Supreme Court dismisses appeal on appealable error grounds regarding evidence evaluation in lease disputes.

Απόφαση 1051 / 2023 (Δ, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)Αριθμός 1051/2023

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Δ' Πολιτικό Τμήμα

Συγκροτήθηκε από τους Δικαστές: Μυρσίνη Παπαχίου, Αντιπρόεδρο του Αρείου Πάγου, Αικατερίνη Βλάχου, Γεωργία Κατσιμαγκλή, Ασπασία Μεσσηνιάτη - Γρυπάρη και Σωκράτη Πλαστήρα, Αρεοπαγίτες.

Συνήλθε σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 4 Νοεμβρίου 2022, με την παρουσία και του Γραμματέα Αθανασίου Λιάπη, για να δικάσει μεταξύ:

Της αναιρεσείουσας: Ανώνυμης εταιρείας με την επωνυμία "Α. Κ. Α. Ε.", που εδρεύει στην ….και εκπροσωπείται νόμιμα, ως καθολικής διαδόχου της ετερόρρυθμης εταιρείας με την επωνυμία "...", η οποία εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο της Κωνσταντίνο Φραγκανδρέα με δήλωση του άρθρου 242 παρ. 2 ΚΠολΔ.

Των αναιρεσιβλήτων: 1) Ομόρρυθμης εταιρείας με την επωνυμία "Σ. Π. Κ. Σ. Ο.", που εδρεύει στην ….και εκπροσωπείται νόμιμα και 2) Σ. Π. του Λ..., οι οποίες εκπροσωπήθηκαν από τον πληρεξούσιο δικηγόρο τους Κωνσταντίνο Αλεπάκο.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με τις από 18-12-2008 και 30-5-2011 αγωγές των ήδη αναιρεσιβλήτων, που κατατέθηκαν στο Μονομελές Πρωτοδικείο Άρτας και συνεκδικάστηκαν. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 108/2014, 138/2016 μη οριστικές και 207/2018 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 205/2020 του Μονομελούς Εφετείου Ιωαννίνων. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητεί η αναιρεσείουσα με την από 5-4-2021 αίτησή της.

Κατά τη συζήτηση της υπόθεσης αυτής, με Εισηγητή τον Αρεοπαγίτη Σωκράτη Πλαστήρα, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν όπως σημειώνεται πιο πάνω. Ο πληρεξούσιος των αναιρεσιβλήτων ζήτησε την απόρριψη της αίτησης αναίρεσης και την καταδίκη του αντιδίκου μέρους στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Με την υπό κρίση, από 5-4-2021 (αριθ. κατάθ. …/2021), αίτηση αναιρέσεως, ζητείται, υπό την επίκληση των διαλαμβανομένων στο παραπάνω δικόγραφο αιτιάσεων, η αναίρεση της με αριθμ. 205/2020 τελεσίδικης αποφάσεως του Μονομελούς Εφετείου Ιωαννίνων, που εκδόθηκε, αντιμωλία των διαδίκων, κατά την ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών (άρθρ. 648 επ.

του ΚΠολΔ, όπως ίσχυαν πριν το ν. 4335/2015). Η προσβαλλόμενη απόφαση αποτελεί κατάληξη της ακόλουθης διαδικαστικής διαδρομής, όπως προκύπτει από την παραδεκτή, κατ` άρθρο 561 παρ. 2 του ΚΠολΔ επισκόπηση των σχετικών διαδικαστικών εγγράφων: Οι ενάγουσες και ήδη αναιρεσίβλητες (μισθώτριες), άσκησαν κατά της ήδη αναιρεσείουσας ανώνυμης εταιρίας, ως εκμισθώτριας [με την τότε επωνυμία "Χ..

Π. και Σ." αρχικά ως Ο.Ε., στη συνέχεια, από 28-12-2005, ως Ε.Ε. και μετέπειτα, από 13-11-2014, με την ως άνω επωνυμία] την από 18-12-2008 (αριθμ. καταθ. …2008) αγωγή, ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου Άρτας, με την οποία ζητούσαν να υποχρεωθεί η εναγομένη, να τους καταβάλει: α) το ποσό των 36.320,53 ευρώ, που κατέβαλαν για τις δαπάνες αποπεράτωσης του μισθίου, προκειμένου να γίνει κατάλληλο για τη συμφωνημένη χρήση, β) το ποσό των 18.800 ευρώ, που κατέβαλαν αχρεωστήτως για τα μισθώματα των μηνών Ιανουαρίου, Φεβρουαρίου, Μαρτίου και Απριλίου του έτους 2003, κατά το οποίο ζημιώθηκαν, διότι από υπαιτιότητά της εμποδίστηκαν ολικά στη συμφωνημένη χρήση του μισθίου, γ) το ποσό των 67.310,52 ευρώ, που κατέβαλαν αχρεωστήτως στην εναγομένη από 1-5-2003 μέχρι και 31-12-2008 λόγω της μείωσης του μισθώματος στα αναφερόμενα στο δικόγραφο ποσά εξαιτίας της, από υπαιτιότητα της εναγομένης, μερικής συμφωνημένης χρήσης του μισθίου, που αφορά το τμήμα του υπογείου των 305 τ.μ., τα δε υπό στοιχεία β' και γ' ποσά με βάση τις διατάξεις του αδικαιολόγητου πλουτισμού.

Ακολούθως, οι ίδιες ενάγουσες και ήδη αναιρεσίβλητες (μισθώτριες), άσκησαν ενώπιον του ιδίου ως άνω Δικαστηρίου και κατά της αυτής ως άνω αντιδίκου τους ανώνυμης εταιρίας - ήδη αναιρεσείουσας, ως εκμισθώτριας, την από 30-5-2011 (αριθμ. καταθ…./2011) αγωγή, με την οποία, επικαλούμενες τη συνδρομή των προϋποθέσεων της διατάξεως του άρθρου 388 του ΑΚ, άλλως του άρθρου 288 του ΑΚ, ζήτησαν την αναπροσαρμογή (μείωση) του, κατά το χρόνο της άσκησης της αγωγής, καταβαλλόμενου από αυτές μηνιαίου μισθώματος του επίδικου μισθίου ακινήτου από το ποσό των 6.825 ευρώ στο ποσό των 4.095 ευρώ, από την επίδοση της αγωγής.

Επί των αγωγών αυτών, που συνεκδικάστηκαν, εκδόθηκε αρχικά η με αριθμ. 108/2014 μη οριστική απόφαση, με την οποία αφού κρίθηκε ορισμένη και νόμιμη η πρώτη αγωγή και νόμιμη η δεύτερη αγωγή ως προς την επικουρική της βάση του άρθρου 288 του ΑΚ (απορρίφθηκε ως μη νόμιμη ως προς την κύρια βάση της εκ του άρθρου 388 του ΑΚ), διατάχθηκε η επανάληψη της συζήτησης, προκειμένου να διεξαχθεί πραγματογνωμοσύνη, στη συνέχεια εκδόθηκε η με αριθμ. 138/2016 μη οριστική απόφαση, με την οποία διατάχθηκε και πάλι η επανάληψη της συζήτησης, προκειμένου να προσκομιστεί η σχετική έκθεση πραγματογνωμοσύνης, και τέλος, το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο εξέδωσε την με αριθμ. 207/2018 οριστική απόφαση, με την οποία δέχθηκε εν μέρει ως ουσιαστικά βάσιμη την από 18-12-2008, πρώτη αγωγή και απέρριψε ως ουσιαστικά αβάσιμη την από 30-5-2011 δεύτερη αγωγή, κατά τη επικουρική της βάση.

Κατά της οριστικής αυτής απόφασης, καθώς και των μη οριστικών αποφάσεων, ασκήθηκαν, ενώπιον του Μονομελούς Εφετείου Ιωαννίνων, εκατέρωθεν εφέσεις και δη: α) η από 25-11-2018 (αριθμ. καταθ. ../3-12-2018) έφεση της εναγομένης-εκμισθώτριας, με την οποία ζητούσε την εξαφάνιση της απόφασης και την απόρριψη της από 18-12-2008, πρώτης, αγωγής κατά το μέρος που έγινε δεκτή και β) η από 17-12-2018 (αριθμ.

καταθ. ../17-12-2018 έφεση των εναγουσών-μισθωτριών, με την οποία ζητούσαν την παραδοχή των αγωγών τους. Επί των εφέσεων, οι οποίες συνεκδικάστηκαν, εκδόθηκε η προσβαλλόμενη 205/2020 απόφαση με την οποία: α) έγινε δεκτή κατ' ουσία η από 25-11-2018 έφεση της εναγομένης, εξαφανίστηκε η εκκαλουμένη 207/2018 οριστική απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Άρτας και αφού ερευνήθηκε κατ' ουσίαν η πρώτη αγωγή έγινε εν μέρει δεκτή και υποχρεώθηκε η εναγομένη να καταβάλει, σε κάθε μια από τις ενάγουσες, το ποσό των 9.400 ευρώ, β) έγινε δεκτή κατ' ουσία η από 17-12-2018 έφεση των εναγουσών, εξαφανίστηκε η εκκαλουμένη 207/2018 οριστική απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Άρτας και αφού ερευνήθηκε κατ' ουσίαν η δεύτερη αγωγή (αναπροσαρμογής), έγινε αυτή εν μέρει δεκτή και αναπροσαρμόστηκε το κατά μήνα καταβαλλόμενο μίσθωμα, για το επίδικο ακίνητο, στο ποσό των 5.500 ευρώ, για το χρονικό διάστημα από την επίδοση της αγωγής και για ένα έτος, αναπροσαρμοζόμενο, για κάθε επόμενο μισθωτικό έτος σε ποσοστό 75% της μεταβολής του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή, όπως αυτός προσδιορίζεται από την Εθνική Στατιστική Υπηρεσία.

Η υπό κρίση αίτηση αναίρεσης κατά της προσβαλλόμενης αυτής απόφασης ασκήθηκε νομότυπα και εμπρόθεσμα (άρθρ. 552, 553, 556, 558, 564 παρ. 3, 566 παρ. 1 του ΚΠολΔ). Επομένως, είναι παραδεκτή (άρθρο 577 παρ. 1 του ΚΠολΔ) και πρέπει να ερευνηθεί ως προς το παραδεκτό και βάσιμο των λόγων της (άρθρ. 577 παρ. 3 του ΚΠολΔ).

Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 574, 575, 576 και 577 του ΑΚ που εφαρμόζονται και στις εμπορικές μισθώσεις (άρθρο 44 του π.δ/τος 34/1995), συνάγεται ότι, αν κατά τη συνομολόγηση της μίσθωσης λείπει η συμφωνημένη ιδιότητα του μισθίου ή αν ο εκμισθωτής γνώριζε ή όφειλε να γνωρίζει κατ` εκείνο το χρόνο πραγματικό ελάττωμα του μισθίου, που παρακωλύει μερικά ή ολικά τη συμφωνηθείσα χρήση, αντί της μείωσης ή της μη καταβολής το μισθώματος, ο μισθωτής, δικαιούται να απαιτήσει αποζημίωση για τη μη εκτέλεση της σύμβασης.

Κατά δε το άρθρο 578 του ίδιου Κώδικα, το αυτό δικαίωμα έχει ο μισθωτής και αν ο εκμισθωτής έχει καταστεί υπερήμερος ως προς την άρση πραγματικού ελαττώματος ή της έλλειψης της ιδιότητας. Από τις παραπάνω διατάξεις, σε συνδυασμό με εκείνες των άρθρων 305 και 306 του ΑΚ, προκύπτει, ότι στον μισθωτή παρέχεται, στις παραπάνω περιπτώσεις, κατ` επιλογή του, είτε αξίωση για μείωση ή μη καταβολή του μισθώματος είτε αξίωση προς αποζημίωση, η οποία περιλαμβάνει την ανόρθωση της ζημίας του για τη μη εκτέλεση της σύμβασης.

Ειδικότερα, το δικαίωμα αποζημίωσης του μισθωτή περιλαμβάνει (άρθρ. 297, 298 του ΑΚ) κατ` αρχή κάθε θετική ή αποθετική του ζημιά, που οφείλεται στην ύπαρξη του ελαττώματος ή την έλλειψη της ιδιότητας, όπως π.χ. μισθώματα που προκαταβλήθηκαν, ποσά που δαπανήθηκαν για τη μίσθωση άλλου πράγματος κ.λπ. Η ως άνω επιλογή μπορεί να γίνει και με αγωγή ή και κατ` ένσταση σε περίπτωση αγωγής του εκμισθωτή για την καταβολή του μισθώματος ή απόδοση του μισθίου.

Αυτές οι αξιώσεις παρέχονται διαζευκτικώς στο μισθωτή και η επιλογή της μίας αποκλείει την άσκηση των λοιπών, υπό οποιαδήποτε μορφή, είτε κυρίως, είτε επικουρικώς, χωρίς να μπορεί να μεταβάλλεται κατά τη βούλησή του (ΑΠ 1096/2021, ΑΠ 676/2019, ΑΠ 1638/2018, ΑΠ 165/2012). Εξάλλου, ο λόγος αναίρεσης από τον αριθμό 19 του άρθρ. 559 του ΚΠολΔ, ιδρύεται όταν η απόφαση δεν έχει νόμιμη βάση και υπάρχει, συνεπώς, εκ πλαγίου παράβαση κανόνα ουσιαστικού δικαίου, εάν από τις παραδοχές της, που περιλαμβάνονται στην ελάσσονα πρόταση του νομικού συλλογισμού της και αποτελούν το αιτιολογικό της, δεν προκύπτουν καθόλου ή αναφέρονται ανεπαρκώς ή αντιφατικώς τα πραγματικά περιστατικά, στα οποία το δικαστήριο της ουσίας στήριξε την κρίση του για ζήτημα με ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης, με αποτέλεσμα έτσι, να μην μπορεί να ελεγχθεί, αν στη συγκεκριμένη περίπτωση συνέτρεχαν οι όροι του κανόνα ουσιαστικού δικαίου που εφαρμόσθηκε ή δεν συνέτρεχαν οι όροι εκείνου που δεν εφαρμόσθηκε (Ολ.

ΑΠ 1/2020, Ολ.ΑΠ 2/2019, ΑΠ 2/2022). Αντιφατικές αιτιολογίες έχει η απόφαση, όταν τα πραγματικά περιστατικά που στηρίζουν το αποδεικτικό πόρισμά της για κρίσιμο ζήτημα, δηλαδή για ζήτημα αναφορικά με ισχυρισμό των διαδίκων, που τείνει στη θεμελίωση ή στην κατάλυση του επίδικου δικαιώματος, συγκρούονται μεταξύ τους και αλληλοαναιρούνται, αποδυναμώνοντας έτσι την κρίση της απόφασης για την υπαγωγή ή μη της ατομικής περίπτωσης στο πραγματικό συγκεκριμένου κανόνα ουσιαστικού δικαίου.

Αντίστοιχα, ανεπάρκεια αιτιολογίας υπάρχει όταν από την απόφαση δεν προκύπτουν σαφώς τα περιστατικά που είτε είναι κατά το νόμο αναγκαία για τη στοιχειοθέτηση της διάταξης ουσιαστικού δικαίου που εφαρμόσθηκε στην ένδικη περίπτωση, είτε αποκλείουν την εφαρμογή της, όχι δε και όταν υφίστανται ελλείψεις, στην ανάλυση, στάθμιση και γενικώς στην εκτίμηση των αποδείξεων, εφόσον το πόρισμα από την εκτίμηση αυτή εκτίθεται με σαφήνεια και πληρότητα (Ολ.ΑΠ 15/2006, ΑΠ 130/2020).

Δεν υπάρχει ανεπάρκεια αιτιολογίας, όταν η απόφαση περιέχει συνοπτική, αλλά πλήρη αιτιολογία, αφού αναγκαίο να εκτίθεται σαφώς στην απόφαση είναι μόνο το τι αποδείχθηκε ή δεν αποδείχθηκε και όχι ο λόγος για τον οποίο αποδείχθηκε ή δεν αποδείχθηκε. Συνακόλουθα, τα επιχειρήματα ή οι κρίσεις του δικαστηρίου, που σχετίζονται με την εκτίμηση απλώς των αποδείξεων, δεν συνιστούν παραδοχές διαμορφωτικές του αποδεικτικού πορίσματός του και επομένως αιτιολογία της απόφασης ικανή να ελεγχθεί αναιρετικά με τον παραπάνω λόγο για ανεπάρκεια ή αντιφατικότητα, ούτε ιδρύεται ο λόγος αυτός αναίρεσης, αν το δικαστήριο της ουσίας δεν ανέλυσε ιδιαιτέρως ή διεξοδικά τα επιχειρήματα των διαδίκων, που δεν συνιστούν αυτοτελείς ισχυρισμούς τους (Ολ.ΑΠ 2/2022, ΑΠ 1096/2021).

Για να είναι δε ορισμένος και άρα παραδεκτός ο προβλεπόμενος από το άρθρο 559 αριθμ. 19 λόγος αναίρεσης, πρέπει να αναφέρεται στο αναιρετήριο: α) ότι η απόφαση στερείται παντελώς αιτιολογιών ή έχει ανεπαρκείς ή αντιφατικές αιτιολογίες, στην περίπτωση δε της ανεπάρκειας των αιτιολογιών, ποίες επιπλέον αιτιολογίες έπρεπε να περιέχει, ενώ στην περίπτωση των αντιφατικών αιτιολογιών που εντοπίζεται η αντίφαση, β) ο πραγματικός ισχυρισμός (αγωγικός, ένσταση κ.λπ.) και τα περιστατικά που προτάθηκαν προς θεμελίωσή του, καθώς και η σύνδεσή του με το διατακτικό, γ) η νόμιμη βάση, ήτοι η διάταξη του ουσιαστικού δικαίου, που παραβιάστηκε και μάλιστα ενάριθμα και δ) οι παραδοχές του δικαστηρίου, με πληρότητα και όχι αποσπασματικά υπό τις οποίες συντελέστηκε η παραβίαση (ΑΠ 64/2022, ΑΠ 68/2022, ΑΠ 1096/2021).

Περαιτέρω, από τη διάταξη του άρθρου 561 παρ. 1 του ΚΠολΔ προκύπτει ότι η εκτίμηση από το δικαστήριο της ουσίας των πραγματικών περιστατικών, εφόσον δεν παραβιάστηκαν με αυτά κανόνες ουσιαστικού δικαίου, στους οποίους περιλαμβάνονται και οι ερμηνευτικοί, ή εφόσον η εκτίμησή τους δεν ιδρύει λόγους αναίρεσης από τους αριθμούς 19 και 20 του άρθρου 559 του ΚΠολΔ, είναι από τον Άρειο Πάγο ανέλεγκτη, ο δε αντίστοιχος λόγος αναίρεσης, εκ του περιεχομένου του οποίου προκύπτει ότι δεν συντρέχει κάποια από τις προαναφερθείσες εξαιρετικές περιπτώσεις, απορρίπτεται ως απαράδεκτος, εφόσον πλέον πλήττεται η ουσία της υπόθεσης, που δεν υπόκειται σε αναιρετικό έλεγχο (ΑΠ 1096/2021, ΑΠ 78/2020, ΑΠ 262/2020).

Στην ερευνώμενη υπόθεση, με τον πρώτο λόγο της αίτησης αναίρεσης η αναιρεσείουσα ανώνυμη εταιρία, αποδίδει στην προσβαλλόμενη απόφαση πλημμέλεια από τον αριθμό 19 του άρθρου 559 του ΚΠολΔ, ισχυριζόμενη ότι οι αιτιολογίες της ως προς τα παρακάτω ζητήματα, που ασκούν ουσιώδη επιρροή στην έκβαση της δίκης και αφορούν την από 18-12-2008, πρώτη, αγωγή των εναγουσών-αναιρεσιβλήτων, η οποία έγινε εν μέρει δεκτή με την προσβαλλόμενη απόφαση του Εφετείου, υποχρεώνοντας την εναγομένη-αναιρεσείουσα να καταβάλει, σε κάθε μια από αυτές (ενάγουσες), το ποσό των 9.400 ευρώ, ως αποζημίωση, καθόσον η εκμισθώτρια κατέστη υπερήμερη ως προς την άρση των πραγματικών ελαττωμάτων, είναι ανεπαρκείς και αντιφατικές στερούμενη νόμιμης βάσης, διότι δεν αναφέρονται περιστατικά που να δικαιολογούν την εφαρμογή των άρθρων 574-578, 306, 341, 343 και 298 του ΑΚ και ειδικότερα δεν προσδιορίζονται οι συγκεκριμένες εργασίες τις οποίες έπρεπε να εκτελέσει αυτή (εκμισθώτρια) βάσει των σχεδίων του υπογείου και του ισογείου, ποιες εργασίες θα εκτελούσαν οι μισθώτριες για τη διαμόρφωση του χώρου ως γυμναστηρίου, κέντρου αισθητικής, ποιες έπρεπε να προηγηθούν και ποιες να ακολουθήσουν, καθώς και ποιόν βάρυνε το κόστος αυτών.

Από την προσβαλλόμενη απόφαση που επισκοπείται επιτρεπτά, κατ' άρθρο 561 αριθμ. 2 του ΚΠολΔ προκύπτει ότι το Εφετείο, κατά την ανέλεγκτη αναιρετικά περί των πραγμάτων κρίση του, δέχθηκε, για τα ερευνώμενα με τον ανωτέρω αναιρετικό λόγο αλλά και τους λοιπούς (λόγους) αναφορικά με την ύπαρξη πραγματικών ελαττωμάτων του επίδικου μισθίου με το από 18-7-2002 ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης που καταρτίστηκε μεταξύ των εναγουσών (ήδη αναιρεσιβλήτων) και της εναγομένης ομόρρυθμης εταιρίας, η οποία από 28-12-2005 μετατράπηκε σε Ε.Ε.

και από 13-11-2014 σε ΑΕ (ήδη αναιρεσείουσας), η τελευταία εκμίσθωσε στις ενάγουσες ένα κατάστημα, συνολικού εμβαδού 1.580,64 τ.μ., αποτελούμενο από ισόγειο εμβαδού 736,45 τ.μ. και υπόγειο εμβαδού 844,14 τ.μ., που βρίσκεται σε τετραώροφη οικοδομή στην πόλη της … και επί της οδού ..., προκειμένου να το χρησιμοποιήσει για τη λειτουργία γυμναστηρίου-πολυδύναμης μονάδας παροχής υπηρεσιών άσκησης, αισθητικής και δίαιτας, με οργάνωση αντίστοιχων τμημάτων, όπως γυμναστήριο με τμήματα αερόμπικ, ενόργανης γυμναστικής, αισθητικής προσώπου και σώματος, διατροφολογικό και διαιτολογικό κέντρο, αναψυκτήριο, τμήμα πώλησης αθλητικών και συναφών ειδών, κομμωτήριο και κάθε άλλη συναφή δραστηριότητα.

Το μίσθιο κατάστημα, κατά το χρόνο σύναψης της ανωτέρω σύμβασης, βρισκόταν στο στάδιο της κατασκευής και ειδικότερα στο στάδιο της τοιχοποιίας. Η διάρκεια της μίσθωσης συμφωνήθηκε για δώδεκα (12) έτη αρχόμενη την 1-8-2002 και λήγουσα την 31-7-2014 και το μηνιαίο μίσθωμα, προκαταβαλλόμενο στο πρώτο πενθήμερο κάθε μήνα, ορίστηκε για το χρονικό διάστημα από 1-8-2002 έως 31-12-2002, κατά το οποίο θα εκτελούνταν από την εναγομένη οι εργασίες που απαιτούνταν, ώστε το μίσθιο να καταστεί κατάλληλο για τη συμφωνημένη χρήση, στο ποσό των 150 ευρώ, ενώ για το χρονικό διάστημα από 1-1-2003 έως 31-12-2004 ορίστηκε στο ποσό των 4.700 ευρώ, αναπροσαρμοζόμενο από 1-1-2005 και εφεξής κατ' έτος σε ποσοστό 5% επί του καταβαλλόμενου μισθώματος του προηγούμενου μισθωτικού έτους.

Επίσης συμφωνήθηκε ότι οι μισθώτριες είναι υποχρεωμένες να καταβάλουν ολόκληρο το τέλος χαρτοσήμου (3,6%). Με τον 7° όρο του ανωτέρω ιδιωτικού συμφωνητικού συμφωνήθηκε ότι "η εκμισθώτρια υποχρεούται να παραδώσει το μίσθιο πλήρως αποπερατωμένο, του οποίου περιλαμβάνονται οι τουαλέτες, ο προθάλαμος κλπ.

και η τοποθέτηση δαπέδων γρανίτη στο ισόγειο και πλακιδίων στο υπόγειο, έως την 31-12-2002". Επίσης με τον 6° όρο συμφωνήθηκε ότι οι μισθώτριες δικαιούνται να διαρρυθμίσουν το μίσθιο, όπως εξυπηρετεί τις ανάγκες της επιχείρησής τους με υλικά της επιλογής τους, έχοντας δικαίωμα με τη λύση της μίσθωσης αφαίρεσης των τμημάτων που δεν καταστρέφονται, καθώς επίσης (δικαιούνται) να ζητήσουν με δαπάνες τους ειδικές κατασκευές στις ηλεκτρολογικές εγκαταστάσεις και τέλος ότι δικαιούνται, επειδή το μίσθιο δεν διαθέτει θέρμανση ή κλιματισμό, να προβούν στις σχετικές εγκαταστάσεις με την τοποθέτηση ανάλογων μηχανημάτων σε χώρο που θα τους υποδείξει η εκμισθώτρια.

Η ενάγουσα είχε ήδη συνάψει με την ανώνυμη εταιρία με την επωνυμία "Δ. Ζ. ΑΕ", η οποία δραστηριοποιούνταν στην οργάνωση γυμναστηρίων και είχε το αποκλειστικό δικαίωμα χρήσης, μεταξύ άλλων, και του σήματος γυμναστηρίων U. S., το από 30-10-2001 ιδιωτικό συμφωνητικό ατομικού franchise στα πλαίσια του οποίου παραχωρήθηκε στη δεύτερη ενάγουσα το δικαίωμα να παρέχει υπηρεσίες γυμναστηρίου με το ως άνω σήμα, κατά τους ειδικότερους όρους αυτού, με την υποχρέωση όπως εντός αποσβεστικής προθεσμίας έξι (6) μηνών από τη σύναψη της σύμβασης μίσθωσης να ξεκινήσει τη λειτουργία του γυμναστηρίου.

Για την παραχώρηση του ως άνω σήματος η πρώτη ενάγουσα κατέβαλε στην ως άνω ανώνυμη εταιρία κατά την υπογραφή του ως άνω συμφωνητικού το ποσό των 23.477,66 ευρώ. Περαιτέρω αποδείχθηκε ότι στις 31-12-2002 το μίσθιο δεν ήταν ολοκληρωμένο, αλλά απέμειναν ουσιώδεις εργασίες να εκτελεστούν από την εναγομένη, ώστε να καταστεί κατάλληλο για τη συμφωνημένη χρήση.

Ειδικότερα, στο χώρο του ισογείου δεν είχαν κατασκευαστεί οι τουαλέτες και οι προθάλαμοι, δεν είχαν γίνει οι υδραυλικές και ηλεκτρολογικές εγκαταστάσεις, δεν είχαν τοποθετηθεί οι πόρτες στις τουαλέτες και στους προθαλάμους και δεν είχαν σοβατιστεί και χρωματιστεί οι κολώνες, ενώ στο χώρο του υπογείου δεν είχαν γίνει τα επιχρίσματα περιμετρικά, καθώς και οι υδραυλικές και ηλεκτρολογικές εγκαταστάσεις.

Επίσης σε ένα μέρος του υπογείου, όπως θα εκτεθεί κατωτέρω, δεν είχε γίνει καμιά εργασία και ήταν ακόμη στο στάδιο του μπετό. Οι ως άνω εργασίες, τις οποίες όφειλε να εκτελέσει η εναγομένη, προκειμένου να καταστεί το μίσθιο κατάλληλο για τη συμφωνημένη χρήση, ήταν αλληλοεξαρτώμενες με τις εργασίες, που με βάση τη σύμβαση έπρεπε να κάνουν οι ενάγουσες με δαπάνες τους, σύμφωνα με τον προαναφερόμενο 6° όρο της σύμβασης μίσθωσης.

Με την πάροδο δε της άνω συμφωνημένης δήλης ημέρας (31-12-2002) η εναγομένη κατέστη υπερήμερη ως προς την άρση των ως άνω πραγματικών ελαττωμάτων του μισθίου και για το λόγο αυτό οι ενάγουσες μισθώτριες, ενόψει και των συμβατικών δεσμεύσεών τους απέναντι στην άνω ανώνυμη εταιρία, προέβησαν αυτές, όπως είχαν δικαίωμα, στην εκτέλεση των ως άνω εργασιών, που ήταν απαραίτητες για τη συμφωνημένη χρήση του μισθίου, καταβάλλοντας τις αναγκαίες δαπάνες.

Η δε εκτέλεση των άνω εργασιών ολοκληρώθηκε την 1-5-2003, οπότε το μίσθιο ήταν κατάλληλο για τη συμφωνημένη χρήση και άρχισε να λειτουργεί κανονικά. Περαιτέρω αποδείχθηκε ότι όλο αυτό το χρονικό διάστημα από 1-1-2003 έως και 30-4-2003 οι ενάγουσες κατέβαλαν κανονικά το μηνιαίο μίσθωμα των 4.700 ευρώ, αν και δεν έκαναν καθόλου χρήση του μισθίου λόγω του ότι εμποδίστηκε ολικά η συμφωνημένη χρήση αυτού από τα ως άνω πραγματικά ελαττώματα που οφείλονται σε υπαιτιότητα της εναγομένης.

Συνεπώς αυτές δικαιούνται ως αποζημίωση το συνολικό ποσό των 18.800 (4 μήνες Χ 4.700) ευρώ, που κατέβαλαν ως μισθώματα για το ανωτέρω χρονικό διάστημα, κατά το οποίο ζημιώθηκαν εξαιτίας της ύπαρξης των ως άνω πραγματικών ελαττωμάτων από υπαιτιότητα της εναγομένης (άρθρ. 577, 578, 341, 343, 297 και 298 ΑΚ). Σημειώνεται ότι σε περίπτωση που ο εκμισθωτής έγινε υπερήμερος ως προς την άρση του πραγματικού ελαττώματος, όπως στην προκειμένη περίπτωση, ο μισθωτής έχει δικαίωμα να επιχειρήσει ο ίδιος την άρση και να απαιτήσει τη δαπάνη, καθώς και να αξιώσει σωρευτικά κάθε θετική ζημιά απότοκη του πραγματικού ελαττώματος ....

Περαιτέρω, από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 522 και 534 ΚΠολΔ προκύπτει ότι αν το πρωτόδικο δικαστήριο, μετά από εκτίμηση των εκτιθεμένων στην αγωγή πραγματικών περιστατικών, προέβη με την εκκαλούμενη απόφασή του σε λανθασμένο νομικό χαρακτηρισμό και υπαγωγή τους όχι στον αρμόζοντα κανόνα δικαίου, δεν εξαφανίζεται από το εφετείο η εκκαλούμενη απόφαση, αλλά αντικαθίστανται οι αιτιολογίες ως προς τη θεμελίωση του κανόνα δικαίου, που στηρίζει το ίδιο διατακτικό της απόφασης (...).

Επομένως η εκκαλουμένη απόφαση που επιδίκασε στις ενάγουσες το ως άνω ποσό, το οποίο κατ' ορθό νομικό χαρακτηρισμό στηρίζεται στις προαναφερόμενες διατάξεις, και όχι στις διατάξεις των άρθρων 904 επ. ΑΚ, όπως αυτή εσφαλμένα έκρινε, ορθά κατ' αποτέλεσμα ερμήνευσε και εφάρμοσε το νόμο, αντικαθισταμένων των σχετικών αιτιολογιών εκείνης (άρθρο 534 ΚΠολΔ), ορθά δε εκτίμησε τις αποδείξεις, και συνεπώς ο σχετικός δεύτερος λόγος της έφεσης της εναγομένης, με τον οποίο υποστηρίζονται τα αντίθετα, πρέπει να απορριφθεί ως αβάσιμος ...

Περαιτέρω αποδείχθηκε ότι τμήμα του υπογείου εμβαδού 179,89 τ.μ., από την έναρξη της μίσθωσης (1-8-2002) μέχρι τη λύση αυτής την 31-8-2013 (βλ. την από 29-5-2013 καταγγελία των εναγουσών που κοινοποιήθηκε στην εναγομένη στις 31-5-2013), παρέμεινε στο στάδιο του μπετό και ήταν ακατάλληλο για τη συμφωνημένη χρήση. Συγκεκριμένα δεν είχαν γίνει εργασίες επίστρωσης αυτού με πλακάκια, εργασίες επιχρισμάτων και χρωματισμού και ηλεκτρολογικές εργασίες.

Στο ως άνω τμήμα του υπογείου οι ενάγουσες ήθελαν να λειτουργήσουν spa. Η εναγομένη στις 31-12-2002, που όφειλε να παραδώσει το μίσθιο κατάλληλο για τη συμφωνημένη χρήση, είχε προβεί στην επίστρωση του υπογείου με πλακάκια, πλην του επιδίκου τμήματος. Ακολούθως οι ενάγουσες, λόγω της υπερημερίας της εναγομένης ως προς την άρση των προαναφερόμενων πραγματικών ελαττωμάτων στο μίσθιο, προέβησαν, όπως προαναφέρθηκε, με δικές τους δαπάνες στην άρση αυτών σε όλο το μίσθιο και στο υπόγειο, πλην του ως άνω τμήματος, το οποίο συνέχισε να παραμένει στο στάδιο του μπετό μέχρι τη λύση της μίσθωσης ...".

Με τις ανωτέρω παραδοχές το Εφετείο κατέληξε στο αποδεικτικό πόρισμα, ότι οι αναιρεσίβλητες -ενάγουσες δικαιούνται ως αποζημίωση το συνολικό ποσό των 18.800 (4 μήνες Χ 4.700) ευρώ, που κατέβαλαν ως μισθώματα για το χρονικό διάστημα από 1-1-2003 έως 30-4-2003, κατά το οποίο ζημιώθηκαν, εξαιτίας της ύπαρξης των αναφερόμενων πραγματικών ελαττωμάτων, από υπαιτιότητα της εναγομένης αν και δεν έκαναν καθόλου χρήση του μισθίου λόγω του ότι εμποδίστηκε ολικά η συμφωνημένη χρήση του από τα πραγματικά ελαττώματα που οφείλονται σε υπαιτιότητα της εναγομένης.

Από τις παραδοχές αυτές της προσβαλλόμενης απόφασης στο αποδεικτικό της πόρισμα προκύπτει ότι έχει νόμιμη βάση και δη την απαιτούμενη αιτιολογία, γιατί καλύπτεται χωρίς λογικά κενά και αντιφάσεις και με πληρότητα και σαφήνεια, χωρίς να χρειαζόταν οποιαδήποτε άλλη περαιτέρω παραδοχή, το πραγματικό των εφαρμοστέων εδώ κανόνων ουσιαστικού δικαίου, των άρθρων 574 έως 578 και 306, 341, 343 και 298 του ΑΚ, τους οποίους η προσβαλλόμενη απόφαση δεν παραβίασε εκ πλαγίου με ανεπαρκείς αιτιολογίες, χωρίς να χρειαζόταν οποιαδήποτε άλλη περαιτέρω παραδοχή.

Ειδικότερα, με πληρότητα και σαφήνεια εκτίθενται στην προσβαλλόμενη απόφαση τα πραγματικά ελαττώματα που συνίστανται στο ότι στις 31-12-2002 (χρόνος κατά τον οποίο, κατά τον 7ο όρο της μισθωτικής σύμβασης, η εκμισθώτρια είχε την υποχρέωση να παραδώσει το μίσθιο πλήρως αποπερατωμένο), το επίδικο μίσθιο δεν ήταν ολοκληρωμένο, αλλά απέμειναν ουσιώδεις εργασίες να εκτελεστούν από την εναγόμενη-αναιρεσείουσα, ώστε να καταστεί κατάλληλο για τη συμφωνημένη από τη μισθωτική σύμβαση χρήση, προσδιορίζονται δε αυτά και πιο συγκεκριμένα ότι στο χώρο του ισογείου δεν είχαν κατασκευαστεί οι τουαλέτες και οι προθάλαμοι, δεν είχαν γίνει οι υδραυλικές και ηλεκτρολογικές εγκαταστάσεις, δεν είχαν τοποθετηθεί οι πόρτες στις τουαλέτες και στους προθαλάμους και δεν είχαν σοβατιστεί και χρωματιστεί οι κολώνες, στο χώρο δε του υπογείου δεν είχαν γίνει τα επιχρίσματα περιμετρικά, καθώς και οι υδραυλικές και ηλεκτρολογικές εγκαταστάσεις, ενώ σε ένα μέρος του υπογείου, εμβαδού 179,89 τ.μ., δεν είχε γίνει καμιά εργασία και ήταν ακόμη στο στάδιο του μπετό.

Ότι οι ως άνω εργασίες, τις οποίες όφειλε να εκτελέσει κατά τη σύμβαση η εναγομένη, προκειμένου να καταστεί το μίσθιο κατάλληλο για τη συμφωνημένη χρήση, ήταν αλληλοεξαρτώμενες με τις εργασίες, που με βάση τη σύμβαση έπρεπε να κάνουν οι ενάγουσες με δαπάνες τους, σύμφωνα με τον 6° όρο της σύμβασης μίσθωσης και ότι με την πάροδο της συμφωνημένης δήλης ημέρας (31-12-2002) η εκμισθώτρια κατέστη υπερήμερη ως προς την άρση των ως άνω πραγματικών ελαττωμάτων του μισθίου και για το λόγο αυτό οι μισθώτριες, ενόψει και των συμβατικών δεσμεύσεών τους απέναντι στην ανώνυμη εταιρία με την επωνυμία "Δ.

Ζ. ΑΕ", προέβησαν αυτές, όπως είχαν δικαίωμα, στην εκτέλεση των ως άνω εργασιών, που ήταν απαραίτητες για τη συμφωνημένη χρήση του μισθίου, καταβάλλοντας τις αναγκαίες δαπάνες, η εκτέλεση δε των ως άνω εργασιών ολοκληρώθηκε την 1-5-2003, οπότε το μίσθιο ήταν κατάλληλο για τη συμφωνημένη χρήση και άρχισε να λειτουργεί κανονικά.

Οι ανωτέρω σαφείς και χωρίς αντιφάσεις παραδοχές της προσβαλλόμενης απόφασης στηρίζουν το διατακτικό της απόφασής, που έχει νόμιμη βάση και, συνεπώς, όσα αντίθετα υποστηρίζει η αναιρεσείουσα, με τον ερευνώμενο πρώτο αναιρετικό λόγο, πρέπει να απορριφθούν πρωτίστως, ως απαράδεκτα, κατά το άρθρο 561 αριθμ.1 του ΚΠολΔ, διότι υπό την επίφαση της αναιρετικής πλημμέλειας εκ του άρθρου 559 αριθμ. 19 του ΚΠολΔ, πλήττεται η ανέλεγκτη περί τα πράγματα κρίση του Εφετείου και σε κάθε περίπτωση, ως ουσιαστικά αβάσιμα.

Κατά τη διάταξη του αριθμού 8 του άρθρου 559 του ΚΠολΔ, που στόχο έχει τη διασφάλιση του συζητητικού συστήματος (άρθρ. 106 του ΚΠολΔ), αλλά και την αρχή της ακροάσεως των διαδίκων (άρθρ. 110 παρ. 2 του ΚΠολΔ), αναίρεση επιτρέπεται και όταν το δικαστήριο παρά το νόμο και εκτιμώντας προφανώς εσφαλμένα τα διαδικαστικά έγγραφα (άρθρο 561 παρ. 2 του ΚΠολΔ), είτε έλαβε υπόψη του πράγματα που δεν προτάθηκαν ή δεν έλαβε υπόψη πράγματα που προτάθηκαν και έχουν ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης.

Κατά την έννοια της διάταξης αυτής ως "πράγματα" θεωρούνται οι πραγματικοί ισχυρισμοί που έχουν αυτοτελή ύπαρξη και τείνουν στη θεμελίωση, κατάλυση ή παρακώλυση ουσιαστικού ή δικονομικού δικαιώματος, που ασκήθηκε είτε ως επιθετικό είτε ως αμυντικό μέσο και άρα ως ουσιώδεις ισχυρισμοί στηρίζουν το αίτημα αγωγής, ανταγωγής, ένστασης ή αντένστασης ή λόγου έφεσης όχι, όμως, και οι μη νόμιμοι, απαράδεκτοι, αόριστοι και αλυσιτελείς ισχυρισμοί, οι οποίοι δεν ασκούν επίδραση στην έκβαση της δίκης και στους οποίους το δικαστήριο δεν υποχρεούται να απαντήσει, ούτε οι αιτιολογημένες αρνήσεις και οι ισχυρισμοί που αποτελούν επιχειρήματα ή συμπεράσματα των διαδίκων ή του δικαστηρίου, τα οποία συνάγονται από την εκτίμηση των αποδείξεων, έστω και αν προτείνονται ως λόγοι έφεσης (Ολ.ΑΠ 25/2003, Ολ.ΑΠ 11/1996, ΑΠ 322/2020, ΑΠ 5/2020).

Και ναι μεν από τον συνδυασμό των διατάξεων των άρθ. 106, 216 παρ. 1, 335, 337, 338 και 559 αριθ.1 και 8 του ΚΠολΔ προκύπτει ότι η αγωγή πρέπει να περιέχει σαφή έκθεση των γεγονότων, που την θεμελιώνουν και δικαιολογούν την άσκησή της από τον ενάγοντα κατά του εναγομένου, πλην όμως νομική βάση δεν είναι ανάγκη να περιέχει η αγωγή και γενικότερα η αίτηση παροχής έννομης προστασίας.

Τυχόν δε μνεία στο αγωγικό δικόγραφο της υπαγωγής των πραγματικών περιστατικών που επικαλείται ο διάδικος για τη θεμελίωσή της σε συγκεκριμένη νομική διάταξη ή τυχόν έλλειψη τοιαύτης μνείας, δεν δεσμεύει το δικαστήριο της ουσίας, το οποίο, εφαρμόζοντας αυτεπάγγελτα το νόμο, προβαίνει στον προσήκοντα χαρακτηρισμό του αντικειμένου της αγωγής κλπ.

και από το περιεχόμενό της προσδίδει στην προβαλλόμενη με αυτήν έννομη σχέση την αρμόζουσα νομική έννοια, χωρίς να δεσμεύεται από τις απόψεις των διαδίκων ή από την έλλειψη σχετικού νομικού χαρακτηρισμού. Επομένως, εφόσον το δικαστήριο καταλήξει σε νομικό χαρακτηρισμό διαφορετικό από εκείνον που προβάλλεται από τους διαδίκους ή μη αναφερόμενο στο δικόγραφο της αγωγής, δεν λαμβάνει υπόψη πράγματα μη προταθέντα, ούτε παραλείπει να λάβει υπόψη πράγματα προταθέντα, και ως εκ τούτου δεν ιδρύεται λόγος αναίρεσης από τον αριθμό 8 του άρθρου 559 του ΚΠολΔ, καθότι στην περίπτωση αυτήν υπάγει στον αρμόζοντα, κατά την κρίση του, κανόνα δικαίου τα προταθέντα από τους διαδίκους πραγματικά περιστατικά, λαμβάνοντας, άρα, αυτά υπόψη, και δικάζει το αντίστοιχο αίτημα (ΑΠ 82/2021, ΑΠ 258/2019, ΑΠ 1040/2018, ΑΠ 1105/2017, ΑΠ 2219/2014, ΑΠ 1392/2014).

Στην ερευνώμενη υπόθεση, με το δεύτερο λόγο της αίτησης αναίρεσης, η αναιρεσείουσα επικαλείται τον αριθμό 8 του άρθρου 559 του ΚΠολΔ και ισχυρίζεται ότι το Εφετείο υπέπεσε στην πλημμέλεια από τη διάταξη αυτή, γιατί με την προσβαλλόμενη απόφασή του, επιδίκασε στις ενάγουσες-αναιρεσίβλητες, ως αποζημίωση το ποσό των 9.400 ευρώ στην κάθε μία, εσφαλμένα κατά τις διατάξεις των άρθρων 574-577 του ΑΚ, ενώ αυτές (ενάγουσες), κατά την εκτίμηση των εκτιθέμενων στην από 18-12-2008 αγωγή πραγματικών περιστατικών, ζητούσαν την επιδίκαση του ως άνω ποσού με τις διατάξεις του αδικαιολόγητου πλουτισμού.

Ο λόγος αυτός πρέπει να απορριφθεί ως απαράδεκτος, εφόσον, κατά τα ανωτέρω, δεν δημιουργείται λόγος αναίρεσης από τη διάταξη αυτή, όταν το δικαστήριο, όπως, εν προκειμένω, εφάρμοσε αυτεπαγγέλτως το νόμο και έχει προβεί στον προσήκοντα κατά νόμο χαρακτηρισμό του αντικειμένου της αγωγής, με βάση το σύνολο των εκτιθεμένων σ` αυτήν πραγματικών περιστατικών, καθόσον ο νομικός χαρακτηρισμός που δίδεται από τις ενάγουσες δεν δεσμεύει το δικαστήριο, το οποίο αυτεπαγγέλτως εφαρμόζει το νόμο, προσδίδει στα επικαλούμενα προς θεμελίωση της αγωγής πραγματικά περιστατικά τον προσήκοντα νομικό χαρακτηρισμό και υπάγει την αγωγή στον προσήκοντα κανόνα δικαίου, με βάση την ιστορική βάση και το αίτημα της αγωγής.

Από τη διάταξη του άρθρου 340 του ΚΠολΔ, συνάγεται ότι η αξιοπιστία των μαρτύρων και η εκτίμηση των όσων καταθέτουν ανήκει στην κυριαρχική και ανέλεγκτη εξουσία του δικαστηρίου της ουσίας, το οποίο, εκτιμώντας ελεύθερα τις αποδείξεις, όπως έχει δικαίωμα από το νόμο, μπορεί να αποδώσει στις καταθέσεις των μαρτύρων του αναιρεσιβλήτου μεγαλύτερη βαρύτητα ή αξιοπιστία από τις καταθέσεις των μαρτύρων του αναιρεσείοντος (ΑΠ 306/2021, ΑΠ 208/2018, ΑΠ 383/2010).

Εξάλλου, ο λόγος αναιρέσεως από τον αριθμό 11 περ. γ' του άρθρου 559 του ΚΠολΔ κατά τον οποίο επιτρέπεται αναίρεση αν το δικαστήριο δεν έλαβε υπόψη αποδεικτικά μέσα που οι διάδικοι επικαλέστηκαν και προσκόμισαν, ελέγχεται ουσιαστικά αβάσιμος, αν αποδεικνύεται από την προσβαλλόμενη απόφαση ότι το δικαστήριο της ουσίας έλαβε υπόψη τα αποδεικτικά μέσα που επικαλέστηκαν και προσκόμισαν οι διάδικοι προς απόδειξη των ισχυρισμών τους.

Προς τούτο αρκεί η γενική αναφορά του είδους του αποδεικτικού μέσου (μάρτυρες, έγγραφα κλπ.), που έλαβε υπόψη του το δικαστήριο, χωρίς την ανάγκη ειδικής μνείας και αξιολόγησης εκάστου και χωρίς διάκριση από ποιά αποδεικτικά μέσα προκύπτει άμεση και από ποιά έμμεση απόδειξη. Για την ίδρυση του λόγου αυτού αναιρέσεως αρκεί μόνη η ύπαρξη αμφιβολιών για το αν το δικαστήριο της ουσίας έλαβε υπόψη όλα τα αποδεικτικά μέσα, που επικαλέστηκαν και προσκόμισαν οι διάδικοι, τα οποία ήταν υποχρεωμένο να λάβει υπόψη, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 338 έως 340 του ΚΠολΔ, υπό την προϋπόθεση ότι το πραγματικό γεγονός, που επικαλείται ο διάδικος προς απόδειξη με το αποδεικτικό μέσο, ασκεί ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης, δηλαδή επιδρά στο διατακτικό της προσβαλλόμενης απόφασης (Ολ.ΑΠ 2/2008).

Καμιά, ωστόσο, διάταξη δεν επιβάλλει την ειδική μνεία και την χωριστή αξιολόγηση καθενός από τα αποδεικτικά μέσα, που επικαλέστηκαν και προσκόμισαν οι διάδικοι, αλλά αρκεί η γενική μνεία των κατ' είδος αποδεικτικών μέσων, που λήφθηκαν υπόψη. Μόνο αν από τη γενική αυτή αναφορά, σε συνδυασμό με το περιεχόμενο της αποφάσεως, δεν προκύπτει κατά τρόπο αναμφίβολο ότι λήφθηκε υπόψη κάποιο συγκεκριμένο αποδεικτικό μέσο, στοιχειοθετείται ο αναιρετικός αυτός λόγος.

Δεν συνάγεται ότι δεν έχει ληφθεί υπόψη έγγραφο από μόνο το γεγονός ότι μνημονεύονται στην πληττόμενη απόφαση όλα τα έγγραφα, εκτός από εκείνο στο οποίο αναφέρεται η αναιρετική αιτίαση(Ολ.ΑΠ 8/2016, Ολ.ΑΠ 2/2008, ΑΠ 136/2022, ΑΠ 83/2021, ΑΠ 50/2020). Ο λόγος αυτός δεν ιδρύεται αν το δικαστήριο δεν προσέδωσε στο αποδεικτικό μέσο την αποδεικτική βαρύτητα που υποστηρίζει ο αναιρεσείων ότι αυτό έχει, αφού η σχετική εκτίμηση δεν υπόκειται, σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 561 παρ. 1 του ΚΠολΔ, στον έλεγχο του Αρείου Πάγου (ΑΠ 889/2020, ΑΠ 498/2018, ΑΠ 208/2018).

Στην ερευνώμενη υπόθεση, η αναιρεσείουσα με τον τρίτο λόγο της αιτήσεως αναιρέσεως, από τον αριθμό 11 εδ. γ' του άρθρου 559 του ΚΠολΔ, αποδίδει στο Εφετείο την πλημμέλεια ότι δεν καθίσταται απολύτως βέβαιο ότι έλαβε υπόψη και αξιολόγησε για τη διαμόρφωση του αποδεικτικού του πορίσματος, τα, μετ` επικλήσεως προσκομιζόμενα έγγραφα και ειδικότερα: 1) την από 20-10-2014 τεχνική έκθεση-δικαστική πραγματογνωμοσύνη του διορισθέντος πραγματογνώμονα πολιτικού μηχανικού Π.

Λ., 2) την από 26-11-2001 κάτοψη του ισογείου μισθίου, 3) την από Μαΐου 2003 κάτοψη του ισογείου μισθίου, 4) την από 26-11-2001 κάτοψη του υπογείου μισθίου, 5) την από Μαΐου 2003 κάτοψη του υπογείου μισθίου, 6) την από 3-4-2001 κάτοψη ισογείου (θέρμανση) και την από 3-4-2001 κάτοψη ισογείου (ηλεκτρικά), 7) την από 3-4-2001 κάτοψη ισογείου Ύδρευση, την από 3-4-2002 κάτοψη ισογείου Αποχέτευση, την από Ιουνίου 2002 κάτοψη ισογείου Αποχέτευση και την από Ιουνίου 2002 κάτοψη ισογείου Ύδρευση, 8) τις από 24-7-2003 κατόψεις πυρασφάλειας κομμωτηρίου και χώρου αισθητικής, 9) την με αριθμό ...

ένορκη βεβαίωση του μάρτυρα Φ. Π., ενώπιον του Ειρηνοδίκη Άρτας, 10) την με αριθμ…. οικοδομική άδεια, 11) την από 1-9-2013 τεχνική έκθεση του πολιτικού μηχανικού Κ. Ζ., 12) την από Ιουνίου 2009 τεχνική έκθεση του πολιτικού μηχανικού Λ. Ζ., 13) την από 5-11-2003 υπεύθυνη δήλωση του Μηχανολόγου-Μηχανικού Α. Α., 14) τα με αριθμ. …/2014 πρακτικά του Μονομελούς Πρωτοδικείου Άρτας και τις περιεχόμενες σε αυτά μαρτυρικές καταθέσεις, καθόσον από τα ως άνω έγγραφα συνάγεται αντίθετο πόρισμα από αυτό που δέχθηκε η προσβαλλόμενη απόφαση ως προς το ως άνω ερευνώμενο ζήτημα της αποζημίωσης των εναγουσών-αναιρεσιβλήτων.

Με την προσβαλλόμενη απόφαση όμως, το Εφετείο βεβαιώνει ότι για να καταλήξει στο αποδεικτικό του πόρισμα, ως προς το παραπάνω ζήτημα, έλαβε υπόψη και επανεκτίμησε "... τις ένορκες καταθέσεις των μαρτύρων των διαδίκων, που εξετάστηκαν στο ακροατήριο του πρωτοβάθμιου Δικαστηρίου και περιέχονται στα υπ' αριθμ. ../2014 πρακτικά δημόσιας συνεδρίασης αυτού, τις υπ' αριθμ. ...2013 ένορκες βεβαιώσεις ενώπιον της Ειρηνοδίκη Άρτας Α.

Ν.-Σ. οι τέσσερις πρώτες και ενώπιον της συμβολαιογράφου …Φ. Ν. η τελευταία, οι οποίες λήφθηκαν με επιμέλεια της εναγομένης, μετά από προηγούμενη νομότυπη και εμπρόθεσμη κλήτευση των εναγουσών (βλ. τις υπ' αριθμ. ... εκθέσεις επίδοσης των δικαστικών επιμελητών στο Πρωτοδικείο ..Δ. Π. και ... Θ. Π., αντίστοιχα), τις υπ' αριθμ. ...

ένορκες βεβαιώσεις ενώπιον της συμβολαιογράφου …Ε. Κ., οι οποίες λήφθηκαν με επιμέλεια των εναγουσών, μετά από προηγούμενη νομότυπη και εμπρόθεσμη κλήτευση της εναγομένης (βλ. την υπ' αριθμ. ... έκθεση επίδοσης του δικαστικού επιμελητή στο Πρωτοδικείο Άρτας Χ. Β.), την υπ' αριθμ. …τεχνική έκθεση πραγματογνωμοσύνης του πολιτικού μηχανικού Π.

Λ. που διορίστηκε πραγματογνώμονας με την υπ' αριθμ. 108/2014 μη οριστική απόφαση του πρωτοβάθμιου Δικαστηρίου, όλες τις τεχνικές εκθέσεις που με επίκληση προσκομίζουν οι διάδικοι, και από όλα ανεξαιρέτως τα έγγραφα, που με επίκληση προσκομίζουν οι διάδικοι, είτε προς άμεση απόδειξη είτε για τη συναγωγή δικαστικών τεκμηρίων, εκτός από τις από 4-10-2013, 7-10-2013 (δύο) και από 2-10-2013 τέσσερις υπεύθυνες δηλώσεις τρίτων του άρθρου 8 του ν. 1599/1986, που προσκομίζονται με επιμέλεια των εναγουσών, οι οποίες δεν λαμβάνονται υπόψη ούτε ως δικαστικό τεκμήριο, διότι συντάχθηκαν, κατά την κρίση του Δικαστηρίου, προκειμένου να χρησιμοποιηθούν στην παρούσα δίκη (...), καθώς και τις νόμιμα προσκομιζόμενες με επίκληση φωτογραφίες, η γνησιότητα των οποίων δεν αμφισβητήθηκε (άρθρ. 444 παρ. 3, 445, 447 και 448 παρ. 2 ΚΠολΔ)...".

Από τη ρητή αυτή διαβεβαίωση της προσβαλλόμενης απόφασης, ότι λήφθηκαν υπόψη όλα ανεξαιρέτως τα έγγραφα, που επικαλέστηκαν και προσκόμισαν οι διάδικοι, σε συνδυασμό με το όλο περιεχόμενό της, προκύπτει χωρίς καμιά αμφιβολία ότι το Εφετείο, για τη συναγωγή του αποδεικτικού του πορίσματος, έλαβε υπόψη και συνεκτίμησε μαζί με τις υπόλοιπες αποδείξεις και τα παραπάνω φερόμενα ως αγνοηθέντα έγγραφα, χωρίς να υποχρεούται το Δικαστήριο να κάνει ειδική μνεία ή χωριστή αξιολόγηση αυτών και καθενός εγγράφου, με την επισημείωση ότι στην προσβαλλόμενη απόφαση γίνεται ρητή αναφορά και της με αριθμ. ...

ένορκης βεβαίωσης του μάρτυρα Φ. Π., ενώπιον του Ειρηνοδίκη Άρτας και της από 20-10-2014 τεχνικής έκθεσης πραγματογνωμοσύνης του πολιτικού μηχανικού Π. Λ.. Επομένως, το Εφετείο δεν υπέπεσε στην επικαλούμενη με τον ως άνω λόγο αναιρέσεως πλημμέλεια από τον αριθμό 11 εδ. γ` του άρθρου 559 του ΚΠολΔ, δηλ. της μη λήψεως υπόψη αποδεικτικού μέσου νομίμως προσκομισθέντος και επικληθέντος.

Ειδικότερα δε, η εμπεριεχόμενη στον ως άνω λόγο αιτίαση ότι το Εφετείο δεν εκτίμησε τις περιεχόμενες στα με αριθμ. 108/2014 πρακτικά του Μονομελούς Πρωτοδικείου Άρτας μαρτυρικές καταθέσεις, σύμφωνα με τα εκτεθέντα στη μείζονα σκέψη, είναι απορριπτέος ως απαράδεκτος, γιατί η αιτίαση αυτή, αναγόμενη στη στάθμιση και αξιολόγηση των μαρτυρικών καταθέσεων και την εκτίμηση αυτών που κατέθεσαν, δεν μπορούν να θεμελιώσουν λόγο αναιρέσεως.

Η, δια του ερευνώμενου δε λόγου, προβαλλόμενη περαιτέρω αιτίαση ότι από τα παραπάνω αποδεικτικά μέσα συνάγεται αντίθετο πόρισμα από εκείνο που δέχθηκε η προσβαλλόμενη απόφαση, κρίνεται απαράδεκτη καθόσον, με την επίκλησή της πλήττεται η ανέλεγκτη, κατά το άρθρο 561 παρ. 1 του ΚΠολΔ αναιρετικά αξιολόγηση και εκτίμηση των αποδεικτικών μέσων, σύμφωνα με όσα έχουν εκτεθεί στην μείζονα σκέψη.

Η διάταξη του άρθρου 288 του ΑΚ, κατά την οποία "ο οφειλέτης έχει υποχρέωση να εκπληρώσει την παροχή όπως απαιτεί η καλή πίστη, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη", εφαρμόζεται σε οποιαδήποτε ενοχή, άσχετα του αν αυτή απορρέει από σύμβαση ετεροβαρή ή αμφοτεροβαρή ή από άλλη δικαιοπραξία ή αν πηγάζει ευθέως από το νόμο, εκτός αν προβλέπει άλλη ανάλογη ειδική προστασία ή αν συντρέχουν οι ειδικές προϋποθέσεις εφαρμογής του άρθρου 388 ΑΚ.

Η διάταξη αυτή, που εφαρμόζεται, σύμφωνα με το άρθρο 44 του π.δ/τος 34/1995, και στις εμπορικές μισθώσεις, παρέχει στο δικαστή τη δυνατότητα, όταν, λόγω συνδρομής ειδικών συνθηκών, η εμμονή στην εκπλήρωση της παροχής είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και την εντιμότητα που επιβάλλονται στις συναλλαγές, να την επεκτείνει ή να την περιορίσει, με βάση αντικειμενικά κριτήρια, κατά τις αντιλήψεις που κρατούν στις συναλλαγές, στο επίπεδο εκείνο το οποίο ανταποκρίνεται στις απαιτήσεις της συναλλακτικής καλής πίστης.

Έτσι, ο εκμισθωτής ή ο μισθωτής δεν αποκλείεται να ζητήσει, κατά το άρθρο 288 του ΑΚ, αναπροσαρμογή του οφειλόμενου, αρχικού ή μετά από αναπροσαρμογή, συμβατική ή νόμιμη (αντικειμενική), μισθώματος, εφόσον, εξαιτίας προβλεπτών ή απρόβλεπτων περιστάσεων, επήλθε αδιαμφισβήτητα τόσο ουσιώδης αύξηση ή μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου, ώστε, με βάση τις συγκεκριμένες συνθήκες, η εμμονή του μισθωτή ή του εκμισθωτή στην καταβολή του ίδιου μισθώματος να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και την εντιμότητα που απαιτούνται στις συναλλαγές και να επιβάλλεται, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη - παρά την ανάγκη κατοχύρωσης της ασφάλειας των συναλλαγών, η οποία πρέπει πάντοτε να συνεκτιμάται - η αναπροσαρμογή του μισθώματος στο επίπεδο εκείνο το οποίο αίρει την δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά την καλή πίστη που έχει διαταραχθεί (Ολ.ΑΠ 3/2014, Ολ.ΑΠ 9/1997, ΑΠ 765/2020).

Όταν συντρέχουν οι προϋποθέσεις του άρθρου αυτού (288 του ΑΚ), ο εκμισθωτής ή ο μισθωτής μπορεί να ζητήσει με αγωγή την αναπροσαρμογή του καταβαλλόμενου μισθώματος, το οποίο οφείλεται από την επίδοση της αγωγής. Ειδικότερα, το έργο του δικαστηρίου, προκειμένου να αποφασίσει την αναπροσαρμογή συνίσταται στη σύγκριση δύο ποσών, δηλαδή του καταβαλλόμενου μισθώματος και του "ελεύθερου" - για το οποίο κυρίως διεξάγεται ο δικαστικός αγώνας - το οποίο παριστάνει την αξία της χρήσης του μισθίου και το οποίο, ευρισκόμενο με βάση τα προσκομιζόμενα από τους διαδίκους συγκριτικά στοιχεία, πρέπει να καθορίζεται στην απόφαση.

Αν μεταξύ των δύο αυτών ποσών υπάρχει διαφορά, αυτή δεν επιδικάζεται, αλλά πρέπει περαιτέρω το δικαστήριο να κρίνει αν αυτή είναι τέτοια, ώστε, κατά τις αρχές της καλής πίστης, να δημιουργείται η ανάγκη αναπροσαρμογής. Ανάγκη αναπροσαρμογής, κατά τις αρχές της καλής πίστης, υπάρχει όταν, λόγω ουσιώδους αύξησης ή μείωσης (αντίστοιχα) της μισθωτικής αξίας του μισθίου, επέρχεται ζημία στον εκμισθωτή ή στον μισθωτή(αντίστοιχα), η οποία υπερβαίνει, κατά τα συναλλακτικά ήθη, τον κίνδυνο που αναλαμβάνει καθένας από αυτούς, καταρτίζοντας τη μίσθωση με το συγκεκριμένο μίσθωμα, οπότε και περιορίζεται η ζημία του με τη μείωση του μισθώματος, όπως επίσης και στην αντίστροφη περίπτωση ζημίας στον εκμισθωτή, η οποία περιορίζεται με την ανάλογη αύξηση του μισθώματος.

Στη συνέχεια και εφόσον διαπιστωθεί η ύπαρξη ανάγκης αναπροσαρμογής κατά την προεκτιθέμενη έννοια, η αναπροσαρμογή δεν θα ακολουθήσει τυπικό μαθηματικό υπολογισμό και δεν θα χορηγηθεί ολόκληρη η διαφορά που έχει προκύψει, αλλά θα αναπροσαρμοστεί το μίσθωμα στο επίπεδο εκείνο, το οποίο αίρει τη δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά την καλή πίστη που έχει διαταραχθεί (Ολ.ΑΠ 3/2014, ΑΠ 765/2020).

Μεταβολή των συνθηκών με την έννοια του άρθρου 288 του ΑΚ, μπορεί να αποτελέσουν η σημαντική αύξηση ή ουσιώδης μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου, η σημαντική αύξηση ή μείωση του τιμαρίθμου, η υποτίμηση του νομίσματος, η από διαφόρους λόγους αυξομείωση της ζήτησης των ακινήτων και άλλοι λόγοι, με δεδομένο ότι οι περιπτώσεις, στις οποίες χωρεί αναπροσαρμογή μισθώματος κατά τη διάταξη αυτή, δεν είναι δυνατό, όπως είναι φυσικό, να προβλεφθούν λεπτομερώς, αφού η σχετική κρίση εξαρτάται από τις συγκεκριμένες συνθήκες που συντρέχουν κάθε φορά.

Ειδικά, η γενική οικονομική κρίση των ετών 2009 και εφεξής, η επιβολή σκληρών οικονομικών (δημοσιονομικών και φορολογικών) μέτρων με τα "μνημόνια", εξαιτίας των οποίων μειώθηκε αισθητά το εισόδημα των εργαζομένων και, συνακόλουθα, η αγοραστική τους ικανότητα, η σημαντική αύξηση της φορολογίας των εισοδημάτων και η επιβολή οικονομικών βαρών στην ακίνητη περιουσία κ.λπ., που συνεπάγονται και μείωση της εμπορικής κίνησης των καταστημάτων, αντιμετωπίζονται στο πλαίσιο του άρθρου 288 του ΑΚ και, συνεπώς, τα γεγονότα αυτά δικαιολογούν την αναπροσαρμογή μισθώματος κατά το υπόψη άρθρο, έστω και αν δεν στοιχειοθετούν την εφαρμογή του άρθρου 388 του ίδιου Κώδικα, θεωρούμενα ως μη έκτακτα και απρόβλεπτα γεγονότα.

Τη συνδρομή, πάντως, των ειδικών συνθηκών που επιβάλλουν την εφαρμογή της εν λόγω διάταξης οφείλει, για την πληρότητα της σχετικής αγωγής, να επικαλεστεί και, σε περίπτωση αμφισβήτησης, να αποδείξει ο ενάγων. Το δικαίωμα αναπροσαρμογής του μισθώματος είναι διαπλαστικής φύσης, παρέχει δηλαδή τη δυνατότητα να επιδιωχθεί με αγωγή η διάπλαση για το μέλλον της έννομης σχέσης της μίσθωσης, η οποία μεταβάλλεται ως προς το ύψος του μισθώματος από την άσκηση της αγωγής (ΑΠ 765/2020, ΑΠ 155/2018, ΑΠ 1954/2017, ΑΠ 403/2017, ΑΠ 763/2016).

Στην ερευνώμενη υπόθεση, το Μονομελές Εφετείο Ιωαννίνων, με την πληττόμενη ως άνω 205/2020 απόφασή του, δέχθηκε, κατά την ανέλεγκτη, αναιρετικά, ως προς τα πραγματικά γεγονότα, κρίση του (άρθρ. 561 παρ. 1 του ΚΠολΔ), για τα ερευνώμενα με τους αναιρετικούς λόγους αναφορικά με την αναπροσαρμογή μισθώματος του επίδικου μισθίου, τα ακόλουθα: "...

κατά το χρόνο σύναψης της ως άνω σύμβασης μίσθωσης οι οικονομικές συνθήκες ήταν πολύ καλές και η επιχείρηση των εναγουσών στο μίσθιο ήταν κερδοφόρα. Το μίσθιο ακίνητο βρίσκεται σε οικοδομή που ανεγέρθηκε το 2001-2002, είναι καλής κατασκευής και έχει πρόσοψη επί της δημοτικής οδού ... άρα, ενώ διαθέτει είσοδο και από την παράλληλη αυτής δημοτικής οδού ....

Η ως άνω περιοχή που βρίσκεται το μίσθιο παρουσιάζει, αξιόλογη εμπορική κίνηση με μεγάλη οικοδομική δραστηριότητα. Το καταβαλλόμενο μίσθωμα διαμορφώθηκε στο ποσό των 6.587,84 ευρώ για το έτος 2011, στο ποσό των 6.917 ευρώ για το έτος 2012 και στο ποσό των 7.262 ευρώ για το έτος 2013, όλα δε τα ποσά πλέον τέλους χαρτοσήμου (3,6%).

Ωστόσο από το έτος 2009 και μετέπειτα επήλθε μεταβολή των οικονομικών δεδομένων της χώρας, με την προσφυγή προς δανειοδότηση στο ΔΝΤ και στο μηχανισμό στήριξης της Ε.Ε. ενώ επακολούθησαν τα έτη 2011 και 2012 εκτενείς περικοπές μισθών και συντάξεων στο δημόσιο και ιδιωτικό τομέα, έκτακτες φορολογικές επιβαρύνσεις και μείωση της αγοραστικής δύναμης του μεγαλύτερου, μέρους του πληθυσμού.

Συγχρόνως, σε άμεση συνάρτηση με τα παραπάνω γεγονότα, η βαθιά ύφεση κατά τα έτη 2011 και 2012, η απουσία ρευστότητας, οι κλυδωνισμοί του τραπεζικού συστήματος, ο περιορισμός κάθε μορφής δανειοδότησης / χρηματοδότησης, προκάλεσαν περιστολή της εμπορικής δραστηριότητας, κένωση εμπορικών καταστημάτων, ανεργία, έλλειψη επιχειρηματικού ενδιαφέροντος και μείωση κατακόρυφη της μισθωτικής αξίας των διαθέσιμων ακινήτων, σε αντιστοιχία με τη μείωση τζίρου και καθαρών κερδών των εμπορικών επιχειρήσεων.

Προς επίρρωση των παραπάνω, το Δημόσιο επέβαλε υποχρεωτική μείωση των μισθωμάτων, που καταβάλουν σε ιδιοκτήτες οι δημόσιες υπηρεσίες (Δήμοι, ΝΠΔΔ, κλπ.) κατά 20% με το άρθ. 21 του ν. 4002/2011, ενώ με το άρθρο 2 του ν. 4081/2012, η μείωση μισθωμάτων, για ποσό μισθώματος μεγαλύτερο των 3.000 ευρώ ανήλθε σε ποσοστό 25%. Οι συνέπειες δε αυτές της οικονομικής κρίση ήταν ορατές σε όλα τα επίπεδα της οικονομικής ζωής και σε όλες τις πόλεις της χώρας.

Όσον αφορά ειδικότερα την Άρτα, από τη διακοπή της λειτουργίας πολλών εμπορικών επιχειρήσεων, πολλά καταστήματα παρέμειναν ελεύθερα και δεν υπήρχε ενδιαφέρον για τη μίσθωσή τους, ενώ τα μισθώματα στις λειτουργούσες εμπορικές μισθώσεις έχουν υποστεί σημαντικές μειώσεις. Η δυσμενέστατη αυτή εξέλιξη της οικονομίας έχει πλήξει και τον τομέα της παροχής υπηρεσιών γυμναστηρίων και συναφών δραστηριοτήτων, στον οποίο δραστηριοποιούνταν οι ενάγουσες.

Συγκεκριμένα από τα προσκομιζόμενα με επίκληση μηχανογραφικά δελτία των οικονομικών στοιχείων της επιχείρησης των εναγουσών στο μίσθιο των οικονομικών ετών 2011, 2012 και 2013 προκύπτει ότι για το οικονομικό έτος 2011 (από 1-1-2010 έως 31-12-2010) τα ακαθάριστα έσοδα ήταν 203.210,69 ευρώ και το καθαρό κέρδος 18.053,18 ευρώ, ενώ για το οικονομικό έτος 2012 (από 1-1-2011 έως 31-12-2011) τα ακαθάριστα έσοδα μειώθηκαν σε 146.794,26 ευρώ και εμφανίστηκε ζημιά ποσού 13.433,67 ευρώ και για το οικονομικό έτος 2013 (από 1-1-2012 έως 31-12-2012) τα ακαθάριστα έσοδα μειώθηκαν περαιτέρω σε 85.744,06 ευρώ και η ζημιά ήταν 91.730,24 ευρώ.

Επίσης λόγω της οικονομικής κρίσης πολλοί ιδιοκτήτες ακινήτων προχώρησαν σε συναινετικές μειώσεις των συμφωνημένων μισθωμάτων λόγω της αδυναμίας των μισθωτών να τα καταβάλλουν εξαιτίας της μείωσης των εσόδων των επιχειρήσεών τους. Σε μείωση των μισθωμάτων προέβη και η εναγομένη σε ακίνητα ιδιοκτησίας της, τα οποία εκμίσθωνε, αναγνωρίζοντας τις συνέπειες της ανωτέρω οικονομικής κρίσης.

Ειδικότερα, από τις προσκομιζόμενες με επίκληση αναλυτικές καταστάσεις Ε2 για τα μισθώματα των οικονομικών ετών 2011, 2012 και 2013, που εισέπραξε η εναγομένη από μισθωμένα ακίνητά της, προκύπτουν τα εξής: α) για ισόγειο ακίνητο εμβαδού 452 τ.μ. με υπόγειο εμβαδού 414 τ.μ., που βρίσκεται στην Περιφερειακή Άρτας και Π.

Γ., εισέπραξε από τον μισθωτή Χ. Π., το χρονικό διάστημα από 1-1-2-10 έως 31-12-2010 μηνιαίο μίσθωμα 1.770 ευρώ, το οποίο μειώθηκε για το χρονικό διάστημα από 1-1-2012 έως 31-12-2012 στο ποσό των 965,25 ευρώ, β) για ισόγειο ακίνητο εμβαδού 310 τ.μ., που βρίσκεται στην Περιφερειακή Άρτας και Π. Γ., εισέπραξε από τον μισθωτή Συνεταιρισμό Ηλεκτρολόγων, το χρονικό διάστημα από 1-1-2-10 έως 31-12-2010 μηνιαίο μίσθωμα 3.458 ευρώ, το οποίο μειώθηκε για το χρονικό διάστημα από 1-1-2011 έως 31-12-2011 σε 2.987,13 ευρώ και από 1-1- 2012 έως 31-12-2012 στο ποσό των 2.212,04 ευρώ και γ) για ισόγειο ακίνητο εμβαδού 187 τ.μ.

με υπόγειο εμβαδού 202 τ.μ., που βρίσκεται στην Περιφερειακή Ά. και Δ., εισέπραξε από τον μισθωτή Δ. Μ., το χρονικό διάστημα από 1-1-2-10 έως 31-12-2010 μηνιαίο μίσθωμα 2.274,20 ευρώ, το οποίο μειώθηκε για το χρονικό διάστημα από 1-1-2011 έως 31-12-2011 σε 1.898,33 ευρώ και από 1-1- 2012 έως 31-12-2012 στο ποσό των 1.834 ευρώ. Περαιτέρω από τα προσκομιζόμενα από τους διαδίκους συγκριτικά στοιχεία προκύπτει ότι η μισθωτική αξία ακινήτων που βρίσκονται στην ίδια περιοχή με το επίδικο ακίνητο ανέρχεται για το επίδικο χρονικό διάστημα κατά μέσο όρο από 3,5 έως 10 ευρώ το τ.μ., το δε εύρος αυτής συναρτάται με τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά και την ιδιαίτερη θέση κάθε ακινήτου.

Οι ενάγουσες, ενόψει της ως άνω άσχημης οικονομικής κατάστασης της επιχείρησης που λειτουργούσαν στο μίσθιο και της αδυναμίας τους να καταβάλουν το συμφωνημένο μίσθωμα, με την από 29-5-2013 καταγγελία, που κοινοποιήθηκε στην εναγομένη στις 31-5-2013, κατήγγειλαν την ένδικη μίσθωση η οποία λύθηκε, όπως προαναφέρθηκε, στις 31-8-2013.

Από τότε το επίδικο μίσθιο ήταν ελεύθερο, ενώ με το από 28-9-2015 ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης, που καταρτίστηκε μεταξύ της εναγομένης και της ανώνυμης εταιρίας με την επωνυμία "D. S. – E.Σ.", που εδρεύει στο Δήμο Μεταμόρφωσης Αττικής και τυγχάνει δικαιούχος του σήματος εμπορίας ηλεκτρικών ειδών "…...", μισθώθηκε στην τελευταία έναντι μηνιαίου μισθώματος 5.500 ευρώ για το χρονικό διάστημα από 28-9-2015 έως 27-9-2018, όπως προκύπτει από την από 12-12-2018 απόδειξη της υπ' αριθμ. ...28-9-2015 δήλωσης πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης του επίδικου μισθίου της Γενικής Γραμματείας Δημοσίων Εσόδων του Υπουργείου Οικονομικών.

Ενόψει όλων των προαναφερθέντων τη θέση και την κατάσταση του μισθίου και τα πιο πάνω συγκριτικά στοιχεία, η πραγματική μισθωτική αξία του επιδίκου καταστήματος κατά το χρόνο άσκησης της αγωγής, που θα μπορούσε να επιτευχθεί συμβατικά σύμφωνα με τις αρχές της καλής πίστης και τα συναλλακτικά ήθη, λαμβανομένων υπόψη και των ειδικών συνθηκών που προαναφέρθηκαν, ανέρχεται στο ποσό των 5.500 ευρώ, πλέον τέλους χαρτοσήμου.

Υπάρχει επομένως προφανής δυσαναλογία μεταξύ της παροχής (μισθώματος) που καταβάλλεται και ανέρχεται στο ποσό των 6.587,84 ευρώ μηνιαίως και της αντιπαροχής (μισθωτικής αξίας του επιδίκου), που ανέρχεται στο ποσό των 5.500 ευρώ μηνιαίως, ώστε να καθίσταται υπέρμετρα επαχθής η παροχή των εναγουσών κατά τρόπο που να προκαλεί το περί δικαίου αίσθημα και να προσκρούει στις αρχές της καλής πίστης και της συναλλακτική εντιμότητας.

Η πιο πάνω διαφορά μεταξύ του καταβαλλόμενου μισθώματος και αυτού που προκύπτει από την πραγματική μισθωτική αξία του μισθίου ακινήτου οφείλεται στη σημαντική και μόνιμη περαιτέρω επιδείνωση της οικονομικής κατάστασης της χώρας από το χρόνο κατάρτισης της μισθωτικής σύμβασης μέχρι το χρόνο άσκησης της αγωγής, που επηρέασε δυσμενώς την επιχείρηση των εναγουσών και επέφερε μείωση της εμπορικής κίνησης καθώς και μείωση της μισθωτικής αξίας του επίδικου μισθίου.

Η πιο πάνω διαφορά εξάλλου υπερβαίνει καταφανώς τον κίνδυνο, που ανέλαβαν με τη σύμβαση οι ενάγουσες μισθώτριες, η δε εμμονή της εναγομένης στην καταβολή του μισθώματος των 6.587,84 ευρώ, αντίκειται στην απαιτούμενη στις συναλλαγές ευθύτητα και εντιμότητα με συνέπεια να καθίσταται αναγκαία η μείωση του μισθώματος στο προσήκον κατά τις αρχές της καλής πίστης, λαμβανομένων υπόψη και των συναλλακτικών ηθών, προκειμένου να περιοριστεί η ζημιά των εναγουσών, να επέλθει εξίσωση των εκατέρωθεν παροχών και να αποκατασταθεί η καλή πίστη ...".

Με βάση τις παραδοχές αυτές, το Εφετείο, με την πληττόμενη απόφασή του, έκανε δεκτή κατ' ουσία την από 17-12-2018 έφεση των εναγουσών, εξαφάνισε την εκκαλουμένη 207/2018 οριστική απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Άρτας και κρατώντας και δικάζοντας επί της ουσίας την από 30-5-2011 (δεύτερη) αγωγή, δέχθηκε εν μέρει αυτήν κατά την επικουρική της βάση και αναπροσάρμοσε το κατά μήνα καταβαλλόμενο από τις μισθώτριες μίσθωμα για το επίδικο ακίνητο στο ποσό των 5.500 ευρώ, για το χρονικό διάστημα από την επίδοση της αγωγής και για ένα έτος, αναπροσαρμοζόμενο για κάθε μισθωτικό έτος σε ποσοστό 75% της μεταβολής του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή, όπως αυτός προσδιορίζεται από την Εθνική Στατιστική Υπηρεσία, αρχής γενομένης με την πάροδο ενός έτους από την επομένη της επίδοσης της αγωγής.

Από τις πιο πάνω παραδοχές της προσβαλλόμενης απόφασης στο αποδεικτικό της πόρισμα, προκύπτει ότι αυτή έχει νόμιμη βάση, και δη την απαιτούμενη αιτιολογία γιατί καλύπτεται χωρίς λογικά κενά και αντιφάσεις και με πληρότητα και σαφήνεια, χωρίς να χρειαζόταν οποιαδήποτε άλλη περαιτέρω παραδοχή, το πραγματικό του εφαρμοστέου εδώ πιο πάνω κανόνα ουσιαστικού δίκαιου του άρθρου 288 του ΑΚ, τον οποίο η προσβαλλόμενη απόφαση δεν παραβίασε εκ πλαγίου με ανεπαρκείς αιτιολογίες, ενώ δεν ήταν αναγκαία η παράθεση και άλλων.

Ειδικότερα, για την ένδικη μίσθωση, το Εφετείο έκρινε ότι επήλθε μετά την έναρξη της μίσθωσης και ειδικότερα μετά το έτος 2009 μεταβολή των οικονομικών δεδομένων της χώρας, με την προσφυγή προς δανειοδότηση στο ΔΝΤ και στο μηχανισμό στήριξης της Ε.Ε. ενώ επακολούθησαν τα έτη 2011 και 2012 εκτενείς περικοπές μισθών και συντάξεων στο δημόσιο και ιδιωτικό τομέα, έκτακτες φορολογικές επιβαρύνσεις και μείωση της αγοραστικής δύναμης.

Ότι, η βαθιά ύφεση κατά τα έτη 2011 και 2012, η απουσία ρευστότητας, οι κλυδωνισμοί του τραπεζικού συστήματος, ο περιορισμός κάθε μορφής δανειοδότησης- χρηματοδότησης, προκάλεσαν περιστολή της εμπορικής δραστηριότητας, κένωση εμπορικών καταστημάτων, ανεργία, έλλειψη επιχειρηματικού ενδιαφέροντος και μείωση κατακόρυφη της μισθωτικής αξίας των διαθέσιμων ακινήτων, σε αντιστοιχία με τη μείωση τζίρου και καθαρών κερδών των εμπορικών επιχειρήσεων.

Ότι, ειδικότερα, όσον αφορά την Άρτα, από τη διακοπή της λειτουργίας πολλών εμπορικών επιχειρήσεων, πολλά καταστήματα παρέμειναν ελεύθερα και δεν υπήρχε ενδιαφέρον για τη μίσθωσή τους, ενώ τα μισθώματα στις λειτουργούσες εμπορικές μισθώσεις έχουν υποστεί σημαντικές μειώσεις, η δε δυσμενέστατη αυτή εξέλιξη της οικονομίας έπληξε και τον τομέα της παροχής υπηρεσιών γυμναστηρίων και συναφών δραστηριοτήτων, στον οποίο δραστηριοποιούνταν οι ενάγουσες, αναφέροντας αναλυτικά την κατ' έτος μείωση των ακαθάριστων και καθαρών εσόδων των εναγουσών και ότι εξαιτίας των ως άνω συνθηκών επήλθε ουσιώδης μείωση και στην μισθωτική αξία του επίδικου μισθίου με συνέπεια το μίσθωμα που θα μπορούσε να επιτευχθεί γι' αυτό σε συνθήκες ελεύθερης μίσθωσης να είναι μικρότερο αυτού που καταβάλλουν οι ενάγουσες και ότι υπάρχει δυσαναλογία του ύψους του καταβαλλόμενου μισθώματος προς αυτό που θα ήταν δυνατόν να επιτευχθεί σε συνθήκες ελεύθερης μίσθωσης ώστε να επιβάλλεται κατά την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, η μείωση του μισθώματος, προκειμένου να επέλθει ισορροπία μεταξύ παροχής και αντιπαροχής.

Πιο συγκεκριμένα: α) προσδιορίζει τόσο τα κατά την σύναψη της μίσθωσης, όσο και κατά την άσκηση της αγωγής πραγματικά περιστατικά, τα αναγόμενα στην μισθωτική αξία του μισθίου, ακινήτου, ώστε να καθίσταται εφικτή η αναγκαία για την εφαρμογή της διάταξης του άρθρου 288 του ΑΚ σύγκριση, β) διευκρινίζει ότι είναι μόνιμη και ουσιώδης η μεταβολή των συνθηκών κατά το χρονικό διάστημα από την σύναψη της μίσθωσης μέχρι το χρόνο άσκησης της αγωγής, γ) αναφέρει ότι εξαιτίας απρόβλεπτων περιστάσεων επήλθε αδιαμφισβήτητα ουσιώδης μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου ακινήτου, ώστε με βάση τις συγκεκριμένες συνθήκες η εμμονή της μισθώτριας εταιρίας και ήδη αναιρεσείουσας να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα, που απαιτούνται στις συναλλαγές και να επιβάλλεται σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη η αναπροσαρμογή - μείωση του μηνιαίου μισθώματος και δ) διευκρινίζει τον αιτιώδη σύνδεσμο (συνάφεια) ανάμεσα στην μεταβολή των συνθηκών και την ουσιώδη απόκλιση του μισθώματος.

Επισημαίνει δε ότι το εν λόγω ακίνητο, μετά την αποχώρηση των εναγουσών στις 31-8-2013, παρέμεινε ελεύθερο, ενώ με το από 28-9-2015 ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης, μισθώθηκε στην εταιρία ηλεκτρικών ειδών "…..", έναντι μηνιαίου μισθώματος 5.500 ευρώ. Οι αιτιάσεις της αναιρεσείουσας, για ανεπάρκεια και αντιφατικότητα αιτιολογίας της προσβαλλόμενης απόφασης, διότι προκειμένου να καταλήξει στο αποδεικτικό της πόρισμα στηρίχθηκε κυρίως στη μισθωτική αξία τριών άλλων ακινήτων που εκμίσθωσε αυτή σε τρίτους, χωρίς να αναφέρει τα χαρακτηριστικά των ακινήτων αυτών, δεν αποτελούν ανεπάρκεια των αιτιολογιών της προσβαλλόμενης απόφασης, σχετικά με την εκτίμηση των αποδείξεων, που αφορούν το ίδιο πιο πάνω προαναφερόμενο κρίσιμο ζήτημα της αναπροσαρμογής [μείωσης] του μισθώματος.

Οι παραπάνω αιτιάσεις, όπως και οι ειδικότερες ελλείψεις που αποδίδονται στην προσβαλλομένη απόφαση από την αναιρεσείουσα εταιρία, πέραν, βεβαίως της ουσιαστικής τους αβασιμότητας, όπως προαναφέρθηκε, προβάλλονται απαραδέκτως, διότι αυτές αφορούν την πληρέστερη, κατά την άποψη της αναιρεσείουσας ανάλυση του αποδεικτικού υλικού και, υπό την επίφαση της παραβάσεως εκ πλαγίου της άνω ουσιαστικής διατάξεως πλήττεται η ανέλεγκτη περί των πραγμάτων εκτίμηση των αποδείξεων από το Δικαστήριο ουσίας (άρθρο 561 παρ. 1 του ΚΠολΔ), αναφορικά με το σαφώς εκτιθέμενο πόρισμα σχετικώς με την αναπροσαρμογή [μείωση] του μισθώματος στο επίδικο μίσθιο.

Επομένως, ο τέταρτος λόγος αναίρεσης με τον οποίο αποδίδεται στην προσβαλλόμενη απόφαση, η πλημμέλεια από τον αριθμ. 19 του άρθρου 559 του ΚΠολΔ (εκ πλαγίου παραβίαση της ως άνω διατάξεως), είναι απορριπτέος, προεχόντως ως απαράδεκτος και αβάσιμος. Απορριπτέος κρίνεται και ο πέμπτος λόγος της αίτησης αναίρεσης, από τον αριθμό 11 εδ.

γ' του άρθρου 559 του ΚΠολΔ με τον οποίο αποδίδεται στο Εφετείο η πλημμέλεια ότι δεν καθίσταται απολύτως βέβαιο ότι έλαβε υπόψη και αξιολόγησε για τη διαμόρφωση του αποδεικτικού του πορίσματος, τα, μετ` επικλήσεως προσκομιζόμενα έγγραφα και ειδικότερα: 1)το από 5-5-2009 ιδιωτικό συμφωνητικό επαγγελματικής μίσθωσης, 2) το από15-7-2012 ιδιωτικό συμφωνητικό επαγγελματικής μίσθωσης, 3) το με αριθμ. 697/26-10-2004 υπηρεσιακό μισθωτήριο μεταξύ της Κτηματικής Υπηρεσίας Άρτας και ιδιώτη, δ) το από 3-7-2013 ιδιωτικό συμφωνητικό επαγγελματικής μίσθωσης, 5) το από 3-7-2013 ιδιωτικό συμφωνητικό επαγγελματικής μίσθωσης, 6) την με αριθμ. 3806/2-10-2013 βεβαίωση του Εμπορικού και Βιομηχανικού Επιμελητηρίου Άρτας, 7) την από 28-9-2015 σύμβαση μίσθωσης, που καταρτίστηκε μεταξύ της εναγομένης-αναιρεσείουσας και της ανώνυμης εταιρίας με την επωνυμία "D.

S. E. E. A.", 8) το με αριθμ. ... τιμολόγιο πρατηρίου υγρών καυσίμων, 9) το από 5-3-2000 ιδιωτικό συμφωνητικό επαγγελματικής μίσθωσης, που καταρτίστηκε μεταξύ της εναγομένης-αναιρεσείουσας και του Συνεταιρισμού Ηλεκτρολόγων Άρτας, 10) το από 2-7-2000 ιδιωτικό συμφωνητικό επαγγελματικής μίσθωσης, 11) την με αριθμ.... έγκριση αποτελέσματος εκμίσθωσης του φιλανθρωπικού ιδρύματος "Ε..

ΑΡΤΑΣ", 12) την από Οκτώβριο 2014 τεχνική-έκθεση πραγματογνωμοσύνη του διορισθέντος με την 108/2014 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Άρτας πολιτικού μηχανικού Π. Λ., 13) την από 1-9-2013 τεχνική έκθεση του πολιτικού μηχανικού Κ. Ζ., 14) την από Ιούνιο του 2009 τεχνική έκθεση του πολιτικού μηχανικού Λ. Ζ. και 15) την από 15-1-2013 τεχνική έκθεση του ίδιου μηχανικού, καθόσον από τα ως άνω έγγραφα συνάγεται αντίθετο πόρισμα από αυτό που δέχθηκε η προσβαλλόμενη απόφαση ως προς το ως άνω ερευνώμενο ζήτημα της αναπροσαρμογής του μισθώματος του επίδικου μισθίου.

Με την προσβαλλόμενη απόφαση όμως, το Εφετείο βεβαιώνει ότι για να καταλήξει στο αποδεικτικό του πόρισμα, και ως προς το παραπάνω ζήτημα, έλαβε υπόψη και επανεκτίμησε, όπως εκτενώς προαναφέρθηκε στον ως άνω τρίτο αναιρετικό λόγο "... τις ένορκες καταθέσεις των μαρτύρων των διαδίκων, που εξετάστηκαν στο ακροατήριο του πρωτοβάθμιου Δικαστηρίου και περιέχονται στα υπ' αριθμ.

…/2014 πρακτικά δημόσιας συνεδρίασης αυτού ... τις τεχνικές εκθέσεις που με επίκληση προσκομίζουν οι διάδικοι και από όλα ανεξαιρέτως τα έγγραφα, που με επίκληση προσκομίζουν οι διάδικοι, είτε προς άμεση απόδειξη είτε για τη συναγωγή δικαστικών τεκμηρίων ...". Από τη ρητή αυτή διαβεβαίωση της προσβαλλόμενης απόφασης, ότι λήφθηκαν υπόψη όλα ανεξαιρέτως τα έγγραφα που επικαλέστηκαν και προσκόμισαν οι διάδικοι, σε συνδυασμό με το όλο περιεχόμενό της, προκύπτει χωρίς καμιά αμφιβολία ότι το Εφετείο, για τη συναγωγή του αποδεικτικού του πορίσματος, ως προς την αναπροσαρμογή του μισθώματος, έλαβε υπόψη και συνεκτίμησε μαζί με τις υπόλοιπες αποδείξεις και τα παραπάνω φερόμενα ως αγνοηθέντα έγγραφα, χωρίς να υποχρεούται το Δικαστήριο να κάνει ειδική μνεία ή χωριστή αξιολόγηση αυτών και καθενός εγγράφου.

Επομένως, το Εφετείο δεν υπέπεσε στην επικαλούμενη με τον ως άνω λόγο αναιρέσεως πλημμέλεια από τον αριθμό 11 εδ. γ` του άρθρου 559 του ΚΠολΔ, δηλ. της μη λήψεως υπόψη αποδεικτικού μέσου νομίμως προσκομισθέντος και επικληθέντος, η δε προβαλλόμενη, με τον ερευνώμενο αυτό λόγο, αιτίαση ότι από τα παραπάνω αποδεικτικά μέσα συνάγεται αντίθετο πόρισμα από εκείνο που δέχθηκε η προσβαλλόμενη απόφαση, κρίνεται απαράδεκτη καθόσον, με την επίκλησή της πλήττεται η ανέλεγκτη, κατά το άρθρο 561 παρ. 1 του ΚΠολΔ αναιρετικά αξιολόγηση και εκτίμηση των αποδεικτικών μέσων.

Μετά από αυτά, πρέπει η κρινόμενη αίτηση αναιρέσεως να απορριφθεί και να διαταχθεί η εισαγωγή του, κατατεθέντος για την άσκηση αυτής, παραβόλου, στο Δημόσιο Ταμείο (άρθρο 495 παρ. 3 του ΚΠολΔ όπως ισχύει και εφαρμόζεται στην προκειμένη υπόθεση μετά την αντικατάστασή του με το άρθρο 1 άρθρο τρίτο του ν. 4335/2015 που ισχύει, κατ' άρθρο 1 άρθρο ένατο παρ. 2 και 4 αυτού, για τα ένδικα μέσα που κατατίθενται από 1-1-2016).

Τα δικαστικά έξοδα των αναιρεσιβλήτων, που κατέθεσαν προτάσεις, πρέπει να επιβληθούν σε βάρος της αναιρεσείουσας εταιρίας, λόγω της ήττας της (άρθρα 176, 183 του ΚΠολΔ).

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Απορρίπτει, την, από 5-4-2021 (αριθμ. κατάθ. ...), αίτηση, για αναίρεση της με αριθμ. 205/2020 τελεσίδικης απόφασης του Μονομελούς Εφετείου Ιωαννίνων.

Διατάσσει, την εισαγωγή στο Δημόσιο Ταμείο του, κατατεθέντος για την άσκηση της ανωτέρω αιτήσεως, παραβόλου.

Επιβάλλει, σε βάρος της αναιρεσείουσας εταιρίας τα δικαστικά έξοδα των αναιρεσιβλήτων, τα οποία ορίζει στο ποσό των χιλίων οκτακοσίων (1.800) ευρώ.

ΚΡΙΘΗΚΕ, αποφασίσθηκε στην Αθήνα, στις 16 Δεκεμβρίου 2022.

ΔΗΜΟΣΙΕΥΘΗΚΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του, στην Αθήνα, στις 6 Ιουλίου 2023.

Η ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ