Supreme Court dismisses appeal against landlord's refusal to pay rent due to tenant's inability to use property due to unauthorized building.

Απόφαση 1074 / 2019 (Α2, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)Αριθμός 1074/2019

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Α2' Πολιτικό Τμήμα

ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από τους Δικαστές: Ιωσήφ Τσαλαγανίδη, Αντιπρόεδρο του Αρείου Πάγου, Αβροκόμη Θούα - Εισηγήτρια, Γεώργιο Αποστολάκη, Θεόδωρο Κανελλόπουλο και Κυριάκο Οικονόμου, Αρεοπαγίτες.

ΣΥΝΗΛΘΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 11 Φεβρουαρίου 2019, με την παρουσία και της γραμματέως Θεοδώρας Παπαδημητρίου, για να δικάσει την υπόθεση μεταξύ:

Του αναιρεσείοντος: Ελληνικού Δημοσίου, νόμιμα εκπροσωπούμενου από τον Υπουργό Οικονομικών, ο οποίος κατοικοεδρεύει στην Αθήνα. Εκπροσωπήθηκε από την πληρεξούσιά του Σπυριδούλα Ραυτοπούλου, Πάρεδρο του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους, με δήλωση του άρθρου 242 παρ.2 του Κ.Πολ.Δ.

Της αναιρεσίβλητης: Β. Θ. του Π., κατοίκου .... Εκπροσωπήθηκε από την πληρεξούσια δικηγόρο της Ευγενία Στάμου, με δήλωση του άρθρου 242 παρ.2 του Κ.Πολ.Δ.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 2-9-2011 ανακοπή της ήδη αναιρεσίβλητης, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Ναυπλίου. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 340/2013 του ίδιου Δικαστηρίου και 191/2015 του Μονομελούς Εφετείου Ναυπλίου. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητεί το αναιρεσείον με την από 6-6-2017 αίτησή του.

Κατά τη συζήτηση της αίτησης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν, όπως σημειώνεται πιο πάνω.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Από τις διατάξεις των άρθρων 574 έως 578 ΑΚ, που εφαρμόζονται και στις εμπορικές μισθώσεις (άρθρο 44 Π.Δ. 34/1995), συνάγεται ότι με τη διαρκή σύμβαση της μίσθωσης ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση να παραχωρήσει στο μισθωτή τη χρήση του πράγματος για όσο χρόνο διαρκεί η μίσθωση. Επίσης έχει υποχρέωση όχι μόνο να παραδώσει το μίσθιο κατάλληλο για τη συμφωνημένη χρήση, αλλά να το διατηρεί κατάλληλο για τη συμφωνημένη χρήση σε όλη τη διάρκεια της μίσθωσης, υποχρεούμενος σε άρση των πραγματικών του ελαττωμάτων και σε αποκατάσταση των συμφωνημένων ιδιοτήτων που λείπουν.

Αν κατά το χρόνο παράδοσής του στο μισθωτή το μίσθιο έχει ελάττωμα που εμποδίζει μερικά ή ολικά τη συμφωνημένη χρήση (πραγματικό ελάττωμα) ή αν κατά τη διάρκεια της μίσθωσης εμφανίστηκε τέτοιο ελάττωμα, ο μισθωτής έχει δικαίωμα μείωσης ή μη καταβολής του μισθώματος. Το ίδιο ισχύει και αν λείπει από το μίσθιο μια συμφωνημένη ιδιότητα ή αν έλειψε τέτοια ιδιότητα όσο διαρκεί η μίσθωση.

Επομένως, αν από την ύπαρξη πραγματικού ελαττώματος εμποδίστηκε ολικά η συμφωνημένη χρήση ,ανεξαρτήτως της υπαιτιότητας ή μη του εκμισθωτή ως προς τούτο, ο μισθωτής έχει δικαίωμα, προβαλλόμενο και κατ' ένσταση, προς απόκρουση αγωγής του εκμισθωτή για καταβολή των μισθωμάτων, να μη καταβάλλει το μίσθωμα όσο διάστημα διαρκεί η παρεμπόδιση της χρήσης του μισθίου από το ελάττωμα .Τέτοιο πραγματικό ελάττωμα εξάλλου αποτελεί και η αδυναμία χρήσης του μισθίου όπως συμφωνήθηκε, λόγω αδυναμίας χορήγησης της απαιτούμενης άδειας δημόσιας αρχής (Ολ.ΑΠ50/2005, ΑΠ 4155/2014).

Σε περίπτωση δε εκχώρησης από τον εκμισθωτή προς το Ελληνικό Δημόσιο των μη εισπραχθέντων από τη σύμβαση μίσθωσης μισθωμάτων,στον οφειλέτη, εναντίον του οποίου επισπεύδεται διοικητική εκτέλεση προς είσπραξη της άνω ιδιωτικής φύσης εκχωρηθείσας απαίτησης, παρέχεται το δικαίωμα να ασκήσει ανακοπή κατά τα άρθρα 73 επ.

του Κ.Ε.Δ.Ε., η οποία δικάζεται από το αρμόδιο πολιτικό δικαστήριο, σύμφωνα με τα άρθρα 583- 585 ΚΠολΔ. Με την ανακοπή αυτή επιτρέπεται η προβολή κάθε αντίρρησης, ουσιαστικού ή δικονομικού δικαίου, κατά του νομίμου τίτλου και της απαίτησης, στην απόδειξη της οποίας υποχρεούται το καθού η ανακοπή Δημόσιο (ΑΠ 1245/2010).

Περαιτέρω, κατά τη διάταξη του άρθρου 559αριθμ.1ΚΠολΔ, αναίρεση επιτρέπεται, αν παραβιάστηκε κανόνας του ουσιαστικού δικαίου, στον οποίο περιλαμβάνονται και οι ερμηνευτικοί κανόνες των δικαιοπραξιών. Ο κανόνας δικαίου παραβιάζεται, αν δεν εφαρμοστεί, ενώ συνέτρεχαν οι πραγματικές προϋποθέσεις για την εφαρμογή του, ή αν εφαρμοστεί, ενώ δεν συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις αυτές, καθώς και αν εφαρμοστεί εσφαλμένα, η δε παραβίαση εκδηλώνεται, είτε με ψευδή ερμηνεία, είτε με κακή εφαρμογή, δηλαδή με εσφαλμένη υπαγωγή (Ολ.ΑΠ10/2011, 7/2006).Στην περίπτωση που το δικαστήριο έκρινε κατ' ουσία την υπόθεση, η παράβαση κανόνα ουσιαστικού δικαίου κρίνεται με βάση τα πραγματικά περιστατικά που ανελέγκτως δέχθηκε ότι αποδείχθηκαν το δικαστήριο της ουσίας και της υπαγωγής αυτών στο νόμο και ιδρύεται ο λόγος αυτός αναίρεσης, αν οι πραγματικές παραδοχές της απόφασης καθιστούν προφανή την παράβαση (ΑΠ24/2015).

Εξάλλου, κατά τη διάταξη του άρθρου 559αριθ.19ΚΠολΔ,αναίρεση επιτρέπεται αν η απόφαση δεν έχει νόμιμη βάση και ιδίως αν δεν έχει καθόλου αιτιολογίες, ή έχει αιτιολογίες αντιφατικές ή ανεπαρκείς σε ζητήματα που ασκούν ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης. Από τη διάταξη αυτή, που αποτελεί κύρωση της παράβασης του άρθρου 93παρ.3 του Συντάγματος, προκύπτει ότι ο προβλεπόμενος απ' αυτή λόγος αναίρεσης ιδρύεται όταν στην ελάσσονα πρόταση του νομικού συλλογισμού δεν εκτίθενται καθόλου πραγματικά περιστατικά (έλλειψη αιτιολογίας), ή όταν τα εκτιθέμενα δεν καλύπτουν όλα τα στοιχεία που απαιτούνται βάσει του πραγματικού του εφαρμοστέου κανόνα δικαίου για την επέλευση της έννομης συνέπειας που απαγγέλθηκε ή την άρνηση του (ανεπαρκής αιτιολογία), ή όταν αντιφάσκουν μεταξύ τους (αντιφατική αιτιολογία).

Ειδικότερα, αντιφατικές αιτιολογίες έχει η απόφαση, όταν αλληλοαναιρούνται, αποδυναμώνοντας έτσι την κρίση της απόφασης για την υπαγωγή ή μη της ατομικής περίπτωσης στο πραγματικό συγκεκριμένου κανόνα ουσιαστικού δικαίου, που συνιστά και το νομικό χαρακτηρισμό της ατομικής περίπτωσης. Αντίστοιχα, ανεπάρκεια αιτιολογίας υπάρχει όταν από την απόφαση δεν προκύπτουν σαφώς τα περιστατικά που, είτε είναι κατά νόμο αναγκαία για τη στοιχειοθέτηση στη συγκεκριμένη περίπτωση, της διάταξης ουσιαστικού δικαίου που εφαρμόστηκε, είτε αποκλείουν την εφαρμογή του, όχι δε και όταν υφίστανται ελλείψεις στην ανάλυση, στάθμιση και γενικώς στην εκτίμηση των αποδείξεων, εφόσον το πόρισμα από την εκτίμηση αυτή εκτίθεται με σαφήνεια και πληρότητα (ΟλΑΠ 15/2006).Ελλείψεις δε αναγόμενες μόνο στην ανάλυση και στάθμιση των αποδεικτικών μέσων και γενικότερα ως προς την αιτιολόγηση του αποδεικτικού πορίσματος, αν αυτό διατυπώνεται σαφώς, δεν συνιστούν ανεπαρκείς αιτιολογίες (ΟλΑΠ861/1984).

Δηλαδή, αναγκαίο να εκτίθεται σαφώς στην απόφαση είναι μόνο το τι αποδείχθηκε ή δεν αποδείχθηκε και όχι ο λόγος για τον οποίο αποδείχθηκε ή δεν αποδείχθηκε(ΑΠ74/2016). Εξάλλου, για να είναι ορισμένος ο λόγος αναιρέσεως με τον οποίο αποδίδεται η πλημμέλεια ότι η απόφαση δεν έχει νόμιμη βάση (αριθ.19 του άρθρου 559 ΚΠολΔ) εξαιτίας ανεπαρκών ή αντιφατικών αιτιολογιών, πρέπει στο αναιρετήριο, να αναφέρεται σε τι συνίσταται η ανεπάρκεια ή η αντίφαση των αιτιολογιών, δηλαδή ποιές επιπλέον αιτιολογίες έπρεπε να περιλαμβάνει η απόφαση ή που εντοπίζονται οι αντιφάσεις.

Στην προκειμένη περίπτωση, το Εφετείο δέχθηκε τα ακόλουθα με την προσβαλλόμενη απόφαση ,κατά το ενδιαφέρον την αναιρετική διαδικασία, μέρος: "Δυνάμει της υπ'αριθμ.50/25.5.2005 πράξης του Εκκλησιαστικού Συμβουλίου του Ιερού Ναού "..." … και των σ' αυτήν περιληφθέντων όρων διακήρυξης δημοπρασίας, που εγκρίθηκε με την υπ'αριθμ. ....60/6.6.2005 πράξη της Ιεράς Μητρόπολης .....

εκτέθηκε σε πλειοδοτικό διαγωνισμό η εκμίθωση ενός ακινήτου, κυριότητας του ανωτέρω Ιερού Ναού, και ειδικότερα ενός κτιρίου, κηρυχθέντος ως διατηρητέου, αποτελουμένου από ισόγειο, εμβαδού 115 τ.μ. περίπου, πρώτο όροφο, εμβαδού 105 τ.μ. περίπου, δεύτερο όροφο, εμβαδού 105 τ.μ. περίπου και σοφίτα, εμβαδού 70 τ.μ.

περίπου, το οποίο βρίσκεται εντός της παλαιάς πόλης του Ναυπλίου, στο Ο.Τ. 132, επί της οδού ... και .... Κατά το διαγωνισμό, που έλαβε χώρα στις 24.7.2005 στα γραφεία του εκμισθωτή Ιερού Ναού, με τιμή πρώτης προσφοράς για τη μίσθωση του ανωτέρω ακινήτου το ποσό των 3.900 ευρώ ως μηνιαίο μίσθωμα αυτού, αναδείχθηκε τελευταία πλειοδότρια η ανακόπτουσα, (ήδη αναιρεσίβλητη) στην οποία και κατακυρώθηκε για το ποσό των 4.095 ευρώ.

Σύμφωνα με τους όρους της διακήρυξης της εν λόγω δημοπρασίας, οι οποίοι συνετάγησαν από το οικείο Εκκλησιαστικό Συμβούλιο και εγκρίθηκαν από το Μητροπολίτη ....., ο μισθωτής όφειλε να προβεί με επιμέλεια και δαπάνες του, στις ειδικότερα αναφερόμενες στο σχετικό έγγραφο εργασίες ανακαίνισης του μισθίου ακινήτου, με βάση τα εγκεκριμένα σχέδια των αρμοδίων δημοσίων υπηρεσιών, ώστε να αποφευχθεί η πραγματοποίηση αυθαίρετων επεμβάσεων στην αισθητική και καλαισθησία του κτιρίου, χωρίς να υποχρεούται στην καταβολή μισθώματος για χρονικό διάστημα κατ' απώτατο χρονικό όριο είκοσι τεσσάρων (24) μηνών από την ημερομηνία της κατακύρωσης και έως το τέλος των εργασιών αυτών, και δη έως την έναρξη της λειτουργίας του μισθίου με βάση τη συμφωνημένη χρήση.

Ακολούθως υπογράφηκε από τον εκμισθωτή και την ανακόπτουσα το από 1.8.2005 μισθωτήριο, το οποίο όμως δεν εγκρίθηκε από το οικείο Μητροπολιτικό Συμβούλιο... Μάλιστα του εγγράφου αυτού επακολούθησε η αποστολή προς την ανακόπτουσα σχετικών εγγράφων, με τα οποία της ζητείτο να προβεί στη σύνταξη και προσκόμιση της εν λόγω μελέτης, προκειμένου να εγκριθεί το μισθωτήριο από το Μητροπολιτικό Συμβούλιο και να παραληφθεί το μίσθιο ακίνητο.

Σημειωτέον ότι στο ανωτέρω μισθωτήριο αναφερόταν ότι το μίσθιο θα χρησιμοποιηθεί από τη μισθώτρια ως "έδρα μουσείου - πολιτιστικού φορέα, με σκοπό τη διατήρηση, προώθηση και διάδοση του ελληνικού πολιτισμού". Πράγματι με επιμέλεια της ανακόπτουσας συνετάγη από τους Σ. Μ. και Γ. Ν., Αρχιτέκτονες Μηχανικούς και από το Γ.

Π., Πολιτικό Μηχανικό, τεχνική γνωμάτευση "για την αποκατάσταση και διαμόρφωση σε μουσείο" του εν λόγω ακινήτου, στην οποία γινόταν καταγραφή των φθορών, καθώς και προεκτίμηση του είδους και του κόστους των εργασιών, οι οποίες απαιτείτο να διενεργηθούν και η συνολική δαπάνη των οποίων προσδιορίσθηκε στο ποσό των 449.449 ευρώ (χωρίς Φ.Π.Α.), προκειμένου οι επιμέρους χώροι αυτού να καταστούν κατάλληλοι για τη συμφωνημένη χρήση.

Επίσης, στη συγκεκριμένη τεχνική γνωμάτευση ρητά καταγράφεται η ύπαρξη αυθαιρέτου κτίσματος στην οπίσθια (ανατολική) όψη του μισθίου, το οποίο εφάπτεται με αυτό (μίσθιο), και ως προς το οποίο αναφέρεται ότι πρέπει να κατεδαφιστεί άμεσα από τον ιδιοκτήτη του, καθόσον συνιστά εμπόδιο για τη χορήγηση από τις αρμόδιες αρχές οποιασδήποτε άλλης άδειας, που απαιτείται για τη διενέργεια των εργασιών αποκατάστασης του μισθίου, που αποτελούσαν και το αντικείμενο της εν λόγω γνωμάτευσης.

Κατόπιν της προσκόμισης από την ανακόπτουσα του προαναφερθέντος εγγράφου, υπογράφηκε μεταξύ αυτής και του ανωτέρω Ιερού Ναού, που εκπροσωπήθηκε από τον Πρόεδρο του Εκκλησιαστικού του Συμβουλίου Ιερέα Δ. Τ., το από 5.3.2007 νέο ιδιωτικό συμφωνητικό επαγγελματικής μίσθωσης, το οποίο έλαβε όλων των απαιτουμένων εκ του υπ'αριθμ.8/1980 Κανονισμού της Ιεράς Συνόδου της Εκκλησίας της Ελλάδος εγκρίσεων, και με το οποίο ο εκμισθωτής ανέλαβε την υποχρέωση να παραχωρήσει στη μισθώτρια τη χρήση του μισθίου ακινήτου για χρονικό διάστημα είκοσι (20) ετών (από 15.3.2007 έως 15.3.2027), αντί μηνιαίου μισθώματος, ποσού 4.095 ευρώ, για τα πρώτα δύο έτη της μίσθωσης, που συμφωνήθηκε ότι θα αναπροσαρμόζεται στο εξής κάθε έτος μέχρι τη λήξη της μίσθωσης κατά το νόμιμο ποσοστό.

Συμφωνήθηκε επίσης μεταξύ των συμβαλλομένων μερών ότι το μίσθιο θα χρησιμοποιηθεί ως έδρα μουσείου - πολιτιστικού φορέα, χωρίς να αποκλείεται η χρήση του, εν όλω η εν μέρει, ως επαγγελματικής στέγης, καθώς και ότι η μισθώτρια θα προβεί, με δαπάνες της, στις ειδικότερα αναφερόμενες στο μισθωτήριο εργασίες ανακαίνισης του μισθίου, οι οποίες επίσης περιλήφθηκαν στους όρους διακήρυξης της προηγηθείσης της κατάρτισης της μίσθωσης πλειοδοτικής δημοπρασίας, καθώς και ότι τα μηνιαία μισθώματα των πρώτων 24 μηνών της σύμβασης, ποσού 98.280 ευρώ, θα συμψηφισθούν με το αντίστοιχο ποσό, που θα καταβληθεί για την εκτέλεση στο μίσθιο των ανωτέρω εργασιών από τη μισθώτρια, η οποία, συνεπώς, για το χρονικό διάστημα από 15.3.2007 έως 15.3.2009, δε θα υποχρεούται σε καταβολή μισθώματος.

Αποδείχθηκε περαιτέρω ότι την αυτή ημέρα με την υπογραφή του μισθωτηρίου παραδόθηκε στη μισθώτρια η κατοχή του μίσθιου ακινήτου. Το υπάρχον στην οπίσθια πλευρά του μισθίου κτίσμα, το οποίο με την υπ'αριθμ.πρωτ.....19/19.9.1994 έκθεση αυτοψίας της Διεύθυνσης ΧΩ.ΠΟ.ΠΕ. της Νομαρχιακής Αυτοδιοίκησης .... είχε καταγραφεί ως αυθαίρετο, ήταν, κατά το χρόνο κατάρτισης της προαναφερθείσας μίσθωσης, μισθωμένο από τον αυτό εκμισθωτή Ιερό Ναό στην ομόρρυθμη εταιρία με την επωνυμία "...

Ο.Ε." και χρησιμοποιείτο ως κουζίνα - αποθήκη της επιχείρησης εστιατορίου με την ονομασία ".....", που η ανωτέρω εταιρία λειτουργούσε σε παρακείμενο ακίνητο. Ο εκμισθωτής προέβη σε σειρά νομικών ενεργειών προκειμένου να επιτύχει τον αποχαρακτηρισμό του εν λόγω κτίσματος ως αυθαιρέτου και τη νομιμοποίησή του, οι οποίες όμως δεν τελεσφόρησαν, με αποτέλεσμα να υποχρεωθεί από την αρμόδια πολεοδομική αρχή σε κατεδάφισή του.

Τούτο, άλλωστε, αποτελούσε προϋπόθεση για τη χορήγηση στην ανακόπτουσα σχετικής οικοδομικής άδειας προς εκτέλεση στο μίσθιο των περιληφθεισών στο μισθωτήριο εργασιών επισκευής και ανακαίνισης, τις οποίες ανέλαβε την υποχρέωση να πραγματοποιήσει με δαπάνες της, ώστε να καταστεί αυτό κατάλληλο για τη συμφωνημένη χρήση, όπως, εξάλλου, είχε επισημανθεί σ' αυτήν και από τους συντάξαντες την προαναφερθείσα περί του είδους και του κόστους των εν λόγω εργασιών τεχνική γνωμάτευση, η οποία προηγήθηκε της κατάρτισης της μίσθωσης.

Πλην όμως, παρά τις συνεχείς οχλήσεις της μισθώτριας, ο εκμισθωτής ουδέποτε προέβη στην κατεδάφιση του αυθαιρέτου, με αποτέλεσμα η ανωτέρω να του επιδώσει στις 3.9.2008, δηλαδή σχεδόν 18 μήνες μετά την υπογραφή του μισθωτηρίου συμβολαίου και ενώ στο μεσοδιάστημα δεν είχε ακόμη εφοδιασθεί με τη σχετική οικοδομική άδεια, για την έναρξη των εργασιών επισκευής στο μίσθιο χωρίς δική της υπαιτιότητα, την από1 3.8.2008 εξώδικη δήλωσή της, με την οποία, ζητούσε, αφενός μεν την άμεση κατεδάφιση του αυθαιρέτου, αφετέρου, ακριβώς λόγω της μακροχρόνιας αδράνειας των οργάνων του εκμισθωτή να άρουν το συγκεκριμένο ελάττωμα του μισθίου, που εκ των πραγμάτων εμπόδιζε οποιαδήποτε επενέργειά της σ' αυτό, ώστε να καταστεί δυνατή η παράδοση στην ίδια της συμφωνημένης χρήσης, την παράταση της καθορισθείσας με το μισθωτήριο περιόδου χάριτος, που έληγε στις 15.3.2009, δηλαδή του χρονικού αυτού διαστήματος μετά την έναρξη της μίσθωσης, κατά το οποίο δε θα υποχρεούτο σε απόδοση μηνιαίου μισθώματος, εξαιτίας του συμψηφισμού του με ήδη καταβληθείσα απ' αυτήν ισόποση δαπάνη των εργασιών ανακαίνισης, επισημαίνοντας παράλληλα ότι σε διαφορετική περίπτωση, θα προέβαινε σε καταγγελία της μίσθωσης.

Σε απάντηση του εγγράφου αυτού ο εκμισθωτής κοινοποίησε στην ανακόπτουσα την από 20.8.2008 εξώδικη δήλωσή του, με την οποία της γνωστοποιούσε ότι έχει ήδη δρομολογηθεί διαδικασία έξωσης του μισθωτή του αυθαιρέτου κτίσματος, προκειμένου να επακολουθήσει η κατεδάφισή του, καθώς και ότι η περίοδος χάριτος της μεταξύ τους σύμβασης μίσθωσης λήγει στις 15.3.2009, αποκλείοντας οποιαδήποτε παράτασή της.

Κατόπιν τούτου, η ανακόπτουσα με το από 21.11.2008 έγγραφο της, που επιδόθηκε στον εκμισθωτή στις 26.11.2008,... προέβη σε καταγγελία της μίσθωσης, επικαλούμενη ειδικότερα αθέτηση της συμβατικής υποχρέωσης αυτού να της παραδώσει, ακώλυτη και ανεμπόδιστη, τη συμφωνημένη χρήση του μισθίου ακινήτου, λόγω της επί μακρόν επιδειχθείσας αδράνειας του να συμπράξει στις εκ των περιστάσεων αναγκαίες προς τούτο ενέργειες, οι οποίες συνδέονταν αποκλειστικά με το πρόσωπο του και δεν εξαρτώντο από την ίδια, προς την κατεύθυνση της κατεδάφισης του εφαπτομένου με το μίσθιο αυθαιρέτου κτίσματος μετά την αποβολή του μισθωτή του, γεγονός που αποτελούσε προϋπόθεση για τη χορήγηση στη συνέχεια σ' αυτήν οικοδομικής άδειας για την εκτέλεση των εργασιών επισκευής του μισθίου, ώστε να καταστεί τούτο κατάλληλο για την κατά τη μίσθωση χρήση του...

Όπως μάλιστα προκύπτει από την υπ' αριθμ. πρωτ. 1599/18.12.2008 και με ειδικότερο αριθμό 97/30.11.2008 πράξη του Εκκλησιαστικού Συμβουλίου του εκμισθωτή, η οποία επακουλούθησε της περιέλευσης σ' αυτόν της καταγγελίας της μίσθωσης και με την οποία (πράξη) αποφασίσθηκε η κατεδάφιση του αυθαιρέτου κτίσματος,η αδράνεια αυτού να προβεί στη συγκεκριμένη ενέργεια οφειλόταν στην πραγματικότητα σε κοινωνικούς λόγους και δη στην αποφυγή της δημιουργίας αρνητικού κλίματος και αντιδράσεων εναντίον του από την κατεδάφιση, καθώς και στη θέληση αρωγής τη παρακείμενης επιχείρησης εστιατορίου, αφού, στην περίπτωση αυτή, η απώλεια του εν λόγω κτίσματος, όπου λειτουργούσε το μαγειρείο του εστιατορίου, θα οδηγούσε αναπόφευκτα στη συρρίκνωσή του και στην απόλυση κάποιων εκ των εργαζομένων του.

Μάλιστα στην αυτή ως άνω πράξη γίνεται ρητή αναφορά στο από 6.11.2007 απαντητικό έγγραφο της Πολεοδομίας Ναυπλίου, σύμφωνα με το οποίο η κατεδάφιση του αυθαιρέτου κτίσματος, που μέχρι και σήμερα δεν έχει συντελεσθεί αποτελούσε αναγκαία προϋπόθεση, προκειμένου να χορηγηθεί στη συνέχεια η απαιτούμενη άδεια για την εκτέλεση των προβλεπομένων στο μισθωτήριο εργασιών επισκευής του εφαπτομένου στο κτίσμα αυτό μισθίου ακινήτου...

Αποδείχθηκε περαιτέρω ότι μετά την κατά τα ανωτέρω λύση της μίσθωσης στις 24.1.2009 ο εκμισθωτής, νόμιμα εκπροσωπηθείς, και η μισθώτρια, η οποία εξακολουθούσε να κατέχει το μίσθιο, συμφώνησαν εγγράφως την ανάκληση της εν λόγω καταγγελίας και την επαναφορά της ισχύος των όρων του από 5.3.2007 μισθωτηρίου. Η ανωτέρω συμβατική ανάκληση της καταγγελίας είναι επιτρεπτή στο πλαίσιο της αρχής της ελευθερίας των συμβάσεων του άρθρου 361 του ΑΚ...

Αντίθετα αποδείχθηκε ότι αμφότερα τα συμβαλλόμενα μέρη θέλησαν την ανατροπή των αποτελεσμάτων της καταγγελίας και την αναβίωση της προηγούμενης μίσθωσης, η οποία εξακολούθησε να ισχύει,... μέχρι τις 30.3.2011, όταν κοινοποιήθηκε στον Ιερό Ναό το από 18.3.2011 έγγραφο της ανακόπτουσας, με το οποίο η τελευταία κατήγγειλε τη σύμβαση,...

επικαλούμενη και πάλι ολική μη παραχώρηση σ' αυτήν, ακώλυτης και ανεμπόδιστης, της συμφωνημένης χρήσης του μισθίου, με υπαιτιότητα του εκμισθωτή, λόγω της αδράνειάς του να προβεί στην κατεδάφιση του ανωτέρω αυθαιρέτου κτίσματος, ώστε να επακολουθήσουν οι εργασίες επισκευής του, που είχε η ίδια αναλάβει να εκτελέσει, με αποτέλεσμα τη λύση της μίσθωσης για το μέλλον μετά την περιέλευση της ανωτέρω καταγγελίας στον εκμισθωτή,...

Πλην όμως, παρά το γεγονός ότι καθόλο το έτος 2010, δηλαδή προ της καταγγελίας, η ανακόπτουσα εξακολουθούσε να κατέχει το μίσθιο, δεν όφειλε να καταβάλει το συμφωνηθέν μηνιαίο μίσθωμα αυτού, το οποίο και εκχωρήθηκε στη συνέχεια από τον εκμισθωτή στο καθ' ου η ανακοπή Ελληνικό Δημόσιο, (ήδη αναιρεσείον) σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 4 παρ. 7 του ν. 2238/1994, και εκδόθηκαν σε βάρος της μισθώτριας οι προσβληθέντες με την ανακοπή χρηματικός κατάλογος και ταμειακή βεβαίωση των Δ,Ο.Υ ....

και ...., αντίστοιχα, για τη βεβαίωση αυτού ως δημόσιο εσόδου κατά τον ΚΕΔΕ ,καθόσον και κατά το ανωτέρω χρονικό διάστημα εξακολουθούσε να υπάρχει το προαναφερθέν πραγματικό ελάττωμα του μισθίου και συγκεκριμένα το εφαπτόμενο σ' αυτό αυθαίρετο κτίσμα, το οποίο εμπόδιζε τη μισθώτρια να προβεί στις απαραίτητες ενέργειες στο μίσθιο (τις αναφερόμενες στο μισθωτήριο εργασίες επισκευής και ανακαίνισης), προκειμένου να καταστήσει αυτό κατάλληλο για την προβλεπόμενη από τη μεταξύ της ιδίας και του εκμισθωτή συμφωνία χρήση, ερμηνευομένης της συμφωνίας τους με βάση την καλή πίστη και τα συναλλακτικά χρηστά ήθη, σε συνδυασμό με τη συνεχιζόμενη και κατά το διάστημα αυτό αδράνεια του εκμισθωτή να συμπράξει προς την κατεύθυνση της άρσης του συγκεκριμένου ελαττώματος, ήτοι να κατεδαφίσει το κτίσμα αυτό, γεγονός που αποτελούσε προϋπόθεση για τη χορήγηση στη συνέχεια οικοδομικής άδειας για τις εργασίες στο μίσθιο, κυρίως προς αποφυγήν αντιδράσεων από την τοπική κοινωνία λόγω των συνακόλουθων της καθαίρεσης δυσμενών συνεπειών στη λειτουργία του παρακείμενου εστιατορίου, η κουζίνα του οποίου βρισκόταν στο εν λόγω αυθαίρετο, αν και ήδη από το μήνα Μάρτιο του έτους 2009 είχε αυτός εφοδιασθεί με άδεια της αρμόδιας πολεοδομικής αρχής για την κατεδάφιση (με αριθμ.πρωτ.439/3.3.3009) του κτίσματος αυτού, που ουδέποτε όμως μέχρι σήμερα έχει λάβει χώρα.

Επομένως, και κατά το διάστημα αυτό, στο οποίο αφορούν τα εκχωρηθέντα στο Ελληνικό Δημόσιο μισθώματα, και κατά το οποίο παρακωλύθηκε ολικά η παραχώρηση στην ανακόπτουσα της συμφωνημένης χρήσης του μισθίου, για λόγους, που δεν αφορούσαν την ίδια, έστω και εάν εξακολουθούσε να το κατέχει και δεν είχε αποβληθεί απ' αυτό, αλλά αναιρέθηκε η δυνατότητά της να το χρησιμοποιεί ελεύθερα και ανενόχλητα κατά τους όρους της σύμβασης, ο δε εκμισθωτής συνέχιζε να παραβαίνει τη συμβατικά αναληφθείσα υποχρέωσή του να της παραδώσει ακώλυτη τη συμφωνημένη χρήση, αρνούμενος να συμπράξει στις αναγκαίες εκ των περιστάσεων και συμβατικά οφειλόμενες προς τούτο πράξεις, δεν υποχρεούτο η ανωτέρω στην καταβολή μηνιαίου μισθώματος.

Η κρίση αυτή του Δικαστηρίου περί της αδυναμίας της ανακόπτουσας να κάνει κατά το συγκεκριμένο χρονικό διάστημα τη συμφωνημένη χρήση του μισθίου, χωρίς δική της υπαιτιότητα, αλλά για λόγους, που ανάγονται στη σφαίρα του εκμισθωτή Ιερού Ναού, ο οποίος εξακολουθούσε να κωλυσιεργεί στην κατεδάφιση του αυθαιρέτου, προκειμένου να μη γίνει αποδέκτης αρνητικών σχολίων, ως υπεύθυνος για τη διακοπή της λειτουργίας μίας επιχείρησης, που απασχολεί εργαζομένους, δεν αναιρείται από το γεγονός ότι η ανωτέρω επιχείρησε στο διάστημα αυτό να χρηματοδοτηθεί για την υλοποίηση των επιχειρηματικών της σχεδίων στο μίσθιο, είτε μέσω της υπαγωγής της στον αναπτυξιακό νόμο ή σε ευρωπαϊκό πρόγραμμα, είτε διά τραπεζικού δανεισμού, πλην όμως ανεπιτυχώς, όπως διατείνεται το καθ'ου η ανακοπή, προς επίρρωση του ισχυρισμού του ότι η ανακόπτουσα δεν προέβη στις αναγκαίες εργασίες επισκευής του μισθίου, που είχε αναλάβει να εκτελέσει με βάση τη σύμβαση, ώστε να καταστεί αυτό κατάλληλο για τη συμφωνημένη χρήση, λόγω έλλειψης των απαιτουμένων προς τούτο κεφαλαίων, και συνεπώς όφειλε να καταβάλει μίσθωμα για το έτος 2010.

Και τούτο διότι η όποια χρηματοδότηση προϋποθέτει ότι το έργο, στο οποίο αφορά, διαθέτει τις προς τούτο προβλεπόμενες κατά νόμο άδειες των αρμοδίων αρχών και στην προκειμένη περίπτωση, ο πως προεκτέθηκε, για την έκδοση άδειας για τις εργασίες επισκευής στο μίσθιο η κατεδάφιση του σ' αυτό εφαπτομένου αυθαιρέτου κτίσματος αποτελούσε προαπαιτούμενο.

Ούτε όμως η υπαιτιότητα του εκμισθωτή για το ότι δεν παραχωρήθηκε στην ανακόπτουσα η συμφωνημένη χρήση του μισθίου αναιρείται από το γεγονός ότι κατόπιν αυτοψίας που διενεργήθηκε από τη Διεύθυνση ΧΩ.ΠΟ.ΠΕ. της Νομαρχιακής Αυτοδιοίκησης Αργολίδας στις 9.3.2010 διαπιστώθηκε ότι αυτό έχει καταστεί επικίνδυνο από άποψη στατικής, δομικής και υγιεινής, υποδείχθηκε η λήψη μέτρων ασφαλείας (τοποθετήθηκαν μάλιστα προστατευτικά ικριώματα περιμετρικά με ενέργειες της ανακόπτουσας) και ακολούθως γνωστοποιήθηκε στον Ιερό Ναό με το υπ' αριθμ.

πρωτ. ....46/15.3.2010 έγγραφο της ίδιας υπηρεσίας ότι η κατεδάφιση του αυθαιρέτου ενδείκνυται να γίνει παράλληλα με την επισκευή και ενίσχυση του μισθίου, καθόσον εκ του εγγράφου αυτού ουδόλως συνάγεται ότι δεν έπρεπε πια να κατεδαφισθεί το εν λόγω αυθαίρετο κτίσμα (πάντοτε με επιμέλεια του ιδιοκτήτη του - εκμισθωτή και μόνο) και ότι η μισθώτρια μπορούσε πλέον να προβεί στις εργασίες, που ανέλαβε με τη σύμβαση να εκτελέσει, ώστε να καταστεί το μίσθιο κατάλληλο για τη συμφωνημένη χρήση, λαμβάνοντας τη σχετική άδεια, παρά την ύπαρξη του κτίσματος αυτού στην οπίσθια πλευρά του ακινήτου.

Μάλιστα εκ του γεγονότος ότι, όπως προκύπτει από υπ' αριθμ. πρωτ. 1936/13.5.2010 έγγραφο της 25ης Εφορείας Βυζαντινών Αρχαιοτήτων, μέχρι της ημερομηνίας σύνταξης του εγγράφου αυτού δεν είχε υποβληθεί στην εν λόγω υπηρεσία μελέτη για επισκευή και αποκατάσταση του μισθίου κτίσματος και ως εκ τούτου ουδεμία εργασία μπορούσε να υλοποιηθεί, της καθαίρεσης συμπεριλαμβανομένης, χωρίς την προηγούμενη δική της έγκριση, δεν παρέπεται ότι η μισθώτρια εμποδίσθηκε εν προκειμένω να χρησιμοποιήσει το μίσθιο με βάση τους όρους της σύμβασης κατά το έτος 2010 για δικούς της λόγους και συγκεκριμένα λόγω μη προσαγωγής εκ μέρους της τεχνικής μελέτης (τη σύνταξη της οποίας, όπως προεκτέθηκε, είχε επιμεληθεί) στην προαναφερθείσα υπηρεσία, καθόσον για την έναρξη των εργασιών επισκευής και ανακαίνισης του μισθίου δεν απαιτείτο μόνο άδεια της εν λόγω αρχής, καθώς αυτό, όπως και όλη η παλιά πόλη του ....., έχει κηρυχθεί ιστορικό διατηρητέο μνημείο και αρχαιολογικός χώρος, αλλά και άδεια της αρμόδιας πολεοδομικής αρχής για την έκδοση της οποίας έπρεπε να προηγηθεί, ή έστω να λάβει χώρα ταυτόχρονα με τις εργασίες αυτές, καθαίρεση του αυθαιρέτου κτίσματος με ενέργειες του εκμισθωτή, όπερ ουδέποτε συνέβη εν προκειμένω. ...".Με βάση τις ανωτέρω παραδοχές, το Εφετείο ακολούθως, αφού έκανε δεκτή την από 28-8-2013 έφεση του αναιρεσείοντος και εξαφάνισε την 340/2013 απόφαση του πρωτοβαθμίου (Μονομελούς Πρωτοδικείου Ναυπλίου) Δικαστηρίου, δεχόμενο ότι δεν ήταν βάσιμος ο γενόμενος δεκτός τρίτος λόγος της ασκηθείσας από την αναιρεσίβλητη από 2-9-2011 ανακοπής περί μη οφειλής των ένδικων μισθωμάτων λόγω λύσης της μισθωτικής σχέσης συνεπεία καταγγελίας , δέχθηκε αυτή, κατά τον μη εξετασθέντα πρωτοδίκως, τέταρτο λόγο και ακύρωσε τον 8/11.3.2011 χρηματικό κατάλογο της ΔΟΥ ......και την 1516/21.3.2011 πράξη ταμειακής βεβαίωσης της ΔΟΥ .....

Έτσι που έκρινε και με αυτά που δέχθηκε το Εφετείο, ορθά ερμήνευσε το νόμο και δεν παρεβίασε τις αναφερόμενες στην αρχή της παρούσας ουσιαστικού δικαίου διατάξεις. Ειδικότερα, με βάση τα ανελέγκτως δεκτά γενόμενα πραγματικά περιστατικά, ότι καθ'όλο το χρονικό διάστημα του έτους 2010,κατά το οποίο διαρκούσε η ένδικη σύμβαση μίσθωσης, η μισθώτρια αναιρεσίβλητη εμποδίστηκε ολικά στη συμφωνημένη χρήση του μισθίου ακινήτου, λόγω αδράνειας του εκμισθωτή αυτού να πραγματοποιήσει την εξ αρχής ανα¬ληφθείσα από αυτόν υποχρέωση κατεδάφισης του εφαπτομένου σε αυτό αυθαίρετου κτίσματος, με αποτέλεσμα να μην δύναται (η αναιρεσίβλητη) να λάβει την απαιτούμενη από την αρμόδια πολεοδομική αρχή άδεια για την εκτέλεση των απαραίτητων για τη λειτουργία του εργασιών επισκευής και ανακαίνισής του, η οποία προϋπέθετε την προηγούμενη ή έστω ταυτόχρονη κατεδάφιση του αυθαίρετου κτίσματος με ενέργειες του εκμισθωτήη, ορθά έκρινε ότι συνεπεία του άνω ελαττώματος του μισθίου δικαιούται αυτή ως μισθώτρια να μη καταβάλει το οφειλόμενα μισθώματα.

Με τον πρώτο λόγο της κρινόμενης αίτησης το αναιρεσείον, κατ' επίκληση πλημμέλειας από το άρθρο 559αριθμ.1ΚΠολΔ, μέμφεται το Εφετείο, ότι με το ανωτέρω αποδεικτικό του πόρισμα παραβίασε τις προαναφερθείσες διατάξεις, αφού όπως προκύπτει από το 1146/15-3-2010 έγγραφο της Διεύθυνσης ΧΩΠΟΠΕ ..... η κατεδάφιση του αυθαίρετου κτίσματος έπρεπε να γίνει ταυτόχρονα και παράλληλα με την επισκευή και ενίσχυση του μισθίου ακινήτου και απαιτούσαν την συνεργασία της αναιρεσίβλητης, ,την οποία η τελευταία δεν επέδειξε, ενώ ο εκμισθωτής είχε προβεί σε όλες τις απαραίτητες ενέργειες για την άρση του πραγματικού ελαττώματος, με αποτέλεσμα να μην υφίσταται αδράνεια αυτού. Ο ανωτέρω λόγος είναι απαράδεκτος, διότι, με την κατ' επίφαση επίκληση της από το άρθρο 559 αριθμ. 1 ΚΠολ.Δ πλημμέλειας το αναιρεσείον πλήττει την περί του αντιθέτου αναιρετικώς ανέλεγκτη εκτίμηση των αποδείξεων από το δικαστήριο της ουσίας.

Περαιτέρω, το Εφετείο δεν στέρησε την απόφασή του από νόμιμη βάση, αφού διέλαβε στο προαναφερθέν αποδεικτικό του πόρισμα ,ως προς το κρίσιμο ζήτημα της αδράνειας του εκμισθωτή στην άρση του περιγραφέντος πραγματικού ελαττώματος του μισθίου ,η οποία παρεμπόδιζε τη χρήση του ,αφού η άδεια για τις απαιτούμενες για τη λειτουργία του εργασίες προϋπέθεταν την κατεδάφιση του αυθαίρετου κτίσματος, επαρκείς, σαφείς και χωρίς αντιφάσεις αιτιολογίες που καθιστούν εφικτό τον αναιρετικό έλεγχο της ορθής ή μη εφαρμογής των ίδιων προαναφερθεισών διατάξεων. Επομένως, ο δεύτερος λόγος της κρινόμενης αίτησης από το άρθρο 559αριθμ.19ΚΠολΔ,με τον οποίο το αναιρεσείον υποστηρίζει το αντίθετο ,είναι αβάσιμος.

Κατ' ακολουθίαν των ανωτέρω πρέπει να απορριφθεί η κρινόμενη αίτηση αναίρεσης και να καταδικαστεί το αναιρεσείον ,λόγω της ήττας του, στα δικαστικά έξοδα της αναιρεσίβλητης(αρθρ.176,183ΚΠολΔ) μειωμένα όμως κατά το άρθρο 22 του ν.3693/1957,κατά τα οριζόμενα στο διατακτικό.

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Απορρίπτει την από 6 Ιουνίου 2017 αίτηση του Ελληνικού Δημοσίου για αναίρεση της 191/2015 απόφασης του Μονομελούς Εφετείου Ναυλίου.

Καταδικάζει το αναιρεσείον στα δικαστικά έξοδα της αναιρεσίβλητης, τα οποία ορίζει στο ποσό των τριακοσίων (300) ευρώ.

ΚΡΙΘΗΚΕ, αποφασίσθηκε στην Αθήνα, στις 14 Μαΐου 2019.

ΔΗΜΟΣΙΕΥΘΗΚΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του, στην Αθήνα, στις 29 Αυγούστου 2019.

Ο ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ

Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ