Supreme Court dismisses appeal in lease termination case, upholding lower court's finding of valid early cancellation.

Απόφαση 1151 / 2019 (Δ, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)Αριθμός 1151/2019

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Δ' Πολιτικό Τμήμα

Συγκροτήθηκε από τους Δικαστές: Ειρήνη Καλού, Αντιπρόεδρο του Αρείου Πάγου, Μαρία Τζανακάκη, Αντώνιο Τσαλαπόρτα, Ελένη Φραγκάκη και Ζαμπέτα Στράτα, Αρεοπαγίτες.

Συνήλθε σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 5 Απριλίου 2019, με την παρουσία και του Γραμματέα Αθανασίου Λιάπη, για να δικάσει μεταξύ:

Της αναιρεσείουσας: Ανώνυμης εταιρείας με την επωνυμία "...", που εδρεύει στο ... και εκπροσωπείται νόμιμα, η οποία εκπροσωπήθηκε από τους πληρεξούσιους δικηγόρους της Ζωγραφιά Αγγελίδου και Βασίλειο Χειρδάρη με δηλώσεις του άρθρου 242 παρ. 2 ΚΠολΔ, που δεν κατέθεσαν προτάσεις.

Της αναιρεσίβλητης: Ανώνυμης εταιρείας με την επωνυμία "... ΑΕ" και το διακριτικό τίτλο "...", που εδρεύει στο ... και εκπροσωπείται νόμιμα, η οποία εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο της Φώτιο Κρεμμύδα, που δήλωσε στο ακροατήριο ότι ανακαλεί την από 4-4-2019 δήλωση του άρθρου 242 παρ. 2 ΚΠολΔ και παρίσταται.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 13-9-2012 αγωγή, καθώς και με τις από 24-9-2012 (αρ. εκθ. καταθ. 3521 και 3522/2012) ανακοινώσεις δίκης της ήδη αναιρεσείουσας, που κατατέθηκαν στο Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 935/ 2016 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 3245/2017 του Μονομελούς Εφετείου Αθηνών. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητεί η αναιρεσείουσα με την από 30-4-2018 αίτησή της.

Κατά τη συζήτηση της υπόθεσης αυτής, με Εισηγήτρια την Αρεοπαγίτη Μαρία Τζανακάκη, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν όπως σημειώνεται πιο πάνω. Ο πληρεξούσιος της αναιρεσίβλητης ζήτησε την απόρριψη της αίτησης αναίρεσης και την καταδίκη του αντιδίκου μέρους στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Η κρινόμενη από 30-4-2018 (αρ. κατ. 435/2018) αίτηση για την αναίρεση της υπ' αριθμ. 3245/2017 οριστικής απόφασης του Μονομελούς Εφετείου Αθηνών, που εκδόθηκε με την ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών (άρθρο 647 επ. ΚΠολΔ, όπως ίσχυαν πριν από την κατάργησή τους με το άρθρο 1 του Ν. 4335/2015), έχει ασκηθεί νόμιμα και πρέπει να ερευνηθεί ως προς το παραδεκτό και βάσιμο των κατ' ιδίαν λόγων αυτής (άρθρο 577 παρ. 1 και 3 ΚΠολΔ).

Κατά τη διάταξη του άρθρου 43 του π.δ/τος 34/1995, όπως αυτό τροποποιήθηκε με το άρθρο 17 του Ν. 3853/2010, στις συμβάσεις που ρυθμίζονται από αυτό "Ο μισθωτής μπορεί μετά την πάροδο ενός (1) έτους από την έναρξη της σύμβασης να καταγγείλει τη μίσθωση. Η καταγγελία γίνεται εγγράφως, τα δε τα αποτελέσματά της επέρχονται μετά την πάροδο τριών (3) μηνών από τη γνωστοποίησή της.

Στην περίπτωση αυτή ο μισθωτής οφείλει στον εκμισθωτή, ως αποζημίωση, ποσό ίσο με ένα (1) μηνιαίο μίσθωμα, όπως αυτό έχει διαμορφωθεί κατά το χρόνο καταγγελίας της μίσθωσης. 2. Το δικαίωμα καταγγελίας της εμπορικής μίσθωσης σύμφωνα με το άρθρο 43 του π.δ. 34/1995 (ΦΕΚ 30 Α') έχει ο μισθωτής, ακόμη κι αν έχει παραιτηθεί από αυτό σύμφωνα με το άρθρο 45 του π.δ. 34/1995.

Καταγγελία που έχει ήδη ασκηθεί κατά τη δημοσίευση του παρόντος νόμου, ενώ ο μισθωτής είχε παραιτηθεί νόμιμα από αυτό το δικαίωμα, θεωρείται έγκυρη, τα δε αποτελέσματά της επέρχονται σύμφωνα με την παράγραφο 1, όχι όμως πριν τη δημοσίευση του νόμου. Ο μισθωτής υποχρεούται στην περίπτωση αυτή σε καταβολή αποζημίωσης ίση με το ποσόν ενός μισθώματος, όπως αυτό ανερχόταν τρεις μήνες πριν την επέλευση των αποτελεσμάτων της καταγγελίας... 4.

Οι παράγραφοι 2 και 3 ισχύουν για καταγγελίες, που θα γίνουν μέχρι την 31η Δεκεμβρίου 2012 και αφορούν μισθώσεις ακινήτων που έχουν συναφθεί πριν τη δημοσίευση του παρόντος νόμου". Ήδη η προθεσμία της παρ. 4 του άρθρου 17 του Ν. 3853/2010 (ΦΕΚ Α' 90) παρατάθηκε μέχρι την 31.12.2013 με το άρθρο 6 της από 18.12.2012 Π.Ν.Π. (ΦΕΚ Α' 246/12.12.2012).

Ειδικότερα, λόγω της διαφαινόμενης ήδη οικονομικής κρίσης, όχι μόνο στον ελλαδικό χώρο, αλλά και παγκοσμίως, ο νομοθέτης προχώρησε σε τροποποιήσεις των διατάξεων, μεταξύ άλλων και της εμπορικής νομοθεσίας και δυνάμει του άρθρου 17 παρ. 1 του Ν. 3853/2010 (ΦΕΚ Α' 90/17.6.2010) τροποποιήθηκε το άρθρο 43 του π.δ. 34/1995, που ρύθμιζε το δικαίωμα καταγγελίας της εμπορικής μίσθωσης εκ μέρους του μισθωτή, λόγω μεταμέλειας, από το οποίο, όπως προαναφέρθηκε η μισθώτρια είχε παραιτηθεί με ρητή συμφωνία.

Με την τροποποίηση αυτή επήλθε σύντμηση, τόσο του χρόνου που πρέπει να έχει μεσολαβήσει από την έναρξη της μισθωτικής σχέσης, προκειμένου να γεννηθεί το δικαίωμα καταγγελίας (ένα έτος αντί για δύο), όσο και του χρόνου, που πρέπει να μεσολαβήσει για την επέλευση των εννόμων αποτελεσμάτων της (τρεις μήνες αντί για έξι).

Επίσης, η οφειλόμενη στον εκμισθωτή αποζημίωση λόγω της καταγγελίας εκ μέρους του μισθωτή περιορίσθηκε στο ισόποσο ενός μηνιαίου μισθώματος, αντί του μέχρι τότε ισχύοντος των τεσσάρων. Ταυτόχρονα με την παράγραφο 2 του ίδιου άρθρου προβλέφθηκε, ότι το, κατά τα ανωτέρω δικαίωμα καταγγελίας, αναγνωρίζεται υπέρ του μισθωτή, ακόμη και αν έχει παραιτηθεί από αυτό, σύμφωνα με το άρθρο 45 του π.δ. 34/1995, δηλαδή με δήλωση ή συμφωνία μεταγενέστερη της κατάρτισης της μίσθωσης (αφού παραίτηση ταυτόχρονη με την κατάρτιση της μίσθωσης είναι αυτοδικαίως άκυρη, της σχετικής διάταξης αναγνωριζόμενης ως αναγκαστικού δικαίου).

Τέλος, με την παράγραφο 4 του ίδιου άρθρου 17 προβλέφθηκε, ότι τα οριζόμενα στην παράγραφο 2, δηλαδή, η καταγγελία της σύμβασης μίσθωσης εκ μέρους του μισθωτή, ισχύει για όσες καταγγελίες γίνουν μέχρι την 31.12.2012 (και ήδη πλέον μέχρι 31.12.2013) και αφορούν μισθώσεις που έχουν συναφθεί πριν από τη δημοσίευση του Ν. 3853/2010.

Η επέμβαση αυτή του νομοθέτη σε γεγενημένες έννομες σχέσεις αιτιολογήθηκε με την ανάγκη διευκόλυνσης της επαναδιαπραγμάτευσης των μισθώσεων στο πλαίσιο της νέας οικονομικής συγκυρίας, που έχει διαμορφωθεί (βλ. αιτιολογική έκθεση του Ν. 3853/2010). Περαιτέρω, σε σχέση προς τα δικαιώματα, τα οποία προβλέπονται από την διάταξη του άρθρου 43 του Π.Δ. 34/1995, ως παραίτηση νοείται και η συνομολόγηση όρου, ο οποίος διαφοροποιεί με οποιοδήποτε τρόπο την εφαρμογή της διάταξης αυτής, είτε τροποποιώντας τις προϋποθέσεις γένεσης του σχετικού δικαιώματος, είτε επιμηκύνοντας την τρίμηνη αναβλητική προθεσμία, είτε συνομολογώντας ποσό αποζημίωσης μεγαλύτερο του ενός μηνιαίου μισθώματος ή άλλη ποινή ή οικονομική επιβάρυνση του μισθωτή, που ασκεί το δικαίωμα της καταγγελίας λόγω μεταμελείας (ΑΠ 1013/2015, ΑΠ 213/2012).

Σύμφωνα επομένως, με τις προπαρατεθείσες διατάξεις των παραγράφων 2 και 4 του άρθρου 17 του Ν. 3853/2010, σε μισθώσεις που είχαν συναφθεί πριν από τη ισχύ του νόμου αυτού και η καταγγελία του άρθρου 43 του π.δ/τος λάβει χώρα μέχρι την 31-12-2013, συμφωνίες παραίτησης από το δικαίωμα της άνω καταγγελίας είναι άκυρες, ανεξάρτητα, αν συνάπτονται κατά την κατάρτιση της μίσθωσης ή σε μεταγενέστερο χρόνο (ΑΠ 593/2017).

Περαιτέρω, η προαναφερόμενη νέα ρύθμιση του άρθρου 43 π.δ. 34/1995 (που, ας σημειωθεί, δεν έχει εφαρμογή στις μισθώσεις, που καταρτίζονται μετά τις 28-2-2014, κατ` άρθρ. 13 παρ. 1 και 2α Ν. 4242/2014) ισχύει για το μέλλον και δεν έχει αναδρομική ισχύ (άρθρ. 2 ΑΚ), άρα ισχύει από 17-6-2010 (ΑΠ 357/2017).

Με το άρθρο 559 αριθ. 1 του Κ.Πολ.Δ., ιδρύεται λόγος αναίρεσης αν παραβιάστηκε κανόνας του ουσιαστικού δικαίου, στον οποίο περιλαμβάνονται και οι ερμηνευτικοί κανόνες των δικαιοπραξιών. Κατά την έννοια της διάταξης αυτής, ο κανόνας δικαίου παραβιάζεται, αν δεν εφαρμοστεί, ενώ συντρέχουν οι προϋποθέσεις για την εφαρμογή του ή αν εφαρμοστεί, ενώ δεν συντρέχουν οι προϋποθέσεις αυτές, καθώς και αν εφαρμοστεί εσφαλμένα, η δε παραβίαση εκδηλώνεται, είτε με ψευδή ερμηνεία, είτε με κακή εφαρμογή, δηλαδή με εσφαλμένη υπαγωγή (Ολ.ΑΠ 7/2006, 4/2005). Με τον συγκεκριμένο λόγο αναίρεσης ελέγχονται τα σφάλματα του δικαστηρίου κατά την εκτίμηση του νόμω βασίμου της αγωγής ή των ισχυρισμών των διαδίκων, καθώς και τα νομικά σφάλματα κατά την έρευνα της ουσίας της διαφοράς. Ελέγχεται, δηλαδή, αν η αγωγή, ένσταση κ.λπ. ορθώς απορρίφθηκε ως μη νόμιμη ή αν, κατά παράβαση ουσιαστικού κανόνος δικαίου, έγινε δεκτή ως νόμιμη ή απορρίφθηκε ή έγινε δεκτή κατ` ουσίαν (Ολ.ΑΠ 27 και 28/1998, ΑΠ 200/2018, ΑΠ 150/2015, ΑΠ 349/2014).

Στην προκειμένη υπόθεση, από την επιτρεπτή κατ' άρθρ. 561 αρ. 2 ΚΠολΔ, επισκόπηση της προσβαλλόμενης απόφασης και των λοιπών διαδικαστικών εγγράφων της δίκης, αναφορικά με τη διαδικαστική πορεία της υπόθεσης, προκύπτει ότι η αναιρεσείουσα - εκμισθώτρια άσκησε την από 13-9-2012 (αρ. κατ. 3520/2012) αγωγή, με την οποία ζητούσε να αναγνωριστεί, ότι η από 31-5-2012 καταγγελία, σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 17 Ν. 3853/2010, εκ μέρους της ήδη αναιρεσίβλητης - εναγομένης μισθώτριας, της από 29-9-2003 σύμβασης επαγγελματικής μίσθωσης, όπως αυτή είχε τροποποιηθεί, είναι άκυρη και ότι η ένδικη σύμβαση μίσθωσης εξακολουθεί να ισχύει και να παράγει αποτελέσματα, διότι, όπως η ενάγουσα και ήδη αναιρεσείουσα υποστήριζε με την κύρια αγωγική βάση, η ανωτέρω ουσιαστική διάταξη αντιβαίνει στο ισχύον Σύνταγμα και στο 1ο Πρόσθετο Πρωτόκολλο της ΕΣΔΑ.

Επικουρικά, για την περίπτωση που ήθελε εκτιμηθεί, ότι η καταγγελία δεν αντιβαίνει στην ημεδαπή συνταγματική τάξη, ζητούσε να αναγνωριστεί ότι, κατά συσταλτική ερμηνεία της ανωτέρω ουσιαστικής διάταξης, η διενέργεια προηγούμενης από την καταγγελία διαπραγμάτευσης μεταξύ των συμβαλλομένων μερών συνιστά τυπική προϋπόθεση για τη νομιμότητα της καταγγελίας και, όλως επικουρικά, να αναγνωριστεί ότι η ανωτέρω καταγγελία ασκήθηκε καταχρηστικά.

Επί της αγωγής αυτής εκδόθηκε η υπ' αριθμ. 935/2016 οριστική απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, η οποία δέχθηκε την κύρια βάση της αγωγής και αναγνώρισε την ακυρότητα της καταγγελίας. Η εναγομένη μισθώτρια άσκησε την από 23-9-2016 (αρ. κατ. 3839/ 2016) έφεση, επί της οποίας εκδόθηκε η προσβαλλόμενη απόφαση, η οποία, δέχθηκε κατ' ουσίαν την έφεση και αφού εξαφάνισε την εκκαλουμένη απόφαση απέρριψε την αγωγή της αναιρεσείουσας-εκμισθώτριας ως ουσιαστικά αβάσιμη κρίνοντας ότι η καταγγελία της εμπορικής μίσθωσης είναι έγκυρη και παράγει αποτελέσματα.

Με τον 1ο λόγο της αίτησης αναίρεσης η αναιρεσείουσα - εκμισθώτρια αποδίδει στην προσβαλλόμενη απόφαση την αναιρετική πλημμέλεια εκ του άρθρου 559 αρ. 1 περ. α' ΚΠολΔ, με την αιτίαση ότι το Εφετείο, με το να δεχθεί ότι η από 31-5-2012 καταγγελία εκ μέρους της αναιρεσίβλητης μισθώτριας της από 29-9-2003 εμπορικής μίσθωσης, που είχε καταρτιστεί μεταξύ αυτών και αφορούσε το Κτίριο 1 και τον Σταθμό Αυτοκινήτων του κτιριακού συγκροτήματος, που βρίσκεται στη ..., είναι δήθεν έγκυρη, παραβίασε ευθέως με εσφαλμένη ερμηνεία και εφαρμογή την ουσιαστικού κανόνα δικαίου διάταξη του άρθρου 17 παρ. 2 και 4 του Ν. 3853/2010, η οποία, κατά την άποψη της αναιρεσείουσας, δεν θεσπίζει εξειδικευμένα για κάθε περίπτωση κριτήρια, με λιγότερο επαχθείς συνέπειες για τον καλόπιστο εκμισθωτή και συνεπώς δεν ήταν εφαρμοστέα, λόγω της αντίθεσής της

Α) στις ουσιαστικού κανόνα δικαίου διατάξεις των άρθρων 4 παρ. 1, 25 παρ. 1 περ. δ' και 106 παρ. 2 του ισχύοντος Συντάγματος από τις οποίες απορρέουν αντίστοιχα, η αρχή της ισότητας, η αρχή της αναλογικότητας και η αρχή της ελευθερίας των συμβάσεων και της κοινωνικής ειρήνης, καθώς επίσης

Β) του άρθρου 1ου του Πρώτου Πρόσθετου Πρωτοκόλλου της ΕΣΔΑ για την προστασία της περιουσίας του ατόμου από επεμβάσεις της κρατικής εξουσίας, ειμή μόνον για την προστασία του δημοσίου συμφέροντος. Επίσης, με τον συναφή επικουρικό 2ο λόγο της αίτησης αναίρεσης η αναιρεσείουσα αποδίδει στην προσβαλλόμενη απόφαση την ίδια αναιρετική πλημμέλεια εκ του άρθρου 559 αρ. 1 περ. α' ΚΠολΔ, με την αιτίαση, ότι, εάν εκτιμηθεί ότι η ανωτέρω ουσιαστική διάταξη του άρθρου 17 παρ. 2 και 4 του Ν. 3853/2010 δεν αντιβαίνει στις προαναφερόμενες συνταγματικές διατάξεις και στην ανωτέρω υπερνομοθετικής ισχύος διάταξη της ΕΣΔΑ, στην περίπτωση αυτή το Εφετείο, με το να δεχθεί ότι η καταγγελία της εμπορικής σύμβασης μίσθωσης ήταν έγκυρη, χωρίς όμως την κατάφαση, ως τυπική προϋπόθεση για την νομιμότητα του δικαιώματος της καταγγελίας της αναιρεσίβλητης μισθώτριας, της υποχρεωτικότητας της προηγούμενης της καταγγελίας διαπραγμάτευσης μεταξύ των συμβαλλομένων, παραβίασε ευθέως την ανωτέρω ουσιαστικού κανόνα διάταξη του άρθρου 17 παρ. 2 και 4 του Ν. 3853/2010, την οποία θα έπρεπε να ερμηνεύσει και εφαρμόσει κατά συσταλτική ερμηνεία, ώστε να τίθενται ως τυπική υποχρεωτική προϋπόθεση για τη νομιμότητα της καταγγελίας οι προηγούμενες μεταξύ των συμβαλλομένων μερών διαπραγματεύσεις.

Στην προκειμένη περίπτωση, από την επισκόπηση της προσβαλλόμενης απόφασης, προκύπτει ότι το Εφετείο, αναφορικά με τους ερευνώμενους 1ο και 2ο αναιρετικούς λόγους και μετά από νομική ανάπτυξη των εφαρμοσθεισών διατάξεων νόμου, δέχθηκε, κατά την ανέλεγκτη περί των πραγμάτων κρίση του, τα ακόλουθα: "Η ενάγουσα στο ... την 29-9-2003, κατόπιν του υπό την αυτή ημερομηνία ιδιωτικού συμφωνητικού, συνήψε με την εναγομένη σύμβαση εμπορικής μίσθωσης, σύμφωνα με την οποία εκμίσθωσε σ' αυτή τις οριζόντιες ιδιοκτησίες του κτιρίου I και του σταθμού αυτοκινήτων του κτιριακού συγκροτήματός της, που βρίσκεται στο ... επί της λεωφόρου ... και των λοιπών οδών και συγκεκριμένα

1) από το κτίριο I

α) το υπό το στοιχείο ΚΙ κατάστημα του ισογείου, εμβαδού 1448 Μ2, με την υπό το στοιχείο Υ1 αποθήκη του πρώτου υπογείου, εμβαδού 676 Μ2,

β) το υπό το στοιχείο Κ2α κατάστημα του ισογείου, εμβαδού 545 Μ2,

γ) το υπό το στοιχείο Κ2β κατάστημα του ισογείου, εμβαδού 365 Μ2, με την υπό το στοιχείο Υ2 αποθήκη του πρώτου υπογείου, εμβαδού 390 Μ2,

δ) τον πρώτο όροφο, εμβαδού 2220 Μ2 και

ε) τον δεύτερο όροφο, εμβαδού 1920 Μ2 και

2) από τον σταθμό αυτοκινήτων

α) τις υπ' αριθμ. 1 έως και 279 υπό συνεχή αρίθμηση θέσεις στάθμευσης επιβατικών αυτοκινήτων του δευτέρου υπογείου και

β) τις υπ' αριθμ. 1 έως και 288 υπό συνεχή αρίθμηση θέσεις στάθμευσης επιβατικών αυτοκινήτων του τρίτου υπογείου, ήτοι συνολικά 576 θέσεις στάθμευσης επιβατικών αυτοκινήτων, παραχωρηθέντος συγχρόνως στη μισθώτρια και του δικαιώματος χρήσης της ταράτσας του ισογείου, του πρώτου ορόφου και του δευτέρου ορόφου του ως άνω κτιρίου, καθώς και των κοινοκτήτων και κοινοχρήστων χώρων αυτού, για χρονικό διάστημα δέκα πέντε ετών, ήτοι από 1-1-2004 έως 31-12-2018, προκειμένου να χρησιμοποιηθεί από τη μισθώτρια για την εγκατάσταση των υπηρεσιών της επιχείρησής της και τη στέγαση των γραφείων αυτής και του καταστήματος πώλησης προϊόντων και υπηρεσιών τηλεπικοινωνιών, πληροφορικής και ΙΝΤΕΡΝΕΤ, καθώς και για κάθε χρήση και δραστηριότητα σύμφωνα με το καταστατικό και την προώθηση της εμπορικής δραστηριότητας της ιδίας και των συνδεδεμένων με αυτή εταιριών, αντί συμφωνηθέντος μισθώματος, ανερχομένου στο ποσό των 265.905 ευρώ μηνιαίως για το πρώτο μισθωτικό έτος και αναπροσαρμοζομένου έκτοτε ετησίως κατά ποσοστό ίσο με την αύξηση του δείκτη τιμών καταναλωτή του προηγούμενου έτους προσαυξημένου κατά μία εκατοστιαία μονάδα.

Στη συνέχεια, η εναγομένη, κατόπιν του από 1-10-2003 ιδιωτικού συμφωνητικού, παραιτήθηκε ρητώς από το δικαίωμα της πρόωρης καταγγελίας της εν λόγω σύμβασης μίσθωσης πριν από την παρέλευση δέκα ετών από την έναρξη της ισχύος της και η ενάγουσα παραιτήθηκε ρητώς από το δικαίωμα να ζητήσει την ιδιόχρηση των μισθίων τόσο υπέρ αυτής όσο και υπέρ των ειδικών διαδόχων της καθ' όλη τη διάρκεια ισχύος της σύμβασης και της τυχόν παράτασής της, ενώ, κατόπιν του από 30-10-2003 ιδιωτικού συμφωνητικού, παρατάθηκε ο χρόνος παράδοσης των μισθίων μέχρι την 29-2-2004, διότι η μισθώτρια εναγόμενη ζήτησε την πλήρη τροποποίηση της διάταξης των εσωτερικών χωρισμάτων των ιδιοκτησιών του ισογείου, του πρώτου ορόφου και του δευτέρου ορόφου του ως άνω κτιρίου, με αποτέλεσμα να διακοπούν οι ηλεκτρομηχανολογικές εργασίες, ως και εκείνες της τοποθέτησης εσωτερικών χωρισμάτων, δαπέδων, ψευδοροφών και λοιπές συναφείς εργασίες και να επαναρχίσουν με βάση τις υποδείξεις αυτής και ύστερα από την εκπόνηση νέας μελέτης και τη σύνταξη νέας συγγραφής υποχρεώσεων από γραφείο μελετών της επιλογής της.

Ακολούθως, κατόπιν του από 18-11-2003 ιδιωτικού συμφωνητικού, συμφωνήθηκε η παράδοση στην ενάγουσα από μέρους της αντιδίκου της των αρχιτεκτονικών μελετών διαμόρφωσης των εσωτερικών χώρων των ως άνω μισθίων οριζοντίων ιδιοκτησιών να γίνει την 17-1-2004, καθώς επίσης ορίσθηκε, ως έναρξη ισχύος της εν λόγω σύμβασης, η 1-3-2004 και, ως λήξη της ισχύος αυτής, η 28-2-2019, ενώ η παράδοση των μισθίων πραγματοποιήθηκε εγκαίρως από την ενάγουσα εντός του συμφωνηθέντος χρόνου μέχρι την 30-4-2004.

Μετά ταύτα, κατόπιν του από 20-12-2007 ιδιωτικού συμφωνητικού, τροποποιήθηκε η ανωτέρω σύμβαση εμπορικής μίσθωσης, καθόσον αφορά τις εκμισθωθείσες θέσεις σταθμεύσεως αυτοκινήτων, λυθείσης κατά ένα μέρος της σύμβασης αυτής ως προς τις υπ' αριθμ. 182 έως 288 θέσεις στάθμευσης αυτοκινήτων του τρίτου υπογείου του ως άνω κτιρίου, των οποίων τη χρήση απέδωσε η εναγομένη στην εκμισθώτρια και παραμενούσης πλέον αυτής σε ισχύ ως προς όλες τις υπόλοιπες αρχικά εκμισθωθείσες οριζόντιες ιδιοκτησίες του εν λόγω κτιρίου I και του σταθμού αυτοκινήτων του ανωτέρω κτιριακού συγκροτήματος, ενώ συγχρόνως περιορίσθηκε το οφειλόμενο μίσθωμα, ανερχόμενο πλέον, μετά τις γενόμενες στο μεταξύ αναπροσαρμογές αυτού, στο ποσό των 286.468,07 ευρώ μηνιαίως για το χρονικό διάστημα από 1-3-2007 έως 28-2-2008 και αναπροσαρμοζόμενο έκτοτε ετησίως κατά τα συμφωνηθέντα ως άνω με το αρχικό μισθωτήριο έγγραφο, η δε εναγομένη παραιτήθηκε και πάλι ρητώς από το δικαίωμα πρόωρης καταγγελίας της ένδικης συμβάσεως μισθώσεως πριν από την παρέλευση δέκα ετών από την έναρξη της ισχύος της και η ενάγουσα παραιτήθηκε από το δικαίωμα να ζητήσει την ιδιόχρηση των μισθίων τόσο υπέρ αυτής όσο και υπέρ των ειδικών διαδόχων της καθ' όλη τη διάρκεια ισχύος της συμβάσεως αυτής και της τυχόν παρατάσεώς της.

Στη συνέχεια, η ενάγουσα, κατόπιν του υπ' αριθμ. ...67/27-2- 2004 συμβολαίου της συμβολαιογράφου Α. Π., που μεταγράφηκε νόμιμα, πώλησε στην ανώνυμη εταιρία με την επωνυμία "... Α.Ε." τις ακόλουθες οριζόντιες ιδιοκτησίες, ήτοι

1) από το κτίριο I του ως άνω κτιριακού συγκροτήματος

α) το υπό το στοιχείο ΚΙ κατάστημα του ισογείου, εμβαδού 1448 Μ2, με την υπό το στοιχείο Υ1 αποθήκη του πρώτου υπογείου, εμβαδού 676 Μ2,

β) το υπό το στοιχείο Κ2β κατάστημα του ισογείου, εμβαδού 365 Μ2, με την υπό το στοιχείο Υ2 αποθήκη του πρώτου υπογείου, εμβαδού 390 Μ2,

γ) το υπό το στοιχείο Κ3 κατάστημα του ισογείου, εμβαδού 112 Μ2 και

β) από τον σταθμό αυτοκινήτων του αυτού κτιριακού συγκροτήματος τις υπ' αριθμ. 1 έως 188 υπό συνεχή αρίθμηση και τις υπ' αριθμ. 254 έως 279 υπό συνεχή αρίθμηση θέσεις στάθμευσης επιβατικών αυτοκινήτων του δευτέρου υπογείου, ενώ, κατόπιν του υπ' αριθμ. ...68/27-2-2004 συμβολαίου της αυτής ως άνω συμβολαιογράφου, που μεταγράφηκε νόμιμα, μίσθωσε από την εν λόγω ανώνυμη εταιρία, δυνάμει σύμβασης χρηματοδοτικής μίσθωσης, τις ανωτέρω οριζόντιες ιδιοκτησίες, που αποτελούν αντικείμενο της ένδικης σύμβασης εμπορικής μίσθωσης, η οποία αυτομάτως μετατράπηκε σε επιτρεπόμενη υπομίσθωση.

Οι προαναφερόμενες οριζόντιες ιδιοκτησίες εξακολουθούν να ανήκουν στην ανώνυμη εταιρία με την επωνυμία "... Α.Ε.", η οποία υποκαταστάθηκε στα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις της ως άνω αρχικής χρηματοδοτικής εκμισθώτριας, δυνάμει του υπ' αριθμ. ...20/21-9-2007 συμβολαίου της ιδίας ως άνω συμβολαιογράφου, που μεταγράφηκε νόμιμα, ως δικαιοδόχος και καθολική διάδοχος αυτής στα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις των κλάδων χρηματοδοτικής μίσθωσης ακινήτων, επαγγελματικών και επιβατικών οχημάτων, μηχανημάτων, επίπλων και αεροσκαφών.

Στη συνέχεια, η ενάγουσα, προς εξασφάλιση της πλήρους και εμπρόθεσμης εκπλήρωσης των υποχρεώσεών της, που απορρέουν από την ως άνω σύμβαση χρηματοδοτικής μισθώσεως έναντι της αρχικής χρηματοδοτικής εκμισθώτριας, συνήψε την 1-3-2004 με την ανώνυμη εταιρία με την επωνυμία "... Α.Ε." σύμβαση, σύμφωνα με την οποία εκχώρησε σ' αυτή τις χρηματικές της απαιτήσεις έναντι της εναγομένης, που απορρέουν από την υπεκμίσθωση των ανωτέρω οριζοντίων ιδιοκτησιών και συνέστησε επ' αυτών δικαίωμα ενεχύρου υπέρ της εκδοχέα, το δε με ημερομηνία 1-3-2004 σχετικό έγγραφο επέδωσε νόμιμα στην εναγομένη.

Ακολούθως, η ενάγουσα, κατόπιν του υπ' αριθμ. ....08/24-3-2004 συμβολαίου του συμβολαιογράφου Γ. Σ., που μεταγράφηκε νόμιμα, πώλησε στην ανώνυμη εταιρία με την επωνυμία "..." από το κτίριο I του ως άνω κτιριακού συγκροτήματος το υπ' αριθμ. Κ2α κατάστημα του ισογείου, εμβαδού 545 Μ2, ενώ, κατόπιν του υπ' αριθμ. ...09/24-3-2004 συμβολαίου του αυτού συμβολαιογράφου, που μεταγράφηκε νόμιμα, μίσθωσε από την εν λόγω ανώνυμη εταιρία, δυνάμει σύμβασης χρηματοδοτικής μίσθωσης, την ανωτέρω οριζόντια ιδιοκτησία, που αποτελεί αντικείμενο της ένδικης σύμβασης εμπορικής μίσθωσης, η οποία μετατράπηκε αυτομάτως σε επιτρεπόμενη υπομίσθωση.

Η προαναφερόμενη οριζόντια ιδιοκτησία εξακολουθεί να ανήκει στην ανωτέρω ανώνυμη εταιρία, η δε ενάγουσα, προς εξασφάλιση της πλήρους και εμπρόθεσμης εκπλήρωσης των υποχρεώσεών της, που απορρέουν από την ως άνω σύμβαση χρηματοδοτικής μίσθωσης, συνήψε την 7-7-2006 με την εν λόγω ανώνυμη εταιρία σύμβαση, σύμφωνα με την οποία εκχώρησε σ' αυτή τις χρηματικές απαιτήσεις της έναντι της εναγομένης, που απορρέουν από την υπεκμίσθωση της ανωτέρω οριζόντιας ιδιοκτησίας και συνέστησε επ' αυτών δικαίωμα ενεχύρου υπέρ της εκδοχέως, το δε με ημερομηνία 7-7-2006 σχετικό έγγραφο επέδωσε νόμιμα στην εναγομένη.

Στη συνέχεια, η ενάγουσα, κατόπιν του υπ' αριθμ. ...08/27-2-2004 συμβολαίου της συμβολαιογράφου Μ. Σ. - Β., που μεταγράφηκε νόμιμα, πώλησε στην ανώνυμη εταιρία με την επωνυμία "..." τις ακόλουθες οριζόντιες ιδιοκτησίες, ήτοι 1) από το κτίριο I του ως άνω κτιριακού συγκροτήματος α) τον πρώτο όροφο, εμβαδού 2220 Μ2, β) τον δεύτερο όροφο, εμβαδού 1920 Μ2 και 2) από τον σταθμό αυτοκινήτων του αυτού κτιριακού συγκροτήματος α) τις υπ' αριθμ. 189 έως 253 υπό συνεχή αρίθμηση θέσεις στάθμευσης επιβατικών αυτοκινήτων του δευτέρου υπογείου, β) τις υπ' αριθμ. 1 έως 288 υπό συνεχή αρίθμηση θέσεις στάθμευσης επιβατικών αυτοκινήτων του τρίτου υπογείου, ενώ συγχρόνως με το αυτό ως άνω συμβόλαιο μίσθωσε από την εν λόγω ανώνυμη εταιρία, δυνάμει σύμβασης χρηματοδοτικής μίσθωσης, τις προαναφερόμενες οριζόντιες ιδιοκτησίες, που αποτελούν αντικείμενο της ένδικης σύμβασης εμπορικής μίσθωσης, η οποία μετατράπηκε αυτομάτως σε επιτρεπόμενη υπομίσθωση.

Στη συνέχεια, η ενάγουσα, κατόπιν του υπ' αριθμ. ....32/29-3-2012 συμβολαίου της τελευταίας ως άνω συμβολαιογράφου, που μεταγράφηκε νόμιμα, μεταβίβασε στην ανώνυμη εταιρία με την επωνυμία "..." όλα τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις της, που απορρέουν από την αμέσως ανωτέρω διαλαμβανόμενη σύμβαση χρηματοδοτικής μίσθωσης, υπεισέλθουσα πλέον η τελευταία στα εν λόγω δικαιώματα και τις υποχρεώσεις αυτής.

Ακολούθως, η ενάγουσα, κατόπιν του από 29-3-2012 ιδιωτικού συμφωνητικού, συνήψε με την ως άνω νέα χρηματοδοτική μισθώτρια ανώνυμη εταιρία σύμβαση, σύμφωνα με την οποία εκχώρησε σ' αυτή όλα τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις της, που απορρέουν από την ένδικη σύμβαση εμπορικής μίσθωσης, υποκατασταθείσα πλέον σ' αυτά η τελευταία αυτή ανώνυμη εταιρία.

Ήδη το οφειλόμενο μίσθωμα για τη μίσθωση από την εναγομένη των ανωτέρω οριζόντιων ιδιοκτησιών, ήτοι εκείνων που ανήκουν κατά κυριότητα στην ανώνυμη εταιρία με την επωνυμία "... Α.Ε." και εκείνων που ανήκουν κατά κυριότητα στην ανώνυμη εταιρία με την επωνυμία "..." ανέρχεται στο ποσό των 183.338,78 ευρώ μηνιαίως, πλέον του αναλογούντος τέλους χαρτοσήμου από 6.628,20 ευρώ.

Περαιτέρω, η εναγομένη, κατόπιν της από 31-5-2012 εξώδικης δήλωσής της, την οποία επέδωσε αυθημερόν νόμιμα στην ενάγουσα (βλ. την υπ' αριθμ. ...72/31-5-2012 έκθεση επιδόσεως του αρμοδίου δικ. Επιμελητή Α. Λ.), κατήγγειλε την ένδικη σύμβαση μίσθωσης, επικαλούμενη το δικαίωμά της, που απορρέει από το άρθρο 43 του Π.Δ. 34/1995, όπως αντικ.

με το άρθρο 17 παρ. 1 του Ν. 3853/2010, αλλά και από το άρθρο 17 παρ. 2, 3 και 4 του τελευταίου αυτού νόμου. Με βάση λοιπόν το ως άνω πραγματικό υλικό, που αποδείχθηκε, στην προκειμένη περίπτωση τυγχάνει εφαρμογής η διάταξη του άρθρου 17 παρ. 2 ν. 3853/2010, η οποία κατά τα προεκτεθέντα δεν αντίκειται στις επικαλούμενες από την ενάγουσα συνταγματικές αρχές και το Πρώτο Πρόσθετο Πρωτόκολλο της ΕΣΔΑ, αφού, μετά τις κοινωνικές συνθήκες που διαμορφώθηκαν ως απόρροια της σοβούσας οικονομικής κρίσης, ως εξυπηρετούσα το γενικότερο κοινωνικό συμφέρον και προστατεύουσα την οικονομική θέση των μισθωτών, οι οποίοι είχαν συμβληθεί υπό διαφορετικές συνθήκες αγορές και ευρέθηκαν σε δυσμενή θέση από την πλήρη ανατροπή των συνθηκών αυτών, δικαιολογεί την επέμβαση και την περιστολή της αρχής της αυτονομίας της ιδιωτικής βούλησης, για χάρη της παροχής δυνατότητας και στα δύο μέρη να επανεξετάσουν τους όρους της μίσθωσης, με σκοπό τη δικαιότερη διαμόρφωση των συμβατικών σχέσεων.

Συνεπώς το πρωτοβάθμιο δικαστήριο, που με την εκκαλουμένη δεχόμενο το αντίθετο, έκανε δεκτή την αγωγή κατά την κύρια βάση της έσφαλε ως προς την εφαρμογή του νόμου. Επομένως η έφεση κατ' αποδοχή των σχετικών λόγων της πρέπει να γίνει δεκτή ως βάσιμη και κατ' ουσίαν, να διαταχθεί η απόδοση του παραβόλου της στην εκκαλούσα (άρθρ. 495 παρ. 4 του ΚΠολΔ), και στη συνέχεια, αφού εξαφανισθεί η εκκαλουμένη να κρατηθεί η υπόθεση και να δικασθεί κατ' ουσίαν (άρθρ. 535 παρ. 1 ΚΠολΔ).

Περαιτέρω πέραν της ως άνω κύριας βάσης απορριπτέα κρίνεται και η πρώτη επικουρική, αφού οι εν λόγω διατάξεις των παρ. 2 και 4 του άρθρου 17 του ν. 3853/2010 είναι εκπεφρασμένες με απόλυτη σαφήνεια χωρίς να απαιτείται, αλλά ούτε και να χωρεί οποιαδήποτε συσταλτική ερμηνεία τους. Παρά τα περί του αντιθέτου υποστηριζόμενα από την ενάγουσα, το άρθρο 17 του ν. 3853/2010 ουδόλως θέτει ως προϋπόθεση της καταγγελίας του μισθωτή την προηγούμενη άκαρπη διαπραγμάτευση μεταξύ των μερών, διότι σκοπός του δεν είναι να επιβάλει τις διαπραγματεύσεις μεταξύ των μερών, αλλά, όπως σαφώς αναφέρεται στην αιτιολογική του έκθεση "να διευκολύνει την επαναδιαπραγμάτευση μισθώσεων στο πλαίσιο της νέας οικονομικής συγκυρίας" προφανώς με την χορήγηση στο μισθωτή ως μέσου πίεσης του δικαιώματος καταγγελίας, ακόμη και αν ο τελευταίος είχε παραιτηθεί από αυτό.

Ως εκ τούτου η επαναδιαπραγμάτευση των όρων της μισθωτικής σχέσης συνιστά τον σαφώς εκπεφρασμένο νομοθετικό σκοπό για τον οποίο παρέχεται στο μισθωτή το δικαίωμα καταγγελίας και όχι τυπική προϋπόθεση για την άσκησή του...".

Με τις ανωτέρω παραδοχές του το Εφετείο, το οποίο κατέληξε στο αποδεικτικό του πόρισμα ότι η εκ μέρους της αναιρεσίβλητης - μισθώτριας από 31-5-2012 έγγραφη καταγγελία της από 29-9-2003 εμπορικής μίσθωσης, που είχε καταρτιστεί μεταξύ αυτής και της αναιρεσείουσας - εκμισθώτριας είναι έγκυρη, ορθά ερμήνευσε και εφάρμοσε την ουσιαστικού κανόνα δικαίου διάταξη του άρθρου 17 παρ. 2 και 4 του Ν. 3853/2010, διότι τα πραγματικά περιστατικά που δέχθηκε ότι αποδείχθηκαν πληρούσαν το πραγματικό της ανωτέρω διάταξης, η οποία δεν αντίκειται στις επικαλούμενες από την αναιρεσείουσα συνταγματικές αρχές, που απορρέουν από τις διατάξεις των άρθρων 4 παρ. 1, 25 παρ. 1 περ.

δ' και 106 παρ. 2 του ισχύοντος Συντάγματος και στο 1ο Πρόσθετο Πρωτόκολλο της ΕΣΔΑ. Πιο συγκεκριμένα, μετά τις κοινωνικές συνθήκες, που διαμορφώθηκαν στην Χώρα μας ως απόρροια της οικονομικής κρίσης που ενέσκυψε, από το έτος 2009, η επέμβαση του νομοθέτη σε γεγενημένες έννομες σχέσεις (όπως στην ένδικη από 29-9-2003 εμπορική μίσθωση) δικαιολογείται με την ανάγκη διευκόλυνσης για την επαναδιαπραγμάτευση των μισθώσεων και εξυπηρετεί το γενικότερο κοινωνικό συμφέρον.

Ειδικότερα, προστατεύει την οικονομική θέση των μισθωτών, που ως το ασθενέστερο συμβαλλόμενο μέρος είχαν συμβληθεί υπό διαφορετικές συνθήκες της αγοράς και μετά την οικονομική κρίση βρέθηκαν σε δυσμενή θέση, διότι ανατράπηκαν πλήρως οι συνθήκες του επιχειρηματικού τους προγραμματισμού, που δικαιολογεί την επέμβαση της κρατικής εξουσίας με τη θέσπιση του άρθρου 17 του Ν. 3853/2010 και την περιστολή της αρχής της αυτονομίας της ιδιωτικής βούλησης και της Αρχής της ελευθερίας των συναλλαγών για χάριν της κοινωνικής ειρήνης, την οποία εξυπηρετεί, με το να παρέχει τη δυνατότητα στα συμβαλλόμενα μέρη, των οποίων τα συμφέροντα συγκρούονται, να επανεξετάσουν τους όρους της μισθωτικής σύμβασης και να διαμορφώσουν δικαιότερη συμβατική σχέση.

Πιο συγκεκριμένα, η δυνατότητα επαναδιαπραγμάτευσης, που θεσπίζει η ανωτέρω διάταξη του άρθρου 17 παρ. 2 και 4 του Ν. 3853/2010, λειτουργεί ως μοχλός πίεσης προς τον εκμισθωτή, του οποίου η οικονομική ελευθερία, που κατοχυρώνει το άρθρο 5 παρ. 1 Συντάγματος δεν είναι χωρίς όρια, ώστε αυτός να επαναδιαπραγματευτεί τους όρους της μίσθωσης και η δυνατότητα του μισθωτή να καταγγείλει πρόωρα τη μίσθωση είναι το αναγκαίο και πρόσφορο μέσο για το σκοπούμενο αποτέλεσμα, συνήθως της μείωσης του μισθώματος και της εξακολούθησης της σύμβασης προς όφελος αμφοτέρων των μερών, ως μέτρο αναλογικό, που δεν συνεπάγεται δυσανάλογο κόστος για τους συμβαλλόμενους, σύμφωνα με την αρχή της αναλογικότητας (άρθρο 25 παρ. 1 περ.

δ' Συντ.), την οποία επομένως δεν παραβιάζει η ανωτέρω ουσιαστική διάταξη του άρθρου17 παρ. 2 και 4 του Ν. 3853/2010. Ούτε επίσης, παραβιάζεται η αρχή της ισότητας (άρθρο 4 παρ. 1 Συντ.), διότι η ανωτέρω ουσιαστική διάταξη αφορά όλες τις επαγγελματικές μισθώσεις, έχει εξαιρετικό χαρακτήρα και περιορισμένη χρονική ισχύ (αφορά καταγγελίες που θα γίνουν από την ισχύ του Ν. 3853/2010, στις 17-6-2010, έως στις 31-12-2013, όπως παρατάθηκε η αρχική προθεσμία (31-12-2012) με το άρθρο 6 της από 18-12-2012 ΠΝΠ (ΦΕΚ Α' 246/12-12-2012) και αποσκοπεί στην προσαρμογή των ισχυόντων συμβατικών όρων στις νέες εξαιρετικές και απρόβλεπτες συνθήκες, στις οποίες περιήλθε η Χώρα λόγω της οξύτατης οικονομικής κρίσης, προς εξυπηρέτηση σκοπού δημοσίου συμφέροντος για την αποκατάσταση της κοινωνικής ισορροπίας του άρθρου 106 παρ. 2 Συντ., η οποία είχε διαταραχθεί από την οικονομική κρίση και την οποία επίσης δεν παραβιάζει η ανωτέρω ουσιαστική διάταξη.

Συμπερασματικά, η διάταξη του άρθρου 17 παρ. 2 και 4 του Ν. 3853/2010, ως εξαιρετικό μέτρο, ενόψει της οικονομικής κρίσης, που ενέσκηψε στην Χώρα και του σκοπού, που εξυπηρετεί, κρίνεται συνταγματική, διότι αποσκοπεί στην άρση επιβλαβών συνεπειών για το γενικό δημόσιο συμφέρον, ώστε να μην καθίσταται η εκτέλεση της σύμβασης μίσθωσης υπέρμετρα δυσμενής μονομερώς σε βάρος κάποιου συμβαλλόμενου μέρους, ενόψει των δυσμενών συνεπειών και ως εκ τούτου συνάδει με την συνταγματικά κατοχυρωμένη αρχή της ισότητας, αναλογικότητας και ελευθερίας των συμβάσεων και κοινωνικής ειρήνης.

Συνακόλουθα δεν αντιβαίνει στις διατάξεις των άρθρων 4 παρ. 1, 25 παρ. 1 περ. δ' σε συνδ. 5 παρ. 1 και 106 παρ. 2 Συντ/τος, αντίστοιχα. Επίσης, δεν αντίκειται ούτε στο άρθρο 1 του Πρώτου Πρόσθετου Πρωτοκόλλου της ΕΣΔΑ, διότι την αρχή της αναλογικότητας, υπό την προεκτεθείσα έννοια, εκφράζει και η υπερνομοθετικής ισχύος διάταξη της ΕΣΔΑ υπό την έννοια, ότι πρέπει να υπάρχει μια ανεκτή σχέση αναλογικότητας μεταξύ του χρησιμοποιούμενου μέσου και του σκοπού, που επιδιώκει κάθε μέτρο της κρατικής εξουσίας, το οποίο αποστερεί ένα άτομο από θεμελιακό δικαίωμά του, όπως από την περιουσία του, στην οποία περιλαμβάνονται και ενοχικά περιουσιακά δικαιώματα, όπως από τη σύμβαση μίσθωσης και ειδικότερα, το δικαίωμα πρόωρης καταγγελίας της μισθωτικής σύμβασης, ως μοχλός πίεσης για την επαναδιαπραγμάτευση των όρων αυτής.

Κατόπιν όλων αυτών δεν ιδρύεται ο 1ος αναιρετικός λόγος, εκ του άρθρου 559 αρ. 1 περ. α' ΚΠολΔ, για την ευθεία παραβίαση της ουσιαστικού κανόνα δικαίου διάταξης του άρθρου 17 παρ. 2 και 4 του Ν. 3853/2010, ο οποίος πρέπει να απορριφθεί ως ουσιαστικά αβάσιμος. Επίσης, για την ταυτότητα του νομικού λόγου και ο 2ος αναιρετικός (επικουρικός) λόγος πρέπει να απορριφθεί ως ουσιαστικά αβάσιμος, διότι με την διάταξη του άρθρου 17 παρ. 2 και 4 του Ν. 3853/2010 ο νομοθέτης δεν εκφράστηκε ευρύτερα από τη ρυθμιστική του πρόθεση, ώστε να χρήζει η ανωτέρω διάταξη συσταλτική ερμηνεία, όπως αβάσιμα υποστηρίζει η αναιρεσείουσα, διότι το δικαίωμα καταγγελίας, που παρέχεται στον μισθωτή, ο οποίος είχε παραιτηθεί από αυτό, αποτελεί το μέσον για τη διευκόλυνση της επαναδιαπραγμάτευσης και για την βελτίωση των όρων της μισθωτικής σχέσης και συνεπώς τον σκοπό για τον οποίο έχει θεσπιστεί η ανωτέρω διάταξη.

Δηλαδή, η επαναδιαπραγμάτευση δεν αποτελεί τυπική προηγούμενη προϋπόθεση της νομιμότητας της καταγγελίας, όπως επίσης αβάσιμα υποστηρίζει η αναιρεσείουσα, διότι, στην περίπτωση αυτή, εάν ο εκμισθωτής δεν συμπράξει στη διαπραγμάτευση, θα ακυρωνόταν χωρίς άλλο, το δικαίωμα του μισθωτή για την πρόωρη καταγγελία.

Περαιτέρω, κατά το άρθρο 281 ΑΚ, η άσκηση του δικαιώματος απαγορεύεται αν υπερβαίνει προφανώς τα όρια που επιβάλλουν η καλή πίστη ή τα χρηστά ήθη ή ο κοινωνικός ή οικονομικός σκοπός του δικαιώματος. Κατά την έννοια της διατάξεως αυτής το δικαίωμα θεωρείται ότι ασκείται καταχρηστικώς, όταν η συμπεριφορά του δικαιούχου που προηγήθηκε ή η πραγματική κατάσταση που διαμορφώθηκε κατά το χρονικό διάστημα που μεσολάβησε, χωρίς κατά νόμο να εμποδίσουν τη γένεση ή να επάγονται την απόσβεση του δικαιώματος, καθιστούν μη ανεκτή την μεταγενέστερη άσκησή του, κατά τις περί δικαίου και ηθικής αντιλήψεις του μέσου κοινωνικού ανθρώπου, αφού τείνει στην ανατροπή καταστάσεως που δημιουργήθηκε υπό ορισμένες ειδικές συνθήκες και διατηρήθηκε για πολύ χρόνο, με επακόλουθο να συνεπάγεται επαχθείς συνέπειες για τον υπόχρεο.

Απαιτείται δηλαδή, για να χαρακτηρισθεί καταχρηστική η άσκηση του δικαιώματος, να έχει δημιουργηθεί στον υπόχρεο, από τη συμπεριφορά του δικαιούχου, σε συνάρτηση και με εκείνη του υπόχρεου και μάλιστα ευλόγως, η πεποίθηση ότι ο δικαιούχος δεν πρόκειται να ασκήσει το δικαίωμά του. Απαιτείται ακόμη οι πράξεις του υπόχρεου και η υπ` αυτού δημιουργηθείσα κατάσταση, επαγόμενη ιδιαιτέρως επαχθείς για τον υπόχρεο επιπτώσεις, να τελούν σε αιτιώδη σύνδεσμο με την προηγηθείσα συμπεριφορά του δικαιούχου.

Μόνη η μακροχρόνια αδράνεια του δικαιούχου και όταν ακόμη δημιούργησε την εύλογη πεποίθηση στον υπόχρεο ότι δεν υπάρχει το δικαίωμα ή ότι δεν πρόκειται αυτό να ασκηθεί, δεν αρκεί για να καταστήσει καταχρηστική την μεταγενέστερη άσκηση αυτού, αλλά απαιτείται να συντρέχουν, προσθέτως, ειδικές συνθήκες και περιστάσεις, προερχόμενες, κυρίως, από την προηγηθείσα συμπεριφορά του δικαιούχου και του υπόχρεου, ενόψει των οποίων και της αδράνειας του δικαιούχου, η επακολουθούσα άσκηση του δικαιώματος, τείνουσα στην ανατροπή της διαμορφωθείσας καταστάσεως υπό τις ανωτέρω ειδικές συνθήκες και διατηρηθείσας για αρκετά μεγάλο χρονικό διάστημα, να εξέρχεται των υπό της ανωτέρω διατάξεως διαγραφομένων ορίων.

Η ειρημένη δε αδράνεια του δικαιούχου, που δεν είναι απαραίτητο να προκαλεί αφόρητες ή δυσβάστακτες για τον υπόχρεο συνέπειες, αρκεί και η επέλευση δυσμενών απλώς για τα συμφέροντά του επιπτώσεων, πρέπει να υφίσταται επί μακρό χρονικό διάστημα, πλην ελάσσονα του διά την παραγραφή του δικαιώματος υπό του νόμου προβλεπομένου, από τότε που ο δικαιούχος μπορούσε να ασκήσει το δικαίωμά του, επί δε διεκδικητικής ή περί κλήρου αγωγής από τότε που ο διεκδικών απέκτησε το δικαίωμά του (ΑΠ 200/2018, ΑΠ 831/2013).

Με τον 3ο λόγο της αίτησης αναίρεσης η αναιρεσείουσα, όλως επικουρικά, ψέγει την προσβαλλόμενη απόφαση για την πλημμέλεια εκ του άρθρου 559 αρ. 1 ΚΠολΔ, με την αιτίαση ότι το Εφετείο, με το να δεχθεί ότι η από 31-5-2012 καταγγελία της μισθώτριας και ήδη αναιρεσίβλητης είναι έγκυρη, αν και η τελευταία είχε προαποφασίσει την αποχώρησή της από το μίσθιο ακίνητο, πριν από την ισχύ του Ν. 3853/2010 (17-6-2010), τον οποίο εκμεταλλεύτηκε και άσκησε πρόωρα το δικαίωμα καταγγελίας πριν την πάροδο της συμφωνημένης δεκαετίας, παραβίασε ευθέως την ουσιαστικού κανόνα διάταξη του άρθρου 281 ΑΚ, διότι η συμπεριφορά της αναιρεσίβλητης μισθώτριας, που είχε έμπρακτα δηλώσει την πρόθεσή της κατά την κατάρτιση της αρχικής και της τροποποιητικής σύμβασης μίσθωσης για μακρόχρονη εγκατάσταση στο μίσθιο ακίνητο και είχε απαιτήσει την χορήγηση δικαιώματος προτίμησης σε μελλοντικά κτίσματα και την υπεισέλευσή της σε χρηματοδοτικές μισθώσεις, κατά τα εκτιθέμενα στο αναιρετήριο, υπερβαίνει τα όρια που επιβάλλει η καλή συναλλακτική πίστη και καθιστά την άσκηση του δικαιώματος καταγγελίας μη ανεκτή κατά τις περί δικαίου και ηθικής αντιλήψεις του μέσου κοινωνικού ανθρώπου, ενώ ταυτόχρονα έχει ως επακόλουθο επαχθείς οικονομικές συνέπειες για την εκμισθώτρια- αναιρεσείουσα, που στο μεταξύ είχε αναλάβει οικονομικές υποχρεώσεις έναντι των εταιρειών ...

βασιζόμενη (εμπιστευόμενη) στις δηλώσεις της μισθώτριας-αναιρεσίβλητης περί παραίτησης αυτής από το δικαίωμα καταγγελίας.

Από την επισκόπηση της προσβαλλόμενης προκύπτει ότι το Εφετείο για το ερευνώμενο με τον 3ο επικουρικό λόγο ζήτημα δέχθηκε τα εξής, κατ' ακριβή αντιγραφή της απόφασης: "Τέλος, απορριπτέα ως αβάσιμη κρίνεται και η δεύτερη επικουρική βάση περί καταχρηστικής άσκησης της καταγγελίας από την εναγομένη μισθώτρια, επειδή με την ως άνω συμπεριφορά της και ιδίως με την παραίτησή της από το δικαίωμα καταγγελίας επί δεκαετία τόσον στην αρχική, όσον και την τροποποιητική σύμβαση (με αντίστοιχη μάλιστα παραίτηση από το δικαίωμα ιδιόχρησης εκ μέρους της ενάγουσας), την κατ' απαίτησή της χορήγηση δικαιώματος προτίμησης σε μελλοντικά κτίσματα και υπεισέλευσης σε συναφθησόμενες συμβάσεις χρηματοδοτικών μισθώσεων κ.λπ.

είχε εκδηλώσει έμπρακτα πρόθεση μακρόχρονης εγκατάστασής της στο μίσθιο, πράγμα που δημιούργησε αντίστοιχη πεποίθηση στην ενάγουσα εκμισθώτρια, ενώ η ασκηθείσα καταγγελία θα έχει επαχθέστατες οικονομικές συνέπειες για την τελευταία (τις οποίες όμως ουδόλως συγκεκριμενοποιεί, ούτε εξειδικεύει). Ειδικότερα δεν κρίνεται καταχρηστική, με την έννοια της υπέρβασης των ορίων που επιβάλλουν η καλή πίστη ή τα χρηστά ήθη ή ο οικονομικός ή κοινωνικός σκοπός του δικαιώματος (281 Α.Κ.) η εκ μέρους της εναγόμενης μισθώτριας άσκηση της καταγγελίας, διότι το δικαιοπρακτικό θεμέλιο της ένδικης σύμβασης μίσθωσης (που επικαλείται η ενάγουσα), και το οποίο ίσχυε κατά το χρόνο της κατάρτισής της, προϋπέθετε και τη μη αλλαγή των, κατά το χρόνο εκείνο, συνθηκών στο μέλλον, πράγμα που κατά τα προεκτεθέντα δεν συνέβη.

Ως εκ τούτου λοιπόν η εναγομένη μισθώτρια προέβη σε καταγγελία της ένδικης μίσθωσης, προσπαθώντας να ανταποκριθεί στις νέες συνθήκες υπό τα όλως διάφορα απροβλέπτως μεταβληθέντα επί το χείρον νέα οικονομικά δεδομένα, επωφελούμενη και ασκώντας το δικαίωμά της από τη νέα ρύθμιση, που ετέθη σε εφαρμογή, η οποία, όπως προεκτέθηκε, αποτελεί εξαιρετική ρύθμιση μεταβατικού χαρακτήρα και δικαιολογείται από τις έκτακτες αυτές συνθήκες που αντιμετωπίζει η ελληνική οικονομία και συνακόλουθα η αγορά".

Κρίνοντας έτσι το Εφετείο για να καταλήξει στο αποδεικτικό του πόρισμα ότι η άσκηση του δικαιώματος καταγγελίας της μίσθωσης εκ μέρους της αναιρεσίβλητης μισθώτριας δεν είναι καταχρηστική, δεν αρκέστηκε σε λιγότερα στοιχεία από όσα απαιτεί η ουσιαστική διάταξη του άρθρου 281 ΑΚ, την οποία συνεπώς, δεν παραβίασε ευθέως με εσφαλμένη ερμηνεία και μη εφαρμογή, διότι τα πραγματικά περιστατικά που δέχθηκε ότι αποδείχθηκαν δεν αρκούσαν για να πληρωθεί το πραγματικό της ανωτέρω διάταξης.

Πιο συγκεκριμένα, το Εφετείο δέχτηκε ότι η από 31-5-2012 καταγγελία υπαγορεύτηκε από τη νέα οικονομική πραγματικότητα, που διαμορφώθηκε λόγω της οικονομικής κρίσης της Χώρας από το έτος 2009, η οποία επηρέασε δυσμενώς και απρόβλεπτα τον επιχειρηματικό προγραμματισμό της αναιρεσίβλητης και κατέστησε αναγκαία τη μείωση των δαπανών της, όπως η καταβολή μισθωμάτων και ότι η αναιρεσίβλητη μισθώτρια άσκησε νόμιμο δικαίωμα που παρείχε ο νόμος σε εφαρμογή της εξαιρετικής νομοθετικής ρύθμισης μεταβατικού χαρακτήρα του άρθρου 17 παρ. 2 και 4 του Ν. 3853/2010.

Οι περαιτέρω αιτιάσεις της αναιρεσείουσας περί προαποφασισμένης εκ μέρους της αναιρεσίβλητης αποχώρησης από το μίσθιο και δημιουργίας εύλογης πεποίθησης στην αναιρεσείουσα - εκμισθώτρια, ότι η αναιρεσίβλητη παραιτήθηκε από το δικαίωμα πρόωρης καταγγελίας της σύμβασης μίσθωσης, πρέπει να απορριφθούν προεχόντως ως απαράδεκτες, κατ' άρθρ. 561 αρ. 1 ΚΠολΔ, διότι η αναιρεσείουσα υπό την επίφαση της πλημμέλειας της ευθείας παραβίασης της ουσιαστικής διάταξης του άρθρου 281 ΑΚ, επιχειρεί να πλήξει την ανέλεγκτη αναιρετικά κρίση του Δικαστηρίου ουσίας περί της εγκυρότητας της καταγγελίας, η οποία δεν αντιβαίνει, κατά τις παραδοχές, στην καλή πίστη, σύμφωνα με όσα δέχτηκε το Δικαστήριο ουσίας κατά την περί των πραγμάτων εκτίμηση του αποδεικτικού υλικού.

Επίσης, οι αιτιάσεις της αναιρεσείουσας περί υπερμέτρων επαχθών συνεπειών της αναιρεσείουσας, που στηρίζουν την καταχρηστική συμπεριφορά της αναιρεσίβλητης, λόγω της ανάληψης εκ μέρους της αναιρεσείουσας οικονομικών υποχρεώσεων έναντι των εταιρειών ..., προτείνονται επίσης απαραδέκτως λόγω αοριστίας, εφόσον ουδόλως εξειδικεύονται οι οικονομικές της υποχρεώσεις.

Σε κάθε περίπτωση όμως είναι και ουσιαστικά αβάσιμες, διότι η αναιρεσίβλητη, με το να μην απεμπολήσει το δικαίωμα της πρόωρης καταγγελίας της μισθωτικής σχέσης, το οποίο παρέχει ο νόμος στους μισθωτές, ενήργησε ως ο μέσος εχέφρων επιχειρηματίας και συνεπώς δεν υπερέβη τα όρια του δικαιώματος αυτού. Επομένως και ο 3ος αναιρετικός λόγος πρέπει να απορριφθεί στο σύνολό του, κατά τις ανωτέρω διακρίσεις.

Κατόπιν όλων αυτών και μη υπάρχοντος άλλου λόγου αναίρεσης προς έρευνα η κρινόμενη αίτηση αναίρεσης πρέπει να απορριφθεί στο σύνολό της. Επίσης, πρέπει να διαταχθεί η εισαγωγή του παραβόλου, που έχει καταθέσει η αναιρεσείουσα, για την άσκηση της αίτησης αναίρεσης, στο Δημόσιο Ταμείο (άρθρο 495 παρ. 3 περ.

Β'δ' ΚΠολΔ). Τέλος, πρέπει να καταδικαστεί η αναιρεσείουσα, που ηττήθηκε (άρθρα 176, 183 ΚΠολΔ), στα δικαστικά έξοδα της αναιρεσίβλητης, που κατέθεσε προτάσεις ενώπιον του Δικαστηρίου τούτου, κατά το νόμιμο αίτημα αυτής, όπως ειδικότερα ορίζεται στο διατακτικό.

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Απορρίπτει την από 30-4-2018 (αρ. κατ. 435/2018) αίτηση για την αναίρεση της υπ' αριθμ. 3245/2017 οριστικής απόφασης του Μονομελούς Εφετείου Αθηνών, που εκδόθηκε με την ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών. Διατάσσει την εισαγωγή του παραβόλου που έχει κατατεθεί για την άσκηση της αίτησης αναίρεσης στο Δημόσιο Ταμείο. Και

Καταδικάζει την αναιρεσείουσα στα δικαστικά έξοδα της αναιρεσίβλητης, που ορίζει σε χίλια οκτακόσια (1.800) ευρώ.

ΚΡΙΘΗΚΕ και αποφασίσθηκε στην Αθήνα στις 19 Ιουλίου 2019.

ΔΗΜΟΣΙΕΥΘΗΚΕ στην Αθήνα σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του στις 17 Σεπτεμβρίου 2019.

Η ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ

Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ