4-08-2091\2 · Harju Maakohus Liivalaia kohtumaja

1 4-08-2091

K O H T U O T S U S EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus Harju Maakohus Otsuse tegemise aeg ja koht 08. mai 2008. a Tallinn Väärteoasja number 4-08-2091 (08000398) Kohtunik Märt Toming Kohtuistungi sekretär Eda Loor Väärteoasi Korteriühistu Pikk 34/Olevimägi 3 kaitsja advokaadi Siiri Schneideri kaebus Tallinna Linnavalitsuse (Tallinna Munitsipaalpolitsei Ameti kaudu) 20.02.2008 peainspektori Mihkel-Kalju Tammeveski kiirmenetluse otsusele KÜ Pikk 34/Olevimägi 3 karistamises KOKS § 662 lg 2 ettenähtud väärteo toimepanemises rahatrahviga 7700 krooni. Istungil osalenud isikud Kohtuvälise menetleja esindaja: Ülle Aliorg

Menetlusalune isik: KÜ Pikk 34/Olevimägi 3, registrikood: 80234930, asukoht: Pikk 34/Olevimägi 3 Tallinnas

Menetlusaluse isiku esindaja: Veljo Maripuu, ik: xxx

Kaitsja: AB advokaat Siiri Schneider RESOLUTSIOON

1. Rahuldada Korteriühistu Pikk 34/Olevimägi 3 kaitsja advokaadi Siiri Schneideri kaebus Tallinna Linnavalitsuse (Tallinna Munitsipaalpolitsei Ameti kaudu) 20.02.2008 peainspektori Mihkel-Kalju Tammeveski kiirmenetluse otsusele KÜ Pikk 34/Olevimägi 3 karistamises KOKS § 662 lg 2 ettenähtud väärteo toimepanemise eest rahatrahviga 7700 krooni. 2. Tühistada Tallinna Linnavalitsuse (Tallinna Munitsipaalpolitsei Ameti kaudu) 20.02.2008 peainspektori Mihkel-Kalju Tammeveski kiirmenetluse otsus KÜ Pikk 34/Olevimägi 3 karistamises KOKS § 662 lg 2 ettenähtud väärteo toimepanemise eest rahatrahviga 7700 krooni täies ulatuses. 3. Lõpetada väärteoasjas väärteomenetlus VTMS § 29 lg 1 p 1 alusel. Edasikaebamise kord

Kohtuotsusele võib menetlusaluse isiku advokaadist kaitsja, kohtuväline menetleja või tema advokaadist esindaja esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse

2 kuulutamisest või otsuse kohtus tutvumiseks kättesaadavuse päevast. Kassatsiooniõiguse soovist tuleb 7 päeva jooksul kirjalikult teatada Harju Maakohtule alates kohtuotsuse kuulutamisest. Kohtuotsus on Harju Maakohtu Liivalaia kohtumaja kantseleis Liivalaia 24 tutvumiseks kättesaadav alates 08.05.2008. Kassatsioonkaebuse esitamise viimane tähtaeg on 09.06.2008.

Kaebuse läbivaatamisel kohus tuvastas:

Tallinna Linnavalitsuse (Tallinna Munitsipaalpolitsei Ameti kaudu) 20.02.2008 peainspektori Mihkel-Kalju Tammeveski kiirmenetluse otsusega karistati KÜ Pikk 34/Olevimägi 3 KOKS § 662 lg 2 ettenähtud väärteo toimepanemise eest rahatrahviga 7700 krooni selles, et KÜ Pikk 34/Olevimägi 3, olles ehitise omanik, ei hoidnud korras hoone fassaadi ja sinna juurde kuuluvaid elemente, so fassaadielemendid peavad olema terved, nõuetekohaselt värvitud ning vastavuses ehitusprojektile. Teo pani toime KÜ Pikk 34/Olevimägi 3 juhatuse liige Veljo Maripuu, kellel oli tegutsemiskohustus vastavalt korteriühistu põhikirjale ja mis seisnes selles, et tema pidi korraldama heakorratööde teostamise. Vaatamata sellele jättis Veiko Maripuu korraldamata heakorratööd, millega pani toime ettevaatamatu teo hooletuse vormis. Õigusvastane tegu on toime pandud juriidilise isiku huvides, mis seisneb varalise kasu saamises kuna nimetatud tööde teostamiseks on vaja rahalisi vahendeid (üldtuntud asjaolu KrMS § 60 lg 3 mõistes). Sellega rikkus Heakorra eeskirja § 5 lg 1 p 2 ja p 11 nõudeid ja pani toime KOKS § 662 lg 2 ettenähtud väärteo.

Otsusele esitas menetlusaluse isiku kaitsja kaebuse, milles taotletakse otsuse tühistamist ja väärteomenetluse lõpetamist. Kaebuses on märgitud, et elamu asukohaga Pikk 34/Olevimägi 3 kuulus aastaid Tallinna linnale. Kaebusele lisatud dokumentidest nähtub, et 15.05.2001 on Muinsuskaitseinspektsioon väljastanud Tallinna Kesklinna Valitsusele riigi kaitse all oleva kinnismälestise kaitsekohustuse teatise nr 520, milles määrati kindlaks mälestise säilimise kohustused ja kohustati mälestist hooldama tööde loetelu järgi. Loetelu kohaselt pidi Tallinna linn välja vahetama katusekatte ja roovituse, toestama vundamenti ja korrastama fassaadi. Fassaadi korrastamise tähtajaks oli määratud 01.06.2003. Tegelikkuses fassaadi ei korrastatud ja maja lagunes edasi. Dokumendist nähtub asjaolu, et hoone oli aastaid remontimata ja seisis tühjana. Viimastel aastatel on elamu omanikeringis toimunud muutused ja suurem osa praegustest omanikest on turuhinnaga omandanud elamus elamiskõlbmatu korteriomandi, mida on asutud renoveerima. Elamul on 7 uut omanikku, üks korteriomand kuulub jätkuvalt Tallinna linnale. Korteriühistu, mis asutati 10.05.2006, ei ole elamu omanik. Elamu haldamisega tegeles viimase ajani Brem Kinnisvarahooldus OÜ, kellega leping lõpetati ja haldamine võeti üle korteriühistu poolt 04.02.2008. Väärteoasja otsusest nähtub, et Tallinna Munitsipaalpolitsei tuli korteriühistu poolset väärtegu fikseerima 05.02.2008, süüdistades korteriühistut fassaadi lagunemises. Korteriühistu ei ole fassaadi lagunemises, mis on toimunud aastakümnete jooksul, süüdi ja ei oleks saanud fassaadi korda teha ühe ööpäevaga. Mis puutub elamu ja sealhulgas fassaadi kordategemisse, siis uued korteriomanikud ja korteriühistu on asunud seda teostama. Alustama pidi projektist, 2007 telliti hoonele muinsuskaitse eritingimused ja alustati läbirääkimisi Vana Tallinn OÜga ehitusprojekti koostamiseks ja remondi teostamiseks. Käesolevaks ajaks on sõlmitud Korteriühistu Pikk 34/Olevimägi 3 ja OÜ Vana Tallinn vahel Pikk 34 hoone restaureerimise ja remondi ehitusprojekti teostamine ja ehitusloa hankimise leping. Kuna tegemist on riikliku kultuurimälestisega, siis võtab sellise töö tegemine tavapärasest rohkem aega. Näiteks selgus alles projekteerimise käigus, et Olevimäe poolsel küljel olevale keldrile tuleb tellida ajaloolised uuringud. Lepingu kohaselt kohustub Vana Tallinn ehitusloa korteriühistule üle andma 16.06.2008 ja korteriühistu on planeerinud tööde alustamisega veel selle aasta suvel. On äärmiselt ebaõiglane, et sellises situatsioonis, kus korteriühistul on seoses elamu renoveerimisega niigi suured väljaminekud, määratakse ühistule trahv endiste omanike aastakümnete jooksul toimunud tegematajätmiste eest. Otsuses on lause: „Õigusvastane tegu on toime pandud juriidilise isiku huvides, mis seisnes varalise kasu saamises, kuna nimetatud tööde teostamiseks on vaja rahalisi vahendeid.“ Väärteo menetleja leiab küll õigesti, et

3 nimetatud tööde teostamiseks on vaja rahalisi vahendeid, aga on jätnud tähelepanuta, et Veljo Maripuu ütlustest nähtuva, et hoone heakorra jaoks on tehtud hoone muinsuskaitse eritingimised ja on tehtud eskiisprojekt, mis on kooskõlastatud muinsuskaitseametiga ning et hoonele teostatakse hetkel renoveerimisprojekti. Korteriühistu on juba kulutanud küllaltki suuri summasid nii eskiisprojekti kui ka renoveerimisprojekti tellimisel. Seetõttu on kohatu süüdistada korteriühistut varalise kasu saamises. Väärteomenetluse otsusest ei selgu, millises summas ja milles seisneb korteriühistu varaline kasu. Lähtuvalt eeltoodust asutakse kaebuses seisukohale, et Korteriühistu Pikk 34/Olevimägi 3 ei ole toime pannud heakorra eeskirjade rikkumist ja väärteomenetlus tuleb lõpetada VTMS § 29 lg 1 p 1 alusel.

Kohtuistungil jäi menetlusaluse isiku kaitsja kaebuse juurde ning esitas kohtule Pikk 34/Olevimägi 3 muinsuskaitse eritingimused, millised on Tallinna Kultuuriväärtuste Ametis kooskõlastatud 09.11.2006. Samuti esitas kaitsja 16.11.2007 koostatud projekteerimistööde hinnapakkumise, mille kohaselt oleks Pikk 34 elamu remont-restaureerimise põhiprojekti koostamise maksumuseks 173 342 krooni ning hinnapakkumine ei sisalda endas tehniliste välisvõrkude projekteerimist, mis selgub alles pärast tehniliste tingimuste saamist võrkude valdajatelt. Samuti esitas kaitsja 21.02.2008 allkirjastatud töövõtulepingu, mille kohaselt on KÜ Pikk 34 esindaja ja OÜ Vana Tallinn esindaja sõlminud lepingu, mille kohaselt on lepingu objektiks OÜ Vana Tallinn poolt teostatav Pikk 34 hoone restaureerimise ja remondi ehitusprojekti koostamine ja ehitusloa hankimine. 04.02.2008 toimus elamu haldamise üleandmine Brem Kinnisvarahooldus OÜlt korteriühistule ja 05.02.2008 tuli Munitsipaalpolitsei protokolli koostama. 24 tunniga ei jõua fassaadi korda teha. On koostatud muinsuskaitse eritingimused, kuivõrd elamu on riikliku kaitse all olev objekt. Kõikidest nendest dokumentidest kirjutas Veljo Maripuu oma seletuses ja keegi temalt neid dokumente ei küsinud. Need oleks saanud esitada.

Korteriühistu Pikk 34/Olevimägi 3 juhatuse liige Veljo Maripuu seletas, et temale ütles kohtuväline menetleja, et trahv kehtib kolm kuud, siis tehakse järgmine trahv summas 15 000 krooni ja kolme kuu pärast järgmine summas 20 000 krooni kuni tööde teostamiseni. Praeguseks on juba renoveerimistööde hinna sisse arvestatud trahvid summas 100 000 krooni. Ühe endise juhatuse liikme kaudu, kes tegeles vanalinnas kinnisvaraga, anti talle teada, et kui Brem Kinnisvarahoolduse OÜga suhted lõpetatakse, algavad kohe pahandused ja Munitsipaalpolitsei teeb kohe trahvi ära. Oleks eeldanud, et alguses piirdutakse hoiatusega. Ka Tallinna linn on üks omanikke.

Kohtuväline menetleja leidis, et võib kirjutada palju seadusi, kuid kui neid ei täideta, ei ole neist kasu. Iga päev keegi midagi ostab, müüb, vahetab. Ei ole ette nähtud, et õiguste üleminekul või staatuse muutumisel antakse sisseelamisaeg. Tuleb tuvastada kas on toime pandud väärteo tunnustega tegu ja kas selle on toime pannud menetlusalune isik. Tallinna linna heakorra eeskirja § 5 lg 1 sätestab kinnistu, ehitise omaniku kohustused. Omanik ja haldaja on võrdsustatud ja § 5 lg 1 p 2 kohaselt peab ta korras hoidma fassaadielemendid vastavuses ehitusprojektiga. Fassaad on halvas seisukorras, väärteomenetluse käigus ei taotletud ajapikendust ega esitatud kohtuvälisele menetlejale dokumente, millest kaebuse arutamisel räägiti. Kohtuväline menetleja tegi oma otsuse hetkeseisust lähtudes. Tegemist on õigusvastase teoga ja see tegu on kvalifitseeritav KOKS § 662 lg 2 ettenähtud väärteona. Õiglase kohtlemise põhimõtet silmas pidades peab võimalikuks määratud rahatrahvi vähendamist.

Kohus, kuulanud ära kaebaja ja kaitsja selgitused, kohtuvälise menetleja arvamuse, samuti tutvunud väärteotoimiku materjalidega ja kohtuistungil kaitsja poolt esitatud kirjalike tõenditega, asub alljärgnevatele seisukohtadele. Vaidlustatud kiirmenetluse otsuse kohaselt tunnistati Veljo Maripuu süüdi selles, et V.Maripuu, tegutsedes juriidilise isiku, so korteriühistu huvides ja olles ehitise omanik, ei hoidnud korras hoone fassaadi ja sinna juurde kuuluvaid elemente, so fassaadielemendid peavad olema terved, nõuetekohaselt värvitud ning vastavuses ehitusprojektile. V.Maripuul oli tegutsemiskohustus vastavalt korteriühistu

4 põhikirjale ja mis seisnes selles, et tema pidi korraldama heakorratööde teostamise. Vaatamata sellele jättis Veiko Maripuu korraldamata heakorratööd, millega pani toime ettevaatamatu teo hooletuse vormis. Seejuures on viidatud heakorra eeskirja § 5 lg 1 p 2 sätetele, mille kohaselt kinnistu ja ehitise omanik on kohustatud hoidma korras hoone fassaadi ja sinna kuuluvad elemendid st fassaadielemendid peavad olema terved, nõuetekohaselt värvitud ja vastavuses kinnitatud ehitusprojektile. Peale selle on leitud, et menetlusalune isik on rikkunud heakorra eeskirja § 5 lg 1 p 11 nõudeid, so kasutusel mitteoleva ehitise omanik on kohustatud tagama ehitise ja sinna juurde kuuluva krundi heakorra ning vältima hoone varisemisohtlikkust, sulgema sissepääsud hoonesse ja krundile.

Kohus peab seejuures oluliseks otsuses märgitut selles osas, et vaidlustatud otsuses on viidatud heakorra eeskirjadele, jättes märkimata, et tegemist on Tallinna linna heakorra eeskirjaga. Kohus leiab, et taoline ebatäpsus võib rikkuda menetlusaluse isiku kaitseõigust, kuivõrd menetlusalusele isikule ei pruugi olla üheselt arusaadav millise õigusaktiga tema käitumine võis vastuollu minna, kuigi võib eeldada, et Tallinna linna haldusterritooriumil saab vastuollu minna vaid Tallinna linna heakorra eeskirjaga. Samas nähtub kaebusest, et kuni 04.02.2008 tegeles Pikk 34/Olevimägi 3 elamu hooldusega Brem Kinnisvarahooldus OÜ, kellele oli korteriühistu delegeerinud ka Tallinna linna heakorra eeskirja §st 5 tulenevad kohustused. Peale selle nähtub väärteoasja materjalidest, et vaidlusalune elamu on alates 15.05.2001 riigi kaitse all olev kinnismälestis, mille kohta on välja antud vastavasisuline teatis nr 520. Sama teatise IV peatüki p 2 kohaselt on muinsuskaitseinspektsiooni loata keelatud mälestise ümberpaigutamine, ümber- ja sisseehitamine, konserveerimine, restaureerimine ja remontimine, mälestisele seda kahjustavate või selle ilmet muutvate objektide paigaldamine, samuti muul viisil mälestise ilme muutmine. Muinsuskaitseseaduse § 24 lg 1 p 1 kohaselt on muinsuskaitseameti ning linnavalitsuse loata kinnismälestisel keelatud konserveerimine, restaureerimine ja remont ning p 6 kohaselt katusemaastiku, ehitise fassaadide, sealhulgas uste, akende, treppide, väravate jm muutmine. Seega selleks, et teostada fassaadi remonti, maja renoveerida, on vaja nii muinsuskaitseameti kui ka linnavalitsuse luba. Selleks aga, et teha seda vastavuses Tallinna linna heakorra eeskirja § 5 nõuetega, peab seda tegema vastavuses kinnitatud ehitusprojektile. Väärteoasja materjalidest nähtuvalt on muinsuskaitse eritingimused koostatud 2006 aastal. 21.02.2008 sõlmitud töövõtu lepingu kohaselt on OÜ Vana Tallinn võtnud endale kohustuse täita lepingulised kohustused vaidlusaluse maja restaureerimise ja remondi ehitusprojekti koostamise ja ehitusloa hankimise osas 26.06.2008. Sama lepingu lisa 2 kohaselt on arhitektuur-ehitusliku põhiprojekti koostamise ja tellijale üleandmise tähtajaks 25.03.2008. Seejuures ehitusloa taotlemise ja tellijale üleandmise tähtajaks on lepingu kohaselt 26.06.2008. Sellest teeb kohus järeldused, et enne 26.06.2008, so enne ehitusloa saamist ei tohikski Pikk 34/Olevimägi 3 elamus ehitustöödega alustada, kuivõrd fassaadi remontimisel enne projekti koostamist ja ehitusloa saamist läheks korteriühistu vastuollu sama Tallinna linna heakorra eeskirja § 5 lg 1 p 2 nõuetega selles osas, et fassaadielemendid peavad olema vastavuses kinnitatud ehitusprojektiga, mida senini ei ole olemas. Arvestades kaebemenetluses esitatud dokumentaalseid tõendeid asub kohus seisukohale, et on täiesti põhjendamatu väita seda, et V.Maripuu, kellel oli tegutsemiskohustus vastavalt korteriühistu põhikirjale ja mis seisnes selles, et tema pidi korraldama heakorratööde teostamise, oleks oma kohustused jätnud täitmata. Muinsuskaitse eritingimuste koostamine ja töövõtu lepingu sõlmimine on aeganõudvad toimingud, mida ei ole võimalik teostada ühe päeva jooksul. Samas, arvestades asjaolu, et Brem Kinnisvarahooldus OÜ on jätnud kõik elamu hooldustööd tegemata ja seejuures ka fassaadid remontimata, samuti jätnud täitmata sama heakorra eeskirja § 5 lg 1 p 11 tulenevad kohustused, siis on ennatlik nõuda korteriühistult seda, et ta päev pärast kinnisvarahooldusfirmaga lepingu katkestamist jõuaks kõik vajaliku ilma ehitsuprojektita ära teha. Kohus leiab, et fassaadi korrasoleku tagamine omaniku või valdaja poolt igal ajahetkel ei ole võimalik olukorras, kus kinnisvarahooldusega tegeles kinnisvarahooldusfirma, kellele tasuti lepingu järgset tasu ning korteriühistul on sel juhul piiratud võimalused. Peale selle nähtub menetlusaluse isiku ülekuulamise protokollist, et menetlusalune isik on kohtuvälisele menetlejale selgitanud olukorda ja dokumentide olemasolu, milliste vastu kohtuväline

5 menetleja huvi ei tundnud. Sellest teeb kohus järelduse, et rikkumise asjaolud ei olnud selged, kuivõrd kohtuväline menetleja jättis asjas olulised tõendid kontrollimata ja menetlusaluse isiku väited tähelepanuta. Seega jättis kohtuväline menetleja väärteoasja õigeks otsustamiseks tähtsust omavad asjaolud kindlaks tegemata.

Ülaltoodud motiividel asub kohus seisukohale, et väärteomenetluses ei ole tuvastatud Veljo Maripuu kui KÜ Pikk 34/Olevimägi 3 huvides tegutseva juhatuse liikme käitumises Tallinna linna heakorra eeskirja § 5 lg 1 p 2 ja 11 sätete rikkumist ja KOKS § 662 lg 2 ettenähtud väärteo toimepanemist. Peale selle asub kohus seisukohale, et kiirmenetluse kohaldamine tingimustes, kus väärteo toimepanemise asjaolud ei olnud selged, on väärteomenetluse oluline rikkumine, kuivõrd tegemist on VTMS § 55 lg 1 nõuete rikkumisega. Seetõttu leiab kohus, et esitatud kaebus kuulub rahuldamisele ja vaidlustatud otsus tühistamisele ning väärteomenetlus VTMS § 29 lg 1 p 1 alusel lõpetamisele.

Märt Toming kohtunik