2-24-12711/21 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Hele Kaldma, Kersti Kerstna-Vaks, Anneli Alekand

Määruse tegemise aeg ja koht

25. juuni 2026, Tartu

Tsiviilasja number

2-24-12711

Tsiviilasi

AS-i DBT hagi Aktsiaseltsi Sillamäe Sadam vastu

hoonestusõiguse tasude alandamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Viru Maakohtu 17. oktoobri 2025 määrus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

AS-i DBT määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja: AS DBT (rg-kood 10237594), lepinguline

esindaja: Tatjana Kostrõkina

Kostja: Aktsiaselts Sillamäe Sadam

(rg-kood

10318973), lepinguline esindaja: vandeadvokaat Arne

Ots

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Viru Maakohtu 17. oktoobri 2025 määrus ja saata tsiviilasi tagasi samale

maakohtule menetluse jätkamiseks.

2. Rahuldada AS-i DBT määruskaebus.

Edasikaebamise kord

Määruse peale ei saa esitada Riigikohtule määruskaebust.

ASJAOLUD

1. AS DBT (hageja) esitas Viru Maakohtule 22. augustil 2024 Aktsiaseltsi Sillamäe Sadam

(kostja) vastu hagi võlaõigusseaduse (VÕS) § 97 alusel hoonestusõiguse seadmise

võlaõiguslike lepingute muutmiseks ja hoonestusõiguse tasude alandamiseks.

Pooled sõlmisid 21. septembril 2006 kostjale kuuluvale Kesk tn 2c Sillamäel asuvale

kinnisasjale hageja kasuks hoonestusõiguse seadmise võlaõigusliku lepingu (leping I) ja 8.

veebruaril 2007 asjaõiguslepingu, hoonestusõiguse kohta on avatud registriosa nr 4075608

(hoonestusõigus I). 23. detsembril 2009 sõlmisid pooled kostjale kuuluvale Kesk tn 2n

Sillamäel asuvale kinnisasjale hageja kasuks hoonestusõiguse seadmise lepingu (leping II) ja

asjaõiguslepingu, hoonestusõiguse kohta on avatud registriosa nr 4673008 (hoonestusõigus

II). Hageja on kohustatud maksma kostjale hoonestusõiguse tasu, mis lepingu I p 8.11 ja

lepingu II p 9.7 kohaselt suureneb alates vastavalt 1. jaanuarist 2015 ja 1. jaanuarist 2018 ning

seejärel iga viie aasta möödumisel 12,5% võrra. 2024. a oli tasu 6,328 eurot/m2 ning hageja

kohustus maksma hoonestusõiguse I eest 790 348,22 eurot (käibemaksuga 964 224,82 eurot)

ja hoonestusõiguse II eest 302 237,94 eurot (käibemaksuga 368 730,29 eurot). Lisaks

sõlmisid pooled 21. septembril 2006 koostöölepingu, milles kirjeldasid kinnisasja

territooriumi hoonestajale üleandmise ettevalmistamist ning määrasid kindlaks Sillamäe

sadama infrastruktuuri kasutamise tingimused (koostööleping). Hageja on teinud

infrastruktuuri pikaajalisi investeeringuid.

Hageja tegelik kasusaaja Vjatšeslav Kantor kanti nõukogu 8. aprilli 2002 rakendusmäärusega

(EL) 2022/581, millega rakendatakse määrust (EL) nr 269/2014, sanktsioneeritud isikute

nimekirja. Sellest tulenevalt on hageja varad ja majandusressursid alates 2022. a külmutatud

ning hageja ei saa oma majandus- ja tootmistegevust varasemal viisil jätkata, sh on piiratud

pangakontodel oleva raha kasutamine ning keelatud müügi-, logistika- ja kaubaveoteenused ja

väetiste tootmine. Hagejal tekkisid 2024. a raskused hoonestusõiguse tasu maksmisega.

Kostja nõudis hagejalt võla tasumist ja hoonestusõiguste enda nimele kandmiseks vajalikke

tahteavaldusi, hiljem täpsustas, et on hetkel huvitatud vaid hoonestusõiguse I omanikule

langemisest. Kostja pidas hoonestusõiguse I väärtuseks 0 eurot, ning pakkus välja, et hageja

omanikule langemise eest hüvitise maksmise nõue ja kostja 2024. a hoonestusõiguste I ja II

tasu ja viivisenõue loetakse tasaarvestatuks. Hoonestusõiguse tasu maksmine endises suuruses

olukorras, kus hagejast mitteolenevatel põhjustel majandustegevus peatub, ei ole hageja

suhtes õiglane ja toob kaasa ebamõistlikud negatiivsed tagajärjed.

Hageja palub:

-

muuta lepingute I ja II tingimusi, vähendada 2022.–2024. a hoonestusõiguste I ja II tasu

vastavalt 2006. a ja 2011. a kehtinud määrale ning muuta lepingu I p 8.11 ja lepingu p 9.7

selliselt, et hageja kohustub tasuma hoonestusõiguse tasu 3 eurot/m2 aastas alates 8. aprillist

2022 kuni Vjatšeslav Kantori suhtes sanktsioonide tühistamiseni ja ajani, mil hageja saab

sadama territooriumi sihtotstarbeliselt kasutada täies mahus vastavalt koostöölepingus

sätestatud tingimustele ja eesmärkidele;

-

määrata hoonestusõiguse I tasu suuruseks 2022. a 485 265,56 eurot, 2023. a 374 691

eurot, 2024. a 374 691,00 eurot ja edaspidi 374 691,00 eurot aastas ning hoonestusõiguse II

tasu suuruseks 2022. a 185 570,94 eurot, 2023. a 143 286 eurot, 2024. a 143 286 eurot ja

edaspidi 143 286 eurot aastas;

-

tuvastada, et 1. jaanuarist 2022 kuni 31. detsembrini 2024 on lepingust I tulenev

hoonestusõiguse I tasu 1 234 647,56 eurot, hageja on 1. jaanuarist 2022 kuni 15. augustini

2024 tasunud kostjale hoonestusõiguse I eest 1 580 696,43 eurot ja seega puudub hagejal hagi

esitamise seisuga võlg ning hoonestusõiguse I tasu ettemaks on 346 048,87 eurot;

-

tuvastada, et 1. jaanuarist 2022 kuni 31. detsembrini 2024 on lepingust II tulenev

hoonestusõiguse II tasu 472 142,94 eurot, hageja on 1. jaanuarist 2022 kuni 15. augustini

2024 tasunud kostjale hoonestusõiguse II eest 570 899,19 eurot ja seega puudub hagejal hagi

esitamise seisuga võlg ning hoonestusõiguse II tasu ettemaks on 98 756,25 eurot;

-

tuvastada, et hagi esitamise ajaks ei ole hageja rikkunud lepingu I p-s 8.5 ja lepingu II

p-s 9.1 sätestatud hoonestusõiguse tasu tasumise kohustusi ning seega puudub kostjal õigus

nõuda hagejalt nõusolekut hoonestusõiguse enda nimele kandmiseks, tuginedes hoonestaja

lepinguliste kohustuste olulistele rikkumistele.

Hageja 1. oktoobri 2025 seisukoha järgi lõppesid Vjatšeslav Kantori suhtes alates 16. märtsist

2025 Euroopa Liidu sanktsioonid, kuid Vabariigi Valitsus võttis 13. märtsil 2025 vastu

määruse nr 18 „Vabariigi Valitsuse sanktsioon Eesti julgeoleku ja huvide kaitseks ning

Venemaa Föderatsiooni tegevuse vastu Ukrainas“, mille alusel kehtestati välisministri

käskkirjaga nr 30 alates 16. märtsist 2025 Vjatšeslav Kantori suhtes samaväärsed või

ulatuslikumad piirangud. Sanktsioonide peamine tagajärg seisneb selles, et hagejal ei olnud

enam võimalik ehitisi sihtotstarbeliselt kasutada ja seega oma peamisest majandustegevusest

tulu saada. Sellest tulenevalt ei saanud hageja enam täita lepingu peamist majanduslikku

eesmärki, mis omakorda muutis võlasuhte aluseks olnud tasakaalu oluliselt ja ettenägematult.

Puudub alus jätta hagi läbi vaatamata. Hagi eesmärk on muutunud asjaolude tõttu lepingu

kohandamine. Tuvastusnõuete eesmärk on saavutada kindlus poolte õiguste ja kohustuste osas

ning vältida tulevikus vaidlusi lepingu täitmise üle.

2. Kostja palus jätta hagi ilmse perspektiivituse tõttu läbi vaatamata ja läbi vaatamise korral

rahuldamata.

Isegi kui eeldada hageja esitatud faktiliste väidete õigsust, ei ole hagis toodud asjaoludel

võimalik VÕS § 97 kohaldada ega hagi rahuldada. VÕS § 97 eesmärk ei ole pakkuda

rahvusvahelisele julgeolekule ohtu kujutavatele sanktsioneeritud isikutele sanktsioonimõjude

eest leevendust või kaitset. Hageja üritab panna sanktsioonidega seotud ärilised riskid ja

sanktsioonipiirangutest tekkinud majanduslikud tagajärjed kostja kanda. Hageja nõuded ei ole

kooskõlas rahvusvaheliste sanktsioonide kehtestamise eesmärgiga, hageja taotleb seadusega

vastuolus oleva huvi kaitset.

Hagiga ei ole võimalik ka hageja taotletavat eesmärki saavutada. Kohus ei saa rahuldada

hageja nõuet muuta lepinguid, vaid asendada lepingu muutmisest keelduva poole

tahteavalduse; hageja ei ole sellist nõuet esitanud. Samuti ei oleks hageja nõue selgelt

arusaadav ja täidetav, sest võimalik ei ole määrata aega, mil hageja saab sadama territooriumi

„sihtotstarbeliselt“ ja „täies mahus“ „vastavalt koostöölepingus sätestatud tingimustele ja

eesmärkidele“ kasutada. Hagejal puudub ka tuvastushuvi ja tema tuvastusnõuded on

põhjendamatud. Lepingu muutmise nõude rahuldamisel tekkiva olukorra erinevad aspektid ei

vaja kohtulikku tuvastamist, hageja saab esitada kostja vastu sooritusnõudeid või nõudeid

tasaarvestada, ilma et kohus midagi ette ära tuvastaks. Lisaks ei oleks praeguses asjas

võimalik tuvastada hoonestusõiguse omanikule langemise õiguse puudumist, sest see ei sõltu

üksnes vaidluse esemeks olevast hoonestusõiguse tasust, vaid ka hoonestaja muude

kohustuste täitmisest.

Hageja tugineb tegeliku kasusaaja sanktsioneerimisele ja selle tagajärgedele, mis ei kuulunud

lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolude hulka, seega ei ole Riigikohtu praktika kohaselt

võimalik VÕS § 97 kohaldada. Samuti ei ole hageja põhjendanud, milles seisneb lepinguliste

kohustuste vahekorra oluline muutumine, s.o mil moel on hageja täitmise kulud oluliselt

suurenenud või lepingu alusel saadava väärtus oluliselt vähenenud. Lisaks on sanktsioonide

kohaldamise mõju hagejale ebaselge, hageja 10. septembri 2024 seisukoha järgi on hageja

varaline seis väga hea. Hageja ei saa nõuda hoonestusõiguse lepingute muutmist ka seetõttu,

et asjaolu riisikot, millele hageja tugineb, kannab ta ise (VÕS § 97 lg 2 p 3). Sanktsioonide

mõju ei saa ühelgi juhul olla alus pooltevaheliste suhete ümberkujundamisele.

MAAKOHTU MÄÄRUS

3. Maakohus rahuldas 17. oktoobri 2025 määrusega kostja taotluse, jättis hageja hagi kostja

vastu hoonestusõiguse tasude alandamise nõudes läbi vaatamata ning menetluskulud hageja

kanda. Maakohus märkis, et määrab menetluskulud kindlaks mõistliku aja jooksul pärast

määruse jõustumist.

3.1.

Maakohus loetles sisulised eeldused, mille täidetuse korral võib lepingupool taotleda

VÕS § 97 järgi lepingu muutmist, ning leidis, et need eeldused ei ole hagi alusena toodud

faktilistele asjaoludele tuginedes täidetud, mistõttu tuleb hagi jätta tsiviilkohtumenetluse

seadustiku (TsMS) § 423 lg 2 p 1 alusel läbi vaatamata.

Lepingu sõlmimise aluseks olevaks asjaoluks ei saa pidada seda, et hageja tegelikku

kasusaajat ei kanta sanktsioneeritud isikute nimekirja, vara ei külmutata ning tema

majandustegevus ei seisku. Hagis kirjeldatud olukord ei ole seotud majanduskeskkonnaga,

vaid küsimus on konkreetse hageja makseraskustes, mille põhjustasid hageja tegeliku

kasusaaja suhtes kehtestatud rahvusvahelised sanktsioonid, millele vaatamata on üldine

majanduslik olukord püsinud võrdlemisi stabiilsena.

Isegi kui lugeda hageja tegeliku kasusaaja sanktsioneeritud isikute nimekirja mittekandmine

lepingu sõlmimise aluseks olevaks asjaoluks, tuleneb VÕS § 97 lg-st 1, et lepingu sõlmimise

aluseks olevate asjaolude muutumine peab kaasa tooma ja olema seotud sellega, et

kahjustatud poole kulud on oluliselt suurenenud või teiselt poolelt lepinguga saadava väärtus

oluliselt vähenenud. Hageja ei ole välja toonud, kuidas on sanktsioonide sätestamisega tema

kulud oluliselt suurenenud või lepinguga saadav väärtus oluliselt vähenenud. Näiteks võiks

VÕS § 97 kohaldamine kõne alla tulla juhul, kui sanktsioonide kohaldamise tõttu on Ida-

Virumaal makstavad hoonestusõiguse tasud oluliselt langenud võrreldes sellega, mida maksab

kahjustatud lepingupool. See tähendaks, et lepinguga saadav väärtus on hageja jaoks oluliselt

vähenenud. Vastupidine seisukoht looks sisuliselt olukorra, kus VÕS § 97 kohaldamine ei

oleks enam seotud mitte konkreetse, vaid kõikide hageja sõlmitud lepingutega ning hageja

äririsk ja makseraskused jääksid kõikide hageja võlausaldajate kanda.

Hoonestusõiguste lepingute muutmist ei saa nõuda ka seetõttu, et asjaolu riisikot, millele

hageja tugineb, kannab hageja ise. Pooled nägid lepingus ette hoonestusõiguse tasu

indekseerimise ja selle riisikot kannab hageja.

Seadusandja tahe on võimaldada VÕS § 97 kohaldamist äärmiselt erandlikel juhtudel.

Vastasel korral muutuks tehinguline õiguskäive väga ebakindlaks. Õiguskord ei saa lubada, et

sanktsioneeritud ettevõtted hakkaksid sanktsioonidele ja vara külmutamisele tuginedes

lepingupartneritelt soodustusi nõudma. Sanktsioonid ongi mõeldud sanktsioneeritud

ettevõtteid koormama ning sanktsioonide tõttu võlasuhete ümberkujundamine

sanktsioneeritava kasuks tähendaks sisuliselt seda, et kõik sanktsioneeritud ettevõtted saaksid

sellele tuginedes võlasuhteid enda kasuks ümber kujundada.

3.2.

Hageja esitatud tuvastusnõuded olid seotud ja tulenesid eeldusest, et hoonestusõiguse

tasude alandamise nõue rahuldatakse. Kuivõrd kohus jätab hoonestusõiguse tasude

alandamise nõude läbi vaatamata, langeb eeldus ära ja tuvastushagid tuleb jätta TsMS § 423

lg 2 p 2 alusel läbi vaatamata. Maakohus märkis ka, et hoonestusõiguse I puhul on kostja

esitanud tsiviilasjas nr 2-24-12663 hagi, milles nõuab asjaõiguslepingu sõlmimise

kohustamist (hoonestusõiguse omanikule langemine).

3.3.

Originaalne hagiavalduse alus kehtib kuni 16. märtsini 2025, s.o kuni kehtisid Euroopa

Liidu sanktsioonid. Lepingu muutmise edasiulatuv nõudmine alates 16. märtsist 2025,

tuginedes Vabariigi Valitsuse kehtestatud sanktsioonidele, eeldab hagi aluseks olevate

põhiliste asjaolude muutmise tõttu TsMS § 376 tähenduses hagi muutmist. Hagi tuleb siiski

jätta läbi vaatamata olenemata sellest, kas hageja muudab hagi. Asjaolu, et Euroopa Liidu

sanktsioonide asemel kehtestati Vjatšeslav Kantori suhtes Vabariigi Valitsuse sanktsioonid, ei

väära kohtu argumentatsiooni hagi perspektiivi kohta.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

4. Hageja esitas 3. novembril 2025 määruskaebuse, milles palub tühistada maakohtu 17.

oktoobri 2025 määruse ning saata asja tagasi maakohtule uueks läbivaatamiseks.

Maakohus rikkus TsMS § 3 lg-t 2 ja § 423 lg-t 2, kui jättis hagi läbi vaatamata, ilma et oleks

sisuliselt hinnanud vaidluse tuuma ja hageja esitatud tõendeid. Hagejal on nii

õiguskaitsevajadus saada kohtu hinnang hoonestusõiguse tasude ja lepinguliste kohustuste

ulatuse kohta kui ka konkreetne tuvastushuvi.

Hagi perspektiivikust või põhjendatust ei olnud võimalik hinnata sisulise menetluseta.

Tegemist on keeruka õigusliku küsimusega, mille kohta puudub Eestis kohtupraktika.

Maakohus oleks pidanud ka analüüsima, kas on olemas esitatud faktikogumile vastav

õigusnorm, mis võiks anda alust hagi rahuldada, ning seda saab teha üksnes asja sisulisel

lahendamisel.

Maakohus analüüsis hageja esitatud faktilisi asjaolusid pealiskaudselt ja vääralt. VÕS § 97

rakendamise eeldused on täidetud. Tegemist ei ole majanduskeskkonna tavapärase riskiga,

mida hageja oleks saanud või pidanud ette nägema 2006. ja 2009. a lepingute sõlmimisel,

vaid riikliku intensiivse sekkumisega, mis on suunatud konkreetsele turuosalisele ning on

hageja suhtes objektiivselt vältimatu. Hagis on selgitatud nii lepingu sõlmimise aluseks olnud

asjaolude olulist muutumist kui ka selle tagajärgi pooltevahelise kohustuste vahekorrale. Kui

kohus pidas vajalikuks täiendavat kahjuarvestust või detailsemat majandusanalüüsi, tulnuks

täita selgitamiskohustust ja küsida hagejalt täiendavaid andmeid. Kohus piirdus üldsõnaliste

väidetega, jättes hageja esitatud tõendid ja majandusliku olukorra ja lepingupoolte kohustuste

vahekorra sisuliselt hindamata. Oluliselt muutunud asjaoluks ei ole mitte üksnes see, et hageja

tegelik kasusaaja on kantud sanktsioneeritud isikute nimekirja, vaid eelkõige fakt, et hagejal

ei ole enam võimalik hoonestusõiguse alusel saadud kinnistuid sihipäraselt ega muul moel

oma majandustegevuses kasutada. Tegemist ei ole pelgalt hageja makseraskustega, vaid

õigusliku ja majandusliku keskkonna radikaalse muutusega. Maakohtu üldsõnaline ja

põhjendamata hinnang, et majanduskeskkond on püsinud stabiilsena, ei vasta reaalsusele ja on

vastuolus üldteada majanduslike arengutega. Nii Eestis kui ka välisturgudel on majanduslik

olukord muutunud järsult ja ettenägematult just 2022. a toimunud Venemaa-Ukraina

sündmuste tõttu. VÕS § 97 kohaldamine sõltub konkreetsete asjaolude sisulisest hindamisest,

mitte formaalsetest kriteeriumidest.

Hageja tuvastusnõuded on tihedas seoses hoonestusõiguse tasude alandamise nõudega.

Tuvastusnõuded ei ole iseseisvad ega abstraktsed, vaid mõjutavad pooltevahelist õigussuhet

vahetult ning on suunatud õigusliku olukorra kindlakstegemisele ja võimaliku vastuhagi

vältimisele. Hagejal on selge ja kaitstav huvi saada kinnitus, et rikkumine ja võlg puuduvad.

Isegi kui lepingu muutmise nõue on õiguslikult küsitav, ei saa sellest automaatselt järeldada

tuvastusnõuete perspektiivitust.

Maakohus viivitas hagi läbi vaatamata jätmisega üle aasta, tekitades õiguspärase ootuse, et

asja menetletakse sisuliselt. Hagi läbi vaatamata jätmine pärast pikka tegevusetust on

vastuolus TsMS §-ga 2 ning rikub põhiseaduse § 15 lg-st 1 tulenevat õigust tõhusale

kohtulikule kaitsele.

5. Kostja palub jätta määruskaebuse rahuldamata ja maakohtu määruse muutmata ning

menetluskulud hageja kanda.

Sanktsioonide kohaldamine, mille eesmärk on julgeoleku tagamine, ei tekita ebaõiglust ega

muuda poolte lepinguliste õiguste ja kohustuste tasakaalu, mida saaks heastada VÕS § 97

kohaldamisega. Esimene eeldus lepingu muutmiseks on lepingu sõlmimise aluseks olnud

asjaolude muutumine. Maakohus leidis õigesti, et hagejale kohalduvaid piiranguid ja nende

tagajärgedega seotud asjaolusid ei saa pidada lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaoludeks

VÕS § 97 lg 1 mõttes. See, mil moel on hageja suuteline hoonestusõiguse tasusid maksma,

kuulub ainult hageja mõjusfääri. Lepingute täitmise kulukus ega hoonestusõiguse seadmise

aluseks olnud asjaolud ja sisu ei ole muutunud. Ühe poole majanduslikest raskustest, mis

pealegi tulenevad üksnes tema suhtes kehtestatud sanktsioonist, ei järeldu ei lepingu täitmise

kulude olulist suurenemist ega lepingust saadu väärtuse vähenemist. Samuti on asjakohatu

hageja väide, et majanduslik olukord on muutunud 2022. a sündmuste tõttu. Hageja ei ole

põhjendanud, kuidas see mõjutab lepingute täitmist ja kohustuste väärtust. Samuti kannab

asjaolude riisikot, millele hageja tugineb, hageja ise. Sanktsioonide adressaadiks sattumine on

tingitud üksnes hagejast endast.

Hagi ei ole esitatud hageja seadusega kaitstud huvi kaitseks. Hageja nõuded on vastuolus

sanktsioonide kehtestamise eesmärgiga, milleks on mh teatavate isikute majandustegevuse

piiramise kaudu tagada üldiste huvide, sh rahu, julgeoleku ja õigusriigi põhimõtete kaitse.

Vastasel juhul kaotaks sanktsioonide kehtestamine mõtte.

Hageja tuvastusnõuded on ilmselgelt perspektiivitud ega ole lubatavad. Ka hageja ise

kinnitab, et tuvastusnõuded on tihedas seoses põhinõude ehk hoonestusõiguse lepingute

muutmise nõudega. Kuna kohus jättis põhinõude läbi vaatamata, langes ära ka alus lahendada

tuvastusnõuded. Samuti puudub hagejal tuvastushuvi TsMS § 368 lg 1 mõttes. Lepingu

muutmise nõude rahuldamisest oleks nagunii järeldunud, millised on sellest tulenevad poolte

õigused ja kohustused. Lisaks antakse hoonestusõiguse tasu maksmise kohustuse rikkumisele

hinnang tsiviilasja nr 2-24-12663 menetluses, kus arutatakse kostja hagi hoonestusõiguse

kostja nimele kandmiseks. Samuti on hageja palunud kohtul tuvastada faktilisi asjaolusid,

mida seadus ei võimalda.

Asja sisuline lahendamine ei ole vajalik ega põhjendatud. Nõude eelduseks olevaid asjaolusid

ei esine. Ka tõendeid hindamata ja hageja faktiliste väidete õigsust eeldades on ilmne, et hagi

ei ole võimalik rahuldada. Maakohus põhjendas, miks hageja kui sanktsioonide adressaadi

soodustamiseks ei ole võimalik hoonestusõiguse tasusid vähendada ei VÕS § 97 ega mõne

muu õigusnormi alusel. Maakohus kohaldas õigust samamoodi nagu asja sisulisel

lahendamisel ja leidis põhjendatult, et ka asjaolude õigsust eeldades ei ole võimalik hagi

rahuldada. Maakohus arvestas lahendi tegemisel Riigikohtu juhiseid VÕS § 97 kohaldamise

kohta.

Hagi saab läbi vaatamata jätta igas menetluse etapis, sh edasikabetähtaja jooksul või

edasikaebemenetluses kõrgema astme kohtus.

6. Maakohus jättis 12. detsembril 2025 määruskaebuse rahuldamata ning märkis, et edastas

selle läbivaatamiseks ja lahendamiseks Tartu Ringkonnakohtule. Määruskaebus saabus

ringkonnakohtusse 9. jaanuaril 2026.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

7. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb tühistada ja asi tuleb saata menetluse

jätkamiseks tagasi maakohtule (TsMS § 667 lg 2). Ringkonnakohus rahuldab määruskaebuse.

8. Maakohus jättis hageja lepingute muutmise nõude TsMS § 423 lg 2 p 1 alusel läbi

vaatamata, leides, et hagi alusena toodud faktilistele asjaoludele tuginedes ei ole VÕS § 97

eeldused täidetud. Hageja tuvastusnõuded jättis maakohus läbi vaatamata TsMS § 423 lg 2 p

2 alusel, sest need olid otseselt seotud lepingute muutmise nõudega, mille maakohus jättis läbi

vaatamata.

Ringkonnakohus ei nõustu iseenesest hagejaga, et möödunud on kõik mõistlikud tähtajad,

mille jooksul oli võimalik otsustada hagi läbi vaatamata jätmise ja lubatavuse üle, ning et

hagejal on tekkinud viivitusest tulenevalt õiguspärane ootus asja sisulisele menetlemisele.

Samas leidis hageja siiski õigesti, et maakohtul puudus alus jätta hagi TsMS § 423 lg 2 p-de 1

või 2 alusel läbi vaatamata, sest hagi põhjendatust ei olnud praegusel juhul võimalik hinnata

ilma sisulise menetluseta.

9. Kohus võib jätta hagi TsMS § 423 lg 2 kohaselt läbi vaatamata, kui: 1) hageja õiguste

rikkumine ei ole hagi alusena toodud faktilistele asjaoludele tuginedes üldse võimalik,

eeldades hageja esitatud faktiliste väidete õigsust; 2) hagi ei ole esitatud hageja seadusega

kaitstud õiguse ega huvi kaitseks või eesmärgil, millele riik peaks andma õiguskaitset või kui

hagiga ei ole hageja taotletavat eesmärki võimalik saavutada.

TsMS § 423 lg-s 2 nimetatud hagi läbivaatamata jätmise alused on identsed TsMS § 371 lg-s

2 nimetatud hagi menetlusse võtmisest keeldumise alustega. Riigikohus on selgitanud, et

jättes hagi TsMS § 371 lg 2 p 1 või 2 alusel menetlusse võtmata, on kohtul kõrgendatud

põhjendamis- ja kaalumiskohustus ning hagi menetlusse võtmisest võib keelduda üksnes

juhul, kui hagis esitatud asjaoludel ei oleks hageja nõuet võimalik rahuldada ühelgi

materiaalõiguslikul alusel (vt nt RKTKm 8. märts 2017, 3-2-1-177-16, p 10). Menetlusse

võtmisest keeldumise üle otsustades ei saa kohtud hinnata tõendeid ega lahendada asja

sisuliselt (vt nt RKTKm 23. oktoober 2015, 3-2-1-73-15, p 18). Kui tegemist on keeruka

õigusliku küsimusega, tuleb eelistada hagi menetlusse võtmist ning keeruka õigusliku

küsimuse täiendavat analüüsimist (RKTKo 31. jaanuar 2008, 3-2-1-134-07, p 13).

Ringkonnakohtu arvates kehtivad samad põhimõtted ka hagi läbi vaatamata jätmise puhul.

10. Lepingupool võib taotleda lepingu muutmist VÕS § 97 lg 1 järgi järgmiste sisuliste

eelduste täidetuse korral: lepingu sõlmimise aluseks olevad asjaolud on muutunud pärast

lepingu sõlmimist (VÕS § 97 lg 1; vt ka RKTKo 26. oktoober 2010, 3-2-1-76-10, p 11);

asjaolude muutumisega on kaasnenud poolte kohustuste vahekorra oluline muutumine,

mistõttu ühe poole kohustuste täitmise kulud on oluliselt suurenenud või teiselt poolelt

lepinguga saadava väärtus oluliselt vähenenud (VÕS § 97 lg 1); kahjustatud pool ei saanud

lepingu sõlmimise ajal mõistlikult arvata, et asjaolud võivad muutuda (VÕS § 97 lg 2 p 1);

kahjustatud pool ei saanud asjaolude muutumist mõjutada (VÕS § 97 lg 2 p 2); asjaolude

muutumise riisikot ei kanna seadusest või lepingust tulenevalt kahjustatud pool (VÕS § 97 lg

2 p 3); kahjustatud pool ei oleks asjaolude muutumisest teades lepingut sõlminud või oleks

seda teinud oluliselt teistsugustel tingimustel (VÕS § 97 lg 2 p 4) (vt nt RKTKo 5. mai 2016,

3-2-1-179-15, 33). Sealjuures tuleb VÕS § 97 lg 1 kohaldamisel alati kindlaks teha, kas

muutunud asjaolud kuulusid lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolude hulka või mitte. Kui

muutunud asjaolud ei kuulunud lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolude hulka, ei ole

võimalik VÕS § 97 kohaldada (RKTKo 26. oktoober 2010, 3-2-1-76-10, p 11).

Hageja tõi hagiavalduses esile asjaolud, mis annavad tema hinnangul alust väita, et esineb

VÕS § 97 lg-s 1 sätestatud olukord ning esinevad VÕS § 97 lg-s 2 sätestatud eeldused lepingu

muutmiseks. Maakohus jättis hagi perspektiivituse tõttu läbi vaatamata, asudes sisuliselt

hindama põhinõude ja sellest tulenevalt ka tuvastusnõuete põhjendatust, tehes seda samas

pealiskaudselt ning hageja väiteid vajalikus ulatuses analüüsimata. Maakohtul tuleb hageja

väidete ja kostja vastuväidete kohta võtta seisukoht ning otsustada hagi põhjendatuse üle asja

sisulisel lahendamisel ning hagi põhjendamatuse korral jätta see rahuldamata.

11. Ringkonnakohus märgib, et vajadusel tuleb maakohtul anda hagejale tähtaeg nõuete ja

nende aluseks olevate asjaolude täpsustamiseks, kaaludes mh ka kostja vastuväiteid nõuete

selgusele ja täidetavusele. Seoses tuvastusnõudega, eriti mis puudutab hoonestusõiguse kostja

nimele kandmist, tuleb maakohtul selgitada lisaks seost tsiviilasjaga nr 2-24-12663, milles

kostja nõuab 21. augustil 2024 esitatud hagis hoonestusõiguse I omandiõiguse üleandmiseks

vajalikke tahteavaldusi. Õiguskirjanduses on leitud, tuvastushagi puhul kaotab hageja

tuvastushuvi tihti juhul, kui esitatakse sama nõuet puudutav sooritus- või kujundushagi

(Tsiviilkohtumenetluse seadustik II. Kommenteeritud väljaanne. Koostajad V. Kõve jt.

Tallinn 2017, § 423, komm 3.3.a). Samuti võib olla mõistlik kaaluda hagide liitmist.

12. Menetluskulude jaotuse otsustab asja uuel läbivaatamisel maakohus (TsMS § 173 lg 3

teine lause).

(allkirjastatud digitaalselt)