1256/2007 · Άρειος Πάγος (Supreme Civil and Criminal Court of Greece)

Απόφαση 1256 / 2007 (Δ, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)

Αριθμός 1256/2007

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Δ' Πολιτικό Τμήμα

ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από τους Δικαστές: Αθανάσιο Κρητικό, Αντιπρόεδρο, Αχιλλέα Νταφούλη, Ελένη Μαραμαθά, Πλαστήρα Αναστασάκη και Δημήτριο Πατινίδη, Αρεοπαγίτες.

ΣΥΝΗΛΘΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 12 Ιανουαρίου 2007, με την παρουσία και της Γραμματέως Μάρθας Ψαραύτη, για να δικάσει μεταξύ:

Του αναιρεσείοντος: Συνεταιρισμού με την επωνυμία "ΣΥΝΕΤΑΙΡΙΣΜΟΣ ΕΜΠΟΡΩΝ ΗΛΕΚΤΡΙΚΩΝ ΟΙΚΙΑΚΩΝ ΣΥΣΚΕΥΩΝ Συν. Π.Ε.", που εδρεύει στη Δάφνη Αττικής και εκπροσωπείται νόμιμα. Παραστάθηκε ο Πρόεδρος του συνεταιρισμού ..... , ο οποίος διόρισε στο ακροατήριο ως πληρεξούσιό του τον δικηγόρο Χρήστο Μανιάτη.

Του αναιρεσίβλητου: ..... , ο οποίος παραστάθηκε με την πληρεξούσια δικηγόρο του Μαριέττα Γεωργούλη.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 5 Δεκεμβρίου 2003 αγωγή του ήδη αναιρεσίβλητου, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 2103/2004 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 2904/2005 οριστική του Εφετείου Αθηνών. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητεί ο αναιρεσείων με την από 15 Ιουνίου 2005 αίτησή του.

Κατά τη συζήτηση της αίτησης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν, όπως σημειώνεται πιο πάνω. Ο Εισηγητής Αρεοπαγίτης Δημήτριος Πατινίδης, ανέγνωσε την από 6 Δεκεμβρίου 2006 έκθεσή του, με την οποία εισηγήθηκε την απόρριψη της κρινόμενης αίτησης αναίρεσης. Ο πληρεξούσιος του αναιρεσείοντος ζήτησε την παραδοχή της αίτησης, η πληρεξούσια του αναιρεσιβλήτου την απόρριψή της και καθένας την καταδίκη του αντίδικου μέρους στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Ι. Στο άρθρο 5 παρ. 1 και 2 εδ. α' του ν. 813/1978, όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 1 του ν. 2041/1-5-1992 ορίζεται ότι "το μίσθωμα κατά τη σύναψη της μίσθωσης καθορίζεται ελεύθερα από τους συμβαλλόμενους και αναπροσαρμόζεται κατά τα χρονικά διαστήματα και το ύψος που ορίζονται στη σύμβαση. Ορος για ποσοστιαία σταδιακή αναπροσαρμογή του μισθώματος, που συνομολογείται μετά την έναρξη ισχύος του παρόντος νόμου, ισχύει και για χρόνο (συμβατικό ή με αναγκαστική παράταση) για τον οποίο δεν έχει προβλεφθεί σταδιακή αναπροσαρμογή, εφόσον τα μέρη δεν έχουν αποκλείσει την ισχύ του για χρόνο μη προβλεπόμενο από τη σύμβαση". Από τις ανωτέρω διατάξεις προκύπτει ότι ο συμβατικός όρος για ποσοστιαία σταδιακή αναπροσαρμογή του μισθώματος ισχύει, είτε συνομολογήθηκε πριν την έναρξη ισχύος του παραπάνω ν. 2041/1992, ήτοι την 1-5-1992, με βάση τις προϊσχύουσες διατάξεις, του άρθρου 4 του ν. 1598/1986, άρθρ. 10 του ν. 1738/1987, άρθρ. 1 ν. 1861/1989 και άρθρ. 6 παρ. 1 του ν. 1848/1990, είτε μετά την έναρξη ισχύος του. Η παραπάνω σταδιακή αναπροσαρμογή ισχύει και για το χρόνο αναγκαστικής παράτασης της μίσθωσης, εκτός αν αυτή έχει αποκλεισθεί συμβατικά, ή έχει εξαρτηθεί από άκυρη ρήτρα (Ολ. ΑΠ 9/1992).

Συνεπώς αν υπάρχει συμβατική πρόβλεψη για αναπροσαρμογή του μισθώματος σταδιακή ή κατ' άλλο τρόπο, υποχωρεί η εφαρμογή της διάταξης του άρθρου 7 παρ. 2, 3 του Π.Δ/τος 34/1995 για τον προσδιορισμό του μισθώματος βάσει της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου και περαιτέρω, κατ' έτος αναπροσαρμογής στο 75% του τιμαρίθμου του κόστους ζωής, με τη διευκρίνιση ότι η συνομολόγηση συμφωνίας αποκλεισμού της σταδιακής αναπροσαρμογής, κατά το χρόνο της αναγκαστικής παράτασης της μίσθωσης, πρέπει να συνάγεται σαφώς (ΑΠ 177/2003, ΑΠ 809/1997).

Η ρύθμιση δηλαδή αυτή έχει γίνει δεκτή από τη νομολογία για το καθεστώς που ίσχυε είτε πριν είτε μετά το ν. 2041/1992, ότι, δηλαδή, αν έχει συμφωνηθεί στη σύμβαση ότι το μίσθωμα θα αναπροσαρμόζεται σταδιακά κατά το ποσοστό που συμφώνησαν οι συμβαλλόμενοι, η σταδιακή αυτή αναπροσαρμογή θα εφαρμόζεται όχι μόνο για το συμβατικό χρόνο αλλά και εκείνο της αναγκαστικής παράτασης της μίσθωσης, εκτός αν τα συμβαλλόμενα μέρη απέκλεισαν στη σύμβαση την αναπροσαρμογή αυτή για το χρόνο της αναγκαστικής παράτασης της μισθώσεως (βλ.

ήδη άρθρ. 7 παράγρ. 1 εδ. β' π.δ. 34/1995, που ενσωμάτωσε τη σχετική διάταξη του άρθρου 2 παράγ. 9 ν. 2235/1994). Εξάλλου, κατά την παρ. 3 του ν. 2041/1992, η αναπροσαρμογή του μισθώματος, που κατά τη διάταξη αυτή ανέρχεται σε ποσοστό 75% του τιμαρίθμου του κόστους ζωής, όπως αυτός έχει καθορισθεί από την Τράπεζα της Ελλάδος για τους αμέσως προηγούμενους 12 μήνες, γίνεται κάθε έτος, το εκάστοτε δε αναπροσαρμοζόμενο μίσθωμα καθίσταται απαιτητό από την κοινοποίηση της έγγραφης όχλησης του εκμισθωτή (παρ. 5).

Από τις παραπάνω διατάξεις, οι οποίες, κατ' άρθρο 7 παραγ. 2 ν. 2041/1992 έχουν εφαρμογή και στις μισθώσεις που παρατείνονται αναγκαστικά με τον ως άνω νόμο, καθώς και σε κάθε ισχύουσα σύμβαση, αν δεν υπάρχει ειδική συμφωνία των μερών, προκύπτει ότι η αναπροσαρμογή του μισθώματος στις ρυθμιζόμενες με το ν. 813/1978 και ήδη με το Π.Δ. 34/1995 μισθώσεις, συντελείται αυτόματα, χωρίς δικαστική παρέμβαση, μετά πάροδο διετίας από την έναρξη της μισθώσεως, ανεξάρτητα από οποιαδήποτε όχληση του εκμισθωτή, η οποία απαιτείται μόνο για να καταστεί το μίσθωμα απαιτητό.

Αν δεν ασκηθεί όχληση ή αυτή βραδύνει, επέρχεται απώλεια σε βάρος του εκμισθωτή, ο οποίος δεν δικαιούται για το διάστημα που παρήλθε να απαιτήσει την καταβολή του αυτομάτως αναπροσαρμοσθέντος ποσού έστω και αν αυτό δεν είναι απαιτητό (ΑΠ 1082/2001). Στην προκειμένη περίπτωση, όπως προκύπτει από την προσβαλλόμενη απόφαση, το εφετείο δέχθηκε ανελέγκτως ότι αποδείχθηκαν τα παρακάτω πραγματικά περιστατικά:

Με το από 9-8-1993 ιδιωτικό συμφωνητικό μισθώσεως ο ενάγων - εκκαλών εκμίσθωσε στον εναγόμενο συνεταιρισμό μια πολυώροφη οικοδομή, αποτελούμενη από υπόγειο, ισόγειο, πρώτο και δεύτερο ορόφους, καθώς και το δώμα με το υπάρχον σ' αυτό κτίσμα, συνολικού εμβαδού 1258,65 τ.μ., που βρίσκεται στους ....... Αττικής, για να χρησιμοποιηθεί από τον εναγόμενο συνεταιρισμό για τη στέγαση των γραφείων, των εκθετηρίων, του τυχόν καταστήματος πωλήσεως ηλεκτρικών οικιακών συσκευών, καθώς και των αποθηκών του.

Η διάρκεια της μίσθωσης συμφωνήθηκε για έξι (6) χρόνια και έληγε την 31-10-1999. Ως μίσθωμα συμφωνήθηκε το ποσό των 1.100.000 δραχμών μηνιαίως για το πρώτο έτος της μισθώσεως, αναπροσαρμοζόμενο κατ' έτος κατά ποσοστό 12% επί του καταβαλλομένου μισθώματος του εκάστοτε αμέσως προηγούμενου έτους. Με τον όρο 1 του ως άνω μισθωτηρίου συμφωνήθηκε ότι ο μισθωτής θα είχε το δικαίωμα, με μονομερή έγγραφη δήλωσή του προς τον εκμισθωτή, να παρατείνει την μίσθωση για χρονικό διάστημα μέχρι και 3 ετών ακόμη από της λήξεως της μισθώσεως την 31-10-1999, δηλαδή μέχρι την 31-10-2002, ενώ με τον όρο 4 του μισθωτηρίου ορίσθηκε ότι ίδια ετήσια αύξηση του μισθώματος, δηλαδή 12% επί του καταβαλλομένου μισθώματος του εκάστοτε αμέσως προηγούμενου μισθωτικού έτους, θα ισχύει και στην περίπτωση της σύμφωνα με τον όρο 1 μονομερούς παρατάσεως της μισθώσεως από τον μισθωτή μέχρι και τριών ακόμη ετών από της 31-10-1999.

Με τον όρο 5 του μισθωτηρίου συμφωνήθηκε ότι μαζί με το μίσθωμα που θα ήταν καταβλητέο εντός του πρώτου πενθημέρου κάθε ημερολογιακού μηνός, ο μισθωτής θα καταβάλλει στον εκμισθωτή το 1/2 του τέλους χαρτοσήμου καθώς και τον συμπληρωματικό φόρο επί του μισθώματος εξ οικοδομών από ποσοστό 3% επί του μισθώματος, ενώ με τον όρο 12 του μισθωτηρίου συμφωνήθηκε ότι σε κάθε αναπροσαρμογή του μισθώματος θα γίνεται ανάλογη προσαρμογή και της εγγυήσεως που είχε ορισθεί με τον ίδιο όρο στο ποσό των 2.200.000 δραχμών, ήτοι των 6456,35 ευρώ.

Κατά τη συμβατική διάρκεια της μισθώσεως των έξι ετών ο εναγόμενος κατέβαλε τα μισθώματα, κατά τα συμφωνηθέντα, που ανήρχοντο στο ποσό των 5689,14 ευρώ για το έκτο έτος, πλέον των αναλογούντων από 1,8% για τέλη χαρτοσήμου και του 3% για τον αναλογούντα συμπληρωματικό φόρο επί του εκάστοτε μηνιαίου μισθώματος, καθώς και τις συμφωνηθείσες προσαυξήσεις της εγγυήσεως μέχρι την 1-11-1998 που, κατά την ημερομηνία αυτή, ανερχόταν στο ποσό των 11.378,28 ευρώ.

Η μίσθωση αυτή, που έληγε συμβατικά στις 31-10-1999, παρατάθηκε αναγκαστικά, ως υπαγόμενη στο ν. 813/1978, με τους τροποποιήσαντες αυτό νόμους, ήτοι το π.δ/γμα 34/1995, το ν. 2235/1999 και το ν. 2741/1999, μέχρι 31-10-2002 και στη συνέχεια μέχρι την 31-10-2005. Ετσι δεν προέκυψε ανάγκη να προβεί ο εναγόμενος μισθωτής στη δήλωση περί παρατάσεως της μισθώσεως για τα τρία έτη, όπως συμφωνήθηκε με τον όρο 1 της συμβάσεως μισθώσεως, που προαναφέρθηκε.

Ο εναγόμενος συνέχισε μέχρι την άσκηση της αγωγής να κάνει ανενόχλητη χρήση του μισθίου, καταβάλλοντας ως μηνιαίο μίσθωμα το ίδιο ποσό των 5689,14 ευρώ, που κατέβαλλε κατά το έκτο έτος της μισθώσεως, πλέον αναλογούντων σ'αυτό τελών χαρτοσήμου και συμπληρωματικού φόρου, αρνούμενος να καταβάλει τα ποσά που προέκυπταν από την οφειλόμενη έκτοτε αναπροσαρμογή κάθε μηνιαίου μισθώματος, των τελών και της εγγυήσεως, παρά τις εξώδικες προσκλήσεις του ενάγοντος, που του επιδόθηκαν στις 12-12-1997, 25-11-1998, 20-12-1999 και 10-10-2003 (κατά τις αναφερόμενες εκθέσεις επιδόσεως), που ήταν σαφείς οχλήσεις για την εκπλήρωση της παροχής κατά τον συμφωνηθέντα όρο της προσαυξήσεως.

Συνεπώς, σύμφωνα με τα προεκτεθέντα, τόσο για το συμφωνημένο χρονικό διάστημα, όσο και για το διάστημα της αναγκαστικής παράτασης της μίσθωσης, ισχύει η συμφωνημένη σταδιακή αναπροσαρμογή του 12% ετησίως, δεδομένου ότι τα συμβληθέντα μέρη δεν είχαν αποκλείσει την ισχύ του όρου 4 για σταδιακή αναπροσαρμογή του μισθώματος για χρόνο μη προβλεπόμενο από τη σύμβαση.

Με βάση τα δεδομένα αυτά το εφετείο έκρινε ότι ο εναγόμενος συνεταιρισμός είναι υποχρεωμένος να καταβάλει στο ενάγοντα τα αιτηθέντα ποσά, τόσο για την αναπροσαρμογή από 12% ετησίως επί του εκάστοτε συμβατικώς καθορισθέντος μισθώματος κατά τον χρόνο της πρώτης τριετίας πέρα του συμβατικού χρόνου της μίσθωσης, όσο και κατά ποσοστό 75% της μεταβολής του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή του μήνα της αναπροσαρμογής σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του προηγούμενου έτους, όπως αυτή υπολογίζεται από την Εθνική Στατιστική Υπηρεσία της Ελλάδος, που ανερχόταν σε ποσοστό 2,5% (75%χ3,3%) επί του αντιστοίχως καταβαλλομένου μισθώματος (όπως ζητούσε με την αγωγή ο αναιρεσίβλητος), ήτοι σε ποσοστό μικρότερο του δικαιουμένου από 12% ποσοστού, για το χρονικό διάστημα της επομένης (από 1-11-2002) διετίας μέχρι την άσκηση της αγωγής, καθώς και τις αντίστοιχες προσαυξήσεις στο οφειλόμενο μηνιαίως τέλος χαρτοσήμου και στον συμπληρωματικό φόρο, όπως και στο ποσό της εγγύησης δεδομένου ότι με τις εξώδικες έγγραφες από 12-12-1997, 25-11-1999, 20-12-1999 και 20-10-2003 εξώδικες προσκλήσεις του ενάγοντος ο τελευταίος όχλησε τον εναγόμενο για την εκπλήρωση της παροχής κατά τον συμφωνηθέντα όρο της προσαυξήσεως.

Με τα παραπάνω που δέχθηκε το εφετείο δεν παραβίασε τις διατάξεις του άρθρου 1 ν. 2041/1992, διέλαβε δε στην προσβαλλόμενη απόφαση σαφείς, επαρκείς και χωρίς αντιφάσεις αιτιολογίες, που καθιστούν εφικτό τον αναιρετικό έλεγχο για την ορθή ερμηνεία και εφαρμογή των αναφερθεισών διατάξεων. Επομένως οι πρώτος, δεύτερος και τέταρτος λόγοι αναίρεσης, από το άρθρο 559 αρ. 1, 8 και 19 ΚΠολΔ, με τους οποίους υποστηρίζονται τα αντίθετα, πρέπει να απορριφθούν ως αβάσιμοι.

ΙΙ. Κατά την έννοια του άρθρου 281 ΑΚ, για να είναι καταχρηστική η άσκηση του δικαιώματος δεν αρκεί μόνη η αδράνεια του δικαιούχου επί μεγάλο χρονικό διάστημα, ακόμη και αν δημιούργησε στον υπόχρεο την πεποίθηση ότι το δικαίωμα δεν πρόκειται να ασκηθεί, αλλά απαιτείται η συνδρομή και άλλων περιστατικών, μεταξύ των οποίων και η συμπεριφορά του δικαιούχου, εξαιτίας των οποίων διαμορφώθηκε κατά το διάστημα που μεσολάβησε τέτοια πραγματική κατάσταση, ώστε η μεταγενέστερη άσκηση να μη μπορεί να δικαιολογηθεί. Στην προκειμένη περίπτωση, όπως προέβαλλε ο αναιρεσείων και προκύπτει από την προσβαλλόμενη απόφαση, το εφετείο έκρινε ότι τα επικαλούμενα από τον εφεσίβλητο περιστατικά και ειδικότερα ότι ο εκκαλών (αναιρεσίβλητος) καθ' όλη τη διάρκεια της μισθώσεως από του συμβατικού χρόνου λήξεως αυτής (Νοέμβριος 1999) μέχρι του χρόνου ασκήσεως της αγωγής εισέπραττε ανεπιφύλακτα το συμβατικώς καθορισθέν μηνιαίο μίσθωμα, δεν συνιστούν καταχρηστική την άσκηση του με την αγωγή αξιουμένου δικαιώματος του ενάγοντος και απέρριψε την επί του άρθρου ερειδομένη ένσταση (άρθρ. 281 ΑΚ) ως μη νόμιμη. Με αυτά που δέχθηκε το εφετείο δεν παραβίασε τη διάταξη αυτή και ο τα' αντίθετα υποστηρίζων από το άρθρο 559 αρ. 1 ΚΠολΔ, τρίτος λόγος αναιρέσεως είναι αβάσιμος και απορριπτέος.

ΙΙΙ. Μετά ταύτα πρέπει να απορριφθεί η κρινόμενη αίτηση αναιρέσεως και να καταδικασθεί ο ηττώμενος αναιρεσείων στη δικαστική δαπάνη του αναιρεσίβλητου (άρθρα 176, 183 ΚΠολΔ).

Για τους λόγους αυτούς

Απορρίπτει την από 15-6-2005 αίτηση του Συνεταιρισμού Εμπόρων Ηλεκτρικών Οικιακών Συσκευών Συν. Π.Ε. για αναίρεση της 2904/2005 αποφάσεως του Εφετείου Αθηνών. Και

Καταδικάζει τον αναιρεσείοντα στα δικαστικά έξοδα του αναιρεσίβλητου, τα οποία ορίζει στο ποσό των επτακοσίων εβδομήντα (770) ευρώ.

Κρίθηκε και αποφασίσθηκε στην Αθήνα στις 9 Μαϊου 2007. Και

Δημοσιεύθηκε στο ακροατήριό του στις 6 Ιουνίου 2007.

Ο ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ