Supreme Court dismisses appeal on lease rent adjustment based on good faith and free market principles.

Απόφαση 1242 / 2015 (Δ, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)

Αριθμός 1242/2015

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Δ’ Πολιτικό Τμήμα

Συγκροτήθηκε από τους Δικαστές: Βασιλική Θάνου - Χριστοφίλου, Αντιπρόεδρο του Αρείου Πάγου, Γεώργιο Σακκά, Χαράλαμπο Καλαματιανό, Μαρία Χυτήρογλου και Σοφία Ντάντου, Αρεοπαγίτες.

Συνήλθε σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 3 Απριλίου 2015, με την παρουσία και του γραμματέα Αθανασίου Λιάπη, για να δικάσει μεταξύ:

Του αναιρεσείοντος: Ι. Π. του Γ., κατοίκου ..., ο οποίος παραστάθηκε αυτοπροσώπως με την ιδιότητά του ως δικηγόρου και διόρισε ως πληρεξουσίους του και τους δικηγόρους Χρήστο Βαρβαρίγο και Νεκτάριο Πολυχρονίου.

Του αναιρεσιβλήτου: Δήμου Παλαιού Φαλήρου, που εδρεύει στο Παλαιό Φάληρο Αττικής και εκπροσωπείται νόμιμα, ο οποίος εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο του Στυλιανό Κατσέλη με δήλωση του άρθρου 242 παρ. 2 ΚΠολΔ.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 28-2-2007 αγωγή του ήδη αναιρεσείοντος, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 1819/2008 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου, 5342/2009 μη οριστική και 6494/2011 οριστική του Εφετείου Αθηνών. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητεί ο αναιρεσείων με την από 15-12-2014 αίτησή του. Κατά τη συζήτηση της υπόθεσης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν όπως σημειώνεται πιο πάνω. Η Εισηγήτρια Αρεοπαγίτης Σοφία Ντάντου διάβασε την από 26-3-2015 έκθεσή της, με την οποία εισηγήθηκε την απόρριψη των λόγων αναίρεσης. Ο αναιρεσείων και οι πληρεξούσιοί του ζήτησαν την παραδοχή της αίτησης αναίρεσης και την καταδίκη του αντιδίκου μέρους στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Η διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ, κατά την οποία "ο οφειλέτης έχει υποχρέωση να εκπληρώσει την παροχή όπως απαιτεί η καλή πίστη, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη", εφαρμόζεται σε οποιαδήποτε ενοχή, ασχέτως αν αυτή απορρέει από σύμβαση ετεροβαρή ή αμφοτεροβαρή ή από άλλη δικαιοπραξία ή αν πηγάζει ευθέως από τον νόμο, εκτός αν προβλέπει άλλη ανάλογη ειδική προστασία ή αν συντρέχουν οι ειδικές προϋποθέσεις εφαρμογής του άρθρου 388 ΑΚ.

Παρέχει δε η διάταξη αυτή στο δικαστή τη δυνατότητα, όταν, λόγω συνδρομής ειδικών συνθηκών, η εμμονή στην εκπλήρωση της παροχής είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα που επιβάλλονται στις συναλλαγές, να την επεκτείνει ή να την περιορίσει, με βάση αντικειμενικά κριτήρια κατά τις αντιλήψεις που κρατούν στις συναλλαγές, στο επίπεδο εκείνο, το οποίο ανταποκρίνεται στις απαιτήσεις της συναλλακτικής καλής πίστης (Ολ.ΑΠ 9/1997).

Εξάλλου, από τις διατάξεις του άρθρου 7 (§§ 1 έως και 3) του ΠΔ/τος 34/1995 "Κωδικοποίηση διατάξεων νόμων περί εμπορικών μισθώσεων", προκύπτει, εκτός άλλων, ότι επί των εμπορικών και γενικά των προστατευομένων από το νόμο αυτό μισθώσεων, το μίσθωμα καθορίζεται ελεύθερα κατά την σύναψη της μίσθωσης από τους συμβαλλόμενους, αναπροσαρμόζεται δε κατά τα χρονικά διαστήματα και το ύψος που προβλέπεται στη σύμβαση.

Όρος για ποσοστιαία σταδιακή αναπροσαρμογή του μισθώματος, που συνομολογείται μετά την 1η Σεπτεμβρίου 1994, ισχύει και για χρόνο (συμβατικό ή με αναγκαστική παράταση), για τον οποίο δεν έχει προβλεφθεί σταδιακή αναπροσαρμογή, εφόσον τα μέρη δεν έχουν αποκλείσει την ισχύ του για χρόνο που δεν προβλέπεται από τη σύμβαση.

Αν δεν υπάρχει συμφωνία αναπροσαρμογής ή αυτή έχει εξαρτηθεί από άκυρη ρήτρα, η αναπροσαρμογή γίνεται μετά διετία από την έναρξη της σύμβασης, χωρίς δικαστική μεσολάβηση, στα ποσοστά που αναφέρονται στην §2 του ως άνω άρθρου. Στη συνέχεια χωρεί αναπροσαρμογή του μισθώματος με μόνη προϋπόθεση την πάροδο έτους από την προηγούμενη, ανέρχεται δε η αναπροσαρμογή αυτή σε ποσοστό 75% της μεταβολής του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή του μήνα της αναπροσαρμογής σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του προηγούμενου έτους (απλή δωδεκάμηνη μεταβολή), όπως αυτή υπολογίζεται από την Εθνική Στατιστική Υπηρεσία της Ελλάδος.

Τέλος με την §4 του αυτού άρθρου ορίστηκε ότι "σε κάθε περίπτωση μπορεί να ζητηθεί αναπροσαρμογή του μισθώματος με τη συνδρομή του άρθρου 388 του Αστικού Κώδικα". Εξάλλου, η αναφορά στο νόμο μόνο του τελευταίου άρθρου δεν υποδηλώνει βούληση αποκλεισμού αναπροσαρμογής του μισθώματος υπό τις προϋποθέσεις της εφαρμοστέας, όπως προαναφέρθηκε, σε κάθε οφειλή διάταξης του άρθρου 288 του ΑΚ (Ολ.ΑΠ 9/1997).

Ο εκμισθωτής, επομένως, δεν αποκλείεται, ενόψει και του άρθρου 44 του ως άνω ΠΔ/τος, που ορίζει ότι οι μισθώσεις του εν λόγω διατάγματος, εφόσον δεν ορίζεται κάτι άλλο σ’ αυτό, διέπονται από τους συμβατικούς όρους τους και τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα, να ζητήσει κατά το άρθρο 288 ΑΚ αναπροσαρμογή του οφειλόμενου αρχικού ή μετά από αναπροσαρμογή μισθώματος, εφόσον εξαιτίας προβλεπτών ή απρόβλεπτων περιστάσεων επήλθε αδιαμφισβήτητα τόσον ουσιώδης αύξηση της μισθωτικής αξίας του μισθίου ακινήτου, ώστε, με βάση τις συγκεκριμένες συνθήκες, η εμμονή του μισθωτή στην καταβολή του ίδιου μισθώματος να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα που απαιτούνται στις συναλλαγές και να επιβάλλεται, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, παρά την ανάγκη διασφάλισης των σκοπών του ως άνω νόμου και κατοχύρωσης της ασφάλειας των συναλλαγών, η οποία πρέπει πάντοτε να συνεκτιμάται, η αναπροσαρμογή του μισθώματος στο επίπεδο εκείνο το οποίο και αποκαθιστά τη διαταραχθείσα καλή πίστη (Ολ.ΑΠ 9/1997).

Ειδικότερα δε το έργο του δικαστηρίου, προκειμένου να αποφασίσει την αναπροσαρμογή, συνίσταται στη σύγκριση δύο ποσών, ήτοι του καταβαλλομένου μισθώματος και του "ελευθέρου" - για το οποίο κυρίως διεξάγεται ο δικαστικός αγώνας - το οποίο παριστάνει την αξία της χρήσης του μισθίου και το οποίο, ευρισκόμενο με βάση τα προσκομιζόμενα από τους διαδίκους συγκριτικά στοιχεία, πρέπει να καθορίζεται στην απόφαση.

Αν μεταξύ των δύο αυτών ποσών υπάρχει διαφορά δεν επιδικάζεται, αλλά πρέπει παραπέρα το δικαστήριο να κρίνει αν αυτή είναι τέτοια, ώστε κατά τις αρχές της καλής πίστης να δημιουργείται η ανάγκη αναπροσαρμογής. Ανάγκη δε αναπροσαρμογής κατά τις αρχές της καλής πίστης υπάρχει όταν λόγω ουσιώδους αύξησης της μισθωτικής αξίας του μισθίου επέρχεται ζημία στον εκμισθωτή, με τη μορφή απώλειας κέρδους, η οποία υπερβαίνει κατά τα συναλλακτικά ήθη τον κίνδυνο που αναλαμβάνει αυτός καταρτίζοντας τη μίσθωση με το συγκεκριμένο μίσθωμα, οπότε και περιορίζεται η ζημία του με τη δικαστική αύξηση του μισθώματος, επίσης και στην αντίστροφη περίπτωση που επέρχεται ζημία στο μισθωτή η οποία περιορίζεται με την ανάλογη μείωση του μισθώματος.

Στη συνέχεια και εφόσον διαπιστωθεί η ύπαρξη ανάγκης αναπροσαρμογής κατά την προεκτεθείσα έννοια, η αναπροσαρμογή δεν θα ακολουθήσει τυπικό μαθηματικό υπολογισμό και δεν θα χορηγηθεί ολόκληρη η προκύπτουσα διαφορά, αλλά θα ορισθεί το μίσθωμα στο επίπεδο εκείνο το οποίο αίρει τη δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά τη διαταραχθείσα καλή πίστη.

Περαιτέρω, το δικαίωμα αναπροσαρμογής κατά τη διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ είναι διαπλαστικό και κατά συνέπεια τόσο η αγωγή όσο και η απόφαση είναι διαπλαστικές. Αν λοιπόν πραγματοποιηθεί αναπροσαρμογή με δικαστική απόφαση, λόγω ακριβώς του διαπλαστικού της χαρακτήρα, του λοιπού ο περί του μισθώματος συμβατικός όρος (ήτοι η συμφωνία περί σταδιακής αναπροσαρμογής του μισθώματος) καταλύεται και δεν ισχύει για το μέλλον, αφού κρίνεται ότι είναι απρόσφορος πλέον να ρυθμίσει το ζήτημα του ύψους του μισθώματος.

Μετά από αυτήν (δικαστική αναπροσαρμογή και κατάλυση του περί του μισθώματος συμβατικού όρου) το μόνο που μπορεί να ισχύσει για το μέλλον είναι η νόμιμη αναπροσαρμογή που ρυθμίζεται με το άρθρο 7 § 3 του ως άνω ΠΔ/τος 34/1995, η δε απαιτούμενη από τον νόμο για την πραγματοποίηση αυτής ετήσια προθεσμία αρχίζει από το χρόνο που συντελείται η αναπροσαρμογή με την απόφαση του δικαστηρίου, δηλαδή από την επίδοση της αγωγής (Ολ.ΑΠ 3/2014).

Στην προκειμένη περίπτωση το Εφετείο κρίνοντας για την συνδρομή των προϋποθέσεων αναπροσαρμογής, κατά το άρθρο 288 ΑΚ, του καταβαλλομένου μισθώματος και της ρήτρας της ετήσιας σταδιακής αναπροσαρμογής του για το μίσθιο διαμέρισμα του αναιρεσιβλήτου, δέχθηκε, ανελέγκτως, τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά: "...Ο εναγόμενος Δήμος Παλαιού Φαλήρου Αττικής, προκειμένου να εκμισθώσει ένα διαμέρισμα, ιδιοκτησίας του, επιφάνειας 175 τ.μ., κείμενο στον τρίτο όροφο της επί της οδού ..., στην Αθήνα, πολυώροφης οικοδομής, προέβη, με την υπ’ αριθμό ... 1998 απόφαση της Δημαρχιακής Επιτροπής, σε πλειοδοτική προφορική επαναληπτική δημοπρασία στις ...1998, η οποία κατακυρώθηκε στον ενάγοντα, ως μοναδικού πλειοδότη, με την υπ’ αριθμό .../1998 απόφαση της Δημαρχιακής Επιτροπής.

Ακολούθως, καταρτίσθηκε μεταξύ των διαδίκων το από 1ης Δεκεμβρίου 1998 ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης, δυνάμει του οποίου ο εναγόμενος εκμίσθωσε στον ενάγοντα το πιο πάνω διαμέρισμα, για χρονικό διάστημα τεσσάρων ετών, ήτοι από 1-12-1998 έως 30-11-2002, προκειμένου να χρησιμοποιηθεί από τον μισθωτή ως δικηγορικό γραφείο.

Το μηνιαίο μίσθωμα ορίστηκε στο ποσό των 350.000 δραχμών (σε € 1.027,15) για τα δύο πρώτα έτη της μίσθωσης, αναπροσαρμοζόμενο στη συνέχεια κατά ποσοστό 7% ετησίως, και σε περίπτωση που ο μισθωτής παραμείνει στο μίσθιο μετά τη λήξη της συμβατικής διάρκειας της μίσθωσης, συμφωνήθηκε να αναπροσαρμόζεται κατά ποσοστό 10% ετησίως επί του καταβαλλομένου μισθώματος του αμέσως προηγουμένου έτους, το οποίο θα καταβάλλεται στην αρχή κάθε μισθωτικού μήνα.

Η μίσθωση, ως εμπορική, έχει υπαχθεί στις διατάξεις του Π.Δ. 34/1995 και μετά τη λήξη του συμβατικού της χρόνου εξακολουθεί να ισχύει, το δε μηνιαίο μίσθωμα διαμορφώθηκε από 1-12-2006 έως 30-11-2007 στο ποσό των 1.893,93 €. Η περιοχή, όπου βρίσκεται το μίσθιο, είναι από τις πλέον κεντρικές και εμπορικές περιοχές των Αθηνών, όπου η ζήτηση για εκμίσθωση ακινήτων, προκειμένου να χρησιμοποιηθούν ως γραφεία από ελεύθερους επαγγελματίες, είναι ιδιαίτερα αυξημένη, η δε πολυκατοικία, στην οποία βρίσκεται, ναι μεν έχει ολοκληρωθεί περί τα τέλη της δεκαετίας του 1940, πλην όμως διατηρείται σε πολύ καλή κατάσταση, όπως και το ίδιο το μίσθιο διαμέρισμα.

Από το σύνολο του αποδεικτικού υλικού δεν αποδείχθηκε ότι, κατά το μεσολαβήσαν χρονικό διάστημα των οκτώ ετών περίπου από την κατάρτιση της μίσθωσης μέχρι την άσκηση της ένδικης αγωγής, επήλθε σημαντική μείωση της μισθωτικής αξίας του ακινήτου και εντεύθεν δυσαναλογία μεταξύ παροχής και αντιπαροχής, ώστε να επιβάλλεται, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, κατά απόκλιση των συμφωνηθέντων, η αναπροσαρμογή (μείωση) του μισθώματος στο ύψος εκείνο που αίρει τη δυσαναλογία, όπως αβάσιμα υποστηρίζει ο ενάγων.

Ειδικότερα, δεν προέκυψαν ειδικές συνθήκες, όπως υποβάθμιση της περιοχής, μείωση της ζήτησης ακινήτων για μίσθωση στην περιοχή που βρίσκεται το μίσθιο κ.λπ., οι οποίες μετέβαλαν τις προϋποθέσεις εκπλήρωσης της συμβατικής παροχής στο μέτρο που είχε συμφωνηθεί και δικαιολογούν, με αντικειμενικά κριτήρια, κατά τις κρατούσες στις συναλλαγές αντιλήψεις, την μείωση του μισθώματος.

Βέβαια ο ενάγων επικαλείται διάφορα συγκριτικά στοιχεία, τα οποία, επί το πλείστον, είναι απρόσφορα, διότι αφορούν παλαιές μισθώσεις ακινήτων και καταστήματα με εμβαδόν πολύ μικρότερο του επιδίκου μισθίου. Συγκεκριμένα α) με το από 30-1-1992 ιδιωτικό συμφωνητικό, ο Α. Τ. μίσθωσε ένα γραφείο (δικηγορικό), το εμβαδόν του οποίου δεν αναφέρεται στο μισθωτήριο, αλλά ο ενάγων επικαλείται ότι είναι 60 τ.μ., κείμενο στον τρίτο όροφο της επί της οδού ..., στην Αθήνα, πολυκατοικίας, για χρονικό διάστημα τριών (3) ετών, αντί μηνιαίου μισθώματος 55.000 δραχμών, που αντιστοιχεί σε 161,41 €, για το πρώτο έτος της μίσθωσης, αναπροσαρμοζόμενο κατά ποσοστό 20% για το δεύτερο έτος και κατά ποσοστό 15% για το τρίτο έτος, ενώ το καταβαλλόμενο μίσθωμα κατά το έτος 2003 διαμορφώθηκε στο ποσό των 299,93 €, β) με το από 11-11-1993 ιδιωτικό συμφωνητικό, ο Μ.

Μ. μίσθωσε ένα διαμέρισμα τριών δωματίων και λοιπών βοηθητικών χώρων, για να χρησιμοποιηθεί ως δικηγορικό - γραφολογικό γραφείο, κείμενο στο δεύτερο όροφο της επί της οδού ..., στην…, πολυκατοικίας, για χρονικό διάστημα ενός (1) έτους, αντί μηνιαίου μισθώματος 80.000 δραχμών, που αντιστοιχεί σε 234,78 €, του οποίου το καταβαλλόμενο μίσθωμα κατά το έτος 2004 διαμορφώθηκε στο ποσό των 500 €, γ) με το από 26-10-1995 ιδιωτικό συμφωνητικό οι Π.

Μ. και Σ. Δ., μίσθωσαν ένα διαμέρισμα, επιφάνειας 160 τ.μ., κείμενο στο δεύτερο όροφο της επί της οδού ..., στην Αθήνα, πολυκατοικίας, για χρονικό διάστημα έξι (6) ετών, για να χρησιμοποιηθεί ως δικηγορικό γραφείο, αντί μηνιαίου μισθώματος 200.000 δραχμών, που αντιστοιχεί σε 586,94 €, αναπροσαρμοζόμενο ετησίως κατά ποσοστό 10%, ενώ το καταβαλλόμενο μίσθωμα κατά το έτος 2003 διαμορφώθηκε στο ποσό των 850 €, δ) με το από 16-2-1998 ιδιωτικό συμφωνητικό παράτασης μίσθωσης, ο Γ.

Κ., ο οποίος δυνάμει του από 30-12-1991 μισθωτηρίου είχε μισθώσει, για το χρονικό διάστημα από 1-1-1992 μέχρι 31-12-1997, ένα διαμέρισμα, αποτελούμενο από πέντε δωμάτια και λοιπούς βοηθητικούς χώρους, κείμενο στον τρίτο όροφο της επί της οδού ..., πολυκατοικίας, για να το χρησιμοποιήσει ως δικηγορικό γραφείο, συμφώνησε την παράταση της ανωτέρω μίσθωσης για χρονικό διάστημα έξι (6) ετών, ήτοι από 1-1-1998 μέχρι 31-12-2003, αντί μηνιαίου μισθώματος 209.285 δραχμών, που αντιστοιχεί σε 614,19 €, για το πρώτο έτος της παράτασης, αναπροσαρμοζόμενο ετησίως κατά ποσοστό ίσο με την αύξηση του τιμαρίθμου του κόστους ζωής, ενώ στη συνέχεια, με το από 10-7-2007 ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης μεταξύ των ίδιων συμβαλλομένων για το ίδιο μίσθιο, συμφωνήθηκε η μίσθωση αυτού για χρονικό διάστημα έξι (6) ετών, αντί μηνιαίου μισθώματος 1.100 €, για τα δύο πρώτα έτη της μίσθωσης, αναπροσαρμοζόμενο στη συνέχεια ετησίως κατά ποσοστό ίσο με την αύξηση του τιμαρίθμου του κόστους ζωής, ε) με το από 30-11-1999 ιδιωτικό συμφωνητικό, οι Α.

Φ., Π. Σ. και Ζ. Μ. μίσθωσαν ένα γραφείο, αποτελούμενο από δύο δωμάτια και χωλ, επιφάνειας 65 τ.μ., του τετάρτου ορόφου της επί της οδού ... στην Αθήνα, πολυκατοικίας, για χρονικό διάστημα ενός (1) έτους, αντί μηνιαίου μισθώματος 174.386 δραχμών, που αντιστοιχεί σε 511,77 €, το οποίο, στη συνέχεια, δυνάμει του από 16-12-2004 ιδιωτικού συμφωνητικού, καθορίστηκε στο ποσό των 461,94 € για το χρονικό διάστημα από 1-12-2004 έως 30-11-2005, στ) με το από 1-11-2000 ιδιωτικό συμφωνητικό, η εταιρία με την επωνυμία "Α.

Γ. Π. ΚΑΙ ΣΙΑ Ο.Ε." μίσθωσε ένα γραφείο, επιφάνειας 50 τ.μ., κείμενο στον τρίτο όροφο της επί της οδού ..., στην Αθήνα, οικοδομής, για χρονικό διάστημα πέντε (5) ετών, αντί μηνιαίου μισθώματος 80.000 δραχμών, που αντιστοιχεί σε 234,77 €, για τα δύο πρώτα έτη της μίσθωσης, μετά το πέρας των οποίων το μίσθωμα θα αναπροσαρμόζεται με κοινή συμφωνία των μερών, ζ) με το από 23-9-2006 ιδιωτικό συμφωνητικό επαγγελματικής μίσθωσης, ο Ν.

Μ. μίσθωσε ένα διαμέρισμα, επιφάνειας 88 τ.μ., κείμενο στον τέταρτο όροφο της επί της οδού ..., στην Αθήνα, πολυκατοικίας, για χρονικό διάστημα τριών (3) ετών, προκειμένου να χρησιμοποιηθεί ως δικηγορικό γραφείο, αντί μηνιαίου μισθώματος 800 € για το πρώτο έτος της μίσθωσης, αναπροσαρμοζόμενο ετησίως κατά ποσοστό 3% πλέον του ποσοστού αύξησης του τιμαρίθμου του κόστους ζωής, η) με το από 10-7-2007 ιδιωτικό συμφωνητικό, ο Ν.

Τ. μίσθωσε ένα διαμέρισμα, αποτελούμενο από δύο υπνοδωμάτια, σαλόνι και λοιπούς βοηθητικούς χώρους, κείμενο στο ισόγειο της επί της οδού ... πολυκατοικίας, για χρονικό διάστημα τριών (3) ετών, αντί μηνιαίου μισθώματος 400 €, προκειμένου να χρησιμοποιηθεί ως κατοικία. Τα παραπάνω συγκριτικά στοιχεία, εκτός από αυτό που βρίσκεται στην οδό ...

και αυτό της οδού ..., είναι απρόσφορα προς σύγκριση, διότι είναι πολύ μικρότερου εμβαδού σε σχέση με το επίδικο και επιπλέον οι μισθώσεις των δύο πρώτων εξ αυτών είναι παλαιές, αφού καταρτίσθηκαν τα έτη 1992 και 1993, αντίστοιχα. Αναφορικά με το μίσθιο επί της οδού ... και αυτό είναι απρόσφορο προς σύγκριση, διότι η μίσθωση αυτού καταρτίσθηκε το έτος 1995, είναι μικρότερο του επιδίκου και επιπλέον, από τα εκτεθέντα αποδεικτικά στοιχεία, δεν προκύπτει το ύψος του καταβαλλόμενου μισθώματος κατά το χρόνο άσκησης της ένδικης αγωγής.

Σε σχέση με το μίσθιο επί της οδού ..., το οποίο, σύμφωνα με την περιγραφή του μισθωτηρίου, αποτελείται από πέντε δωμάτια, διάδρομο, λουτρό, δωμάτιο υπηρεσίας, κουζίνα και WC, χωρίς να αναφέρεται η επιφάνειά του σε τετραγωνικά μέτρα, ούτε προέκυψε από τα εκτεθέντα αποδεικτικά στοιχεία, με μισθωτή τον Γ. Κ., η μίσθωση αυτή καταρτίσθηκε το πρώτον στις 30-12-1991 για χρονικό διάστημα από 1-1-1992 έως 31-12-1997, η οποία, με το από 16-2-1998 συμφωνητικό, παρατάθηκε για έξι έτη (ήτοι μέχρι 31-12-2003) και ακολούθως, καταρτίσθηκε το από 10-7-2007 ιδιωτικό συμφωνητικό μεταξύ των ίδιων συμβαλλομένων για το ίδιο μίσθιο ακίνητο και ως εκ τούτου και η μίσθωση αυτή είναι παλαιά, αφού ο μισθωτής κατέχει το ακίνητο από 1-1-1992.

Από την πλευρά του εναγομένου προσκομίζονται δημοσιεύματα της εφημερίδας "..." της 3-5-2009, τα οποία παρέχουν πληροφορίες για την εμπορική και μισθωτική αξία ακινήτων της συγκεκριμένης περιοχής και αποτελούν αποδεικτικά μέσα μη πληρούντα τους όρους του νόμου και μπορούν ως τέτοια να ληφθούν υπόψη στις μισθωτικές διαφορές, εκτιμώμενα ελεύθερα με τα υπόλοιπα αποδεικτικά μέσα (ΑΠ 508/2010, δημοσίευση ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 675/2002, ΕλΔνη 44.773), από τα οποία προκύπτει ότι προσφέρονται προς μίσθωση, ενδεικτικά α) γραφείο 2ου ορόφου, επιφάνειας 190 τ.μ.

επί της οδού ..., με μηνιαίο μίσθωμα 2,500 €, β) ρετιρέ επιφάνειας 95 τ.μ. επί της οδού ..., με μηναίο μίσθωμα 1.400 €, γ) γραφείο 5ου ορόφου, επιφάνειας 150 τ.μ., κατάλληλο για κάθε χρήση, επί της οδού ..., με μηνιαίο μίσθωμα 2.500 €, και δ) οροφοδιαμέρισμα 5ου ορόφου, επιφάνειας 204 τ.μ., επί της οδού ..., με μηνιαίο μίσθωμα 2.800 €.

Τα πιο πάνω μισθώματα, ναι μεν δεν αφορούν καταρτισμένες μισθώσεις, πλην όμως μπορεί το Δικαστήριο να εκτιμήσει τη μισθωτική αξία των ακινήτων της περιοχής .... Με βάση τα ως άνω γενόμενα δεκτά ως αποδειχθέντα πραγματικά περιστατικά, δεν συντρέχουν ειδικές συνθήκες, οι οποίες να έχουν προκαλέσει διαταραχή στη μεταξύ των διαδίκων σύμβαση σε τέτοιο βαθμό και οι οποίες να επιβάλλουν τη μείωση του συμβατικά καταβαλλόμενου μισθώματος και της συμφωνημένης σταδιακής κατ’ έτος αναπροσαρμογής, ώστε να επιτευχθεί η άρση της δυσαναλογίας των εκατέρωθεν παροχών.

Η επίκληση εκ μέρους του ενάγοντος της πτώσης του τιμαρίθμου από 4,8% που διαμορφώθηκε το έτος 1998, σε 2,6%, 3,2%, 3,4%, 3,6%, 3,5%, 2,9%, 3,5% και 3,2%, κατά τα έτη 1999, 2000, 2001, 2002, 2003, 2004, 2005 και 2006, αντίστοιχα, είναι βέβαια ένας από τους παράγοντες που επηρεάζουν τη μισθωτική αξία των ακινήτων της περιοχής του μισθίου, όμως αυτή δεν επαρκεί για να στηρίξει την αιτούμενη μείωση, λαμβανομένου υπόψη ότι η μεταβολή του ύψους του τιμαρίθμου δεν παρέχει ασφαλές έδαφος για οριστική, κατά τη θέληση του νομοθέτη, διάπλαση της μισθωτικής σχέσης (ΑΠ 1487/2005, δημοσίευση ΝΟΜΟΣ).

Επομένως, το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο, που με την εκκαλουμένη απόφασή του έκρινε ότι έχει επέλθει σημαντική μεταβολή στη μισθωτική αξία των ακινήτων, που δημιουργεί προφανή αναντιστοιχία μεταξύ του καταβαλλόμενου από τον μισθωτή μισθώματος και της τρέχουσας μισθωτικής αξίας του μισθίου και έχει προκαλέσει διαταραχή στη μεταξύ των διαδίκων σύμβαση και εντεύθεν επιβάλλεται η αναπροσαρμογή (μείωση) του μισθώματος, που καθόρισαν τα συμβαλλόμενα μέρη στη σύμβαση, σε επίπεδο που να αίρεται η δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και να αποκαθιστά την καλή πίστη και με βάση τις παραδοχές αυτές αναπροσάρμοσε (μείωσε) το καταβαλλόμενο μηνιαίο μίσθωμα του μισθίου στο ποσό των 1.591,00 € από την επίδοση της αγωγής και εφεξής, έσφαλε ως προς την εφαρμογή του νόμου και την εκτίμηση των αποδείξεων, κατά τους βάσιμους περί τούτου συναφείς λόγους της αντέφεσης του εναγομένου, ενώ ο πρώτος λόγος της έφεσης του ενάγοντος, με τον οποίο προβάλλεται η αιτίαση ότι εσφαλμένα έγινε εν μέρει δεκτή η αγωγή ως προς το αίτημα αναπροσαρμογής (μείωσης) του μισθώματος, είναι αβάσιμος και απορριπτέος.

Κατόπιν αυτών, πρέπει η έφεση και η αντέφεση να γίνουν δεκτές ως και κατ’ ουσία βάσιμες και να εξαφανισθεί η εκκαλουμένη απόφαση, στη συνέχεια δε, αφού κρατηθεί η υπόθεση από το Δικαστήριο τούτο και δικαστεί κατ’ ουσία (άρθρο 535 παρ. 1 ΚΠολΔ), πρέπει η ένδικη αγωγή να απορριφθεί ως αβάσιμη στην ουσία της τόσο ως προς το αίτημα αναπροσαρμογής του καταβαλλομένου μισθώματος, όσο και ως προς το αίτημα αναπροσαρμογής της συμφωνημένης ετήσιας ποσοστιαίας αύξησης, αφού μετά την εξαφάνιση της απόφασης, που απέρριψε ως μη νόμιμο το τελευταίο αυτό αίτημα, κατά παραδοχή του σχετικού λόγου της έφεσης, μπορεί να εκδοθεί επιβλαβέστερη απόφαση για τον εκκαλούντα (άρθρο 536 παρ. 2 ΚΠολΔ, ΑΠ 134/2008, δημοσίευση ΝΟΜΟΣ)".

Με το με στοιχείο Γ του λόγου αναίρεσης αποδίδεται στην προσβαλλόμενη απόφαση η πλημμέλεια από το άρθρο 559 αριθ. 1 ΚΠολΔ με την αιτίαση ότι το Εφετείο εσφαλμένα εφάρμοσε τις διατάξεις του άρθρου 288 ΑΚ αναιρώντας την μικρή μείωση του μισθώματος, που όρισε το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο, αφού "η ζήτηση για εκμίσθωση ακινήτων στην περιοχή του μίσθιου ακινήτου, προκειμένου να χρησιμοποιηθούν ως γραφεία από ελεύθερους επαγγελματίες είναι ιδιαίτερα αυξημένη" δεν ανταποκρίνεται στην πραγματικότητα. Όπως, όμως, προκύπτει από την προσβαλλόμενη απόφαση το Εφετείο κατά την ανέλεγκτη, αναιρετικά, κρίση του δέχθηκε ότι δεν συντρέχουν ειδικές συνθήκες, οι οποίες να έχουν προκαλέσει διαταραχή στη μεταξύ των διαδίκων σύμβαση σε τέτοιο βαθμό και οι οποίες να επιβάλλουν την μείωση του συμβατικά καταβαλλόμενου μισθώματος και της συμφωνημένης σταδιακής κατ’ έτος αναπροσαρμογής, ώστε να επιτευχθεί η άρση της δυσαναλογίας των εκατέρωθεν παροχών και ότι δεν υπήρχε διαφορά μεταξύ ελεύθερου και οφειλόμενου μισθώματος και της συμφωνημένης σταδιακής κατ’ έτος αναπροσαρμογής του με συνέπεια να μην συντρέχει λόγος αναπροσαρμογής τους - μειώσεώς τους, σύμφωνα με τους κανόνες της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, τους οποίους δεν παραβίασε. Κατά συνέπεια το ανωτέρω τμήμα του λόγου αναίρεσης είναι αβάσιμο.

Με τον με στοιχείο Α λόγο αναίρεσης αποδίδεται στην προσβαλλόμενη απόφαση η πλημμέλεια από το άρθρο 559 αριθ. 11 περ. γ’ ΚΠολΔ, κατ’ ορθότερο χαρακτηρισμό, με την αιτίαση ότι το Εφετείο, που εξέδωσε την εν λόγω απόφαση, εσφαλμένα δεν έλαβε συγκριτικά στοιχεία, τα οποία νόμιμα προσκόμισε και επικαλέστηκε προς απόδειξη των πραγματικών περιστατικών, που θεμελιώνουν την βάση της αγωγής του, με την οποία ζητούσε την αναπροσαρμογή (μείωση) του μισθώματος, που είχε μισθώσει από τον εναγόμενο Δήμο και συγκεκριμένα:

α) τα από 16-2-1998 και 10-7-2007 συμφωνητικά μίσθωσης Σ. προς Κ., β) τα από 30-11-1999 και 16-12-2004 συμφωνητικά μίσθωσης Υ. προς Φ., γ) το από 9-7-2012 συμφορητικό μισθώσεως Κ. Π. προς Μ., δ) το από 9-10-2007 συμφωνητικό μισθώσεως Α. Θ. προς Τ. και ε) το από 26-10-1995 συμφωνητικό μισθώσεως Ε. Κ. προς Μ., ενώ την διαμόρφωση του τιμαρίθμου, που επικαλέσθηκε την θεώρησε στοιχείο ανεπαρκές ενώ αντιθέτως έλαβε υπόψη του αγγελίες από φύλλο της εφημερίδας ...

για μη καταρτισμένες μισθώσεις. Ο λόγος αυτός της αναίρεσης κατά το πρώτο μέρος είναι αβάσιμος διότι από τις ανωτέρω παραδοχές της προσβαλλόμενης απόφασης προκύπτει ότι το Εφετείο έλαβε υπόψη του τα ανωτέρω αποδεικτικά μέσα αλλά τα έκρινε απρόσφορα, κατά δε το λοιπό μέρος που αφορά τις αγγελίες σε φύλλο της εφημερίδας "..." είναι απαράδεκτος και πρέπει ν’ απορριφθεί, δεδομένου ότι στην ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών, με την οποία δικάσθηκε η υπόθεση αυτή, όλα τα αποδεικτικά μέσα και άκυρα λαμβάνονται υπόψη και συνεκτιμούνται ελεύθερα, με συνέπεια να μην ιδρύεται ο λόγος αναιρέσεως από την παραβίαση των περί αποδείξεως διατάξεων (ΑΠ 508/2010).

Κατ’ ακολουθία των ανωτέρω πρέπει ν’ απορριφθεί η αίτηση αναιρέσεως και να καταδικασθεί ο αναιρεσείων στην πληρωμή των δικαστικών εξόδων του αναιρεσιβλήτου (άρθρα 176, 183 ΚΠολΔ) όπως ορίζεται, ειδικότερα, στο διατακτικό. Τέλος, μετά την προσθήκη της παρ. 4 στο άρθρο 495 ΚΠολΔ με το άρθρο 12 του Ν. 4055/2012 που ισχύει από 2.4.2012, λόγω της ήττας του αναιρεσείοντα - καταθέσαντα πρέπει να διαταχθεί η εισαγωγή των παραβόλων στο Δημόσιο Ταμείο.

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Απορρίπτει την από 5.12.2014 αίτηση για αναίρεση της υπ’ αριθμ. 6494/2011 απόφασης του Εφετείου Αθηνών.

Διατάσσει την εισαγωγή των παραβόλων στο Δημόσιο Ταμείο. Και

Καταδικάζει τον αναιρεσείοντα στην πληρωμή των δικαστικών εξόδων του αναιρεσιβλήτου από χίλια οκτακόσια (1.800) ευρώ.

ΚΡΙΘΗΚΕ και αποφασίσθηκε στην Αθήνα στις 25 Ιουνίου 2015.

Η ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ

ΔΗΜΟΣΙΕΥΘΗΚΕ στην Αθήνα σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του στις 9 Οκτωβρίου 2015.

Ο ΠΡΟΕΔΡΕΥΩΝ ΑΡΕΟΠΑΓΙΤΗΣ Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ