Supreme Court dismisses appeal on lease rent adjustment, upholding lower court's application of good faith principle.

Απόφαση 1145 / 2019 (Δ, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)Αριθμός 1145/2019

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Δ'Πολιτικό Τμήμα

Συγκροτήθηκε από τους Δικαστές: Ειρήνη Κιουρκτσόγλου - Πετρουλάκη, Αντιπρόεδρο του Αρείου Πάγου, Σοφία Ντάντου, Μαρία Τζανακάκη, Αντώνιο Τσαλαπόρτα και Ελένη Φραγκάκη, Αρεοπαγίτες.

Συνήλθε σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, την 1η Φεβρουαρίου 2019, με την παρουσία και του Γραμματέα Αθανασίου Λιάπη, για να δικάσει μεταξύ:

Των αναιρεσειόντων: 1) Ι. Π. του Χ., κατοίκου ..., 2) Μ. χας Χ. Π., το γένος Α. Γ., κατοίκου ..., 3) Χ. Π. του Χ. και 4) Χ. Π. του Ι., κατοίκων ..., οι οποίοι εκπροσωπήθηκαν από τον πληρεξούσιο δικηγόρο τους Λάζαρο Κολιοφώτη με δήλωση του άρθρου 242 παρ. 2 ΚΠολΔ.

Της αναιρεσίβλητης: Ομόρρυθμης εταιρείας με την επωνυμία "... ΟΕ", που εδρεύει στον ... και εκπροσωπείται νόμιμα, η οποία εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο της Νικόλαο Μπατσίλα.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 6-6-2014 αγωγή της ήδη αναιρεσίβλητης, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 2237/2015 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 5656/2017 του Μονομελούς Εφετείου Αθηνών. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητούν οι αναιρεσείοντες με την από 13-3-2018 αίτησή τους.

Κατά τη συζήτηση της υπόθεσης αυτής, με Εισηγήτρια την Αρεοπαγίτη Ελένη Φραγκάκη, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν όπως σημειώνεται πιο πάνω. Ο πληρεξούσιος της αναιρεσίβλητης ζήτησε την απόρριψη της αίτησης αναίρεσης και την καταδίκη του αντιδίκου μέρους στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Η κρινόμενη, από 13.3.2018 και με ειδ. αριθμό κατάθεσης 218/2018 αίτηση για την αναίρεση της υπ' αριθμ. 5656/2017 απόφασης του Μονομελούς Εφετείου Αθηνών, που εκδόθηκε κατά την ειδική διαδικασία των άρθρων 647 επ. ΚΠολΔ, όπως ίσχυαν τότε, ασκήθηκε νόμιμα και εμπρόθεσμα και πρέπει να ερευνηθεί ως προς το παραδεκτό και βάσιμο των κατ' ιδίαν λόγων αυτής (άρθρ. 577 παρ. 1 και 3 ΚΠολΔ).

Η διάταξη του άρθρου 288 του Α.Κ., κατά την οποία "ο οφειλέτης έχει υποχρέωση να εκπληρώσει την παροχή όπως απαιτεί η καλή πίστη, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη", εφαρμόζεται σε οποιαδήποτε ενοχή, ασχέτως αν αυτή απορρέει από σύμβαση ετεροβαρή ή αμφοτεροβαρή ή από άλλη δικαιοπραξία ή αν πηγάζει ευθέως από το νόμο, εκτός αν προβλέπει άλλη ανάλογη ειδική προστασία ή αν συντρέχουν οι ειδικές προϋποθέσεις εφαρμογής του άρθρου 388 του Α.Κ..

Παρέχει δε η διάταξη αυτή στον δικαστή την δυνατότητα, όταν λόγω συνδρομής ειδικών συνθηκών η εμμονή στην εκπλήρωση της παροχής είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα που επιβάλλονται στις συναλλαγές, να την επεκτείνει ή περιορίσει με βάση αντικειμενικά κριτήρια κατά τις αντιλήψεις που κρατούν στις συναλλαγές στο επίπεδο εκείνο, το οποίο ανταποκρίνεται στις απαιτήσεις της συναλλακτικής καλής πίστεως.

Επομένως, με βάση την διάταξη αυτή, η οποία είναι εφαρμοστέα και επί εμπορικών μισθώσεων, ενόψει του άρθρου 44 του π.δ. 34/1995, ο μισθωτής δεν αποκλείεται να ζητήσει κατά το άρθρο 288 του Α.Κ. αναπροσαρμογή του οφειλόμενου αρχικού ή μετά από αναπροσαρμογή συμβατική ή νόμιμη (αντικειμενική) μισθώματος, εφόσον εξαιτίας προβλεπτών ή απροβλέπτων περιστάσεων επήλθε αδιαμφισβήτητα τόσο ουσιώδης μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου, ώστε με βάση τις συγκεκριμένες συνθήκες η εμμονή του εκμισθωτή στην καταβολή του ίδιου μισθώματος να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα, που απαιτούνται στις συναλλαγές και να επιβάλλεται, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη -παρά την ανάγκη κατοχύρωσης της ασφάλειας των συναλλαγών, η οποία πρέπει πάντοτε να συνεκτιμάται- η αναπροσαρμογή του μισθώματος στο επίπεδο εκείνο, το οποίο αίρει την δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά την διαταραχθείσα καλή πίστη (Ολ.ΑΠ 3/2014, Ολ.ΑΠ 9/1997, ΑΠ 762/2015, ΑΠ 1325/2013).

Μεταβολή των συνθηκών, με την έννοια του άρθρου 288 του Α.Κ., μπορεί να αποτελέσουν η σημαντική αύξηση ή μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου και άλλων όμορων και ομοειδών ακινήτων, η υποτίμηση του νομίσματος, η από διαφόρους λόγους αυξομείωση της ζητήσεως των ακινήτων και άλλοι λόγοι (ΑΠ 867/2013). Όταν συντρέχουν οι προϋποθέσεις του άρθρου αυτού (288 Α.Κ.), ο μισθωτής μπορεί να ζητήσει με αγωγή την αναπροσαρμογή του καταβαλλομένου μισθώματος, το οποίο οφείλεται από την επίδοση της αγωγής (ΑΠ 762/2015).

Ειδικότερα δε το έργο του δικαστηρίου, προκειμένου να αποφασίσει την αναπροσαρμογή, συνίσταται στην σύγκριση δύο ποσών, δηλαδή του καταβαλλομένου μισθώματος και του "ελευθέρου" -για το οποίο κυρίως διεξάγεται ο δικαστικός αγώνας- το οποίο παριστάνει την αξία της χρήσεως του μισθίου και το οποίο, ευρισκόμενο με βάση τα προσκομιζόμενα από τους διαδίκους συγκριτικά στοιχεία, πρέπει να καθορίζεται στην απόφαση (Ολ.ΑΠ 3/2014).

Αν μεταξύ των δύο αυτών ποσών υπάρχει διαφορά δεν επιδικάζεται, αλλά πρέπει το δικαστήριο να κρίνει αν αυτή είναι τέτοια, ώστε κατά τις αρχές της καλής πίστης να δημιουργείται η ανάγκη αναπροσαρμογής. Ανάγκη δε αναπροσαρμογής κατά τις αρχές της καλής πίστης υπάρχει όταν λόγω ουσιώδους μείωσης της μισθωτικής αξίας του μισθίου επέρχεται ζημιά στον μισθωτή, η οποία υπερβαίνει κατά τα συναλλακτικά ήθη τον κίνδυνο που αναλαμβάνει αυτός καταρτίζοντας τη μίσθωση με το συγκεκριμένο μίσθωμα, οπότε και περιορίζεται η ζημιά του με την μείωση του μισθώματος, επίσης και στην αντίστροφη περίπτωση ζημιάς στον εκμισθωτή η οποία περιορίζεται με την ανάλογη αύξηση του μισθώματος.

Στη συνέχεια και εφόσον διαπιστωθεί η ύπαρξη ανάγκης αναπροσαρμογής κατά την προεκτεθείσα έννοια, η αναπροσαρμογή δεν θα ακολουθήσει τυπικό μαθηματικό υπολογισμό και δεν θα χορηγηθεί ολόκληρη η προκύπτουσα διαφορά, αλλά θα οριστεί (αναπροσαρμοστεί) το μίσθωμα στο επίπεδο εκείνο, το οποίο αίρει την δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά την διαταραχθείσα καλή πίστη (Ολ.ΑΠ 3/2014).

Κατά συνέπεια, για την αναπροσαρμογή του μισθώματος κατ' άρθρο 288 ΑΚ απαιτείται και, συνακόλουθα, αρκεί: α) Μόνιμη μεταβολή των συνθηκών κατά το διάστημα από τη σύναψη της επαγγελματικής μίσθωσης και τον αρχικό συμβατικό προσδιορισμό του μισθώματος και της αναπροσαρμογής του ή από το χρόνο της μεταγενέστερης (συμβατικής ή νόμιμης) αναπροσαρμογής μέχρι το χρόνο άσκησης της αγωγής, ανεξάρτητα από το υπαίτιο, το έκτακτο και το απρόβλεπτο των λόγων που προξένησαν την εν λόγω μεταβολή, β) ουσιώδης απόκλιση (αύξηση ή μείωση) κατά το χρόνο ασκήσεως της αγωγής ανάμεσα στο από την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη επιβαλλόμενο αφενός και στο αρχικά συνομολογημένο ή το μετ' αναπροσαρμογή καταβαλλόμενο μίσθωμα αφετέρου, σε τρόπο ώστε η διατήρηση τούτου να επιφέρει ζημία στον ενάγοντα, η οποία υπερβαίνει τον αναλαμβανόμενο, με τον αρχικό ή μετ' αναπροσαρμογή ορισμό του μισθώματος κίνδυνο και γ) αιτιώδης σύνδεσμος (συνάφεια) ανάμεσα στη μεταβολή των συνθηκών και την ουσιώδη απόκλιση του μισθώματος, ώστε η αναπροσαρμογή να αποκλείεται, αν η απόκλιση θα επερχόταν και χωρίς μεταβολή των συνθηκών (ΑΠ 778/2018, ΑΠ 203/2017, ΑΠ 320/2016, ΑΠ 867/2013).

Εξάλλου κατά την διάταξη του άρθρου 559 αρ. 1 του ΚΠολΔ, αναίρεση επιτρέπεται για (ευθεία) παραβίαση κανόνα ουσιαστικού δικαίου αν το δικαστήριο της ουσίας, με βάση τα αναιρετικώς ανέλεγκτα γενόμενα δεκτά από εκείνο, ως αποδειχθέντα, πραγματικά περιστατικά, δεν εφαρμόσει τον συγκεκριμένο κανόνα ουσιαστικού δικαίου, ενώ συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις εφαρμογής του, ή εφαρμόσει αυτόν, ενώ δεν έπρεπε, καθώς και αν εφαρμόσει αυτόν εσφαλμένα, η δε παραβίαση εκδηλώνεται, είτε με ψευδή ερμηνεία, είτε με κακή εφαρμογή, δηλαδή με εσφαλμένη υπαγωγή ή μη υπαγωγή των πραγματικών περιστατικών στον κανόνα δικαίου (Ολ.ΑΠ 1/2013).

Στην περίπτωση, που το δικαστήριο έκρινε κατ' ουσίαν την υπόθεση, η παραβίαση κανόνα ουσιαστικού δικαίου κρίνεται ενόψει των πραγματικών περιστατικών, που ανελέγκτως δέχτηκε ότι αποδείχθηκαν το δικαστήριο της ουσίας και της υπαγωγής αυτών στο νόμο, και ιδρύεται ο λόγος αυτός αναίρεσης, αν οι πραγματικές παραδοχές της απόφασης καθιστούν φανερή την παραβίαση (Ολ.ΑΠ 9/2013).

Εξάλλου, κατά την διάταξη του άρθρου 559 αριθμ. 19 του Κ.Πολ.Δικ., αναίρεση επιτρέπεται και αν η απόφαση δεν έχει νόμιμη βάση γιατί δεν έχει καθόλου ή έχει ανεπαρκείς ή αντιφατικές αιτιολογίες σε ζήτημα που ασκεί ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης. Κατά την έννοια της διατάξεως αυτής, ο από αυτήν λόγος αναιρέσεως ιδρύεται όταν, από το αιτιολογικό της αναιρεσιβαλλομένης αποφάσεως, δεν προκύπτουν σαφώς και επαρκώς τα πραγματικά εκείνα περιστατικά που είναι κατά το νόμο αναγκαία για την εφαρμογή, στην συγκεκριμένη περίπτωση, του κανόνα ουσιαστικού δικαίου που εφαρμόστηκε, όπως και όταν η απόφαση έχει ελλιπείς ή αντιφατικές αιτιολογίες σχετικά με τα πραγματικά περιστατικά που έχουν ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης, με συνέπεια να μην είναι δυνατός ο αναιρετικός έλεγχος της ορθής ή όχι εφαρμογής του κανόνα αυτού του ουσιαστικού δικαίου.

Στην προκειμένη περίπτωση, το Εφετείο, με την προσβαλλόμενη απόφασή του, δέχθηκε, κατά την ανέλεγκτη (άρθρο 561 παρ. 1 του Κ.Πολ.Δικ.) περί των πραγμάτων κρίση του, ως αποδειχθέντα, μετά από συνεκτίμηση των αποδεικτικών μέσων που αναφέρει, τα ακόλουθα, κρίσιμα για την έρευνα των λόγων της αναιρέσεως, πραγματικά περιστατικά: "Με το από 6.5.2011 ιδιωτικό συμφωνητικό επαγγελματικής μίσθωσης η ενάγουσα εταιρία με την επωνυμία "...

Ο.Ε.". μίσθωσε από τους τέσσερεις πρώτους εναγομένους, αρχικούς εκμισθωτές, Ι. Π., Χ. Π., Η. συζ. Ι. Π. και Μ. συζ. Χ. Π., ένα οικόπεδο συνιδιοκτησίας τούτων κατά ποσοστό 1/4 εξ αδιαιρέτου, επιφάνειας 430 τ.μ. περίπου, μετά των επ' αυτού κτισμάτων και λοιπών εγκαταστάσεων πρατηρίου υγρών καυσίμων και από τους πέμπτο και έκτο των εναγομένων Χ.

Π. του Χ. και Χ. Π. του Ι., εκμισθωτών, ένα όμορο οικόπεδο, συνιδιοκτησίας τους κατά ποσοστό 1/2 εξ αδιαιρέτου, επιφανείας 470 τ.μ. περίπου μετά των επ' αυτού κτισμάτων και λοιπών εγκαταστάσεων πλυντηρίου και λιπαντηρίου αυτοκινήτων, αμφότερα ευρισκόμενα επί της λεωφόρου ..., προκειμένου να τα χρησιμοποιήσει ως ενιαίο κατάστημα πώλησης υγρών και αερίων καυσίμων πώλησης και διανομής πετρελαίου θέρμανσης κατ' οίκον, παροχής πλήρους γκάμας υπηρεσιών προς τη διαχείριση πολυκατοικιών (έκδοση κοινοχρήστων, απεντομώσεις, συντήρηση καυσίμων κ.λπ.), πλυντήριο και λιπαντήριο πάσης φύσεως οχημάτων, εμπορίας ειδών ανταλλακτικών - αξεσουάρ αυτοκινήτων, μίνι - μάρκετ και για κάθε είδους δραστηριότητα, που συνηθίζεται να γίνεται σε πρατήρια υγρών καυσίμων.

Η διάρκεια της μίσθωσης συμφωνήθηκε 12ετής, αρχόμενη από 29.8.2011, οπότε εκδόθηκε άδεια λειτουργίας του καταστήματος στο όνομά της, και λήγουσα στις 28.8.2013 και το μηνιαίο μίσθωμα ορίσθηκε στο ποσό των 9.000 ευρώ πλέον χαρτοσήμου σε ποσοστό 3,6%, καταβαλλόμενο εντός του πρώτου τριημέρου κάθε μήνα και αναπροσαρμοζόμενο ετησίως σε ποσοστό ίσο με τον εκάστοτε ετήσιο πληθωρισμό συν 2%, ενώ σε καμία περίπτωση το ποσοστό αναπροσαρμογής δεν θα είναι μικρότερο από 4 και μεγαλύτερο από 7 ποσοστιαίες μονάδες, εκτός εάν ο ετήσιος πληθωρισμός υπερβαίνει τις 7 ποσοστιαίες μονάδες, οπότε θα ισχύει η τιμή του εκάστοτε πληθωρισμού χωρίς επί πλέον προσαύξηση.

Κατά το έτος 2012 η ενάγουσα στα πλαίσια διεύρυνσης της δραστηριότητάς της εγκατέστησε στο ως άνω μίσθιο σύστημα πώλησης υγραερίου έναντι ποσού 80.000 ευρώ περίπου, ενώ περί τα τέλη του έτους 2012 δαπάνησε το ποσό των 20.000 ευρώ για την ολοκλήρωση της εγκατάστασης εισροών - εκροών. Κατά την κατάρτιση της επίδικης μισθωτικής σύμβασης μεταξύ των διαδίκων είχε επέλθει ήδη η οικονομική κρίση που έπληξε την Ελλάδα σε όλους τους τομείς με ιδιαίτερο αντίκτυπο και στις μισθωτικές συνθήκες με πτώση της μισθωτικής αξίας και συνακόλουθα των μισθωμάτων ακινήτων.

Ενόψει της κατάστασης αυτής η Ελλάδα προκειμένου να ανταποκριθεί στις τρέχουσες δημοσιονομικές της ανάγκες... Όπως δε αποδείχθηκε, η οικονομική κρίση, που όπως ήδη εκτέθηκε, έπληξε την Ελλάδα, επιδεινώθηκε μετά την κατάρτιση της επίδικης μισθωτικής σύμβασης ιδιαίτερα κατά το έτος 2012 και μετέπειτα. Ειδικότερα, εντός του έτους 2012 τέθηκαν σε ισχύ με τους νόμους 4046/2012 (ΦΕΚ Α' 28/14.2.2012) και 4093/2012 (ΦΕΚ Α' 222/12.11.2012) τα αντίστοιχα επονομαζόμενα "Μνημόνιο

ΙΙ" και "Μνημόνιο III", τα οποία περιόρισαν ακόμη περισσότερο, σχεδόν εκμηδένισαν, τη ρευστότητα του καταναλωτικού κοινού... Τα ως άνω γεγονότα είχαν άμεσες επιπτώσεις και στη μείωση του κύκλου εργασιών του κλάδου των καυσίμων και ειδικότερα τη μείωση του μικτού περιθωρίου κέρδους εταιριών και πρατηριούχων, τη μεγάλη αύξηση της μέσης τιμής πωλήσεως βενζίνης και πετρελαίου και την δραματική μείωση της κατανάλωσής τους.

Η ως άνω κατάσταση οδήγησε στη σημαντική μείωση του αριθμού των πρατηρίων καυσίμων και συνακόλουθα στην πτώση των τιμών μίσθωσης αυτών. Λόγω της ραγδαίας αύξησης των τιμών των καυσίμων, μεγάλο μέρος πολιτών έθεσε σε προσωρινή ακινησία τα οχήματά του, ιδιαίτερα επιβατηγά (ΙΧΕ) αυτοκίνητα και σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία τού ΥΠΕΚΑ για την εσωτερική αγορά καυσίμων, γνωστά στο Δικαστήριο από άλλη δίκη, οι καταναλώσεις αμόλυβδης βενζίνης και πετρελαίου κινήσεως υποχώρησαν κατά 13,1% και 5,9% αντίστοιχα το έτος 2012 σε σχέση με το έτος 2011.

Στα πλαίσια αυτά υπήρξε αντίστοιχη μείωση των πωλήσεων της επιχειρήσεως της ενάγουσας, αφού κατά τη χρονική περίοδο, από 1.9.2011 μέχρι 31.12.2011, δηλαδή για ένα τετράμηνο λειτουργίας του μισθίου πρατηρίου οι συνολικές καταναλώσεις τούτου (όλες οι βενζίνες και πετρέλαιο κίνησης) ανήλθαν σε 1.012,577 χιλιόλιτρα (μέση μηνιαία κατανάλωση 253,144 χιλιόλιτρα), καθόλο το έτος 2012 σε 2.542,193 χιλιόλιτρα (μέση μηνιαία κατανάλωση 211,84 χιλιόλιτρα), υπήρξε δηλαδή πτώση των πωλήσεων σε ποσοστό 17%, σε σχέση με τη μέση κατανάλωση του τελευταίου τετραμήνου του προηγούμενου έτους, η πτωτική όμως αυτή πορεία ανατράπηκε το έτος 2013, λόγω συνεργασίας με άλλη εταιρία εμπορίας πετρελαιοειδών, την εταιρία CORAL (πρώην SHELL) γνωστής φήμης στο καταναλωτικό κοινό, οπότε οι συνολικές καταναλώσεις του πρατηρίου ανήλθαν σε 2.892,330 χιλιόλιτρα (μέση μηνιαία κατανάλωση 241,02 χιλιόλιτρα) σημειώνοντας αύξηση των πωλήσεων σε ποσοστό 25% σε σχέση με το έτος 2012 και πτώση σε ποσοστό 5% σε σχέση με το έτος 2011.

Κατά το έτος 2014 κατά τους πρώτους τέσσερεις μήνες λειτουργίας της συνεχίσθηκε η πτωτική πορεία των καταναλώσεων των υγρών καυσίμων της επιχείρησής της, τα οποία ανήλθαν κατά το χρονικό αυτό διάστημα σε 825.217 χιλιόλιτρα (μέση μηνιαία κατανάλωση 206,30 χιλιόλιτρα), καταγράφοντας πτώση των πωλήσεων σε ποσοστά 15%, 2% και 20% σε σχέση με τα έτη 2013, 2012 και 2011 αντίστοιχα, ανάλογα δε ήταν και τα αποτελέσματα στις συνολικές καταναλώσεις υγραερίου που ανήλθαν από τον Αύγουστο, μέχρι τέλος του έτους 2012 σε 951,516 χιλιόλιτρα (μέση μηνιαία κατανάλωση 190,303 χιλιόλιτρα) το έτος 2013 σε 2.170,749 χιλιόλιτρα (μέση μηνιαία κατανάλωση 180,895 χιλιόλιτρα), δηλαδή υπήρξε πτώση των πωλήσεων σε σχέση με το προηγούμενο έτος σε ποσοστό 5%, και στους τέσσερεις πρώτους μήνες σε 596,764 χιλιόλιτρα (μέση μηνιαία κατανάλωση 149,191 χιλιόλιτρα) σημειώνοντας πτώση σε ποσοστά 18% και 23% σε σχέση με τα έτη 2013 και 2012 αντίστοιχα.

Η οικονομική κατάσταση της ενάγουσας επιδεινώθηκε από το γεγονός ότι η προμηθεύτριά της ως άνω εταιρία εμπορίας πετρελαιοειδών αναθεώρησε μονομερώς τους οικονομικούς όρους της συνεργασίας τους, με συνέπεια τη μείωση του περιθωρίου κέρδους της. Βέβαια ο "τζίρος" της επιχειρήσεως δεν αποτελεί πλήρες στοιχείο για να καταδειχθούν τα κέρδη αυτής και η σταθερή, ανοδική ή καθοδική πορεία τους κατά το επίδικο χρονικό διάστημα (μετά την επίδοση της αγωγής), αφού από αυτόν πρέπει να αφαιρεθούν και οι δαπάνες της επιχείρησης που αφορούν όλα τα λειτουργικά της έξοδα, είναι όμως ένα ενδεικτικό μέσο, ώστε να εξαχθούν συμπεράσματα περί της οικονομικής πορείας της, καθώς δεν προσκομίζονται στοιχεία καθαρών κερδών αυτής, αφού η ενάγουσα επικαλείται ότι επειδή η εταιρία της έχει έσοδα και έξοδα και από άλλες επιχειρήσεις της, όπως είναι οι προαναφερόμενες, είναι "πρακτικά αδύνατο" να απομονωθούν τα κέρδη της "διακριτά" σε κάθε μία από τις ανεξάρτητες δραστηριότητες της, τα οποία εμφανίζονται συνολικά στις φορολογικές δηλώσεις της και τα λοιπά φορολογικά έγγραφα που αφορούν τη συνολική φορολογική της δραστηριότητα.

Έτσι, από τα παραπάνω περιστατικά που αποδείχθηκαν, προκύπτει με σαφήνεια ότι πράγματι η ενάγουσα υπέστη μείωση των κερδών της επιχειρήσεως που ασκεί στο επίδικο μίσθιο λόγω της μειωμένης κατανάλωσης των προϊόντων της, της μείωσης του μικτού περιθωρίου κέρδους της, διότι, παρά το γεγονός ότι επήλθε μεγάλη αύξηση της μέσης τιμής πωλήσεως βενζίνης και πετρελαίου, αυτή αφορούσε την αύξηση της φορολογίας τους, και της αναθεώρησης μονομερώς των οικονομικών όρων της συνεργασίας της από την προμηθεύτριά της εταιρία πετρελαιοειδών, η οποία είχε έκτοτε μόνιμο χαρακτήρα, ανάλογη δε υπήρξε και η συμπεριφορά και όλων των εταιριών πετρελαιοειδών, όχι μόνο για την επιχείρηση της ενάγουσας, αλλά για όλα τα πρατήρια καυσίμων.

Η μεταβολή αυτή των οικονομικών συνθηκών της Ελλάδας με τις επιδεινούμενες ως άνω συνέπειές της κατά το μετά την κατάρτιση της επίδικης μισθωτικής σύμβασης, είχαν άμεση αιτιώδη συνάφεια με την πτώση των πωλήσεων της ενάγουσας και την προφανή μείωση των κερδών της. Το ζήτημα αυτό είναι ανεξάρτητο από αν η μεταβολή αυτή ήταν προβλέψιμη ή μη από την ενάγουσα, αφού στην προκειμένη περίπτωση που ζητείται αναπροσαρμογή του μισθώματος με βάση τις διατάξεις του άρθρου 288 Α.Κ., έννομη σημασία έχει η μεταβολή των συνθηκών, ανεξάρτητα από το υπαίτιο, το έκτακτο και το απρόβλεπτο των λόγων που την προξένησαν.

Επομένως, παρά το γεγονός ότι η ενάγουσα προέβη στη σύναψη της μισθωτικής σύμβασης ενώ ήδη είχαν διαφανεί τα αποτελέσματα της οικονομικής κρίσης στην Ελλάδα, οι μεταγενέστερες συνθήκες προκάλεσαν νέα μεταβολή στις γενικότερες οικονομικές συνθήκες, που επηρέασαν και την ίδια, κατά τα προαναφερόμενα.

Επισημαίνεται πάντως, ότι η ενάγουσα προέβη σε επενδυτικές κινήσεις όπως η εγκατάσταση συστήματος υγραερίου και η συνεργασία της με εταιρία εμπορίας πετρελαιοειδών εγνωσμένου κύρους και αναγνώρισης από το καταναλωτικό κοινό, προκειμένου να μειώσει τις συνέπειες της μεταβολής των οικονομικών δεδομένων στην επιχείρησή της, πράγμα που είχε αποτέλεσμα για το έτος 2013, τούτο όμως ήταν πρόσκαιρο, αφού τα αρνητικά αποτελέσματα της οικονομικής κρίσης που είχαν ήδη αρχίσει να διαφαίνονται από το έτος 2012 σταθεροποιήθηκαν και ήταν ανεξάρτητα από τις επιχειρηματικές της κινήσεις.

Ακολούθως, από τα ίδια αποδεικτικά μέσα αποδείχθηκε ότι η επιδείνωση αυτή της οικονομικής κατάστασης της Χώρας, κατά το μετά την κατάρτιση της επίδικης μισθωτικής σύμβασης χρονικό διάστημα είχε επίπτωση και στη μισθωτική αξία των προσφερόμενων προς εκμίσθωση πρατηρίων καυσίμων στην ευρύτερη, αλλά και στις όμορες προς το εν λόγω μίσθιο ακίνητο περιοχές και εμφάνισε πτωτική πορεία.

Σύμφωνα με τα επικαλούμενα από την ενάγουσα συγκριτικά στοιχεία α) πρατήριο πώλησης υγρών καυσίμων σε οικόπεδο επιφάνειας άνω των 4.000 τ.μ. που βρίσκεται στο .... χιλιόμετρο της ... εκμισθώνεται από την εταιρία "... Α.Ε." στην εταιρία "... Ε.Ε." με μηνιαίο μίσθωμα 3.108 ευρώ, β) πρατήριο στη ... επί της ..., μεγαλύτερης έκτασης από το επίδικο εκμισθώνεται στην εταιρία "...

Ο.Ε." με μηνιαίο μίσθωμα 3.000 ευρώ, ενώ αρχικά ήταν μισθωμένο με μηνιαίο μίσθωμα 9.000 ευρώ, γ) πρατήριο στη ... επί της οδού ..., στο οποίο ο μισθωτής Ε. Γ. κατέβαλε κατά το τέλος του έτους 2011 μηνιαίο μίσθωμα 4.045 ευρώ, που ήδη έχει μειωθεί στο ποσό των 2.590 ευρώ, δ) κατάστημα πώλησης ηλεκτρικών ειδών επιφάνειας 397,41 τ.μ.

με πατάρι επιφάνειας 185,50 τ.μ. στον ..., επί της ..., ... στο οποίο η μισθώτρια εταιρία "..." κατέβαλε ως μηνιαίο μίσθωμα κατά το τέλος του έτους 2010 το ποσό των 4.500 ευρώ και στις αρχές του έτους 2012 αναπροσαρμόσθηκε στο ποσό των 3.800 ευρώ, ε) ακίνητο στη ... επί της οδού ..., το οποίο εκμισθώθηκε αρχικά κατά τα μέσα του έτους 2012 ως χώρος γραφείων εταιρίας έναντι μηνιαίου μισθώματος 2.100 ευρώ και στις αρχές του έτους 2013 αναπροσαρμόσθηκε στο ποσό των 1.800 ευρώ, στ) πρατήριο υγρών καυσίμων, σταθμός αυτοκινήτων, πλυντήριο - λιπαντήριο, επί της οδού ...

εκμισθώθηκε αρχικά στις 2.7.2013 με μηνιαίο μίσθωμα 2.700 ευρώ, το οποίο μετά ένα έτος μειώθηκε στο ποσό των 2.200 ευρώ. Αναφέρεται επίσης η ενάγουσα σε απόφαση πρωτοβαθμίου Δικαστηρίου που μείωσε μίσθωμα εμπορικής μίσθωσης που είχε συναφθεί στις 1.3.2010 με μηνιαίο μίσθωμα 30.900 ευρώ, για το χρονικό διάστημα μετά τις 24.5.2011 σε 17.000 ευρώ, καθώς και στις από 2.5.2014 και από 18.3.2015 εκθέσεις εκτίμησης ακινήτου της ανώνυμης κτηματικής οικοδομικής και τουριστικής εταιρίας με την επωνυμία "..." και του αρχιτέκτονα - μηχανικού Μ.

Τ. αντίστοιχα, σύμφωνα με τις οποίες το μηνιαίο μίσθωμα του επίδικου μισθίου ακινήτου επί της λεωφόρου ... υπολογίσθηκε για την περίοδο εννέα μηνών πριν από τις 2.5.2014 και κατά το χρόνο σύνταξης της πρώτης έκθεσης στο ποσό των 5.500 - 6.000 ευρώ, για το μεταγενέστερο δε χρονικό διάστημα, σύμφωνα με την δεύτερη έκθεση, στο ποσό των 4.700 ευρώ.

Παράλληλα, προσκομίζεται η 1604/4.4.2017 απόφαση του Μονομελούς Εφετείου Αθηνών, με την οποία κρίθηκε, ότι σε πρατήριο υγρών καυσίμων, που ανήκε στα ιδιοκτησιακά συμφέροντα των δύο αρχικών πρώτων εναγομένων Ι. Π. και Χ. Π., ήδη αποβιώσαντος, και των θυγατέρων τους και ήταν εκμισθωμένο από τους ίδιους στην μισθώτρια εταιρία με την επωνυμία "...

Α.Ε.", η οποία το υπεκμίσθωσε στην ως άνω ενάγουσα εταιρία "... Ο.Ε.", το καταβαλλόμενο από την μισθώτρια μίσθωμα που κατά το χρόνο της επίδοσης της αγωγής της μισθώτριας (μετά τις 19.2.2014) ανερχόταν στο ποσό των 4.290 ευρώ, έπρεπε να αναπροσαρμοσθεί - μειωθεί στο ποσό των 2.500 ευρώ... Επίσης αποδείχθηκε, ότι το επίδικο μίσθιο πρατήριο που βρίσκεται στη ..., δηλαδή σε μία από τις πιο ανεπτυγμένες περιοχές αυτής έχει το πλεονέκτημα ότι έχει πρόσοψη επί της λεωφόρου ..., με κατεύθυνση προς το αεροδρόμιο "...", από την οποία διέρχεται καθημερινά μεγάλος αριθμός οχημάτων, έχει προνομιακή θέση, την πλησιέστερη προς τη ..., συγχρόνως δε διαθέτει πολύ καλές εγκαταστάσεις.

Υπό τα δεδομένα αυτά αποδείχθηκε, ότι για το χρονικό διάστημα μετά την επίδοση της αγωγής επήλθε μείωση της εμπορικής αξίας των μισθίων ακινήτων γενικά και των ακινήτων της περιοχής που βρίσκεται το επίδικο μίσθιο ακίνητο, εξαιτίας της επιδείνωσης της οικονομικής κρίσης, οπότε μειώθηκε η μισθωτική αξία του τελευταίου, όχι όμως στα επίπεδα που επικαλείται η ενάγουσα εταιρία, καθώς αφενός μεν στα μίσθια ακίνητα τα μισθώματα των οποίων προτείνει προς σύγκριση είναι υποδεέστερα του επιδίκου, αφετέρου δε τούτο βρίσκεται σε πλέον πλεονεκτική θέση από αυτά.

Επιπρόσθετα, η μείωση της κατανάλωσης των καυσίμων και του υγραερίου που υπέστη η ενάγουσα εξαιτίας των προπεριγραφόμενων συνθηκών, κατά το χρονικό διάστημα πριν από την επίδοση της αγωγής δεν ξεπέρασε το ποσοστό του 20% κατά μέσο όρο, συνυπολογισμένου και του γεγονότος ότι αυτή, όπως ήδη εκτέθηκε, επικαλούμενη ότι τα κέρδη της αποτυπώνονται στη γενική κατάσταση και φορολογική αποτύπωση όλων των επιχειρήσεων που διαθέτει, δεν προσκόμισε στοιχεία από τα οποία να προσδιορίζεται η ακριβής οικονομική κατάστασή της από την εκμετάλλευση του συγκεκριμένου μισθίου.

Με βάση τα παραπάνω περιστατικά που αποδείχθηκαν, κατά την κρίση του Δικαστηρίου υπήρξε απρόοπτη μεταβολή των περιστατικών στα οποία στηρίχθηκαν τα μέρη από το έτος 2011, οπότε καταρτίσθηκε η επίδικη μισθωτική σύμβαση λόγω της έκτοτε περαιτέρω επιδείνωσης της οικονομικής κατάστασης της Χώρας, που υπερέβη τις συνήθεις ή λογικά προβλεπόμενες διακυμάνσεις της σταθερότητας και η οποία ανέτρεψε τους υπολογισμούς των μερών κατά την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη και συνεπώς συντρέχει περίπτωση εφαρμογής του άρθρου 288 Α.Κ., καθώς αποδείχθηκε ότι υφίσταται ανάγκη αναπροσαρμογής του μισθώματος που κατέβαλε η ενάγουσα στο επίδικο μίσθιο.

Τούτο δε διότι ακριβώς εξαιτίας της επιδείνωσης της οικονομικής κρίσης που έπληξε την Ελλάδα επήλθε κατά το επίδικο χρονικό διάστημα μετά την επίδοση της αγωγής ανάλογη μείωση της μισθωτικής αξίας του εν λόγω μισθίου ακινήτου με συνέπεια με βάση τις συγκεκριμένες ειδικές συνθήκες που αποδείχθηκαν, από τη σύγκριση των δύο ποσών δηλαδή του καταβαλλόμενου μισθώματος κατά την επίδικη χρονική περίοδο και του "ελεύθερου" για το οποίο κυρίως διεξάγεται ο δικαστικός αγώνας, που παριστάνει την αξία της χρήσης του μισθίου να υφίσταται διαφορά, ώστε η εμμονή των εκμισθωτών στην καταβολή του ίδιου μισθώματος να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και την εντιμότητα που απαιτούνται στις συναλλαγές και να επιβάλλεται η αναπροσαρμογή τούτου στο επίπεδο που αποκαθιστά την καλή πίστη και αίρει τη δυσαναλογία παροχής και αντιπαροχής.

Η διαφορά αυτή όμως σύμφωνα με τα όσα εκτέθηκαν παραπάνω δεν μπορεί να είναι μεγαλύτερη της τάξεως του 20%, δεδομένου ότι ήδη όταν καταρτίσθηκε η επίδικη μισθωτική σύμβαση είχε παρουσιασθεί γενική πτώση στις μισθωτικές αξίες των ακινήτων και στη συγκεκριμένη περιοχή που κυμαίνονταν αναλόγως σε ποσοστό 20% - 40%, μεταγενέστερα δε, λόγω της προαναφερόμενης δυσμενέστερης εξελίξεως της οικονομικής κατάστασης της Χώρας η μισθωτική αξία των ακινήτων υπέστη και νέα μείωση, σε μικρότερο βεβαίως επίπεδο, αφού είχε συντελεσθεί η προηγούμενη, σε συνδυασμό και με το γεγονός ότι η ενάγουσα δεν απέδειξε μείωση της κατανάλωσης (τζίρου) του πρατηρίου της, υπερβαίνουσα το ποσοστό του 23%, την οποία δεν μπορεί να επωμισθούν σε όλη της την έκταση οι εναγόμενοι - εκμισθωτές.

Συνακόλουθα με τα παραπάνω, στο πλαίσιο της συναλλακτικής πίστης κατά το άρθρο 288 Α.Κ., συντρέχει περίπτωση αναπροσαρμογής του καταβαλλόμενου κατά το χρόνο άσκησης της αγωγής από την ενάγουσα μισθώματος για το επίδικο μίσθιο των 9.360 ευρώ πλέον χαρτοσήμου ποσοστού 3,6%, το οποίο υπερβαίνει εκείνο που με βάση τις προαναφερόμενες συνθήκες ανταποκρίνεται στη μισθωτική αξία του επίδικου μισθίου, στο ποσό των επτά χιλιάδων πεντακοσίων (7.500) ευρώ πλέον του τέλους χαρτοσήμου ποσοστού 3,6%, για το χρονικό διάστημα από την επίδοση της αγωγής και εφεξής, το οποίο, κατά τη κρίση του Δικαστηρίου άγει στην εξίσωση των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά τη διαταραχθείσα καλή πίστη...".

Με τις παραδοχές αυτές το Εφετείο δέχθηκε την έφεση της ενάγουσας και ήδη αναιρεσίβλητης, εξαφάνισε την εκκαλουμένη 2237/2015 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, με την οποία η αγωγή κατά την κύρια και επικουρική βάση της (από το άρθρο 388 και 288 του Α.Κ.), αντίστοιχα, είχε απορριφθεί ως αόριστη, δέχθηκε εν μέρει την αγωγή κατά την επικουρική βάση της και αναπροσάρμοσε το μηνιαίο μίσθωμα του επιδίκου μισθίου ακινήτου από το ποσό των 9.360 ευρώ στο στο ποσό 7.500 ευρώ.

Έτσι που έκρινε το Εφετείο ορθά ερμήνευσε και εφάρμοσε την ως άνω ουσιαστικού δικαίου διάταξη του άρθρου 288 του Α.Κ., καθόσον τα ανελέγκτως πιο πάνω δεκτά γενόμενα ως αποδειχθέντα πραγματικά περιστατικά, πληρούν τις προϋποθέσεις για την εφαρμογή στην προκειμένη περίπτωση της εν λόγω διατάξεως (του άρθρου 288 του Α.Κ.).

Ειδικότερα, στην προσβαλλομένη απόφαση αναφέρεται το ύψος του συμφωνημένου και καταβαλλομένου μηνιαίου μισθώματος, για το μίσθιο ακίνητο, που ανερχόταν στο ποσό των 9.360 ευρώ, εκτίθενται τα διάφορα συγκριτικά στοιχεία που ελήφθησαν υπόψη και διαλαμβάνεται ότι η πραγματική μισθωτική αξία του επιδίκου μισθίου κατά τον χρόνο ασκήσεως της αγωγής, η οποία μπορεί να επιτευχθεί σύμφωνα με τις αρχές της καλής πίστεως και των συναλλακτικών ηθών, δεν υπερβαίνει το ποσό των 7.500 ευρώ μηνιαίως.

Περαιτέρω το Εφετείο δέχεται: α) την εξαιτίας της, μόνιμης πλέον, δυσμενούς γενικά επικρατούσας οικονομικής καταστάσεως προοδευτική μείωση των μισθωτικών αξιών των επαγγελματικών χώρων, την οποία εντοπίζει και στους επαγγελματικούς χώρους άσκησης επιχείρησης λιανικής πώλησης υγρών καυσίμων, β) ότι η, από την κατάρτιση της ένδικης μίσθωσης την 6-5-2011 μέχρι την άσκηση της ένδικης αγωγής το έτος 2014, διαρκώς εξελισσόμενη οικονομική κρίση, έπληξε κυρίως τον κλάδο των υγρών καυσίμων λόγω της μεγάλης αύξησης της μέσης τιμής πωλήσεως βενζίνης και πετρελαίου, η οποία περιόρισε σε μεγάλο βαθμό τον κύκλο εργασιών, επιφέροντας τη μείωση του μικτού περιθωρίου κέρδους εταιριών και πρατηριούχων με άμεσο επακόλουθο τη σημαντική μείωση του αριθμού των πρατηρίων καυσίμων και συνακόλουθα την πτώση των τιμών μίσθωσης αυτών, γ) ότι η πτώση των πωλήσεων στα υγρά καύσιμα, διάφορα πετρελαιοειδή προϊόντα και το υγραέριο από την ασκούμενη στο μίσθιο επιχείρηση, μετά από διακυμάνσεις, ακολούθησαν καθοδική πορεία, η οποία μέχρι το έτος 2014 που ασκήθηκε η αγωγή, έλαβε μόνιμο χαρακτήρα στο ποσοστό 23%, χωρίς καμία προοπτική επαναφοράς στα επίπεδα του χρόνου κατάρτισης της μίσθωσης ή μείωσης του ως άνω ποσοστού και δ) ότι η μείωση του μηνιαίου μισθώματος στο επίπεδο των 7.500 ευρώ είναι αναγκαία, προκειμένου να αρθεί, στην συγκεκριμένη περίπτωση, η δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και να αποκατασταθεί η διαταραχθείσα καλή πίστη.

Οι αιτιάσεις, ότι η, κατά τις παραδοχές της προσβαλλόμενης απόφασης, "αύξηση των πωλήσεων της αναιρεσίβλητης στα υγρά καύσιμα το 2013 σε σχέση με το 2012 σε ποσοστό 25%", δεν συνιστά ουσιώδη μεταβολή, ότι η καταβολή του συμφωνημένου μετά από αναπροσαρμογή την 29-08-2013 μισθώματος ποσού 9.360 ευρώ μέχρι την άσκηση της αγωγής (06-06-2014), δεν κατέστη ιδιαίτερα επαχθής για την αναιρεσίβλητη, ώστε να επιβάλλεται η με βάση την αρχή της καλής πίστεως, μείωσή του και τέλος, ότι οι αυξομειώσεις των πωλήσεων, ήτοι η κατά 17% πτώση πωλήσεων υγρών καυσίμων το έτος 2012 σε σχέση με το 2011 και η σημειωθείσα το έτος 2013 αύξηση των πωλήσεων στα ίδια προϊόντα κατά ποσοστό 25% σε σχέση με το 2012, συνιστούν διακύμανση και όχι μείωση που δικαιολογεί την αναπροσαρμογή, είναι αλυσιτελείς διότι πρόκειται για διηγηματικώς, κατά πλεονασμό, αναφερόμενα πραγματικά περιστατικά, τα οποία, δεν ασκούν ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης, αφού δεν αναφέρονται στην πτώση των πωλήσεων κατά το κρίσιμο για την εφαρμογή της διάταξης του άρθρου 288 ΑΚ, από την κατάρτιση της μίσθωσης μέχρι την άσκηση της αγωγής, χρονικό διάστημα, και με την έννοια αυτή δεν διαφοροποιούν το διατακτικό της προσβαλλομένης αποφάσεως Επομένως οι πρώτος, δευτερος και τρίτος αναιρετικοί λόγοι, με τους οποίους υπό την επίκληση των παραπάνω αιτιάσεων αντιστοίχως, αποδίδεται στην προσβαλλομένη ευθέως η από τον αριθμό 1 του άρθρου 559 ΚΠολΔ πλημμέλεια της ευθείας παραβίασης της ως άνω εφαρμοσθείσας διάταξης είναι απαράδεκτοι και πρέπει απορριφθούν.

Ο λόγος αναιρέσεως από τον αριθμό 14 του άρθρου 559 του ΚΠολΔ. ιδρύεται, αν το δικαστήριο παρά το νόμο κήρυξε ή δεν κήρυξε ακυρότητα, έκπτωση από δικαίωμα ή απαράδεκτο. Η ποιοτική δε αοριστία, δηλαδή η επίκληση των στοιχείων του νόμου, χωρίς αναφορά περιστατικών και η ποσοτική αοριστία, δηλαδή η μη αναφορά όλων των στοιχείων που απαιτούνται κατά νόμο για την θεμελίωση του αιτήματος της αγωγής, ελέγχονται από τους αριθμούς 8 και 14, αντιστοίχως, του άρθρου 559 του Κ.Πολ.Δικ. (Ολ.ΑΠ 15/2000), αν το δικαστήριο έκρινε ορισμένη την αγωγή λαμβάνοντας υπόψη γεγονότα που δεν αναφέρονται σ` αυτήν ή αντιθέτως έκρινε αόριστη την αγωγή μη λαμβάνοντας υπόψη τέτοια γεγονότα (ΑΠ 536/2011, ΑΠ 2049/2009).

Εξ άλλου, για τη νομιμότητα και το ορισμένο της αγωγής αναπροσαρμογής μισθώματος ακινήτου, στηριζομένης στην διάταξη του άρθρου 288 του Α.Κ. πρέπει, σύμφωνα με την διάταξη του άρθρου 216 του ΚΠολΔ., να αναφέρονται σ' αυτήν τα εξής: 1) έγκυρη σύμβαση εμπορικής μισθώσεως, 2) μόνιμη μεταβολή των συνθηκών κατά το διάστημα από την σύναψη της μισθώσεως ή από τον χρόνο της τυχόν προγενέστερης συμβατικής ή νόμιμης αναπροσαρμογής μέχρι τον χρόνο της πρώτης, ενώπιον του πρωτοβαθμίου δικαστηρίου, συζητήσεως της αγωγής, ανεξάρτητα από το υπαίτιο, το έκτακτο και απρόβλεπτο των λόγων που προξένησαν την εν λόγω μεταβολή, 3) ουσιώδης απόκλιση (αύξηση ή μείωση) κατά τον χρόνο ασκήσεως της αγωγής ανάμεσα στο από την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη επιβαλλόμενο αφενός και στο αρχικά συνομολογημένο ή το μετά την αναπροσαρμογή καταβαλλόμενο μίσθωμα αφετέρου, σε τρόπο ώστε η διατήρηση τούτου να επιφέρει ζημία στον ενάγοντα, η οποία υπερβαίνει τον αναλαμβανόμενο με τον αρχικό ή μετά την αναπροσαρμογή ορισμό του μισθώματος κίνδυνο.

Επομένως, για τη νομιμότητα και το ορισμένο της σχετικής αγωγής πρέπει να ιστορούνται, εκτός από το καταβαλλόμενο μίσθωμα και τα περιστατικά από τα οποία συνάγεται το συγκεκριμένο ύψος του μισθώματος, που θα ανταποκρινόταν στη συναλλακτική καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη. Τούτο, συνήθως, συμβαδίζει με τη μισθωτική αξία των όμορων ή και παράπλευρων με το μίσθιο ακινήτων, 4) αιτιώδη σύνδεσμο (συνάφεια) μεταξύ της μεταβολής συνθηκών και της ουσιώδους αποκλίσεως του μισθώματος και 5) ορισμένο αίτημα (ΑΠ 320/2016, ΑΠ 423/2008, ΑΠ 2045/2006).

Στην προκειμένη περίπτωση, όπως προκύπτει από την ένδικη από 06-06-2014 με αριθμό κατάθεσης 63441/1213/2014 αγωγή, το δικόγραφο της οποίας, ως διαδικαστικό έγγραφο, εκτιμάται από τον Άρειο Πάγο (άρθρο 561 παρ. 2 του ΚΠολΔ), εκτέθηκαν για την νομική στήριξή της στη διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ, μεταξύ άλλων τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά:

Δυνάμει του από 06-05-2011 ιδιωτικού συμφωνητικού καταρτίστηκε μεταξύ των διαδίκων, επαγγελματική μίσθωση του, αποτελούμενου από δύο όμορα ακίνητα με τα επ' αυτών κτίσματα ενιαίου μισθίου, ιδιοκτησίας των εναγομένων εκμισθωτών που βρίσκεται στη ... και επί της ... συνολικής επιφανείας 850 τ.μ. προκειμένου να χρησιμοποιηθεί από την ενάγουσα μισθώτρια ως κατάστημα πώλησης υγρών και αερίων καυσίμων, πώλησης και διανομής πετρελαίου θέρμανσης κατ' οίκον, παροχής υπηρεσιών προς την διαχείριση πολυκατοικιών (έκδοση κοινοχρήστων, απεντομώσεις, συντήρηση καυστήρα κλπ), πλυντήριο και λιπαντήριο πάσης φύσεως οχημάτων, εμπορίας ειδών ανταλλακτικών - αξεσουάρ αυτοκινήτων, επετράπη δε και η λειτουργία μίνι-μάρκετ, καθώς και κάθε είδους συνήθη για τα πρατήρια δραστηριότητα, η οποία συνηθίζεται να λαμβάνει χώρα σε πρατήρια καυσίμων.

Η διάρκεια της μίσθωσης συμφωνήθηκε 12ετής, αρχομένη από τις 29-08-2011 (οπότε εξεδόθη η άδεια λειτουργίας του πρατηρίου υγρών καυσίμων στο όνομα της αναιρεσίβλητης) και λήγουσα στις 28-08-2023. Το μηνιαίο μίσθωμα ορίστηκε σε 9.000 ευρώ, προσαυξημένο κατά το τέλος χαρτοσήμου 3,6%, ήτοι συνολικά 9.696,96 ευρώ. Ακόμη συμφωνήθηκε για τα επόμενα, μετά την πάροδο του δεύτερου μισθωτικού έτους, χρόνια, ότι το μηνιαίο μίσθωμα θα αναπροσαρμόζεται, για κάθε μισθωτικό έτος, σε ποσοστό ίσο με τον εκάστοτε ετήσιο πληθωρισμό συν 2 ποσοστιαίες μονάδες, σε καμία δε περίπτωση το ποσοστό της αναπροσαρμογής δε θα δύναται να είναι μικρότερο από 4 και μεγαλύτερο από 7 ποσοστιαίες μονάδες.

Ότι μετά την κατάρτιση της σύμβασης, συνεπεία της οικονομικής κρίσης στην Ελλάδα με τη σύναψη τριών πακέτων οικονομικών μέτρων εντός του έτους 2010 και ψήφιση μνημονίων εντός των ετών 2011 και 2012 ελήφθησαν δυσμενή και επώδυνα οικονομικά μέτρα από τα οποία επλήγη και ο κλάδος των υγρών καυσίμων με ραγδαία πτώση του τζίρου τους.

Η αύξηση της τιμής τους επέφερε εμφανή περιορισμό της κατανάλωσης με συνέπεια την πτώση των πωλήσεων και κατ' επέκταση μείωση του κύκλου εργασιών, η οποία ειδικώς για τη στεγαζόμενη στο μίσθιο επιχείρηση της ενάγουσας κατά το χρόνο άσκησης της αγωγής έφθασε στο ποσοστό 20% στα υγρα καύσιμα σε σύγκριση με τις αντίστοιχες πωλήσεις του πρώτου τετραμήνου από την έναρξη της μίσθωσης.

Ότι περαιτέρω η μεταβολή αυτή των οικονομικών συνθηκών της Ελλάδας με τις επιδεινούμενες ως άνω συνέπειές της επέφερε γενική πτώση των μισθωτικών αξιών και ειδικότερα μείωση του μισθώματος κατά 50% σε σχέση με το αρχικά συμφωνημένο των αναφερομένων στο δικόγραφο της αγωγής κατά θέση, εμβαδόν και ύψος μισθώματος ευρισκομένων στην ίδια, αλλά και σε όμορες περιοχές αντίστοιχων με το επίδικο καταστημάτων στα οποία στεγάζονται όμοιες ή άλλες επιχειρήσεις πωλήσεως καταναλωτικών αγαθών.

Επικαλούμενη συνεπώς ουσιώδη απόκλιση (μείωση) κατά τον χρόνο ασκήσεως της αγωγής ανάμεσα στο από την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη επιβαλλόμενο αφενός και στο αρχικά συνομολογημένο ή το μετά την αναπροσαρμογή καταβαλλόμενο μίσθωμα αφετέρου, σε τρόπο ώστε η διατήρηση τούτου να επιφέρει σ' αυτήν ζημία, η οποία υπερβαίνει τον αναλαμβανόμενο με τον αρχικό ή μετά την αναπροσαρμογή ορισμό του μισθώματος κίνδυνο, και τη σύνδεση της ως άνω από την απόκλιση αυτή ζημίας της με την ως άνω απρόοπτη μεταβολή συνθηκών που είναι πλέον μόνιμη ζήτησε τη μείωση του καταβαλλόμενου μισθώματος από 9.360 ευρώ, (κατά το χρόνο άσκησης της αγωγής), σε 5.500 ευρώ, ως και τη μείωση της συμφωνηθείσας αναπροσαρμογής του μισθώματος σε μία (1) ποσοστιαία μονάδα.

Αυτό το περιεχόμενο και αίτημα έχουσα η ένδικη αγωγή περιλαμβάνει, σύμφωνα με τα εκτιθέμενα στην προηγηθείσα μείζονα σκέψη, όλα τα κατά νόμο παραπάνω αναφερόμενα στοιχεία για τη νομική θεμελίωση του ασκούμενου δι' αυτής δικαιώματος και δη της αξιώσεως αναπροσαρμογής του μισθώματος, σύμφωνα με την διάταξη του άρθρου 288 του Α.Κ., με λεπτομερή αναφορά συγκεκριμένων αριθμητικών στοιχείων και ποσοστιαίων μεγεθών για την κατ' έτος πτώση των πωλήσεων ενδεικτικά της μείωσης όλη την παραπάνω χρονική περίοδο του κύκλου εργασιών της στεγαζόμενης στο επίδικο μίσθιο επιχείρησης, ενώ δεν ήταν αναγκαία η παράθεση σ' αυτήν (αγωγή) διακριτώς του ποσοστού πτώσης των πωλήσεων για κάθε επί μέρους δραστηριότητα που ασκείται στο μίσθιο, ούτε και τα πραγματοποιούμενα μεικτά κέρδη από τις πωλήσεις ή οι κατ' έτος συνολικά πραγματοποιούμενες εισπράξεις (τζίρος), αλλά ούτε και η μεγάλη ή μικρή προσφορά καταστημάτων στην περιοχή, διότι τα παραπάνω συνιστούν ζητήματα, που θα προκύψουν από τις αποδείξεις και όχι στοιχεία για το ορισμένο της ως άνω αγωγικής βάσης (ΑΠ 53/2019, ΑΠ 155/2018), σύμφωνα και με όσα στην προηγηθείσα νομική σκέψη αναφέρθηκαν.

Με το ν' αποφανθεί δε το Εφετείο ότι η αγωγή ήταν νομικά ορισμένη και νομικά βάσιμη κατά τη βάση της που ερείδεται στο άρθρ. 288 ΑΚ χωρίς ν' αξιώσει, κατά τη νομική εκτίμηση του δικογράφου της σε συνδυασμό με το αγωγικό αίτημα, την αναφορά σ' αυτήν και των παραπάνω στοιχείων απορρίπτοντας και τον σχετικό ισχυρισμό των εφεσιβλήτων - εναγομένων εκμισθωτών και ήδη αναιρεσειόντων, εκ των οποίων στη θέση του δεύτερου και πέμπτης αρχικών εναγομένων και τότε εφεσιβλήτων έχουν υπεισέλθει οι τέταρτη και πρώτος των αναιρεσειόντων αντίστοιχα, τον οποίο είχαν προτείνει παραδεκτώς ενώπιον του πρωτοβαθμίου Δικαστηρίου και επανέφεραν, ενώπιον του Εφετείου, κατά την συζήτηση της εφέσεως, με τις προτάσεις τους, δεν υπέπεσε στην πλημμέλεια από τον αριθμό 14 του άρθρου 559 του ΚΠολΔ, εφόσον δεν αρκέστηκε σε λιγότερα στοιχεία από εκείνα που είναι αναγκαία για την στήριξη του αγωγικού αιτήματος.

Επομένως, δεν παρέλειψε το Εφετείο, παρά το νόμο, να απορρίψει ως απαράδεκτη την ένδικη αγωγή, όπως όφειλε, κατά τους αναιρεσείοντες και συνακολούθως ο τέταρτος λόγος αναιρέσεως, με τον οποίο αποδίδεται στην προσβαλλομένη απόφαση η από τον αριθμό 14 του άρθρου 559 ΚΠολΔ πλημμέλεια κρίνεται αβάσιμος και πρέπει ν' απορριφθεί.

Κατόπιν αυτών πρέπει ν' απορριφθεί η αίτηση αναίρεσης, να καταδικασθούν οι αναιρεσείοντες στη δικαστική δαπάνη της αναιρεσίβλητης (άρθρα 176, 183 ΚΠολΔ), που κατέθεσε και προτάσεις και να διαταχθεί η εισαγωγή του παραβόλου στο Δημόσιο Ταμείο (άρθρο 495 παρ. 4 εδ. ε' ΚΠολΔ).

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Απορρίπτει την από 13.3.2018 και με ειδ. αριθ. καταθ. 218/ 2018 αίτηση για αναίρεση της 5656/2017 απόφασης του Μονομελούς Εφετείου Αθηνών.

Καταδικάζει τους αναιρεσείοντες στην δικαστική δαπάνη της αναιρεσίβλητης από χίλια οκτακόσια (1.800) ευρώ. Και

Διατάσσει την εισαγωγή του παραβόλου στο Δημόσιο Ταμείο.

ΚΡΙΘΗΚΕ και αποφασίσθηκε στην Αθήνα στις 17 Ιουνίου 2019.

ΔΗΜΟΣΙΕΥΘΗΚΕ στην Αθήνα σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του στις 17 Σεπτεμβρίου 2019.

Η ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ

Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ