτητα τόσον ουσιώδης αύξηση της μισθωτικής αξίας του μισθίου ακινήτου, ώστε, με βάση τις συγκεκριμένες συνθήκες, η εμμονή του μισθωτή στην καταβολή του ίδιου μισθώματος να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα που απαιτούνται στις συναλλαγές και να επιβάλλεται, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, παρά την ανάγκη διασφάλισης των σκοπών του ως άνω νόμου και κατοχύρωσης της ασφάλειας των συναλλαγών, η οποία πρέπει πάντοτε να συνεκτιμάται, η αναπροσαρμογή του μισθώματος στο επίπεδο εκείνο το οποίο και αποκαθιστά τη διαταραχθείσα καλή πίστη (Ολ.ΑΠ 9/1997).

Ειδικότερα δε το έργο του δικαστηρίου, προκειμένου να αποφασίσει την αναπροσαρμογή, συνίσταται στη σύγκριση δύο ποσών, ήτοι του καταβαλλομένου μισθώματος και του "ελευθέρου" - για το οποίο κυρίως διεξάγεται ο δικαστικός αγώνας - το οποίο παριστάνει την αξία της χρήσης του μισθίου και το οποίο, ευρισκόμενο με βάση τα προσκομιζόμενα από τους διαδίκους συγκριτικά στοιχεία, πρέπει να καθορίζεται στην απόφαση.

Αν μεταξύ των δύο αυτών ποσών υπάρχει διαφορά δεν επιδικάζεται, αλλά πρέπει παραπέρα το δικαστήριο να κρίνει αν αυτή είναι τέτοια, ώστε κατά τις αρχές της καλής πίστης να δημιουργείται η ανάγκη αναπροσαρμογής. Ανάγκη δε αναπροσαρμογής κατά τις αρχές της καλής πίστης υπάρχει όταν λόγω ουσιώδους αύξησης της μισθωτικής αξίας του μισθίου επέρχεται ζημία στον εκμισθωτή, με τη μορφή απώλειας κέρδους, η οποία υπερβαίνει κατά τα συναλλακτικά ήθη τον κίνδυνο που αναλαμβάνει αυτός καταρτίζοντας τη μίσθωση με το συγκεκριμένο μίσθωμα, οπότε και περιορίζεται η ζημία του με τη δικαστική αύξηση του μισθώματος, επίσης και στην αντίστροφη περίπτωση που επέρχεται ζημία στο μισθωτή η οποία περιορίζεται με την ανάλογη μείωση του μισθώματος.

Στη συνέχεια και εφόσον διαπιστωθεί η ύπαρξη ανάγκης αναπροσαρμογής κατά την προεκτεθείσα έννοια, η αναπροσαρμογή δεν θα ακολουθήσει τυπικό μαθηματικό υπολογισμό και δεν θα χορηγηθεί ολόκληρη η προκύπτουσα διαφορά, αλλά θα ορισθεί το μίσθωμα στο επίπεδο εκείνο το οποίο αίρει τη δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά τη διαταραχθείσα καλή πίστη.

Περαιτέρω, το δικαίωμα αναπροσαρμογής κατά τη διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ είναι διαπλαστικό και κατά συνέπεια τόσο η αγωγή όσο και η απόφαση είναι διαπλαστικές. Αν λοιπόν πραγματοποιηθεί αναπροσαρμογή με δικαστική απόφαση, λόγω ακριβώς του διαπλαστικού της χαρακτήρα, του λοιπού ο περί του μισθώματος συμβατικός όρος (ήτοι η συμφωνία περί σταδιακής αναπροσαρμογής του μισθώματος) καταλύεται και δεν ισχύει για το μέλλον, αφού κρίνεται ότι είναι απρόσφορος πλέον να ρυθμίσει το ζήτημα του ύψους του μισθώματος.

Μετά από αυτήν (δικαστική αναπροσαρμογή και κατάλυση του περί του μισθώματος συμβατικού όρου) το μόνο που μπορεί να ισχύσει για το μέλλον είναι η νόμιμη αναπροσαρμογή που ρυθμίζεται με το άρθρο 7 § 3 του ως άνω ΠΔ/τος 34/1995, η δε απαιτούμενη από τον νόμο για την πραγματοποίηση αυτής ετήσια προθεσμία αρχίζει από το χρόνο που συντελείται η αναπροσαρμογή με την απόφαση του δικαστηρίου, δηλαδή από την επίδοση της αγωγής (Ολ.ΑΠ 3/2014).

Στην προκειμένη περίπτωση το Εφετείο κρίνοντας για την συνδρομή των προϋποθέσεων αναπροσαρμογής, κατά το άρθρο 288 ΑΚ, του καταβαλλόμενου μισθώματος και της ρήτρας της σταδιακής αναπροσαρμογής του, δέχθηκε, ανελέγκτως, τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά: "...Ο εναγόμενος Δήμος Παλαιού Φαλήρου, προκειμένου να εκμισθώσει ένα διαμέρισμα, ιδιοκτησίας του, επιφανείας 175 τ.μ., κείμενο στον τρίτο όροφο της επί της οδού ..., στο κέντρο της Αθήνας, πολυώροφης οικοδομής, προέβη, με την υπ’ αριθμ. .../24-9-1998 απόφαση της Δημαρχιακής Επιτροπής, σε πλειοδοτική προφορική επαναληπτική δημοπρασία στις 23-11-1998, η οποία κατακυρώθηκε στον ενάγοντα, ως μοναδικού πλειοδότη, με την υπ’ αριθμ. .../1998 απόφαση της Δημαρχιακής Επιτροπής.

Ακολούθως, καταρτίσθηκε μεταξύ των διαδίκων το από 1ης Δεκεμβρίου 1998 ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης, δυνάμει του οποίου ο εναγόμενος εκμίσθωσε στον ενάγοντα το πιο πάνω διαμέρισμα για χρονικό διάστημα τεσσάρων ετών, ήτοι από 1-12-1998 έως 30-11-2002, προκειμένου να χρησιμοποιηθεί από το μισθωτή ως δικηγορικό γραφείο.

Το μηνιαίο μίσθωμα ορίστηκε στο ποσό των 350.000 δραχμών (ή 1.027,15 ευρώ) για τα δύο πρώτα έτη της μίσθωσης, αναπροσαρμοζόμενο στη συνέχεια κατά ποσοστό 7% ετησίως και σε περίπτωση που ο μισθωτής παραμείνει στο μίσθιο μετά τη λήξη της συμβατικής διάρκειας της μίσθωσης, συμφωνήθηκε να αναπροσαρμόζεται κατά ποσοστό 10% ετησίως επί του καταβαλλόμενου μισθώματος του αμέσως προηγούμενου έτους, το οποίο θα καταβάλλεται στην αρχή κάθε μισθωτικού μήνα.

Η μίσθωση αυτή ως εμπορική ισχύει για δώδεκα έτη και προστατεύεται από τις διατάξεις του νόμου περί εμπορικών μισθώσεων, το δε μηνιαίο μίσθωμα διαμορφώθηκε από 1-12-2006 έως 30-11-2007 σε 1.893,93 ευρώ, από 1-12-2007 έως 30-11-2008 σε 2.083,32 ευρώ, από 1-12-2008 έως 30-11-2009 σε 2.291,65 ευρώ και από 1-12-2009 έως 30-11-2010 σε 2.520,82 ευρώ. Το μίσθιο βρίσκεται σε κεντρική περιοχή της πόλης, η οποία παρουσίαζε ιδιαίτερη εμπορική κίνηση πριν την εμφάνιση των συνθηκών της οικονομικής κρίσης που τα συμπτώματά της εμφανίστηκαν ήδη από το 2008.

Η κατασκευή της πολυκατοικίας στην οποία βρίσκεται το μίσθιο, ναι μεν ανατρέχει στα τέλη της δεκαετίας του 1940, όμως αυτή διατηρείται σε πολύ καλή κατάσταση, όπως και το μίσθιο διαμέρισμα, το οποίο έχει διαμορφωθεί να εξυπηρετεί κατοικία, η επιλογή δε να μισθωθεί από τον ενάγοντα για τη χρήση δικηγορικού γραφείου ανήκει στον ίδιο.

Κατά το χρόνο άσκησης της αγωγής (27-10-2009) είχαν αναφανεί ειδικές συνθήκες κατά τις οποίες η περιοχή του ένδικου μισθίου, όπως και το κέντρο γενικώς της πόλης, δεν έχαιρε της ίδιας εκτίμησης ως προς τη διαμονή και κυκλοφορία ανθρώπων και αγαθών, εντεύθεν δε είχε υποστεί σταδιακή μείωση η ζήτηση για εκμίσθωση ακινήτων ειδικά αυτών που χρησιμοποιούνται ως γραφεία για επαγγελματική χρήση.

Η διαμορφωθείσα κατάσταση είχε ως συνέπεια την πτώση των τιμών των μισθωμάτων σε σχέση με αυτές που είχαν επιτευχθεί σε προηγούμενους χρόνους και αφορούσαν μισθώσεις, οι οποίες είχαν καταρτισθεί τα προηγούμενα έτη. Η συνιδιοκτήτρια διαμερίσματος της ιδίας όπου και το μίσθιο πολυκατοικίας, Α. Μ., στην υπ’ αρ. .../2012 ένορκη βεβαίωση κατέθεσε ότι το διαμέρισμά της, πέμπτου ορόφου, είναι προνομιακό, ρετιρέ, έχει επιφάνεια 250 τ.μ., βεράντα γύρω - γύρω και απεριόριστη θέα στην ...

και όλη την Αθήνα. Ότι αμέσως με το θάνατο του συζύγου της το έτος 2010 προσπαθεί να το εκμισθώσει πλην όμως δεν μπορεί να βρει μισθωτή παρόλο που ζητεί μίσθωμα μόνο 1.000 ευρώ κατά μήνα. Με το από 10-7-2007 ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης ο δικηγόρος Γ. Κ. μίσθωσε ως δικηγορικό γραφείο διαμέρισμα πέντε δωματίων και λοιπών βοηθητικών χώρων στην πολυκατοικία των οδών ...

αντί μισθώματος 1.100 ευρώ κατά μήνα για το μισθωτικό διάστημα από 1-8-2007 έως 31-7-2013. Περαιτέρω τα λοιπά επικαλούμενα από τον ενάγοντα συγκριτικά στοιχεία δεν κρίνονται πρόσφορα για την αναζήτηση του μισθώματος που μπορεί να διαμορφωθεί υπό συνθήκες ελεύθερης αγοράς κατά το ως άνω κρίσιμο διάστημα διότι αφορούν παλαιές μισθώσεις ή γραφεία με μικρή επιφάνεια, επομένως δεν προσιδιάζουν στα χαρακτηριστικά του επίδικου.

Εξάλλου, το επικαλούμενο από τον ίδιο με τις προτάσεις του συγκριτικό στοιχείο, ήτοι ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης καταρτισθέν μετά τη συζήτηση της αγωγής στο πρωτοβάθμιο Δικαστήριο για πρώτη φορά ενώπιον του δευτεροβαθμίου δικαστηρίου κατ’ άρθρο 529 Κ.Πολ.Δ., δεν προσκομίζεται στη δικογραφία και επομένως δεν κατέστη δυνατό να ληφθεί υπόψη.

Η πλευρά του εκμισθωτή Δήμου επικαλείται εξαγόμενες από το διαδίκτυο αγγελίες (προσφορές) για την εκμίσθωση ακίνητων από ειδικές κτηματομεσιτικές ιστοσελίδες, οι οποίες λαμβάνονται υπόψη και συνεκτιμώνται με τα υπόλοιπα αποδεικτικά μέσα στην παρούσα ειδική διαδικασία (ΑΠ 508/2010). Κατ’ αυτές διαμερίσματα μεγάλης επιφάνειας περί τα 150 τ.μ.

στο ... προσφέρονται προς εκμίσθωση με μίσθωμα από 1.800 έως 2.500 ευρώ κατά μήνα. Πέραν αυτών, αποτελεί κοινή γνώση, εκτός του γεγονότος της πτώσης της τιμής του τιμάριθμου, η αλλαγή των συνθηκών ως αποτέλεσμα της οικονομικής κρίσης και στην περιοχή του ... που βέβαια επιδεινώθηκε αργότερα σε χρόνο που δεν αφορά την ένδικη υπόθεση.

Με βάση όλα τα παραπάνω αποδειχθέντα πραγματικά περιστατικά, το ύψος του καταβαλλόμενου μηνιαίου μισθώματος με το συμβατικό καθορισμό σε 2.291,65 ευρώ από 1-12-2008 και μέχρι την άσκηση της ένδικης αγωγής (27-10-2009) τελεί σε δυσαναλογία με τη μισθωτική αξία του μισθίου, καθόσον επήλθε ουσιώδης μείωση της μισθωτικής αξίας του τελευταίου, μεταξύ δε του συμβατικά καταβαλλόμενου μισθώματος και του ελεύθερου τοιούτου υπάρχει σημαντική διαφορά, ώστε επιβάλλεται κατά τις αρχές της καλής πίστης, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη, η αναπροσαρμογή του πρώτου.

Ενόψει των προαναφερόμενων, σύμφωνα με τη θέση και την κατάσταση του μισθίου και τις ειδικές συνθήκες που κρατούν στην περιοχή που βρίσκεται το μίσθιο, κατά το χρόνο επίδοσης της αγωγής, το μίσθωμα, το οποίο θα μπορούσε να αποδώσει το μίσθιο σε καθεστώς ελεύθερης μίσθωσης κατά τον ίδιο χρόνο, σύμφωνα με τις αρχές της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, ανέρχεται στο ποσό των 1.800 ευρώ μηνιαίως, πλέον χαρτοσήμου.

Η διαφορά αυτή μεταξύ του μισθώματος που συμφωνήθηκε και αυτού που προκύπτει από την άνω πραγματική αξία του μισθίου, για τον προαναφερθέντα χρόνο, καθιστά την εμμονή στη συμφωνηθείσα εκπλήρωση αντίθετη προς την εντιμότητα και ευθύτητα που απαιτούνται στις συναλλαγές. Επιβάλλεται λοιπόν από τις αρχές της καλής πίστης και τα συναλλακτικά ήθη και αφού συνεκτιμηθεί και η ανάγκη για την ασφάλεια των συναλλαγών, η αναπροσαρμογή (μείωση) του μισθώματος στο ανωτέρω ποσό των 1.800 ευρώ κατά μήνα.

Με τη μείωση αυτή αίρεται η δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθίσταται η διαταραχθείσα καλή πίστη. Το ίδιο ισχύει και για τη ρήτρα σταδιακής αναπροσαρμογής, η οποία πρέπει να ορισθεί στο ποσοστό του 5% αντί αυτού που είχε συμβατικά ορισθεί του 10%. Υπόψη ότι το εν λόγω αίτημα της αγωγής για μείωση του συμβατικού ποσοστού αναπροσαρμογής είναι νόμιμο, στηριζόμενο στη ίδια διάταξη του άρθρου 288 Α.Κ. (Ε.Α. 6494/2011).

Κατ’ ακολουθία των ανωτέρω, το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο, το οποίο δέχθηκε την δυσαναλογία του μηνιαίου μισθώματος που είχε διαμορφωθεί συμβατικά, όπως και αυτή του ετήσιου ποσοστού αναπροσαρμογής, δεν έσφαλε και ορθώς ερμήνευσε και εφάρμοσε τη διάταξη του άρθρου 288 Α.Κ., επιπρόσθετα καλώς εκτίμησε τα προσκομιζόμενα νομίμως ενώπιόν του αποδεικτικά μέσα, όσα δε, αντίθετα υποστηρίζονται με τους λόγους των αντιθέτων εφέσεων είναι αβάσιμα και απορριπτέα, όπως είναι οι λόγοι αυτοί και οι εφέσεις στο σύνολό τους...".

Με το πρώτο τμήμα του πρώτου λόγου αναίρεσης ο αναιρεσείων αποδίδει στην προσβαλλόμενη απόφαση την πλημμέλεια από το άρθρο 559 αριθ. 1 ΚΠολΔ, με την αιτίαση ότι το Εφετείο εσφαλμένα εφάρμοσε τη διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ, δεδομένου ότι το ποσό των 1800 ευρώ, που καθόρισε ως μηνιαίο μίσθωμα του επίδικου μισθίου δεν δικαιολογείται από την αντικειμενική καλή πίστη, αφού παρόμοιο μίσθωμα δεν απαντάται σε καμία καταρτισμένη μίσθωση, αλλά εμπεριέχεται σε απλές προτάσεις προς κατάρτιση συμβάσεως, απευθυνόμενες προς το κοινό μέσω διαδικτυακών ιστοσελίδων.

Όπως, όμως, προκύπτει από την προσβαλλόμενη απόφαση το Εφετείο κατά την ανέλεγκτη αναιρετικά κρίση του δέχθηκε, ότι υπήρχε διαφορά μεταξύ του ελεύθερου και του οφειλόμενου μισθώματος με συνέπεια να συντρέχει λόγος αναπροσαρμογής του σύμφωνα με τις αρχές της καλής πίστης και τα συναλλακτικά ήθη ότι η εμμονή στην συμφωνηθείσα εκπλήρωση είναι αντίθετη προς την εντιμότητα και ευθύτητα, που επιβάλλονται στις συναλλαγές και ότι η αναπροσαρμογή - μείωση του μισθώματος, στο ποσό των 1800 ευρώ από 2.291,65 ευρώ και ότι ο προσδιορισμός της ρήτρας σταδιακής αναπροσαρμογής σε 5% από 10%, που είχε συμφωνηθεί συμβατικά αίρουν την δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθίσταται η διαταραχθείσα καλή πίστη.

Με τις παραδοχές αυτές το Εφετείο δεν παραβίασε την ουσιαστικού δικαίου διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ και κατά συνέπεια ο ανωτέρω λόγος κατά το προαναφερθέν τμήμα είναι αβάσιμος μόνον κατά το πρώτο τμήμα, που αφορά την αναπροσαρμογή του μισθώματος. Αντίθετα κρίνοντας, το Εφετείο αναφορικά με την ετήσια αναπροσαρμογή ότι αυτή ανέρχεται σε ποσοστό 5% επί του μισθώματος του προηγούμενου μισθωτικού έτους και όχι σε ποσοστό 75% της μεταβολής του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή του μήνα αναπροσαρμογής σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του προηγούμενου έτους (απλή δωδεκάμηνη μεταβολή) έσφαλε σύμφωνα με τα εκτιθέμενα στην προηγηθείσα νομική σκέψη περί την ερμηνεία των προαναφερομένων ουσιαστικού δικαίου διατάξεων.

Συνεπώς ο από τον αριθ. 1 του άρθρου 559 ΚΠολΔ ταύτα υποστηρίζων πρώτος λόγος αναίρεσης κατά το δεύτερο τμήμα του πρέπει να γίνει δεκτός ως βάσιμος. Αναφορικά δε με την αιτίαση ότι "το ποσό των 1800 ευρώ που καθόρισε ως μηνιαίο μίσθωμα του επιδίκου δεν δικαιολογείται από την αντικειμενική κρίση" ο ως άνω λόγος είναι απορριπτέος, γιατί με το μέρος του αυτό πλήττεται η κατ’ άρθρο 561 παρ. 1 ΚΠολΔ αναιρετικά ανέλεγκτη ουσιαστική κρίση του Δικαστηρίου της ουσίας.

Με το δεύτερο τμήμα του πρώτου λόγου αναίρεσης ο αναιρεσείων αποδίδει στην προσβαλλόμενη απόφαση την πλημμέλεια από το άρθρο 559 αριθ. 19 ΚΠολΔ με την αιτίαση ότι το Εφετείο παραβίασε εκ πλαγίου την ως άνω ουσιαστικού δικαίου διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ λόγω ανεπαρκών και αντιφατικών αιτιολογιών αναφορικά με την αναπροσαρμογή του μηνιαίου μισθώματος σε 1800 ευρώ και της ρήτρας σταδιακής αναπροσαρμογής κατά ποσοστό 5% ετησίως ως προς "το μηνιαίο μίσθωμα του επιδίκου που θα πρέπει να ορισθεί σε 1800 ευρώ το οποίο θα αναπροσαρμόζεται κατά 5% ετησίως, όταν δέχεται ότι η εν γένει οικονομία βαίνει επιδεινούμενη διότι δεν εκτίθενται τα πραγματικά περιστατικά που δικαιολογούν την εν λόγω κρίση".

Με τις ανωτέρω παραδοχές το Εφετείο διέλαβε στην απόφασή του επαρκείς και χωρίς αντιφάσεις αιτιολογίες ως προς την συνδρομή των προϋποθέσεων εφαρμογής του άρθρου 288 ΑΚ, γεγονός, που καθιστά εφικτό τον αναιρετικό έλεγχο. Ειδικότερα: α) Προσδιορίζει τόσο τα κατά την σύναψη της μίσθωσης, όσο και κατά την άσκηση της αγωγής πραγματικά περιστατικά, τα αναγόμενα στην μισθωτική αξία του μισθίου, ακινήτου, ώστε να καθίσταται εφικτή η αναγκαία για την εφαρμογή της διάταξης του άρθρου 288 ΑΚ σύγκριση, β) Διευκρινίζει ότι είναι μόνιμη η μεταβολή των συνθηκών κατά το διάστημα από την σύναψη της μίσθωσης μέχρι το χρόνο άσκησης της αγωγής, γ) Αναφέρει ότι εξαιτίας απρόβλεπτων περιστάσεων επήλθε αδιαμφισβήτητα τόσο ουσιώδης μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου ακινήτου, ώστε με βάση τις συγκεκριμένες συνθήκες η εμμονή του εκμισθωτή και ήδη αναιρεσιβλήτου να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα, που απαιτούνται στις συναλλαγές και να επιβάλλεται σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη η αναπροσαρμογή - μείωση τόσο του μηνιαίου μισθώματος όσο και της ρήτρας της σταδιακής αναπροσαρμογής του και δ) Διευκρινίζει τον αιτιώδη σύνδεσμο (συνάφεια) ανάμεσα στην μεταβολή των συνθηκών και την ουσιώδη απόκλιση του μισθώματος.

Επειδή, από τις διατάξεις των άρθρων 106, 335, 338, 340 και 346 του ΚΠολΔ προκύπτει, ότι το δικαστήριο της ουσίας προκειμένου να σχηματίσει το αποδεικτικό πόρισμα αναφορικώς με τους πραγματικούς ισχυρισμούς των διαδίκων, που έχουν ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης και έχουν ανάγκη αποδείξεως υποχρεούται να λάβει υπόψη όλα τα αποδεικτικά μέσα τα οποία νομίμως επικαλούνται και προσκομίζουν οι διάδικοι, χωρίς πάντως να είναι ανάγκη να γίνεται χωριστή αξιολόγηση του καθενός.

Η παραβίαση της υποχρεώσεως αυτής ιδρύει τον προβλεπόμενο από το άρθρο 559 αρ. 11 περ. γ’ του ΚΠολΔ λόγο αναιρέσεως. Ο λόγος αυτός απορρίπτεται ως αβάσιμος κατ’ ουσίαν, όταν το δικαστήριο βεβαιώνει στην απόφασή του ότι έλαβε υπόψη τα συγκεκριμένα αποδεικτικά μέσα για τα οποία προτείνεται ο λόγος αναιρέσεως ή προκειμένου περί εγγράφων, όταν έλαβε υπόψη όλα τα με επίκληση προσκομισθέντα από τους διαδίκους έγγραφα, έστω και χωρίς να γίνεται ειδική μνεία ή αξιολόγηση καθενός από αυτά, εκτός αν, παρά τη διαβεβαίωση αυτή, από το περιεχόμενο της αποφάσεως και ιδίως από τις αιτιολογίες της καταλείπονται αμφιβολίες για τη συνεκτίμηση όλων ή ορισμένων εγγράφων, οπότε και μόνον είναι κατ’ ουσίαν βάσιμος ο πιο πάνω λόγος.

Με τον δεύτερο λόγο αναίρεσης αποδίδεται στην προσβαλλόμενη απόφαση η πλημμέλεια του άρθρου 559 αριθ. 1 περ. γ’ ΚΠολΔ και συγκεκριμένα ότι το Εφετείο προκειμένου να διαμορφώσει την κρίση του περί του ύψους της αναπροσαρμογής του μισθώματος δεν έλαβε υπόψη του προς συναγωγή από αυτά εμμέσου αποδείξεως και τα ακόλουθα αποδεικτικά μέσα που αφορούσαν μισθωτήρια στα ακόλουθα ακίνητα:

α) Διαμέρισμα 160 τ.μ. επί της οδού ..., κατασκευής έτους 1980 αντί σημερινού μισθώματος 822 ευρώ, β) γραφείο 60 τ.μ. επί της οδού ..., έτους κατασκευής 1973, αντί σημερινού μισθώματος 300 ευρώ, γ) γραφείο 50 τ.μ. επί της οδού ..., έτους κατασκευής 1973, αντί σημερινού μισθώματος 265 ευρώ, δ) γραφείο 65 τ.μ. επί της οδού ..., έτους κατασκευής 1962, αντί σημερινού μισθώματος 462 ευρώ, ε) γραφείο 90 τ.μ.

επί της οδού ..., κατασκευής έτους 1955, αντί σημερινού μισθώματος 500 ευρώ και ζ) γραφείο 86 τ.μ. επί της οδού ... αντί σημερινού μισθώματος 400 ευρώ. Ο λόγος αυτός είναι απορριπτέος ως αβάσιμος, διότι όσον αφορά τα ανωτέρω μισθωτήρια το Εφετείο αφού τα έλαβε υπόψη του στην συνέχεια τα έκρινε απρόσφορα, αφού στην απόφασή του ειδικώς μνημονεύει ότι "περαιτέρω τα λοιπά επικαλούμενα από τον ενάγοντα συγκριτικά στοιχεία δεν κρίνονται πρόσφορα για την αναπροσαρμογή - μείωση του μισθώματος...".

Αναφορικά όμως με την αιτίαση ότι τα εν λόγω μισθωτήρια τα έκρινε απρόσφορα, ο λόγος κατά το μέρος αυτό είναι απαράδεκτος, διότι πλήττεται η ανέλεγκτη αναιρετικά ουσιαστική κρίση του Δικαστηρίου της ουσίας (άρθρο 561 παρ. 1 ΚΠολΔ).

Κατ’ ακολουθία των ανωτέρω πρέπει ν’ αναιρεθεί εν μέρει η προσβαλλόμενη απόφαση και συγκεκριμένα μόνον κατά το μέρος, που αφορά το ποσοστό της ετήσιας αναπροσαρμογής επί του μισθώματος του προηγούμενου μισθωτικού έτους, να παραπεμφθεί η υπόθεση κατά το αναιρούμενο μέρος της για περαιτέρω εκδίκαση στο εκδόσαν την απόφαση ίδιο Δικαστήριο, συντιθέμενο από άλλο Δικαστή (άρθρο 580 παρ. 3 ΚΠολΔ) και να καταδικασθεί ο αναιρεσίβλητος στην πληρωμή της δικαστικής δαπάνης του αναιρεσείοντος κατ’ άρθρα 176 παρ. 1 και 183 ΚΠολΔ. Τέλος μετά την προσθήκη της παρ. 4 στο άρθρο 495 ΚΠολΔ με το άρθρο 12 του Ν. 4055/2012, που ισχύει από 2.4.2012, λόγω της νίκης του αναιρεσείοντα - καταθέσαντα πρέπει να διαταχθεί η απόδοση του παραβόλου στον καταθέσαντα αναιρεσείοντα.

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Αναιρεί εν μέρει την υπ’ αριθμ. 7146/2013 απόφαση του Μονομελούς Εφετείου Αθηνών, όπως στο σκεπτικό.

Παραπέμπει την υπόθεση, κατά το ως άνω αναιρούμενο μέρος της, όπως αναφέρεται στο σκεπτικό, για περαιτέρω εκδίκαση στο ίδιο Εφετείο, συντιθέμενο από άλλον Δικαστή.

Διατάσσει την απόδοση του παραβόλου στον καταθέσαντα αναιρεσείοντα. Και

Καταδικάζει τον αναιρεσίβλητο στην πληρωμή της δικαστικής δαπάνης του αναιρεσείοντος από δύο χιλιάδες τριακόσια (2.300) ευρώ.

ΚΡΙΘΗΚΕ και αποφασίσθηκε στην Αθήνα στις 25 Ιουνίου 2015.

Η ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ

ΔΗΜΟΣΙΕΥΘΗΚΕ στην Αθήνα σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του στις 22 Οκτωβρίου 2015.

Ο ΠΡΟΕΔΡΕΥΩΝ ΑΡΕΟΠΑΓΙΤΗΣ Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ