Supreme Court allows appeal against rent adjustment ruling, remanding case due to insufficient evidence on market value changes.

Απόφαση 1126 / 2025 (Δ, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)Αριθμός 1126/2025

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Δ' Πολιτικό Τμήμα

Συγκροτήθηκε από τους Δικαστές: Αλεξάνδρα Αποστολάκη, Αντιπρόεδρο του Αρείου Πάγου, Σωκράτη Πλαστήρα, Σταύρο Μάλαινο, Αντιγόνη Τζελέπη και Ερασμία Λιούλη, Αρεοπαγίτες.

Συνήλθε σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 10 Ιανουαρίου 2025, με την παρουσία και του Γραμματέα Α. Λ., για να δικάσει μεταξύ:

Της αναιρεσείουσας: Εταιρίας περιορισμένης ευθύνης με την επωνυμία "Κ. Π. - Α. Κ. ΚΑΙ ΣΙΑ ΕΤΑΙΡΙΑ ΠΕΡΙΟΡΙΣΜΕΝΗΣ ΕΥΘΥΝΗΣ", που εδρεύει στη Θεσσαλονίκη και εκπροσωπείται νόμιμα, η οποία εκπροσωπήθηκε από την πληρεξούσια δικηγόρο τους Σουλτάνα Ναλμπάντη με δήλωση του άρθρου 242 παρ. 2 ΚΠολΔ, που δεν κατέθεσε προτάσεις.

Των αναιρεσιβλήτων: 1) Αστικής μη κερδοσκοπικής εταιρίας με την επωνυμία "ΕΤΑΙΡΙΑ ΨΥΧΙΚΗΣ ΥΓΕΙΑΣ ΚΑΙ ΚΟΙΝΩΝΙΚΗΣ ΑΠΟΚΑΤΑΣΤΑΣΗΣ ΑΣΘΕΝΩΝ" και δ.τ. "ΕΨΥΚΑ", που εδρεύει στη Θεσσαλονίκη και εκπροσωπείται νόμιμα και 2) ανώνυμης εταιρίας με την επωνυμία "ΕΘΝΙΚΗ ΛΗΖΙΝΓΚ ΑΝΩΝΥΜΟΣ ΕΤΑΙΡΙΑ ΧΡΗΜΑΤΟΔΟΤΙΚΩΝ ΜΙΣΘΩΣΕΩΝ", που εδρεύει στην Αθήνα και εκπροσωπείται νόμιμα, εκ των οποίων η 1η εκπροσωπήθηκε από την πληρεξούσια δικηγόρο της Βασιλική Κωσταβάρα με δήλωση του άρθρου 242 παρ. 2 ΚΠολΔ, ενώ η 2η εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο της Αθανάσιο Πάντο.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 6-10-2014 αγωγή της 1ης των ήδη αναιρεσιβλήτων, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Δράμας και επί της οποίας εκδόθηκε η 11/2015 απόφαση του ίδιου Δικαστηρίου, που ανέβαλε την έκδοση οριστικής απόφασης. Η υπόθεση επανήλθε για συζήτηση με την από 16-12-2015 κλήση της ενάγουσας και συνεκδικάστηκε με την από 31-5-2016 πρόσθετη παρέμβαση της 2ης των ήδη αναιρεσιβλήτων, καθώς και με την από 16-12-2015 ανακοίνωση δίκης της 1ης των ήδη αναιρεσιβλήτων. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 98/2017 οριστική του Μονομελούς Πρωτοδικείου Δράμας και 194/2019 του Μονομελούς Εφετείου Θράκης. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητεί η αναιρεσείουσα με την από 2-8-2021 αίτησή της.

Κατά τη συζήτηση της υπόθεσης αυτής, με Εισηγητή τον Αρεοπαγίτη Σταύρο Μάλαινο, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν όπως σημειώνεται πιο πάνω. Ο πληρεξούσιος της 2ης αναιρεσίβλητης ζήτησε την παραδοχή της αίτησης αναίρεσης και την καταδίκη της 1ης αναιρεσίβλητης στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Κατά τις διατάξεις του άρθρου 495 παρ. 1 και 2 του Κ.Πολ.Δ., τα ένδικα μέσα, μεταξύ των οποίων και εκείνο της αιτήσεως αναιρέσεως, ασκούνται με δικόγραφο που κατατίθεται στην γραμματεία του δικαστηρίου, το οποίο έχει εκδώσει την προσβαλλόμενη απόφαση. Για την κατάθεση συντάσσεται έκθεση, κατά δε το άρθρο 564 παρ. 3 του Κ.Πολ.Δ., όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 1 άρθρο τρίτο του Ν. 4335/2015, "Αν η απόφαση δεν επιδόθηκε, η προθεσμία της αναιρέσεως είναι δύο (2) έτη και αρχίζει από τη δημοσίευση της αποφάσεως που περατώνει τη δίκη".

Με την ως άνω διάταξη καθιερώνεται η διετής καταχρηστική προθεσμία για την άσκηση της αναιρέσεως. Περαιτέρω, στην παράγραφο 1 του άρθρου 74 του Ν. 4690/2020 ορίζεται ότι: "1. Το χρονικό διάστημα της επιβολής του μέτρου της προσωρινής αναστολής της λειτουργίας των δικαστηρίων και των εισαγγελιών της Χώρας (13.3.2020 - 31.5.2020) δεν υπολογίζεται στις νόμιμες και δικαστικές προθεσμίες για τη διενέργεια διαδικαστικών και εξώδικων πράξεων, καθώς και άλλων ενεργειών ενώπιον των δικαστηρίων, συμβολαιογράφων ως υπαλλήλων του πλειστηριασμού, υποθηκοφυλακείων, κτηματολογικών γραφείων και άλλων τρίτων προσώπων.

Μετά τη λήξη της παραπάνω αναστολής οι προθεσμίες αυτές τρέχουν για όσο χρονικό διάστημα υπολείπεται για να συμπληρωθεί η αντίστοιχη προβλεπόμενη από τον νόμο προθεσμία. Ειδικότερα, οι προθεσμίες της παρ. 2 του άρθρου 215, των παρ. 1 και 2 του 237 και του άρθρου 238 του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας (ΚΠολΔ), καθώς και οι προθεσμίες ασκήσεως ανακοπών, με εξαίρεση τις προθεσμίες του άρθρου 934 ΚΠολΔ, ένδικων μέσων και πρόσθετων λόγων δεν συμπληρώνονται, αν δεν παρέλθουν επιπλέον τριάντα (30) ημέρες από την προβλεπόμενη λήξη τους", ενώ στην παράγραφο 1 του άρθρου 83 του Ν. 4790/2021 ορίζεται ότι "Το χρονικό διάστημα από τις 7.11.2020 έως και την ημερομηνία λήξης της επιβολής του μέτρου της προσωρινής αναστολής της λειτουργίας των δικαστηρίων και των εισαγγελιών της χώρας, δυνάμει της κοινής υπουργικής αποφάσεως του άρθρου 11 της από 11.3.2020 Πράξης Νομοθετικού Περιεχομένου (Α` 55), η οποία κυρώθηκε με το άρθρο 2 του ν. 4682/2020 (Α 76), δεν υπολογίζεται στις νόμιμες και δικαστικές προθεσμίες για τη διενέργεια διαδικαστικών και εξώδικων πράξεων, καθώς και άλλων ενεργειών ενώπιον των δικαστηρίων, συμβολαιογράφων ως υπαλλήλων του πλειστηριασμού, υποθηκοφυλακείων, κτηματολογικών γραφείων και άλλων τρίτων προσώπων, καθώς και στις προθεσμίες παραγραφής των συναφών αξιώσεων.

Μετά τη λήξη του χρονικού διαστήματος του πρώτου εδαφίου, οι προθεσμίες αυτές τρέχουν για όσο χρονικό διάστημα υπολείπεται για να συμπληρωθεί η αντίστοιχη προβλεπόμενη από τον νόμο προθεσμία. Οι προθεσμίες που ανεστάλησαν κατά τα προηγούμενα εδάφια, δεν συμπληρώνονται, εάν δεν παρέλθουν επιπλέον δέκα (10) ημέρες από την προβλεπόμενη λήξη τους".

Τέλος, κατά μεν την ερμηνευτική διάταξη του άρθρου 25 του Ν. 4792/2021 "Κατά την αληθή έννοια του άρθρου 83 του ν. 4790/2021 (Α 48), ως ημερομηνία λήξης της επιβολής του μέτρου της προσωρινής αναστολής της λειτουργίας των πολιτικών δικαστηρίων της χώρας για τον υπολογισμό των νόμιμων και δικαστικών προθεσμιών, λογίζεται η ημερομηνία άρσης της αναστολής των προθεσμιών, η οποία επήλθε με τη λήξη ισχύος της υπό στοιχεία Δ1α/Γ.Π.οικ.18877/26.3.2021 κοινής αποφάσεως των Υπουργών Οικονομικών, Ανάπτυξης και Επενδύσεων, Προστασίας του Πολίτη, Εθνικής Άμυνας, Παιδείας και Θρησκευμάτων, Εργασίας και Κοινωνικών Υποθέσεων, Υγείας, Περιβάλλοντος και Ενέργειας, Πολιτισμού και Αθλητισμού, Δικαιοσύνης, Εσωτερικών, Μετανάστευσης και Ασύλου, Ψηφιακής Διακυβέρνησης, Υποδομών και Μεταφορών, Ναυτιλίας και Νησιωτικής Πολιτικής, Αγροτικής Ανάπτυξης και Τροφίμων και του Υφυπουργού στον Πρωθυπουργό "Έκτακτα μέτρα προστασίας της δημόσιας υγείας από τον κίνδυνο περαιτέρω διασποράς του κορονοϊού COVID-19 στο σύνολο της Επικράτειας για το διάστημα από τη Δευτέρα 29 Μαρτίου 2021 και ώρα 6:00 έως και τη Δευτέρα, 5 Απριλίου 2021 και ώρα 6:00" (Β' 1194)", ήτοι η 6.4.2021", κατά δε την μεταγενέστερη, επίσης ερμηνευτική, διάταξη του άρθρου 49 του Ν. 4963/2022, "1.

Κατά την αληθή έννοια του πρώτου εδαφίου της παρ. 1 του άρθρου 74 του ν. 4690/2020 (Α' 104) και του πρώτου εδάφιου της περ. α' της παρ. 1 του άρθρου 83 του ν. 4790/2021 (Α' 48) ως προθεσμίες ασκήσεως ενδίκων βοηθημάτων και μέσων που ανεστάλησαν κατά το διάστημα από 13.3.2020 ως 31.5.2020 και από 7.11.2020 έως 5.4.2021, νοούνται και οι προθεσμίες της παρ. 2 του άρθρου 518, της παρ. 5 του άρθρου 545 και της παρ. 3 του άρθρου 564 του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας [π.δ. 503/1985, (Α' 182), ΚΠολΔ]. 2.

Κατά την αληθή έννοια του τρίτου εδαφίου της παρ. 1 του άρθρου 74 του ν. 4690/2020 και του τρίτου εδαφίου της περ. α' της παρ. 1 του άρθρου 83 του ν. 4790/2021 ως προθεσμίες ασκήσεως ενδίκων μέσων των οποίων παρατείνεται η λήξη νοούνται και οι προθεσμίες της παρ. 2 του άρθρου 518, της παρ. 5 του άρθρου 545 και της παρ. 3 του άρθρου 564 ΚΠολΔ".

Είναι σαφές, επομένως, ότι οι παραπάνω διατάξεις εφαρμόζονται και στην καταχρηστική προθεσμία της ασκήσεως των ενδίκων μέσων και άρα και της αναιρέσεως και, επομένως, το χρονικό διάστημα της επιβολής του μέτρου της προσωρινής αναστολής της λειτουργίας των Δικαστηρίων και των Εισαγγελιών της Χώρας δεν υπολογίζεται στην καταχρηστική προθεσμία ασκήσεως της αναιρέσεως (Α.Π. 932/2025, Α.Π. 607/2025, Α.Π. 1427/2024, Α.Π. 1331/2024, Α.Π. 1229/2024).

Στην προκειμένη περίπτωση, με την από 2-8-2021 (με αριθμό εκθέσεως καταθέσεως 5/8-2-2022) αίτηση αναιρέσεως προσβάλλεται η υπ' αριθμ. 194/2019 τελεσίδικη απόφαση του Μονομελούς Εφετείου Θράκης, η οποία εκδόθηκε, κατ' αντιμωλίαν των διαδίκων, κατά την ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών (άρθρο 614 περ. 1 του Κ.Πολ.Δ.).

Η ένδικη αίτηση ασκήθηκε νομοτύπως, με την κατάθεσή της, στις 8-2-2022, στην Γραμματεία του Εφετείου Θράκης και εμπροθέσμως, εντός της διετούς καταχρηστικής προθεσμίας του άρθρου 564 παρ. 3 του Κ.Πολ.Δ., όπως ισχύει μετά την αντικατάστασή του από το άρθρο τρίτο του άρθρου 1 του Ν. 4335/2015, δεδομένου ότι από την επομένη της δημοσιεύσεως της προσβαλλομένης αποφάσεως, στις 18-6-2019, άρχισε να τρέχει η ως άνω διετής καταχρηστική προθεσμία, η οποία, χωρίς την προσωρινή αναστολή της λειτουργίας των Δικαστηρίων της Χώρας, θα έληγε στις 19-6-2021, λόγω, όμως, της ως άνω αναστολής και του εξ αυτής μη υπολογισμού των χρονικών διαστημάτων από 13-3-2020 έως 31-5-2020 (2 μήνες και 18 ημέρες) και από 7-11-2020 έως 6-4-2021 (5 μήνες) και, συνολικώς, χρονικού διαστήματος 7 μηνών και 18 ημερών, καθώς και επιπλέον 30 ημερών και 10 ημερών (άρθρα 74 παρ. 1, εδάφ.

α' του Ν. 4690/2020 και 83 παρ. 1, εδάφ. α' του Ν. 4790/2021), αυτή δεν είχε συμπληρωθεί κατά την άσκηση της ένδικης αιτήσεως αναιρέσεως (άρθρα 552, 553, 556, 558, 564 και 566 παρ. 1 του Κ.Πολ.Δ.). Είναι, συνεπώς, παραδεκτή (άρθρ. 577 παρ. 1 του Κ.Πολ.Δ.) και πρέπει να ερευνηθεί ως προς το παραδεκτό και το βάσιμο των λόγων της (άρθρο 577 παρ. 3 του Κ.Πολ.Δ.).

Από την παραδεκτή επισκόπηση (άρθρ. 561 παρ. 2 του Κ.Πολ.Δ.) των διαδικαστικών εγγράφων προκύπτει ότι η προσβαλλόμενη, υπ' αριθμ. 194/2019, τελεσίδικη απόφαση του Μονομελούς Εφετείου Θράκης είναι αποτέλεσμα της ακόλουθης διαδικαστικής διαδρομής: Η ενάγουσα και ήδη αναιρεσίβλητη άσκησε κατά της εναγομένης και ήδη αναιρεσείουσας, ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου Δράμας, την από 6-10-2014 (με αριθμό εκθέσεως καταθέσεως 1365 μισ 13/6-10-2014) αγωγή της, με την οποία ισχυρίσθηκε ότι με τα από 19-3-2003 και 2-5-2003 ιδιωτικά συμφωνητικά μισθώσεως, όπως διαμορφώθηκαν με τις τροποποιήσεις που ακολούθησαν, μίσθωσε από την τελευταία τα περιγραφόμενα στο δικόγραφο δύο ακίνητα, που βρίσκονται στον Δήμο Προσοτσάνης του Νομού Δράμας, για να χρησιμοποιηθούν από την μισθώτρια για την εγκατάσταση και την λειτουργία εντός αυτών του Α και Β Οικοτροφείου προσώπων με βαριά νοητική υστέρηση και ψυχογηριατρικών ασθενών Ν.

Δράμας αντιστοίχως. Ότι το μίσθωμα, για το πρώτο ακίνητο, συμφωνήθηκε στο ποσό των 5.100 ευρώ, πλέον του τέλους χαρτοσήμου, καταβαλλόμενο εντός των πρώτων πέντε ημερών κάθε μήνα. Ότι η διάρκεια της μισθώσεως συμφωνήθηκε από τις 1-4-2003 έως τις 31-3-2012, με δυνατότητα έγγραφης παρατάσεως κατά ένα έτος, ένα μήνα πριν από την λήξη της συμβατικής διάρκειας της μισθωτικής σχέσεως, ενώ η παράδοση του μισθίου συμφωνήθηκε ότι συντελείται στις 30-6-2003.

Ότι το μίσθωμα, για το δεύτερο ακίνητο, συμφωνήθηκε στο ποσό των 5.150 ευρώ, πλέον του τέλους χαρτοσήμου, καταβαλλόμενο εντός των πρώτων πέντε ημερών κάθε μήνα. Ότι η διάρκεια της μισθώσεως συμφωνήθηκε από τις 1-7-2003 έως τις 30-6-2012. Ότι με τα από 5-4-2006 δύο ιδιωτικά συμφωνητικά τα ανωτέρω συμβαλλόμενα μέρη συμφώνησαν, αντιστοίχως για κάθε μίσθωση, ότι επιτρέπεται στην εναγομένη να μεταβιβάσει το μίσθιο στην εταιρεία χρηματοδοτικής μισθώσεως, με την επωνυμία "ΕΘΝΙΚΗ ΛΗΖΙΝΓΚ ΑΝΩΝΥΜΟΣ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΧΡΗΜΑΤΟΔΟΤΙΚΩΝ ΜΙΣΘΩΣΕΩΝ" και ότι σε αυτήν την περίπτωση η μισθωτική σχέση θα εξακολουθήσει υφιστάμενη μεταξύ των μερών της, ενώ η μίσθωση θα έχει τον χαρακτήρα υπομισθώσεως, από το χρονικό σημείο που θα συμφωνηθεί η σύμβαση χρηματοδοτικής μισθώσεως μεταξύ της εναγομένης και της ως άνω εταιρείας.

Ότι στις 12-4-2006, μεταξύ της εναγομένης και της εταιρείας με την επωνυμία "ΕΘΝΙΚΗ ΛΗΖΙΝΓΚ ΑΝΩΝΥΜΟΣ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΧΡΗΜΑΤΟΔΟΤΙΚΩΝ ΜΙΣΘΩΣΕΩΝ", συμφωνήθηκαν οι όροι της συμβάσεως αντίστροφης χρηματοδοτικής μισθώσεως αναφορικώς με τα παραπάνω ακίνητα, η οποία είναι διάρκειας δέκα ετών με λήξη τις 15-4-2016, ενώ το έγγραφο της συμβάσεως μεταγράφηκε νομίμως.

Ότι με την από 12-4-2006 σύμβαση η εναγομένη συμφώνησε ότι από τις 15-5-2006 εκχωρούνται καταπιστευτικώς στην εταιρεία με την επωνυμία "ΕΘΝΙΚΗ ΛΗΖΙΝΓΚ ΑΝΩΝΥΜΟΣ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΧΡΗΜΑΤΟΔΟΤΙΚΩΝ ΜΙΣΘΩΣΕΩΝ" οι αξιώσεις καταβολής μισθωμάτων, που προέρχονται από τις ως άνω συμβάσεις μισθώσεως. Ότι μεταξύ των μερών, τον Αύγουστο του έτους 2010, συμφωνήθηκε να μειωθεί το μίσθωμα, από τον Σεπτέμβριο του έτους 2010, στο ποσό των 4.826,25 ευρώ.

Ότι με το υπ' αριθμ ...-2012 έγγραφο του Υπουργείου Υγείας και Κοινωνικής Αλληλεγγύης, το οποίο ασκεί την εποπτεία σε Μονάδες Ψυχικής Υγείας, που λειτουργούν υπό την επιμέλεια ΝΠΙΔ, για το έτος 2012 το ανώτατο όριο δαπάνης καταβολής μισθώματος ορίσθηκε σε 4.000 ευρώ μηνιαίως. Ότι η ενάγουσα άσκησε την από 27-6-2012, αγωγή αναπροσαρμογής μισθώματος, ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου Δράμας, το οποίο εξέδωσε την υπ' αριθμ. 24/2013 οριστική του απόφαση, με την οποία το μηνιαίο μίσθωμα των επιδίκων μισθίων διαμορφώθηκε στο ποσό των 4.000 ευρώ, πλέον τέλους χαρτοσήμου, για διάστημα τριών ετών από την επίδοση της αγωγής μέχρι τις 28-6-2015, αναπροσαρμοζόμενο ακολούθως σύμφωνα με του όρους των ανωτέρω ιδιωτικών συμφωνητικών.

Ότι με την υπ' αριθμ ...-2013 απόφαση του Υπουργείου Υγείας ορίσθηκε η κοστολόγηση των υπηρεσιών ψυχικής υγείας, που παρέχονται από Μονάδες Ψυχοκοινωνικής Αποκατάστασης στεγαστικού τύπου, όπως είναι τα Οικοτροφεία, οι Ξενώνες, τα Προστατευόμενα Διαμερίσματα, ανά ασθενή και ημέρα και το ποσό ανέρχεται σε 93 και σε 80 ευρώ για κάθε πρόσωπο και ημέρα, αντιστοίχως, για τα Οικοτροφεία ΒΝΥ όπως το Α Οικοτροφείο Προσοτσάνης Ν.

Δράμας και για τα Οικοτροφεία ΨΧΓ όπως είναι το Β Οικοτροφείο Αργυρούπολης Ν. Δράμας. Ότι η χρηματοδότηση της λειτουργίας των παραπάνω μονάδων προέρχεται αποκλειστικώς από τον κρατικό προϋπολογισμό και ότι, λόγω της συνεχιζόμενης οικονομικής κρίσεως και του περιορισμού της χρηματοδοτήσεως της λειτουργίας των Μονάδων Ψυχικής Υγείας, έχει επέλθει περαιτέρω μείωση της μισθωτικής αξίας των μισθίων ακινήτων, κατά το διάστημα που ακολούθησε την περίοδο, σε σχέση με την οποία έχει συντελεσθεί η προηγούμενη δικαστική αναπροσαρμογή του μισθώματος.

Με βάση το ιστορικό αυτό η ενάγουσα, επικαλούμενη τους όρους του άρθρου 388 του Α.Κ. και, επικουρικώς, του άρθρου 288 του Α.Κ., ζήτησε την αναπροσαρμογή (μείωση) του μηνιαίου μισθώματος, για κάθε μίσθιο, στο ποσό των 1.000 ευρώ, με το τέλος χαρτοσήμου, από την επίδοση της αγωγής, που θα ισχύει χωρίς αναπροσαρμογή για την διάρκεια των υπομισθώσεων μέχρι την λύση αυτών.

Επί της αγωγής αυτής εκδόθηκε η υπ' αριθμ. 11/2015 μη οριστική απόφαση του πρωτοβαθμίου Δικαστηρίου, με την οποία διατάχθηκε η ανακοίνωση της δίκης στην ανώνυμη εταιρεία, με την επωνυμία "ΕΘΝΙΚΗ ΛΙΖΙΝΓΚ ΑΝΩΝΥΜΟΣ ΕΤΑΙΡΙΑ ΧΡΗΜΑΤΟΔΟΤΙΚΩΝ ΜΙΣΘΩΣΕΩΝ". Η ενάγουσα ανακοίνωσε την δίκη στην ως άνω εταιρεία με την από 16-12-2015 ανακοίνωση δίκης.

Η καθής η ανακοίνωση της δίκης άσκησε την από 31-5-2016 πρόσθετη παρέμβαση υπέρ της εναγομένης, επικαλούμενη ότι, λόγω της από 12-4-2006 συμβάσεως αντίστροφης χρηματοδοτικής μισθώσεως και της από 12-4-2006 συμβάσεως εκχωρήσεως και ενεχυριάσεως των αξιώσεων καταβολής μισθωμάτων που υφίστανται μεταξύ αυτής και της υπερής η παρέμβαση, συντρέχει έννομο συμφέρον της να απορριφθεί η αγωγή.

Το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο, με την υπ' αριθμ. 98/2017 οριστική απόφασή του, αφού συνεκδίκασε την αγωγή, την ανακοίνωση δίκης και την πρόσθετη παρέμβαση, απέρριψε ως μη νόμιμη την αγωγή, κατά την κύρια βάση αυτής εκ του άρθρου 388 του Α.Κ., δέχθηκε εν μέρει ως βάσιμη κατ' ουσίαν αυτήν (αγωγή) κατά την επικουρική της βάση εκ του άρθρου 288 Α.Κ.

και αναπροσάρμοσε (μείωσε) το μηνιαίο μίσθωμα, καθενός των επιδίκων μισθίων, σε ποσό 1.800 ευρώ. Κατά τις τελευταίας αυτής αποφάσεως ασκήθηκαν, ενώπιον του Μονομελούς Εφετείου Θράκης, η από 26-6-2017 έφεση της εναγομένης και η από 19-7-2017 έφεση της προσθέτως παρεμβαίνουσας. Επί των εφέσεων αυτών, οι οποίες συνεκδικάσθηκαν, εκδόθηκε η προσβαλλόμενη απόφαση του τελευταίου Δικαστηρίου, με την οποίαν αυτές έγιναν δεκτές ως βάσιμες κατ' ουσίαν, εξαφανίσθηκε η εκκαλουμένη απόφαση και αφού διακρατήθηκε από το δευτεροβάθμιο Δικαστήριο η από 6-10-2014 αγωγή, έγινε εν μέρει δεκτή αυτή ως βάσιμη κατ' ουσίαν και το μηνιαίο μίσθωμα, για καθένα των επιδίκων μισθίων, καθορίσθηκε στο ποσό των 2.000 ευρώ, πλέον του τέλους χαρτοσήμου εκ 3,6%, για χρονικό διάστημα τριών ετών από τις 29-6-2015 και εντεύθεν, αναπροσαρμοζόμενο ετησίως κατά ποσοστό 75% της μεταβολής του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή του μήνα της αναπροσαρμογής σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του προηγουμένου έτους, όπως υπολογίζεται από την Ε.Σ.Υ.Ε.

Η διάταξη του άρθρου 288 του Α.Κ., κατά την οποία "Ο οφειλέτης έχει υποχρέωση να εκπληρώσει την παροχή όπως απαιτεί η καλή πίστη, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη", εφαρμόζεται σε οποιαδήποτε ενοχή, ασχέτως του αν αυτή απορρέει από σύμβαση ετεροβαρή ή αμφοτεροβαρή ή από άλλη δικαιοπραξία ή αν πηγάζει ευθέως από τον νόμο, εκτός αν προβλέπει άλλη ανάλογη ειδική προστασία ή αν συντρέχουν οι ειδικές προϋποθέσεις εφαρμογής του άρθρου 388 του Α.Κ.

Η διάταξη αυτή, που εφαρμόζεται, σύμφωνα με το άρθρο 44 του Π.Δ. 34/1995 και στις εμπορικές μισθώσεις, παρέχει στον Δικαστή την δυνατότητα, όταν, λόγω συνδρομής ειδικών συνθηκών, η εμμονή στην εκπλήρωση της παροχής είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και την εντιμότητα, που επιβάλλονται στις συναλλαγές, να την επεκτείνει ή να την περιορίσει, με βάση αντικειμενικά κριτήρια, κατά τις αντιλήψεις που κρατούν στις συναλλαγές, στο επίπεδο εκείνο το οποίο ανταποκρίνεται στις απαιτήσεις της συναλλακτικής καλής πίστεως.

Έτσι, ο εκμισθωτής ή ο μισθωτής δεν αποκλείεται να ζητήσει, κατά το άρθρο 288 του Α.Κ., αναπροσαρμογή του οφειλόμενου, αρχικού ή μετά από αναπροσαρμογή, συμβατική ή νόμιμη (αντικειμενική), μισθώματος, εφόσον, εξαιτίας προβλεπτών ή απρόβλεπτων περιστάσεων, επήλθε αδιαμφισβήτητα τόσον ουσιώδης αύξηση ή μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου, ώστε, με βάση τις συγκεκριμένες συνθήκες, η εμμονή του μισθωτή ή του εκμισθωτή στην καταβολή του ίδιου μισθώματος να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και την εντιμότητα που απαιτούνται στις συναλλαγές και να επιβάλλεται, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη - παρά την ανάγκη κατοχυρώσεως της ασφάλειας των συναλλαγών, η οποία πρέπει πάντοτε να συνεκτιμάται - η αναπροσαρμογή του μισθώματος στο επίπεδο εκείνο, το οποίο αίρει την δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά την καλή πίστη που έχει διαταραχθεί (Ολ.

Α.Π. 3/2014, Ολ. Α.Π. 9/1997, Α.Π. 1051/2023, Α.Π. 472/2023, Α.Π. 24/2023, Α.Π. 23/2023, Α.Π. 1500/2022, Α.Π. 800/2020, Α.Π. 765/2020, Α.Π. 699/2020, Α.Π. 595/2020). Όταν συντρέχουν οι προϋποθέσεις του άρθρου αυτού (288 του Α.Κ.), ο εκμισθωτής ή ο μισθωτής μπορεί να ζητήσει με αγωγή την αναπροσαρμογή του καταβαλλόμενου μισθώματος, το οποίο οφείλεται από την επίδοση της αγωγής.

Ειδικότερα, το έργο του Δικαστηρίου, προκειμένου να αποφασίσει την αναπροσαρμογή, συνίσταται στην σύγκριση δύο ποσών, δηλαδή του καταβαλλόμενου μισθώματος και του "ελεύθερου" - για το οποίο, κυρίως, διεξάγεται ο δικαστικός αγώνας - το οποίο παριστάνει την αξία της χρήσεως του μισθίου και το οποίο, ευρισκόμενο με βάση τα προσκομιζόμενα από τους διαδίκους συγκριτικά στοιχεία, πρέπει να καθορίζεται στην απόφαση.

Αν μεταξύ των δύο αυτών ποσών υπάρχει διαφορά, αυτή δεν επιδικάζεται, αλλά πρέπει, περαιτέρω, το Δικαστήριο να κρίνει αν αυτή είναι τέτοια, ώστε, κατά τις αρχές της καλής πίστεως, να δημιουργείται η ανάγκη αναπροσαρμογής. Ανάγκη αναπροσαρμογής, κατά τις αρχές της καλής πίστεως, υπάρχει όταν, λόγω ουσιώδους αυξήσεως ή μειώσεως (αντιστοίχως) της μισθωτικής αξίας του μισθίου, επέρχεται ζημία στον εκμισθωτή ή στον μισθωτή (αντιστοίχως), η οποία υπερβαίνει, κατά τα συναλλακτικά ήθη, τον κίνδυνο που αναλαμβάνει καθένας από αυτούς, καταρτίζοντας την μίσθωση με το συγκεκριμένο μίσθωμα, οπότε και περιορίζεται η ζημία του με την μείωση του μισθώματος, όπως, επίσης και στην αντίστροφη περίπτωση ζημίας στον εκμισθωτή, η οποία περιορίζεται με την ανάλογη αύξηση του μισθώματος.

Στην συνέχεια και εφόσον διαπιστωθεί η ύπαρξη ανάγκης αναπροσαρμογής κατά την προεκτιθέμενη έννοια, η αναπροσαρμογή δεν θα ακολουθήσει τυπικό μαθηματικό υπολογισμό και δεν θα χορηγηθεί ολόκληρη η διαφορά που έχει προκύψει, αλλά θα αναπροσαρμοσθεί το μίσθωμα στο επίπεδο εκείνο, το οποίο αίρει την δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά την καλή πίστη που έχει διαταραχθεί (Ολ.

Α.Π. 3/2014, Α.Π. 1051/2023, Α.Π. 472/2023, Α.Π. 24/2023, Α.Π. 23/2023, Α.Π. 1500/2022, Α.Π. 800/2020, Α.Π. 765/2020, Α.Π. 699/2020). Μεταβολή των συνθηκών με την έννοια του άρθρου 288 του Α.Κ., μπορεί να αποτελέσουν η σημαντική αύξηση ή ουσιώδης μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου, η σημαντική αύξηση ή μείωση του τιμαρίθμου, η υποτίμηση του νομίσματος, η από διαφόρους λόγους αυξομείωση της ζητήσεως των ακινήτων και άλλοι λόγοι, με δεδομένο ότι οι περιπτώσεις, στις οποίες χωρεί αναπροσαρμογή μισθώματος κατά την διάταξη αυτή, δεν είναι δυνατόν, όπως είναι φυσικό, να προβλεφθούν λεπτομερώς, αφού η σχετική κρίση εξαρτάται από τις συγκεκριμένες συνθήκες, που συντρέχουν κάθε φορά.

Ειδικώς, η γενική οικονομική κρίση των ετών 2009 και εφεξής, η επιβολή σκληρών οικονομικών (δημοσιονομικών και φορολογικών) μέτρων με τα "μνημόνια", εξαιτίας των οποίων μειώθηκε αισθητά το εισόδημα των εργαζομένων και, συνακολούθως, η αγοραστική τους ικανότητα, η σημαντική αύξηση της φορολογίας των εισοδημάτων και η επιβολή οικονομικών βαρών στην ακίνητη περιουσία κ.λπ., που συνεπάγονται και μείωση της εμπορικής κινήσεως των καταστημάτων, αντιμετωπίζονται στο πλαίσιο του άρθρου 288 του Α.Κ.

και, συνεπώς, τα γεγονότα αυτά δικαιολογούν την αναπροσαρμογή μισθώματος κατά το υπ' όψιν άρθρο, έστω και αν δεν στοιχειοθετούν την εφαρμογή του άρθρου 388 του ίδιου Κώδικα, θεωρούμενα ως μη έκτακτα και απρόβλεπτα γεγονότα. Την συνδρομή, πάντως, των ειδικών συνθηκών, που επιβάλλουν την εφαρμογή της εν λόγω διατάξεως, οφείλει, για την πληρότητα της σχετικής αγωγής, να επικαλεσθεί και, σε περίπτωση αμφισβητήσεως, να αποδείξει ο ενάγων.

Το δικαίωμα αναπροσαρμογής του μισθώματος είναι διαπλαστικής φύσεως, παρέχει, δηλαδή, την δυνατότητα να επιδιωχθεί με αγωγή η διάπλαση για το μέλλον της εννόμου σχέσεως της μισθώσεως, η οποία μεταβάλλεται ως προς το ύψος του μισθώματος από την άσκηση της αγωγής (Α.Π. 1051/2023, Α.Π. 472/2023, Α.Π. 24/2023, Α.Π. 23/2023, Α.Π. 1500/2022, Α.Π. 800/2020, Α.Π. 765/2020, Α.Π. 699/2020, Α.Π. 595/2020, Α.Π. 1016/2019).

Κατά την διάταξη του άρθρου 559 αριθμ. 1α του Κ.Πολ.Δ., αναίρεση επιτρέπεται μόνο, αν παραβιάσθηκε κανόνας του ουσιαστικού δικαίου, στον οποίο περιλαμβάνονται και οι ερμηνευτικοί κανόνες των δικαιοπραξιών. Ο κανόνας δικαίου παραβιάζεται, αν δεν εφαρμοσθεί, ενώ συνέτρεχαν οι πραγματικές προϋποθέσεις για την εφαρμογή του ή αν εφαρμοσθεί, ενώ δεν συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις αυτές, καθώς και αν εφαρμοσθεί εσφαλμένα, η δε παραβίαση εκδηλώνεται είτε με ψευδή ερμηνεία, είτε με κακή εφαρμογή, δηλαδή με εσφαλμένη υπαγωγή (Ολ. Α.Π. 1/2022, Ολ. Α.Π. 4/2021, Ολ. Α.Π. 2/2021, Ολ. Α.Π. 2/2019). Με τον ως άνω λόγο αναιρέσεως ελέγχονται τα σφάλματα του Δικαστηρίου κατά την εκτίμηση του νόμω βασίμου της αγωγής ή των ισχυρισμών των διαδίκων, καθώς και τα νομικά σφάλματα κατά την έρευνα της ουσίας της διαφοράς. Ελέγχεται, δηλαδή, αν η αγωγή, ένσταση κ.λπ., ορθώς απορρίφθηκε ως μη νόμιμη ή αν, κατά παράβαση ουσιαστικού κανόνα δικαίου, έγινε δεκτή ως νόμιμη ή απορρίφθηκε ή έγινε δεκτή κατ' ουσίαν (Ολ. Α.Π. 1/2022, Ολ. Α.Π. 4/2021, Ολ. Α.Π. 2/2021, Ολ. Α.Π. 5/2020, Ολ. Α.Π. 3/2020).

Στην περίπτωση κατά την οποία το Δικαστήριο έκρινε κατ' ουσίαν την υπόθεση, η παράβαση κανόνα ουσιαστικού δικαίου κρίνεται, ενόψει των πραγματικών περιστατικών που ανελέγκτως δέχθηκε, ότι αποδείχθηκαν, το Δικαστήριο της ουσίας και της υπαγωγής αυτών στον νόμο και ιδρύεται ο λόγος αναιρέσεως αυτός, αν οι πραγματικές παραδοχές της αποφάσεως καθιστούν εμφανή την παραβίαση. Τούτο συμβαίνει, όταν το Δικαστήριο εφάρμοσε τον νόμο, μολονότι τα πραγματικά περιστατικά, που δέχθηκε ότι αποδείχθηκαν, δεν ήταν αρκετά για την εφαρμογή του ή δεν εφάρμοσε τον νόμο, αν και τα πραγματικά περιστατικά, που δέχθηκε, αρκούσαν για την εφαρμογή του, καθώς και όταν προέβη σε εσφαλμένη υπαγωγή των πραγματικών περιστατικών σε διάταξη, στο πραγματικό της οποίας αυτά δεν υπάγονται (Ολ. Α.Π. 2/2022, Ολ. Α.Π. 2/2021, Ολ. Α.Π. 2/2019, Ολ. Α.Π. 7/2006, Α.Π. 932/2025, Α.Π. 685/2025, Α.Π. 645/2025, Α.Π. 607/2025). Με τον λόγο αυτόν δεν επιτρέπεται να πλήττεται η προσβαλλόμενη απόφαση κατά την εκτίμηση των αποδείξεων, υπό την επίκληση ότι αυτή παραβίασε κανόνα ουσιαστικού δικαίου, που δεν ελέγχεται αναιρετικώς από τον Άρειο Πάγο κατά το άρθρο 561 παρ. 1 του Κ.Πολ.Δ. (Α.Π. 932/2025, Α.Π. 23/2023, Α.Π. 257/2020, Α.Π. 52/2019).

Περαιτέρω, κατά την διάταξη του άρθρου 559 αριθμ. 19 του Κ.Πολ.Δ., αναίρεση επιτρέπεται αν η απόφαση δεν έχει νόμιμη βάση και, ιδίως, αν δεν έχει καθόλου αιτιολογίες ή έχει αιτιολογίες αντιφατικές ή ανεπαρκείς σε ζήτημα, που ασκεί ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης. Έλλειψη νομίμου βάσεως της αποφάσεως, η οποία στοιχειοθετεί τον ανωτέρω λόγο αναιρέσεως, συντρέχει, όταν στο αιτιολογικό της αποφάσεως, που αποτελεί την ελάσσονα πρόταση του δικανικού συλλογισμού, δεν περιέχονται καθόλου ή δεν αναφέρονται με σαφήνεια, πληρότητα και χωρίς αντιφάσεις τα πραγματικά περιστατικά, στα οποία το Δικαστήριο της ουσίας στήριξε την κρίση του επί ζητήματος με ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης και, έτσι, δεν μπορεί να ελεγχθεί, αν, στην συγκεκριμένη περίπτωση, συνέτρεχαν ή όχι οι όροι του κανόνα ουσιαστικού δικαίου, που εφαρμόσθηκε ή αν συνέτρεχαν οι όροι άλλου κανόνα, που ήταν εφαρμοστέος, αλλά δεν εφαρμόσθηκε.

Ιδρύεται, δηλαδή, ο λόγος αυτός, όταν από τις παραδοχές της αποφάσεως δημιουργούνται αμφιβολίες, για το αν παραβιάσθηκε ή όχι ορισμένη ουσιαστική διάταξη νόμου. Αναφέρεται σε πλημμέλειες αναγόμενες στην διατύπωση του αποδεικτικού πορίσματος και δεν ιδρύεται, όταν υπάρχουν ελλείψεις αναγόμενες στην εκτίμηση των αποδείξεων και, ειδικότερα, στην ανάλυση, στάθμιση και αιτιολόγηση του πορίσματος, που έχει εξαχθεί από αυτές, αρκεί τούτο να εκτίθεται σαφώς, πλήρως και χωρίς αντιφάσεις.

Ως ζητήματα, των οποίων η μη αιτιολόγηση ή η αιτιολόγηση κατά τρόπο ανεπαρκή ή αντιφατικό στερεί από την απόφαση την νόμιμη βάση, νοούνται μόνον οι ισχυρισμοί, που έχουν αυτοτελή ύπαρξη, που τείνουν, δηλαδή, στην θεμελίωση ή κατάλυση του δικαιώματος που ασκήθηκε, είτε ως επιθετικό είτε ως αμυντικό μέσο, όχι, όμως και τα πραγματικά ή νομικά επιχειρήματα που συνέχονται με την αξιολόγηση και στάθμιση των αποδείξεων, για τα οποία η έλλειψη ειδικής και εμπεριστατωμένης αιτιολογίας δεν ιδρύει λόγο αναιρέσεως (Ολ.

Α.Π. 6/2020, Ολ. Α.Π. 1/2020, Ολ. Α.Π. 6/2019, Ολ. Α.Π. 2/2019, Ολ. Α.Π. 6/2006, Α.Π. 932/2025, Α.Π. 645/2025, Α.Π. 312/2025). Από την ανωτέρω διάταξη, η οποία αποτελεί κύρωση της παραβάσεως του άρθρου 93 παρ. 3 του Συντάγματος, προκύπτει ότι ο προβλεπόμενος από αυτή λόγος αναιρέσεως ιδρύεται, όταν στην ελάσσονα πρόταση του νομικού συλλογισμού δεν εκτίθενται καθόλου πραγματικά περιστατικά (έλλειψη αιτιολογίας) ή όταν τα εκτιθέμενα δεν καλύπτουν όλα τα στοιχεία, που απαιτούνται, βάσει του πραγματικού του εφαρμοστέου κανόνα δικαίου, για την επέλευση της έννομης συνέπειας που απαγγέλθηκε ή την άρνησή της (ανεπαρκής αιτιολογία) ή όταν αντιφάσκουν μεταξύ τους (αντιφατική αιτιολογία), δηλαδή, όταν τα πραγματικά περιστατικά, που στηρίζουν το αποδεικτικό πόρισμά της για κρίσιμο ζήτημα, συγκρούονται μεταξύ τους και αλληλοαναιρούνται, αποδυναμώνοντας έτσι την κρίση της αποφάσεως, για την υπαγωγή ή μη της ατομικής περιπτώσεως στο πραγματικό συγκεκριμένου κανόνα ουσιαστικού δικαίου, που συνιστά και το νομικό χαρακτηρισμό της ατομικής περιπτώσεως.

Δεν υπάρχει, όμως, ανεπάρκεια αιτιολογιών, όταν η απόφαση περιέχει συνοπτικές αλλά πλήρεις αιτιολογίες (Ολ. Α.Π. 2/2019, Α.Π. 932/2025, Α.Π. 645/2025, Α.Π. 312/2025).

Εξάλλου, το κατά νόμον αναγκαίο περιεχόμενο της ελάσσονος προτάσεως προσδιορίζεται από τον εκάστοτε εφαρμοστέο κανόνα ουσιαστικού δικαίου, του οποίου το πραγματικό πρέπει να καλύπτεται πλήρως από τις παραδοχές της αποφάσεως στο αποδεικτικό της πόρισμα και να μην καταλείπονται αμφιβολίες. Ελλείψεις δε αναγόμενες μόνο στην ανάλυση και στάθμιση των αποδεικτικών μέσων και, γενικότερα, ως προς την αιτιολόγηση του αποδεικτικού πορίσματος, αν αυτό διατυπώνεται σαφώς, δεν συνιστούν ανεπαρκείς αιτιολογίες.

Δηλαδή, μόνο το τι αποδείχθηκε ή δεν αποδείχθηκε είναι ανάγκη να εκτίθεται στην απόφαση πλήρως και σαφώς και όχι γιατί αποδείχθηκε ή δεν αποδείχθηκε (Ολ. Α.Π. 6/2020, Ολ. Α.Π. 1/2020, Ολ. Α.Π. 6/2019, Ολ. Α.Π. 2/2019). Τα επιχειρήματα δε του Δικαστηρίου, που σχετίζονται με την εκτίμηση των αποδείξεων, δεν συνιστούν παραδοχές, επί τη βάσει των οποίων διαμορφώνεται το αποδεικτικό πόρισμα και, ως εκ τούτου, δεν αποτελούν "αιτιολογία" της αποφάσεως, ώστε, στο πλαίσιο της ερευνώμενης διατάξεως του άρθρου 559 αριθμ. 19 του Κ.Πολ.Δ., να επιδέχεται αυτή μομφή για αντιφατικότητα ή ανεπάρκεια, ενώ δεν δημιουργείται ο ίδιος λόγος αναιρέσεως, του αριθμού 19 του άρθρου 559 του Κ.Πολ.Δ., ούτε εξαιτίας του ότι το Δικαστήριο δεν αναλύει ιδιαιτέρως και διεξοδικώς τα, μη συνιστώντα αυτοτελείς ισχυρισμούς, επιχειρήματα των διαδίκων, οπότε ο σχετικός λόγος αναιρέσεως απορρίπτεται ως απαράδεκτος (Α.Π. 932/2025, Α.Π. 645/2025, Α.Π. 312/2025).

Ειδικότερα, από την διάταξη του άρθρου 561 παρ. 1 του Κ.Πολ.Δ. προκύπτει ότι η εκτίμηση από το δικαστήριο της ουσίας των πραγματικών περιστατικών, εφόσον δεν παραβιάσθηκαν με αυτά κανόνες ουσιαστικού δικαίου, στους οποίους περιλαμβάνονται και οι ερμηνευτικοί ή εφόσον η εκτίμησή τους δεν ιδρύει λόγους αναιρέσεως από τους αριθμούς 19 και 20 του άρθρου 559 του Κ.Πολ.Δ., είναι από τον Άρειο Πάγο ανέλεγκτη και, επομένως, ο αντίστοιχος λόγος αναιρέσεως, από το περιεχόμενο του οποίου προκύπτει ότι δεν συντρέχει καμία από τις προαναφερόμενες εξαιρετικές περιπτώσεις, είναι απαράδεκτος, καθόσον πλήττεται πλέον η ουσία της υποθέσεως που δεν υπόκειται σε αναιρετικό έλεγχο (Α.Π. 932/2025, Α.Π. 645/2025, Α.Π. 312/2025, Α.Π. 311/2025).

Τέλος λόγος αναίρεσης από τον αριθμό 16 του άρθρ. 559 ΚΠολΔ ιδρύεται και όταν το δικαστήριο της ουσίας, κατά παράβαση του νόμου, δέχθηκε, ότι υπάρχει ή δεν υπάρχει δεδικασμένο. Για να είναι ο λόγος αυτός ορισμένος, πρέπει να καθορίζεται στο αναιρετήριο με σαφήνεια το αντικείμενο της δίκης που προηγήθηκε, τα ζητήματα που κρίθηκαν σ' αυτή με δύναμη δεδικασμένου, ενόψει του αντικειμένου της νέας δίκης, και οι παραδοχές του δικαστηρίου με τα πραγματικά περιστατικά που προσδιορίζουν την πλημμέλεια της προσβαλλόμενης απόφασης, ώστε να μπορεί να κριθεί, αν παραβιάστηκαν οι διατάξεις του ΚΠολΔ για το δεδικασμένο και μάλιστα αν πρόκειται για ψευδή ερμηνεία ή εσφαλμένη εφαρμογή των διατάξεων αυτών.

Ο Άρειος Πάγος ελέγχει μόνο την "παράβαση νόμου", δηλαδή την ψευδή ερμηνεία ή εσφαλμένη εφαρμογή των διατάξεων για το δεδικασμένο σε σχέση με όσα έγιναν ανελέγκτως δεκτά, ήτοι αν αυτά συνιστούν την έννοια του δεδικασμένου και, σε καταφατική περίπτωση, αν αυτό έχει την έκταση και τα αποτελέσματα που του προσέδωσε η απόφαση, ενώ διαφεύγει από τον αναιρετικό έλεγχο, ως κρίση περί τα πράγματα, η συνδρομή ή όχι των περιστατικών ως προς την ταυτότητα της διαφοράς και των διαδίκων (ΑΠ 846/2018).

Αν η κρίση για το δεδικασμένο στηρίζεται μόνο επί διαδικαστικών εγγράφων, προς διακρίβωση της βασιμότητας ή όχι του λόγου, ελέγχεται και η εκτίμηση του περιεχομένου τους, ενώ επισκοπείται από τον Άρειο Πάγο και η απόφαση από όπου απορρέει το δεδικασμένο (ΟλΑΠ 7/2013, ΑΠ 1218/2018, ΑΠ 456/2018, ΑΠ 869/2017, ΑΠ 1255/2015).

Στην ερευνώμενη υπόθεση, το Μονομελές Εφετείο Θράκης, με την πληττόμενη, υπ' αριθμ. 194/2019, απόφασή του, η οποία εκδόθηκε κατά την ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών (άρθρ. 648 επ. του Κ.Πολ.Δ.), δέχθηκε, κατά την ανέλεγκτη, αναιρετικώς, ως προς τα πραγματικά γεγονότα, κρίση του (άρθρ. 561 παρ. 1 του ΚΠολΔ), τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά: "Η ενάγουσα έχει την μορφή της αστικής εταιρίας μη κερδοσκοπικού χαρακτήρα η οποία έχει θέσει σε λειτουργία σύμφωνα με το άρθρο 11 Ν. 2716/1999 Μονάδες Ψυχικής Υγείας (ΜΨΥ) και συγκεκριμένα έξι Οικοτροφεία, ένα Ξενώνα, εννέα Προστατευόμενα Διαμερίσματα, μία Κινητή Μονάδα Ψυχικής Υγείας και ένα Κέντρο Ημέρας.

Η λειτουργία των ΜΨΥ τελεί υπό την εποπτεία του Υπουργείου Υγείας και Κοινωνικής Αλληλεγγύης σύμφωνα με το άρθρο 4 Ν. 2716/1999 και εντάσσεται στο τομέα ψυχικής υγείας του επιχειρησιακού προγράμματος "ΥΓΕΙΑ-ΠΡΟΝΟΙΑ" που συγχρηματοδοτείται από το ελληνικό Δημόσιο και την Ευρωπαϊκή Ένωση για διάστημα 18 μηνών κατά κανόνα από την έναρξη λειτουργίας κάθε Μ.Ψ.Υ.

Μετά την λήξη της διάρκειας του προγράμματος η χρηματοδότηση των ΜΨΥ προέρχεται από τον κρατικό προϋπολογισμό. Οι Μ.Ψ.Υ επιχειρούν την αποασυλοποίηση των ψυχικά ασθενών, την κοινωνική και οικονομική ένταξη αυτών μετά την έξοδό τους από τα δημόσια ψυχιατρεία με την παραμονή τους σε μονάδες προστατευόμενης στέγασης και με την παράλληλη ενίσχυση της κοινωνικής αλληλεγγύης, ώστε να επιτευχθεί η εξάλειψη του στίγματος της ψυχικής νόσου.

Με το από 19-3-2003 ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης που νομίμως θεωρήθηκε από τον Προϊστάμενο της ΔΟΥ Καλαμαριάς (βλ. την υπ' αριθμ. ...-2003 πράξη θεώρησης) η εναγομένη εκμίσθωσε στην ενάγουσα ένα ακίνητο εντός του οποίου υφίσταται κτίριο που βρίσκεται στο Δήμο Προσοτσάνης που είναι μικτού εμβαδού 690 τμ, καθαρού εμβαδού 640,15 τμ, του ισογείου και 100 τμ του ημιυπόγειου με εμβαδό ημιυπαίθριων χώρων 49,55 τ.μ και αύλειου χώρου 2.614,35 τ.μ.

Το ακίνητο συμφωνήθηκε να χρησιμοποιείται για την εγκατάσταση μονάδας ψυχοκοινωνικής αποκατάστασης προσώπων με προβλήματα ψυχικής υγείας και συγκεκριμένα του Α Οικοτροφείου προσώπων με βαριά νοητική υστέρηση Ν Δράμας. Σύμφωνα με την υπ' αριθμ. .../2000 απόφαση του Υπουργού Οικονομικών Υγείας και Πρόνοιας "Καθορισμός του τρόπου οργάνωσης και λειτουργίας των Μονάδων Ψυχοκοινωνικής Αποκατάστασης (Οικοτροφεία, Ξενώνες) και των Προγραμμάτων Προστατευόμενων Διαμερισμάτων του άρθρου 9 του Ν 2716/99" (ΦΕΚ τ.

Β 661/23-5-2000) το παραπάνω Οικοτροφείο αποτελεί μονάδα ψυχοκοινωνικής αποκατάστασης υψηλού βαθμού προστασίας όπου φιλοξενούνται για διαβίωση, θεραπεία και υποστήριξη, πρόσωπα με βαριά νοητική υστέρηση και δευτερογενείς ψυχικές διαταραχές, που είναι σε θέση να διαβιούν στην κοινότητα, άλλα έχουν χαμηλό βαθμό αυτοδυναμίας και έχουν ανάγκη στεγαστικής δομής υψηλής εποπτείας, ώστε να διασφαλιστεί η παραμονή τους στην κοινότητα και η συνέχιση των σχέσεων τους με τη ζωή και της δράση της τοπικής κοινωνίας.

Η μίσθωση συμφωνήθηκε ότι θα διαρκεί για διάστημα δέκα ετών από την 1-4-2003 έως την 31-3-2013 και το μίσθωμα ορίστηκε ανερχόμενο σε ποσό 5.100 ευρώ μηνιαίως πλέον του τέλους χαρτοσήμου για τον πρώτο χρόνο καταβαλλόμενο κατά τις πρώτε πέντε ημέρες κάθε μήνα. Το μίσθωμα συμφωνήθηκε ότι θα αναπροσαρμόζεται κατά τα επόμενα έτη κατά μία εκατοστιαία μονάδα πάνω από τον ετήσιο πληθωρισμό.

Με το από 25-3-2003 ιδιωτικό συμφωνητικό (αρ. θεώρησης ΔΟΥ Καλαμαριάς 2170/29-5-2012) το συμφωνητικό μίσθωσης τροποποιήθηκε σε σχέση με την διάρκεια της μισθωτικής σχέσης συμφωνήθηκε με έναρξη την 1-4-2003 και λήξη την 31-3-2012 δυνατότητα έγγραφης παράτασης κατά ένα έτος, ένα μήνα πριν από λήξη της συμβατικής διάρκειας της μίσθωσης, ενώ η παράδοση του μισθίου συμφωνήθηκε ότι συντελείται την 30-6-2003.

Με το από 18-2- 2004 ιδιωτικό συμφωνητικό (αρ. θεώρησης ΔΟΥ Καλαμαριάς ...-2004) το συμφωνητικό μίσθωσης τροποποιήθηκε σε σχέση με την χρήση του μισθίου και ορίστηκε ότι αυτό θα καλύπτει την λειτουργία του Α Οικοτροφείου Ατόμων με ΒΝΥ Ν Δράμας. Με το από 5-4-2006 ιδιωτικό συμφωνητικό (αρ. θεώρησης ΔΟΥ Καλαμαριάς ...-2006) τα συμβαλλόμενα μέρη συμφώνησαν ότι επιτρέπεται στην εναγομένη να μεταβιβάσει το μίσθιο στην προσθέτως παρεμβαίνουσα εταιρία χρηματοδοτικής μίσθωσης και ότι σε αυτή την περίπτωση η μισθωτική σχέση θα εξακολουθήσει υφιστάμενη μεταξύ των μερών της, ενώ η μίσθωση θα έχει το χαρακτήρα υπομίσθωσης από το χρονικό σημείο που θα συμφωνηθεί η σύμβαση χρηματοδοτικής μίσθωσης μεταξύ της εναγομένης και την ως άνω εταιρίας.

Με το από 2-5-2003 ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης, που νομίμως θεωρήθηκε από τον Προϊστάμενο της ΔΟΥ Καλαμαριάς (βλ. την υπ' αριθμ. ...-2003 πράξη θεώρησης) η εναγομένη εκμίσθωσε στην ενάγουσα ένα ακίνητο εντός του οποίου υφίσταται ισόγειο κτίριο που βρίσκεται στην Αργυρούπολη του παλαιότερα Δήμου Σιταγρών πλέον Δήμου Προσοτσάνης στο ΟΤ 37α που είναι μικτού εμβαδού 732,27 τμ, καθαρού εμβαδού 673,26 τμ, με εμβαδό ημιυπαίθριων χώρων 59,01 τ.μ και αύλειου χώρου 467,73 τ.μ.

Το ακίνητο συμφωνήθηκε να χρησιμοποιείται για την εγκατάσταση μονάδας ψυχοκοινωνικής αποκατάστασης προσώπων με προβλήματα ψυχικής υγείας και συγκεκριμένα του Β Οικοτροφείου ψυχογηριατρικών ασθενών Ν Δράμας. Η μίσθωση συμφωνήθηκε ότι θα διαρκεί για διάστημα εννέα ετών από την 1-7-2003 έως την 30-6-2012 και χορηγήθηκε δικαίωμα παρατάσεως ενός έτους από την λήξη της.

Το μίσθωμα ορίστηκε ανερχόμενο σε ποσό 5.150 ευρώ μηνιαίως πλέον του τέλους χαρτοσήμου για το πρώτο χρόνο καταβαλλόμενο κατά τις πρώτες πέντε ημέρες κάθε μήνα. Το μίσθωμα συμφωνήθηκε ότι θα αναπροσαρμόζεται κατά τα επόμενα έτη κατά μία εκατοστιαία μονάδα πάνω από τον ετήσιο πληθωρισμό. Με το από 18-2-2004 ιδιωτικό συμφωνητικό (αρ.

θεώρησης ΔΟΥ Καλαμαριάς ...-2004) το συμφωνητικό μίσθωσης τροποποιήθηκε σε σχέση με την χρήση του μισθίου και ορίστηκε ότι αυτό θα καλύπτει την λειτουργία του Β Οικοτροφείου Ψυχογηριατρικά ασθενών Ν Δράμας. Με το από 5-4-2006 ιδιωτικό συμφωνητικά (αρ. θεώρησης ΔΟΥ Καλαμαριάς ...-2006) τα συμβαλλόμενα μέρη συμφώνησαν ότι επιτρέπεται στην εναγομένη να μεταβιβάσει το μίσθιο στην προσθέτως παρεμβαίνουσα εταιρία χρηματοδοτικής μίσθωσης και ότι σε αυτή την περίπτωση η μισθωτική σχέση θα εξακολουθήσει υφιστάμενη μεταξύ των μερών της, ενώ η μίσθωση θα έχει το χαρακτήρα υπομίσθωσης από το χρονικό σημείο που θα συμφωνηθεί η σύμβαση χρηματοδοτικής μίσθωσης μεταξύ της εναγομένης και την ως άνω εταιρίας.

Με το υπ' αριθμ. ...-2006 συμβόλαιο της συμβολαιογράφου Θεσσαλονίκης Ε. Τ. Σ. που έχει νομίμως μεταγραφεί στα βιβλία μεταγραφών Υποθηκοφυλακείου Δράμας η ενάγουσα μεταβίβασε κατά κυριότητα στην προσθέτως παρεμβαίνουσα εταιρία τα παραπάνω δύο ακίνητα. Ακολούθως με το υπ' αριθμ. .../2006 συμβόλαιο της ίδιας συμβολαιογράφου που έχει νομίμως μεταγραφεί στα βιβλία μεταγραφών Υποθηκοφυλακείου Δράμας συμφωνήθηκαν οι όροι της σύμβασης αντίστροφης χρηματοδοτικής μίσθωσης, η οποία έχει συσταθεί σε σχέση με τα ακίνητα αυτά και είναι διάρκειας δέκα ετών με λήξη την 15-4-2016, το έγγραφο της σύμβασης έχει νομίμως μεταγραφεί.

Επίσης με την από 12-4-2006 σύμβαση σύστασης ενεχύρου και εκχώρησης απαιτήσεων που κοινοποιήθηκε στην ενάγουσα την 26-4-2006 η εναγομένη συμφώνησε, ότι για την εξασφάλιση των απαιτήσεων της προσθέτως παρεμβαίνουσας που προέρχονται από την σύμβαση αντίστροφης χρηματοδοτικής μίσθωσης από την 15-5-2006 θα καταβάλλονται στην τελευταία το μίσθωμα και κάθε ποσό που οφείλεται από την ενάγουσα, σύμφωνα με τις ως άνω δύο μισθωτικές σχέσεις χωρίς όμως να συντελείται μεταβίβαση των μισθώσεων, οι οποίες πλέον ισχύουν ως υπομισθώσεις μεταξύ της εναγομένης ως υπεκμισθώτριας και την ενάγουσας ως υπομισθώτριας.

Πλέον η συμβατική διάρκεια των μισθώσεων έχει λήξει και οι αντίστοιχες μισθωτικές σχέσεις έχουν ανανεωθεί για αόριστο χρόνο λόγω της εξακολούθησης της χρήσης των μισθίων από την ενάγουσα χωρίς εναντίωση της εναγομένης. Εντός του έτους 2010 εκδηλώθηκε στην ελληνική Επικράτεια η οικονομική κρίση που επέβαλε την προσφυγή προς δανειοδότηση στο ΔΝΤ και στο μηχανισμό στήριξης της ΕΕ ώστε να μην συμβεί ένα ευρείας έκτασης πιστωτικό γεγονός.

Τα έτη 2011 και 2012 επιβλήθηκαν εκτεταμένες περικοπές μισθών και συντάξεων στον δημόσιο και ιδιωτικό τομέα καθώς και έκτακτες φορολογικές επιβαρύνσεις που προκάλεσαν μείωση της αγοραστικής δύναμης του πληθυσμού της χώρας κατά ποσοστό πλέον του 40%. Λόγω των συνθηκών που διαμορφώθηκαν με το άρθρο 21 Ν. 4002/2011 επιβλήθηκε μείωση κατά 20% των μισθωμάτων που οι δημόσιες υπηρεσίες οφείλουν στους εκμισθωτές ακινήτων, ενώ με το άρθ. 2 Ν. 4081/2012 η μείωση αυτή διαμορφώθηκε ανερχόμενη σε ποσοστό 25% για μισθώματα που υπερβαίνουν το ποσό των 3.000 ευρώ.

Οι δαπάνες λειτουργίας των παραπάνω ΜΨΥ που λειτουργούν στο μίσθια από την 1-6-2005 σε σχέση με το Α Οικοτροφείο ΒΝΥ και από την 4-9-2005 σε σχέση με το Β Οικοτροφείο Ψ.Χ.Γ. καλύπτονται από την χρηματοδότηση προερχόμενη από το αντίστοιχο κονδύλιο του εποπτεύοντος Υπουργείου Υγείας. Επίσης στην ενάγουσα παρέχεται αξίωση καταβολής του ποσού που αναλογεί στο ειδικό νοσήλιο, το οποίο οφείλεται σύμφωνα με το άρθρο 13 Ν. 2716/1999 από τα ασφαλιστικά ταμεία των φιλοξενούμενων ασθενών, αλλά το ποσό αυτό αποδίδεται, ώστε να επιτευχθεί αντίστοιχη μείωση της επιβάρυνσης που προκαλείται για το Δημόσιο η κάλυψη εκ μέρους του της χρηματοδότησης των φορέων ψυχικής υγείας.

Με το άρθρο 13 παρ. 5 ν. 2716/1999 επιβάλλεται υποχρέωση ειδικής διαχείρισης των ποσών που προέρχονται από την καταβολή του ειδικού αυτού νοσηλίου ώστε να δαπανώνται για την καταβολή των αμοιβών και των εξόδων του προσωπικού και των συνεργατών που παρέχουν υπηρεσίες σε άτομα με ψυχικές διαταραχές. Το πρόγραμμα συγχρηματοδότησης του ΕΣΠΑ και η απόδοση κλειστών νοσηλίων για τους ασφαλισμένους του ΕΟΠΠΥ δεν αποτελούν έσοδα πλέον της χρηματοδότησης των ΜΨΥ από το Δημόσιο αλλά μειώνουν αντιστοίχως το ποσό αυτής.

Εκτός των ανωτέρω δεν αποδεικνύεται ότι υφίστανται έσοδα της ενάγουσας προερχόμενα από οποιεσδήποτε άλλες πηγές χρηματοδότησης όπως αβασίμως προβάλλεται από την εναγομένη. Εξαιτίας της οικονομικής αδυναμίας του Ελληνικού Δημοσίου να καλύψει τις δαπάνες λειτουργίας των ΜΨΥ με το υπ' αριθμ. ...-2010 εκ μέρους του Υπουργείου Υγείας και Κοινωνικής Αλληλεγγύης επιβλήθηκε η υποχρέωση μείωσης των μισθωμάτων στα ακίνητα που ήταν εγκατεστημένες ΜΨΥ κατά 20% τουλάχιστον.

Με τα δεδομένα αυτά τα συμβαλλόμενα μέρη μετά από διαπραγματεύσεις κατέληξαν σε συμφωνία τον Αύγουστο του έτους 2010 με την οποία το μίσθωμα που θα οφείλεται από το Σεπτέμβριο του έτους 2010 μειώνεται στο ποσό των 4.826,25 ευρώ πλέον τέλους χαρτοσήμου 3,6% ύψους 173,75 συνολικά ανερχόμενο σε 5.000 ευρώ για κάθε μίσθιο.

Ακολούθησε το υπ' αριθμ. ...-2012 έγγραφο του Υπουργείου Υγείας και Κοινωνικής Αλληλεγγύης, στο οποίο αναφέρεται ότι για το έτος 2012 το ανώτατο όριο δαπάνης καταβολής μισθώματος ανά κατηγορία δομής για τα Οικοτροφεία ΒΝΥ περιορίζεται σε 4.000 ευρώ μηνιαίως από την 1-1-2012 και ότι οι υπερβάσεις αποκλείεται να καλυφθούν από την παρεχόμενη χρηματοδότηση.

Η ενάγουσα επικαλούμενη τα ανωτέρω πραγματικά περιστατικά διαμόρφωσε την ιστορική βάση της προηγούμενης υπ' αριθμ. ...-2012 αγωγής αναπροσαρμογής μισθώματος λόγω ουσιώδους μεταβολής των συνθηκών, την οποία άσκησε ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου Δράμας. Σε σχέση με την αγωγή αυτή εκδόθηκε η υπ' αριθμ. 24/2013 οριστική απόφαση του Δικαστηρίου.

Με την απόφαση αυτή κρίθηκε ότι τα περιστατικά αυτά αποτελούν νόμιμο λόγο ώστε να επιβάλλεται σύμφωνα με τον κανόνα του άρθρου 288 ΑΚ το μίσθωμα να περιοριστεί στο ποσό των 4.000 ευρώ μηνιαίως για κάθε μίσθιο πλέον τέλους χαρτοσήμου για διάστημα τριών ετών από την 28-6-2012 που συντελέστηκε η επίδοση της αγωγής μέχρι την 28-6-2015 αναπροσαρμοζόμενο ακολούθως σύμφωνα με του όρους των ανωτέρω ιδιωτικών συμφωνητικών.

Η έφεση που ασκήθηκε από την εναγομένη εναντίον της ανωτέρω απόφασης απορρίφθηκε με την υπ' αριθμ. 115/2015 απόφαση του παρόντος Δικαστηρίου. Τα ανωτέρω περιγραφόμενα πραγματικά περιστατικά που διαμορφώνουν της ελάσσονα πρόταση του δικανικού συλλογισμού της προαναφερόμενης τελεσίδικης απόφασης δεν καλύπτονται αυτοτελώς από το δεδικασμένο, διότι η ενέργεια αυτή προέρχεται από την θετική διάγνωση στην οποία κατέληξε το Δικαστήριο σε σχέση με το προβαλλόμενο με την αγωγή δικαίωμα δικαστικής διάπλασης.

Το δικαίωμα αυτό διαγνώστηκε ως υφιστάμενο και καλύπτεται από το δεδικασμένο εντός των χρονικών ορίων των τριών ετών από των την επίδοση της αγωγής. Κατά το χρονικό διάστημα που ακολουθεί την 28-6-2015 δεν υφίσταται δικαστική διάγνωση που να καλύπτει το προβαλλόμενο με την ερευνώμενη αγωγή δικαίωμα δικαστικής διάπλασης.

Συνακόλουθα, δεν υφίσταται οποιαδήποτε δέσμευση από το δεδικασμένο της προαναφερόμενης τελεσίδικης απόφασης που να αποκλείει την προβολή στην παρούσα δίκη και συνεκτίμηση των ανωτέρω περιστατικών κατά την εξέταση του προβαλλόμενου με την αγωγή δικαιώματος δικαστικής διάπλασης για το διάστημα της ισχύος των μισθωτικών σχέσεων από την 29-6-2015 και μέχρι την λύση αυτών.

Με τα δεδομένα όμως αυτά αβασίμως προβάλλεται με τους σχετικούς λόγους των εφέσεων ο ισχυρισμός ότι συντρέχει δεδικασμένο προερχόμενο από την προηγούμενη δικαστική διάγνωση που συντελέστηκε, το οποίο αποκλείει την εξέταση της διαφοράς και την περαιτέρω μείωση του μισθώματος για το διάστημα από την 28-6-2015 και ακολούθως.

Επομένως οι σχετικοί λόγοι εφέσεως θα πρέπει να απορριφθούν ως αβάσιμοι. Επίσης με την αγωγή επιδιώκεται η μείωση του μισθώματος για επόμενο χρονικό διάστημα της εξέλιξης της μισθωτικής σχέσης. Συνακόλουθα δεν συντρέχει περίπτωση αναδρομικής διάπλασης όπως αβασίμως προβάλλεται με τον σχετικό ισχυρισμό που περιέχεται στην υπό στοιχείο β έφεση.

Περαιτέρω, δεν συντρέχει περίπτωση πρόωρης άσκησης της αγωγής όπως αβασίμως προβάλλεται με τον σχετικό ισχυρισμό που περιέχεται στην υπό στοιχείο β' έφεση δεδομένου ότι η αιτούμενη διάπλαση συντελείται με την τελεσίδικη απόφαση για το παραπάνω μνημονευόμενο χρονικό διάστημα. Η αγωγή υπ' αριθμ. ...-2012 συζητήθηκε ενώπιον του πρωτοβαθμίου δικαστηρίου την 16-4-2013 και σε χρονικό σημείο που είναι μεταγενέστερο εκδόθηκε η υπ' αριθμ. ...-2013 απόφαση του Υπουργείου Υγείας (ΦΕΚ Β 1426/12-6-2013) με αντικείμενο "Τροποποίηση της Κοινής Υπουργικής Απόφασης Α3α/οικ 876/16-5-2000 "Καθορισμός του τρόπου οργάνωσης και λειτουργίας των Μονάδων Ψυχοκοινωνικής Αποκατάστασης (Οικοτροφεία, Ξενώνες) και των Προγραμμάτων Προστατευόμενών Διαμερισμάτων του άρθρου 9 του Ν. 2716/99", με την οποία ορίστηκε η κοστολόγηση των υπηρεσιών ψυχικής υγείας που παρέχονται από Μονάδες Ψυχοκοινωνικής Αποκατάστασης στεγαστικού τύπου όπως είναι τα Οικοτροφεία, οι Ξενώνες, τα Προστατευόμενα Διαμερίσματα ανά ασθενή και ημέρα.

Το ποσό της κοστολόγησης σύμφωνα με την ως άνω απόφαση ανέρχεται σε 93 και σε 80 ευρώ για κάθε πρόσωπο και ημέρα αντιστοίχως για τα Οικοτροφεία ΒΝΥ όπως το Α Οικοτροφείο Προσοτσάνης Ν. Δράμας και για τα Οικοτροφεία ΨΧΓ όπως είναι το Β Οικοτροφείο Αργυρούπολης Ν. Δράμας. Με δεδομένο ότι σε κάθε Οικοτροφείο παραμένουν φιλοξενούμενοι 15 ασθενείς το ύψος της παρεχόμενης χρηματοδότησης για το Α Οικοτροφείο Προσοτσάνης Ν.

Δράμας ανέρχεται σε (93 X 15 X 365) 509.175 και για το Β Οικοτροφείο Αργυρούπολης Ν. Δράμας σε (80 X 15 X 365) 438.000 ευρώ. Τα μεγέθη αυτά υπολείπονται των δαπανών που προκύπτουν σύμφωνα με τα υποβαλλόμενα στο εποπτεύον Υπουργείο Υγείας και Κοινωνικής Αλληλεγγύης έντυπα απολογισμού. Ειδικότερα το συνολικό ύψος των δαπανών ανέρχονται:

για το Α Οικοτροφείο ΒΝΥ σε 789.195,85 ευρώ, 710.000 ευρώ και 756.127,93 ευρώ, ενώ για το Β Οικοτροφείο ΨΧΓ σε 682.969,18 ευρώ, 660.000 ευρώ και 579.001,68 ευρώ για το έτος 2012, 2013 και 2014 αντιστοίχως. Η παραπάνω αποδεικνυόμενη μείωση του ύψους της παρεχόμενης χρηματοδότησης της λειτουργίας των Μονάδων Ψυχικής Υγείας αποτέλεσε μια περαιτέρω μεταβολή των αντικειμενικών συνθηκών που είχαν διαμορφωθεί κατά το χρονικό διάστημα, το οποίο προηγήθηκε της ανωτέρω αναφερόμενης δικαστικής αναπροσαρμογής του μισθώματος των επιδίκων μισθωτικών σχέσεων.

Η μεταβολή αυτή συνετέλεσε ώστε να περιοριστεί περαιτέρω η ελλιπής σε κάθε περίπτωση χρηματοδότηση των Μονάδων Ψυχικής Υγείας, εξαιτίας της οποίας όπως χαρακτηριστικά αναφέρεται και στο υπ' αριθμ. ...-2013 έγγραφο του προϊσταμένου της Διεύθυνσης Ψυχικής Υγείας του Υπουργείου Υγείας η ενάγουσα αδυνατεί να καταβάλλει έγκαιρα τη μισθοδοσία των εργαζομένων και τις ασφαλιστικές εισφορές στο ΙΚΑ.

Υπό τις συνθήκες αυτές η ενάγουσα υποχρεώθηκε να επιδιώξει την μείωση των λειτουργικών της εξόδων με την καταγγελία σχέσεων εργασίας εργαζομένων σε αυτήν και την υποβολή περιορισμών σε δαπάνες που καλύπτουν ανάγκες διαβίωσης των ασθενών. Τα μίσθια ακίνητα και τα κτίρια που βρίσκονται σε αυτά όπως και η εναγομένη εκθέτει στο σχετικό τμήμα του δικογράφου της υπό στοιχείο β έφεσης, την οποία άσκησε, έχουν διαμορφωθεί, ώστε να είναι κατάλληλα για την ειδική χρήση, στην οποία υποβάλλονται από την ενάγουσα.

Τα ιδιαίτερα αυτά χαρακτηριστικά των ακινήτων αποκλείουν την χρήση τους με άλλο τρόπο και περιορίζουν την μισθωτική τους αξία αφού δεν αναμένεται να εκδηλωθεί ενδιαφέρον για την μίσθωσή τους από άλλα πρόσωπα και επιχειρήσεις. Με τα δεδομένα όμως αυτά η μισθωτική αξία των συγκεκριμένων ακινήτων συναρτάται προς την ειδική αξία χρήσης αυτών που προέρχεται από την διαμόρφωσή του ως κατάλληλων για να στεγάσουν Μονάδες Ψυχικής Υγείας.

Ο ανωτέρω αποδεικνυόμενος περιορισμός της ανεπαρκούς σε κάθε περίπτωση χρηματοδότησης της λειτουργίας των Μονάδων Ψυχικής Υγείας αποτελεί μεταβολή των οικονομικών συνθηκών, που εξακολουθεί υφιστάμενη, ώστε να έχει μόνιμο χαρακτήρα. Εξαιτίας της μεταβολής αυτής περιορίζονται τα κεφάλαια που είναι διαθέσιμα για την μίσθωση ακινήτων, τα οποία είναι κατάλληλα διαμορφωμένα για την λειτουργία των εγκαταστάσεων Μονάδων Ψυχικής Υγείας, κατά τρόπο ώστε να προκαλείται μείωση της μισθωτικής αξίας αυτών τα οποία, όπως συμβαίνει με τα επίδικα, δεν είναι αναμενόμενο αποκλείεται να υποβληθούν σε κάποια άλλη χρήση.

Με δεδομένο, ότι σε σχέση με τα συγκεκριμένα ακίνητα λόγω της ειδικής αξίας χρήσης αυτών δεν υφίσταται διαμορφωμένο κάποιο μέγεθος το οποίο θα χαρακτηριζόταν ως ελεύθερο μίσθωμα από το Δικαστήριο συνεκτιμάται ως συγκριτικό στοιχείο το δεδομένο ότι το ύψος του μισθώματος που καταβάλλει η ενάγουσα για την λειτουργία Οικοτροφείου στο Ν.

Ρύσιο Θεσσαλονίκης εντός οικοπέδου 5.750 τμ με εμβαδό κτίσματος 480 τ.μ ανέρχεται σε 1.433,36 ευρώ πλέον τέλους χαρτοσήμου. Επίσης για το Οικοτροφείο που η ενάγουσα λειτουργεί στον Κορινό Πιερίας εντός αγροτεμαχίου εμβαδού 425 τμ με εμβαδό κτιρίου τριών ορόφων 260 τ.μ ανά όροφο όπου φιλοξενούνται 25 ασθενείς καταβάλλεται εκ μέρους της μίσθωμα ύψους 1.525 εύρω πλέον τέλους χαρτοσήμου.

Υπό τους όρους αυτούς λόγω και των ειδικών αναγκών που καλύπτουν τα συγκεκριμένα ακίνητα αποδεικνύεται ότι έχει μειωθεί περαιτέρω η μισθωτική αξία αυτών σε έκταση που είναι ουσιώδης, ώστε λόγω των συγκεκριμένων συνθηκών που διαμορφώθηκαν να επιβάλλεται σύμφωνα με τις αρχές της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών να μειωθεί το οφειλόμενο μίσθωμα, για να περιοριστεί η βλάβη την οποία υφίσταται η ενάγουσα εξαιτίας της ανατροπής της συμβατικής ισορροπίας μεταξύ παροχής και της αντιπαροχής και της εμμονής της εναγομένης στην καταβολή μισθώματος ύψους 4.000 ευρώ πλέον τέλους χαρτοσήμου.

Ο προβαλλόμενος με την υπό στοιχείο β έφεση ισχυρισμός της εναγομένης ότι υφίσταται συμφωνία συμβατικής αναπροσαρμογής του μισθώματος κρίνεται απορριπτέος ως αβάσιμος αφού εκτέθηκε στο σχετικό τμήμα της νομικής σκέψης ότι πλέον ο συγκεκριμένος συμβατικός όρος δεν ισχύει λόγω της προηγούμενης δικαστικής αναπροσαρμογής που έχει συντελεστεί.

Επίσης η δήλωση παραίτησης της ενάγουσας από την δικαστική αναπροσαρμογή του μισθώματος την οποία επικαλείται η εναγομένη με τον αντιστοίχου περιεχομένου ισχυρισμό που διαλαμβάνεται στην έφεση υπό στοιχείο β δεν είναι έγκυρη, διότι η διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ αποτελεί κανόνα αναγκαστικού δικαίου που αποκλείει την γενική παραίτηση από τους όρους εφαρμογής της αρχής της καλής πίστης.

Εξάλλου το δικαίωμα δικαστικής διάπλασης που ασκείται από την ενάγουσα προβάλλεται διότι όπως αποδεικνύεται συντρέχουν οι όροι των άρθρων 281 και 288 ΑΚ. Υπό την έννοια αυτή αποκλείεται η άσκηση του δικαιώματος αυτού να υπερβαίνει τα όρια που θέτει ο κανόνας του άρθρου 281 ΑΚ όπως αβασίμως προβάλλεται με τον σχετικό ισχυρισμό που διαλαμβάνεται στην υπό στοιχείο β έφεση.

Κατ' ακολουθίαν των ανωτέρω το ύψος του μισθώματος λόγω της επελθούσας μείωσης της μισθωτικής αξίας των ακινήτων πρέπει να καθοριστεί στο ποσό των 2000 ευρώ μηνιαίως πλέον του τέλους χαρτοσήμου 3,6% για καθεμία μίσθωση καταβαλλόμενο για διάστημα τριών ετών από την 29-6-2015 και ακολούθως αναπροσαμοζόμενο ετησίως σύμφωνα με το άρθρο 7 παρ. 3 ΠΔ 34/1995".

Με βάση τις παραδοχές αυτές, το Εφετείο, με την πληττόμενη απόφασή του, δέχθηκε ως κατ' ουσίαν βάσιμες την από 26-6-2017 έφεση της εναγομένης και ήδη αναιρεσείουσας και την από 19-7-2017 έφεση της προσθέτως παρεμβαίνουσας κατά της πρωτόδικης, υπ' αριθμ. 98/2017, οριστικής αποφάσεως του Μονομελούς Πρωτοδικείου Δράμας, που είχε δεχθεί ως εν μέρει βάσιμη κατ' ουσίαν την από 6-10-2014 αγωγή της αναιρεσίβλητης, διακράτησε την υπόθεση, δίκασε την αγωγή, την οποία δέχθηκε εν μέρει κατ' ουσίαν και καθόρισε το μηνιαίο μίσθωμα καθενός από τα δύο μίσθια ακίνητα στο προεκτιθέμενο ποσό.

Με τις παραπάνω κρίσεις της η προσβαλλόμενη απόφαση ορθώς δέχθηκε, ότι η υπ' αριθμ. 24/2013 τελεσίδικη απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Δράμας δεν παράγει δεδικασμένο στην ένδικη διαφορά και τα αντίθετα υποστηριζόμενα από την αναιρεσείουσα είναι αβάσιμα και απορριπτέα.

Συνεπώς, ο πρώτος λόγος αναιρέσεως, κατά το 3° σκέλος του, για πλημμέλεια της προσβαλλομένης αποφάσεως από το άρθρο 559 αριθ. 16 ΚΠολΔ είναι αβάσιμος και πρέπει να απορριφθεί.

Περαιτέρω, όμως, το Εφετείο παραβίασε ευθέως (με εσφαλμένη ερμηνεία και εφαρμογή) την ουσιαστική διάταξη του άρθρου 288 του ΑΚ και εκ πλαγίου, με ανεπαρκείς αιτιολογίες, οι οποίες καθιστούν ανέφικτο τον αναιρετικό έλεγχο ως προς την ορθή ή μη εφαρμογή της ίδιας διατάξεως. Ειδικότερα, το δευτεροβάθμιο δικαστήριο έκρινε, ότι επήλθε ουσιώδης μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου, από την οποία προκλήθηκε ζημία στη μισθώτρια, χρήζουσα αναπροσαρμογής του μηνιαίου μισθώματος, επειδή α) τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά των μισθίων ακινήτων αποκλείουν τη χρήση τους με άλλο τρόπο και περιορίζουν τη μισθωτική τους αξία, β) υπάρχει κατά τον ένδικο χρόνο περιορισμένη και ανεπαρκής χρηματοδότηση της λειτουργίας των Μονάδων Ψυχικής Υγείας, γ) συνεκτιμώνται ως συγκριτικά στοιχεία για το ύψος του μισθώματος, άλλα μισθωμένα, από τη μισθώτρια, ακίνητα για τη λειτουργία Οικοτροφείου 1) στο Ν.

Ρύσιο Θεσσαλονίκης εντός οικοπέδου 5.750 τ.μ., με εμβαδόν κτίσματος 480 τ.μ., του οποίου το μηνιαίο μίσθωμα ανέρχεται σε 1.433,36 ευρώ, πλέον τέλους χαρτοσήμου και 2) στον Κορινό Πιερίας εντός αγροτεμαχίου, εμβαδού 425 τ.μ., με εμβαδόν κτιρίου τριών ορόφων 260 τ.μ. ανά όροφο, όπου φιλοξενούνται 25 ασθενείς, για το οποίο καταβάλλεται μηνιαίο μίσθωμα ύψους 1.525 ευρώ, πλέον τέλους χαρτοσήμου.

Εντούτοις, τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά των μισθίων ακινήτων, λόγω των οποίων καταρτίσθηκαν οι ένδικες μισθώσεις, υφίσταντο εξ αρχής και δεν συνιστούν ουσιώδη μεταβολή των συνθηκών των εν λόγω μισθώσεων, ενώ ως προς τα συνεκτιμώμενα, από το Εφετείο, συγκριτικά στοιχεία, αυτά αφορούν σε ακίνητα, που βρίσκονται σε άλλους νομούς της χώρας, χωρίς να προσδιορίζεται στην προσβαλλόμενη απόφαση η μισθωτική αξία των ακινήτων στην περιοχή, όπου βρίσκονται τα ένδικα μίσθια ακίνητα, καθώς και ο χρόνος κατάρτισης των συμβάσεων των συγκρινόμενων μισθίων με το αναφερόμενο μίσθωμά τους, ούτε εκτίθεται, αν είναι παρόμοιας μισθωτικής αξίας με αυτήν των ενδίκων μισθίων.

Τέλος, μόνη η ανεπαρκής χρηματοδότηση της λειτουργίας των μισθίων ακινήτων, στο πλαίσιο της οικονομικής κρίσης, δεν συνιστά, ομοίως, ουσιώδη μεταβολή των συνθηκών, στις οποίες στήριξαν τα συμβαλλόμενα μέρη τις ένδικες συμβάσεις μισθώσεως, που επηρεάζει τη μισθωτική αξία τους (των μισθίων) και δικαιολογεί την αναπροσαρμογή (μείωση) του μισθώματος κατ' άρθρο 288 του ΑΚ.

Επομένως, ο πρώτος λόγος αναιρέσεως, κατά τα 1°, 2°, 4° και 5° σκέλη του, από τους αριθμούς 1 και 19 του άρθρου 559 του ΚΠολΔ πρέπει να γίνει δεκτός ως βάσιμος, ενώ παρέλκει η έρευνα των λοιπών λόγων, διότι η αναιρετική εμβέλεια του λόγου, που έγινε δεκτός, καθιστά αλυσιτελή την εξέτασή τους. Κατ' ακολουθίαν των ανωτέρω, η κρινόμενη αίτηση αναιρέσεως πρέπει να γίνει δεκτή, να αναιρεθεί η προσβαλλόμενη απόφαση του Εφετείου, να παραπεμφθεί η υπόθεση για περαιτέρω εκδίκασή της στο ίδιο Εφετείο, που θα συγκροτηθεί από άλλον Δικαστή, εκτός εκείνου που δίκασε προηγουμένως (άρθρο 580 παρ. 3 του Κ.Πολ.Δ.), να διαταχθεί η επιστροφή του παραβόλου, που κατατέθηκε για την άσκηση της αναιρέσεως, στην καταθέσασα αυτό (άρθρ. 495 παρ. 3 του Κ.Πολ.Δ.) και να καταδικασθούν οι αναιρεσίβλητες, λόγω της ήττας τους, στα δικαστικά έξοδα της αναιρεσείουσας, που κατέθεσε προτάσεις, κατά το νόμιμο και βάσιμο αίτημά της (άρθρα 176, 183, 189 παρ. 1 και 191 παρ. 2 του Κ.Πολ.Δ.), κατά τα, ειδικότερα, οριζόμενα στο διατακτικό της παρούσας.

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Δέχεται την από 2-8-2021 αίτηση αναιρέσεως κατά της υπ' αριθμ. 194/2019 τελεσιδίκου αποφάσεως του Μονομελούς Εφετείου Θράκης.

Αναιρεί την παραπάνω απόφαση, κατά το αναφερόμενο, στο αιτιολογικό της παρούσας, μέρος.

Παραπέμπει την υπόθεση για περαιτέρω εκδίκασή της στο ίδιο ως άνω Εφετείο, που θα συγκροτηθεί από άλλον Δικαστή, εκτός εκείνου που δίκασε προηγουμένως.

Διατάσσει την επιστροφή του παραβόλου, που κατατέθηκε για την άσκηση της αναιρέσεως, στην καταθέσασα αυτό.

Και Καταδικάζει τις αναιρεσίβλητες στα δικαστικά έξοδα της αναιρεσείουσας, τα οποία ορίζει στο ποσό των δύο χιλιάδων τριακοσίων ευρώ (2.300€).

ΚΡΙΘΗΚΕ, αποφασίσθηκε στην Αθήνα, στις 26 Μαΐου 2025.

ΔΗΜΟΣΙΕΥΘΗΚΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του, στην Αθήνα, στις 27 Ιουνίου 2025.

Η ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ