1072/2007 · Άρειος Πάγος (Supreme Civil and Criminal Court of Greece)

Απόφαση 1072 / 2007 (Δ, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ) Αριθμός 1072/2007

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Δ΄ Πολιτικό Τμήμα

ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από τους Δικαστές: Αθανάσιο Κρητικό, Αντιπρόεδρο, Αχιλλέα Νταφούλη, Πλαστήρα Αναστασάκη, Αντώνιο Παπαθεοδώρου και Γεώργιο Πετράκη, Αρεοπαγίτες.

ΣΥΝΗΛΘΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 23 Μαρτίου 2007, με την παρουσία και της Γραμματέως Μάρθας Ψαραύτη, για να δικάσει μεταξύ:

Του αναιρεσείοντος: ...., ο οποίος παραστάθηκε με τον πληρεξούσιο δικηγόρο του Ιωάννη Σταμούλη, χωρίς να καταθέσει προτάσεις.

Της αναιρεσίβλητης: Ανώνυμης εταιρίας με την επωνυμία "ΕΛΛΗΝΙΚΑ ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΑ ΑΚΙΝΗΤΑ Α.Ε.", που εδρεύει στην Αθήνα και εκπροσωπείται νόμιμα, η οποία εκπροσωπήθηκε από την πληρεξούσια δικηγόρο της Ιωάννα Μόραλη, χωρίς να καταθέσει προτάσεις, η οποία δήλωσε ότι η ως άνω εταιρία μετονομάσθηκε σε εταιρεία με την επωνυμία "ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΗΣ ΑΝΑΠΤΥΞΗΣ Α.Ε.".

Η ένδικη διαφορά άρχισε με τις από 2 Φεβρουαρίου 2001 και 13 Φεβρουαρίου 2001 αγωγές των ήδη αναιρεσίβλητης και αναιρεσείοντος, αντίστοιχα, που κατατέθηκαν στο Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών και συνεκδικάσθηκαν. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 4252/2001 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 2555/2003 οριστική του Εφετείου Αθηνών. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητεί ο αναιρεσείων με την από 20 Μαρτίου 2006 αίτησή του και τους από 20 Φεβρουαρίου 2007 πρόσθετους λόγους αυτής.

Κατά τη συζήτηση της αίτησης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν, όπως σημειώνεται πιο πάνω. Ο Εισηγητής Αρεοπαγίτης Γεώργιος Πετράκης, ανέγνωσε την από 26 Φεβρουαρίου 2007 έκθεσή του, με την οποία εισηγήθηκε την απόρριψη της κρινόμενης αίτησης αναίρεσης και των πρόσθετων λόγων. Ο πληρεξούσιος του αναιρεσείοντος ζήτησε την παραδοχή της αίτησης και των πρόσθετων λόγων, η πληρεξούσια της αναιρεσίβλητης την απόρριψή τους και καθένας την καταδίκη του αντίδικου μέρους στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Επειδή από τις διατάξεις των άρθρων 361 του ΑΚ, 7 παρ. 1 και 2 και 44 του π.δ. 34/1995 "Κωδικοποίηση διατάξεων των νόμων περί εμπορικών μισθώσεων" προκύπτει, ότι επί εμπορικών μισθώσεων οι συμβαλλόμενοι είναι ελεύθεροι να συμφωνήσουν με τη σύμβαση της μισθώσεως τη σταδιακή ή κατ' άλλο τρόπο αναπροσαρμογή του μισθώματος κατά τη συμβατική ή νόμιμη διάρκειά της.

Τέτοια συμβατική πρόβλεψη για αναπροσαρμογή του μισθώματος, η οποία αποκλείει τον προβλεπόμενο από τις διατάξεις των παρ. 2 και 3 του άνω άρθρου 7 του π.δ. 34/1995 αντικειμενικό προσδιορισμό του κατ' αναπροσαρμογή μισθώματος, υπάρχει και όταν από τα συμβαλλόμενα μέρη έχει καθοριστεί το σταδιακώς καταβλητέο στο μέλλον μίσθωμα σε συγκεκριμένο ποσό ή ποσοστό επί του καταβαλλομένου μισθώματος, συμβατικού ή προκύψαντος από αναπροσαρμογή, έτσι ώστε το εκάστοτε αναπροσαρμοζόμενο μίσθωμα να είναι ποσοτικώς ορισμένο.

Αλλά και στην περίπτωση της συμφωνημένης ποσοστιαίας σταδιακής αναπροσαρμογής του μισθώματος, μπορεί να ζητηθεί η αναπροσαρμογή αυτής με τις προϋποθέσεις των άρθρων 388 και 288 του ΑΚ. Περαιτέρω, κατά την έννοια της διατάξεως του άρθρου 281 του ΑΚ, το δικαίωμα ασκείται καταχρηστικώς και όταν η συμπεριφορά του δικαιούχου, που προηγήθηκε της ασκήσεώς του, καθώς και η πραγματική κατάσταση, που διαμορφώθηκε κατά το διάστημα που μεσολάβησε, δημιούργησαν στον οφειλέτη εύλογη πεποίθηση, ότι δεν θα ασκηθεί το δικαίωμα, έτσι ώστε η μεταγενέστερη άσκησή του, που θα έχει επαχθείς για τον οφειλέτη συνέπειες, να μη δικαιολογείται επαρκώς και να υπερβαίνει προφανώς τα όρια, που επιβάλλουν η καλή πίστη ή τα χρηστά ήθη ή ο κοινωνικός ή οικονομικός σκοπός του δικαιώματος.

Τέλος, η νομική αοριστία της αγωγής, δηλαδή εκείνη που συνδέεται με τη νομική εκτίμηση του κανόνα ουσιαστικού δικαίου, που πρέπει να εφαρμοστεί, ελέγχεται ως παράβαση από το άρθρο 559 αριθ. 1 του ΚΠολΔ, αν το δικαστήριο για την κρίση του ως προς το νόμω βάσιμο της αγωγής είτε αξίωσε περισσότερα στοιχεία από όσα ο νόμος απαιτεί, είτε αρκέστηκε σε λιγότερα.

Στην προκείμενη περίπτωση, ο αναιρεσείων, με την από 12.3.2001 αγωγή του, όπως από αυτή προκύπτει, ισχυρίστηκε τα ακόλουθα: Ότι με το από 11.5.1995 ιδιωτικό συμφωνητικό, μίσθωσε, κατόπιν δημόσιου πλειοδοτικού διαγωνισμού, από το ν.π.δ.δ. με την επωνυμία Ελληνικός Οργανισμός Τουρισμού (ΕΟΤ), καθολική, κατά νόμο, διάδοχος του οποίου είναι η αναιρεσίβλητη εταιρεία, τον καθοριζόμενο υπαίθριο χώρο, προκειμένου να τον χρησιμοποιήσει ως χώρο σταθμεύσεως (parking) μέχρι 260 αυτοκινήτων και μοτοσικλετών ή άλλων οχημάτων.

Ότι η μίσθωση αυτή συνομολογήθηκε με εξάμηνη διάρκεια, δηλαδή από 11.5.1995 έως 11.11.1995, δυνάμενη να ανανεωθεί για τις επόμενες περιόδους κατόπιν συμφωνίας, ο όρος όμως αυτός δεν είναι έγκυρος, διότι πρόκειται περί μισθώσεως, υπαγομένης στις διατάξεις του π.δ. 34/1995 κι' επομένως ισχύει η προβλεπόμενη από αυτές ελάχιστη διάρκεια.

Ότι το μίσθωμα συμφωνήθηκε σε 6.560.000 δρχ. για όλη τη συμβατική εξάμηνη διάρκεια της μισθώσεως, καταβλητέο σε δύο ισόποσες δόσεις, ενώ με την ίδια σύμβαση προβλέπεται αναπροσαρμογή του μισθώματος κατά ποσοστό 20% για κάθε επόμενο εξάμηνο, ήτοι ποσοστό 40% για κάθε μισθωτικό έτος, που ο μισθωτής θα παρέμεινε στο μίσθιο μετά τη λήξη της αρχικής εξάμηνης διάρκειας της μισθώσεως.

Ότι στις 12.5.1995, που του παραδόθηκε το μίσθιο, διαπίστωσε ότι ο εκμισθωτής ΕΟΤ είχε μειώσει αυθαίρετα την επιφάνεια αυτού από 9.335 τ.μ., που είχε συμφωνηθεί, σε 8955 τ.μ., ήτοι κατά 380 τ.μ., με αποτέλεσμα να μειωθούν οι θέσεις σταθμεύσεως από 260 σε 180, και είχε καταργήσει το προβλεπόμενο από τη σύμβαση άνοιγμα του μισθίου που προοριζόταν για την έξοδο των οχημάτων και είχε παραμείνει μόνο η είσοδος προς χρήση και για την έξοδο των οχημάτων.

Ότι εξαιτίας των ελαττωμάτων αυτών του μισθίου δεν μπόρεσε να λάβει άδεια λειτουργίας του parking και τα εκ της εκμεταλλεύσεως αυτού κέρδη του μειώθηκαν σημαντικά. Ότι επανειλημμένως διαμαρτυρήθηκε προς τον ΕΟΤ για την αντισυμβατική αυτή συμπεριφορά του και ζήτησε τη μείωση του συμβατικού μισθώματος, το αίτημά του δε αυτό τελικώς εξέτασε το Δ.Σ.

του ΕΟΤ και με την υπ' αριθ. 570/12.12.1993 απόφασή του αποφάσισε τη μείωση του μισθώματος για την αρχική εξάμηνη διάρκεια της μισθώσεως σε 2.624.000 δρχ. και τον καθορισμό νέου ετήσιου μισθώματος εκ 5.250.000 δρχ. αναπροσαρμοζόμενο κάθε χρόνο κατά ποσοστό 75% του δείκτη πληθωρισμού του προηγούμενου μισθωτικού έτους, όμως η απόφαση αυτή δεν εγκρίθηκε από τον Γενικό Γραμματέα του ΕΟΤ και δεν εφαρμόστηκε.

Ζήτησε δε ακολούθως ο αναιρεσείων με την αγωγή του, εκτός των άλλων, να αναγνωριστεί η ακυρότητα της προβλεπομένης από τη σύμβαση μισθώσεως ετήσιας αναπροσαρμογής του μισθώματος κατά ποσοστό 40%, ως καταχρηστικής. Το Εφετείο, με την προσβαλλόμενη απόφασή του, όπως από αυτή προκύπτει, απέρριψε το αίτημα αυτό ως μη νόμιμο, με την αιτιολογία ότι τα επικαλούμενα με την αγωγή πραγματικά περιστατικά, και αληθινά υποτιθέμενα, δεν θεμελιώνουν κατάχρηση δικαιώματος και συνακόλουθα ακυρότητα του συμφωνηθέντος όρου αναπροσαρμογής του μισθώματος.

Έτσι, που έκρινε το δικαστήριο της ουσίας δεν παραβίασε ευθέως τη διάταξη του άρθρου 281 του ΑΚ και ο πρώτος λόγος της κρινόμενης αιτήσεως αναιρέσεως (κύριου δικογράφου) από το άρθρο 559 αριθ. 1 του ΚΠολΔ, που υποστηρίζει τα αντίθετα, πρέπει ν' απορριφθεί ως αβάσιμος.

Επειδή κατά την έννοια του άρθρου 559 αριθ. 19 του ΚΠολΔ, η απόφαση δεν έχει νόμιμη βάση, κι' έτσι ιδρύεται ο προβλεπόμενος από τη διάταξη αυτή λόγος αναιρέσεως, όταν στις αιτιολογίες της, που συνιστούν την ελάσσονα πρόταση του δικανικού συλλογισμού, δεν αναφέρονται διόλου ή αναφέρονται ανεπαρκώς ή αντιφατικώς τα πραγματικά περιστατικά, στα οποία το δικαστήριο της ουσίας στήριξε την κρίση του επί ζητήματος, που έχει ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης, με αποτέλεσμα να μη μπορεί να ελεγχθεί, αν στη συγκεκριμένη περίπτωση συνέτρεχαν οι όροι του κανόνα ουσιαστικού δικαίου, που εφαρμόστηκε ή δεν συνέτρεχαν οι όροι εκείνου που δεν εφαρμόστηκε. Αντιθέτως, η απόφαση δεν στερείται νόμιμη βάση, όταν οι ανωτέρω ελλείψεις ανάγονται στην αναιρετικώς ανέλεγκτη εκτίμηση των αποδείξεων (άρθρο 561 παρ. 1 ΚΠολΔ) και ειδικότερα στην ανάλυση και αιτιολόγηση του αποδεικτικού πορίσματος, αρκεί τούτο να εκτίθεται στην απόφαση σαφώς.

Εν προκειμένω, με τον δεύτερο λόγο του κύριου αναιρετηρίου από τον αριθμό 19 του άρθρου 559 του ΚΠολΔ προβάλλονται οι αιτιάσεις, ότι η προσβαλλόμενη απόφαση, αναφορικώς με την κρίση της ότι η γενόμενη από την εκμισθώτρια αναιρεσίβλητη εταιρεία καταγγελία της μεταξύ αυτής και του αναιρεσείοντος υφισταμένης συμβάσεως μισθώσεως δεν είναι καταχρηστική, περιέχει ανεπαρκείς και αντιφατικές αιτιολογίες.

Διότι το Εφετείο δέχεται: α) ότι ο αυθαίρετος από την εκμισθώτρια περιορισμός του εμβαδού του χρησιμοποιουμένου ως χώρου σταθμεύσεως αυτοκινήτων (parking) μισθίου αφορά έκταση 340 τ.μ., ήτοι ότι είναι σημαντικός σε σχέση με το όλο εμβαδόν του και ότι η εκμισθώτρια με την αριθ. 570/12.12.1995 απόφασή της συμφώνησε να περιορίσει το μίσθωμα στο 40% λόγω των πραγματικών ελαττωμάτων του μισθίου, όμως δεν αιτιολογεί την περαιτέρω παραδοχή της, ότι η προκύπτουσα ζημία του μισθωτή είναι μηδαμινή και σε κάθε περίπτωση ασήμαντη? β) ότι ο αναιρεσείων επικαλέστηκε τα πραγματικά ελαττώματα του μισθίου, για να επιτύχει διαπραγμάτευση του ύψους του μισθώματος, δεν αιτιολογεί όμως γιατί η στάση του αυτή ήταν προς λόγο και αντίθετη προς την καταχρηστική άσκηση της καταγγελίας της μισθώσεως, όταν μάλιστα στη συνέχεια δέχεται ότι η εκμισθώτρια αποδέχτηκε το αίτημά του για μείωση του μισθώματος και του ποσοστού αναπροσαρμογής του λόγω του περιορισμού του εμβαδού του μισθίου και της καταργήσεως της εξόδου του γ) ότι είναι υπαρκτά τα πραγματικά ελαττώματα του μισθίου, δεν αιτιολογεί όμως την περαιτέρω παραδοχή της ότι αυτά δεν έθιξαν την λειτουργικότητα του parking, ούτε και εμπόδισαν την έκδοση άδειας λειτουργίας αυτού.

Από τις παραπάνω αιτιάσεις, οι υπό στοιχεία α' και γ' είναι αβάσιμες, διότι, όπως προκύπτει από την προσβαλλόμενη απόφαση, το Εφετείο αιτιολογεί επαρκώς τις αναφερόμενες σ' αυτές παραδοχές της, οι δε περαιτέρω προβαλλόμενες ελλείψεις ανάγονται στην πληρέστερη αιτιολόγησή του σαφώς εκτιθεμένου αποδεικτικού αυτού πορίσματος.

Ενώ η υπό στοιχείο β' αιτίαση αναφέρεται σε μη ουσιώδες για την έκβαση της δίκης ζήτημα κι επομένως είναι απαράδεκτη. Κατά συνέπεια, ο πιο πάνω λόγος αναιρέσεως για εκ πλαγίου παραβίαση της ουσιαστικής διατάξεως του άρθρου 281 του ΑΚ πρέπει ν' απορριφθεί. Περαιτέρω, με το μοναδικό λόγο αναιρέσεως του πρόσθετου δικογράφου αποδίδεται στην προσβαλλόμενη απόφαση η αυτή ως άνω πλημμέλεια της ελλείψεως νόμιμης βάσεως της αποφάσεως με ανεπαρκείς και αντιφατικές αιτιολογίες όσον αφορά το ζήτημα του ποσού των οφειλομένων από τον αναιρεσείοντα μισθωμάτων, για τα οποία καταγγέλθηκε η μίσθωση.

Και τούτο διότι το Εφετείο δέχθηκε, ότι το συμφωνημένο για τον εξάμηνο συμβατικό χρόνο της μισθώσεως μηνιαίο μίσθωμα ανέρχεται μαζί με το τέλος χαρτοσήμου σε 1.093.722 δρχ., ότι με απόφασή του ο εκμισθωτής ΕΟΤ δέχθηκε τη μείωση του μισθώματος σε ποσοστό 40% του αρχικώς καθορισθέντος ως και αναπροσαρμογή του μισθώματος κατ' έτος σε ποσοστό 75% του δείκτη πληθωρισμού, ότι ο αναιρεσείων κατέβαλε για οφειλόμενα μισθώματα αρχικώς το ποσό των 3.398.000 δρχ.

και στη συνέχεια άλλο ποσό από 6.000.000 δρχ. και ότι η οφειλή των μισθωμάτων, όπως είχε συμφωνηθεί για το από το Μάιο του 1995 έως τις 30.9.2000 χρονικό διάστημα ισχύος της μισθώσεως, είχε ανέλθει σε 106.507.949 δρχ. Πλην όμως, με βάση τις παραπάνω παραδοχές, η συνολική αξίωση μισθωμάτων για το εν λόγω χρονικό διάστημα, χωρίς το συνυπολογισμό αναπροσαρμογής του μισθώματος, εφόσον η αναιρεσίβλητη δεν ισχυρίστηκε και το Εφετείο δεν δέχθηκε, ότι είχε λάβει χώρα κοινοποίηση έγγραφης οχλήσεως, κατ' άρθρα 7 και 5 του π.δ. 34/1995, ανέρχεται σε 69.998.208 δρχ.

και μετά την γενόμενη με την απόφαση του εκμισθωτή ΕΟΤ μείωση του μισθώματος κατά 60% σε 27.999.296 δρχ. και μετ' αφαίρεση του καταβληθέντος συνολικού ποσού των 9.398.006 δρχ. σε 18.601.296 δρχ., αντί του υπερεξαπλασίου, που θεώρησε ως οφειλόμενο το Εφετείο. Ο λόγος αυτός αναιρέσεως πρέπει ν' απορριφθεί ως στηριζόμενος σε αναληθείς προϋποθέσεις, διότι το Εφετείο, όπως προκύπτει από την προσβαλλόμενη απόφασή του, δεν δέχθηκε τη συνδρομή των ως άνω πραγματικών περιστατικών, με βάση τα οποία προσδιορίζεται η συνολική οφειλή του αναιρεσείοντος.

Αντιθέτως, το Εφετείο δέχθηκε ότι: α) Οι διάδικοι είχαν συμφωνήσει με το μισθωτήριο, ότι σε περίπτωση που ο αναιρεσείων μισθωτής θα παρέμεινε στο μίσθιο και μετά τη συμβατική διάρκεια της μισθώσεως, το μίσθωμα θα αναπροσαρμόζεται σε 20% ανά εξάμηνο κι επομένως για το επίδικο χρονικό διάστημα ισχύει η συμβατική αυτή αναπροσαρμογή του μισθώματος, η οποία είναι συνυπολογιστέα στη συνολική οφειλή μισθωμάτων. 2) Η απόφαση του εκμισθωτή ΕΟΤ για μείωση του μισθώματος σε ποσοστό 20% ανά εξάμηνο και 40% ετησίως και για αναπροσαρμογή αυτού σε ποσοστό 75% του δείκτη πληθωρισμού ουδέποτε ίσχυσε, διότι δεν εγκρίθηκε από τον εποπτεύοντα τον ΕΟΤ Υπουργό Ανάπτυξης. 3) Το ποσό των 6.000.000 δρχ.

καταλογίστηκε, κατ' άρθρο 423 ΑΚ, στους εν τω μεταξύ γεννηθέντες τόκους υπερημερίας των οφειλομένων από 12.8.1995 και εφεξής μισθωμάτων και όχι στο ποσό αυτών.

Επειδή, κατά το άρθρο 559 αριθ. 8 του ΚΠολΔ, η απόφαση αναιρείται και όταν το δικαστήριο δεν έλαβε υπόψη πράγματα, που προτάθηκαν και έχουν ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης. Πράγματα, κατά την έννοια της διατάξεως αυτής, θεωρούνται οι αυτοτελείς ισχυρισμοί, που, υπό την προϋπόθεση της νόμιμης προτάσεώς τους, θεμελιώνουν ιστορικώς το αίτημα της αγωγής, ανταγωγής, ενστάσεως ή αντενστάσεως.

Έτσι, πράγμα, υπό την έννοια αυτή, είναι και ο κατά το άρθρο 342 ΑΚ ισχυρισμός του μισθωτή για άρση της υπερημερίας του περί την καταβολή του οφειλομένου μισθώματος, λόγω του ότι η καθυστέρηση της πληρωμής οφείλεται σε γεγονός, για το οποίο δεν υπέχει ευθύνη, που συνιστά και η δικαιολογημένη αμφιβολία για την ύπαρξη ή την έκταση της οφειλής.

Αλλά, ο ανωτέρω λόγος αναιρέσεως δεν στοιχειοθετείται, όταν το δικαστήριο έλαβε υπόψη τον ουσιώδη ισχυρισμό και τον απέρριψε για οποιονδήποτε λόγο, τυπικό ή ουσιαστικό. Στην προκείμενη περίπτωση, με τον τρίτο και τελευταίο λόγο του κύριου δικογράφου της αναιρέσεως προσάπτεται στην προσβαλλόμενη απόφαση η πιο πάνω αναιρετική πλημμέλεια, διότι δεν έλαβε υπόψη τον προβληθέντα με την αγωγή και παραδεκτώς με πρόσθετο λόγο εφέσεως επαναφερθέντα στο Εφετείο ισχυρισμό περί ανυπαρξίας υπερημερίας του μισθωτή αναιρεσείοντος για την πληρωμή των μισθωμάτων, στα οποία αφορά η γενόμενη από την εκμισθώτρια αναιρεσίβλητη καταγγελία της συμβάσεως μισθώσεως, λόγω του ότι είχε καταβάλει το καθοριζόμενο συνολικό χρηματικό ποσό, στο οποίο ευλόγως θεωρούσε ότι ανέρχεται η οφειλή του για τα ως άνω μισθώματα.

Ο λόγος αυτός πρέπει να απορριφθεί ως αβάσιμος, διότι, όπως προκύπτει από την προσβαλλόμενη απόφασή του, το Εφετείο έλαβε υπόψη τον ανωτέρω ισχυρισμό και τον απέρριψε κατ' ουσίαν

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Απορρίπτει την από 20-3-2006 αίτηση και το από 20-2-2007 δικόγραφο πρόσθετου λόγου του ...... για αναίρεση της 2555/2003 αποφάσεως του Εφετείου Αθηνών.

Καταδικάζει τον αναιρεσείοντα τα δικαστικά έξοδα της αναιρεσίβλητης εταιρείας, που ορίζει σε τετρακόσια είκοσι (420) ευρώ,

Κρίθηκε και αποφασίσθηκε στην Αθήνα, στις 25 Απριλίου 2007. Και

Δημοσιεύθηκε στην Αθήνα, σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του στις 16 Μαΐου 2007.

Ο ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ