Supreme Court allows appeal against eviction order due to failure to assess beneficial expenses under tenancy law.

Απόφαση 1254 / 2017 (Δ, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)

Αριθμός 1254/2017

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Δ’ Πολιτικό Τμήμα

Συγκροτήθηκε από τους Δικαστές: Ειρήνη Κιουρκτσόγλου - Πετρουλάκη, Αντιπρόεδρο του Αρείου Πάγου, Σοφία Ντάντου, Γεώργιο Χοϊμέ, Αλεξάνδρα Κακκαβά και Κωστούλα Φλουρή - Χαλεβίδου, Αρεοπαγίτες.

Συνήλθε σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 21 Οκτωβρίου 2016, με την παρουσία και του Γραμματέα Αθανασίου Λιάπη, για να δικάσει μεταξύ:

Της αναιρεσείουσας: Ανώνυμης εταιρίας με την επωνυμία "...", που εδρεύει στο ... και εκπροσωπείται νόμιμα, η οποία εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο της Δημήτριο Σαββόπουλο.

Των αναιρεσιβλήτων: 1) Ε. Τ. του Ν., κατοίκου ... και 2) Α. Τ. του Ε., κατοίκου ..., εκ των οποίων η 1η παραστάθηκε με τον πληρεξούσιο δικηγόρο της Γεώργιο Τσοπανίδη και η 2η εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο της Ιωάννη Βρέλλο.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 12-10-2011 αγωγή της ήδη αναιρεσείουσας, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Ηρακλείου.

Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 637/2012 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 13/2015 του Μονομελούς Εφετείου Ανατολικής Κρήτης.

Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητεί η αναιρεσείουσα με την από 17-3-2015 αίτησή της.

Κατά τη συζήτηση της υπόθεσης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν όπως σημειώνεται πιο πάνω.

Η Εισηγήτρια Αρεοπαγίτης Κωστούλα Φλουρή - Χαλεβίδου διάβασε την από 14-1-2016 έκθεσή της, με την οποία εισηγήθηκε την παραδοχή των πρώτου και δευτέρου λόγων και την απόρριψη του τρίτου λόγου της από 17-3-2015 και με αρ. εκθ. καταθ. …2015 αιτήσεως για αναίρεση της υπ’ αριθμ. 13/2015 αποφάσεως του Μονομελούς Εφετείου Ανατολικής Κρήτης.

Ο πληρεξούσιος της αναιρεσείουσας ζήτησε την παραδοχή της αιτήσεως, οι πληρεξούσιοι των αναιρεσιβλήτων την απόρριψή της, καθένας δε την καταδίκη του αντιδίκου μέρους στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Κατά την διάταξη του άρθρου 591 του Α.Κ. "ο εκμισθωτής αποδίδει στο μισθωτή τις αναγκαίες δαπάνες που αυτός έκανε στο μίσθιο. Οι επωφελείς δαπάνες αποδίδονται σύμφωνα με τις διατάξεις για τη διοίκηση αλλοτρίων. Ο μισθωτής έχει δικαίωμα να αφαιρέσει τα κατασκευάσματα που πρόσθεσε ο ίδιος στο μίσθιο". Επωφελείς θεωρούνται οι δαπάνες οι οποίες αυξάνουν την αξία του μισθίου.

Τέτοιες δαπάνες είναι ενδεικτικά η κατασκευή κτίσματος, οι διασκευές, διαρρυθμίσεις, προσθήκες στο μίσθιο κ.λπ. Οι δαπάνες αυτές αποδίδονται στον μισθωτή, εφόσον παραμένουν σε όφελος του μισθίου, με βάση τις διατάξεις για τη διοίκηση αλλοτρίων. Σύμφωνα δε με τις διατάξεις των άρθρων 730 παρ. 1 και 736 του Α.Κ., όποιος διοικεί χωρίς εντολή ξένη υπόθεση έχει υποχρέωση να την διεξάγει προς το συμφέρον και σύμφωνα με την πραγματική ή εικαζομένη θέληση του κυρίου.

Αν ο διοικητής αλλοτρίων ανέλαβε την διοίκηση προς το συμφέρον και σύμφωνα με την πραγματική ή εικαζομένη θέληση του κυρίου, έχει δικαίωμα να ζητήσει από αυτόν τις δαπάνες της διοικήσεως και την ανόρθωση των ζημιών κατά τις διατάξεις για την εντολή, που εφαρμόζονται αναλόγως. Αν, όμως, η δαπάνη δεν έγινε σύμφωνα με την πραγματική ή εικαζομένη θέληση του κυρίου, τότε ο διοικητής μπορεί, κατά την Α.Κ. 737, να ζητήσει την απόδοσή τους, με βάση τις διατάξεις για τον αδικαιολόγητο πλουτισμό, ήτοι σύμφωνα με την διάταξη του άρθρου 904 παρ. 1 εδ.

α’ του Α.Κ. Στοιχεία, επομένως, της αγωγής για δαπάνες που πρέπει να εκθέτει και να αποδεικνύει ο ενάγων διοικητής αλλοτρίων, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 106, 111 παρ. 2, 118 περ. 4 και 216 παρ. 1α’ του Κ.Πολ.Δικ., είναι, εφόσον η αξίωσή του στηρίζεται στην διάταξη του άρθρου 737 του Α.Κ., ο πλουτισμός του εναγομένου κυρίου της υποθέσεως, η επέλευσή του σε βάρος του ενάγοντος (άρα και η ύπαρξη αιτιώδους συνάφειας ανάμεσα στον πλουτισμό του πρώτου και την επιβάρυνση του δευτέρου) και η έλλειψη νόμιμης αιτίας (ΑΠ 326/2006).

Περαιτέρω, από την άνω διάταξη της παρ. 3 του άρθρου 591 του Α.Κ. που ορίζει ότι "ο μισθωτής έχει δικαίωμα να αφαιρέσει τα κατασκευάσματα που πρόσθεσε ο ίδιος στο μίσθιο" προκύπτει ότι, αν ο μισθωτής κατά την διάρκεια της μισθώσεως πρόσθεσε στο μίσθιο κατασκευάσματα, για τα οποία δεν προτιμά ή δεν μπορεί να ζητήσει από τον εκμισθωτή τα δαπανηθέντα ποσά λόγω μη συνδρομής των προϋποθέσεων που ορίζονται στις δύο πρώτες παραγράφους του άρθρου τούτου, έχει δικαίωμα, κατά την απόδοση του μισθίου, να προβεί σε αφαίρεση των κατασκευασμάτων τούτων, εκτός αν οι συμβαλλόμενοι ρύθμισαν με άλλο τρόπο την τύχη τους, πράγμα που δεν αποκλείεται από τις ενδοτικού χαρακτήρα αυτές διατάξεις.

Η διάταξη αυτή του άρθρου 591 του Α.Κ. έχει εφαρμογή σε όσες περιπτώσεις πρόκειται να κριθεί η τύχη "κατασκευασμάτων" στο μίσθιο, δηλαδή κινητών πραγμάτων, που συνδέθηκαν προς το κύριο μίσθιο πράγμα, κινητό ή ακίνητο, προορισμένα να εξυπηρετήσουν τον σκοπό του, κατά τρόπο ώστε και μετά την σύνδεση να είναι ευδιάκριτα, ανεξαρτήτως αν αποτέλεσαν συστατικά ή αν φέρουν προσωρινό χαρακτήρα.

Το παρεχόμενο από την εν λόγω διάταξη δικαίωμα στον μισθωτή να αφαιρέσει τα κατασκευάσματα, δεν αλλοιώνεται ακόμα και αν η νομή ή κατοχή του κατασκευάσματος περιήλθε στον εκμισθωτή πριν από την αφαίρεση, παρά μόνο στην περίπτωση κατά την οποία υπάρχει αδυναμία ή υπερημερία για αυτούσια περιέλευση στον μισθωτή των αποτελούντων "κατασκευάσματα" πραγμάτων, οπότε, η αρχική αξίωση του μισθωτή κατευθυνόμενη στην ανοχή εκ μέρους του εκμισθωτή της αφαιρέσεως των κατασκευασμάτων (βλ.

και Κ.Πολ.Δικ. 947) τρέπεται σε αξίωση διαφέροντος ή αδικαιολόγητου πλουτισμού. Ειδικότερα, αντικείμενο της ενοχικής αξιώσεως του μισθωτή, βάσει της παρ. 3 του άρθρου 591 του Α.Κ., είναι τα ίδια κινητά πράγματα, τα οποία αποτελούν "κατασκευάσματα", που έχουν προστεθεί στο μίσθιο και την αφαίρεση των οποίων είναι υποχρεωμένος να ανεχθεί ο εκμισθωτής και, αν ο τελευταίος αρνείται να ανεχθεί την αφαίρεση, η ενοχική αξίωση του μισθωτή για αυτούσια παραλαβή τους, δεν υφίσταται καμία αλλοίωση, αλλά εξακολουθεί κατευθυνόμενη στο ίδιο το αντικείμενο.

Μόνο στην περίπτωση κατά την οποία υπάρχει αδυναμία της παροχής, με την έννοια ότι ο εκμισθωτής με την εν γένει υπαίτια συμπεριφορά του καθιστά αδύνατη την περιέλευση των κατασκευασμάτων στον μισθωτή, για την οποία διαλαμβάνει το άρθρο 335 του Α.Κ. ή συντρέχουν οι προϋποθέσεις που ορίζονται στο άρθρο 343 παρ. 2 του Α.Κ., ο μισθωτής μπορεί να ζητήσει αποζημίωση, σύμφωνα με τις διατάξεις περί διαφέροντος, ή εφόσον συντρέχουν οι όροι του νόμου, με βάση τις διατάξεις για τον αδικαιολόγητο πλουτισμό (ΑΠ 672/2006).

Πρόκειται, επομένως, περί συρροής αξιώσεων (αξιώσεως εκ της συμβάσεως για αφαίρεση του κατασκευάσματος και εκ του νόμου αξιώσεως αδικαιολογήτου πλουτισμού, λόγω υπαίτιας αδυναμίας παροχής από την πλευρά του εκμισθωτή ή υπερημερίας του εκμισθωτή, που, σημειωτέον, υπόκεινται στην γενική εικοσαετή παραγραφή του άρθρου 249 του Α.Κ.).

Εξ άλλου, κατά την διάταξη του άρθρου 904 του Α.Κ., "όποιος έγινε πλουσιότερος χωρίς νόμιμη αιτία από την περιουσία άλλου έχει υποχρέωση να αποδώσει την ωφέλεια. Η υποχρέωση αυτή γεννιέται ιδίως σε περίπτωση παροχής αχρεώστητης ή παροχής για αιτία που δεν επακολούθησε ή έληξε ή αιτία παράνομη ή ανήθικη...".

Από την διάταξη αυτή προκύπτει, ότι αναγκαία προϋπόθεση, για την έγερση αγωγής προς απόδοση της από αδικαιολόγητο πλουτισμό ωφέλειας του εναγομένου σε βάρος της περιουσίας του ενάγοντος ή επί ζημία του, είναι ότι ο πλουτισμός αυτός αποκτήθηκε από αιτία μη νόμιμη, υπό μία από τις ενδεικτικώς αναφερόμενες, στην ανωτέρω διάταξη, μορφές ελλείψεως της νομιμότητάς της.

Στην περίπτωση μη νομίμου αιτίας, εκείνος που έκανε την παροχή, για την αιτία αυτή, δικαιούται να αναζητήσει την ωφέλεια από τον λήπτη, με βάση την ανωτέρω διάταξη, εφ’ όσον ισχυρισθεί και αποδείξει τα αναγκαία, κατά νόμο, στοιχεία, ήτοι: α) την περιουσιακή μετακίνηση από την μία περιουσία στην άλλη, β) την συγκεκριμένη αιτία της μετακινήσεως αυτής και γ) εν όψει του ότι η έλλειψη νομιμότητας της αιτίας, από την οποία προήλθε ο πλουτισμός, αποτελεί προϋπόθεση του νόμω βασίμου της αγωγής για απόδοση της από αυτόν ωφέλειας, πρέπει το δικόγραφο της τελευταίας να περιέχει και τους λόγους για τους οποίους η αιτία του πλουτισμού δεν είναι νόμιμη, δηλ.

την ανυπαρξία ή το ελάττωμα αυτής, που καθιστά την διατήρηση του πλουτισμού αδικαιολόγητη. Όταν, όμως, υπάρχει νόμιμη αιτία, ερειδομένη σε διάταξη νόμου ή στη σύμβαση, από την οποία προέκυψε ο πλουτισμός αυτός, ο λήπτης δεν είναι υποχρεωμένος να αποδώσει την ωφέλεια αυτή, με βάση την ανωτέρω διάταξη και η σχετική αγωγή δεν θεμελιώνεται σ’ αυτήν.

Κρίσιμο δηλαδή στοιχείο είναι η νόμιμη αιτία του πλουτισμού. Αιτία ειδικότερα είναι ο σκοπός τον οποίο επιδιώκει με την παροχή του ο δότης, η αποτυχία δε του σκοπού αυτού επιφέρει την έλλειψη της αιτίας. Το άρθρο 904 του Α.Κ. δεν λύνει από μόνο του το ζήτημα πότε υπάρχει ή δεν υπάρχει νόμιμη αιτία. Απόκειται στον εφαρμοστή του δικαίου να το καθορίσει, λαμβάνοντας υπόψη τις ειδικές διατάξεις του νόμου, στις οποίες σιωπηρά παραπέμπει η διάταξη του άρθρου 904 του Α.Κ., σε συνδυασμό με τον σκοπό του δικαίου του αδικαιολόγητου πλουτισμού (ΑΠ 725/2004, ΑΠ 93/2014, ΑΠ 1751/2014).

Τέλος, κατά την διάταξη του άρθρου 559 αριθμ. 8 του Κ.Πολ.Δικ. αναίρεση επιτρέπεται αν το δικαστήριο παρά το νόμο έλαβε υπόψη πράγματα που δεν προτάθηκαν ή δεν έλαβε υπόψη πράγματα που προτάθηκαν και έχουν ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης. Πράγματα υπό την έννοια της άνω διατάξεως είναι οι ασκούντες ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης αυτοτελείς ισχυρισμοί των διαδίκων, οι οποίοι, υπό την προϋπόθεση της νόμιμης προτάσεώς τους, συγκροτούν την ιστορική βάση (επομένως στηρίζουν το αίτημα) αγωγής, ανταγωγής, ενστάσεως ή αντενστάσεως και όχι οι αιτιολογημένες αρνήσεις τους, ούτε οι ισχυρισμοί που αποτελούν επιχειρήματα ή συμπεράσματα των διαδίκων ή του δικαστηρίου, τα οποία συνάγονται από την εκτίμηση των αποδείξεων αλλά ούτε και οι απαράδεκτοι ή αβάσιμοι κατά νόμο ισχυρισμοί (Ολ.ΑΠ 25/2003, Ολ.ΑΠ 3/1997).

Στην προκειμένη περίπτωση, από την παραδεκτή, κατ’ άρθρο 561 παρ. 2 του Κ.Πολ.Δικ., επισκόπηση των παρακάτω σημειουμένων δικογράφων προκύπτουν τα ακόλουθα: Με την από 12.10.2011 αγωγή της, ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου Ηρακλείου, η ήδη αναιρεσείουσα ιστορούσε, κατά τα ουσιώδη στοιχεία της, ότι δυνάμει του από 31.1.2002 ιδιωτικού συμφωνητικού οι αναιρεσίβλητες εκμίσθωσαν σ’ αυτήν ένα ακάλυπτο οικόπεδο, συνιδιοκτησίας εκάστης κατά 1/2 εξ αδιαιρέτου, εμβαδού 1003,8 τ.μ., που βρίσκεται στην συμβολή των οδών ...

της πόλεως του Ηρακλείου, για χρονικό διάστημα εννέα (9) ετών, ήτοι από 1.2.2002 έως 31.1.2011, αντί μηνιαίου μισθώματος, ανερχομένου κατά το μισθωτικό έτος 2010 στο ποσό των 3.400 ευρώ, προκειμένου να το χρησιμοποιήσει για τις ανάγκες της εμπορίας της, δηλαδή ως έκθεση εμπορίας οχημάτων εργοστασίου κατασκευής HYUNDAI.

Ότι βάσει σχετικού όρου του ως άνω συμφωνητικού (7ος) ανήγειρε στο μίσθιο οικόπεδο, δυνάμει της υπ’ αριθμ. ...2002 οικοδομικής άδειας, διώροφη οικοδομή από μεταλλικό σκελετό και υαλοπίνακες, αποτελούμενη από ισόγειο, εμβαδού 495,96 τ.μ. και ημιυπαίθριους χώρους, εμβαδού 558,78 τ.μ., ενώ προέβη και στην διαμόρφωση του ακάλυπτου χώρου με την φύτευση αυτού, δαπανώντας τα αναφερόμενα ποσά για κάθε επιμέρους εργασία και κατασκευή και συνολικά το ποσό των 539.994,99 ευρώ, κατασκευή η οποία ολοκληρώθηκε στις αρχές του έτους 2004.

Ότι κατά την λήξη της μισθώσεως απέδωσε στις εναγόμενες το μίσθιο οικόπεδο με το κτίσμα, συνταγέντος σχετικώς του από 9.2.2011 ιδιωτικού συμφωνητικού παραδόσεως και παραλαβής, πλην όμως οι τελευταίες απαγόρευσαν σ’ αυτήν ρητώς να προβεί στην αφαίρεση του κτίσματος διά της αποσυναρμολογήσεως και κατεδαφίσεώς του, παρά τον προαναφερθέντα ρητό 7ο όρο της συμβάσεως, σύμφωνα με τον οποίο δικαιούται να προβεί στην αφαίρεση κάθε προσθήκης, που μπορεί να αφαιρεθεί από το μίσθιο οικόπεδο, χωρίς να προκαλέσει βλάβη σ’ αυτό και παρά το ότι η αφαίρεση του μεταλλικού κτιρίου από τεχνικής απόψεως ήταν απολύτως εφικτή, χωρίς να προκληθεί βλάβη στο μίσθιο, λόγω της επιφανειακής θεμελιώσεώς του, καρπωθείσες τελικώς την αξία του, αφού προέβησαν στην εκ νέου εκμίσθωση του ακινήτου τους μετά του επ’ αυτού ως άνω κατασκευάσματος στην ανώνυμη εταιρία, με την επωνυμία "Η.

και ...", η οποία το χρησιμοποιεί ως έκθεση εμπορίας αυτοκινήτων, αντί μηνιαίου μισθώματος 7.000 ευρώ. Με την επίκληση των πραγματικών αυτών περιστατικών και ισχυριζόμενη περαιτέρω ότι: α) η κατασκευή του παραπάνω κτιρίου συνιστά επωφελή δαπάνη που αύξησε την αγοραία αξία του αρχικού μισθίου ακινήτου, με αντίστοιχη μείωση της δικής της περιουσίας, β) οι εναγόμενες κατέστησαν πλουσιότερες κατά το παραπάνω ποσό, το οποίο θα αναγκαζόταν να καταβάλουν για την ίδια κατασκευή, με βάση τις υποκειμενικές τους συνθήκες, γ) η περιουσία της μειώθηκε, συνδεομένης αιτιωδώς της μειώσεως της περιουσίας της με την αντίστοιχη αύξηση της περιουσίας των εναγομένων και την εκ παραλλήλου αποτροπή μειώσεώς της, δ) η ως άνω μείωση της περιουσίας της και η αντίστοιχη αύξηση της περιουσίας των εναγομένων έγινε στα πλαίσια και εξαιτίας της ως άνω υπογραφείσας μεταξύ τους συμβάσεως εμπορικής μισθώσεως, η οποία έληξε στις 9.2.2011 με την παράδοση του μισθίου στις εναγόμενες, ο πλουτισμός τους, επομένως, οφείλεται σε αιτία που έληξε, ιδίως δε επειδή εξαιτίας της λύσεως της μισθώσεως απαγορεύτηκε σ’ αυτήν η αφαίρεση του κτίσματος, ε) ο πλουτισμός των εναγομένων είναι πραγματικός και συγκεκριμένος, υπό την έννοια ότι οι εναγόμενες δεν εξαναγκάστηκαν, αλλά σκοπούσαν στην λήψη του προς εξοικονόμηση των δαπανών, στις οποίες άλλως θα προέβαιναν, για να το εκμισθώσουν στη νέα μισθώτρια, προκειμένου να το χρησιμοποιήσει και αυτή ως έκθεση αυτοκινήτων και δη χωρίς την παραμικρή μετατροπή ή μεταρρύθμιση του κτιρίου, προσέτι δε σώζεται αυτούσιος στα χέρια τους, στ) εξ αιτίας του επί του μισθίου οικοπέδου κατασκευάσματος αυξήθηκαν οι δυνατές εξ αυτού πρόσοδοι, ήτοι τα μισθώματα που ήδη εισπράττουν, ήτοι από το ποσό των 3.400 ευρώ, (που κατέβαλε η ίδια) στο ποσό των 7.000 ευρώ (που καταβάλει η νέα μισθώτρια) και στ) ο πλουτισμός των εναγομένων ουδέποτε αποσβέστηκε δι’ αντίστοιχης δικής της ωφέλειας, διότι αφενός μεν δεν απαλλάχθηκε από την υποχρέωση καταβολής μισθώματος κατά την διάρκεια της μισθώσεως, αφετέρου δε το μίσθωμα που κατέβαλε στις εναγόμενες εκμισθώτριες υπερέβαινε το υπό του νόμου οριζόμενο, ζήτησε κυρίως μεν να υποχρεωθούν οι τελευταίες να ανεχθούν την, δι’ εξόδων της, αφαίρεση του περιγραφομένου κατασκευάσματος, το οποίο προσέθεσε κατά την διάρκεια της μισθώσεως στον ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου, επικουρικά δε να υποχρεωθούν αυτές (εναγόμενες) να της καταβάλουν, καθεμία εις ολόκληρον, το ποσό των 539.994,99 ευρώ, δηλαδή την αξία του κτίσματος που καρπώθηκαν και εκμεταλλεύονται έκτοτε άνευ νομίμου αιτίας από την περιουσία της, ως αποζημίωσή της, κατά τις περί αδικαιολογήτου πλουτισμού διατάξεις, εφόσον με την αναφερόμενη εν γένει υπαίτια συμπεριφορά τους (απαγόρευση σ’ αυτήν να αφαιρέσει το κτίσμα και εκ νέου εκμίσθωση του μισθίου ακινήτου μετά του επ’ αυτού κατασκευάσματος σε τρίτο) κατέστησαν αδύνατη την περιέλευση του κατασκευάσματος σ’ αυτήν.

Επί της αγωγής αυτής εκδόθηκε από το παραπάνω Δικαστήριο (Μονομελές Πρωτοδικείο Ηρακλείου) η με αριθμό 637/2012 οριστική απόφασή του, με την οποία έγινε δεκτή ως και κατ’ ουσίαν βάσιμη κατά την κυρία βάση της και υποχρεώθηκαν οι αναιρεσίβλητες να ανεχθούν την αφαίρεση του προαναφερθέντος μεταλλικού κτίσματος και κατόπιν ασκήσεως εφέσεων κατ’ αυτής από τις αναιρεσίβλητες εκδόθηκε από το Εφετείο Ανατολικής Κρήτης η προσβαλλομένη με αριθμό 13/2015 απόφασή του, με την οποία, αφού έγιναν δεκτές ως και κατ’ ουσίαν βάσιμες οι εφέσεις των αναιρεσιβλήτων, εξαφανίστηκε η απόφαση του πρωτοβαθμίου Δικαστηρίου και, αφού κρατήθηκε η υπόθεση και εκδικάστηκε κατ’ ουσίαν η αγωγή, απερρίφθη αυτή κατά την κυρία βάση της, λόγω παραγραφής, δεχόμενο ότι η ένδικη αγωγή ασκήθηκε μετά την πάροδο έξι (6) μηνών από την λήξη της μισθώσεως.

Μετά δε την απόρριψη της κυρίας βάσεως της αγωγής το Δικαστήριο προχώρησε στην έρευνα της επικουρικής βάσεώς της, η οποία είχε κριθεί πρωτοδίκως νόμιμη και ορισμένη, δεν είχε όμως ερευνηθεί κατ’ ουσίαν, και απέρριψε αυτήν ως μη νόμιμη, με την ακόλουθη αιτιολογία: "...όπως αναφέρεται στην ένδικη αγωγή με τον όρο επτά (7) του από 31.1.2002 ιδιωτικού συμφωνητικού επαγγελματικής μισθώσεως "η μισθώτρια δικαιούται να ανεγείρει στο μίσθιο με δαπάνες, φροντίδα και ευθύνη της κτίσματα, μέσα στα πλαίσια της παρ’ αυτής ασκούμενης εμπορικής δραστηριότητας, υπό τον όρο ότι θα ακολουθηθούν οι νόμιμες διαδικασίες (έκδοση αδείας, ασφάλιση προσωπικού κ.λπ.).

Κάθε προσθήκη ή βελτίωση που θα γίνει από την μισθώτρια, βαρύνει αποκλειστικά και μόνον αυτήν, θα ενεργείται με δαπάνες της, στις οποίες δαπάνες της συμπεριλαμβάνονται και οι εισφορές της μισθώτριας στο ΙΚΑ και στα άλλα ασφαλιστικά ταμεία των συνεργείων της και θα παραμείνει μετά την λήξη της μισθώσεως επ’ ωφελεία του μισθίου, χωρίς δικαίωμα αποζημιώσεως της μισθώτριας, εκτός αν μπορεί κατ’ αντικειμενική κρίση να αφαιρεθεί από το μίσθιο, χωρίς αυτό να βλάπτεται.

Δικαιούνται, πάντως οι εκμισθώτριες να ζητήσουν από την μισθώτρια κατά την λήξη της μισθώσεως να επαναφέρει αυτή (μισθώτρια), με δαπάνες της, το μίσθιο στην κατάσταση που είναι σήμερα διά της καθαιρέσεως των κτισμάτων και της αποκομιδής των μπάζων". Κατά συνέπειαν, εφόσον, κατά τα εκτιθέμενα στην αγωγή, με έγκυρη συμφωνία η διενέργεια των αναγκαίων και επωφελών δαπανών επί του μισθίου βάρυνε την ίδια την μισθώτρια, αυτή δεν έχει αξίωση αποδόσεως των επικαλουμένων δαπανών και αν ακόμη με αυτές οι εκμισθώτριες έγιναν πλουσιότερες, αφού ο πλουτισμός τους είναι νόμιμος, επήλθε δηλαδή για νόμιμη αιτία.

Απορριπτέα, επομένως, τυγχάνει η επικουρική βάση της αγωγής". Με τον διατυπούμενο δεύτερο λόγο της αναιρέσεως αποδίδεται στην προσβαλλομένη απόφαση η πλημμέλεια από τον αριθμό 8 του άρθρου 559 του Κ.Πολ.Δικ. γιατί το Εφετείο, προκειμένου να καταλήξει στο προεκτεθέν πόρισμά του, παρά το νόμο, παρέλειψε να λάβει υπόψη του πράγματα που προτάθηκαν από την αναιρεσείουσα και είχαν ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης και συγκεκριμένα τον ισχυρισμό της που διαλαμβανόταν στην αγωγή της ότι ο πλουτισμός ήταν αδικαιολόγητος, διότι κατά την σύμβαση (δεύτερο εδάφιο του 7ου συμβατικού όρου του ως άνω ιδιωτικού συμφωνητικού μισθώσεως) αυτή (αναιρεσείουσα) εδικαιούτο να αφαιρέσει το κτίσμα, εφόσον η αφαίρεση του κτίσματος ήταν τεχνικά δυνατή, χωρίς βλάβη του μισθίου γηπέδου.

Όπως προκύπτει από την παραδεκτή επισκόπηση της ένδικης αγωγής, στην σελίδα δύο (2) αυτής αναφερόταν ο επίδικος συμβατικός όρος και στην σελίδα τρία (3) αυτής η αναιρεσείουσα αναπτύσσοντας το περιεχόμενό του, ισχυρίστηκε ότι "τις επωφελείς δαπάνες που θα διενεργούσα στο μίσθιο θα μπορούσα να τις αφαιρέσω, μετά την λήξη της μίσθωσης, αν δεν παραβλάπτονταν το μίσθιο (δηλαδή το ακάλυπτο οικόπεδο, γιατί αυτό μου μίσθωσαν οι εναγόμενες)".

Περαιτέρω στην σελίδα 44 της αγωγής η αναιρεσείουσα ισχυρίστηκε "Επομένως καθ’ ην στιγμή οι γνώμες των ειδικών τεχνικών πολιτικών μηχανικών συγκλίνουν καταφατικά στη δυνατότητα αφαίρεσης αποκαθήλωσης αποξήλωσης του κτιρίου, κατά δε την τεχνική άποψη των πολιτικών μηχανικών Μ. (εκ μέρους μου) και Π. (εκ μέρους των εναγομένων) συγκλίνουν στο ότι το οικόπεδο ουδεμία ζημία θα υποστεί, δεδομένου ότι εξακολουθεί να μπορεί να θεμελιωθεί νέο κτήριο επ’ αυτού, καθίσταται απολύτως σαφές ότι ουδείς συμβατικός περιορισμός υφίσταται ως προς την αξίωσή μου να απαιτήσω την αφαίρεση του επιδίκου κτίσματος" στη δε σελίδα 48 της αγωγής ανέφερε "Επειδή η προσθήκη του κτίσματος στο ακίνητο των εναγομένων αποτελεί επωφελή δαπάνη, είναι δε τεχνικά δυνατή η αφαίρεσή του χωρίς αντικειμενική βλάβη του μισθίου και δεν υπάρχει αντίθετη συμφωνία μεταξύ εμού και των εναγομένων".

Τα ίδια επικαλέστηκε η αναιρεσείουσα στις από 17.2.2011 προτάσεις της, ενώπιον του πρωτοβαθμίου Δικαστηρίου (σελ. 3-4-5) και στις από 22.9.2014 προτάσεις της, ενώπιον του Εφετείου (σελίδες 3 και 4). Επίσης ισχυρίστηκε (σελ. 41 της αγωγής) ότι οι αναιρεσίβλητες ρητά απαγόρευσαν σ’ αυτήν την αφαίρεση, διαλαμβάνοντας ειδικότερα ότι "παρά τις επανειλημμένες και αλληλοδιαδοχικές οχλήσεις μου οι εναγόμενες εν τέλει ούτε το κατασκεύασμα με άφησαν να αφαιρέσω, ούτε με αποζημίωσαν, η δε δεύτερη εναγομένη με το από 12.1.11 εξώδικό της μου απαγόρευε ρητά να προβώ στην κατεδάφισή του, απαγόρευση την οποία κοινοποίησε στην αρμόδια πολεοδομική αρχή, καθιστώντας έτσι αδύνατη την έκδοση της απαιτούμενης για την αφαίρεση των κατασκευασμάτων άδειας κατεδάφισης".

Όμως, όπως προκύπτει από τις προεκτεθείσες παραδοχές της προσβαλλομένης αποφάσεώς του, το Εφετείο πράγματι δεν έλαβε υπόψη του τον προαναφερθέντα νόμιμο και ασκούντα ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης ισχυρισμό, εφόσον, κατά τα προεκτεθέντα, η νομιμότητα του πλουτισμού εξαρτάτο από την ύπαρξη ή μη βλάβης του μισθίου στην περίπτωση της αφαιρέσεως του κατασκευάσματος και, συνεπώς, τούτο ήταν απαραίτητο στοιχείο για την κατάγνωση της υπάρξεως του επικαλουμένου ουσιαστικού δικαιώματος.

Αντίθετα αρκέστηκε στο πρώτο μέρος του συμβατικού όρου 7, σύμφωνα με το οποίο "Κάθε προσθήκη ή βελτίωση που θα γίνει από την μισθώτρια, βαρύνει αποκλειστικά και μόνον αυτήν, θα ενεργείται με δαπάνες της... και θα παραμείνει μετά την λήξη της μισθώσεως επ’ ωφελεία του μισθίου, χωρίς δικαίωμα αποζημιώσεως της μισθώτριας", χωρίς να εξετάσει το δεύτερο εδάφιο του προαναφερθέντος συμβατικού όρου, σύμφωνα με το οποίο "εκτός αν μπορεί κατ’ αντικειμενική κρίση να αφαιρεθεί από το μίσθιο, χωρίς αυτό να βλάπτεται", με το οποίο οι συμβαλλόμενοι συμφώνησαν (άρθρο 361 του Α.Κ.) ότι για το νόμιμο της διατηρήσεως των επωφελών δαπανών επί του μισθίου και του επακόλουθου πλουτισμού πρέπει να συντρέχει και η αρνητική προϋπόθεση της ελλείψεως βλάβης στην περίπτωση της αφαιρέσεως του κατασκευάσματος, επί του οποίου στηριζόταν ο μη ληφθείς υπόψη ως άνω συναφής αυτοτελής ισχυρισμός της αναιρεσείουσας, με συνέπεια να απορρίψει, με την προεκτεθείσα αιτιολογία, την επικουρική βάση της αγωγής.

Κατ’ ακολουθίαν, το Εφετείο υπέπεσε στην από το άρθρο 559 αριθμ. 8 του Κ.Πολ.Δικ. προβλεπόμενη πλημμέλεια και, επομένως, ο συναφής δεύτερος λόγος της υπό κρίση αιτήσεως αναιρέσεως πρέπει να γίνει δεκτός ως βάσιμος.

Κατ’ ακολουθίαν των ανωτέρω, πρέπει, κατά παραδοχήν του ως άνω λόγου, η αναιρετική εμβέλεια του οποίου στο κεφάλαιο της προσβαλλομένης αποφάσεως, που αφορά στην επικουρική βάση της αγωγής, καθιστά αλυσιτελή την εξέταση των λοιπών λόγων αυτής, που αφορούν στο ίδιο κεφάλαιο (επικουρική βάση της αγωγής), να αναιρεθεί εν μέρει η προσβαλλομένη απόφαση κατά το προεκτεθέν κεφάλαιο αυτής (επικουρική βάση της αγωγής).

Ακολούθως, πρέπει να παραπεμφθεί η υπόθεση, κατά το παραπάνω αναιρούμενο μέρος της, που χρειάζεται περαιτέρω διευκρινίσεις, για περαιτέρω εκδίκαση στο ίδιο Δικαστήριο, που θα συγκροτηθεί από άλλον Δικαστή, εκτός από εκείνον που εξέδωσε την αναιρούμενη απόφαση (άρθρο 580 παρ. 3 του Κ.Πολ.Δικ.). Επίσης πρέπει να καταδικαστούν οι αναιρεσίβλητες, λόγω της ήττας τους, στην πληρωμή των δικαστικών εξόδων της αναιρεσείουσας, κατά το νόμιμο και βάσιμο αίτημα της τελευταίας (άρθρα 176, 183, 189 παρ. 1, 191 παρ. 2 του Κ.Πολ.Δικ.), η οποία κατέθεσε προτάσεις, όπως ειδικότερα ορίζεται στο διατακτικό.

Τέλος, πρέπει να διαταχθεί η επιστροφή του κατατεθέντος για την άσκηση της ένδικης αιτήσεως αναιρέσεως παραβόλου στην καταθέσασα τούτο αναιρεσείουσα, ενόψει της νίκης της (άρθρο 495 παρ. 4 εδ. ε’ του Κ.Πολ.Δικ., όπως ίσχυε και εφαρμόζεται στην παρούσα υπόθεση πριν αντικατασταθεί με το άρθρο 1 άρθρο τρίτο του ν. 4335/2015, που ισχύει, κατ’ άρθρο 1 άρθρο ένατο παρ. 2 αυτού, για τα κατατιθέμενα, από 1.1.2016, ένδικα μέσα).

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Αναιρεί την 13/2015 απόφαση του Μονομελούς Εφετείου Ανατολικής Κρήτης, κατά το αναφερόμενο στο σκεπτικό μέρος της.

Παραπέμπει την υπόθεση, κατά το ως άνω αναιρούμενο μέρος της, για περαιτέρω εκδίκασή της στο ίδιο Εφετείο, που θα συγκροτηθεί από άλλον Δικαστή, εκτός εκείνου που δίκασε προηγουμένως.

Καταδικάζει τις αναιρεσίβλητες στην πληρωμή των δικαστικών εξόδων της αναιρεσείουσας, το ύψος των οποίων καθορίζει στο ποσό των δύο χιλιάδων τριακοσίων (2.300) ευρώ.

Και

Διατάσσει την επιστροφή του παραβόλου στην καταθέσασα τούτο αναιρεσείουσα.

ΚΡΙΘΗΚΕ και αποφασίσθηκε στην Αθήνα στις 18 Μαΐου 2017.

ΔΗΜΟΣΙΕΥΘΗΚΕ στην Αθήνα σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του στις 5 Ιουλίου 2017.

Η ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ