Supreme Court dismisses appeal against eviction rent ruling, upholding statutory automatic rent reduction rules.

Απόφαση 1061 / 2018 (Δ, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)

Αριθμός 1061/2018

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Δ' Πολιτικό Τμήμα

Συγκροτήθηκε από τους Δικαστές: Ειρήνη Κιουρκτσόγλου - Πετρουλάκη, Αντιπρόεδρο του Αρείου Πάγου, Δημητρούλα Υφαντή, Χαράλαμπο Καλαματιανό, Ειρήνη Καλού και Σοφία Ντάντου, Αρεοπαγίτες.

Συνήλθε σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 16 Φεβρουαρίου 2018, με την παρουσία και του Γραμματέα Αθανασίου Λιάπη, για να δικάσει μεταξύ:

Του αναιρεσείοντος: ΟΤΑ με την επωνυμία "ΔΗΜΟΣ ΤΡΙΠΟΛΗΣ", που εδρεύει στην Τρίπολη Αρκαδίας και εκπροσωπείται νόμιμα, ο οποίος εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο του Βασίλειο Κουνέλη.

Της αναιρεσίβλητης: Ανώνυμης εταιρείας με την επωνυμία "...", που εδρεύει στην … και εκπροσωπείται νόμιμα, η οποία εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο της Σταύρο Μίγγινα.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 18-10-2012 αγωγή της ήδη αναιρεσίβλητης, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Τριπόλεως. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 9/2014 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 110/2017 του Μονομελούς Εφετείου Ναυπλίου. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητεί ο αναιρεσείων με την από 27-4-2017 αίτησή του.

Κατά τη συζήτηση της υπόθεσης αυτής, με Εισηγήτρια την Αρεοπαγίτη Δημητρούλα Υφαντή, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν όπως σημειώνεται πιο πάνω. Ο πληρεξούσιος του αναιρεσείοντος ζήτησε την παραδοχή της αίτησης αναίρεσης, ο πληρεξούσιος της αναιρεσίβλητης την απόρριψή της, καθένας δε την καταδίκη του αντιδίκου μέρους στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Ι. Με την αίτηση αναίρεσης προσβάλλεται η 110/2017 τελεσίδικη απόφαση του Μονομελούς Εφετείου Ναυπλίου, που εκδόθηκε αντιμωλία των διαδίκων κατά την ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών (άρθρ. 643 παρ. 1, 647 παρ. 1, 648 έως 661 ΚΠολΔ, όπως ίσχυαν τότε), με την οποία απορρίφθηκε κατ' ουσίαν η έφεση του αναιρεσείοντος Δήμου κατά της εκκληθείσας πρωτοβάθμιας απόφασης, η οποία δέχθηκε την αγωγή της αναιρεσίβλητης Εταιρείας με την ιδιότητα της εκμισθώτριας ως προς το καταβαλλόμενο μίσθωμα εκ μέρους του μισθωτή αναιρεσείοντος εναγομένου Δήμου Τρίπολης, στο πλαίσιο εφαρμογής των διατάξεων του άρθρου 2 του νόμου 4081/2012, κρίνοντας ότι στο πλαίσιο των ίδιων διατάξεων και στην ένδικη περίπτωση δεν τυγχάνει εφαρμογής αυτοδίκαιη μείωση του καταβαλλομένου μισθώματος.

Για το παραδεκτό της άσκησης και συζήτησης της ένδικης αίτησης αναίρεσης εκ μέρους του αναιρεσείοντος Δήμου, ως οργανισμού τοπικής αυτοδιοίκησης, προσκομίζεται εκ μέρους του τελευταίου, αντίγραφο της υπ' αριθμ. 450/2014 αποφάσεως της οικονομικής επιτροπής του, με την οποία εγκρίθηκε ο διορισμός πληρεξουσίου δικηγόρου για την άσκηση της ένδικης αίτησης αναίρεσης και τη συζήτησή της (παρ. 2 του άρθρ. 58 του ν. 3852/2010).

Εξάλλου, στην προκειμένη περίπτωση, για το παραδεκτό της ασκήσεως της κρινομένης αίτησης αναίρεσης, δεν ήταν αναγκαία η καταβολή από τον αναιρεσείοντα Δήμο του κατά τη διάταξη του άρθρου 495 παρ. 4 Κ.ΠολΔ παραβόλου, από την οποία απαλλάσσεται ο αναιρεσείων Δήμος κατ' άρθρο 276 παρ. 1 εδ. β' του ν. 3463/2006 (Δ.Κ.Κ.).

ΙΙ. Κατά τη διάταξη του άρθρου 559 αριθ. 1 του ΚΠολΔ, αναίρεση επιτρέπεται μόνον αν παραβιάστηκε κανόνας του ουσιαστικού δικαίου, στον οποίο περιλαμβάνονται και οι ερμηνευτικοί κανόνες των δικαιοπραξιών. Ο κανόνας δικαίου παραβιάζεται, αν δεν εφαρμοστεί ενώ συνέτρεχαν οι πραγματικές προϋποθέσεις για την εφαρμογή του, ή αν εφαρμοστεί ενώ δεν συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις αυτές, καθώς και αν εφαρμοστεί εσφαλμένα, η δε παραβίαση εκδηλώνεται είχε με ψευδή ερμηνεία, είχε με κακή εφαρμογή, δηλ.

με εσφαλμένη υπαγωγή (Ολ.ΑΠ 7/2006, 4/2005). Με το λόγο αναίρεσης από τον αριθμό 1 του άρθρου 559 ΚΠολΔ (παραβίαση κανόνα του ουσιαστικού δικαίου) ελέγχονται τα σφάλματα του δικαστηρίου κατά την εκτίμηση του νόμω βασίμου της αγωγής ή των ισχυρισμών των διαδίκων, καθώς και τα νομικά σφάλματα κατά την έρευνα της ουσίας της διαφοράς.

Ελέγχεται δηλαδή, αν η αγωγή, ένσταση κ.λπ. ορθώς απορρίφθηκε ως μη νόμιμη ή αν, κατά παράβαση ουσιαστικού κανόνα δικαίου, έγινε δεκτή ως νόμιμη ή απορρίφθηκε ή έγινε δεκτή κατ' ουσίαν (Ολ.ΑΠ 27 και 28/1998). Κατά δε τη διάταξη του άρθρου 559 αριθ. 19 του ΚΠολΔ, αναίρεση επιτρέπεται αν η απόφαση δεν έχει νόμιμη βάση και ιδίως αν δεν έχει καθόλου αιτιολογίες, ή έχει αιτιολογίες αντιφατικές ή ανεπαρκείς σε ζητήματα που ασκούν ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης.

Από την υπόψη διάταξη, που αποτελεί κύρωση της παράβασης του άρθρου 93 παράγραφος 3 του Συντάγματος προκύπτει ότι ο προβλεπόμενος απ' αυτή λόγος αναίρεσης ιδρύεται όταν στην ελάσσονα πρόταση του νομικού συλλογισμού δεν εκτίθενται καθόλου πραγματικά περιστατικά (έλλειψη αιτιολογίας), ή όταν τα εκτιθέμενα δεν καλύπτουν όλα τα στοιχεία που απαιτούνται βάσει του πραγματικού του εφαρμοστέου κανόνα δικαίου για την επέλευση της έννομης συνέπειας που απαγγέλθηκε ή την άρνησή του (ανεπαρκής αιτιολογία), ή όταν αντιφάσκουν μεταξύ τους (αντιφατική αιτιολογία) (Ολ.ΑΠ 1/1999).

Ο προβλεπόμενος από το άρθρο 559 αριθ. 19 λόγος αναίρεσης για έλλειψη νόμιμης βάσης με την έννοια της ανεπαρκούς αιτιολογίας αφορά ελλείψεις αναγόμενες αποκλειστικά στη διατύπωση του αιτιολογικού πορίσματος αναφορικά με τη συνδρομή ή μη γεγονότων, που στη συγκεκριμένη περίπτωση συγκροτούν το πραγματικό του εφαρμοστέου κανόνα ουσιαστικού δικαίου, έτσι ώστε, από την ανεπαρκή ή αντιφατική έκθεσή τους, να μη μπορεί να κριθεί αν η απόφαση στηρίζεται ή όχι νομικώς (Ολ.ΑΠ 13/1995).

Η ύπαρξη νόμιμης βάσης και η αντίστοιχη έλλειψή της πρέπει να προκύπτουν αμέσως από την προσβαλλόμενη απόφαση, ο δε Άρειος Πάγος, διαπιστώνει την ύπαρξη ή την ανυπαρξία του προκειμένου λόγου αναίρεσης, ελέγχοντας μόνο την προσβαλλόμενη απόφαση και το αιτιολογικό της και όχι το περιεχόμενο άλλων εγγράφων ή αποφάσεων σε εφαρμογή της διάταξης του άρθρου 561 παρ. 2 του Κ.Πολ.Δ.

Αντίθετα, δεν υπάρχει έλλειψη νόμιμης βάσης όταν πρόκειται για ελλείψεις αναγόμενες στην εκτίμηση των αποδείξεων και μάλιστα στην ανάλυση, στάθμιση και αιτιολόγηση του εξαγόμενου από αυτές πορίσματος, γιατί στην κρίση του αυτή το δικαστήριο προβαίνει ανέλεγκτα, κατά το άρθρο 561 παρ. 1 Κ.Πολ.Δ., εκτός αν δεν είναι σαφές το πόρισμα και για το λόγο αυτό γίνεται αδύνατος ο αναιρετικός έλεγχος.

Περαιτέρω, κατά τις διατάξεις του άρθρου 21 του Ν. 4002/2011 "Τροποποίηση της συνταξιοδοτικής νομοθεσίας του Δημοσίου. Ρυθμίσεις για την ανάπτυξη και τη δημοσιονομική εξυγίανση. Θέματα αρμοδιότητας Υπουργείων Οικονομικών, Πολιτισμού και Τουρισμού και Εργασίας και Κοινωνικής Ασφάλισης (ΦΕΚ Α' 180/22.08.2011), προβλέφθηκε η μείωση, από τη δημοσίευση του εν λόγω Νόμου στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως, ήτοι από την 22.08.2011 (άρθρο 71 του ως Νόμου), κατά ποσοστό 20% όλων των μισθωμάτων μισθώσεων στις οποίες μισθωτής είναι το Δημόσιο ή φορέας του δημοσίου τομέα, όπως αυτός προσδιορίζεται στην παρ. 1 του άρθρου 1Β του Ν. 2362/1995 (Α' 247), ως το άρθρο αυτό προστέθηκε με το άρθρο 2 του Ν. 3871/2010 (Α' 141), και πριν τη συμπλήρωσή του με την παρ. 1α του άρθρου 50 του Ν. 3943/2011 (Α' 66).

Ειδικότερα, η εν λόγω ρύθμιση αντικατοπτρίζει την αντίληψη του νομοθέτη περί της ήδη επελθούσης, από το έτος 2009, βαθιάς οικονομικής κρίσεως και δημοσιονομικής υφέσεως, στην οποία περιήλθε η Χώρα, της συρρικνώσεως της αγοράς, της κατακόρυφης πτώσεως της ζήτησης ακινήτων για μίσθωση και της συνεκδοχικώς καταφασκόμενης, σημαντικότατης πτώσεως της μισθωτικής αξίας των ακινήτων, που είχε ως αποτέλεσμα την ανατροπή του δικαιοπρακτικού θεμελίου, στο οποίο στηρίχθηκαν τα συμβαλλόμενα μέρη, κατά την κατάρτιση των ήδη έως τότε συναφθεισών συμβάσεων μισθώσεως και εντεύθεν καθιστούσε υπέρμετρα επαχθή για το μισθωτή, την καταβολή του συμπεφωνημένου μισθώματος.

Προς τούτο δε, με την προρρηθείσα νομοθετική ρύθμιση επιχειρήθηκε ο εξορθολογισμός, η αναγωγή δηλαδή, στο προσήκον μέτρο, των μισθωμάτων που καταβάλλει το Δημόσιο και οι φορείς του δημοσίου τομέα, για μισθώσεις ακινήτων που έχουν συναφθεί πριν από τον Ιούλιο του έτους 2010, ώστε να ανταποκρίνονται στη μισθωτική αξία των ακινήτων και να μη καθίσταται η εκτέλεση της μισθωτικής σύμβασης υπέρμετρα δυσμενής μονομερώς σε βάρος του Δημοσίου, ένεκα των προαναφερόμενων απρόβλεπτων και έκτακτων συνθηκών (βλ.

άρθρο 21 της Αιτιολογικής εκθέσεως του Ν. 4002/2011, καθώς και την υπ' αριθμ. 335/2012 Γνωμοδότηση του Ν.Σ.Κ.). Πλέον συγκεκριμένα, με το πρώτο εδάφιο της παραγράφου 1 του ως άνω άρθρου, καθιερώθηκε μαχητό τεκμήριο μειώσεως, κατά 20%, της μισθωτικής αξίας των ακινήτων που είχε μισθώσει το Δημόσιο και οι φορείς του δημοσίου τομέα μεταξύ των οποίων και οι Ο.Τ.Α.

Α' και Β' βαθμού - μέχρι την 30.06. 2010. Προκειμένου δε, να αποφευχθεί πλήθος δικών και εξόδων τόσο του Δημοσίου όσο και των ιδιωτών εκμισθωτών του Δημοσίου, για δικαστική μείωση των μισθωμάτων αυτών, σύμφωνα με τα άρθρα 388 και 288 Α.Κ., με το δεύτερο εδάφιο του ίδιου άρθρου ορίσθηκε ότι, από τη δημοσίευση του Νόμου, τα μισθώματα που κατέβαλλε το Δημόσιο και οι φορείς του δημόσιου τομέα για τη μίσθωση ακινήτων, στα οποία στεγάζονταν υπηρεσίες του, μειώνονταν κατά ποσοστό 20%, ποσοστό το οποίο υπολογιζόταν στο ύψος του μισθώματος που καταβαλλόταν για τη χρήση Ιουλίου 2010, και ότι απαγορευόταν μέχρι την 30.6.2013 οποιαδήποτε αναπροσαρμογή τους.

Επειδή όμως, πολλοί εκμισθωτές είχαν συμφωνήσει με το Δημόσιο και τους παραπάνω φορείς τη μείωση του καταβαλλομένου σε αυτούς μισθώματος από 1.7.2010 και εφεξής, λόγω ακριβώς της μειώσεως της μισθωτικής αξίας των ακινήτων τους, γι' αυτό με την παράγραφο 2 του ίδιου άρθρου οριζόταν ότι, αν είχαν συμφωνήσει μείωση 20% δεν θα γινόταν νέα μείωση.

Σε περίπτωση δε, που είχαν συμφωνήσει μείωση μικρότερη του 20%, τότε θα μειωνόταν περαιτέρω το μίσθωμα κατά το υπόλοιπο ποσοστό μέχρι τη συμπλήρωση του 20%, ενώ σε περίπτωση που μετά την 1.7.2010 είχαν αναπροσαρμοσθεί τα μισθώματα αυτά, σύμφωνα με τις συμβάσεις μίσθωσης, η εν λόγω αναπροσαρμογή θα καταργείτο και η καταβληθείσα θα συμψηφιζόταν με τα οφειλόμενα μισθώματα.

Επιπλέον, με τα δύο τελευταία εδάφια της παραγράφου 1, καθιερώθηκε το μαχητό τεκμήριο, αφού οριζόταν ότι, δικαιούνται να προσφύγουν στα Δικαστήρια, οι μεν εκμισθωτές αν αμφισβητούν το ύψος του τεκμηρίου και της μείωσης του μισθώματος, το δε Δημόσιο και οι φορείς του δημοσίου τομέα αν αποδεικνύουν ότι η μείωση της μισθωτικής αξίας του ακινήτου και αντιστοίχως του μισθώματος ήταν μεγαλύτερη από το παραπάνω ποσοστό.

Τέλος, με την παράγραφο 3 και προς άρση τυχόν αδικιών, στις περιπτώσεις που το ετήσιο μίσθωμα ήταν κατώτερο του μισθώματος που προέκυπτε από την εφαρμογή των διατάξεων των άρθρων 41 και 41α του ν. 1249/1982 (τεκμαρτό μίσθωμα) με την επιβολή συντελεστή 5%, επιτρεπόταν στον εκμισθωτή να υποβάλει αίτηση στην αρμόδια για την καταβολή του μισθώματος υπηρεσία, στην οποία έπρεπε να επισυνάψει φύλλο υπολογισμού της αντικειμενικής αξίας, θεωρημένο από την αρμόδια για την φορολογία εισοδήματος του εκμισθωτή Δ.Ο.Υ.

να ζητήσει τη μείωση του μισθώματος μέχρι το ύψος αυτού, όπως προσδιοριζόταν κατά τα ανωτέρω ή τη μηδενική μείωση αυτού, στην περίπτωση που το μίσθωμα, πριν από οποιαδήποτε μείωση ήταν ίσο ή κατώτερο αυτού. Ακολούθως, με το άρθρο 2 του Ν. 4081/2012, προβλέφθηκε περαιτέρω μείωση των μισθωμάτων, που καταβάλλουν το Δημόσιο και οι φορείς του δημοσίου τομέα, για τη μίσθωση ακινήτων, στα οποία στεγάζονται οι υπηρεσίες τους.

Ειδικότερα, με τις διατάξεις της παραγράφου 1 του ως άνω άρθρου, επιβάλλονται, λαμβανομένης υπ' όψιν της αρνητικής οικονομικής συγκυρίας, που επιφέρει δυσμενέστατες δημοσιονομικές επιπτώσεις, η αντιμετώπιση των οποίων υπαγορεύει την περιστολή των δημοσίων δαπανών, με γνώμονα την προστασία του δημοσίου συμφέροντος, κλιμακούμενες ποσοστιαίες μειώσεις από 10% έως 25%, αναλόγως του ύψους του μηνιαίου μισθώματος, στα μισθώματα που καταβάλλουν το Δημόσιο και οι φορείς του δημοσίου τομέα, όπως αυτός προσδιορίζεται στην παρ. 1 του άρθρου 1Β του ν. 2362/1995 (Α' 247), το οποίο προστέθηκε με το άρθρο 2 του ν. 3871/2010 (Α' 141) και συμπληρώθηκε με την παρ. 1α του άρθρου 50 του ν. 3943/2011, για τη μίσθωση ακινήτων, στα οποία στεγάζονται οι υπηρεσίες τους, πέραν των μειώσεων, που εισήγαγαν οι διατάξεις του ως άνω άρθρου 21 του ν. 4002/2011.

Η ισχύς των ανωτέρω μειώσεων εκκινεί από την 1η-10-2012, ενώ παράλληλα, αποκλείεται κάθε αύξηση των μισθωμάτων πριν την 1η-1-2015. Από τη γραμματική, δε, διατύπωση της ως άνω διατάξεως του άρθρου 2 παρ. 1 του Ν. 4081/2012 δεν προκύπτει ευθέως η θέσπιση τεκμηρίου μειώσεως της μισθωτικής αξίας των ακινήτων, που μισθώνουν το Δημόσιο ή οι φορείς του δημοσίου τομέα, πλην όμως, δεδομένου ότι ο δικαιολογητικός λόγος της παρούσας ρυθμίσεως είναι ταυτόσημος με τον ανωτέρω αναφερόμενο εκείνης του άρθρου 21 παρ. 1 του Ν. 4002/2011, θα πρέπει να γίνει δεκτό ότι η προβλεπόμενη νομοθετική επέμβαση σε συνεστημένες ήδη συμβατικές σχέσεις δεν καθιερώνεται υποχρεωτικά ως αυτοδίκαιη, χωρίς κανένα άλλο περαιτέρω έλεγχο, αλλά δικαιολογείται από την τεκμαιρόμενη περαιτέρω μείωση των μισθωτικών αξιών των εν λόγω ακινήτων, ένεκα της επιδεινούμενης οικονομικής κρίσεως, κατά το χρονικό διάστημα από τον Αύγουστο του έτους 2010 έως και την έναρξη ισχύος του Ν. 4081/2012, ήτοι, έως και την 27.9.2012, της τοιαύτης μειώσεως προσδιοριζομένης κατά την διαλαμβανόμενη στην εξεταζόμενη διάταξη προοδευτική κλίμακα.

Περαιτέρω, το συναγόμενο κατά τα ως άνω τεκμήριο μόνον ως μαχητό μπορεί να ισχύει, σύστοιχα και προς τα οριζόμενα στην διάταξη του άρθρου 21 παρ. 1 εδ. δ' του Ν. 4002/2011, καθόσον σε διαφορετική περίπτωση, με την εκδοχή δηλαδή της αυτοδίκαιης υποχρεωτικής μειώσεως του καταβαλλομένου μισθώματος από τους μισθωτές υπαγομένους στο δημόσιο τομέα, θα ανατρεπόταν η δυνατότητα εξισορρόπησης της προκληθείσης στον εκμισθωτή ζημίας από την αποστέρηση του δικαιώματός του προσφυγής στα αρμόδια πολιτικά Δικαστήρια, προς ανατροπή του εν λόγω τεκμηρίου.

Αντίθετη, εξάλλου, ερμηνευτική προς τα ανωτέρω εκδοχή θα αντέκειτο στις διατάξεις των άρθρων 8 παρ. 1 και 20 παρ. 1 του Συντάγματος. Επομένως, οι εκμισθωτές δικαιούνται και στην προκείμενη περίπτωση να προσφύγουν στα αρμόδια Δικαστήρια και να αμφισβητήσουν το ύψος του παραπάνω τεκμηρίου και τη μείωση του μισθώματος, επικαλούμενοι και αποδεικνύοντας μηδενική ή μικρότερη του ως άνω τεκμηρίου μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου ακινήτου.

Επισημαίνεται δε, ότι νομοθετική επέμβαση σε συνεστημένη συμβατική σχέση είναι επιτρεπτή, κατ' άρθρο 5 παρ. 1 του Συντάγματος, ως εξαιρετικό μέτρο, λαμβανόμενο στο πλαίσιο της αρχής της αναλογικότητας, όταν σοβαροί λόγοι δημοσίου συμφέροντος, οι οποίοι συνάπτονται με το αντικείμενο της συμβάσεως, δικαιολογούν την ανατροπή της ομαλής εξέλιξης της σύμβασης, ή τη μεταβολή των συμφωνηθέντων από τους αντισυμβαλλομένους (πρβλ.

Ολ.ΣτΕ 1972/2012, ΣτΕ 668/2012, Ολ.ΣτΕ 1909-10/2001, δημ. ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ).

Εν προκειμένω, είναι σαφές και προφανές ότι οι εξαιρετικές και απρόβλεπτες συνθήκες, στις οποίες έχει περιέλθει η Χώρα, λόγω της οξύτατης οικονομικής κρίσης, επιβάλλουν, προς εξυπηρέτηση του δημοσίου συμφέροντος σκοπού της αποκατάστασης της δημοσιονομικής ισορροπίας και τάξης, τη λήψη εξαιρετικών μέτρων, που θα συμβάλουν στην περιστολή των δημοσίων δαπανών.

Το εν λόγω μέτρο είναι απολύτως συναφές με το αντικείμενο της σύμβασης, καθώς, μειώνοντας το καταβαλλόμενο μίσθωμα, εξοικονομούνται ακριβώς από τη μείωση αυτή δημόσιοι πόροι. Σημειώνεται εξάλλου, ότι, και στις μισθώσεις μεταξύ ιδιωτών, πληθαίνουν διαρκώς οι περιπτώσεις μείωσης των συμφωνημένων μισθωμάτων, κατόπιν εκδόσεως σχετικών δικαστικών αποφάσεων, με νομική βάση τις διατάξεις των άρθρων 288 και 388 ΑΚ, ακόμη και σε ποσοστά μεγαλύτερα των ως άνω θεσπιζομένων (πρβλ.

όμως, την έκθεση της επιστημονικής Επιτροπής της Βουλής, όπου διατυπώνεται σχετικός προβληματισμός ως προς τη συμβατότητα της ρυθμίσεως του άρθρου 2 του Ν. 4081/2011 προς την αρχή της ελευθερίας των συμβάσεων (ΑΚ 361), ως ειδικότερης εκδηλώσεως της αρχής της οικονομικής και επιχειρηματικής ελευθερίας (άρθρο 5 παρ. 1 και 106 παρ. 2 του Συντάγματος).

Περαιτέρω με τη διάταξη της παραγράφου 2 του ίδιου ως άνω άρθρου, ορίσθηκε ότι η προβλεπόμενη από τα ως άνω κλιμακωτή μείωση του μισθώματος δεν εφαρμόζεται στις μισθώσεις, στις οποίες οι εκμισθωτές, μετά την εφαρμογή των διατάξεων του άρθρου 21 του Νόμου 4002/2011, έχουν συμφωνήσει με το ελληνικό Δημόσιο ή τους φορείς του δημοσίου τομέα στη μείωση του καταβαλλομένου μισθώματος τουλάχιστον κατά τα προβλεπόμενα στην παράγραφο 1 του ίδιου άρθρου ποσοστά.

Αν έχει συμφωνηθεί μείωση κατώτερη από αυτή που αναλογεί με βάση τα οριζόμενα στην ανωτέρω παράγραφο, τότε το καταβαλλόμενο μηνιαίο μίσθωμα μειώνεται από την 1η-10-2012, στο ύψος που προκύπτει από την εφαρμογή των ποσοστών αυτών. Με τη διάταξη δε, της παραγράφου 3 του αυτού ως άνω άρθρου επαναλαμβάνεται, κατά περιεχόμενο, η ρύθμιση της παρ. 3 του άρθρου 21 του Ν. 4002/ 2011, προκειμένου να αποφευχθούν άτοπα και ανεπιεική αποτελέσματα των θεσπιζομένων ρυθμίσεων, με την κατοχύρωση των εκμισθωτών, για τη μη διενέργεια των επιβαλλομένων μειώσεων εάν το ετήσιο μίσθωμα είναι κατώτερο ενός ελαχίστου ορίου, το οποίο προκύπτει με την εφαρμογή συντελεστή απόδοσης 4,80% επί της αξίας του ακινήτου, που υπολογίζεται, κατά τρόπο αντικειμενικό, με βάση τις διατάξεις των άρθρων 41 και 41α του Ν. 1249/1982.

Ο ανωτέρω συντελεστής απόδοσης εναρμονίζεται με τα οριζόμενα στις διατάξεις του άρθρου 15 παρ. 13 του Ν. 4013/2011 "Ρύθμιση θεμάτων μισθώσεων (βλ. άρθρο 2 της Αιτιολογικής Εκθέσεως του Ν. 4081/2012). Τέλος, με τις διατάξεις της παραγράφου 5 του ίδιου άρθρου, ορίζεται ειδικά για τα νομικά πρόσωπα των οργανισμών τοπικής αυτοδιοίκησης που δεν υπάγονταν στην υποχρεωτική εφαρμογή των διατάξεων του άρθρου 21 του Ν. 4002/2011, ότι η προοδευτική μείωση της παραγράφου 1 υπολογίζεται επί τη βάσει του καταβαλλομένου, κατά την έναρξη, ισχύος του παρόντος άρθρου, μισθώματος, μειωμένου κατά ποσοστό 20%, ενώ σε περίπτωση που τα ανωτέρω νομικά πρόσωπα, είχαν προβεί σε μείωση μισθώματος κατόπιν διαπραγμάτευσης με τον εκμισθωτή, η ως άνω προοδευτική μείωση, υπολογίζεται επί του καταβαλλόμενου κατά την έναρξη ισχύος του παρόντος άρθρου μισθώματος, μειωμένου κατά το ποσοστό που υπολείπεται έως το 20%.

ΙΙΙ. Στην προκειμένη περίπτωση, με την προσβαλλόμενη υπ' αριθμ. 110/2017 εφετειακή απόφαση, έγινε δεκτό κατά την ανέλεγκτη επί της ουσίας εκτίμηση των αποδείξεων ότι αποδεικνύονται τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά: "Η Εκτελεστική Επιτροπή του εκκαλούντος Δήμου Τριπόλεως με την υπ' αριθμ. 3/2011 απόφασή της, εισηγήθηκε προς την Οικονομική αυτού Επιτροπή τη μεταφορά και τη στέγαση των υπηρεσιών του σε ένα ενιαίο κτήριο, προκειμένου να μειωθεί η δαπάνη για τη μίσθωση, λειτουργία αλλά και συντήρηση διαφόρων μισθίων ακινήτων όπου στεγάζονταν ξεχωριστά οι υπηρεσίες του εκκαλούντος Δήμου.

Η Οικονομική Επιτροπή του εκκαλούντος στη συνέχεια με την υπ' αριθμ. 83/2011 απόφασή της, ενέκρινε τη μεταφορά και στέγαση των υπηρεσιών του σε ένα ενιαίο κτήριο, προκειμένου να μην επιβαρύνεται ο προϋπολογισμός του Δήμου, να εξυπηρετούνται ευχερώς οι πολίτες χωρίς να αναγκάζονται για τη διεκπεραίωση των υποθέσεών τους να μεταβαίνουν σε διαφορετικά σημεία του Δήμου για τους ίδιους ως άνω αναφερόμενους λόγους, ενώ τέλος, ενόψει των νέων διευρυμένων του αρμοδιοτήτων και της αναμενόμενης τότε ενσωματώσεως νέων υπαλλήλων προερχομένων από τους όμορους συνενωθέντες Δήμους, στο πλαίσιο της Διοικητικής Μεταρρύθμισεως του προγράμματος "Καλλικράτης", απαιτείτο η μίσθωση κτηρίου επιφανείας τουλάχιστον 2.500,00 τ.μ.

περίπου. Δυνάμει της υπ' αριθμ. πρωτ. 1754/2011 αποφάσεως του Γενικού Γραμματέα της Αποκεντρωμένης Διοίκησης Πελοποννήσου, Δυτικής Ελλάδας και Ιονίου ενεκρίθη η ανωτέρω απόφαση ενώ με την υπ' αριθμ. 121/2011 απόφαση της ίδιας ως άνω Οικονομικής Επιτροπής, καθορίσθηκαν οι όροι δημοπρασίας για την σκοπούμενη μίσθωση, σύμφωνα με τις οικείες διατάξεις του Π.Δ. 270/1981.

Το Δημοτικό Συμβούλιο του εκκαλούντος Δήμου, στη συνέχεια με την υπ' αριθμ. 303/2011 απόφασή του ενέκρινε τη μίσθωση ενός κτηρίου με τις ανωτέρω προδιαγραφές και με την υπ' αριθμ. 317/2001 απόφασή του συγκρότησε την αρμόδια Επιτροπή Εκτιμήσεως της καταλληλότητας των προσφερομένων ακινήτων, σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 7 του Π.Δ. 270/1981.

Σε εκτέλεση δε, των προρρηθεισών αποφάσεων, εξεδόθη η υπ' αριθμ. 35871/11.07. 2011 απόφαση του Δημάρχου Τριπόλεως, δια της οποίας προκηρύχθηκε δημοπρασία μειοδοτική, φανερή και προφορική, για τη μίσθωση ακινήτου, στο οποίο θα στεγάζονταν οι υπηρεσίες του Δήμου, σύμφωνα με τους εκεί διαλαμβανόμενους όρους, περίληψη δε της εν λόγω διακηρύξεως περιεβλήθη με τις νόμιμες διατυπώσεις δημοσιότητας.

Στη μειοδοτική αυτή διαδικασία ανταποκρίθηκαν δύο ιδιοκτήτες ακινήτων, οι οποίοι κατάθεσαν τις σχετικές προσφορές τους, και δη η εφεσίβλητη ενάγουσα εταιρεία με την επωνυμία "....", καθώς και η εταιρεία με την επωνυμία "...". Η Επιτροπή Εκτιμήσεως Ακινήτων με την από 18.08.2011 απόφασή της έκρινε ως κατάλληλο το μίσθιο ακίνητο, που προσέφερε η ενάγουσα εταιρεία, η οποία και κλήθηκε την 15.09.2011 για τη διενέργεια της προφορικής μειοδοτικής διαδικασίας.

Σύμφωνα δε, με το από 15.09.2011 πρακτικό δημοπρασίας της οικείας Επιτροπής, το προσφερόμενο μίσθωμα εκ μέρους της ενάγουσας για την εκμίσθωση του κατωτέρω αναφερόμενου μισθίου ακινήτου ανερχόταν εξ αρχής στο συνολικό ποσό των 24.564,00 ευρώ, όπως αυτό αναγράφεται ρητώς και δη κατά τις ακόλουθες διακρίσεις: α) για τους χώρους της οικοδομής, ισογείου και ορόφων, επιφανείας 2.585,00 τ.μ., η τιμή της προσφοράς της ανερχόταν στο ποσό των 8.40 ευρώ ανά τ.μ.

και β) για τους χώρους του Α' υπογείου, επιφανείας 1.500,00 τ.μ. η τιμή της προσφοράς της ανερχόταν στο ποσό του 1,90 ευρώ ανά τ.μ. Εν συνεπεία η Οικονομική Επιτροπή του εναγόμενου Δήμου, με την υπ' αριθμ. 459/27.09.2011 απόφασή της, η οποία ενεκρίθη ως προς τη νομιμότητά της, με την υπ' αριθμ. πρωτ. 7799/08.11.2011 απόφαση του Γενικού Γραμματέα της Αποκεντρωμένης Διοίκησης Πελοποννήσου Δυτικής Ελλάδας και Ιονίου, κατακύρωσε την ανωτέρω δημοπρασία στη μειοδότρια ενάγουσα εταιρεία, έναντι μηνιαίου μισθώματος, ποσού 24.564,00 ευρώ, ενώ και το Δημοτικό Συμβούλιο του Δήμου Τριπόλεως, με την υπ' αριθμ. 586/2011 απόφασή του, ενέκρινε τις ανωτέρω υπ' αριθμ. 83/2011 και 121/2011 αποφάσεις της Οικονομικής Επιτροπής.

Κατόπιν και σύμφωνα με τις διατάξεις του Π.Δ. 270/1981 διαδικασίας, δυνάμει του από 09.12.2011 ιδιωτικού συμφωνητικού μισθώσεως, η ενάγουσα ανώνυμη εταιρεία, νομίμως εκπροσωπούμενη, εκμίσθωσε στον εναγόμενο Δήμο Τριπόλεως, προς κάλυψη των στεγαστικών αναγκών των υπηρεσιών του, χώρους από ένα πολυώροφο κτήριο, ευρισκόμενο στη Δημοτική Κοινότητα Τριπόλεως εντός του υπ' αριθμ.

…8 Οικοδομικού Τετραγώνου αυτής, επί της συμβολής των οδών ... και ειδικότερα τμήματα του ισογείου, του πρώτου, δευτέρου, τρίτου και τετάρτου ορόφου του εν λόγω κτηρίου, ωφέλιμης αρχικώς επιφανείας 2.585,00 τ.μ., πλέον κοινοχρήστων χώρων (ημιυπαιθρίων χώρων, στοάς και προβολής αιθρίου), επιφανείας 570.00 τ.μ. και Α' υπογείου, επιφανείας 1.500,00 τ.μ., με κυρία είσοδο από την οδό ..., ενώ του παραχώρησε και την αποκλειστική χρήση του κλιμακοστασίου, ανελκυστήρα και αιθρίου χώρου - στοάς προς την ανωτέρω οδό ...

και μέχρι του εσωτερικού αντισεισμικού αρμού του κτηρίου, με εξαίρεση τον πρώτο όροφο, στον οποίο μισθωνόταν και επιφάνεια 170,00 τ.μ., πέραν του αρμού αυτού. Ακολούθως δε, με το ομοιόχρονο, από 09.12.2011 μεταξύ των διαδίκων ιδιωτικό συμφωνητικό, κατ' ορθή επανάληψη του αρχικώς συναφθέντος τοιούτου, παραχωρήθηκαν τελικώς προς χρήση στον εναγόμενο Δήμο τμήματα του προρρηθέντος κτηρίου του πρώτου, δευτέρου, τρίτου και τετάρτου ορόφου, καθώς και του δώματος αυτού, ωφέλιμης επιφάνειας 2.660,00 τ.μ., πλέον κοινοχρήστων χώρων (ανελκυστήρας, κλιμακοστάσιο, και χώροι αναμονής), επιφανείας 600,00 τ.μ., καθώς και Α' υπογείου, ωφέλιμης επιφάνειας 1.500,00 τ.μ., πλέον 284,00 τ.μ.

κοινοχρήστων χώρων (ανελκυστήρας, κλιμακοστάσιο, αποθήκη και υποσταθμός). Το συμφωνηθέν δε μίσθωμα, τόσο στην αρχική, όσο και στην ορθή επανάληψη της εν λόγω συμβάσεως, ορίσθηκε στο ποσό των 24.564,00 ευρώ, το οποίο τύγχανε προκαταβλητέο εντός του πρώτου πενθημέρου εκάστου μηνός, ενώ η διάρκεια της μισθώσεως συμφωνήθηκε εξαετής, αρχόμενη την 12η-12-2011 και λήγουσα την 11η-12-2017.

Απεδείχθη από τα ανωτέρω ότι, με το κατ' ορθή επανάληψη, από 09.12.2011 ιδιωτικό συμφωνητικό μισθώσεως, παραχωρήθηκαν τελικώς προς χρήση στον εναγόμενο Δήμο συνολικά 389 τ.μ. μισθωτικών χώρων επιπλέον εκείνων που είχε προσφέρει αρχικώς στο Δήμο η ενάγουσα εταιρεία, με την προφορική προσφορά της, όπως αυτή διαλαμβάνεται στο προρρηθέν από 15.09.2011 πρακτικό δημοπρασίας, χωρίς αντίστοιχη αύξηση του συμφωνηθέντος μισθώματος, ποσού 24.564,00 ευρώ.

Τα ανωτέρω όλα συνομολογούνται από τον εναγόμενο Δήμο ο οποίος δεν αρνείται ειδικώς ούτε αναφέρει έτερα πραγματικά περιστατικά. Εν όψει του χρόνου συνάψεως της ένδικης συμβάσεως μισθώσεως (09.12.2011), ήτοι μετά την έναρξη ισχύος του Ν. 4002/2011 (22.08.2011), με τον οποία καθιερώθηκε μαχητό τεκμήριο μειώσεως, κατά ποσοστό 20% της μισθωτικής αξίας των ακινήτων που έχουν μισθωθεί από το Δημόσιο ή από φορείς του δημοσίου τομέα, ένεκα της οικονομικής κρίσεως, που ξέσπασε από το έτος 2009 και κορυφώθηκε τον Ιούλιο του έτους 2010, με την υπαγωγή της Χώρας στο μηχανισμό στήριξης, την περικοπή μισθών, επιδομάτων και συντάξεων κ.λπ., γεγονός πασίδηλο, το Δικαστήριο κρίνει ότι τελούσαν σε γνώση των συμβαλλομένων και ήδη διαδίκων μερών, οι διαμορφωθείσες, εξ αιτίας της οικονομικής κρίσεως, νέες μισθωτικές συνθήκες, και ως εκ τούτου το μηνιαίο καταβαλλόμενο μίσθωμα, ποσού 24.564,00 ευρώ, συμφωνήθηκε για την παραχώρηση του ανωτέρω περιγραφομένου κτηρίου αλλά και των επιπλέον ως άνω μισθωτικών χώρων, επιφάνειας 389,00 τ.μ., αφού ελήφθησαν υπ' όψιν τα κριτήρια, βάσει των οποίων επιβλήθηκε η μείωση του 20%, κατά τις διατάξεις του άρθρου 21 του Ν. 4002/2011.

Αποδεικνύεται δηλαδή, κατά την κρίση του Δικαστηρίου τούτου, ότι ο προσδιορισμός από αμφοτέρους τους διαδίκους του συμφωνηθέντος μισθώματος στο προαναφερόμενο ποσό, για την εκμίσθωση κτηριακών χώρων ισογείου, πρώτου, δευτέρου, τρίτου, τετάρτου ορόφων και του δώματος ωφέλιμης επιφάνειας 2.660,00 τ.μ., πλέον κοινοχρήστων χώρων, επιφανείας 600,00 τ.μ., καθώς και Α' υπογείου, ωφέλιμης επιφάνειας 1.500,00 τ.μ., πλέον 284 τ.μ.

κοινοχρήστων χώρων, ανταποκρινόταν στην πραγματική μισθωτική τους αξία, όπως αυτή είχε διαμορφωθεί, κατά τον χρόνο συνάψεως της επίδικης συμβάσεως, ένεκα των προμνησθέντων παραγόντων. Ακολούθως, τη 02.10.2012, ήτοι μετά την έναρξη ισχύος του Ν. 4081/2012, ο εναγόμενος Δήμος, δια της οικονομικής αυτού υπηρεσίας, γνωστοποίησε στην ενάγουσα την πρόθεσή του να της καταβάλλει εφεξής το συμπεφωνημένο μίσθωμα μειωμένο, όμως αυτοδικαίως, κατά την προβλεπόμενη από τη διάταξη του άρθρου 2 παρ. 1 του ανωτέρω Νόμου προοδευτική κλίμακα.

Ειδικότερα, της γνωστοποίησε πως το καταβαλλόμενο μηνιαίο μίσθωμα, από την 01η-10-2012 και εντεύθεν, θα ανέρχεται πλέον στο ποσό των 18.723,00 ευρώ, κατόπιν των ακολούθως αναφερομένων μειώσεων, και δη: α) για το ποσό του μηνιαίου μισθώματος έως των 1.000,00 ευρώ, μειωμένο κατά ποσοστό 10%, ήτοι κατά το ποσόν των 100,00 ευρώ (1.000,00 ευρώ χ 10%), β) για το ποσό του μηνιαίου μισθώματος από τα 1.000,01 ευρώ έως τα 2.000,00 ευρώ, μειωμένο κατά ποσοστό 15%, ήτοι κατά το ποσόν των 150,00 ευρώ (1.000,00 ευρώ χ 15%), γ) για το ποσό του μηνιαίου μισθώματος από τα 2.000,01 ευρώ έως τα 3.000,00 ευρώ μειωμένο κατά ποσοστό 20%, ήτοι κατά το ποσόν των 200,00 ευρώ (1.000,00 ευρώ χ 20%) και δ) για το εναπομείναν ποσό του μηνιαίου μισθώματος, που υπερβαίνει το ποσό των 3.000,00 ευρώ, μειωμένο κατά ποσοστό 25%, ήτοι κατά το ποσόν των 5.391,00 ευρώ (21.564,00 ευρώ χ 25%).

Από κανένα αποδεικτικό στοιχείο δεν προέκυψε ότι κατά το χρονικό διάστημα από της συνάψεως της ένδικης συμβάσεως μισθώσεως (09.12.2011) έως και την έναρξη ισχύος του Ν. 4081/2012, ήτοι έως και την 27.09.2012, μειώθηκε και σε ποιο ποσοστό η πραγματική μισθωτική αξία του ως άνω μισθίου ακινήτου. Εξάλλου ουδέν σχετικό αναφέρει ο εναγόμενος Δήμος, ο οποίος ουδέποτε αμφισβήτησε ειδικά τη διατεινόμενη από την ενάγουσα εταιρεία μηδενική μείωση, της μισθωτικής αξίας του μισθίου ακινήτου, ούτε προσκόμισε σχετικά αποδεικτικά στοιχεία αναφορικά με την επικαλούμενη από τον ίδιο μείωση και σε ποιο ποσοστό εκτιμάται ενόψει του ότι διαθέτει ειδικές υπηρεσίες που μπορούν να εκτιμήσουν αυτή, μόνο δε η αναφορά των στοιχείων του νόμου και το γεγονός ότι η μείωση επέρχεται "αυτοδίκαια", δεν συνιστά αιτιολογημένη άρνηση, ενόψει του καθιερούμενου από το νόμο μαχητού τεκμηρίου.

Αντιθέτως, αφενός μεν συνομολογεί ρητώς με τις προτάσεις του ότι η ένδικη σύμβαση μίσθωσης ήταν αντικειμενικώς συμφέρουσα και ότι το μίσθιο ακίνητο προσέφερε πλείστα πλεονεκτήματα, τα οποία μάλιστα περιγράφει ειδικώς, όπως στέγαση διπλάσιου προσωπικού, μείωση εργατοωρών μετακίνησης, κυκλοφοριακή αποσυμφόριση, αποτελεσματική διοίκηση, μείωση λειτουργικού κόστους κ.λπ., αφετέρου δε, από το σύνολο των λοιπών ισχυρισμών του, και εγγράφων που προσκομίζει, όπως ειδικά από το με αριθμ.

πρωτ. …1/20.2.2012 έγγραφο του Δημάρχου προς τον Επίτροπο -ήδη μετά την έναρξη εφαρμογής του νόμου- στο οποίο αναφέρει τις αντιρρήσεις του για την μη έγκριση του χρηματικού εντάλματος για τη μίσθωση του ανωτέρω ακινήτου όπου προσκομίζει όλα τα οικονομικά στοιχεία και τα συγκριτικά τοιαύτα με άλλα κτήρια και υπηρεσίες σε σχέση με τα καταβληθέντα εκεί μισθώματα, ομολογεί σαφώς, κατά την κρίση του Δικαστηρίου τούτου, την μηδενική μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου, η οποία, εν προκειμένω, δεν δικαιολογεί την, κατ' εφαρμογή της διατάξεως του άρθρου 2 παρ. 1 του Ν. 4081/2012, προβλεπόμενη κλιμακωτή μείωση, του καταβαλλόμενου μισθώματος.

Εξάλλου και από τα λοιπά προσκομιζόμενα έγγραφα, αποδεικνύεται ότι τα μηνιαία μισθώματα που καταβάλλονταν κατά το έτος 2012, για τη στέγαση δημοσίων υπηρεσιών στην πόλη της Τριπόλεως κυμαίνονταν από το ποσό των 3,90 ευρώ/τ.μ. έως και το ποσό των 5,00 ευρώ/τ.μ. συμπεριλαμβανομένων στην εμβαδομέτρηση, πέραν των ωφελίμων χώρων, και των κοινοχρήστων τοιούτων των μισθίων, όπως ενδεικτικά αποδεικνύεται από τα ακόλουθα συγκριτικά στοιχεία:

α) για τη μίσθωση από την ΕΛ.ΑΣ. κτηρίου, μικτής επιφανείας 3.209,17 τ.μ., το καταβαλλόμενο μηνιαίο μίσθωμα ανερχόταν στο ποσό των 16.189,00 ευρώ, ήτοι, στο ποσό των 5.000 ευρώ/τ.μ., β) για τη μίσθωση από το ΣΔΟΕ κτηρίου, μικτής επιφανείας 1.123,00 τ.μ., το καταβαλλόμενο μηνιαίο μίσθωμα ανερχόταν στο ποσό των 4.419,43 ευρώ, ήτοι στο ποσό των 3,90 ευρώ/τ.μ., γ) για τη μίσθωση από την Περιφέρεια Πελοποννήσου κτηρίου, μικτής επιφανείας 765,66 τ.μ., το καταβαλλόμενο μηνιαίο μίσθωμα ανερχόταν στο ποσό των 3.528,64 ευρώ, ήτοι στο ποσό των 4,60 ευρώ/τ.μ., δ) για τη μίσθωση από την Δ.Ο.Υ.

Τριπόλεως κτηρίου, μικτής επιφανείας 1.239,00 τ.μ., το καταβαλλόμενο μηνιαίο μίσθωμα ανερχόταν στο ποσό των 5.727,22 ευρώ, ήτοι στο ποσό των 4,60 ευρώ/τ.μ., ενώ ε) σε δημοπρασία για χώρο στεγάσεως της Υ.Δ.Ε., που έλαβε χώρα την 09.12.2011, το μεγαλύτερο ποσό που προσφέρθηκε ανά τ.μ. ανερχόταν στο ποσό των 4,37 ευρώ (βλ. την υπ' αριθμ. 1/10.01.2012 πράξη της Επιτρόπου του Ελεγκτικού Συνεδρίου, που επικαλείται και προσκομίζει ο εναγόμενος Δήμος).

Αντιστοίχως δε και με βάση το συμφωνηθέν μίσθωμα στην επίδικη σύμβαση μισθώσεως, για μικτή επιφάνεια 5.044,00 τ.μ., συμπεριλαμβανομένων στην εμβαδομέτρηση των κλιμακοστασίων, των ανελκυστήρων, του υποσταθμού, της εσωτερικής στοάς και των λοιπών κοινοχρήστων χώρων, η τιμή μονάδος ανά τετραγωνικό μέτρο ανερχόταν στο ποσό των 4,87 ευρώ, ήτοι εντός των ορίων των ανωτέρω υφισταμένων κατά το έτος 2012 μισθώσεων.

Αποδεικνύεται επίσης ότι ο εναγόμενος Δήμος για τη μίσθωση, έως και τα τέλη του έτους 2011, του πρώτου, δευτέρου και τρίτου υπέρ το ισόγειο ορόφων κτηρίου, ευρισκομένου στην πόλη της Τριπόλεως, επί της συμβολής των οδών ..., καθαρής επιφανείας ωφελίμων χώρων, χωρίς να συμπεριλαμβάνονται στην εμβαδομέτρηση τα κλιμακοστάσια και οι ανελκυστήρες 146,68 τ.μ., κατέβαλε ως μηνιαίο μίσθωμα το ποσό των 1.486,34 ευρώ, ήτοι το ποσό των 10,13 ευρώ/τ.μ., ενώ για τη μίσθωση του τετάρτου υπέρ το ισόγειο ορόφου της ίδιας οικοδομής, καθαρής ωφέλιμης επιφάνειας 65,87 τ.μ., κατέβαλε ως μηνιαίο μίσθωμα το ποσό των 16,22 ευρώ/τ.μ.

ήτοι τριπλάσιο από το επίδικο συμφωνηθέν. Περαιτέρω δε, για τη μίσθωση από τον εναγόμενο Δήμο κτηρίου στην Τρίπολη, επί της οδού ..., προκειμένου για τη στέγαση υπηρεσίας Κ.Ε.Π., καθαρής επιφανείας 112,00 τ.μ., το καταβαλλόμενο μίσθωμα ανερχόταν στο ποσό των 1.449,16 ευρώ, ήτοι, στο ποσό των 12,94 ευρώ/τ.μ. Τέλος, προκύπτει ότι για τη μίσθωση από την Δ.Ε.Υ.Α.Τ.

κτηρίου καθαρής επιφανείας 227,54 τ.μ., ευρισκομένου στην Τρίπολη, επί της συμβολής των οδών ..., το καταβαλλόμενο μηνιαίο μίσθωμα, ανερχόταν στο ποσό των 2.417,64 ευρώ, ήτοι στο ποσό των 10,64 ευρώ/τ.μ. (βλ. το υπ' αριθμ. πρωτ. 7921/20.02.2012 έγγραφο αντιρρήσεων του ίδιου του Δημάρχου Τριπόλεως προς την Επίτροπο του Ελεγκτικού Συνεδρίου).

Με δεδομένο επομένως, ότι το καταβαλλόμενο μίσθωμα ανερχόταν στο ποσό των 8,16 ευρώ/τ.μ. για τους καθαρούς ωφέλιμους χώρους επιφανείας 2.660 τ.μ. του ισογείου και των ορόφων του επιδίκου μισθίου ακινήτου (21.714,00 ευρώ : 2.660,00 τ.μ. = 8,16 ευρώ/τ.μ.), καθώς και στο ποσό του 1,90 ευρώ/τ.μ. για τους ωφέλιμους αποθηκευτικούς χώρους και τους χώρους σταθμεύσεως επιφανείας 1.500,00 τ.μ.

του Α' υπογείου του (2.850,00 ευρώ : 1.500,00 τ.μ. = 1,90 ευρώ/τ.μ.), προκύπτει ότι το εν λόγω συμφωνηθέν, δυνάμει της ένδικης συμβάσεως μισθώσεως, καταβαλλόμενο μίσθωμα από τον εναγόμενο Δήμο υπολείπεται σαφώς εκείνου που ο ίδιος κατέβαλλε έως και το τέλος του έτους 2011, για τις ανωτέρω μισθώσεις ακινήτων. Περαιτέρω, αποδεικνύεται, πως η μεταξύ των διαδίκων μίσθωση τύγχανε αντικειμενικά και συνολικά συμφέρουσα για τον εναγόμενο Δήμο, καθόσον το μίσθιο ακίνητο ήταν το μοναδικό προσφερόμενο, που κάλυπτε πλήρως τις αυξημένες στεγαστικές του ανάγκες, ενόψει και των διευρυμένων ως άνω αρμοδιοτήτων του και της αυξήσεως του υπαλληλικού προσωπικού του, συγκεντρώνοντας τις υπηρεσίες του σε ένα ενιαίο κτήριο στην πόλη της Τριπόλεως και παρέχοντας τη δυνατότητα στους πολίτες να απολαύουν υψηλότερης ποιότητας υπηρεσιών.

Επιπλέον, πρόκειται για ένα σύγχρονο κτήριο, Α' ενεργειακής κλάσεως, που ολοκληρώθηκε κατασκευαστικά κατά τις αρχές του έτους 2011, ειδικά για τις ανάγκες της συγκεκριμένης μισθωτικής σχέσης, ενώ προσφέρει το πλεονέκτημα στον εναγόμενο Δήμο μηδενικού κόστους συντηρήσεως και της ελλείψεως κάθε δαπάνης για θέρμανση ή ψύξη, αφού τα σχετικά εγκατεστημένα σε αυτό από την ενάγουσα συστήματα θερμάνσεως και ψύξεως είναι προηγμένης τεχνολογίας.

Ενόψει των ανωτέρω πρόσφορων συγκριτικών στοιχείων και αντικειμενικών πλεονεκτημάτων του μισθίου ακινήτου, η πραγματική μισθωτική αξία του ουδόλως αποδεικνύεται ότι μειώθηκε κατά το κρίσιμο χρονικό διάστημα από της συνάψεως της ένδικης συμβάσεως μισθώσεως (09.12.2011) έως και της ενάρξεως ισχύος του Ν. 4081/2012 (27.09.2012), που ενδιαφέρει εν προκειμένω, ένεκα των εκτάκτων συνθηκών που ανέκυψαν εξ αιτίας της υφιστάμενης και τότε οικονομικής κρίσεως, ενώ ανερχόταν πράγματι στο ποσό των 24.564,00 ευρώ, ποσό το οποίο θα λάμβανε η ενάγουσα από την εκμίσθωσή του, σε καθεστώς ελεύθερης διαπραγμάτευσης.

Ο εναγόμενος και ήδη εκκαλών Δήμος ουδέν αντίθετο στοιχείο προσκόμισε αρκούμενος στον ισχυρισμό του "περί αυτοδίκαιης μειώσεως του μισθώματος ενόψει των εξαιρετικών συνθηκών που επικρατούν στη χώρα", παραβλέποντας όμως το συναγόμενο εξ αυτού του νόμου τεκμήριο είναι μαχητό και συνεπώς μπορεί να ανατραπεί αποδεικνυόμενης της μηδενικής ή μικρότερης μείωσης της μισθωτικής αξίας του μισθίου ακινήτου, σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρ. 8 παρ. 1 και 20 παρ. 1 του Συντάγματος κατά τα αναλυτικά αναφερόμενα στην σχετική μείζονα σκέψη της παρούσας.

Συνακόλουθα όλων των ανωτέρω αποδεικνύεται η μηδενική μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου ακινήτου, κατά το κρίσιμο ως άνω χρονικό διάστημα (09.12.2011 έως 27.09.2012), και συνεπώς ορθώς το μίσθωμα ανέρχεται στο ποσό των 24.564,00 ευρώ, ώστε εν τέλει δεν τυγχάνει εφαρμογής, στην προκειμένη μισθωτική σχέση, η προβλεπόμενη, από την προρρηθείσα διάταξη του ν. 4081/2012, αυτοδίκαιη κλιμακωτή μείωση του καταβαλλομένου μισθώματος, την οποία επικαλέσθηκε άνευ ετέρου τινός ο ενεγόμενος Δήμος.

Το πρωτοβάθμιο δε Δικαστήριο που έκρινε τα ίδια, δεν έσφαλε αλλά ορθά ερμήνευσε και εφάρμοσε το νόμο και εκτίμησε τις αποδείξεις και οι σχετικοί λόγοι έφεσης του εκκαλούντος Δήμου που υποστηρίζουν το αντίθετο πρέπει να απορριφθούν ως αβάσιμοι".

IV. Το Εφετείο με το να απορρίψει με τις ανωτέρω σκέψεις τους αντίστοιχους λόγους της έφεσης του αναιρεσείοντος, κατά της ομοίως κρίνασας πρωτόδικης απόφασης, με την οποία έγινε δεκτή η αγωγή που είχε ασκήσει η αναιρεσίβλητη εκμισθώτρια, ορθά ερμήνευσε και εφάρμοσε και δεν παραβίασε, την εφαρμοσθείσα ως άνω ουσιαστική διάταξη του άρθρου 2 παρ. 1 του 4081/2012, καθόσον τα ανελέγκτως πιο πάνω δεκτά γενόμενα ως αποδειχθέντα πραγματικά περιστατικά δεν δικαιολογούσαν την αυτοδίκαιη κλιμακωτή μείωση του καταβαλλόμενου μισθώματος εκ μέρους του αναιρεσείοντος Δήμου και δικαιολογούν την παραδοχή της αγωγής της αναιρεσίβλητης εκμισθώτριας και την απόρριψη της έφεσης και της αναίρεσης του μισθωτή Δήμου. Επομένως, τα όσα αντίθετα υποστηρίζει ο αναιρεσείων με τον πρώτο λόγο του αναιρετηρίου, με τον οποίο αποδίδεται στην προσβαλλόμενη απόφαση η πλημμέλεια από τον αριθμ.1 του άρθρ. 559 του Κ.ΠολΔ κρίνονται αβάσιμα και απορριπτέα, όπως και ο αντίστοιχος λόγος αναίρεσης.

Από τις ίδιες πιο πάνω παραδοχές της προσβαλλόμενης απόφασης στο αποδεικτικό της πόρισμα προκύπτει ότι έχει νόμιμη βάση, και δη την απαιτούμενη αιτιολογία γιατί καλύπτεται χωρίς λογικά κενά και αντιφάσεις και με πληρότητα και σαφήνεια, χωρίς να χρειαζόταν οποιαδήποτε άλλη περαιτέρω παραδοχή, το πραγματικό του εφαρμοστέου εδώ κανόνα ουσιαστικού δικαίου του άρθρου 2 παρ. 1 του Ν. 4081/2012, τον οποίο η προσβαλλόμενη απόφαση δεν παραβίασε εκ πλαγίου με ανεπαρκείς αιτιολογίες, ενώ δεν ήταν αναγκαία η παράθεση και άλλων. Επομένως, τα όσα αντίθετα υποστηρίζει ο αναιρεσείων με το δεύτερο λόγο του αναιρετηρίου, με τον οποίο αποδίδεται στην προσβαλλόμενη απόφαση η πλημμέλεια από τον αριθμ. 19 του άρθρ. 559 του ΚΠολΔ κρίνονται αβάσιμα και απορριπτέα.

V. Πρέπει επομένως να απορριφθεί η ένδικη αίτηση αναίρεσης στο σύνολό της και να καταδικασθεί ο αναιρεσείων Δήμος ως ηττώμενος στη δικαστική δαπάνη της αναιρεσίβλητης κατά τα εις το διατακτικό (άρθρα 176, 183, 191 παρ. 2 ΚΠολΔ), μειωμένη κατά τη διάταξη του άρθρου 281 παρ. 2 του ν. 3463/ 2006 (Δ.Κ.Κ.).

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Απορρίπτει την από 27.4.2017 αίτηση για αναίρεση της υπ' αριθμ. 110/2017 τελεσίδικης απόφασης του Μονομελούς Εφετείου Ναυπλίου (ειδική διαδικασία μισθωτικών διαφορών). Και

Καταδικάζει τον αναιρεσείοντα Δήμο στη δικαστική δαπάνη της αναιρεσίβλητης και για τις έγγραφες προτάσεις που κατέθεσε, την οποία ορίζει στο ποσό των χιλίων (1.000) ευρώ.

ΚΡΙΘΗΚΕ και αποφασίσθηκε στην Αθήνα στις 18 Μαΐου 2018.

ΔΗΜΟΣΙΕΥΘΗΚΕ στην Αθήνα σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του στις 6 Ιουνίου 2018.

Η ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ

Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ