Supreme Court allows appeal against final judgment due to insufficient reasoning on property division benefits.

Απόφαση 1054 / 2006 (Δ, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)Αριθμός 1054/2006

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Δ' Πολιτικό Τμήμα

ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από τους Δικαστές: Αθανάσιο Κρητικό, Αντιπρόεδρο, Δημήτριο Κυριτσάκη, Αχιλλέα Νταφούλη, Ανδρέα Μαρκάκη και Ελένη Μαραμαθά, Αρεοπαγίτες.

ΣΥΝΗΛΘΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 5 Μαϊου 2006, με την παρουσία και της Γραμματέως Μάρθας Ψαραύτη, για να δικάσει μεταξύ:

Του αναιρεσείοντος: Χ1, ο οποίος εκπροσωπήθηκε από τους πληρεξούσιους δικηγόρους του Λάμπρο Σινανιώτη και Γεώργιο Καρύδη, οι οποίοι δήλωσαν ότι διορθώνουν το εκ παραδρομής λανθασμένα αναγραφόμενο στην αίτηση αναίρεσης επώνυμο του αναιρεσείοντος από «......» στο ορθό «.........».

Των αναιρεσιβλήτων: 1. Ψ1 2. .....3. .....και 4. ...., οι οποίοι εκπροσωπήθηκαν από τον πληρεξούσιο δικηγόρο τους Πέτρο Αναπλιώτη, με δήλωση του άρθρου 242 παρ. 2 ΚΠολΔικ.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 10 Οκτωβρίου 2002 αγωγή των ήδη αναιρεσιβλήτων, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Θεσσαλονίκης. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 32.320/2003 μη οριστική, 13.144/2004 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 2.314/2005 οριστική του Εφετείου Θεσσαλονίκης. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητεί ο αναιρεσείων με την από 7 Σεπτεμβρίου 2005 αίτησή του.

Κατά τη συζήτηση της αίτησης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν, όπως σημειώνεται πιο πάνω. Ο Εισηγητής Αρεοπαγίτης Αχιλλέας Νταφούλης ανέγνωσε την από 18 Απριλίου 2006 έκθεσή του, με την οποία εισηγήθηκε την εν μέρει παραδοχή της κρινόμενης αίτησης αναίρεσης. Οι πληρεξούσιοι του αναιρεσείοντος ζήτησαν την παραδοχή της αίτησης και την καταδίκη του αντιδίκου μέρους στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Ι. Η κρινόμενη αίτηση αναίρεσης έχει ασκηθεί νομότυπα και εμπρόθεσμα (άρθρα 495 παρ.1 και 2, 496 ΚΠολΔ, 3 παρ.3 του ν.1562/1985), αφού από τα έγγραφα που προσκομίζονται προκύπτει, όπως συνομολογείται και από τους αναιρεσίβλητους, ότι η αναιρεσιβαλλομένη επιδόθηκε στον αναιρεσείοντα στις 6-9-2005, το δικόγραφο της αναίρεσης που υπογράφεται από τον αρμόδιο δικηγόρο κατατέθηκε στη γραμματεία του δικαστηρίου που εξέδωσε την προσβαλλομένη στις 12-9-2005 και συντάχθηκε η σχετική έκθεση κατάθεσης που καταχωρίστηκε στο ειδικό βιβλίο εκθέσεων από τον αρμόδιο υπάλληλο της γραμματείας. Για την ολοκλήρωση της διαδικασίας άσκησης δεν χρειαζόταν και η επίδοση της αίτησης στους αναιρεσίβλητους. Στις 12-10-2005 ο αναιρεσείων ζήτησε και ορίστηκε δικάσιμος η 15-12-2006. 'Ομως στη συνέχεια οι αναιρεσίβλητοι με αίτησή τους ζήτησαν και πέτυχαν να οριστεί η σημερινή δικάσιμος για εκδίκαση της αίτησης. 'Ετσι επισπεύδουν τώρα τη συζήτηση με επίδοση στις 21-2-2006 πιστού αντιγράφου της 10/2006 πράξης του προέδρου του πολιτικού αυτού τμήματος του Αρείου Πάγου, με σχετική κλήση του αναιρεσείοντος (βλ. την ...... έκθεση επίδοσης του δικαστικού επιμελητή Θεσσαλονίκης .....). Συνεπώς, είναι παραδεκτή η αίτηση και πρέπει να ερευνηθεί στην ουσία της, όλοι δε οι αντίθετοι ισχυρισμοί των αναιρεσιβλήτων πρέπει να απορριφθούν ως αβάσιμοι.

ΙΙ.- Ο λόγος αναίρεσης από το εδάφιο 19 του άρθρου 559 ΚΠολΔικ ιδρύεται όταν από τις αιτιολογίες της απόφασης δεν προκύπτουν με σαφήνεια, πληρότητα και χωρίς αντιφάσεις εκείνα τα περιστατικά που συγκροτούν το πραγματικό του κανόνα ουσιαστικού δικαίου ο οποίος εφαρμόστηκε (υπαγωγικός συλλογισμός), ώστε να καθίσταται ανέφικτος ο αναιρετικός έλεγχος της ορθής ή μη εφαρμογής της διάταξης.

Εξάλλου, στο ν. 1562/1985 ορίζονται τα ακόλουθα: «Συγκύριοι τουλάχιστον κατά 65% οικοπέδου που μπορεί να οικοδομηθεί σύμφωνα με το νόμο έχουν δικαίωμα να ζητήσουν δικαστικώς να επιτραπεί η οικοδόμησή του κατά το σύστημα της αντιπαροχής, αν συντρέχει αναπόφευκτη ανάγκη ή φανερή ωφέλεια για όλους τους συγκυρίους.

Την οικοδόμηση κατά το σύστημα της αντιπαροχής μπορεί να την αναλάβει και συγκύριος (άρθρο 1 § 1). Αν στο οικόπεδο υπάρχει οικοδομή, η ανοικοδόμηση επιτρέπεται υπό τους όρους της προηγούμενης παραγράφου, εφόσον η οικοδομή αυτή έχει νόμιμα χαρακτηρισθεί ως κατεδαφιστέα, ως επικίνδυνη ή ως ετοιμόρροπη ή εφόσον, λόγω παλαιότητας ή σημαντικών ζημιών, η διατήρησή της είναι για όλους τους συγκυρίους ασύμφορη.

Το ίδιο ισχύει αν η διατήρηση της υφιστάμενης οικοδομής είναι ασύμφορη, επειδή δεν εξαντλεί τον επιτρεπόμενο συντελεστή δόμησης. Αν είναι δυνατή και συμφέρουσα η συμπληρωματική οικοδόμηση έως την εξάντληση του συντελεστή, μπορεί να ζητηθεί από το δικαστήριο, υπό τους ίδιους όρους, η συμπληρωματική αυτή οικοδόμηση (άρθρο 2).

Οποιοσδήποτε από τους συγκύριους που περιλαμβάνονται στη μειοψηφία δικαιούται να προτείνει διάφορη λύση από αυτή που προτείνει η πλειοψηφία, καταθέτοντας στον ίδιο συμβολαιογράφο, δεκαπέντε τουλάχιστον ημέρες πριν από τη δικάσιμο, τα αναγκαία σχέδια συμβάσεων, έγγραφα και σχεδιαγράμματα, συντεταγμένα και υπογεγραμμένα, όπως προβλέπεται στην παράγραφο 2 (άρθρο 4 παρ. 3)».

Με τις διατάξεις του νόμου αυτού έχει προστεθεί στους υπάρχοντες, ένας ακόμη τρόπος σύστασης οροφοκτησίας με δικαστική απόφαση. Πότε συντρέχει φανερή ωφέλεια για όλους τους συγκύριους είναι ζήτημα πραγματικό. Το Δικαστήριο, αφού σταθμίσει το σύνολο του αποδεικτικού υλικού, δηλαδή τα αποδεικτικά στοιχεία που επικαλείται η πλειοψηφία και η μειοψηφία, αποφασίζει και επιτρέπει την οικοδόμηση υπό συγκεκριμένους όρους που προτείνονται μόνο όμως κατά το σύστημα της αντιπαροχής και εφόσον συντρέχει φανερή ωφέλεια για όλους τους συγκύριους, που υπάρχει βέβαια όταν το ακίνητο, που δεν αποφέρει τίποτα ή ελάχιστα στους συγκύριους, αξιοποιείται με την ανέγερση πολυκατοικίας κατά το σύστημα της αντιπαροχής.

Στην προκείμενη περίπτωση, όπως προκύπτει από την προσβαλλόμενη απόφαση, το Εφετείο δέχτηκε ανέλεγκτα τα παρακάτω περιστατικά: «Οι ενάγοντες (αναιρεσίβλητοι) είναι συγκύριοι, κατά 75% εξ αδιαιρέτου του με αριθμό .... οικοπέδου, εμβαδού 321,93 μ2, στην οδό ..., περιοχής .... και ο εναγόμενος (αναιρεσείων) είναι συγκύριος κατά τα λοιπά 25% εξ αδιαιρέτου του ίδιου οικοπέδου.

Ενόψει του ότι η συμπληρωματική κατασκευή προς εξάντληση του συντελεστή δόμησης δεν κρίνεται συμφέρουσα, ενώ η περαιτέρω διατήρηση των υφισταμένων κτισμάτων είναι ασύμφορη για όλους τους συγκυρίους, μόνη λύση είναι η κατεδάφισή τους και η ανέγερση πολυώροφης οικοδομής με το σύστημα της αντιπαροχής που προσυμφωνήθηκε από τους ενάγοντες με τον εργολάβο Ζ1, ο οποίος αποδείχθηκε ότι παρέχει τα εχέγγυα της εκπλήρωσης της πιο πάνω σύμβασης, λύση η οποία εκτίθεται ότι είναι μεν συμφέρουσα και ωφέλιμη για όλους τους συγκυρίους, πλην όμως μη αποδεκτή από τον εναγόμενο συγκύριο, ο οποίος δεν συμφωνεί με τον άνω τρόπο αξιοποίησης του ακινήτου και παραδεκτά κατέθεσε την αντιπρότασή του, όπως προκύπτει από τις 9226/2.12.2002 και 11451/4.2.2004 πράξεις κατάθεσης εγγράφων του συμβολαιογράφου Θεσσαλονίκης .....

Από τη μελέτη όλων των εγγράφων της δικογραφίας, που με επίκληση νόμιμα προσεκόμισαν οι διάδικοι προέκυψε, ότι σύμφωνα με την πρόταση των εναγόντων για την αξιοποίηση του οικοπέδου αυτού πρόκειται να ανεγερθεί οικοδομή, που θα αποτελείται από τρεις (3) ορόφους, πυλωτή και ισόγειο. Στον 1 όροφο θα κατασκευασθούν δύο (2) διαμερίσματα των δύο δωματίων, ένα διαμέρισμα του ενός (1) δωματίου και ένα studio.

Στον 2ο και 3ο όροφο θα κατασκευαστούν δύο (2) διαμερίσματα των δύο δωματίων και δύο studios. Οι όροι δόμησης που ισχύουν στην περιοχή που βρίσκεται το εν λόγω προς αξιοποίηση οικόπεδο, και οι οποίοι οριοθετούν τα μέγιστα επιτρεπόμενα εμβαδά του συνόλου των χώρων της υπό ανέγερση οικοδομής είναι: Α. Κάλυψη 70%.

Συντελεστής δόμησης 1,8. Ύψος οικοδομής 12 m Δ. Εμβαδόν ημιυπαίθριων χώρων και εξωστών το μέγιστο 40% της συνολικής δόμησης. Με τις παραπάνω υπάρχουσες πολεοδομικές διατάξεις και με δεδομένο το εμβαδόν του οικοπέδου που καταμετρηθέν είναι Ε=328,52 m2, επιχειρείται στην πρόταση η πλήρης αξιοποίησή του με την καλύτερη τοποθέτηση της οικοδομής σε σχέση με την μορφή και τον προσανατολισμό του οικοπέδου, την όσο το δυνατόν εξάντληση του συντελεστή δόμησης, τις όσο το δυνατόν καλύτερες όψεις του κτιρίου και την όσο το δυνατόν καλύτερη εκμετάλλευση των χώρων των διαμερισμάτων, που στις σύγχρονες πλέον κατασκευές μπαίνει και σαν κριτήριο αύξησης της εμπορικής αξίας του ακινήτου.

Τα διαμερίσματα της οικοδομής κοστολογούνται βάσει των τριών παρακάτω παραγόντων: 1) των τετραγωνικών μέτρων των διαμερισμάτων όπως ακριβώς φαίνονται και στον πίνακα ποσοστών που επισυνάπτεται, 2) των αντικειμενικών αξιών της περιοχής, που στην περιοχή των .... είναι 370.000 δρχ. ανά τετραγωνικό μέτρο, 3) των συντελεστών εμπορικότητας, που για την πρόσοψη των διαμερισμάτων σε δρόμο (στην περίπτωσή μας η οδός ....) είναι:

για τον πρώτο όροφο 1, για τον δεύτερο όροφο 1,05, για τον τρίτο όροφο 1,10 και για τα διαμερίσματα που δεν έχουν πρόσοψη σε δρόμο αντίστοιχα έχουμε συντελεστές για τον πρώτο όροφο 1 Χ 0,8, για τον δεύτερο όροφο 1,05 Χ 0,8 και για τον τρίτο όροφο 1,10 Χ 0,8. Διαμέρισμα ΔI Α΄ όροφος 54,64 m2 Χ 370.000 Χ 1 = 20.216.800 δρχ. Διαμέρισμα Δ2 όροφος 38,07 m2 Χ 370.000 Χ 1 = 14.085.900 δρχ.

Διαμέρισμα Δ3 όροφος 57,26 m2 Χ 370.000 Χ 1 Χ 03 = 16.948.960 δρχ. studio Δ4 όροφος 21,26 m2 Χ 370.000 Χ 1 Χ 0,8 = 6.500.160 δρχ. Διαμέρισμα ΔI Β΄ όροφος 58,83 m2 Χ 370.000 Χ 1,05 = 22.855.455 δρχ. Διαμέρισμα Δ2 Β΄ όροφος 25,01 m2 Χ 370.000 Χ 1,05 = 9.716.385 δρχ. Διαμέρισμα Δ3 Β΄ όροφος 58,68 m2 Χ 370.000 Χ 1,05 Χ 0,8 = 18.237.744 δρχ. studio Δ4 B΄ όροφος 21,96 m2 Χ 370.000 Χ 1,05 Χ 0,8 = 6.825.168 δρχ. Διαμέρισμα ΔI Γ΄ όροφος 61,64 m2 Χ 370.000 Χ 1,10 = 25.087.480 δρχ.

Διαμέρισμα Δ2 Γ΄ όροφος 24,92 m2 Χ 370.000 Χ 1,10 = 10.142.440 δρχ. Διαμέρισμα Δ3 Γ΄ όροφος 58,68 m2 Χ 370.000 Χ 1,10 Χ 0,8 = 19.106.208 δρχ. studio Δ4 Γ΄ όροφος 21,96 m2 Χ 370.000 Χ 1,10 Χ 0,8 = 7.150.176 δρχ. ΣΥΝΟΛΟ 176.872.876 δρχ. Άρα βάσει των αντικειμενικών αξιών, του συντελεστή εμπορικότητας και των τετραγωνικών μέτρων του καθένα ξεχωριστά διαιρετού χώρου της οικοδομής, συνολικά το όλο έργο έχει μία αντικειμενική αξία των 176.872.876 δρχ.

ή 519.069,33 ευρώ. Εξ αυτών και προς αξιοποίηση του εν λόγω οικοπέδου με το σύστημα της αντιπαροχής, ο εργολάβος παρακρατεί για τον εαυτό του ως εργολαβικό αντάλλαγμα τα παρακάτω: Α. 1 όροφος: studio Δ4: 21,96 m2 Χ 370.000 Χ 1 Χ 0,8 = 6.500.160 δρχ. Β. 2ος όροφος ο Δ2: 25,01 m2 Α: 370.000 Χ 1,05 = 9.716.385 δρχ. Διαμέρισμα Δ3: 58,68 m2 Χ 370.000 Χ 1,05 Χ 0,8 = 18.237.744 δρχ. studio Δ4: 21,96 m2 Χ 370.000 Χ 1,05 Χ 0,8 = 6.825.168 δρχ.

Γ. 3 όροφος: Διαμέρισμα ΔI: 61,64 m2 Χ 370.000 Χ 1,10 = 25.087.480 δρχ. studio Δ2: 24,92 m2 Χ 370.000 Χ 1,10 = 10.142.440 δρχ. Διαμέρισμα Δ3: 58,68 m2 Χ 370.000 Χ 1,10 Χ 0,8 = 19.106.208 δρχ. studio Δ4: 21,96 m2: 370.000 Χ 1,10 Χ 0,8 = 7.150.176 δρχ. ΣΥΝΟΛΟ: 102.765.761 δρχ., ή 301.586,97 ευρώ σε συνολική αντικειμενική αξία διαιρετούς χώρους. Στους οικοπεδούχους δίδονται σαν αντάλλαγμα τα παρακάτω: 1.

Οικοπεδούχος: Οικ. Ψ1 (ποσοστό 75% επί του οικοπέδου). Στον 1ο όροφο: Διαμέρισμα ΔI: 54,64 m2 Χ 370.000 Χ 1 = 20.216.800 δρχ. Διαμέρισμα Δ2: 38,07 m2 Χ 370.000 Χ 1 = 14.085.900 δρχ. Διαμέρισμα Δ3: 57,26 m2 Χ 370.000 Χ 1 Χ 0,8 = 16.948.960 δρχ. Δικηγόρος κ. ....: 3.500.000 δρχ. (βάσει αποδείξεως) Δικηγόρος κ. .....: 1.000.000 δρχ. (βάσει αποδείξεως) Πληρωμένος Φόρος κληρονομιάς: 14.286.600 δρχ. (βάσει παραστατικών) 70.038.260 δρχ.

ή 205.541,48 ευρώ 2. Οικοπεδούχος: Χ1 (ποσοστό 25% επί του οικοπέδου). Στον 2ο όροφο: Διαμέρισμα ΔI: 58,83 m2 Χ 370.000 Χ 1,05 = 22.855.455 δρχ. ή 67.073,97 ευρώ. Άρα η συνολική αντικειμενική αξία των διαμερισμάτων που δίδονται και στους δύο οικοπεδούχους, κατά το ισομερώς αναλογούν μερίδιο σύμφωνα με τα ποσοστά τους επί του οικοπέδου, είναι το εξής: 70.038.260 + 22.855.455 = 92.893.715 δρχ.

ή 272.615,45 ευρώ. Η προσδιορισμένη με τον τρόπο αυτό αντιπαροχή προς τους οικοπεδούχους είναι η εξής: 92.893.715/176.872.876 = 52,52% (βλ. την τεχνική έκθεση του Ζ1). Περαιτέρω κατά την αντιπρόταση του εναγόμενου (Χ1) για την αξιοποίηση του ιδίου οικοπέδου πρόκειται να ανεγερθεί οικοδομή που αποτελείται από τρεις (3) ορόφους, πυλωτή και ισόγειο.

Στην πυλωτή θα κατασκευασθεί, 1 γραφείο 25,69 τ.μ. καθαρών. Στον 1ο όροφο θα κατασκευασθεί, 1 διαμέρισμα 72,00 τ.μ. καθαρών, 1 διαμέρισμα 99,00 τ.μ. καθαρών και στον 2ο όροφο θα κατασκευασθεί, 1 διαμέρισμα 73,50 τ.μ. καθαρών και 1 διαμέρισμα 102,00 τ.μ. καθαρών. Στον 3ο όροφο θα κατασκευασθεί, 1 διαμέρισμα 65,00 τ.μ. καθαρών και 1 διαμέρισμα 102,00 τ.μ.

καθαρών. Οι όροι δόμησης που ισχύουν στην περιοχή που βρίσκεται το οικόπεδο αυτό είναι: α) Συντελεστής δόμησης 1,8. β) Ύψος κτιρίου 12 m. γ) Κάλυψη οικοπέδου 70% δ) Εμβαδόν ημιυπαίθριων χώρων και εξωστών 40% της συνολικής δόμησης. Με τους ισχύοντες όρους δόμησης της περιοχής που βρίσκεται το οικόπεδο αυτό γίνεται η πρόταση για την καλύτερη δυνατή αξιοποίηση αυτού.

Δηλαδή εξάντληση του συντελεστή δόμησης, η καλύτερη δυνατή εκμετάλλευση των χώρων των διαμερισμάτων, οι καλύτερες όψεις του κτιρίου, η καλύτερη δυνατή διαμόρφωση της πυλωτής και του ακάλυπτου. Βάσει των αντικειμενικών αξιών της περιοχής κοστολογούνται τα διαμερίσματα της οικοδομής. Η αντικειμενική αξία του διαμερίσματος υπολογίζεται ως εξής:

καθαρά τ.μ. διαμερίσματος Χ τιμή ζώνης Χ συντελεστή εμπορικότητας. Η τιμή ζώνης στην περιοχή αυτή είναι 370.000 δρχ. Ο συντελεστής εμπορικότητας είναι για το ισόγειο 0,90 για τον πρώτο όροφο 1, για τον δεύτερο όροφο 1,05, για τον τρίτο όροφο 1,10 και για τα διαμερίσματα που δεν έχουν πρόσοψη σε δρόμο αντίστοιχα οι συντελεστές για το ισόγειο είναι 0,90 Χ 0,80, για τον πρώτο όροφο 1 Χ 0,80, για τον δεύτερο 1,05 Χ 0,80 και για τον τρίτο 1,10 Χ 0,80.

Η κοστολόγηση επομένως των διαμερισμάτων της οικοδομής βάσει των αντικειμενικών αξιών είναι: Α. Ισόγειο: Γραφείο Δ1: 25,69 m2 Χ 370.000 Χ 0,90 Χ 0,80 = 6.843.816 δρχ. Β. 1 όροφος: Διαμέρισμα Δ1: 72,00 m2 Χ 370.000 Χ 1 = 26.640.000 δρχ. Διαμέρισμα Δ2: 99,00 m2 Χ 370.000 Χ 1 Χ 0,80 = 29.304.000 δρχ. Γ. 2 όροφος: Διαμέρισμα Δ1: 73,50 m2 Χ 370.000 Χ 1,05 = 28.554.750 δρχ. Διαμέρισμα Δ2: 102.00 m2 Χ 370.000 Χ 1,05 Χ 0,80 = 31.701.600 δρχ.

Δ. 3 όροφος: Διαμέρισμα Δ1: 65.00 m2 Χ 370.000 Χ 1,10 = 26.455.000 δρχ. Διαμέρισμα Δ2: 102.00 m2 Χ 370.000 Χ 1,10 Χ 0,80 = 33.211.200 δρχ. ΣΥΝΟΛΟ: 539,19 μ2 182.710.366 δρχ. Άρα βάσει των αντικειμενικών αξιών του καθένα ξεχωριστά διαιρετού χώρου της οικοδομής, συνολικά το όλο έργο έχει μια αντικειμενική αξία των 182.710.366 δρχ. ή 536.200,63 ευρώ. Εξ αυτών και προς αξιοποίηση του εν λόγω οικοπέδου με το σύστημα της αντιπαροχής, ο εργολάβος παρακρατεί για τον εαυτό του ως εργολαβικό αντάλλαγμα τα παρακάτω:

Ισόγειο: Γραφείο ΔI: 25,69 m2 Χ 370.000 Χ 0,90 Χ 0,80 = 6.843.816 δρχ. 2 όροφος: Διαμέρισμα Δ2: 102,00 m2 Χ 370.000 Χ 1,05 Χ 0,80 = 31.701.800 δρχ. 3 όροφος: Διαμέρισμα Δ1: 65,00 m2 Χ 370.000 Χ 1,10 = 28.455.000 δρχ. Διαμέρισμα Δ2: 102.00 m2 Χ 370.000 Χ 1,10 Χ 0,80 = 33.211.200 δρχ. ΣΥΝΟΛΟ: 294,69 μ2 98.211.616 δρχ. ή 288.221,91 ευρώ σε συνολική αντικειμενική αξία διαιρετούς χώρους. Στους οικοπεδούχους δίδονται σαν αντάλλαγμα τα παρακάτω: 1.

Οικοπεδούχος: Οικ. Ψ1 (ποσοστό 75% επί του οικοπέδου): Στον 1ο όροφο: Διαμέρισμα Δ1: 72,00 μ2 Χ 370.000 Χ 1 = 26.640.000 δρχ. Διαμέρισμα Δ2: 99,00 μ2 Χ 370.000 Χ 1 Χ 0,80 = 29.304.000 δρχ. Δαπάνες 8.786.600 δρχ. που έκανε για λογαριασμό των οικοπεδούχων που κατέχουν το ποσοστό 75% του οικοπέδου, ο εργολάβος Ζ1, βάσει της τεχνικής έκθεσης που περιλαμβάνεται στην πρόταση του για την ανοικοδόμηση του άνω οικοπέδου και τις οποίες συνυπολογίζει κι αυτός στην δική του τεχνική έκθεση.

Δηλαδή: 26.640.000 + 29.304.000 + 18.786.600 δρχ. ΣΥΝΟΛΟ: 74.730.600 δρχ. ή 219.312,11 ευρώ. Η προσδιορισμένη με τον τρόπο αυτό αντιπαροχή προς τον οικοπεδούχο του ποσοστού 75% επί του οικοπέδου οικ. Ψ1 είναι: 182.710.366 Χ 75% = 137.032.774,5 => 74.730.600 Χ 100 7137.032.774,5 = 54,53% 2. Οικοπεδούχος: Χ1 (ποσοστό 25% επί του οικοπέδου). Στον 2ο όροφο: Διαμέρισμα ΔI: 73,50 μ2.

Άρα το ποσοστό αντιπαροχής είναι: 539,19 τ.μ. Χ 25% = 134,80 73,50 Χ 100/134,80 = 54.53% (βλ. τεχνική έκθεση Χ1 ). Από τις ως άνω τεχνικές εκθέσεις και τους πίνακες διαμερισμάτων των δύο κατασκευαστών προκύπτει ότι ο Ζ1 των εναγόντων προτείνει την κατασκευή δώδεκα (12) διαμερισμάτων, ενώ αντίστοιχα ο Χ1 προτείνει την κατασκευή έξι (6) διαμερισμάτων και ενός (1) γραφείου, δηλαδή λιγότερα διαμερίσματα, αλλά με περισσότερα μέτρα το καθένα, με μεγαλύτερη λειτουργικότητα από άποψη διαμόρφωσης και ευρυχωρίας, με αυτονομία στη θέρμανση και στις θέσεις στάθμευσης, οι οποίες προβλέπονται να κατασκευασθούν στην πυλωτή της οικοδομής.

Επίσης κατά την πρόταση του εναγόμενου δίδεται ποσοστό 52,52%, δηλαδή σύμφωνα με τους αντίστοιχους πίνακες ποσοστών, ο μεν πρώτος δίδει 171,00 τ.μ. καθαρά, ενώ για τον δεύτερο κατασκευαστή το ποσοστό αντιπαροχής του είναι 150 τ.μ. καθαρά, (βλ. και την τεχνική έκθεση προσφορών και κατασκευαστικών σχεδίων του μηχανικού Ζ2).

Ανεξάρτητα όμως από το συμπέρασμα που καταλήγει ο μηχανικός Ζ2 , στην προαναφερόμενη συγκριτική τεχνική του έκθεση, κατά το περιεχόμενο του οποίου η αντιπρόταση του εναγόμενου Χ1 κρίνεται πλέον συμφέρουσα για την αξιοποίηση του επίδικου οικοπέδου, το Δικαστήριο αυτό λαμβάνοντας υπόψη όλα τα προαναφερόμενα αποδεικτικά μέσα και έγγραφα, μεταξύ των οποίων και την αιτιολογική έκθεση του μηχανικού – εργολάβου Ζ1 (κατά το περιεχόμενο της οποίας η διαφορά των ποσοστών της αντιπαροχής οφείλεται στον μεγαλύτερο αριθμό διαμερισμάτων, στη μείωση των τ.μ.

του κλιμακοστασίου και στην ικανοποίηση της βούλησης των συνιδιοκτητών της πλειοψηφίας για μεγαλύτερο αριθμό διαμερισμάτων) κρίνει ότι η προσφορά του Ζ1. δεν υπολείπεται της προσφοράς του Χ1 και κρίνεται πλέον συμφέρουσα. Στην σκέψη αυτή άγεται και για τους εξής λόγους. Υπερτερεί οπωσδήποτε η πρόταση των εναγόντων, αφού στο επίδικο οικόπεδο θα ανεγερθούν δώδεκα (12) μεσαία διαμερίσματα, που εξυπηρετούν τις ανάγκες στέγασης όλων των συνιδιοκτητών της πλειοψηφίας, αντί των έξι (6) διαμερισμάτων που προτείνει ο εναγόμενος, καθιστώντας και πλέον εμπορεύσιμη την αξιοποίηση του οικοπέδου, αφού οι υποψήφιοι αγοραστές των διαμερισμάτων στην περιοχή .....

είναι οικογενειάρχες με μέσο οικογενειακό εισόδημα και προορίζονται για την κάλυψη στεγαστικών αναγκών φοιτητών, λόγω της γειτνίασης του οικισμού με την Πανεπιστημιούπολη. Οι χώροι αντιπαροχής των συνιδιοκτητών (εναγόντων) βρίσκονται στον ίδιο όροφο και κατανέμονται σε τρία διαμερίσματα καλύπτοντας τις στεγαστικές τους ανάγκες.

Επίσης ο προτεινόμενος εργολάβος από τους ενάγοντες Ζ1 πέραν της πρότασης αντιπαροχής ανέλαβε και την πρόσθετη υποχρέωση να καλύψει όλες τις οικονομικές υποχρεώσεις που βάρυναν τους συνιδιοκτήτες αναφορικά με τους οφειλόμενους φόρους κληρονομιάς, καθώς αμοιβές δικηγόρων κ.λ.π. τις οποίες δεν δύνανται να καταβάλουν οι ενάγοντες, ύψους 105.706,79 ευρώ, ποσό που κατέβαλε για λογαριασμό τους ο ανωτέρω κατασκευαστής μειώνοντας το ποσοστό αντιπαροχής τους, ενώ ο εναγόμενος κατασκευαστής Χ1, δεν αναλαμβάνει να εκπληρώσει την υποχρέωση αυτή.

Μετά από όλα αυτά το πρωτοβάθμιο δικαστήριο που έκρινε πλέον συμφέρουσα την πρόταση του εναγομένου Χ1 με εργολάβο κατασκευαστή τον Ζ1 των εναγόντων εσφαλμένως τις αποδείξεις εξετίμησε, γι' αυτό πρέπει να γίνει δεκτή η έφεση των εναγόντων, να εξαφανιστεί η εκκαλούμενη απόφαση, να γίνει δεκτή η αγωγή των εναγόντων και συνακόλουθα να απορριφθεί η έφεση του εναγομένου».

Κρίνοντας έτσι το Εφετείο διέλαβε πράγματι στην απόφασή του ασαφείς, ανεπαρκείς και αντιφατικές, κατά ένα μέρος, αιτιολογίες, σε σχέση με ουσιώδη πραγματικά γεγονότα που έλαβε υπόψη με σκοπό να θεμελιώσει μερικά από τα ασφαλή εκείνα κριτήρια για τη σύμφωνη με το νόμο σύγκριση των δύο προτάσεων των διαδίκων, ώστε να καταλήξει τελικά σε πόρισμα, ότι η πλέον επωφελής πρόταση για την καλλίτερη αξιοποίηση των ακινήτων τους με ανέγερση πολυκατοικίας κατά το σύστημα της αντιπαροχής είναι αυτή της πλειοψηφίας των αναιρεσιβλήτων και όχι εκείνη της μειοψηφίας του αναιρεσείοντος, που είναι και πολιτικός μηχανικός – κατασκευαστής (εργολάβος) πολυκατοικιών.

Ειδικότερα, η προσβαλλόμενη απόφαση: α) Αρχικά, προβαίνοντας στην κοστολόγηση της υπό κατασκευή οικοδομής, με βάση τα κριτήρια των τετραγωνικών μέτρων των διαμερισμάτων, των αντικειμενικών αξιών τους ανά τετραγωνικό μέτρο και των συντελεστών εμπορικότητάς τους, προσδιορίζει το ποσοστό της αντιπαροχής προς τους οικοπεδούχους και δέχεται, ότι η μεν πρόταση των αναιρεσιβλήτων εξασφαλίζει ποσοστό αντιπαροχής προς τους οικοπεδούχους 52,52%, η δε αντιπρόταση του αναιρεσείοντος εξασφαλίζει ποσοστό αντιπαροχής προς τους οικοπεδούχος 54,53%, καθώς και ότι συγκεκριμένα η πρόταση της μειοψηφίας δίνει στους αναιρεσίβλητους δύο διαμερίσματα του πρώτου ορόφου της οικοδομής, συνολικής καθαρής επιφάνειας 171 τετραγωνικών μέτρων (72 τ.μ. + 99 τ.μ.) και στον αναιρεσείοντα ένα διαμέρισμα στο δεύτερο όροφο 73,50 τετραγωνικών μέτρων, ενώ κατά την πρόταση της πλειοψηφίας ο αναιρεσείων παίρνει ένα διαμέρισμα στο δεύτερο όροφο 58,83 τετραγωνικών μέτρων, οι δε αναιρεσίβλητοι παίρνουν τρία διαμερίσματα του πρώτου ορόφου συνολικής καθαρής επιφάνειας 149,97 τετραγωνικών μέτρων (54,64 τ.μ. + 38,07 τ.μ. + 57,26 τ.μ.).

β) Στη συνέχεια όμως, κατά τρόπο που συνιστά φανερή αντίφαση, αντιστρέφει τις ανωτέρω παραδοχές της και δέχεται, αναφορικά με το ουσιώδες ζήτημα του ποσοστού της αντιπαροχής των οικοπεδούχων, ότι «κατά την πρόταση του εναγομένου δίδεται ποσοστό 52,52%, δηλαδή σύμφωνα με τους αντίστοιχους πίνακες ποσοστών, ο μεν πρώτος (ο προτεινόμενος από τους αναιρεσίβλητους εργολάβος – κατασκευαστής που αμέσως παραπάνω αναφέρεται στην προσβαλλομένη) 171 τ.μ.

καθαρά, ενώ για το δεύτερο κατασκευαστή (τον αναιρεσείοντα) το ποσοστό της αντιπαροχής είναι 150 τ.μ. καθαρά». γ) Κατόπιν η αναιρεσιβαλλομένη φαίνεται να επανέρχεται στη σωστή παραδοχή, ότι το ποσοστό της αντιπαροχής που προσφέρεται από τον αναιρεσείοντα στους αναιρεσίβλητους ήταν μεγαλύτερο από εκείνο της πρότασης της πλειοψηφίας, όπως συμπεραίνει και ο μηχανικός Ζ2 σε έκθεσή του με την οποία κρίνει πλέον συμφέρουσα την αντιπρόταση του αναιρεσείοντος, αλλά τελικά υποβαθμίζει τη διαφορά αυτή, διότι δέχεται, χωρίς όμως σαφή και επαρκή εδώ αιτιολογία, ότι η διαφορά «οφείλεται στο μεγαλύτερο αριθμό διαμερισμάτων (12 της πρότασης των αναιρεσιβλήτων, έναντι 6 διαμερισμάτων και ενός γραφείου της πρότασης του αναιρεσείοντος), στη μείωση των τετραγωνικών μέτρων του κλιμακοστασίου και στην ικανοποίηση της βούλησης των συνιδιοκτητών της πλειοψηφίας για μεγαλύτερο αριθμό διαμερισμάτων».

δ) Κρίνει ακόμη, ότι υπερτερεί η πρόταση των αναιρεσιβλήτων γιατί «αα) στο επίδικο οικόπεδο θα ανεγερθούν 12 μεσαία διαμερίσματα που εξυπηρετούν τις ανάγκες στέγασης όλων των συνιδιοκτητών της πλειοψηφίας, αντί των 6 διαμερισμάτων που προτείνει ο αναιρεσείων, καθιστώντας και πλέον εμπορεύσιμη την αξιοποίηση του οικοπέδου, αφού οι υποψήφιοι αγοραστές των διαμερισμάτων στην περιοχή ......είναι οικογενειάρχες με μέσο οικογενειακό εισόδημα και προορίζονται για την κάλυψη στεγαστικών αναγκών φοιτητών, λόγω της γειτνίασης του οικισμού με την Πανεπιστημιούπολη, ββ) οι χώροι της αντιπαροχής των συνιδιοκτητών αναιρεσιβλήτων βρίσκονται στον ίδιο όροφο και κατανέμονται σε τρία διαμερίσματα καλύπτοντας τις στεγαστικές τους ανάγκες και γγ) ο εργολάβος των αναιρεσιβλήτων ανέλαβε και την πρόσθετη υποχρέωση να καλύψει όλες τις οικονομικές υποχρεώσεις που βάρυναν τους συνιδιοκτήτες αναφορικά με τους οφειλόμενους φόρους κληρονομίας, καθώς αμοιβές δικηγόρων κ.λ.π., τις οποίες δεν μπορούν να καταβάλουν οι αναιρεσίβλητοι, ύψους 105.706,79 ευρώ», δίχως όμως περαιτέρω να διαλαμβάνει και κρίση, με σαφή και επαρκή αιτιολογία, ότι με την πρόταση αυτή των αναιρεσιβλήτων για τους ίδιους αυτούς λόγους εξυπηρετούνται κατά τον καλλίτερο τρόπο και οι ανάγκες του συνιδιοκτήτη της μειοψηφίας, ώστε να συντρέξει πράγματι νόμιμη περίπτωση φανερής ωφέλειας για όλους τους συγκύριους (πλειοψηφίας και μειοψηφίας) του ακινήτου αυτού.

Και ε) Επίσης, σε σχέση με τον εργολάβο – κατασκευαστή των αναιρεσιβλήτων Ζ1, αρκείται στην αναφορά και μόνο ότι «αποδείχτηκε ότι παρέχει τα εχέγγυα της εκπλήρωσης της πιο πάνω σύμβασης», χωρίς να εξειδικεύει ποιά είναι αυτά τα εχέγγυα που παρέχει, ενώ τέλος δεν υπάρχουν καθόλου παραδοχές σχετικά με την ποιότητα και τις άλλες προδιαγραφές της κατασκευής, στοιχεία αναγκαία ασφαλώς για σύγκριση πρότασης και αντιπρότασης.

Με αυτές τις αιτιολογίες καθίσταται ανέφικτος ο αναιρετικός έλεγχος για την ορθή ή μη εφαρμογή των άνω διατάξεων ουσιαστικού δικαίου του ν. 1562/1985. Συνακόλουθα, ο τρίτος λόγος αναίρεσης από το εδάφιο 19 του άρθρου 559 ΚΠολΔικ, όπως ο λόγος αυτός παραδεκτά διευκρινίζεται και συμπληρώνεται, κατ' εφαρμογή του άρθρου 562 παρ. 4 ΚΠολΔικ, από τον εισηγητή, με τον οποίο προβάλλεται ασάφεια, ανεπάρκεια και μερική αντιφατικότητα σε σχέση με το παραπάνω ουσιώδες ζήτημα, πρέπει να γίνει δεκτός ως βάσιμος.

ΙΙΙ. 'Υστερα απ'αυτά πρέπει να γίνει δεκτή η αίτηση αναίρεσης του Χ1, να αναιρεθεί στο σύνολό της η προσβαλλόμενη απόφαση και στη συνέχεια να παραπεμφθεί η υπόθεση για περαιτέρω εκδίκασή της στο ίδιο Εφετείο, γιατί είναι δυνατή η σύνθεσή του από άλλους δικαστές, εκτός από εκείνους που δίκασαν προηγουμένως (άρθρο 580 παρ.3 ΚΠολΔ).

Για τους λόγους αυτούς

Αναιρεί την 2314/2005 απόφαση του Εφετείου Θεσσαλονίκης.

Παραπέμπει την υπόθεση για περαιτέρω εκδίκασή της στο ίδιο Εφετείο από άλλους δικαστές, εκτός από εκείνους που δίκασαν προηγουμένως. Και

Καταδικάζει τους αναιρεσίβλητους στη δικαστική δαπάνη του αναιρεσείοντος Χ1 που ορίζει σε χίλια εκατό (1100) ευρώ.

Κρίθηκε και αποφασίσθηκε στην Αθήνα στις 22 Μαίου 2006.

Δημοσιεύθηκε σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριο στις 24 Μαίου 2006.

Ο ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ