Supreme Court dismisses appeal in lease dispute, upholding lower court's finding of legal error.

Απόφαση 1152 / 2019 (Δ, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)Αριθμός 1152/2019

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Δ' Πολιτικό Τμήμα

Συγκροτήθηκε από τους Δικαστές: Ειρήνη Καλού, Αντιπρόεδρο του Αρείου Πάγου, Μαρία Τζανακάκη, Αντώνιο Τσαλαπόρτα, Ελένη Φραγκάκη και Ζαμπέτα Στράτα, Αρεοπαγίτες.

Συνήλθε σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 5 Απριλίου 2019, με την παρουσία και του Γραμματέα Αθανασίου Λιάπη, για να δικάσει μεταξύ:

Των αναιρεσειουσών: 1) Ανώνυμης εταιρείας με την επωνυμία "... ΑΕ", που εδρεύει στην … και εκπροσωπείται νόμιμα και 2) ανώνυμης εκπαιδευτικής εταιρείας με την επωνυμία "... ΑΕ", που εδρεύει στην … και εκπροσωπείται νόμιμα, οι οποίες εκπροσωπήθηκαν από τον πληρεξούσιο δικηγόρο τους Ιωάννη Βήχα.

Του αναιρεσιβλήτου: ΟΤΑ με την επωνυμία "ΔΗΜΟΣ ...", που εδρεύει στην ... και εκπροσωπείται νόμιμα, ο οποίος εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο του Δημήτριο Κουλουριώτη.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 9-11-2011 αγωγή των ήδη αναιρεσειουσών, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 1024/2016 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 1235/2018 του Μονομελούς Εφετείου Αθηνών. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητούν οι αναιρεσείουσες με την από 5-6-2018 αίτησή τους.

Κατά τη συζήτηση της υπόθεσης αυτής, με Εισηγήτρια την Αρεοπαγίτη Μαρία Τζανακάκη, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν όπως σημειώνεται πιο πάνω. Ο πληρεξούσιος των αναιρεσειουσών ζήτησε την παραδοχή της αίτησης αναίρεσης, ο πληρεξούσιος του αναιρεσιβλήτου την απόρριψή της, καθένας δε την καταδίκη του αντιδίκου μέρους στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Η κρινόμενη από 5-6-2018 (αρ. κατ. 464/2018) αίτηση για την αναίρεση της υπ' αριθμ. 1235/2018 οριστικής απόφασης του Μονομελούς Εφετείου Αθηνών, που εκδόθηκε με την ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών (άρθρο 647 επ. ΚΠολΔ, όπως ίσχυαν πριν από την κατάργησή τους με το άρθρο 1 του Ν. 4335/ 2015), έχει ασκηθεί νόμιμα, εμπρόθεσμα και απευθύνεται κατά του αναιρεσιβλήτου Δήμου ..., ο οποίος εκπροσωπείται παραδεκτά από το Δήμαρχο, Ι.

Κ. του Κ., σύμφωνα με όσα ορίζει η διάταξη του άρθρου 58 παρ. 1 εδ. α' του Ν. 3852/2010 "Νέα Αρχιτεκτονική της Αυτοδιοίκησης και της Αποκεντρωμένης Διοίκησης - Πρόγραμμα Καλλικράτης" (ΦΕΚ Α' 87). Εξάλλου, ο Δήμος ... νόμιμα εκπροσωπούμενος από το Δήμαρχό του εκπροσωπήθηκε στο ακροατήριο του Δικαστηρίου τούτου από τον πληρεξούσιο δικηγόρο, Δημήτριο Κουλουριώτη, τον οποίο νομιμοποίησε με το υπ' αρ. ...78/13-11-2014 ειδικό πληρεξούσιο της συμβολαιογράφου, Μ.

Ξ. ο ως άνω Δήμαρχος, ενώ για το παραδεκτό της ανωτέρω εκπροσώπησης, σύμφωνα με όσα ορίζει η διάταξη του άρθρου 72 παρ. 1 περ. Ιγ' και ιε' του Ν. 3852/2010, σε συνδυασμό με τη διάταξη του άρθρου 96 παρ. 2 ΚΠολΔ (ΑΠ 53/2018, ΑΠ 909/2018, ΑΠ 894/2018) προσκομίζεται επίσης, το ΦΕΚ 509/Γ/16-5-2013, στο οποίο μνημονεύεται η από 22-4-2013 βεβαίωση της Οικονομικής Υπηρεσίας του Δήμου ..., καθώς επίσης, η από 4-4-2019 εξουσιοδότηση του Δημάρχου προς τον ανωτέρω παραστάντα πληρεξούσιο δικηγόρο, ο οποίος συνδέεται με τον αναιρεσίβλητο Δήμο με σχέση έμμισθης εντολής με πάγια αντιμισθία αυτού.

Κατόπιν τούτου η κρινόμενη αίτηση αναίρεσης έχει ασκηθεί παραδεκτά ως δικόγραφο και πρέπει να ερευνηθεί ως προς το παραδεκτό και βάσιμο των κατ' ιδίαν λόγων αυτής (άρθρο 577 παρ. 1 και 3 ΚΠολΔ). Από την παραδεκτή επισκόπηση της προσβαλλόμενης απόφασης και των λοιπών διαδικαστικών εγγράφων της δίκης (άρθρο 561 αρ. 2 ΚΠολΔ), αναφορικά με το διαδικαστικό ιστορικό της υπόθεσης, προκύπτει ότι οι αναιρεσείουσες άσκησαν την από 9-11-2011 (αρ.

κατ. 5544/2011) αγωγή, με την οποία ισχυρίστηκαν, ότι με το από 22-7-2008 ιδιωτικό συμφωνητικό εκμίσθωσαν στον αναιρεσίβλητο Δήμο - μισθωτή ένα κτιριακό συγκρότημα, που βρίσκεται στην περιοχή ... και αποτελείται από δύο κτίρια, συνολικής επιφάνειας 2.023 Μ2 και αύλειο χώρο 2.000 Μ2, για τη στέγαση του ...Γυμνασίου και του ...

Λυκείου ...., χρήση, η οποία εμπίπτει στην προστασία του ΠΔ/τος 34/1995 περί εμπορικών μισθώσεων, ότι η διάρκεια της μίσθωσης συμφωνήθηκε για χρονικό διάστημα δώδεκα (12) ετών, έναντι μηνιαίου μισθώματος 30.000 ευρώ αναπροσαρμοζόμενο με βάση τη μεταβολή του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή, κατά τα ειδικότερα συμφωνημένα, ότι, όμως, ο μισθωτής Δήμος από τον Αύγουστο του έτους 2011 μείωσε το μίσθωμα κατά 20%, στο ποσό των 24.000 ευρώ, σε εφαρμογή του μαχητού τεκμηρίου του άρθρου 21 παρ. 1 του Ν. 4002/2011, παρά την εναντίωση των εκμισθωτριών - αναιρεσειουσών.

Με το ιστορικό αυτό οι ενάγουσες και ήδη αναιρεσείουσες, επιδιώκοντας την ανατροπή του ως άνω μαχητού τεκμηρίου, ζητούσαν μεταξύ άλλων αιτημάτων, που δεν αφορούν την παρούσα αναιρετική δίκη, να αναγνωριστεί, ότι δεν ισχύει στην ένδικη μίσθωση το μαχητό τεκμήριο του άρθρου 21 παρ. 1 Ν. 4002/2011 για τη μείωση κατά 20% της μισθωτικής αξίας του μισθίου κτιρίου, το οποίο υπερτερεί, έναντι των συγκριτικών ακινήτων, λόγω της θέσης του και της εγγύτητάς του στο ...

και στο παλαιό αεροδρόμιο του Ελληνικού και ότι, εντεύθεν, ο μισθωτής Δήμος οφείλει να καταβάλει το συμφωνημένο μίσθωμα των 30.000 ευρώ. Επί της αγωγής αυτής εκδόθηκε η υπ' αριθμ. 1024/2016 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, η οποία δέχτηκε το ανωτέρω αγωγικό αίτημα και αναγνώρισε, ότι δεν ισχύει το τεκμήριο μείωσης του μισθώματος του άρθρου 21 παρ. 1 Ν. 4002/2011 και ότι ο εναγόμενος μισθωτής Δήμος οφείλει να καταβάλει μηνιαία το συμφωνημένο μίσθωμα των 30.000 ευρώ.

Ακολούθως ο ηττηθείς Δήμος και ήδη αναιρεσίβλητος άσκησε κατά της ανωτέρω απόφασης την από 11-10-2016 (αρ. κατ. 4158/2016) έφεση και οι ενάγουσες εκμισθώτριες αντέφεση, με τις από 8-1-2018 προτάσεις τους, η οποία σημειωτέον απορρίφθηκε ως εκπρόθεσμη. Το δικονομικό αυτό ζήτημα επίσης δεν αφορά την αναιρετική δίκη. Επί της ανωτέρω έφεσης εκδόθηκε η προσβαλλόμενη απόφαση, η οποία, κατά συνοπτική αναφορά των παραδοχών της, που ενδιαφέρουν την παρούσα δίκη, έκρινε ότι η μισθωτική αξία του επιδίκου μισθίου κτιρίου ανέρχεται στο ποσό των 11.780,01 ευρώ μηνιαία και ότι, συνεπώς, υπολείπεται του ποσού των 24.000 ευρώ, που κατέβαλε ο μισθωτής Δήμος, μετά τη νομοθετική μείωση, κατά 20%, του συμφωνημένου και καταβαλλόμενου, τον μήνα Ιούλιο 2011, μισθώματος των 30.000 ευρώ και ότι, ενόψει των εξαιρετικών και απρόβλεπτων δυσμενών οικονομικών συνθηκών, που επικρατούσαν στη Χώρα μας από το έτος 2009, εξακολουθεί να ισχύει στην ένδικη μίσθωση το τεκμήριο του άρθρου 21 παρ. 1 Ν. 4002/2011 περί μείωσης 20% του συμφωνημένου μισθώματος, το οποίο συνεπώς δεν έχει ανατραπεί.

Κατόπιν τούτου το Εφετείο απέρριψε κατ' ουσίαν την αγωγή των αναιρεσειουσών - εκμισθωτριών.

Από το σύνολο των διατάξεων που διέπουν τις συμβάσεις μίσθωσης για τη στέγαση των δημοσίων υπηρεσιών, οι οποίες δεν έχουν τον χαρακτήρα διοικητικών συμβάσεων, καθόσον με αυτές δεν θεσπίζεται, όσον αφορά στη σύναψη και εκτέλεσή τους, εξαιρετικό νομοθετικό καθεστώς, που εξασφαλίζει στο Δημόσιο, ως μισθωτή, υπερέχουσα θέση (ΣτΕ 2177/2009), λαμβανόμενου υπόψη και του επιδιωκόμενου, με την κατάρτιση της σύμβασης, δημόσιου σκοπού, που είναι η απρόσκοπτη λειτουργία της στεγαζόμενης δημόσιας υπηρεσίας, καθόλο το χρόνο της μίσθωσης, δεν προκύπτει κατ' αρχήν, δυνατότητα τροποποίησης αυτής.

Η ως άνω όμως αρχή φαίνεται ότι κάμπτεται εν μέρει με τις νεότερες διατάξεις του άρθρου 21 ν. 4002/2011, οι οποίες ενόψει των απρόβλεπτων και εκτάκτων συνθηκών, που ανέκυψαν εξ αιτίας της οικονομικής κρίσης, που ξέσπασε από το έτος 2009, αποσκοπούν στην προσαρμογή των υπό του Δημοσίου καταβαλλομένων μισθωμάτων, κατά το λόγο της μείωσης της μισθωτικής αξίας των ακινήτων.

Ειδικότερα, με τη διάταξη αυτή επιχειρείται ο εξορθολογισμός, η αναγωγή δηλαδή στο προσήκον μέτρο, των μισθωμάτων που καταβάλει το Δημόσιο και οι φορείς του Δημόσιου τομέα για μισθώσεις ακινήτων, που έχουν συναφθεί πριν από τον μήνα Ιούλιο του έτους 2010, ώστε να ανταποκρίνονται στη μισθωτική αξία των ακινήτων και να μην καθίσταται η εκτέλεση της μισθωτικής σύμβασης υπέρμετρα δυσμενής μονομερώς σε βάρος του Δημοσίου ή αναλόγως των εξομοιουμένων με αυτό ΝΠΔΔ, όπως είναι και οι ΟΤΑ.

Προκειμένου δε να αποφευχθεί η προσφυγή του δημοσίου και των φορέων του στη δικαιοσύνη με σκοπό την μείωση των μισθωμάτων, θεσπίστηκε μαχητό τεκμήριο, το οποίο δύναται να αμφισβητηθεί στα δικαστήρια και από τις δύο πλευρές. Η ρύθμιση αφορά όλα εν γένει τα καταβαλλόμενα από το Ελληνικό Δημόσιο μισθώματα και θεσπίζει τεκμήριο μείωσης των μισθωτικών αξιών στην αγορά ακινήτων, με βάση το οποίο τα μισθώματα που καταβάλει το δημόσιο, μειώνονται από τη δημοσίευση του νόμου, κατά ποσοστό 20%, το οποίο υπολογίζεται στο ύψος των μισθωμάτων της χρήσης Ιουλίου 2010, παράλληλα δε απαγορεύεται, μέχρι τις 30-06-2013, οποιαδήποτε αναπροσαρμογή τους.

Σε περίπτωση δε που τα μισθώματα αυτά έχουν αναπροσαρμοστεί (αυξηθεί) μετά την 01-07-2010, η αναπροσαρμογή αυτή καταργείται και η καταβληθείσα συμψηφίζεται με τα οφειλόμενα μισθώματα. Από τη διατύπωση της διάταξης, τη γενικότητά της και τους λόγους θέσπισής της, προκύπτει ότι πρόκειται περί εξαιρετικού δικαίου, που εντάσσεται στην κατάσταση ανάγκης, που βιώνει η ελληνική οικονομία και η οποία έχει αναγνωρισθεί όλως προσφάτως με την απόφαση 668/2012 της ολομέλειας του ΣτΕ, καταλαμβάνει δε όλες τις συμβάσεις μίσθωσης που έχει συνάψει το νομικό πρόσωπο του Ελληνικού Δημοσίου, αλλά και όλοι οι φορείς του ευρύτερου δημόσιου τομέα, ανεξαρτήτως των ειδικών συνθηκών και όρων που τις διέπουν, με μοναδική εξαίρεση στην περίπτωση μισθώσεων στις οποίες οι εκμισθωτές είχαν οικειοθελώς συμφωνήσει και προβεί σε μείωση του μισθώματος, πριν την ισχύ του νόμου, ο οποίος εκ τούτου καταλαμβάνει τις περιπτώσεις μισθώσεων στις οποίες οι εκμισθωτές δεν συναινούν οικειοθελώς στην μείωση.

Ο εξαιρετικός χαρακτήρας της διάταξης προκύπτει, άλλωστε, από την περιορισμένη χρονική της ισχύ και αποσκοπεί στην προσαρμογή των ισχυόντων συμβατικών όρων στις νέες συνθήκες, για λόγους προστασίας επιτακτικού δημοσίου συμφέροντος, δηλαδή, της διασφάλισης της δημοσιονομικής ισορροπίας του Κράτους με την περικοπή των δημοσιονομικών εξόδων του.

Οι συγκεκριμένες διατάξεις είναι άλλωστε ενταγμένες σε νομοθέτημα, που περιέχει διατάξεις για τη δημοσιονομική προσαρμογή της χώρας (ΑΠ 362/2017).

Εξάλλου, ο προβλεπόμενος από το άρθρο 559 αριθ. 20 Κ.Πολ.Δ. λόγος αναίρεσης για παραμόρφωση του περιεχομένου εγγράφου ιδρύεται, όταν το δικαστήριο της ουσίας υπέπεσε σε διαγνωστικό λάθος, αναγόμενο δηλαδή στην ανάγνωση του εγγράφου με την παραδοχή ότι περιέχει περιστατικά προδήλως διαφορετικά από εκείνα που πράγματι περιλαμβάνει, όχι δε και όταν από το περιεχόμενο του εγγράφου, το οποίο σωστά διέγνωσε, συνάγει αποδεικτικό πόρισμα διαφορετικό από εκείνο που ο αναιρεσείων θεωρεί ορθό. Πράγματι, στην τελευταία περίπτωση πρόκειται για παράπονο αναφερόμενο στην εκτίμηση πραγματικών γεγονότων, η οποία εκφεύγει από τον αναιρετικό έλεγχο. Πάντως για να θεμελιωθεί ο προαναφερόμενος λόγος αναίρεσης θα πρέπει το δικαστήριο της ουσίας να έχει στηρίξει το αποδεικτικό του πόρισμα αποκλειστικά ή κατά κύριο λόγο στο έγγραφο, το περιεχόμενο του οποίου φέρεται ότι παραμορφώθηκε, όχι δε όταν το έχει συνεκτιμήσει απλώς, μαζί με άλλα αποδεικτικά μέσα, χωρίς να εξαίρει το έγγραφο, αναφορικά με το πόρισμα στο οποίο κατέληξε για την ύπαρξη ή μη του αποδεικτέου γεγονότος (Ολ.ΑΠ 2/2008, ΑΠ 640/2011). "Έγγραφα" κατά τον αναιρετικό λόγο του άρθρου 559 αρ. 20 ΚΠολΔ είναι τα, κατά τα άρθρα 339 και 432-465 ΚΠολΔ αποδεικτικά έγγραφα, που παρέχουν άμεση ή έμμεση απόδειξη κατά του αντιδίκου (ΑΠ 1465/2018, ΑΠ 152/2015, ΑΠ 620/2014, ΑΠ 980/2014).

Με τον 1ο λόγο της αίτησης αναίρεσης οι αναιρεσείουσες αποδίδουν στην προσβαλλόμενη απόφαση την πλημμέλεια εκ του άρθρου 559 αρ. 20 ΚΠολΔ, με την αιτίαση, ότι το Εφετείο παραμόρφωσε το περιεχόμενο της υπ' αρ. 3308/2014 απόφασης του Μονομελούς Εφετείου Αθηνών, την οποία αυτές είχαν προσκομίσει με νόμιμη επίκληση, για την απόδειξη της μισθωτικής αξίας του πλέον ουσιώδους πρόσφορου συγκριτικού στοιχείου - ....Γενικού Λυκείου ... την οποία η προσβαλλόμενη απόφαση ανέγνωσε εσφαλμένα υποπίπτοντας σε διαγνωστικό λάθος ως προς τη μισθωτική αξία του ανωτέρω συγκριτικού στοιχείου και ειδικότερα, αν και η ανωτέρω απόφαση καθόρισε τη μισθωτική αξία του ισογείου και του 1ου ορόφου του ανωτέρω πρόσφορου συγκριτικού στοιχείου σε 32 ευρώ/Μ2 για το έτος 2010 και σε 25,60 ευρώ για το έτος 2011, το Εφετείο την ανέγνωσε εσφαλμένα με το να καθορίσει τη μισθωτική αξία του πρόσφορου συγκριτικού στοιχείου σε 23,69 ευρώ/Μ2 για το έτος 2010 συνυπολογίζοντας και το εμβαδόν του υπογείου του, επιφάνειας 61 Μ2.

Στην προκειμένη περίπτωση από την επισκόπηση της προσβαλλόμενης απόφασης για τις ανάγκες του ερευνώμενου 1ου αναιρετικού λόγου προκύπτει ότι το Εφετείο δέχθηκε κατά την ανέλεγκτη αναιρετικά περί των πραγμάτων κρίση του τα ακόλουθα: "Δυνάμει του από 22/7/2008, ιδιωτικού συμφωνητικού μισθώσεως, η δεύτερη ενάγουσα εταιρία εκμίσθωσε προς την τότε Νομαρχιακή Αυτοδιοίκηση ..., κατόπιν διενέργειας δημοπρασίας, ένα κτηριακό συγκρότημα, αποτελούμενο από δύο κτήρια, συνολικής επιφανείας 2.023 τ.μ.

και ειδικότερα το Α' κτήριο αποτελούμενο από ισόγειο, ημιώροφο, α' και β' όροφο, επιφανείας 1.140 τ.μ. και το Β' κτήριο αποτελούμενο από ισόγειο και τρεις ορόφους, επιφανείας 833 τ.μ. με κοινό αύλειο χώρο επιφανείας 2.000 τ.μ., ιδιοκτησίας της, επιφανείας του όλου οικοπέδου 2.521 τ.μ. περίπου, που βρίσκεται στον Δήμο ...

και επί της οδού ..., αντί μηνιαίου μισθώματος 30.000 € [για τα δύο πρώτα μισθωτικά έτη, αναπροσαρμοζόμενου στην συνέχεια, ετησίως, κατά ποσοστό ίσο με τον δείκτη τιμών καταναλωτή του προηγουμένου δωδεκαμήνου, προκαταβαλλομένου μετά το τέλος εκάστου τριμήνου, για χρονική διάρκεια δώδεκα [12] ετών, αρχομένης από την υπογραφή του πρωτοκόλλου παράδοσης - παραλαβής από την αρμόδια Επιτροπή, προκειμένου να το χρησιμοποιήσει για την στέγαση του …Γυμνασίου και του … Λυκείου ....

Κατόπιν διενέργειας των αναγκαίων εργασιών, προκειμένου το μίσθιο να καταστεί κατάλληλο για την συμφωνηθείσα χρήση, η δεύτερη ενάγουσα κάλεσε, με την από 5/9/2008 πρόσκλησή της, την μισθώτρια να προσέλθει για να παραλάβει το μίσθιο, στις 8/9/2008 και να συνταχθεί το πρωτόκολλο παράδοσης και παραλαβής. Τελικώς, τέτοιο πρωτόκολλο δεν υπεγράφη, ενώ το συμφωνημένο μίσθωμα καταβάλλεται από 27/5/2009, οπότε και άρχισε η συμφωνημένη χρήση του μισθίου.

Η μίσθωση, ως αφορώσα στην εγκατάσταση εκπαιδευτηρίων, διέπεται από τις διατάξεις του ΠΔ/τος 34/1995 [άρθρο 1 παρ. 1 εδ. β'αυτού]. Στην συνέχεια, η δεύτερη ενάγουσα δυνάμει του υπ' αρ. ...92/ 1.10.2010 συμβολαίου ανταλλαγής του συμ/φου Γ. Γ., συνέστησε υπέρ της 1ης ενάγουσας δικαίωμα επικαρπίας επί του μισθίου, κατά ποσοστό 90%, για χρονική διάρκεια από 1/10/2010 έως 30/9/2011 και παρακράτησε υπέρ αυτής, δικαίωμα επικαρπίας κατά το υπόλοιπο ποσοστό (10%).

Συνεπώς, υπεισήλθε εκ του νόμου, η 1η στην μισθωτική σύμβαση ως συνεμισθώτρια, στα απορρέοντα απ' αυτήν δικαιώματα και υποχρεώσεις της εκμισθώτριας, κατά το ως άνω ποσοστό. Επίσης, από την δημοσίευση του Ν. 3941/2011 [31/03/2011], ο εναγόμενος ήδη εκκαλών Δήμος υπεισήλθε δυνάμει των άρθρων 49 παρ. 4 εδ. α' και γ' του ως άνω νόμου και των άρθρων 283 παρ. 2 και 94 παρ. 4 του Ν. 3852/2010, ως οιονεί καθολικός διάδοχος στην θέση της αρχικής μισθώτριας και στα απορρέοντα απ' αυτήν δικαιώματα και υποχρεώσεις.

Περαιτέρω αποδείχθηκε ότι από τον μήνα Σεπτέμβριο 2011, ο εναγόμενος Δήμος, καταβάλει στις ενάγουσες, ως μηνιαίο μίσθωμα, το ποσό των 24.000€ ήτοι μειωμένο κατά ποσοστό 20% [30.000 χ 20% = 6.000 €], έναντι του συμφωνημένου, κατ' εφαρμογή του άρθρου 21 παρ. 1 του προαναφερόμενου Ν. 4002/2011, σύμφωνα με τον οποίο, όπως προεκτέθηκε, από την έναρξη ισχύος αυτού [22/08/2011], τα καταβαλλόμενα κατά μήνα Ιούλιο 2010, από το Δημόσιο και τους φορείς του δημόσιου τομέα, από την έναρξη ισχύος αυτού μειώνονται κατά 20%.

Οι ενάγουσες ισχυρίζονται ότι το μίσθιο όχι μόνον δεν υπέστη μείωση της μισθωτικής του αξίας κατά το κρίσιμο χρονικό διάστημα από την κατάρτιση της ένδικης μισθωτικής σύμβασης έως στις 22/08/2011 [έναρξη ισχύος του Ν. 4002/2011], αλλά αντίθετα ότι το συμφωνημένο μίσθωμα των 30.000€, υπολείπεται της πραγματικής μισθωτικής αξίας αυτού.

Προς θεμελίωση του εν λόγω ισχυρισμού τους επικαλούνται και προσκομίζουν τα εξής συγκριτικά στοιχεία τα οποία χρησιμοποιούνται για την στέγαση εκπαιδευτηρίων, στην ..., τα μισθώματα των οποίων κυμαίνονται από 17,52 € ανά τ.μ. έως 37,03 € ανά τ.μ., ενώ το καταβαλλόμενο κατά τον μήνα Ιούλιο 2010, μίσθωμα των 30.000 € ανέρχεται στα 14,82 €/τ.μ. [30.000 € : 2.023 τ.μ].

Ειδικότερα επικαλείται και προσκομίζει τα εξής συγκριτικά στοιχεία: 1] ακίνητο επί της οδού ... στο οποίο στεγάζεται το … Γενικό Λύκειο …, αποτελούμενο από ισόγειο και α' όροφο συνολικής επιφανείας 758,32 τ.μ., με υπόγειο επιφανείας 61,00 τ.μ. και αύλειο χώρο 950,00 τ.μ. το είχε εκμισθωθεί, στην τέως Νομαρχιακή Αυτοδιοίκηση …, δυνάμει του από 25/2/1998 ιδιωτικού συμφωνητικού μισθώσεως για χρονική διάρκεια τριών ετών, ήτοι μέχρι 31/12/2000, η οποία παρατάθηκε με το από 18/12/2000 ιδιωτικό τροποποιητικό συμφωνητικό για τρία, επιπλέον έτη, ήτοι μέχρι 31/12/2003, ίσχυε, όμως, εκ του νόμου (άρθρο 5 παρ. 1 του ΠΔ/τος 34/1995) μέχρι 31/12/2009, μετά την λήξη της οποίας, η μισθώτρια παρέμεινε στην χρήση του μισθίου, παράνομα και αυθαίρετα μέχρι και 31/12/2010, αντί καταβαλλόμενου μισθώματος 7.851,62 € για ολόκληρο το έτος 2010, ενώ η Νομαρχιακή Επιτροπή Διοικητικών Υπηρεσιών Παιδείας - Πολιτισμού της ως άνω μισθώτριας με την υπ' αρ. 108/14.12.2010 απόφασή της με την οποία προκηρύχθηκε δημοπρασία για την στέγαση του ως άνω … Λυκείου …, προσέφερε στους εκμισθωτές, το ποσό των 16.000 € (21,00 €/τ.μ], μηνιαίως και με την υπ' αρ. 3308/2014 αμετάκλητη απόφαση του Μονομελούς Εφετείου Αθηνών, κρίθηκε ότι το ποσό το οποίο θα απεκέρδαιναν οι εκμισθωτές από την μίσθωση του μισθίου σε τρίτους, κατά τον χρόνο της παράνομης και αυθαίρετης μετά την λήξη της μίσθωσης, εκ μέρους της άνω μισθώτριας χρήση του ως άνω ακινήτου, ήτοι η πραγματική μισθωτική αξία τούτου, ανέρχεται στο ποσό των 19.413 € για το έτος 2010 ήτοι 23,69 €/τ.μ.

δομημένης επιφάνειας [ισόγειο και υπόγειο]. Σημειώνεται εδώ ότι το Δικαστήριο αυτό για την εξεύρεση της πραγματικής μισθωτικής αξίας του ανωτέρω συγκριτικού στοιχείου συνεκτίμησε και έλαβε υπόψη και την κατά το άρθρο 21 του Ν. 4002/2011 μείωση αυτού κατά 20%. 2] Ακίνητο επί της συμβολής των οδών ... [Περιοχή ...], το οποίο μισθώθηκε το έτος 2010, για χρονική διάρκεια δώδεκα [12] ετών, για την στέγαση του … Γενικού Λυκείου …, συνολικής επιφανείας 988 τ.μ., με μηνιαίο μίσθωμα 18.000 €, ήτοι 18,22 €/τ.μ, κατόπιν αποδοχής της οικονομικής προσφοράς της εταιρίας "...

Ο.Ε" από την Νομαρχιακή Επιτροπή Διοικητικών Υπηρεσιών Παιδείας - Πολιτισμού με την υπ' αρ. 90/2010 απόφασή της, 3] ακίνητο επί της συμβολής των οδών ... [...], το οποίο έχει εκμισθωθεί για την στέγαση Εργαστηρίου Ειδικής Επαγγελματικής Εκπαίδευσης και κατάρτισης...., για χρονική διάρκεια από 11/10/2004 έως 10/10/2016, επιφανείας 391,50 τ.μ.

αντί μηνιαίου μισθώματος 14.500 €, ενώ στην συνέχεια, λόγω αυξημένων στεγαστικών αναγκών, εκμισθώθηκε επί πλέον χώρος στο ίδιο κτήριο, συνολικής επιφάνειας 134 τ.μ. αντί μισθώματος 3.600 € και συνολικά 18.100 € ήτοι 34,44 €/τ.μ (18.100 : 525,52) και 5] ακίνητο αποτελούμενο από δύο όμορα κτήρια, επιφανείας 1.027 τ.μ. με οικόπεδο εμβαδού 1.012,20 τ.μ., που βρίσκεται στην οδό ..., [περιοχή ...], το οποίο η ως άνω Νομαρχιακή Επιτροπή κατά την συνεδρίασή της στις 19/7/2010 αποφάσισε με την υπ' αρ. 45/2010 απόφασή της, την κατακύρωση του αποτελέσματος της δημοπρασίας για την στέγαση των ...

και ... Ειδικών Δημοτικών Σχολείων και Νηπιαγωγείων … και στην αποδοχή της σχετικής οικονομικής προσφοράς για μηνιαίο μίσθωμα 18.000 €, ήτοι 17,52 €/τ.μ. [18.000€ : 1027 τ.μ]. Τα ανωτέρω με αρ. 2, 3, 4 και 5 συγκριτικά στοιχεία δεν είναι πρόσφορα προς σύγκριση με το επίδικο μίσθιο, καθόσον δεν είναι όμορα με αυτό. Όσον αφορά το υπ' αρ. 1 ως άνω συγκριτικό στοιχείο αυτό είναι πρόσφορο προς σύγκριση με το επίδικο, καθόσον βρίσκεται στην ίδια περιοχή με αυτό, απέχοντας το ένα από το άλλο, σε ευθεία γραμμή στα 1.500 μέτρα και είναι ομοειδούς χρήσεως.

Και τα δύο δε εξυπηρετούνται με δημόσια συγκοινωνιακά μέσα. Ο ισχυρισμός των εναγουσών ότι το επίδικο πλεονεκτεί έναντι των ως άνω συγκριτικών στοιχείων, καθόσον τούτο βρίσκεται πλησίον του τερματικού σταθμού "...." του .... και του παλιού αεροδρομίου Ελληνικού, του οποίου επίκειται η αξιοποίησή του, είναι απορριπτέος ως αλυσιτελώς προβαλλόμενος, καθόσον ο μεν ως άνω σταθμός λειτούργησε κατά το έτος 2013, ήτοι μετά τον κρίσιμο εν προκειμένω χρόνο, που αφορά στο χρονικό διάστημα από τη κατάρτιση [22/07/2008] της επίδικης μισθωτικής σύμβασης έως την έναρξη ισχύος [22/08/2011] του Ν. 4002/2011, ενώ το παλιό αεροδρόμιο Ελληνικού κατά την συζήτηση της υπό κρίση αγωγής στο πρωτοβάθμιο Δικαστήριο [31/01/2013 και 09/10/2015, που αποτελούν μια ενιαία συζήτηση], εξακολουθεί να είναι αναξιοποίητο.

Ο εναγόμενος ήδη εκκαλών επικαλείται και προσκομίζει τα παρακάτω συγκριτικά στοιχεία: 1] ακίνητο επί της οδού ..., επιφανείας 100 τ.μ. με αύλειο χώρο 70 τ.μ. και κήπο 150 τ.μ., το οποίο εκμισθώθηκε με το από 18/1/2002 ιδιωτικό συμφωνητικό μισθώσεως, αντί μηνιαίου μισθώματος 499,50 €/τ.μ., για την στέγαση του .... Νηπιαγωγείου ...., για το οποίο το καταβαλλόμενο από 1/10/2010 μίσθωμα, ανέρχεται στο ποσό των 555,00 €, κατόπιν μειώσεώς του από το καταβαλλόμενο μίσθωμα των 690,33 €, ήτοι κατά 5,50 €/τ.μ., συμφωνήθηκε δε να ισχύει για χρονικό διάστημα τριών [3] ετών, ήτοι μέχρι 30/9/2013, 2] ακίνητο που έχει εκμισθωθεί με το από 14/5/1998 ιδιωτικό συμφωνητικό μισθώσεως, για χρονική διάρκεια εννέα [9] ετών, το οποίο βρίσκεται στην ..., στο οποίο στεγάζεται το … ΣΕΚ … επιφανείας 1.220 τ.μ.

με αύλειο χώρο 443 τ.μ., αντί μηνιαίου μισθώματος 2.000.000 δραχ. Ή 5.869,40 € και 3] ακίνητο, το οποίο εκμισθώθηκε με το από 30/1/1998 ιδιωτικό συμφωνητικό μισθώσεως, για την στέγαση του … ΣΕΚ …, για χρονική διάρκεια εννέα [9] ετών, το οποίο βρίσκεται επί της οδού ..., συνολικής επιφανείας 850 τ.μ. με υπόγειο και αποθήκη εμβαδού 30 τ.μ.

με αύλειο χώρο 308 τ.μ., αντί μηνιαίου μισθώματος 1.300.000 δραχ. ή 3.815,11 €. Τα ως άνω υπ' αρ. 2 και 3 συγκριτικά στοιχεία δεν είναι πρόσφορα προς σύγκριση με το επίδικο μίσθιο, αφενός μεν διότι πρόκειται περί παλαιών μισθώσεων, αφού έχουν συναφθεί δέκα [10] περίπου έτη πριν την ημερομηνία κατάρτισης της ένδικης μισθωτικής σύμβασης, αφετέρου δε διότι ο εναγόμενος ήδη εκκαλών Δήμος, δεν επικαλείται, ούτε αποδεικνύει ποιο είναι το καταβαλλόμενο μίσθωμα για καθένα απ' αυτά, κατά το κρίσιμο στην προκειμένη περίπτωση χρονικό διάστημα από την κατάρτιση [22/07/2008] της ένδικης μισθωτικής σύμβασης έως την έναρξη ισχύος [22/08/2011] του προδιαληφθέντος νόμου 4002/2011, κατά το οποίο κρίνεται η πραγματική μισθωτική αξία του επιδίκου μισθίου.

Περαιτέρω αποδείχθηκε ότι με βάση την αντικειμενική αξία του τελευταίου, η μισθωτική του αξία ανέρχεται στο ποσό των 11.780,01 € ήτοι υπολείπεται σημαντικά του καταβαλλόμενου μισθώματος των 24.000 € , από τον μήνα Οκτώβριο 2011, μετά, δηλαδή, την κατά τα άνω νομοθετική μείωση κατά 20% του συμφωνημένου και καταβαλλομένου κατά μήνα Ιούλιο 2011 μηνιαίου μισθώματος των 30.000 €.

Ενόψει των ανωτέρω αποδειχθέντων πραγματικών περιστατικών καθώς και των εξαιρετικών και απρόβλεπτων δυσμενών οικονομικών συνθηκών, που επικρατούν στην Χώρα από το έτος 2009, λόγω της οξύτατης οικονομικής κρίσης, εξ αιτίας της οποίας αναγκάστηκε να προσφύγει για την χρηματοδότηση των λειτουργικών της αναγκών και την εξυπηρέτηση του δημοσίου χρέους της, λόγω αποκλεισμού της από τις διεθνείς αγορές, στον μηχανισμό της EE, του ΔΝΤ και της ΕΚΤ και να προβεί, προκειμένου να εξυπηρετηθεί το δημόσιο συμφέρον για την αποκατάσταση της δημοσιονομικής ισορροπίας και τάξης, στη λήψη εξαιρετικά επώδυνων δημοσιονομικών και οικονομικών μέτρων, που αποσκούσαν στην περιστολή των δημοσίων δαπανών, όπως στην περικοπή των μισθών των υπαλλήλων του Δημόσιου Τομέα και συντάξεων, την αύξηση των υφισταμένων άμεσων και έμμεσων φόρων και την επιβολή νέων φόρων στο σύνολο των φορολογουμένων, που είχαν ως αποτέλεσμα την μείωση της καταναλωτικής δαπάνης και την σημαντική μείωση των κερδών επιχειρήσεων και εντεύθεν την διακοπή της λειτουργίας πολλών επιχειρήσεων λόγω της αδυναμίας τους να ανταποκριθούν στις οικονομικές τους υποχρεώσεις, με συνέπεια την μείωση της εμπορικής και μισθωτικής αξίας των επαγγελματικών ακινήτων, λόγω αυξημένης προσφοράς και μειωμένης ζήτησης και λαμβανομένου υπόψη του γεγονότος ότι με τη μείωση κατ' άρθρο 21 του Ν. 4002/2011 των καταβαλλομένων από το Δημόσιο και τους φορείς του Δημόσιου Τομέα, όπως οι Ο.Τ.Α μισθωμάτων, επιδιώχθηκε, λόγω της οικονομικής κρίσεως, να εξοικονομηθούν δημόσιοι και δημοτικοί πόροι, ήτοι χάριν του δημοσίου συμφέροντος καθώς και του ότι στις μισθώσεις μεταξύ ιδιωτών, είτε οι συμβαλλόμενοι, συναινετικά, είτε κατόπιν προσφυγής στα δικαστήρια και εκδόσεως σχετικών δικαστικών αποφάσεων, με νομική βάση τις διατάξεις των άρθρων 288 και 388 ΑΚ, έχει επέλθει σημαντική μείωση των καταβαλλομένων μισθωμάτων, ώστε αυτά να ανταποκρίνονται σε νέες μειωμένες, εξ αιτίας της οικονομικής κρίσεως, μισθωτικές αξίες των επαγγελματικών ακινήτων, το παρόν Δικαστήριο κρίνει ότι δεν αποδείχθηκε ότι η πραγματική μισθωτική αξία του ενδίκου μισθίου, κατά το χρονικό διάστημα από την σύναψη της ένδικης μισθωτικής σύμβασης [22/07/2008] μέχρι την έναρξη ισχύος του Ν. 4002/2011 [22/08/2011], δεν μειώθηκε και ότι το συμφωνημένο και καταβαλλόμενο μηνιαίο μίσθωμα των 30.000 € για το ένδικο μίσθιο υπολείπεται της πραγματικής του μισθωτικής αξίας και ότι συνεπώς δεν τυγχάνει εφαρμογής στην προκειμένη περίπτωση, το μαχητό τεκμήριο του άρθρου 21 του Ν. 4002/2011 περί μείωσης του ως άνω μισθώματος, κατά το προαναφερόμενο ποσοστό 20%, όπως αβάσιμα ισχυρίζονται οι ενάγουσες.

Το πρωτοβάθμιο, επομένως, Δικαστήριο το οποίο με την εκκαλουμένη απόφασή του, δέχθηκε εν μέρει ως νόμω και ουσία βάσιμη την ένδικη αγωγή, κατά το αναγνωριστικό της αίτημα και αναγνώρισε ότι δεν ισχύει στην από 22/07/2008 ένδικη μισθωτική σύμβαση το τεκμήριο του άρθρου 21 του Ν. 4002/2011 και ότι το μηνιαίο μίσθωμα, το οποίο υποχρεούται να καταβάλει για το μίσθιο ακίνητο, ο εναγόμενος Δήμος μετά την 22/08/2011 στις ενάγουσες, κατά τα ανήκοντα σ' αυτούς ποσοστά επικαρπίας [90% η πρώτη και 10% η δεύτερη] μέχρι 30/9/2011 και από 1/10/2011 στην δεύτερη ενάγουσα ολόκληρο το συμφωνημένο μίσθωμα των 30.000 €, έσφαλε στην ερμηνεία και εφαρμογή του νόμου και εσφαλμένα εκτίμησε τις αποδείξεις και πρέπει να γίνουν δεκτοί ως βάσιμοι οι σχετικοί λόγοι εφέσεως και να εξαφανιστεί η εκκαλουμένη απόφαση.

Στην συνέχεια, αφού κρατηθεί κατά τούτο, η υπόθεση από το παρόν Δικαστήριο και δικαστεί η αγωγή [άρθρο 535 παρ. 1 ΚΠολΔ], κατά το αναγνωριστικό αίτημα, πρέπει να απορριφθεί ως ουσιαστικά αβάσιμη...".

Σύμφωνα με τις ανωτέρω παραδοχές της προσβαλλόμενης απόφασης ο 1ος αναιρετικός λόγος είναι πρωτίστως απαράδεκτος, διότι οι αναιρεσείουσες, υπό την επίφαση της αναιρετικής πλημμέλειας της παραμόρφωσης εγγράφου εκ του άρθρου 559 αρ. 20 ΚΠολΔ, επιχειρούν να πλήξουν την ανέλεγκτη αναιρετικά κρίση του Δικαστή ουσίας ως προς την εκτίμηση του αποδεικτικού υλικού (άρθρο 561 αρ. 1 ΚΠολΔ), αναφορικά με την μισθωτική αξία του επιδίκου μισθίου ακινήτου, εφόσον για τον προσδιορισμό της πραγματικής μισθωτικής αξίας του μισθίου η αναφορά της ύπαρξης στην περιοχή όμορων ακινήτων και το ύψος της μισθωτικής αξίας αυτών είναι στοιχεία, που άπτονται με την ουσία της υπόθεσης και αποτελούν αντικείμενο απόδειξης (ΑΠ 566/2018, ΑΠ 1465/2018, ΑΠ 893/2010).

Σε κάθε περίπτωση όμως, σύμφωνα με τις ανωτέρω παραδοχές του, το Εφετείο δεν υπέπεσε σε διαγνωστικό σφάλμα, κατά την ανάγνωση της υπ' αριθμ. 3308/2014 οριστικής απόφασης του Μονομελούς Εφετείου Αθηνών, την οποία ορθά ανέγνωσε. Ας σημειωθεί, ότι η ανωτέρω δικαστική απόφαση είχε εκδοθεί με αφορμή άλλη δίκη περί αποζημίωσης χρήσης και αφορούσε το περιγραφόμενο σ' αυτήν συγκριτικό στοιχείο (… Γενικό Λύκειο …).

Η ανωτέρω δικαστική απόφαση είχε προσκομιστεί με νόμιμη επίκληση από τις αναιρεσείουσες εκμισθώτριες για την απόδειξη της μισθωτικής αξίας του αναφερόμενου σ' αυτήν συγκριτικού στοιχείου. Πιο συγκεκριμένα, αναφορικά με το συγκριτικό στοιχείο, για το οποίο αφορά η ανωτέρω δικαστική απόφαση, την οποία, σημειωτέον, το Εφετείο συνεκτίμησε ως δικαστικό τεκμήριο, διότι αποτελεί αποδεικτικό μέσο, υπό την έννοια της αναιρετικής πλημμέλειας εκ του άρθρου 559 αρ. 20 ΚΠολΔ, ως διαδικαστικό "έγγραφο" άλλης δίκης (ΑΠ 909/2014, ΑΠ 25/2011), η προσβαλλόμενη απόφαση, περιγράφει (βλ.

σελ. 6α αυτής) την έκταση της δομημένης επιφάνειας του συγκριτικού ως άνω στοιχείου, όπως άλλωστε την περιέγραψε και η υπ' αριθμ. 3308/ 2014 δικαστική απόφαση, στη σελίδα 3α αυτής, που επιτρεπτά, επίσης, επισκοπείται ως διαδικαστικό έγγραφο της δίκης (άρθρ. 561 αρ. 2 ΚΠολΔ) και ειδικότερα, το ισόγειο και τον 1ο όροφο, συνολικής επιφάνειας 758,32 Μ2 και το υπόγειο επιφάνειας 61 Μ2, συνολικής δομημένης επιφάνειας 819,32 Μ2, όπως προκύπτει με απλό μαθηματικό υπολογισμό.

Σε άλλο σημείο της απόφασής του, στο τέλος της ίδιας σελίδας, το Εφετείο, αξιολογώντας την ανωτέρω δικαστική απόφαση (3308/2014), αναφέρει ότι η τελευταία δέχτηκε, ότι η πραγματική μισθωτική αξία του συγκριτικού στοιχείου ανέρχεται σε 19.413 ευρώ, για το έτος 2010, για τη δομημένη επιφάνεια και εντός παρενθέσεως, αναφέρει το ισόγειο και το υπόγειο, παραλείποντας δηλαδή τον 1ο όροφο, ενώ υπολογίζει την αξία ανά Μ2 σε 23,69 ευρώ, δηλαδή 19.413 ευρώ : 819,32 Μ2, όπως επίσης προκύπτει με απλό μαθηματικό υπολογισμό.

Η μη αναφορά στο σημείο αυτό της προσβαλλόμενης απόφασης του 1ου ορόφου οφείλεται σε προφανή παραδρομή, όπως προκύπτει από το γεγονός ότι στην προηγηθείσα στην προσβαλλόμενη απόφαση περιγραφή, αναφέρεται ο εν λόγω όροφος και δεν άσκησε επιρροή στην κρίση του Εφετείου, αφού κατά τον υπολογισμό της μισθωτικής αξίας ανά τ.μ.

του εν λόγω ακινήτου ως συγκριτικού στοιχείου, υπολογίστηκε στη συνολικά δομημένη επιφάνεια αυτού και η επιφάνεια του εν λόγω ορόφου. Σε κάθε περίπτωση, το Εφετείο, για να καταλήξει στο αποδεικτικό του πόρισμα, σύμφωνα με το οποίο η μισθωτική αξία του επιδίκου κτιρίου ανέρχεται σε 11.780,01 ευρώ (βλ. Σελ. 7α της προσβαλλόμενης απόφασης), συνυπολόγισε, μεταξύ άλλων στοιχείων, που θα αναφερθούν παρακάτω και την οικονομική κρίση της Χώρας και δέχτηκε ότι η μισθωτική αξία του συγκριτικού εκείνου στοιχείου για το έτος 2010 ανέρχεται σε 19.413 ευρώ, όπως δηλαδή δέχεται και η υπ' αριθμ. 3308/2014 απόφαση του Μονομελούς Εφετείου Αθηνών, (βλ.

σελ. 4α αυτής). Η μισθωτική αξία άλλωστε του συγκριτικού ακινήτου ύψους, 19.413 ευρώ μηνιαία, αποτελεί το ουσιώδες στοιχείο, που συνεκτίμησε το Εφετείο για την εξεύρεση της μισθωτικής αξίας του επιδίκου κτιρίου, σε αντίθεση με την επουσιώδη παράλειψη του 1ου ορόφου στην περιγραφή της δομημένης επιφάνειας του συγκριτικού στοιχείου, που δεν επιδρά στο διατακτικό της απόφασης, εφόσον η αξία του Μ2 της δομημένης επιφάνειας μπορεί να εξευρεθεί με μαθηματικό υπολογισμό.

Συμπερασματικά το Εφετείο δεν παραμόρφωσε το περιεχόμενο της υπ' αριθμ. 3308/2014 απόφασης του Μονομελούς Εφετείου Αθηνών, αλλά, αφού την ανέγνωσε ορθά ως προς το ύψος της μισθωτικής αξίας του συγκριτικού μισθίου ακινήτου, κατέληξε σε διαφορετικό αποδεικτικό πόρισμα, από εκείνο που οι αναιρεσείουσες θεωρούν ορθό ως προς τη μισθωτική αξία του επιδίκου κτιρίου.

Σε κάθε περίπτωση το Εφετείο δεν στήριξε το αποδεικτικό του πόρισμα αποκλειστικά ή κατά κύριο λόγο στην ανωτέρω δικαστική απόφαση, αλλά συνεκτίμησε αυτήν μαζί με τα άλλα αποδεικτικά στοιχεία και ειδικότερα, με το συγκριτικό στοιχείο, που είχε επικαλεστεί νόμιμα ο αναιρεσίβλητος Δήμος (… Νηπιαγωγείο …), με την αντικειμενική αξία του επιδίκου μισθίου κτιρίου, που ανέρχεται σε 11.780,01 ευρώ, τη θέση αυτού και τις εξαιρετικές οικονομικές συνθήκες της Χώρας από το έτος 2009, που επέφεραν μείωση των μισθωμάτων, σε συνδυασμό με τον σκοπό περικοπής των δαπανών του Δημοσίου και των ΝΠΔΔ, όπως είναι ο αναιρεσίβλητος Δήμος ....

Επομένως, δεν ιδρύεται η αναιρετική πλημμέλεια εκ του άρθρου 559 αρ. 20 ΚΠολΔ και ο 1ος αναιρετικός λόγος πρέπει να απορριφθεί πρωτίστως ως απαράδεκτος, άλλως ως ουσιαστικά αβάσιμος.

Από τη διάταξη του άρθρου 559 αρ. 1 περ. β` ΚΠολΔ προκύπτει ότι η παράβαση των διδαγμάτων της κοινής πείρας, δηλαδή των γενικών και αφηρημένων αρχών για την εξέλιξη των πραγμάτων, που αντλούνται από την εμπειρική πραγματικότητα με τη βοήθεια της επιστημονικής έρευνας ή της επαγγελματικής ενασχολήσεως, δημιουργεί λόγο αναιρέσεως μόνον όταν αυτά αφορούν στην ερμηνεία κανόνων δικαίου ή στην υπαγωγή σε αυτούς των πραγματικών γεγονότων και όχι στη διαπίστωση των γεγονότων αυτών. Ειδικότερα, αυτό συμβαίνει όταν το δικαστήριο εσφαλμένα χρησιμοποιεί ή παραλείπει να χρησιμοποιήσει διδάγματα της κοινής πείρας για να ανεύρει με βάση αυτά την έννοια κανόνος δικαίου, ιδίως όταν αυτός περιέχει αόριστες νομικές έννοιες ή για να υπαγάγει ή όχι τα πραγματικά γεγονότα της διαφοράς στον κανόνα αυτό (ΑΠ 273/2018, ΑΠ 1751/2017, ΑΠ 969/2011).

Με τον 2ο λόγο της αίτησης αναίρεσης οι αναιρεσείουσες εκμισθώτριες αποδίδουν στην προσβαλλόμενη απόφαση την πλημμέλεια εκ του άρθρου 559 αρ. 1 περ. β' ΚΠολΔ με την αιτίαση, ότι το Εφετείο με το να υπολογίσει στο εμβαδόν του επιδίκου μισθίου ακινήτου το εμβαδόν του υπογείου χώρου αυτού, παραβίασε ευθέως το δίδαγμα της κοινής πείρας, σύμφωνα με το οποίο για τον υπολογισμό της μισθωτικής αξίας ενός μισθίου ακινήτου και ειδικά σε σχολικές μονάδες, όπως το επίδικο μίσθιο κτίριο, δεν συνυπολογίζεται το εμβαδόν του υπογείου, που έχει βοηθητική χρήση, όπως για τη χρήση λεβητοστασίου. Ο λόγος αυτός αναίρεσης πρέπει να απορριφθεί ως απαράδεκτος, διότι η επικαλούμενη παραβίαση του διδάγματος κοινής πείρας δεν αφορά την ερμηνεία του ανωτέρω ουσιαστικού κανόνα δικαίου ή την υπαγωγή σ' αυτόν των πραγματικών περιστατικών που αποδείχθηκαν, αλλά υπό την επίφαση της ανωτέρω αναιρετικής πλημμέλειας οι αναιρεσείουσες πλήττει την ανέλεγκτη αναιρετικά κρίση του Εφετείου ως Δικαστηρίου ουσίας, αναφορικά με την εκτίμηση του αποδεικτικού υλικού ως προς το ύψος της μισθωτικής αξίας του επιδίκου μισθίου ακινήτου, το οποίο είναι ζήτημα ουσίας και αποτελεί αντικείμενο απόδειξης περί την εκτίμηση του αποδεικτικού υλικού, που εκφεύγει του αναιρετικού ελέγχου, σύμφωνα με όσα επιτάσσει η διάταξη του άρθρου 561 αρ. 2 ΚΠολΔ.

Κατά τη διάταξη του άρθρου 559 αριθ. 19 του ΚΠολΔ, αναίρεση επιτρέπεται αν η απόφαση δεν έχει νόμιμη βάση και ιδίως αν δεν έχει καθόλου αιτιολογίες, ή έχει αιτιολογίες αντιφατικές ή ανεπαρκείς σε ζητήματα που ασκούν ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης. Από την υπόψη διάταξη, που αποτελεί κύρωση της παράβασης του άρθρου 93 παράγραφος 3 του Συντάγματος προκύπτει, ότι ο προβλεπόμενος απ` αυτή λόγος αναίρεσης ιδρύεται, όταν στην ελάσσονα πρόταση του νομικού συλλογισμού δεν εκτίθενται καθόλου πραγματικά περιστατικά (έλλειψη αιτιολογίας), ή όταν τα εκτιθέμενα δεν καλύπτουν όλα τα στοιχεία που απαιτούνται βάσει του πραγματικού του εφαρμοστέου κανόνα δικαίου για την επέλευση της έννομης συνέπειας που απαγγέλθηκε ή την άρνησή της (ανεπαρκής αιτιολογία), ή όταν αντιφάσκουν μεταξύ τους (αντιφατική αιτιολογία) (Ολ.ΑΠ 1/1999).

Δεν υπάρχει, όμως, ανεπάρκεια αιτιολογιών, όταν η απόφαση περιέχει συνοπτικές αλλά πλήρεις αιτιολογίες (ΑΠ 622/1983). Εξάλλου, το κατά νόμο αναγκαίο περιεχόμενο της ελάσσονος πρότασης προσδιορίζεται από τον εκάστοτε εφαρμοστέο κανόνα ουσιαστικού δικαίου, του οποίου το πραγματικό πρέπει να καλύπτεται πλήρως από τις παραδοχές της απόφασης στο αποδεικτικό της πόρισμα, και να μην καταλείπονται αμφιβολίες (ΑΠ 413/1993).

Ελλείψεις δε αναγόμενες μόνο στην ανάλυση και στάθμιση των αποδεικτικών μέσων και γενικότερα ως προς την αιτιολόγηση του αποδεικτικού πορίσματος, αν αυτό διατυπώνεται σαφώς, δεν συνιστούν ανεπαρκείς αιτιολογίες (Ολ.ΑΠ 861/1984). Δηλαδή, μόνο το τι αποδείχθηκε ή δεν αποδείχθηκε είναι ανάγκη να εκτίθεται στην απόφαση πλήρως και σαφώς, και όχι γιατί αποδείχθηκε ή δεν αποδείχθηκε (ΑΠ 1547/1997).

Τα επιχειρήματα δε του δικαστηρίου, που σχετίζονται με την εκτίμηση των αποδείξεων δεν συνιστούν παραδοχές επί τη βάσει των οποίων διαμορφώνεται το αποδεικτικό πόρισμα και ως εκ τούτου δεν αποτελούν "αιτιολογία" της απόφασης, ώστε στο πλαίσιο της ερευνώμενης διάταξης του άρθρου 559 αριθ. 19 ΚΠολΔ να επιδέχεται αυτή μομφή για αντιφατικότητα ή ανεπάρκεια, ενώ δεν δημιουργείται ο ίδιος λόγος αναίρεσης του αριθμού 19 του άρθρου 559 του ΚΠολΔ ούτε εξαιτίας του ότι το δικαστήριο δεν αναλύει ιδιαιτέρως και διεξοδικά τα μη συνιστώντα αυτοτελείς ισχυρισμούς επιχειρήματα των διαδίκων, οπότε ο σχετικός λόγος αναίρεσης απορρίπτεται ως απαράδεκτος (ΑΠ 174/2015, ΑΠ 198/2015, ΑΠ 845/2012).

Επίσης, από τη διάταξη του άρθρου 561 παρ. 1 του ΚΠολΔ προκύπτει, ότι η εκτίμηση από το δικαστήριο της ουσίας των πραγματικών περιστατικών, εφόσον δεν παραβιάστηκαν με αυτά κανόνες ουσιαστικού δικαίου, στους οποίους περιλαμβάνονται και οι ερμηνευτικοί, ή εφόσον η εκτίμησή τους δεν ιδρύει λόγους αναίρεσης από τους αριθμούς 19 και 20 του άρθρου 559 του ΚΠολΔ, είναι από τον 'Αρειο Πάγο ανέλεγκτη, ο δε αντίστοιχος λόγος αναίρεσης, εκ του περιεχομένου του οποίου προκύπτει ότι δεν συντρέχει καμία από τις προαναφερθείσες εξαιρετικές περιπτώσεις απορρίπτεται ως απαράδεκτος, εφόσον πλέον πλήττεται η ουσία της υπόθεσης που δεν υπόκειται σε αναιρετικό έλεγχο (ΑΠ 198/2015, ΑΠ 1987/2007).

Εξάλλου, για να είναι ορισμένος ο λόγος αναίρεσης από τον αριθ. 19 του ως άνω άρθρου για ανεπαρκείς ή αντιφατικές αιτιολογίες, όπως προκύπτει από τις διατάξεις των άρθρ. 118 αριθ. 4, 566 παρ. 1, 577 παρ. 3 ΚΠολΔ, εάν το δικαστήριο της ουσίας ερεύνησε την υπόθεση στην ουσία της, πρέπει να καθορίζεται η συγκεκριμένη διάταξη του ουσιαστικού δικαίου που φέρεται ότι παραβιάσθηκε, καθόσον ο κανόνας αυτός προσδιορίζει το ζήτημα που έχει ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης, οι ανεπαρκείς και αντιφατικές αιτιολογίες και σε τι συνίσταται η ανεπάρκεια και αντιφατικότητα αυτών και όλες οι κρίσιμες ουσιαστικές παραδοχές της προσβαλλομένης απόφασης, δηλ.

τα πραγματικά περιστατικά που δέχθηκε το δικαστήριο ότι προέκυψαν από τις αποδείξεις ως θεμελιωτικά της κρίσης του για το βάσιμο ή αβάσιμο της αγωγής ή άλλης αυτοτελούς αίτησης ή ανταίτησης. Διαφορετικά ο σχετικός αναιρετικός λόγος είναι αόριστος και απορριπτέος, χωρίς να είναι επιτρεπτή η συμπλήρωσή του με παραπομπή σε άλλα διαδικαστικά έγγραφα ή την προσβαλλομένη απόφαση (Ολ.ΑΠ 20/2005, ΑΠ 200/2018, ΑΠ 49/ 2013, ΑΠ 140/2010).

Με τον 3ο αναιρετικό λόγο οι αναιρεσείουσες αποδίδουν στην προσβαλλόμενη απόφαση την πλημμέλεια εκ του άρθρου 559 αρ. 19 ΚΠολΔ, με την αιτίαση ότι το Εφετείο διέλαβε Α) ελλιπή αιτιολογία ως προς την μισθωτική αξία του επιδίκου μισθίου κτιρίου, με το να δεχθεί, ότι αυτή μειώθηκε κατά ποσοστό 20% το έτος 2010 λαμβάνοντας ως πρόσφορο συγκριτικό στοιχείο όμορο ακίνητο με μισθωτική αξία 32 ευρώ ανά Μ2, κατά το έτος 2010, αν και η μισθωτική αξία του επιδίκου ήταν ήδη μειωμένη κατά την κατάρτιση της μισθωτικής σύμβασης και ανερχόταν σε 14,82 ευρώ ανά Μ2, ποσό που υπολειπόταν καταφανώς της μισθωτικής αξίας του ανωτέρω συγκριτικού στοιχείου, το οποίο μειονεκτούσε σε εμβαδόν και αύλειο χώρο έναντι του επιδίκου κτιρίου, που επίσης, υπερτερούσε του ανωτέρω συγκριτικού, διότι γειτνιάζει με το σταθμό του ... και με το παλαιό αεροδρόμιο … καθώς επίσης Β) διέλαβε και αντιφατική αιτιολογία, με το να δεχθεί ότι η μισθωτική αξία του επιδίκου μισθίου ακινήτου έχει μειωθεί κατά 20%, στο ποσό των 11,86 ευρώ ανά Μ2, αν και η μισθωτική αξία του ανωτέρω πρόσφορου συγκριτικού στοιχείου, είχε καθοριστεί σε 25,60 ευρώ ανά Μ2 με την υπ' αριθμ. 3308/2014 απόφαση του Μονομελούς Εφετείου Αθηνών, με αφορμή άλλη δίκη περί αποζημίωσης χρήσης για το ανωτέρω πρόσφορο συγκριτικό στοιχείο.

Ο λόγος αυτός πρέπει να απορριφθεί προεχόντως ως απαράδεκτος, λόγω αοριστίας, διότι οι αναιρεσείουσες δεν εξειδικεύουν αριθμητικά τη συγκεκριμένη διάταξη του ουσιαστικού κανόνα δικαίου, που παραβίασε, κατά την άποψή τους, το Εφετείο. Άλλως, εάν εκτιμηθεί ότι από το όλο περιεχόμενο του αναιρετηρίου προκύπτει χωρίς αμφιβολία, ότι η παραβιασθείσα εκ πλαγίου ουσιαστική διάταξη, με ελλιπή και αντιφατική αιτιολογία, κατά τα ανωτέρω, είναι η διάταξη του άρθρου 21 παρ. 1 του Ν. 4002/2011 και πάλι ο λόγος αυτός πρέπει να απορριφθεί ως απαράδεκτος, διότι, υπό την επίφαση της αναιρετικής πλημμέλειας εκ του άρθρου 559 αρ. 19 ΚΠολΔ, επιχειρείται να πληγεί η ανέλεγκτη περί την εκτίμηση του αποδεικτικού υλικού κρίση του Δικαστή ουσίας (άρθρ. 561 αρ. 1 ΚΠολΔ).

Σε κάθε περίπτωση, ο 3ος αναιρετικός λόγος πρέπει να απορριφθεί ως ουσιαστικά αβάσιμος, διότι το Εφετείο με σαφή και χωρίς αντιφάσεις αιτιολογία υπήγαγε ορθά τα πραγματικά περιστατικά, που δέχθηκε, ότι αποδείχθηκαν στο πραγματικό της ανωτέρω ουσιαστικής διάταξης, την οποία ορθά ερμήνευσε και εφάρμοσε και δεν παραβίασε εκ πλαγίου, ενώ καθίσταται εφικτός ο αναιρετικός έλεγχος για την ορθή ή μη εφαρμογή του εφαρμοσθέντος ουσιαστικού κανόνα δικαίου του άρθρου 21 παρ. 1 Ν. 4002/2011.

Πιο συγκεκριμένα, το Εφετείο δέχθηκε, ότι κατά την κατάρτιση της σύμβασης μίσθωσης, στις 22-7-2008, το συμφωνημένο μίσθωμα ανερχόταν μηνιαία σε 30.000 ευρώ, το οποίο τα συμβαλλόμενα μέρη συνομολόγησαν με βάση την αρχή της ελευθερίας των συμβάσεων, η οποία απορρέει από τη διάταξη του άρθρου 361 ΑΚ και συνεπώς, εφόσον οι αναιρεσείουσες είχαν αποδεχθεί με ελεύθερη επιλογή το ανωτέρω ποσό, αβάσιμα ισχυρίζονται, με τον 3ο αναιρετικό λόγο, ότι το συμφωνημένο μίσθωμα υπολειπόταν καταφανώς της μισθωτικής αξίας του ακινήτου τους.

Επίσης, το Εφετείο δέχτηκε ότι η μισθωτική αξία του επιδίκου μισθίου κτιρίου ανερχόταν σε 11.780,01 ευρώ, με βάση την αντικειμενική του αξία και ότι υπολειπόταν του ποσού των 24.000 ευρώ, που ο μισθωτής Δήμος ... και ήδη αναιρεσίβλητος κατέβαλε στις εκμισθώτριες αναιρεσείουσες από τον Οκτώβριο του έτους 2011, δηλαδή μετά τη νομοθετική μείωση κατά ποσοστό 20% του συμφωνημένου μισθώματος των 30.000 ευρώ, που κατέβαλε μέχρι και τον Ιούλιο 2011 (30.000 - 20% ή 6.000 ευρώ = 24.000 ευρώ).

Εξάλλου, το Εφετείο αιτιολογεί με πληρότητα το αποδεικτικό του πόρισμα αντικρούοντας τον ισχυρισμό των αναιρεσειουσών, ότι το μίσθιο υπερτερεί έναντι των δύο συγκριτικών στοιχείων, που αξιολόγησε, δηλαδή το 4ο Γενικό Λύκειο και το ... Νηπιαγωγείο ..., διότι σύμφωνα με τις παραδοχές του ο σταθμός ... λειτούργησε πολύ αργότερα και συγκεκριμένα, το έτος 2013, δηλαδή μετά το κρίσιμο χρονικό διάστημα 2010-2011 και ότι το παλαιό αεροδρόμιο του Ελληνικού εξακολουθεί να είναι αναξιοποίητο.

Όλως επικουρικά, η παραδοχή ότι η μισθωτική αξία του επιδίκου μειώθηκε το έτος 2011 κατά 20% στο ποσό των 11,86 ευρώ ανά Μ2 (δηλαδή καταβαλλόμενο μετά τη νομοθετική μείωση μίσθωμα 24.000 διά εμβαδόν 2.023 Μ2 του επιδίκου μισθίου) δεν είναι αντιφατική, εφόσον για τον υπολογισμό της μισθωτικής αξίας το Εφετείο συνυπολόγισε τις εξαιρετικές και απρόβλεπτες οικονομικές συνθήκες της Χώρας μας λόγω της οξύτατης οικονομικής κρίσης από το έτος 2009.

Επομένως, δεν ιδρύεται η αναιρετική πλημμέλεια της έλλειψης νόμιμης βάσης εκ του άρθρου 559 αρ. 19 ΚΠολΔ και ο 3ος αναιρετικός λόγος πρέπει να απορριφθεί στο σύνολό του ως απαράδεκτος, άλλως ως ουσιαστικά αβάσιμος, κατά τις ανωτέρω διακρίσεις. Κατόπιν όλων αυτών και μη υπάρχοντος άλλου λόγου αναίρεσης προς έρευνα η κρινόμενη αίτηση αναίρεσης πρέπει να απορριφθεί στο σύνολό της.

Επίσης, πρέπει να διαταχθεί η εισαγωγή του παραβόλου που έχουν καταθέσει οι αναιρεσείουσες, για την άσκηση της αίτησης αναίρεσης, στο Δημόσιο Ταμείο (άρθρο 495 παρ. 3 περ. Β'δ' ΚΠολΔ). Τέλος, πρέπει να καταδικαστούν οι αναιρεσείουσες, που ηττήθηκαν (άρθρα 176, 183 ΚΠολΔ), στα δικαστικά έξοδα του αναιρεσίβλητου ΝΠΔΔ - Δήμου ..., που κατέθεσε προτάσεις ενώπιον του Δικαστηρίου τούτου, κατά το νόμιμο αίτημα αυτού, μειωμένα όμως κατ' άρθρ. 276 παρ. 1 και 281 παρ. 2 Ν. 3463/2006 (Κώδικας Δήμων και Κοινοτήτων).

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Απορρίπτει την από 5-6-2018 (αρ. κατ. 464/2018) αίτηση για την αναίρεση της υπ' αριθμ. 1235/2018 οριστικής απόφασης του Μονομελούς Εφετείου Αθηνών, που εκδόθηκε με την ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών.

Διατάσσει την εισαγωγή του παραβόλου, που έχει κατατεθεί για την άσκηση της αίτησης αναίρεσης, στο Δημόσιο Ταμείο. Και

Καταδικάζει τις αναιρεσείουσες στα δικαστικά έξοδα του αναιρεσίβλητου ΟΤΑ - ΝΠΔΔ, που ορίζει σε εξακόσια (600) ευρώ.

ΚΡΙΘΗΚΕ και αποφασίσθηκε στην Αθήνα στις 19 Ιουλίου 2019.

ΔΗΜΟΣΙΕΥΘΗΚΕ στην Αθήνα σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του στις 17 Σεπτεμβρίου 2019.

Η ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ

Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ