Supreme Court allows appeal on rent reduction clause validity under Law 3853/2010 and remands case.

Απόφαση 1013 / 2015 (Δ, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)Αριθμός 1013/2015

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Δ' Πολιτικό Τμήμα

Συγκροτήθηκε από τους Δικαστές: Βασιλική Θάνου - Χριστοφίλου, Αντιπρόεδρο του Αρείου Πάγου, Γεώργιο Σακκά, Χαράλαμπο Καλαματιανό, Ειρήνη Καλού και Σοφία Ντάντου, Αρεοπαγίτες.

Συνήλθε σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 8 Μαΐου 2015, με την παρουσία και του γραμματέα Αθανασίου Λιάπη, για να δικάσει μεταξύ:

Της αναιρεσείουσας: Ανώνυμης εταιρείας με την επωνυμία "ALFASCOTT (ΑΛΦΑΣΚΟΤ) ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΜΠΟΡΙΚΗ ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΗ ΚΑΙ ΤΕΧΝΙΚΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ" (πρώην "RETAIL SHOPPING (ΡΙΤΕΪΛ ΣΟΠΙΝΓΚ) ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΜΠΟΡΙΚΗ ΚΑΙ ΒΙΟΜΗΧΑΝΙΚΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ"), που εδρεύει στη ... και εκπροσωπείται νόμιμα, η οποία εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο της Βασίλειο Κουτρούμπα.

Των αναιρεσιβλήτων: 1) Α. Κ. του Β., κατοίκου ..., 2) Ά. Κ. του Β., κατοίκου ..., 3) Χ. Κ. του Β., κατοίκου ..., 4) Α. Κ. του Θ., κατοίκου ..., 5) Ρ. Κ. του Φ., κατοίκου ..., 6) Ά. Κ. του Μ., κατοίκου ... και 7) Π. Κ. του Μ., κατοίκου ..., εκ των οποίων ο 1ος παραστάθηκε με τον πληρεξούσιο δικηγόρο του Κωνσταντίνο Σαρλή, ενώ οι 2η, 3ος, 4ος, 5ος, 6η και 7ος δεν παραστάθηκαν, ούτε εκπροσωπήθηκαν στο ακροατήριο.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 20-10-2012 αγωγή των ήδη αναιρεσιβλήτων, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Πειραιώς. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 1026/2013 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 333/2014 του Μονομελούς Εφετείου Πειραιώς. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητεί η αναιρεσείουσα με την από 16-6-2014 αίτησή της.

Κατά τη συζήτηση της υπόθεσης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, παραστάθηκε μόνο η αναιρεσείουσα και ο 1ος των αναιρεσιβλήτων. Ο Εισηγητής Αρεοπαγίτης Χαράλαμπος Καλαματιανός διάβασε την από 30-12-2014 έκθεσή του, με την οποία εισηγήθηκε την αναίρεση της υπ' αριθμ. 333/2014 απόφασης του Μονομελούς Εφετείου Πειραιώς, ως προς το αναφερόμενο στο σκεπτικό κεφάλαιο αυτής, κατά παραδοχή των δεύτερου και τρίτου λόγων της 60/18-6-2014 αίτησης αναίρεσης.

Ο πληρεξούσιος της αναιρεσείουσας ζήτησε την παραδοχή της αίτησης, ο πληρεξούσιος του 1ου των αναιρεσιβλήτων την απόρριψή της, καθένας δε την καταδίκη του αντιδίκου μέρους στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Κατά το άρθρο 576 παρ. 2 ΚΠολΔ, αν ο αντίδικος εκείνου που επέσπευσε τη συζήτηση δεν εμφανιστεί ή εμφανιστεί αλλά δεν λάβει μέρος σ' αυτή με τον τρόπο που ορίζει ο νόμος, ο Άρειος Πάγος εξετάζει αυτεπαγγέλτως αν κλητεύθηκε νόμιμα και εμπρόθεσμα και σε καταφατική περίπτωση προχωρεί στη συζήτηση παρά την απουσία εκείνου που έχει κλητευθεί.

Επίσης, κατά τη διάταξη του άρθρου 226§4 εδάφ. β και γ του ΚΠολΔ, που εφαρμόζεται και στην αναιρετική δίκη σύμφωνα με το άρθρο 575 εδαφ. β ίδιου Κώδικα, αν η συζήτηση αναβληθεί, ο γραμματέας είναι υποχρεωμένος αμέσως μετά το τέλος της συνεδρίασης να μεταφέρει την υπόθεση στη σειρά των υποθέσεων που πρέπει να συζητηθούν κατά τη δικάσιμο που ορίσθηκε.

Κλήση του διαδίκου για εμφάνιση στη δικάσιμο αυτή, δεν χρειάζεται και η αναγραφή της υπόθεσης στο πινάκιο ισχύει ως κλήτευση όλων των διαδίκων. Κατά την έννοια της τελευταίας αυτής διάταξης, η αναβολή της υπόθεσης και η εγγραφή αυτής στο πινάκιο του δικαστηρίου για τη μετ' αναβολή δικάσιμο, ισχύει ως κλήτευση όλων των διαδίκων για τη δικάσιμο αυτή και συνεπώς δεν χρειάζεται νέα κλήτευση τους.

Προϋπόθεση της εγκυρότητας της κλήτευσης, συνεπεία της αναβολής της υπόθεσης και της εγγραφής της στο πινάκιο, είναι ότι ο απολειπόμενος κατά τη μετ' αναβολή δικάσιμο διάδικος, είτε είχε επισπεύσει εγκύρως τη συζήτηση, είτε είχε νομίμως και εμπροθέσμως κλητευθεί να παραστεί στη δικάσιμο κατά την οποία, αναβλήθηκε η συζήτηση (Α.Π. 240/2011).

Στην προκειμένη περίπτωση, από τις προσκομιζόμενες υπ' αριθμ. 1457Δ', 1458Δ' και 1456Δ'/26-9-2014 εκθέσεις επίδοσης του δικαστικού επιμελητή του Πρωτοδικείου Αθηνών ... και τις 11363Ε', 11365Ε' και 11364Ε'/26-9-2014 εκθέσεις επίδοσης του δικαστικού επιμελητή του Πρωτοδικείου Αθηνών ... (τις 1458Δ' και 11363Ε' σε συνδυασμό με τις αντίστοιχες, με ίδια ημερομηνία αποδείξεις παράδοσης αντιγράφου θυροκολλημένου εγγράφου και βεβαιώσεις ταχυδρόμησης επιστολής) προκύπτει, ότι ακριβές αντίγραφο της κρινόμενης αίτησης αναίρεσης με πράξη ορισμού δικασίμου και κλήση προς συζήτηση για τη δικάσιμο της 16-1-2015, κατά την οποία η υπόθεση αναβλήθηκε εκ του πινακίου για την αναφερομένη στην αρχή της παρούσας δικάσιμο (8-5-2015) επιδόθηκε νομίμως και εμπροθέσμως, με επιμέλεια του έχοντος προς τούτο πληρεξουσιότητα ανωτέρω δικηγόρου της αναιρεσείουσας στους 2η, 3ο, 5ο, 4ο, 6η και 7ο των αναιρεσιβλήτων.

Επομένως, εφ' όσον αυτοί δεν εμφανίσθηκαν κατά την εκφώνηση της υπόθεσης από τη σειρά του πινακίου, πρέπει να προχωρήσει η συζήτηση παρά την απουσία τους σύμφωνα με την προαναφερθείσα διάταξη του άρθρου 576 παρ. 2 Κ.Πολ.Δικ.

Από τη διάταξη του άρθρου 559 αριθ. 1 ΚΠολΔ προκύπτει, ότι ο λόγος αναίρεσης για ευθεία παράβαση ουσιαστικού κανόνα δικαίου ιδρύεται, αν αυτός δεν εφαρμοστεί, ενώ συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις της εφαρμογής του, ή αν εφαρμοστεί, ενώ δεν έπρεπε, καθώς και αν εφαρμοστεί εσφαλμένα, αντίστοιχα δε, όταν στην ελάσσονα πρόταση του νομικού συλλογισμού δεν εκτίθενται καθόλου τα πραγματικά περιστατικά ή όταν τα εκτιθέμενα δεν καλύπτουν όλα τα στοιχεία που απαιτούνται με βάση το πραγματικό κανόνα δικαίου για την επέλευση της έννομης συνέπειας, που απαγγέλθηκε ή την άρνησή της.

Στην περίπτωση, που το δικαστήριο έκρινε κατ' ουσίαν την υπόθεση, η παραβίαση κανόνα ουσιαστικού δικαίου κρίνεται ενόψει των πραγματικών περιστατικών, που ανελέγκτως δέχτηκε ότι αποδείχθηκαν το δικαστήριο της ουσίας και της υπαγωγής αυτών στο νόμο, και ιδρύεται ο λόγος αυτός αναίρεσης, αν οι πραγματικές παραδοχές της απόφασης καθιστούν φανερή την παραβίαση (Ολ.Α.Π. 9/2013).

Περαιτέρω, κατά τις διατάξεις του άρθρου 43 του π.δ/τος 34/1995, όπως αυτό τροποποιήθηκε με το άρθρο 17 του ν. 3853/2010, στις συμβάσεις που ρυθμίζονται από αυτό "Ο μισθωτής μπορεί μετά την πάροδο ενός (1) έτους από την έναρξη της σύμβασης να καταγγείλει τη μίσθωση. Η καταγγελία γίνεται εγγράφως τα δε τα αποτελέσματα της επέρχονται μετά την πάροδο τριών (3) μηνών από τη γνωστοποίηση της.

Στην περίπτωση αυτή ο μισθωτής οφείλει στον εκμισθωτή ως αποζημίωση ποσό ίσο με ένα (1) μηνιαίο μίσθωμα, όπως αυτό έχει διαμορφωθεί κατά το χρόνο καταγγελίας της μίσθωσης. 2. Το δικαίωμα καταγγελίας της εμπορικής μίσθωσης σύμφωνα με το άρθρο 43 του π.δ. 34/1995 (ΦΕΚ 30 Α) έχει ο μισθωτής ακόμη κι αν έχει παραιτηθεί από αυτό σύμφωνα με το άρθρο 45 του π.δ. 34/1995.

Καταγγελία που έχει ήδη ασκηθεί κατά τη δημοσίευση του παρόντος νόμου, ενώ ο μισθωτής είχε παραιτηθεί νόμιμα από αυτό το δικαίωμα, θεωρείται έγκυρη, τα δε αποτελέσματα της επέρχονται σύμφωνα με την παράγραφο 1, όχι όμως πριν τη δημοσίευση του νόμου. Ο μισθωτής υποχρεούται στην περίπτωση αυτή σε καταβολή αποζημίωσης ίση με το ποσόν ενός μισθώματος όπως αυτό ανερχόταν τρεις μήνες πριν την επέλευση των αποτελεσμάτων της καταγγελίας ... 4.

Οι παράγραφοι 2 και 3 ισχύουν για καταγγελίες που θα γίνουν μέχρι την 31η Δεκεμβρίου 2012 και αφορούν μισθώσεις ακινήτων που έχουν συναφθεί πριν τη δημοσίευση του παρόντος νόμου". Ήδη η προθεσμία της παρ. 4 του άρθρου 17 του ν. 3853/10 (Α 90) παρατάθηκε μέχρι τη 31.12.2013 με το άρθρο 6 της από 18.12.2012 Π.Ν.Π.,ΦΕΚ Α 246/12.12.2012. Ήτοι, λόγω της διαφαινόμενης ήδη οικονομικής κρίσης όχι μόνο στον ελλαδικό χώρο αλλά και παγκοσμίως ο νομοθέτης προχώρησε σε τροποποιήσεις των διατάξεων μεταξύ άλλων και της εμπορικής νομοθεσίας.

Ειδικότερα, δυνάμει του άρθρου 17 § 1 του ν, 3853/2010 (ΦΕΚ Α 90/17.6.2010) τροποποιήθηκε το άρθρο 43 του π.δ. 34/1995, που ρύθμιζε το δικαίωμα καταγγελίας της εμπορικής μίσθωσης εκ μέρους του μισθωτή λόγω μεταμέλειας, από το οποίο, όπως προαναφέρθηκε η μισθώτρια είχε παραιτηθεί με ρητή συμφωνία. Με την τροποποίηση αυτή επήλθε σύντμηση τόσο του χρόνου που πρέπει να έχει μεσολαβήσει από την έναρξη της μισθωτικής σχέσης προκειμένου να γεννηθεί το δικαίωμα καταγγελίας (ένα έτος αντί για δύο) όσο και του χρόνου που πρέπει να μεσολαβήσει για την επέλευση των εννόμων αποτελεσμάτων της (τρεις μήνες αντί για έξι).

Επίσης, η οφειλόμενη στον εκμισθωτή αποζημίωση λόγω της καταγγελίας εκ μέρους του μισθωτή περιορίσθηκε στο ισόποσο ενός μηνιαίου μισθώματος αντί του μέχρι τότε ισχύοντος των τεσσάρων. Ταυτόχρονα με την παράγραφο 2 του ίδιου άρθρου προβλέφθηκε ότι το κατά τα ανωτέρω δικαίωμα καταγγελίας αναγνωρίζεται υπέρ του μισθωτή ακόμη και αν έχει παραιτηθεί από αυτό σύμφωνα με το άρθρο 45 του π.δ. 34/1995, δηλαδή με δήλωση ή συμφωνία μεταγενέστερη της κατάρτισης της μίσθωσης (αφού παραίτηση ταυτόχρονη με την κατάρτιση της μίσθωσης είναι αυτοδικαίως άκυρη, της σχετικής διάταξης αναγνωριζόμενης ως αναγκαστικού δικαίου).

Τέλος, με την παράγραφο 4 του ίδιου άρθρου 17 προβλέφθηκε ότι τα οριζόμενα στην παράγραφο 2, ήτοι η καταγγελία της σύμβασης μίσθωσης εκ μέρους του μισθωτή, ισχύει για όσες καταγγελίες γίνουν μέχρι την 31.12.2012 (και ήδη πλέον μέχρι 31.12.2013) και αφορούν μισθώσεις που έχουν συναφθεί πριν από τη δημοσίευση του ν.3853/2010.

Η επέμβαση αυτή του νομοθέτη σε γεγεννημένες έννομες σχέσεις αιτιολογήθηκε με την ανάγκη διευκόλυνσης της επαναδιαπραγμάτευσης των μισθώσεων στο πλαίσιο της νέας οικονομικής συγκυρίας που έχει διαμορφωθεί (βλ. αιτιολογική έκθεση του ν. 3853/2010). Περαιτέρω, σε σχέση προς τα δικαιώματα, τα οποία προβλέπονται από την διάταξη του άρθρου 43 του Π.Δ 34/1995, ως παραίτηση νοείται και η συνομολόγηση όρου, ο οποίος διαφοροποιεί με οποιοδήποτε τρόπο την εφαρμογή της διάταξης αυτής, είτε τροποποιώντας τις προϋποθέσεις γένεσης του σχετικού δικαιώματος, είτε επιμηκύνοντας την τρίμηνη αναβλητική προθεσμία, είτε συνομολογώντας ποσό αποζημίωσης μεγαλύτερο του ενός μηνιαίου μισθώματος ή άλλη ποινή ή οικονομική επιβάρυνση του μισθωτή που ασκεί το δικαίωμα της καταγγελίας λόγω μεταμελείας (Βλ.

Α.Π. 213/2012).

Στην προκειμένη περίπτωση, όπως προκύπτει από την επιτρεπτή, σύμφωνα με το άρθρο 561 παρ. 2 Κ.Πολ.Δ., εκτίμηση των διαδικαστικών εγγράφων, με την από 20-10-2012 αγωγή τους ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς οι αναιρεσίβλητοι, επικαλούμενοι ότι εκμίσθωσαν το αναφερόμενο σ' αυτήν κτήριο στην εναγομένη - ήδη αναιρεσείουσα, δυνάμει ιδιωτικού συμφωνητικού επαγγελματικής μίσθωσης και των μεταγενέστερων αυτής τροποποιητικών του ύψους του μισθώματος συμβάσεων, και ότι η τελευταία κατήγγειλε τη μίσθωση λόγω μεταμελείας, κατ' άρθρο 43 του π.δ/τος 34/1995, ζήτησαν να υποχρεωθεί η εν λόγω εναγομένη να τους καταβάλει, κατά το ανήκον στον καθένα εξ αυτών ιδανικό μερίδιο επί του μισθίου, α) τις χρηματικές διαφορές μεταξύ του συμφωνηθέντος και του καταβληθέντος μισθώματος, που ανέρχονται στο συνολικό ποσό των 306.757,52 ευρώ, β) το ισόποσο ενός μισθώματος (34.314,12 ευρώ), ως ανεξόφλητη αποζημίωση οφειλόμενη λόγω της ως άνω καταγγελίας, και γ) 17.157,06 ευρώ, ως αποζημίωση χρήση, που αντιστοιχεί στο χρονικό διάστημα μισού μηνός, κατά το οποίο η μισθώτρια παρακράτησε το μίσθιο μετά τη λήξη της μίσθωσης, νομιμοτόκως από την επίδοση της αγωγής. Το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο με την 1026/2013 απόφασή του έκανε δεκτή την αγωγή στο σύνολό της. Κατ' αυτής άσκησε έφεση η εναγομένη, επί της οποίας εκδόθηκε η προσβαλλόμενη απόφαση, με την οποία η έφεση απορρίφθηκε κατ' ουσίαν.

Προκειμένου να καταλήξει στην απόρριψη κατ' ουσίαν της έφεσης, το Εφετείο με την προσβαλλόμενη απόφαση δέχθηκε, ως αποδειχθέντα, κατά την ανέλεγκτη αναιρετικά κρίση του, τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά, που ασκούν ουσιώδη επιρροή στην έκβαση της δίκης: "Οι ενάγοντες τυγχάνουν συγκύριοι ενός πολυόροφου κτιρίου, αποτελούμενου από δύο υπόγεια, ισόγειο και εφτά πάνω από το ισόγειο ορόφους, μαζί με όλα τα συστατικά και τα παραρτήματά του, συνολικής επιφανείας περί τα 3.100 τ.μ, το οποίο βρίσκεται στον Πειραιά και επί της οδού Εθνικής Αντιστάσεως αρ. 6.

Συγκεκριμένα, το ποσοστό εξ αδιαιρέτου συνιδιοκτησίας επί του άνω ακινήτου εκάστου εξ αυτών είναι 9,375% για τον πρώτο των εναγόντων, 625% για τη δεύτερη 9,375% για τρίτο 25% για τον τέταρτο, 25% για τον πέμπτο 12,5% για την έκτη και 12,5% για τον έβδομο εξ αυτών. Δυνάμει του από 22-11-2006 ιδιωτικού συμφωνητικού επαγγελματικής μίσθωσης, οι ενάγοντες (και δη όπως ο - ανήλικος τότε- τέταρτος εξ αυτών, Α.

Κ., εκπροσωπούνταν από τους γονείς του [Θ. Α. Κ. και Β. Π. Κ.], οι οποίοι κι ενεργούσαν για λογαριασμό του), εκμίσθωσαν το κτίριο αυτό στην εναγόμενη εταιρία, που τότε έφερε την επωνυμία "Multirama Ανώνυμη Εμπορική και Βιομηχανική Εταιρεία", προκειμένου να το χρησιμοποιήσει για εμπορική χρήση καταστήματος ή αποθήκης ή γραφείων εν συνδυασμών ή μεμονωμένα για την εξυπηρέτηση των σκοπών για τον οποίο αυτή έχει συσταθεί και λειτουργούσε τότε και εν συνεχεία.

Η διάρκεια της μίσθωσης συμφωνήθηκε δωδεκαετής, αρχόμενης από την 01-12-2006 και λήγουσα στις 30-11-2018. Το δε μηνιαίο μίσθωμα ορίσθηκε αρχικώς στο ποσό των 28.00,00 ευρώ, πλέον του ημίσεως αναλογούντος τέλους χαρτοσήμου εκ ποσοστού 1,8%, το οποίο θα έπρεπε να καταβάλλεται προκαταβολικώς εντός του πρώτου πενθημέρου εκάστου μηνός και μάλιστα με χωριστές καταβολές στον τραπεζικό λογαριασμό που υποδείξανε έκαστος των εκμισθωτών κι ανάλογα με το πιο πάνω ποσοστό συνιδιοκτησίας καθενός επί του μισθίου.

Συμφωνήθηκε, ακόμη, η αναπροσαρμογή του μισθώματος από την 01-4-2008 και κάθε έτος μετά από αυτό, κατά ποσοστό ίσο με την αύξηση του δείκτη τιμών καταναλωτή του προηγηθέντος κάθε αναπροσαρμογής δωδεκαμήνου πλέον μιας ποσοστιαίας μονάδας (τιμάριθμος+ 1%. Πέρα απ' αυτά αποδείχθηκε, επιπλέον, ότι δυνάμει νεότερης συμβάσεως, που καταρτίστηκε στον ...

στις 8.5.2007 (και καταχωρήθηκε νομίμως στην Α'ΔΟΥ Πειραιώς στις 29.5.2007 με αριθμό 1389) μεταξύ της εναγομένης και της εταιρείας με την επωνυμία "Regatta Ρεγκάτα Εμπορική Τουριστική Τεχνική Κατασκευής και Εκμετάλλευσης Α.Ε." και στην οποία συνεβλήθηκαν εκ τρίτου οι αρχικοί εκμισθωτές, αφενός τροποποιήθηκε η δεύτερη παράγραφος του όρου 4 του αρχικού μισθωτηρίου, ώστε να καταστεί δυνατή η μεταβίβαση της μισθωτικής σχέσης, και αφετέρου μεταβιβάστηκε η εν λόγω μισθωτική σχέση από την εναγομένη στην ως άνω εταιρεία "Ρεγκάτα Α.Ε", διατηρουμένων κατά τα λοιπά όλων των όρων της συμβάσεως σε ισχύ, και εγγυουμένων αμφοτέρων (ήτοι "Μουλτιράμα ΑΕ" και "Ρεγκάτα ΑΕ") για την πιστή τήρησή τους.

Δυνάμει, επίσης, νεότερης συμβάσεως, που καταρτίστηκε στον ... στις 30.4.2009 μεταξύ των ίδιων τριών ως άνω πλευρών, αφενός μεν επαναμεταβιβάσθηκε η άνω μισθωτική σχέση από την εταιρεία "Ρεγκάτα ΑΕ" στην εναγομένη, η οποία ούτως υπεισήλθε εκ νέου στην θέση της μισθώτριας ως προς άπαντα τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις εκ της μισθωτικής συμβάσεως αυτής.

Αφετέρου δε συνομολογήθηκαν μεταξύ των εκμισθωτών και της μισθώτριας και το εξής 8 [8ος όρος] " Συμφωνείται ρητώς μεταξύ της νέας μισθώτριας και των εκμισθωτών ότι από την 1η Μαΐου 2009 το μηνιαίο μίσθωμα θα αναπροσαρμοστεί (μειωθεί) από το ποσό των 29.512,00 ευρώ, που καταβάλλονται έως τότε από τη μισθώτρια, στο ποσό των 27.000.00 ευρώ και ότι το αναπροσαρμοσμένο μηνιαίο μίσθωμα (των 27.000,00 ευρώ) θα παραμείνει σταθερό για δύο έτη, ήτοι από 01.5.2009 έως 30.4.2011 και για αυτή την χρονική περίοδο των δύο ετών δεν θα αναπροσαρμοστεί σύμφωνα με το προβλεπόμενα στον όρο 3 του ως άνω μισθωτηρίου συμφωνητικού.

Συμφωνείται, επίσης, ότι μετά το πέρας της ως άνω περιόδου των δύο ετών, ήτοι από 01.5.2011 και κάθε επόμενο έτος το μηνιαίο μίσθωμα θα αναπροσαρμόζεται και πάλι όπως προβλέπεται στον όρο 3 του ως άνω συμφωνητικού, ήτοι κατά ποσοστό που θα ισούται με το πλήρες ποσοστό μεταβολής του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή, επί του εκάστοτε κατ' έτος καταβαλλομένου, όπως αυτή η αλλαγή θα υπολογίζεται από την Ε.Σ.Υ.Ε ή όποια άλλη αρχή την αντικαταστήσει σύμφωνα με το νόμο, για τους αμέσως προηγουμένους 12μήνες, πλέον μιας ποσοστιαίας μονάδας (τιμάριθμος + 1%) 9 [9ος όρος].

Επιπλέον, συμφωνείται ρητώς μεταξύ της νέας μισθώτριας και των εκμισθωτών ρητώς, ότι, εάν κατά την διάρκεια των αμέσως επομένων τεσσάρων ετών από την υπογραφή του παρόντος ή νέα μισθώτρια καταγγείλει το μισθωτήριο συμφωνητικό από μεταμέλεια, τότε υποχρεούται να καταβάλει στους εκμισθωτές αναδρομικά για την χρονική περίοδο από την 1η Μαΐου 2009 μέχρι την ημερομηνία λήξεως της μισθώσεως ποσό αντίστοιχο με τη διαφορά μεταξύ του μισθώματος όπως διαμορφώθηκε μετά την αναπροσαρμογή (μείωση) που συμφωνήθηκε με τον ανωτέρω όρο 8 και του μισθώματος, όπως θα ίσχυε εάν δεν είχε συμφωνηθεί αυτή η αναπροσαρμογή (μείωση).

Περαιτέρω, δυνάμει νεότερης συμβάσεως, που καταρτίστηκε στον ... στις 10.8.2011 (και κατατέθηκε στην Δ.Ο.Υ. Νίκαιας στις 8.9.2011 με αριθμό 3564) μεταξύ των ιδίων συμβαλλομένων μερών, τροποιήθηκε εκ νέου το ύψος του μισθώματος και ορίστηκε αυτό κατά τον εξής διαζευκτικό τρόπο και, συγκεκριμένα (α) στο μηνιαίο ποσό των 24.000,00 ευρώ για το διάστημα από 01.5.2011 για τα δύο επόμενα έτη αναπροσαρμοζόμενο μετά ταύτα κατά ποσοστό ίσο με το 100% της αυξήσεως του Δείκτη Τιμών καταναλωτή ή (β) σε ποσοστό 3% επί των ετήσιων καθαρών πωλήσεων της μισθώτριας που θα πραγματοποιούντο στο μίσθιο, αρχής γενομένης από το 2° εξάμηνο του έτους 2011, εφόσον το ποσό αυτό ήταν μεγαλύτερο από το ποσό των (24.000,00 Χ12 μήνες=) 288.000.00 ευρώ.

Καθορίστηκε, δηλαδή, διπλός τρόπος υπολογισμού του μισθώματος και ορίσθηκε ως καταβλητέο το μεγαλύτερο εκ των δύο, ενώ διατηρήθηκαν εν ισχύ άπαντες οι λοιποί όροι της συμβάσεως. Ωστόσο, η εναγομένη με την από 23.5.2012 έγγραφη δήλωση της, που επιδόθηκε στους ως άνω εκμισθωτές στις 28.5.2012, κατήγγειλε λόγω μεταμελείας τη μίσθωση, ήτοι άσκησε το δικαίωμα που της παρείχε το άρθρο 43 του ΠΔ 34/1995.

Κατά τον τρόπο αυτό η ως άνω μίσθωση έληξε μετά την πάροδο τριών μηνών από την περιέλευση στους εκμισθωτές της καταγγελίας αυτής, δηλαδή στις 29.8.2012. Πράγματι, μετά την ημερομηνία αυτή η εναγομένη έκλεισε το κατάστημα που λειτουργούσε στο μίσθιο, σταδιακά μέχρι την 15.9.2012 το εκκένωσε, και στις 21.9.2012 παρέδωσε στους εκμισθωτές τα κλειδιά του μισθίου, άρα και την χρήση του.

Συνεπεία όλων των ανωτέρω καθίσταται πρόδηλο ότι, δυνάμει της από 30.4.2009 τροποποιήσεως της μισθωτικής συμβάσεως μεταξύ των συμβαλλομένων καταρτίστηκε συμφωνία μειώσεως του μισθώματος υπό τη διαλυτική αίρεση όμως της παραμονής της μισθώτριας στο μίσθιο τουλάχιστον μέχρι τον μήνα Μάιο 2013 (δηλαδή για τέσσερα [4) έτη μετά την κατάρτιση της εν λόγω τροποποιητικής συμφωνίας), άλλως της μη καταγγελίας εκ μέρους της μισθώτριας της συμβάσεως προ του χρονικού σημείου εκείνου.

Η εν λόγω, όμως, αίρεση πληρώθηκε με την ως άνω καταγγελία της μισθώτριας και, κατά συνέπεια, αφενός μεν οι ως άνω αναπροσαρμογές (αρχικώς σε 27.000,00 ευρώ και έπειτα σε 24.000,00 ευρώ) των μηνιαίων μισθωμάτων σε ποσά χαμηλότερα του

αρχικώς καθορισθέντος κατά την κατάρτιση της συμβάσεως, όπως αυτό θα είχε εξελιχθεί βάσει της ρήτρας "τιμάριθμος+ 1%", κατέστησαν χωρίς συμβατικό έρεισμα, αφετέρου δε οι χρηματικές διαφορές μεταξύ των ποσών του μισθώματος, όπως θα είχε διαμορφωθεί και αυτού που πράγματι καταβλήθηκε και εισπράχθηκε, κατέστησαν απαιτητές σύμφωνα με τη σαφή μεταξύ των μερών συμφωνία και όσα αντίθετα ισχυρίζεται η εκκαλούσα με τους λόγους έφεσης της είναι απορριπτέα ως αβάσιμα.

Ειδικότερα όπως εξάλλου συνομολογείται αλλά και προκύπτει από το περιεχόμενο του από 10/8/2011 καταρτισθέντος ιδιωτικού συμφωνητικού δεν καταργήθηκαν οι όροι 8 και 9 του από 30/4/2009 προγενέστερου ιδιωτικού συμφωνητικού με αποτέλεσμα να ισχύουν ως έχουν και κατά τη σημασία τους χωρίς να χρήζουν ανάγκη ερμηνείας από το δικαστήριο κατά τα άρθρα 173 και 200 ΑΚ επιπλέον και ο λόγος της έφεσης (4ος αναφερόμενος) ότι είναι άκυρος ο ως άνω ένατος όρος του από 30/4/2009 συμφωνητικού διότι από των βαρύτατων συνεπειών του για την μισθώτρια θα ισοδυναμούσε με παραίτηση αυτής από το δικαίωμα της καταγγελίας της μίσθωσης είναι αβάσιμος και πρέπει ν' απορριφθεί εφόσον η συγκεκριμένη συμφωνία εναπόκειται στην ελεύθερη βούληση των συμβαλλομένων οι οποίοι όπως αναφέρθηκε ρητά συμφώνησαν τα ανωτέρω.

Σημειωτέων δε, ότι οι μεταβολές του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή (Δ.Κ.Τ.), όπως ανακοινώνεται από την Ε.Σ.Υ.Ε, ήτοι: (α) για τα δωδεκάμηνο που προηγήθηκε του Απριλίου 2008 4,4% και άρα η συμβατική αύξηση ήταν 5,4% και το μίσθωμα από 1.4.2008 αναπροσαρμόσθηκε σε [28.000+5,4%=] 29.512,00 ευρώ (β) για το δωδεκάμηνο που προηγήθηκε του Απριλίου 2009 1,3% και άρα η συμβατική αύξηση ήταν 2.3% και το μίσθωμα από 1.4.2009 αναπροσαρμόσθηκε σε [29.512+2,3%=]30.190,78 ευρώ (γ) για το δωδεκάμηνο που προηγήθηκε του Απριλίου 2010 3,9% και άρα η συμβατική αύξηση ήταν 4,9% και το μίσθωμα από 1.4.2010 αναπροσαρμόσθηκε σε [30.190,78+4,9%=1. 31.670,13 ευρώ (δ) για το δωδεκάμηνο που προηγήθηκε του Απριλίου 2011 4.5% και άρα η συμβατική αύξηση ήταν 5,5% και το μίσθωμα από 1.4.2011 αναπροσαρμόσθηκε σε [31.670,13+5,5% =1 33.412,00 ευρώ και (ε) για το δωδεκάμηνο που προηγήθηκε του Απριλίου 2012 1,7% και άρα η συμβατική αύξηση ήτοι 2,7% και το μίσθωμα από 1.4.2012 αναπροσαρμόσθηκε σε [33.412+2,7%=] 34.314,11 ευρώ.

Κατά δε την εξέλιξη της εν λόγω μισθωτικής σχέσεως από τον Απρίλιο 2008 και εντεύθεν έλαβαν χώρα οι κάτωθι καταβολές μισθωμάτων εκ μέρους της εναγομένης, ενώ για το ίδιο διάστημα το συμβατικό μίσθωμα, όπως αυτό διαμορφώνεται με τη ρήτρα "ΔΤΚ + 1%, καθώς και οι χρηματικές διαφορές- μετά την πλήρωση της διαλυτικής αίρεσης μεταξύ του αναπροσαρμοσμένου μισθώματος με τις ως άνω τροποποιήσεις από τη μία και του συμβατικού μισθώματος με τη ρήτρα ΔΤΚ + 1% από την άλλη παρατίθενται ειδικότερα παρακάτω: ... . Τέλος, αναφορικά με την πιο πάνω διακύμανση του δείκτη τιμών καταναλωτή και το διαμορφωθέν- σύμφωνα με τα πιο πάνω συμφωνηθέντα- ύψος του ως άνω εκάστοτε συμβατικού μισθώματος, ουδόλως αμφισβητείται ειδικώς από την εναγομένη και, σε συνδυασμό προς το σύνολο των ισχυρισμών της, συνάγεται ως προς αυτό ομολογία της (κατ' αρθρ. 261 Κ.Πολ.Δ.). Από την ανωτέρω αντιπαράθεση των μισθωμάτων όπως ορίζονταν συμβατικώς (βλ.2η ως άνω στήλη) προκύπτει, ότι αυτή δεν έχει καταβάλει και οφείλει μέχρι και σήμερα στους εκμισθωτές, το συνολικό ποσό των 301.333,52 ευρώ (βλ.άθροισμα τελευταίας στήλης και δη προσυξανόμενο τούτο κατά ποσοστό 1,8% για την αναλογία (ημίσεως) τέλους χαρτοσήμου, που βαρύνει, βάσει της συμβάσεως, τη μισθώτρια, δηλαδή συνολικά (301.333,53 Χ1,8% =) 306.757,52 ευρώ. ...".

Με το να δεχθεί το Εφετείο τη νομική και ουσιαστική βασιμότητα του αγωγικού αιτήματος καταβολής του ποσού των 306.757,52 ευρώ, λόγω διαφορών μεταξύ καταβληθέντος και συμφωνηθέντος μισθώματος, κρίνοντας ότι υφίσταται μεταξύ των συμβαλλομένων ισχυρή συμφωνία μειώσεως του μισθώματος υπό τη διαλυτική αίρεση της μη καταγγελίας εκ μέρους της μισθώτριας πριν από το Μάιο του 2013, ήτοι, ότι ο, επιτρεπτός όταν έλαβε χώρα, όρος 9 του από 30-4-2009 ιδιωτικού συμφωνητικού, που συνιστά, κατά τα προεκτεθέντα στη νομική σκέψη, παραίτηση από τα προβλεπόμενα από το άρθρο 43 του Π.Δ. 34/1995 δικαιώματα του μισθωτή, ως περιέχων επαχθείς συνέπειες για την αναιρεσείουσα-μισθώτρια που ασκεί δικαίωμα καταγγελίας λόγω μεταμελείας, εξακολουθεί να δεσμεύει αυτήν και μετά την τροποποίηση του εν λόγω άρθρου 43 και ειδικότερα τη ρύθμιση της παρ. 2 αυτού, με το ν. 3853/2010, παραβίασε ευθέως τις προαναφερθείσες ουσιαστικού δικαίου διατάξεις και ειδικότερα του άρθρου 17 του ν. 3853/2010 με εσφαλμένη ερμηνεία και εφαρμογή αυτών. Επομένως, τα όσα ισχυρίζεται η αναιρεσείουσα με τον τρίτο λόγο του αναιρετηρίου κρίνονται βάσιμα και ο λόγος αυτός πρέπει να γίνει δεκτός.

Κατ' ακολουθίαν των ανωτέρω πρέπει, κατά παραδοχή του ως άνω λόγου αναίρεσης, η αναιρετική εμβέλεια του οποίου στο αυτό κεφάλαιο της προσβαλλόμενης απόφασης, καθιστά αλυσιτελή την εξέταση των λοιπών διατυπουμένων με την ένδικη αίτηση λόγων, να αναιρεθεί η προσβαλλόμενη απόφαση κατά το προαναφερόμενο κεφάλαιο, ως και το αρρήκτως μετ' αυτού συνδεόμενο κεφάλαιο περί δικαστικών εξόδων, λόγω του ενιαίου προσδιορισμού αυτών, και να παραπεμφθεί η υπόθεση, για περαιτέρω εκδίκαση, στο ίδιο δικαστήριο, συγκροτούμενο από άλλο δικαστή εκτός από εκείνη που εξέδωσε την αναιρούμενη απόφαση. Οι αναιρεσίβλητοι πρέπει να καταδικαστούν, κατ' ίσα μέρη, στα δικαστικά έξοδα της αναιρεσείουσας, που κατέθεσε προτάσεις, κατά το νόμιμο και βάσιμο αίτημα της τελευταίας (άρθρα 176, 183 και 191 παρ.2 Κ.Πολ.Δ.), τα οποία ορίζει στο ποσό των 2.300 ευρώ, ενώ πρέπει να διαταχθεί η επιστροφή του καταβληθέντος παραβόλου στην καταθέσασα (άρθρο 495 παρ. 4 εδ. ε' Κ.Πολ.Δ.).

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Αναιρεί την 333/2014 απόφαση του Μονομελούς Εφετείου Πειραιώς, κατά το διαλαμβανόμενο στο σκεπτικό κεφάλαιο αυτής, που αναφέρεται στην καταβολή διαφορών μεταξύ συμφωνηθέντων και καταβληθέντων μισθωμάτων, καθώς και εκείνο περί δικαστικών εξόδων.

Παραπέμπει την υπόθεση προς περαιτέρω εκδίκασή της κατά τα ως άνω κεφάλαια στο αυτό Μονομελές Εφετείο Πειραιώς, αποτελούμενο από άλλο δικαστή.

Καταδικάζει τους αναιρεσιβλήτους, κατ' ίσα μέρη, στα δικαστικά έξοδα της αναιρεσείουσας, τα οποία ορίζει στο ποσό των δύο χιλιάδων τριακοσίων (2.300) ευρώ.

Διατάσσει την επιστροφή του καταβληθέντος παραβόλου στην καταθέσασα.

ΚΡΙΘΗΚΕ, αποφασίσθηκε στην Αθήνα, στις 29 Μαΐου 2015.

ΔΗΜΟΣΙΕΥΘΗΚΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του, στην Αθήνα, στις 16 Ιουλίου 2015.

Η ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ