Supreme Court dismisses appeal on lease termination, upholding lower court's rejection of tenant's annulment request.

Απόφαση 1000 / 2019 (Α1, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)Αριθμός 1000/2019

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Α1' Πολιτικό Τμήμα

ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από τους Δικαστές: Γεώργιο Λέκκα Αντιπρόεδρο του Αρείου Πάγου, Αθανάσιο Καγκάνη, Αλτάνα Κοκκοβού, Αγγελική Τζαβάρα και Γεώργιο Χριστοδούλου - Εισηγητή, Αρεοπαγίτες.

ΣΥΝΕΔΡΙΑΣΕ δημόσια στο ακροατήριό του, στις 4 Φεβρουαρίου 2019, με την παρουσία και του Γραμματέα Γεωργίου Φιστούρη, για να δικάσει την υπόθεση μεταξύ:

Του αναιρεσείοντος: Ν. Μ. του Ι., κατοίκου ..., ο οποίος εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο του Ιωάννη Μπούγα και κατέθεσε προτάσεις. Της αναιρεσιβλήτου: Ανώνυμης Εταιρείας με την επωνυμία "..." με διακριτικό τίτλο "... Α.Β.Ε.Ε." (πρώην "..."), ως καθολικής διαδόχου της αρχικά αναιρεσίβλητης Εταιρείας με την επωνυμία "... ..." που εδρεύει στην ... και εκπροσωπείται νόμιμα, η οποία εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο της Κωνσταντίνο Μανιάτη και κατέθεσε προτάσεις.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 12/11/2013 ανακοπή του ήδη αναιρεσείοντος, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο .... Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 103/2015 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 55/2017 του Μονομελούς Εφετείου Λαμίας. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητεί ο αναιρεσείων με την από 31/10/2017 αίτησή του.

Κατά τη συζήτηση της αίτησης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν, όπως σημειώνεται πιο πάνω. Ο πληρεξούσιος του αναιρεσείοντος ζήτησε την παραδοχή της αιτήσεως, ο πληρεξούσιος της αναιρεσιβλήτου την απόρριψή της και καθένας την καταδίκη του αντίδικου μέρους στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Ι. Με την κρινόμενη από 31-10-2017 αίτηση αναίρεσης προσβάλλεται η αντιμωλία των διαδίκων κατά την τακτική διαδικασία εκδοθείσα υπ' αριθ. 55/2017 τελεσίδικη απόφαση του Μονομελούς Εφετείου Λαμίας, το οποίο δικάζοντας την έφεση της αναιρεσίβλητης κατά της υπ' αριθ. 103/2015 οριστικής απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου ..., που είχε κάνει δεκτή την από 18-11-2013 ανακοπή του αναιρεσείοντος κατά της υπ' αριθ. 35.654/2013 διαταγής πληρωμής του Δικαστή του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, έκανε δεκτή την έφεση και, αφού εξαφάνισε την εκκαλουμένη απόφαση, απέρριψε την ως άνω ανακοπή και επικύρωσε τη διαταγή πληρωμής. Η αίτηση αυτή αναίρεσης ασκήθηκε νομότυπα και εμπρόθεσμα (άρθρα 552, 553, 556, 558, 564, 566 παρ. 1 ΚΠολΔ). Πρέπει δε να σημειωθεί ότι η ανώνυμη εταιρεία με την επωνυμία "..." παρίσταται ως καθολική διάδοχος από 31-8-2016 δια συγχωνεύσεως με απορρόφηση της αναιρεσίβλητης ανώνυμης εταιρείας με την επωνυμία "... ...". Επομένως, η αίτηση αυτή αναίρεσης είναι παραδεκτή (άρθρ. 577 παρ.1 ΚΠολΔ) και πρέπει να ερευνηθεί περαιτέρω ως προς τους λόγους της (άρθρ. 577 παρ. 3 ΚΠολΔ).-

ΙΙ. Κατά την διάταξη του άρθρου 43 του Π.Δ. 34/1995 (άρθρο 12 του Ν. 813/1978, 3 του Ν. 2041/1992), σε περίπτωση σύμβασης μίσθωσης ρυθμιζόμενης από αυτό "ο μισθωτής μπορεί μετά την πάροδο διετίας από την έναρξη της συμβάσεως να καταγγείλει την μίσθωση. Η καταγγελία γίνεται εγγράφως και τα αποτελέσματα της επέρχονται μετά την πάροδο έξι (6) μηνών από αυτή.

Στην περίπτωση αυτή ο μισθωτής οφείλει στον εκμισθωτή ως αποζημίωση το καταβαλλόμενο κατά τον χρόνο της καταγγελίας μίσθωμα τεσσάρων μηνών". Με την διάταξη αυτή, παρέχεται στο μισθωτή εμπορικής μίσθωσης το δικαίωμα να καταγγείλει τη μίσθωση (καταγγελία μεταμέλειας), εφ' όσον αφενός μεν η μίσθωση παραμένει ενεργής αφ' ετέρου δε έχει παρέλθει διετία από την έναρξή της.

Η καταγγελία αυτή τελεί υπό αναβλητική προθεσμία έξι μηνών και συνεπάγεται την υποχρέωση του μισθωτή να καταβάλει στον εκμισθωτή εφ' άπαξ αποζημίωση από τέσσερα μηνιαία μισθώματα, υπολογιζόμενα κατά τον χρόνο άσκησης της καταγγελίας. Η διάταξη δε αυτή, με την οποία παρέχεται στο μισθωτή το δικαίωμα να καταγγείλει προώρως τη μίσθωση, υπό τις ανωτέρω προϋποθέσεις, εφαρμόζεται και στην περίπτωση που έχει λήξει ο συμβατικός ή νόμιμος χρόνος της μίσθωσης και αυτή τελεί σε αναγκαστική παράταση, καταλαμβάνει δε και τις υφιστάμενες μισθώσεις, κατά την έναρξη ισχύος του Ν. 2741/1999, με το άρθρο 7§6 του οποίου αντικαταστάθηκε η παράγραφος 1 του άρθρου 1 του Π.Δ 34/1995 και η διάρκεια της εμπορικής μίσθωσης ορίσθηκε σε δώδεκα έτη.

Εξάλλου, η ανωτέρω διάταξη αποτελεί κανόνα αναγκαστικού δικαίου και επομένως τα προβλεπόμενα από αυτή δικαιώματα διέπονται από τη διάταξη του άρθρου 45 του Π.Δ 34/1995, κατά την οποία "η παραίτηση οποιουδήποτε από τα μέρη από τα δικαιώματα του παρόντος, κατά την κατάρτιση της μίσθωσης, είναι άκυρη, εφ' όσον το παρόν δεν ορίζει διαφορετικά".

Με την τελευταία αυτή διάταξη ο νομοθέτης, επιδεικνύοντας ιδιαίτερη ευαισθησία προς αμφότερους τους συμβαλλομένους, υποδεικνύει ότι εξέρχονται από την εξουσία διάθεσης αυτών οι "κατά την κατάρτιση" της σύμβασης μίσθωσης συμφωνίες, με τις οποίες αυτοί (συμβαλλόμενοι) παραιτούνται δικαιωμάτων που θεμελιώνονται στο π.δ. 34/1995.

Εν σχέσει δε προς τα δικαιώματα, τα οποία προβλέπονται από την διάταξη του άρθρου 43 του Π.Δ. 34/1995, ως παραίτηση νοείται και η συνομολόγηση όρου, ο οποίος διαφοροποιεί με οποιοδήποτε τρόπο την εφαρμογή της διάταξης αυτής, είτε τροποποιώντας τις προϋποθέσεις γένεσης του σχετικού δικαιώματος, είτε επιμηκύνοντας την εξάμηνη αναβλητική προθεσμία, είτε συνομολογώντας ποσό αποζημίωσης μεγαλύτερο των τεσσάρων μηνιαίων μισθωμάτων.

Η ακυρότητα όμως αυτή καταλαμβάνει την παραίτηση και τις ως άνω συμφωνίες, μόνον όταν αυτές γίνονται κατά την κατάρτιση της σύμβασης μίσθωσης, όπως σαφώς συνάγεται από τη διάταξη του άρθρου 45 του Π.Δ 34/1995. Επομένως, η παραίτηση και οι ως άνω συμφωνίες που εμπεριέχουν παραίτηση, είναι έγκυρες και ισχυρές, εφ' όσον γίνονται μετά την κατάρτιση της σύμβασης μίσθωσης, σύμφωνα με την αρχή της ελευθερίας των συμβάσεων, που καθιερώνεται με τις διατάξεις του άρθρου 5§1του Συντάγματος και του άρθρου 361 ΑΚ και αποτελεί εκδήλωση της ιδιωτικής αυτονομίας (ΑΠ 284/2010, ΑΠ 246/2011).

Ειδικότερα, με τη διάταξη του άρθρου 361 ΑΚ που ορίζει ότι "για τη σύσταση ή αλλοίωση ενοχής με δικαιοπραξία απαιτείται σύμβαση, εφόσον ο νόμος δεν ορίζει διαφορετικά", καθιερώνεται στο ενοχικό δίκαιο ως απόρροια του δόγματος της αυτονομίας της ιδιωτικής βούλησης, η "αρχή της ελευθερίας των συμβάσεων". Σύμφωνα με την αρχή αυτή, οι συμβαλλόμενοι έχουν απεριόριστη δυνατότητα για κατάρτιση οποιασδήποτε δικαιοπραξίας με οποιαδήποτε μορφή και με οποιοδήποτε περιεχόμενο, αρκεί αυτό να μην απαγορεύεται από το νόμο ή να μην αντιβαίνει στα χρηστά ήθη (Ολ ΑΠ 1/2007, ΑΠ 874/2018, ΑΠ 166/2016).

Περαιτέρω, κατά τις διατάξεις του άρθρου 43 του π.δ/τος 34/1995 (Κωδικοποίηση διατάξεων νόμων εμπορικών μισθώσεων), όπως αυτό τροποποιήθηκε με το άρθρο 17 του ν. 3853/2010 και ίσχυε πριν το ν. 4242/2014, στις συμβάσεις που ρυθμίζονται από αυτό ορίζονται τα εξής : "1. Ο μισθωτής μπορεί μετά την πάροδο ενός (1) έτους από την έναρξη της σύμβασης να καταγγείλει τη μίσθωση.

Η καταγγελία γίνεται εγγράφως τα δε αποτελέσματά της επέρχονται μετά την πάροδο τριών (3) μηνών από τη γνωστοποίησή της. Στην περίπτωση αυτή ο μισθωτής οφείλει στον εκμισθωτή ως αποζημίωση ποσό ίσο με ένα (1) μηνιαίο μίσθωμα, όπως αυτό έχει διαμορφωθεί κατά το χρόνο καταγγελίας της μίσθωσης. 2. Το δικαίωμα καταγγελίας της εμπορικής μίσθωσης σύμφωνα με το άρθρο 43 του π.δ. 34/1995 έχει ο μισθωτής ακόμη κι αν έχει παραιτηθεί από αυτό σύμφωνα με το άρθρο 45 του π.δ. 34/1995.

Καταγγελία που έχει ήδη ασκηθεί κατά τη δημοσίευση του παρόντος νόμου, ενώ ο μισθωτής είχε παραιτηθεί νόμιμα από αυτό το δικαίωμα, θεωρείται έγκυρη, τα δε αποτελέσματά της επέρχονται σύμφωνα με την παράγραφο 1, όχι όμως πριν τη δημοσίευση του νόμου. Ο μισθωτής υποχρεούται στην περίπτωση αυτή σε καταβολή αποζημίωσης ίσης με το ποσόν ενός μισθώματος όπως αυτό ανερχόταν τρεις μήνες πριν την επέλευση των αποτελεσμάτων της καταγγελίας ... 4.

Οι παράγραφοι 2 και 3 ισχύουν για καταγγελίες που θα γίνουν μέχρι την 31η Δεκεμβρίου 2012 και αφορούν μισθώσεις ακινήτων που έχουν συναφθεί πριν τη δημοσίευση του παρόντος νόμου". Ήδη η προθεσμία της παρ. 4 του άρθρου 17 του ν. 3853/2010 παρατάθηκε μέχρι την 31.12.2013 με το άρθρο 6 της από 18.12.2012 Π.Ν.Π., ΦΕΚ Α' 246/12.12.2012. Ήτοι, λόγω της διαφαινόμενης ήδη οικονομικής κρίσης όχι μόνο στον ελλαδικό χώρο αλλά και παγκοσμίως, ο νομοθέτης προχώρησε σε τροποποιήσεις των διατάξεων μεταξύ άλλων και της εμπορικής νομοθεσίας.

Ειδικότερα, δυνάμει του άρθρου 17 § 1 του ν. 3853/2010 τροποποιήθηκε το άρθρο 43 του π.δ. 34/1995 που ρύθμιζε το δικαίωμα καταγγελίας της εμπορικής μίσθωσης εκ μέρους του μισθωτή λόγω μεταμέλειας, από το οποίο, όπως προαναφέρθηκε, ο μισθωτής είχε παραιτηθεί με ρητή συμφωνία. Με την τροποποίηση αυτή επήλθε σύντμηση τόσο του χρόνου που πρέπει να έχει μεσολαβήσει από την έναρξη της μισθωτικής σχέσης προκειμένου να γεννηθεί το δικαίωμα καταγγελίας (ένα έτος αντί για δύο), όσο και του χρόνου που πρέπει να μεσολαβήσει για την επέλευση των εννόμων αποτελεσμάτων της (τρεις μήνες αντί για έξι).

Επίσης, η οφειλόμενη στον εκμισθωτή αποζημίωση λόγω της καταγγελίας εκ μέρους του μισθωτή περιορίσθηκε στο ισόποσο ενός μηνιαίου μισθώματος αντί του μέχρι τότε ισχύοντος των τεσσάρων. Η άνω διάταξη, με την οποία παρέχεται στο μισθωτή το δικαίωμα να καταγγείλει προώρως τη μίσθωση, υπό τις ανωτέρω προϋποθέσεις, εφαρμόζεται και στην περίπτωση που έχει λήξει ο συμβατικός ή νόμιμος χρόνος της μίσθωσης και αυτή τελεί σε αναγκαστική παράταση.

Ταυτόχρονα με την παράγραφο 2 του ίδιου άρθρου, προβλέφθηκε ότι το κατά τα ανωτέρω δικαίωμα καταγγελίας αναγνωρίζεται υπέρ του μισθωτή ακόμη και αν έχει παραιτηθεί από αυτό σύμφωνα με το άρθρο 45 του π.δ. 34/1995, δηλαδή με δήλωση ή συμφωνία μεταγενέστερη της κατάρτισης της μίσθωσης (αφού παραίτηση ταυτόχρονη με την κατάρτιση της μίσθωσης είναι αυτοδικαίως άκυρη, της σχετικής διάταξης αναγνωριζόμενης ως αναγκαστικού δικαίου).

Εξάλλου, με την παράγραφο 4 του ίδιου άρθρου 17 προβλέφθηκε ότι τα οριζόμενα στην παράγραφο 2, ήτοι η καταγγελία της σύμβασης μίσθωσης εκ μέρους του μισθωτή, ισχύει για όσες καταγγελίες γίνουν μέχρι την 31.12.2012 (και ήδη πλέον μέχρι 31.12.2013) και αφορούν μισθώσεις που έχουν συναφθεί πριν από τη δημοσίευση του ν. 3853/2010.

Η επέμβαση αυτή του νομοθέτη σε γεγενημένες έννομες σχέσεις αιτιολογήθηκε, με την ανάγκη διευκόλυνσης της επαναδιαπραγμάτευσης των μισθώσεων στο πλαίσιο της νέας οικονομικής συγκυρίας που έχει διαμορφωθεί. Περαιτέρω, σε σχέση προς τα δικαιώματα, τα οποία προβλέπονται από την διάταξη του άρθρου 43 του Π.Δ 34/1995, ως παραίτηση νοείται και η συνομολόγηση όρου, ο οποίος διαφοροποιεί με οποιοδήποτε τρόπο την εφαρμογή της διάταξης αυτής, είτε τροποποιώντας τις προϋποθέσεις γένεσης του σχετικού δικαιώματος, είτε επιμηκύνοντας την τρίμηνη αναβλητική προθεσμία, είτε συνομολογώντας ποσό αποζημίωσης μεγαλύτερο του ενός μηνιαίου μισθώματος ή άλλη ποινή ή οικονομική επιβάρυνση του μισθωτή που ασκεί το δικαίωμα της καταγγελίας λόγω μεταμελείας (ΑΠ 593/2017, ΑΠ 1013/2015, ΑΠ 927/2015, ΑΠ 1317/2014, ΑΠ 213/2012).

Εξάλλου, κατά τη διάταξη του άρθρου 559 αριθ.1 ΚΠολΔ, αναίρεση επιτρέπεται, αν παραβιάστηκε κανόνας του ουσιαστικού δικαίου, στον οποίο περιλαμβάνονται και οι ερμηνευτικοί κανόνες των δικαιοπραξιών. Ο κανόνας δικαίου παραβιάζεται, αν δεν εφαρμοστεί, ενώ συντρέχουν οι πραγματικές προϋποθέσεις για την εφαρμογή του ή αν εφαρμοστεί, ενώ δεν συντρέχουν οι προϋποθέσεις αυτές, καθώς και αν εφαρμοστεί εσφαλμένα, η δε παραβίαση εκδηλώνεται είτε με ψευδή ερμηνεία, είτε με κακή εφαρμογή, δηλαδή με εσφαλμένη υπαγωγή (Ολ ΑΠ 7/2006, Ολ 4/2005, ΑΠ 326/2018, ΑΠ 191/2018).

Στην προκειμένη περίπτωση από την παραδεκτή επισκόπηση της προσβαλλόμενης απόφασης (άρθρ. 561 παρ. 2 ΚΠολΔ) προκύπτει ότι το Εφετείο, εκτιμώντας το σύνολο των αποδεικτικών μέσων που παραδεκτά επικαλέστηκαν και προσκόμισαν νόμιμα οι διάδικοι, δέχθηκε ως προς την ουσία της υπόθεσης τα ακόλουθα: "Δυνάμει του από 22 Φεβρουαρίου 2005 ιδιωτικού εγγράφου, καταρτίσθηκε μεταξύ του ανακόπτοντος, ως εκμισθωτή και του νομίμου εκπροσώπου της καθ' ης η ανακοπή, ως μισθώτριας, σύμβαση μισθώσεως (εμπορικής) ενός ακινήτου συνολικού εμβαδού 4.119,58 ευρώ, που βρίσκεται στην θέση "..." της κτηματικής περιφέρειας ..., μετά των εντός αυτού υφισταμένων κτισμάτων...Το μίσθιο συμφωνήθηκε ότι θα χρησιμοποιηθεί ως :

α) πρατήριο πετρελαιοειδών προϊόντων της μισθώτριας εταιρίας και συναφών προϊόντων, β) κατάστημα μικρής αγοράς ειδών αυτοκινήτων ή άλλων συναφών ειδών, γ) πλυντήριο-λιπαντήριο και για κάθε άλλη συναφή χρήση, δ) χώρος εγκαταστάσεως μηχανημάτων αυτόματης συναλλαγής οποιασδήποτε Τράπεζας, ε) χώρος εστιάσεως και παροχής ειδών ετοίμου φαγητού και στ) τοποθετήσεως ηλεκτρονικού συστήματος διαθέσεως-διαχειρίσεως αυτόματης τροφοδοσίας καυσίμων από πρατήρια, της κυριότητας της "...", για χρονική διάρκεια είκοσι (20) ετών και δη από την 22 Φεβρουαρίου 2005 έως την 22 Φεβρουαρίου 2025 καθορίσθηκε δε, ως μηνιαίο μίσθωμα το ποσό των (2.200) ευρώ.

Περαιτέρω με τον 2° όρο της συμβάσεως μισθώσεως, συμφωνήθηκε ότι τα μισθώματα για το χρονικό διάστημα 15 ετών διάρκειας της μίσθωσης, ήτοι το συνολικό χρηματικό ποσό των 396.000 ευρώ, η μισθώτρια θα προκατέβαλε στον εκμισθωτή (ανακόπτοντα), όπως και έπραξε στη συνέχεια, με την έκδοση των κάτωθι δίγραμμων επιταγών, ήτοι :

α) με την υπ'αριθμ. ...932-6 δίγραμμη τραπεζική επιταγή, σε διαταγήν της Γενικής Τράπεζας, που εκδόθηκε στις 28 Φεβρουαρίου 2005, προς καταβολή του χρηματικού ποσού των 88.000 ευρώ, σε εξόφληση ισόποσης χρηματικής οφειλής του εκμισθωτή προς την ως άνω Τράπεζα και αντίστοιχη εξάλειψη του εμπραγμάτου βάρους επί του μισθίου ακινήτου και β) με την υπ' αριθμ. ...953-9 δίγραμμη επιταγή σε διαταγή της Δ.Ο.Υ. ..., που εκδόθηκε στις 28 Φεβρουαρίου 2005, προς καταβολή του χρηματικού ποσού των 175.000 ευρώ, σε εξόφληση ισόποσης χρηματικής οφειλής του εκμισθωτή προς την ως άνω Δ.Ο.Υ.

και αντίστοιχης εξαλείψεως του εμπραγμάτου βάρους επί του μισθίου ακινήτου. Το εναπομείναν χρηματικό ποσό των 133.000 ευρώ, η μισθώτρια θα το κατέβαλε στον εκμισθωτή μέσα σε τριάντα (30) ημέρες μετά την εξάλειψη των ως άνω εμπραγμάτων βαρών, επί του μισθίου ακινήτου, όπως και πράγματι αυτό καταβλήθηκε μετά την εξάλειψη των ως άνω βαρών, ενώ θα πρέπει να σημειωθεί ότι η μισθώτρια εταιρία ενέγραψε επί του μισθίου ακινήτου προσημείωση υποθήκης προς εξασφάλιση του προκαταβληθέντος χρηματικού ποσού των 396.000 ευρώ.

Εξάλλου συμφωνήθηκε ότι το μίσθωμα από το 16° έτος της μίσθωσης και μέχρι την λήξη της 20ετούς διάρκειας αυτής, θα ανέρχονταν σε 2.200 ευρώ μηνιαίως, αναπροσαρμοζόμενο ετησίως κατά το ποσοστό του δείκτη τιμών καταναλωτή, πλέον μίας ποσοστιαίας μονάδας. Στη συνέχεια η καθής η ανακοπή το ως άνω μίσθιο το υπεκμίσθωσε, όπως είχε δικαίωμα, με το από 20 Μαΐου 2005 ιδιωτικό συμφωνητικό σύμβασης εμπορικής συνεργασίας στον γιό του εκμισθωτή Α.

Μ., για χρονικό διάστημα 5 ετών, ήτοι μέχρι τις 22 Φεβρουαρίου 2010. Η εμπορική αυτή συνεργασία συνεχίσθηκε και μετά την λήξη της, μέχρι τις 17 Μαρτίου 2011, οπότε ο Α. Μ. οικειοθελώς και οριστικά αποχώρησε από το ως άνω μίσθιο, το οποίο και παρέδωσε στην καθής η ανακοπή, συνταγέντος προς τούτο, μεταξύ των ανωτέρω του από 17-3-2011 πρωτοκόλλου παραδόσεως-παραλαβής πρατηρίου.

Έκτοτε η καθής κράτησε το ανωτέρω μίσθιο, χωρίς όμως να μπορέσει να συνάψει συνεργασία με κάποιο άλλο τρίτο προς λειτουργία αυτού, λόγω της ενσκήψασας οικονομικής κρίσης στην χώρα, αλλά και χωρίς επίσης να μπορέσει να το λειτουργήσει η ίδια ατομικά, με δικούς της υπαλλήλους. Με τον 12° όρο του ιδιωτικού συμφωνητικού μίσθωσης, συμφωνήθηκαν τα εξής: "ο εκμισθωτής προς εξασφάλιση της ...-...

ΑΒΕΕ, για την εκ μέρους του πιστή τήρηση όλων των όρων του παρόντος, αποδέχθηκε σήμερα μία (1) συναλλαγματική εγγυήσεως, εκδόσεως και σε διαταγή ...- ... ΑΒΕΕ, ποσού 396.000 ευρώ όψεως και εντός δεκαπέντε (15) ετών από της εκδόσεως της. Την συναλλαγματική αυτή θα δύναται να εμφανίσει προς πληρωμή η ...-... ΑΒΕΕ προς κάλυψη κάθε απαιτήσεώς της από την παρούσα σύμβαση κατά του εκμισθωτή (π.χ.

μη παράδοση του μισθίου, μη δεδουλευμένα μισθώματα, μη εξόφληση οφειλών κ.λ.π.) στην περίπτωση που ο εκμισθωτής δεν τηρήσει τις ανωτέρω συμβατικές του υποχρεώσεις ως και στην περίπτωση που, άνευ υπαιτιότητας της ...-... ΑΒΕΕ, λυθεί η παρούσα σύμβαση εκ του άνω λόγου ή και εξ οιουδήποτε άλλου λόγου προς της συμφωνούμενης ως άνω λήξεώς της, ως επίσης και σε περίπτωση που λόγω αναγκαστικής εκποίησης του μισθίου αποβληθεί η ...- ...

ΑΒΕΕ εκ του άνω μισθίου ή υποχρεωθεί η ...-... ΑΒΕΕ να καταβάλει εκ νέου τα ήδη προκαταβληθέντα μισθώματα, ή και κάθε άλλη απαίτησή της εκ του συμφωνητικού αυτού". Η μισθώτρια εταιρία-καθής η ανακοπή με την από 25 Ιανουαρίου 2013 εξώδικη δήλωσή της προς τον εκμισθωτή που επέδωσε σ' αυτόν στις 31 Ιανουαρίου 2013 κατήγγειλε την ένδικη μίσθωση επικαλούμενη ως αιτία της καταγγελίας αυτής το άρθρο 43 του Π.Δ. 34/1995, ζητώντας ταυτόχρονα την επιστροφή εκ των προκαταβληθέντων μισθωμάτων των επομένων μηνών έως την λήξη της διάρκειας της συμβάσεως μισθώσεως, χρηματικού ποσού 180.840 ευρώ, κατόπιν περιορισμού εκ του αρχικώς οφειλομένου ποσού, με βάση την ως άνω συναλλαγματική, χρηματικού ποσού 396.000 ευρώ.

Στη συνέχεια η μισθώτρια εμφάνισε προς πληρωμή την ως άνω συναλλαγματική, η οποία δεν εξοφλήθηκε προς τούτο δε συντάχθηκε ενώπιον της συμβολαιογράφου ...., το υπ' αριθμ. .....50/24-5-2013 διαμαρτυρικό. Κατόπιν τούτου και μετά από υποβολή της από 22 Ιουλίου 2013 αιτήσεως της καθής η ανακοπή, εκδόθηκε σε βάρος του ανακόπτοντος η ανακοπτομένη υπ' αριθμ. .....654/2-10-2013 διαταγή πληρωμής του Δικαστή του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, δυνάμει της οποίας υποχρεώθηκε ο ανακόπτων να καταβάλει στην καθής η ανακοπή το χρηματικό ποσό των 180.840 ευρώ, με το νόμιμο τόκο από την επόμενη ημέρα συντάξεως του προαναφερομένου διαμαρτυρικού έως την εξόφληση.

Την ως άνω διαταγή πληρωμής και την κάτωθι από αυτή εγγραφείσα επιταγή προς πληρωμή, κοινοποίησε στον ανακόπτοντα η καθής η ανακοπή. Ήδη τις ανωτέρω πράξεις προσβάλλει ο ανακόπτων με την ένδικη ανακοπή του. Με τον 1° λόγο της ανακοπής ο ανακόπτων προσβάλλει την ένδικη διαταγή πληρωμής και την κάτωθι από αυτή επιταγή προς πληρωμή, ισχυριζόμενος ότι "η μη χρήση του μισθίου από την καθής η ανακοπή οφείλεται σε υπαιτιότητα της τελευταίας, η οποία καίτοι είχε στη διάθεσή της το μίσθιο και χρησιμοποιούσε αυτό, σύμφωνα με τους όρους της μισθώσεως, εντελώς αιφνιδιαστικά αποφάσισε μονομερώς τη λύση της συμβάσεως μισθώσεως, ενώ από τον 12° όρο του από Φεβρουαρίου 2005 ιδιωτικού συμφωνητικού προβλέπονται ρητώς και περιοριστικώς οι περιπτώσεις που μπορούσε η καθής να εμφανίσει προς πληρωμή την συναλλαγματική, η οποία είχε χορηγηθεί ως εγγύηση, δηλαδή η μη τήρηση εκ μέρους αυτού των συμβατικών του υποχρεώσεων, η άνευ υπαιτιότητας της καθής λύση της συμβάσεως μισθώσεως, η λόγω αναγκαστικής εκποιήσεως του μισθίου αποβολή της καθής από αυτό η υποχρέωση αυτής να επανακαταβάλει τα προκαταβληθέντα μισθώματα.

Ότι η καταγγελία της μισθώσεως σύμφωνα με την διάταξη του άρθρου 43 του π.δ/τος 34/1995 δεν εμπίπτει στις ανωτέρω περιοριστικώς αναγραφόμενες στο συμφωνητικό περιπτώσεις και επομένως άκυρα και χωρίς νόμιμη ή συμβατική αιτία εμφανίσθηκε προς πληρωμή η χορηγηθείσα προς εγγύηση συναλλαγματική και ακύρως εκδόθηκε η διαταγή πληρωμής με βάση την οποία και την προσβαλλομένη επιταγή επισπεύδεται σε βάρος του αναγκαστική εκτέλεση".

Το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο με την εκκαλουμένη απόφασή του, δέχθηκε τον πιο πάνω λόγο της ανακοπής και με το σκεπτικό ότι από την επισκόπηση του προαναφερομένου από 22 Φεβρουαρίου 2005 ιδιωτικού εγγράφου σαφώς προέκυπτε ότι στον ως άνω 12 όρο της συμβάσεως μισθώσεως δεν συμπεριλήφθηκε και η περίπτωση καταγγελίας της συμβάσεως μισθώσεως κατ' εφαρμογή της διατάξεως του άρθρου 43 Π.Δ. 34/1995 και ως εκ τούτου η ένδικη συναλλαγματική δεν εκδόθηκε προς κάλυψη και της περιπτώσεως αυτής και επομένως και της δυνατότητας αναζητήσεως των προκαταβληθέντων μισθωμάτων των επομένων της καταγγελίας μηνών έως τη λήξη της διάρκειας της μισθώσεως, ακύρωσε την ένδικη διαταγή πληρωμής και την επισπευδομένη με την ως άνω επιταγή προς πληρωμή, αναγκαστική εκτέλεση.

Κρίνοντας έτσι όμως το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο, εσφαλμένα ερμήνευσε και εφάρμοσε τη διάταξη του άρθρου 43 του Π.Δ/τος 34/1995. Και τούτο διότι η ανωτέρω καταγγελία της μίσθωσης αποτελούσε δικαίωμα της μισθώτριας εταιρίας... από το άρθρο 43 Π.Δ. 34/1995, χωρίς να υπάρχει ανάγκη να προβλέπεται κάτι τέτοιο με το ιδιωτικό συμφωνητικό, αν ληφθεί υπόψη ότι η διάταξη αυτή είναι αναγκαστικού δικαίου, η παραίτηση δε από το δικαίωμα αυτό, είναι άκυρη.

Επομένως θα πρέπει να γίνει δεκτή, κατά το σχετικό βάσιμο λόγο της, η κρινόμενη έφεση, να εξαφανισθεί η εκκαλουμένη απόφαση, να κρατηθεί η υπόθεση για κατ' ουσίαν έρευνα από το Δικαστήριο αυτό, κατ' άρθρο 535 § 1 Κ.Πολ.Δ., και στη συνέχεια αφού απορριφθεί, ως αβάσιμος ο παραπάνω λόγος της ανακοπής, κατά της ένδικης διαταγής πληρωμής, καθώς και κατά της κάτωθι από αυτή επιταγής προς πληρωμή, να προχωρήσει στη συνέχεια το Δικαστήριο στην έρευνα των υπολοίπων λόγων της ανακοπής, οι οποίοι δεν εξετάσθηκαν από το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο.

Με το 2° λόγο της ανακοπής, ο ανακόπτων ισχυρίζεται ότι ναι μεν κατά το άρθρο 45 του π.δ/τος 34/1995 είναι άκυρη, η παραίτηση, μεταξύ των άλλων και από το δικαίωμα της καταγγελίας, η οποία προβλέπεται από τη διάταξη του άρθρου 43 του ως άνω π. δ/τος, πλην όμως στην προκειμένη περίπτωση υπήρξε έγκυρη τέτοια παραίτηση εκ μέρους της καθής η ανακοπή μισθώτριας εταιρίας, μετά την κατάρτιση της συμβάσεως και τούτο συνέβη με την προκαταβολή των μισθωμάτων μέχρι την λήξη της μισθώσεως.

Ο λόγος αυτός της ανακοπής θα πρέπει να απορριφθεί, ως αβάσιμος, αφού η προκαταβολή των μισθωμάτων εκ μέρους της καθής η ανακοπή προς τον ανακόπτοντα δεν συνιστά και παραίτηση της πρώτης από το δικαίωμα αυτής, περί καταγγελίας της ένδικης μίσθωσης, σύμφωνα με το άρθρο 43 του Π.Δ/τος 34/1995. Άλλωστε και σε κάθε περίπτωση και αν ακόμη ήθελε θεωρηθεί ότι η μισθώτρια είχε παραιτηθεί με την προκαταβολή των μισθωμάτων, από την δυνατότητα καταγγελίας της ένδικης σύμβασης με το άρθρο 43 του Π.

Δ/τος 34/1995, έγκυρα προέβη στην καταγγελία αυτή, η οποία έλαβε χώρα στις 31 Ιανουαρίου 2013, ήτοι εντός της προθεσμίας που προβλέφθηκε με το άρθρο 17 § 4 του Ν. 3853/2010 και η οποία αρχική προθεσμία που ήταν μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου 2012, παρατάθηκε στη συνέχεια μέχρι τις 31-12-2013, με το άρθρο 6 της από 18-12-2012 Π.Ν.Π. (ΦΕΚ Α' 246/18-12-2012, η οποία κυρώθηκε με το άρθρο πρώτο του Ν. 4128/2013)....".

Έτσι που έκρινε και με βάση τα όσα ανωτέρω δέχθηκε το Εφετείο, δεν παραβίασε ευθέως τις ουσιαστικού δικαίου διατάξεις των άρθρων 43 και 45 του π.δ. 43/1995 και 361 ΑΚ, τις οποίες ορθά ερμήνευσε, ενώ οι προαναφερόμενες ουσιαστικές παραδοχές του πληρούσαν το πραγματικό τους και δικαιολογούσαν την εφαρμογή τους, κατά τα εκτιθέμενα στη μείζονα σκέψη της παρούσας.

Ειδικότερα, με βάση τα ανωτέρω γενόμενα δεκτά περιστατικά, προέκυψε ότι είχε προβλεφθεί συμβατικά μεταξύ των διαδίκων η δυνατότητα της αναιρεσίβλητης να εμφανίσει προς πληρωμή την επίδικη συναλλαγματική και να εκδώσει με βάση αυτή διαταγή πληρωμής για τα μη δεδουλευμένα μισθώματα που είχε ήδη προκαταβάλει ακόμη και στην περίπτωση άσκησης εκ μέρους της (μισθώτριας) του κατ' άρθρο 43 του π.δ. 34/1995 δικαιώματος καταγγελίας της επίδικης μίσθωσης πριν τη λήξη του χρόνου διάρκειάς της.

Τούτο δε συνάγεται κατά τις παραδοχές της πληττόμενης απόφασης από το ότι στο 12ο όρο της σχετικής σύμβασης προβλέπεται ρητά ότι η εν λόγω συναλλαγματική θα δύναται να εμφανιστεί προς πληρωμή από την αναιρεσίβλητη μισθώτρια και όταν χωρίς υπαιτιότητα αυτής λυθεί η ένδικη σύμβαση πριν τη συμφωνημένη ημερομηνία λήξης της για οποιοδήποτε λόγο και ως εκ τούτου και στην ως άνω περίπτωση καταγγελίας αυτής εκ μέρους της μισθώτριας κατ' άρθρ. 43 του π.δ. 34/1995, ενόψει του ότι δεν μπορεί να γίνει λόγος ότι αυτή οφείλεται σε υπαιτιότητα της τελευταίας, αφού αποτελεί δικαίωμα προβλεπόμενο από το νόμο.

Επιπλέον, με βάση τα παραπάνω στην παρούσα περίπτωση η προκαταβολή εκ μέρους της αναιρεσίβλητης του συνόλου των μισθωμάτων μέχρι τη λήξη του χρόνου της μίσθωσης δεν μπορεί να θεωρηθεί ότι συνιστά παραίτηση αυτής και μάλιστα μετά την κατάρτισή της από το δικαίωμα περί καταγγελίας της ένδικης μίσθωσης, σύμφωνα με το άρθρο 43 του π.δ. 34/1995.

Σε κάθε δε περίπτωση όπως δέχθηκε το Εφετείο και αν ακόμη ήθελε θεωρηθεί ότι η αναιρεσίβλητη είχε παραιτηθεί με την προκαταβολή των μισθωμάτων από το δικαίωμά της για καταγγελία της ένδικης σύμβασης μίσθωσης κατ' άρθρ. 43 του π.δ. 34/1995, νόμιμα προέβη στην καταγγελία αυτής στις 31-1-2013 μέσα στην προθεσμία που προβλέφθηκε με το άρθρο 17 παρ. 4 του ν. 3853/2010 και στη συνέχεια παρατάθηκε κατά τα ως άνω.

Τούτο δε διότι μετά την ισχύ των ως άνω διατάξεων επιτρεπόταν πλέον η καταγγελία, παρά τη γενόμενη προηγουμένως παραίτηση απ' αυτήν. Επομένως, είναι αβάσιμοι οι μοναδικοί πρώτος και δεύτερος λόγοι αναίρεσης από τον αριθμό 1 του άρθρου 559 ΚΠολΔ με τους οποίους υποστηρίζονται τα αντίθετα. Κατόπιν αυτών η κρινόμενη αίτηση αναίρεσης πρέπει να απορριφθεί και να διαταχθεί η εισαγωγή του παραβόλου στο Δημόσιο Ταμείο, ενόψει της ήττας του αναιρεσείοντος (άρθρ. 495 παρ. 3 εδ.

ε'του ΚΠολΔ). Τέλος, πρέπει να καταδικαστεί ο αναιρεσείων στα δικαστικά έξοδα της αναιρεσίβλητης, που κατέθεσε προτάσεις, κατά το νόμιμο και βάσιμο αίτημά της (άρθρ. 176, 183, 189 παρ.1, 191 παρ.2 ΚΠολΔ), όπως ορίζεται ειδικότερα στο διατακτικό.

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

ΑΠΟΡΡΙΠΤΕΙ την από 31-10-2017 αίτηση του Ν. Μ. για αναίρεση της υπ' αριθ. 55/2017 απόφασης του Μονομελούς Εφετείου Λαμίας.

ΔΙΑΤΑΣΣΕΙ την εισαγωγή στο Δημόσιο Ταμείο του παραβόλου, που έχει καταθέσει ο αναιρεσείων. Και

ΚΑΤΑΔΙΚΑΖΕΙ τον αναιρεσείοντα στα δικαστικά έξοδα της αναιρεσίβλητης, τα οποία ορίζει στο ποσό των δύο χιλιάδων επτακοσίων (2.700) ευρώ.

ΚΡΙΘΗΚΕ και αποφασίστηκε στην Αθήνα την 1η Απριλίου 2019.

ΔΗΜΟΣΙΕΥΤΗΚΕ στην Αθήνα σε δημόσια συνεδρίαση, στο ακροατήριό του, στις 7 Αυγούστου 2019.

Ο ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ

Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ