2-26-8079/152-26-8079/15 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

2026-06-26

Source ↗ Markdown (.md)

Summary AI generated

KOHTUMÄÄRUS Kohus Harju Maakohus Kohtunik Kohtujurist Mai Grauberg Koidu Mölderson Määruse tegemise aeg ja koht 26. juuni 2026.a, Tallinn Tsiviilasja number Tsiviilasi 2-26-8079 Y hagi Q vastu üürilepingute ülesütlemise vaidlustamiseks Menetlustoiming Kompromissi kinnitamine, hagi tagamise tühistamine, menetluse lõpetamine Menetlusosalised ja nende esindajad Hageja: Y, isikukood XXX; lepinguline esindaj...

KOHTUMÄÄRUS

Kohus

Harju Maakohus Kohtunik Kohtujurist Mai Grauberg Koidu Mölderson Määruse tegemise aeg ja koht 26. juuni 2026.a, Tallinn Tsiviilasja number Tsiviilasi 2-26-8079 Y hagi Q vastu üürilepingute ülesütlemise vaidlustamiseks Menetlustoiming Kompromissi kinnitamine, hagi tagamise tühistamine, menetluse lõpetamine Menetlusosalised ja nende esindajad Hageja: Y, isikukood XXX; lepinguline esindaja vandeadvokaat R.S., e-post XXX; Kostja: Q, registrikood XXX, lepinguline esindaja vandeadvokaat A. M., e-post XXX

Menetluse liik Kirjalik menetlus RESOLUTSIOON

Lõpetada tsiviilasjas nr 2-26-8079 menetlus ning kinnitada Y ja Q kompromiss järgmistel tingimustel. 2. Hageja kohustub jätkama xxx ja xxx ruumide eest üüri ja kõrvalkulude tasumist kuni ruumide tegeliku vabastamise ja valduse kostjale üleandmise päevani. Ruumide vabastamise kuul arvestatakse üürisumma proportsionaalselt ruumide hageja valduses olemise kalendripäevade arvuga (näide: juhul kui hageja vabastab ruumid hiljemalt 31.07.2026, ei ole hageja kohustatud augustikuu üüri tasuma; juhul kui hageja vabastab ruumid 15.08.2026, tasub hageja augustikuu üüri proportsionaalselt 15 kalendripäeva eest summas 495 eurot). 3. Pooled loevad, et hageja ja kostja vahelised xxx ja xxx üürilepingud lõpevad hageja poolt ruumide vabastamisega, kuid mitte hiljem kui 15.08.2026 kell 23.59. Hageja kohustub vabastama tema kasutuses olevad eluruumid asukohaga xxx ja xxx (Tallinn) hiljemalt 15.08.2026 kell 23.59. Ruumid antakse üle seisukorras, mis vastab tavapärasele kulumisele. Ruumid antakse üle samaaegselt. 4. Hageja võimaldab veel üürilepingute kehtivuse ajal ehitusekspertiisi teostajal ühel korral ligipääsu ruumidesse xxx ja xxx (Tallinn), et ekspert saaks tutvuda hoone konstruktsioonidega. Ülevaatamise aeg lepitakse poolte esindajate vahel kokku e- 1

kirja teel. Pooled lähtuvad ülevaatamise korraldamisel järgmisest: ruumide ülevaatus kestab maksimaalselt ühe tunni; ülevaatusel tohib lisaks kostja esindajale osaleda maksimaalselt kaks isikut; kostja teatab ruume üle vaatavate isikute ees- ja perekonnanimed hageja esindajale e-kirja teel enne ülevaatuse kokkuleppimist; ülevaatusel osalevatel isikutel on keelatud hageja pereliikme küsitlemine ning mis tahes viisil provotseerimine; ülevaatuse käigus on keelatud hageja isiklike esemete pildistamine ja filmimine. 5. Ruumide vabastamisel allkirjastavad pooled ruumide üleandmise-vastuvõtmise aktid, milles fikseeritakse ruumide (xxx ja xxx) seisukord. Aktide põhjad on lisatud käesolevale kompromissilepingule. Juhul kui üks pool või tema esindaja ei ilmu ruumide üleandmiseks poolte esindajate vahel e-kirja teel eelnevalt kokkulepitud ajal kohale või keeldub põhjendamatult üleandmise-vastuvõtmise akti allkirjastamast, on teisel poolel õigus akt ühepoolselt vormistada. Kui akti vormistab ühepoolselt hageja, loetakse ruumide valdus kostjale tagastatuks hageja poolt ruumide vabastamise ja võtmete kostjale kättesaadavaks tegemisega. Kui akti vormistab ühepoolselt kostja, loetakse ruumide valdus kostjale tagastatuks akti ühepoolse vormistamise hetkest alates ja kostjal on õigus rakendada mistahes vajalikke õiguspäraseid abinõusid, et saada tegelik võim ruumide üle, ning hageja kinnitab, et sellisel viisil saadud valdus ei ole omavoliline. 6. Hageja kinnitab ruumide üleandmise-vastuvõtmise akti allkirjastamisega, et ruumides ei ole hagejale kuuluvaid esemeid ja kolmandate isikute poolt tema või tema pereliikmete valdusesse antud esemeid. Juhul kui ruumides on akti allkirjastamise hetkel hagejale kuuluvaid esemeid, loevad pooled, et hageja on nende omandist loobunud. Kostjal on õigus sellised esemed hävitada, võõrandada või mistahes muul kostja valitud viisil neid käsutada. Kostjal ei ole kohustust neid asju hoiustada. Juhul kui kostja rikastub selliste esemete käsutamise arvelt, ei ole tal kohustust saadut hagejale välja anda. Kui selline ese kuulub kolmandale isikule ja käsutamise tulemusena tekib kolmandal isikul mistahes nõue kostja vastu, kohustub hageja võtma kostjalt niisugusele nõudele vastava kohustuse üle, samuti hüvitama kostjale nõude tekkimise tõttu tekkinud kahju ja kulutused. Käesolevas punktis kirjeldatu kehtib ka juhul, kui hageja või tema esindaja ei ilmu ruumide üleandmiseks e-kirja teel kokkulepitud ajal kohale või keeldub põhjendamatult üleandmise-vastuvõtmise akti allkirjastamast ja kostja vormistab akti ühepoolselt. 7. Juhul kui hageja ei ole ruume vabastanud hiljemalt 15.08.2026 kell 23.59 ja kostjal ei ole võimalik saada ruumide üle tegelikku võimu vastavalt punktile 5, on kostjal õigus pöörduda kohtutäituri poole ruumide sundkorras äravõtmiseks ja hageja, hagejaga koosolevate isikute ning ruumides olevate asjade väljatõstmiseks. Hüvitised ja maksegraafik 8. Kostja kohustub tasuma hagejale kompromissihüvitise summas 13 000 eurot Y pangakontole nr EEXXX järgmiselt: 50% ehk 6500 eurot hiljemalt 31.07.2026; ning 50% ehk 6500 eurot 5 tööpäeva jooksul üleandmise-vastuvõtmise akti allkirjastamisest või ühepoolsest vormistamisest, tingimusel, et allkirjastamise või ühepoolse vormistamise hetkeks on kustutatud Harju Maakohtu 10.04.2026 määrusega tsiviilasjas nr 2-26-8079 hagi tagamise abinõuna kohaldatud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna peetava kinnistusraamatu registriosa nr XXX 2

kolmandasse jakku hageja kasuks sissekantud märkus. Kui märkus kustutatakse hiljem, tuleb hüvitis tasuda 5 tööpäeva jooksul märkuse kustutamisest. 9. Kostja kohustub hüvitama hagejale tsiviilasjas nr 2-26-8079 kantud menetluskulud summas 3973,11 eurot hageja Y pangakontole nr EEXXX järgmiselt: 50% ehk 1986,56 eurot hiljemalt 31.07.2026; 50% ehk 1986,55 eurot 5 tööpäeva jooksul üleandmise-vastuvõtmise akti allkirjastamisest või ühepoolsest vormistamisest, tingimusel, et allkirjastamise või ühepoolse vormistamise hetkeks on kustutatud Harju Maakohtu 10.04.2026 määrusega tsiviilasjas nr 2-26-8079 hagi tagamise abinõuna kohaldatud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna peetava kinnistusraamatu registriosa nr XXX kolmandasse jakku hageja kasuks sissekantud märkus. Kui märkus kustutatakse hiljem, tuleb hüvitis tasuda 5 tööpäeva jooksul märkuse kustutamisest. 10. Hageja kinnitab, et punktis 9 nimetatud menetluskulud on seotud ainult käesoleva tsiviilasjaga ja koosnevad järgmisest: 525 eurot (50% Harju Maakohtule hagilt tasutud riigilõivust), 54 eurot (kinnistusosakonnale tasutud riigilõivud), 2737,19 eurot (hageja esindaja advokaaditasu km-ta) ja 656,92 eurot (hageja esindaja advokaaditasult käibemaks 24% määraga). Pooled on kokku leppinud, et poolte muud menetlus- ja õigusabikulud tsiviilasjas nr 2-26-8079 jäävad poolte endi kanda ning pooled loobuvad teineteise vastu mis tahes muude rahaliste nõuete esitamisest seoses xxx ja xxx üürilepingutega. 11. Kostja kohustub tagastama üürilepingute punkti 4.1 alusel makstud tagatisrahad summas 1680 eurot hageja Y pangakontole nr EEXXX vastavalt üürilepingute punktile 4.5 kahe kuu jooksul pärast üleandmis-vastuvõtmisakti allkirjastamist või ühepoolset vormistamist. Tagatisrahad tagastab kostja hagejale ulatuses, milles kostjal puuduvad hageja vastu üürilepingutest tulenevad nõuded. 12. Kostjal on õigus üüri ja kõrvalkulude tasumise nõuded, sealhulgas need, mida on kirjeldatud punktis 1, tasaarvestada üksnes tagastamisele kuuluva tagatisraha summa ulatuses. Kompromissihüvitis ja menetluskulud ei kuulu igal juhul ega mis tahes ulatuses kostja poolt tasaarvestamisele. Konfidentsiaalsus ja rahu kaitse 13. Pooled kohustuvad hoidma käesoleva kompromissilepingu tingimusi ja tsiviilasja nr 2-26-8079 menetluse asjaolusid täielikus saladuses tähtajatult ja piiramatult kogu maailmas. Konfidentsiaalsuskohustus ei laiene info avaldamisele juhul, kui avaldamise kohustus tuleneb seadusest (nt avaldamine Maksu- ja Tolliametile, kohtule, riiklikele uurimisorganitele) või kui info avaldatakse poole raamatupidajale, audiitorile või õigusnõustajale, kellele laieneb seadusest või lepingust tulenev saladuse hoidmise kohustus. 14. Pooled kohustuvad tähtajatult hoiduma teise poole, tema esindajate, töötajate või seotud isikute halvustamisest ning mis tahes viisil avalikkusele või kolmandatele isikutele mainet kahjustavate väidete või hinnangute edastamisest sotsiaalmeedias, ajakirjanduses või muudel platvormidel. Lepingu täitmise tagamine 15. Kompromissileping muutub pooltele siduvaks alates ajast, mil jõustub kompromissi kinnitav Harju Maakohtu kohtumäärus. 3

16.

Juhul kui kostja rikub kompromissilepingus nimetatud maksetähtaegu, kohustub kostja tasuma hagejale leppetrahvi 10% tähtaegselt tasumata jäänud summast ühes kuus ning viivituses olevalt summalt viivist 0,0834% päevas alates maksetähtaja möödumisest kuni kohustuse täieliku täitmiseni. Nimetatud leppetrahvi võib nõuda korduvalt iga kuu tagant kuni rahalise kohustuse täieliku täitmiseni. 17. Juhul kui hageja rikub punktis 2 nimetatud kohustust, kohustub hageja tasuma kostjale leppetrahvi, mille suurus on 10% xxx ja xxx ruumide üüri ja kõrvalkulude summast ühes kuus. Nimetatud leppetrahvi võib nõuda korduvalt iga kuu tagant kuni kostja saab tegeliku võimu ruumide üle. See ei välista kostja õigust nõuda viivitatud aja eest võlaõigusseaduse paragrahvis 335 nimetatud kahjuhüvitist. 18. Lepinguliste kohustuste rikkumise korral on õigustatud poolel õigus pöörata Harju Maakohtu määrusega kinnitatud kompromiss koheselt sundtäitmisele. 19. Punktides 8, 9 ja 11 nimetatud summade täielikul laekumisel ja punktis 2 nimetatud ruumide vabastamisel loevad pooled, et neil puuduvad teineteise vastu mis tahes täiendavad nõuded, mis tulenevad või on seotud tsiviilasjaga nr 2-26-8079 ning xxx ja xxx üürilepingutega. Lepingu kehtivuse tagamine 20. Pooled kinnitavad, et nad on kompromissilepingu sisu ja sellega kaasnevad õiguslikud tagajärjed endale selgeks teinud ning nad sõlmivad kompromissi vaba tahte alusel oma esindajate vahendusel, kellel on kompromissi sõlmimiseks olemas kõik vajalikud volitused. Sealhulgas hageja kinnitab, et talle on kompromissilepingu sisu ja õiguslikud tagajärjed tema esindaja poolt talle arusaadavas keeles täielikult tõlgitud ja selgitatud. 21. Pooled on kokku leppinud, et nad kannavad tsiviilseadustiku üldosa seaduse paragrahvi 92 lõike 5 tähenduses kompromissilepinguga hõlmatud asjaolude osas eksimuse riisikot ning välistavad kompromissilepingu tühistamise eksimuse tõttu, samuti loobuvad pooled kompromissilepingust taganemise, lepingu ülesütlemise ja lepingu tühistamise õigusest seaduses maksimaalselt lubatud ulatuses. 22. Juhul kui kompromissilepingu mõni säte osutub osaliselt või täielikult tühiseks või muul põhjusel kehtetuks, ei too see kaasa kogu kompromissilepingu tühisust ning leping jääb ülejäänud osas kehtima. Käesolev kompromissileping sätestab täielikult kõik pooltevahelised kokkulepped lepingu esemeks olevate asjaolude osas ning asendab kõik asjassepuutuvad varasemad suulised ja kirjalikud kokkulepped, tahteavaldused ning läbirääkimised. Kompromissilepingule kohalduv materiaalõigus on Eesti õigus. II 23. Tühistada hagi tagamine, milleks on Harju Maakohtu 10.04.2026 määrusega tsiviilasjas nr 2-26-8079 kohaldatud hagi tagamise abinõu ja millega on Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriosa nr XXX (xxx) kolmandasse jakku esimesele vabale järjekohale Y (isikukood XXX) kasuks seatud märkus xxx ja xxx Y ja Q vahel sõlmitud üürilepingute kohta. 24. Jätta poolte menetluskulud poolte endi kanda. 25. Tagastada hagejale riigilõiv 525 eurot VIRTUA Legal Advokaadibüroo OÜ, maksja konto nr: EEXXX (AS LHV Pank). 4

26.

Määruse avalikus arvutivõrgus avaldamise korral asendada pooli identifitseerida võivad isikuandmed tähemärkidega (nimed, isiku- ja registrikoodid, aadressid, sidevahendid ja üüritud hoone aadressi, samuti kostja juhatuse liikmest esindaja nime). 27. Toimetada kohtumäärus pooltele kätte. 28. Selgitada, et määruse jõustumisel esitab huvitatud isik ise määruse hagi tagamise tühistamise osas kinnistusosakonnale. 29. Selgitada, et kompromissi lisaks on kaks poolte jaoks vajalikku akti.

Edasikaebamise kord Menetlusosalistel on õigus esitada määruse peale määruskaebust hiljemalt 1 päeva jooksul arvates käesoleva kohtumääruse kättetoimetamisest maakohtu kaudu Tallinna Ringkonnakohtule. Määruskaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv.

Menetluse käik. Kohtumääruse põhjendused

Harju Maakohtu menetluses on Y hagi Q vastu üürilepingute ülesütlemise vaidlustamiseks. 2. 25.06.2026.a teatasid hageja ja kostja kohtule soovist lõpetada tsiviilasjas nr 2-26-8079 menetlus ning kinnitada poolte vahel kompromiss. 26.06.2026 täpsustasid kompromissi. Pooled on jõudnud kokkuleppele lõpetada kõik käesoleva tsiviilasja vaidlused kompromissiga. Pooled kinnitasid, et nad on teadlikud menetluse lõpetamise tagajärgedest. Pooled on palunud kompromissi kinnitamisel hagi tagamine tühistada. 3. TsMS § 430 lg 1 kohaselt võivad pooled menetluse kuni hagi kohta tehtud lahendi jõustumiseni lõpetada kompromissiga. Kooskõlas TsMS § 428 lg 1 p 4 lõpetab kohus menetluse otsust tegemata, kui pooled on sõlminud kompromissi ja kohus kinnitab selle. Tulenevalt TsMS § 432 menetluse lõpetamise korral kompromissiga, on lõpetamisel samad materiaalõiguslikud ja protsessuaalsed tagajärjed nagu menetluse lõpetamisel kohtuotsusega, kui seadusest ei tulene teisiti. 4. Vastavalt TsMS § 430 lõikele 3 ei kinnita kohus kompromissi, kui see on vastuolus heade kommetega või seadusega või rikub olulist avalikku huvi või kui kompromissi ei ole võimalik täita. 5. Kohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega, asub seisukohale, et kohtule esitatud taotlus kompromissi kinnitamiseks ja menetluse lõpetamiseks vastab seadusest tulenevatele nõuetele, ei ole vastuolus heade kommetega ega riku avalikku huvi, ei esine selle kinnitamisest keeldumise aluseid ning kuulub rahuldamisele. Seega kuulub esitatud kompromiss kinnitamisele ja menetlus tsiviilasjas nr 2-26-8079 lõpetamisele. 6. Pooled kinnitavad, et nad on teadlikud tsiviilasjas nr 2-26-8079 menetluse lõpetamise protsessuaalsetest tagajärgedest. 7. Tulenevalt TsMS § 168 lg-st 3 kannavad pooled oma menetluskulud ise, kui nad ei ole kokku leppinud teisiti. Pooled on kokku leppinud, et kompromissi summas on 50% tasutud riigilõivust 525 eurot, 54 eurot kinnistusosakonnale tasutud riigilõivud, 2737,19 eurot (hageja esindaja advokaaditasu km-ta) ja 656,92 eurot (hageja esindaja advokaaditasult käibemaks 24% määraga. Seega poolte muud menetluskulud jäävad poolte endi kanda. 8. Vastavalt poolte kokkuleppele, tühistab kohus TsMS § 386 lg 2 alusel hagi tagamise, milleks on 10.04.2026.a määrusega seatud märkus Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriosa nr XXX (xxx) kolmandasse jakku esimesele vabale 5

järjekohale Y (isikukood XXX) kasuks xxx ja xxx Y ja Q vahel sõlmitud üürilepingute kohta. 9. Hageja ja kostja soovivad lühendada määruskaebuse esitamise õigust 1 päevale käesoleva kompromissi kinnitava määruse peale. Poolte taotlus määruskaebuse esitamise lühendamisest on põhjendatud ning kuulub rahuldamisele vastavalt TsMS § 661 lg-le 4. 10. TsMS § 150 lg 2 p 1 kohaselt tagastatakse pool menetluses tasutud riigilõivust, kui pooled sõlmivad kompromissi. Riigilõivu tagastab kohus, kelle menetluses asi viimati oli, üksnes selle menetlusosalise avalduse alusel, kes riigilõivu tasus või kelle eest riigilõivu tasuti (TsMS § 150 lg 4). 11. Hageja palub kohtul tagastada pool hagi esitamisel tasutud riigilõivust. Kohtutoimiku materjalidest nähtub, et hageja on hagiavalduse esitamisel tasunud riigilõivu 1050 eurot, mistõttu kuulub TsMS § 150 lg 2 p 1, lg 4 alusel hagejale tagastamisele 525 eurot (1050/2) VIRTUA Legal Advokaadibüroo OÜ, maksja konto nr: EEXXX (AS LHV Pank), vastavalt hageja taotlusele. 12. Vastavalt poolte taotlusele, tuleb määruse avalikus arvutivõrgus avaldamise korral asendada pooli identifitseerida võivad isikuandmed tähemärkidega (nimed, isiku- ja registrikoodid, aadressid, sidevahendid ja üüritud hoone aadressi, samuti kostja juhatuse liikmest esindaja nime). 13. Selgitada, et määruse jõustumisel esitab huvitatud isik ise hagi tagamise tühistamise määruse kinnistusosakonnale. 14. Määruse juures on kaks akti, mis on pooltele vajalikud, kuid kohus ei allkirjasta neid.

(allkirjastatud digitaalselt/) Kohtunik 6