1185/2014 · Άρειος Πάγος (Supreme Civil and Criminal Court of Greece)

Απόφαση 1185 / 2014 (Γ, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)Αριθμός 1185/2014

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Γ' Πολιτικό Τμήμα

Συγκροτήθηκε από τους Δικαστές: Ιωάννη Σίδερη, Αντιπρόεδρο Αρείου Πάγου, Παναγιώτη Ρουμπή, Ερωτόκριτο Καλούδη, Αργύριο Σταυράκη και Ασπασία Μαγιάκου, Αρεοπαγίτες.

Συνεδρίασε δημόσια στο ακροατήριό του, στις 8 Ιανουαρίου 2014, με την παρουσία και της γραμματέως Αγγελικής Ανυφαντή, για να δικάσει την εξής υπόθεση μεταξύ:

Των αναιρεσειόντων: 1) Κ. Τ. του Κ. και 2) Ό. συζ. Κ. Τ., το γένος Δ. Π., κατοίκων ..., οι οποίοι εκπροσωπήθηκαν από τον πληρεξούσιο δικηγόρο τους Γεώργιο Κουτσαγγέλη.

Του αναιρεσίβλητου: Α. Π. του Ι., κατοίκου ..., ο οποίος εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο του Αθανάσιο Κόκκαλη, με δήλωση του άρθρου 242 παρ.2 του Κ.Πολ.Δ.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 17-11-2003 αγωγή των ήδη αναιρεσειόντων, που κατατέθηκε στο Ειρηνοδικείο Θεσσαλονίκης. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 348/2005 του ίδιου Δικαστηρίου και 3313/2008 του Πολυμελούς Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης. Κατά της απόφασης αυτής ασκήθηκε αναίρεση, επί της οποίας εκδόθηκε η 2302/2009 απόφαση του Αρείου Πάγου, η οποία αναίρεσε την 3313/2008 απόφαση του Πολυμελούς Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης και παρέπεμψε την υπόθεση για περαιτέρω εκδίκαση στο ίδιο δικαστήριο, συντιθέμενο από άλλους δικαστές, εκτός από εκείνους που εξέδωσαν την απόφαση που αναιρέθηκε. Το Πολυμελές Πρωτοδικείο Θεσσαλονίκης εξέδωσε την 2142/2013 απόφαση, την αναίρεση της οποίας ζητούν οι αναιρεσείοντες με την από 15/5/2013 αίτησή τους.

Κατά τη συζήτηση της αίτησης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν όπως σημειώνεται πιο πάνω. Η Εισηγήτρια Αρεοπαγίτης Ασπασία Μαγιάκου ανέγνωσε την από 31-12-2013 έκθεσή της, με την οποία εισηγήθηκε την απόρριψη της αίτησης αναίρεσης.

Ο πληρεξούσιος των αναιρεσειόντων ζήτησε την παραδοχή της αίτησης και την καταδίκη του αντιδίκου μέρους στη δικαστική δαπάνη τους.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

1-Από τις διατάξεις των άρθρων 1002, 1117 ΑΚ, 1, 2 παρ. 1, 3 παρ. 1, 4 παρ.1, 5 και 13 του ν. 3741/1929 προκύπτει, ότι επί ιδιοκτησίας κατ' ορόφους (οριζόντιας ιδιοκτησίας) δημιουργείται χωριστή κυριότητα επί ορόφου ή διαμερίσματος ορόφου και αναγκαστική συγκυριότητα, που αποκτάται αυτοδικαίως, κατ' ανάλογη μερίδα, επί του εδάφους και επί των μερών της οικοδομής, που χρησιμεύουν στην κοινή χρήση όλων των οροφοκτητών.

Οι ως άνω βασικές αρχές του θεσμού της οριζόντιας ιδιοκτησίας προκύπτουν σαφώς από τις παραπάνω διατάξεις, οι οποίες όμως δεν προσδιορίζουν επαρκώς την έννοια του "ορόφου" και του "διαμερίσματος ορόφου". Από το πνεύμα, εντούτοις, των διατάξεων για την οροφοκτησία και, ιδίως, από το σκοπό τους, που, όπως προκύπτει και από την εισηγητική έκθεση του ν. 3741/1929, είναι η ευχερέστερη κάλυψη των στεγαστικών αναγκών των πολιτών και η καθ' ύψος επέκταση των πόλεων, καθώς και από τα ερμηνευτικά πορίσματα εκ της κοινής πείρας και από τις σχετικές διατάξεις της πολεοδομικής νομοθεσίας (άρθρο 11 του Γενικού Οικοδομικού Κανονισμού των ετών 1929, 1955 και 1973) συνάγεται, ότι όροφος ή διαμέρισμα ορόφου είναι το αναποχώριστο τμήμα της οικοδομής ή του ορόφου, μετά των συστατικών του και του εντός αυτού (κυβικού) χώρου, που περικλείεται τεχνικώς από κάτω, από τα πλάγια και από πάνω, με τοίχους ή άλλα οικοδομικά στοιχεία, ώστε να διαχωρίζεται σαφώς από τα λοιπά (διαιρετά ή αδιαίρετα) τμήματα της οικοδομής και να έχει αναχθεί σε συγκεκριμένο και ανεξάρτητο τμήμα αυτής, που είναι κατάλληλο προς χωριστή και αυτοτελή οικιστική εν γένει χρήση.

Μόνο οι όροφοι και τα διαμερίσματα ορόφων, με την παραπάνω έννοια, καθώς και τα εξομοιούμενα από το νόμο με ορόφους υπόγεια και δωμάτια κάτω από την στέγη (άρθρα 1002 εδ. β' ΑΚ και 1 παρ. 2 του ν. 3741/1929) μπορούν να αποτελέσουν αντικείμενο οριζόντιας ιδιοκτησίας. Επομένως δεν είναι δυνατό να συσταθεί διαιρεμένη ιδιοκτησία επί ανοικτού χώρου, εκτός αν προβλέπεται στη συστατική της οροφοκτησίας πράξη ή σε μεταγενέστερη συμφωνία όλων των οροφοκτητών, που έχει μεταγραφεί νόμιμα, ότι ο χώρος αυτός πρόκειται να οικοδομηθεί, οπότε η σύσταση διαιρεμένης ιδιοκτησίας αναφέρεται στους μελλοντικούς ορόφους ή διαμερίσματα και τελεί υπό την αναβλητική αίρεση της κατασκευής τους (άρθρο 201 ΑΚ).

Εξάλλου, αν ληφθεί υπόψη, ότι η θεσπιζομένη με τα άρθρα 1002 ΑΚ και 1 του ν. 3741/1929 αποκλειστική (χωριστή) κυριότητα επί ορόφου ή διαμερίσματος ορόφου αποτελεί την εξαίρεση του κανόνα "sureficies solo cedit", που έχει περιληφθεί στο άρθρο 1001 εδ. Α' του ΑΚ, οποιοδήποτε μέρος του όλου ακινήτου, που δεν ορίστηκε ή δεν ορίστηκε έγκυρα, με το συστατικό της οροφοκτησίας τίτλο, ότι αποτελεί αντικείμενο της αποκλειστικής κυριότητας κάποιου συνιδιοκτήτη, υπάγεται αυτοδικαίως από το νόμο, κατ' εφαρμογή του ανωτέρω κανόνα, στα αντικείμενα της αναγκαστικής συγκυριότητας επί του εδάφους και θεωρείται γι' αυτό κοινόκτητο και κοινόχρηστο μέρος του ακινήτου.

Εξάλλου, τα άρθρα 22 παρ.9 και 32 παρ. 4 του νδ/τος 8/1973 "περί Γενικού Οικοδομικού Κανονισμού", όπως αντικαταστάθηκαν από τις παραγράφους 22 και 33 του άρθρου 1 του ν.δ/τος 205/1974, πρόβλεψαν για πρώτη φορά την κατασκευή της οικοδομής επί υποστηλωμάτων (PILLOTIS) για τη δημιουργία στο ισόγειο ανοικτού στεγασμένου χώρου, που αφήνεται εξ ολοκλήρου κενός και χρησιμεύει για την στάθμευση αυτοκινήτων.

Ο κενός αυτός χώρος του ισογείου, που ονομάσθηκε πιλοτή και αναφέρεται σε μεταγενέστερα νομοθετήματα ως "PILLOTIS", (άρθρο 1 παρ.5 περ. γ' του ν. 960/1979, όπως αντικαταστάθηκε με το ν. 1221/1981, 7 παρ.1 περ. Α' και 9 παρ. 10 ΓΟΚ/1985), είναι εξ ορισμού ανοικτός και, συνεπώς, ισχύουν γι' αυτόν όσα αναφέρθηκαν παραπάνω. Δηλαδή η συμφωνία των οροφοκτητών να συστήσουν, σε τμήματα της πιλοτής, που θα παραμείνουν ανοικτά, αυτοτελείς (διαιρεμένες) ιδιοκτησίες, θα είναι άκυρη, ως αντικείμενη στις αναγκαστικού δικαίου διατάξεις, που καθορίζουν τις θεμελιακές αρχές του θεσμού της οριζόντιας ιδιοκτησίας (άρθρο 174 ΑΚ) και συνακόλουθα τα τμήματα αυτά είναι κοινόχρηστα και κοινόκτητα.

Αν, όμως, προβλέπεται στην άνω συμφωνία, ότι στα πιο πάνω τμήματα της πιλοτής θα κατασκευαστούν κλειστοί χώροι, δημιουργούνται έγκυρα διαιρεμένες ιδιοκτησίες στους περίκλειστους χώρους, που θα κατασκευασθούν, παρά το γεγονός, ότι η κατασκευή τους επάγεται τυχόν υπέρβαση του ορίου κάλυψης ή του συντελεστή δόμησης και είναι πάντως αντίθετη προς τις ανωτέρω διατάξεις του ΓΟΚ/1973, που ορίζουν, ότι ο χώρος της πιλοτής αφήνεται εξ ολοκλήρου κενός, αφού η παραβίαση των διατάξεων αυτών συνεπάγεται μόνο διοικητικές κυρώσεις και δεν θίγει το κύρος της μεταξύ των οροφοκτητών συμφωνίας (Ολ.ΑΠ. 583/1983).

Η δε προεκτεθείσα έννοια των διατάξεων για την οροφοκτησία, δεν είναι αντίθετη, αλλά επιβεβαιώνεται ουσιαστικά από τις ειδικές ρυθμίσεις των ν. 960/1979 και 1221/1981 για τις θέσεις σταθμεύσεως αυτοκινήτων. Πράγματι, οι διατάξεις του άρθρου 1 παρ. 5 εδ. α και β του ν. 960/1979, όπως αντικαταστάθηκαν με το άρθρο 1 του ν. 1221/1981, προβλέπουν, ότι προκειμένου για θέσεις σταθμεύσεως αυτοκινήτων, που βρίσκονται σε στεγασμένους χώρους κτιρίου, το οποίο έχει υπαχθεί στο σύστημα της διαιρεμένης ιδιοκτησίας, κάθε θέση σταθμεύσεως αποτελεί διαιρεμένη ιδιοκτησία, της οποίας επιτρέπεται η αυτοτελής μεταβίβαση και σε τρίτους, που δεν έχουν σχέση με το κτίριο.

Με τις διατάξεις αυτές, δηλαδή, αναγνωρίζεται χωριστή κυριότητα και επί των θέσεων σταθμεύσεως αυτοκινήτων, που δεν είναι περίκλειστοι, αλλ' απλώς στεγασμένοι, κατ' εξαίρεση του κανόνα, ότι αντικείμενο διαιρεμένης ιδιοκτησίας αποτελούν μόνον οι κλειστοί χώροι ορόφων ή διαμερισμάτων. Ειδικά όμως για την πιλοτή, το τελευταίο εδάφιο γ' της παρ.5 του άνω άρθρου ορίζει, ότι "αι τυχόν δημιουργούμενοι θέσεις σταθμεύσεως εις τον ελεύθερον ισόγειον χώρον του κτιρίου, όταν τούτο κατασκευάζεται επί υποστηλωμάτων (ΡΙLLΟΤΙS) κατά τας ισχυούσας διατάξεις, δεν δύνανται να αποτελέσουν αντικείμενο διαιρεμένης ιδιοκτησίας".

Οι παραπάνω νεότερες ρυθμίσεις και, ιδίως, αυτές των εδαφίων α' και β', καθώς και εκείνη του εδαφίου γ', θα ήταν ασφαλώς περιττές, αν ήταν δυνατόν με βάση τις ισχύουσες μέχρι τότε διατάξεις, να συσταθεί οριζόντια ιδιοκτησία επί ορισμένων ανοικτών χώρων του κοινού ακινήτου για να χρησιμοποιηθούν ως θέσεις σταθμεύσεως αυτοκινήτων.

Έτσι, ενόψει αυτών, γίνεται φανερό, ότι ο ελεύθερος χώρος της πιλοτής ή ανοικτά τμήματα του χώρου αυτού δεν ήταν δυνατόν ούτε πριν από τους ν. 960/1979 και 1221/1981, ούτε μετά τους νόμους αυτούς να αποτελέσουν αντικείμενο διαιρεμένης ιδιοκτησίας και, συνεπώς, οι μεν κλειστοί χώροι της πιλοτής, που είναι κατά τα αναφερόμενα στην αρχή διαμερίσματα του ισογείου ορόφου, καθώς και οι περίκλειστες θέσεις σταθμεύσεως αυτοκινήτων στην πιλοτή δεν είναι κοινόχρηστα και κοινόκτητα μέρη της οικοδομής και, επομένως, μπορούν να αποτελέσουν αντικείμενο διαιρεμένης ιδιοκτησίας, ενώ ο ελεύθερος χώρος της πιλοτής ή ανοικτά τμήματά της είναι κοινόκτητα και κοινόχρηστα μέρη της οικοδομής, επί των οποίων μπορεί μόνον να παραχωρηθεί, με τη συστατική της οροφοκτησίας δικαιοπραξία ή με μεταγενέστερη συμφωνία μεταξύ όλων των συνιδιοκτητών, δικαίωμα αποκλειστικής χρήσεως σε ιδιοκτήτες ορόφων ή διαμερισμάτων της ίδιας οικοδομής και όχι και σε τρίτους (άρθρο 4 παρ. 1 και 13 του ν. 3741/1929, Ολ.ΑΠ 23/2000 και ΑΠ 5/1991).

Συνεπώς αν με τη συστατική πράξη της οροφοκτησίας προβλέπεται, ότι τμήμα του ακάλυπτου χώρου του ισογείου της οικοδομής, που αρχικά προορίζεται για τις θέσεις στάθμευσης αυτοκινήτων αποκλειστικά υπέρ του οικοπεδούχου ή του εργολάβου, πρόκειται να οικοδομηθεί και παρακρατούνται εξαρχής ποσοστά εξ αδιαιρέτου επί όλου οικοπέδου για μελλοντικές αυτοτελείς (διαιρεμένες) ιδιοκτησίες, οι οποίες στη συνέχεια κατασκευάζονται, η συμφωνία αυτή στη συστατική πράξη είναι έγκυρη και δεσμεύει τους επιγενόμενους αγοραστές ανεξαρτήτων αυτοτελών ιδιοκτησιών, που προσχωρούν στη συστατική πράξη της ίδιας οροφοκτησίας και γνωρίζουν, ότι το τμήμα αυτό του ακαλύπτου χώρου του ισογείου έχει εξαιρεθεί από τους κοινόχρηστους και κοινόκτητους χώρους της οικοδομής.

Περαιτέρω από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 953, 954, 1002 και 1117 ΑΚ, 1 και 14 του ν. 374/1929, 1 και 2 του ν.δ. 1024/1971 προκύπτει, ότι, εκτός από τις περιπτώσεις σύστασης οροφοκτησίας με βάση τη διάταξη του άρθρου 480 Α' του Κ.Πολ.Δ., που προστέθηκε με το άρθρο 11 του ν. 1562/1985 ή τις διατάξεις των άρθρων 1 και 6 του τελευταίου νόμου, χωριστή κυριότητα σε όροφο οικοδομής ή σε διαμέρισμα ορόφου μπορεί να συσταθεί μόνο με δικαιοπραξία του κυρίου (ή όλων των συγκυρίων) του όλου ακινήτου, δηλαδή, είτε με σύμβαση μεταξύ όλων των συγκυρίων του όλου ακινήτου είτε με μονομερή δικαιοπραξία του κυρίου του όλου ακινήτου, εν ζωή ή αιτία θανάτου, η σύσταση δε της οροφοκτησίας περιβάλλεται τον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου και της μεταγραφής.

Όπως η σύσταση, έτσι και η τροποποίηση αυτής απαιτεί τη συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών του κοινού ακινήτου, χωρίς να αποκλείεται οι λοιποί να χορηγήσουν πληρεξουσιότητα στον ένα από αυτούς να προβεί με αυτοσύμβαση (άρθρο 235 ΑΚ) στη σχετική τροποποίηση. Για τη σύσταση της οροφοκτησίας δεν απαιτείται η χρήση πανηγυρικών εκφράσεων, αλλά αρκεί να προκύπτει σαφής βούληση του κυρίου ή των κυρίων του ακινήτου για δημιουργία διηρημένων οριζοντίων ιδιοκτησιών επ' αυτού, η οποία (βούληση) μπορεί να συνάγεται και από την παραπομπή στις ρυθμίσεις του ν. 3741/1929.

Δεν υπόκειται σε προθεσμίες, μπορεί δε να γίνει πριν ή κατά τη διάρκεια των οικοδομικών εργασιών ή ακόμη και οποτεδήποτε μετά την αποπεράτωση της οικοδομής. Στο ίδιο (συμβολαιογραφικό) έγγραφο μπορεί να σωρευτεί και σύμβαση μεταξύ του συστήσαντος τις οροφοκτησίες ιδιοκτήτη ολόκληρου του ακινήτου και ενός τρίτου για τη μεταβίβαση (π.χ.

λόγω πωλήσεως) σ' αυτόν κάποιας από τις οροφοκτησίες, η οποία (μονομερής δήλωση και η τυχόν σωρευόμενη σύμβαση με τον τρίτο) πρέπει να υποβληθεί άπαξ στον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου και να μεταγραφεί. Απαιτείται εξειδίκευση του αντικειμένου της (σύστασης οροφοκτησίας) σε ορόφους, διαμερίσματα, καταστήματα κλπ., ωστόσο η περιγραφή του εν λόγω αντικειμένου μπορεί να προκύπτει από τα προσαρτημένα σ' αυτή σχεδιαγράμματα.

Τέλος, ο από τη διάταξη του άρθρου 560 παρ.1 Κ.Πολ.Δ. προβλεπόμενος λόγος αναίρεσης ιδρύεται αν παραβιάστηκε κανόνας ουσιαστικού δικαίου, αδιάφορο αν πρόκειται για νόμο εσωτερικού ή διεθνούς δικαίου. Ο κανόνας δικαίου παραβιάζεται, αν δεν εφαρμοστεί, ενώ συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις εφαρμογής του ή αν εφαρμοστεί, ενώ δεν έπρεπε, καθώς και αν εφαρμοστεί εσφαλμένα.

Στην προκείμενη περίπτωση, όπως προκύπτει από τα διαδικαστικά έγγραφα της δίκης με την 2302/2009 απόφαση του Αρείου Πάγου αναιρέθηκε η 3313/2008 απόφαση του Πολυμελούς Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης που ο δίκασε την έφεση των ήδη αναιρεσειόντων κατά της 348/2005 απόφασης του Ειρηνοδικείου Θεσσαλονίκης, με την οποία είχε απορριφθεί ως μη νόμιμη η αναγνωριστική αγωγή (συγ)κυριότητας των αναιρεσειόντων (συνιδιοκτητών διαμερίσματος οικοδομής) επί δυο κλειστών θέσεων στάθμευσης, κατά το ποσοστό συνιδιοκτησίας τους επί του οικοπέδου αυτής, ως κοινόχρηστων χώρων της πιο πάνω οικοδομής.

Ειδικότερα, έγινε δεκτό με την αναιρετική απόφαση ότι το Πολυμελές Πρωτοδικείο παραβίασε τις ουσιαστικού δικαίου διατάξεις των άρθρων 1002, 1117 ΑΚ, 1, 2 παρ.1, 3 παρ.1, 4 παρ.1, 5, 13 ν. 3741/1929, διότι αρκέστηκε σε λιγότερες προϋποθέσεις από αυτές που απαιτούν οι εν λόγω διατάξεις για τη σύσταση διαιρεμένων ιδιοκτησιών, με τη σκέψη ότι εφόσον σύμφωνα με τα πραγματικά περιστατικά που διαγράφονται στην ελάσσονα πρόταση της τότε προσβαλλόμενης απόφασης και στον υπαγωγικό συλλογισμό δεν έχει συσταθεί είτε από την αρχική μόνη οικοπεδούχο είτε μεταγενεστέρως από όλους τους συγκυρίους πράξη οροφοκτησίας, με την οποία οι επίδικοι κλειστοί χώροι στάθμευσης αυτοκινήτων να έχουν λάβει την μορφή των αυτοτελών οριζοντίων ιδιοκτησιών, με τον καθορισμό του εμβαδού και του ποσοστού συγκυριότητάς τους, που αναλογεί επί του οικοπέδου ούτε, σε κάθε περίπτωση, προκύπτει από την ίδια πιο πάνω απόφαση ούτε και από την αγωγή ότι έχει υπογραφεί και μεταγραφεί νόμιμα για τον ίδιο σκοπό οποιοδήποτε συμβολαιογραφικό μεταξύ της κυρίας του όλου ακινήτου και του πρώτου αγοραστή ή των μετέπειτα αγοραστών, στο οποίο να περιγράφονται οι δύο αυτές κλειστές θέσεις στάθμευσης και να ορίζονται ως διαιρεμένες ιδιοκτησίες ούτε ότι οι πιο πάνω χώροι αποτελούν αντικείμενο της αποκλειστικής κυριότητας κάποιου συνιδιοκτήτη, χωρίς να γίνεται επίσης δεκτό ότι είχε προσδιοριστεί εξαρχής (με τη συμφωνία ανέγερσης της οικοδομής) η αυτοτέλειά τους ως οριζόντιων ιδιοκτησιών με την παρακράτηση ποσοστών εξ αδιαιρέτου επί του όλου οικοπέδου, τότε οι χώροι αυτοί παραμένουν στην κοινή χρήση και την αναγκαστική συγκυριότητα καθενός οροφοκτήτη, ο οποίος προσβαλλόμενος στην εξουσία του να χρησιμοποιεί απολύτως τον κοινόκτηστο και κοινόχρηστο χώρο κατά την εξ αδιαιρέτου αναλογία του, μπορεί να ασκήσει κατά παντός που προσβάλει το εν λόγων δικαίωμά του την ένδικη αναγνωριστική αγωγή.

Το δικαστήριο της παραπομπής με την ήδη προσβαλλόμενη απόφασή του, εκτιμώντας κυριαρχικά τις αποδείξεις δέχθηκε, αναφορικά με την ένδικη αγωγή, τα ακόλουθα κρίσιμα περιστατικά: "Δυνάμει του υπ' αριθμ. .../1977 συμβολαίου σύστασης προικός του συμβολαιογράφου Καβάλας Παναγιώτη Λαζίδη, νομίμως μεταγραφέντος στα βιβλία μεταγραφών του υποθηκοφυλακείου Θεσσαλονίκης στον τόμο ...

με αύξοντα αριθμό 414, και μετά την κατάργηση του θεσμού της προίκας με το ν. 1329/1983, η Δ. συζ. Ι. Λ. το γένος Ι. Α. έγινε αποκλειστική κυρία ενός οικοπέδου στον ..., έκτασης κατά τον τίτλο κτήσης 160 τ.μ. και κατά νεώτερη καταμέτρηση 139,40 τ.μ., το οποίο συνορεύει, πλέον, βορειοανατολικά με την οδό ..., νοτιοανατολικά με ακίνητο αγνώστων ιδιοκτητών, νοτιοδυτικά με την οδό ...

και βορειοδυτικά με ακίνητο αγνώστων ιδιοκτητών. Μετά την προσκύρωση σ' αυτό τμήματος καταργούμενου κοινόχρηστου χώρου, εμβαδού 28,60 τ.μ., που συντελέστηκε με το υπ' αριθμ. .../1998 συμβόλαιο του συμβολαιογράφου Θεσσαλονίκης Χρήστου Κυριακόπουλου, νομίμως μεταγεγραμμένου στα βιβλία μεταγραφών του υποθηκοφυλακείου Νεάπολης Θεσσαλονίκης στον τόμο ...

με αριθμό 423, η επιφάνεια του οικοπέδου ανήλθε σε 168 τ.μ. Επιθυμώντας την αξιοποίηση του οικοπέδου της η ανωτέρω οικοπεδούχος ανέθεσε στον εναγόμενο - εργολάβο την ανέγερση επ' αυτού πολυώροφης οικοδομής με το σύστημα της αντιπαροχής, με τους ειδικότερους όρους και συμφωνίες που περιλαμβάνονται στο υπ' αριθμ. .../1998 προσύμφωνο μεταβίβασης ποσοστών εξ αδιαιρέτου οικοπέδου με δικαίωμα ανοικοδόμησης - εργολαβικό συμβόλαιο που συνέταξε ο ίδιος ως άνω συμβολαιογράφος Θεσσαλονίκης, με το άρθρο 1 του οποίου η οικοδομή συμφωνήθηκε να διέπεται από τις διατάξεις του ν. 3741/1929 και των άρθρων 1002 και 1117 ΑΚ, και να αποτελείται "από ισόγειο, με δύο (2) κλειστές θέσεις στάθμευσης αυτοκινήτων, την είσοδο της οικοδομής και εντελώς ακάλυπτο χώρο (πυλωτή), τρεις (3) κυρίους ορόφους και δώμα με την απόληξη του κλιμακοστασίου και του ανελκυστήρα".

Με το άρθρο 6 συμφωνήθηκε ότι η οικοπεδούχος θα παρακρατήσει για τον εαυτό της, ως ιδιοκτησία της, μόνο ένα αυτοτελές και διαιρετό διαμέρισμα του πρώτου πάνω από το ισόγειο ορόφου, που θα καταλαμβάνει ολόκληρο τον όροφο, με πρόσοψη στις οδούς ... και ..., εμβαδού 94,76 τ.μ. (μικτ.) και 62,40 τ.μ. (καθ.), στο οποίο θα αναλογεί ποσοστό 333,33‰ εξ αδιαιρέτου στο οικόπεδο και τους λοιπούς κοινόκτητους και κοινόχρηστους χώρους και εγκαταστάσεις της οικοδομής, που ο εργολάβος ανέλαβε την υποχρέωση να της παραδώσει τελείως αποπερατωμένο και σύμφωνα με τη συγγραφή υποχρεώσεων (άρθρο 10).

Στην εν λόγω σύμβαση εργολαβίας δεν περιγράφονται οι λοιπές οριζόντιες ιδιοκτησίες που επρόκειτο να κατασκευαστούν. Ως προς την αντιπαροχή του εργολάβου, με τα άρθρα 4 και 7 της ίδιας εργολαβικής σύμβασης συμφωνήθηκαν, επί λέξει, τα εξής: "... η οικοπεδούχος αναλαμβάνει την υποχρέωση να μεταβιβάσει στον εργολάβο ή τους τρίτους αγοραστές που θα υποδειχθούν απ' αυτόν, από το προπεριγραφόμενο οικόπεδο της τα εξακόσια είκοσι χιλιοστά (620 ‰) εξ αδιαιρέτου μαζί με τα κτίσματα που αναλογούν σ' αυτά τα ποσοστά και θα έχουν κτισθεί μέχρι το χρόνο της μεταβίβασης και τους κοινόκτητους και κοινόχρηστους χώρους, μέρη και εγκαταστάσεις που αναλογούν στα ποσοστά αυτά, μαζί με το δικαίωμα για την αποπεράτωση τους, καθώς επίσης και ποσοστό σαράντα έξι χιλιοστών και εξήντα επτά εκατοστών του χιλιοστού (46,67‰) εξ αδιαιρέτου του οικοπέδου που θ' αντιστοιχεί στο δικαίωμα μελλοντικής καθ' ύψος επέκτασης της οικοδομής (αέρας)." (άρθρο 4), "...

ο εργολάβος θα πληρωθεί και εξοφληθεί τελείως παίρνοντας, αντί οποιουδήποτε άλλου εργολαβικού τιμήματος, την αξία γενικά όλων των υπολοίπων διαιρετών οριζόντιων ιδιοκτησιών της οικοδομής, που δεν παρακρατούνται ρητά από την οικοπεδούχο, όπως αυτές τελικά θα διαμορφωθούν κατά την κρίση του εργολάβου, μαζί με τα εξακόσια εξήντα έξι χιλιοστά και εξήντα επτά εκατοστά του χιλιοστού (666,67‰) εξ αδιαιρέτου του οικοπέδου που αντιστοιχούν σ' αυτές" (άρθρο 7).

Συμφωνήθηκε λοιπόν ότι στο εργολαβικό αντάλλαγμα θα περιλαμβάνονταν όλες οι οριζόντιες ιδιοκτησίες που θα δημιουργούνταν κατά την κρίση του εργολάβου, πλην του διαμερίσματος του πρώτου ορόφου με ποσοστό συνιδιοκτησίας στο οικόπεδο και τους κοινόκτητους χώρους της οικοδομής 333,33‰, που παρακρατήθηκε από την οικοπεδούχο, κατά τα ως άνω, με το αναλογούν σ' αυτές (οριζόντιες ιδιοκτησίες) ποσοστό 666,67‰ εξ αδιαιρέτου επί του οικοπέδου, στο οποίο περιλαμβάνεται και ποσοστό 46,67‰ εξ αδιαιρέτου του οικοπέδου που αντιστοιχεί στο δικαίωμα μελλοντικής καθ' ύψος επέκτασης της οικοδομής (αέρας).

Κατά το άρθρο 13 της εργολαβικής σύμβασης "Τα από την παρούσα σύμβαση συμβόλαια μεταβίβασης ποσοστών εξ αδιαιρέτου οικοπέδου με το δικαίωμα ανοικοδόμησης θα συντάσσονται σε πρώτη ζήτηση του εργολάβου, με την υποχρέωση της οικοπεδούχου να προσέρχεται σε συμβολαιογράφο, εφόσον ειδοποιείται εγγράφως από τον εργολάβο πέντε (5) ημέρες νωρίτερα και με την προϋπόθεση ότι ο εργολάβος θα έχει εκπληρώσει τις υποχρεώσεις που ανέλαβε ...

ο εργολάβος έχει δικαίωμα να παραστεί σε συμβολαιογράφο και να υπογράψει μόνος του τα οριστικά συμβόλαια της μεταβίβασης ποσοστών οικοπέδου με δικαίωμα ανοικοδόμησης, είτε στον εαυτό του με αυτοσύμβαση, σύμφωνα με το άρθρο 235 του Αστικού Κώδικα, είτε σε τρίτα πρόσωπα που θα υποδείξει αυτός, με όλα τα προσωπικά και πραγματικά δικαιώματα που έχει η οικοπεδούχος στο πωλούμενο.

Η οικοπεδούχος παρέχει στον εργολάβο την παραπάνω ανέκκλητη εντολή και πληρεξουσιότητα, που ισχύει και για την περίπτωση των άρθρων 223 και 726 του Αστικού Κώδικα, όπως και για κάθε περίπτωση αδικαιολόγητης άρνησης ή μη προσέλευσής της ...". Τέλος, με το άρθρο 15 ορίσθηκε, μεταξύ άλλων, ότι "... ο εργολάβος δικαιούται να τροποποιήσει με οποιονδήποτε τρόπο τα μέρη της οικοδομής που προορίζονται για την πληρωμή του, είτε με αυξομείωση του εμβαδού τους, αφαιρώντας ένα τμήμα της μιας και προσθέτοντάς το σε κάποια άλλη είτε με συνένωση δύο ή περισσότερων σε μία, είτε με διαίρεση κάποιας σε δύο ή περισσότερες, αυξάνοντας τον αριθμό των οριζόντων ιδιοκτησιών.

Επίσης μπορεί, με γνωστοποίηση προς τον οικοπεδούχο και με την σύμφωνη γνώμη αυτού, να μετατοπίσει και τροποποιήσει τους κοινόχρηστους χώρους και εγκαταστάσεις της οικοδομής και να τροποποιήσει τα ποσοστά ιδιοκτησίας που αντιστοιχούν στις οριζόντιες ιδιοκτησίες, της αντιπαροχής του, χωρίς όμως να αυξομειώνεται το σύνολο τους ή να αλλοιώνεται η εξωτερική εμφάνιση της οικοδομής.

Οι τροποποιήσεις αυτές μπορούν να γίνουν με τον όρο ότι δεν θα θίγουν την αυτοτελή οριζόντια ιδιοκτησία που θ' ανήκει στην οικοπεδούχο και την αναλογία της στους κοινόκτητους και κοινόχρηστους χώρους της οικοδομής ... Για να μπορεί όμως ο εργολάβος να κάνει χρήση αυτού του δικαιώματος του, με το παρόν παρέχεται από την οικοπεδούχο σ' αυτόν, καθώς και στους ειδικούς ή καθολικούς διαδόχους του, η εντολή και πληρεξουσιότητα να προβαίνει νόμιμα στις παραπάνω τροποποιήσεις, με μονομερείς πράξεις και χωρίς τη σύμπραξή του, εφόσον δεν αφορούν τους κοινόχρηστους χώρους".

Δεν συντάχθηκε συμβολαιογραφική πράξη διανομής ποσοστών και σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας προ της ανέγερσης της οικοδομής. Ακολούθως, με την υπ' αριθμ. .../1998 πράξη του ίδιου συμβολαιογράφου, όπως συμπληρώθηκε με την υπ' αριθμ. .../1998 πράξη του, ο εργολάβος, ενεργώντας ως πληρεξούσιος και για λογαριασμό της οικοπεδούχου, δυνάμει της εντολής και πληρεξουσιότητας που του δόθηκε με την ως άνω εργολαβική σύμβαση, έθεσε σε κοινή χρήση, κατ' άρθρο 1 παρ.2 του ν. 1221/1981, για την εξυπηρέτηση των ιδιοκτητών των οριζόντιων ιδιοκτησιών της οικοδομής που επρόκειτο να ανεγερθεί, μία θέση στάθμευσης στον ακάλυπτο ισόγειο χώρο της, και δέσμευσε τις δύο κλειστές θέσεις στάθμευσης του ισογείου, εμβαδού 14 τ.μ.

εκάστης, ως ανήκουσες στην εργολαβική αντιπαροχή. Ο εναγόμενος εργολάβος αποπεράτωσε την οικοδομή και παρέδωσε στην οικοπεδούχο το προπεριγραφόμενο διαμέρισμα του πρώτου ορόφου, το οποίο αυτή μεταβίβασε στους ενάγοντες, κατά ποσοστό 1/2 εξ αδιαιρέτου σε καθένα, συστήνοντας ταυτοχρόνως και οριζόντια ιδιοκτησία, συνταχθέντος του υπ' αριθμ. .../2002 πωλητηρίου συμβολαίου του ίδιου ως άνω.

συμβολαιογράφου, που μεταγράφηκε νομίμως στα βιβλία μεταγραφών του υποθηκοφυλακείου Νεάπολης στον τόμο ... με αύξοντα αριθμό 431 και ως σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας, για την εξόφληση δε του τιμήματος συντάχθηκε η υπ' αριθμ. .../2003 πράξη εξόφλησης του ίδιου συμβολαιογράφου. Στο πωλητήριο αυτό συμβόλαιο γίνεται αναφορά στην ως άνω εργολαβική σύμβαση, στην εξ αυτής υποχρέωση της οικοπεδούχου να μεταβιβάσει στον εργολάβο τα υπόλοιπα 666,67‰ εξ αδιαιρέτου του οικοπέδου, συμπεριλαμβανομένου ποσοστού 46,67‰ εξ αδιαιρέτου που αντιστοιχεί στο δικαίωμα μελλοντικής καθ' ύψος επέκτασης της οικοδομής, γίνεται περιγραφή της οικοδομής, στην οποία αναφέρονται οι δύο κλειστές θέσεις στάθμευσης αυτοκινήτου στο ισόγειο, οι δε αγοραστές - ενάγοντες δήλωσαν, μεταξύ άλλων, ότι γνωρίζουν τους όρους του εργολαβικού συμβολαίου και ότι ως συνιδιοκτήτες πλέον του οικοπέδου συμφωνούν να συστήνεται δικαίωμα χωριστής ιδιοκτησίας στους υπόλοιπους χώρους της οικοδομής, χωρίς τη σύμπραξη και υπογραφή τους, με τον περιορισμό να μη θίγονται τα κοινόκτητα και κοινόχρηστα μέρη της οικοδομής, καθώς και το πωλούμενο προς αυτούς διαμέρισμα.

Με το υπ' αριθμ. .../2000 συμβόλαιο του ίδιου συμβολαιογράφου, που μεταγράφηκε νομίμως, η μοναδική ως άνω οικοπεδούχος μεταβίβασε, συστήνοντας ταυτοχρόνως οριζόντια ιδιοκτησία, στους Δ. Μ. του Ι. και Α. Τ. του Κ. συζ. Δ. Μ., κατά ποσοστό 1/2 εξ αδιαιρέτου σε καθένα, το διαμέρισμα του τρίτου ορόφου της οικοδομής, που ανήκε στο εργολαβικό αντάλλαγμα, στο οποίο αναλογεί ποσοστό 300‰ εξ αδιαιρέτου στο οικόπεδο και στα κοινόκτητα και κοινόχρηστα μέρη και εγκαταστάσεις της οικοδομής, και με το υπ' αριθμ. .../2000 συμβόλαιο του ίδιου συμβολαιογράφου, που επίσης μεταγράφηκε νομίμως, συνέστησε οριζόντια ιδιοκτησία επί του διαμερίσματος του δευτέρου ορόφου, με αναλογία επί του οικοπέδου και των κοινόκτητων και κοινόχρηστων μερών και εγκαταστάσεων της οικοδομής 300‰ εξ αδιαιρέτου, και μεταβίβασε αυτό στη Ζ.

Τ. του Κ.. Μετά τις μεταβιβάσεις των ανωτέρω οριζόντιων ιδιοκτησιών, με αναλογία στο οικόπεδο (300 ‰ + 300 ‰ =) 600‰, παρέμεινε αδιάθετο ποσοστό 20% εξ αδιαιρέτου επί του οικοπέδου, το οποίο είχε συμφωνηθεί μεταξύ της μοναδικής αρχικής οικοπεδούχου και του εναγομένου εργολάβου ότι θα ανήκει στο εργολαβικό αντάλλαγμα, ως αναλογία οριζόντιων ιδιοκτησιών, δεδομένου ότι η οικοπεδούχος όφειλε να μεταβιβάσει στον ίδιο ή σε τρίτους που αυτός θα υποδείκνυε, ποσοστό 666,67‰ εξ αδιαιρέτου επί του οικοπέδου, από το οποίο, ποσοστό 620‰ θα αντιστοιχούσε σε οριζόντιες ιδιοκτησίες και ποσοστό 46,67‰ εξ αδιαιρέτου στο δικαίωμα μελλοντικής καθ' ύψος επέκτασης της οικοδομής, κατά τα ως άνω.

Το ποσοστό αυτό είχε παρακρατηθεί ως αναλογία συμμετοχής στο οικόπεδο και τους κοινόχρηστους χώρους της οικοδομής, των δύο κλειστών χώρων στάθμευσης στο ισόγειο της οικοδομής, κατανεμόμενο από 10‰ σε καθένα. Με την από 1-12-2004 εξώδικη πρόσκληση του, που κοινοποιήθηκε στην ως άνω οικοπεδούχο στις 2-12-2004, ο εναγόμενος την κάλεσε να εμφανισθεί ενώπιον της συμβολαιογράφου Θεσσαλονίκης Βαρβάρας - Βασιλικής Ελαία - Βλαχάκη, στις 8-12-2004 και ώρα 10:00, προκειμένου να μεταβιβάσει στον ίδιο το εναπομείναν αυτό ποσοστό των (20 ‰ + 46,67‰ =) 66,67 ‰ εξ αδιαιρέτου επί του οικοπέδου.

Η τελευταία δεν εμφανίσθηκε, και συντάχθηκε η υπ' αριθμ. .../8-12-2004 πράξη μη εμφάνισης της ανωτέρω συμβολαιογράφου. Κατόπιν τούτου ο εναγόμενος, ενεργώντας εντός των ορίων της πληρεξουσιότητας που του έδωσε η οικοπεδούχος με τον προαναφερόμενο 13° όρο της εργολαβικής σύμβασης και έχοντας τηρήσει την προβλεπόμενη διαδικασία (έγγραφη ειδοποίηση της οικοπεδούχου προ 5 ημερών, σύνταξη συμβολαιογραφικής πράξης μη εμφάνισης, προσκόμιση της από 3-9-1999 υπεύθυνης δήλωσης του πολιτικού μηχανικού Χ.

Μ. περί αποπεράτωσης της οικοδομής) μεταβίβασε στον εαυτό του με αυτοσύμβαση, με το υπ' αριθμ. .../8-12-2004 συμβόλαιο της ίδιας συμβολαιογράφου, ενεργώντας αφενός για λογαριασμό του ιδίου και αφετέρου ως πληρεξούσιος και για λογαριασμό της οικοπεδούχου, το εναπομείναν ποσοστό των 66,67‰ εξ αδιαιρέτου του οικοπέδου, από το οποίο όρισε ότι ποσοστό 10‰ αποτελεί την αντίστοιχη εδαφική αναλογία εκάστου αυτοτελούς και διηρημένου κλειστού χώρου στάθμευσης αυτοκινήτων του ισογείου, εμβαδού 14 τ.μ καθενός, και ποσοστό 46,67‰ εξ αδιαιρέτου αντιστοιχεί στο δικαίωμα μελλοντικής καθ' ύψος επέκτασης της οικοδομής.

Η εν λόγω συμβολαιογραφική πράξη με την οποία ο εναγόμενος συνέστησε οριζόντια ιδιοκτησία επί των επίδικων κλειστών χώρων στάθμευσης και τους μεταβίβασε στον εαυτό του, ενεργώντας ως πληρεξούσιος και για λογαριασμό της οικοπεδούχου, μεταγράφηκε νομίμως στα βιβλία μεταγραφών του υποθηκοφυλακείου Νεάπολης Θεσσαλονίκης στον τόμο ...

με αύξοντα αριθμό 287, και ως σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας. Κατόπιν των ανωτέρω αποδειχθέντων πραγματικών περιστατικών και βάσει των προεκτεθεισών νομικών παραδοχών, νομίμως συστάθηκε οριζόντια ιδιοκτησία για τις επίδικες κλειστές θέσεις στάθμευσης αυτοκινήτων από τη μοναδική αρχική οικοπεδούχο, στο όνομα και για λογαριασμό της οποίας ενήργησε ο εναγόμενος εργολάβος, δυνάμει της εντολής και πληρεξουσιότητας που του είχε χορηγήσει με την προαναφερόμενη εργολαβική σύμβαση, αφού πρόκειται για περίκλειστες θέσεις στάθμευσης, για τις οποίες επιτρέπεται, όπως προελέχθη, η σύσταση αυτοτελούς και ανεξάρτητης διηρημένης ιδιοκτησίας, και για τις οποίες είχαν εξ αρχής παρακρατηθεί ποσοστά εξ αδιαιρέτου επί του οικοπέδου.

Οι ενάγοντες ισχυρίζονται βέβαια, ότι δεν είχαν παρακρατηθεί ποσοστά εξ αδιαιρέτου επί του οικοπέδου για τις θέσεις αυτές στάθμευσης, επικαλούμενοι προς απόδειξη του ισχυρισμού τους τον συνημμένο στο εργολαβικό συμβόλαιο πίνακα ποσοστών. Ο ισχυρισμός τους αυτός δεν αποδείχθηκε βάσιμος, ενώ οι ενάγοντες δεν προσκόμισαν κανένα πίνακα ποσοστών, μολονότι τον επικαλέσθηκαν.

Σε κάθε περίπτωση, όπως προαναφέρθηκε, με την εργολαβική σύμβαση ορίσθηκε ότι όλες οι υπόλοιπες οριζόντιες ιδιοκτησίες, πλην αυτής του πρώτου ορόφου που θα ανήκε στην οικοπεδούχο, θα διαμορφωθούν τελικώς από τον εργολάβο κατά την κρίση του, του δόθηκε δε το δικαίωμα να τροποποιεί με οποιοδήποτε τρόπο επιθυμεί τις οριζόντιες ιδιοκτησίες που περιλαμβάνονται στο εργολαβικό του αντάλλαγμα.

Οι περίκλειστες αυτές θέσεις στάθμευσης είχαν αναφερθεί στην εργολαβική σύμβαση, ανεξαρτήτως του ότι δεν περιγράφηκαν λεπτομερώς ως μέλλουσες να ανεγερθούν οριζόντιες ιδιοκτησίες, όπως άλλωστε δεν περιγράφηκε καμία από τις λοιπές οριζόντιες ιδιοκτησίες (διαμερίσματα των κυρίων ορόφων), πλην αυτής του πρώτου ορόφου, που συμφωνήθηκε ότι θα ανήκει στην οικοπεδούχο.

Αναφέρθηκαν επίσης σε καθένα από τα συμβόλαια πώλησης των λοιπών οριζοντίων ιδιοκτησιών (διαμερισμάτων) της οικοδομής, με τα οποία συστήνονταν κάθε φορά επί μέρους οριζόντια ιδιοκτησία του πωλούμενου διαμερίσματος, μεταξύ των οποίων και στο προαναφερόμενο, υπ' αριθμ. .../2002 συμβόλαιο, με το οποίο οι ενάγοντες απέκτησαν κατά κυριότητα το διαμέρισμα του πρώτου ορόφου.

Σε καθένα από τα ως άνω συμβόλαια αναφερόταν επίσης η εργολαβική σύμβαση, και οι αγοραστές, όπως και οι ενάγοντες, δήλωσαν ότι γνωρίζουν και αποδέχονται τους όρους και τις συμφωνίες που περιλαμβάνονται σ' αυτή, και ότι ως συνιδιοκτήτες πλέον του οικοπέδου συμφωνούν να συστήνεται δικαίωμα χωριστής ιδιοκτησίας στους υπόλοιπους χώρους της οικοδομής, χωρίς τη σύμπραξη και υπογραφής τους.

Κατά το χρόνο δε που οι ενάγοντες αγόρασαν το διαμέρισμα συνιδιοκτησίας τους, είχαν ήδη μεταβιβασθεί τα υπόλοιπα δύο διαμερίσματα της οικοδομής, και επομένως, θα μπορούσαν ευχερώς να έχουν αντιληφθεί ότι υπάρχουν αδιάθετα ποσοστά 20‰ εξ αδιαιρέτου επί του οικοπέδου, που αντιστοιχούν σε οριζόντιες ιδιοκτησίες.

Οι επίδικοι κλειστοί χώροι στάθμευσης δεν κατέστησαν ποτέ κοινόχρηστοι και κοινόκτητοι, όπως αβάσιμα ισχυρίζονται οι εκκαλούντες με την κρινόμενη έφεσή τους. Το γεγονός ότι μέχρι την άσκηση της υπό κρίση αγωγής δεν είχε γίνει για τους εν λόγω χώρους σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας, δεν σημαίνει ότι αυτοί κατέστησαν κοινόκτητοι και κοινόχρηστοι.

Τούτο διότι, εφόσον με την πρώτη (χρονικώς) πώληση διαμερίσματος (του τρίτου ορόφου), με το ως άνω υπ' αριθμ. .../2000 συμβόλαιο, που μεταγράφηκε νομίμως, συστάθηκε το πρώτον οροφοκτησία, οι υπόλοιπες αδιάθετες οριζόντιες ιδιοκτησίες ανήκαν κατά κυριότητα στη μοναδική οικοπεδούχο, η οποία μπορούσε να τις διαθέτει κατά βούληση, αφού προηγουμένως προέβαινε σε επί μέρους σύσταση χωριστής ιδιοκτησίας, στην οποία να περιγράφεται λεπτομερώς η προς διάθεση οριζόντια ιδιοκτησία, με αναφορά στο εμβαδόν και την αναλογία της στο οικόπεδο και τους κοινόκτητους και κοινόχρηστους χώρους της οικοδομής, πράγμα που μπορούσε να επαναλαμβάνει μέχρι να εξαντληθούν όλες οι οριζόντιες ιδιοκτησίες, χωρίς να εξαιρούνται οι επίδικοι κλειστοί χώροι στάθμευσης.

Τούτο έγινε με τη μεταβίβαση καθενός των προαναφερόμενων διαμερισμάτων, με την οποία ταυτοχρόνως γινόταν σύσταση επί μέρους οριζόντιας ιδιοκτησίας από την οικοπεδούχο, όπου περιγραφόταν λεπτομερώς για πρώτη φορά η προς διάθεση οριζόντια ιδιοκτησία, με αναφορά στο εμβαδόν . και την αναλογία της στο οικόπεδο και τους κοινόκτητους και κοινόχρηστους χώρους της οικοδομής.

Και τούτο χωρίς τη σύμπραξη των λοιπών, καταστάντων μεταγενεστέρως, συνιδιοκτητών της οικοδομής. Το ίδιο συνέβη, και με τους επίδικους περίκλειστους χώρους στάθμευσης αυτοκινήτων, τους οποίους μεταβίβασε στον εαυτό του ο εναγόμενος με αυτοσύμβαση, συστήνοντας ταυτοχρόνως τις επί μέρους οριζόντιες ιδιοκτησίες, με την ειδική περιγραφή του καθενός και αναφορά στο εμβαδόν και την αναλογία του στο οικόπεδο και τους κοινόκτητους και κοινόχρηστους χώρους της οικοδομής, ενεργώντας στα πλαίσια της πληρεξουσιότητας που του είχε χορηγηθεί από την οικοπεδούχο με την εργολαβική σύμβαση, κατά τα προαναφερόμενα.

Πρέπει δε να σημειωθεί ότι η οικοπεδούχος ουδέποτε διαμαρτυρήθηκε ούτε δήλωσε ότι αρνείται και αποκρούει την εν λόγω μεταβίβαση, ακριβώς διότι γνώριζε ότι ο εναγόμενος ενεργούσε εντός των ορίων της χορηγηθείσας από την ίδια πληρεξουσιότητας και ότι οι επίδικοι χώροι στάθμευσης ανήκαν στο συμφωνηθέν εργολαβικό αντάλλαγμα.

Το γεγονός ότι οι επίδικοι χώροι στάθμευσης αποτελούσαν αυτοτελείς ιδιοκτησίες, που περιλαμβάνονταν στο εργολαβικό αντάλλαγμα γνώριζαν εξ αρχής και οι ενάγοντες. Για το λόγο αυτό είχαν συμφωνήσει με τον εναγόμενο την αγορά ενός από αυτούς αντί τιμήματος 3.000.000 δραχμών, καταβάλλοντος, ως προκαταβολή, το ποσό των 50.000 δραχμών, όπως αποδείχθηκε από την προσκομιζόμενη με επίκληση από τον τελευταίο, από 11-1-2000 απόδειξη είσπραξης, και δεν αμφισβητήθηκε ειδικώς (άρθρο 261 Κ.Πολ.Δ.) από τους ενάγοντες.

Οι ενάγοντες ισχυρίσθηκαν επίσης, ότι οι επίδικες θέσεις στάθμευσης κατέστησαν κοινόχρηστες λόγω του ότι περιελήφθησαν στη δήλωση του ν. 1221/1981, και δεν μπορούσαν να αποτελέσουν διηρημένες ιδιοκτησίες παρά μόνο εάν γινόταν, με σύμπραξη όλων των συνιδιοκτητών της οικοδομής, αντικατάστασή τους με άλλες θέσεις στάθμευσης.

Ο ισχυρισμός αυτός είναι προεχόντως μη νόμιμος, διότι, όπως προκύπτει από τις διατάξεις του άρθρου 1 παρ. 5 εδ. α' και β' του ν. 960/1979, όπως αντικαταστάθηκαν με το άρθρο 1 του ν. 1221/1981, μόνο οι ανοικτές θέσεις στάθμευσης αυτοκινήτων στον "ελεύθερο ισόγειο χώρο" της πυλωτής δεν μπορούν να αποτελέσουν αντικείμενο διηρημένης ιδιοκτησίας, ενώ οι περίκλειστες θέσεις στάθμευσης αυτοκινήτων στο ισόγειο, είτε υπάγονται στο ν. 1221/1981 είτε όχι, μπορούν να αποτελέσουν αντικείμενο διηρημένης ιδιοκτησίας και να μεταβιβαστούν αυτοτελώς και σε τρίτους, που δεν έχουν σχέση με την πολυώροφη οικοδομή, χωρίς αυτό να τελεί υπό την προϋπόθεση της αντικατάστασής τους με άλλες θέσεις στάθμευσης.

Σε κάθε περίπτωση, κατά τα ανωτέρω αποδειχθέντα, οι επίδικοι χώροι στάθμευσης δεν είχαν δοθεί στην κοινή χρήση με την υποβληθείσα δήλωση του άρθρου 1 παρ.2 του ν.1221/1981, αλλά με την υπ' αριθμ. .../1998 πράξη του συμβολαιογράφου Θεσσαλονίκης Χρήστου Κυριακόπουλου, όπως συμπληρώθηκε με την υπ' αριθμ. .../1998 πράξη του ιδίου, δεσμεύθηκαν, ως ανήκοντες στην εργολαβική αντιπαροχή".

Με βάση τις παραδοχές αυτές, το Πολυμελές Πρωτοδικείο απέρριψε την ένδικη αγωγή ως ουσιαστικά αβάσιμη, αφού δέχθηκε την έφεση των αναιρεσειόντων και εξαφάνισε την πρωτόδικη απόφαση που είχε απορρίψει την αγωγή ως μη νόμιμη. Έτσι που έκρινε το δικάσαν ως Εφετείο Πολυμελές Πρωτοδικείο δεν παραβίασε τις ουσιαστικού δικαίου διατάξεις των άρθρων 1002, 1117 ΑΚ, 1, 2 παρ.1, 4 παρ.1, 5, 13 ν. 3741/1929, 1 παρ.5 εδ.

Τελευταίο ν. 960/1979, όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 1 ν. 1221/1981, διότι, σύμφωνα με όσα ανελέγκτως έγιναν δεκτά, δεν συντρέχουν οι προϋποθέσεις αναγνώρισης του δικαιώματος συγκυριότητας των αναιρεσειόντων επί των επίδικων κλειστών θέσεων στάθμευσης αυτοκινήτων της κοινής οικοδομής, αφού δεν περιλήφθηκαν ποτέ στους κοινόχρηστους και κοινόκτητους χώρους αυτής.

Ειδικότερα, το δικάσαν ως Εφετείο Πολυμελές Πρωτοδικείο δέχθηκε ότι: α) ο αναιρεσίβλητος εργολάβος είχε παρακρατήσει εξ αρχής ποσοστό 10% εξ αδιαιρέτου επί του οικοπέδου ως εδαφική αναλογία καθεμιάς των επίδικων κλειστών θέσεων στάθμευσης, που περιλαμβάνονταν στο εργολαβικό του αντάλλαγμα, β)οι περίκλειστες αυτές θέσεις ναι μεν δεν περιγράφηκαν λεπτομερώς, ως μέλλουσες να ανεγερθούν οριζόντιες ιδιοκτησίες, πλην όμως είχαν αναφερθεί ως αυτοτελείς ιδιοκτησίες, τόσο στην εργολαβική σύμβαση μεταξύ της μοναδικής οικοπεδούχου και του αναιρεσιβλήτου, όσο και στους τίτλους κτήσης των οριζοντίων ιδιοκτησιών (διαμερισμάτων) που μεταβιβάστηκαν κατά κυριότητα στους αναιρεσείοντες, καθώς και στους λοιπούς συνιδιοκτήτες της οικοδομής, γ)συμφωνήθηκε, με βάση την εργολαβική σύμβαση, ότι στο εργολαβικό αντάλλαγμα θα περιλαμβάνονταν όλες οι οριζόντιες ιδιοκτησίες που θα δημιουργούνταν κατά την κρίση του αναιρεσιβλήτου εργολάβου, πλην του διαμερίσματος του πρώτου ορόφου (που η οικοπεδούχος μεταβίβασε στη συνέχεια στους αναιρεσείοντες), στο οποίο αντιστοιχούσε σε ποσοστό συνιδιοκτησίας στο οικόπεδο και στους κοινόχρηστους χώρους 333,33‰ που παρακρατήθηκε από την οικοπεδούχο, δ)η οικοπεδούχος, με βάση σχετικό όρο της πιο πάνω εργολαβικής σύμβασης, είχε υποχρέωση να μεταβιβάσει στον αναιρεσίβλητο ή στους τρίτους αγοραστές που θα υποδειχθούν από αυτόν τα παρακρατηθέντα εξ αρχής ποσοστά του εργολαβικού του ανταλλάγματος, και συγκεκριμένα 620‰ εξ αδιαιρέτου επί του οικοπέδου μαζί με τα κτίσματα, και τους κοινόχρηστους και κοινόκτητους χώρους που αναλογούν σε αυτά (ποσοστά), καθώς και ποσοστό 46,67‰ εξ αδιαιρέτου επί του οικοπέδου, που αντιστοιχεί στο δικαίωμα μελλοντικής καθ' ύψος επέκτασης της οικοδομής.

Μετά τη μεταβίβαση από τον αναιρεσίβλητο κατά τα έτη 2000 και 2002, αντίστοιχα, των οριζοντίων ιδιοκτησιών του τρίτου και του δεύτερου ορόφου, που αντιστοιχούσαν στα 600‰ (300‰ + 300‰ ) εξ αδιαιρέτου επί του οικοπέδου και περιλαμβάνονταν στο εργολαβικό του αντάλλαγμα, απέμεινε αδιάθετο ποσοστό 20‰ εξ αδιαιρέτου επί του οικοπέδου σε οριζόντιες ιδιοκτησίες και ποσοστό 46,67‰ εξ αδιαιρέτου στο δικαίωμα υψούν ε) ο αναιρεσίβλητος, με βάση αντίστοιχους όρους της ίδιας εργολαβικής σύμβασης, είχε το δικαίωμα να τροποποιεί με οποιοδήποτε τρόπο τα μέρη της οικοδομής που προορίζονταν για την πληρωμή του εργολαβικού του ανταλλάγματος είτε με αυξομείωση του εμβαδού τους, αφαιρώντας ένα τμήμα της μιας και προσθέτοντάς το σε κάποια άλλη., είτε με διαίρεση κάποιας σε δύο ή περισσότερες, αυξάνοντας τον αριθμό των οριζοντίων ιδιοκτησιών.

Για να μπορεί δε αυτός (αναιρεσίβλητος) να κάνει χρήση του πιο πάνω δικαιώματος, η οικοπεδούχος του είχε δώσει την εντολή και την πληρεξουσιότητα να προβαίνει νόμιμα στις προαναφερθείσες τροποποιήσεις, με μονομερείς πράξεις και χωρίς τη σύμπραξή της, εφόσον δεν αφορούν τους κοινόχρηστους χώρους. Σε περίπτωση αδικαιολόγητης άρνησης ή μη προσέλευσης της τελευταίας (οικοπεδούχου) για την υπογραφή των οριστικών συμβολαίων μεταβίβασης ποσοστών εξ αδιαιρέτου επί του οικοπέδου με δικαίωμα ανοικοδόμησης, αυτή (οικοπεδούχος) του είχε παράσχει την ανέκκλητη εντολή και πληρεξουσιότητα να προβαίνει μόνος του στην υπογραφή των πιο πάνω συμβολαίων είτε για τον εαυτό του με αυτοσύμβαση είτε για τρίτα πρόσωπα που θα υποδείκνυε ο ίδιος, στ)τόσο στο πρώτο (χρονικά) όσο και σε καθένα από τα υπόλοιπα συμβόλαια μεταβίβασης κυριότητας των πωληθέντων από την οικοπεδούχο και τον αναιρεσίβλητο, αντίστοιχα, διαμερισμάτων της οικοδομής, με τα οποία γινόταν κάθε φορά επί μέρους σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας (με αναφορά του εμβαδού και της αναλογίας της στο οικόπεδο και στους κοινόχρηστους χώρους), οι αγοραστές δήλωσαν ότι γνώριζαν και αποδέχονταν τους όρους και τις συμφωνίες που περιλαμβάνονταν στην εργολαβική σύμβαση και ότι, ως συνιδιοκτήτες, συμφωνούσαν να συστήνεται δικαίωμα χωριστής ιδιοκτησίας στους υπόλοιπους χώρους της οικοδομής, χωρίς τη σύμπραξη και την υπογραφή τους, ζ)οι αναιρεσείοντες γνώριζαν κατά το χρόνο κτήσης του διαμερίσματος τους το έτος 2002 (αφού είχαν ήδη μεταβιβαστεί τα δύο από τα τρία συνολικά διαμερίσματα της οικοδομής) ότι είχαν μείνει αδιάθετα ποσοστά 20‰ εξ αδιαιρέτου επί του οικοπέδου που αντιστοιχούσαν σε οριζόντιες ιδιοκτησίες και περιλαμβάνονταν στο εργολαβικό αντάλλαγμα που είχε συμφωνηθεί μεταξύ της μοναδικής αρχικής οικοπεδούχου και του αναιρεσιβλήτου, η)ο αναιρεσίβλητος, με αυτοσύμβαση που κατάρτισε με νόμιμα μεταγεγραμμένο συμβολαιογραφικό έγγραφο, κατά το έτος 2004, προέβη στη μεταβίβαση 7 στον εαυτό του του εναπομείναντος ποσοστού 66,67‰ (20‰+46,67‰), από το οποίο όρισε ότι ποσοστό 10‰ αποτελεί την εδαφική αναλογία καθενός κλειστού χώρου στάθμευσης αυτοκινήτων του ισογείου, εμβαδού 14 τ.μ., συστήνοντας ταυτοχρόνως οριζόντιες ιδιοκτησίες επ' αυτών, και ότι ποσοστό 46,67‰ αντιστοιχεί στο δικαίωμα μελλοντικής καθ' ύψος επέκτασης της οικοδομής, χωρίς να απαιτείται προς τούτο η σύμπραξη των λοιπών συνιδιοκτητών και η) οι δυο περίκλειστες θέσεις στάθμευσης στο ισόγειο οικοδομής , είτε υπάγονται στο νόμο 1221/1981 είτε όχι, μπορούν να αποτελέσουν αντικείμενο διηρημένης ιδιοκτησίας και να μεταβιβαστούν αυτοτελώς σε τρίτους, χωρίς να απαιτείται η αντικατάσταση τους με άλλες.

Επομένως, ο δεύτερος λόγος της αίτησης αναίρεσης από το άρθρο 560 § 1 Κ.Πολ.Δ., με τον οποίο αποδίδεται στο Πολυμελές Πρωτοδικείο η πλημμέλεια της παραβίασης των παραπάνω διατάξεων, διότι: α) οι επίδικες κλειστές θέσεις στάθμευσης αυτοκινήτων ουδέποτε προβλέφθηκαν να αποτελέσουν μελλοντικές αυτοτελείς οριζόντιες ιδιοκτησίες ούτε παρακρατήθηκαν γι' αυτές ποσοστά εξ αδιαιρέτου επί του οικοπέδου, ως εργολαβικό αντάλλαγμα επί του αναιρεσιβλήτου, β) η προσβαλλόμενη απόφαση ερμήνευσε εσφαλμένα τον όρο του εργολαβικού συμβολαίου, αναφορικά με τη δοθείσα στον αναιρεσίβλητο πληρεξουσιότητα για την τροποποίηση των ποσοστών ιδιοκτησίας, που αντιστοιχούν στις οριζόντιες ιδιοκτησίες του εργολαβικού του ανταλλάγματος και τη σύσταση δικαιώματος χωριστής ιδιοκτησίας στους λοιπούς χώρους της οικοδομής, χωρίς τη σύμπραξη και υπογραφή των λοιπών συνιδιοκτητών και γ)οι επίδικες κλειστές θέσεις στάθμευσης, εφόσον υπάχθηκαν στις διατάξεις του ν. 1221/1981 με συμβολαιογραφικό έγγραφο έχουν καταστεί κοινόχρηστες και δεν μπορεί να αποτελέσουν αντικείμενο οριζόντιας ιδιοκτησίας, είναι απορριπτέος ως αβάσιμος.

Περαιτέρω, ο ίδιος λόγος είναι απορριπτέος ως αλυσιτελής, κατά το μέρος που αποδίδεται στην προσβαλλόμενη απόφαση η ίδια πιο πάνω πλημμέλεια, επειδή δέχθηκε εσφαλμένα ότι η σύσταση οριζόντιων ιδιοκτησιών επί των επίδικων θέσεων στάθμευσης που έγινε από τον αναιρεσίβλητο με αυτοσύμβαση κατά το έτος 2004, χωρίς τη σύμπραξη όλων των συγκυρίων του οικοπέδου, είναι έγκυρη, διότι αντικείμενο της παρούσας δίκης αποτελεί (σύμφωνα και με το αίτημα της ένδικης αγωγής) η αναγνώριση της αναγκαστικής συγκυριότητας των αναιρεσειόντων, κατά τα αναλογούντα σ' αυτούς ποσοστά, στις επίδικες θέσεις στάθμευσης, ως κοινόχρηστων και κοινόκτητων χώρων της όλης οικοδομής, επί της οποίας αυτοί είναι συνιδιοκτήτες του περιγραφόμενου διαμερίσματος και όχι η εγκυρότητα ή μη του .../2004 συμβολαίου σύστασης οριζοντίων ιδιοκτησιών επί των πιο πάνω θέσεων στάθμευσης, παραδοχή η οποία πλεοναστικώς διαλαμβάνεται στην προσβαλλόμενη απόφαση.

Κατά τη διάταξη του άρθρου 560 ΚΠολΔ κατά των αποφάσεων των Ειρηνοδικείων, καθώς και των αποφάσεων των Πολυμελών Πρωτοδικείων που εκδίδονται σε εφέσεις κατά των αποφάσεων των Ειρηνοδικείων, επιτρέπεται αναίρεση μόνο: 1) αν παραβιάστηκε κανόνας του ουσιαστικού δικαίου .., 2) αν το δικαστήριο δεν συγκροτήθηκε όπως ορίζει ο νόμος ..., 3) αν το δικαστήριο έχει υπερβεί τη δικαιοδοσία των πολιτικών δικαστηρίων ή δεν είχε καθ' ύλην αρμοδιότητα και 4) αν παράνομα αποκλείστηκε η δημοσιότητα της διαδικασίας.

Από την προαναφερόμενη διάταξη προκύπτει ότι, κατά των αποφάσεων των Ειρηνοδικείων και κατά των αποφάσεων των Πρωτοδικείων, οι οποίες εκδίδονται σε εφέσεις κατά των αποφάσεων των Ειρηνοδικείων, επιτρέπεται η αναίρεση για ορισμένους λόγους που αναφέρονται περιοριστικώς στο νόμο, αφού στη διάταξη αυτή ορίζεται ότι αναίρεση επιτρέπεται μόνο για τους αναφερόμενους σ' αυτή λόγους.

Οι διατάξεις του άρθρου 560 Κ.Πολ.Δ. είναι ειδικές ως προς τους λόγους αναιρέσεως των αναφερομένων στο άρθρο αυτό αποφάσεων και αποκλείουν την εφαρμογή των διατάξεων του άρθρου 559 Κ.Πολ.Δ. που αναφέρονται στους λόγους των αποφάσεων των υπολοίπων δικαστηρίων. Άλλες αιτιάσεις δεν είναι παραδεκτές ως λόγοι προς αναίρεση.

Στην προκείμενη περίπτωση, οι αναιρεσείοντες αποδίδουν περαιτέρω στην προσβαλλόμενη απόφαση του Πολυμελούς Πρωτοδικείου που δίκασε ως Εφετείο τις αιτιάσεις: α)με τον πρώτο λόγο του αναιρετηρίου από το άρθρο 559 αρ. 18 ΚΠολΔ ότι δεν συμμορφώθηκε με την 2302/2009 αναιρετική απόφαση, β) με τον τρίτο λόγο του αναιρετηρίου από το άρθρο 559 αρ.8 ΚΠολΔ ότι δεν έλαβε υπόψη πράγματα που προτάθηκαν και ασκούσαν ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης, αναφορικά με τους όρους του εργολαβικού συμβολαίου για τις κλειστές θέσεις στάθμευσης και γ) με τον τέταρτο λόγο του αναιρετηρίου από το άρθρο 559 αρ 11 περ.

γ' Κ.Πολ.Δ. ότι δεν έλαβε υπόψη τα αποδεικτικά μέσα που επικαλέστηκαν και προσκόμισαν, και ειδικότερα, το συνημμένο στο εργολαβικό συμβόλαιο πίνακα ποσοστών εξ αδιαιρέτου επί του οικοπέδου της οικοδομής. Οι λόγοι αυτοί είναι απορριπτέοι ως απαράδεκτοι, διότι δεν ιδρύονται σε αναίρεση κατ' αποφάσεων Πολυμελών Πρωτοδικείων που εκδίδονται σε εφέσεις κατ' αποφάσεων των Ειρηνοδικείων, σύμφωνα με τη μείζονα πρόταση που αναφέρθηκε στην αρχή.

Κατ' ακολουθία των ανωτέρω πρέπει να απορριφθεί η κρινόμενη αίτηση ως αβάσιμη, να διαταχθεί η εισαγωγή στο Δημόσιο Ταμείο του κατατεθέντος παραβόλου (άρθρο 495 παρ.4 ΚΠολΔ, όπως η παρ.4 προστέθηκε με το άρθρο 12 παρ.2 ν. 4055/2012) και να καταδικαστούν οι αναιρεσείοντες στα δικαστικά έξοδα του παριστάμενου αναιρεσιβλήτου, κατά το νομικό αίτημα του τελευταίου (άρθρο 176, 183, 191 παρ.2 ΚΠολΔ).

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Απορρίπτει την από 15/5/2013 αίτηση των Κ. Τ. κλπ. για αναίρεση της 2142/2013 απόφασης του Πολυμελούς Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης που δίκασε ως Εφετείο.

Διατάσσει την εισαγωγή του κατατεθέντος παραβόλου στο Δημόσιο Ταμείο.

Καταδικάζει τους αναιρεσείοντες στα δικαστικά έξοδα του αναιρεσιβλήτου, τα οποία ορίζει σε δύο χιλιάδες επτακόσια (2.700) ευρώ.

Κρίθηκε, αποφασίσθηκε στην Αθήνα, στις 6 Μαΐου 2014. Και

Δημοσιεύθηκε σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του, στην Αθήνα, στις 3 Ιουνίου 2014.

Ο ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ